Wohnanlage für demenzkranke Menschen mit angegliederten Wohnungen für Angehörige in Münster-Givenbec

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V/0856/2005 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
V/Stift 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Wohnanlage für demenzkranke Menschen mit angegliederten Wohnungen für Angehörige in 
Münster-Givenbeck, Am Küchenbusch 
Baumaßnahme der Friedrich und Irmgard Buschmann-Stiftung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
16.11.2005 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Vorberatung 
24.11.2005 Stiftungskommission Vorberatung 
29.11.2005 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
01.12.2005 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
01.12.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
06.12.2005 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
07.12.2005 Hauptausschuss Vorberatung 
07.12.2005 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
 
1. Die Stadt Münster als Treuhänder des Stiftungsvermögens der unselbständigen, örtlichen Stif-
tung „Friedrich und Irmgard Buschmann“ beabsichtigt, ein Erbbaurecht am Grundstück der 
städt. verwalteten rechtlich selbständigen Stiftung Siverdes in Münster – Gievenbeck / Am Kü-
chenbusch 15 zur vermessenen Gesamtgröße von 2.303 qm zu erhalten. 
 
2. Der Rat stimmt der Absicht der Friedrich und Irmgard Buschmann-Stiftung zu, auf dem Grund-
stück zu Ziffer 1 eine Wohnanlage für demenzkranke Menschen mit angegliederten Wohnun-
gen für Angehörige zu errichten. 
 
3. Für die Erstellung einer Vorentwurfsplanung nebst Kostenschätzung nach DIN 276 für die ü-
berplan- und bebaubaren Flächen wird die städt. Wohnungsbaugesellschaft Wohn + Stadtbau 
GmbH beauftragt. 
 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, 
4.1 für das unter Ziffer 2 genannte Vorhaben rechtzeitig einen Antrag auf Gewährung öffentli-
cher Wohnbauförderungsmittel zu stellen und 
4.2 mit Blick auf eine künftige Betriebsträgerschaft des Projektes eine gesicherte Folgewirt-
schaftlichkeitsberechnung zu erstellen. 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0856/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr  Wildenhues 
Ruf: 
492 59 02 
E-Mail: 
WildenhL@stadt-muenster.de  
Datum: 
18.10.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0856/2005 
5. Die für die Projektentwicklung erforderlichen Mittel in Höhe von 18.000 Euro sind im Finanz-
plan des Wirtschaftsplanes der Friedrich und Irmgard Buschmann-Stiftung für das Wirtschafts-
jahr 2006 vorzusehen. 
 
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Mit de
m vorstehenden Beschlussvorschlag können mit Ausnahme der Planungskosten (s. Be-
schlusspunkt 5.) noch keine Kosten und Folgekosten genannt werden. Auf den städt. Haushalt 
kommen mit den vorstehenden Beschlussvorschlägen keine Kosten und Folgekosten zu.  
 
Mittelbereitstellung und Finanzierung 
 
Im Finanzplan der Stiftung Friedrich und Irmgar d Buschmann für das Wirtschaftsjahr 2006 sind 
18.000 Euro bereit zu stellen. 
 
Befristung 
 
keine 
 
 
 
 
Begründung: 
 
