Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Stadthaus 1 - Sanierung sowie Einrichtung eines Bürgerservicezentrums, Verbleib Bauteile E+F sowie Petzholdhaus im Eigentum

II
II
50
III
III
II
I
III
 5
 II
III
IV
I
 I
 38
IV
-II
I
III
 I
II
9
61
I
I
II
I
 21
IV
 1
IV
IV
 20
VI
I
 I
 IV
I
IV
V
V
6
II
 I
 Bolandsgasse
8
7
53
Salzstraße
 IV
52
122
119
395
116
117
III 
120
V
IV
 III
 II
368
11
379
380
10
12
IV
54
55
III
107
 IV
I
112
I
I
111
294
115
9
III
8
IV
110 113
114
3
XII
E
4
83
85
81
84 
III
IV
273
IV
100
101
274
III
IV
106
336
I
III
5
III
103
331
IV
I
88
99
89
405
406
408
3 
4
III
94
98
335
I
93
Syndikatgasse
409
410
7
6
105 295
Syndikatplatz
7
IV
6
VI
4
III
IV
397
Flur 9
Platz des Westfälischen
Friedens
365
5
6
 Heinrich-Brüning-Straße
366
IV
IV
II
 7
 VI
Stadthaus I
 III
III
 8
 9
10
IV
Klemensstraße
488
507
IV
11
506
13
288
508
500
561
IV 20
289
564
562
565
1
III
 36
 35 3 
IV
III 
249
250
407
 4
IV
 5
 34
III
 33
III
165
166
 Prinzipalmarkt
 32
III
 31
III
 30
III
 II
II
398
 6 
III
I
 7
III
II
III
 9
291
 28
III 29
416
Stadtweinhaus
III
167
168
Rathaus
 10
IV
Gruetgasse
 11
III
 9
I
173
174
176
 12 
III
IV 13
175
177
IV
172
324 327
I 15
VII
178
329
330
 7
8
5 
6
IV
412
F 
3 
4
16
1
411
IV
499
 1
416
503
I 
3
IV
567
566
 2
 Klarissengasse
I
414
421
505 5
IV
 6
IV
529
37
336 7 
V
 4 
IV
555
528
526
IV
115 
326
114
490
113
 112
102
103 
491
 108
 110
348
640
III
IV
216
217
3
5/6
56 IV
123
364
57
IV
59
87
58
IV
60
82 
86
IV
80
 2 
IV
III
 37
 I 
III
III
 I
161
162
 I
163
617
578
577
579
 I
 I
 I
164
 I
576
I
I
 I
167
168
169
I
IV
170171
172
173
II 
9
174
Michaelisplatz
I
III
2
2
669
 27
V 
3
 26
IV
I 
562
V
 24
6
III
144
531
15 IV 14IV
17 IV
563
 Stubengasse
560
559
 22
IV
556
 I
Klarissengasse
557
IV
48
 23
 22
5081
439
19
IV
116
441
443
IV
I
440
442
444
III
I
327
III
 IV
 IV
 104
9
10
3405734 5759355 14.10.2011
M. 1:1000
Amt für Liegenschaften
Stadt Münster
F
FFF
E
F
Anlage 3 zur Vorlage V/0463/2013

Antrag an den Rat Nr. A-R/0034/2013 
 
 
 
 
 
 
 
 
F DP - RATSFRAKTION MÜNSTER – DIE LIBERALEN 
Die FDP - Fraktion im Internet: http://www.fdp-ms.de Email: fraktion@fdp-ms.de 
FDP - Ratsfraktion 
 Geringhoffstraße 48 
 48163 Münster 
 Tel.: 0251 - 987 30 60 
 Fax: 0251 - 987 30 61 
 Email: fraktion@fdp-ms.de 
 
 
 
 
 
Münster, 02.07.2013 
 
 
Antrag
 
 
Stadthaus I - 
die wirtschaftlichste Sanierungs-Variante wählen 
 
 
Der Rat möge beschließen: 
1. Vor der eigentlichen Sanierung des Stadthauses I soll die wirtschaftlichste und den 
Belangen der Stadt und der Bürgerinnen und Bürger am weitesten Rechnung 
tragende Sanierungs-Lösung ermittelt werden. Dazu wird die Verwaltung aufgefordert, 
zu prüfen, ob Münster in die Gruppe der Städte aufgenommen werden kann, mit 
denen das Finanzministerium NRW derzeit im Rahmen von Pilotprojekten eine 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zu prüfender Sanierungs-Varianten durchführt. Im 
Finanzministerium NRW wurde dazu ein umfassendes Prüfschema entwickelt, das 
vom Ministerium schon in verschiedenen mittleren Städten bei der Prüfung von 
Sanierungsvarianten für Verwaltungs- und Schulgebäuden unter Einbindung der 
zuständigen Bezirksregierung und unabhängiger Wirtschaftsprüfungsunternehmen 
abgearbeitet wurde und auch gegenwärtig noch abgearbeitet wird. Das Prüfschema 
stellt speziell auf die besonderen Gegebenheiten des NKF und eines Gebäude-
Lebenszeitzyklusses von 25 Jahren ab. Die Sanierungs-Varianten unter 2. a - c 
werden dabei berücksichtigt. 
2. Sollte der Abschluss dieser Pilotvereinbarung nicht möglich sein, wird die Verwaltung 
beauftragt, ein unabhängiges Wirtschaftsprüfungsunternehmen (insbesondere aus 
dem Kreis der Prüfungsunternehmen, die in den unter 1. genannten Prozess 
eingebunden sind) mit der Untersuchung der nachfolgenden Sanierungs-Varianten 
unter der Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten des NKF und eines 
Gebäude-Lebenszeitzyklusses von 25 Jahren zu beauftragen: 
a. Nach einer Sanierung des Stadthauses I nutzt die Stadt es unter Berücksichtigung 
einer möglichen Nutzungsverdichtung weiter wie bisher. 
b. Alternativ dazu hält die Stadt nach einer Sanierung des Stadthauses nur noch die 
unmittelbar bürgerorientierten Dienstleistungen in einem barrierefrei zu 
erreichenden Erdgeschoss-Bereich des Stadthauses I vor. Alle anderen Bereiche, 
die bisher nicht in den Stadthäusern II und III untergebracht waren, werden unter 
Berücksichtigung einer möglichen Nutzungsverdichtung in einem modernen und 
Anlage 1 zur Vorlage V/0463/2013

- 2 - 
den heutigen Ansprüchen gerecht werdenden Verwaltun gsgebäude in einer 
preiswerteren Lage zusammengefasst, das entweder 
• von der Stadt selbst errichtet 
• oder angemietet wird. 
Frei werdende sanierte stadteigene Flächen im Stadt haus I werden zu 
anderweitiger Nutzung an Dritte vermietet. Bisher a ngemietete Flächen werden 
aufgegeben.  
c. Die Sanierung wird entweder vom Bau- und Immobil ienmanagement der Stadt 
geplant und durchgeführt, oder die Stadt gibt zu Be ginn des Planungsprozesses 
Eckwerte vor und ein auf diese Fälle spezialisierte s Unternehmen führt die 
Sanierungsmaßnahmen nach eigener Planung aus. 
3. Die Verwaltung stellt dem Wirtschaftsprüfungsunt ernehmen alle entscheidungs-
relevanten Daten zur Verfügung. Hauptentscheidungsk riterien sind neben den reinen 
Sanierungskosten die Folgekosten der Alternativents cheidung und mögliche 
Einnahmen. In diese Betrachtungen fließt auch ein, dass im Vergleich mit einer 
Sanierung im Bestand ein Neubau Vorteile hinsichtli ch des künftigen 
Ressourcenverbrauchs und der Restnutzungsdauer mit sich bringen kann. Weitere 
Kriterium sind eine mögliche Verbesserung der Servi ce-Qualität für die Bürgerinnen 
und Bürger und die angemessene Verbesserung der Arb eitsbedingungen der 
Verwaltungs-Mitarbeiterinnen und -Mitarbeiter. 
 
Begründung: 
erfolgt mündlich 
 
gez. 
 
Carola Möllemann-Appelhoff Gisela Geschkewitz 
Hans Varnhagen Jens Lenski 
Jürgen Reuter Sandra Wübken 
Dr. Karin Obst

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung        Mai 2012 
 
 
 
 
 
 
Stellungnahme der Städtischen Denkmalbehörde  
zum Prüfauftrag Verkauf Prinzipalmarkt 5 und Bauteile E und F des Stadthauses 1 
 
 
Beide Gebäude liegen im Geltungsbereich der Altstadtsatzung. Allein damit besteht ein Genehmi-
gungsvorbehalt gegenüber Abbruch und Neubau, der in beiden Fällen wegen der jeweils eindeutig 
festzustellenden stadtbildprägenden Wirkung auch zum Tragen käme. 
 
Prinzipalmarkt 5
 
 
Das Gebäude ist darüber hinaus ein Baudenkmal nach § 3 DSchG und ferner Teil der Denkmalbe-
reichsatzung Prinzipalmarkt nach § 5 DSchG. Sämtliche Planungen und Maßnahmen bedürfen 
daher einer denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG und sind im Vorfeld mit der Städtischen 
Denkmalbehörde abzustimmen. Auch bei einem möglichen Verkauf wären diese Schutzinstrumen-
te geeignet, die bauliche Entwicklung so zu steuern, dass die Bausubstanz und das Erscheinungs-
bild erhalten bleiben. Ein Verkauf wäre der Denkmalbehörde anzuzeigen. 
 
Bauteile E und F des Stadthauses 1
 
 
Das Stadthaus ist eine aus mehreren Gebäudeflügeln komponierte Gesamtanlage, die städtebau-
lich sorgfältig um das historische Rathaus und Stadtweinhaus als Sitz der Politik und den Stadt-
hausturm als Rest der kriegszerstörten Stadtverwaltung gruppiert und bei aller nachkriegszeitli-
chen Modernität und Zweckmäßigkeit mit subtiler Rücksichtnahme auf die traditionellen münsteri-
schen Materialien gestaltet wurde.  
 
Näheres über die Zusammenhänge der Geschichte und Projektentwicklung des Stadthauses 1 und 
seine Wertigkeit aus damaliger und heutiger Sicht ist in der Anlage zu dieser Stellungnahme „Das 
neue Stadthaus 1957-61“
 im Einzelnen dargestellt. Hieraus wird insbesondere deutlich, dass 
 
- eine alleinige Nutzung durch die Stadtverwaltung seinerzeit bewusst beschlossen wurde, 
um ein deutliches Bekenntnis zu einer selbstbewussten Verwaltungsstadt abzugeben,  
 
- die wesentliche architektonische Forderung der Wettbewerbsaufgabe des Jahres 1951 tat-
sächlich erfüllt wurde und bis heute die Qualität der Anlage bestimmt: "Das Gebäude selbst 
hat keine besonderen Repräsentationsbedürfnisse zu erfüllen; da es jedoch die gesamte 
städtische Verwaltung zusammenfassen soll, muss es in der baulichen Haltung und Grup-
pierung dieser Bedeutung gerecht werden. Es soll der bautechnischen Entwicklung und 
dem daraus resultierenden Formgefühl entsprechend gestaltet werden und darf in seiner 
künstlerischen Qualität gegen die hervorragenden Bauten münsterscher Tradition nicht ab-
fallen." 
 
- das Gebäude stadtbaugeschichtlich eine Mittlerrolle zwischen dem historischen Münster 
und der Moderne spielt. 
 
Vor diesem Hintergrund würde ein Abtrennen einzelner Gebäudeflügel und Verkauf an Private die 
stadtgeschichtliche Bedeutung und den unzweifelhaften architektonischen Wert des Stadthauses 1 
in Frage stellen und gefährden. Weder die Altstadtsatzung, noch mögliche privatrechtliche Verein-
barungen in Kaufverträgen, noch ein noch so restriktiver Bebauungsplan würden ausreichen, um 
die gestalterische Einheit der Gesamtanlage weiterhin zu gewährleisten.  
 
Anlage 4 Teil 1 zur Vorlage V/463/2013

2 
Die Frage des Denkmalwertes wurde in der Vergangenh eit vor Renovierungsarbeiten schon ge- 
stellt und seinerzeit deshalb verneint, weil die damals notwendigen Maßnahmen als zu wesentliche 
Veränderung eingeschätzt wurden. Aus heutiger Sicht  wäre eine neue Beurteilung vorzunehmen. 
Anhaltspunkte für einen Denkmalwert sind festzustel len (s. Anlage); ob diese nach § 2 DSchG 
ausreichen würden, um eine Unterschutzstellung zu begründen, bliebe zu untersuchen.  
 
Auf jeden Fall ist die Gesamtanlage in der heutigen  Form in ihrer übereinstimmend einheitlichen 
Gestaltung erhaltenswert; deshalb wurden auch alle bisherigen Sanierungsmaßnahmen regelmä- 
ßig zwischen dem Amt für Immobilienmanagement und d er Städtischen Denkmalbehörde einver- 
nehmlich abgestimmt. Bei diesem Verfahren kann es b leiben, solange die Gesamtanlage im Ei- 
gentum der Stadt bleibt. Bei Teilveräußerungen wäre  es zur Sicherung der städtebaulichen und 
architektonischen Qualität angezeigt, eine Unterschutzstellung nach DSchG genauer zu prüfen.  
 
Ein weiterer Zusammenhang sollte bei der Entscheidu ng über eine mögliche Umnutzung von grö- 
ßeren Teilen des Stadthauses 1 ebenfalls bedacht werden:  
 
Die Bemühungen der Stadt um eine Positionierung des  Wiederaufbaus im internationalen Kultur- 
erbe stützt sich zu einem nicht unwesentlichen Teil  auf die Tatsache, dass der Prinzipalmarkt – 
anders als Bauten aus der feudalherrschaftlich gepr ägten Geschichte – ein demokratisches Erbe 
darstellt. Dazu gehört, dass das Ensemble aus histo rischem Rathaus, Stadtweinhaus und Stadt- 
hausturm sowie dem daran anschließenden Stadthaus 1  nach wie vor das politische und Verwal- 
tungszentrum der Stadt verkörpert.  
 
 
 
 
I.A. 
Marlies Voss   
 
 
 
Anlage  “Das neue Stadthaus 1957-61”

Antrag an den Rat Nr. A-R/0016/2013 
 
 
 
 
Ratsantrag 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Münster 
 
 
Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
Telefon: 0251/ 45 314 
Fax: 0251/ 511 750 
spdfrak@muenster.de
 
     
www.spd-muenster.de
 
                                                                                                                   09.04.2013 
 
Ein saniertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bürger 
 
Der Rat der Stadt Münster möge beschließen: 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung, bei den weiteren Planungen zur Sanierung des 
Stadthauses 1 folgende Punkte handlungsleitend zu Grunde zu legen: 
 
I. Mehr Service für die Bürgerinnen und Bürger in Münster 
 
Mit der Sanierung des Stadthauses 1 soll eine grundlegende Verbesserung des 
Serviceangebotes für Bürgerinnen und Bürger erreicht werden. An zentralem 
Standort in der Innenstadt sollen zu diesem Zweck möglichst viele Dienstleistungen 
der Stadt Münster in einem Behördengang erreichbar sein. Dabei soll der Grundsatz 
gelten, dass unabhängig vom Standort der jeweiligen Ämter deren Dienstleistungen 
im Stadthaus 1 erreichbar bzw. die  Anforderungen der Bürgerinnen und Bürger hier 
aufzunehmen und dann weiter zu erledigen sind. Insoweit handelt es sich um eine 
grundlegende Erweiterung der bisherigen Verwaltungskonzeption, wie sie im 
Angebot des Amtes für Bürgerangelegenheiten ihren Niederschlag findet. Im 
Einzelnen sollen dabei folgende Überlegungen berücksichtigt werden: 
 
1. Es wird angestrebt, möglichst viele - perspektivisch alle - mit direktem 
Bürgerkontakt verbundene Dienstleistungen der Stadt in einem neuen 
Servicezentrum  – „one face to the customer“ – abrufbar zu machen. Als 
möglicher Raum für das neue Servicezentrum kommt der bisherige 
Stadthaussaal in Betracht; aber auch andere Räumlichkeiten mit Zugang vom 
Erdgeschoss her sind für das neue Zentrum in Betracht zu ziehen. Die 
Ausweitung von Angeboten des eGovernments ist in diese Strategie eines 
umfassenden Servicezentrums einzubeziehen. 
 
