Strategisches Flächenmanagement: Zwischenbericht und Einführung eines Flächenplanes als Anlage zum Haushaltsplan

Anlage 5 zur Vorlage V/0176/2011 
Teilergebnisplan Ergebnis (€) 
Fachbereiche 2011 2012 2013 2014 
01 Steuern und ähnliche Abgaben 
02 + Zuwendungen und allgemeine Umlagen 
03 + Sonstige Transferleistungen 
04 + Öffentlich-rechtl. Leistungsentgelte 
05 + Privatrechtliche Leistungsentgelte 
06 + Kostenerstattungen und Kostenumlagen 
07 +  Sonstige ordentliche Erträge 
08 + Aktivierte Eigenleistungen 
09 +/- Bestandsveränderungen 
10 + Ordentliche Erträge 
11 -  Personalaufwendungen 5.296.540 
12 -  Versorgungsaufwendungen 741.600 
13 -  Aufwendungen f.Sach-/Dienstleistungen 735.800 
14 -  Bilanzielle Abschreibungen 33.000 
15 -  Transferaufwendungen 0
16 -  Sonstige ordentliche Aufwendungen 1.268.150 
17 = Ordentliche Aufwendungen 
18 =   Ergebnis der lfd.Verwaltungstätigkeit (=Zeilen 10 und 17) 
19 +  Finanzerträge 
20 -    Zinsen und sonstige Finanzaufwendungen 
21 = Finanzergebnis(=Zeilen 19 und 20) 
22 = Ordentliches Ergebnis (= Zeilen 18 und21) 
23 + Außerordentliche Erträge 
24 - Außerordentliche Aufwendungen 
25 = Außerordentliches Ergebnis (=Zeilen 23 und 24) 
26 
=  Ergebnis vor Berücksichtigung der 
int.Leistungsbeziehungen (=Zeilen 22 und25) 
27 + Erträge aus internen Leistungsbeziehungen 
28 -  Aufwend. aus int.Leistungsbeziehungen 
386.250 378.250 368.550 357.150 
29 = Ergebnis (= Zeilen 26, 27, 28) 
Haushaltsansatz (€) Planung (€) 
Budget relevant 
nicht Budget 
relevant

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
Münzstraße 15 . 48143 Münster 
Telefon: (0251) 45 314 . Fax : (0251) 511 750  
Mail: fraktion@spd-muenster.de 
www.spd-muenster.de 
Änderungsantrag zur Vorlage 
V/0743/2009 
 
Strategische Haushaltsentwicklung 
und Haushaltssteuerung in Münster 
 
 
09.12.2009 
 
 
 
 
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Münster 
 
 
Münzstr. 15 
48143 Münster 
Telefon: 0251/ 45 314 
Fax: 0251/ 511 750 
spdfrak@muenster.de
 
www.spd-muenster.de
 
Der Rat möge beschließen: 
 
1. – 3.:  Wie Vorlage. 
 
4. Rat und Verwaltung bekunden ihren festen Willen, eine Haushaltssicherung zu 
vermeiden. Dabei bleibt der Rat dem Sozialstaatsprinzip verpflichtet: Er legt 
soziale Leistungen und Einrichtungen fest, die für eine Stadtgesellschaft im 
Gleichgewicht eine solche Bedeutung haben, wie die Abwendung der 
Haushaltssicherung selbst. Zu den sich daraus ergebenden Grenzen für 
Konsolidierungsschritte zählen die Vermeidung betriebsbedingter Kündigungen 
von städtischen Angestellten und Angestellten städtischer Tochterunternehmen 
sowie die Vermeidung von Leistungseinschränkungen für besonders 
benachteiligte Personengruppen (einkommensschwache, alte und behinderte 
Menschen).
 Vor dem Hintergrund der schwierigen Haushaltslage (...) beitragen. 
 
4.1 - 4.4: Wie Vorlage. 
 
4.5: Wie Vorlage. 
 
4.6: Wie Vorlage. 
 
4.7: Nachdem ein von der Verwaltung vorzulegendes Konzept zur Reduzierung 
von Flächen durch den Rat beschlossen worden ist, soll in Vorlagen, durch die 
städtische Flächen ausgeweitet werden, gleichzeitig eine Einsparung 
flächenbedingten Aufwandes an anderer Stelle in mindestens gleicher 
Größenordnung vorgeschlagen werden.
 
 
4.8: Auf unterjährige, haushaltsbelastende Beschlüsse wird möglichst verzichtet, 
solange kein echter Haushaltsausgleich erreicht ist. Soweit zusätzliche 
Belastungen beschlossen werden, ist zeitnah darüber zu befinden, durch welche 
Konsolidierungsmaßnahmen eine Rückführung der Belastung innerhalb eines 
Zeitraumes von bis zu zwei Jahren sichergestellt wird. Die Rückführung der 
Belastung wird durch ein fiktives Verrechnungskonto (Kontrollkonto) verdeutlicht. 
Über den Stand des Kontos ist vierteljährlich dem Rat zu berichten. Die 
Konsolidierungsbemühungen sind entsprechend anzupassen. 
 
 
4.9: Wie Vorlage. 
Anlage 2 zur Vorlage V/0176/2011

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
Münzstraße 15 . 48143 Münster 
Telefon: (0251) 45 314 . Fax : (0251) 511 750  
Mail: fraktion@spd-muenster.de 
www.spd-muenster.de 
 
4.10:  In die Bemühungen um einen (...) einbezogen.  Hierzu wird eine 
Geschäftsführerkonferenz einberufen, zu der die stä dtischen Unternehmen 
Vorschläge zur Konsolidierung vorlegen.  
 
4.11: Die Verwaltung wird beauftragt, Vorschläge fü r eine steueroptimierte 
Struktur der Stadt mit ihren Gesellschaften und Eig enbetrieben zu entwickeln. 
Hierzu kann u.a. auf den Sachverstand der einschläg igen Institute an den 
hiesigen Hochschulen zurück gegriffen werden.  
 
5.: Wird gestrichen. 
 
6.: Wie Vorlage. 
 
 
 
Begründung: Erfolgt mündlich. 
 
 
Wolfgang Heuer 
Dr. Fritz Baur 
und Fraktion

Beispiel Flächenplan 1
- alphabetische Liste der Standorte - 
Anschrift
Bezeichnung (* =Mietobjekt) Kategorie
Netto-
Grundfläche 
in qm
Gesamtkosten 
(incl. 
Grundstücks- u. 
Gebäudeverzinsung)
Gesamt- 
kosten je 
qm je Monat
 Miet- 
einnahmen 
pro Jahr 
Aegidiimarkt 3
Volkshochschule Aegidiimarkt 3 *
Sonst. schulische Einrichtungen
3.504 
Ahausweg 37
Kita Lichtblick
Kindertageseinrichtungen
802 
Albachtener Straße 91
Kiga Albachten
Kindergärten
448 
Albersloher Weg 32
Halle Münsterland
Halle Münsterland
47.047 
Albersloher Weg 33
Stadthaus 3 *
Stadthäuser
20.296 
Albersloher Weg 550
Stadtteilbüro *
Bezirksverwaltungsstellen
423 
Albert-Schweitzer-Str.33 Helen-Keller-Schule Förderschulen 725 
Alt Angelmodde 11 d
Kiga AWO Alt Angelmodde
Kindergärten
420 
Alt Angelmodde 2d
Feuerwehrgerätehaus Angelmodde
Feuerwehr-Gerätehäuser
545 
Alter Steinweg 007
Krameramtshaus
Denkmalgebäude
1.934 
Alter Steinweg 11
Alter Steinweg 11 (BT A)
Büchereien
8.177 
Am Berg Fidel 51
Großsporthalle Berg Fidel
Öffentliche Sportanlagen
4.733 
Am Berg Fidel 53
Stadtteilhaus Lorenz Süd
Jugendeinrichtungen
1.314 
Am Hawerkamp 24 Am Hawerkamp 24
Veranstaltungs- und 
Begegnungsstätten 1.340 
Am Hof Hesselmann 10
Am Hof Hesselmann 10
Allgemeines Grundvermögen
1.053 
Am Hohen Ufer 111
Städt. Sportanlage/ SC Gremmendorf
Öffentliche Sportanlagen
304 
Am Roggenkamp 110
Kiga Emmerbachtal
Kindergärten
494 
Am Rüschhaus 81 Haus Rüschhaus
Sonst. kulturelle Einrichtungen / 
Kunstpflege 726 
Am Stadtgraben 30
Paulinum
Gymnasien
11.768 
Am Stadtgraben 34
Dienstwhg. Hausmeister Am Stadtgraben 34 
(893) Gymnasien 269 
Am Steintor 50
BVST Wolbeck
Bezirksverwaltungsstellen
1.838 
Am Steintor 58
Jugendheim Wolbeck
Jugendeinrichtungen
395 
Am Waldfriedhof 20
Friedhof Hohe Ward, Hiltrup
Friedhofsgebäude
561 
Am Wigbold 11
Nikolaischule
Grundschulen
3.084 
An den Speichern 14
Jugendwerkstatt/Lager
Sonst. Verwaltungseinrichtungen
5.401 
An den Speichern 8 Stadtarchiv *
Sonst. kulturelle Einrichtungen / 
Kunstpflege 501 
An der Alten Kirche 161
Ludgerusschule Hiltrup
Grundschulen
3.996 
An der Alten Kirche 163
Kiga Hiltrup-West
Kindergärten
498 
Amt für Immobilienmanagement
Anlage 6a zur Vorlage V/0176/2011

V/0176/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Finanzen und Beteiligungen  
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Strategisches Flächenmanagement: Zwischenbericht unter Berücksichtigung der 
Handlungsempfehlungen des Gutachtens Deloitte und Einführung eines Flächenplanes als 
Anlage zum Haushaltsplan 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
06.04.2011 Rat Einbringung 
17.05.2011 Ausschuss für Schule und Weiterbildung Vorberatung 
17.05.2011 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
24.05.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
25.05.2011 Hauptausschuss Vorberatung 
25.05.2011 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt den Zwischenbericht der Verwaltung zur Vorlage V/0236/2010 vom 12.04.2010 
„Strategisches Flächenmanagement der Stadt Münster: Bildung eines optimierten Immobilien-
bestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung“ zur Kenntnis. 
 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, bei der weiteren Umsetzung des Konzeptes „Strategisches 
Flächenmanagement der Stadt Münster: Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und 
dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung“ die dazu eingebrachten Ratsanträge, 
 -  V/0797/2010 vom 25.10.2010  
  Antrag der SPD-Fraktion an den Rat A-R/0070/2010 – Weitere Optimierung der Grund-
stücks- und Gebäudewirtschaft der Stadt Münster - vom 20.09.2010  
 - V/0088/2011 vom 11.02.2011  
  Antrag der SPD-Fraktion, der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL, der Fraktion DIE LINKE, 
der Gruppe UWG/ÖDP und Herrn Powroznik an den Rat Nr. A-R/0077/2010 – Den Weg zu 
einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft einschlagen - vom 30.11.2010 
 - als auch die immobilienwirtschaftlichen Empfehlungen des Gutachtens der Firma Deloitte 
(nichtöffentliche Vorlage V/0024/2010: „Neuausrichtung des Immobilienportfolios in Münster: 
Senkung der laufenden Kosten sowie der Kapitalbindung“)  
einzubeziehen. 
Vorlagen-Nr.: 
V/0176/2011 
Auskunft erteilt: 
Herr Reinkemeier 
Herr Tschöpe 
Ruf: 
492-2000 
492-2306 
E-Mail: 
Reinkemeier@stadt-muenster.de 
Tschoepe@stadt-muenster.de  
Datum: 
31.03.2011 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0176/2011 
 
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, den künftig aufzustellenden Haushaltsplänen jeweils einen 
Flächenplan beizufügen. Dieser Flächenplan soll einen Kosten- und Flächenüberblick über die 
von der Stadt Münster bewirtschafteten Gebäudeflächen (Eigentum und Anmietungen) als auch 
deren Zuordnung zu den Produktgruppen vermitteln.  
 
4. a)  Der Rat beschließt, dass in Vorlagen, durch die städtisch bewirtschaftete Flächen ausge-
weitet werden, gleichzeitig eine realisierbare Einsparung flächenbedingten Aufwandes an 
anderer Stelle in mindestens gleicher Größenordnung vorgeschlagen werden muss, sofern 
nicht gesetzliche Vorgaben oder die demographische Entwicklung die Flächenausweitung 
erfordern.  
 
 b)  Die Änderungsanträge der Ratsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen / GAL vom 07.12.2009 
(Anlage 1) und der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 09.12.2010 (Anlage 2) zu 
den Beschlusspunkten 4.6 und 4.7 der Vorlage V/0743/2009 „Strategische Haushaltsent-
wicklung und Haushaltssteuerung in Münster“ sind damit erledigt. 
 
5.   a) Die Handlungsempfehlungen aus dem Gutachten der Fa. Deloitte „Neuausrichtung des 
Immobilienportfolios im Münster“ (Anlage 3) werden zur Kenntnis genommen. 
 
       b) Die im Gutachten dargestellten und nicht in direktem Bezug zum Konzept Strategisches 
Flächenmanagement stehenden Handlungsempfehlungen sollen seitens der Verwaltung 
konkretisiert werden: 
 
Zur Handlungsempfehlung III: Verringerung der Kapitalbindung und Freisetzung von 
Liquidität – Bürgerfonds für Wohnbau fachlich und politisch prüfen 
 
5.1 Die Verwaltung beauftragt die Wohn- und Stadtbau GmbH, die Idee der Bürgerfondskon-
struktion aufzugreifen und zu prüfen. Die dadurch freigesetzte Liquidität soll in die Schul-
dentilgung der Stadt einfließen. 
 
Zur Handlungsempfehlung IV: Wertbeiträge aus dem  Anlagevermögen erhöhen -
 
temporäre Erhöhung der Ausschüttung der Wohn- und Stadtbau GmbH fachlich u. 
politisch prüfen 
 
5.2    Die Verwaltung beauftragt die Wohn- und Stadtbau GmbH zur potenziellen temporären Er-
höhung der Ausschüttung (z. B. für 4 Jahre) 3 Alternativen der Ausschüttungen und ihre 
Wechselwirkungen auf die Geschäftspolitik darzustellen  (z. B. bei den Instandhaltungsauf-
wendungen mit hohem, mittlerem und geringem Instandsetzungslevel). 
 
 
Begründung: 
 
Aktuelle immobilienwirtschaftliche Situation 
 
Ein Hauptaugenmerk der bisherige
n Aktivitäten des strategischen Flächenmanagements liegt bei 
der Schaffung von Flächen- und Kostentransparenz.  
 
Flächen
 
 
Derzeit werden noch verschiedenste, in städtischer Bewirtschaftung stehende Gebäudeflächen 
hinsichtlich ihrer Gebäudeflächengröße erfasst, so dass die Gesamtgröße aller städtisch bewirt-
schafteten Gebäudeflächen noch nicht konkret benannt werden kann (Größenordnung über 
900.000 m² Nettogrundfläche –NGF-). Die Flächenzu- und –abgänge seit dem Jahr 2004 konnten 
allerdings schon konkret ermittelt werden. Für den Zeitraum von 2004 bis 2011 ist ein Flächenzu-
wachs von rund 37.500 m² NGF zu verzeichnen.

- 3 - 
V/0176/2011 
 
Flächenentwicklung 2004 - 2011
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fertigstellungsjahr
Flächenzuwachs in qm NGF
 
 
In den Folgejahren ist zu berücksichtigen, dass insbesondere für die Erweiterung des Angebotes 
zur Betreuung von Kindern unter 3 Jahren Flächenzuw ächse zu erwarten sind. Zudem ist derzeit 
noch nicht ersichtlich, inwieweit die im Rahmen der Schulentwicklungsplanung vorgesehenen 
Maßnahmen Flächenausweitungen etc. nach sich ziehen werden.  
 
Kosten
 
 
Die derzeit von der Stadt Münster bewirtschafteten Flächen ziehen Gesamtkosten in Höhe von 
rund 118.700.000 €
 jährlich nach sich: 
 
Kapitalverzinsung Gebäude (Kostenrechnung 2009)               38.050.899 € 
Kapitalverzinsung Grundstücke (Kostenrechnung 2009)              12.731.484 € 
Erbbauzinsen                    397.700 € 
Abschreibungen (netto, unter Abzug der Sonderposten)              10.125.720 € 
Mietzahlungen               10.213.560 € 
Instandhaltung (gem. KGST: 1,2% v. Wiederherstellungswert 
1.601.449.419 € ) incl. Honorare, Gutachten etc.               19.217.393 € 
Energie                7.000.000 € 
Reinigung                 5.250.000 € 
Grundbesitzabgaben                 3.662.010 € 
Versicherungen                    650.000 € 
Geschäftsausgaben incl. EDV-Kosten                 1.066.120 € 
Personal incl. Reinigung               10.334.650 € 
Summe Gesamtkosten             118.699.536 € 
 
 
Instandhaltungsmittel
 
 
Um den im städtischen Eigentum stehenden Gebäudebestand werterhaltend baulich zu unterhal-
ten, empfiehlt die KGSt (Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement) jährlich

- 4 - 
V/0176/2011 
einen Betrag in Höhe von 1,2 % der Wiederherstellungswerte  (WHW) des eigenen Gebäudebe-
standes einzusetzen. Bei einem WHW des städtischen Gebäudebestandes in Höhe von rund 1,6 
Milliarden € müssten idealerweise somit derzeit jährlich ein Betrag in Höhe von rund 19,2 Millionen 
€ zur Verfügung stehen. Die Höhe der jährlich bereitgestellten im Verhältnis zu den benötigten 
Bauunterhaltungsmitteln ist den folgenden Schaubildern zu entnehmen: 
 
Bereitgestellte u. notwendige Instandhaltungsmittel (%)
0,6%
0,7%
0,8%
0,9%
1,0%
1,1%
1,2%
1,3%
1,4%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Bereitstellungsjahr
Anteil vom 
Wiederherstellungswert
notwendige Instandhaltungsmittel (1,2% v. Wiederherstellungswert) 
bereitgestellte Instandhaltungsmittel

- 5 - 
V/0176/2011 
Bereitgestellte und notwendige Instandhaltungsmittel (€)
7 
9 
11 
13 
15 
17 
19 
21 
23 
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Millionen
Bereitstellungsjahr
Budget in €
notwendige Instandhaltungsmittel (1,2% v. Wiederherstellungswert) 
bereitgestellte Instandhaltungsmittel
 
 
Durch das Abweichen von der Empfehlung besteht in langfristiger Betrachtung die Gefahr, dass 
bei dauerhaft geringeren Bauunterhaltungsmaßnahmen Vermögenswerte in beträchtlicher Höhe 
untergehen können. 
 
Fazit
 
 
Ein stetiger – auch ggf. schleichender - Vermögensverlust durch zu geringe bzw. unterlassene 
Bauunterhaltung ist umgehend zu vermeiden bzw. zu stoppen. Im Rahmen der allgemeinen Krise 
der öffentlichen Haushalte ist die Aufstockung der vorhandenen Bauunterhaltungsmittel, um weite-
re Substanzverluste zu stoppen, kaum umsetzbar. Vielmehr gilt es, den quantitativen und qualitati-
ven Flächenverbrauch zu reduzieren, um dem Substanzverlust über die Verringerung der bewirt-
schafteten Flächen Einhalt zu gebieten. 
 
Um dieses Ziel in der heutigen Konsolidierungszeit zu erreichen, ist es notwendiger denn je, den 
städtischen Immobilienbestand – durch Umse tzung der im Folgenden dargestellten Maßnahmen 
etc.- zu optimieren bzw. zu reduzieren. 
 
Vor dem Hintergrund der oben dargestellten finanziellen Belastungen der durch die Stadt Münster 
genutzten Gebäudeflächen und der Notwendigkeit der Haushaltskonsolidierung wurde auf Initiative 
des Finanzdezernates sowie auf der Grundlage des Ratsbeschlusses V/0024/2010 vom 
03.02.2010 der Firma Deloitte der Auftrag erteilt, eine Studie (Machbarkeitsstudie) zu einer mög-
lichen Neuausrichtung des Immobilienportfolios in Münster zu erstellen.  
 
Das Gutachten der Fa. Deloitte (siehe Anlage 3) mit der Analyse des Portfolios sowie der Ablei-
tung von Handlungsempfehlungen (siehe Kapitel 7 des Gutachtens) liegt nun vor. 
 
