Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die Jahre 2016 bis

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Stand 
19.10.2015 
 
   
Managementkontrakt 
 
Zwischen der Wohn+Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH und 
der Gesellschafterin Stadt Münster 
 
 
1. Präambel  
 
Mit den Regelungen dieser Vereinbarung werden die E rwartungen beschrieben, die die 
Gesellschafterin an die Gesellschaft hat. Es wird z udem fixiert, wie die beiden Partner dazu 
beitragen können, diese gesetzten Ziele zu erreichen. 
 
Im ersten Teil der Vereinbarung werden zeitlich dau erhafte Regelungen im strategischen 
Sinne inhaltlich und qualitativ formuliert. Im zwei ten Teil werden zeitlich befristete 
Regelungen hinsichtlich bestimmter Qualitäts- und Q uantitätsziele für die Laufzeit der 
Vereinbarung  bestimmt. 
 
In besonderer Weise wird die Beziehung zwischen der  Gesellschaft und der Stadt Münster 
und ihre Stellung im Stadtkonzern Münster bereits d urch die Einordnung in das 
Informationscluster B und in das Steuerungscluster IV (laut Ratsbeschluss vom 05.11.2014 
(V/0756/2014)) deutlich. Die Partner sind sich über  diese Zuordnung einig. Damit unterliegt 
die Wohn+Stadtbau GmbH einer halbjährlichen Berichtspflicht und gilt als Gewinnbeteiligung 
mit Wettbewerb.  
Durch diese Vereinbarung wird den Beteiligungsgrund sätzen und der Rahmenrichtlinie für 
die Beteiligungen der Stadt Münster (Public Corpora te Governance Kodex) Rechnung 
getragen. 
 
 
2. Gesellschaftszweck 
 
Als Gesellschaftszweck wird im Gesellschaftsvertrag ausgeführt (Stand 07/02): 
 
1. Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sicher e und sozial verantwortbare 
Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung. 
 
2. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaf tet und verwaltet Bauten in allen 
Rechts- und Nutzungsformen. Sie kann Grundstücke er werben, belasten, veräußern, 
Erbbaurechte ausgeben und erwerben sowie Gemeinscha ftsanlagen, Läden und 
Gewerbebauten errichten und auch als Dienstleistungen betreuen. 
 
3. Zur Erreichung des in Abs. 1 genannten Zweckes k ann die Gesellschaft alle 
Geschäfte betreiben, die dem Gesellschaftszweck die nen. Sie ist berechtigt, andere 
Unternehmen zu erwerben, oder sich an solchen zu beteiligen. 
 
4. Die Gesellschaft führt ihre Geschäfte nach wirts chaftlichen Grundsätzen unter 
Wahrung der sozialen Belange im Sinne des Gesellschaftsvertrages.

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3. Ziele 
 
Im Folgenden werden die einzelnen Sach- sowie Finan zziele der Wohn+Stadtbau genannt. 
Alle Ziele sind aus den bisherigen Tätigkeiten, dem  Gesellschaftsvertrag, dem Leitbild und 
aus den zukünftig zu übernehmenden Aufgaben abgeleitet. 
 
 
3.1 Oberziele: 
 
1. Nachhaltige Vermögensentwicklung durch ein ausge wogenes Verhältnis der 
Bewirtschaftung von Mietwohnungen, Projektentwicklungen, Neubau und 
Immobilienhandel 
2. Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten  
3. Wahrnehmung sozialer Verantwortung bei der Wohnr aumversorgung 
4. Verbesserung von Stadtteil- und Quartiersstruktu ren unter Berücksichtigung der 
demographischen Entwicklung 
5. Finanzkraft der Kommune stärken 
6. Steuerung der Tochtergesellschaft Wohnungsgesell schaft Große Lodden nach den 
Vorgaben des Gesamtkonzerns Stadt Münster 
 
