Einführung einer optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung in der Stadt Münster

V/0937/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Dezernat II 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Einführung einer optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung in der Stadt Münster 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
11.12.2013 Rat Einbringung 
11.02.2014 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
12.02.2014 Hauptausschuss Vorberatung 
12.02.2014 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Der Rat nimmt den in der Anlage dargestellten Bericht zur Einführung einer optimierten 
immobilienwirtschaftlichen Steuerung zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltu ng, die Sys-
tematik des budgetwirksamen Flächenverbrauchs im Jahr 2014 vorzubereiten und ab dem 
Haushaltsplan 2015/2016 umzusetzen. 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die erfolgreiche Umsetzung des Konzeptes einer opt i-
mierten immobilienwirtschaftlichen Steuer ung wesentlich davon abhängt, ob Verwaltung 
und politische Gremien das neue Steuerungsmodell gemeinsam nutzen . Die verwaltung s-
seitige Umsetzung des Konzeptes bedarf insoweit einer politischen Unterstützung, insb e-
sondere bei der haushalterischen Veranschlagung. 
3. In Kenntnis der steuerlichen Konsequenzen alternativer Rechtsformen nimmt der Rat den 
Verbleib des Immobilienmanagements in Form eines Amtes zur Kenntnis. 
4. Mit Beschluss über diese Vorlage sind die folgenden Anträge erledigt: 
a. A-R 70/2010 der SPD -Ratsfraktion vom 20.09.2010: Weitere Optimierung der 
Grundstücks- und Gebäudewirtschaft der Stadt Münster und 
b. A-R 77/2010 gemeinsamer Antrag der SPD -Fraktion, der Fraktion Bündnis 90/Die 
Grünen/GAL, der Fraktion DIE LINKE., der Ratsgruppe UWG/ÖDP und von Herrn 
Powroznik vom 30.11.2010: Den Weg zu einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft 
einschlagen. 
 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0937/2013 
Auskunft erteilen: 
Herr Möller / Herr Tschöpe 
Ruf: 
492 - 70 22 / - 23 06 
E-Mail: 
MoellerFrank@stadt-muenster.de 
Tschoepe@stadt-muenster.de 
Datum: 
06.12.2013 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0937/2013 
Begründung: 
 
Zu Beschlusspunkt 1: Einführung einer optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung 
 
Ausgangslage 
 
Mit der Vorlage V/0236/2010 hat der Rat der Stadt Münster am 28.04.2010 beschlossen, „zur Um-
setzung des strategischen Flächenmanagements geeignete immobilienwirtschaftliche Instrumenta-
rien und organisatorische Strukturen zu entwickeln und einzusetzen.“ Dazu sollte auch die umge-
hende Einführung des Mieter-Vermieter-Modells gehören. In der Begründung der Vorlage hieß es: 
„Die Verwaltung wird in Kürze eine entsprechende parlamentarische Vorlage erstellen, die zudem 
zusätzliche Anreize für die Fachbereiche beinhaltet, den Immobilienbestand zu optimieren.“ 
 
Mit der Vorlage V/0176/2011 bzw. der ersten Ergänzung hat die Verwaltung einen Zwischenbericht 
zur Vorlage V/0236/2010 geliefert. Unter Beschlusspunkt 7 der Vorlage hat der Rat am 21.03.2012 
Folgendes beschlossen: „Der Rat beauftragt die Verwaltung die immobil ienwirtschaftliche Steue-
rung weiter zu entwickeln und dabei die Frage nach einer geeigneten Recht - und Organisations-
form einzubeziehen. Die Ziele 
• effiziente Flächennutzung und ggf. Flächenreduzierung, 
• budgetwirksame Zurechnung der Aufwendungen des Flächenverbrauches beim Nutzer und 
• Optimierung der Nutzerorientierung 
sind zu erreichen. Eine entsprechende Vorlage mit konkretem Entscheidungsvorschlag soll bis 
zum II. Quartal 2012 vorliegen.“ 
 
Vor den weiteren Überlegungen ist zunächst festzulegen, welche  Bereiche die optimierte immobi-
lienwirtschaftliche Steuerung umfassen soll. Dazu zählen: 
- die Bewirtschaftung von Immobilien angefangen beim Grunderwerb bis zur Veräußerung einer 
Immobilie (ohne Flächenveränderungen) 
- der Neubau, Anbau, Umbau oder Rückba u von Immobilien (Betrachtung von Flächenveränd e-
rungen durch neue Flächenbedarfe und von Flächenveränderungen in Bestandsflächen). 
 
Das Thema „Baulandentwicklung“ / „Baulandstrategie“ ist Gegenstand einer separaten Beschlus s-
vorlage. Das Amt für Immobilienm anagement arbeitet derzeit an der Erstellung einer Vorlage 
„Münsteraner Modell für eine sozialgerechte Bodennutzung“ für das 1. Quartal 2014 (siehe Vorlage 
V/0593/2013 „Kommunales Handlungskonzept Wohnen“ - Grundzüge und Weichenstellungen. 
 
 
Status quo 
 
Wichtig für die Verbesserung der immobilienwirtschaftlichen Steuerung ist zunächst der Blick auf 
den Status quo.  
 
Im Status quo gibt es keine explizit benannten Zielformulierungen  für die Immobilien nutzenden 
und bewirtschaftenden Ämter. Wie stark städtisch e Immobilien genutzt werden bzw. ausgelastet 
sind, wird nicht immer systematisch erhoben. Dies ist aber für die Entscheidung, ob weitere Inve s-
titionen getätigt werden sollen, von entscheidender Bedeutung. 
 
Zwischen dem Amt für Immobilienmanagement und den Nutzerämtern gibt es keine schriftliche 
Vereinbarung über den gegenseitigen Leistungsaustausch . Die konkrete Gestaltung der Nutzung 
der Bestandsflächen erfolgt durch die Nutzerämter unter Berücksichtigung der gesetzlichen Reg e-
lungen, aber ohne gesamtstädtische Standard- und Rahmenvorgaben (Ausnahme 1: Büroflächen - 
Bewirtschaftung durch das Personal- und Organisationsamt anhand der vom Verwaltungsvorstand 
festgelegten Standards / Ausnahme 2: die über die Gebäudeleitlinien definierten Standards, siehe 
Ratsvorlage V/0812/2011). Folge ist, dass die Bestandsflächen bei neuen Flächenbedarfen  (oder 
Forderungen nach Flächenreduzierungen) nicht systematisch auf Optimierungspotenzial geprüft  
werden.

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V/0937/2013 
Die Flächeninanspruchnahme durch die Nutzerämter ist nicht budgetwirksam (keine Ergebnisver-
antwortung bei den Ämtern für die durch die Flächennutzung entstehenden Kosten in ihren Pr o-
duktgruppen; nur „nachrichtliche“ Darstellung im Haushalt über interne Leistungsverrechnung). 
 
Diese Kritikpunkte hat die Verwaltung zum Anlas s genommen, ein Konzept für eine optimierte i m-
mobilienwirtschaftliche Steuerung zu entwickeln. 
 
 
Modell einer optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung 
 
A) Zielfestlegungen und Zielmessung 
 
Für eine systematische immobilienwirtschaftliche Steuerung bedarf es entsprechender Zielvorga-
ben der Verwaltungsführung und der politischen Gremien . Nicht erst seit der Einführung des Ne u-
en Kommunalen Finanzmanagement (NKF) hat es hierzu Überlegungen und Konkretisierungen 
gegeben. Hierzu einige Beispiele: 
 
Im Haushaltsplanentwurf 2014 sind für die Produktgruppe Immobilienmanagement folgende Ziele 
benannt: 
1. Der Erwerb, die Entwicklung und der Verkauf von Immobilien sollen sich an einem ausg e-
wogenen Immobilienportfolio orientieren. Die Zielerreichung wird exemplari sch gemessen 
an der Erreichung der geplanten ordentlichen Erträge. 
2. Die Bewirtschaftungsaufwendungen (Instandhaltung, Wartung, Energie und Fremdrein i-
gung) sollen gemessen an der Entwicklung des Preisindex und der Flächenentwicklung 
konstant gehalten werden. 
 
In der Vorlage V/0236/2010 benanntes Ziel eines optimierten Immobilienbetriebes: 
Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewir t-
schaftung: 
Die Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt dur ch nachhaltige B e-
wirtschaftung ist – neben anderen Maßnahmen – ein wesentlicher Faktor der dauerhaften Kon-
solidierung des städtischen Haushalts; deshalb muss eine signifikante Senkung des Ressou r-
cenverbrauchs durch städtisch genutzte Immobilien erreicht we rden. Dabei ist der Erhalt der 
Funktionalität, Qualität und des Vermögenswertes der Immobilien sicherzustellen. 
 
Das Ziel „Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige 
Bewirtschaftung“ könnte eine geeignete Zielvorgabe an das Amt für Immobilienmanagement sein, 
mit dem die Aufgabenerledigung letztlich auch messbar gemacht werden kann. Auch für alle Nu t-
zerämter sind Zielvorgaben zu entwickeln. 
 
Hierzu ist dann die Bildung geeigneter und steuerungsunterstützender Kennzahlen  erforderlich. 
Für die Zielerreichung wird dem Amt für Immobilienmanagement (bei derzeitiger Organisation s-
form) ein jährliches Immobilienbudget zur Verfügung gestellt, welches über die interne Leistung s-
verrechnung auf die einzelnen Nutzerämter aufgeteilt wird. 
 
 
B) Instrumente (für eine erhöhte Transparenz bei der Immobilienbewirtschaftung) 
 
 Flächenplan 
 
Mit dem Haushaltsplanentwurf 2014 liegt erstmalig ein sogenannter Flächenplan vor, der für jede 
städtische bzw. städtisch genutzte Immobilie Flächen - und Kosteninformationen enthält. Der Fl ä-
chenplan ist in einem ersten Teil standortbezogen und in einem zweiten Teil produktgruppenbez o-
gen dargestellt. Damit ist ein Teilaspekt der oben genannten Vorlage V/0236/2010 erfüllt. Die im 
Flächenplan enthaltenen Inform ationen sollen für die optimierte immobilienwirtschaftliche Steu e-
rung sinnvoll genutzt werden.