Wichtig ist es, bei der Lektüre der Ergebnisse des Gutachtens auf Folgendes zu achten:  
Anlass und Hintergrund für die Beauftragung einer Machbarkeitsstudie durch die Firma 
Deloitte zur Neuausrichtung des Immobilienportfolios in Münster

- 6 - 
V/0176/2011 
Die Ergebnisse der Studie der Firma Deloitte  zeigen eher Potenziale / Grundausrichtungspfade 
für eine Immobilienstrategie aus und weisen rechnerische Potenziale auf, die nicht 1:1 zu Um-
setzungsbeschlüssen führen können; vielmehr zeigen die Ergebnisse, dass die rein rechnerische 
Ermittlung von erheblichen Potenzialen, Anstoßwirkungen erzeugen sollen,  
a) die differenzierte Ausgangslage von erheblichen Flächennutzungen neu zu überdenken  
und zu realisieren, dass „Flächen“ auch erhebliche Ressourcen verbrauchen. 
b) dass es sich lohnen kann, die Frage „effizienter“ und/oder „üppiger“ Flächennutzung neu 
zu diskutieren, priorisieren und letztlich über das, was man sich an „Flächenumfang“ in der 
Bewirtschaftung nachhaltig „leisten kann und/oder will“ zu entscheiden. 
c) dass auch der Weg zu einer Zukunftslösung mit „Investitionskosten in die / für die richtige 
Entscheidung“ verbunden ist, sowohl durch tiefer gehende Untersuchungen der einzelnen 
zu entscheidenden und umzusetzenden Handlungsempfehlungen,  wie auch den sich ggf. 
anschließenden Investitionskosten für die Realisierung  der dann folgenden Umsetzungs-
entscheidungen ( Desinvestition, Umbau, Umnutzung ). 
d) erst nach einer Folge von Schritten (a – c) am Ende des Umsteuerungsprozesses „nach-
haltige Konsolidierungseffekte“ eintreten (können). 
 
Da die Verwaltung, wie noch an anderen Stellen dieser Vorlage ausgeführt wird, eine Reihe von 
Initiativen für ein strategisches Flächenmanagement aufgegriffen hat, sei hier schon der Hinweis 
gegeben, dass  
 
• die Handlungsempfehlung V: Optimierung von Teilportfolien – Stadthäuser 1, 2 und 3  
z. Z. durch die Verwaltung bearbeitet wird (siehe auch 1.1.c dieser Vorlage) und die Vor-
schläge in einer gesonderten Vorlage in Kürze vorgestellt werden. Diese Handlungsemp-
fehlung soll erst nach Vorliegen der Prüfungsergebnisse der Verwaltung diskutiert werden.  
 
• für die Handlungsempfehlung VI: Optimierung von Teilportfolien – Schulportfolio  
gilt, dass diese erst nach weiterer Konkretisierung des Schulentwicklungskonzeptes disku-
tiert werden soll (siehe auch 1.7 dieser Vorlage).  
 
Für die übrigen Handlungsempfehlungen des Gutachtens der Firma Deloitte, die in direktem Bezug 
zum Konzept Strategisches Flächenmanagement stehen, werden diese innerhalb des Zwischen-
berichtes (siehe Begründung zu Beschlusspunkt 1) behandelt: 
 
Handlungsempfehlung I: Konsequenter Verkauf nicht betriebsnotwendiger Immobilien  
• siehe Ausführungen zu 1.4 – Strategieentwicklung - dieser Vorlage  
 
Handlungsempfehlung I: Immobilien mit Projektentwicklungspotential und  
Handlungsempfehlung VII: Ganzheitliche Organisationsstruktur im Konzern Stadt Münster 
• siehe Ausführungen zu 1.6 – Kooperation - dieser Vorlage  
 
Handlungsempfehlung II: Aufbau eines strategischen Portfoliomanagements  
• siehe Ausführungen zu 1.1.d – Portfoliomanagement - dieser Vorlage  
 
Handlungsempfehlung VIII: Fachbereiche in Verantwortung bringen 
• siehe Ausführungen zu 1.2 – Vermieter-Mieter-Modell- und 1.3 –Clearingstelle / Instanz für 
die Beurteilung und Bewertung neuer Immobilienbedarfe - dieser Vorlage 
 
Handlungsempfehlungen des Gutachtens Deloitte, die nicht
 in direktem Bezug zum Konzept Stra-
tegisches Flächenmanagement stehen, werden unter  dem Beschlusspunkt 5 und der Begründung 
zu 5 behandelt.

- 7 - 
V/0176/2011 
 
Begründung zu 1.: 
 
Im Folgenden werden die verschiedenen Handlungsfelder des Konzeptes Strategisches Flächen-
management dargestellt. Einerseits werden die bislang durchgeführten Aktivitäten und Ergebnisse 
(Zwischenbericht entsprechend Beschlusspunkt 1), andererseits nochmals die Ziele und die weite-
ren Aktivitäten zur Zielerreichung (weitere Umsetzung des Konzeptes entsprechend Beschluss-
punkt 2) dargestellt. 
 
Vorab ist anzumerken, dass für eine Einführung eines strategischen Flächenmanagements viele, 
bislang isoliert betrachtete Aufgabenbereiche vernetzt werden müssen. Insoweit sind eingespielte 
Abläufe an die neuen Anforderungen anzupassen. Diese Veränderungsprozesse werden erfah-
rungsgemäß von intensiven, kontroversen und langwierigen Diskussionen begleitet, die insbeson-
dere der Akzeptanzbildung dienen.  
 
Folgende Themenkomplexe werden beleuchtet: 
1.1 Flächenmanagement allgemein 
 a) Bildung einer zentralen Organisationseinheit 
 b) Anpassung der Verfahrensabläufe innerhalb des Amtes für Immobilienmanagement 
 c) konkrete Umsetzungsbeispiele 
 d) Portfoliomanagement 
1.2 Vermieter-Mieter-Modell, Rechtsform, Kontrakting 
1.3 Clearingstelle / Instanz für die Beurteilung und Bewertung neuer Immobilienbedarfe 
1.4 Datenbasis und –transparenz, Strategieentwicklung und Berichtswesen 
1.5 IT-Konzept 
1.6 Kooperation  
1.7 Schulentwicklungsplanung 
 
Zu 1.1: Flächenmanagement allgemein 
 
a) 
Bildung einer zentralen Organisationseinheit 
 (Punkt II.1 des SPD-Antrages A-R/0070/2010 vom 20.09.2010) 
 
aa)  Grundstückswirtschaft; unbebaute Grundstücke 
 Bei den betriebsnotwendigen städtischen unbebauten Grundstücken handelt es sich insbe-
sondere um Grün- und Sportanlagen. Diese werden bereits zentral durch das Amt für Grünflä-
chen und Umweltschutz bewirtschaftet; gleiches gilt für Straßenbegleitgrün. 
 Die nicht betriebsnotwendigen unbebauten Grundstücksflächen werden zentral durch das Amt 
für Immobilienmanagement bewirtschaftet.  
 Eine gebündelte Bewirtschaftung von unbebauten Grundstücken ist somit gegeben, so dass 
hier keine weiteren Aktivitäten notwendig sind.  
 
bb) Gebäudewirtschaft 
 Durch die Bildung des Amtes für Gebäudemanagement im Jahre 2003 wurde die gebäude-
technische Kompetenz innerhalb der Stadt Müns ter, die bis dahin über rund 20 Stellen dezen-
tral verortet war, in diesem Amt gebündelt.  
 Derzeit werden lediglich noch im Tiefbauamt und bei den Abfallwirtschaftsbetrieben der Stadt 
Münster (AWM) hochbautechnische Aufgaben erfüllt.  
• Im Tiefbauamt handelt es sich insbesondere um die untergeordneten „Gebäudehüllen“ ab-
wassertechnischer Anlagen. Da das Hauptaugenmerk dabei auf den abwassertechnischen 
Anlagen liegt, hat sich diese Aufteilung bewährt und wird daher beibehalten. 
• Der Eigenbetrieb AWM bedient sich für die Erledigung der erforderlichen gebäudetechni-
schen Dienstleistungen Dritter. 
 Eine zentrale Gebäudewirtschaft ist, bis auf die o. g. Bereiche, insoweit schon etabliert, so 
dass in diesen Bereichen z. Zt. keine weiteren Aktivitäten notwendig sind.

- 8 - 
V/0176/2011 
b) Anpassung von Verfahrensabläufen innerhalb des Amtes für Immobilienmanagement 
  
 Mit der Zusammenführung des ehemaligen Amtes für Liegenschaften und des Amtes für Ge-
bäudemanagement zum Amt für Immobilienmanagement Ende 2007 wurden sämtliche we-
sentliche Immobilienaufgaben gebündelt.  
 Um die amtsinternen Verfahrensabläufe innerhalb des Amtes für Immobilienmanagement den 
Erfordernissen eines strategischen Flächenmanagements anzupassen, wurden in den letzten 
Monaten unter externer Begleitung sämtliche Verfahrensabläufe des Amtes analysiert und den 
Anforderungen entsprechend angepasst.  
 Die neuen Arbeitsabläufe werden zum Teil schon im Arbeitsalltag umgesetzt und somit schon 
Bestandteil der Arbeitsprozesse, z.B. werden bei von den Fachämtern angemeldeten Flä-
chenbedarfe bereits jetzt neben der Bedarfsdeckung durch bauliche Aktivitäten alle anderen 
Möglichkeiten zur Bedarfsdeckung betrachtet (z.B. Doppelnutzung vorhandener Flächen, An-
mietungen Bestandsoptimierungen).  
 In Kürze werden sämtliche Verfahrensabläufe auch formal verbindlich eingeführt.  
 
c)  Konkrete Umsetzungsbeispiele 
 
 Mittelfristige Büroflächenplanung  
 Um den vorhandenen städtischen Büroflächenbestand zu optimieren und auch im Hinblick auf 
die anstehende Haushaltskonsolidierung kostengünstiger aufzustellen, erstellt die Verwaltung 
derzeit ein Konzept zur mittelfristigen Büroflächenplanung. 
 Konkret werden die derzeit genutzten Bürogebäude einer kritischen Analyse hinsichtlich ihrer 
Wirtschaftlichkeit (Nutzungs-, Kosten- und Flächeneffizienzen) sowie ihrer Bürger- und Mitar-
beiterfreundlichkeit unterzogen. Zudem werden die künftigen Flächenbedarfe unter Berück-
sichtigung der sich ändernden Arbeitsanforderungen (z. B. Einführung eines elektronischen 
Dokumentenmanagementsystems oder der Telearbeit) ermittelt. Durch die Zusammenführung 
der Ergebnisse der Analyse der Bestandsgebäude und der Prognose der künftigen Büroflä-
chenbedarfe können Optimierungsmöglichkeiten umfassend dargestellt werden. 
 
 Anmerkung:  
 Diese mittelfristige Büroflächenplanung wurde zeitlich vor der Erstellung des Gutachtens De-
loitte (siehe Handlungsempfehlung V) begonnen. Die Ergebnisse und Empfehlungen des Gut-
achtens Deloitte beruhen auf einer rein immobilienwirtschaftlichen Betrachtung unter Formulie-
rung idealtypischer Rahmenbedingungen / Zielsetzungen. Hierbei werden die baulichen Ei-
genarten einzelner Gebäude, besondere Anforderungen bei der Raumvergabe (Einzelbüros 
aufgrund datenschutzrechtlicher Vorgaben) etc. nicht berücksichtigt. Die im Gutachten darge-
stellten Einsparpotentiale in den Stadthäusern 1 und 2 sind unter realistischer Beurteilung der 
tatsächlichen Gegebenheiten und Rahmenbedingungen so nicht erreichbar. Sie zeigen jedoch 
Handlungspotentiale auf, die noch weiter konkretisiert werden müssen. Im Detail sind die Er-
gebnisse der mittelfristigen Büroflächenplanung (siehe oben) abzuwarten. 
 
d)    Portfoliomanagement 
Die Handlungsempfehlung II des Gutachtens Deloitte beinhaltet den Aufbau eines strategi-
schen Portfoliomanagements unter Einbeziehung der städtischen Unternehmen.  
Auf städtischer Ebene wird der bereits mit der Vorlage V/0236/2010 dargestellte Aufbau eines 
strategischen Flächenmanagements weiter fortgeführt; dabei ist der Aufbau eines Portfolio-
managements zentraler inhaltlicher Bestandteil. Die Einbeziehung der städtischen Unterneh-
men ist ebenfalls wesentlicher Bestandteil des Konzeptes strategisches Flächenmanagement; 
inhaltlich wird auf die Ausführungen unter 1.6 verwiesen.

- 9 - 
V/0176/2011 
Zu 1.2: Vermieter-Mieter-Modell, Rechtsform, Kontrakting 
 
a)  Vermieter-Mieter-Modell und Rechtsform 
 (Punkte II.1 und II.2 b und e) des SPD-Antrages A-R/0070/2010 vom 20.09.2010 
 Verschiedene Punkte des Antrages A-R/0077/2010 vom 30.11.2010 
 Handlungsempfehlung VIII des Gutachtens Deloitte 
 
 Das Vermieter-Mieter-Modell beinhaltet neben dem  kontinuierlichen Informationsaustausch 
zwischen Immobilienmanagement und den Fachbereic hen, um z.B. gemeinsam fachbereichs-
bezogene immobilienwirtschaftliche Konzepte und Strategien zu entwickeln, insbesondere den 
Budgetabfluss aus den Fachbereichen für die dort genutzten Flächen. Hierbei handelt es sich 
um das zentrale Instrument, um bei den Fachbereichen einen kostenbewussten und wirt-
schaftlichen Umgang mit der Ressource Fläche zu erzeugen. Wie bereits in der Konzeptvorla-
ge V/0236/2010 vom 12.04.2010 Strategisches Flächenmanagement dargestellt, muss der 
Ressourcenverbrauch der Fachbereiche daher zwingend budgetwirksam werden. Diese Ein-
schätzung wird durch die o.g. politischen Antragsanliegen als auch durch das Gutachten der 
Firma Deloitte eindeutig unterstützt. 
 
 Ein kontinuierlicher Informationsaustau sch zwischen dem Immobilienmanagement und den 
Fachbereichen hat standardmäßig zu erfolgen.  
 
 Systemimmanent problematisch ist, dass der fachbereichsbezogene Ressourcenverbrauch 
lediglich im Rahmen einer internen Leistungsbeziehung in Zeile 28 der Teilergebnispläne 
nachrichtlich – somit ohne jegliche Steuerungsrelevanz – dargestellt wird. 
 
 Auch lässt das kommunale Haushaltsrecht keine direkten Zahlungen der Fachbereiche an ein 
anderes Amt (hier Amt für Immobilienmanagement) zu, so dass direkte Mietzahlungen nicht 
möglich sind. Um direkte Zahlungsströme  von den Fachbereichen zum Immobilienmanage-
ment zu erreichen, müsste das Immobilienmanagement in eine andere Rechtsform (eigenbe-
triebsähnliche Einrichtung, Eigenbetrieb, GmbH etc.) überführt werden.  
 Bereits mit der Vorlage V/0828/2008 vom 29.09.2008 hat der Rat zur Kenntnis genommen, 
dass  
• aufgrund von Unklarheiten in der steuerrechtlichen und bilanziell / haushalterischen Beur-
teilung der Auswirkungen einer Rechtsformänderung mit
 Vermögensübertragung Unsicher-
heiten bestehen und 
• der zu erwartende Nutzen einer Rechtsformänderung ohne  Vermögensübertragung die 
Aufwendungen einer Überführung nicht eindeutig übersteigt. 
 Aus diesen Gründen wird zunächst keine Veränderung der Rechtsform vorgeschlagen; das 
Amt für Immobilienmanagement soll weiter als Regiebetrieb geführt werden. 
  
 Eine erneute verwaltungsinterne Überprüfung unter Einbeziehung der aktuellen Sachlage hat 
die vorgenannte Einschätzung wiederum bestätigt. Es bleibt zu einem späteren Zeitpunkt zu 
prüfen, ob und unter welchen Bedingungen die Überführung in eine andere Rechtsform 
zweckmäßig ist. Entsprechend der Handlungsempfehlung VIII des Gutachtens Deloitte sollten 
die mit einer Änderung der Rechtsform des Immobilienmanagements verbundenen steuerli-
chen Aspekte einer externen Würdigung unterzogen werden.  
 
 Da das Immobilienmanagement als Regiebetrieb somit in absehbarer Zeit keine direkten Zah-
lungsströme der Fachbereiche erhalten kann, ist kurzfristig eine Systematik zu entwickeln, die 
eine Budgetwirksamkeit des Flächenverbrauches für die Fachbereiche erzeugt, um die damit 
verbundenen Steuerungseffekte zu erreichen. Die Verwaltung erarbeitet derzeit entsprechen-
de Modelle. Unter Berücksichtigung der Vor- und Nachteile und Auswirkungen der Modelle ist 
eine Entscheidung über die umzusetzende Systematik herbeizuführen. Die Verwaltung wird 
sodann eine entsprechende Vorlage erstellen.

- 10 - 
V/0176/2011 
 Neben der Budgetwirksamkeit des Flächenverbr auches erzeugt das Vermieter-Mieter-Modell 
eine klare Aufgabenabgrenzung zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Dabei ist zu klären, 
welche konkreten zentralen Steuerungsaufgaben und Dienstleistungsfunktionen dem Immobi-
lienmanagement obliegen.  
 Zudem ist das Immobilienmanagement organisatorisch zu einer klaren Kundenorientierung hin 
weiterzuentwickeln.  
 Für die von den Fachbereichen benannten Bedarfe erarbeitet das Immobilienmanagement 
gemeinsam mit den Fachbereichen verschiedene Lösungsmöglichkeiten und stellt die damit 
jeweils verbundenen immobilienwirtschaftlichen Kosten dar. 
 
 Ob eine schrittweise – und aus immobilienwirtschaftlicher Sicht im Sinne der Werterhaltung 
der Gebäude angemessene - Steigerung der Aufwendungen für die Gebäudeunterhaltung bis 
auf 1,5 % des Gebäudewertes p.a. realistisch ist (Antrag A-R/0077/2010 vom 30.11.2010, Sei-
te 1), wird maßgeblich durch die Haushaltslage und / oder die Höhe der Budgets der Fachbe-
reiche für die Ressource Fläche bestimmt. 
 
b)  Kontrakting 
 (Verschiedene Punkte des Antrages A-R/0077/2010 vom 30.11.2010, Seite 2) 
  
 Ein effizientes Vermieter-Mieter-Modell erfordert den kontinuierlichen Austausch zwischen 
Fachbereichen und Immobilienmanagement. Im Rahmen dieses intensivierten Kontaktes kön-
nen zudem gesonderte – und bereits heute schon geschlossene - Kontrakte mit den Nutzern 
der Gebäude vermehrt geschlossen werden, z.B. für die Bereiche Abfalltrennung, kontinuierli-
ches Energie- und Abfallsparen in Schulen und Kindertageseinrichtungen. 
 
Zu 1.3: Clearingstelle/Instanz für die Beurteilung und Bewertung neuer Immobilienbedarfe 
(Handlungsempfehlung VIII des Gutachtens Deloitte) 
 
Die Konzeptvorlage V/0
236/2010 „Strategisches Flächenmanagement“ sieht die Einrichtung einer 
Clearingstelle vor, die - zur Entscheidungsvorbereitung für den Verwaltungsvorstand - einerseits 
von den Fachbereichen gemeldete quantitative und qualitative Bedarfe unter Berücksichtigung 
personal-, finanz- und immobilienwirtschaftlicher Belange ganzheitlich betrachtet und andererseits 
vom Immobilienmanagement dargestellte Umsetzungsvorschläge für diese Bedarfe prüft. Unab-
hängig davon empfiehlt das Deloitte-Gutachten, innerhalb der Stadt eine Instanz einzurichten, die 
für die Beurteilung und Bewertung neuer Immobilienbedarfe zuständig ist.  
Das Modell der Clearingstelle wurde verwaltungsintern intensiv diskutiert. Es besteht Einigkeit, 
dass der o.g. Ansatz, in einem geordneten Verfahren zur Entscheidungsvorbereitung für den Ver-
waltungsvorstand Alternativen zu prüfen und zu bewerten, grundsätzlich sinnvoll und richtig ist. 
Derzeit arbeitet die Verwaltung an einem Verfahren, dass nicht im Sinne einer Clearingstelle for-
malisiert wird, sondern das in Rückkoppelung zu den Fachdezernaten / Fachämtern diese Fragen 
vorklärt und für den Verwaltungsvorstand aufbereitet.  
 
Zu 1.4: Datenbasis und –transparenz, Strategieentwicklung und Berichtswesen 
 
Die für ein 
strategisches Flächenmanagement notwendigen Kosten- und Flächendaten werden in 
unterschiedlichen EDV-Systemen vorgehalten: 
• Kosten in SAP 
• Flächen in IMS-Ware. 
 
Kostendatenbasis: 
Mit der Einführung des NKF beim Immobilienmanagement der Stadt Münster werden sämtliche 
Kostenarten des Immobilienmanagements auf Kostenstellen gebucht. Die Kostenstellen entspre-
chen den Standorten, so dass damit eine Datenbasis für eine Kostenbetrachtung zur Verfügung 
steht. 
Für die bisherigen Anforderungen, insbesondere in haushalterischer und bilanzieller Hinsicht, ha-
ben die vorhandenen Kostendaten ausgereicht. Um den künftigen Anforderungen einer ganzheitli-

- 11 - 
V/0176/2011 
chen und nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung gerecht zu werden, bedarf es allerdings noch 
weiterer, erheblicher Anstrengungen. Beispielhaft sei hier die Zuordnung von Grundstücksflächen 
zu Gebäuden benannt, um diesen wirtschaftlichen Einheiten die Verzinsung des im Grundstück 
gebundenen Kapitals zuordnen zu können.  
 