2. Eine Integration von Leistungen städtischer Tochterunternehmen in dieses 
Bürgerservicezentrum ist ausdrücklich, auch unter dem Gesichtspunkt einer 
teilweisen Refinanzierung der Baumaßnahmen, zu prüfen (Stadtwerke-
Cityshop, Wohn- und Stadtbau, WBI). Gegebenenfalls sind hierfür weitere 
Gebäudeteile des Stadthauses 1 zu betrachten. 
 
Anlage 2 zur Vorlage V/0463/2013

3. Die städtische Dominikanerkirche übernimmt für d en Fall der Umnutzung des 
Stadthaussaales dessen bisherige Funktion. Das bish er zwar städtisch 
finanzierte, aber nicht städtisch genutzte Kircheng ebäude an der Salzstraße 
erfährt auf diese Weise eine Nutzungsänderung hin z u einem multifunktional 
ausgerichteten Angebot: Die Stadt Münster erhält eine attraktive Ausstellungs- 
und Veranstaltungsfläche, die auch als Raum für das  Wahlbüro und ähnliche 
Zwecke genutzt werden kann. Die Verwaltung wird bea uftragt, von den 
entsprechenden kirchlichen Stellen eine Profanierung vornehmen zu lassen. 
 
II. Grundsatzentscheidung: Sanierung im Bestand statt Neubau 
 
Die Sanierung des Stadthauses 1 erfolgt durch eine grundlegende Sanierung im 
Bestand, Neubauoptionen werden nicht weiterverfolgt . Die Sanierung bezieht sich 
auf den gesamten Bestand (alle Bauteile), Pläne zur  Veräußerung und zur 
Vermarktung werden nicht weiterverfolgt. Die Sanier ungsentscheidung folgt dem 
Grundsatz, dass Verwaltungsdienstleistungen möglich st umfassend an einer 
zentralen Stelle der Innenstadt konzentriert sein s ollen. Im einzelnen werden 
folgende Überlegungen dem Sanierungsplan zugrundegelegt: 
 
1. Die Sanierung des Stadthauses 1 erfolgt unter de r Maßgabe, ein modernes 
und dauerhaft nutzbares Dienstleistungszentrum im H erzen der Stadt zu 
schaffen. Dazu verbleibt das Stadthaus 1 vollständi g im Eigentum der Stadt 
und wird schrittweise saniert. Die Festlegung einze lner Sanierungsschritte soll 
auch dazu beitragen, dass Anmietungskosten für Büro flächen für die 
Umbauzeit möglichst minimiert werden. 
 
2. Die Sanierung des Stadthauses 1 wird im Hinblick  auf 
Konsolidierungserfordernisse als gleichwertig zu ei nem Neubau betrachtet; 
dementsprechend ist eine 20%ige Reduktionsvariante zu erstellen, bezogen 
auf die normale Kostenschätzung. 
 
3. Im Rahmen der mittelfristigen Büroflächenplanung  soll zudem eine Reduktion 
der bisherigen Büroflächen um 20% erreicht werden. Grundlage dafür soll ein 
verbindlicher und einheitlicher Belegungsstandard f ür Büroräume in der 
gesamten Verwaltung sein, der eine effektive Flächennutzung sicher stellt. 
 
4. Zur Gegenfinanzierung der Investitionskosten wir d das Gebäude 
Prinzipalmarkt 5 vermarktet. Die bisher dort ansäss igen Teile der Verwaltung 
werden in das dann sanierte Stadthaus 1 oder andere Standorte integriert. Die 
Verwaltung wird beauftragt, weitere Gegenfinanzieru ngsvorschläge zur 
Deckung der angenommenen Finanzierungslücke von 9 M illionen EUR zu 
erbringen. Diese Vorschläge sollen sich vor allem a uf die Aufgabe der 
Anmietung weiterer Büroflächen beziehen, die dann i m sanierten Stadthaus 1 
konzentriert werden können. 
 
5. Ein mit der Planung nicht befasstes, qualifizier tes, externes Büro wird 
beauftragt, ein Bauinvestitionskostencontrolling zu  betreiben und den 
Sanierungsprozess eng zu begleiten. Hauptaufgaben s ollen die 
Kostenkontrolle, Einhaltung der Termine und die Qua litätssicherung sein und 
bei Bedarf soll der Controller steuernd eingreifen können. Die Vergütung

dieses Büros soll ggf. erfolgsabhängig von der Höhe  der realisierten 
Einsparvorschläge gemacht werden. 
 
6.   Der Arbeitskreis Sanierung Stadthaus 1 wird die Planungs- und   
      Sanierungsphase eng begleiten. Ihm berichtet das unter Punkt 5 genannte   
      Büro direkt. 
 
Begründung:  erfolgt mündlich 
 
 
     
Holger Wigger   Anne Hakenes                       Kurt Pölling 
Dr. Michael Jung   Ralf Hubert           Friedhelm Schade 
Dr. Fritz Baur                      Mathias Kerstin g      Anne Schulze Wintzler 
Stephan Brinktrine                       Marianne K och                Petra Seyfferth 
Thomas Fastermann  Gaby Kubig-Steltig      Beate Vi lhjalmsson 
Philipp Gabriel   Doris Lammert               Maria  Winkel 
Beanka Ganser                      Robert von Olber g

V/0463/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement (Amt 23) 
Personal- u. Organisationsamt (Amt 10) 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Stadthaus 1 - Sanierung sowie 
Einrichtung eines Bürgerservicezentrums, Verbleib Bauteile E+F sowie Petzholdhaus im 
Eigentum 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
04.09.2013 Rat Einbringung 
12.09.2013 Kulturausschuss Vorberatung 
08.10.2013 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
15.10.2013 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
05.11.2013 Ausschuss für Personal, Recht und Ordnung Vorberatung 
07.11.2013 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
12.11.2013 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
13.11.2013 Hauptausschuss Vorberatung 
13.11.2013 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
In Kenntnis der Aussagen und Beschlussvorschläge zur Optimierung bürgerorientierte Dienstlei s-
tungen: Mittelfristige Büroflächenplanung (V/462/2013) werden folgende Beschlüsse gefasst: 
 
1. Der Rat beschließt, dass die Baute ile E und F des Stadthauses 1 weiterhin im städtischen E i-
gentum verbleiben und die Möglichkeiten der Vermietung von Teilflächen unter Berücksicht i-
gung der Ergebnisse der mittelfristigen Büroflächenplanung ausgeschöpft werden. Bei einer 
Vermietung hat die U nterbringung der bislang extern untergebrachten Geschäftsstellen der 
Ratsfraktionen Priorität. 
 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Falle einer Bebauung des Innenhofes des Stadtha uses 1 
und dem Ausbau dieser Fläche zu einem „Bürgerservicezentrum“ Invest itionsmittel – je nach 
Nutzungs- und Planungskonzept – von voraussichtlich 4 Mio. € bis 6 Mio. € zusätzlich b enötigt 
werden. Ebenso wird zur Kenntnis genommen, dass auf Grund der damit verbundenen wesen t-
lichen Ausdehnung des Planungsauftrages in Art und Um fang das laufende VOF -Verfahren für 
die Objektplanung beendet und eine Neuausschreibung der gesamten Planung sleistungen 
durchgeführt werden muss. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0463/2013 
Auskunft erteilt: 
Herr Tschöpe (Amt 23) 
Herr Sträter (Amt 23) 
Herr Bracht (Amt 10) 
Herr Fallowe (Amt 10) 
Ruf: 
492-2306 
E-Mail: 
Tschoepe@stadt-muenster.de  
Datum: 
24.07.2013 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0463/2013 
 
2.1 Vor dem Hintergrund dieser erheblichen finanziellen und verfahrenstechnischen Auswi r-
kungen muss, um die P lanungen für die dringenden Sanierungsmaßnahmen im Stadthaus 
1 weiterführen zu können, der Rat zwischen den folgenden Alternativen (2.1.1. oder 2.1.2) 
entscheiden:  
 
2.1.1 Die Verwaltung wird mit der Bebauung des Stadthausinnenhofes und dem Ausbau der 
Erdgeschossfläche zu einem „Bürgerservicezentrum“ beauftragt und es werden Investit i-
onsmittel in Höhe von bis zu 6 Mio. € zusätzlich bereitgestellt. Der Rat nimmt zur Kenn t-
nis, dass durch eine Überbauung des Stadthausinnenhofes eine zusätzliche jährliche 
Haushaltsbelastung in Höhe von 250.000 € (bei einer Investitionssumme von 6 Mio. €) 
entsteht. Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, inwieweit durch Mieteinnahmen (Ve r-
mietung von Teilflächen an städtische Unternehmen bzw. Dritte) diese jährliche Hau s-
haltsbelastung reduziert werden kann.   
 
2.1.2 Die Verwaltung wird beauftragt, im Rahmen des Gebäudebestandes und der mit der S a-
nierung eröffneten Möglichkeiten eine bauliche Optimierung des Bürgerservice im Stad t-
haus 1 zu entwickeln und hierfür entsprechende Fein konzepte (einschließlich Information 
zu Investitionskosten sowie jährliche Haushaltbelastungen) den zuständigen Gremien zur 
Beratung und Beschlussfassung vorzulegen.  
 
2.1.3 Vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssituation empfiehlt die Verwaltung die Um-
setzung der Alternative 2.1.2 „Entwicklung im Gebäudebestand“. Es wird zur Kenntnis ge-
nommen, dass mit dieser Lösung ggf. qualitative Einschränkungen verbunden sind. 
 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die VOF -Verfahren zur Vergabe der Architekten- und Ingeni-
eurleistungen nach HOAI für die Bauteile A bis F weitergeführt werden. 
 
4. Der Rat beauftragt die Verwaltung, 
 
4.1 die nicht kommerziell genutzten Erdgeschossflächen des Stadthauses 1 neu zu strukturi e-
ren und zu optimieren. Soweit Flächen nicht für die Erbringung bürgerorientierter Dienstleis-
tungen erforderlich sind, sollen sie kommerzialisiert und an Dritte vermietet werden, 
 
4.2 dabei die städtebauliche Aufwertung des Innenhofbereiches zwischen dem Bauteil 
F/Stadthausturm und dem Grundstück Prinzipalmarkt 13 zu entwickeln, auch um ggf. weite-
re Flächen für eine Vermietung zu gewinnen.  
 
4.3 Über die entsprechenden Konzepte und die Umsetzungsmöglichkeiten wird den zuständ i-
gen Gremien berichtet und es werden ggf. weitere Beschlussvorschläge vorgelegt.  
 
5. Der Rat nimmt zu Kenntnis, dass derzeit eine – städtebaulich wünschenswerte – Aufwertung 
des Syndikatplatzes aus finanziellen Gründen nicht umgesetzt wird.  
 
6. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die mit dem  Antrag der FDP -Ratsfraktion A -R/0034/2013 
„Stadthaus 1 – die wirtschaftlichste Sanierungs-Variante wählen“ vom 02.07.2013 (siehe Anlage 
1) angestrebte Wirtschaftlichkeit der immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen im Rahmen der 
Sanierung des Stadthauses 1 sichergestellt ist und es der im Antrag geforde rten weiteren Un-
tersuchungen nicht bedarf, so dass der Antrag mit dieser Vorlage erledigt ist.   
 
7. Der Rat nimmt zur Kenntnis,  
 
7.1 dass im Hinblick auf die Sanierungskosten eine Reduktionsvariante im Zuge der weiteren 
Planungen erarbeitet wird und

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V/0463/2013 
 
7.2 dass die Verwaltung die Abwicklung des komplexen und über mehrere Jahre zu realisi e-
renden Projektes hinsichtlich der Termin-, Kosten- und Qualitätssteuerung sowie der Orga-
nisation mit vorhandenen Strukturen und Kapazitäten sicherstellt. Es wird ergänzend ein 
politischer Arbeitskreis “Sanierung Stadthaus 1“ gebildet, der die Planungs - und Sani e-
rungsphase eng begleitet. 
 
8. Der Rat beschließt unter der Maßgabe einer wirtschaftlichen optimalen Vorgehensweise (En t-
lastung des städtischen Haushaltes), dass das „ Petzholdhaus“ zwar zunächst in städtischem 
Eigentum verbleibt, jedoch die Rahmenbedingungen für eine anderweitige Nutzung und en t-
sprechende liegenschaftliche Handlungsoptionen (Verkauf oder Vermietung) – unter Berüc k-
sichtigung der bestehenden vertraglichen  Bindungen sowie der baulichen und funktionellen 
Verknüpfungen mit dem Stadtweinhaus – von der Verwaltung überprüft werden. Die zuständ i-
gen Ratsgremien werden über die Ergebnisse informiert.  
 
9.  Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der Antrag der SPD -Fraktion A-R/0016/2013 „Ein saniertes 
Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bürger“ vom 09.04.2013 (siehe A n-
lage 2) in den Punkten I.1, I.2, II.1, II.2, II.4 bis 6 mit dieser Vorlage beantwortet wird. 
 
10. Der Rat beschließt, dass für die Beauftragung der Objektplanung (Architektur) und der Planung 
für die technische Gebäudeausrüstung (TGA -Planung) eine außerplanmäßige Verpflichtung s-
ermächtigung in Höhe von 900.000 € für die Bauteile A-F bereits in 2013 bereitgestellt wird. 
 
Die Deckung für die V erpflichtungsermächtigung erfolgt aus der Finanzstelle 6610 1101 00 
0012 Verbesserung von Kanälen/Hausanschlüssen, Finanzposition 782100 Tiefbaumaßna h-
men, des Tiefbauamtes. 
 
 
Begründung: 
 
0.  Vorbemerkung 
 
Die Grundlage für die Erstellung dieser Vorlage so wie der weiteren Vorlagen im Handlung sfeld 
„Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen“ wurde durch die Ratsbeschlüsse zu den Vorl a-
gen 
 
1. Mittelfristige Büroflächenplanung der Stadtverwaltung Münster  
(siehe Vorlage V/0787/2011) 
 
und 
 
2. Sanierung Stadthaus 1 (siehe Vorlage V/0685/2011) 
 
gelegt. 
 
Dazu werden neben den  
 
 Änderungsanträgen zur Vorlage V/0685/2011 
 
auch folgende  Ratsanträge mit einbezogen und beantwortet: 
 
 A-R/0016/2013 Ein saniertes Stadthaus 1 - mehr Service für Münsters Bürgerinnen u nd 
Bürger

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V/0463/2013 
 A-R/0017/2013 Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen im Stadthaus 1 – mehr 
Service auch für ausländische Einwohner und Einwohnerinnen. 
 
 A-R/0034/2013 Stadthaus 1 – die wirtschaftlichste Sanierungs-Variante wählen. 
 
Weiterhin wird in diesem Kontext der Antrag  
 
 A-R/0002/2010 Kundenfreundlich, komfortabel, kompetent- Münsters Stadtverwaltung 2011 
 
beantwortet. 
 