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 Portfoliomanagement des allgemeinen Grundvermögens 
 
Mit der Vorlage V/0437/2009 hat die Verwaltung gegenüber dem Ausschuss für Finanzen, Beteil i-
gungen und Liege nschaften erstmalig das Instrument des Portfoliomanagements vorgestellt und 
den Bereich des allgemeinen Grundvermögens damit analysiert. Beim Portfoliomanagement wer-
den Entscheidungen auf der Ebene von Immobilienbeständen in ihrer Gesamtheit  (Portfolio) ge-
troffen.  
 
 Leerstandsmanagement 
 
Temporäre Leerstände entstehen beispielsweise auf Grund von Mieterwechsel. In wenigen Einzel-
fällen sind Leerstände auf Grund von strategischen / wirtschaftlichen Entscheidungen (geplante 
Veräußerung / Rückbau etc.) möglich.  Die Leerstände im allgemeinen Grundvermögen  werden 
durch das Amt für Immobilienmanagement systematisch erfasst und regelmäßig analysiert . Als 
Indikator für eine wirtschaftliche Verwaltung der Objekte ist u. a. die sog. „ Leerstandsquote“ von 
Interesse (Anteile der leerstehenden Objekte / Wohnungen in %). Im Rahmen des Leerstandm a-
nagements werden Einzelfall bezogene Lösungen erarbeitet, um die Leerstände zu beenden und 
die Leerstandsquote zu verringern. Zur Erhöhung der Transparenz wird das Amt für Immobilie n-
management die Leerstandsquote in seinem Arbeitsbericht regelmäßig darstellen und zukünftig in 
einer Zeitreihe fortführen. 
 
 Prüfauftrag Belegungsmanagement  
 
Mit dem Handlungsprogramm 2012 bis 2017 hat der Rat der Stadt Münster der Verwaltung den 
Auftrag erteilt, die Einführung eines Belegungsmanagementsystems zu prüfen. Konkret soll es um 
die Belegung und Auslastung städtischer Immobilien gehen. Ziele sind: Transparenz über den vo r-
handenen Raumbestand, bessere Ausnutzung der vorhandenen Räumlichkeiten und  Bestimmung 
der Auslastung. Voraussetzungen: einheitliche DV -Lösung, vollständige Aufnahme und Erfassung 
der verschiedenen Raumressourcen (z. B. Besprechungsräume, Vortragsräume, Bühnen, Spor t-
flächen, Räume für Bildung und Weiterbildung). Dabei knüpft ein nachhaltiges Belegungsm a-
nagement an zwei Punkten an: einerseits an einer dauerhaften Belegung von Objekten und Rä u-
men allgemein (hilfreich vor allem für das Amt für Immobilienmanagement), andererseits für eine 
tages- oder stundenweise Belegungssteuerung (hilfreich vor allem für die Nutzerämter). 
 
 Transparenz über Standards 
 
Mit der Vorlage V/0430/2013 hat die Verwaltung einen umfassenden Sachstandsbericht über die 
städtischen Standards im Planungs -, Hoch- und Tiefbaubereich gegeben. Der Sachstandsbericht 
bildet die Grundlage für die weitere Diskussion über städtische Standards , beispielsweise auch für 
die politische Arbeitsgruppe, die sich mit den Gebäudeleitlinien beschäftigen will. 
Das restliche Jahr 2013 und das Frühjahr 2014 sollen für den weiteren Erfahrungsbetrieb gemäß 
dem Ratsbeschluss zum Handlungsprogramm 2012 bis 2017 genutzt werden. Anschließend soll 
den politischen Gremien ein Abschlussbericht mit Empfehlungen zum Thema „Standards und 
Richtlinien“ vorgelegt werden. 
 
 Zukünftige Berichterstattung i n den politischen Gremien zu wichtigen immobilien -
wirtschaftlichen Projekten („Meilensteine“) 
 
Zur Unterstützung der politischen Gremien bietet sich eine regelmäßige Berichterstattung zu den 
Meilensteinen der wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Projekte an. 
 
 Bauinvestitionscontrolling 
 
Im Bürgerhaushalt ist angeregt worden, das Bauinvestitionscontrolling der Stadt zu analysieren 
und gegebenenfalls zu verbessern (vgl. Vorschlag Nr. 2011-337 aus dem Bürgerhaushalt). Grund-
sätzlich kann heute von einer effektiven und effizienten Bauplanung und -ausführung im Hoch- und

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V/0937/2013 
Tiefbau ausgegangen werden. Ad hoc umsetzbare Verbesserungsmaßnahmen konnten insofern 
nicht identifiziert werden. Die Verwaltung wird dieses Instrument dennoch kontinuierlich weiterent-
wickeln. Im Fokus steht zurzeit die erste Phase jeder Investitionen, in der der qualitative und quan-
titative Bedarf festgestellt wird. 
 
 Bündelung immobilienwirtschaftlicher Themen in den politischen Gremien  
 
Das Thema „Immobilienmanagement“ wird in zwei Ausschüssen behandelt: die liegenschaftlichen 
Aspekte des Themas im Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften , die baufach-
lichen Aspekte im Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen . Unabhängig von dieser Zweite i-
lung zeigt gerade die Behandlung liegensch aftlicher Themen im Ausschuss für Finanzen, Beteil i-
gungen und Liegenschaften, dass zukünftig möglicherweise die Einrichtung eines eigenen Liegen-
schaftsausschusses angezeigt sein könnte. Um nicht die Anzahl der Ausschüsse zu erhöhen, 
könnte der Ausschuss fü r Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften mit dem Hauptausschuss 
zum Haupt - und Finanzausschuss verschmolzen werden. Selbstverständlich liegt dieser Punkt 
ausschließlich in der Entscheidung des zukünftigen Rates. 
 
 
C) Mieter-Vermieter-Modell: Dezentrale Flächen-, Budget- und Ergebnisverantwortung 
 
Um die Nutzerämter in die Lage zu versetzen, zukünftig die Flächen -, Budget- und Ergebnisver-
antwortung für die von Ihnen genutzten Immobilien zu übernehmen, sind mehrere Vereinbarungen 
und Festlegungen erforderlich. 
 
 Budgetvereinbarung zwischen Nutzerämtern und dem Amt für Immobilien management 
und dem Amt für Finanzen und Beteiligungen 
 
Die Budgetvereinbarung soll zukünftig  die finanzwirtschaftlichen Aspekte des Mieter -Vermieter-
Modells für die vom Nutzeramt abgerufenen immobilienwirtschaftlichen Leistungen (siehe nächster 
Punkt: Leistungsvereinbarung) für Bestandsimmobilien und für alle neu bereitgestellten Immobilien 
regeln; konkret 
- die Höhe des „Budgets“ auf Grundlage der bereitgestellten Immobilien gemäß Flächenplan 
- die Feststellung des Ergebnisses nach Ablauf des Bezugsjahres (Soll-Ist-Vergleich) 
- die Folgen der dem Nutzeramt zuzuordnenden Abweichungen vom festgelegten Budget. 
 
Die Höhe der „Budgets“  der Nutzerämter stellt lediglich eine Berechnungsgrundlage dar und ent-
spricht der im Haushaltsplan ausgewiesenen Höhe der internen Leistungsverrechnung bei der je-
weiligen Produktgruppe für ein Bezugsjahr. Nach Ablauf des Bezugsjahres erfolgt ein Soll -Ist-
Vergleich. 
Die Abweichungen aus dem Soll-Ist-Abgleich können sowohl positiv als auch negativ ausfallen und 
führen in beiden Fällen zu Veränderungen im echten Budget . Das heißt, sie führen zu Veränd e-
rungen im Haushaltsplanentwurf, konkret im Ergebnisplan des Folgejahres der betreffenden Pr o-
duktgruppe des Nutzeramtes. Positive Abweichungen führen zu Verbesserungen im Ergebnisplan, 
negative Abweichungen zu Verschlechterungen. 
 
Hinweis: Die Budgetvereinbarung bezieht sich auf die derzeitige Organisationsform des Immob ili-
enmanagements als Amt. Im Falle anderer Organisationsformen würde eine Regelung im Rahmen 
von Rechnungslegungen erfolgen. 
 
 Rahmenvereinbarung zwischen Nutzerämtern und dem Amt für Immobilien (Leistung s-
vereinbarung) 
 
Die Rahmenvereinbarung soll die Bereitstellung immobilienwirtschaftlicher Leistungen  durch das 
Amt für Immobilienmanagement gegenüber den Nutzerämtern regeln. Dazu gehört beispielsweise 
- die Verantwortung für die zeit - und bedarfsgerechte Verfügbarkeit, Instandhaltung und Bewir t-
schaftung der Gebäude und Grundstücke durch das Amt für Immobilienmanagement,

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- die Planung und Realisierung der Baumaßnahmen bei Neubau, Erweiterung, größerem Umbau 
sowie Bauen im Bestand durch das Amt für Immobilienmanagement, 
- die Pflichten der Nutzerämter und des Amtes für Immobilienmanagement. 
 
Sowohl die Rah menvereinbarung als auch die Budgetvereinbarung ist mit allen Ämtern abz u-
schließen, die nicht ausschließlich Büroflächen nutzen. 
 
 
D) Optimierte Zusammenarbeit im „Konzern“ 
 
Als Stichpunkte seien hier genannt: 
- Quartalsgespräche zwischen dem Amt für Immob ilienmanagement und Konzerntöchtern, bei 
Bedarf unter Beteiligung der Nutzerämter 
- Prüfung und ggf. Veränderung der bisherigen immobilienwirtschaftlichen Aufgaben bei Stadt und 
Konzerntöchtern. 
 
 
E) Weitere Maßnahmen 
 
 Befragung der Nutzerämter über die Zu friedenheit der Leistungserbringung des Amtes 
für Immobilienmanagement 
 
Über zukünftige Befragungen der Nutzerämter kann die Zufriedenheit der Leistungserbringung des 
Amtes für Immobilienmanagement ermittelt und daraus Rückschlüsse auf Veränderungsnotwe n-
digkeiten gezogen werden. 
 
 
Ressourcen für die Einführung und Umsetzung des Konzeptes der optimierten immobilie n-
wirtschaftlichen Steuerung 
 
Das Konzept der optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung, dessen Einführung und dauer-
hafte Umsetzung wird an v erschiedenen Stellen innerhalb der Verwaltung Ressourcen (im W e-
sentlichen Personalressourcen) binden. Zum jetzigen Zeitpunkt kann noch nicht mit Sicherheit 
festgestellt werden, in welchem Umfang Ressourcen benötigt werden. Deshalb soll die Einführung 
des Konzeptes durch das Personal - und Organisationsamt begleitet werden, damit zu gegebener 
Zeit entschieden werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang Personalre ssourcen bereit gestellt 
werden müssen. 
 
