Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die Jahre 2022 bis 2026

V/0789/2021
V/0789/2021
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die
Jahre 2022 bis 2026
Beratungsfolge
09.11.2021 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung
10.11.2021 Hauptausschuss Vorberatung
10.11.2021 Rat Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung:
Dem Managementkontrakt zwischen der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) und der Stadt Münster für
die Jahre 2022 bis 2026 wird in der vorliegenden Fassung (Anlage 1) zugestimmt.
II. Finanzielle Auswirkungen:
keine
Begründung:
Vorbemerkung
Mit der Vorlage 401/2002 „ Optimierung des Beteiligungsmanagements und des
Beteiligungscontrollings - Abschluss von Zielvereinbarungen mit den städtischen Gesellschaften und
Eigenbetrieben“ hat der Rat beschlossen, das Beteiligungsmanagement dahingehend zu erweitern,
dass in Abhängigkeit vom Steuerungscluster des Beteiligungsportfolios für die einzelnen
Gesellschaften Zielvereinbarungen zu erarbeiten und im sog. Managementkontrakt (MMK) zwischen
der Gesellschafterin Stadt Münster / den Gesellschaftern und der Beteiligungsgesellschaft zu fixieren
sind.
Amt für Finanzen und
Beteiligungen
02.11.2021
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Herr Dr. Köhrmann
T elefon:492-2007
Koehrmann@stadt-
muenster.de

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V/0789/2021
Gemäß den Beteiligungsgrundsätzen und der Rahmenrichtlinie für Beteiligungen der Stadt Münster
beschließt der Rat die Zielvereinbarungen für die unmittelbaren Beteiligungen, die auf den
strategischen Unternehmensplanungen basieren und integraler Bestandteil der Managementkontrakte
sind. Die Finanz- und Leistungsvorgaben für die Beteiligung stehen im Einklang mit den
gesamtstädtischen Zielen und den unternehmens- und marktspezifischen Gegebenheiten. Die MMK
gelten in der Regel für einen Zeitraum von fünf Jahren.
Ziel aller MMK ist es, den relevanten Beteiligungsgesellschaften bzw. eigenbetriebsähnlichen
Einrichtungen sowie auch dem städtischen Haushalt eine mehrjährige Planungs- und
Finanzierungssicherheit zu geben. Insofern sind Hauptadressat der Kontrakte die Gesellschafterin
Stadt Münster einerseits und die Beteiligungsgesellschaften andererseits.
Begründung im Einzelnen
Der bestehende Managementkontrakt mit der W+S (V/1053/2018 in Verbindung mit V/0952/2016/1.
Erg.) läuft Ende 2021 aus, weshalb ein neuer fünfjähriger MMK für die Zeit ab dem Jahr 2022 zu
beschließen ist.
Der in Anlage 1 beigefügte Managementkontrakt basiert auf einem Entwurf der Verwaltung in
Abstimmung mit der Geschäftsführung der W+S. Mit dem Managementkontrakt werden die
quantitativen und qualitativen Zielerwartungen der Gesellschafterin sowie die gegenseitigen Beiträge
zur Erreichung dieser Ziele beschrieben. Anhand von messbaren Daten soll der Grad der Erreichung
dieser Sach- und Finanzziele ermittelt werden. Alle Zielbestimmungen finden sich in Kapitel 3. Die
Erfüllung der dortigen langfristigen Oberziele der W+S ist als strategische Zielsetzung mit einem
langen zeitlichen Horizont zu verstehen. Die Zielsetzung richtet sich an den Bedürfnissen der Stadt
Münster und der Einwohner aus und umfasst u.a. die Wohnraumversorgung breiter
Bevölkerungsschichten, die Anerkennung und Umsetzung der Sozialgerechten Bodennutzung
(SoBoMü) sowie die Verbesserung von Stadtteil- und Quartiersstrukturen unter Berücksichtigung der
demographischen Entwicklung. Die detaillierten Sachziele sind unter 3.2.1. beschrieben und
umfassen Maßnahmen zur Hausbewirtschaftung, Bestandsveränderung und internen
Optimierungsprozessen. Die Finanzziele wie z.B. die Eigenkapitalquote und Erreichen der
Ergebnisplanungen laut Wirtschaftsplanung, die Kenngrößen zur Leistungszielerreichung sowie die
erforderlichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind unter Ziffer 3.2.2. fixiert.
In Vertretung
Gez.
Christine Zeller
Stadtkämmerin
Anlage:
Anlage 1 Managementkontrakt 2022 - 2026 zwischen der Stadt Münster und der W+S

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
Seite 1 
 
 
 
 
 
 
 
 
Managementkontrakt 
 
 
 
zwischen der  
Stadt Münster  
und ihrer städtischen Gesellschaft 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der 
Stadt Münster GmbH 
 
 
 
 
 
 
für den Zeitraum vom 
01.01.2022 bis 31.12.2026

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
Seite 2 
Präambel 
Mit den Vereinbarungen dieses Managementkontraktes wird fixiert, welche Zielerwartungen 
die Stadt Münster und die Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
(Wohn + Stadtbau GmbH) haben und wie beide Partner dazu beitragen können, diese Ziele 
zu erreichen. 
 
