Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu Viertel - Erster Sachstandsbericht

Anlage A zur V/0801/2022 
Kurzüberblick 
Am 05. Juni 2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Kraft getreten (V/0191/2021/1).  
Dieser Sachstandsbericht legt den Stand der erhaltungsrechtlichen Prüfung, Genehmigung bzw. 
Versagung von baulichen Änderungen nach § 172 und § 173 Baugesetzbuch sowie die Umset-
zung des Vorkaufsrechts für den Zeitraum vom 05. Juni 2021 bis 31. Dezember 2022 dar. 
 
Die Anlage 1 beinhaltet ein Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen 
Prüfung. Dieses soll den Antragstellenden als Orientierungshilfe für die Beantragung von bauli-
chen Maßnahmen dienen und Planungs- und Investitionssicherheit geben.  
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Die Soziale Erhaltungssatzung verfolgt das folgende Hauptziel:  
• Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen 
 
Die Teilziele lauten: 
• Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebots hinsichtlich Art, Größe und Preis für 
verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen. Damit wird das Ziel des HPW „bezahlbaren 
Wohnraum insbesondere auch mit dem Blick auf sozial gemischte Quartiere zu sichern und zu 
schaffen“ unterstützt. 
•  Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben.  
•  Sicherung einer auf die Bedarfe der Bewohner/innen abgestimmten sozialen Infrastruktur  
• Vermeidung eines gesteigerten Motorisierungsgrad  
 
Insbesondere wird die im „Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmarketingkonzepts Münster 
(ISM)“ verankerte Leitorientierung „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und 
Erlebnisqualität mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadt-
gesellschaft weiterentwickeln“ unterstützt. 
 
Dies gilt auch für folgende Leitthemen des ISEK Münster 2030: 
• Stadt in der sozialen Balance 
• Leistbares Wohnen  
• Vielfalt der Stadtteile /Bewahrung der Stadtteilidentität 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja x Nein   
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
x überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
HA-Beschluss vom 19.05.2021, V/0191/2021/1 „Vertiefende Untersuchungen zum Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-,Hansa-, Herz-Jesu-Viertel„ – Empfehlungen des Gut-

achters, erhaltungsrechtliche Prüfung, Ergebnisse des kleinräumigen Gentrifizierungsmonitorings 
und Voraussetzungen zur Umsetzung  
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)

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Anlage 1 zur Vorlage V/0801/2022 ´Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen -, 
Hansa-, Herz-Jesu Viertel - Erster Sachstandsbericht´ 
 
Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen Prü-
fung von Anträgen zu baulichen Veränderungen im Sozialen Erhaltungsge-
biet ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ (§§ 172 Abs. 4, 173 BauGB) 
 
Vorbemerkung 
Seit dem 05.06.2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Vier-
tel´ in Kraft. In Gebieten einer Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderun-
gen und Nutzungsänderungen an Wohngebäuden gesondert beantragt und genehmigt 
werden. In einem Genehmigungsverfahren muss für jeden Einzelfall zu den Vorhabe n 
Rückbau, Änderung und Nutzungsänderungen geprüft werden, ob sich hieraus Auswirkun-
gen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ergeben.  Grundlage für dieses 
Merkblatt sind die §§ 172 Abs. 4 und 173 des Baugesetzbuches (BauGB).  
 
Wenn kein konkreter Genehmigungsanspruch nach § 172 BauGB besteht, gilt grundsätz-
lich: Alle Vorhaben, die geeignet sind, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu 
verändern oder Entwicklungen in Gang setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich 
hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach 
sich ziehen können, sind nicht genehmigungsfähig. Entscheidend ist, ob eine Maßnahme 
den nachfolgenden Erhaltungszielen für das ´Hafen -, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ entge-
gensteht oder nicht: 
• Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots hinsichtlich Art, Größe 
und Preis, insbesondere Schutz kleiner Wohnungen (1 -2 Zimmer) und großer Woh-
nungen (ab 4 Zimmer).  
• Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben.  
• Erhalt der Bevölkerungsstruktur, um eine auf die Bedarfe der Bewohner/innen ab-
gestimmte soziale Infrastruktur zu sichern und um einen gesteigerten Motorisie-
rungsgrad zu vermeiden.  
 
Da es in Münster keine langjährigen Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrument gibt, 
muss sich zunächst eine Genehmigungspraxis herausbilden , aber auch das Bewusstsein 
für die in Münster und speziell im ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ maßgeblichen Erfor-
dernisse und Problemlagen geschärft werden. Mit den nachfolgend dargestellten Geneh-
migungskriterien wird den Erfahrungen aus 19 Monaten Genehmigungspraxis Rechnung 
getragen (05.06.2021 - 31.12.2022). Die Festlegung und Veröffentlichung der Kriterien soll 
eine schlüssige, transparente und zugleich praktikable Genehmigungspraxis  unter-
stützen. Den Antragstellenden soll sie als Orientierungshilfe für die Beantragung von 
baulichen Maßnahmen dienen. Mit den Genehmigungskriterien werden somit die Ziele der 
Sozialen Erhaltungssatzung präzisiert und auf die Rechtslage sowie die Angemessenheit 
des Verwaltungshandelns abgestellt. Der Kriterienkatalog ersetzt nicht die nach BauGB 
erforderliche Einzelfallprüfung. Somit können sich Antragstellend e nicht allein auf diese 
Kriterien berufen. Eine abschließende Auflistung zulässiger Einzelmaßnahmen nach Art 
der Maßnahme ist aufgrund von Sonderfällen und begründeten Ausnahmen nicht möglich.

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Ein besonderes Augenmerk bei der Beurteilung von baulichen Maßnahmen liegt auf der 
Sozialverträglichkeit der Maßnahmen unter Berücksichtigung der Förderprogramme der 
Stadt Münster. Die Kriterien werden im Anwendungsvollzug regelmäßig überprüft 
und fortgeschrieben. 
 
