Auswertung der Kölner Bautätigkeitsstatistik 2025: Viele Baufertigstellungen bei schwachen Baugenehmigungszahlen

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  Dezernat, Dienststelle IX/153/1 Vorlagen-Nummer 23.04.2026 1062/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss Soziales, Gesundheit, Seniorinnen und Senioren 23.04.2026 Ausschuss für Bauen und Wohnen 05.05.2026 Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 07.05.2026 Auswertung der Kölner Bautätigkeitsstatistik 2025: Viele Baufertigstellungen bei schwachen Baugenehmigungszahlen Im Jahr 2025 erreichte die Zahl der Baufertigstellungen in Köln einen Höchststand. Mit 4.623 Wohnungen lag sie etwa zweieinhalbmal so hoch wie im Vorjahr (1.819 Baufertigstellungen im Jahr 2024) und fast doppelt so hoch wie im langjährigen Mittel (2.537 Baufertigstellungen pro Jahr im Zeitraum 2016 bis 2024). Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich hingegen gegenüber dem Vorjahr um rund 21 Pro- zent von 2.931 auf 2.323 (-608) Wohnungen verringert. Aufgrund dieser gegenläufigen Ent- wicklungen – abnehmende Genehmigungszahlen und steigende Fertigstellungszahlen – hat sich der Bauüberhang, das sind Wohnungen, für die eine Baugenehmigung vorliegt, die aber bis Ende 2025 noch nicht fertiggestellt wurden, um rund 24 Prozent von 10.308 auf 7.821 Wohnungen verringert. Diese und weitere Eckwerte der Baustatistik stellt das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln mit dem Datenblatt „Kölner Statistische Nachrichten 7/2026: Wohnungsbau in Köln 2025“ vor. Die Ergebnisse basieren auf den Meldungen zur Bautätigkeit, die vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik nach dem Hochbaustatistikgesetz erhoben und an das Statisti- sche Landesamt Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) übermittelt werden. Das Amt für Stadtent- wicklung und Statistik liefert kleinräumige Auswertungen der Bautätigkeit für die Stadt Köln. Die wichtigsten Ergebnisse der Auswertung der Bautätigkeitsstatistik lauten wie folgt: 1. Im Jahr 2025 wurden Genehmigungen für den Bau von 2.323 Wohnungen erteilt. Das sind 608 Wohnungen weniger als im Jahr 2024 (2.931 Wohnungen, -20,7 %) und 823 Wohnungen weniger als der Durchschnitt von 3.146 Wohnungen (-26,2 %), die im Zeitraum 2016 bis 2024 pro Jahr genehmigt wurden. Zuletzt lagen die Genehmigungs- zahlen im Jahr 2009 (2.339 Wohnungen) ähnlich niedrig. 2. Mit 4.623 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 um 2.804 Woh- nungen über dem Vorjahreswert (1.819 Wohnungen, +154,2 %) sowie um 2.086 Woh- nungen über der mittleren Fertigstellungszahl von 2.537 Wohnungen (+82,2 %) im Zeitraum von 2016 bis 2024. Der starke Anstieg ist zum einen auf viele Wohnungsfer- tigstellungen in verschiedenen Großprojekten zurückzuführen, zum anderen auf eine hohe Zahl von neugeschaffenen Wohnungen im Rahmen von Umbaumaßnahmen. 2 Unterm Strich kommt es durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden zu einem Plus von 915 Wohnungen. Im Zeitraum von 2016 bis 2024 lag dieser Wert pro Jahr bei 198 Wohnungen (+362,9 % in 2025). 3. Aufgrund der hohen Fertigstellungszahlen und niedrigen Genehmigungszahlen im Jahr 2025 verringerte sich der Bauüberhang um 2.487 Wohnungen (-24,1 %) auf 7.821 Wohnungen. Damit setzte sich der seit dem Jahr 2018 anhaltende Anstieg des Bau- überhangs im Jahr 2025 nicht fort. Grafik 1: Bautätigkeit in Köln seit 2016 (jeweils 31.12.) Quelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informati- onssystem) Hinweis: Aufgrund der Erfassung von Nachmeldungen sind Abweichungen zur amtlichen Statistik des IT.NRW und zu Berichten der Stadt Köln aus den Vorjahren möglich. Die meisten im Jahr 2025 baugenehmigten Wohnungen waren 2- (34,6 %) und 3-Raum-Woh- nungen (24,2 %); im Jahr 2024 hingegen waren es 2- (26 %) und 1-Raum-Wohnungen (24 %). Den geringsten Anteil zählten 2025 die Wohnungen mit nur einem Raum (9,6 %). Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern hat gegenüber 2025 von 139 auf 220 (+58,3 Prozent) zugenommen, während sich die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern um rund ein Drittel verringert hat (-34,2 % von 2.338 auf 1.538 = -800). Von den 4.623 fertiggestellten Wohnungen waren ungefähr 31 Prozent solche mit 3 Räumen (1.447 Wohnungen), 27 Prozent mit 2 Räumen (1.250 Wohnungen) und 21 Prozent mit 4 Räumen (969 Wohnungen). Von den im Jahr 2025 fertiggestellten Wohnungen wurden rund 21 Prozent nach nur einem Jahr seit Erteilung der Baugenehmigung unter Dach und Fach gebracht. Die weitaus meisten Baufertigstellungen entfielen mit 1.386 Wohnungen (30 % aller Baufertigstellungen im Jahr 2025) auf den Stadtbezirk Rodenkirchen, wobei ein Grund hierfür zahlreiche Fertigstellungen in verschiedenen Großprojekten sind. Karte 1 zeigt die Zahl der im Jahr 2025 im Neubau fer- tiggestellten Wohnungen auf Stadtteilebene. Von den 7.821 Wohnungen, die sich Ende 2025 im Bauüberhang befanden, waren fast zwei Drittel (65,9 %) noch nicht im Bau (+8,9 %-Punkte gegenüber 2024), etwa ein Viertel (24,2 %) im Rohbau (-2,5 %-Punkte gegenüber 2024) und 9,9 Prozent (-6,4 %-Punkte gegenüber 2024) im rohbaufertigen Zustand. Bei rund 78 Prozent der im Überhang erfassten Wohnungen 3 lag die Erteilung der Baugenehmigung höchstens zwei Jahre zurück. Das heißt, die Genehmi- gung wurde frühestens 2023 erteilt. Zur Einordnung dieser Größen hilft eine Betrachtung des Kölner Wohnungsbestandes.1 Der Bestand in Köln ist seit dem Jahr 2022 um 8.612 Wohnungen auf 577.459 Wohnungen im Jahr 2025 gewachsen (+1,5 %; Fertigstellungen abzüglich Abgänge). Darunter ist der Bestand an geförderten Mietwohnungen (1. Förderweg/Einkommenstyp A) seit dem Vorjahr um -5,6 Prozent auf 35.697 Wohnungen gesunken. Rund 55 Prozent aller Wohnungen in Köln sind 3- und 4-Raum-Wohnungen (respektive 30,7 % und 23,8 %). Ein-Raum-Wohnungen ma- chen knapp 9 Prozent des Bestandes aus. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt rund 77 Quadratmeter. Pro Person stehen durchschnittlich rund 41 Quadratmeter zu Verfügung. Gez. Greitemann 1 Im Jahr 2025 wurden die Zahlen zum Gebäude - und Wohnungsbestand für die Stadt Köln rückwir- kend bis zum Jahr 2022 auf Basis des Zensus 2022 revidiert. Die hier berichteten Bestandszahlen ab dem Jahr 2022 können daher von Bestandszahlen in früheren Berichte n der Stadt Köln abweichen. Die Bestandszahlen bis 2021 und die revidierten Zahlen ab 2022 sind nur bedingt vergleichbar. 4 Karte 1: Fertiggestelle Wohnungen (Neubau) in den Kölner Stadtteilen im Jahr 2025 Quelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informati- onssystem)

• Anlage 1 - KSN_7_2026_Wohnungsbau_Koeln_2025

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  Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 2 Bautätigkeit in Köln seit 2016 (jeweils 31.12.) Jahr Genehmigte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen Genehmigte Wohnungen im Bauüberhang 2016 3.767 2.387 7.172 2017 2.607 2.138 7.583 2018 3.047 3.923 6.742 2019 2.715 2.175 7.236 2020 3.659 2.013 8.694 2021 3.330 2.520 9.433 2022 3.045 2.327 9.912 2023 3.211 3.533 9.415 2024 2.931 1.819 10.308 2025 2.323 4.623 7.821 Die hier berichteten Ergebnisse basieren auf den Meldungen zur Bautätigkeit, die im Rahmen der amtlichen Statistik