Zudem müssen Ratsbeschlüsse zum Thema 
  
3. Künftige Nutzung der Dominikanerkirche 
 
 A-R/0082/2011 Das Stadtmodell braucht ein Zuhau se – dem Münster-Modell einen Raum g e-
ben 
 
getroffen werden, die vielfältige inhaltliche Schnittstellen und -mengen zu den beiden vorgenan n-
ten Schwerpunkten Mittelfristige Büroflächenplanung und Sanierung Stadthaus 1 haben. 
 
Aufgrund der engen inhaltlichen Verknüpfung der unter den Nummern 1 bis 4 b enannten Themen 
ist es zwingend erforderlich, dass die  hierzu erstellten Vorlagen auch gemeinsam in die politische 
Beratung und Beschlussfassung gebracht werden.  
 
Es handelt sich dabei um folgende Vorlagen 
 
1) Vorlage V/0462/2013 Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Mittelfristige Bürofl ä-
chenplanung der Stadt Münster , in der Hinweise zu den Auswirkungen einer modernen Au f-
gabenwahrnehmung am Arbeitsplatz, zu der Entwicklung des städtischen Büroflächenbedarfs, 
den künftigen Bürostandorten, deren Belegung sowie der Realisierung eines barrierefreien 
Bürgerservicezentrums im Stadthaus 1 getroffen werden. 
 
2) Vorlage V/0463/2013 Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Stadthaus 1 – Sanie-
rung sowie Einrichtung eines Bürgerservicezentrums , Verbleib der Bauteile E und F sowie 
Petzholdhaus im Eigentum, in der immobilienwirtschaftliche, bauliche und eigentumsrechtliche 
Aspekte betrachtet werden. 
 
3) Vorlage V/0464/2013 Künftige Nutzung der Dominikanerkirche

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V/0463/2013 
Nachfolgend ist die Verknüpfung der Vorlagen und Anträge grafisch dargestellt.

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V/0463/2013 
I. Ausgangs- und Beschlusslage  
 
I 1. Prüfaufträge an die Verwaltung 
 
Der Rat der Stadt Münster hat in seiner Sitzung am 21.03.2012 (Vorlage V/0685/2011 „Optimi e-
rung bür gerorientierter Dienstleistungen: Sanierung Stadthaus 1“ nebst Änderungsanträgen) b e-
schlossen, dass die Bauteile A bis D des Stadthauses 1 - mit engen räumlichen Bezügen zum his-
torischen Rathaus und zum Stadtweinhaus - auch künftig den stadtzentralen Stand ort der Stad t-
verwaltung darstellen.  
 
Vor der Entscheidung, ob die Bauteile E und F des Stadthauses 1 als Verwaltungsstandort beib e-
halten werden und inwieweit die Bauteile A bis D weiterhin für Bürozwecke der Stadt Münster g e-
nutzt werden, sollten folgende Maßnahmen von der Verwaltung geprüft werden: 
 
a) Die Verwaltung legt auf Basis der o.  g. Prämissen eine Analyse der für die Verwa ltung 
noch erforderlichen Flächen im Stadthaus 1 und ein Konzept zur Optimierung der we i-
teren Verwaltungsstandorte vor. Dabei ist ggf. der Einsatz eines IT -basierten Flächen-
planungsprogramms zur Flächenoptimierung zu berücksichtigen. 
 
b) Es wird geprüft, inwieweit dann nicht unbedingt mehr benötigte Flächen des Stadtha u-
ses 1 einer kommerziellen Nutzung zugeführt werden können (z.  B. Erw eiterung der 
Flächen auch in den ersten Stock). 
 
c) Es wird geprüft, ob die Einbeziehung der Grünflächen des Innenhofes der Bauteile A 
bis D - ganz oder teilweise - wirtschaftlich darstellbar ist. 
 
d) Es wird die Einrichtung einer innerstädtischen Kita am Stando rt des Stadthauses 1 g e-
prüft. 
 
e) Es wird die Vermarktung des kompletten Petzholdgebäudes (Vermietung oder Verkauf) 
unter den heute verbesserten Bedingungen auf dem Immobilienmarkt geprüft. 
 
f) Die Verwaltung wird beauftragt, die Möglichkeiten und Auswirkungen einer Separierung 
und eines Verkaufs der Bauteile E und F ausführlich darzustellen und dem Rat einen 
Entscheidungsvorschlag zu unterbreiten. 
 
Zudem hat der Rat der Stadt Münster in seiner Sitzung am 21.03.2012 die Vorlage V/0787 2011 
„Optimierung bürgerorie ntierter Dienstleistungen: Mittelfristige Büroflächenplanung der Stadtve r-
waltung Münster“ beschlossen. Danach sind die wesentlichen städtischen Bür ostandorte einer 
umfassenden Prüfung zu unterziehen, ob diese auch künftig durch die Stadt Münster genutzt we r-
den sollen. 
Für die in diesem Zusammenhang zu erstellenden Unterbringungsszenarien, aber auch für die 
Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme Stadthaus 1 ist es zwi ngend geboten, 
nunmehr eine Entscheidung zu einem Verkauf bzw. dem Verbleib im  städtischen Eigentum der 
Bauteile E und F des Stadthauses 1 zu treffen.  
 
 
I 2. Stellungnahme der Verwaltung zu den Prüfaufträgen 
Vor diesem Hintergrund wird nach umfassender Aufarbeitung durch die Verwaltung zu den Prü f-
aufträgen wie folgt Stellung genommen: 
  
Zu a)  Die Verwaltung legt auf Basis der o. g. Prämissen eine Analyse der für die Verwaltung noch 
erforderlichen Flächen im Stadthaus 1 und ein Konzept zur Optimierung der weiteren Ve r-
waltungsstandorte vor. Dabei ist ggf. der Einsatz eines IT -basierten Flächenplanungspro-
gramms zur Flächenoptimierung zu berücksichtigen.

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V/0463/2013 
Diese Fragestellung wird im Rahmen der mittelfristigen Büroflächenplanung im Gesamtko ntext 
aller städtischen Verwaltungsstandorte untersucht; siehe hierzu auch die Vorlage V/0462/2013 
„Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Mittelfristige Büroflächenplanung“. Für diese U n-
tersuchung ist es von besonderer Bedeutung, ob und inwieweit die Ba uteile E und / oder F künftig 
zur Verfügung stehen. Durch eine zeitnahe Entscheidung dieser Fragestellung kann die Anzahl der 
zu untersuchenden Szenarien wesentlich gestrafft und zielgerichteter aufbereitet werden. 
 
Die angestrebte Optimierung der Flächennutzung im Stadthaus 1 während der anstehenden S a-
nierungsphase wurde zum Anlass genommen, Er kenntnisse zur  Leistungsfähigkeit IT -basierter 
Flächenplanungsprogramme zu sammeln. Hierzu wurde die Aufgabenstellung der optimierten Fl ä-
chennutzung während der Sanierungsphase ausgeschrieben. Nach Verhan dlungsgesprächen mit 
verschiedenen Beratungsfirmen /Anbietern wurde die Firma ReCoTech aus Berlin beauftragt; die 
Untersuchung durch die Firma dauert derzeit noch an. 
 
Zu b) Es wird geprüft, inwieweit dann nicht unbedingt mehr benötigte Flächen des Stadtha uses 1 
einer kommerziellen Nutzung zugeführt werden  können (z. B. E rweiterung der Flächen 
auch in den ersten Stock). 
 
Eine Ausdehnung der kommerziellen Nutzungen (Einzelhandel und Gastronomie) über das Erdg e-
schoss hinaus in die erste Etage wurde bereits in der Vergangenheit aufgrund konkreter Anfragen 
geprüft. Letztendlich wurden diese Ideen allerdings aufgrund des gegenüber dem Nutzen zu hohen 
Aufwandes nicht umgesetzt. 
 
Die Fragestellung, ob derzeit durch die Stadtverwaltung genutzte Büroflächen an Dritte ve rmietet 
werden können, ist von der Verwaltung an die Wirtschaftsförderung Münster (WFM) und die Firma 
BNP Paribas Real Estate (BNP) herangetragen worden. Für eine solche Vermietung sind die Ba u-
teile A bis D aufgrund ihrer baulichen Struktur nicht geeignet, so dass die Möglichkeiten der Bür o-
flächenvermietung in den Bauteilen E und F geprüft wurden. 
 
Bauteil E 
Nach überstimmender Einschätzung von WFM und BNP bietet sich insbesondere der Ba uteil E für 
die innerstädtisch nachgefragten kleinteiligen Büroeinheiten im kleinen und mittleren Flächense g-
ment (bis 5 00 m²) an und ist insoweit uneingeschränkt marktgä ngig. Hierfür wäre allerdings ein 
eigener, repräsentativer Eingangsbereich zur Heinrich-Brüning-Straße hin zu schaffen; die Mietflä-
chen wären hochwertig zu modernisieren.  
 
Bauteil F 
Aufgrund seiner Gesamtstruktur (insbesondere nicht in marktgängige kleinteilige Einheiten struktu-
rierbare Büroetagen, kein Eingangsbereich zur Klemensstraße) ist der Bauteil F nur eingeschränkt 
als Mietfläche für Dritte herstellbar. 
 
Zu c)  Es wird geprüft, ob die Einbeziehung d er Grünflächen des Innenhofes der Bauteile A bis D 
– ganz oder teilweise – wirtschaftlich darstellbar ist 
 
Vgl. bitte: III zu Beschlussvorschlag 2  
 
Zu d)  Es wird die Einrichtung einer innerstädtischen Kita am Standort des Stadthauses 1 geprüft. 
 
Nach ein gehender Prüfung musste festgestellt werden, dass die Voraussetzungen für eine B e-
triebserlaubnis einer Kindertagesstätte im Stadthaus 1 schon an der Schaffung einer Außenspie l-
fläche von 300 m² pro Gruppe einer Kindertageseinrichtung scheitern. Die einzig i n Betracht kom-
mende Fläche des Innenhofes des Stadthauses 1 wird durch die verschiedenen, etablierten Ve r-
anstaltungen im Rathausinnenhof beansprucht bzw. tangiert und beei nträchtigt einen KiTa-Betrieb 
zu sehr.

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Als weitere Betreuungsoption wurde die Kinder tagespflege geprüft. Zur Realisierung einer Betre u-
ung im Rahmen von Kindertagespflege sind die o. g. Anforderungen an Außenspielf ächen nicht 
gegeben. Es ist jedoch sicherzustellen, dass in erreichbarer Nähe eine den Bedürfnissen von unter 
dreijährigen Kindern entsprechende Außenspielmöglichkeit vorhanden ist. Eine solche Möglichkeit 
ist in erreichbarer Nähe des Stadthauses 1 ebenfalls nicht vorzufinden. 
 
Aus fachlicher Sicht des Amtes für Kinder, Jugendliche und Familien sind sowohl die Nu tzung als 
Kindertagesstätte als auch die Nutzung von Räumen für die Kindertagespflege auszuschließen. 
 
Zu e)  Es wird die Vermarktung des kompletten Petzholdgebäudes (Vermietung oder Ve rkauf) 
unter den heute verbesserten Bedingungen auf dem Immobilenmarkt geprüft. 
 
Vgl. bitte: IX zu Beschlussvorschlag 8  
 
Zu f)  Die Verwaltung wird beauftragt, die Möglichkeiten und Auswirkungen einer Separi erung 
und eines Verkaufs der Bauteile E und F ausführlich darzustellen und dem Rat einen En t-
scheidungsvorschlag zu unterbreiten. 
 
Vgl. bitte: II zu Beschlussvorschlag 1 
 
 
II. zu Beschlussvorschlag 1: Bauteile E und F  
 
II 1. Bauteil E 
 
a) Bauliche Aspekte 
Um einen Verkauf zu ermöglichen, ist eine bauliche Trennung des Bauteiles von den im städt i-
schen Eigentum verbleibenden Bauteilen C und D  zwingend notwendig. Bautechnisch kann eine 
solche Trennung in dem im beiliegenden Lageplan (Anlage 3) gekennzeichneten Bereich erfolgen. 
Für eine solche Trennung sind u. a. folgende Maßnahmen notwendig: 
 
 Herstellung eines neuen Treppenhauses mit Aufzugsanlage im Bauteil D 
 Wiederherstellung der umlaufend verbundenen Flure der Bauteile A bis D  
 Bauliche Trennung durch Gebäudeabschlusswände 
 Herstellung eigenständiger Ver- und Entsorgung 
 Verlagerung der Kantine 
 
Hierfür wurden folgende Gesamtkosten ermittelt: 
 
Kosten Herstellung Treppenhaus + Aufzugsanlage+ 
Wiederherstellung Umlauf + bauliche Trennung 1,125 Mio  €
Kosten Verlagerung Kantine 0,710 Mio €
Summe 1,835 Mio €
 
 
Bei einem Verbleib im Eigentum der Stadt Münster und einer Vermietung an Dritte werden die vo r-
genannten baulichen Maßnahmen nicht erforderlich; so dass diese Kosten nicht entstehen. 
 
b) Aspekte Städtebau und Denkmalschutz 
Das Abtrennen einzelner Gebäudeteile und ein Verkauf an Private würde die stadtgeschich tliche 
Bedeutung und den unzweifelhaften architektonischen Wert des Stadthauses 1 in Fr age stellen 
und gefährden. Weder die Altstadtsatzung, noch mögliche privatrechtliche Verei nbarungen in 
Kaufverträgen, noch ein noch so restriktiver Bebauungsplan würden ausreichen, um die gestalter i-
sche Einheit der Gesamtanlage weiterhin sicher zu gewährleisten.

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V/0463/2013 
Weitere Aspekte sind der Anlage 4: „Stellungnahme der Städtischen Denkmalbehörde z um Prüf-
auftrag Verkauf Prinzipalmarkt 5 und Bauteile E und F des Stadthauses 1 vom 02.05.2012“ zu ent-
nehmen.  
 
c) Aspekt Wirtschaftlichkeit und Haushaltsbelastung (Vergleich Eigennutzung Bauteil E 
gegenüber einer Anmietung von Büroflächen) 
Bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit und Haushaltsbelastung wurden die Auswirkungen nach 
Sanierung des Bauteils unter Berücksichtigung der Einnahmen aus der Vermietung der Ladenloka-
le auf der einen Seite, den Ausgaben für eine Ersatzbüroraumanmietung und einer Einma leinnah-
me aus einem Verkauf des Bauteils gegenübergestellt. 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass die laufenden Einnahmen aus der Vermietung der Lade nlokale 
im Erdgeschoss, die Kosten für die Büronutzung erheblich red uzieren. Die genaue Analyse ist der 
Anlage 5 zu entnehmen.  
 
d) Nicht-monetäre immobilienwirtschaftliche Aspekte 
Da die Tiefgarage und der Fahrradkeller räumlich an die Bauteile A bis D angebunden sind, kön n-
ten eigentumsrechtlich im Falle einer separaten Veräußerung keine Stellplätze für PKW und Fahr-
räder mit angeboten werden. Ferner wäre zur Erhaltung eines einheitlichen städt ebaulichen und 
architektonischen Gestaltungsbildes des gesamten Stadthausensembles ein erhöhter Verwa l-
tungs- und Abstimmungsaufwand erforderlich. Zudem kann nicht sicherg estellt werden, dass ein 
einheitliches städtebauliches und architektonisches Gestaltungsbild des gesamten Stadthause n-
sembles auch tatsächlich erhalten bleibt.  
 
e) Bauordnungsrechtliche Aspekte 
Bei einem Verkauf des Gebäudeteils ist aufgrund bauordnungsrechtl icher Vorgaben eine Te i-
lungsmessung verbunden mit einer Vereinigungsbaulast erforderlich. Eine Änderung der im städt. 
Eigentum verbleibenden Fläche wird durch die Vereinigungsbaulast nicht ohne B eteiligung des 
jeweiligen Eigentümers des Bauteils E möglich sein. Durch diese Verstrickung werden künftige 
Entwicklungen in nicht absehbarem Maße erschwert bzw. bei fehlender Bereitschaft zur Mitwi r-
kung nicht realisierbar. 
Im Rahmen der Baugenehmigung aus dem Jahre 1958 für die Errichtung des Ba uteiles E ist die 
Schaffung von 23 Stellplätzen gefordert worden. 
 