Die Ableitung der Kriterien basiert auf 
a)  einer fachlichen Begutachtung des Wohnstandards im Satzungsgebiet (LPG-
Gutachten, 2020) auf der Grundlage von Detailuntersuchungen (Haushaltebefragung 
2019, Kartierung 2020), 
b) der Grundlage des Mietspiegels Münster: dieser gilt für nicht preisgebundenen Wohn-
raum im Größenbereich von 20qm bis 160qm  und führt Wohnmerkmale auf, die zu pro-
zentualen Zu-/Abschlägen führen, sich also wohnwerterhöhend oder –mindernd auswir-
ken, 
c) dem allgemein üblichen Standard von Wohnungen in der Stadt Münster. Dieser ist in 
der Regel gegeben, wenn hinsichtlich Bauausführung und Ausstattung die geforderten 
Mindestanforderungen der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) erfüllt und die Wohn-
bedürfnisse breiter Schichten der Wohnbevölkerung nicht über schritten sind. Es gibt 
keine Definition, was „zeitgemäß“ im Einzelnen bedeutet. So ist z.B. ein Grundriss, der 
optimierbar wäre, nicht bereits automatisch ein Substandard. Entscheidend für die er-
haltungsrechtliche Beurteilung ist nicht, ob ein Wohnungsgru ndriss bei einem Neubau-
vorhaben heute (2022/2023) anders gestaltet werden würde oder ob eine Wohnung mit 
einem anderen Grundriss besser vermarktbar wäre, sondern allein, ob eine Wohnung 
bereits über die heute üblichen funktionalen Ausstattungsstandards ver fügt. Bauliche 
Maßnahmen dürfen somit vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für 
die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist (zum Beispiel hin-
sichtlich Zimmeranzahl, Mietbelastung etc.). Entscheidend sind die Auswirkungen auf 
den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums.  
 
Antrags- und Prüfverfahren 
Je nachdem, ob es sich bei dem geplanten Anliegen um ein baugenehmigungspflichtiges 
Vorhaben oder um eine verfahrensfreie Maßnahme handelt, ist die Antragstellung 
unterschiedlich organisiert. Bei Vorhaben, die gemäß BauO NRW verfahrensfrei oder ge-
nehmigungsfrei gestellt sind (wie z.B. der Einbau oder die Verbesserung von Bädern, Hei-
zungsanlagen, Fenstern, Böden oder die Änderung von Wohnungsgrundrissen), ist die 
Genehmigung gemäß § 172 BauGB in einem isolierten Verfahren beim Stadtplanungsamt 
der Stadt Münster zu beantragen. Ist die betreffende Maßnahme auch baugenehmigungs-
pflichtig, wird die erhaltungsrechtliche Genehmigung zusammen mit der Baugenehmigu ng 
erteilt, sofern die für das Soziale Erhaltungsrecht zuständige Stelle, das Stadtplanungs-
amt, das Vorhaben gegenüber dem Bauordnungsamt positiv bewertet. Die Prüfung von 
Maßnahmen, für die eine städtische Förderung aus dem Programm „Klimafreundliche 
Wohngebäude“ sowie dem Schallschutzprogramm beantragt wird, erfolgt im Rahmen der 
Fördermittelbewilligung beim Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung. Das 
Stadtplanungsamt wird in diesen Fällen als Fachamt zur erhaltungsrechtlichen Prüfung 
und Stellungnahme je Einzelvorhaben beteiligt . Für die Prüfung sind von den Antragstelle-
rinnen und Antragstellern z.B. Fotodokumentationen, Bestandsbaupläne, Baubeschreibun-
gen und Angaben über die Kosten abzugeben .

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Bei jedem Vorhaben muss im Einzelfall nach den jeweil igen konkreten Umständen und 
Gegebenheiten geprüft und beurteilt werden, ob eine Maßnahme notwendig ist und für 
sich genommen oder im Zusammenwirken mit anderen Maßnahmen besonders kosten-
aufwändig ist und modernisierungsbedingte Mietsteigerungen hervorrufe n würde, die zur 
Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung beitragen könnte . Somit erfolgt durch 
die Genehmigung oder Versagung eine (indirekte) Beeinflussung der Mieten, der Mieten-
dynamik und der Mietnebenkosten. Entscheidend ist nicht, ob durch die k onkrete Maß-
nahme die davon betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich verdrängt wer-
den. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche 
Verdrängungsgefahr auszulösen. Maßgeblich ist, ob eine einzelne Maßnahme aufgrun d 
ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die 
Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zie-
hen könnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.06.1997 – BVerwG 4 C 2/7-).   
Alle Regelungen finden ausnahmslos unabhängig von der Eigentumsform (vermietete 
Wohnungen, selbst genutztes Eigentum) und auch für leerstehende Wohnungen Anwen-
dung.  
Erklärungen zum Verzicht auf Modernisierungsumlagen zwecks Herstellung der Genehmi-
gungsfähigkeit finden in Münster - abgesehen von Ausnahmen im Bereich energetischer 
Sanierungen - keine Anwendung, da der langfristige Schutz der städtebaulichen Struktur 
im Vordergrund steht. Die Genehmigung höherwertiger Modernisierungen unter Verzicht 
auf die Umlage würde dennoch zu einer Aufwertung des Wohnungsbestands (steigende 
Attraktivität) im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung führen, selbst wenn die 
Modernisierungen für die Mieterinnen und Mieter sozial verträglich erfolgen. Dies kann 
langfristig die Verdrängung fördern und steht im Konflikt zu den Zielen der Erhaltungssat-
zung. 
Genehmigungskriterien  
Unter einem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt stehen nach § 172 Abs. 1 
BauGB folgende Vorhaben:  
• Abriss, Teilabriss: führt zu einem We gfall von Wohnraum und steht dem Ziel der Er-
haltungssatzung entgegen. 
• Bauliche Änderungen (baugenehmigungspflichtige und verfahrensfreie Maßnah-
men): diese sind in ihren Folgewirkungen (z. B. Mietentwicklung) geeignet, die Zu-
sammensetzung der Wohnbevölker ung zu gefährden.  
• Nutzungsänderung von Wohnraum in einen anderen Nutzungszweck: führt zu ei-
nem Wegfall von Wohnraum.  
 
Die nachfolgende Auflistung gibt eine Orientierung zu den Genehmigungskriterien . 
Sie ersetzt nicht die Einzelfallprüfung.