Über Umsetzungsstände und Ergebnisse wird die Verwaltung zu gegebener Zeit berichten. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 2: 
 
Die Umsetzung des Konzeptes einer optimierten immobilienwirtschaftlichen Steuerung kann nur im 
Zusammenspiel von Verwaltung und politischen Gremien funktionieren . Ursache hierfür ist, dass 
das Mieter-Vermieter-Modell nicht über „echte“ Mietzahlungen abgebildet werden kann, sondern 
über den Haushaltsplan verbindlich  gemacht werden muss. Da der Haushaltsplan der zentrale 
„Kontrakt“ zwischen Verwaltung und politischen Gremien darstellt, sind selbstredend poli tische 
Veränderungen am verwaltungsseitig erstellten Haushaltsplanentwurf immer möglich. Für das 
Thema „immobilienwirtschaftliche Steuerung“ wäre jedoch eine Art Selbstverpflichtung der polit i-
schen Gremien – ähnlich der vom Rat beschlossenen Selbstverpflic htung bei zukünftigen Hau s-
haltsbelastungen, vergleiche Beschluss des Rates vom 13. November 2013 zur Vorlage 
V/0511/2013/1 – sehr wünschenswert. 
 
Was bedeutet diese „Selbstverpflichtung“ konkret? Das lässt sich verdeutlichen, wenn man das 
vorgeschlagene Sy stem des budgetwirksamen Flächenverbrauchs etwas näher betrachtet: Wie

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V/0937/2013 
unter der Begründung zu Beschlusspunkt 1 bereits dargestellt, wird der budgetwirksame Flächen-
verbrauch mit sogenannten Bonus- und Malusregelungen verbunden.  
 
Hierzu ein Beispiel: Kann ein städtisches Amt die im Vorjahr festgelegten finanziellen Planwerte für 
die bereitgestellten Immobilien unterschreiten, steht dem Amt ein Bonus zu. Dieser Bonus wird 
dem Amt im Teilergebnisplan der jeweiligen Produktgruppe „gutgeschrieben“, das heißt, der Haus-
haltsansatz im Haushaltsplanentwurf des Folgejahres wird angehoben (konkret in den Zeilen 13 
„Aufwendungen für Sach-/Dienstleistungen“ oder 16 „sonstige ordentliche Aufwendungen“). 
 
Das Beispiel gilt im umgekehrten Fall analog: Überschreitet ein stä dtisches Amt die im Vorjahr 
festgelegten finanziellen Planwerte für die bereitgestellten Immobilien, greift die Malus -Regelung: 
Der Haushaltsansatz im Teilergebnisplan der jeweiligen Produktgruppe wird im Haushaltsplanen t-
wurf des Folgejahres abgesenkt. 
 
Die politische „Selbstverpflichtung“ bestünde nun darin, diese Bonus -Malus-Regelung, die die 
Verwaltung im Haushaltsplanentwurf vorgenommen hat, nicht über politische Änderungsbeschlü s-
se zum Haushalt zu „neutralisieren“.  Dann nämlich entfiele für die städtis chen Ämter der Anreiz, 
effektiver und effizienter als bislang die städtischen Immobilienflächen zu bewirtschaften. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 3: 
 
In den politischen Gremien ist in der jüngeren Vergangenheit mehrfach der Wunsch geäußert wor-
den, zur Einführung des Mieter-Vermieter-Modells die Rechtsform des Amtes für Immobilienm a-
nagement zu überprüfen. 
 
Zuletzt hat die Verwaltung mit der Vorlage V/0176/2011/1. Erg. den Sachstand hierzu aufbereitet. 
Der Rat der Stadt Münster hatte am 21. März 2012 diese Vorlage und d amit auch die nachfolgend 
nochmals aufgeführten Punkte beschlossen: 
 
„6. Der Rat nimmt den Bericht der Verwaltung, welche Vor - und Nachteile mit der Bildung eines 
Bau- und Liegenschaftsbetriebes (nach den Vorschriften über Eigenbetriebe) im Sinne eines 
zentralen Gebäude- und Liegenschaftsmanagements verbunden sind und dabei die Erfahru n-
gen vergleichbarer Städte in NRW mit einzubeziehen, zur Kenntnis. Der Ergänzungsantrag zur 
Vorlage V/0176/2011 der SPD -Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 24.05.2011 ist in soweit 
erledigt. 
 7. Der Rat beauftragt die Verwaltung die immobilienwirtschaftliche Steuerung weiter zu entwickeln 
und dabei die Frage nach einer geeigneten Recht- und Organisationsform einzubeziehen. […]“ 
 
Aus Sicht der Verwaltung war es bei der Bearbeit ung des Ratsauftrages und der Konkretisierung 
des Modells für eine optimierte immobilienwirtschaftliche Steuerung (vergleiche oben die Begrü n-
dung zu Beschlusspunkt 1) wichtig, ein Modell zu finden, das unabhängig von organisatorischen 
Veränderungen funktionieren kann. Dadurch konnte der Fokus auf die Ausgestaltung des Modells 
gelegt werden und nicht vorrangig auf eine Veränderung der Rechtsform. Denn eine veränderte 
Rechtsform bringt nicht automatisch einen Steuerungsgewinn mit sich, weder für die Verwaltun gs-
steuerung noch für die politische Steuerung. 
 
Deshalb sollte eine Veränderung der Rechts - und Organisationsform nur dann  näher untersucht 
werden, wenn diese Veränderung nicht mit nachteiligen steuerlichen Konsequenzen verbunden ist. 
Daher war eine Prüfung der steuerlichen Konsequenzen der folgenden Rechts- und Organisations-
formen angezeigt: 
 
• optimierter Regiebetrieb 
• eigenbetriebsähnliche Einrichtung 
• Privatisierung in Form einer GmbH (mit Eigentumsübergang) 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, mit Pacht) 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, ohne Pacht) 
• Anstalt öffentlichen Rechts.

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V/0937/2013 
 
Die Ergebnisse der Prüfung der steuerlichen Konsequenzen sind in der Anlage 1 ausführlich dar-
gestellt. 
 
Letztlich stellen sich alle geprüften Rechts - und Organisationsformen unter steuerlichen Gesicht s-
punkten als gegenüber dem Status quo nachteilig dar.  Sollten sich zukünftig die steuerlichen 
Rahmenbedingungen wesentlich ändern und eine Umwandlung des Amtes für Immobilienm a-
nagement in eine andere Rechtsform günstig erscheinen lassen, wird die Verwaltung eine erneute 
Rechtsformprüfung vornehmen und den politischen Gremien eine Beschlussempfehlung vorlegen. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 4: 
 
Die Thematik der immobilienwirtschaftlichen Steuerung ist ein inhaltlicher Schwerpunkt des strat e-
gischen Flächenmanagements und somit Gegenstand verschiedener Vorlagen, insbesondere 
• V/0236/2010: Strategisches Flächenmanagement der Stadt Münster: Bildung eines optimierten 
Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung 
• V/0176/2011 mit 1. Ergänzung: Strategisches Flächenmanagement: Zwischenbericht unter 
Berücksichtigung der Handlungsempfehlungen des Gutachtens Deloitte und Einführung eines 
Flächenplanes als Anlage zum Haushaltsplan 
sowie von verschiedenen Ratsanträgen 
• A-R 70/2010 der SPD -Ratsfraktion vom 20.09.2010: Weitere Optimierung der Grundstücks - 
und Gebäudewirtschaft der Stadt Münster 
• A-R 77/2010 gemeinsamer Antrag der SPD-Fraktion, der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL, 
der Fraktion DIE LINKE., der Ratsgruppe UWG/ÖDP und von Herrn Powroznik vom 
30.11.2010: Den Weg zu einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft einschlagen. 
 
Die Arbeitsaufträge aus den vorgenannten Vorlagen und Anträgen, die das strategische Fläche n-
management betreffen, als auch die Fundstellen deren Beantwortung sind der beigefügten Anlage 
2 zu entnehmen. 
 
Die Anträge A-R 70/2010 (Anlage 3) und 77/2010 (Anlage 4) sind mit Beschlussfassung über diese 
Vorlage vollständig aufgegriffen und somit erledigt. 
 
 
In Vertretung 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Ergebnisse der Prüfung der steuerlichen Konsequenzen unterschiedlicher Rechts- und 
Organisationsformen für das städtische Immobilienmanagement 
Anlage 2: Übersicht über die Arbeitsaufträge aus unterschiedlichen Vorlagen und Anträgen, die 
das strategische Flächenmanagement betreffen 
Anlage 3: Antrag Nr. A-R 70/2010 der SPD-Ratsfraktion vom 20.09.2010: Weitere Optimierung der 
Grundstücks- und Gebäudewirtschaft der Stadt Münster 
Anlage 4: Antrag Nr. A-R 77/2010 gemeinsamer Antrag der SPD-Fraktion, der Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen/GAL, der Fraktion DIE LINKE., der Ratsgruppe UWG/ÖDP und von Herrn 
Powroznik vom 30.11.2010: Den Weg zu einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft ein-
schlagen

Antrag an den Rat Nr. A-R/0077/2010 



30.11.2010 




Ratsantrag 
Den Weg zu einer nachhaltigen 
Gebäudewirtschaft einschlagen 
B
eschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung 
Der Rat möge beschließen 
1. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Münster wird an den
Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit ausgerichtet. 
Grundsätze der nachhaltigen Gebäudewirtschaft sind 
insbesondere: 
- Sparsames Flächenmanagement, Anpassung des 
Gebäudebestandes an den langfristigen Bedarf    
- Sparsame und zweckmäßige Raumprogramme 
- Sparsame und effiziente Gebäude und Gebäudetechnik 
- Effiziente Bewirtschaftung, kostengünstige Unterhaltung 
- Architektonische und städtebauliche Qualität, Einfügung in 
das Ortsbild und Rücksichtnahme auf Belange des 
Denkmalschutzes 
- Gesundheit und Wohlbefinden für BesucherInnen und 
/NutzerInnen sowie für MitarbeiterInnen 
- Erhaltung des im Gebäudebestand ruhenden 
Gemeindevermögens 
- Ressourcenschonung, Abfallvermeidung und 
Stoffrecycling 
- Angemessene Beteiligung der 
NutzerInnen/Mitarbeiterinnen an Entscheidungen über die 
Errichtung, die Erneuerung und über die Bewirtschaftung 
von Gebäuden  
Ziele der nachhaltigen Gebäudewirtschaft sind insbesondere: 
In den Bereichen Planung und Unterhaltung 
- Umgehende Einführung des Mieter-Vermieter-Modells mit 
voller Budgetverantwortung bei den Bedarfsämtern 
- Verbesserung des Kosten-Leistungs-Verhältnisses  der 
Gebäudewirtschaft  
- Schrittweise Steigerung der Aufwendungen für die 
Unterhaltung bis auf 1,5 Prozent des Gebäudewertes p. a.  
- Optimierung der Gebäudeplanung durch Wettbewerbe und 
Gutachterverfahren 
- Für Neubauten und für grundsanierte Gebäude mit 
öffentlicher Nutzung wird die Zertifizierung nach den 
Anlage 4 zur Vorlage V/0937/2013

