Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Sanierung Stadthaus 1

Anlage 3 zur Vorlage V/0685/2011

V/0685/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Sanierung Stadthaus 1 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
21.09.2011 Rat Einbringung 
29.11.2011 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
01.12.2011 Ausschuss für Personal, Recht und Ordnung Vorberatung 
06.12.2011 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
07.12.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
14.12.2011 Hauptausschuss Vorberatung 
14.12.2011 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen 
Im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmarketingprozesses (ISM Prozess) 
wurden im Jahre 2004 das Münsterprofil „Wissenschaft und Lebensart“ sowie sieben „Leitorien-
tierungen“ für die Stadt Münster durch den Rat beschlossen. 
Kernaussagen sind unter anderem, dass die Stadt Münster Zentrum für Verwaltung und Institu-
tionen sowie für öffentliche und private Dienstlei stung in Westfalen bleiben und an ihrer Moder-
nisierung aktiv mitwirken soll . Das unverwechselbare Stadtbild soll bewahrt und die City als Ort 
der Begegnung, als Marktplatz und als Motor der Stadtentwicklung gestärkt werden . Zudem soll 
eine umfassende Teilhabe von Menschen mit Behinderungen am städtischen Leben ermöglicht 
werden. 
Diese zentralen Aussagen erfordern eine stete Evaluation der organisatorischen Verwaltungs-
strukturen, die im direkten Austausch zwischen Rat und Verwaltung erfolgt, um das Dienstleis-
tungsangebot für die Bürgerinnen und Bürger zu optimieren. 
Grundlage für eine weitere zukunftsorientierte und nachhaltige Umsetzung der stadtstrategi-
schen Ziele und Leitorientierungen bildet nunmehr der mit dieser Vorlage begründete Entschei-
dungsvorschlag an den Rat, das Stadthaus 1 als zentralen Anlaufpunkt für Bürgerinnen und 
Bürger weiterzuentwickeln und den städtebaulich markanten Teil des Ensembles rund um den 
Platz des Westfälischen Friedens dauerhaft und in städtischer Gestaltungshoheit zu erhalten. 
Vorlagen-Nr.: 
V/0685/2011 
Auskunft erteilt: 
Herr Tschöpe 
Ruf: 
492-2306 
E-Mail: 
Tschoepe@stadt-muenster.de  
Datum: 
15.09.2011 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0685/2011 
Hinsichtlich der Optimierung der weiteren Verwaltungsstandorte wird derzeit ein Konzept zur 
mittelfristigen Büroflächenplanung erarbeitet; bedingt durch die Nutzungsflexibilität des Stadt-
hauses 1 erfolgt durch eine Sanierungsentscheidung keine Einschränkung der mittelfristigen 
Planungsoptionen. 
2. Stadthaus 1 - langfristiger Standort der Stadtverwaltung 
Der Rat beschließt, dass das Stadthaus 1 –mit den engen räumlichen Bezügen zum histori-
schen Rathaus und zum Stadtweinhaus- auch künftig den stadtzentralen Standort der Stadt-
verwaltung darstellt. Das Stadthaus 1 soll insbesondere von Ämtern mit direkter Nähe zu den 
Ratsgremien, zum Veraltungsvorstand, mit publikumsintensiven / bürgernahen Dienstleistungen 
etc. genutzt werden. 
Der Rat nimmt zudem zur Kenntnis, dass sämtliche Drittnutzungs-/-vermarktungsmöglichkeiten 
des Stadthauses 1 von der Verwaltung intensiv geprüft worden sind.  
3. Handlungsnotwendigkeiten 
Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass aufgrund des Zustandes des Gebäudes eine grundständige 
Innensanierung des Stadthauses 1 erforderlich ist, da insbesondere die datentechnische Infra-
struktur ihre Lebensdauer weit überschritten hat und dringend zu ersetzen ist. Gleiches gilt für 
die technische Gebäudeausstattung (Elektroleitungen, Wasserver- und –entsorgung, Heizungs-
anlage etc.). Nach einer Nutzungsdauer von nunmehr über 50 Jahren erfordert auch die ge-
samte Bausubstanz eine umfassende Innensanierung. Zudem sind Maßnahmen zur Sicherstel-
lung des Brandschutzes und der Betriebssicherheit erforderlich.   
Die heutigen Anforderungen an die Funktion und Betriebssicherheit des Gebäudes lassen sich 
ohne eine grundständige Innensanierung nicht erfüllen. 
 
4. Beschluss zur Innensanierung 
Der Rat beschließt, dass zeitnah mit den Arbeiten zur Innensanierung begonnen wird. Die Pla-
nung und Umsetzung der Innensanierung haben sich an den Maßgaben der Wirtschaftlichkeit 
und der Nachhaltigkeit zu orientieren.  
 
5. Optimierungen: qualitative Vorteile und Verbesserung der Wirtschaftlichkeit 
Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Rahmen der Innensanierung  
• verschiedene qualitative Optimierungsmöglichkeiten  
• Kosteneinsparungen (Energiekosten, bessere Flächenausnutzung durch Grundrissoptimie-
rung etc.) 
• Einnahmeverbesserungen (Vermietung von ebenerdigen Erdgeschossflächen) 
 
realisiert werden können. Hierbei sind insbesondere Verbesserungen der bürgerorientierten 
Dienstleistungen als auch der Mitarbeiterorientierung möglich; gleiches gilt für die 
Zukunftsfähigkeit und Flexibilität der Gebäudenutzungen.  
 
6. Ersatzunterbringung 
Der Rat beschließt, dass für die Ersatzunterbringung der während der Sanierungsmaßnahme 
außerhalb des Stadthauses 1 unterzubringenden Mitarbeiter möglichst keine zusätzlichen An-
mietungen erfolgen. Vielmehr werden alle Möglichkeiten der Verdichtung im Bestand und der 
Nutzung derzeit freistehender oder durch Dritte genutzter städtischer Räumlichkeiten in An-
spruch genommen. Die –bei ausschließlicher Unterbringung in zusätzlich anzumietenden 
Räumlichkeiten- mit 5 Mio. € kalkulierten Kosten für Umzüge, Herrichtungskosten (DV-
Anschluss) und Anmietungen sind auf das geringst mögliche Maß zu beschränken. 
 
7. Ad-hoc Brandschutz 
Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Laufe des Jahres 2011 bereits ad hoc durchzuführende 
Brandschutzmaßnahmen mit einem Finanzvolumen von 450.000,-- € umgesetzt worden sind. 
Weitere erforderliche Maßnahmen werden im Zuge der Innensanierung realisiert. 
 
8. Planungsauftrag

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V/0685/2011 
Die Verwaltung wird beauftragt, die Planung für die Sanierungsmaßnahme Stadthaus 1 weiter-
zuführen und den Baubeschluss einschließlich Kostenrechnung nach DIN 276 zu erarbeiten.  
 
9. Antrag an den Rat 
Der Punkt 3 des als Anlage 1 beigefügten Antrages an den Rat Nr. A-R/0027/2011 der CDU- 
und SPD-Ratsfraktionen im Rat der Stadt Münster vom 29.03.2011 (siehe auch Vorlage 
V/0316/2011 vom 05.05.2011) ist mit der Umsetzung der Maßnahmen dieser Vorlage erledigt. 
 
10. Prüfauftrag Gegenfinanzierung 
Der Rat beauftragt die Verwaltung zu prüfen, inwieweit die durch eine Sanierung des Stadthau-
ses 1 entstehenden Kosten gegenfinanziert werden können. Hierbei sind insbesondere Kosten-
einsparungen  
- durch die Bündelung und Optimierung der Unterbringung der städtischen 
Organisationseinheiten und  
- Aufgabe von Verwaltungsstandorten und ggf. deren anschließende Vermarktung 
zu prüfen.  
 
11. Kosten und Mittelabfluss  
Es wird zur Kenntnis genommen, dass für die Gesamtmaßnahme folgende Herstellungskosten 
nach DIN 276 entstehen:
 
• Innensanierungsmaßnahmen (investiv)    rund  27.740.000.-- € 
• Sanierung Sandsteinfassade  (investiv)      rund       850.000,-- € 
 
Weiterhin können Aufwendungen für die Ersatzunterbringung  
städtischer Bediensteter in Höhe von     bis zu  5.010.000,-- € 
entstehen. 
 
Die Gesamtkosten können somit (unter Berücksichtigung heutiger Baukosten) bis zu 
33.600.000,-- € betragen. 
 
Für die Bereitstellung der modernisierten IT-Netzinfrastruktur sind  
der citeq zusätzliche Mittel in Höhe von       45.000,--€ p.a. 
nach Fertigstellung (ab 2018) der Anlagen zur Verfügung zu stellen. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Der Rat nimmt die Folgelastenberechnung (Anlage 2) zur Kenntnis. 
 
Teilergebnisplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0111 Immobilienmanagement    
Zeile 13 Aufwendungen für Sach– und 
Dienstleistungen  
2013 1.315.000  
  2014    835.000  
  2015    900.000  
   1.960.000 spätere Jahre  
Summe aller Aufwendungen / 
Saldo 
  5.010.000

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Produktgruppe 1601 Allgemeine Finanzwirtschaft    
Zeile 20 Zinsen und sonstige Finanz-
aufwendungen   
    78.131  
  2013 229.590  
  2014 293.940  
  2015 256.560  
   857.700 spätere Jahre  
 
Ab dem Zeitpunkt der Aktivierung (voraussichtlich 2018) kommen voraussichtlich 449.350 € als 
Abschreibungsaufwand in der Zeile 14 sowie 45.000,- € für die Bereitstellung der modernisierten 
IT-Netzinfrastruktur in Zeile 13 dazu. Weiterhin ist nach Abschluss der Sanierung mit Zinsbelas-
tungen in Höhe von 857.700,-- € in der Zeile 20 des Ergebnisplans zu rechnen. Dem stehen zu-
sätzliche Einnahmen in Höhe von voraussichtlich rund 100.000,-- € p.a. aus der Vermietung zu-
sätzlicher Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß Stadthaus 1 gegenüber. Durch die Schaffung zu-
sätzlicher Büroflächen durch Grundrissoptimierungen sind Einsparungen in der Größenordnung 
von voraussichtlich rund 110.000.-- € p.a. möglich.  
 
 
Teilfinanzplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0111 Immobilienmanagement    
Investitionsmaßnahme 4050 Innensanierung Stadthaus 1    
Auszahlungen   2012 1.225.000  
   2013 4.576.000  
   2014 9.682.500  
   2015 4.955.500  
    8.151.000 spätere Jahre 
Einzahlungen      
Summe aller Auszahlungen/Saldo   28.590.000  
 
Die erforderlichen Ermächtigungen sind in den genannten Teilergebnisplänen und im Teilfinanz-
plan des Haushaltsplanentwurfs 2012 enthalten. 
 