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☒ Grundsätzlich genehmigungsfähig 
• Die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun-
gen nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB   es darf kein sogenannter 
„Substandard“ festgeschrieben werden.  
­ Ersteinbau einer Sammelheizung (inklusive Warmwasserversorgung)  
­ Grundausstattungen mit Sanitär-, Trinkwasser-, Abwasser-, Elektroinstallatio-
nen 
­ Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio)  
• Die Anpassung der baulichen Anlage an die baulichen oder anlagentechnischen 
Mindestanforderungen des GEG  Verpflichtung nach GEG und freiwillige Maß-
nahmen bis Mindeststandard 
­ Tausch von alten Heizkesseln,  
­ Dämmung von Warmwasser- und Heizungsrohren,  
­ Dämmung der obersten Geschossdecke  
• Umnutzung genehmigtes bestehendes Gewerbe in anderes Gewerbe  
 
☒ In der Regel genehmigungsfähig  
 Ergänzung eines vorhandenen Bades mit Grundausstattungsmerkmalen (WC, Ein-
zelwaschbecken, Einbaubadewanne oder Dusche, Wand - und Bodenverfliesung)   
 Einbau eines Gäste-WC‘s in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern, wenn Zim-
merzahl bestehen bleibt (separate Küchen werden nicht als Zimmer gezählt)  
 Bodenbelag Laminat, Fertig-/Industrieparkett, Vinyl, Teppichboden, Linoleum oder 
vergleichbare Qualität 
 Schaffung zusätzlichen Wohnrau ms (Dachgeschossausbau, Aufstockung, wenn 
dadurch bestehender Wohnraum nicht verändert wird)  
 Anbau eines ersten Balkons, wenn dieser nicht besonders kostenaufwändig  ist 
(Größe bis 10 qm in Anlehnung an Münsteraner Mietspiegel: 10 qm und mehr ist 
wohnwerterhöhend) 
 Einbau/ Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern für Gebäude mit 
mehr als drei Geschossen (gemäß § 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein-
Westfalen), wenn diese eingriffsminimierend und kostensparend durchgeführt wer-
den  
 sonstige notwendige Maßnahmen zur Barrierefreiheit gem. §  49 BauO NRW, sofern 
die baulichen Änderungen kostengünstig und mit minimalen Eingriffen in die Bausub-
stanz umzusetzen sind  
 geförderte energetische Standards über die GEG Mindestanforderungen  hinaus, 
wenn mit den Antragstellenden eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen 
werden kann (Sozialverträglichkeit) 
 passive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster, Rol lladenkasten und Lüfter) 
mit dem Nachweis der Erforderlichkeit  (Lärmgutachten, städt. Schallsc hutzförder-
programm)

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☒ Nicht genehmigungsfähig:  
 Abbruch / Rückbau des Wohngebäudes oder einzelner Wohneinheiten (Grenze: 
Zumutbarkeit) 
 Nicht erforderliche Grundrissänderungen, insbesondere wenn die Grundrissände-
rungen zu einer Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder eine r Verän-
derung der Wohnfläche führt (Auflösung separater Küchen, Schaffung besonders 
großer Zimmer oder ähnliches)  erhaltungsrechtlich sehr bedeutend, da sie sich 
unmittelbar auf die im Gebiet lebende Bevölkerung auswirken können   
 Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen, auch bei Zusammenlegung von be-
reits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel Maisonetteein-
heit 
 Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung , die den zeitgemäßen 
Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet (z.B. Kamin, 
Sauna, hochwertige Bad- und Küchenausstattung, hochwertige Bodenbeläge, Fuß-
bodenheizung, Panoramafenster, bodentiefe Fenster, Einbau einer Gegensprech-
anlage mit Videobildübertragung)  
 Umnutzung des Wohnraums in Gewerbe, Ferienwohnungen , „Wohnen auf Zeit“ 
(„Boardinghouse Nutzung“, Co-Living-“ oder „Serviced-Apartments“-Vermietungsfor-
men) oder für Freiberufler 
 Errichtung von Loggia, (Dach-)Terrasse oder Wintergarten  
 Vergrößerungen von Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten  
 Anbau weiterer Balkone 
 Sonstige Maßnahmen mit überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr : Bauliche 
Maßnahmen, die aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in 
Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsge-
fahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen . 
 
Für den Fall, dass Versagensgründe vorliegen, haben Städte und Gemeinden gem. § 172 
Abs. 4 S. 2 BauGB das Vorhaben dennoch zu genehmigen, wenn der Eigentümerin oder 
dem Eigentümer der Erhalt der bestehenden baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr 
zuzumuten ist. 
 
Nicht genehmigungspflichtig sind: 
• Reine Instandsetzungen zur Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von 
Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind (zum Beispiel Re-
paraturen, Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige ne ue)   Hinweis: In-
standsetzungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Da für An-
tragstellende die Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung schwer 
zu unterscheiden ist, wird Antragstellenden empfohlen, sich vom Stadtplanungsamt 
beraten zu lassen  
• Maßnahmen an Gebäuden oder in Räumen, die in zulässiger Weise zu anderen als 
Wohnzwecken genutzt werden  
• Die Errichtung von Neubauten

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Anhang: Tabellarische Übersicht von genehmigungsfähigen und nicht genehmi-
gungsfähigen Einzelmaßnahmen/Standards (ersetzt nicht die Einzelfallprüfung, wird im 
Zuge der Evaluierung der Genehmigungspraxis fortgeschrieben ) 
 