 
3.2 Sachziele:  
 
Die Ziele und Aufgaben der Wohn+Stadtbau ergeben si ch vorrangig im städtebaulichen, 
wohnungspolitischen und wohnsozialen Bereich. Die S achziele lassen sich wie folgt in die 
Kernbereiche untergliedern: 
 
3.2.1 Hausbewirtschaftung  
 
1. Wohnungsversorgung, bei der sowohl die Bedürfnis se der breiten Schichten der 
Bevölkerung als auch die Anliegen sozial und wirtsc haftlich benachteiligter 
Personengruppen berücksichtigt werden. 
2. Bestandspflege, Bestandsanpassung und Wohnumfeld gestaltung im Rahmen der 
bedarfsgerechten Instandhaltung und wertsteigernden  Modernisierungs-
maßnahmen, die die nachhaltige Vermietbarkeit der Objekte sichert, das Stadtbild 
erhält und pflegt und den MieterInnen einen größtmö glichen Nutzungs- und 
Substanzwert der Wohnungen bietet. 
 
 
3.2.2 Bestandsveränderung / Bautätigkeit  
 
1. Übernahme geeigneter Wohnungsbestände durch Anka uf oder im Rahmen einer 
Verwaltung, mit dem das wohnungspolitische Ziel der  Stadt unterstützt wird, 
preisgünstigen Wohnraum für die o.g. Zielgruppen zu errichten und zu erhalten. 
2. Nachfragegerechte Umwandlung von Bestandswohnung en in Eigentums-
wohnungen im Sinne der Quartiersaufwertung. 
3. Baumaßnahmen in allen Formen durch: 
 
1. Baugebietsentwicklung: Grundstücksankauf, Vorber eitung und Umsetzung 
von Erschließungsmaßnahmen (derzeit geplant z.B. Gelände Eschweiler) 
2. Projektentwicklungen von Grundstücken (z.B. Arnh eimweg, York-Höfe) für 
unterschiedliche Wohnformen 
3. Neubau von besonderen Wohnformen (z.B. 60+, Wohn en für Jung und Alt)

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4. Mieterprivatisierung zur sozialen Stabilisierung  von Stadtteilen und zur 
Abschöpfung von zu hohen Angeboten 
5. bezahlbare Eigentumsmaßnahmen 
6. Mietwohnungen (öffentlich gefördert und frei fin anziert) 
7. Bau von Wohnanlagen und Sozialeinrichtungen für ältere und behinderte 
Bürger sowie besondere Zielgruppen 
8. integrative Stadt(teil)entwicklung und Stadterne uerung zur Verbesserung 
des städtebaulichen Gesamtbildes  
9. Pilotprojekte, von denen eine Signalwirkung für die  Wohnungswirtschaft 
ausgeht  
10. Sonstige Bauten als Ergänzung zum Wohnungsbau, die zur 
Innenstadtbelebung, Stadtteilpolitik und Infrastruk turverbesserung 
beitragen. 
 
Weitere Projekte ergeben sich aus politischen Entsc heidungen unter Beachtung von 
Bedarfsentwicklung und Wirtschaftlichkeit 
 
4. Kooperation mit dem Amt für Immobilienmanagement  im Hinblick auf 
 
1. Verwaltung unbebauter Flächen 
2. Bereitstellung von zukünftigen Ausgleichsflächen  
3. Entwicklung von Immobilien 
4. Ankauf von Immobilien und Grundstücken 
 
 
3.2.3 Fremdverwaltung  
 
1. Übernahme von Fremdverwaltungen im Bereich des M ietwohnungsbestandes 
und von Eigentumsverwaltungen nach dem WEG-Gesetz 
2. Übernahme von kaufmännischer und technischer Bew irtschaftung von WE in 
Fremdverwaltung für den Bestand der Stiftungen und der Stadt Münster. Die 
zukünftige Entwicklung bei der Fremdverwaltung häng t weitestgehend von den 
Entscheidungen der Stadt Münster und der Stiftungen ab. 
 