Flächendaten: 
 
a)  Gebäude 
 Für den Großteil der von der Stadt Münster bewirtschafteten Gebäude liegen detaillierte Flä-
chen- und Ausstattungsinformationen vor. Für die noch nicht oder noch nicht vollständig er-
fassten Gebäude, insbesondere angemietete Gebäude, wurden und werden derzeit noch die 
notwendigen Flächeninformationen aufgenommen. Sobald sämtliche Objekte tatsächlich auf-
genommen sind, kann auch die konkrete Größe der städtisch bewirtschafteten Gebäudeflä-
chen benannt werden.  
 
b)  Grundstücksflächen 
 Derzeit sind die im städtischen Eigentum stehenden Flächen lediglich hinsichtlich der bilanziel-
len und haushalterischen Anforderungen erfasst. Ein den strategischen Anforderungen genü-
gendes Eigentumsverzeichnis wird derzeit erstellt.  
 
Flächen- und Kostentransparenz 
Um den Anf
orderungen der Nutzer (siehe auch Vermieter-Mieter-Modell) gerecht zu werden, ist 
eine völlige Transparenz der Flächen- und Kostendaten (z.B. welche Flächen und Kosten den je-
weiligen Produktgruppen zugeordnet werden) notwendig. Auch für politische Entscheidungen über 
Veränderungen des städtischen Immobilienportfolios sind transparente Flächen- und Kostendaten 
zwingende Voraussetzung. Die Verwaltung prüft z. Zt., welche Daten dafür bereits vorhanden sind 
bzw. noch benötigt werden (siehe auch Begründung zu 3). Sobald die notwendigen Daten vorhan-
den und die dv-technischen Lösungen eingeführt sind, kann diese Flächen- und Kostentranspa-
renz durch das Immobilienmanagement sichergestellt werden. 
 
Strategieentwicklung 
Selbstverständlich sind umfassende Daten auch für die Entwicklung immobilienwirtschaftlicher 
Strategien und Konzepte unerlässliche Voraussetzung.  
Ein solches Konzept hatte die Verwaltung bereits im Jahr 2009 für das Portfoliomanagement des 
allgemeinen Grundvermögens (nichtöffentliche Vorlage V/0437/2009) im Ausschuss für Finanzen, 
Beteiligungen und Liegenschaften vorgestellt. Da s allgemeine Grundvermögen umfasst auch die 
nicht betriebsnotwendigen Immobilien; insoweit ist die Handlungsempfehlung I des Gutachtens 
Deloitte hinsichtlich deren konsequenter Vermarktung bereits umgesetzt.  
 
Berichtswesen 
Die vorhandenen Kosten- und Flächendaten sind die Grundlage für Auswertungen als auch für die 
für ein Berichtswesen notwendigen Kennzahlen.  
Bei der Bildung von Kennzahlen besteht – ebenso wie bei der Kostendatenbasis - noch weiterer 
Handlungsbedarf. Diese Kennzahlen müssen die gemeins am mit der Politik entwickelte Portfolio-
strategie und konkretisierten Zielsetzungen widerspiegeln. 
Sobald die Daten und Kennzahlen in aufbereiteter Form vorliegen, kann ein kontinuierliches und 
standardisiertes Berichtswesen eingeführt werden. Mit welchen Inhalten und Informationen und in 
welcher Art und Weise (siehe auch 1.5 IT-Konzept) das Berichtswesen geführt wird, bedarf noch 
einer umfassenden Klärung. 
 
Zu 1.5: IT-Konzept 
 
Eine gemei
nsame Datenplattform für die Grunds tücks- und Gebäudebewirtschaftung ist bereits 
heute im Aufbau. Defizite gibt es noch bei der Integration von Kostendaten. Durch ein Berichtswe-
sen basierend auf einem SAP-Berichtsmodul sollen Flächen- und Kosteninformationen zu einem

- 12 - 
V/0176/2011 
einheitlichen Informationssystem zusammengeführt werden. Die Umsetzung ist bis Ende des Jah-
res 2011 geplant. 
 
Zu 1.6 Kooperation  
 
a) 
Kooperation im Konzern Stadt Münster 
 Neben der Konzeptvorlage V/0236/2010 „Strategisches Flächenmanagement“ beinhaltet das 
Gutachten Deloitte (Handlungsempfehlung VII)  vielfältige immobilienwirtschaftliche Optimie-
rungsansätze im Konzern Stadt Münster, somit zwischen der Stadt und den städtischen Un-
ternehmen. 
 Die oben umschriebenen Ansatzpunkte werden nunmehr systematisch abgearbeitet. Eine 
entsprechende Auftaktveranstaltung zwischen der Verwaltungsspitze der Stadt und den Ge-
schäftsführern der städtischen Unternehmen ist bereits terminiert, um dann im Weiteren auf 
Arbeitsebene die verschiedenen Themenfelder zu bearbeiten und Lösungsansätze vorzu-
schlagen. 
 
 Konkret handelt es sich u.a. um folgende Ansatzpunkte: 
• Einführung eines strategischen Portfoliomanagements auf Konzernebene 
• Klare und eindeutige Definition und Abgrenzung der Aufgabenschwerpunkte der Stadt und 
der städtischen Unternehmen 
• Zuordnung der entsprechenden Immobilien, insbesondere unter Berücksichtigung von Pro-
jektentwicklungspotentialen und steuerlichen Aspekten (Handlungsempfehlung I des Gut-
achtens Deloitte) 
• Intensivierung der Kooperation auf operativer Ebene 
• Organisatorische Optimierungen (z.B. zentraler Immobilieneinkauf für den Konzern Stadt 
Münster). 
 
 Unabhängig von den o. g. strategischen und grundsätzlichen Ansätzen wurde in letzter Zeit 
die Zusammenarbeit zwischen der Stadt und insbesondere der Wohn- und Stadtbau und der 
Westfälischen Bauindustrie auf der operativen Ebene in verschiedensten Einzelprojekten in-
tensiviert.  
 Die Verwaltung wird über die Ergebnisse berichten.  
 
b)  Kooperation mit anderen öffentlichen Partner im Stadtgebiet Münster 
 Neben der Intensivierung der Kooperation innerhalb des Konzerns Stadt Münster führte das 
Immobilienmanagement im letzten Jahr eine Vielzahl von bilateralen Gesprächen mit anderen 
Immobilieneigentümern/-nutzern öffentlicher Zweckbauten. Konkret wurden u.a. mit folgenden 
Immobilieneigentümern/-nutzern Gespräche geführt: 
• Bundesimmobilien (Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten) 
• Landesimmobilien (Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes, Westfälische Wilhelms Uni-
versität, Universitätsklinikum Münster) 
• Immobilien des Landschaftsverbandes Wes tfalen-Lippe (Bau- und Liegenschaftsbetrieb 
des LWL, Westfälisch-Lippische Vermögensverwaltung) 
• Konfessionelle Immobilien (Bischöfliches Generalvikariat, Zentralrendanturen, evangeli-
scher Kirchenkreis) 
 
 Sämtliche Gespräche verliefen in einem äußerst konstruktiven und informativen Rahmen. Alle 
Gesprächspartner äußerten ihr Interesse, sich an einem Netzwerk der Immobilienakteure öf-
fentlicher Zweckbauten zu beteiligen. Ziel dieses Netzwerkes ist die Schaffung von Synergien, 
Effizienzsteigerungen, win-win-Situationen, Kosteneinsparungen etc. durch Erfahrungs- und 
Informationsaustausch, Benennung von Immobilienbedarfen und –angeboten, Kooperation 
etc..  
 Die Einladung der Stadt Münster zur ersten Sitzung dieses Netzwerkes im Februar 2011 fand 
sehr große und äußerst positive Resonanz. Nächste Treffen werden quartalsweise vereinbart.

- 13 - 
V/0176/2011 
 Die Gesamteigentumsfläche der im Netzwerk vertretenen Institutionen umfasst rund 7.800 
Hektar, was einem Anteil von rund 26 % des Stadtgebietes Münsters entspricht. 
 
Zu 1.7: Schulentwicklungsplanung 
 
Flächenmanagement im Bereich der städtisch
en Schulinfrastruktur muss mehrere Determinanten 
berücksichtigen. Grundlage ist die gesetzliche Aufgabe des Schulträgers, schulische Angebote 
aller Schulformen und Schularten so vorzuhalten, dass sie unter möglichst gleichen Bedingungen 
wahrgenommen werden können (§80 Abs. 2 SchulG NRW). Dieser Aufgabe gilt es in erster Linie 
schulfachlich Rechnung zu tragen und dabei möglichst wirtschaftlich und effizient vorzugehen. 
 
Die Entwicklung der Schülerzahlen insgesamt, wie auch bezogen auf die einzelnen Schulstufen 
und –formen, die dafür vorgesehene Infrastruktur, ihre Nutzung für schulische Zwecke, pädagogi-
sche Betreuung und andere kulturelle Zwecke sind dafür die wichtigsten Faktoren. 
Der demografische Wandel zeigt geringere Rückgänge bei den Schülerzahlen als erwartet. Bis 
2020 geht die Gesamtschülerzahl an den städtischen Grund-, Haupt-, Real- und Förderschulen 
sowie an den Gymnasien um knapp 1500 Schülerinnen und Schüler (5,5%) zurück. 
Die einschneidensten Verluste sind bei den Hauptschulen (-650; -28%) und den Gymnasien (-475; 
-4,7%) auf Grund des Wegfalls eines Jahrgangs in der Sekundarstufe 1 zu verzeichnen. Der Rück-
gang an den Gymnasien relativiert sich jedoch durch die ansteigende Schülerzahl in der Sekun-
darstufe 2 (+526; +16,3%)  und des in dieser Schulstufe anfallenden höheren Flächenbedarfs so-
wie des an der oberen Bandbreite liegenden Klassenfrequenzwertes der Sekundarstufe 1, die sich 
bis zum Ende des Prognosezeitraums lediglich von 29,3 Schülerinnen und Schüler je Klasse auf 
28 ermäßigt. 
Für die Hauptschulen ist die Verwaltung durch den Beschluss des Rates zum Rahmenkonzept 
Schulentwicklungsplanung (Vorlage V/0678/2010/1) beauftragt, ein der Entwicklung und den schul-
fachlichen Erfordernissen Rechnung tragendes Konzept zu entwickeln; die Wartburghauptschule 
wird bereits auslaufend aufgelöst und hat zum Schuljahr 2011/12 keine weiteren Schüler aufge-
nommen. 
Der bei den Grundschulen prognostizierte Rückgang um 217 Schülerinnen und Schüler (-2,2%) 
kann auch nach Gesichtspunkten des Flächenmanagements nicht gesamtstädtisch, sondern muss 
kleinräumig betrachtet werden. Der Rat hat mit der erwähnten Entscheidung zum Rahmenkonzept 
für eine Versorgung mit Grundschulen das Prinzip „Kurze Beine – Kurze Wege“ zugrunde gelegt, 
daher sind die Grundschulstandorte immer in einem Quartierszusammenhang zu sehen. Unab-
hängig davon wird das Angebot des Offenen Ganztags an Grundschulen mit konstant steigenden 
Zahlen (+10% p. a.) angenommen, der Flächenbedarf für die nachgefragte Betreuung über die 
Unterrichtszeit hinaus kann an manchen Standorten bereits nicht mehr gedeckt werden. Die Ent-
wicklung des Offenen Ganztags muss deshalb bei der Nutzung vorhandener Grundschulflächen 
ebenfalls in Rechnung gestellt werden. 
Der Beschluss zum Rahmenkonzept Schulentwicklungsplanung beinhaltet zudem Prüf- oder Kon-
zeptaufträge für eine qualitative Veränderung des Schulangebotes in Münster (Entwicklung Wart-
burggrundschule, Gesamtschule, Gemeinschaftsschule, Produktionsschule, Inklusion), deren Kon-
sequenzen für die Entwicklung der Schülerströme in den jeweiligen Schulformen und einzelnen 
Schulen kurzfristig nicht absehbar sind. Dazu tragen auch die vom Land beschlossene Letztent-
scheidung des Elternwillens bei der Schulformwahl sowie die derzeitige Rechtssituation bei der 
Umsetzung der UN-Konvention zur Inklusion von Menschen mit Behinderungen bei. 
 
Die immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen der vorgenannten Rahmenbedingungen werden in-
nerhalb der Arbeitsgruppe Infrastruktur der Schulentwicklungsplanung in enger Zusammenarbeit 
mit dem Flächenmanagement des Amtes für I mmobilienmanagement behandelt, um optimierte 
und nachhaltige immobilienwirtschaftliche Lösungsalternativen zu erarbeiten. Grundlage für die 
Erarbeitung dieser Lösungsalternativen sind die Ergebnisse der Schulentwicklungsplanung. Die 
Ergebnisse und Empfehlungen aus dem Gutachten Deloitte (siehe Handlungsempfehlung VI) sind 
im Kontext der weiteren Aktivitäten der Schulentwicklungsplanung einzubeziehen. Allerdings ist 
hierbei wiederum zu berücksichtigen, dass es sich bei den Ergebnissen des Gutachtens der Firma

- 14 - 
V/0176/2011 
Deloitte um rechnerische Potentiale, die weiterer Untersuchungen bedürfen, handelt (siehe auch 
oben: Anlass und Hintergrund für die Beauftragung der Firma Deloitte). 
 
Begründung zu 2.: 
 
Die immobilienwirtschaftlichen Ansatzpunkte der zum Konzept „Strategisches Flächenmanage-
ment der Stadt Münster: Bildung eines optim ierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch 
nachhaltige Bewirtschaftung“ eingebrachten Ratsanträge und die immobilienwirtschaftlichen Emp-
fehlungen des Gutachtens Deloitte „Neuausrichtung des Immobilienportfolios in Münster“ werden – 
wie vor unter der Begründung zu 1 dargestellt – inhaltlich in die Weiterentwicklung des Konzeptes 
strategisches Flächenmanagement einbezogen.  
 
Im Übrigen wird dem Änderungsantrag der FDP-Ratsfraktion vom 11.02.2011 „V/0088/2011 A-
R/0077/2010 „Den Weg zu einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft einschlagen“ mit der Berücksich-
tigung der immobilienwirtschaftlichen Empfehlungen des Gutachtens der Firma Deloitte Rechnung 
getragen. 
 
Begründung zu 3.: 
 
Wie bereits an verschiedenen Stellen dieser Vorlage dargestellt, ist der Umfang der für eine ob-
jektscharfe Betrachtung der Ressource Fläche aufgewandten Finanzmittel noch nicht ausreichend 
bekannt. Eine Übersicht über die Bewirtschaftungskosten der Gebäude ist dem Teilergebnisplan 
der Produktgruppe 0111- Immobilienmanagement - (Anlage 4) zu entnehmen. Die Kostenzuord-
nung zu den einzelnen Produktgruppen erfolgt derzeit nachrichtlich und nicht budgetrelevant in 
den Zeilen 28 der jeweiligen Produktgruppen (Anlage 5); hierbei handelt es sich lediglich um eine 
Gesamtsumme. Weitere Informationen – bis auf den Bericht indirekte Bezuschussung durch ver-
günstige Mietkonditionen - sind dem Haushaltsplan nicht zu entnehmen. 
 
Um mehr Transparenz und Kenntnis über die durch Gebäudenutzung entstehenden Kosten zu 
schaffen, schlägt die Verwaltung vor, dass den künftigen Haushaltsplänen ein Flächenplan beige-
fügt wird. Inhalte dieses Flächenplanes sind u. a. 
  
• Flächen, Kosten, Nutzungen, erzielte Entgelte je Standort 
• Flächen und Kosten je Produktgruppe und Standort 
• Gesamtflächen und -kosten je Produktgruppe  
 
Perspektivisch sollte dieser Flächenplan auch noch um Informationen über die Auslastung von 
Standorten enthalten. Hierfür werden allerdings u. a. Informationen über maximale Kapazitäten 
und die tatsächliche Auslastung der jeweiligen Standorte benötigt. Wie insbesondere die tatsächli-
che Auslastung der für die unterschiedlichsten Zwecke genutzten Einzelstandorte kontinuierlich 
und flächendeckend ermittelt werden kann, bedarf noch einiger Klärung. 
 
Der Musterentwurf eines solchen Flächenplanes liegt als Anlage 6 a und b bei. Der Flächenplan 1 
(Anlage 6 a) beinhaltet Informationen auf Standortebene, der Flächenplan 2 (Anlage 6 b) stellt dar, 
welche Standorte bzw. Standortteilflächen von den einzelnen Produktgruppen genutzt werden und 
welche Kosten dort entstehen. Zudem enthält dieser Plan Angaben über die Kapazitäten und die 
tatsächliche Nutzung / Belegung. Darüber hinaus können für einzelne Produktgruppen auch noch 
Aussagen über die prognostizierte Flächenentwicklung enthalten sein.  
 
Begründung zu 4. a) und b): 
 
U. a. zu den Beschlussvorschlägen 4.6 und 4.7 der Vorlage V/0743/2009 „Strategische Haushalts-
entwicklung und Haushaltssteuerung in Münster“ sind Änderungsanträge der Ratsfraktion Bündnis 
90 / Die Grünen / GAL vom 07.12.2009 (Anlage 1) und der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
vom 09.12.2009 (Anlage 2) eingereicht worden. Der Rat hat in seiner Sitzung am 09.12.2009 be-

- 15 - 
V/0176/2011 
schlossen, dass bei der Umsetzung alle zu dieser Vorlage vorgelegten Änderungsanträge der 
Fraktionen von der Verwaltung in geeigneter Weise berücksichtigt werden sollen (Beschlusspunkt 
6 der Vorlage V/0743/2009).   
 
Die Beschlusspunkte 4.6 und 4.7 der Vorlage V/0743/2009 beinhalten grundlegende Rahmenbe-
dingungen für die Umsetzung des dem Rat mit Vorlage V/0236/2010 „Strategisches Flächenma-
nagement der Stadt Münster“ zur Beschlussfassung vorgelegten Konzeptes zur Optimierung des 
städtischen Immobilienbestandes und dessen nachhaltige Bewirtschaftung, so dass hier eine ein-
deutige Beschlusslage benötigt wird. 
 
Der Vorlagentext zu den Beschlusspunkten 4.6 und 4.7 und die eingebrachten Änderungen sind 
der als Anlage 7 beigefügten Synopse zu entnehmen. 
 
Zu Beschlusspunkt 4.6 der Vorlage V/0743/2009 „Strategische Haushaltsentwicklung und 
Haushaltssteuerung in Münster“ 
 
Das im Änd
erungsantrag der Ratsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen / GAL angeforderte Konzept ist 
zwischenzeitlich mit der Vorlage V/0236/2010 „Strategisches Flächenmanagement der Stadt 
Münster“ vom Rat in seiner Sitzung am 28.04.2010 beschlossen worden. 
 
Zu Beschlusspunkt 4.7 der Vorlage V/0743/2009 „Strategische Haushaltsentwicklung und 
Haushaltssteuerung in Münster“ 
 
Das im Änd
erungsantrag der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster angeforderte Konzept ist 
zwischenzeitlich mit der Vorlage V/0236/2010 „Strategisches Flächenmanagement der Stadt 
Münster“ vom Rat in seiner Sitzung am 28.04.2010 beschlossen worden.  
 
Um zu erreichen, dass die städtischerseits mit Gebäuden und Anlagen in Anspruch genommenen 
Flächen signifikant gesenkt werden, ist bei Flächenausweitungen grundsätzliches Ziel, eine Kom-
pensation in Form der Reduzierung flächenbedingten Aufwandes an anderer Stelle zu erreichen. 
 
Begründung zu 5.: 
 
Zu 5.1: Verringerung der Kapitalbindung und Freisetzung von Liquidität – Bürgerfonds für  
Wohnbau fachlich und politisch prüfen  
Siehe Gutachten der Firma Deloitte, Kapitel 5 „Bürgerbeteiligungsmodelle“, Seiten 22 bis 24 und 
Handlungsempfehlung III, Seite 28 des Gutachtens. 
Die Verwaltung beauftragt die Wohn- und Stadtbau GmbH, die Idee der Bürgerfondskonstruktion 
aufzugreifen und zu prüfen. Die dadurch freigesetzte Liquidität soll in die Schuldentilgung der Stadt 
einfließen.