Genehmigungsfähige Maßnahmen  Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen  
Abbruch/Rückbau 
 Abbruch / Rückbau von Wohngebäuden oder 
einzelner Wohneinheiten  
 Nutzungsänderung 
Umnutzung genehmigtes bestehendes Ge-
werbe in anderes Gewerbe 
Umnutzung des Wohnraums in Gewerbe, Feri-
enwohnungen, „Wohnen auf Zeit“ („Boarding-
house Nutzung“, Co-Living-“ oder „Serviced-
Apartments“-Vermietungsformen) oder für Frei-
berufler 
 Grundrissänderungen 
 Grundrissänderungen, die zur Herstel-
lung bauordnungsrechtlicher Mindest-
anforderungen notwendig sind. Erfor-
derliche Grundrissveränderungen sind 
auf ein Minimum zu beschränken und 
vorhandene Leitungsstränge zu berück-
sichtigen  
 Grundrissänderungen z. B. Veränderung 
der Wohnfläche, Veränderung der Zimmer-
anzahl, Zusammenlegung von Zimmern  
(häufig zur Schaffung von Wohnküchen), 
Verlagerungen von Bädern und Küchen  
 Zusammenlegung oder Teilung von Woh-
nungen 
Neuschaffung Wohnraum 
Dachgeschossausbau / Aufstockung, wenn 
dadurch bestehender Wohnraum nicht ver-
ändert wird 
Dachgeschoss-Maisonetteeinheit 
Ausstattungsmerkmale 
Badezimmer 
 Ersteinbau oder Ergänzung eines vor-
handenen Bades mit Grundausstat-
tungsmerkmalen nach Bauordnung 
NRW (WC, Einzelwaschbecken, Ein-
baubadewanne oder Dusche, Wand- 
und Bodenverfliesung) mit erforderli-
chem Grundrisseingriff beziehungs-
weise gegebenenfalls Änderung der 
Zimmerzahl 
 Sonderfall: Einbau eines Gäste-WC´s, 
Dusche und Badewanne, zwei Wasch-
becken/ Doppelwaschbecken in Woh-
nungen mit mindestens 4 Zimmern, 
wenn nicht die Struktur der Wohnung 
verändert wird/ keine Zimmer wegfal-
len 
Dusche und Badewanne (Wohnung mit weni-
ger als 4 Zimmern), Gäste-WC (Wohnung mit 
weniger als 4 Zimmern), Bodengleiche Du-
sche, hochwertige Sanitärausstattung, zwei 
Waschbecken/ Doppelwaschbecken  (Woh-
nung mit weniger als 4 Zimmern), Eckbade-
wanne, keine Sondermaße, Whirlpool, Bidet, 
Wandverkleidungen oder Bodenbeläge aus 
Naturstein (Marmor, Granit etc.)

7 
 
Genehmigungsfähige Maßnahmen  Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen  
Bodenbelag 
Laminat, Teppichboden, Linoleum, Fertig-
/Industrieparkett, Vinyl oder vergleichbare 
Qualität 
 
 
Massivholzparkett, Dielen, Naturstein, wie z.B. 
Granit oder Marmor oder vergleichbare Quali-
tät 
Heizung 
Austausch von Heizungsanlagen gemäß 
GEG, Etagen- oder Zentralheizung, Fern-
wärme 
Fußbodenheizung, offener Kamin/ Innenkamin 
Wasserversorgung 
Zentrale Anlage für Warmwasserversor-
gung  
 
Elektroinstallation 
Antennen-, Kabelfernseh- und Gegen-
sprechanlagen (Audio), elektrischer Tür-
öffner 
Gegensprechanlage mit Kamera, Smart-
Home, Elektrische Rollläden  
Balkon/ Loggia/ Wintergarten/ Terrasse 
Ersteinbau Balkon mit bis zu 10 m² Grund-
fläche, nicht zu kostenaufwändig  
 
 Balkon mit über 10 m² Grundfläche 
 Ersteinbau Loggia, Wintergarten, (Dach-) 
Terrasse 
 zusätzlicher Balkon 
 Materialien besonders kostenaufwändig* 
Barrierefreies Bauen 
Aufzug, sofern bauordnungsrechtlich vor-
geschrieben und nicht zu kostenaufwän-
dig (§ 39, BauO NRW) 
 
 Aufzug, sofern bauordnungsrechtlich nicht 
vorgeschrieben  
 Aufzüge deren Errichtung nur unter beson-
deren Schwierigkeiten möglich ist  
 Einbau beziehungsweise Anbau von be-
sonders kostenaufwändigen Aufzügen     
oder Fassadengleitern (Vorbildwirkung)*  
  sonstige notwendige Maßnahmen zur 
Barrierefreiheit gem. § 49 BauO NRW, 
sofern die baulichen Änderungen kos-
tengünstig und mit minimalen Eingrif-
fen in die Bausubstanz umzusetzen 
sind. Durch die Maßnahmen darf kein 
unverhältnismäßiger Mehraufwand 
entstehen.  
 Maßnahmen zur Barrierefreiheit, welche 
sich aufgrund schwieriger Geländeverhält-
nisse oder ungünstiger vorhandener Be-
bauung nur durch unverhältnismäßigen 
Mehraufwand bzw. nur unter besonderen 
Schwierigkeiten umsetzen lassen.  
 Die Bauordnung NRW verfolgt keine aus-
nahmslose Barrierefreiheit, sondern sieht 
gem. § 49 Abs.3 explizit erleichterte Ab-
weichungen von der herzustellenden Barri-
erefreiheit vor.

8 
 
Genehmigungsfähige Maßnahmen  Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen  
Energetische Sanierung 
 Maßnahmen, die die baulichen oder an-
lagentechnischen Mindestanforderun-
gen des GEG nicht überschreiten  
 Maßnahmen, die die baulichen oder 
anlagentechnischen Mindestanforde-
rungen des GEG überschreiten wer-
den genehmigt, sofern mit der / dem 
Antragstellenden eine Modernisie-
rungsvereinbarung geschlossen wer-
den kann 
 Photovoltaikanlagen 
Maßnahmen, die die baulichen oder anlagen-
technischen Mindestanforderungen des GEG 
überschreiten 
passive Schallschutzmaßnahmen  
 Einbau von Schallschutzfenstern, 
Rollladenkasten und Lüfter mit dem 
Nachweis der Erforderlichkeit (Schall-
schutzförderprogramm, Lärmschutz-
gutachten) 
 Einbau von Schallschutzfenstern, Rolla-
denkasten und Lüftern ohne Nachweis 
der Erforderlichkeit 
 
* Definition „kostenaufwändiger Balkon“: 
Als im Rahmen der Kostenprüfung nicht besonders kostenaufwändig gelten hierbei in der 
Regel Balkone, die die folgenden Kriterien nachweislich (z.B. durch die Vorlage eines 
Angebotes) erfüllen: 
o Es handelt sich um einen handelsüblichen vorgeständer ten Balkon (keine Sonderlö-
sung, feuerverzinkte Stahlkonstruktion, Streben als Geländer, Boden aus Standard-
holz oder WPC). 
o Der Balkon verfügt über nur einen Zugang . 
o Hiervon abweichende Balkone bedürfen einer vertieften Prüfung (z.B. auskragende 
Balkone). Nicht erforderliche Kosten sind zu vermeiden.  
 