 
Begründung: 
 
Vorbemerkung: 
 
Stadthaus 1 – Stadtzentraler und bürgernaher Verwaltungsstandort mit unmittelbarer 
Anbindung an das historische Rathaus.

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Kurz nach dem Wiederaufbau des historischen Rathauses, mit dem die Bürgerschaft ihren Wil-
len zur eigenständigen Regelung ihrer Belange unmittelbar nach Beendigung des 2. Weltkrie-
ges unter hohem Engagement zum Ausdruck gebracht hatte, wurde in den Jahren 1956-61 als 
ebenso deutliches Bekenntnis für eine selbstbewusste Verwaltungsstadt („Münster als Schreib-
tisch Westfalens“) ein repräsentatives und identifikationsstiftendes Gebäude für die Bür-
gerschaft und deren Verwaltung, das Stadthaus 1, errichtet. Seine Architektur, mit ihren Fo-
yer- und Aufenthaltsbereichen, als auch seine Nutzungen (zentrale Anlaufstelle für die Bürge-
rinnen und Bürger) unterstreichen diesen Charakter. Die Einzelhandels- und Gastronomieflä-
chen des Stadthauses 1 stellen zudem eine direkte Verbindung zur innerstädtischen Kauf-
mannschaft her. 
 
Nach nunmehr über 50-jähriger Nutzung ist das Stadthaus 1 dringend sanierungsbedürftig. In 
der Innenstadt Münsters sind bereits viele Gebäude –zum Teil auch jüngeren Alters- mit ähnli-
chen Nutzungsfunktionen saniert worden (z.B. Stadthaus 2, Handwerkskammer, ehemalige 
Landwirtschaftskammer, Universitätsbibliothek, diverse weitere Universitätsgebäude) oder ste-
hen kurz vor einer Sanierung (z.B. Hauptbahnhof).  
 
Insbesondere die datentechnischen Anlagen des Stadthauses 1 bedürfen einer dringenden Er-
neuerung. Hier sind schon vermehrt Systemabbrüche zu beklagen, so dass die betroffenen 
Fachbereiche dann vorübergehend nicht mehr arbeitsfähig sind. Zudem sind in verschiedenen 
Bereichen Maßnahmen zur Herstellung der Betriebssicherheit des Gebäudes erforderlich. 
 
Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen aus den gewerblichen Vermietungen werden für 
das Stadthaus 1 derzeit Haushaltsmittel in Höhe von rund 540.000,00 € jährlich eingesetzt. Un-
ter Berücksichtigung der haushaltsentlastenden Effekte einer Sanierung wird diese Summe 
künftig rund 1.640.000,00 € betragen. Allerdings steht der Stadt Münster dann ein zeitgemäßes 
und optimiertes Verwaltungsgebäude (neu für alt) zur Verfügung.  
Im Zuge der weiteren Konzentration der Verwaltung werden Möglichkeiten zur Aufgabe anderer 
städtischer Verwaltungsstandorte geprüft, um dadurch einen Refinanzierungsbeitrag für die 
durch die notwendigen Sanierungsarbeiten entstehenden Haushaltsauswirkungen zu erbringen.  
 
A) Ausgangslage: 
 
Begründung zu Beschlusspunkt 3 (Handlungsnotwendigkeiten) 
 
Das Stadthaus 1 wurde in den Jahren 1956 bis 1961 in mehreren Bauabschnitten errichtet und 
ist in der bis heute erhaltenen Form ein markantes Verwaltungsgebäude seiner Zeit und bildet 
mit dem unter Denkmalschutz stehenden Rathaus/Stadtweinhaus ein prägendes städtebauli-
ches Ensemble, das sich um den Platz des Westfälischen Friedens gruppiert. Die Platz-, Ein-
gangs- und Erschließungszonen bieten dabei eine hohe innerstädtische Aufenthaltsqualität.  
Das Stadthaus 1 hat eine Nettogrundfläche (NGF) von insgesamt 23.169 m² und gliedert sich in 
folgende Bauteile (siehe
 hierzu auch den als Anlage 3 beigefügten Lageplan): 
 
Um den Stadthausinnenhof gruppieren sich  
 
• der Bauteil A zur Klemensstraße mit Haupteingang (4 oberirdische Geschosse, 1.526 m² 
NGF)  
 
• der Bauteil B zum Platz des Westfälischen Friedens (3 oberirdische Geschosse, 1.104 m² 
NGF) 
 
• der Bauteil C zum Syndikatplatz (4 oberirdische Geschosse, 1.120 m² NGF) 
 
• der Bauteil D zur Heinrich-Brüning-Straße (7 oberirdische Geschosse, 5.223 m² NGF)

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• als dominantes Gebäude in Anbindung an die Bauteile C und D 
der Bauteil E Hochhaus (13 oberirdische Geschosse, 4.052 m² NGF) 
 
• in Anbindung an Bauteil A und Bauteil B bis hin zum 6-geschossigen Stadthausturm 
der Bauteil F (4 oberirdische Geschosse, 4.649 m² NGF) 
 
• ein unterirdisches Bauteil mit Tiefgarage, Fahrradkeller, Lager und Technikflächen etc.,  
5.495 m² NGF). 
 
Mit einer NGF von 23.169 m² stellt das Stadthaus 1 im Vergleich zum Stadthaus 2 mit 9.239 m² 
NGF bzw. zum angemieteten Stadthaus 3 mit 20.289 m² zur Zeit den größten und zentralsten 
Verwaltungsstandort der Stadtverwaltung Münster dar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die 
NGF des Stadthauses 1 in den Erdgeschosslagen rund 1.800 m² Geschäftsflächen und rund 
5.500 m² Kellerflächen beinhaltet. Die verbleibenden, von der Verwaltung genutzten oberirdi-
schen Flächen betragen somit rund 15.800 m², wovon wiederum 9.000 m² reine Büroflächen 
(ohne Neben- und Verkehrsflächen etc.) darstellen. 
 
In den Erdgeschosszonen des Stadthauses 1 sind zum überwiegenden Teil gewerbliche bzw. 
gastronomische Nutzungen sowie die Münster Information angesiedelt. Mit dem Stadthaussaal 
steht ein zentraler innenstädtischer Raum zur multifunktionalen Nutzung zur Verfügung. Im 1. 
Obergeschoss befinden sich das Bürgeramt sowie die Räume des Verwaltungsvorstandes, des 
Oberbürgermeisters, der Bürgermeisterinnen und des Bürgermeisters. Neben diesen Nutzun-
gen sind im 1. Obergeschoss und den weiteren Obergeschossen des Stadthauses 1 Verwal-
tungsnutzungen städtischer Ämter angesiedelt. Im 11./12. Obergeschoss des Hochhauses be-
findet sich die Kantine (mit Nebenräumen im 10 . Obergeschoss), die heute sowohl von städti-
schen Bediensteten als auch von Externen genutzt wird.  
 
Derzeit sind rund 550 städtische Bedienstete im Stadthaus 1 untergebracht. 
 
Nennenswerte größere bauliche Eingriffe in das Gebäude hat es Anfang der 90-iger Jahre ge-
geben, als im Bauteil D die Ladenzeile im Erdgeschoss umgebaut wurde. Anfang des Jahres 
2000 wurde im Bauteil D, 1. Obergeschoss, das Großraumbüro für das Bürgeramt im Zusam-
menhang mit der Verbesserung bürgerorientierter Dienstleistungen umgebaut. Als letzte Maß-
nahme wurden 2004 im Bauteil A die Räume des ausgelagerten städt. Rechenzentrums für ei-
ne gastronomische Nutzung hergerichtet. 
 
Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfes erfolgte in den Jahren 2006/2007 in einer eigen-
ständigen Maßnahme die umfassende Sanierung der Fassaden mit einem finanziellen Umfang 
von rund 6 Mio. €. Lediglich die Natursteinelemente an den Fassaden der Gebäudeteile A, B, C 
und F müssen im Zuge der jetzt anstehenden Maßnahmen noch saniert werden.  
 
Der Rat der Stadt Münster hat mit Ratsbeschluss vom 08.12.2004 (Vorlage V/0899/2004) die 
Mittel für die 1. Phase 
der Gesamtsanierung (= Fassadensanierung) bereitgestellt, die dann in 
den Jahren 2005 bis 2007 umgesetzt wurde. Mit der Entscheidung, die Fassadensanierung 
durchzuführen, ist auch perspektivisch die Entscheidung zur Umsetzung der Innensanierung als 
2. Phase der Gesamtsanierung getroffen und für Ende des letzten Jahrzehnts avisiert worden.  
 
Wie bereits in der Vorlage V/0899/2004 beschrieben, hinterlässt der jahrzehntelange Gebrauch 
des Gebäudes, abgesehen von Umbauten und Teilerneuerungen in Einzelbereichen des Ge-
bäudes sowie der umfassenden Fassadensanierung in den Jahren 2005 bis 2007, im Inneren 
deutliche Spuren: 
 
Die datentechnische Infrastruktur hat ihre Lebensdauer weit überschritten; aufwändige und kos-
tenintensive Reparaturarbeiten häufen sich. Den begründeten Beschwerden der Fachämter 
über unzureichende dv-technische Leistungen bis hin zu Systemabbrüchen mit der Folge, dass

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die betroffenen Fachbereiche nicht mehr arbeitsfähig sind, kann nur zeitverzögert abgeholfen 
werden. Aufgrund des Alters der dv-technischen Anlagen sind Ersatzteile nicht mehr erhältlich. 
Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die gesamte dv-technische Infrastruktur / das Leitungs-
netz dringend erneuerungsbedürftig ist und die Sicherstellung des Dienstbetriebes ohne ent-
sprechende Erneuerungsmaßnahmen mit weiterem Zeitablauf hochgradig gefährdet ist.  
 
Die Systeme der Telekommunikation sind ebenfalls veraltet und müssen dringend ersetzt wer-
den. Ein zeitgemäßes „Voice over IP-“ Sprachsystem (Telefonie über Internet) benötigt ein 
hochverfügbares und leistungsstarkes Datennetzwerk, um die Sprache störungsfrei übertragen 
zu können. Eine Sprachkommunikation über die jetzige datentechnische Infrastruktur ist nicht 
möglich. 
 
Die weiteren technischen Gebäudeanlagen, wie z. B. die Heizungstechnik, die Wasserver- und  
-entsorgung, lüftungstechnische Anlagen, die Elemente des vorbeugenden Brandschutzes, wie 
auch Schließanlagen, Bodenbeläge, etc. haben ihre übliche Lebenserwartung bei weitem über-
schritten und führen zu überdurchschnittlich hohen Reparaturkosten, die ohne grundlegende 
Sanierungsmaßnahmen zudem stetig und deutlich ansteigen. 
 