 
II 2. Bauteil F 
 
a) Bauliche Aspekte 
Um einen Verkauf zu ermöglichen, ist eine bauliche Trennung des Bauteiles von dem im städt i-
schen Eigentum verbleibenden Bauteil A zwingend notwendig. Ba utechnisch kann ein e solche 
Trennung – wie im beiliegenden Lageplan (Anlage 3) gekennzeichnet – erfolgen. Eine solche 
Trennung ist mit geringem finanziellen Aufwand (Brandschutzwand, Kosten rund 15.000,- Euro) zu 
erreichen. 
Die Struktur des Bauteils F bedürfte allerdings dar über hinaus einer grundlegenden baul ichen 
Überarbeitung (insbesondere eigenständiger Eingangsbereich zur Klemensstraße), um einen ei-
genständig nutzbaren bzw. vermietbaren Zustand zu erreichen. 
 
b) Aspekte Städtebau und Denkmalschutz 
Wie bereits zu Bauteil E dargestellt, würde das Abtrennen einzelner Gebäudeteile und ein Verkauf 
an Private die stadtgeschichtliche Bedeutung und den unzweifelhaften architektonischen Wert des 
Stadthauses 1 in Frage stellen und gefährden. Weder die Altstadtsatzung, noch mögliche  privat-
rechtliche Vereinbarungen in Kaufverträgen, noch ein noch so restrikt iver Bebauungsplan würden 
ausreichen, um die gestalterische Einheit der Gesamtanlage weiterhin sicher zu gewährleisten. 
 
Weitere Aspekte sind der Anlage 4: „Stellungnahme der Städt ischen Denkmalbehörde zum Prü f-
auftrag Verkauf Prinzipalmarkt 5 und Bauteile E und F des Stadthauses 1 vom 02.05.2012“ zu ent-
nehmen.

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c) Aspekt Wirtschaftlichkeit und Haushaltsbelastung (Vergleich Eigennutzung Bauteil F 
gegenüber einer Anmietung von Büroflächen) 
Bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit und Haushaltsbelastung wurden die Auswirkungen nach 
Sanierung des Bauteils unter Berücksichtigung der erheblichen Ei nnahmen aus der Vermietung 
der Ladenlokale auf der einen Seite, den Ausgaben für eine Ersa tzbüroraumanmietung und einer 
Einmaleinnahme aus einem Verkauf des Bauteils gegenübergestellt.  
 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass die laufenden Einnahmen aus der Vermietung der Lade nlokale 
im Erdgeschoss, die Ausgaben für die Büronutzung erheblich reduzieren. Auch unter Berücksichti-
gung der Einmaleinnahme aus einem Verkauf, ist eine Sanierung und Eigennu tzung unter den 
Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit und der jährlichen Haushaltsbelastung einem Verkauf vo r-
zuziehen. Diese Auswirkung verstärkt sich t endenziell bei einer Auswe itung der kommerziellen 
Nutzung (z.B. Verlagerung der städt. Nutzung aus dem Stadthaussaal). Die genaue Analyse ist der 
Anlage 5 zu entnehmen.  
 
d) Nicht-monetäre immobilienwirtschaftliche Aspekte 
Da die Tiefgarage und der Fahrradkeller räumlich an die Bauteile A bis D angebunden sind, kön n-
ten eigentumsrechtlich im Falle einer separaten Veräußerung keine Stellplätze für PKW und Fah r-
räder mit angeboten werden. Ferner wäre zur Erhaltung eines einheitlichen städt ebaulichen und 
architektonischen Gestaltungsbildes des gesamten Stadthausensembles ein erhöhter Verwa l-
tungs- und Abstimmungsaufwand erforderlich. Zudem kann nicht sicherg estellt werden, dass ein 
einheitliches städtebauliches und architektonisches Gestaltungsbild des gesamten St adthausen-
sembles auch tatsächlich erhalten bleibt. 
 
e) Bauordnungsrechtliche Aspekte 
Bei einem Verkauf des Gebäudeteils ist aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben eine Te i-
lungsmessung verbunden mit einer Vereinigungsbaulast erforderlich. Eine Änderung de r im städt. 
Eigentum verbleibenden Fläche wird durch die Vereinigungsbaulast nicht ohne B eteiligung des 
jeweiligen Eigentümers des Bauteils F möglich sein. Durch diese Verstrickung werden künftige 
Entwicklungen in nicht absehbarem Maße erschwert bzw. bei f ehlender Bereitschaft zur Mitwi r-
kung nicht realisierbar. 
 
f) Investorennachfragen 
Eine Hotelkette hat sich für eine Hotelnutzung des Bauteiles F interessiert. Die Verwaltung hat 
diese Anfrage abschlägig beschieden, da an der Ecke Klemensstraße / Ludgeristr aße / Prinzipal-
markt – einer der besten Standortlagen in der City mit den höchsten Besucherfr equenzen – keine 
„Schlafstätten“ errichten werden sollten. 
 
 
II 3. Zusammenfassung und Fazit 
Unter Berücksichtigung der zuvor dargestellten Möglichkeiten und Auswi rkungen einer Separi e-
rung und eines Verkaufs der Bauteile E und F ist es geboten, die Bauteile E und F des Stadtha u-
ses 1 im städtischen Eigentum zu erhalten. 
 
Die deutlichen städtebaulichen und architektonischen Risiken eines Verkaufes gelten für die Ba u-
teile E und F gleichermaßen. Ebenso würden die mit einer einheitlichen Eigentümerschaft des E n-
sembles Stadthaus 1 verbundenen Gestaltungs - und Entscheidungsmöglic hkeiten durch einen 
Verkauf stark eingeschränkt und einen höheren Verwaltungs- und Abstimmungsaufwand nach sich 
ziehen. 
 
Neben diesen strukturellen Faktoren sind zudem bauteilbezogen folgende Aspekte maßgeblich: 
 
a) Bauteil E 
Um einen Verkauf des Bauteiles E zu ermöglichen, entstehen erhebliche Separierungskosten (si e-
he unter II 1 a: 1,8 Mio. €), die zu einer deutlichen Unwirtschaftlichkeit dieser Option führen.

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Fazit Bauteil E: Insgesamt scheidet ein Verkauf des Bauteiles E aus. Die Vermarktung von derzeit 
städtisch genutzten Büroflächen könnte allerdings durch die etagenweise Vermietung des Baute i-
les E erfolgen. Im Rahmen der anstehenden mi ttelfristigen Büroflächenplanung können hierzu 
konkrete Szenarien entwickelt und zur Entscheidung vorgestellt werden. D abei hat die Prüfung 
einer Vermietung dieser Büroflächen für die Geschäftsstellen der Ratsfraktionen die erste Priorität. 
Um diese etagenweise Vermietung baulich auch noch zeitlich nach einer bereits erfolgten Sani e-
rung zu ermöglichen, sind insbesondere die Berücksicht igung alternativer Nutzungen bei der 
Raumstruktur, Vorinstallationen und ein senkrechter Installationsschacht erforderlich. 
 
b) Bauteil F 
Baulich sind die Separierung und der Verkauf ohne größeren Aufwand machbar. Allerdings ist der 
Bauteil F nur eingeschränkt als Mietfläche herstellbar. Zudem reicht die heutige Erschließungssitu-
ation weder im Falle einer Vermietung noch eines Verkaufes aus, so dass von der Klemensstraße 
her eine Eingangssituation für die Obergeschosse sowie eine baul iche Strukturanpassung für eine 
Umnutzung zu schaffen wären. 
 
Neben den Kosten für die Herstellung diese r Eingangssituation würde sich die Ertragssituat ion 
verschlechtern, da in diesem Falle hochpreisige Einzelhandelsflächen aufgegeben werden müs s-
ten. 
 
Weiterhin würde im Falle eines Verkaufes des Bauteiles F 
 
 die alleinige städtische Eigentümerschaft rund um  den Platz des Westfälischen Friedens au f-
gegeben. Aus stadtgestalterischer Sicht sollte diese Eigentumssituation beibehalten werden. 
 
 der Wunsch nach einer vollständigen Einzelhandelsnutzung (über alle Geschosse) b estehen. 
Eine solche Entwicklung ist städtebaulich und einzelhandelsstrukturell kritisch zu hinterfragen.  
 
Fazit Bauteil F:  Bauteil F sollte im städtischen Eigentum verbleiben, eine Vermietung der Bür o-
räume an Dritte erfolgt nicht. Die Prüfung einer Optimierung der Nutzung und des I nnenhofes in 
Abstimmung mit dem Grundstücksnachbarn (siehe auch Beschlusspunkt 4.2) bleiben hiervon u n-
benommen.  
 
Der Punkt II.1 des als Anlage 2 beigefügten Antrages der SPD -Fraktion A-R/0016/2013 „Ein sa-
niertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und B ürger“ vom 09.04.2013 ist mit 
dieser Vorlage erledigt. 
 
 
III. zu Beschlussvorschlag 2: Bürgerservicezentrum  
 
III 1. Immobilienwirtschaftliche Betrachtung der Einrichtung eines Bürgerservice- 
  zentrums im Stadthaus 1 
Durch die in der Vorlage V/0462/2013 „ Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Mittelfristi-
ge Büroflächenplanung der Stadt Münster“ vorgeschlagene Entscheidung für ein zen tral, fußläufig 
und barrierefrei zu erreichendes Bürgerservicezentrum werden die Grundanfo rderungen an die 
bauliche und technische Ausgestaltung bereits vorgegeben: 
 
 
III 2. Alternativen zur Unterbringung des Bürgerservicezentrums 
Für ein ebenerdiges Bürgerservicezentrum im Stadthaus 1 wurden zum Einen eine Übe rbauung 
der zentralen Fläche des Stadthausinnenhofes und zu m Anderen im vorhandenen Gebäudeb e-
stand als ein Beispiel, der Stadthaussaal, identifiziert. 
 
 
2.1 Überbauung Innenhof Stadthaus 1

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2.1.1 Beschreibung der baulichen Umsetzung mit denkmalpflegerischer Einschätzung 
Im Zuge der grundsätzlichen Nutzungsmöglichk eiten des Stadthauses 1 wurden b ereits im Jahr 
2011 aufgrund einer Machbarkeitsuntersuchung die Kosten für eine mögliche Überba uung des 
Innenhofes der Bauteile A bis D (zu errichtende, zusätzliche Nett ogrundfläche von rund 900 m²) in 
einfacher Form überschlägig ermittelt: 
Der Kostenermittlung lag kein konkretes Nutzungskonzept zugrunde. Es wurde bisher lediglich die 
bauliche Machbarkeit untersucht. Die nutzungsspezifischen Kosten, die sich erst nach Vorliegen 
eines entsprechenden Konzeptes ergeben, sind nic ht berücksichtigt. Die Machbarkeitsunters u-
chung sah eine eingeschossige Überbauung (Anbindung an der Decke zw ischen EG und OG) mit 
umlaufendem geschlossenem Deckenband, einfachem zentralen Glasoberlicht mit natürlicher B e-
lüftung und Übernahme des Stützenra sters der Tiefgarage vor. Veränderungen an den Inne n-
hoffassaden in den Obergeschossen waren nicht vorgesehen.  
Schon jetzt ist deutlich, dass ein ggf.  noch im Detail zu erstellendes Nutzungs- und Planungskon-
zept eines attraktiven und großzügigen Bürgerserv icezentrums eine größere Raumhöhe erfordert, 
als seinerzeit zu Grunde gelegt wurde und die voraussichtlich nur durch die Anbindung der Decke 
zwischen 1. OG und 2.  OG mit entsprechenden baulichen Kons equenzen erreicht werden kann. 
Ebenso zu berücksichtigen sind ggf. Optimierung en der Zugangssituation zum neuen Bürgerse r-
vicezentrum als auch Konsequenzen aus der Nutzung hi nsichtlich der baulichen und technischen 
Ausstattung des Zentrums. Die Verwaltung geht zur Zeit davon aus, dass für die Einrichtung eines 
attraktiven, barrierefreien und den Beda rfen gerecht werdendes neues Bürgerservicezentrum an 
dieser Stelle Kosten in einer Gr ößenordnung von 4.000.000 € bis 6.000.000 € zusätzlich zu den 
bisher veranschlagten Sanierungskosten erforderlich werden. 
Eine nichtöffentliche / kommerzielle Nutzung eines solchen Bereiches kommt aufgrund der zentr a-
len Lage innerhalb des Kernbereiches des Stadthauses 1 nicht in Betracht (Erschließungsfunkti o-
nen innerhalb der Gebäude, häufige Veranstaltungen im Rathausinne nhof etc.). Zu dem ist eine 
Nutzung dieser Überbauung für eine reine Büronutzung wirtschaftlich nicht darstellbar. 
 
Denkmalpflegerische Einschätzung: Aus denkmalpflegerischer Sicht wird zu einer Überbauung des 
„kleinen grünen Innenhofes“ im Stadthaus 1 zunächst auf die A nlage 4, Teil 2, Seite 2, 2. Absatz 
verwiesen, in dem die Wichtung und Würdigung – auch dieser Planungsidee (Innenhöfe mit 
Durchgängen und Einblicken) - zum Ausdruck kommt. 
 
Eine Veränderung dieser Architekturkonzeption durch Überbauung des kleinen Innenho fes ist aus 
denkmalpflegerischer Sicht gewiss als Verlust zu werten. Dennoch könnte bei ent sprechend sen-
sibler und filigraner Architektur der eingeschossigen Überbauung die Verlustwirkung sicher min i-
miert und vielleicht eine neue Qualität entwickelt werden. 
 
2.1.2  Spiegelung der Alternative an den Anforderungen aus der mittelfristigen Bürofl ä-
chenplanung  
Das Raumangebot mit rund 900 m² neu hinzugewonnener „Servicefläche“ für die Kontakte mit den 
Besucher/-innen ermöglicht voraussichtlich einen vollumfängli chen Bürgerservice aller im Stad t-
haus 1 zukünftig angesiedelter Bereiche.  Darüber hinaus ist aufgrund des vorhandenen Rauma n-
gebotes denkbar, Dienstleistungen Dritter, z. B. aus dem „Konzern Stadt“, in das Leistungsspek t-
rum des Bürgerservicezentrums aufzunehmen.  
 
2.1.3 Auswirkungen auf das VOF-Verfahren 
Aufgrund der im Falle einer Überbauung wesentlichen Ausdehnung des Planungsauftrages „O b-
jektplanung“ für die Sanierung der Bauteile A - F in Art und Umfang durch die Überba uung des 
Innenhofes mit einem Bürge rservicezentrum wäre es vergaberechtlich nicht zulässig, die Übe r-
bauung des Innenhofes in das laufende VOF -Verfahren mit einzubeziehen. Vielmehr ist das la u-
fende Verfahren aufzuheben und anschließend neu auszuschreiben. Dies würde  zu einer zeitl i-
chen Verzögerung der dringend notwendigen Sanierungsmaßnahmen führen.

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Eine rechtlich prinzipiell mögliche Vergabe der Planungsleistung „Objektplanung“ in einem separ a-
ten VOF-Verfahren nur zur Überbauung des Innenhofes wird aufgrund der zusätzlichen Schnittstel-
len und des einheitlichen Gestaltungskonzeptes für nicht zielführend gehalten. 
 