2 


- Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhalti ges Bauen (DGNB) bzw. 
nach dem „Bewertungssystem für Nachhaltiges Bauen (BNB)“ des 
Bundesbauministeriums angestrebt. Außenanlagen und Liegenschaften ohne 
Gebäude werden in dieses System mit einbezogen  
- Berücksichtigung der UN-Behindertenrechtskonventio n  
 
Im Bereich Energie  
- Beheizung, Belüftung und Klimatisierung aller Neub auten gemäß 
Passivhausstandard; bei Grundsanierungen bestehender Gebäude wird  von 
den in der EnEV verankerten Möglichkeiten zur Abschwächung der 
energetischen Anforderungen (§ 25 EnEV 2009) nur im Ausnahmefall 
(vollständige Unwirtschaftlichkeit) Gebrauch gemacht   
- Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs i m Gebäudebestand auf 
unter 80 kW/h je qm Nutzfläche und Jahr für Beheizung und auf die Grenzwerte 
des EuropeanEnergyAward (EEA) für Beleuchtung und Stromversorgung 
- Deckung von mehr als 50 Prozent des Strombedarfs i m Gebäudebestand durch 
regenerative Energien bis 2020 
- Senkung der CO2-Emissionen der städtischen Gebäude wirtschaft um 40 
Prozent bis zum Jahr 2020 (gegenüber 1990) 
- Permanentes Energiecontrolling für alle öffentlich en Gebäude. 
-  
Im Bereich Gesundheit 
- Ausschluss von Problem- und Giftstoffen bei Bau, E inrichtung und Betrieb von 
Gebäuden, Kontrollen und Untersuchungen im Gebäudebestand 
- Verzicht auf ökologisch bedenkliche Baustoffe wie zum Beispiel PVC, Verzicht 
auf Tropenhölzer in Gebäuden und in Bauwerken, vorrangige Nutzung von  
FSC-Hölzern*  
- Berücksichtigung der UN-Behindertenrechtskonventio n  
 
In den Bereichen Abfall und Nutzerverhalten 
- Abfalltrennung, Verzicht auf Baustoffe, die stoffl ich nicht recycelt werden 
können 
- kontinuierliches Energie- und Abfallsparen an alle n Schulen, Kindergärten und 
Verwaltungsgebäuden (Wettbewerb) 
- Laufende Information und Schulung der Nutzer und d er für die Betreuung von 
Gebäuden zuständigen MitarbeiterInnen  
 
Im Bereich Erreichbarkeit/Mobilität  
- Barrierefreiheit in allen Gebäuden mit (mehr als n ur gelegentlicher) öffentlicher 
Nutzung 
- Vorrangige Erschließung aller Gebäude mit Publikum sverkehr durch die 
Verkehrsmittel des Umweltverbundes, ausreichende Abstellplätze für Fahrräder 
in Nähe zu den Eingängen 
 
* Forest Stewardship Council = gleichwertige Berücksichtigung von sozialen, 
ökologischen und wirtschaftlichen Aspekten bei der Nutzung von Naturgütern. 
2.  Diese Grundsätze und Ziele sollen als Vorgaben gelten für das 
Immobilienmanagement der Stadt und für alle städtischen Dienststellen, die Gebäude

3 


selbst bewirtschaften. Als Orientierungsmarken sollen sie für Betriebe und 
Einrichtungen gelten, an denen die Stadt als Gesellschafter beteiligt ist.  
3. Die Grundsätze und Ziele gelten auch für die Umsetzung des Antrags der SPD-
Fraktion vom 20.09. 20910 zur weiteren Optimierung der Gebäudewirtschaft der Stadt 
Münster.  
4.  Zur Beschreibung und Umsetzung dieser Grundsätze und Ziele entwickelt die 
Verwaltung Leitlinien. Sie werden u. a. aus den im Jahr 2001 vom Rat der Stadt 
beschlossenen Umweltleitlinien für die Stadtverwaltung abgeleitet. Die Leitlinien 
orientieren sich fachlich an Vorbildern aus anderen Kommunen wie Köln, Frankfurt/M. 
oder Nürnberg, in denen die nachhaltige Gebäudewirtschaft bereits Standard ist. 
5.  Der Entwurf der Leitlinien für die nachhaltige Gebäudewirtschaft wird vor den 
Beratungen mit Vertretern aus anderen Kommunen, mit Fachleuten aus der öffentliche 
und privaten Gebäudewirtschaft, den Architekten- und Ingenieurverbänden sowie der 
Bauwirtschaft in einem öffentlichen Hearing erörtert und danach vom Rat der Stadt 
beschlossen. Der Entwurf der Richtlinien soll spätestens im Frühjahr 2011 vorliegen.   
Da das Verhalten der Gebäudenutzer für den Erfolg der nachhaltigen 
Gebäudewirtschaft von großer  Bedeutung ist, sollen Gebäudenutzer und die 
Mitarbeitervertretung der Stadt an der Entwicklung der Leitlinien in geeigneter Weise 
beteiligt werden. 
6.  Die Richtlinien sollen für Gebäude im städtischen Eigentum und Besitz sowie für 
angemietete Gebäude gelten.  
Für die Tochterunternehmen der Stadt Münster sollen eigene Leitlinien entwickelt und 
von den Aufsichtsräten beschlossen werden. Sie sollen sich an den Leitlinien für die 
Verwaltung orientieren.  
7. Über Erfahrungen mit den Leitlinien berichtet die Verwaltung alle zwei Jahre im 
Fachausschuss (AUB).  Sie werden spätestens nach drei Jahren überarbeitet und der 
zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung durch Novellierung angepasst. 
8. Das Immobilienmanagement und das Energiemanagement werden beauftragt, die 
Leitlinien für die nachhaltige Gebäudewirtschaft zu entwickeln und zu betreuen. Sie 
erhalten dafür die angemessenen personellen und sachlichen Mittel. 
II. Kosten/Folgekosten 
Die Orientierung der Gebäudewirtschaft an Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit 
soll dazu beitragen, die Kosten der Gebäudewirtschaft zu senken bzw. das Kosten-
Leistungs-Verhältnis der Gebäudewirtschaft zu verbessern. Insbesondere soll die 
stärkere Berücksichtigung dieser Grundsätze bei der Bewirtschaftung der Immobilien 
dazu beitragen, Vermögensverluste (z. B. durch besondere Abschreibungen) und 
Mehrkosten (z. B. durch vermehrte Generalsanierungen) wegen unterlassener 
Instandhaltung zu vermeiden.  
Wesentliches Instrument für die Umsetzung der Ziele ist das verwaltungsinterne 
Intracting. Dabei sind die positiven Erfahrungen aus der bisherigen Zusammenarbeit

4 


zwischen Finanzverwaltung und Immobilienmanagement (Energiemanagement) zu 
nutzen.  
Begründung: 
Vorreiterrolle der Stadt Münster passé 
Die Stadt Münster gehörte in den 90er-Jahren des letzten Jahrhunderts zu den 
Vorreitern für ökologische Gebäudewirtschaft. Die Begrenzung des Energieverbrauchs 
neuer Gebäude auf 30 Prozent unter den gesetzlichen Grenzwerten, das Intracting 
zwischen Energiemanagement und Finanzverwaltung, der Verzicht auf die Nutzung 
von Tropenholz sowie die schnelle und umfassende Sanierung von Schad- und 
Gefahrstoffen in Gebäuden (Asbest, PAK, PCB usw.) gehörten ebenso zu den 
Eckpunkten einer fortschrittlichen Baustrategie wie häufige Architektenwettbewerbe, 
durch die die bauliche und gestalterische Qualität von Neubauten gesteigert wurde.  
Die Erfolge der ökologischen Gebäudewirtschaft waren mit Grundlage für  
Auszeichnungen und Preise, die der Stadt für ihre Umweltqualität verliehen wurden 
(LivCom, Klimahauptstadt, Energy Award in Gold...). 
Diese Erfolge verblassen aber zusehends, denn seit Jahren wurden die Standards der 
Gebäudewirtschaft der Stadt nicht mehr weiter entwickelt. Die Herausforderungen des 
Klimaschutzes einerseits und der kommunalen Finanzkrise andererseits werden von 
der Gebäudewirtschaft der Stadt bislang nicht ausreichend beantwortet. Die fehlende 
Ausrichtung der Gebäudewirtschaft an Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit 
kostet Geld und schmälert zugleich erneut die Reputation der (inzwischen ehemaligen) 
Klimahauptstadt Münster.  
Kosten der Gebäudewirtschaft steigen 
Wie ein Blick in den Haushalt der Stadt lehrt, steigen die Kosten der Gebäudewirtschaft 
beständig, vor allem für Energie. Dabei fallen insbesondere die Aufwendungen für 
Strom ins Auge, die sich dank der schnell ausbreitenden Informationstechnologie in 
Büros, in Schulen usw. rasant erhöhen.  
Die Gebäudewirtschaft kostet auch deshalb immer mehr Geld, weil die Zahl der 
Gebäude und die Größe der genutzten Flächen ständig zunimmt – trotz aller Appelle 
an Sparsamkeit und trotz aller Initiativen der Verwaltung, den „Immobilienanzug der 
Stadt von XL auf L zu verkleinern“. So ist zu befürchten, dass die Gesamtnutzfläche in 
den städtischen Gebäuden in den nächsten Jahren – trotz aller Bemühungen - eher auf 
über 900.000 qm ansteigt als auf unter 800.000 qm zu sinken.  
Ziel: Nachhaltige Gebäudewirtschaft 
Münster steht mit dieser Entwicklung nicht allein, sondern reiht sich ein in die Kette 
vieler anderer Städte, in denen die Gebäudewirtschaft ökologisch und ökonomisch aus 
den Fugen gerät. Es gibt aber auch Städte, die vormachen, wie eine nachhaltige 
Gebäudewirtschaft aussieht und kontinuierlich verbessert werden kann. Beispiele 
liefern Köln, Frankfurt/M. sowie Nürnberg. Die Gebäudewirtschaft dieser Städte verfügt 
über zukunftsweisende ökologische Standards und über wirtschaftliche Grundsätze. 
Entsprechende Ratsbeschlüsse sichern die Umsetzung, das Qualitätsmanagement