3.2.4 Sonstiges  
 
1. Verbesserung der Organisationsstruktur 
2. Erhaltung eines guten Betriebsklimas 
3. Verbesserung der Beschäftigungssituation von sch werbehinderten Menschen 
 
 
3.3 Finanzziele 
 
Die Normierung bzw. Quantifizierung der Ziele und N ebenbedingungen erfolgt unter 
Bezugnahme auf die unter Ziffer 3.1 und 3.2 allgeme in beschriebenen Ausführungen. Die 
angegebenen Durchschnittswerte beziehen sich auf di e Laufzeit des Management-
kontraktes. 
 
1. EK-Quote von durchschnittlich 20 % 
2. Eigenkapitalrentabilität von 6 % 
3. Verschuldungsgrad (Fremdkapital/Eigenkapital x 1 00) durchschnittlich ≤ 400% 
4. Unter nachhaltiger Sicherung der Unternehmenssub stanz soll eine angemessene 
Gewinnausschüttung an die Stadt Münster erfolgen. 
 
Als Vorabgewinnausschüttungen werden als Orientierungsgröße vereinbart:

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2016 2017 2018 2019 2020 
3,5 Mio. € 3,5 Mio. € 3,5 Mio. € 3,7 Mio. € 3,7 Mio . € 
     
Die Höhe der Vorabgewinnausschüttungen steht unter dem Vorbehalt, dass die Stadt 
Münster Grundstücke zu ihrem Verkehrswert in Form e iner Kapitalzuführung an die 
W+S (Kapitalstärkung der W+S)  überträgt. Aus heutiger Sicht sollte eine Einlage i n 
Höhe von ca. 9 Mio. € geleistet werden, um die derz eit geplanten Finanzziele zu 
erreichen Die Ausschüttung kann alternativ durch ei n Grundstücksgeschäft ersetzt 
werden, bei dem stille Reserven in adäquater Höhe i m Haushalt gehoben werden. 
Dies kann zur Bereinigung des Liegenschaftsportfolios eingesetzt werden. 
Sollte die Kapitalstärkung in der Form der Grundstü ckeübertragung nicht möglich 
sein, ist die Ausschüttung zu senken, wenn die u.a.  Orientierungsgrößen und die 
gem. Punkt 3.3, Abs. 1-3 aufgeführten Finanzziele  eingehalten werden sollen. 
 
5. Einhaltung der Jahresüberschüsse laut Wirtschaft splanung und Erläuterung Soll/Ist- 
Abgleich.  
Aufgrund der mittelfristigen Finanzplanung werden in den Jahren 2016-2018 folgende 
Jahresüberschüsse erwartet: 
 
2016 2017 2018 2019 2020 
4,3 Mio. € 5,9 Mio. € 4,6 Mio. €   
Stand: Mittelfristige Finanzplanung, Vorlage HFA Nr. V/0909/2014 vom 17.11.2014 
 
 
Orientierungsgrößen zur Zielerreichung: 
 
Die unter 3.3 genannten Finanzziele können nur unte r Einhaltung der hier genannten  
Orientierungsgrößen erreicht werden. Abweichungen v on diesen Rahmenbedingungen 
haben Abweichungen bei den Ergebnissen und Kennzahlen zur Folge. 
 
 
Hausbewirtschaftung 
 
1. Mieterhöhungen der Bestandswohnungen um durchsch nittlich 1-2 % p.a.  
2. Durchschnittliche jährliche Instandhaltungs- und  Modernisierungsleistung von  
15 €/m². Dazu zählen Kleininstandhaltung, geplante Großinstandhaltung und 
aktivierungsfähige Modernisierungen. 
 