1. Grundstück Am Küchenbusch 15 (früher Nünningweg 185) 
Die Stiftung Siverdes hatte mit Vertrag vom 20.04.1983 der Karol-Marynski-Stiftung ein Ge-
samterbbaurecht an den Grundstücken Gemarkung Münster Flur 50 Nr. 456 = 128 qm und Flur 
50 Nr. 525 = 2.175 qm bestellt. Mit Übertragungsvertrag vom 26.02.1988 wurde das Erbaurecht 
von der Karol-Marynski-Stiftung auf die Missionsschwestern von Hiltrup GmbH übertragen. In 
diesem Vertrag wurde der Eintritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag vom 20.04.1983 
zur Bestellung des Erbbaurechtes vereinbart. Im Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechtes 
war vereinbart, dass die Erbbauberechtigte berechtigt und verpflichtet war, auf dem Erbbau-
grundstück Altenwohnungen und Personalräume zu errichten, wobei durch Umbau des Gebäu-
des Nünningweg 185 (heute: Am Küchenbusch 15) überwiegend Wohn- und Aufenthaltsräume 
für ältere Menschen zu erstellen waren. Weiterhin war der Erbbauberechtigte verpflichtet, mit 
dem Umbau innerhalb von 2 Jahren nach Beendigung des Nutzungsrechtes zu Gunsten der 
damaligen Bewohner zu beginnen. Im Jahre 2002 äußerte der Erbbauberechtigte die Absicht, 
den vertraglich vereinbarten Umbau des Gebäudes Am Küchenbusch 15 aus wirtschaftlichen 
Gründen nicht zu realisieren. Damit sollte im Wege der Ausübung des Heimfallrechtes das Erb-
baurecht an die Stiftung Siverdes zurück übertragen werden. Mit dem Erbbaurechtsübertra-
gungsvertrag vom 22.06.2004 wurde der Stiftung Siverdes das Erbbaurecht am Grundstück 
wieder zurück übertragen. 
Das aufstehende Gebäude, eine alte Kötterstelle, wird zurzeit nicht genutzt (vgl. Anlage 1 La-
geplan).  
 
Nach Löschung des Erbbaurechtes im Grundbuch der Stiftung Siverdes kann für die Friedrich 
und Irmgard Buschmann – Stiftung mittels einer gesonderten nichtöffentlichen Beschlussvorla-
ge an den Rat ein Erbbaurecht bestellt werden. Die Buschmann – Stiftung erhält über das Erb-
baurecht das wirtschaftliche Nutzungsrecht zur Realisierung des beabsichtigen Projektes (vergl. 
Beschlusspunkt 2). 
 
2. Stiftungsrelevante Bezüge zum Planungsvorhaben 
Die im Beschlussvorschlag vorgesehene Bauherr enstiftung „Friedrich und Irmgard Buschmann“ 
verfolgte bislang als reine Geldkapitalstiftung ihren Stiftungszweck dadurch, dass sie alten und

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bedürftigen Menschen im Stadtgebiet, die das 65. Lebensjahr vollendet hatten, Unterstützung 
gewährte. Die psychosozialen, pflegeergänzenden und kommunikativen Hilfen für pflegedürftige 
ältere Menschen standen dabei im Vordergrund.  
Das geplante Projekt soll nicht aus dem Bereich der satzungsgemäßen Ertragsverwendung der 
Bauträgerstiftung finanziert werden. Vielmehr beabsichtigt die Trägerstiftung neben Drittmitteln, 
Stiftungskapital zur Stiftungszweckerfüllung einzusetzen. Das Stiftungskapital soll unmittelbar 
zur partiellen Stärkung des Anlagevermögens und mittelbar zur Ertragsmaximierung der Stif-
tung an diesem hervorragenden Standort im Stadtteil Gievenbeck eingesetzt werden. Somit 
wird insbesondere das Ertragserhaltungsgebot der Trägerstiftung nicht vernachlässigt. Denn für 
die Stiftung gilt wie für Unternehmen und Privatpersonen die Zielvorstellung, dass der Ertrag 
unter den Nebenzielen Erhaltung der Leistungskraft und Einhaltung eines angemessenen Risi-
kos zu maximieren ist. Diese Ausführungen machen deutlich, dass auch die geplante Baumaß-
nahme in das betriebswirtschaftliche Konzept zur Leistungskrafterhaltung der Stiftung einbezo-
gen wird.  
 
Unter den genannten Vorgaben und ausgehend von denen im Jahresabschluss zum 
31.12.2004 ausgewiesenen Vermögensverhältnissen der Bauherrenstiftung ist für die Finanzie-
rung der geplanten Baumaßnahme folgendes zu beachten: 
Die Friedrich und Irmgard Buschmann-Stiftung verfügt zum 31.12.2004 über rund 2,725 Mio. 
Euro Eigenkapital, das ausschließlich in Geld angelegt ist. Um der Sicherung der Werterhaltung 
nachzukommen, sollte ein Teil dieser Mittel für die geplante Neubaumaßnahme eingesetzt wer-
den. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die jährlichen Erträge im Anschluss an die 
Baumaßnahme, bedingt durch die Bindung des Eigenkapitals, vorübergehend zurückgehen 
werden. Dennoch darf die Fortsetzung der Stiftungszweckerfüllung durch den nach wie vor ver-
fügbaren Mittelvortrag als gesichert angesehen werden.  
 