- 16 - 
V/0176/2011 
Zu 5.2 Zur Handlungsempfehlung IV: Wertbeiträge aus dem Anlagevermögen erhöhen - tem-
poräre Erhöhung der Wohnbauausschüttung fachlich u. politisch prüfen 
Siehe Gutachten der Firma Deloitte, Kapitel 6 „Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH“, Seiten 
25 und 26 und Handlungsempfehlung IV, Seite 28 des Gutachtens.  
Die Verwaltung beauftragt die Wohn- und Stadtbau GmbH zur potenziellen temporären Erhöhung 
der Ausschüttung (z. B. für 4 Jahre) 3 Alternativen der Ausschüttungen und ihre Wechselwirkun-
gen auf die Geschäftspolitik darzustellen (z. B. bei den Instandhaltungs-aufwendungen mit  ho-
hem, mittlerem und geringem Instandsetzungslevel). 
 
 
I. V.  
 
gez. 
Bickeböller 
Stadtkämmerin 
 
Anlagen

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 Vorlagen-Nr.: 
 
V/0176/2011/1. Erg. 
Öffentliche Beschlussvorlage Auskunft erteilt: 
Herr Tschöpe 
Ruf: 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Strategisches Flächenmanagement: Zwischenbericht unter Berücksichtigung der 
Handlungsempfehlungen des Gutachtens Deloitte und Einführung eines Flächenplanes als 
Anlage zum Haushaltsplan 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
22.11.2011 Ausschuss für Schule und Weiterbildung Vorberatung 
29.11.2011 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
07.12.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
14.12.2011 Hauptausschuss Vorberatung 
14.12.2011 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1 . – 5.2. wie vor 
 
6. Der Rat nimmt den Bericht der Verwaltung, welche Vor- und Nachteile mit der Bildung eines 
Bau- und Liegenschaftsbetriebes (nach den Vorschriften über Eigenbetriebe) im Sinne eines 
zentralen Gebäude- und Liegenschaftsmanagements verbunden sind und dabei die Erfahrun-
gen vergleichbarer Städte in NRW mit einzubeziehen, zur Kenntnis. Der Ergänzungsantrag zur 
Vorlage V/0176/2011 der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 24.05.2011 ist insoweit 
erledigt. 
 
7. Der Rat beauftragt die Verwaltung die immobilienwirtschaftliche Steuerung weiter zu entwickeln 
und dabei die Frage nach einer geeigneten Recht- und Organisationsform einzubeziehen. Die 
Ziele  
• effiziente Flächennutzung und ggf. Flächenreduzierung, 
• budgetwirksame Zurechnung der Aufwendungen des Flächenverbrauches  
beim Nutzer und 
• Optimierung der Nutzerorientierung 
sind zu erreichen.  
Eine entsprechende Vorlage mit konkretem Entscheidungsvorschlag soll bis zum II. Quartal 
2012 vorliegen. 
 
492-2306 
 
E-Mail: 
Tschoepe@stadt-muenster.de  
Datum: 
14.11.2011 
V/0176/2011/1

- 2 - 
Begründung:  
Zu 6.: 
Mit dem als Anlage 1 beigefügten Ergänzungsantrag zur Vorlage V/0176/2011 der SPD-
Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 24.05.2011 wird die Verwaltung aufgefordert, dem Rat 
darzulegen, welche Vor- und Nachteile mit der Bildung eines Bau- und Liegenschaftsbetriebes 
als Eigenbetrieb oder eigenbetriebsähnliche Einr ichtung im Sinne eines zentralen Gebäude- 
und Liegenschaftsmanagements verbunden sind und dabei die Erfahrungen vergleichbarer 
Städte in NRW mit einzubeziehen. 
 
a) Vor- und Nachteile 
Eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung (Anmerkung: gem. § 107 Abs. 2 Ziffer 5 ff. Gemeinde-
ordnung NRW können Einrichtungen, die ausschließlich der Deckung des Eigenbedarfs von 
Gemeinden und Gemeindeverbänden dienen, zwar nich t als Eigenbetriebe, gleichwohl aber als 
eigenbetriebsähnliche Einrichtungen geführt werden) ist eine rechtlich unselbständige, von der 
Verwaltung abgegrenzte Organisationseinheit mi t eigenem Sondervermögen, eigener Kassen- 
und Kreditwirtschaft, kaufmännischer Buchführung, Gewinn- und Verlustrechnung sowie eige-
nem haushaltsrechtlich selbständigen Finanz-, Stellen-, Erfolgs- und Wirtschaftsplan. Die ei-
genbetriebsähnliche Einrichtung stellt für den Bereich der nicht- wirtschaftlichen Betätigung von 
Kommunen eine Basis dar, die einerseits eine Unternehmensführung nach kaufmännischen 
Gesichtspunkten erlaubt und andererseits eine sehr enge Anbindung an Verwaltung und Rat 
bestehen lässt, so dass eine Kontrolle sichergestellt ist. 
Als wesentliche Vorteile einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung
 gegenüber einer Organisation 
in der Kernverwaltung zeigen sich:  
•  Stärkere Betonung des betrieblichen Selbstverständnisses und Eigenverantwortung u. a. 
durch die rechtlich definierte Stellung der Betriebsleitung, den eigenen Betriebausschuss 
und Wirtschaftsplan.  
•  Betriebliche Entscheidungen können schneller und unabhängiger getroffen werden.  
Folgende wesentliche Nachteile einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung
 gegenüber einer Or-
ganisation in der Kernverwaltung sind zu benennen:  
 
• Tendenzielle Herauslösung des Betriebs aus gesamtstädtischen Steuerungs- und Ent-
scheidungsprozessen und Formalisierung  von Leistungs- und Verrechnungsbeziehungen  
 
• Steuerliche Risiken 
Bei Einrichtung einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung, die mit anderen Ämtern im Kon-
traktwege abrechnet, entsteht ein steuerlicher Selbstversorgungsbetrieb, der als Betrieb 
gewerblicher Art (BgA, § 4 KStG) steuerpflichtig werden kann. Bei Übertragung des städti-
schen Immobilienvermögens in ein Sondervermögen einer eigenbetriebsähnlichen Einrich-
tung besteht die Gefahr, dass stille Reserven aufgedeckt werden und erwirtschaftete Über-
schüsse eines entstehenden Betriebes gewerblicher Art (BgA) der Körperschafts-, der Ge-
werbe- und der Kapitalertragssteuer unterliegen. Nach herrschender Auffassung der Kom-
mentierung und der Finanzverwaltung werden Selbstversorgungsbetriebe nur dann nicht 
als BgA aufgegriffen, wenn sie nahezu ausschließlich für den hoheitlichen Bereich der Trä-
gerkörperschaft tätig sind.  
• Zusätzliche Kosten  
Durch die Einrichtung und das Bestehen einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung entste-
hen einmalig und dauerhaft zusätzliche Kosten (eigenständige Buchhaltung, eigenes Kas-
senwesen, Aufstellung von Stellenübersichten, Erfolgs- und Wirtschaftspläne, etc.).  
V/0176/2011/1

- 3 - 
b) Erfahrungen vergleichbarer Städte in NRW 
Zu den Erfahrungen vergleichbarer Städte und Institutionen ergibt sich hinsichtlich der Organi-
sation folgendes Bild: 
 
Stadt/Institution Organisation innerhalb  
der Kernverwaltung 
Eigenbetriebsähnliche  
Einrichtung 
Aachen Amt für  
Immobilienmanagement 
Gebäudemanagement 
 
Bielefeld  Immobilienservice  
mit Sondervermögen 
Land Nordrhein Westfalen 
 
 BLB NRW 
Bonn  Gebäudemanagement 
 
Bochum Amt für  
Liegenschaften 
Immobilienbetrieb 
 
Dortmund Amt für  
Immobilienwirtschaft 
Bewirtschaftungsbetrieb ohne 
Eigentum wurde zum 01.01.2007 
wieder in die Kernverwaltung 
zurückgeführt 
Düsseldorf Amt für  
Gebäudemanagement 
Amt für Liegenschaften 
 
Duisburg  Immobilienbetrieb 
 
Essen 
 
Amt für Immobilienwirtschaft  
Amt für Stadtentwicklungsflächen 
 
Hagen  Immobilienbetrieb 
 
Hamm Kaufmännisches  
Immobilienmanagement 
 
Köln Amt für Liegenschaften Gebäudewirtschaft  
mit Sondervermögen 
Landschaftsverband 
Westfalen Lippe 
 Bau- und  
Liegenschaftsbetrieb 
Mönchengladbach Abteilung  
Gebäudemanagement 
 
Neuss  Immobilienbetrieb 
 
Paderborn Amt für Liegenschaften Immobilienbetrieb 
 
Solingen Stadtdienst Liegenschaftsmana-
gement und Gebäudemanage-
ment 
Immobilienbetrieb 
 
Wuppertal Grundstückswirtschaft Gebäudemanagement  
ohne Eigentumsübertrag 
nachrichtlich:   
  Amt für Immobilienmanagement 
(Zusammenführung aus  Münster 
Amt für Liegenschaften und Amt für 
Gebäudemanagement) 
 
Die im kommunalen Bereich betrachteten Beispiele weisen unterschiedliche Organisations- und 
Steuerungsmodelle auf, die auf vorhandene personelle und strukturelle Rahmenbedingungen 
abgestimmte Individuallösungen darstellen. Eine Gestaltung in Form einer Organisation und ei-
genbetriebsähnlichen Einrichtung weist durchaus pos itive Erfahrungen im Hinblick auf eine im-
V/0176/2011/1

- 4 - 
mobilienwirtschaftliche Steuerung auf (z.B. Stadt Duisburg, Stadt Solingen, LWL BLB). Festzu-
halten ist aber bereits heute, dass in den kommunalen eigenbetriebsähnlichen Einrichtungen 
nahezu ausschließlich betriebsnotwendiges, hoheitliches Immobilienvermögen  konzent-
riert ist. 
 
Zu 7.: 
Für eine effiziente Bewirtschaftung des städtischen Immobilienvermögens ist ein wirkungsvolles 
immobilienwirtschaftliches Steuerungssystem  zur Flächen- und Kostenoptimierung -verbunden 
mit Benchmark-Orientierungsgrößen als Zielsteuerungskennzahlsystem für ein gesamtstädti-
sches Immobilienmanagement- unumgänglich. D abei sind die spezifischen Rahmenbedingun-
gen in Münster zu berücksichtigen. Gegenüber dem derzeitigen System, das die Flächenver-
antwortung beim Nutzer und die Kostenverantwortung beim Amt für Immobilienmanagement 
verortet, sollte eine neue immobilienwirtschaftliche Steuerungssystematik die Verantwortung für 
den Flächenverbrauch und
 die damit verbundenen Kosten im Rahmen genehmigter Budgets  
beim Nutzer bündeln. 
 
Die Verwaltung wird daher Vorschläge für immobilienwirtschaftliche Steuerungssystematiken 
erarbeiten und vorstellen und die für eine Umsetzung jeweils am besten geeignete Rechtsform 
benennen.  
 
Als Rechtsformen sind Lösungen  
• innerhalb der heutigen Ämterstruktur  
oder  
• als gesonderte Organisationsform (eigenbetriebsähnliche Einrichtung)  
denkbar. 
 
Um eine Entscheidung über die künftige immobilienwirtschaftliche Steuerungssystematik her-
beizuführen, sind die verschieden Alternativen inklusive der jeweils geeigneten Rechtsform hin-
sichtlich der  Vor- und Nachteile, Auswirkungen, Effekte, Kosten und Nutzen -insbesondere un-
ter Berücksichtigung folgender Themenkreise- detailliert zu prüfen: 
 
• Steuerliche Aspekte 
• Rechtliche Aspekte (Erstellungs- und Änderungsbedarf, Erlasse, etc.) 
• Organisatorische und personelle Fragestellungen 
o Kompetenzen 
o Zuständigkeiten 
o Abläufe 
o Schnittstellen 
o Ansprechpartner 
o etc. 
• Nutzerorientierte Aspekte 
o Budgetverantwortung 
o Eigenverantwortung 
o Kompetenzen 
o Ausgestaltung Auftraggeber-/Auftragnehmerbeziehungen 
o Leistungsvereinbarungen 
o etc. 
V/0176/2011/1

- 5 - 
V/0176/2011/1 
 
• Ausgestaltung Finanzbeziehungen zwischen: Mieter/Nutzer – Amt für  Immobilienmanage-
ment – Eigentümer/Kämmerei – eigenbetriebsähnliche Einrichtung 
o Budgets 
o Mieten 
o Serviceentgelte 
o Werte 
o Erstattungen 
o Kalkulatorische Größen 
o Wirtschaftsplan 
o Rechnungskreisläufe 
o etc. 
• Ausgestaltung der Einflussnahme und Steuerung durch Verwaltungsführung und Politik 
• Zusammenstellung Immobilienportfolio (hoheitlicher / nicht betriebsnotwendiger Immobi-
lienbestand) 
• Unterstützende Instrumente, Informationstechnologie (Kosten –und Leistungsrechnung, 
Neues Kommunales Finanzmanagement, Controlling, Kennzahlensystem etc.) 
 
Sollte eine Lösung im Hinblick auf eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung ins Auge gefasst wer-
den, sind insbesondere auch die Vor- und Nachteile  
• von gesplitteten Vermögensteilen in den Strukturen  einer eigenbetriebsähnlichen Organi-
sation (hoheitliches Vermögen) einerseits und  
ƒ einer Lösung innerhalb der heutiger Ämterstruktur (nicht betriebsnotwendiger Immobilien-
bestand) andererseits, 
• sowie die Kosten von Doppelfunktionen ( z.B. gesonderte Jahresabschlusskosten, zwei 
Buchführungssystemen, Personalfragen innerhalb und außerhalb einer eigenbetriebsähnli-
chen Einrichtung etc. 
weiter zu untersuchen. 
Gleichzeitig wird das Immobilienmanagement entsprechende Leitlinien sowie Benchmarkgrößen 
für eine gesamtstädtische Immobilienbewirtschaftung entwickeln und der Politik zur Beschlussfas-
sung vorlegen. 
Eine entsprechende Vorlage mit konkretem Entscheidungsvorschlag soll bis zum II. Quartal 2012 
vorliegen. 
 
 
I. V.  
 
gez. 
 
 
Bickeböller 
Stadtkämmerin 
 
Anlage:
 
Antrag der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 24.05.2011

Teilergebnisplan Ergebnis (€) Haushaltsansatz (€) Planung (€)
2009 2010 2011 2012 2013 2014
01 Steuern und ähnliche Abgaben 0,00 0 0 0 0 0
02 + Zuwendungen und allgemeine Umlagen 72.502,15 6.600.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000 6.600.000
03 + Sonstige Transfererträge 0,00 0 0 0 0 0
04 + Öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte 52.538,21 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
05 + Privatrechtliche Leistungsentgelte 12.448.532,32 12.274.720 12.683.420 12.683.420 12.683.420 12.798.420
06 + Kostenerstattungen und Kostenumlagen 160.643,50 355.800 347.700 347.700 347.700 347.700
07 + Sonstige ordentliche Erträge 19.870.631,55 6.064.360 9.185.980 5.064.360 4.064.360 4.064.360
08 + Aktivierte Eigenleistungen 0,00 300.000 200.000 150.000 150.000 150.000
09 +/- Bestandsveränderungen 0,00 0 0 0 0 0
10 = Ordentliche Erträge 32.604.847,73 25.604.880 29.027.100 24.855.480 23.855.480 23.970.480
11 - Personalaufwendungen 1.796.362,14 10.908.470 10.727.780 10.423.760 9.993.650 9.958.730
12 - Versorgungsaufwendungen 592.611,55 795.530 803.480 811.510 822.100 822.100
13 - Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen 8.235.839,27 35.655.730 33.865.210 33.554.410 34.687.880 34.651.730
14 - Bilanzielle Abschreibungen 183.958,83 16.701.610 16.725.720 16.788.720 17.005.470 17.105.470
15 - Transferaufwendungen 70.312,50 0 0 0 0 0
16 - Sonstige ordentliche Aufwendungen 13.821.542,74 15.066.250 14.756.540 14.439.390 14.434.450 14.434.950
17 = Ordentliche Aufwendungen 24.700.627,03 79.127.590 76.878.730 76.017.790 76.943.550 76.972.980
18 = Ergebnis der laufenden Verwaltungstätigkeit 7.904.220,70 53.522.710- 47.851.630- 51.162.310- 53.088.070- 53.002.500-
(= Zeilen 10 und 17)
19 + Finanzerträge 0,00 0 0 0 0 0
20 - Zinsen und sonstige Finanzaufwendungen 0,00 0 0 0 0 0
21 = Finanzergebnis (= Zeilen 19 und 20) 0,00 0 0 0 0 0
22 = Ordentliches Ergebnis 7.904.220,70 53.522.710- 47.851.630- 51.162.310- 53.088.070- 53.002.500-
(= Zeilen 18 und 21)
23 + Außerordentliche Erträge 0,00 0 0 0 0 0
24 - Außerordentliche Aufwendungen 0,00 0 0 0 0 0
25 = Außerordentliches Ergebnis (= Zeilen 23 und 24) 0,00 0 0 0 0 0
26 = Ergebnis vor Berücksichtigung der internen 7.904.220,70 53.522.710- 47.851.630- 51.162.310- 53.088.070- 53.002.500-
Leistungsbeziehungen (= Zeilen 22 und 25)
27 + Erträge aus internen Leistungsbeziehungen 0,00 51.785.430 54.385.880 54.385.880 54.330.580 54.330.580
28 - Aufwendungen aus internen Leistungsbeziehungen 122.010,00 786.770 786.770 786.770 786.770 786.770
29 = Ergebnis 7.782.210,70 2.524.050- 5.747.480 2.436.800 455.740 541.310
(= Zeilen 26, 27, 28)
Haushaltsplan 2011 Immobilienmanagement Dezernat II
Ausschuss: AFBL Produktgruppe 0111 Amt für Immobilienmanagement
Seite 547 
Anlage 4 zur Vorlage V/0176/2011

Anlage 7 zur Vorlage V/0176/2011  
 
Synopse Vorlagentext und Änderungsanträge zu den Beschlusspunkten 4.6 und 4.7 der Vorlage V/0743/2009  
„Strategische Haushaltsentwicklung und Haushaltssteuerung in Münster“ 
 
Vorlagentext Änderungsantrag Bündnis 90/ Die Grünen  / 
GAL vom 07.12.2009 
Änderungsantrag der SPD-Fraktion im Rat 
der Stadt Münster vom 09.12.2009 
4.6 
Die städtischerseits mit Gebäuden und Anlagen 
in Anspruch genommenen Flächen werden sig- 
nifikant gesenkt. Gleichzeitig ist darauf zu ach- 
ten, dass die verbleibenden Anlagen und Ge- 
bäude im Hinblick auf Funktionalität, Qualität 
und Vermögenswert erhalten werden. 
4.6 
Die Verwaltung schlägt dem Finanzaus- 
schuss ein Konzept zu folgendem Ziel vor: 
Die städtischerseits…wie Vorlage  
 
Begründung: 
Flächenreduktionen als solche sind sicherlich 
bilanziell von Vorteil. Ob solche auch z.B. im 
Bildungsbereich langfristig hinsichtlich der wirt- 
schaftlichen Zukunftsfähigkeit Münsters vertret- 
bar sind, muss bereits bei der Aufstellung von 
Regeln zur Flächenreduktion berücksichtigt 
werden. Daher kann eine „signifikante Sen- 
kung“ kommunal genutzter Flächen erst in 
Kenntnis eines solchen Konzeptes beschlossen 
werden.  
4.6 
wie Vorlage 
4.7 
Werden durch städtische Vorlagen Flächen 
ausgeweitet, muss in der jeweiligen Vorlage 
gleichzeitig eine über den Beschlusspunkt 4.6 
hinausgehende Einsparung flächenbedingten 
Aufwandes an anderer Stelle in mindestens 
gleicher Größenordnung einhergehen. 
4.7 
wird gestrichen 
 
Begründung: 
Ob die Flächenerweiterungen eine entspre- 
chende Flächenreduzierung (generell oder im 
Dezernat?) vernünftig ist, muss im Einzelfall 
geprüft werden.  
4.7 
Nachdem ein von der Verwaltung vorzule- 
gendes Konzept zur Reduzierung von Flä- 
chen durch den Rat beschlossen worden ist, 
soll in Vorlagen, durch die städtische Flä- 
chen ausgeweitet werden, gleichzeitig eine 
Einsparung flächenbedingten Aufwandes an 
anderer Stelle in mindestens gleicher Grö- 
ßenordnung vorgeschlagen werden.