Die Wohn + Stadtbau GmbH ist eine 100 %-Tochter der  Stadt Münster und wird gem. 
Ratsbeschluss der Informationskategorie A sowie dem  Steuerungscluster IV zugeordnet. 
Danach unterliegt die Wohn + Stadtbau GmbH einer vi erteljährlichen Berichtspflicht und gilt 
als Gewinnbeteiligung mit Wettbewerb. 
 
Die nachfolgenden Regelungen wurden unter Berücksic htigung der Beteiligungsgrundsätze 
und der Rahmenrichtlinie für Beteiligungen der Stad t Münster, die im Public Corporate 
Governance Kodex zusammengefasst sind, erstellt. 
 
 
1. Gültigkeit des Managementkontraktes 
Dieser Managementkontrakt gilt für die Dauer von fü nf Jahren vom 01.01.2022 bis zum 
31.12.2026. Die Vertragsparteien verpflichten sich,  spätestens ein Jahr vor Ablauf der 
Vereinbarung mit Verhandlungen über die Fortschreib ung des Vertrages zu beginnen und 
passende Unternehmenskonzepte (Strategiekonzepte) f ür die mittelfristige Ausrichtung der 
Unternehmenspolitik als Basis für die Ableitung von  Leistungs- und Finanzzielen zu 
entwickeln, mit dem Aufsichtsrat zu beraten und abz ustimmen. Ein neuer 
Managementkontrakt soll drei Monate vor dem Ende de r Laufzeit des jetzigen Vertrages 
abgeschlossen sein. 
 
 
2. Gesellschaftszweck der Wohn + Stadtbau GmbH 
Als Gesellschaftszweck wird im Gesellschaftsvertrag ausgeführt (Stand 07/2002): 
 
1. Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sicher e und sozial verantwortbare 
Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung. 
 
2. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaf tet und verwaltet Bauten in allen Rechts- 
und Nutzungsformen. Sie kann Grundstücke erwerben, belasten, veräußern, 
Erbbaurechte ausgeben und erwerben sowie Gemeinscha ftsanlagen, Läden und 
Gewerbebauten errichten und auch als Dienstleistung betreuen. 
 
3. Zur Erreichung des in Abs. 1 genannten Zweckes k ann die Gesellschaft alle Geschäfte 
betreiben, die dem Gesellschaftszweck dienen. Sie ist berechtigt, andere Unternehmen 
zu erwerben, oder sich an solchen zu beteiligen. 
 
4. Die Gesellschaft führt ihre Geschäfte nach wirts chaftlichen Grundsätzen unter 
Wahrung der sozialen Belange im Sinne des Gesellschaftsvertrages.

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
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3. Zielbestimmungen der Wohn + Stadtbau GmbH 
Ausgehend vom Gesellschaftszweck sowie allgemeingül tiger betriebswirtschaftlicher 
Grundsätze werden nachfolgende Ziele definiert: 
3.1. Oberziele: 
Die Erfüllung der langfristigen Oberziele der Wohn + Stadtbau GmbH ist als strategische 
Zielsetzung mit einem langen zeitlichen Horizont zu verstehen. Die Zielsetzung richtet sich 
an den Bedürfnissen der Stadt Münster und der Einwohner aus und umfasst  
 
 
1. Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten   
2. Wahrnehmung sozialer Verantwortung bei der Wohnr aumversorgung 
3. Anerkennung und Umsetzung der Sozialgerechten Bo dennutzung (SoBoMü) mit 
mindestens 30 % öffentlich geförderten Wohnungen; auf städtischen Grundstücken 
60% 
4. Sicherung der städtebaulichen Qualität  
5. Verbesserung von Stadtteil- und Quartiersstruktu ren unter Berücksichtigung der 
demographischen Entwicklung  
6. Beachtung und volle Anwendung der Gebäudeleitlin ien der Stadt Münster, Stand 
2020 für Nichtwohngebäude, Entwicklung eigener Leitlinien für Wohngebäude, 
technologieoffen mit Fokus auf CO2-Bilanz 
7. Vermögen der Kommune stärken 
8. Nachhaltige Vermögensentwicklung durch ein ausge wogenes Verhältnis der 
Bewirtschaftung von Mietwohnungen, Projektentwicklungen, Neubau und 
Immobilienhandel 
9. Steuerung der Tochtergesellschaft Wohnungsgesell schaft Große Lodden mbH nach 
den Vorgaben des Gesamtkonzerns Stadt Münster 
 