Vorgenannten Ausführungen zeigen deutlich, dass der Bauträgerstiftung Friedrich und Irmgard 
Buschmann Finanzmittel für die Umsetzung der geplanten Baumaßnahme zur Verfügung ste-
hen und sie mit der Bauherrenschaft kein Risiko eingeht. Für das Finanzmanagement der ge-
planten Baumaßnahme ist wichtig, dass die zur Finanzierung vorgesehenen Mittel dauerhaft zur 
Sicherung der Ertragssituation der Stiftung beitragen.  
 
3. Projektidee 
Das Projekt „Wohngemeinschaft für demenziell erkrankte Menschen mit angegliederten Ange-
hörigenwohnungen“ ist als ambulant betreutes Wohnen in einer Hausgemeinschaft
 konzipiert. 
Ziel der Betreuung ist es, den demenzkranken Menschen ein Leben in der eigenen Häuslichkeit 
und in der häuslichen Gemeinschaft anzubieten und darüber hinaus, Angehörigen die Möglich-
keit zu geben, in unmittelbarer Nähe eine Wohnung zu beziehen. Der Ansatz dieser Wohnform 
setzt in erster Linie auf „häusliche Normalität“, maximale Alltagsnähe, Dezentralisierung und 
übersichtliche Bewohnerzahlen. Es ist eine Wohngruppe von 10 Personen auf freifinanzierter 
Basis im Erdgeschoss und eine für 8 Personen im Obergeschoss im öffentlich geförderten Sek-
tor vorgesehen.  
 
Zielgruppe sind insbesondere Menschen, die aufgrund von Einschränkungen in ihrer Eigen-
kompetenz bei der Haushaltsführung in ihrer Wohnung und in der sozialen Alltagsbewältigung 
persönliche Hilfe benötigen, in der Regel an De menz Erkrankte. Im Vordergrund wird eine 24-
stündige Betreuungsleistung stehen, in dem der zukünftige Betreiber, im Verbund Anleitung zur 
hauswirtschaftliche Betreuung sowie allgemeine Tages- und Nachtbetreuung anbieten wird. Die 
Betreuungsleistungen sollen Hilfestellung, gemeinsame Planung und gemeinsame Durchfüh-
rung bei der Gestaltung und Bewältigung des Alltages umfassen. Die Leistungen der Betreuung 
grenzen sich von behandlungspflegerischen, grundpflegerischen und hauswirtschaftlichen Leis-
tungen ab und werden den Bewohnerinnen und Bewohnern von jeweils frei wählbaren ambu-
lanten Diensten zur Verfügung gestellt.   
 
Bauliches Konzept und Raumprogramm dieser ambulanten Wohnform für demenziell Erkrankte, 
orientieren sich am Gemeinschaftsgedanken. Vorgesehen sind daher eher kleine persönliche

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Wohnbereiche, aber großzügige Gemeinschaftsbereiche, die bei den Planungen für dieses 
Wohnprojekt durch das vorgesehene Atrium im Erdgeschoss in besonderer Weise zum Aus-
druck kommen. Der Bewegungsdrang der Bewohnerinnen und Bewohner wird nicht nur durch 
einen im Außenbereich geplanten Rundweg befriedigt, auch innerhalb der Gemeinschaftsfläche 
wird ein erlebnisreicher, aber sicherer „Wanderweg“ angeboten werden, der ohne ständige Be-
gleitung des Betreuungspersonals wahrgenommen werden kann. 
 