Beispiel Flächenblatt 2
- Flächenübersicht sortiert nach Produktgruppen
Anschrift (*=gemietet) Kategorie Bezeichnung Produkt-
gruppe
Netto-
Grundfläche 
//Anzahl der 
Büros
 Gesamtkosten (incl. 
Gebäude- u. 
Grundstücks- 
verzinsung) pro Jahr 
 Gesamtkosten (incl. 
Gebäude- u. 
Grundstücks- 
verzinsung) pro Monat 
Ordnungsamt
Klemensstraße 10
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen Stadthaus 1 P0201 14 Büros
Klemensstraße 10
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen Stadthaus 1 P0202 9 Büros
Klemensstraße 10
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen Stadthaus 1 P0203 42 Büros
Rudolf-Diesel-Straße 5 *
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen
Straßenverkehrsamt Rudolf-Diesel-
Straße 5 P0203 893 qm
Diverse Standorte Öffentl. WC-Anlagen P0203 287 qm
Amt für Bürgerangelegenheiten
Westfalenstraße 197 Kultureinrichtung Stadthalle Hiltrup P1503 2 Büros
Klemensstraße 10
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen Stadthaus 1 P0208 3 Büros
Klemensstraße 10
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen Stadthaus 1 P0204 48 Büros
Hamannplatz 38
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen
Stadtbücherei/Stadtteilbüro - 
Zweigstelle Coerde P0204 313 qm
Hafenstraße 66
Sonst. 
Verwaltungseinrichtungen
Fahrradfundbüro Hafenstr. 66 - 
Fahrradfundbüro P0204 1507 qm
Vennemannstrasse 5 Bezirksverwaltungsstellen Stadtteilbüro Ost P0204 127 qm
Standesamt Hörsterstraße
Klemensstraße 10
Sonst. Verwaltungs- 
einrichtungen Stadthaus 1 P0205 17 Büros
Hörsterstrasse 28
Sonst. Verwaltungs- 
einrichtungen Standesamt Hörsterstraße P0205 770 qm
Anlage 6b zur Vorlage V/0176/2011

Neuausrichtung des 
Immobilienportfolios in 
Münster
 
 
Nutzen für die Stadtgesellschaft, 
laufende Kosten und 
Kapitalbindung
 
 
Münster,  Februar 2011
 
Anlage 3 zur Vorlage V/0176/2011

Inhaltsverzeichnis 
 
0.  Vorbemerkung 1  
1.  Management Summary 2  
2.  Untersuchungsfokus 4  
3.  Strategische Aufstellung 7  
4.  Das Untersuchungsportfolio 9  
4.1   Schulen & Kindergärten 10  
4.2   Das Verwaltungsportfolio 17  
4.3   Das derzeitige Veräußerungsportfolio 20  
5.  Bürgerbeteiligungsmodelle 22  
6.  Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH 25  
7.  Handlungsempfehlungen 27  
8.  Mitwirkung 30

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  1 
0. V orbemerkung  
Auf Initiative des Finanzdezernates sowie auf der Grundlage des 
Ratsbeschlusses V/0024/2010 vom 03.02.2010 wurde Deloitte beauftragt, 
eine Studie zur möglichen Neuausrichtung des Immobilienportfolios in 
Münster anzufertigen. Hierbei sollten die laufenden Kosten und die 
Kapitalbindung betrachtet und der Nutzen für die Stadtgesellschaft nicht 
außer Acht gelassen werden.  
 
Ziel war es, Handlungsfelder aufzuzeigen, in denen nach erster Analyse 
Potenzialfelder zu sehen sind. Der Untersuchungszeitraum betrug rd. vier 
Monate, in dieser Zeit wurden eine Reihe von Interviews durchgeführt sowie 
Datenbanken sowie nicht-elektronische Dokumente gesichtet. 
 
Auf dieser Grundlage kann die Untersuchung Handlungsfelder benennen, 
Potenziale abschätzen und einige Umsetzungshemmnisse erkennen. Eine 
detaillierte und abschließend belastbare Potenzialbemessung oder 
abschließende, gar beschlussreife Empfehlungen zu einzelnen Potenzialen 
waren nicht Bestandteil des Auftrages, waren in der Kürze der Zeit und in 
Anbetracht des zunächst auf Breite und dann zunehmende Fokussierung 
angelegten Untersuchungsformates auch nicht möglich. 
 
Im nächsten Schritt wären politische Würdigungen und dann in den jeweils 
zur Untersuchung angeregten Potenzialfeldern vertiefte Untersuchungen 
anzustreben.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  2 
1. Management Summary 
 
Die Optimierung der Immobiliennutzung genießt in der 
Stadt Münster insgesamt durchaus Stellenwert. Die 
Immobilienwirtschaft als auch das Amt für Finanzen und 
Beteiligungen haben sich erkennbar auf den Weg gemacht, 
Immobilienthemen fachlich professionell und wirtschaftlich 
sinnvoll zu gestalten. An einigen Stellen sollte und könnte 
nun der nächste konsequente Schritt folgen. 
 
Im Einstieg in die Analyse werden nicht wenige Parteien - Auftraggeber, 
Berater, handelndes Immobilienmanagement - gehofft haben, dass es in 
wenigen, klar abgrenzbaren Feldern erhebliche Potenziale gibt, die durch 
einfache Aktivitäten zu heben sind. Eine solche Erwartung kann im 
vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt werden. 
 
Vielmehr wird man sagen müssen, dass einerseits auf keinem Themenfeld in 
der Vergangenheit alle Potenziale liegengelassen wurden und andererseits 
sind an nicht wenigen Stellen noch nennenswerte Potenziale aufzuzeigen. 
Dementsprechend ist das Realisieren dieser Potenziale aufwändige und 
kleinteilige Arbeit. 
 
Ganz oben auf die Agenda gehört ein strategischer und ganzheitlicher 
Zugang zum Thema Immobilien. Der Impuls muss hier von der 
Verwaltungsspitze kommen mit dem Ziel alle immobilienwirtschaftlich und 
liegenschaftlich tätigen Einheiten im Konzern Stadt Münster in der Strategie 
hier zu bündeln. Angesichts der unterschiedlichen Stärken der 
Verfahrensbeteiligten in der Stadt MS selbst und in einigen 
Tochtergesellschaften sollten auf der operativen Ebene die Leistungsfelder 
im Blick auf die unterschiedlich stark ausgeprägten Kompetenzen in 
entsprechenden Task-Forces mit einem starken Mandat implementiert 
werden. Die Task Force setzt sich aus den wesentlichen Mitarbeitern der 
Bereiche zusammen, die Immobilienkompetenz bündeln. Wesentliches Ziel 
wäre die möglichst kurzfristige Beschreibung und Würdigung aller 
kommunalen Immobilien unter strategischen  Gesichtspunkten. 
 
Bisher wurde Hervorragendes geleistet, die Immobilien unter energetischen 
Gesichtspunkten zu analysieren und auch zu optimieren, entsprechend 
fokussiert waren und sind Datenhaltung und resultierende Maßnahmen. 
 
Ein zweiter Fokus mit hoher Priorität ist auf eine mittelfristige 
Büroflächenplanung zu legen. Hier sollte für alle städtisch genutzten 
Bürogebäude eine aktuelle und fachliche saubere Ist-Aufnahme erfolgen mit 
dem Ziel, -ausgerichtet an den langfristigen Bedarfen – eine nachhaltige, 
immobilienfachlich plausible, ökonomisch sinnvolle und politisch 
verabschiedete Lösung zu finden.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  3 
Als dritten Themenblock sehen wir eine konsequente strategische 
Vermögensallokation an. Derzeit wird zwar in der Regel Immobilienvermögen 
im Konzern Stadt dort angesiedelt, wo die besten Effekte zu erwarten sind, 
allerdings ist dies nicht durchgehend konzeptionell angelegt. Eine solche 
strategische Vermögensallokation bezieht sich auf Effektpotenziale in Bezug 
auf steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Projektentwicklungspotenziale.  
 
Neben den nicht betriebsnotwendigen Immobilien (alle Immobilien, die nicht 
zur Daseinsvorsorge der Bürger/Bürgerinnen gehören und nicht zur 
Sicherstellung der Kernaufgaben einer Kommune gehören, z.B. 
Getränkemärkte oder Resthöfe) gehört der Wohnungsbestand der Wohn- 
und Stadtbau GmbH sicherlich zu den Immobilien, die langfristig in 
kommunaler Verfügung sein sollen. Gleichwohl bietet auch diese 
Gesellschaft Möglichkeiten, weitere Beiträge zu leisten – einerseits über ggf. 
temporär zu erhöhende Ausschüttungen in einem fachlich/ 
wohnungswirtschaftlich vertretbaren Rahmen und zweitens über die 
konsequente Einbringung des vorhandenen wohnungswirtschaftlichen Know-
hows für den Konzern Stadt. 
  
Das Teilportfolio mit der größten Komplexität bei der Hebung von 
Potenzialen sind die Schulen und Kindergärten. Hier sollten zunächst die 
Fachfragen aus der Nutzungsperspektive beantwortet werden, die 
immobilienwirtschaftliche Lösung folgt dem dann nach. Gleichwohl ist hier 
erhebliches Potenzial vor allem über die Reduktion von Flächen, weniger 
über weitere energetische Maßnahmen, zu erwarten.  
 
Ein erhebliches Potenzial ist zu heben wenn es gelingt, noch zu definierende 
Teile des Vermögens, die erhebliche Kapitalbindung bedeuten, aber 
andererseits auch nicht an Dritte verkauft werden sollen, in Bürgerfonds 
einzubringen. Geeignete Immobilien dafür sind vorhanden, z.B. 
herausgehobene Verwaltungsgebäude oder auch als zukunftsfähig 
eingestufte Schulobjekte eines Clusters. die Bürgerfondskonstruktion ist bei 
vielen zu beteiligenden Parteien auf konstruktives Interesse gestoßen. 
 
Insgesamt muss man sagen, dass die aktuelle immobilienwirtschaftliche 
Aufstellung mit nach wie vor vielen Immobilien-Kompetenzzentren im 
Konzern  Stadt langfristig nicht geeignet ist, aus eigener Kraft alle 
Optimierungspotenziale zu heben und langfristig stets die besten Lösungen 
zu finden und durchzusetzen. Zu alledem sind Organisation und auch Auftrag 
der Einheiten derzeit nicht geeignet. Ziel muss es sein die 
immobilienwirtschaftlichen Kompetenzen im Konzern Stadt ( W+S, WBI, StW 
und Wirtschaftsförderung ) unter einer Strategieleitung im Konzern Stadt, 
z.B. in Form eines regelmäßig tagenden Strategierates (runder Tisch) zu 
organisieren.  
 
Gleichwohl raten wir davon ab, zunächst die Organisation zu verändern und 
dann Optimierungspotenziale zu heben. Vielmehr sollten zur Hebung der 
genannten Potenziale stets Task-Forces mit klarem und starkem Mandat im 
Sinne der Stärkung von Shared Services gegründet werden, während die 
organisatorischen Änderungen mittelfristig anzustreben und parallel dazu zu 
betreiben sind. Dabei ist die Verbindung von Eigentümerfunktion und 
Gebäudewirtschaft sicher zu stellen.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  4 
2. Untersuchungsfokus 
Die Analyse zur Neuausrichtung des kommunalen 
Immobilienportfolios erfolgte in enger Abstimmung mit der 
Immobilienwirtschaft. Diese war mit ihrem Wissen und 
ihren Daten unverzichtbarer Partner zur Erreichung der 
Untersuchungsziele.  
  
Zielsetzung des Projektes 
Die Untersuchung zur strategischen Neuausrichtung des kommunalen 
Immobilienportfolios fokussiert in erster Linie auf die Ermittlung von 
Potenzialen für eine nachhaltige und dauerhafte Entlastung von 
Aufwandsgrößen, um Kapitalumschichtungs- und Freisetzungspotenziale zu 
schaffen und dabei die Immobilien- sowie Infrastrukturbedarfe der 
Stadtgesellschaft zu berücksichtigen. 
 
Somit sind im Untersuchungsportfolio das umfassende Immobilienvermögen 
der Stadt Münster einzubeziehen, insbesondere Wohnimmobilien, 
Schulgebäude, Büro- und Verwaltungsimmobilien, nicht betriebsnotwendige 
Grundstücke und Gebäude sowie sonstige Grundstücke und Gebäude. 
 
Teile des klassischen Infrastrukturvermögens (Straßen, Kanalisation etc.) 
sowie die Immobilien der städtischen Töchter (Wohn- und Stadtbau, 
Westfälische Bauindustrie, Wirtschaftsförderung und Stadtwerke) wurden 
nicht betrachtet. 
 
Vorgehen 
Um eine tiefgehende Analyse des Immobilienportfolios zu erreichen, sind in 
einem ersten Schritt zunächst alle zur Verfügung stehenden Informationen zu 
sammeln und zusammenzuführen. In der entstandenen Übersicht der 
Objekte sind dann betriebsnotwendige Immobilien zu identifizieren und deren 
Nutzungsbreite und -tiefe anhand von Belegungskennzahlen, Leerständen, 
externen Anmietungen usw. zu ermitteln. 
 
Es folgt die Hinterlegung einer so entstandenen Objektliste mit zur Verfügung 
stehenden Informationen bzgl. Objekteinstufung (Mietobjekt oder Objekt im 
Förderprogramm), Anzahl Nutzer, Kosten des Projektes, Medienverbrauch, 
Flächen, Instandsetzungsplanung, etc. 
 
Im Anschluss werden die so ermittelten Datensätze ausgewertet, indem 
Auffälligkeiten herausgefiltert und systematisch analysiert werden. Eine 
Plausibilisierung erfolgt anhand von Kennwerten der Stadt Münster. Die 
Analysen erfolgen je Teilportfolio, d.h. gesondert für Wohnimmobilien, 
Schulen, Büro- und Verwaltungsimmobilien sowie nicht betriebsnotwendige 
Grundstücke und Gebäude. 
 
Im Zuge der Analyse lassen sich vier sog. Cluster feststellen, anhand derer 
im letzten Schritt eine Detailbetrachtung stattfindet: 
 
/g120  Flächennutzungseffizienz 
/g120  Verbrauchswerte

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  5 
/g120  Instandsetzungsaufwand 
/g120  Kostenaufwand (soweit aus dem bestehenden SAP ermittelbar) . 
 
Unterstützung und Kooperation 
Die vorgelegte Untersuchung wäre ohne die sachdienliche und engagierte 
Unterstützung durch alle eingebundenen operativen Einheiten im Konzern 
Stadt nicht möglich gewesen. Insoweit darf man sagen, dass die 
Unterstützungsleistung außergewöhnlich dienlich war. Es liegt in der Natur 
der Sache, dass die Unterstützung durch die Immobilienwirtschaft besonders 
hervorzuheben ist. 
 
Datenqualität und Datenhaltung 
Die Aufbereitung der einzelnen immobilienwirtschaftlichen Daten zum Start 
der Analyse erforderte einen vergleichsweise hohen Aufwand, da die 
verfügbaren Informationen in insgesamt 13 verschiedene Dateien zur 
Auswertung überführt werden mussten, die allesamt zusammengeführt und 
plausibilisiert werden mussten. Teilweise wurden dabei Unplausibilitäten, 
bspw. bei den Flächenangaben, festgestellt. Exemplarisch genannt seien die 
Grundschulen, bei denen sich  aus den verschiedenen Quellen zu den 
Schülerzahlen in Verbindung mit Flächen teilweise erhebliche Diskrepanzen 
ergeben haben. Die Zahlen zu den Nettogrundflächen (NGF) liegen hingegen 
recht verlässlich vor. 
 
Bei Betrachtung der in SAP gebuchten Kosten  erscheinen diese immer 
wieder nicht vollständig den Objekten zugeordnet. Gerade die Zuordnung 
von Kosten für Medienverbrauch wird in einem anderen Buchungskreis 
vorgenommen und musste daher zum Untersuchungszeitpunkt auf 
Objektebene etc. händisch zugeordnet werden. Aktuell ist dieser Umstand 
zwar abgestellt worden, jedoch arbeitet die Schnittstelle noch nicht fehlerfrei. 
Ebenfalls auffällig war, dass die Kosten des stadteigenen Personals 
(insbesondere Hausmeister und Reinigung) nicht den Objekten zugeordnet 
sind. Daher sind zum Teil auch die Kostenwerte unplausibel; die Kostenwerte 
für Wartung liegen z.B. deutlich unter 1,00 EUR/m² p.a. Dieser Wert liegt 
deutlich außerhalb der Benchmarks und zeigt, dass nicht alle Kosten erfasst 
und/oder zugeordnet sind. 
 
Generell wurde während der Datenaufbereitung ein zum Teil uneinheitliches 
Verständnis der Kostenzuordnungen festgestellt. In der Kostenaufstellung 
des Stadthauses 1 sind ca. 20 % der Aufwände eher den Positionen Wartung 
und sonstige Kosten zuzuordnen, jedoch nicht der Position Bauunterhalt, 
also Instandsetzung und Sanierung. Dieses ist insoweit zukünftig sinnvoll, als 
ein verrechnender Bestandshalter bei einem Vermieter-Mieter-Modell immer 
bestrebt sein wird, abrechenbare Leistungen so zu klassifizieren, dass sie 
nach den einschlägigen Urteilen zur Umlegbarkeit von Kosten auch umgelegt 
werden können. Allerdings erhöhen solche Ausnutzungen von 
Interpretations- und Definitionsspielräumen natürlich nicht die Transparenz, 
zumal die vollständige Umlegung der Kosten derzeit bei der Stadt Münster 
noch keine Rolle spielt. 
 
Für die Verwaltungsgebäude liegt derzeit lediglich über einzelne Objekte eine 
Aufstellung der Arbeitsplätze vor, die hilfsweise aus den Anschlüssen der 
internen Telefondatei der Stadt abgeleitet sind. Der Aufbau einer digitaler 
Belegungsplanung / - nachweis ist zielführend zu verfolgen.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  6 
 
Insgesamt weisen die vorhandenen Daten einen sehr starken Fokus auf 
Energieoptimierung auf. Die Bedeutung der damit zusammenhängenden 
Flächen spielt jedoch eine eher untergeordnete Rolle. Ein im besten Sinne 
strategisches Flächenmanagement bspw. im Zusammenspiel mit den 
Nutzern und dem Amt für Finanzen und Beteiligungen ist derzeit  wegen 
fehlender Budgetrelevanz nicht ausgeprägt, aber an einigen Stellen 
erkennbar angestrebt.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  7 
3. Strategische Aufstellung 
Strategische Aufstellung der Immobilienwirtschaft 
Wie oben beschrieben, gibt es Optimierungspotenziale in der Datenhaltung, 
deren derzeitiger Zustand strategische Zugänge und strategische Analysen 
erschwert. Gleichwohl ist zunächst zu konstatieren, dass die 
immobilienwirtschaftliche Aufstellung der Stadt Münster sowohl in der 
Verwaltung als auch in den untersuchten städtischen Töchtern im 
interkommunalen Vergleich sehr gut abschneidet. 
 
Die untersuchten Töchter haben Ihre Kernkompetenzen gut ausgeprägt, 
bringen diese regelmäßig zum Wohle der Stadtgesellschaft ein und erzielen 
dabei gute wirtschaftliche Ergebnisse.  
 
Innerhalb der Stadtverwaltung ist die grundlegende Aufstellung mit der 
zusammengeführten Liegenschaftsverantwortung einerseits und Bau/ 
Instandhaltung andererseits sehr modern. Entsprechend konnte vom Amt für 
Immobilienmanagement auch eine über praktisch das gesamte 
Anlagevermögen erhobene umfassende Portfolioanalyse mit entsprechenden 
strategischen Handlungsoptionen vorgelegt werden (vgl. Berichtsvorlage 
V/0437/2009. Erg.). Analytische Detaillierungen und Operationalisierungen 
(bspw. strategische Ansätze zur Wohnbaulandentwicklung von September 
2009) sind ebenfalls vorhanden. 
 
Ebenfalls aus immobilienstrategischen und operativen Überlegungen sinnvoll 
ist der Ansatz, gewerbliche Flächen vor allem durch die Wirtschaftsförderung 
entwickeln zu lassen und bei Wohnbauflächen für den 
Geschosswohnungsbau die Wohn- und Stadtbau einzubeziehen. 
 
Insoweit sind alle fachlichen Vorüberlegungen für eine explizite und 
ganzheitliche Immobilienstrategie vorhanden. Als nächster Schritt wäre eine 
entsprechende politische Aussage wünschenswert. 
 
Ganz allgemein kann man sagen, dass weitergehende parlamentarische 
Vorgaben für Immobilien und Immobiliennutzung in der Stadt Münster 
fachlich möglich und in Hinblick auf die Umsetzung und Hebung von 
Potenzialen auch nötig sind. 
 
Beispielhaft sei hier eine neue Positionierung der Immobilienwirtschaft in der 
Eigentümerfunktion genannt. Dies wäre im besten Falle durch eine politisch 
gutierte Immobilienpolicy (zu Flächenverbräuchen, Effizienz-Zielen, 
Versiegelung, CO2-Zielen, Stadtentwicklungszielen, modernen Arbeitswelten 
u.ä.) zu hinterlegen. Mit der Erklärung zu den politischen Zielen wird allen 
Bereichen die Einhaltung in ihr Pflichtenheft geschrieben, die Einhaltung der 
Ziele durch eine entsprechend positionierte Immobilienabteilung unterstützt. 
Auf dieser Grundlage könnten moderne Mieter-Vermieter-Überlegungen 
weiterentwickelt werden.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  8 
Organisation  
Wir sehen die Immobilienwirtschaft als gut aufgestellte, fachlich geschätzte 
und kooperationsbereite Fachverwaltung. Durch die Zusammenführung der 
Liegenschaftsverantwortung mit Bau- und Instandhaltungsfragestellungen 
konnten strategische Perspektiven gestärkt (Portfolioanalysen und 
Standortoptimierungen sind eher möglich, wenn analytisch alles in einer 
Hand liegt) und Effizienz gehoben werden.  
 