5 


und das Controlling. Der Grundsatz, Neubau städtischer Gebäude nur mit 
Passivhausstandard, gilt als Normalfall. Zugleich wird der ab 2018 EU-weit geltende 
Passivhausstandard frühzeitig vorbereitet und erprobt. In die gleiche Richtung geht das 
„Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB)“, das vom Bundesbauministerium für 
Bundeseigene (Büro-)Gebäude entwickelt worden ist.   
Ziel ist die Nachhaltigkeit in Gebäuden. Sie beinhaltet Zweckmäßigkeit, 
Aufenthaltsqualität und Gesundheit für NutzerInnen, energetische Effizienz,  
Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit bei Bau und Betrieb sowie Langlebigkeit. Sie wird 
erreicht, wenn alle genannten Aspekte gewichtet und einem Optimierungsprozess 
unterworfen werden.   
Maßstäbe für Nachhaltigkeit liefern auch die 2001 vom Rat beschlossenen 
Umweltleitlinien der Stadtverwaltung: laufende Kontrolle der Umweltauswirkungen, 
Ressourcenschonung, vorbeugender Umweltschutz, Information und Beteiligung der 
MitarbeiterInnen, Information der Öffentlichkeit, Umweltschutz bei Auftragnehmern, 
Einführung eines Umweltmanagementsystems. Diese Verpflichtungen sind erst zu 
einem Teil umgesetzt – das gilt auch für die Gebäudewirtschaft der Stadt.  
Nachhaltigkeit fördert Konsolidierung des Haushalts 
Nachhaltigkeit wird immer mehr zur Voraussetzung dafür, dass die Gebäudewirtschaft 
zur Haushaltskonsolidierung beitragen kann. Die Relevanz der Gebäudewirtschaft für 
den städtischen Haushalt und steigender Anteil der Energiekosten am Aufwand für die 
Gebäudewirtschaft sprechen dafür, die Kostensenkung durch Effizienz voranzutreiben. 
Zurzeit beansprucht die Gebäudewirtschaft jährlich rd. 31 Mio. € für „Aufwand“ (2010) 
und gehört damit zu den 10 größten Posten im Haushalt der Stadt. Von den 31 Mio. € 
entfallen mehr als 1/3 auf Energiekosten. Bei Vermögenswerten von rd. 762 Mio. € 
(31.12. 2009), die in den Gebäuden stecken, sind jährlich mehr als 16 Mio. € für 
Abschreibungen zu veranschlagen. Bislang fehlt ein Konzept, diese Belastungen 
kontinuierlich zu senken. Die Strategie der Verwaltung, primär den Gebäudebestand zu 
verringern, reicht nicht aus und stößt schnell an Grenzen, wie Zuwächse im Schul- und 
Jugendbereich dokumentieren.  
Nachhaltige Gebäude sind mehr wert als konventionelle Gebäude. Diese Erkenntnis 
wird in der privaten Gebäudewirtschaft nicht mehr bestritten. Ein „Green Building“ kann 
besser vermarktet werden und erzielt höhere Mieten als ein „Grey Building“. Deshalb 
gehören Strategien der Nachhaltigen Gebäudewirtschaft für Real Estate-Manager 
privater Immobilienverwaltungen inzwischen zum normalen Handwerkszeug.  
Die Gebäudewirtschaft der Stadt muss sich mit wirtschaftlichen Defiziten 
herumschlagen. Die Leistungen für die Bauunterhaltung  haben jahrzehntelang ständig 
die Grenzwerte unterschritten die notwendig sind, um zustandsbedingte Wertverluste 
der Immobilien zu vermeiden. Erst in den letzten Jahren erreichen die Aufwendungen 
mit rd. 1,5 % (des Gebäudewertes) die Norm. Solange die Haushaltswirtschaft der 
Stadt nur Einnahmen und Ausgaben verbuchte, blieben die wirtschaftlichen Folgen 
unterlassener Bauunterhaltung im Verborgenen. Seitdem das NKF auch 
Vermögenswerte und ihre Veränderungen bilanziert, wird der Schwund allerdings sicht- 
und spürbar.  Abschreibungen müssen veranschlagt und erwirtschaftet werden, 
unterlassene Bauunterhaltung zwingt außerordentlichen Abschreibungen sowie zur

6 


Bildung von Rückstellungen. Bei der erstmaligen Bilanzaufstellungen im Jahr 2009 
mussten bereits immobilienbezogene Vermögensverluste in Höhe von 40 Mio. € durch 
Abschreibungen bzw. Rückstellungen ausgeglichen werden. 
Leitlinien für nachhaltige Gebäudewirtschaft 
 Die Stadt muss deshalb Grundsätze und Ziele einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft 
möglichst schnell formulieren und durch Leitlinien verbindlich machen. Die Leitlinien 
sollen für Neubau, Bestandspflege, Erneuerung sowie für Bewirtschaftung und 
Nutzerverhalten im Gebäudebestand gelten. Die Vorbilder aus den bereits genannten 
Städten Köln, Frankfurt und Nürnberg dokumentieren, wie solche Leitlinien konzipiert 
werden können. 
Die Leitlinien sind zugleich ein Instrument für die Umsetzung des 
Klimaschutzkonzeptes 2020, denn sie steuern den Bereich, der in diesem Konzept  der 
„Stadt als Motor des Klimaschutzes“ zugewiesen ist.  Die Leitlinien sind gleichzeitig 
Mittel für die zielorientierte Haushaltssteuerung. Die Standards der Gebäudewirtschaft, 
die durch die Leitlinien verbindlich eingeführt werden, sind unmittelbar 
haushaltsrelevant und können zur Produktsteuerung genutzt werden.    
Die Leitlinien haben Querschnittsfunktion. Sie müssen deshalb für das 
Immobilienmanagement gelten und ebenso für Dienststellen der Verwaltung, die 
Gebäude bewirtschaften (Bedarfsämter). Gleiches gilt für Tochterunternehmen der 
Stadt, auch hier soll den Leitlinien eine orientierende Funktion zukommen. 
Die besonderen Verhältnisse in der Wohnungswirtschaft sollen dadurch berücksichtigt 
werden, dass für die Wohnungsbestände und Bauvorhaben der Wohn- und Stadtbau 
eigene Leitlinien entwickelt werden. 
Die Leitlinien sollen dazu beitragen, die Arbeitsbedingungen von mehreren tausend 
KollegInnen in der Verwaltung zu verbessern und die Aufenthaltsqualität für 
NutzerInnen und BesucherInnen der Gebäude der Stadt zu erhöhen. Die Erarbeitung 
der Leitlinien muss deshalb im engen Dialog mit den Betroffenen geschehen. Ein 
Verfahren für die Beteiligung der Fachwelt und der Öffentlichkeit an der Erarbeitung 
der Leitlinien soll dies sicherstellen. Die Beteiligung der Personalvertretung ist 
sicherzustellen. Ein öffentliches Hearing mit Fachleuten soll die Diskussion bündeln.  
Notwendig ist außerdem ein Verfahren für Controlling, Fortschreibung und Novellierung 
der Leitlinien. Erfahrungen aus den o. a. Beispielkommunen zeigen, dass die 
nachhaltige Gebäudewirtschaft einen mehrjährigen Prozess erfordert. Dabei sind 
Möglichkeiten für die Nachjustierung von Standards und für Änderungen/Ergänzungen 
der Leitlinien vorzusehen.  
Anlagen:  
Leitlinien Nürnberg, Köln und Frankfurt/M. und „BNB“ des Bundesbauministeriums 
UN-Behindertenrechtskonvention 
(Die Anlagen können im Internet im Ratsinformationssystem unter der 
Sitzung des Rates am 08.12.2010 abgerufen werden.) 
gez. H: Klas 
GAL-Fraktion 
gez. W. Heuer 
SPD-Fraktion 
gez. Köhn 
Fraktion Die Linke 
gez. G. Kersting 
Ratsgruppe UWG/ÖDP 
gez. Pascal Powroznik 
Piraten

Antrag an den Rat Nr. A-R/0070/2010 
A
ntrag 
20.09.2010 
S
PD-Fraktion 
im Rat der Stadt Münster 
Weitere Optimierung der Grundstücks- und Gebäudewirtschaft der 
Stadt Münster 
I. Ausgangslage  
Die Aufgaben der Stadt Münster werden von einer Viel zahl von Ämtern, 
Betrieben, Gesellschaften und sonstigen Verwaltungseinheiten in zentralen und 
dezentralen Dienststellen und Einrichtungen wahrgenommen. Für das operative 
Geschäft ist deshalb die Ressource „Grundstücke und Gebäude“, in denen diese 
Dienststellen und Einrichtungen untergebracht sind, von hoher Bedeutung. Die 
Bewirtschaftungskosten dieser Grundstücke und Gebäude stellen in ihrer 
Gesamtheit einen erheblichen Kostenblock dar. Die Optimierung der 
Grundstücks- und Gebäudewirtschaft kann deshalb im Rahmen möglicher 
Reduzierung der laufenden jährlichen Bewirtschaftungskosten einen Beitrag zur 
Konsolidierung des städtischen Haushalts leisten. Das umfasst auch eine 
mögliche Steigerung der Wirtschaftlichkeit durch Verbesserung des 
Ausnutzungsgrades von Grundstücken und Gebäuden, die Substanzsicherung 
zur Vermeidung von Vermögensverzehr sowie die Vermarktung oder Umnutzung 
nicht (mehr) benötigter Grundstücke und Gebäude.  
Ein Teil dieser Gesichtspunkte ist - initiiert durch
  den SPD-Antrag vom 27.1.2010- 
im Ratsbeschluss vom 28.4.2010 zu der Vorlage V/0236/2010 aufgegriffen 
worden. U. a. ist dort in organisatorischer Hinsicht die Einrichtung einer 
Clearingstelle vorgesehen, die die von den Fachbereichen angemeldeten 
Flächenbedarfe kritisch prüfen soll. Daneben soll eine 
Organisationsuntersuchung zur Umsetzung einer nachhaltigen Bewirtschaftung 
des städtischen Immobilien-Portfolio durch einen externen Berater stattfinden. 
Hieran anknüpfend sollte darüber hinaus geprüft werd
 en, ob die Schaffung einer 
zentralen Organisationseinheit für die gesamte städtische Grundstücks- 
und Gebäudewirtschaft im Sinne eines optimierten Umgangs mit städtischen 
Grundstücken und Gebäuden sinnvoll ist. 
II. Beschluss
Der Rat fasst daher zur Optimierung der Grundstücks-  und Gebäudewirtschaft
der Stadt Münster folgenden Beschluss:
1. Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, mit wel chen Maßnahmen die
Grundstücks- und Gebäudewirtschaft in organisatorischer Hinsicht umfassend
optimiert werden kann. In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu prüfen,
welche Vor- und Nachteile die Bildung einer zentralen Organisationseinheit für
die gesamte städtische Grundstücks- und Gebäudewirtschaft hat.
2. In diesem Kontext ist zu prüfen:
Anlage 3 zur Vorlage V/0937/2013