Im Falle einer erforderlichen Neuausschreibung der Objektplanung wäre zu prüfen, inwieweit ein 
planerisches Optimierungsverfahren in das VOF -Verfahren zur Vergabe der Objektplanung  inte-
griert werden könnte. 
 
Für die Vergabe der TGA -Planungsleistungen wird zurzeit geprüft, inwieweit eine Neuausschre i-
bung der Planungsleistungen ebenfalls erforderlich wird.  
 
2.1.4 finanzwirtschaftlicher Aspekt 
Wie bereits unter 2.1.1 dargestellt, geht  die Verwaltung zur Zeit davon aus, dass für die Einric h-
tung eines attraktiven, ebenerdigen, barrierefreien und den Bedarfen gerecht werdendes neues 
Bürgerservicezentrum Kosten in einer Größenordnung von 4.000.000 € bis 6.000.000 € zusät zlich 
zu den bisher veranschlagten Sanierungskosten erforderlich werden. Aus einer Investition in Höhe 
von 6 Mio. € entstünde eine zusätzliche jährliche Haushaltsbelastung in Höhe von rund 250.000 €; 
hierbei sind die Abschreibungen, Bauunterhaltung, Verwaltungs - und Betriebskosten, Reinigung 
und durchschnittliche Fremdzinsen berücksichtigt. 
Eine Refinanzierung der durch eine solche Investition entstehenden jährlichen Kosten könnte ei-
nerseits durch eingesparte Kosten der bisherigen Unterbringung städtischer Beratungsa ngebote 
und andererseits durch Mietzahlungen von ggf. in einem Bürgerservicezentrum untergebrachten 
Dritten erfolgen. Die Verwaltung würde prüfen, inwieweit Mieteinnahmen durch die Vermietung von 
Teilflächen an städtische Unternehmen bzw. Dritte erzielt werden können. 
In Abhängigkeit der unterzubringenden Beratungsangebote und der Höhe der damit einhergehe n-
den eingesparten Kosten und Mieten Dritter könnte die Wirtschaftlichkeit einer Überbauung beu r-
teilt werden. Zudem ist ggf. zu klären, ob und in welcher Art und Weise durch die Bündelung von 
Beratungsangeboten Synergien erzeugt werden können. Die nicht finanziell zu bewertenden A s-
pekte, wie z. B. Verbesserung der Beratungsangebote sind zudem eigenständig zu beu rteilen und 
zu werten.  
 
2.1.5  Fazit 
Der Standort eines überbauten Stadthausinnenhofes  ist prädestiniert, u m den I ntentionen einer 
bürgerorientierten Stadtverwaltung gerecht zu werden und bietet sich in dieser stadtzentralen Lage 
für die Unterbringung eines Bürgerservicezentrums an. Konzeptionell könnten hier nicht nur städt i-
sche, sondern auch konzerninterne (z. B. der Stadtwerke und der Wohn- und Stadtbau) und weite-
re öffentliche Beratungsangebote untergebracht werden. 
 
Art und Umfang der anzubietenden Dienstleistungen werden im Rahmen des zu entwickel nden 
Feinkonzeptes für ein Bürgerservicezentrum untersucht (vergleiche Ziffer 5.3 der Vorl age 
V/0462/2013 „mittelfristige Büroflächenplanung“). 
 
Eine Einbeziehung der Ü berbauung der Innenhoffläche in die anstehenden Sanierungsarbe iten in 
den Bauteilen A bis D für ein Bürgerserv icezentrum stellt eine Chance dar, eine deutliche Verbes-
serung der bürgerorientierten Dienstleistungen auch für zukünftige Generationen zu erziele n. Al-
lerdings spricht die aktuelle Haushaltssituation gegen eine Realisierung. 
 
 
2.2 Lösung im vorhandenen Gebäudebestand 
 
2.2.1 Beschreibung der baulichen Umsetzung  
Die Unterbringung eines Bürgerservicezentrums (z. B. im Stadthaussaal) im Rahmen der anst e-
henden Sanierungsmaßnahmen im Stadthaus 1 wäre ohne Verzög erungen des VOF -Verfahrens 
möglich. Zudem würden zusätzliche Kosten lediglich für die speziellen Aussta ttungsanforderungen 
eines Bürgerservicezentrums entstehen.

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V/0463/2013 
Die konkreten Möglichkeiten und de r Umfang der Leistungserbringung eines Bürgerservicezen t-
rums, z. B. im Stadthaussaal, wären durch die Entwicklung eines Feinkonzeptes ei nschließlich 
Information zu Investitionskosten und daraus entstehender jährlicher Haushaltsbelastung darz u-
stellen und dem Rat zur Fassung eines Beschlusses vorzulegen. 
 
2.2.2 Spiegelung der Alternative an den Anforderungen aus mittelfristigen Büroflächenpl a-
nung 
Durch eine „Lösung im Bestand“ können erheblich weniger m² an ebenerdigen, barrierefrei zu e r-
reichenden Beratungsflächen geschaffen werden, als dies bei einer kompletten Überbauung des 
Stadthausinnenhofes der Fall wäre. In der Folge könnte ein weniger umfassender (neuer)  Bü r-
gerservice  im Stadthaus 1 (vgl. Vorlage V/0462/2013 „Optimierung bürgerorientierter Dienstlei s-
tungen: Mittelfristige Büroflächenplanung“, Ziffer 3.2 zum Thema Unterbringungskreise)  ermöglicht 
werden. Denkbar ist hierzu das Konzept eines „Expressbereichs“ für Leistungen mit geringer B e-
arbeitungstiefe oder das Angebot bestimmter, stark frequentierter Leistungen.   
 
2.2.3 Auswirkungen auf VOF-Verfahren 
Es ergeben sich keine Auswirkungen, da die konkrete Planung eines Bürgerservicezentrums im 
Stadthaussaal innerhalb der noch anstehenden Planungen berücksichtigt werden kann.  
 
2.2.4 finanzwirtschaftlicher Aspekt 
Der Großteil der anfallenden Kosten für die Unterbringung eines Bürgerservicezentrums im Stad t-
haussaal ist bereits durch die ermittelten Sanierungskosten in der Gesamtmaßnahme berücksic h-
tigt. Zusätzlicher Finanzbedarf entstünde daher lediglich f ür die speziellen Ausstattungserforde r-
nisse eines Bürgerservicezentrums. Die konkrete Höhe dieses Finanzbedarfes müsste im Rahmen 
eines zu erstellenden Feinkonzeptes ermittelt werden.   
 
2.2.5  Fazit 
Den durch eine Nutzung einer Fläche im Bestand (z. B. de s Stadthaussaales) für ein Bürgerse r-
vicezentrum entstehenden geringeren zusätzlichen jährlichen Haushaltsbelastungen als auch dem 
nicht beeinträchtigten VOF-Verfahren stehen deutliche Einschränkungen in den Möglichkeiten und  
der Leistungsfähigkeit des Bürgerservicezentrums gegenüber. 
 
Für den Fall einer Unterbringung des Bürgerservicezentrums im Stadthaussaal ist keine temporäre 
Unterbringung des Hauptwahlbüros dort mehr möglich. Als einzig – Stand heute - realistische Er-
satzunterbringung für das Hauptwahl büro kommt dann eine Umnutzung der Domin ikanerkirche in 
Betracht (siehe hierzu auch die Vorlage V/0464/2013: „Optimierung bürgerorientierter Dienstlei s-
tungen: Künftige Nutzung der Dominikanerkirche“). 
 
 
III 3. Begründung, warum Alternativbeschlüsse vorgeschlagen werden 
Aufgrund der deutlichen Diskrepanz und der grundlegenden Weichenstellung für die Erbri ngung 
zukünftiger bürgerorientierter Dienstleistungen der Stadt Münster ist es angemessen, dass die 
Beschlussfassung des Rates in Form einer Alternativauswahl  
 
 Überbauung Stadthausinnenhof (hoher Bürgerservice auf großer Fläche verbunden mit einer 
Bauinvestition, die eine jährliche Haushaltsbelastung von 250.000 € nach sich zieht)  
 
oder 
  
 Nutzung von erdgeschossigen, barrierefreien Bestandsflächen, z. B. Stadthaussaal mit Nut-
zung von weiteren Flächen in den Obergeschossen wie bisher (ggf. eingeschränkte, da nicht 
komplett ebenerdige  Servicemöglichkeiten auf kleinerer  Fläche mit dafür gering er jährli-
cher Haushaltsbelastung aufgrund von zusätzlichen Kosten für die Realisierung zusätzlicher 
Ausstattungserfordernisse) 
 
erfolgt.

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V/0463/2013 
 
III 4. Empfehlung 
Vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssituation der Stadt Münster empfiehlt die Ve rwaltung 
die Alternative des Beschlusspunktes 2.1.2. „Entwicklung im Gebäudeb estand“ und somit z. B. die 
Nutzung des Stadthaussaales als ebenerdige „Anlaufstelle“ für den Bürger zum Ausbau der erdge-
schossig, barrierefrei anzubietenden bürgerorientierten Dienstleistungen. 
 
Die Punkte I.1 und 2 des als Anlage 2 beigefügten Antrages der SPD-Fraktion A-R/0016/2013 „Ein 
saniertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bü rger“ vom 09.04.2013 sind 
mit dieser Vorlage erledigt. 
 
 
IV. zu Beschlussvorschlag 3: Fortführung VOF Verfahren  
 
Das VOF-Verfahren für die Objektplanung (A rchitektur) und für die Planung der technischen G e-
bäudeausrüstung (TGA-Planung) für die Bauteile A -D und optional für die Bauteile E und F wurde 
im Juni 2012 europaweit veröffentlicht. Die Bewerbungsu nterlagen wurden im Juli 2012 von den 
Büros vorgelegt und anschließend von der Verwaltung intensiv geprüft. Rückfragen zu den Bewer-
bungen wurden im September 2012 beantwortet, so dass im Oktober/November 2012 die a b-
schließende Beurteilung und Festlegung der ausgewählten Büros erfolgte. 
Die ausgewählten Büros für die Objektplanung würden im nächsten Schritt aufgefordert, ein Hono-
rarangebot abzugeben und Planungsaufgaben beispielhaft zu lösen. Danach würde die Prüfung 
und Bewertung der eingereichten Unterlagen erfolgen. In einem Präsentations - und Verhan d-
lungsgespräch könnten dann die Büros für die Objektplanung festgelegt werden. Das Verhan d-
lungsverfahren für die TGA-Planung hat dieses Stadium bereits erreicht. 
Im Anschluss an die Gespräche würde die Beauftragung der Büros erfolgen. Hie rzu muss eine 
Entscheidung bezüglich der optional ausgeschriebenen Bauteile E und F vorliegen, damit die ve r-
traglichen Regelungen fixiert und die Büros entsprechend planen können und auch die vertragl i-
chen Regelungen fixiert werden können. Für den Fall einer Entscheidung des Rates fü r eine B e-
bauung des Innenhofes des Stadthauses 1 und dem Ausbau der Fläche zu einem erdgeschoss i-
gen, barrierefreien Bürgerservicezentrum, muss dieses für die Bauteile A -F beschriebene Verfah-
ren zumindest für die Objektplanung aufgehoben und neu, unter Einb eziehung der Überbauung 
des Innenhofes, ausgeschrieben werden. 
 
 
V. zu Beschlussvorschlag 4: Neustrukturierung Erdgeschoss Stadthaus 1 und Innenhof 
Prinzipalmarkt 
 
 
4.1 Neustrukturierung Erdgeschossflächen des Stadthauses 1 
Aufgrund der innerstädtischen Lage und der sich daraus ergebenden hohen Wertigkeit kommt eine 
Nutzung der ebenerdigen Erdgeschossflächen des Stadthauses 1 ausschließlich für kommerzielle 
bzw. bürgerorientierte städtische Zwecke in Betracht. Die unter III zu Beschlusspunkt 2 beschri e-
bene Optimierung der bürgerorientierten Dienstleistungen erfordert – entsprechend den jeweiligen 
Umsetzungsentscheidungen – eine Um- bzw. Neustrukturierung der Erdgeschossbereiche. 
 
Durch den in  diesem Zusammenhang möglichen Entfall des Stadthaussaales für Zwec ke des 
Hauptwahlbüros, Ausstellungen und sonstige Veranstaltungen sind Ersatzflächen berei tzustellen. 
Dies gilt aus kultureller Sicht in besonderer Weise für den Verlust der Ausstellung - und Veranstal-
tungsfläche, der zum Teil aber nicht vollumfänglich mit der Standortalternative Dominikanerkirche 
kompensiert werden kann. 
Die Dominikanerkirche bietet sich aber an, da dort bereits heute Ausstellungen stattfinden. Zudem 
werden die multifunktionalen Nutzungsmöglichkeiten der Dominikanerkirche nach einer Profani e-
rung deutlich erhöht; siehe hierzu auch die Vorlage V/0464/2013 „Optimierung bürgerorientierter 
Dienstleistungen: Künftige Nutzung der Dominikanerkirche“.

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V/0463/2013 
 
4.2 Innenhofbereich zum Prinzipalmarkt 
Zwischen dem Bauteil F / Stadthausturm und dem Grundstücksna chbarn Prinzipalmarkt 13 beste-
hen noch zu bereinigende Eigentumssituationen als auch eine aus städtebaulicher Sicht nicht z u-
friedenstellende Hinterhofsituation. 
 
Im Rahmen der Neustrukturierung der gesamten, derzeit nicht kommerziell genutzten Erdg e-
schossflächen ist eine Überprüfung der Möglichkeiten einer städtebaulichen Aufwertung und B e-
reinigung der Eigentumssituation geboten. Die Verwaltung wird daher – unter Einbeziehung des 
Grundstücksnachbarn – entsprechende Szenarien entwickeln.  
 
 
VI. zu Beschlussvorschlag 5: Syndikatplatz 
 
Die Folgen und Auswirkungen der aus städtebaulicher Sicht wünschenswerten Aufwertung des 
Syndikatplatzes, insbesondere durch den Rückbau der Rampen zur Tiefgarage und zum Fahrra d-
keller, wurden von der Verwaltung dem Grunde nach a ufbereitet. Auf eine weitere Konkretisierung 
wurde – aufgrund der in Anbetracht der aktuellen Haushaltslage nicht gegebenen Umsetzung s-
möglichkeiten – verzichtet.  
 
 
VII. zu Beschlussvorschlag 6: FDP-Antrag 
 
Der Antrag der FDP-Ratsfraktion A-R/0034/2013 „Stadthaus 1 – die wirtschaftlichste Sani erungs-
Variante wählen“ vom 02.07.2013 (siehe Anlage 1) stellt 
 
a) einerseits auf eine Variantenbetrachtung durch ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen hinsichtlich 
der künftigen Nutzung eines sanierten Stadthauses 1 mit  
 verdichteter Eigennutzung oder 
 Drittvermietung ab 1. Obergeschoss aufwär ts bei Verlagerung der heutigen Büronutzungen 
in ein neues Bürogebäude, dass entweder 
o durch die Stadt selbst errichtet oder 
o von Dritten angemietet  
werden soll und 
 
b)  andererseits auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen des Stadthauses 1 in städt i-
scher Eigenerstellung oder in Fremderstellung 
ab. 
 
Zu a): 
Der Rat der Stadt Münster hat in seiner Sitzung  am 21.03.2012 (Vorlage V/0685/ 2011 „Optimie-
rung bürgerorientierter Dienstleistu ngen: Sanierung Stadthaus 1“ nebst Änderungsanträgen) b e-
schlossen, dass die Bauteile A bis D des Stadthauses 1 - mit engen räumlichen Bezügen zum his-
torischen Rathaus und zum Stadtweinhaus - auch künftig den stadtzentralen Standort der Stad t-
verwaltung darstellen (siehe auch oben unter I 1. Prüfaufträge an die Verwaltung). Die Variante der 
Drittvermietung ab dem 1. Obergeschoss widerspricht somit der aktuellen Beschlusslage des R a-
tes. 
 