In einem nächsten Schritt könnte die Rolle noch gestärkt und damit eine 
Umsetzung der strategischen Ansätze unterstützt werden. Neben einem 
Runden Tisch aller Immobilienkompetenzen im Konzern Stadt (unter 
Federführung des Hauptgesellschafters Stadt: W+S, WBI, StW und 
Wirtschaftsförderung) kann dazu auch über konsequente Mieter-
Vermietermodelle sowie über eine mittelfristige organisatorische 
Neuausrichtung der Immobilienwirtschaft nachgedacht werden. Dies ist 
jedoch eine aufwändige Detailarbeit und wird erst 12 bis 24 Monate nach 
Start Ergebnisse zeigen.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  9 
 
4. Das Untersuchungs-
portfolio 
Das Untersuchungsportfolio der Stadt Münster in der 
Übersicht 
Die umfassendste Objektübersicht, die eine Einschätzung der verfügbaren 
Daten zulässt, ist die Aufstellung für die Bilanz der Stadt Münster. Aus 
Praktikabilitätsgründen wird allerdings der Energiebericht als führende 
Objektliste verwendet, da dort die meisten relevanten Daten 
zusammengeführt wurden. Insgesamt sind im Energiebericht der Stadt 
Münster 160 Objekte  mit einer Gesamtfläche von 654 Tm²  enthalten. Alle 
diese Objekte wurden bspw. für Überlegungen wie Verkaufbarkeit in die 
Analyse einbezogen. Die detaillierte Datenanalyse  bspw. vor allem nach 
Kosten und Einsparpotenzialen konzentriert sich auf die wesentlichen 
Objekte , über die nach Plausibilisierung aller vorhandenen Daten auch 
Aussagen möglich sind: 
 
• Verwaltungsgebäude (12 Objekte, ca. 85 Tm² NGF) 
• Schulgebäude (86 Objekte, 469 Tm² NGF) 
 
Damit sind entsprechend rd. 61 % der Objekte  und rd. 85 % der 
Gesamtfläche aus dem Energiebericht  abgedeckt. Daraus folgt, um 
erkennbare Effekte zu generieren, dass diese Bereiche dauerhaft nicht 
ausgeblendet werden können.  
 
Das Teilportfolio der Schulgebäude unterteilen sich des Weiteren in: 
 
 Objekte  Tm² NGF  Ø Tm² NGF  
Grundschulen  46  152  3,3  
Förder schulen  7 21  3,0  
Hauptschulen  5 26  5,2  
Realschulen  5 32  6,4  
Gymnasien  9 91  10,1  
Schulzentren  4 72  18,0  
Berufsbildende 
Schulen  
10  75  7,5  
 
 
 
 
  
32% 
5% 
6% 
7% 19% 
15% 
16% 
Flächenverteilung Schulen 
Grundschulen 
Förderschulen 
Hauptschueln 
Realschulen 
Gymnasien 
Schulzentren 
Berufsbildende 
Schulen

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  10 
4.1  Schulen & Kindergärten 
Im Schulportfolio liegen erkennbare Flächeneinspar-
potenziale. Hier sollte allerdings zunächst die Fachpolitik 
Rahmen setzen, bevor immobilienwirtschaftliche und 
ökonomische Kalküle herangezogen werden.  
Überblick Einsparpotenziale 
Das Schulportfolio ist im Kontext kommunaler Immobilienoptimierungen stets 
besonders zu behandeln. Einerseits greifen Handlungen, die als 
ökonomische und immobilienwirtschaftliche Optimierungen gedacht sind 
(bspw. Aufgabe, Verlagerung oder Zusammenlegung von Schulstandorten) 
besonders tief in Lebensqualitäten und Emotionalität der Stadtbevölkerung 
sowie in politische Gestaltungsfelder ein. Zudem sind selbstredend im 
Bereich der Schulen künftige Flächen- und Qualitätsbedarfe nicht ohne 
weiteres antizipierbar. Dies liegt einerseits daran, dass künftige 
Schülerzahlen in ihrer Verteilung auf die weiterführenden Schulformen nicht 
ohne weiteres prognostizierbar sind. Darüber hinaus sind die Flächenbedarfe 
pro Schüler oder Klasse in besonderer Weise von künftigen Schulkonzepten 
und Unterrichtsformen abhängig.  
 
Zum Untersuchungszeitpunkt lagen keine Schulentwicklungsplanung und 
auch keine abgeschlossene Willensbildung zu o. g. qualitativen Fragen der 
Schule von morgen vor, so dass hier zunächst mit Vergleichswerten und 
Benchmarks gearbeitet wird. Idealtypisch gerechnet zeigt dann das 
Schulportfolio über alle Schularten rd. 41 Tm² überschüssige Fläche auf. 
Sollte es in der Folge einer Schulentwicklungsplanung zu einer 
entsprechenden Konsolidierung der Schulstandorte kommen, so entsprechen 
die rd. 41 Tm² überschüssiger Flächen einem möglichen 
Konsolidierungsbeitrag von rd. 2,5 Mio. EUR jährlichen Einsparungen. Auf 
der Vermögensseite sind idealtypische Betrachtungen weit spekulativer, da 
die Werte von aufgegebenen Schulstandorten erheblich schwanken können 
(Lage, d.h. Wert von Grund und Boden, Restwert der Gebäude, ggf. 
Abrisskosten, u.a.). Allerdings zeigt der Blick auf die durchschnittlichen 
Buchwerte (für die überschüssige Fläche rd. 17,3 Mio EUR) auf der einen 
Seite und den konservativen Wertansatz der Flächen auf der anderen Seite 
mit 18,4 Mio EUR (ermittelt aus dem für die Eröffnungsbilanz angesetzten 
Flächenwert als Durchschnitt), dass hier Verkäufe über Buchwert und somit 
Buchgewinne möglich sein werden. 
  
Aus der Vorlage der aktuellen kleinräumigen Bevölkerungsprognose bis 2020 
geht zumindest für den relevanten Teil der zukünftigen Grundschüler hervor, 
dass es zu einer Zunahme um 2,9 – 3,5 % kommen wird. Im Sinne der 
vorgestellten Kalkulation sehen wir keinen großen Einfluss auf das Ergebnis, 
jedoch wird sich die Diskussion um den konkreten Standort einer Schule an 
den Ergebnissen der Prognosen für die einzelnen Stadtteile messen lassen 
müssen. D.h. es kann nicht ausgeschlossen werden, dass trotz Überhanges 
in den Flächen bestimmte Schulstandorte ausgebaut werden müssen.  
Im gleichen Atemzug heißt das aber auch, dass an anderen Standorten weit 
mehr an Flächen im Überhang sein werden. Hierauf muss die Politik

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  11 
reagieren, ein strategisches Flächenmanagement unterstützt die 
Entscheidungsfindung. 
 
 
 
Betrachtet man die Optimierungspotenziale aus erweiterter energetischer 
Optimierung der Schulen, ist bei gleichzeitig hohem Investitionsbedarf kein 
großer ökonomischer Hebel vorhanden. Zwar sind einerseits 29 der 86 
Standorte mit weiterem energetischen Potenzial ausgestattet, doch stehen 
den monetären Einsparpotenzialen unverhältnismäßige Investitionsbedarfe 
gegenüber. D.h. auch wenn weitere Optimierungen aus ökologischer 
Perspektive angezeigt sind, so sind hier Einsparpotenziale für den Haushalt 
nicht zu realisieren.  
 
Dies liegt einerseits an der baulichen Struktur und Substanz der in Rede 
stehenden Schulen und andererseits natürlich auch daran, dass die 
Standorte mit besserem Verhältnis von Investition und Einsparpotenzial 
bereits optimiert sind.  
 
  
Schulform An -
zahl 
/g54 NGF 
[Tm²] 
Ø NGF 
[Tm²] 
Ø- Grundstück 
[Tm²] 1) 
Überzählige Fläche 
[Tm²] 2) 
Anzahl 
Standorte 
Grundschulen 46 152 3,3 
12 
11,4 –20,8 3,8 –6,3 
Förderschulen 7 21 3,0 0,6 –1,8 0,2 –0,6 
Hauptschulen 5 26 5,2 1,7 0,3 
Realschulen 5 32 6,4 4 0,8 
Gymnasien 9 91 10,1 6,8 0,6 
Schulzentren 4 72 18,0 3,5 0,2 
Berufsbildende 
Schulen 
10 75 7,5 7,9 1,0 
1) Statistische Daten Stadt Münster –2008 
2) Ergebnis der Betrachtung je Schulform, siehe 
Detailauswertung 
3) 12.000 m² /Schulstandort * 150 EUR/m²  als 
durchschnittlicher Bodenrichtwert Münster 
4) Durchschnittlicher Bewirtschaftungsaufwand: 60 EUR p.a. 
ohne Sondermaßnahmen 
5) Median  der Buchwerte 2009 aller Schulen x 8 Standorte 
Summen 86 469 1.109 35,9 –46,5 6,6 –8,9 
MW (gerundet): 41 8
Beitrag Konsolidierung 3) : 14,4 Mio €
Jährliche Einsparung 4) : 2,5 Mio €
Anlagenvermögen 5) : - 17,3 Mio €
Schulform Anzahl mit 
energ .
Potenzial 
Potenzial 
p.a. 
[TEUR] 
Aufwand 
Sanierung 
[TEUR] 1) 
Umfassende Sanierung 
Einsparung / Aufwand 
[TEUR] 2) 
Grundschulen 19 (von 46) 118 5.600 160  /  9.600 
Förderschulen 2    (7) 5 400 20   /   2.600 
Hauptschulen 2    (5) 26 800 42   /   2.300 
Realschulen - (5) - - 17   /   4.200 
Gymnasien 3    (9) 33 2.300 83   / 11.600 
Schulzentren 2    (4) 34 3.200 75   /   8.800 
Berufsbildende 
Schulen 1  (10) 0,5 600 20   /   7.600 
1) Grenzwert 114 kWh, Durchschnittsverbrauch aller Schule n, 
Aufwand je m² NGF: ca. 100 EUR (40% eines Aufwandes 
zur energetischen Optimierung eines unsanierten 
Bestandes) 
2) Grenzwert: 70 kWh, Aufwand je m² NGF: ca. 170 EUR 
(40% des Vergleichswertes Ida-Schule) 
Summen 29   (86) 216,5 12.900 417  / 46.700

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  12 
Methodik zur Ermittlung der Eisparpotenziale 
Bevor im Folgenden die Einsparpotenziale einzelner Schulformen im Detail 
beschrieben werden, wird eingangs kurz die Methodik zur Ergebnisherleitung 
skizziert. 
 
Flächenverbrauch 
Als Vergleichswert (Flächenbenchmark) wird der durchschnittliche 
Flächenverbrauch aller Objekte der betrachteten Schulform herangezogen 
(m² NGF pro Schüler). Betrachtet werden nur die Objekte, bei denen der 
Flächenverbrauch höher ist. Das jeweilige Flächenpotenzial ergibt sich aus 
der Differenz aus Flächenverbauch zum Durchschnittsvergleichswert 
(Flächenbenchmark). Die Anzahl der theoretisch zur Disposition stehenden 
Standorte ergibt sich aus der Summe des Flächenpotenzials je Schulform 
und der durchschnittlichen Flächengröße eines Standorts der Schulform.  
 
Energieverbrauch 
Für den Primärenergieverbrauch wird ein Grenzwert i.H.v. 
114 kWh je m² p.a. verwendet, der sich aus dem Durchschnitt des 
Verbrauches aller Schulen ermitteln lässt. Daneben wird als Vergleichswert 
ein theoretisch erreichbarer Verbrauchswert von 70 kWh angesetzt, der sich 
aus Vorgaben für Neubauten ableitet und teilweise von Objekten der Stadt 
erreicht wird (jedoch ohne die Möglichkeit zur Plausibilisierung, da ein 
geringer Verbrauch auch mit geringer Nutzung zusammenhängen kann). 
 
Instandsetzungsaufwand  
Als Grenzwert für den Instandsetzungsaufwand zur Erreichung eines 
durchschnittlichen Energieverbrauches wird eine Erfahrungswert i.H.v. 100 € 
je m² NGF angenommen , der Wert für die Erreichung des „Neubauähnlichen 
Standards“ mit 170 €/m² NGF .  
 
Grundschulen 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Die Flächenineffizienz bei den Grundschulen, die über dem 
Flächenbenchmark liegen, ist vergleichsweise hoch, allerdings liegen hier 
größtenteils keine Energiedefizite vor. Legt man den durchschnittlichen 
Flächenverbrauch von 15,7 m² pro Schüler als Grenze  fest 
(Durchschnittsflächenverbrauch aller Schulen ), so besteht bei 21 
Schulen insgesamt ein Flächenpotenzial von 20.800 m².  Umgesetzt auf 
Schulstandorte könnten somit idealtypisch 3 bis 6 Grundschulen 
 aufgegeben 
werden (Durchschnittliche Flächen ca. 3.500 m²/Grundschule). In Kosten 
gesprochen, ergibt sich bei ca. 60 EUR/m² p.a. Betriebskosten (inkl. 
Instandsetzungsaufwand, jedoch ohne Abschreibung) eine 
Summe zwischen 650 TEUR und 1,2 Mio EUR Einsparung p.a. 
 
Zusätzlich können im Vermögensbereich aus der freiwerdenden Fläche rd. 
4 bis 8 Mio. EUR idealtypische Verkaufspreise  erzielt werden. Eine 
Annäherung der Buchgewinne macht idealtypisch keinen Sinn, da bereits die 
Grundstücksflächen der Schulen sehr unterschiedlich sind, die resultierenden 
Immobilienwerte noch deutlicher variieren und die Buchwerte dann drittens 
wiederum ein sehr unterschiedliches Bild zeigen.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  13 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Bei 19  von 46 Grundschulen, also rd. 45 %, besteht energetisches 
Einsparpotenzial . Für etwa die Hälfte dieser Grundschulen mit 
energetischen Defiziten besteht gleichzeitig ein hoher Instandhaltungsbedarf.  
 
Insgesamt sind für 19 Grundschulen Verbräuche über dem Grenzwert 
„Durchschnittsverbrauch über 114 kWh je m² p.a.“  erkennbar. Hieraus 
leitet sich ein Einsparpotenzial von rd. 118 TEUR p.a. ab. Der Aufwand liegt 
bei ca. 100 EUR/m², entsprechend ca. 5,6 Mio EUR. 
 
Setzt man einen theoretisch möglichen Energiewert für Wärme von 70 kWh 
je m² NGF zugrunde, so würde bei einem derzeitigen Durchschnittsverbrauch 
Wärme von 100 kWh ein Gesamtpotenzial von 2.900.000 kWh bestehen, 
was in aktuellen Kosten gerechnet einer jährlichen Einsparung von 160 
TEUR  entspricht. Jedoch ist hierbei mit einem Aufwand von 170 EUR/m² 
NGF (vgl. Aufwand Ida-Schule) zu rechnen, mithin 9,6 Mio EUR . 
 
Hier stehen also für die Gruppe der Grundschulen berechnet 
Investitionskosten und monetäre Potenziale der Energieeinsparung in 
keinem günstigen Verhältnis. Für einzelne Grundschulen sieht dies durchaus 
anders aus. Wir halten es jedoch nicht für zielführend, vor einer 
fachpolitischen Entscheidung für oder gegen Schulstandorte diese durch 
ökonomische und energiepolitische Kalküle noch zu verkomplizieren. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Bei den Instandsetzungsaufwendungen ergibt sich kein Einsparpotenzial im 
engeren Sinne, Einsparungen  realisieren sich allein über die Aufgabe von 
Schulstandorten.  Hier gilt, was auch bereits oben geschrieben wurde, dass 
es erstrebenswert ist, die fachpolitische Diskussion um Schulstandorte nicht 
durch Immobilienfragestellungen zu überlagern.  
 
Betrachtet man alle Grunds chulen über dem Grenzwert „10 0 EUR/m² NGF “, 
dann machen diese alleine einen Anteil von 16 % des Gesamtaufwandes 
aller Gebäude der Stadt Münster aus. Selbstredend sind je nach 
Entscheidung für oder gegen bestimmte Standorte künftig sehr 
unterschiedliche Instandsetzungsaufwendungen zu erwarten.  
 
Ergebnisse laufende Kosten 
Die Kostenauswertungen erscheinen nicht selten unplausibel.  Die 
ausgewiesenen Kosten für Schulen liegen bei ca. 60 – 65 EUR/m² NGF p.a. 
Nur zwei Schulen liegen über diesem Wert. Dies sind im Benchmark sehr 
niedrige Werte. Man darf allerdings nicht davon ausgehen, dass dies der 
Realität entspricht und in Münster Verbräuche so außerordentlich niedrig 
wären. Vielmehr ist der Grund, dass nicht alle Kosten den jeweiligen 
Objekten zugeordnet  sind. 
 
Eine Kostenanalyse verbietet sich insoweit (was im Übrigen auch für alle 
weiteren Objekte gilt). Für die Konsolidierungs-Szenarien  (Rückbau von 
Fläche bzw. von Standorten) wird für die Errechnung der zu erwartenden 
Kostenreduktion mit dem Erfahrungsansatz von 60 EUR/m² NGF p.a.  
weitergerechnet. Daraus ergibt sich in den weiteren Berechnungen ein 
theoretischer Ansatz für Einsparpotenziale, der wiederum mit 
Erfahrungswerten aus anderen Beratungsprojekten verifiziert wird.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  14 
 
Förderschulen 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Das Gesamtpotenzial liegt bei ca. 600 m² NGF. Legt man den 
durchschnittlichen Flächenverbrauch von 19,3 m² pro Schüler als Grenze 
fest (Durchschnittsflächenverbrauch aller Förderschulen), so besteht bei 
3 Schulen ein idealtypisches Flächenpotenzial  von insgesamt 1.800 m² 
NGF. 
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von optimalen Verbrauchswerten der betrachteten Förderschulen 
liegt das Einsparpotenzial bei ca. 5 TEUR . Dem entgegen steht, unter der 
Annahme von 100 EUR Kosten je Quadratmeter ein Gesamtaufwand von 
ca. 0,4 Mio. EUR. 
 
Die Optimalbetrachtung, also bei Annahme eines theoretisch möglichen 
Energiewerts für Wärme von 70 kWh/m² NGF bei einem derzeitigen 
Durchschnittsverbrauch an Wärme von 85 kWh, ergibt für 2 Objekte ein 
Gesamtpotenzial von 300.000 kWh. Dies entspricht einer jährlichen 
Einsparung von ca. 20 TEUR. Dem entgegen steht ein Aufwand von ca. 
170 EUR/m² NGF (vgl. Aufwand Ida-Schule), also ca. 2,6 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Keine der 7 Förderschulen weist einen außerordentlich hohen 
Instandsetzungsaufwand auf. 
 
Hauptschulen 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man den durchschnittlichen Flächenverbrauch von 18,7 m²  pro 
Schüler als Grenze fest, so besteht bei 2 Schulen ein idealtypisches 
Flächenpotenzial von insgesamt 1.700 m² NGF.  
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von optimalen Verbrauchswerten der betrachteten Hauptschulen 
liegt das Einsparpotenzial bei ca. 26 TEUR . Dem gegenüber steht ein 
Aufwand bei Investitionsbedarfen von ca. 100 EUR/m² in Höhe von ca. 
0,8 Mio EUR. 
 
Die Optimalbetrachtung, also bei Annahme eines theoretisch möglichen 
Energiewerts für Wärme von 70 kWh/m² NGF bei einem derzeitigen 
Durchschnittsverbrauch an Wärme von 85 kWh, ergibt für 3 Objekte ein 
Gesamtpotenzial von 520.000 kWh. Dies entspricht einer jährlichen 
Einsparung von ca. 42 TEUR. Dem gegenüber steht ein Aufwand bei ca. 
170 EUR/m² NGF (vgl. Aufwand Ida-Schule) in Höhe von ca. 2,3 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Zwei der fünf Hauptschulen haben einen außerordentlich hohen 
Instandsetzungsaufwand. Selbstredend sind je nach der fachpolitisch 
determinierten Entscheidung für oder gegen bestimmte Standorte künftig 
sehr unterschiedliche Instandsetzungsaufwendungen zu erwarten.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  15 
Realschulen 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man den durchschnittlichen Flächenverbrauch von 12,7 m² pro Schüler 
als Grenze fest, so besteht bei 2 Schulen ein idealtypisches 
Flächenpotenzial  von insgesamt 4.000 m² NGF. 
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Bei den Verbrauchswerten  in den Realschulen ist, sofern Standardwerte 
angestrebt werden sollen, kein nennenswertes Optimierungspotenzial  
vorhanden. 
 