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
Münzstraße 15 . 48143 Münster 
Telefon: (0251) 45 314  . Fax : (0251) 511 750  
Mail: fraktion@spd-muenster.de 
www.spd-muenster.de 
2 
a) Klärung der Frage, in welcher Rechtsform eine so lche zentrale 
Organisationseinheit geführt werden sollte, auch im  Hinblick auf 
umwandlungs-, grunderwerbs- und kapitalertragssteuerliche Aspekte. 
b) Klare Aufgabenabgrenzung zwischen einer zentrale n 
Organisationseinheit „Grundstücks- und Gebäudewirts chaft“ und den 
Nutzern. 
c) Herstellung von Kostentransparenz in der Grundst ücks- und 
Gebäudewirtschaft sowie Schaffung eines zentralen Berichtswesens. 
d) Installierung einer zentralen IT-Konzeption für die Grundstücks- und 
Gebäudewirtschaft. 
e) Nutzerorientierte Dienstleistung der zentralen O rganisationseinheit 
(Servicequalität). 
 
 
III. Begründung 
 
Zu 1. Die Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung d er Stadt Münster ist 
auf mehrere Dezernate und Ämter verteilt. Eine Zent ralisierung in einer 
Organisationseinheit könnte eine verbesserte Steuer ung und 
Zielführung ermöglichen. Auch werden Synergieeffekt e entstehen. 
Ferner setzt die Einführung des Mieter/Vermieter-Mo dell 
(Ratsbeschluss vom 28.4.2010 – V/0236/2010) eine ze ntrale Stelle 
voraus, die die vom Nutzer als Mieter benötigten Ge bäude zur 
Verfügung stellt. Die Nutzer (Dienststellen und Ein richtungen) kaufen in 
diesem Modell die von ihnen benötigten gebäudewirts chaftlichen 
Leistungen bei einer zentralen Stelle ein, entricht en dafür die Miete und 
bezahlen die Bewirtschaftungskosten. Dabei sollen A nreize zu einer 
möglichst wirtschaftlichen Inanspruchnahme geschaffen werden. 
 
Zu 2. Zentralisierung ohne flankierende Maßnahmen w ird die erwünschte 
Optimierung nicht ohne weiteres herbeiführen können . Daher ist weiter 
zu prüfen, welche zusätzlichen Maßnahmen erforderli ch sind, um die 
Steigerung der Wirtschaftlichkeit zu erreichen, ohn e die 
Kundenzufriedenheit zu beeinträchtigen und ohne neu e bürokratische 
Abstimmungsprozesse zu erzeugen. 
 
Zu a) Eine zentrale Einheit muss in eine Rechtsform  gekleidet werden; 
denkbar sind etwa Regiebetrieb, Eigenbetrieb, GmbH oder eine Anstalt 
öffentlichen Rechts. Welche Rechtsform für den ange strebten Zweck 
die richtige ist, muss im Hinblick auf die politisc he und wirtschaftliche 
Steuerung geprüft und auf die Bedürfnisse der Stadt  zugeschnitten 
entschieden werden. Dabei spielen die jeweils unter schiedlichen 
steuerlichen (insbesondere Umwandlungssteuer, Grund erwerbssteuer, 
Kapitalertragssteuer) und personalwirtschaftlichen Auswirkungen 
ebenfalls eine Rolle. 
 
Zu b) Eine eindeutige Schnittstelle erfordert eine klare Aufgabenabgrenzung 
zwischen Mieter und Vermieter. Es ist also im Einze lnen zu klären, 
welche zentralen Steuerungsaufgaben und welche 
Dienstleistungsaufgaben der zentralen Grundstücks- und 
Gebäudebewirtschaftung zuzuordnen sind und welche ( dezentralen) 
Aufgaben dem Nutzer (neben der Mietzahlung) verbleiben.

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster 
Münzstraße 15 . 48143 Münster 
Telefon: (0251) 45 314  . Fax : (0251) 511 750  
Mail: fraktion@spd-muenster.de 
www.spd-muenster.de 
3 
Zu c) Steigerung der Wirtschaftlichkeit setzt Koste ntransparenz mit einem 
entsprechenden Berichtswesen voraus. Dazu gehören insbesondere: 
 
- Lückenlose Erfassung des Grundstücks- und Gebäude bestandes 
sowie dessen baulichen Zustandes; 
- Erfassung aller anfallenden Kosten; 
- Verursachungsgerechte Zuordnung der Kosten zu den  Mietern / 
Nutzern; 
- Objektscharfe Zuordnung der Kosten. 
 
Die hierfür erforderlichen Maßnahmen und Umsetzungs schritte sind zu 
prüfen und darzustellen. 
 
Zu d) Zentrale Steuerung erfordert eine ganzheitlic he und integrative 
Betrachtungsweise der Grundstücks- und Gebäudewirts chaft. Die 
daraus resultierenden Geschäftsprozesse und Einzele ntscheidungen 
benötigen eine DV-gestützte Plattform, die alle Inf ormationen enthält, 
um eine größtmögliche Kostentransparenz zu erreiche n. Auch dieser 
Aspekt ist vertieft zu prüfen und darzustellen. 
 
Zu e) Zentralisierung nimmt den Dienststellen als N utzern gebäudebezogene 
Einflussmöglichkeiten. Umso bedeutsamer im Sinne re ibungsloser 
Abläufe und möglichst streitfreier „Mietverhältniss e“ ist eine klare 
Kundenorientierung des zentralen Dienstleisters. Da zu gehören 
einheitliche Ansprechpartner, verbindliche Absprach en, 
Sanktionsmöglichkeiten und ein aktives Kunden- und 
Beschwerdemanagement. 
 
Genannt werden hier nur die wesentlichsten Maßnahme n, die eine zentralisierte 
Wahrnehmung der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaf tung ermöglichen oder 
erleichtern. Weitere Aspekte wie z. B. Auswirkungen  auf Auftragsvergaben, 
Wirkungen im Hinblick auf die Bürgerschaft, Einführ ung eines Bau-
Investitionscontrollings (Kostensteuerung), Rolle e ines BLB als Unternehmen, 
Entwicklung von Kennzahlen für Baukosten, Bauunterh altung und Betrieb, Schaffung 
von zusätzlichen Anreizen für die Nutzer / Mieter i m Hinblick auf einen wirtschaftlich 
optimierten Umgang mit dem Gebäudebestand sind eben falls in die Prüfung 
einzubeziehen und darzulegen. Ob und wieweit es sin nvoll ist, den Prüfauftrag oder 
weitergehende Prüfgegenstände ganz oder in Teilen v on Dritten durchführen zu 
lassen, bedarf ebenfalls der Klärung. 
 
 
Dr. Fritz Baur   Dr. Michael Jung  Petra Seyfferth  
Gaby Kubig-Steltig   Marianne Koch  Beate Vilhjalms son 
Wolfgang Heuer   Thorsten Kornblum  Lars Wieneke 
Thomas Fastermann  Thomas Marquardt  Holger Wigger 
Philipp Gabriel   Robert von Olberg  Maria Winkel 
Beanka Ganser   Kurt Pölling   Karl-Heinz Winter 
Anne Hakenes   Anne Schulze Wintzler

1 
Ergebnisse der Prüfung der steuerlichen Konsequenzen 
unterschiedlicher Rechts- und Organisationsformen 
für das städtische Immobilienmanagement 
 
 
Folgende Rechts- und Organisationsformen für das st ädtische Immobilienmanagement sind 
auf ihre steuerlichen Konsequenzen geprüft worden: 
 
• optimierter Regiebetrieb 
• eigenbetriebsähnliche Einrichtung 
• Privatisierung in Form einer GmbH (mit Eigentumsübergang) 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, mit Pacht) 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, ohne Pacht) 
• Anstalt öffentlichen Rechts. 
 
Zur Prüfung im Einzelnen: 
 
• optimierter Regiebetrieb 
 
Regiebetrieb und optimierter Regiebetrieb stellen d ie geringste organisatorische 
Abgrenzungsform gegenüber den anderen Bereichen ein er Körperschaft dar. In dieser 
Organisationsform werden zurzeit nur die sogenannte n Betriebe gewerblicher Art 
1 des 
Amtes für Immobilienmanagement besteuert, die durch  wirtschaftliche Leistungen an 
fremde Dritte (einschließlich beherrschter Gesellsc haften mit beschränkter Haftung) 
entstehen. 
 
Fazit: Keine wesentliche Änderung gegenüber der jetzigen Situation  
 
 
• eigenbetriebsähnliche Einrichtung 
 
Durch Einführung eines Eigenbetriebs oder einer eig enbetriebsähnlichen Einrichtung für 
das Amt für Immobilienmanagement, der/die mit den a nderen Ämtern im Kontraktwege 
und ggf. über ein eigenes Girokonto abrechnet, ents teht ein steuerlicher 
Selbstversorgungsbetrieb, der als Betrieb gewerblicher Art (BgA, § 4 KStG) steuerpflichtig 
werden kann. Nur in dem Fall, dass dieser Betrieb keine gewichtigen Umsätze (< 30.678,- 
€) an fremde Dritte ausübt, wird er steuerrechtlich nicht erfasst.  
 