Aber auch aus Sicherheitsgründen ist eine dringende Erneuerung erforderlich. Dieses zeigen 
unter anderem die Prüfberichte bei Prüfungen durch Sachverständige, die gemäß den entspre-
chenden Vorschriften (z.B. Betriebssicherheitsverordnung) regelmäßig durchgeführt werden. 
 
Hier wird dringend zur Umsetzung entsprechender Maßnahmen wie Erneuerung des elektri-
schen Leitungsnetzes, der Etagenverteiler, aller älteren Wand- und Deckenleuchten (das ist der 
größte Teil der Beleuchtungsanlage in Verkehrswegen und Nebenräumen) geraten. 
 
Die nur in Teilen vorhandene Sicherheitsbeleuchtung ist ebenfalls dringend erneuerungsbedürf-
tig. 
 
Im Bereich der Trinkwasserversorgung kommt es in Teilbereichen zu Stagnationen, weil einige 
Leitungsteile nicht mehr genutzt bzw. nur zum Teil zurückgebaut wurden. Gemäß Trinkwasser-
verordnung muss die Trinkwasserqualität jedoch an jeder Entnahmestelle gewährleistet sein. 
Auch aus Gründen des gemeinsamen Leitungsnetzes mit der Löschwasserversorgung kann die 
hygienische Unbedenklichkeit auf Dauer nicht gewährleistet werden. Die technischen Regel-
werke haben sich in den letzten 2 Jahren diesbezüglich drastisch verändert, so dass hier eben-
falls direkter Handlungsbedarf besteht. 
 
Das Elektro- und das Daten-Netz sind nicht nur technisch, sondern auch räumlich eng mitein-
ander verwoben. Diese müssen im Rahmen einer Sanierung gemeinsam konzipiert und aufein-
ander abgestimmten, neuen Trassen geführt werden. Gleiches gilt dem Grunde nach auch für 
die übrigen haustechnischen Gewerke, wie Heizung, Wasserversorgung, Abwasser, etc.. 
 
Vor diesem Hintergrund ist eine ganzheitliche Sanierung des Gebäudes unumgänglich, 
die Sanierung nur einzelner Teilbereiche oder haustechnischer Anlagenteile scheidet 
damit aus. 
 
Neben den o.g. Maßnahmen stehen im Bereich der Tiefgarage und dem nicht überbauten In-
nenhofteil umfangreiche Abdichtungs- und Betonsanierungsarbeiten an. In diesen Gebäudetei-
len hat die seit Jahren latent vorhandene Feuchtigkeit zu Substanzverlusten und zu Beeinträch-
tigungen der statisch relevanten Bauteile geführt, deren Ertüchtigung unumgänglich ist. 
 
Das Stadthaus 1 wurde bereits auf eventuelle Belastungen mit Bauschadstoffen hin untersucht. 
Bauschadstoffe wurden dabei nur in einem geringen Umfange festgestellt, so dass hier auch 
nicht mit kostenintensiven Beseitigungsmaßnahmen zu rechnen ist.

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Fazit: Der Zustand des Stadthauses 1 erfordert dringend die zeitnahe Umsetzung von 
grundlegenden Innensanierungsmaßnahmen, ansonsten kann die Funktionsfähigkeit 
und Betriebssicherheit des Gebäudes nicht mehr gewährleistet werden.  
 
B) Grundsätzliche Fragestellungen 
Im Rahmen der Überlegungen zur Innensanierung Stadthaus 1 ist untersucht worden, ob städ-
tische Dienstleistungen in dieser stadtzentralen Lage angeboten werden müssen oder ob das 
Stadthaus 1 in städtischem Eigentum verbleiben soll. Dazu sind von der Verwaltung folgende 
Aspekte geprüft worden: 
 
B 1. Rückbau oder Innensanierung 
B 2. Umfang der zwingenden Eigennutzung 
B 3. Drittnutzungsmöglichkeiten 
B 4. Wirtschaftlichkeit von Drittnutzungsmöglichkeiten 
B 5. Eigentum/Veräußerungsmöglichkeiten 
B 6. Beschaffungsvarianten 
zu B 1) Rückbau oder Innensanierung  
Das Votum für eine Innensanierung wurde bereits mit der Entscheidung zur Durchführung der 
Fassadensanierung mit der Vorlage V/0899/2004 dem Grunde nach getroffen. Mit dieser „Vor-
investition“ für die Fassadensanierung in Höhe von über 6 Mio. € ist ein Rückbau des Stadthau-
ses 1 nicht mehr wirtschaftlich darstellbar.  
Das Stadthaus 1 steht mit der Architektur seiner Zeit in einem gelungenen Kontext zum histori-
schen Rathaus. Zusammen bilden das historische Rathaus und das Stadthaus 1 ein städtebau-
liches Ensemble mit hoher Qualität, das aus dem Stadtbild der Innenstadt nicht mehr wegzu-
denken ist. Die Qualität des Ensembles begründet sich auch aus den vorhandenen Platzstruk-
turen, deren Wertigkeit und hohe Akzeptanz insbesondere bei Veranstaltungen wie „Schau-
raum, Roter Platz“ mehr als deutlich wird. 
Neben den vorgenannten Aspekten schließt die hohe identifikationsstiftende Wirkung des 
Stadthauses 1 für die Bürgerschaft der Stadt Münster einen Rückbau des Stadthauses 1 aus.  
zu B 2) Umfang der zwingenden Eigennutzung 
Zunächst ist zu klären, welche städtischen Dienstleistungen an einem zentralen innerstädti-
schen Standort vorgehalten werden müssen.  
Der Sitz des Oberbürgermeisters muss aufgrund der vielfältigen Beziehungen zu den im Rat-
haus/Stadtweinhaus tagenden kommunalpolitischen Gr emien in unmittelbarer räumlicher Nähe 
dazu liegen. Gleiches gilt für alle Organisationsei nheiten, die direkt mit dem Oberbürgermeister, 
Bürgermeister und Bürgermeisterinnen und/oder den kommunalpolitischen Gremien zusam-
menarbeiten. Im Folgenden sind der Verwaltungsvorstand und die Ämter bzw. Einrichtungen 
mit unmittelbarem Bezug zum Verwaltungsvorstand in der Nähe zum Oberbürgermeister, Bür-
germeister und Bürgermeisterinnen unterzubringen. Bei diesen Nutzungen handelt es sich um 
„zwingende Eigennutzungen“, die eine rathausnahe Unterbringung erfordern. Derzeit werden 
mit diesen Nutzungen rund 20 % der Büroflächen des Stadthauses 1 belegt.  
Dies gilt auch für Ämter, die aufgrund ihrer verwaltungsübergreifenden Aufgabenstellung in der 
Nähe des Oberbürgermeisters unterzubringen  sind (Personal- und Organisationsamt, Frauen-
büro, Amt für Finanzen und Beteiligungen, Personalrat). Dieser Nutzungsumfang beträgt im 
Stadthaus 1 ebenfalls rund 20 %. 
Ämter bzw. Teile von Ämtern und Einrichtungen mit bürgernahen Dienstleistungen (z.B. Bürge-
ramt, Standesamt, Ordnungsamt) sind im zentralen Innenstadtbereich, der gut mit dem öffentli-
chen Personennahverkehr zu erreichen ist, vorzuhalten.

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zu B 3) Drittnutzungsmöglichkeiten 
Zudem stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang Interesse Dritter an der Nutzung von 
Teilbereichen des Stadthauses besteht. 
 
 
Dabei sind folgende Nutzungsmöglichkeiten zu analysieren: 
o Einzelhandel und Gastronomie 
o Büro 
o (Wohnen) 
Zu den ersten beiden Optionen Einzelhandel und Gastronomie und Büronutzung wurde eine 
umfangreiche und detaillierte Einschätzung der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) 
eingeholt, die zusätzlich durch eine gutachterliche Stellungnahme der BNP Paribas Real Estate 
Consulting GmbH, Frankfurt, verifiziert wurde. Die Firma BNP verfügt über detaillierte Kenntnis-
se des Büroflächenmarktes Münster, da die jährliche Büromarktstudie der WFM durch die Firma 
BNP erstellt wird.  
 
Zur Nutzung Einzelhandel und Gastronomie: 
Für diese Zwecke sind insbesondere die ebenerdigen Erdgeschosslagen des Stadthauses 1 
geeignet. Bis auf den Stadthaussaal im Bauteil F, die Münster Information im Bauteil D und den 
Maxiturm im Bauteil F / Stadthausturm sind sämtliche Erdgeschossflächen kommerzialisiert.  
Die Umnutzung von Obergeschossen für Einzel handel und Gastronomie wurde von der Wirt-
schaftförderung Münster (WFM) / BNP als schwierig eingestuft.  
 
Zur Büronutzung: 
Nach Einschätzung der WFM / BNP besteht im innerstädtischen Kernbereich weit überwiegend 
Nachfrage nach eigenständig nutzbaren Büroeinheiten bis zu einer Größe von maximal 300 bis 
400 m². Die Vermarktung größerer Büroeinheiten ist u.a. vor dem Hintergrund, dass keine aus-
reichende Anzahl Pkw-Einstellplätze zur Verfügung steht, als schwierig einzustufen.  
Aufgrund ihrer Baustruktur sind die Bauteile A bis D nicht geeignet, Büroeinheiten herzustellen, 
für die eine Nachfrage bestehen könnte. Eine Drittvermietung dieser Bereiche ist daher schwie-
rig. 
 
Die einzelnen Etagen des Hochhausbauteiles E, die baulich jeweils als eigenständig nutzbare 
Büroeinheit hergestellt werden könnten, verfügen über eine NGF von rund 270 m² und könnten 
somit grundsätzlich der Marktnachfrage entsprechen. Nach Einschätzung der WFM / BNP wäre 
zur Bildung einer eigenständigen Adresse von der Heinrich-Brüning-Straße her ein neuer Ein-
gang zu schaffen; hierdurch würden allerdings derzeit als Einzelhandelsfläche vermietete Teil-
bereiche entfallen.  
 
Im Bauteil F wäre die Schaffung marktgängiger Bürostrukturen ebenfalls möglich. Damit wäre 
allerdings ein wesentlich höherer Umbauaufwand in den einzelnen Obergeschossen verbunden 
(Bildung von Brandabschnitten etc.). Zudem müssten heutige Einzelhandelsflächen in bedeu-
tendem Umfang zu Gunsten einer Erschließung (Aufzugs- und Treppenanlage) dieser Büro-
strukturen von der Klemensstraße her aufgegeben werden.  
 