Bei einem derzeitigen Durchschnittsverbrauch von 85 kWh ergibt eine 
Optimalbetrachtung, also in Bezug auf einen theoretisch möglichen 
Energiewert von 70 kWh/m² NGF, für 4 Objekte eine mögliche jährliche 
Energieeinsparung von 280.000 kWh. Dies entspricht einem jährlichen 
Kosteneinsparpotenzial von ca.17 TEUR.  Dem gegenüber steht (bei ca. 
170 EUR/m² Investitionsaufwand (vgl. Aufwand Ida-Schule)) ein notwendiges 
Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von ca. 4,2 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Keine der fünf Realschulen weist einen außerordentlich hohen 
Instandsetzungsaufwand auf. 
 
Gymnasien 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man den durchschnittlichen Flächenverbrauch von 11,4 m² pro Schüler 
als Grenze fest, so besteht bei 5 Schulen ein Flächenpotenzial von 
insgesamt 6.800 m² NGF. 
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von optimalen Verbrauchswerten der betrachteten Gymnasien 
liegt das Kosteneinsparpotenzial bei ca. 33 TEUR . Dem entgegen steht bei 
einem Investitionsbedarf von rd. 100 EUR/m² ein Gesamtinvestitionsbedarf in 
Höhe von rd. 2,3 Mio EUR. 
 
Die Optimalbetrachtung (bei einem derzeitigen Durchschnittsverbrauch 
Wärme von 85 kWh) ergibt für 7 Objekte ein Energieeinsparpotenzial von 
1.400.000 kWh. Dies entspricht einer jährlichen Kosteneinsparpotenzial von 
ca. 83 TEUR. Dem gegenüber steht bei Quadratmeter bezogenen 
Investitionskosten von rd. 170 EUR/m² NGF (vgl. Aufwand Ida-Schule), ein 
Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von ca. 11,6 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Im Ergebnis weisen 5 der 10 Gymnasien einen außerordentlich hohen 
Instandsetzungsaufwand  auf. Auch hier sind je nach der fachpolitisch 
determinierten Entscheidung für oder gegen bestimmte Standorte künftig 
sehr unterschiedliche Instandsetzungsaufwendungen zu erwarten.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  16 
Berufsschulen 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man den durchschnittlichen Flächenverbrauch von 4,5 m² pro Schüler 
(Durchschnittsflächenverbrauch aller Berufsschulen) als Grenze fest, so 
besteht bei 5 Schulen ein Flächeneinsparpotenzial von insgesamt 7.900 
m² NGF.  
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von optimalen Verbrauchswerten der betrachteten Berufsschulen 
liegt das Einsparpotenzial bei ca. 500 EUR . Dem gegenüber steht (bei ca. 
100 EUR/m² Investitionsbedarf) ein Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von 
ca. 0,6 Mio EUR.  
 
Die Optimalbetrachtung ergibt für 2 Objekte ein Gesamtpotenzial von 
340.000 kWh. Dies entspricht einer jährlichen Einsparung von ca. 20 TEUR. 
Dem gegenüber steht (bei ca. 170 EUR/m² Investitionsbedarf (vgl. Aufwand 
Ida-Schule)) ein Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von ca. 7,6 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Im Ergebnis weist eine der elf Berufsbildenden Schulen einen 
außerordentlich hohen Instandsetzungsaufwand auf.  
 
Schulzentren 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man den durchschnittlichen Flächenverbrauch von 14,7 m² pro Schüler 
als Grenze fest, so besteht bei 2 Schulen ein Flächenpotenzial von 
insgesamt 3.500 m² NGF. 
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von optimalen Verbrauchswerten der betrachteten Schulzentren 
liegt das Einsparpotenzial  bei ca. 34 TEUR.  Dem gegenüber steht (bei ca. 
100 EUR/m² Investitionsbedarf) ein Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von 
3,2 Mio EUR. 
 
Die Optimalbetrachtung ergibt für 3 Objekte ein Gesamtpotenzial von 
1.260.000 kWh, dies entspricht einer jährlichen Einsparung von 
ca. 75 TEUR . Dem gegenüber steht (bei ca. 170 EUR/m² Investitionsbedarf 
(vgl. Aufwand Ida-Schule)) ein Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von ca. 
8,8 Mio. EUR. 
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert)  
Im Ergebnis weist eines der vier Schulzentren  einen außerordentlich hohen 
Instandsetzungsaufwand auf. Auch hier liegt die Frage nach der Art des 
Verfahrens, nach der Hinzuziehung von ökonomischen Fakten zu 
fachpolitischen Überlegungen letztlich bei der Politik.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  17 
4.2   Das Verwaltungsportfolio 
 
Die überragende Rolle in der Optimierung des 
Verwaltungsportfolios kommt der Veränderung der 
aktuellen Situation um Stadthaus I und Stadthaus II zu.  
 
Verwaltungsgebäude  
Ebenso wie das Schulportfolio wurde das Verwaltungsportfolio detaillierten 
Analysen in den Bereichen Flächennutzung und Effizienz, Verbrauchswerte 
sowie Instandsetzungsaufwand unterzogen. Insgesamt lässt sich damit 
festhalten, dass für zwei Objekte  in allen drei Kategorien Defizite  
vorliegen. Vier weitere Objekte weisen darüber hinaus einen auffällig hohen 
Flächenbedarf aus. 
 
Ergebnisse Flächennutzung und Effizienz 
Legt man einen durchschnittlichen Flächenverbrauch von 37,5m² NGF pro 
Arbeitsplatz fest (durchschnittlicher Flächenverbrauch von vergleichbaren 
Verwaltungsobjekten aus Projekten, Umrechnung von Flächenbezug 
Mietfläche zu NGF), so besteht bei 10 Objekten ein Flächenpotenzial von 
insgesamt 5.600 m² NGF. Unberücksichtigt bleiben bei dieser Berechnung 
die Ausreißer Rathaus und Lagergebäude. Bei einer Anpassung des 
Flächenverbrauchs auf den sich über alle Verwaltungsgebäude ergebenden 
Durchschnittswert von 48,2 m² NGF, verringert sich das Flächenpotenzial auf 
3.200 m² NGF 
 
Der wahre Wert des Flächenpotenzials der Verwaltungsobjekte wird aller 
Erfahrung nach zwischen dem niedrigsten und dem auf Basis des 
Durchschnittswertes ermittelten Potenzials liegen, also zwischen 5.600 und 
3.200 m². Jedoch soll an dieser Stelle angemerkt sein, dass jeder m² 
weniger, der je Arbeitsplatz zur Verfügung steht, weitere 900 m² an 
zusätzlichem Potenzial freimacht. Dieses kann durch die Einführung von 
Standards für die Flächennutzung umgesetzt werden. 
 
Ergebnisse der Verbrauchswerte 
Ausgehend von dem optimalsten Verbrauchswerten (Durchschnittswert aller  
betrachten Verwaltungsobjekte: 103 KWh) der betrachteten 
Verwaltungsobjekten liegt das Einsparpotenzial bei ca. 37.000 EUR. Dem 
gegenüber steht (bei ca. 100 EUR/m² Investitionsbedarf) ein 
Gesamtinvestitionsbedarf in Höhe von 3,6 Mio EUR.  
 
Ergebnisse Instandsetzungsaufwand (budgetiert) 
Es werden a lle Verwaltungsgebäude über dem Grenzwert „100 EUR/m² 
NGF“ betrachtet. Im Ergebnis weisen zwei(BV-Südost, BV-West) der 
Verwaltungsgebäude einen außerordentlich hohen Instandsetzungsaufwand 
auf.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  18 
Fokus Stadthäuser 
Die Ergebnisse der detaillierten Analyse des Verwaltungsportfolios legt eine 
Konsolidierung der Stadthäuser 1 bis 3 nahe.  
Das Stadthaus 1  weist einen sehr hohen Sanierungsbedarf zwischen 30 - 40 
Mio. EUR auf. Die erhöhte Flächenineffizienz von rd. 38 m²/AP kommt 
durch großzügige Freiflächen im Foyer  und Vermietungen zu Stande. Der 
Betriebskostenanteil ist ebenfalls relativ hoch angesiedelt und liegt bei rd. 34 
€/m² p.a.  
Auch das Stadthaus 2  weist deutliche Flächenineffizienz mit rd. 36 m²/AP 
auf. Jedoch ist der Betriebskostenanteil mit nur rd. 16,6 €/m² p.a. relativ 
niedrig. Es besteht demnach gutes Entwicklungspotenzial bei besserer 
Flächennutzung  (soweit dieses durch die gegebene Architektur umsetzbar 
ist). Positiv hervorzuheben sind ebenso das eigene Parkdeck sowie die 
zentrale Lage zur Innenstadt. 
 
Das Stadthaus 3  ist ein Anmietungsobjekt mit einem jährlichen Mietaufwand 
in Höhe von ca. 3 Mio. EUR. Die Flächeneffizienz ist hier relativ hoch und 
liegt bei rund 28m²/AP, während gleichzeitig der Betriebskostenanteil sehr 
niedrig ist; er liegt bei 13,3 €/m² p.a.   
 
Nächste Schritte 
Es sollte geprüft werden, wie eine Sanierung bzw. ein Umbau des 
Stadthauses 1 bei einem Investitionsvolumen von 30 – 40 Mio. EUR (ohne 
Zwischenanmietungen und Umzugskosten) eine Verbesserung in der 
Ausnutzbarkeit der Flächen und lfd. Unterhaltungskosten erreichen kann. 
Abgewickelt werden könnten ggf. die Investitionsmaßnahmen über den Weg 
einer Projektentwicklung (Finanzierung, Bau und eventuell Betrieb) durch 
eine städtische Gesellschaft. Im Anschluss stünde die Rückmietung durch 
die Stadt mit ca. 12 EUR/m² monatlicher Mietbelastung, etwa 3,2 Mio. EUR 
p.a. (ca. 22 Tm² MF) und Überführung des Gebäudes in städtischen Bestand 
nach z.B. 25 Jahren. 
 
Über eine Verdichtung der Arbeitsplätze um ca. 25 % könnten im Stadthaus 
1 rd. 150 Arbeitsplätze gewonnen und die Flächeneffizienz (dann 30,5 m² je 
AP) somit annähernd auf den Stand der Flächeneffizienz des Stadthauses 3 
erhöht werden. Ebenso könnten Betriebskosten in Höhe von ca. 0,5 Mio. 
EUR durch einen energetisch optimierten Neubau eingespart werden. 
Alternativ kann durch die Steigerung der Attraktivität des Gebäudes eine 
Erhöhung der externen Vermietung an Geschäfte und Praxen/Büroräume 
erreicht werden, welches eine zusätzliche Refinanzierungskomponente der 
Investitionskosten bedeuten kann. 
 
Ebenfalls sollte geprüft werden, die Effizienz in Stadthaus 2 zu erhöhen. 
Potenziale bestehen in der Flächenverdichtung, durch die theoretisch rd. 80 
NGF Arbeitsplätze NGF / AP NGF / AP 
Stadthaus I 23.169 m² 607 AP 38,2 m²/AP 10,0 m²/AP 6.059 m² + 152 AP 759 AP 30,5 m²/AP 
Stadthaus II 12.016 m² 334 AP 36,0 m²/AP 7,8 m²/AP 2.601 m² + 84 AP 41 8 AP 28,7 m²/AP 
Stadthaus III 20.296 m² 720 AP 28,2 m²/AP 0,0 m²/AP 0 m² 28,2 m²/AP 
236 AP 
Potenzial +25% Verdichtung 
Abbildung 1: Flächen - Arbeitsplätze und theoretisches Potenzial Stadthäuser 1 - 3

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  19 
Arbeitsplätze hinzugewonnen werden könnten. Die Attraktivität des Objektes 
bei ansprechender Lage könnte durch die Sanierung des Parkhauses erhöht 
werden. 
 
Letztlich sollte die Entmietung bzw. Teilentmietung des Stadthauses 3 
geprüft werden. In dem oben skizzierten Modell der Flächenverdichtung 
könnten theoretisch 230 Arbeitsplätze (von 720) könnten bei entsprechender 
Alternativbetrachtung in Stadthaus 1 und 2 verlegt werden. Damit ergäben 
sich Einsparungen von einem Drittel der Mietausgaben in Höhe von derzeit 
3 Mio. EUR.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  20 
 
4.3  Das derzeitige 
Veräußerungsportfolio 
Die Immobilien im sonstigen Grundvermögen stellen eine 
ständige Herausforderung hinsichtlich der Prüfung auf eine 
weitere Verwendung (d.h. Entwicklung und Veräußerung) 
und /oder das Halten im städtischen Bestand dar 
Das „sonstige Grundvermögen“ der Stadt Münster  
Im sonstigen Grundvermögen in der Bilanz der Stadt Münster befinden sich 
Immobilien mit unterschiedlicher Nutzungsart, insgesamt 85 Objekte mit 
einem Buchwert von 11,5 Mio. EUR. Alle Objekte in diesem Portfolio sind 
keine betriebsnotwendigen Immobilien, stellen insofern das 
Veräußerungsportfolio dar. 
 
Im Rahmen eines ständigen Prüfungsprozesses wird durch das 
Immobilienmanagement fortschreibend eine Strategie für die einzelnen 
Objekte entwickelt, wobei insbesondere folgende Parameter das Handeln 
vorgeben: 
 
/g120  Werden die Grundstücke, die den Objekten zugeordnet sind,  in den 
nächsten Jahren zu städtebaulichen Aspekten umzunutzen sein? 
/g120  Erwirtschaften die Objekte einen über den Aufwand liegen den Ertrag 
(Gewinn)? 
/g120  Ist derzeit ein Markt für die Flächen vorhanden? 
 
Insbesondere in Bezug auf das sonstige Grundvermögen liegen mit der 
Portfolioanalyse und den strategischen Ansätzen zur 
Wohnbaulandentwicklung gute Vorarbeiten vor. Insoweit sollten die 
bisherigen Aktivitäten zur Reduzierung des sonstigen Immobilienvermögens 
mit hoher Priorität fortgesetzt werden. Dabei ist neben dem bisherigen Fokus 
zudem zu prüfen, bei welchen der Objekte im Portfolio eine Zuordnung zu 
Gesellschaften innerhalb des Konzerns Stadt Münster eine 
Immobilienstrategie noch gestärkt werden kann, sei es durch  
Anlage An -
zahl 
/g54 NGF 
[Tm²] 
Buchwert 1) Entlastungs -
potenzial 
Büro/Geschäfts -
häuser 
15 9,1 4,4 /g57
Wohngebäude 45 11,6 3,3 /g57
Wohn/Geschäfts -
häuser 
4 1,5 0,8 /g57
Handel 1 0 0,03 /g57
Höfe 10 4,4 1,8 /g57
Soziales 5 0,7 0,3 /g57
Kultur 5 5,5 0,8 /g57
1) Nur Immobilien 
2) Ermittelt aus „Begeherliste“ 
3) Einsparung der  laufenden Aufwändungen 
4) Reiner Immobilienwert 
Summen 85 32,7 11,5 
Einsparung Instandsetzung 2) : 0,44 Mio €
Jährliche Einsparung 3) : 0,36 Mio €
Anlagenvermögen 4) : - 11,5 Mio €
Für 45 Objekte liegen keine Flächenangaben vor

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  21 
 
/g120  noch bessere Möglichkeiten der Vermarktung von Immobilien und 
Grundstücken, 
/g120  durch Gutachten gestützte Umwidmung von Kosten und Erträg en zu 
Gesellschaften mit Verrechnungsmöglichkeiten (insbesondere der 
Verluste), 
/g120  oder spezialisiertem Know-how für die Bewirtschaftung und 
Erhöhung der Rentabilität von Objekten (z.B. Wohnimmobilien zur 
Wohnungsbaugesellschaft).

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  22 
5.  Bürgerbeteiligungs-
modelle 
 
Im kommunalen Kontext in Deutschland wird derzeit über neue Instrumente 
gesprochen, die geeignet sein könnten, Mittel zu gewinnen, die aus dem 
Haushalt der Stadt nicht verfügbar sind, ohne dazu Immobilien oder andere 
Vermögenswerte an beliebige Dritte veräußern zu müssen. Unter dem 
Arbeitstitel „ Bürgerbeteiligung “ werden hierbei Konstruktionen diskutiert, die 
die Bürger einer Stadt zu Eigentümern von vormals kommunalem Vermögen 
machen.  
 
Im Falle großvolumiger, mittel- bis langfristiger und sicherer Investments mit 
einem aktiv gemanagten Immobilienvermögen dahinter, ist die Variante des 
geschlossenen Immobilienfonds, bei dem die Bürger der Kommune als 
Kommanditisten auftreten, am naheliegendsten. Hierbei findet weitläufig der 
Begriff des „Bürgerfonds“ Verwendung. Um den Bürgerfonds zu erläutern, 
sind die grundlegenden Parameter von geschlossenen Immobilienfonds 
anhand ihrer wichtigsten Parameter in tabellarischer Form beschrieben.  
 
Tabelle 1: Übersicht geschlossener Immobilienfonds 
/g120  Definition  /g131  Aktiv gemanagtes Instrument zur Unternehmensbeteiligung  
(kein Fremdkapital) 
/g131  Geschlossene Immobilienfonds sind Fonds mit definierter  
Laufzeit, die nach Erreichen der festgelegten Anlagesumme 
keinen weiteren Anleger aufnehmen 
/g131  Der Investor erwirbt Gesellschaftsanteile  (Kommanditist)  
/g120  Inhalt  /g131  Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren 
/g131  Definierte Renditeanf orderungen, jedoch keine „Renditepflicht“  
/g131  Nur Zielvolumen ab 10 Mio. € bis ca. 150 Mio. €  
/g131  Einlagen der Gesellschafter/Investoren stehen im Risiko 
/g131  Steuerlich vorteilhaftes Vehikel für Anleger (bspw. Erträge als 
Einkünfte aus Gewerbebetrieb mit entsprechender Auswirkung 
auf die Einkommensteuer)  
/g120  Platzierung 
/ Emission  
 
/g131  Prospektpflicht und Prüfung durch BaFin (Aufsetzen gem . 
IDW S4)  
/g131  Relativ hoher Aufwand im Rahmen der Strukturierung  
(Gründung Gesellschaftsstruktur etc.)  
/g131  Praktisch keine Handelbarkeit nach Platzierung (ggf. 
Sekundärmarkt/Fondsbörse)  
/g120  Vertrieb  /g131  Direkt über Kommune möglich 
/g131  Über Kreditinstitut vorwiegend für Private Banking Ku nden 
(hohe Vermögensstruktur erforderlich) 
/g131  Einmalanlagen meist ab 10.000 EUR 
/g131  Geschlossener Fonds ist ein bekanntes und anerkanntes 
Investmentvehikel  
/g120  Beteiligte  /g131  Ggf. Bank für Vertrieb der Anteile  
/g131  Ggf. Treuhänder zur Verwaltung der Anteile und Überwachung 
der Zahlungsströme (keine gesetzliche Erfordernis hierzu)  
/g120  Kosten  /g131  Ab höheren Volumina von 10 Mio. EUR, 3-6 % vom Volumen für 
Strukturierung zzgl. laufende Verwaltungsgebühren  
Schaubild: Städtische GmbH

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  23 
Bei einem Bürgerfonds handelt es sich somit um ein aktiv verwaltetes 
Vehikel mit fest definierter Anlegergruppe. Der Bürgerfonds kann als eine 
Kapitalsammelstelle für kommunale Refinanzierungsthemen bezeichnet 
werden. In der Abbildung rechts ist die Konstruktion eines geschlossenen 
Bürgerfonds abgebildet. Die Bürger einer Kommune bilden die 
Kommanditisten, sie haften mit ihrer Einlage. Sie erhalten eine 
Renditezahlung und partizipieren an einer Wertentwicklung.  
Die sonstige Haftung und die Rolle der Geschäftsleitung liegen bei der 
Kommune oder einer Tochtergesellschaft (im Beispiel GmbH), an welcher die 
Kommune zu 100 % beteiligt ist. Erfolgsfaktor kann eine relativ einfache und 
kostengünstige Bereitstellung der rechtlichen Konstruktion sein, da: 
 
/g120  das Zielvolumen relativ klein und fixiert ist, 
/g120  der Investorenkreis klar definiert ist und daher Aufwendung en für die 
Anteilsschein- und das Liquiditätsmanagement vermieden werden, 
/g120  die Haltestrategie aufwendige Transaktionsprozesse währen d der 
Laufzeit vermeidet, 
/g120  die rechtlichen Anforderungen an Vertrieb, Management und 
Berichtslegung bisher gering waren. 
 