Zudem ist die Fragestellung der Errichtung eines weiteren Bürostandortes  aktueller Gegenstand 
der mittelfristigen Büroflächenplanung. Hier wird jedoch nicht die Verlagerung  der heutigen Stad t-
haus 1-Nutzungen an einen neuen Standort thematisiert, sondern die Zusammenfassung anderer 
(dezentraler) Bürostandorte an einem neuen Standort. 
 
Die im Antrag der FDP-Ratsfraktion benannten durch das Finanzministerium  NRW durchgeführten 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen bei Hochbauten beziehen  sich auf PPP -Lösungen.  In dem 
umfassenden Prüfschema werden daher auch  PPP-spezifische Aspekte aufgeführt, die mit dem in

- 17 - 
V/0463/2013 
dieser Vorlage vorgeschlagenen Weg nicht im Einklang stehen, da keine PPP -Lösung verfolgt 
wird. 
Dennoch werden die im Rahmen des weiteren Prozessablaufes der mittelfristigen Büroflächenpla-
nung zu erstellenden Entscheidungsvorsch läge dem Aspekt der Wir tschaftlichkeit einen hohen 
Stellenwert zuordnen (insbesondere durch die Entwicklung und Darstellung von Reduktionsvarian-
ten) und durch entsprechende Begründungen und Berec hnungen belegt  werden (siehe hierzu 
auch die als Anlage 5 bei gefügte Wirtschaftlichkeitsberec hnungen zum Stadthaus  1 und zum 
Petzholdhaus).  
 
 
Zu b): 
Unter VIII zu Beschlusspunkt 7, Punkt 7.2 Sanierungsmanagement und Begleitung durch polit i-
schen Arbeitskreis sind ausführliche Aussagen zum Management und der Steuerun g von Ba u-
maßnahmen enthalten. 
 
Erfahrungsgemäß unterliegen insbesondere bauliche Maßnahmen, die über mehrere Jahre durc h-
geführt werden, in deren Umsetzung mannigfachen Anpassungserfordernissen/ -wünschen. Aus 
diesem Grunde können zu Beginn einer solchen Pla nung nicht alle Rahme nbedingungen und 
Eckwerte verbindlich festgelegt werden, sondern bedürfen innerhalb des Ablaufes gewisse r Nach-
justierungen. Bei einer Auftragsvergabe an Dritte mit festen Ra hmenbedingungen entfallen diese 
Nachjustierungsmöglichkeiten bzw. sind nur gegen entsprechende Zusatzkosten zu ermöglichen.  
Zudem entstehen bei einer Beauftragung eines spezialisierten Unternehmens zusätzliche Hon o-
rarkosten.  
 
Fazit: 
Die Verwaltung wird auch im weiteren Projektprozess zu den jeweiligen Entscheidungs punkten 
wirtschaftliche Lösungen vorstellen. Aufgrund des oben beschriebenen Prozessablaufes wird das 
im Antrag A-R/0034/2013 vorgeschlagene Verfahren - auch vor dem Hintergrund des dafür zusätz-
lich erforderlichen Zeitbedarfes, der der dringend erforderlichen Innensanierung des Stadthauses 1 
entgegensteht - nicht weiter verfolgt. Der als Anlage 1 beigefügte Antrag der FDP -Fraktion A -
R/0034/2013 „Stadthaus 1 – die wirtschaftlichste Sanierungs-Variante wählen“ vom 02.07.2013 ist 
mit dieser Vorlage erledigt. 
 
 
VIII. zu Beschlussvorschlag 7:  Reduktionsvariante und politischer Arbeitskreis AK  
 
7.1 Reduktionsvariante 
Aufgrund der Konsolidierungsanforderungen wird insbesondere für Neubauma ßnahmen im Zuge 
der Konkretisierung der Planungen eine Reduktionsvariante e rarbeitet. Dies ist auch im Zuge der 
Planung der Innensanierung des Stadthauses 1 vorgesehen. 
Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass das für Neubauten vorgegebene Ziel einer 20 % -igen Re-
duktionsvariante im Falle von Sanierungsmaßnahmen nicht erreicht werde n kann. Zum Einen sind 
Flächen und Kubaturen im Falle von Sanierungsmaßnahmen bereits vorhanden und können kaum 
reduziert werden. Zum Anderen ist die Sanierung der Außenhülle des Stadthauses 1 bereits abg e-
schlossen, so dass sich ein Einsparpotential für ei ne Reduktionsvariante im Wesentlichen auf den 
Teil der Innensanierung reduzieren wird. In diesem Bereich sind jedoch nur b edingt Reduktionen 
zu erzielen. 
Es ist dennoch vorgesehen, im Zuge der Erarbeitung der Planungen mögliche R eduktionen zu 
untersuchen und darzustellen. 
Der Punkt II.2 des als Anlage 1 beigefügten Antrages der SPD-Fraktion A-R/0016/2013 „Ein sa-
niertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bürger“ vom 09.04.2013 ist mit 
dieser Vorlage erledigt.

- 18 - 
V/0463/2013 
7.2 Sanierungsmanagement und Begleitung durch politischen Arbeitskreis 
Bedeutende Baumaßnahmen mit besonderen Anforderungen an das Termin -, Kosten-, Qualitäts- 
und Organisationsmanagement wurden in der Vergangenheit häufig von politischen Arbeitskreisen 
eng begleitet. Es ist vorgese hen, auch für die Sa nierung des Stadthauses 1 einen  politischen Ar-
beitskreis zu bilden, der die Planungs - und Bauphase eng begleitet – so wie dies zuletzt im Zuge 
der Bädersanierungen oder auch beim Neubau des Freiherr -vom-Stein-Gymnasiums – praktiziert 
wurde.  
Die Projektleitung für die Maßnahme liegt bei der Verwaltung, die die Objektpl anungen und die 
Fachplanungen hinsichtlich der Termine, Kosten und Qualitäten steuert sowie die Organisation des 
Projektes übernimmt. Hierzu sind verwaltung sintern entsprec hende Strukturen und Kapazitäten 
vorhanden bzw. wurden bereits geschaffen. 
Das Projekt „Innensanierung Stadthauses 1“ wird voraussichtlich über mehrere Jahre in mehreren 
Bauabschnitten realisiert werden. Dabei haben die einzelnen Bauabschnitte eine Größeno rdnung, 
die üblicherweise bei vergleichbaren Investitionsprojekten von Seiten der Verwaltung ohne zusät z-
liche Einschaltung von externen Projektsteuerungsbüros abgewickelt werden können. 
Durch die Vorgabe der Reduktionsvariante werden Potentiale zur Kostenreduzierung bereits früh-
zeitig im Zuge des Planungskonzeptes identifiziert und können in Rückkopplung mit dem polit i-
schen Arbeitskreis hinsichtlich Ihrer qualitativen Auswirkungen bewertet und gehoben werden. 
Die Punkte II.  5 und 6 des als Anlage 1 beigefüg ten Antrages der SPD -Fraktion A-R/0016/2013 
„Ein saniertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bürger“ vom 09.04.2013 
sind mit dieser Vorlage erledigt. 
 
 
IX. zu Beschlussvorschlag 8: Petzholdhaus  
 
Laut o.  g. Änderungsantrag zur Vorlage V/0685/2011 „Optimierung bürgerorientierter Dienstlei s-
tungen: Sanierung Stadthaus 1“ (siehe auch I. 1.e) soll die Vermarktung des kompletten Petzhol d-
gebäudes (Vermietung oder Verkauf) unter den heute verbesserten Bedingungen auf dem Immobi-
lienmarkt geprüft werden. 
 
 
IX 1. Vermietung 
Die Einzelhandelsflächen des Erdgeschosses und der ersten beiden Obergeschosse sind langfri s-
tig an ein Einzelhandelsunternehmen vermietet. Die im 3. Obergeschoss und Dachgeschoss vo r-
handenen Büroflächen (insgesamt 46 Büroräume) werden durch die Stadt Münster genutzt. Au f-
grund eines Mietwertgutachtens wurde die monatliche Kaltmiete zum 01.01.2007 wie folgt festg e-
stellt: 
3. Obergeschoss:   7,00 € je m² 
Dachgeschoss:       6,00 € je m². 
Diese Werte haben sich bis zum heutigen Zeitpunkt um rund 0,50 € je m² erhöht. 
 
Letztendlich spiegeln diese Mietwerte die geringe Attraktivität dieser Büroflächen (z.B. nicht repr ä-
sentative Eingangssituation, fehlende Stellplätze für Kfz und Fahrräder, Flächenzuschnitt) wider.  
Zudem führen diese Büroräume zu einer geringen Belastung des städtischen Hausha ltes (interne 
Leistungsverrechnung von rund 2.150 € je Büroraum jährlich; der Durchschni ttswert der im städt i-
schen Eigentum stehenden Büroräume liegt bei rund 3.000 € jährlich je Büroraum). 
Bei einer Aufgabe dieser Räumlichkeiten müssten diese durch anderweitige Flächen ersetzt we r-
den. Dabei ist davon auszugehen, dass dies zu einer deutlich h öheren Belastung des städtischen 
Haushaltes führen würde.

- 19 - 
V/0463/2013 
IX 2. Verkauf  
 
Im Falle eines Verkaufes sind folgende Auswirkungen zu betrachten: 
 
a) Bauliche und bauordnungsrechtliche Aspekte 
Die ebenerdigen und an das Einzelhandelsunternehmen vermieteten La denlokalflächen umfassen 
auch Teilflächen des Stadtweinhauses. Im Falle eines Verkaufes des Objektes Pri nzipalmarkt 5 
wären 
 
 umfangreiche und äußerst kostenintensive bauliche Maßnahmen (Brandschutztor), 
 
 die Einräumung einer Vereinigungsbaulast mit umfangr eichen vertraglichen Verstricku ngen 
beider Eigentümer 
 
oder 
 
 eine Teilauflösung des bestehenden langfristigen Mietvertrages mit dem Einzelhandelsunte r-
nehmen (bauliche Trennung Prinzipalmarkt 5 und Stadtweinhaus)  
 
erforderlich. 
 
Sämtliche Lösungsvarianten führen zu erhöhten Kosten bzw. Zustimmungserfo rdernissen eines 
künftigen Eigentümers des Prinzipalmarktes 5 bei baulichen Änderungen des Stadtweinhauses. 
 
b) Aspekt Wirtschaftlichkeit und Haushaltsbelastung (Vergleich Eigennutzung gegenüber 
einer Anmietung von Büroflächen) 
Die Immobilie „Petzhold“ erbringt eine Eigenkapitalrendite von 3,1% und liegt damit  z.Zt. oberhalb 
des Refinanzierungszinses der Stadt Münster. Deshalb ist eine Veräußerung aus wirtschaf tlichen 
Gründen derzeit abzulehnen. Die genaue Analyse ist der Anlage 5 zu entnehmen. 
 
c) Nicht-monetäre immobilienwirtschaftliche Aspekte 
Für die Einzelhandelsflächen im Petzholdhaus besteht ein langfristiger Mietvertrag, so dass bei 
einer Ausschreibung zum jetzigen Zeitpunkt nicht mit Angeboten von Interessenten zu rechnen ist, 
die das Objekt selbst nutzen möchten. Weit überwiegend ist daher mit Angeboten von Finanzi n-
vestoren und institutionellen Anlegern zu rechnen. Aufgrund dieses begrenzten Teilnehmerkreises 
an einer Ausschreibung ist davon ausz ugehen, dass zum jetzigen Zeitpunkt für die Stadt Mün ster 
nicht mit einem optimalen wirtschaftlichen Ergebnis einer Ausschreibung zu rechnen ist.  
 
Vielmehr sollte zu gegebener Zeit (nahendes Ende der Festlaufzeit des bestehenden Mietvertr a-
ges) die Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens unter Berücksichtigung der dann geänder-
ten Rahmenbedingungen geprüft werden. Die zuständigen kommunalpolit ischen Gremien sind 
über die Ergebnisse zu informieren.  
 
Ungeachtet der wirtschaftlichen Betrachtungen sollte di e Stadt Münster vor einem evtl. Ve rkauf 
überlegen, ob in der Güterabwägung zu anderen Liegenschaften an Innenstadtstando rten ein 
Grundstück am Prinzipalmarkt (im Herzen der Stadt) in Verantwortung für Nachfolg egenerationen 
wirklich verkauft werden soll, oder ob ggf. andere Immobilien vorrangiger einer Vermarktung zug e-
führt werden sollten. Ein Rückerwerb von Liegenschaften am Prinzipalmarkt in unmittelbarere A n-
bindung an das Stadtweinhaus/ Rathaus dürfte in der Zukunft kaum kalkulierbar bzw. a bsehbar 
sein.  
 
IX 3. Fazit 
Vor dem Hintergrund eines nicht optimalen wirtschaftlichen Ausschreibungserge bnisses als auch 
der oben unter baulichen und bauordnungsrechtlichen Aspekten benannten Auswi rkungen des 
bestehenden langfristigen Mietvertrages kommt ein Verkauf des Prinzipalmarktes 5 derzeit nicht in 
Betracht und ist zu gegebener Zeit zu überprüfen.

- 20 - 
V/0463/2013 
 
Der Punkt II.4 des als Anlage 1 beigefügten Antrages der SPD -Fraktion A-R/0016/2013 „Ein sa-
niertes Stadthaus 1 – mehr Service für Münsters Bürgerinnen und Bürger“ vom 09.04.2013 ist mit 
dieser Vorlage erledigt.  
 
 
X. zu Beschlussvorschlag 10:  Verpflichtungsermächtigung für das VOF-Verfahren  
 
Das VOF-Verfahren ist so weit fortgeschritten, dass der TGA -Planer kurzfristig beauftragt werden 
könnte. Die Architektenbeauftragung für die Bauteile A -F könnte ebenfalls nach Durchführung der 
unter IV zu Beschlusspunkt 3 aufgeführten Schritte erfolgen. 
Für die Beauftragung der Leistungsphasen 1 -5 (Grundlagenermittlung bis Ausführungspl anung) 
werden 900.000 € als Verpflichtungsermä chtigung benötigt, da im Haushalt 2013 ke ine investiven 
Mittel bereitgestellt sind. 
Die 900.000 € für eine außerplanmäßige Verpflichtungsermächtigung werden aus der F inanzstelle 
6610 1101 00 0012 Verbesserung von Kanälen/Hausanschlüssen des Tiefbauamtes gedeckt. 
 
 
In Vertretung     In Vertretung  
 
gez.      gez. 
 