Zur Wohnnutzung: 
Das Stadthaus 1 ist von seiner Konzeption und auch  von der  Struktur her nicht für eine Wohn-
nutzung geeignet. 
zu B 4) Wirtschaftlichkeit von Drittnutzungsmöglichkeiten 
Unabhängig vom Interesse Dritter an einer Nutzung von Teilbereichen des Stadthauses 1 ist zu 
klären, ob eine solche Drittnutzung für die Stadt Münster wirtschaftlich ist bzw. ob Dritte bereit 
sind, eine kostendeckende Miete zu zahlen.

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Nutzungen Einzelhandel und Gastronomie 
Die Wirtschaftlichkeit möglicher Vermietungen für Einzelhandel bzw. Gastronomie hängt von 
den konkreten Räumlichkeiten, deren Größe, Lage, Erreichbarkeit, Herrichtungskosten etc. und 
der jeweiligen Nachfragesituation ab. Im Einzelfall wäre zu klären, ob die jeweiligen Interessen-
ten bereit sind, eine entsprechende Miete zu  zahlen.  
 
Büronutzungen  
Die Herrichtung von Büroflächen im Bauteil E für eine Drittnutzung wurde untersucht. Dabei ist 
zu berücksichtigen, dass die Herrichtung eigenständig vermarktbarer Mieteinheiten mit höheren 
Kosten verbunden ist, als für eine städtische Eigennutzung. Zudem wäre ein neuer Eingang von 
der Heinrich-Brüning-Straße her zu schaffen, damit eine eigenständige Adressbildung für diese 
Büroetagen möglich wäre (siehe auch Ausführungen unter B 3). Dies  würde zu einer Kosten-
miete führen, die deutlich über dem Höchstmietpreisniveau der aktuellen Büromarktstudie der 
Wirtschaftsförderung Münster liegen würde.  
 
zu B 5) Eigentum/Veräußerungsmöglichkeiten 
Des Weiteren ist die Frage des Eigentums am Stadthaus 1 grundsätzlich zu betrachten. Dabei 
ist die Bildung einer Eigentümergemeinschaft mit den damit verbundenen Risiken und Aufwand 
zur Entscheidungsfindung in einer Eigentümergemeinschaft keine Alternative und scheidet da-
her aus.  
 
Ein Verkauf des Stadthauses 1 könnte an Dritte oder an ein städtisches Beteiligungsunterneh-
men erfolgen.  
Eine Veräußerung an Dritte scheidet aus, da somit der unmittelbare Einfluss auf die weitere 
Entwicklung innerhalb des städtebaulich hoch sensiblen Kernbereiches der Innenstadt verloren 
gehen würde. Da zudem weiterhin die Nutzung von Büroflächen des Stadthauses 1 durch die 
Stadtverwaltung als rathausnaher Standort erforderlich wäre, müsste eine Rückanmietung er-
folgen. Die Wirtschaftlichkeit solcher Rückanmietungen ist allerdings äußerst kritisch zu beurtei-
len. 
Eine Eigentumsübertragung an ein städtisches Beteiligungsunternehmen (Wohn- und Stadtbau, 
Westfälische Bauindustrie) ist geprüft worden. U.a. wegen der hohen Transaktionskosten 
scheidet ein Verkauf allerdings aus. 
 
Letztendlich könnte eine Veräußerung von einzelnen Bauteilen in Betracht kommen. Aufgrund 
der vorhandenen Gebäudestruktur sind die Bauteile A bis D als Kernbestand des Verwaltungs-
standortes keinesfalls eigenständig veräußerbar. Wegen der an das Bauteil D angeschlossenen 
Erschließung (Aufzugs- und Treppenanlage) des Bauteiles E ist dieser auch nicht eigenständig 
veräußerbar.  
 
Hingegen könnte das Bauteil F mit geringem baulichen Aufwand abgetrennt werden und als ei-
genständiges Gebäude veräußert werden. 
zu B 6) Beschaffungsvarianten 
Mit der Wohn- und Stadtbau Münster GmbH sind Szenarien erörtert worden, inwieweit dieses 
städtische Beteiligungsunternehmen in die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen einbezo-
gen werden könnte. Aufgrund der damit verbundenen hohen Risiken im steuerlichen Bereich 
(Steuerverstrickung, Drittvergleichbarkeit) mu ssten diese Möglichkeiten allerdings verworfen 
werden, zumal keine steuerlichen Vorteile (z.B. Vorsteuerabzug) realisiert werden können.  
Im Ergebnis sind die notwendigen Innensanierungsmaßnahmen somit durch die Stadt Münster 
durchzuführen.

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C) Begründungen zu den Beschlusspunkten  
 
C 1) Begründung zu Beschlusspunkt 2 (Stadthaus 1 - langfristiger Standort der Stadtverwal-
tung) 
Nach intensiver Beurteilung und Abwägung der (Zwischen-)Ergebnisse der oben dargestellten 
Fragestellungen kommt die Verwaltung unter Berücksichtigung folgender Beurteilungskriterien  
 
• Bürgerorientierung 
• Wirtschaftlichkeit 
• Haushaltsbelastung 
• Nachhaltigkeit 
• Zukunftsfähigkeit und Flexibilität 
• Stadträumliche und städtebauliche Aspekte und Qualitäten   
• Betriebssicherheit 
• Mitarbeiterorientierung 
 
zu dem Vorschlag, dass das Stadthaus 1 auch künftig den innerstädtischen rathausnahen 
Standort der Stadtverwaltung Münster darstellt. Aufgrund der baulichen Strukturen stellen die 
Bauteile A bis D den Kernbestand des innerstädtischen Verwaltungsstandortes dar. Die Bautei-
le A bis D sollen zukunftsfähig hergerichtet werden, so dass auf künftig sich ggf. ändernden An-
forderungen an Büroarbeitsbereiche (z.B. Telearbeit) flexibel reagiert werden kann. Zudem 
könnten im Bauteil D für einzelne Etagen alternative Büroformen (z.B. Open Space) in erforder-
lichem Umfange realisiert werden. 
 
Da der Bauteil E erschließungstechnisch an den Kernbestand (Bauteile A bis D) angebunden 
(Treppen- und Aufzugsanlage) ist und derzeit nicht kostendeckend drittvermietet werden kann 
(siehe auch unter B 4), soll hier zunächst eine städtische Eigennutzung erfolgen. Bei der Sanie-
rung des Bauteiles E soll allerdings durch entsprechende Vorrüstungen dafür Sorge getragen 
werden, dass die einzelnen Etagen perspektivisch eigenständig drittvermietet werden können. 
Aufgrund dieser flexiblen Gestaltung best eht die Möglichkeit, sich ggf. ändernden Rahmenbe-
dingungen (kein städtischer Bedarf mehr, kostendeckende Drittvermietung möglich etc.) Rech-
nung zu tragen. 
 
Wie bereits oben in der Ausgangslage unter dem Punkt B 5 „Eigentum“ dargestellt, ist die Ver-
marktung des Bauteils F das einzig realistische Verkaufsszenario von Teilbereichen des Stadt-
hauses 1.  
Unter Berücksichtigung der mit einer Veräußerung einhergehenden stadträumlichen Konse-
quenzen als auch der Bewertung weiterer qualitativer Kriterien sollte der Bauteil F in städti-
schem Eigentum verbleiben. Wie auf dem als Anlage 4 beigefügten Lageplan dargestellt, würde 
im Falle eines Verkaufes nicht mehr nur städtisches Eigentum an das städtebaulich sensible 
Ensemble Rathaus / Stadtweinhaus /Rathausinnenhof grenzen. Die derzeit aus der städtischen 
Gesamteigentümerposition heraus resultierenden und somit eigentumsrechtlich uneinge-
schränkten Dispositionsmöglichkeiten mit diesem Ensemble würden entfallen. Zudem ist ein 
Verkauf unter Berücksichtigung der dauerhaft entfallenden Einnahmemöglichkeiten aus den 
gewerblich genutzten Erdgeschosslagen und der notwendigen Ersatzunterbringung städtischer 
Bediensteter in anderen Büroobjekten auf Dauer gesehen nicht wirtschaftlich.  
Wie bereits unter Punkt B 3 dargestellt, sind erhebliche Aufwendungen für Umbauten etc. not-
wendig, um eine Drittvermietung der Büroraumflächen im Bauteil F zu erreichen; zudem würden 
Einzelhandelsflächen zugunsten der Erschließung der oberen Geschosse entfallen.  
 
Fazit:  
Da derzeit keine wirtschaftlich darstellbaren Drittnutzungen von Büroräumen des Stadt-
hauses 1 ersichtlich sind, sollen nach der erfolgten Innensanierung sämtliche Büroräu-
me des Stadthauses 1 zunächst weiter durch die Stadt Münster eigengenutzt bleiben.

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C 2) Begründung zu Beschlusspunkt 4 (Beschluss zur Innensanierung) 
Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen lassen sich in folgende Schwerpunkte unterteilen: 
 
a. technische Gebäudeausrüstung und DV-Netz: 
Nahezu alle Installationen der technischen Gebäudeausrüstung stammen aus der Errichtungs-
zeit des Gebäudes. Sie sollen komplett zurückgebaut und auf neuen Trassenführungen, ent-
sprechend heutigen Standards für ein Verwaltungsgebäude, einschließlich der fest mit dem 
Gebäude verbundenen Komponenten des Datennetzes, installiert werden. 
 
Für die Beheizung des Gebäudes stünde nach einer Sanierung ein hocheffizientes und ener-
giesparendes System zur Verfügung.  
 
Das Wasserversorgungsnetz entspräche nach einer Sanierung den aktuell geltenden Anforde-
rungen an die Hygiene und Betriebssicherheit. Durch die Installation einer durchgängigen 
Flucht- und Rettungswegbeleuchtung sowie einer entsprechenden Brandmelde- und Alarmie-
rungsanlage kann ein sicheres Verlassen des Gebäudes im Notfall ermöglicht werden. 
 
Durch eine neue Elektroinstallation könnte konsequent Energie eingespart werden. Neben dem 
Einsatz von energiesparenden Leuchtmitteln würde die Beleuchtung bewegungs- und tages-
lichtabhängig geregelt. Flure und öffentlich zugängliche Bereiche des Stadthauses könnten 
darüber hinaus zentral, nach konkretem Bedarf gesteuert werden. 
Parallel hierzu würden in enger Verknüpfung mit der Elektroinstallation die Datenkabel als Vor-
aussetzung für ein sicheres DV-Netz im Gebäude nachinstallationsfähig verlegt.  
 
b. hochbauliche Maßnahmen/Arbeiten 
Viele Innenausbaumaterialien, besonders in den öffentlich zugänglichen Bereichen, stammen 
aus der Errichtungszeit des Gebäudes und vermitteln ein einheitliches Bild. Ein Blick hinter die 
Kulissen verrät, dass das Stadthaus in seiner Nutzungszeit zahllosen kleineren und größeren 
Umbaumaßnahmen unterzogen wurde, die deutliche Spuren hinterlassen haben. Bezogen auf 
die Aufteilung der Räume, die vorhandenen Konstruktionsarten, die verwandten Materialien, 
etc. existiert jedoch ein Flickenteppich, der weder adäquaten Büroraumstandards entspricht 
noch eine effiziente Flächennutzung zulässt. 
 