nach Hochbaustatistikgesetz (HbauStatG) erhoben werden. Hinweise: Aufgrund der Erfassung von Nachmeldungen sind Abweichungen zur amtlichen Bautätigkeitsstatistik des IT.NRW und zu Berichten der Stadt Köln aus den Vorjahren möglich. Im Jahr 2025 wurden die Zahlen zum Gebäude- und Wohnungsbestand für die Stadt Köln zudem rückwirkend bis zum Jahr 2022 auf Basis des Zensus 2022 revidiert. Die hier berichteten Bestandszahlen können daher von Bestandszahlen in früheren Berichten der Stadt Köln abweichen. Die Bestandszahlen bis 2021 und die revidierten Zahlen ab 2022 sind nur bedingt vergleichbar. Quelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Wohnungen im Bauüberhang Genehmigte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 3 Baugenehmigungen in Köln Genehmigte Wohnungen 2025 Anzahl 2024/25 Veränderung in % Insgesamt 2.323 -20,7 nach Wohnungsgröße 1-Raum-Wohnungen 222 -68,4 2-Raum-Wohnungen 803 +5,4 3-Raum-Wohnungen 563 -17,7 4-Raum-Wohnungen 395 -1,0 Wohnungen ab 5 Räume 340 -11,5 Wohnfläche je Wohnung 85,05 m² +9,6 Wohnungen in Wohngebäuden (Neubau) in Ein-/Zweifamilien- häusern 220 +58,3 in Mehrfamilienhäusern 1.538 -34,2 Wohnungen je Gebäude (ohne Wohnheime) 6,4 -41,3 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Wohnungssaldo +456 +1 37,5 Wohnungen nach Bauherr*in Wohnungsunternehmen 1.534 -14,2 Private Haushalte 624 -7,0 Wohnungen nach Stadtbezirken 1 / Innenstadt 129 -59,9 2 / Rodenkirchen 662 +25,4 3 / Lindenthal 324 -50,8 4 / Ehrenfeld 138 -55,8 5 / Nippes 301 -2,3 6 / Chorweiler 233 +247,8 7 / Porz 105 -41,7 8 / Kalk 102 -71,2 9 / Mülheim 329 +63,7 3.767 2.607 3.047 2.715 3.659 3.330 3.045 3.211 2.931 2.323 Baugenehmigte Wohnungen seit 2016 insgesamt 0 250 500 750 1.000 1.250 1.500 Baugenehmigte Wohnungen nach Raumzahl seit 2016 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume ab 5 Räume 140 183 426 Niehl Mülheim Rodenkirchen Baugenehmigte Wohnungen 2025 Top 3 Stadtteile Quelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem ) Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 4 Baufertigstellungen in Köln Fertiggestellte Wohnungen 2025 Anzahl 2024/25 Veränderung in % Insgesamt 4.623 +154,2 nach Wohnungsgröße 1-Raum-Wohnungen 438 +71,8 2-Raum-Wohnungen 1.250 +173,5 3-Raum-Wohnungen 1.447 +179,9 4-Raum-Wohnungen 969 +166,9 Wohnungen ab 5 Räume 519 +128,6 Wohnfläche je Wohnung 84,64 m² +5,4 Wohnungen in Wohngebäuden (Neubau) in Ein-/Zweifamilien- häusern 230 +19,2 in Mehrfamilienhäusern 3.403 +145,7 Wohnungen je Gebäude (ohne Wohnheime) 9,3 +72,2 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Wohnungssaldo +915 +333,6 Wohnungen nach Bauherr*in Wohnungsunternehmen 3.431 +211,3 Private Haushalte 985 +109,6 Wohnungen nach Jahr der Baugenehmigung bis 1 Jahr vorher 991 +1.551,7 2 Jahre vorher 1.237 +106,5 ab 3 Jahre vorher 2.395 +106,5 Wohnungen nach Stadtbezirken 1 / Innenstadt 410 +336,2 2 / Rodenkirchen 1.386 +2.728,6 3 / Lindenthal 506 +98,4 4 / Ehrenfeld 449 +13,7 5 / Nippes 316 +496,2 6 / Chorweiler 86 -41,1 7 / Porz 602 +855,6 8 / Kalk 429 -20,7 9 / Mülheim 439 +96,9 2.387 2.138 3.923 2.175 2.013 2.520 2.327 3.533 1.819 4.623 Fertiggestellte Wohnungen seit 2016 insgesamt 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Fertiggestellte Wohnungen nach Raumzahl seit 2016 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume ab 5 Räume 37,5 25,5 17,1 17,5 13,3 7,1 19,5 4,0 3,3 21,4 45,8 49,3 45,8 43,7 48,9 33,2 37,8 25,2 32,9 26,8 16,7 25,2 37,1 38,8 37,8 59,7 42,7 70,8 63,8 51,8 Fertiggestellte Wohnungen seit 2016 (in %) Genehmigung erfolgte ... vorher bis 1 Jahr 2 Jahre ab 3 Jahre 320 338 568 Ehrenfeld Zollstock