 
 
Alfons Reinkemeier    Wolfgang Heuer 
Stadtkämmerer    Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Antrag der FDP-Fraktion A-R/0034/2013 „Stadthaus 1 – die wirtschaftlichste Sanierungs-
Variante wählen“ vom 02.07.2013 
Anlage 2: Antrag der SPD-Fraktion A-R/0016/2013 „Ein saniertes Stadthaus 1 – mehr Service für 
Münsters Bürgerinnen und Bürger“ vom 09.04.2013 
Anlage 3: Lageplan Trennung Bauteile E und F 
Anlage 4: Stellungnahme des Amtes 61 / Teile 1 und 2 
Anlage 5 : Wirtschaftlichkeit der Sanierung Stadthaus 1

Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013
...
23.10.0001
2
6.
.0
3
.201
3
Dr. Deitmer
2310
Wirtschaftlichkeit der Sanierung Stadthaus 1
1. Fragestellung
Die Stadt Münster muss das Stadthaus 1 umfänglich sanieren. Dabei ist zu prüfen, ob Teile des 
Gebäudes veräußert werden, um mit den Erlösen die Investi
tion in Teilen zu refinanzieren. D
a
bei 
ist zu bedenken, dass es Mieterträge im Stadthaus 1 gibt. Andererseits sind die in den zur Ve
r-
äußerung stehenden Bauteilen städtische Dienststellen untergebracht für die im Veräußerung
s-
fall anderweitig Büroflächen ang
emietet werden mü
s
sen.
In der hier vorgelegten Untersuchung werden mit der Methode der „Vollständigen Finanzpl
a
nung“ 
unterschiedliche Szenarien der Sanierung und des Verkaufs unte
r
sucht. Da 
die Stadt Münster 
sich in einer Situation mit dauerhaften Haushal
tsdefiziten befindet, ist auch die Frag
e
stellung, ob 
in den genannten Szenarien eine Haushaltsentlastung erfolgen
,
 kann mit unte
r
sucht worden.
2. Methodik
Die Untersuchung wird 
anhand der Vollständigen Finanzplanung (VoFi) durchgeführt. 
In einem 
vollständigen Finanzplan wird die
einem Investitionsobjekt 
direkt oder indirekt 
zureche
n-
bare gesamte Liquidität periodisch
 erfasst und summiert. Es ergibt sich zum Ende des 
Betrachtungszeitraums der Endwert des Vermögens. Es wird also gleichsam die Frage 
beantwortet, 
welchen Wert das anfangs ei
n
gesetzte Eigenkapital am Ende hat. Dieser 
sogenannte VoFi-Endwert der Investition
 wird zum
 Vergleich mit konkurrierenden
 Invest
i-
tionen herangezogen. Die Vorteile des 
VOFIs
 gegenüber anderen Methoden (Kostenve
r-
gleichsmethode, Kapitalwertmethode etc)
bestehen in der Transparenz, weil es keine 
implizi
ten Annahmen gibt, die nicht sofort ersichtlich sind.
Da die notwendige Liquidität eines öffentlichen Investitionsprojektes sich vom tatsächl
i-
chen Aufwand unterscheidet, ist es sinnvol
l, auch eine Betrachtung der Auswi
r
kungen 
auf den Haushalt vorzunehmen. In der Haushaltssystematik sind die A
b
schreibungen 
deutlich geringer als die Kredittilgung. Somit ergeben sich Unterschiede bei der Betrac
h-
tung der Wirtschaftlichkeit, die auf die Liqu
idität abstellt und somit die Kredittilung
s-
leistung anstelle der Abschreibung erfasst. 
Da die Stadt Münster derzeit ein strukturelles Haushaltsdefizit aufweist, ist es notwe
n
dig, 
Aussagen zur Haushaltsbelastung zu treffen. Damit kann vermieden werden, da
ss wir
t-
schaftlich richtige Entscheidungen zu einer kurzfristigen Belastung des Haushalts beitr
a-
gen.

- 2
-
...
3. Szenarien
Es werden folgende Szenarien untersucht:
•
Sanierung des Bauteils E in der Einzelbetrachtung
•
Veräußerung des Bauteils E in der Einzelbetrachtung
• Vermietung 1. – 9. OG im Bauteil E
•
Sanierung des Bauteils F in der Einzelbetrachtung
•
Veräußerung des Bauteils F in der Einzelbetrachtung
• Gesamtbetrachtung der Sanierung
•
Gesamtbetrachtung der Sanierung und Veräußerung des Bauteils 
E
• Gesamtbetrachtung der S
anierung und Veräußerung des Bauteils F
4. Annahmen
Folgende Annahmen wurden für die einzelnen Szenarien unterstellt:
Verkauf Bauteil E 
Inflationsrate
Bauinvestition in Bauteil E bei Verbleib im Eigentum
6.567.783 
-      
Abschreibung
109.463 
-         
zusätzliche Herrichtungs-/Separierungskosten bei Verkauf BT E
1.810.910 
-      
Restwert Bestandsgebäude
210.532 
Abschreibung
3.509 
-             
Grundstück
1.231.200 
Instandhaltung (0,9%) für die Haushaltswirkung
70.221 
-           
2,35%
Instandhaltung (1,2%) für den VoFi
93.628 
-           
2,35%
Verwaltungskosten
32.094 
-           
1,50%
Erlöse Vermietung Ladenlokale:
147.995 
1,50%
Erlöse Verkauf Bauteil:
5.600.000 
Anmietung 
Inflationsrate
Miete für städtische Dienststellen (jetzt in Bauteil E)
361.800 
1,50%
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 3
-
...
V e rm ie tun g 1. - 9. O G  Ba ute il E 
Inflationsrate
Bauinvestition incl. Zugang Heinrich-Brüning-Straß e
4.290.000 
-     
Abschreibung
71.500 
-         
Mietausfall durch Herrichtung Ladenfläche als Eingang
9.072 
-           
Restwert Bestandsgebäude
162.065 
Abschreibung
2.701 
-           
Grundstück
771.345 
Instandhaltung (0,9% )
43.994 
-         
2,35%
Instandhaltung (1,2% )
58.658 
-         
2,35%
Verwaltungskosten
18.599 
-         
1,50%
Einnahmen Vermietung Ladenlokale:
1,50%
Einnahmen Vermietung Büroflächen:
297.972 
1,50%
Energie
-
4,00%
Reinigung
-
1,50%
Anm ie tung
Miete
-
1,50%
Inflationsrate
Bauinvestition
7.249.723 
-      
Abschreibung
120.829 
-         
Restwert Bestandsgebäude
269.168 
Abschreibung
4.486 
-             
Grundstück
4.617.000 
Instandhaltung (0,9%) für die Haushaltswirkung
89.779 
-           
2,35%
Instandhaltung (1,2%) für den VoFi
119.705 
-         
2,35%
Verwaltungskosten
42.840 
-           
1,50%
Erlöse Vermietung Ladenlokale:
421.078 
1,50%
Erlöse Vermietung Büroflächen:
639.300 
1,50%
Erlöse Verkauf Bauteil:
12.400.000 
Anmietung 
Inflationsrate
Miete für städtische Dienststellen (jetzt in Bauteil F)
494.640 
1,50%
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 4
-
...
Gesamt 
Inflationsrate
Bauinvestition
28.590.000 
-    
Abschreibung
476.500 
-         
zusätzliche Herrichtungs-/Separierungskosten bei Verkauf BT E
1.810.910 
-      
Restwert Bestandsgebäude
1.073.161 
Abschreibung
17.886 
-           
Grundstück
15.660.864 
Instandhaltung (0,9%) für die Haushaltswirkung
357.944 
-         
2,35%
Instandhaltung (1,2%) für den VoFi
477.259 
-         
2,35%
Verwaltungskosten
164.191 
-         
1,50%
Erlöse Vermietung Ladenlokale:
748.658 
1,50%
Erlöse Verkauf 
18.000.000 
Anmietung bei Veräußerung E und F 
Inflationsrate
Miete
856.440 
1,50%
Weiterhin wurden für alle Szenarien eine Fremd
-
 und Eigenkapitalverzinsung von jeweils 3% u
n-
terstellt. Die wirtschaftliche
 Nutzungsdauer wird auf 60 Jahre festgelegt.
 Als Eigenkapital ist der 
Grundstücksbuchwert und der Restwert der Gebäude angesetzt.
 Zusätzlich ist unte
r
stellt, dass 
Kredite innerhalb von 30 Jahren getilgt werden und die Zins
-
 und Tilgungsleistu
n
gen nicht dur
ch 
neue Kredite refinanziert werden.
3. Ergebnisse
3.1 Veräußerung Bauteil E 
In der folgenden Abbildung ist das Gesamtergebnis jeweils für den VoFi als auch für den Hau
s-
halt dargestellt.
Ergebnisse der Szenarien Bauteil E
-30.000.000
-
-
-
-2
1
2
1
-
5
0
0
5
5
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
VoFi Endwert
Summe Haushaltswirkung
Sanierung E
Veräußerung E
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 5
-
...
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass sich unter „Renditegesichtspunkten“ eine Sanierung des Ba
u-
teils E rechnet. Eine Veräußerung li
efert einen deutlich 
schlechteren
 Endwert der gesamten Za
h-
lungsströme.
In der Haushaltsbetrachtung ist das Bild 
identisch
. Hier zeigt sich, dass die Gesamtwi
r
kung der 
Sanierung den Haushalt deutlich weniger belastet als eine Verä
u
ßerung. 
In d
er folgenden Grafik ist die Entwicklung der kumulierten Wirkung auf den Haushalt darg
e
stellt.
Bauteil E
Haushaltsbelastung kumuliert
-30.000.000
-
-
-
-
1
2
1
2
1
-
5
0
5
0
0
5
5
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Sanierung E
Veräußerung E
Es ist deutlich zu erkennen, dass eine Veräußerung den Haushalt zunächst deutlich entlastet. 
Die Erlöse aus dem Verkauf werden jedoch durch die anfallenden Mietzah
lungen für die Diens
t-
stellen, die derzeit im Bauteil E
 untergebracht sind aufgezehrt. Nach 
19
 Ja
h
ren kippt die Wirkung 
um.
Fazit:
Die Sanierung des Bauteils E 
belastet zunächst den Haushalt stärker als eine Verä
u
ßerung. Aber 
nach 19
 Jahren ist die Haushaltsbelastung der Sanierung geringer als die B
e
last
ung bei einer 
Veräußerung.
3.2 Vermietung Bauteil E 
Bei diesem
 Szenario werden lediglich die Flächen und die zugehörigen Investitionen in den ve
r-
mietbaren OG (1-
9) des Bauteils E betrachtet. Deshalb sind auch die Investiti
o
nen geringer als 
im Szenario „Verkauf Bauteil E“.
 Als Kostenmiete ergibt sich ein Mie
t
zins von 
6,95 € /m² im Monat
 oder rd. 200.000 
€ im Jahr
.
In der Gesamtsumme lassen sich somit Überschüsse in Höhe von rd. 100.000 
€ erzi
e
len. 
Sollte 
es gelingen für eine Jahresmiete von weniger als rd. 300.000 
€ Ersatzfl
ä
chen zu finden, dann ist 
eine Vermietung der OGs
 wirtschaftlich. Es ist jedoch zu b
e
denken, dass vermietet Flächen ein 
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 6
-
...
Ertragsrisiko in Form von Leerstandsrisiken beinhalten. 
Als durchschnittlicher Mietpreis e
r
gibt 
sich ein Mietwert von 10,35 €/m² im Monat.
Fazit:
Eine eindeutige Aussage lässt sich ni
cht treffen, da zum jetzigen Zeitpunkt nicht mit hinreiche
n-
der Sicherheit die tatsächliche Mieteinnahme und das Leerstandsrisiko beziffert werden kö
n
nen. 
Ebenso gibt es keine belastbare Aussage über Miethöhen für a
l
ternative Standorte.
3.3 Bauteil F 
In der 
folgenden Abbildung ist das Gesamtergebnis jeweils für de
n
 VoFi als auch für den Hau
s-
halt dargestellt.
Ergebnisse der Szenarien Bauteil F
-15.000.000
-1
-
0
5
.
.
0
0
0
0
0
0
.
.
0
0
0
0
0
0
0
5.000.000
10.000.000
VoFi Endwert
Summe Haushaltswirkung
Sanierung F
Veräußerung F
Aufgrund der hohen Mieteinnahmen ist die Sanierung des Bauteils F wirtschaftlich sinnvoll und 
entlastet den Haushalt in der Summe. 
Die Rendite ist mit 0,9 % nicht sonderlich hoch. Es ist j
e-
doch zu bede
nken, dass die Rendite lediglich im Erdg
e
schoss des Bauteils erzielt wird und auf 
die Gesamtinvestition bezogen ist
. Unter diesem Gesichtspunkt ist die Rendite als außerorden
t-
lich gut zu bezeichnen. Die Mieteinnahmen dienen letztendlich dazu, die Unterbrin
gung der stä
d-
tischen Ämter im Bauteil F zu refinanzieren. 
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 7
-
...
In der folgenden Grafik ist die Entwicklung der kumulierten Wirkung auf den Haushalt darg
e
stellt.
Bauteil F
Haushaltsbelastung kumuliert
-15.000.000
-
1
1
-
0
0
5
5
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Sanierung F
Veräußerung F
Die Sanierung belastet zunächst den Ha
ushalt, führt aber bereits nach 6 Jahren zu positiven E
r-
trägen. Dies führt dazu, dass die kumulierte Belastun
g des Haushalts nach 10 Ja
h
ren in eine 
Erwirtschaftung von Überschüssen umkippt.
Fazit
Die Sanierung des Bauteils F belastet zunächst den Haushalt, führt aber sehr schnell zu einer 
positiven Haushaltswirkung. Die Wirtschaftlichkeit ist ebenfalls g
e
geben.
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 8
-
...
3.4 Gesamtbetrachtung 
Im F
olgenden wird eine Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung der Bauteile A
-
D vorgeno
m
men.
In der folgenden Grafik sind die Ergebnisse einer ganzheitlichen Betrachtung darg
e
stellt. 
Ergebnisse der Gesamtbetrachtung
-100.000.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2
8
7
6
9
5
4
3
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
00
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
VoFi Endwert
Summe Haushaltswirkung
Gesamt
Gesamt ohne F
Gesamt ohne E 
Gesamt ohne E F
Unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist die Sanierung der Bauteile A
-
D und der
 gleichze
i-
tige Verkauf der Bauteile E und F nicht 
sinnvoll. Anders ausgedrückt: 
Aufgrund der guten Mie
t-
einnahmen tragen die Bauteile E und F dazu bei, die Gesamtmaßnahme wirtschaftlich zu gesta
l-
ten. 
In der Haushaltsbetrachtung wird die Diskrepanz noch deutlicher. 
Die Ge
samtsanierung b
e
lastet 
den Haushalt dauerhaft deutlich weniger als die Varianten mit Veräußerungserl
ö
sen.
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

- 9
-
...
In der folgenden Grafik sind die einmaligen Effekte aus den Veräußerungen im Jahr der Verä
u-
ßerung dargestellt. Dargestellt sind die Erträge, also di
e Erlöse, die um die Buchwerte vermi
n
dert 
werden.
Einmalwirkung auf den Haushalt
0
10
2
8
4
6
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12.000.000
Gesamt ohne E
Gesamt ohne F
Gesamt ohne E F
Die Veräußerung der Bauteile E und F 
führt im 
Verkaufsjahr zu einer nennenswerten Haushalt
s-
entlastung.
 Dabei handelt es sich jedoch um einen Einmaleffekt,
 der unter Wirtschaftlichkeit
s-
überlegungen nicht in Anspruch genommen werden soll, wie im Fo
l
gende
n dargelegt wird.
In der nächsten Abbildung sind die Auswirkungen der verschiedenen Szenarien auf
 den
 Hau
s
halt 
dargestellt, die nach dem Jahr der Veräußerung eintreten.
Langfristige Haushaltswirkungen
-2.000.000
-
-
-
-
-
1
1
1
1
1
-
-
-
-
.
.
.
.
.
0
2
6
4
8
4
6
2
8
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Gesamt
Gesamt ohne F
Gesamt ohne E
Gesamt ohne E F
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