Im Rahmen einer Sanierung würde deshalb das Ziel verfolgt, wiederkehrende Nutzungseinhei-
ten, wie Wartebereiche für die Bürgerinnen und Bürger, Besprechungsräume, „Drucker- und 
Kopierpunkte“, WC-Anlagen und Teeküchen, systematisch und platzsparend in die Grundriss-
organisation der Geschosse einzubringen. Die übrigen, meist Büroflächen, würden, vergleich-
bar mit den Stadthäusern 2 und 3, modular und damit effizient und flexibel für künftige ggf. sich 
wandelnde Bedarfe hergerichtet. 
Soweit sich bereits bei der Planung dauerhafte und speziellen Anforderungen unterliegende 
Nutzungsbereiche ergeben würden (z.B. Unterbringung Bürgeramt und Bürgerberatung, 
Räumlichkeiten des Oberbürgermeisters, Bürgermeister und Bürgermeisterinnen und der Ver-
waltungsführung, etc.) werden diese entsprechend den sich daraus ergebenden Anforderun-
gen geplant, angepasst und umgesetzt. 
 
Die grundlegende Gebäudestruktur des Stadthauses 1 würde bei der Sanierung erhalten blei-
ben. Auch das für die Errichtungszeit des Stadthauses typische Erscheinungsbild im Inneren 
des Bauwerkes soll, wie auch bei der Fassadens anierung, erhalten bleiben. Deshalb wird das 
Stadthaus 1 nach einer Sanierung den wirtschaftlichen, energetischen und dv-technischen An-
forderungen an ein modernes Verwaltungsgebäude gerecht werden.  
Qualitativ wird sich der Ausbaustandard des Stadthauses 1 an dem des Stadthauses 2 und 
des Stadthauses 3 ausrichten. 
 
c. Betriebs- und Funktionssicherheit des Gebäudes:

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Zur Zeit befinden sich überwiegende Teile der Gebäudeinfrastruktur nicht in einem betriebssi-
cheren Zustand bzw. werden mit Provisorien und einem nicht unbeträchtlichen Ausfallrisiko be-
trieben. 
Nach der Sanierung werden sich alle baulichen und haustechnischen Anlagen in einem be-
triebssicheren Zustand befinden. Stark- und Schwachstrominstallationen können sicher betrie-
ben und gewartet werden. Die Lüftungsanlagen, wie auch das Wasserver- und -
entsorgungsnetz, einschl. Fettabscheideranlagen werden nach den aktuellen Hygienestan-
dards geplant und für einen nachhaltigen und wartungsfreundlichen Betrieb eingebaut werden. 
 
Mit der kompletten Neuplanung und Systemumstellung der IT-Versorgung und den dazugehö-
rigen Komponenten soll die uneingeschränkte Handlungsfähigkeit der, auf eine einwandfreie 
Funktion der DV angewiesenen, Ämter und Dienststellen sichergestellt werden. 
 
Im Zuge der Umplanung der technischen Gebäudeinfrastruktur und der ggf. geänderten Ge-
schossgrundrisse sind deren Auswirkungen auf den vorbeugenden baulichen Brandschutz zu 
bewerten. Entsprechende Maßnahmen des Brandschutzes sind in die Innensanierung einzu-
beziehen. Nach einer Innensanierung und der Realisierung entsprechender Arbeiten (Einbau 
von: Sicherheitsbeleuchtung, akustischen Alarmierungsanlagen, Brandmeldeanlagen, Brand-
abschottungen, Entrauchungsanlagen etc.) ist die uneingeschränkte Betriebssicherheit auch 
unter dem Aspekt des baulichen Brandschutzes gewährleistet. 
 
C 3) Begründung zu Beschlusspunkt 5 (Optimierungen: qualitative Vorteile und Verbesse-
rung der Wirtschaftlichkeit) 
Als rathausnaher Standort der Stadtverwaltung soll das Stadthaus 1 auch hinsichtlich seiner 
Bürgerorientierung qualitative Verbesserungen erfahren. Dies wird umso notwendiger, da in den 
Räumlichkeiten insbesondere bürgernahe Dienstleistungen angeboten werden sollen. Die 
Räumlichkeiten des Stadthauses 1 sind so zu k onzipieren, dass flexible Anpassungen an sich 
zukünftig ändernde Nutzungsanforderungen ermöglicht werden. Diese Anforderung gilt insbe-
sondere für zeitgemäße Arbeits- (Desk-sharing, Telearbeit etc.) und Büroformen. Ebenso wer-
den Aspekte der barrierefreien Gestaltung und Ausstattung des Gebäudes im Zuge der Planung 
berücksichtigt. 
 
Durch Grundrissoptimierungen soll die Anzahl der unterzubringenden Mitarbeiter/-innen erhöht 
werden. Erfahrungsgemäß erscheinen Verbesserungen in der Größenordnung von 3 bis 5 % 
realistisch zu sein. Eine solche Kapazitätserhöhung führt zu Flächeneinsparungen in anderen 
städtischen Bürogebäuden und trägt somit auch kostenmäßig zu einer Entlastung des städti-
schen Haushaltes in einer Größenordnung von jährlich rund 110.000,-- € bei.  
 
Zudem sind durch Optimierungen (Einbau einer bedarfsabhängigen Licht-Steuerung, teilweiser 
Einsatz von LED-Technik (Leuchtdioden), Aufschaltung der Fensterkontakte auf die Heizungs-
regelung zur bedarfsgerechten Beheizung der Räume, Einbau wassersparender Armaturen 
etc.) Kosteneinsparungen in der Größenordnung von rund 10 % des heutigen Energie-
verbrauchs möglich; somit ein jährlicher Betrag in Höhe von rund 40.000 €. In diesem Kontext 
sei darauf hingewiesen, dass ein weitaus größerer Einsparbeitrag bereits durch die in den Jah-
ren 2005 bis 2007 durchgeführte Außensanierung erzielt werden konnte.  
 
Aufgrund des überalterten Zustandes der dv- und gebäudetechnischen Infrastruktur musste in 
den letzten Jahren eine erhöhte Anzahl an punktuellen Instandsetzungsmaßnahmen durchge-
führt werden, die zu überdurchschnittlich hohen Bauunterhaltungskosten führten. Durch eine 
grundlegende Innensanierung werden diese pu nktuellen Maßnahmen beendet, die gerade im 
dv-technischen Bereich auch massive Auswirkungen auf die Leistungserbringung der städti-
schen Bediensteten für die Bürger haben.. In den ersten 10 Jahren nach Beendigung einer In-
nensanierung wird ein Minderbedarf an Bauunterhaltungsmitteln in Höhe von rund 260.000,-- € 
p.a. erwartet. Zudem wird die Funktions- und Betriebssicherheit des Gebäudes gewährleistet.

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V/0685/2011 
Ferner soll durch die weitere Vermietung ebenerdiger Erdgeschossflächen die Einnahmesituati-
on (rund 100.000,-- € p.a.) verbessert werden; im Rahmen dieser Innensanierung können die 
hierfür notwendigen baulichen Voraussetzungen geschaffen werden.  
 
Zu den Auswirkungen einer Innensanierung auf den Haushalt siehe auch unter C 9) Begrün-
dung zu Beschlusspunkt 11. 
 
Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die Verwaltung bereits verschiedene bauliche 
Ergänzungen des Stadthauses 1 geprüft hat. Unter besonderer Berücksichtigung des städte-
baulich äußerst sensiblen Umfeldes, der mit den baulichen Ergänzungen verbundenen Kosten 
und der zum Teil nicht gegebenen Wirtschaftlichkeit, sind sämtliche baulichen Ergänzungsopti-
onen des Stadthauses 1 verworfen worden.  
C 4) Begründung zu Beschlusspunkt 6 (Ersatzunterbringung) 
Im Gegensatz zu der bereits durchgeführten Außensanierung des Stadthauses 1 ist die anste-
hende Innensanierung keinesfalls unter laufendem Betrieb durchzuführen. Aufgrund der baube-
dingten Beeinträchtigungen, der Größe und der heterogenen Gebäudestruktur des Stadthauses 
ist die Innensanierung in mehreren Bauabschnitten durchzuführen. Für die Dauer der einzelnen 
Bauabschnitte sind diese entsprechend freizuziehen. 
 
Für eine Sanierungsdauer von insgesamt bis zu 5 Jahren wurde hochgerechnet, welche Kosten 
im Falle einer Unterbringung von Mitarbeitern in von der Stadt auf dem Büroflächenmarkt an-
zumietenden Räumlichkeiten entstehen würden. Unter Einbeziehung der Umzugskosten, Kos-
ten für die Herrichtung (insbesondere Anschluss an die städtische DV-Infrastruktur) und für den 
organisatorischen Aufwand könnten hierdurch Kosten in Höhe von bis zu 5.000.000,-- € entste-
hen.  
 
Um die Kosten für die Ersatzunterbringung der städtischen Bediensteten während der Dauer 
der Innensanierungsmaßnahme zu minimieren, werden von der Verwaltung folgende Maßnah-
men verfolgt: 
 
Stufe 1: Verdichtung im Bestand 
 
Um die Anzahl der anderweitig unterzubringenden Bediensteten möglichst gering zu halten, 
werden die Möglichkeiten einer verdichteten Unterbringung in den im Stadthaus 1 nutzbaren 
Räumen geprüft. 
 
Stufe 2: Nutzung freistehender oder durch Dritte genutzter städtischer Büroräume
  
Die anderweitig unterzubringenden städtischen Bediensteten werden in freistehende oder 
durch Dritte genutzte städtische Büroräume untergebracht. Dadurch entfallen zumindest 
Kosten für die Herstellung einer für Bürozwecke erforderlichen Büroraumstruktur; die sonsti-
gen Herrichtungskosten –insbesondere wiederum für die dv-technische Anbindung- sind im 
Einzelfall konkret zu ermitteln und auf das geringst mögliche Maß zu beschränken.  
 
Stufe 3: Nutzung freistehender oder durch Dritte genutzter sonstiger städtischer Räume
 
Sofern nicht ausreichend Büroräume zur Verfügung stehen, ist zu prüfen, ob andere städti-
schen Räumlichkeiten, die mit einem vertretbaren Aufwand für diese temporäre Nutzung 
hergerichtet werden können, zur Verfügung stehen.  
 