Nach herrschender Auffassung der Kommentierung und der Finanzverwaltung (z. B. 
BMF-Schreiben vom 7.10.74) werden Selbstversorgungs betriebe nur dann nicht als BgA 
aufgegriffen, wenn sie nahezu ausschließlich für de n hoheitlichen Bereich der 
Trägerkörperschaft tätig sind. Im Tätigkeitsbereich des Amtes für Immobilienmanagement 
existieren aber bereits verschiedene steuerpflichti ge Bereiche (BgA Verpachtung 
Gaststätten, BgA Betriebsaufspaltung Technologieför derung, BgA Dienstleistungen (an 
Halle Münsterland GmbH und an Stadtwerke Münster Gm bH)), so dass davon 
auszugehen ist, dass ein neuer BgA Gebäudemanagemen t entsteht mit den 
entsprechenden steuerlichen Konsequenzen. 
 
Außerdem würden Vermietungs- und Nebenleistungen an  bereits existierende BgA 
erbracht werden, die städtische Immobilien nutzen. Dies sind z. B.: 
BgA Bäder, 
BgA Bühnen, 
BgA Jugendcafes, 
                                                
 
1 Für eine Erläuterung der Betriebe gewerblicher Art im Allgemeinen und im Konkreten siehe die 
städtische Berichtsvorlage V/0690/2013. 
 
Anlage 1 zur Vorlage V/0937/2013

2 
BgA Betriebsaufspaltung Halle Münsterland. 
 
Bei der Gründung einer eigenbetriebsähnlichen Einri chtung Liegenschaften/Gebäude-
management im Rahmen eines Mieter-Vermieter-Modells  entsteht ein neuer BgA 
Gebäudemanagements (BgA GM) mit folgenden steuerrechtlichen Konsequenzen für: 
 
- Grundstücke und Gebäude, die heute zum Betriebsve rmögen der bereits 
existierenden BgAs gehören, sind dann dem neuen BgA  GM zuzuordnen. Dazu sind 
sie aus den Steuerbilanzen der bisherigen BgA (sieh e oben) mit dem Verkehrswert 
herauszulösen, wobei stille Reserven der Körperscha ftsteuer und Kapitalertragsteuer 
zu unterwerfen sind. Aufgrund der bereits langen Ve rbleibensdauer und des großen 
Umfangs der Grundstücke und Gebäude ist zu erwarten , dass die stillen Reserven 
erheblich sind. 
 
- Die anschließende Verpachtung dieser Grundstücke des BgA GM an BgAs und ggf. 
fremde Dritte und die dazugehörigen Nebenleistungen sind steuerbare Leistungen des 
neu entstehenden BgA GM. In welcher Höhe Körperscha ftsteuern anfallen, hängt vom 
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben ab. In j edem Fall entstünde immenser 
Aufwand bei der Zuordnung von Personal- und Bewirts chaftungskosten zur Erstellung 
der steuerlichen Gewinnermittlungen.  
 
- Außerdem ist das gesamte Grundvermögen des neuen BgA GM steuerverstrickt, was 
bedeutet, dass Erträge beim zukünftigen Veräußern o der Herauslösen aus dem BgA 
(anders als bei einer Veräußerung aus dem hoheitlic hen Bereich) der 
Ertragsbesteuerung unterliegen. 
 
- Zwar sind Vermietungsumsätze grundsätzlich umsatz steuerfrei. Selbständige 
Nebenleistungen wie z. B. die Vermietung von Betrie bsvorrichtungen oder 
Hausmeisterdienste können aber durchaus auch umsatzsteuerpflichtig werden. 
 
- Die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs aus Investiti onen hängt weiterhin von der 
Tätigkeit der BgA ab, die die Grundstücke nutzen. A bweichend von der Ertragsteuer 
wird bei der Umsatzsteuer von nur einem Unternehmen  der Stadt Münster (§ 2 Abs. 3 
UStG), in dem sich alle BgAs befinden, ausgegangen.  Ein Vorteil beim 
Vorsteuerabzug aus Investitionen und laufenden Kost en gegenüber der bisherigen 
Gestaltung entsteht daher nicht. 
 
Bisher ist zwar kein Fall bekannt, in dem die Finan zverwaltung bzw. die 
Konzernbetriebsprüfung einen Selbstversorgungsbetri eb aufgegriffen und als steuerbar 
behandelt hat. Die Entwicklung der Rechtsprechung u nd der Beurteilung ggf. steuerbarer 
Sachverhalte durch das Bundesfinanzministerium und die europäische Rechtsprechung 
zeichnet sich aber durch eine restriktive Einstellu ng aus. Beispiel hiefür ist die Diskussion 
um die seit Jahrzehnten nicht steuerbaren Leistungen im Rahmen der Amtshilfe zwischen 
den hoheitlichen Bereichen zweier öffentlich-rechtl icher Körperschaften 
(Beistandsleistungen). Sollte hier keine Ausnahmere gelung gefunden werden, sondern 
die Besteuerung dieser Leistungen nach einer Überga ngsfrist durch das 
Bundesfinanzministerium angeordnet werden, ist der Aufgriff von sog. 
Selbstversorgungsbetrieben der logische nächste Schritt. 
 
Im Rahmen der laufenden Steuerprüfung konnte dieser  Punkt mit dem 
Konzernbetriebsprüfer besprochen werden. Der Prüfer  teilt die genannte Auffassung und 
bestätigte sogar aktuelle Diskussionen auf Ebene des Bundesfinanzministeriums, wonach 
Selbstversorgungsbetriebe künftig aufgegriffen werd en sollen, wenn diese auch für 
fremde Dritte tätig sind und ein Betrieb gewerblich er Art bereits besteht. Allgemein sollte 
daher bei der Aufnahme von entgeltlichen Tätigkeite n für Dritte durch Querschnittsämter

3 
beachtet werden, dass von der Steuerbarkeit dann di e Tätigkeiten für die eigene 
Körperschaft betroffen sein können. 
 
 
Fazit: Ein Eigenbetrieb oder eine eigenbetriebsähnl iche Einrichtung 
‚Immobilien/Gebäudemanagement’ dürfte nicht die Grundstücke übernehmen, die bereits 
in den bestehenden BgAs der Stadt Münster steuerver strickt sind, um die Aufdeckung 
stiller Reserven zu verhindern. Des Weiteren droht die Steuerverstickung aller 
Grundstücke mit der entsprechenden Problematik der zukünftigen Aufdeckung stiller 
Reserven. Ein Vorsteuervorteil ist nicht zu erzielen. 
 
 
• Privatisierung in Form einer GmbH (mit Eigentumsübergang) 
 
Die GmbH erzielt von Gesetzes wegen Einkünfte aus g ewerblicher Tätigkeit. Bei 
Gründung einer GmbH wäre nunmehr für eine Tätigkeit , die unter dem Dach der Stadt 
Münster, d. h. im hoheitlichen Bereich i.d.R. nicht  besteuert wird (Ausnahme s.o.), eine 
steuerliche Gewinnermittlung abzugeben.  
Sollten Gewinne aus der Vermietung oder Verpachtung  oder der Veräußerung von 
Grundstücken erzielt werden, unterliegen diese der Körperschaftsteuer und der 
Gewerbesteuer. Verluste und der Verzicht auf einen Gewinnaufschlag gelten als 
verdeckte Gewinnausschüttung und würden mit Kapital ertragsteuer belastet werden. Das 
gleiche gilt für Ausschüttungen. Eine Privatisierun g des liegenschaftlichen Bereichs in 
Form einer GmbH hätte zudem folgende Konsequenzen:  
 
- Eine Übertragung des Grundvermögens löst 5 % Grun derwerbsteuer aus, wobei die 
Bemessungsgrundlage eine beträchtliche Höhe hätte.  
 
- Das gesamte übertragene Vermögen wäre steuerverst rickt. Das heißt, dass Erträge 
beim zukünftigen Veräußern oder Herauslösen aus der  GmbH der 
Ertragsbesteuerung unterliegen. Sollten sich im Lau fe der Zeit Wertsteigerungen 
ergeben, entstehen so wieder stille Reserven, die z u einer entsprechenden 
Steuerbelastung führen.  
 
- Vorsteuervorteile ergeben sich nicht, da eine Opt ion zur Steuerpflicht (§ 9 UStG), - um 
den Vorsteuerabzug zu ermöglichen - bei der Vermiet ung an den weitaus 
überwiegenden hoheitlichen Teil der Stadt Münster n icht möglich wäre. Zudem fallen 
bei dem weitaus überwiegenden Ausgabenblock Persona lkosten überhaupt keine 
Vorsteuern an.  
 
- Zwar sind Vermietungsleistungen umsatzsteuerbefre it, selbständige Nebenleistungen 
oder solitär erbrachte Leistungen wie Hausmeisterdi enste, Verwaltung etc. würden 
aber mehrwertsteuerpflichtig.  
 
Fazit: Die Gründung einer GmbH bringt keine Vorteil e, aber wesentliche Nachteile 
(Grunderwerbsteuer, Steuerverstrickung, Bilanzierun gs-, wesentlicher zusätzlicher 
Aufwand durch Gewinnermittlungspflicht) gegenüber d em Verbleiben der Grundstücke im 
hoheitlichen Bereich. 
 
 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, mit Pacht) 
 
Die Privatisierung in Form einer GmbH ohne Eigentum sübergang hätte den Vorteil 
gegenüber der Variante mit Eigentumsübergang, dass keine Grunderwerbsteuer fällig 
würde.

4 
Sollte das Grundvermögen nicht übertragen werden (P acht und Rückpacht), bildet diese 
Verpachtung an die GmbH eine sog. Betriebsaufspaltu ng, die wiederum einen 
umfangreichen BgA der Stadt Münster mit allen oben genannten Nachteilen und nur 
marginal erkennbaren Vorteilen auslöst. 
 
Die Festsetzung der Pacht darf nicht zu einer verde ckten Gewinnausschüttung führen. 
D. h., es besteht das Problem der Festsetzung einer marktüblichen Pacht. 
 
Fazit: Es ergeben sich im Verpachtungs-BgA die glei chen Konsequenzen, wie bei der 
GmbH mit Eigentumsübertragung (Ausnahme Grunderwerbsteuer): 
 
 
• Privatisierung in Form einer GmbH (ohne Eigentumsübergang, ohne Pacht) 
 
Denkbar ist auch eine Privatisierung in Form einer GmbH ohne Eigentumsübergang und 
ohne Pacht durch die Stadt, damit kein Verpachtungs-BgA entsteht.  
 
In diesem Fall müsste das Entgelt für die reine Bew irtschaftungsleistung auf jeden Fall 
kostendeckend sein sowie ein Gewinnaufschlag erhobe n werden, da sonst verdeckte 
Gewinnausschüttungen vorliegen. 
 