* Definition „kostenaufwändiger Aufzug“: 
Als in der Regel nicht besonders kostenaufwändig gelten hierbei im Rahmen der Kosten-
prüfung insbesondere Aufzüge, die folgende Kriterien nachweislich (z.B. durch die Vor-
lage eines Angebotes) erfüllen: 
o Anbau an die Fassade mit Halt auf den Etagen des Treppenhauses (keine Zwi-
schenpodeste). 
o Der Aufzug ist eine Standardausführung (keine Glaskabine und sonstige kostentrei-
benden Ausstattungselemente).  
o Die Lage des Aufzuges führt nicht zu wesentlichen Kostensteigerungen (z.B. unter-
kellertes Fundament, erforderliche Durchbrüche und Abrisse).  
o Hiervon abweichende Aufzugsanlagen bedürfen einer vertieften Prüfung. Nicht er-
forderliche Kosten sind zu vermeiden.

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Rechtsgrundlagen:  
o Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juni 2021 
(BGBl. I S. 1802) 
o Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer  Energien zur 
Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG) in der 
Fassung der Bekanntmachung vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728)  
o Bauordnung für das Land Nordrhein -Westfalen – Landesbauordnung - (BauO 
NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (GV.NRW. S. 
256/SGV.NRW. 232), geändert durch Gesetz vom 9. Mai 2000 (GV.NRW. S. 
439/SGV.NRW.2129)

V/0801/2022 
V/0801/2022 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu Viertel - Erster 
Sachstandsbericht 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   28.02.2023 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
   08.03.2023 Ausschuss für Soziales, Gesundheit, Verbraucherschutz und Ar-
beitsförderung 
Bericht 
   16.03.2023 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
   21.03.2023 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   22.03.2023 Hauptausschuss Bericht 
   22.03.2023 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
1. Anlass 
Am 05. Juni 2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung für das Hafen -, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Kraft getreten (V/0191/2021/1). Um die 
gegenwärtige Struktur des Wohnraumangebots zu erhalten und baulich bedingte Aufwertungsprozes-
se sozial verträglicher und behutsamer zu steuern, unterliegen im Satzungsgebiet alle baulichen Än-
derungen, Abriss und Rückbau sowie Nutzungsänderungen einem Genehmigungsvorbehalt. Darüber 
hinaus ist im Geltungsbereich der Sozialen E rhaltungssatzung die Anwendung des Vorkaufsrechts 
gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) durch die Stadt möglich.   
 
Über die Ziele und Wirkung der Satzung, die Antragstellung und Anlaufstellen für eine Beratung wur-
den die Bewohnerschaft  sowie die Eigentümerinnen und Eigentümer im Februar 2022 aktiv mittels 
einer Informationsbroschüre informiert. Die Verwaltung hat außerdem auf der Internetseite der Stadt 
Münster gebündelte Informationen und Antragsunterlagen rund um die Satzung eingestellt 
(www.stadt-muenster.de/erhaltungssatzung-hansaviertel). 
 
Dieser Sachstandsbericht legt gemäß der Vorlage V/0191/2021/1 den Stand der erhaltungsrechtli-
chen Prüfung, Genehmigung bzw. Versagung von baulichen Änderungen nach §§ 172, 173 BauGB 
sowie die Umsetzung des Vorkaufsrechts für den Zeitraum vom 05. Juni 2021 bis 31. Dezember 2022 
dar.  
 
 
Stadtplanungsamt 
 
27.01.2023  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Peuling-Heerstraß 
Herr Urban 
Telefon: 492-6178; -6188 
Peuling-Heerstrass@stadt -
muenster.de 
UrbanC@stadt-muenster.de

- 2 - 
V/0801/2022 
2. Genehmigungsverfahren 
Einem Genehmigungsvorbehalt unterliegen sowohl die nach Landesbauordnung NRW (BauO NRW) 
baugenehmigungspflichtigen Vorhaben als auch die verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten 
Vorhaben. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 regelt, dass ein Vorhaben genehmigt werden muss, wenn es der 
Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Um eine schlüssige, einheitliche 
und transparente Genehmigungspraxis zu unterstützen, wurden Prüfkriterien festgelegt, die den An-
tragstellenden als Orientierungshilfe für die Beantragung von baulich en Maßnahmen dienen sollen 
und Planungs- und Investitionssicherheit geben (Anlage 1). Mit den Genehmigungskriterien werden 
die Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung präzisiert und auf die geltende Rechtslage sowie die Ange-
messenheit des Verwaltungshandelns ausgerichtet. Die Kriterien werden im Anwendungsvollzug re-
gelmäßig überprüft und fortgeschrieben. Der Kriterienkatalog ersetzt nicht die nach BauGB erforderli-
che Einzelfallprüfung. Wird bei einem Vorhaben eine Verdrängungsgefahr prognostiziert, so ist das 
Vorhaben aufgrund § 172 Abs. 4 Satz 1 zu versagen. 
 
Die Federführung für die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung und die Prüfung, ob bauliche 
und Nutzungsänderungen sowie Abbrüche erhaltungsrechtlich zulässig sind, obliegt dem Stadtpla-
nungsamt, Fachstelle Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtforschung. Dabei ist grundsätzlich zwi-
schen verschiedenen Antragswegen zu unterscheiden: 
1. Die Prüfung von baugenehmigungspflichtigen Vorhaben erfolgt im Rahmen des Baugenehmi-
gungsverfahrens des Bauordnungsamtes, indem das Stadtplanungsamt als Fachamt zur erhal-
tungsrechtlichen Prüfung und Stellungnahme je Einzelvorhaben beteiligt wird.  
2. Die nach der BauO NRW verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten Vorhaben werden zur 
erhaltungsrechtlichen Prüfung direkt beim Stadtplanungsamt eingereicht und geprüft. Hier ist das 
Stadtplanungsamt selbst Genehmigungsbehörde. 
3. Die Prüfung energetischer Sanierungsmaßnahmen, für die eine städtische Förderung aus dem 
Programm „Klimafreundliche Wohngebäude“ beantragt wird, sowie die Prüfung des Einbaus von 
passiven Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster, Rollladenkasten und Lüfter), für die eine 
städtische Förderung aus dem Schallschutzprogramm beantragt wird, erfolgt im Rahmen der 
Fördermittelbewilligung beim Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung. Das Stadtpla-
nungsamt wird als Fachamt zur erhaltungsrechtlichen Prüfung und Stellungnahme je Einzelvor-
haben beteiligt. 
 