Stufe 4: Anmietung zusätzlicher Büroflächen auf dem Büroflächenmarkt
 
Sollten nicht ausreichend städtische Räume für eine wirtschaftliche Ersatzunterbringung zur 
Verfügung stehen, könnte eine zusätzliche Anmietung erfolgen. In Anbetracht der aktuellen 
Haushaltslage sollte diese Anmietung möglichst vermieden werden.  
 
Bei der konkreten Planung der Ersatzunterbringung sind die Ergebnisse der derzeit parallel 
durchgeführten mittelfristigen Büroflächenplanung mit einzubeziehen. Ziel der mittelfristigen Bü-

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roflächenplanung ist die Entscheidung, welche städtischen Bürogebäude mittel- bis langfristig 
durch die Stadt Münster genutzt werden und wie diese Gebäude optimal belegt werden.  
C 5) Begründung zu Beschlusspunkt 7 (Ad-hoc Brandschutz) 
Im März 2011 erfolgte zur Beurteilung des vorbeugenden Brandschutzes eine Begehung des 
Stadthauses 1 durch die zuständigen städtischen Dienststellen. Dabei wurde deutlich, dass zur 
Gewährleistung der Sicherheit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie der Kundinnen und 
Kunden, Bürgerinnen und Bürger als auch des Betriebes im Gebäude Maßnahmen des vorbeu-
genden Brandschutzes erforderlich waren, die keinen weiteren Aufschub mehr duldeten. Diese 
ad-hoc-Brandschutzmaßnahmen mit einem Finanzvolumen von 450.000,-- € wurden umgehend 
begonnen. Weitere Brandschutzmaßnahmen werden im Zuge der Innensanierung durchgeführt. 
 
C 6) Begründung zu Beschlusspunkt 8 (Planungsauftrag) 
Es wird vorgesehen, die Innensanierung in den folgend dargestellten Bauabschnitten mit einer 
reinen Bauzeit von ca. 4 bis 5 Jahren durchzuführen: 
 
1. Bauteil E, Tiefgarage und Innenhof sowie Technikzentralen im Keller mit notwendigen  
    Trassenführungen 
2. Bauteile A, B, C, (Innen wie Außen) 
3. Bauteil D 
4. Bauteil F (Innen wie Außen) 
 
Die genaue Bildung von Bauabschnitten, die Festlegung der konkreten Termine und die Detail-
lierung der Investitionskosten setzen die zeitgleiche Planung aller Bauabschnitte zu Beginn des 
Planungsprozesses voraus. Es ist vorgesehen, diese umfangreiche Planung und die sich an-
schließende Bauüberwachung extern zu vergeben. Nach positivem Beschluss zur Maßnahme 
wird hierzu vorgeschlagen, und ist auch  aufgrund der Investitionssumme erforderlich, vorab ein 
VOF-Verfahren mit einem voraussichtlichen Zeitfenster von einem halben Jahr durchzuführen.  
Die sich an das VOF-Verfahren anschließende Planungsphase wird  ca. ein ¾ Jahr in Anspruch 
nehmen, so dass frühestens von einem B aubeginn im März 2013 ausgegangen werden kann. 
Erste Auftragserteilungen von Bauleistungen können frühestens im 1. Quartal 2013 erfolgen.   
Bei der Bildung von 4 Bauabschnitten ist dann voraussichtlich von einer Gesamtfertigstellung 
Mitte bis Ende 2017 auszugehen.  
C 7) Begründung zu Beschlusspunkt 9 (Antrag an den Rat) 
Punkt 3 des Antrages an den Rat Nr. A-R/0027/2011 der CDU- und SPD-Ratsfraktionen im Rat 
der Stadt Münster vom 29.03.2011 „Weitere Anstrengungen zur Optimierung von Strukturen 
und Prozessen in der Stadtverwaltung sowie im Umgang mit städtischen Immobilien“ hat die 
Erarbeitung eines Alternativszenarios zur Gebäudesanierung des Stadthauses 1 beinhaltet.  
Mit der Verfahrensvorlage V/0316/2011 vom 05.05.2011 wurde bereits auf das inhaltliche Auf-
greifen der Thematik in dieser Vorlage hingewiesen. 
Mit der Umsetzung der Maßnahmen dieser Vorlage ist der Punkt 3 des o.g. Antrages  erledigt.  
C 8) Begründung zu Beschlusspunkt 10 (Prüfauftrag Gegenfinanzierung) 
Nach einer Innensanierung wird der städtische Haushalt -unter Berücksichtigung der haus-
haltswirksamen Sanierungsgewinne- jährlich zusätz lich mit einem Betrag in Höhe von rund 1,1 
Mio € belastet (siehe auch Anlage 5: Haushaltsauswirkungen und Sanierungsgewinne). Zur 
Gegenfinanzierung dieser Mehrbelastung wird die Verwaltung intensiv weitere Kosteneinspa-
rungen prüfen.

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Die Möglichkeiten der Kosteneinsparungen durch die Optimierung der Unterbringung der städti-
schen Organisationseinheiten werden derzeit im Rahmen der mittelfristigen Büroflächenplanung 
geprüft.  
Zudem sind Veräußerungserlöse von in städtischem Eigentum stehenden Verwaltungsstandor-
ten, die bereits aufgegeben worden sind (z.B. Herwarthstraße / Von-Steuben-Straße) bzw. im 
Rahmen der Umsetzung des Konzeptes der mittelfristigen Büroflächenplanung künftig aufgege-
ben werden könnten (Stühmerweg 8, Am Steintor 50), zu berücksichtigen; die Bilanzwerte die-
ser Objekte belaufen sich auf insgesamt 4,1 Mio €. Gleiches gilt für die Einsparung von Miet-
kosten bei der künftigen Aufgabe von angemieteten Verwaltungsstandorten. 
C 9) Begründung zu Beschlusspunkt 11 (Kosten und Mittelabfluss) 
Die Verwaltung hat die Herstellungskosten und den mit dieser Investition verbundenen Aufwand 
für eine Innensanierung des Stadthauses 1 ermittelt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich 
hierbei um aktuell ermittelte Kosten handelt. Aufgrund der über Jahre abzuwickelnden Sanie-
rungsmaßnahme ist wegen der allgemeinen Preisentwicklung noch mit Kostensteigerungen zu 
rechnen. Diese Kostensteigerungen sind bei der jährlichen Haushaltsplanung entsprechend der 
Veränderung des Baupreisindices zu berücksichtigen: 
 
a) In dieser Vorlage vorgeschlagene Maßnahmen im vorhandenen Bestand 
• Bauteil A – D einschließlich Tiefgarage    
• Bauteil E einschließlich Kantine     
• Bauteil F  
Zwischensumme        rund    27.740.000,- € 
 
b) Fassadensanierung – Sandsteingewände    rund         850.000,- € 
 
c) Für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen in den einzelnen  
Bauabschnitten sind für die dort beschäftigten städtischen  
Bediensteten Ersatzbüroraumflächen bereitzustellen.  
In Abhängigkeit vom Standort und den Konditionen für die  
Anmietung einer Ersatzimmobilie ist mit einem Aufwandsrahmen  
von bis         rund       5.010.000,- € 
bei einer Gesamtdauer der Sanierungsmaßnahme von 5 Jahren  
zu rechnen. 
In diesen Kosten sind die Miete, Umzugskosten sowie Kosten  
für die DV-technische Anbindung und Herrichtung berücksichtigt. 
Dieser Betrag stellt reinen Aufwand dar und ist über den Ergebnisplan 
zu finanzieren. 
 
Zusammenfassung: 
 
Zwischensumme Kosten zu a)      27.740.000,- € 
Zwischensumme Kosten zu b)           850.000,- € 
Zwischensumme Kosten zu c)        5.010.000,- €
 
Gesamtsumme        33.600.000,- € 
 
d) Zudem ist zu berücksichtigen, dass der zentrale Ansatz für die IT-Finanzierung nach einer 
Sanierung jährlich um 45.000,00 € anzuheben ist. Diese zusätzlichen Mittel werden benötigt, 
um die durch die Sanierung des Kabelnetzes im Stadthaus 1 steigenden Nutzungsentgelte 
für die gerätebezogene Bereitstellung der Netzinfrastruktur gegenüber der citeq begleichen 
zu können.  
Verteilung der Gesamtsumme über die Haushaltsjahre

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Mit dem Beginn der ersten Sanierungsmaßnahmen ist frühestens ab März 2013 zu rechnen. 
Die Planungskosten sind daher im Entwurf des Haushaltsplans 2012 ff. mit erforderlichen Ver-
pflichtungsermächtigungen für die Baukosten ab 2013 veranschlagt.  
Bei einer Bauzeit von bis zu 5 Jahren könnte die Sanierungsmaßnahme in der 2. Jahreshälfte 
2017 beendet werden, so dass für die Haushalte der Jahre 2013 bis 2017 bzw. 2018 (Schluss-
rechnungen im Jahre 2017 bzw. 2018) Finanzierungsmittel einzustellen sind.  
 
Nach heutiger Einschätzung könnten sich folgende Veranschlagungen im Finanzplan in den je-
weiligen Haushaltsjahren ergeben: 
 
Haushalts- 
jahr 
Planungskosten 
siehe a) 
Kosten 
B
maßnahmen 
siehe a) 
Kosten Sand- 
steingewände 
siehe b) 
Summe 
2012 1.225.000 €  1.225.000 €
2013 1.960.000 € 2.616.000 €  4.576.000 €
2014 963.000 € 8.290.000 € 430.000 € 9.683.000 €
2015 325.000 € 4.630.000 €  4.955.000 €
2016 427.000 € 4.984.000 € 420.000 € 5.813.000 €
2017 2.320.000 €  2.320.000 €
Summe:  4.900.000 € 22.840.000 € 850.000 € 28.590.000 €
 
Darüber hinaus sind im Ergebnisplan die Aufwendungen für die Ersatzbüroraumbeschaffung, 
die erhöhten Abschreibungen nach der Sanierung sowie Mittel für die Bereitstellung der moder-
nisierten IT-Netzinfrastruktur darzustellen: 
 
 
Jahr 
Zeile 12  
Privatrechtliche 
Leistungsentgelte 
Zeile 13  
Aufwendungen für Sach-  
und Dienstleistungen  
für die Ersatzunterbringung 
Zeile 14  
Bilanzielle Ab-
schreibungen  
Zeile 20 Zin-
sen 
2012                         1.315.000 €    78.131 €
2013                            835.000 €    229.590 €
2014                            900.000 €    293.940 €
2015                            870.000 €    256.560 €
2016                            890.000 €    246.615 €
2017                            200.000 €    162.600 €
2018 ff         100.000 €                  -    99.000 €      449.350 €  857.700 €
 
Bei der Ermittlung der Zinsbelastung durch die Sanierung (siehe Anlage 2 Folgelastenberech-
nung) wird davon ausgegangen, dass während der Bauphase die Investitionsmittel im Jahres-
durchschnitt zu 50% abgerufen sind und die Stadt 20% Eigenmittel einbringt.  
 