 
3.2. Teilziele 
3.2.1. Sachziele 
3.2.1.1. Hausbewirtschaftung 
 
1. Wohnungsversorgung, bei der sowohl die Bedürfnis se der breiten Schichten der 
Bevölkerung als auch die Anliegen sozial und wirtsc haftlich benachteiligter 
Personengruppen berücksichtigt werden. 
2. Bestandspflege, Bestandsanpassung und Wohnumfeld -Gestaltung im Rahmen der 
bedarfsgerechten Instandhaltung und energetischen 
Modernisierungsmaßnahmen, die die nachhaltige Vermi etbarkeit der Objekte 
sichert, das Stadtbild erhält und pflegt und den Mi eterinnen und Mietern einen 
größtmöglichen Nutzungs- und Substanzwert der Wohnungen bietet. 
 
3.2.1.2. Bestandsveränderung / Bautätigkeit 
 
1. Übernahme geeigneter Wohnungsbestände durch Anka uf oder im Rahmen einer 
Verwaltung, mit denen das wohnungspolitische Ziel d er Stadt unterstützt wird, 
bezahlbaren Wohnraum für die o. g. Zielgruppen zu errichten und zu erhalten.

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
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2. Baumaßnahmen in allen Formen durch 
 
1. Baugebietsentwicklung: Grundstücksankauf, Vorber eitung und Umsetzung 
von Erschließungsmaßnahmen,  
2. Projektentwicklungen von Grundstücken für unters chiedliche Wohnformen, 
3. Neubau von besonderen Wohnformen (z. B. 60+, Wohnen für Jung und Alt), 
hierzu zählen auch die Unterstützung, Förderung und  Umsetzung von 
gemeinschaftlichen Wohnformen, 
4. bezahlbare Eigentumsmaßnahmen, 
5. Mietwohnungen (öffentlich gefördert, förderfähig  und frei finanziert), 
6. Bau von Wohnanlagen und sozialen Einrichtungen f ür ältere und behinderte 
Bürger sowie besondere Zielgruppen, 
7. integrative Stadt(teil)entwicklung und Stadterne uerung zur Verbesserung 
des städtebaulichen Gesamtbildes,  
8. Sonstige Bauten als Ergänzung zum Wohnungsbau, d ie zur 
Innenstadtbelebung, Stadtteilpolitik und Infrastruk turverbesserung 
beitragen, 
9. Bau von 1.000 Wohneinheiten auf Grundstücken, di e von der Stadt Münster 
zur Verfügung gestellt werden 
 
um entsprechenden Wohnraum für o. g. Zielgruppen zu schaffen.  
 
 
3. Zur Umsetzung o. g. Ziele kooperiert die Wohn + Stadtbau GmbH mit dem Amt für 
Immobilienmanagement sowie dem Stadtplanungsamt.  
 
 
3.2.1.3. Sonstige Ziele 
 
1. Laufende Optimierung der Organisationsstruktur  
2. Laufende Optimierung der IT-Struktur  
3. Maßnahmen zur Mitarbeiterqualifizierung und zur Steigerung der 
Arbeitgeberattraktivität 
4. Veranstaltungen zur Mitarbeitermotivation und Er haltung eines guten 
Betriebsklimas 
5. Beschäftigungssituation von schwerbehinderten Me nschen optimieren

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
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3.2.2. Finanzziele 
 
Die Normierung bzw. Quantifizierung der Ziele und N ebenbedingungen erfolgen unter 
Bezugnahme auf die unter Ziffer 3.1 und 3.2 allgeme in beschriebenen Ausführungen. Die 
angegebenen Durchschnittswerte beziehen sich auf die Laufzeit des Managementkontraktes. 
 
1. EK-Quote (Eigenkapital / Gesamtkapital) von durc hschnittlich mindestens 20 % 
2. Eigenkapitalrentabilität (Jahresüberschuss / Eig enkapital) von mindestens 2 % 
3. Verschuldungsgrad (Fremdkapital / Eigenkapital x  100) durchschnittlich ≤ 400 % 
4. Erreichen der Ergebnisplanungen laut Wirtschafts planung und Erläuterung Soll-/Ist-
Abgleich. Aufgrund der mittelfristigen Finanzplanung werden in den Jahren 2022 -
2026 folgende Jahresüberschüsse erwartet (Stand 10/2021; Aktualisierung jeweils 
durch die jeweiligen mittelfristigen Finanzplanungen): 
 
Jahr 2022 2023 2024 2025 2026 
TEUR 3.271 3.630 4.641 5.562 6.566 
 
5. In der Wirtschaftsplanung 2022 – 2026 sind aufwa ndswirksame Mehrinvestitionen (im 
Vergleich zur Wirtschaftsplanung 2021 – 2025) für die energetische Modernisierung 
des Gebäudebestandes i. H. v. 3 Mio. € im Jahr 2022 und 5 Mio. € pro Jahr ab 2023 
enthalten.  
6. Gewinnausschüttungen an die Stadt Münster werden  für die Laufzeit des 
Managementkontraktes ausgesetzt. 
 