Vor der Entscheidung über einen Antrag auf bauliche Änderung oder Nutzungsänderung findet einzel-
fallabhängig eine verwaltungsinterne Abstimmung statt. Dabei werden je nach Fallgestaltung das 
Bauordnungsamt, das Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung (Abteilung Förderung, Pla-
nung und Quartiersentwicklung) und die Stabsstelle Klimaschutz und Energiekoordination im Dezer-
nat OB einbezogen.  Im Satzungsbereich geht die erhaltungsrechtliche Prüfung zudem der Prüfung 
von Zweckentfremdungstatbeständen nach der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Münster vor. Un-
benommen davon kann die Wohnungsaufsicht nach dem Wohnraum stärkungsgesetz des Landes 
NRW wahrgenommen werden. 
 
 
3. Energetische Sanierung 
Gemäß § 172 Abs . 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB besteht für energetische Modernisierungen bis zu den 
baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ein 
Genehmigungsanspruch. Darüberhinausgehende Maßnahmen (auch im Rahmen des städtischen 
Förderprogramms) sind aufgrund der von den Maßnahmen ausgehenden Wohnwerterhöhung sowie 
der Umlagemöglichkeit auf die Mieterinnen und Mieter und der damit verbundenen  Gefahr für den 
Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet grundsätzlich zu versagen.  
 
Diese bundesrechtliche Regelung zur energetischen Modernisierung im Geltungsbereich einer sozia-
len Erhaltungssatzung steht im direkten Widerspruch zu den Klimazielen der Stadt Münster, bis 2030 
Klimaneutralität zu erreichen. Die Etablierung hoher Energiestandards bei Neubauten und die suk-
zessive energetische Sanierung der Bestandsgebäude im Stadtgebiet unterstützt die Stadt Münster 
mit ihrem Förderprogramm „Klimafreundliche Wohngebäude der Stadt Münster".

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Um diesen Zielkonflikt aufzulösen und eine qualitativ hochwertige Modernisierung von Wohngebäu-
den auch im Erhaltungsgebiet zu ermöglichen und diese gleichzeitig in ihren Auswirkungen auf die 
Miete sozialverträglich zu begrenzen, wurde in Zusammenarbeit von  Stadtplanungsamt, Amt für 
Wohnungswesen und Quartiersentwicklung und der Stabsstelle Klimaschutz und Energiekoordination 
eine Lösung für diesen Konflikt in Form einer Modernisierungsvereinbarung erarbeitet. Danach kann 
eine Genehmigung von energetischen M odernisierungen über den Mindestanforderungen des GEG 
erteilt werden, wenn mit der/dem Antragstellenden eine vertragliche Vereinbarung geschlossen wer-
den kann, die die/den Antragstellende/n dazu verpflichtet, Fördermittel in Anspruch zu nehmen und 
den verbleibenden Mehraufwand zeitlich befristet gedeckelt umzulegen.  
 
4. Vorkaufsrecht 
Seit Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungssatzung für den Geltungsbereich des Hafen-, Hansa-, Herz-
Jesu-Viertels steht der Stadt Münster gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB beim Kauf von bebau-
ten Wohngrundstücken in dem vorgenannten Bereich ein Vorkaufsrecht zu. Die Stadt kann das Vor-
kaufsrecht ausüben, wenn dadurch Entwicklungen eingeschränkt oder unterbunden werden können, 
die den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung widersprechen. Insbesondere muss das 
Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigen, insbesondere zur Deckung eines Wohnbedarfs (§ 24 Abs. 
3 BauGB). Bei der Beurteilung und Bewertung, ob das Wohl der Allgemeinheit eine Vor kaufsrechts-
ausübung rechtfertigt, wurde bislang insbesondere geprüft, ob aufgrund des Eigentümerwechsels 
erhaltungswidrige Entwicklungen, die zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen, zu befürch-
ten sind. 
 
Dieser Rechtsauslegung hat das Bundesverwalt ungsgericht durch ein Urteil vom 09.11.2021 wider-
sprochen (BVerwG 4 C 1.20), was dazu führt, dass die Anwendung des gemeindlichen Vorkaufs-
rechts in Gebieten einer Erhaltungssatzung aktuell erheblich eingeschränkt ist. Das Bundesverwal-
tungsgericht hat in de r Urteilsbegründung deutlich gemacht, dass das Vorkaufsrecht von der Ge-
meinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass Käufer /innen in Zukunft 
erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen. Das Gericht stützt seine Entscheidung auf § 26 Nr. 4 
BauGB. Demnach ist die Ausübung eines Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn „das Grundstück 
entsprechend [...] den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt 
wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstän de oder Mängel“ sanierungsrechtli-
cher Art aufweist.  
 
Aktuell liegt ein Gesetzentwurf vor, der die bisherige Verwaltungspraxis der Gemeinden zur Aus-
übung ihrer Vorkaufsrechte in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung wieder ermöglichen und auf eine 
sichere Rechtsgrundlage stellen soll. Wann eine Verabschiedung dieses Gesetzentwurfes erfolgt, ist 
nach Kenntnisstand der Verwaltung offen.  
Auch wenn die Anwendung des Vorkaufsrechtes in Sozialen Erhaltungsgebieten zurzeit stark einge-
schränkt ist, prüft die Verwaltung in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend (Stadtplanungsamt, 
Amt für Immobilienmanagement, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, Vermessungs- 
und Katasteramt) abgestimmten Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des 
Vorkaufsrechts nach den dargestellten Kriterien geboten ist. Der Kaufende kann dann die Ausübung 
des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen 
und Zwecken der Erhaltungssatzung zu nutzen. Hierfür ist der Abschluss einer Abwendungsvereinba-
rung notwendig (gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Wenn diese sicherstellt, dass mit ihr das Ziel der 
Sozialen Erhaltungssatzung, einer Verdrängung der Wohnbevölkerung vorzubeugen, mit vergleichba-
rer Wirkung umgesetzt werden kann, wie dies durch die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich wäre, 
ist die Abwendungserklärung als milderes Mittel vorzuziehen. 
 