-
10
-
...
Es ist deutlich zu erkennen, dass die Gesamtsanierung den Haushalt bereits 
in 
Jahr
 nach der 
Veräußerung weniger belastet als alle anderen Szenarien. Mit zunehmender Zeit dive
r
gieren die 
Belastungen, weil die Zinsbelastung für die anfänglichen Kredite im
mer
 geringer 
wird
. Nach We
g-
fall der Zinsbelastung nach 30 Jahren sinken in allen Fäll
en die Belastungen
 aufgrund der unte
r-
stellten Inflation. Die eingenommenen Mie
ten der Bauteile E und F tragen erheblich dazu bei, die 
Belastungen zu verringern. Auf der anderen Seite sind erhebliche 
Anm
ietkosten dafür verantwor
t-
lich, dass die Aufwendungen 
in allen Szenarien höher sind als bei einer Gesamts
a
nierung. 
4. Ergebnis 
Unter der Annahme, dass die städtischen Kredite innerhalb von 30 Jahren getilgt we
r
den und die 
Tilgungs-
 und Zinsleistung nicht durch neue Kredite finanziert wird, ist eine Gesamtsa
ni
e
rung die 
richtige Entscheidung.
II. 
Ermittlung des wirtschaftlichen Verkaufspre
i
ses für 
die Immobilie Prinzipalmarkt 5
1. Fragestellung
Die Stadt Münster überlegt, die Immobilie Prinzipalmarkt 5 zu veräußern. Der Stan
d
ort ist 
an die Fa. Petzhold vermietet
. In den Obergeschossen nutzt die Stadt Münster Bür
o-
räumlichkeiten. Im Falle der Veräußerung sind für die städtischen Nutzungen Ersatza
n-
mietungen zu tätigen. Unter Berücksichtigung der Kosten für die zusät
zliche Anmi
e
tung 
wird derjenige Kaufpreis ermittelt, 
ab dem eine 
V
eräußerung 
zu einer wirtschaftl
i
chen 
Lösung für die Stadt Münster führt.
Unterhalb dieses Grenzkaufpreises ist ein Verkauf 
unwirtschaftlich.
2. Methodik
Die U
ntersuchung wird anhand der Vollständigen Finanzplanung (VoFi) durc
h
geführt. 
In 
eine
m vollständigen Finanzplan wird die einem Investitionsobjekt direkt oder indirekt z
u-
rechenbare gesamte Liquidität
 periodisch erfasst und summiert. Es ergibt sich zum E
n-
de des Betrachtungszeitraums der Endwert des Vermögens. Es wird a
l
so gleichsam die 
Frage
 beantwortet, welchen Wert das anfangs eingesetzte Eige
n
kapital am Ende hat. 
Dieser sogenannte VoFi-Endwert 
der Investition wird zum Vergleich mit konkurri
e
renden 
Investitionen herangezogen. Die Vorteile des VoFis gegenüber anderen Methoden (Ko
s-
tenvergleichsmethode, Kapital
wertmethode etc) bestehen in der Transparenz, weil es 
keine impliziten Annahmen gibt, die nicht sofort ersich
t
lich sind.
Im vorliegenden Fall werden nicht zwei Investitionsprojekt mit einander vergleichen, so
n-
dern es soll ein Kaufpreis b
estimmt werden. Dazu wird im ersten Schritt der VOFI
-
Endwert der Investition ermittelt. Es werden also die Buchwe
r
te und die gesamte mit der 
Immobilie verbundene Liquidität (Mieteinnahmen, Instandhaltungsaufwendungen, Ve
r-
waltungskosten und Kapitalkosten) e
rmittelt. Mit diesen Daten wird der VoFi
-
Endwert e
r-
mittelt.
In einem zweiten Schritt –
 für das Verkaufsszenario 
-
 wird der VoFi
-
Endwert aus dem 
ersten Schritt  vorgegeben und der Verkaufspreis, der diesen Endwert ergibt, ermi
t
telt. 
Dieser Verkaufspreis st
ellt somit den Mindestpreis dar, den die Stadt Münster erzielen 
muss, wenn die Veräußerung wirt
schaftlich sein soll. 
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

-
11
-
...
3. Annahmen und Daten
Folgende Annahmen und Daten sind der Unters
u
chung zugrunde
gelegt:
30
Zinsen
3,00%
Eigenkapitalverzinsung
3,00%
1,00%
Buchwert Grundstück
-
Buchwert Gebäude
-
Anmietung im Verkaufsfall
159.874 
 Information ist nicht 
öffentlich 
Lohnkostensteigerung
1,5%
Indexsteigerung Anmietung
Indexsteigerung Anmietung
Baupreisindex
2,35%
VPI
1,5%
Anpassung der Miete bei 
Übersteigen des VPI um 5%
Mieten
Vermietungserlöse
Indizes
Anpassung der Miete bei 
Übersteigen des VPI um 10%
Abschreibungsdauer
in Jahren
Soll Zins
Habenzins
Bilanzdaten
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

-
12
-
4. Ergebnis
Im ersten Schritt der Untersuchung wird ein VoFi
-
Endwert von 56,9 Mio. 
€ bei e
i
ner Laufzeit von 
40 Jahren erreich
t. Die Verzinsung des eingesetzten Kapitals beläuft sich auf 3,1% und liegt d
a-
mit oberhalb der geforderten 3% und auch oberhalb der derzeit
i
gen Refinanzierung der Stadt 
Münster am Kapitalmarkt. Somit ist aus diesem Blickwinkel der Verbleib der Immobilie im
 städt
i-
schen Portfolio wirtschaftlich vernünftig.
Im zweiten Schritt wurde der Kaufpreis bestimmt, der zum o. g. VoFi
-
Endwert führt. Dabei sind 
die Kapitalverzinsung des Liquiditätszufluss aus dem Verkauf und die la
u
fenden Mietzahlungen 
für die Er
satzanmietung ebenso in die Untersuchung eingeflossen wie die notwendigen Investit
i-
onen, das Gebäude vom Stadtweinhaus zu trennen.
Bei einem Kaufpreis, der mehrere Mio. 
€ oberhalb des gutachterlichen Verkehrswe
r
tes liegt,
  ist 
ein Verkauf für die Stadt Münster attraktiv.1
gez.
Dr. Deitmer
1
 Der ermittelte Grenzkaufpreis kann in nicht-
öffentlicher Sitzung genannt werden.
Anlage 5 zur Vorlage V/0463/2013

61   Städtische Denkmalbehörde                                                                  Michael Kappel   30.04.2012 
      
 
Das neue Stadthaus  1957-61 
 
Bei den schweren Zerstörungen der Altstadt (bis zu 93%) im II. Weltkrieg wurde 
auch das 1903/05 von Alfred Hensen erbaute Stadthaus - bis auf den Stadthausturm 
am Prinzipalmarkt - in Mitleidenschaft gezogen und zum großen Teil zerstört. 
Hierdurch bedingt war die Verwaltung in den ersten Nachkriegsjahren über das 
gesamte Stadtgebiet verstreut und die Zusammenarbeit erheblich erschwert.  
 
Um diese Schwierigkeit der Verwaltung zu beseitigen und auch ein deutliches 
Bekenntnis für eine selbstbewusste Verwaltungsstadt abzugeben, beschloss der Rat 
- auf Vorschlag von Oberbürgermeister Zuhorn - im Dez 1948 einen Wettbewerb 
zum Bau eines zentralen Verwaltungsgebäude auszuschreiben - auch mit dem 
Zweck, Klarheit über die städtebauliche Anordnung und die bauliche Gestaltung zu 
gewinnen. Erst im Nov. 1950 - durch Beschlussfassung des Großen Rates - war 
jedoch die lange Debatte über den genauen Standort zugunsten des 
Syndikatsplatzes abgeschlossen.   
 
Die Verhältnisse in Münster machten die Aufgabe nicht gerade leicht. Der nunmehr 
beschlossene Bauplatz des neuen Verwaltungsgebäudes lag mit dem Syndikatplatz 
im Herzen der Altstadt, in unmittelbarer Nähe der historischen Gebäude Rathaus 
und Stadtweinhaus, die im Krieg ebenfalls stark zerstört worden waren. Beide 
Häuser, mit deren Wiederaufbau gerade erst begonnen wurde, sollten die 
Repräsentations- und Versammlungsräume der Stadt Münster aufnehmen.  
 
In dem dann 1951 ausgelobten Wettbewerb wurde den Architekten deshalb 
folgender Hinweis gegeben: "Das Gebäude selbst hat keine besonderen 
Repräsentationsbedürfnisse zu erfüllen; da es jedoch die gesamte städtische 
Verwaltung zusammenfassen soll, muss es in der baulichen Haltung und 
Gruppierung dieser Bedeutung gerecht werden. Es soll der bautechnischen 
Entwicklung und dem daraus resultierenden Formgefühl entsprechend gestaltet 
werden und darf in seiner künstlerischen Qualität gegen die hervorragenden Bauten 
münsterscher Tradition nicht abfallen." 
 
Aus den 123 eingereichten Arbeiten wurde im August 1951 den Braunschweiger 
Architekturstudenten Otto-Heinz Groth und Hans Praschma der erste Preis 
zugesprochen. Ihr Entwurf enthielt schon die städtebauliche Grundaussage. Er 
integrierte insbesondere den noch erhaltenen Stadthausturm am Prinzipalmarkt 
gewissermaßen als Auftaktgebäude, öffnete zur Klemensstraße einen 
Eingangsplatz, verlegte das größte Bauvolumen entlang der heutigen Heinrich-
Brüning-Straße und gewann einen großzügigen Freiraum hinter dem historischen 
Rathaus und Stadtweinhaus.  
 
 
Anlage 4 Teil 2 zur Vorlage V/0463/2013

61   Städtische Denkmalbehörde                                                                  Michael Kappel   30.04.2012  2
  
Stadt Münster/OStD Austermann (Hrsg.): Münster 1961-66", S. 18/19, Münster 1966 
 
Mit den weiteren Überarbeitungen zeigte sich die St adt jedoch unzufrieden, übertrug 
die weitere Planung dem Leiter des Hochbauamtes Hel mut Kessner und stellte ihm 
anfangs Denis Boniver (Gewinner des 3. Preises), sp äter Theodor Dierksmeier als 
künstlerischen Berater (künstl. Oberleitung) zur Se ite. Um an der Klemensstraße 
viergeschossig bleiben zu können und andererseits g esteigerten Raumbedürfnissen, 
auch zusätzlichen Läden, gerecht zu werden, entwarf  Helmut Kessner - mit Billigung 
des Rates 1956 - zusätzlich das 11-geschossige Hoch haus mit einem hohen 
aufgesetzten Kantinengeschoss. An der Durchgestaltu ng der Fassaden arbeitete 
Theodor Dierksmeier mit. 
 
Während der anschließenden Baufertigstellung im Jah re 1959 war das Hochhaus 
allerdings ständiger Streitpunkt in der Öffentlichk eit ("Gigant hinter dem Rathaus/ 
Eine betonierte Panne/ Fremdkörper im Stadtbild"). Der Unmut vieler Bürger über 
das  neue Verwaltungsgebäude, welches das alte Rath aus in der Spitze um 8,50 m 
überragte, glich häufig einem Abgesang auf das historische Stadtbild. 
 
Es gab allerdings auch differenziertere Meinungen z um neuen Stadthaus. Anton 
Henze z. B. hielt in seiner Architekturkritik den S tandort für richtig und unterstützte 
auch die Idee der neuen "Stadtkrone". Helmut Kessne r betonte in seiner Erwiderung 
auf viele kritische Meinungen " ... dass der weitere Wiederaufbau nicht mehr in 
historischen Formen vor sich gehen kann. Insbesondere die Wirtschaft verträgt diese 
stilistische Zwangsjacke nicht. Das Stadtverwaltung sgebäude hat die städtebauliche 
Aufgabe, zwischen dem historischen und dem unhistorischen Teil zu vermitteln."

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Stadt Münster/OStD Austermann (Hrsg.): Münster 1961-66",  
S. 18/19, Münster 1966 
 
Trotz der immer wieder geäußerten Kritik daran, das s man mit dem Hochhaus die 
Verwaltung in der Silhouette der Stadt in Erscheinu ng treten ließ, bleibt heute 
festzustellen, dass mit dem neuen Stadthaus ein in den Höhen, Raumfolgen und 
Plätzen fein differenzierter Baukomplex entstand, d er atmosphärisch, gestalterisch 
und auch baulich den Anschluss an das "historische Münster" bewältigt.  
 
Mit dem gestalteten Binnenhof (heute "Platz des Wes tfälischen Friedens"), der unter 
den durch Stützen aufgeständerten Bauteilen öffentl ich zugänglich ist ("… keine 
abgeschlossenen Innenhöfe entstehen lassen, sondern  nur solche, in die der Bürger 
Einsicht hat", H. Kessner), entsteht einerseits eine Art städtisch er Innenraum und 
"Bühne" für die verschiedensten Aktivitäten, andere rseits ergibt sich so der 
notwendige Abstand zur neu entstandenen Rückfront d es historischen Rat- und 
Stadtweinhauses. Es bildet sich gewissermaßen eine neue "stille" 
Fußgängerverbindung hinter dem belebten Prinzipalma rkt, die ihren zusätzlichen 
Reiz durch die Möglichkeit erfährt, unter dem Stütz engeschoss des 
Oberbürgermeistertraktes hindurch einen zweiten, kl eineren grünen Innenhof mit 
Wasserfläche erleben zu können. 
 
Auch heute noch überraschend hoch ist die Qualität der gestalteten Vielfalt im Detail 
- der Variation der Materialien Ziegel, Werkstein, Kupfer und Glas - und deren 
subtiler Orientierung an der traditionellen Bauweis e der Stadt, während gleichzeitig 
die Fassadenstruktur mit dem reliefartig hervorgeho benen Betonraster (Stützen und

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Decken sind gleichzeitig Konstruktions- und Glieder ungselemente) und den 
Fensterbändern schon der Moderne zugewandt ist. (Nur wenig später entsteht 
1960/61 - bewusst modern und unangepasst - das eben falls 11-geschossige 
Hochhaus am Servatiiplatz - als "Curtain-Wall-Fassa de", deren historisches 
Bezugsfeld nicht mehr die Stadt Münster ist, sonder n die internationale Architektur, 
vor allen die der USA. Ein weiteres und damit letzt es Hochhaus im 
Innenstadtbereich entstand 1961 als  13-geschossiges Kreishaus am Ludgeriplatz.) 
 
Nach der Nazi-Diktatur und ihren architekturideolog ischen Zwängen ist hier nach 
den schweren Zerstörungen des II. Weltkrieges ein V erwaltungsgebäude 
entstanden, das im Hinblick auf seine städtebaulich e Gliederung und Bezüge mit 
geöffneten, überbauten Durchgängen und Einblicken e ine Leichtigkeit aufweist, die 
beispielhaft für ein neues "demokratisches" Bauen s tehen kann. Die Architektur mit 
ihren Foyer- und Aufenthaltsbereichen, wie auch die  öffentliche Nutzung als zentrale 
Anlaufstelle für Bürger unterstreichen diesen Chara kter. Die konzipierten 
Ladenzonen an der Klemensstraße und Heinrich-Brünin g-Straße stellen den Bezug 
und Übergang zum innerstädtischen Handel her. 
 
Mit dem unter Denkmalschutz stehenden Rathaus/Stadt weinhaus/Stadthausturm 
bildet das nahezu unveränderte Stadthaus 1 in seiner Baukörpergliederung, mit allen 
seinen Gebäudeflügeln und in Verbindung mit dem Bin nenhof ("Platz des 
Westfälischen Friedens") ein prägendes städtebaulic hes Ensemble mit hoher 
städtischer Aufenthaltsqualität. In ihrer Gesamthei t ist die Anlage des Stadthauses 1 
ein wichtiges Bauwerk der Zeit des Wiederaufbaues d er Stadt Münster nach 1945 - 
wegen ihrer städtebaulichen Bezüge, ihrer sozialges chichtlichen Bedeutung und 
ihrer formalen Qualität.