Eine weitere alternative Finanzierungsform mit Bürgerbeteiligung kann die 
sogenannte Schuldverschreibung sein . „Passive“ Verbriefungen haben sich 
in der Praxis bereits mehrfach bewährt und weisen gegenüber dem 
Fondsmodell eine geringere Komplexität sowie niedrige Kosten auf. Es 
handelt sich im weiteren Sinne um ein außerbörslich gehandeltes Darlehen, 
welches gestückelt verbrieft wird.In nachfolgender Tabelle werden die 
wichtigsten Parameter der Schuldverschreibung aufgezeigt: 
 
Tabelle 2: Übersicht Schuldverschreibung  
/g120  Definition  /g131  Außerbörslich gestalteter Kredit ohne gesetzliche Defi nition 
/g131  Verbriefung einer „gestückelten“ Finanzierung  
/g131  Investor gewährt Fremdkapital (im Gegensatz zu Aktie) und 
erhält entsprechend Anspruch auf schuldrechtliche Rückzahlung 
und Zinsen  
/g120  Inhalt /g131  Freie Ausgestaltung von:  
/g131  Laufzeit (bis zu 10 Jahren) 
/g131  Besicherung (unterschiedliche Modelle denkbar) 
/g131  Tilgung (unterjährig, Laufzeitende, Null-Kupons et c.) 
/g131  Meist definierte Zins- bzw. Vergütungsstruktur 
/g131  Zinshöhe (fix, variabel) und -zahlungen (Kupons 3/6/12 Monate)  
/g120  Platzierung/ 
Emission  
/g131  Platzierung kann, muss aber nicht über eine Bank erfo lgen 
/g131  Keine Prospektpflicht, lediglich Informationsmemorandu m 
/g120  Vertrieb /g131  i.d.R. als Selbstemission direkt über Kommune 
/g131  Auch über eine Bank möglich, wenn diese für 
Vertriebszeitraum/Platzierung die Rolle des Gläubigers 
gegenüber  der Kommune übernimmt  
/g120  Beteiligte  /g131  Keine weiteren 
/g120  Kosten /g131  Sehr geringe Kosten; Platzierung bereits bei 0,5-1 Mio. EUR 
möglich mit ca. 1-2 % Kosten ausgehend vom 
Platzierungsvolumen  
 
stätische 
GmbH

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  24 
Im Zuge einer Bewertung von Bürgerbeteiligungsmodellen sind im Vorfeld 
die grundlegenden Anforderungen an die Finanzierungsstruktur bezüglich 
Laufzeit und Mittebedarf festzulegen. Abhängigkeiten für die Modellwahl 
bilden zudem die individuellen Anforderungen der einzubindenden Parteien 
sowie die Portfolioqualität und Managementintensität der Objekte. Oberste 
Zielsetzung bilden nachhaltige Handlungsempfehlungen in einem politisch 
sensiblen Umfeld. So kann nur aus einer Gesamtschau aller spezifischen 
Fakten und der Prüfung der individuell anfallenden 
Umsetzungskomplexitäten und -risiken, die hierfür notwendige 
Entscheidungsbasis geschaffen werden.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  25 
6.  Die Wohn- und Stadt-
bau Münster GmbH  
Die Wohn- und Stadtbau Münster GmbH leistet heute 
bereits Beiträge zur Konsolidierung des Haushaltes. 
Weitere, insbesondere monetäre Belastungen müssen 
fachlich (wohnungswirtschaftlich) und politisch maßvoll 
abgewogen werden. Weitere Beiträge im Sinne von 
Bereitstellung von Know-how sind in jedem Falle 
wünschenswert. 
 
Überblick 
Die Wohn und Stadtbau GmbH (im folgenden W+S genannt) ist das 
kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt Münster mit einem 
Gesellschaftsanteil der Stadt Münster von 100 %. Die W+S bewirtschaftet ca. 
6.975 Wohnungen in einer zentralen Struktur. Von diesen Einheiten befinden 
sich 5.005 Wohnungen im Eigentum der Gesellschaft, 1.005 sind gepachtet 
und 965 zählen zu WEG-Einheiten. Dazu kommen insgesamt noch 140 
Gewerbeeinheiten und 1.428 Garagen (Stand 31.12.2008).  
 
Die Mieterfluktuationsquote bei der W+S beträgt 9 %. Zum Stichtag 
31.12.2008 standen nur acht Wohnungen länger als drei Monate leer. Dies 
bedeutet eine Leerstandsquote von 0,11 %. Der Leerstand insgesamt 
(nachfragebedingt und technisch) ist nicht angegeben. Die 
Erlösschmälerungsquote im Vermietungsbereich ist mit 0,8 % angegeben, 
dies ist ebenfalls ein niedriger Wert und somit ein sehr gutes Ergebnis. 
 
Die Bilanzsumme der W+S beträgt 192 Mio. Euro in 2008, die EK-Quote liegt 
bei ca. 19 %. Aus dem Verhältnis des Jahresergebnisses von 2,2 Mio. Euro 
zum Eigenkapital von 37 Mio. Euro ergibt sich eine EK Rendite von 5,9 %. 
Die Gesamtkapitalrendite unter Berücksichtigung der Steuern lässt sich mit 
2,97 % errechnen. Die Gesellschaft investierte in 2008 1,54 Mio. Euro in 
Modernisierungen. Für Instandhaltung inkl. Personal- und Sachaufwand 
wurden 8,3 Mio. Euro in den Bestand investiert. Dies entspricht 19,36 €/m².  
 
Insgesamt beschäftigt das Unternehmen 63 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. 
Die Anzahl setzt sich zusammen aus 44 Vollzeit- und 13 Teilzeitstellen sowie 
6 Auszubildenden. Diese Mitarbeiter arbeiten in vier Abteilungen, die direkt 
der Geschäftsleitung zugeordnet sind. Im Rahmen dieser Aufbauorganisation 
werden die drei Kerngeschäftsfelder Hausverwaltung, Planung und Bauen 
sowie die Eigentum-/ WEG-Verwaltung abgebildet. Die vierte Abteilung 
beinhaltet Rechnungswesen und Finanzierung.  
 
Würdigung 
Neben einer Ausschüttung von 2 Mio. Euro p.a. erbringt die W+S bereits 
heute fachliche Leistungen für die Stadt insbesondere im Rahmen von 
städtebaulichen Aktivitäten und Projektentwicklungen. 
 
Insgesamt ist – soweit das im Rahmen unserer knappen Analyse belastbar 
zu sagen ist - die W+S fachlich gut aufgestellt, erzielt gute 
wohnungswirtschaftliche und ökonomische Ergebnisse und zeigt hohe

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  26 
fachliche Qualität. So wurde die Gesellschaft in den letzten Jahren mehrfach 
für ihre Arbeit ausgezeichnet. Sie hat 2008 den 1. Preis beim bundesweiten 
Bauherrenpreis ebenso gewonnen wie den Ikanos Award von Deloitte (für 
effiziente fachliche Arbeit), bei dem sie sich gegen 65 weitere Bewerber 
durchsetzen konnte. 
 
Potenziale der Wohn und Stadtbau GmbH Münster 
Die aktuelle Ausschüttung stellt einen angemessenen Beitrag zum Haushalt 
der Stadt dar. Allerdings sind Wohnungsunternehmen wie die W+S 
substanzstarke Gesellschaften, die in der Lage sind, ohne 
Existenzgefährdung für einige Jahre die Ausschüttung erheblich zu erhöhen. 
Dies muss jedoch in einem mit der Verwaltung und Politik abgestimmten 
Plan fachlich belastbar modelliert werden. 
 
Ebenso wichtig wie die monetäre Inanspruchnahme wäre es, das 
zweifelsohne vorhandene Know-how der W+S an möglichst vielen Stellen für 
den Konzern Stadt insgesamt nutzbar zu machen.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  27 
7.  Handlungs-
empfehlungen 
 
Insgesamt kann man sagen, dass im Bereich des 
Immobilienmanagements der Stadt Münster in den 
vergangen Jahren erhebliche Aufbauarbeit geleistet wurde. 
Gravierende Lücken zu einem „State of the  Art“ gibt es 
nicht. Gleichzeitig gibt es aber immer noch 
Optimierungspotenziale und auch die Voraussetzungen, um 
diese zu heben: 
 
Handlungsempfehlung I: Strategische Vermögensallokation 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass durchaus zu erkennen ist, wie mit 
Immobilien umgegangen werden soll, die nicht „betriebsnotwendig“, d.h. zur 
Erfüllung kommunaler Aufgaben aus 
 
/g120  politischen, 
/g120  strategischen oder 
/g120  ökonomischen  
 
Gründen zwingend auch im Eigentum der Stadt oder ihrer Töchter sein 
müssen. Hierbei wird laufend zu prüfen sein und der Verwaltungsspitze zur 
Entscheidung vorgelegt werden: 
 
/g120  konsequenter Verkauf nicht betriebsnotwendiger Immobilien 
/g120  Übertragung von Immobilien mit Projektentwicklungspotenzial  
innerhalb verbundener Konzernunternehmen 
/g120  dieses insbesondere unter dem Aspekt des steuerlichen Pote nzials 
(in Verrechnung zu steuerzahlenden Töchtern) 
 
Bei den nicht betriebsnotwendigen Immobilien handelt es sich weder um 
Schulen noch um Verwaltungsimmobilien im engeren Sinne. Insgesamt 
stehen hier mit den Nutzungsarten Wohnen, Büro/Gewerbe und Handel rd. 
32 Tm² NGF in Rede. Hinzu kommt eine Reihe von Objekten, für die keine 
Flächen geführt werden. Hier ist abschließend die städtebauliche Bedeutung 
jedes Objektes weiterhin und forciert zu prüfen, eine wirksame Strategie 
weiter zu entwickeln und umzusetzen, respektive fortwährend auf den 
Prüfstand zu stellen. 
 
Alle Objekte, die gehalten werden sollen und die zur Optimierung von 
Steuerlasten herangezogen werden können (v.a. Denkmalschutz) sollten 
konsequent steuerzahlenden Gesellschaften zugeordnet werden, bspw. der 
W+S, sofern es -bei vorausgesetzter Wirtschaftlichkeit- der übergerordneten 
Konzernstrategie nicht entgegenläuft.  
 
Gleiches gilt für alle Objekte, die Projektentwicklungspotenziale haben. Auch 
hier sollte projektspezifisch entscheiden werd en, wer „der Projektentwickler“ 
der Stadt Münster ist. Diesem sollten dann in der Folge die 
Projektentwicklungsobjekte zugeordnet werden.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  28 
Handlungsempfehlung II: Aufbau eines strategischen 
Portfoliomanagements 
Ganz oben auf die Agenda gehört ein strategischer und ganzheitlicher 
Zugang zum Thema Immobilien. Wesentliches Ziel ist die Beschreibung und 
Würdigung aller kommunalen Immobilien inklusive der städtischen 
Tochterunternehmen unter strategischen  Gesichtspunkten, d.h. wie wird mit 
dem gesamten Immobilienbestand in Verbindung mit den vorab skizzierten 
Allokationszielen umgegangen. Bei einem pragmatischen Angang, d.h. 
Umsetzung und Datenaufbereitung und Zieldefinition vor Schaffung einer 
neuen Organisationsform kann dies in zwei bis maximal vier Monaten 
realisiert sein. Damit stünde der Politik eine fundierte Datengrundlage für 
weitere Entscheidungen zur Verfügung. Ein solches Projekt sollte im 
zentralen Immobilienmanagement angesiedelt sein.  
 
 
Handlungsempfehlung III: Verringerung der Kapitalbindung 
und Freisetzung von Liquidität – Bürgerfonds für Wohnbau 
fachlich und politisch prüfen  
Die W+S ist ein erfolgreiches Unternehmen und leistet wertvolle Beiträge. 
Zudem ist die politische Position erkennbar, dass die Wohnimmobilien und 
damit der Einfluss auf den Wohnungsmarkt in der kommunalen Hand 
verbleiben sollen. Um trotzdem Mittel zu generieren bietet es sich an, bspw. 
25 % der Gesellschaft über eine Bürgerfondskonstruktion an die Bürger der 
Stadt zu veräußern. Eine solche Konstruktion bietet der Stadtgesellschaft im 
Prinzip die Möglichkeit, politische und ökonomische Ziele bestens in Einklang 
zu bringen. Sie ist allerdings technisch nicht trivial und sollte daher, sofern 
sie politisch gewollt ist, umgehend geprüft werden. 
 
Handlungsempfehlung IV: Wertbeiträge aus dem 
Anlagevermögen erhöhen – temporäre Erhöhung der 
Wohnbau-Ausschüttung fachlich und politisch prüfen 
Die W+S ist in der Lage, temporär die Ausschüttung an die Stadt zu erhöhen. 
Dies wäre zunächst politisch zu prüfen und entsprechende Rahmen (bspw. 
Mindest-Investitionen in den Bestand u.ä.) wären festzulegen. Danach kann 
fachlich fundiert ein sinnvolles Volumen festgelegt werden. 
  
Handlungsempfehlung V: Optimierung von Teilportfolien – 
Stadthaus I, II & III 
Stadthaus I und II sind derzeit immobilienwirtschaftlich und ökonomisch 
suboptimal gelöst. Es sollte der Auftrag an die Immobilienwirtschaft erfolgen, 
unter Zugrundelegung der mittel- und langfristigen Bedarfe (Größe der 
Stadtverwaltung, zukünftige Arbeitswelten, Flächenbedarfe …) politisch 
abstimmungsfähige Konzepte zu erarbeiten. Diese sind betriebswirtschaftlich 
zu hinterlegen. Auf einer solchen Grundlage kann dann über ein künftiges 
Verwaltungsflächenkonzept und mithin über Stadthaus I und II (und in der 
Folge sicher auch Stadthaus III) entschieden werden.

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  29 
Handlungsempfehlung VI – Optimierung von Teilportfolien 
– Schulportfolio 
Das Schulportfolio bietet insbesondere in Bezug auf die Fläche deutliche 
Potenziale. Allerdings sollte zunächst eine Schulentwicklungsplanung 
erbeten werden. In der Folge können und sollten dann vertiefende 
immobilienwirtschaftliche Analysen erfolgen. Der umgekehrte Weg, über 
immobilienwirtschaftliche Analysen Standorte zu priorisieren, erscheint nicht 
zielführend, da dies stets die Fachdiskussionen der Schul- und 
Bildungspolitik überlagern würde. 
 
 
Handlungsempfehlung VII: Ganzheitliche 
Organisationsstrategie für alle Immobilien-Prozesse  
Die immobilienwirtschaftlichen Prozesse und Organisationseinheiten zu 
untersuchen und zu würdigen war nicht Teil der Aufgabe. Gleichwohl 
erlauben wir uns den Hinweis, dass hier noch deutliche Potenziale 
schlummern, die nur durch eine Reorganisation zu erreichen sind. 
Insbesondere steht die Frage im Raum, wie man die analytischen Leistungen 
und die Durchsetzungsfähigkeit von immobilienwirtschaftlichen 
Erkenntnissen stärken kann. Im Sinne des Shared Services-Gedankens wäre 
insofern außerdem darüber nachzudenken, wie redundante Know-how- 
Pools noch konsequenter vermieden und die Kompetenzen der städtischen 
Immobilientöchter noch konsequenter nutzbar gemacht werden können. Da 
durchgreifende Reorganisationen viel Zeit kosten und erst mittelfristig 
Ergebnisse zeigen, wäre als unmittelbares Optimierungselement die 
Initiierung eines regelmäßigen Runden Tisches mit allen 
Immobilienkompetenzen im Konzern Stadt zu empfehlen.  
 
 
Handlungsempfehlung VIII: Fachbereiche in die 
Verantwortung bringen 
Bislang können die Ämter ihre Flächen ohne echten Budgetabfluss nutzen. 
Kurzfristig ist hier das Vermieter-Mieter-Modell einzuführen, um erhöhtes 
Kostenbewußtsein bei den Ämtern zu erzeugen. Neben den dargestellten 
immobilienwirtschaftlichen Optimierungsmöglichkeiten sind erhebliche 
Flächeneinsparungen durch aufgabenkritische Beurteilungen der Ämter 
möglich. 
Zudem sollte innerhalb der Stadt eine Instanz eingerichtet werden, die für die 
Beurteilung und Bewertung neuer Immobilienbedarfe zuständig ist.  
 
Eine Aussage zu möglichen Organisationsformen kann an dieser Stelle nicht 
abschließend diskutiert werden, die Möglichkeiten reichen von Amt als 
Regiebetrieb, eigenbetriebsähnlichen Einrichtungen, Eigenbetrieb bis zur 
GmbH, die einer umfassenden Würdigung unterzogen werden sollten (u.a. 
unter steuerliche und personalrechtliche Aspekte)

Neuausrichtung Immobilienportfolios Stadt Münster  30 
8.  Mitwirkung 
 
Die Immobilienwirtschaft hat in den vergangenen Jahren 
einiges geleistet, kann für die nächsten Schritte aber nicht 
allein in Anspruch genommen werden.  
 
Würdigung 
Die Immobilienwirtschaft hat sich im Verlaufe des Projektes als fachlich gut 
aufgestellte Einheit erwiesen, die in hoher Kooperationsbereitschaft an allen 
erzeugten Erkenntnissen mitgewirkt hat. Für die Besprechung der 
verfügbaren Daten, aller Zwischenergebnisse und Ergebnisse standen stets 
Mitarbeiter zur Verfügung. 
 
Im Amt für Finanzen und Beteiligungen standen ebenfalls zu jeder Zeit 
zeitnah und fachkundig alle Ansprechpartner zur Verfügung.  
 
Ohne diese Unterstützung wäre diese Studie nicht möglich gewesen.

Der Rat möge beschließen: 
 
 
1. wie Vorlage 
 
2. wie Vorlage 
 
3. wie Vorlage 
 
4. Einleitung wie Vorlage 
4.1 – 4.3  wie Vorlage 
4.4  Der Finanzausschuss diskutiert rechtzeitig zur 
Vorbereitung des HH-Entwurfes 2011 die Vor- und 
Nachteile des sog. „Gegenstromprinzips“ und 
vereinbart mit der Kämmerei ein 
Beratungsverfahren. 
4.5  Spätestens im Jahre 2020....Bereits der HH-2014 
darf ein strukturelles Defizit von 10 Mio. € nicht 
überschreiten! 
4.6  Die Verwaltung schlägt dem Finanzausschuss ein 
Konzept zu folgendem Ziel vor: Die 
städtischerseits...wie Vorlage 
4.7  + 4.8  werden gestrichen 
4.9   wie Vorlage (wird zu 4.7) 
4.10  wie Vorlage (wird zu 4.8) Ergänzung: Dabei muss die 
wirtschaftliche Stabilität und die 
Handlungsfähigkeit der „Töchter“ gewährleistet 
bleiben. 
5.  streichen 
 
6.  wie Vorlage 
 
Begründung : 
 
zu 4.4 Die Tauglichkeit des „Gegenstromprinzips“ ist auf ihre Chancen 
und Tücken abzuklopfen. 
 
Zu 4.5 Die Aufgabe, das strukturelle Defizit nun endlich wirklich zu 
senken, muss im Kern Aufgabe des amtierenden Rates bleiben. 
Das übliche Verschieben unangenehmer Sparbeschlüsse in 
zukünftige Amtsperioden muss aufhören. 
 
Bündnis 90/Die Grünen/GAL 
Ratsfraktion Münster 
 
Windthorststr. 7 
48143 Münster 
 
Fon 0251 / 8 99 58 10 
Fax 0251 / 8 99 58 15 
ratsfraktion@ gruene-muenster.de 
www.gruene
-muenster.de 
Änderungsantrag 
zur Vorlage V/0743/2009 
„Strategische Haushaltsentwicklung und 
Haushaltssteuerung in Münster“ 
07.12.2009 
 
Anlage 1 zur Vorlage  V/0176/2011

Zu 4.6 Flächenreduktion als solche sind sicherlich bilanziell von Vorteil. 
Ob solche auch z.B. im Bildungsbereich langfristig  hinsichtlich 
der wirtschaftlichen Zukunftsfähigkeit Münsters vertretbar sind, 
muss bereits bei der Aufstellung von Regeln zur 
Flächenreduktion berücksichtigt werden. Daher kann eine 
„signifikante Senkung“ kommunal genutzter Flächen erst in 
Kenntnis eines Konzeptes beschlossen werden. 
 
Zu 4.7 Ob bei Flächenerweiterung eine entsprechende  
Flächenreduzierung (generell oder im Dezernat ?) vernünftig ist, 
muss im Einzelfall geprüft werden. 
 
Zu 4.8 Das Beschlussrecht des Rates bleibt unangeta stet. 
 
Zu 4.9 Erklärt sich von selbst. 
 
Zu 5. Die Bildung einer politischen Arbeitsgruppe i st 
Verhandlungsangelegenheit der Fraktionen und von diesen 
ausgehandelt werden.  
 
 
gez. Klas 
und Fraktion