Fazit: Diese Dienstleistungen der GmbH an die Stadt  Münster wären 
mehrwertsteuerpflichtig.  
 
 
• Anstalt öffentlichen Rechts 
 
 
Die Gemeindeordnung NRW eröffnet auch die Möglichke it der Gründung einer Anstalt 
öffentlichen Rechts. Hierbei handelt es sich um ein e Mischform aus Eigenbetrieb und 
GmbH. Die Anstalt öffentlichen Rechts ist auch zivi lrechtlich selbständig. Sie kann als 
öffentlich-rechtliche Körperschaft sowohl einen hoh eitlichen (nicht steuerbaren) Bereich 
und einen wirtschaftlichen (ggf. steuerpflichtigen) Bereich haben.  
 
Fazit: Wirtschaftliche Tätigkeiten an Dritte (einsc hließlich beherrschter GmbHs) führen 
zum Entstehen eines BgA nach den allgemeinen Grunds ätzen. Dies gilt auch für 
Leistungen an die Stadt Münster, da auch diese im V erhältnis zur Anstalt öffentlichen 
Rechts fremde Dritte ist. Die Folgen entsprechen da her denen, die bezüglich der GmbH 
beschrieben sind.

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
A. 4.6. signifikante Senkung der 
Flächeninanspruchnahme x
A. 4.6a Erhaltung  Gebäude Qualität, 
Funktionalität, Vermögenswerte x V/812/2011 E1
A. 4.7 bei Flächenausweitung 
Einsparung flächenbedingten 
Aufwandes in mindestens gleicher 
Höhe
V/176/2011 Pkt 
4
B. 1.a. Konzept zur Bildung eines 
optimierten 
Immobilienmanagement
V/176/2011 Pkt. 
1.1
B. 1. b. Erhalt durch nachhaltige 
Bewirtschaftung x V/812/2011 E1
B. 2. a. Optimierung und 
Transparenz der Flächen- und 
Kostendaten
V/176/2011 
Pkt. 1.4 + 
V/0937/2013 
Pkt. 1
B. 2. b. optimierte 
Bewirtschaftung V/812/2011 E1
B. 2. c. ökologische und 
energetische Standards V/812/2011 E1
A. Vorlage 743/2009 Strategische Haushaltsentwicklung und Haushaltssteuerung
B. Vorlage 236/2010 Konzept strategisches Flächenmanagement
Amt für Immobilienmanagement 1

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
B. 3.a. Vermieter Mieter Modell V/176/2011 
Pkt.1.2 + E1 + 
V/0937/2013 
Pkt.1
B. 3.b. Clearingstelle V/176/2011 
Pkt. 1.3
B. 4. a. Konzernbetrachtung V/176/2011 Pkt. 
1.6
B. 4. b. Kooperation einbeziehen V/176/2011 Pkt. 
1.6
C. SPD Antrag v. 25.10.2010( (AR-70/2010 v. 20.09.2010) + Änderungsantrag zu 176/2011 v. 24.05.2011 (Eigenbetrieb)
C. 1. Vor- u. Nachteile zentrale 
Organisationseinheit f.d. gesamte 
städt. Gebäudewirtschaft
V/176/2011-
Pkt.1.1
C. 2. a. Rechtsform V/176/2011 
Pkt.1.2 + E1 + 
V/0937/2013 
Pkt.3
C. 2.b. Aufgabenabgrenzung 
"Zentrale Organisationseinheit" / 
"Nutzer"
V/176/2011 Pkt. 
1.2 + E1 + 
V/0937/2013 
Pkt.1
Amt für Immobilienmanagement 2

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
C. 2. c. Herstellung 
Kostentransparenz,  
Berichtswesen
V/176/2011 
Pkt.1.4 + 
V/0937/2013 
Pkt.1
C. 2.d. DV-unterstützte 
Datenplattform
V/176/2011 Pkt. 
1.5
C. 2.e. Nutzerorientierte 
Dienstleistung
V/176/2011 Pkt. 
1.2 + E1 + 
V/0937/2013 
Pkt.1
D. 6-Parteien Antrag-- A-R 77/2010
D. 1.1 Grundsätze einer 
nachhaltigen Bewirtschaftung:
D. 1.1.1. Anpassung des 
Gebäudebestandes an den Bedarf
V/176/2011 
Pkt. 1.3
V/0937/2013 
Pkt.1
D. 1.1.2. Sparsame und 
zweckmäßige Raumgrogramme V/812/2011 E1
D. 1.1.3 sparsame und effiziente 
Gebäude u. Technik V/812/2011 E1
D. 1.1.4. Effiziente 
Bewirtschaftung, kostengünstige 
Unterhaltung
V/812/2011 E1
D. 1.1.5 Architektonische u. 
städtebauliche Qualität, 
Einfügung, Denkmalschutz
V/812/2011 E1
Amt für Immobilienmanagement 3

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
D. 1.1.6 Gesundheit u. 
Wohlbefinden f. Besucher/Nutzer/ 
Mitarbeiter
V/812/2011 E1
D. 1.1.7 Erhaltung des 
Gemeindevermögens V/812/2011 E1
D.1.1.8 Ressourcenschonung, 
Abfallvermeidung u. 
Stoffrecycling
V/812/2011 E1
D. 1.1.9 angemessene 
Beteiligung d. Nutzer bei 
Errichtung, Erneuerung, 
Bewirtschaftung v. Gebäuden
V/176/2011 Pkt. 
1.2 V/812/2011 E1
D. 1.2. Ziele einer nachhaltigen 
Bewirtschaftung 
D. 1.2.1 Einführung 
Vermieter/Mieter Modell mit voller 
Budgetverantwortung bei den 
Bedarfsämtern
V/176/2011 Pkt. 
1.2 + 
V/0937/2013 
Pkt.1
D. 1.2.2  Verbesserung d. Kosten-
Leistungs-Verhältnisses der 
Gebäudewirtschaft
V/176/2011 
Pkt. 1.4 V/812/2011 E1
D. 1.2.3 Steigerung der 
Aufwendungen auf 1,5 % V/176/2011 Pkt. 
1.2
Amt für Immobilienmanagement 4

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
D. 1.2.4 Optimierung der 
Gebäudeplanung d. Wettbewerbe 
u. Gutachterverfahren
V/812/2011 E1
D. 1.2.5. Für Neubau u. 
grundsanierte Gebäude 
Zertifizierung n. d. "Kriterien d. 
Ges. f.nachhaltiges Bauen" bzw. 
"Bewertungssystem für 
nachhaltiges Bauen"
V/812/2011 E1
D. 1.2.6 UN- 
Behindertenkonvention V/812/2011 E1
D. 1.3 Energieverbrauch V/812/2011 E1
D. 1.4 Gesundheit V/812/2011 E1
D. 1.5.1 Abfalltrennung V/176/2011 Pkt. 
1.2
D. 1.5.2 Energie und Abfall 
sparen V/176/2011 Pkt. 
1.2
D. 1.5.3 Informationen Nutzer 
Betreuer
V/176/2011 Pkt. 
1.2
D. 1.6. Erreichbarkeit u. Mobilität V/812/2011 E1
Amt für Immobilienmanagement 5

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
D. 2.0 Geltungsbereich: 
Umsetzung Grundsätze und Ziele 
bei städtischen Dienststellen 
(AWM, 66) und Beteiligungen + 
Gesellschaften
x
D. 3.0 Überleitungsbezug zum 
SPD Antrag vom 20.09.2010
D. 4.0 Entwicklung von Leitlinien V/812/2011 E1 x
D. 5.0 Verfahren zur Entwicklung 
von Leitlinien V/812/2011 E1
D.  6.0 Geltungsbereich der 
Leitlinien V/812/2011 E1
D.  7.0 Berichtswesen zu den 
Leitlinien V/812/2011 E1
D. 8.0 Entwicklung und Betreuung 
der Leitlinien durch 23 V/812/2011 E1
D. 9.0 Einführung eines 
verwaltungsinternen Intracting V/812/2011 E1
Amt für Immobilienmanagement 6

Politische Beschlüsse zu Vorlagen und Anträge der 
"SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster vom 20.09.2010" + "6-Parteien-Antrag vom 30.11.2010"  + "FDP-Antrag v. 11.02.2011 zur Vorl. 88/2011" 
Anlage 2 zu V/0937/2013
Themencluster
Politische Beschlüsse und 
Anträge in chronologischer 
Reihenfolge
Clearing- 
stelle
Flächen- 
management, 
Zentrale 
Orgaeinheit
Vermieter/ 
Mieter Modell, 
Kontrakting, 
Rechtsform
Kosten- 
transparenz/ 
Berichts 
wesen, 
Kosten 
datenbasis
IT-Konzept 
(Flächen- u. 
Kostendaten)
Leitlinien f. Bau, 
Betrieb u. 
Bewirtschaftung -- 
Optimierung des 
technischen und 
immobilien- 
wirtschaftlichen 
Gebäude- 
management
Kooperation  
mit anderen 
öffentl. 
Akteuren in 
Münster + 
Konzern Stadt 
Münster
Schul 
entwick 
lungs 
planung 
(SEP)
E. Deloitte Gutachten
E 1: Handlungsempfehlung 1: 
Strategische Handlungsallokation V/176/2011 Pkt. 
1.4/6
E. 2: Handlungsempfehlung 2.: 
Aufbau Portfoliomanagement 
V/176/2011 
Pkt.1.1
E 3:Handlungsempfehlung 3.: 
Bürgerfonds für Gebäude
V/176/2011 
Pkt.5.1
E 4: Handlungsempfehlung 4.: 
Wertbeiträge aus dem 
Anlagevermögen erhöhen
V/176/2011 
Pkt.5.2
E 5: Handlungsempfehlung 5. 
Optimierung Teilportfolio 
"Verwaltungsgebäude"
V/176/2011 Pkt. 
1.1
E 6: Handlungsempfehlung 6.: 
Optimierung Teilportfolio 
"Schulen"
V/176/2011 
Pkt. 1.7 
E 7: Handlungsempfehlung 7.: 
Ganzheitliche 
Organisationsstrategie für alle 
ImmobilienProzesse
V/176/2011 
Pkt.1.6
E 8: Handlungsempfehlung 
Clearingstelle
V/176/2011 
Pkt. 1.3
E 9: Handlungsempfehlung 
Vermieter/Mieter Modell
V/176/2011 
Pkt.1.2 + E1 
+V/0937/2013 
Pkt.3
Amt für Immobilienmanagement 7