 
Bestandsveränderung / Bautätigkeit 
 
1. Ankauf von geeigneten Beständen zur Erhaltung od er Weiterentwicklung  
2. Verkauf von Beständen zur Bereinigung des Portfo lios und Sicherung des 
Jahresergebnisses 
3. Neubau von ca. 1.000 Einheiten (davon mindestens  30% öffentlich gefördert) bis 
2020 
 
 
Fremdverwaltung  
 
1. Verwaltung der von W+S erstellten Einheiten als Erstverwalter

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Sonstiges  
 
1. Durchführung von Projekten zur Verbesserung der Organisationsstruktur 
2. Maßnahmen zur Mitarbeiterqualifizierung 
3. Veranstaltungen zur Mitarbeitermotivation und Er haltung eines guten Betriebsklimas 
4. Verbesserung der IT-Struktur (teilw. Modernisier ung erforderlich) 
 
Die W+S verfolgt das Ziel, die Kenngrößen bis 2020 zu erreichen und die Voraussetzungen 
für die nachhaltige Einhaltung der Ziele in den Folgejahren zu schaffen. 
 
Hinweis: Bezüglich der Flächen der (ehemaligen) Yor k-Kaserne und der Oxford-Kaserne 
wird auf die Beschlüsse des Rates vom 10.07.2013 (V /0177/2013) sowie vom 02.04.2014 
(V/0032/2014) verwiesen. Eine finale Entscheidung b ezüglich des Ankaufs und der 
Entwicklung dieser Flächen erfolgt zu einem spätere n Zeitpunkt, nach erfolgter, 
ausreichender Prüfung durch die Stadt Münster und die W+S. 
 
Im Rahmen der Berichterstattung im Aufsichtsrat wir d anlassbezogen zur Zielerreichung 
berichtet. 
 
 
4. Laufzeit der Vereinbarung 
 
Diese Vereinbarung hat, beginnend am 01.01.2016, ei ne Laufzeit von fünf Jahren. Die 
Vereinbarungspartner verpflichten sich, spätestens ein Jahr vor Ablauf der Vereinbarung mit 
erneuten Verhandlungen über die Verlängerung der Vereinbarung zu beginnen. 
 
Dabei ist zur Realisierung des Gesellschaftszweckes  sowie der allgemeinen Aufgaben der 
Gesellschaft und zur Erreichung der Ziele ein aktue lles Strategiekonzept für die mittelfristige 
Unternehmensentwicklung im Aufsichtsrat zu beraten.  Dieses Strategiekonzept dient als 
Basis für die Ableitung von jährlich zu fixierenden  Leistungs- und Finanzzielen für die 
Zukunft. 
 
 
5. Sonstige Regelungen 
 
1. Für das Berichtswesen gelten die Beteiligungsgru ndsätze und die Rahmenrichtlinien für 
Beteiligungen der Stadt Münster (Public Corporate Governance Kodex). 
 
2. Die Wohn+Stadtbau GmbH unterliegt der halbjährli chen Berichtspflicht. 
 
3. Der Sachstand bei der Umsetzung der zeitlich bef risteten Ziele ist von der 
Geschäftsführung mindestens einmal pro Jahr im Aufs ichtsrat vorzustellen und zu 
beraten. 
 
 
Münster, den ………………… 
 
 
Für die Wohn+Stadtbau GmbH     Für die Stadt Münste r 
 
 
……………………………………     …………………………. 
Sandra Wehrmann 
Geschäftsführerin

V/0760/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Finanzen und Beteiligungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die 
Jahre 2016 bis 2020 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
11.11.2015 Rat Einbringung 
09.12.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
16.12.2015 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Vorbemerkung 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass in 2015 für die Jahre 2016 – 2020 für mehrere Beteiligungen 
(Westfälischer Zoologischer Garten Münster GmbH, Wohn+Stadtbau GmbH, Münster Marketing, 
Westfälische Bauindustrie GmbH, Stadtwerke Münster GmbH) Vorlagen zu Managementkontrak-
ten zu verabschieden sind. Ziel ist es, den jeweiligen Gesellschaften bzw. dem Eigenbetrieb s o-
wie auch dem städtischen Haushalt eine mehrjährige Planungs - und Finanzierungssicherheit zu 
geben. Insofern ist Hauptadressat des Kontraktes der Ges ellschafter Stadt Münster. In besonde-
rer Weise wird angesichts der notwendigen Haushaltsdisziplin bzw. der Konsolidierungsnotwe n-
digkeit darauf hingewiesen, dass bei Veränderungen in den Managementkontrakten mit Bela s-
tungen für den allgemeinen Haushalt ents prechende Entlastungen (Deckung) zu schaffen sind, 
wenn nicht der Haushaltsausgleich gefährdet werden soll. 
 