5. Vollzug der Satzung 
 
Informelle Anfragen, Beratungen und e rhaltungsrechtliche Vorabstimmungen zu Einzelvorha-
ben  
Im Berichtszeitraum vom 05.06.2021 bis 31.12.2022 fanden zu 17 Vorhaben Beratungen und Vorab-
stimmungen zur erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit im Vorfeld des Genehmigungsverfahrens (d.h. vor 
Einreichung der Antragsunterlagen) mit de n Vorhabenträger/innen bzw. de n beauftragten Architek-

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ten/innen statt. Dieser Verfahrensschritt erweist sich im Rahmen des späteren Genehmigungsverfah-
rens als zeitsparend und wird allen Antragstellenden empfohlen. 
 
Anträge zur erhaltungsrechtlichen Prüfung insgesamt  
Im Berichtszeitraum sind insgesamt 45 Genehmigungsanträge zur erhaltungsrechtlichen Prüfung ein-
gegangen. Die folgende Abbildung zeigt die Anzahl der Anträge differenziert nach  Antragsweg und 
Stand der Bearbeitung bzw. des Prüfergebnisses. 
 
 
Zu berücksichtigen ist, dass ein Antrag sowohl mehrere Maßnahmenarten (z.B. gleichzeitig eine Än-
derung und eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage), mehrere Antragswege als auch mehre-
re Wohneinheiten umfassen kann. 
Anträge mit bauordnungsrechtlicher Genehmigungspflicht 
Im Berichtszeitraum sind beim Stadtplanungsamt 16 Anträge auf bauliche oder Nutzungsänderungen 
in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Bau GB eingegangen. Von diesen Anträgen erhielten 13 
eine erhaltungsrechtliche Genehmigung und 2 eine erhaltungsrechtliche Versagung. Für einen Antrag 
war die Prüfung vor Abschluss des Sachstandsberichtes nicht abgeschlossen. 
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Anbau einer Balkonanlage 7 
Dachgeschossausbau und Schaffung neuen Wohnraums 4 
Nutzungsänderung von gewerblicher Nutzung zur Wohnnutzung 4 
Grundrissänderung 4 
Erneuerung Sanitärausstattung 3 
Erneuerung Innentüren 3 
Erneuerung Bodenbeläge 3 
Energetische Sanierungsmaßnahmen 3 
Errichtung einer (Dach)Terrasse 2 
Erneuerung bestehender Balkonanlagen 2 
Schaffung eines zweiten Rettungsweges 2 
Austausch von Fenstern  2 
Beseitigung Substandard Badezimmer (WC vom Hausflur in die Wohnung verlegt) 2 
Auflösung eines gefangenen Raums 1 
Abriss 1 
Errichtung einer Dachgaube 1

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Anträge ohne bau ordnungsrechtliche Genehmigungspflicht ( verfahrensfreie und genehmi-
gungsfreigestellte Vorhaben nach BauO NRW) 
Im Zeitraum vom 05.06.2021 bis 31.12.2022 sind beim Stadtplanungsamt 19 Anträge auf erhaltungs-
rechtliche Genehmigung gemäß §§ 172, 173 BauGB eingegangen. Von diesen Anträgen erhielten 17 
eine erhaltungsrechtliche Genehmigung. Für 2 Anträge war die Prüfung vor Abschluss des Sach-
standsberichts nicht abgeschlossen. 
 
Im Rahmen eines Anhörungsverfahrens vor Ablehnung (gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz 
(VwVfG) NRW) konnten alle prüffähigen freien Anträge in einem Erörterungsprozess mit den Antrag-
stellenden so angepasst werden, dass diese schlussendlich genehmigungsfähig wurden. 
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Austausch Fenster 10 
Erneuerung Rohrinstallationen Heizung, Sanitär 7 
Erneuerung Sanitärausstattung 7 
Erneuerung Elektroinstallationen 6 
Sonstige Sanierungsarbeiten (Treppen, Wände, Decken) 6 
Erneuerung der Heizungsanlage 4 
Erneuerung Heizkörper 4 
Erneuerung Innentüren 4 
Erneuerung Bodenbeläge 4 
Energetische Sanierungsmaßnahmen 4 
Balkonsanierung 2 
Erneuerung der Fassade 1 
 
Anträge auf energetische Sanierung über das städtische Förderprogramm „Klimafreundliche 
Wohngebäude“ 
Im Berichtszeitraum sind beim Stadtplanungsamt 8 Anträge auf erhaltungsrechtliche Genehmigung 
gemäß §§ 172, 173 BauGB über den Weg des Förderantrags „Klimafreundliche Wohngebäude“, un-
ter Federführung des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung (Abteilung Förderung, 
Planung und Quartiersentwicklung) eingegangen. Von diesen Anträgen erhielten 7 eine erhaltungs-
rechtliche Genehmigung. Für die 7 Objekte wurden insgesamt 16 Modernisierungsvereinbarungen 
abgeschlossen (mehrere Einzeleigentümer/innen pro Objekt). Ein Antrag wurde negativ beschieden, 
da sich die Antragstellenden gegen eine Unterzeichnung der Modernisierungsvereinbarung entschie-
den haben.  
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Austausch Fenster / Außentüren 7 
Dämmung des Dachs / der obersten Geschossdecke 6 
Dämmung der Außenwände (WDVS)* 4 
Dämmung der Kellerdecke 2 
Austausch der Heizungsanlage 2 
Errichtung einer Photovoltaik-Anlage 1 
* Wärmedämmverbundsystem 
 
Anträge über das städtische Förderprogramm „Schallschutzfenster“ 
Im selben Zeitraum gingen 2 Anträge auf erhaltungsrechtliche Genehmigung über das „Schallschutz-
fensterprogramm“ der Stadt Münster ein. Aufgrund des Förderanteils von 75 % und der daraus resul-
tierenden hohen Sozialverträglichkeit der Maßnahme, werden die Anträge für Schallschutzfenster 
nach erfolgter erhaltungsrechtlicher Anhörung de r Mieter/-innen grundsätzlich positiv beschieden. 
Eine Antragsprüfung ist noch nicht abgeschlossen.