 
Rahmenbedingungen zur Erreichung der Finanzziele 
 
Hausbewirtschaftung 
 
1. Fluktuationsrate gesamt von ≤ 6 % 
2. Moderate Mietsteigerungen (max. 2 %) im Rahmen d er gesetzlichen Möglichkeiten für 
den frei finanzierten Wohnungsbestand  
3. Durchschnittliche jährliche Modernisierungs- und  Instandhaltungskosten von 
durchschnittlich mindestens 25 € / m². Dazu zählen Kleininstandhaltung, geplante 
Großinstandhaltung und aktivierungsfähige Modernisierungen. 
 
 
Bestandsveränderung / Bautätigkeit 
 
1. Erstellung von rd. 1.860 Einheiten bis 2026 (dav on ca. 950 öffentlich gefördert), 
darunter Eigentumswohnungen, Kita-Gruppen und Gewerbeeinheiten 
 
Jahr 2022 2023 2023 2024 2026 
ca. Einheiten 285 527 330 316 403 
 
2. In dieser Planung sind Grundstückseinlagen der S tadt, die einen bilanziellen Effekt von 
rd. 50 Mio. € umfassen sollen, bis auf die Grundstü cke Gescherweg 87 und Alte 
Mauritzschule, noch nicht berücksichtigt. Die Stadt  geht davon aus, dass hierdurch 
weitere 1.000 Einheiten erstellt werden. Die Fertigstellungstermine sind abhängig von 
den vorgelagerten Stadtplanungsprozessen. Bei Bedarf wird sich die Wohn + Stadtbau 
an der Baurechtschaffung und Erschließung beteiligen.

Managementkontrakt Stadt Münster / Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Stand: 10/2021  
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Sonstiges  
 
Im Rahmen der Berichterstattung im Aufsichtsrat wir d anlassbezogen zur Zielerreichung 
berichtet. 
 
 
4. Sonstige Vereinbarungen 
 
1. Für das Berichtswesen gelten die Beteiligungsgru ndsätze und die Rahmenrichtlinien für 
Beteiligungen der Stadt Münster (Public Corporate Governance Kodex) in ihrer jeweils 
gültigen Fassung. 
 
2. Die Wohn + Stadtbau GmbH unterliegt einer vierte ljährlichen Berichtspflicht. Die 
Quartalsberichte sind im von der Stadt Münster vorgegebenen Format rechtzeitig nach 
Anforderung zu übermitteln.  
 
3. Die Wohn + Stadtbau GmbH hat den aufgestellten J ahresabschluss bis zum 31.03. des 
Folgejahres der Stadt Münster vorzulegen. 
 
4. Der Sachstand bei der Umsetzung der Ziele ist vo n der Geschäftsführung jährlich im 
Aufsichtsrat vorzustellen und zu beraten.  
 
5. Durch diese Vereinbarung werden die Dienstverträ ge der Geschäftsführung der Wohn + 
Stadtbau GmbH weder geändert noch konkretisiert. 
 
 
Münster, den ………………… 
 
 
Für die Stadt Münster      Für die Wohn + Stadtbau GmbH 
 
 
…………………………………….                                    ……………………………………. 
Christine Zeller       Dr. Christian Jaeger  
Stadtkämmerin      Geschäftsführer

Anlage A zur V/0789/2021
Kurzüberblick
Nachdem der derzeitige Managementkontrakt (MMK) mit der W+S Ende 2021 ausläuft, wird
fristgerecht ein neuer MMK für die Jahre von 2022 bis 2026 vorgelegt.
Ziele/Teilziele/Zielerreichung
Ziel der Managementkontrakte ist es, den jeweiligen Gesellschaften bzw. dem Eigenbetrieb sowie
auch dem städtischen Haushalt eine mehrjährige Planungs- und Finanzierungssicherheit zu
geben. Insofern sind Hauptadressat der Kontrakte die Gesellschafterin Stadt Münster einerseits
und die Gesellschaft andererseits.
Finanzierung
Produktgruppe: 1501 Anteile an verbundenen Unternehmen
Auswirkungen auf den Ergebnisplan Ja Nein x
Auswirkungen auf den Finanzplan Ja Nein x
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? Ja Nein x
Pflichtigkeitsgrad
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig
pflichtig
überwiegend
pflichtig
überwiegend
freiwillig
vollständig
freiwillig
Die Pflichtigkeit ergibt sich aus dem Public Corporate Governance Kodex der Stadt Münster.
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)
keine