4. Bedarfsorientierte Planung 
Demenzielle Krankheitssymptome zeigen bei der Verwendung der in bundesweit durchgeführ-
ten Prävalenzstudien ermittelten Kennziffern zwischen 3.300 und 4.100 Menschen in Münster. 
Prognosen zufolge ist für die Zukunft von einem weiterhin starken Anstieg auszugehen. Im stark 
wachsendem Stadtteil Gievenbeck steigt die absolute Anzahl der 65 Jahre und älteren von 
1.577 (Jahr 2004) auf 2.400  Personen (Jahr 2013). Dies entspricht einem prognostizierten An-
stieg von ca. 52 % für diese Altersgruppe und zeigt einen für Gievenbeck stark wachsenden 
Bedarf an. 
 
Die mit der häuslichen Versorgung und Betreuung psychisch veränderter Menschen verbunde-
nen Belastungen gelten als signifikant höher als bei rein somatisch erkrankten und pflegebe-
dürftigen Menschen. Der tägliche Pflegeaufwand für demenzerkrankte Pflegebedürftige beträgt 
durchschnittlich sechs Stunden, die durchschnittliche Pflegedauer ca. neun Jahre. Mit der Ent-
wicklung dieses Hausgemeinschaftsmodells mit angegliederten Angehörigenwohnungen, trägt 
die Stiftung, dem ständig steigendem Bedarf an Wohn- und Pflegekonzepten für  demenziell 
Erkrankte und pflegende Angehörige Rechnung.  
 
Ambulant betreute Wohngemeinschaften für demenziell Erkrankte sind als Ergänzung der am-
bulanten Versorgungskette im Stadtteil anzusehen, die auf selbstbestimmtes Wohnen mit Hilfe- 
und Betreuungsleistung in der eigenen Häuslichkeit ausgerichtet ist. Das Wohnprojekt entwi-
ckelt daher die wohnungsnahe, quartiersbezogene und ambulante Versorgung demenzkranker 
Menschen weiter, die sich als Mieter, nach ihrer Wahl Betreuungs-, Service- und Pflegeleistun-
gen hinzukaufen. 
 
5. Planungsrechtliche und stadtgestalterische Aspekte 
Das Grundstück Küchenbusch 15 ist Teil des Bebauungsplanes „Gievenbeck – Rüschhaus-
weg“. Es liegt im Randbereich einer gewachsenen Wohnsiedlung. 
Das Planungskonzept bildet mit seiner Kubatur einen schlüssigen städtebaulichen Abschluss 
der vorhandenen Bebauung an der Nahtstelle zum Waldrand, dem Küchenbusch. 
 
Mittelpunkt des geplanten Hauses ist das zweigeschossige, großzügig verglaste Atrium, um das 
die Wohnungen der dementen Menschen gruppiert werden. Das Atrium soll als Ort der Begeg-
nung und der Kommunikation das zentrale Bedürfnis dementer Menschen nach Bewegung wit-
terungsunabhängig erfüllen. 
 
Baulich integriert, jedoch organisatorisch getrennt von der Wohngemeinschaft durch einen klei-
nen Innenhof, ist ein zweiter Baukörper dem Wohnen von Angehörigen vorbehalten. 
 
6. Weiteres Verfahren 
Nach Absch
luss der Vorentwurfsplanung wird die Stiftungsverwaltung in einer weiteren Vorlage 
die erstellten Pläne zur Errichtung des Objektes nebst Kostenschätzung nach DIN 276 vorstel-
len und zur Annahme empfehlen. Basierend auf der Kostenschätzung erfolgt dann die Festle-
gung der Finanzierungsmittel in der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese ermittelt ebenso den 
zu erwartenden Mietsatz. Hierzu parallel wird die Durchführbarkeit des Bauvorhabens aus bau-
ordnungsrechtlicher und planungsrechtlicher Sicht geprüft. 
  
Im weiteren Verfahren wird die Verwaltung bei endgültig gesicherter Finanzierung, d.h., wenn 
die Zusage der Landesförderung vorliegt, die das Verfahren abschließende Baubeschlussvorla-
ge erstellen.

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V/0856/2005 
Das Verfahren zur Vergabe der künftigen Betriebsträgerschaft wird mit der Baubeschlussvorla-
ge dargestellt und zum Beschlussvorschlag gebracht.  
 
i.V. 
 
Dr. Klein 
Stadträtin 
 
Anlage: 
amtlicher Lageplan