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Anhörung von Antragstellenden 
Sind Anträge in der eingereichten Form nicht abschließend prüfbar bzw. negativ zu bescheiden, wer-
den die Antragstellenden angehört. Ziel ist die Anpassung des Vorhabens und anschließende erhal-
tungsrechtliche Genehmigung. Dies erfolgt entweder im Rahmen einer Nachforderung von weiteren 
Unterlagen oder im Zuge einer Anhörung vor Ablehnung gemäß §28 VwVfG NRW. Dies geschah in 
22 Fällen. 
 
Anhörung von Mieter/-innen 
Sind bauliche Änderungen genehmigungsfähig, werden die betroffenen Mieterinnen und Mieter vor 
der Genehmigung gemäß § 173 Abs. 3 Satz 2 BauGB angehört. Dies beinhaltet, dass das Stadtpla-
nungsamt die Mieterinnen und Mieter anschreibt und ihnen die Möglichkeit gibt, sich zu den Baumaß-
nahmen zu äußern. Dies geschah bei 17 Anträgen.  
 
Verdachtsfälle 
Das Stadtplanungsamt geht Verdachtsfällen nach, d.h. wenn der Verdacht auf Rückbau oder Ände-
rung einer baulichen Anlage ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt. Hierbei kann es sich 
um Hinweise aus der Mieterschaft handeln oder es fallen bauliche Maßnahmen im Rahmen einer 
Ortsbesichtigung auf. Im zurückliegenden Berichtszeitraum wurde 9 Verdachtsfällen nachgegangen. 
Die Eigentümer/innen werden bei Verdacht auf ungenehmigte bauliche Änderungen zur Sachver-
haltsaufklärung angeschrieben. Im Zuge dessen werden sie (nochmals) u.a. mittels Broschüre und 
Hinweis auf die Information und Antragsunterlagen auf der städtischen Internetseite über die Geneh-
migungspflicht informiert und aufgefordert, sich mit einer Fristsetzung von vier Wochen zur Sachlage 
zu äußern.  
In 2 Fällen erfolgte eine nachträgliche Beantragung und in 6 Fällen erwies sich der Verdacht als  un-
begründet. Für einen Fall war die Prüfung vor Abschluss des Sachstandsberichts noch nicht abge-
schlossen. 
 
Ordnungswidrigkeit/Bußgeldverfahren 
In Fällen, in denen Eigentümerinnen und Eigentümer keine erhaltungsrechtliche Genehmigung für 
den Rückbau oder die Änderung einer baulichen Anlage einholen, ermöglicht es der § 3 der Sozialen 
Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa -, Herz -Jesu-Viertel dem Stadtplanungsamt, das Instrument des 
Bußgeldes einzusetzen, um den Verstoß gegen die Erhaltungssatzung zu ahnden. Gesetzesgrundla-
ge für die Durchführung eines Bußgeldverfahrens im Rahmen des Vollzuges der Sozialen Erhal-
tungssatzung ist § 213 BauGB. Sofern die Ermittlung des Stadtplanungsamtes ergeben hat, dass ein 
Bußgeldverfahren gegen einen Beschuldigten eingeleitet werden kann, ist dieser zunächst gemäß § 
55 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) i.V.m. § 163a Strafprozessordnung (StPO) anzuhören, da es 
sich bei dem Bußgeldbescheid um einen belastenden Verwaltungsakt handelt. 
Im Berichtszeitraum wurde bisher ein Ordnung swidrigkeitsverfahren eingeleitet, welches noch nicht 
abgeschlossen ist. 
 
Vorkaufsrechtsfälle 
Im Berichtszeitraum wurden sieben Verkaufsfälle geprüft. Im Ergebnis erfolgte in keinem Fall die 
Ausübung des Vorkaufsrechts, da nach erfolgter erhaltungsrechtlicher Vorprüfung die für die Anwen-
dung des Vorkaufsrechts erforderlichen Anwendungsvoraussetzungen nicht vorlagen. Ausschluss-
grund war in allen Fällen, dass kein städtebaulicher Missstand gemäß § 177 BauGB Abs. 2 und 3 
Satz 1 feststellbar war (ungesunde Wohn- und Lebensverhältnisse). Die Grundstücke waren gemäß § 
26 Nr. 4 BauGB entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und 
genutzt. 
 
Exkurs: Umwandlungsverbot 
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum (§1 des Wohnungseigentumsgesetzes 
(WEG)) kann in Münster durch die Erhaltungssatzung nicht steuernd beeinflusst werden. Die von der 
Landesregierung Nordrhein-Westfalen ehemals in 2015 erlassene Umwandlungsverordnung (Um-
wandVO) ist im Jahr 2020 ausgelaufen und wurde nicht ver längert. Zurzeit gibt es keine Signale der 
Landesregierung im Hinblick auf einen neuerlichen Erlass.

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Des Weiteren besteht seit Verabschiedung des Baulandmobilisierungsgesetztes in 2021 nach § 250 
BauGB ( Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespan ntem Wohnungsmarkt) für die 
Landesregierungen die Möglichkeit, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen 
auch außerhalb des Geltungsbereichs  von sozialen Erhaltungssatzungen einzuschränken. Danach 
können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärk-
ten i.S.v. § 201a BauGB bestimmen  (Gebietskulisse). Zudem müssen gesondert mit Rechtsverord-
nung (Laufzeit bis spätestens zum 31.12.2025) die Gebiete bestimmt werden, in denen das Erforder-
nis einer Umwan dlungsgenehmigung gelten soll. In diesen Gebieten bedarf die Begründung oder 
Teilung von Wohnungseigentum nach § 1 WEG  bei bereits bestehenden Wohngebäuden der Ge-
nehmigung. Auch hiervon hat die Landesregierung NRW keinen Gebrauch gemacht, sodass auch 
diese Steuerungsmöglichkeit in Münster entfällt.  
 
6. Ausblick 
Es ist vorgesehen, im 2-Jahres-Rhythmus über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung zu 
berichten. Bei aktuellen Entwicklungen (z.B. gesetzlichen Änderungen) informiert die Verwaltung ge-
sondert. Die Evaluation der gesamten Satzung findet nach fünf Jahren, also im Jahr 2026 statt. 
 
I.V. 
gez. 
 
 
Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen Prüfung von Anträgen 
zu baulichen Veränderungen im Sozialen Erhaltungsgebiet ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel´ (§§ 172 Abs. 4, 173 BauGB)