Die konkrete Bereitstellung von Finanzmitteln erfolgt im Rahmen der Entscheidung über die  
jeweiligen Baubeschlüsse.  
 
Bei der Höhe des über die Jahre entstandenen Sanierungsbedarfes ist zu berücksichtigen, dass 
angesichts der schwierigen Haushaltslage in den letzten Jahren keine ausreichenden Finanz-
mittel für eine entsprechende Bauunterhaltung des Stadthauses 1 zur Verfügung standen. In-
soweit ist ein Sanierungsstau entstanden. Durch diese Maßnahme kann der Abschreibungszeit-
raum (von derzeit noch 26 Jahren) auf sodann 60 Jahre erhöht werden, so dass es sich hierbei 
um eine „Investition in die Zukunft“ handelt. 
 
Aus dieser Investition ergeben sich Folgekosten, die in Anlage 2 dargestellt sind. Hinzuweisen 
ist darauf, dass es sich um zusätzliche Aufwendungen bzw. Erträge handelt. Durch die alterna-

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tive Unterbringung vom Münster Marketing ergibt sich die Möglichkeit, an der Heinrich-Brüning-
Straße zusätzliche Mieterlöse in Höhe von 100.000 € zu erzielen (Zeile 12). 
 
Der Aufwand für Instandhaltung und Bewirtschaftung wird durch die Investition grundsätzlich 
nicht geändert. Es ist jedoch davon auszugehen, dass in den nächsten Jahren die Bauunterhal-
tung aufgrund des erneuerten Gebäudes geringer ausfallen wird, als derzeit (siehe auch C3). 
Mittel- und langfristig ist jedoch von der üblichen Höhe der Instandhaltung auszugehen. Des-
halb werden hier haushalterisch keine Abschläge berücksichtigt; allerdings ist in den ersten 10 
Jahren nach Beendigung der Sanierungsmaßnahme mit einem Minderbedarf an Bauunterhal-
tungsmitteln in Höhe von jährlich 260.000 € gegenüber dem heutigen Bedarf zu rechnen. Die 
Einsparungen bei den Energiekosten (rund 40.000,-- €; siehe auch unter C3) werden nach In-
betriebnahme berücksichtigt. Weiterhin werden die Optimierungsgewinne durch die Grundriss-
optimierung in Höhe von 110.000 € und die zusätzlichen Aufwendungen in Höhe von 45.000 € 
für die EDV-Infrastruktur berücksichtigt. In der Summe ergibt sich ab dem Haushaltsjahr 2018 
somit eine jährliche Entlastung von rd. 100.000 €. 
 
Änderungen ergeben sich bei den Positionen für die Abschreibungen und Fremdkapitalzinsen. 
Derzeit betragen die Abschreibungen für das Stadthaus 1 rund 41.000 €. Nach der Sanierung 
belaufen sie sich auf rund 490.000 €. Als zusätzlicher Aufwand ergibt sich somit eine Abschrei-
bung in Höhe von rund 449.000 €.  
 
Resümée
: Um zukunftsorientiert und unter Berücksichtigung der stadtstrategischen Ziele und 
Leitorientierungen ein bürgerorientiertes, barrierefreies Dienstleistungsangebot zentral in der 
Innenstadt von Münster anbieten zu können, ist eine grundständige Sanierung des Stadthauses 
1 unabdingbar. Die Gewährleistung der Betriebs- und Funktionssicherheit des Stadthauses 1 
erfordert zwingend eine zeitnahe Umsetzung der in dieser Vorlage dargestellten Maßnahmen.  
 
 
i.V. 
 
gez. 
 
Bickeböller 
Stadtkämmerin 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1 Ratsantrag Nr. A-R/0027/2011 der CDU- und SPD-Ratsfraktionen 
Anlage 2 Folgelastenberechnung 
Anlage 3 Lageplan mit Bauteilen 
Anlage 4 Lageplan städtisches Eigentum im Bereich Rathaus/Stadthaus 1 
Anlage 5 Haushaltsauswirkungen und Sanierungsgewinne

Folgelastenberechnung (Ermittlung der haushaltsrelevanten  Erträge und Aufwendungen) Aufgestellt am: 14.09.11 
Amt: 23 
A Investitionsmaßnahme 
Bezeichnung: Sanierung Stadthaus 1 
Finanzstelle(n): 
Jahr der Fertigstellung: 2018 
Nutzungsdauer Bauwerk: 60 Jahre 
B Kapitalbedarf/ Finanzierung 
Euro %
1. Zuschüsse und Zuweisungen 0,00 0,00 
2. Beiträge 0,00 0,00 
3. Eigenanteil Stadt Münster 28.590.000,00 100,00 
Gesamt-Kapitalbedarf 28.590.000,00 100,00 
C Gesamtkosten der Investitionsmaßnahme Euro %
1. Grund und Boden 0,00 0,00 
2. Baukosten 28.590.000,00 100,00 
3. Beschaffungen (ohne Fahrzeuge) 0,00 0,00 
4. Fahrzeug (e) 0,00 0,00 
Gesamtkosten 28.590.000,00 100,00 
D Folgeaufwendungen pro Jahr Ab Haushaltsjahr: Euro %
Sach- und Dienstleistungen, Zeile 13 Ergebnisplan 
1. Instandhaltung der Grundstücke und baul. Anlagen 2018 
2. Instandhaltung des Infrastrukturvermögens 0,00 0,00 
3. Instandhaltung des sonstigen unbewegl. Vermögens 0,00 0,00 
4. Haltung von Fahrzeugen 0,00 0,00 
5. Bewirtschaftung der Grundstücke und baul. Anlagen 0,00 0,00 
Zwischensumme 0,00 0,00 
Bilanzielle Abschreibungen, Zeile 14 Ergebnisplan 
6. Bilanzielle Abschreibungen 2018 449.350,00 33,23 
Sonstige ordentliche Aufwendungen, Zeile 16 Ergebnisplan 
7. Mieten und Pachten 0,00 0,00 
8. Sonstige Verwaltungs- und Betriebsaufwendungen 45.000,00 3,33 
Zwischensumme 45.000,00 3,33 
Zinsen, Zeile 20 Ergebnisplan 
9. Fremdkapitalzinsen 2018 857.700,00 63,44 
NACHRICHTLICH: Zinsen (3,75 %) 857.700 € p.a. 
+ Tilgung (3 %) 857.700 € p.a. 
= Schuldendienst 1.715.400 € p.a. 
Summe Folgeaufwendungen 
1.352.050,00 100,00 
E Folgeerträge pro Jahr Ab Haushaltsjahr: Euro %
1. Zuweisungen und Zuschüsse für lfd. Zwecke 0,00 0,00 
2. Auflösung Sonderposten 0,00 0,00 
3. Benutzungsgebühren und ähnliche Entgelte 0,00 0,00 
4. Mieten und Pachten 100.000,00 100,00 
5. Sonstige Verwaltungs- und Betriebserträge 0,00 0,00 
Summe Folgeerträge 100.000,00 100,00 
Ab Haushaltsjahr: Euro 
F Entfallende Aufwendungen pro Jahr 2018 150.000,00 
G Entfallende Erträge pro Jahr 0,00 
H Folgelasten (D-E-F+G) pro Jahr Euro 
insgesamt 1.102.050,00 
in % der Gesamtkosten (vgl. C) 3,85 
I Folgeinvestitionen Zeitpunkt Euro 
J Erläuterungen 
Die Abschreibungen sind als Differenz zu den derzeitigen Abschreibungen gebildet. Bei der Zinsbelastung ist unterstellt, dass 80% der 
notwendigen Mittel fremdfinanziert werden. Die Aufwednungen D2.-D5. bleiben unverändert. Die Energieeinsparung (40.000 €) und die 
Grundrißoptimierung (110.000 €) ist in F. berücksichtigt. 
Die einzelnen Beträge sind kaufmännisch auf ganze Zahlen gerundet; 
Zwischen- und Gesamtsummen zum Ausweis im Teilergebnisplan sind kaufmännisch auf volle 10 €-Beträge gerundet.

Sanierung Stadthaus 1 
 Haushaltsauswirkungen und nicht monetäre Sanierungsgewinne 
Anlage 5 zur Vorlage V/0685/2011 
vor Sanierung nach Sanierung 
Kaltmiete p.a.                            
(Abschreibung,                   
durchschnittl. Instandhaltung, 
Verwaltungskosten) 
569.769 € Abschreibung: + 449.350 € 1.019.119 €
Zinsen / Fremdmittel p.a. + 0 € Fremdkapitalzinsen: + 857.700 € + 857.700 €
Betriebskosten p.a. + 675.305 € ./. 40.000 
€ Einsparung Energiekosten /                         
+ 45.000 € IT Nutzung + 680.305 €
Warmmiete p.a.  = 1.245.075 € = 2.557.125 €
abzgl. Einnahmen durch externe 
Vermietungen p.a. ./. 705.819 € Mehreinnahmen aus Erdgeschoss 
Vermietungen             + 100.000 € ./. 805.819 €
Optimierungsmaßnahmen p.a.:  Büroflächenerweiterung durch 
Grundrißoptimierungen ./. 110.000 ./. 110.000 €
SUMME p.a.: 539.256 € 1.641.306 €
1.102.050 €
./. 260.000 €
rd. 840.000 €Gesamtauswirkung p.a.: 
2. Monetär bewertbar und nicht haushaltsentlastende Auswirkungen 
Minderbedarf an Bauunterhaltungsmitteln in den ersten 10 Jahren nach Beendigung 
der Sanierungsmaßnahme gegenüber dem heutigen Bedarf p.a.: 
1. Monetär bewertbare und haushaltsentlastende Auswirkungen 
 Differenz Summe vor  Sanierung / Summe nach  Sanierung p.a.: 
Haushaltsauswirkungen / 
Sanierungsgewinne