Marienburg Fertiggestellte Wohnungen 2025 Top 3 StadtteileQuelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem ) Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 5 Bauüberhang in Köln Genehmigte Wohnungen im Bauüberhang 2025 Anzahl 2024/25 Veränder- ung in % Insgesamt 7.821 - 24,1 nach Baufortschritt noch nicht begonnen 5.151 - 12,4 im Rohbau 1.894 - 31,2 unter Dach (rohbaufertig) 776 - 53,7 nach Wohnungsgröße 1-Raum-Wohnungen 1.583 - 13,0 2-Raum-Wohnungen 2.137 - 19,9 3-Raum-Wohnungen 1.941 - 32,2 4-Raum-Wohnungen 1.269 - 31,6 Wohnungen ab 5 Räume 891 - 19,0 Wohnfläche je Wohnung 77,26 m2 -2,5 Wohnungen in Wohngebäuden (Neubau) in Ein-/Zweifamilienhäusern 531 - 6,8 in Mehrfamilienhäusern 5.905 - 25,4 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Wohnungssaldo +626 - 42,8 Wohnungen nach Bauherr*in Wohnungsunternehmen 4.759 - 29,2 Private Haushalte 2.006 - 19,0 Wohnungen nach Stadtbezirken 1 / Innenstadt 435 - 40,0 2 / Rodenkirchen 1.377 - 35,8 3 / Lindenthal 1.386 - 12,9 4 / Ehrenfeld 1.029 - 24,3 5 / Nippes 946 - 2,1 6 / Chorweiler 398 +56,7 7 / Porz 728 - 41,6 8 / Kalk 442 - 43,0 9 / Mülheim 1.080 - 13,3 7.172 7.583 6.742 7.236 8.694 9.433 9.912 9.415 10.308 7.821 Wohnungen im Bauüberhang seit 2016 insgesamt 150 153 236 1.177 1.874 2.065 2.166 vor 2020 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Wohnungen im Bauüberhang 2025 nach Jahr der Baugenehmigung noch nicht begonnen 65,9 im Rohbau 24,2 unter Dach (rohbaufertig) 9,9 Wohnungen im Bauüberhang 2025 nach Baufortschritt (in %) 401 411 610 Holweide Ehrenfeld Rodenkirchen Wohnungen im Bauüberhang 2025 Top 3 Stadtteile Quelle: Stadt Köln – Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem ) Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 Wohnungsbau in Köln 2025 6 Gebäude- und Wohnungsbestand in Köln Wohnungen 2025 Anzahl 2022/25 Verän- derung in % Insgesamt 577.459 + 1,5 nach Wohnungsgröße 1-Raum-Wohnungen 48.994 + 1,9 2-Raum-Wohnungen 109.817 +2,2 3-Raum-Wohnungen 177.371 +1,6 4-Raum-Wohnungen 137.451 +1,2 Wohnungen ab 5 Räume 103.826 +0,9 Wohnfläche je Wohnung 77,28 m2 +0,1 Wohnfläche je Person 40,57 m2 +0,9 Wohnungen in Wohngebäuden in Ein-/Zweifamilienhäusern 93.589 +0,4 in Mehrfamilienhäusern 466.601 +1,7 Geförderte Mietwohnungen (Typ A / 1. Förderweg) Insgesamt 35.697 -3,8 Anteil an allen Wohnungen 6,2 - 0,3 %-Pkt. Wohnungen und Wohnfläche nach Stadtbezirken Stadtbezirk Woh- nungen Wohn- fläche je Wohnung (m2) Wohn- fläche je Person (m2) 1 / Innenstadt 83.531 64,47 42,11 2 / Rodenkirchen 58.536 87, 85 45,47 3 / Lindenthal 85.019 85,08 47,07 4 / Ehrenfeld 60.736 7 0,40 37,98 5 / Nippes 62.077 73,07 38,49 6 / Chorweiler 36.613 89,42 38,98 7 / Porz 55.705 84,11 39,87 8 / Kalk 59.574 74,17 35,95 9 / Mülheim 75.668 75,01 37,69 568.847 571.822 573.369 577.459 2022 2023 2024 2025 Wohnungsbestand seit 2022 1 Raum 8,5 2 Räume 19,0 3 Räume 30,7 4 Räume 23,8 ab 5 Räume 18,0 Wohnungsbestand 2025 nach Raumzahl (in %) Mehr- familien- häuser 40,6 Zweifamilien- häuser 7,9 Ein- familien- häuser 49,2 übrige Gebäude mit Wohnraum 2,3 Gebäude mit Wohnraum 2025 nach Gebäudeart (in %) 37.088 37.905 37.818 35.697 2022 2023 2024 2025 Geförderte Mietwohnungen seit 2022 (Typ A / 1. Förderweg) Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem ) Amt für Stadtentwicklung und Statistik Willy - Brandt- Platz 2 50679 Köln E-Mail: statistik@stadt-koeln.de Internet: www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/statistik/ Amt für Stadtentwicklung und Statistik Amt für Presse und Öffentlichkeitsarbeit ISSN 2192-9726 © Nachdruck (auch auszugsweise) nur mit Quellenangabe 13/15/0/04.2026