 
II. Sachentscheidung 
 
1. Dem Abschluss des als Anlage beigefügten MMK zwischen der W+S und deren A l-
leingesellschafterin Stadt Münster wird zugestimmt. 
 
2. Die Laufzeit des MMK beträgt fünf Jahre für den Zeitraum der Kalenderjahre 2016 bis 
einschließlich 2020. 
 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass mit dem Abschluss des MMK jährliche Ausschü t-
tungen (brutto) in Höhe von 3,5 Mio. € für die Jahre 2016 – 2018 sowie in Höhe von 
3,7 Mio. € für die Jahre 2019 und 2020 – vorbehaltlich einzuhaltender Rahmenbedin-
gungen gem. Ziffer 3.3 des MMK - verbunden sind. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0760/2015 
Auskunft erteilt: 
Herr Scholz 
Ruf: 
492 20 43 
E-Mail: 
ScholzT@stadt-muenster.de  
Datum: 
16.10.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0760/2015 
 
4. Der Antrag der CDU -Fraktion an den Rat vom 28.04.2015 „Kerngeschäft der Wohn - 
und Stadtbau GmbH stärken“ ist hiermit erledigt. 
 
 
 
III. Finanzielle Auswirkungen 
 
Es entstehen keine Kosten und keine Folgekosten. 
 
 
Begründung: 
 
 
Mit der Vorlage V/0401/2002 („Optimierung des Beteiligungsmanagements und des Beteiligung s-
controllings – Abschluss von Zielvereinbarungen mit den städtischen Gesellschaften und Eigenbe-
trieben“) hat der Rat beschlossen, das Beteiligungsmanagement dahingehend zu erweitern, dass 
in Abhängigkeit vom Steuerungscluster des Beteiligungsportfolios für die einzelnen Gesellscha ften 
Zielvereinbarungen zu erarbeiten und im sog. MMK zwischen der Trägerin und der Beteiligung zu 
fixieren sind. 
 
Für die Jahre 2012 bis 2015 wurde vom Rat der Abschluss eines MMK mit der W+S beschlossen 
(vgl. Vorlage V/0317/2011). Darin haben sich die Vertragspartner auch verpflich tet, spätestens ein 
Jahr vor Ablauf der Vereinbarung mit erneuten Verhandlungen über die Verlängerung bzw. dem 
Abschluss eines neuen MMK zu beginnen. 
 
Dementsprechend hat die Verwaltung (Finanzdezernat sowie Beteiligungsmanagement) in mehr e-
ren Verhandlungsrunden mit der Geschäftsführung der W+S den anliegenden MMK bis zur jetzt 
vorliegenden Fassung gebracht. Dabei werden die quantitativen und qualitativen Zielerwartungen 
der Gesellschafterin Stadt Münster beschrieben. Ausgehend von zeitlich dauerhaft festge legten 
Oberzielen (Teilziffer 3.1) werden in den Teilziffern 3.2 und 3.3 Sach- und Finanzziele formuliert. 
 
Der Kontrakt sieht eine fünfjährige Laufzeit, beginnend am 01.01.2016, vor. Weitere Einzelheiten 
können dem beiliegenden Vertragsentwurf entnommen werden. 
 
 
Der Aufsichtsrat der W+S wird in seiner Sitzung am 19.11.2015 über den MMK beraten. Über das 
Ergebnis der Beratung wird mündlich berichtet. 
 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
 
 
 
Anlage: 
 Entwurf des MMK (Stand: 19.10.2015)

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V/0760/2015