Sanierung Stadthaus 1 
 Haushaltsauswirkungen und nicht monetäre Sanierungsgewinne 
Anlage 5 zur Vorlage V/0685/2011 
nach der Sanierung 
Betriebssicherheit 
Flexibilität 
Vermarktbarkeit 
eingeschränkte Arbeitsfähigkeit durch 
Störungen/ Ausfälle DV-Netz, veraltetes 
Telekommunikationssystem 
erhöhter Störungsanfall,  Systemausfall 
sowie ständig steigender 
Instandhaltungsaufwand an 
haustechnischen Anlagen bzw. teilweise 
nicht reparable Anlagenteile (Zu- u. 
Abwasser-, Elektro-, Lüftungs- u. 
Heizungsanlagen) 
Beanstandungen bei Prüfungen gem. 
Betriebssicherheitsverordnung zu 
Leitungsverlegungen, Stromverteiler, Wand- 
u. Deckenleuchten, 
Sicherheitsbeleuchtung, Brandschutz 
Raumstruktur / Raumanordnung aus 60er 
Jahren 
unterschiedliche Bürogrößen 
keine getrennten haustechnischen Anlagen 
und Erschließung 
nicht nachinstallationsfähige Nachrichten-,  
DV- und Elektroanlagen 
stabiles schnelles DV-Netz,  aktuelle 
Telekommunikationstechnik (Telefonie über 
Datennetz) 
Grundlegend erneuerte energetisch optimierte 
haustechnische Anlagen nach heutigen 
Anforderungen und Stand der Technik 
Vorbereitung zur perspektischen Abtrennung 
einzelner Etagen im Bauteil E 
3. Nicht monetär bewertbare Sanierungsgewinne 
Haus- und brandschutztechnische Anlagen nach 
gesetzlichen Sicherheitsbestimmungen 
Einheitliche flexible Bürostruktur, systematisch 
angeordnete Infrastrukturbereiche 
(Wartebereiche, WC-Anlagen, Kopierer, etc.),  
offene Bürostruktur "open space" in 
Teilbereichen 
nachinstallationsfähige Verlegung 
möglichst einheitliche Bürogrößen zur flexiblen 
Anpassung an geänderte Raum- und 
Büroanforderungen, Vorbereitung für Telearbeit, 
Teilzeitarbeitsplatz "desksharing" 
vor der Sanierung 
Zukunkftsfähigkeit 
Funktionssicherheit

Anlage 4 zur Vorlage V/0685/2011

Antrag an den Rat Nr. A-R/0027/2011 
 
 1
 
Antrag
 
 
CDU-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
 
 
29.03.2011 
 
 
Weitere Anstrengungen zur Optimierung von Strukturen und Pro-
zessen in der Stadtverwaltung sowie im Umgang mit städtischen 
Immobilien 
 
 
Der Rat der Stadt Münster möge beschließen:      
 
Mit der Verabschiedung des Haushaltsplans 2011 hat der Rat der Stadt Münster ein 
ehrgeiziges Konsolidierungsprogramm auf den Weg gebracht. Ein wesentlicher Be-
standteil dieses Konzeptes ist die organisatorische Weiterentwicklung der Stadtver-
waltung: Die Stadt Münster wird in den kommenden Jahren gemeinsam mit ihren 
städtischen Gesellschaften weitere Anstrengungen zur Optimierung von Strukturen 
und Prozessen in der Verwaltung sowie im Umgang mit städtischen Immobilien un-
ternehmen, um die geplanten Ausgabenreduzierungen erzielen zu können (2012: 
1,25 Mio. €, 2013: 2 Mio. €, 2014: 2,75 Mio. €). 
 
Wir wissen um die Leistungsbereitschaft aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im 
Konzern Stadt Münster und ihre hohe Motivation bei der Erledigung der Aufgaben 
zum Wohle der Bürgerinnen und Bürger dieser Stadt. Diese zu erhalten, wird trotz 
anstehender Stellenreduzierungen ein wichtiges Ziel der Stadtpolitik bleiben. Wichtig 
ist, dass es bei allen Konsolidierungsmaßnahmen auch weiterhin nicht zu betriebs-
bedingten Kündigungen kommt und eine enge Abstimmung mit dem Personalrat ge-
sucht wird. Ferner darf nicht übersehen werden, dass bereits in der Vergangenheit 
Stellenabbau und Arbeitsverdichtung, Beförderungsstopp und andere Einschränkun-
gen deutliche Spuren in der Verwaltung hinterlassen haben. Der beschlossene Kon-
solidierungsbeitrag ist für die Verwaltung möglich durch intensive Aufgabenkritik, Op-
timierung durch organisatorische Umstrukturierung und Zusammenfassung, effizien-
tere Mittelbewirtschaftung, Senkung von Leistungsstandards, regionale Kooperation, 
engere Zusammenarbeit mit städtischen Tochterunternehmen und nicht zuletzt durch 
eine deutliche Verringerung des Aufwands im Bereich der Immobilienbewirtschaf-
tung. 
 
Vor diesem Hintergrund erhält die Verwaltung folgende Aufträge: 
 
1. Die Erarbeitung eines Konzeptes zur Neustrukturierung der Presse- und Öf-
fentlichkeitsarbeit sowie des Marketings der Stadt Münster  
 
Dabei sollen Ziele und Ausrichtung der nach außen gerichteten städtischen 
Kommunikation definiert und die Aufgaben- bzw. Kompetenzverteilung zwischen 
Anlage 1 zur Vorlage V/0685/2011

Antrag an den Rat Nr. A-R/0027/2011  
 
 2
 
Presseamt und Münster-Marketing überprüft werden: Z iel ist die Optimierung or- 
ganisatorischer Strukturen sowie die Harmonisierung  von Arbeitsabläufen. Hierzu 
gehört auch die Überprüfung der jeweiligen Personal - und Sachausstattung. Dar- 
über hinaus soll der Auftritt der Stadt vereinheitl icht und zentral gesteuert werden 
- zur Einsparung von Kosten und zur Profilierung de r städtischen „Corporate 
Communication". In diesem Zusammenhang sind auch di e Budgets, Strukturen 
und ggf. Produkte in den Dezernaten bzw. Ämtern zu überprüfen und in die Ge- 
samtbetrachtung einzubeziehen. 
 
 
2. Überprüfung der Organisationsform städtischer Le istungserbringer und Er- 
arbeitung eines Beschlussvorschlages  
 
Die Verwaltung überprüft die Organisationsform für die Erbringer folgender Leis- 
tungen und erarbeitet für die zuständigen Ausschüss e und Gremien einen ent- 
sprechenden Vorschlag zur Diskussion und Beschlussfassung :  
 
a) Entwässerung: Optimierung von Organisation und L eistungserbringung in den 
Bereichen Tiefbauamt und Stadtwerke Münster.  
b) Wasserversorgung: Überprüfung und Optimierung vo n Organisation und 
Leistungserbringung bei der Trinkwasserversorgung (einschließlich der steuer- 
lichen Auswirkungen). 
c) Bäderbetrieb: Neben einer wirtschaftlichen Optim ierung durch veränderte Or- 
ganisationsformen sollen ferner die  diesbezügliche n Potentiale eines opti- 
mierten Personaleinsatzes, einer Ausdehnung der Öff nungszeiten und einer 
adäquaten Auslastung dargestellt werden. 
 
 
3. Erarbeitung eines Alternativszenarios zur Gebäud esanierung des Stadthau- 
ses I 
 
Im Rahmen der bereits angelaufenen Anstrengungen fü r eine nachhaltige Bewirt- 
schaftung der städtischen Flächen sollen die Aufwen dungen für die Gebäudesa- 
nierung des Stadthauses 1 dargelegt und in einem Al ternativszenario dargestellt 
werden, lediglich die Verwaltungsführung sowie  pub likumswirksame Leistungen 
(z.B. des Bürgeramtes) am Standort Prinzipalmarkt/K lemensstraße zu belassen 
und das weitere Gebäude zu vermarkten. Leergezogene Standorte im städtischen 
Besitz (wie Gebäude Herwarthstraße) sind auf die Mö glichkeit zur Revitalisierung 
zu untersuchen bzw. als weitere Alternative dazu - nach dem Vorbild des Stadt- 
hauses III (Albersloher Weg) - ist ein Neubau unter  Einschluss einer Finanzierung 
durch eine städtische Tochtergesellschaft zu prüfen. 
 
 
4.    Einführung eines zentralen Beschaffungsmanagements  
 
Mit der Prüfung der Einführung eines zentralen Besc haffungsmanagements ist zu 
klären, in welchen Bereichen das Ausschreibungs- un d Beschaffungswesen über 
das bestehende Maß hinaus unter Einbeziehung der st ädtischen Gesellschaften

Antrag an den Rat Nr. A-R/0027/2011  
 
 3
 
zusammengefasst werden kann, um weitere Einsparpote ntiale zu erschließen. 
Wesentliche Ziele sind dabei: 

 Bündelung der Nachfrage zur Verbesserung der Kondi tionen 

 Optimierung der Prozesse 

 Bildung eines Kompetenzzentrums für Vergabe- und V ertragsrecht 

 Vernetzung aller Einkaufsaktivitäten als Grundlage  für ein effizientes Control- 
ling in diesem Bereich. 
 
Die Gründung der genossenschaftlichen Einkaufsgemei nschaft im Deutschen 
Städtetag ist dabei zu berücksichtigen. 
 
 
5. Ausweitung der regionalen und interkommunalen Zu sammenarbeit 
 
Die regionale bzw. interkommunale Zusammenarbeit de r Stadt Münster mit ande- 
ren Kommunen und öffentlichen Leistungserbringern w ird deutlich ausgeweitet. 
Aufbauend auf den bisherigen regionalen Kooperation en der Stadt Münster erar- 
beitet die Verwaltung konkrete Vorschläge für eine Ausweitung der strategischen 
Zusammenarbeit und der gemeinsamen Profilierung in der Stadtregion, im Müns- 
terland und in der grenzüberschreitenden Region. Da bei ist insbesondere auf Po- 
tentiale einer gemeinsamen Aufgabenerledigung in Ve rwaltung und in kommuna- 
len Unternehmen einzugehen. 
 
 
6. Überprüfung der Aufwände für die Teilnahme an We ttbewerben  
 
Die regelmäßigen bzw. geplanten Teilnahmen der Stad t Münster an Wettbewer- 
ben etc. werden überprüft und ggfs. reduziert. Zusä tzlich legt die Verwaltung den 
zuständigen städtischen Gremien rechtzeitig vor den  nächsten Haushaltsberatun- 
gen eine Übersicht über direkte oder indirekte städ tische Zuschüsse für Veran- 
staltungen vor.  
 
 
7. Verbesserung der Zusammenarbeit der Fachbereiche  
 
Ein wichtiges Ziel bei der Umstrukturierung der Ver waltung muss die intensivere 
Zusammenarbeit und Vernetzung einzelner Fachbereiche sein. Dies gilt vor allem 
für die Leistungserbringung verschiedener Fachberei che an eine Zielgruppe.  
Hierzu wird die Verwaltung um die Erarbeitung eines  auf Dauer angelegten In- 
struments gebeten, das die Reduzierung von Ämterkon kurrenzen, fachlichen 
Doppelungen und Kommunikationslücken innerhalb der Verwaltung erleichtert.  
 
  
gez. H.-Dieter Sellenriek      gez.  Wolfgang Heuer  
und Fraktion        und Fraktion