Städtische Baugrundstücke in dem Baugebiet "Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch"

V/0087/2023 
V/0087/2023 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Städtische Baugrundstücke in dem Baugebiet "Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch"  
Vermarktung der Einfamilienhausgrundstücke 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   02.03.2023 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Anhörung 
   21.03.2023 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung 
   22.03.2023 Hauptausschuss Vorberatung 
   22.03.2023 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Vermarktung von 53 Einfamilienhaus-Grundstücken in „Amelsbüren – Nordwestlich Am 
Dornbusch“ erfolgt parallel zur Baureifmachung.  
 
2. Es werden 12 Baugrundstücke für Doppelhaushälften (Baufeld D) und 5 Baugrundstücke für 
freistehende Einfamilienhäuser (Baufeld E) im Wege des Erbbaurechts vergeben.  
 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass das Vermarktungskonzept, das die Mehrfamilienhaus -
Baugrundstücke beinhaltet, bis spätestens im 1. Quartal 2024 zur Entscheidung vorgelegt 
wird. Im gleichen Zuge wird die Übertragung von Grundstücken an die Wohn- und Stadtbau 
vorgeschlagen. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Mit diesem Beschluss sind keine finanziellen Auswirkungen verbunden. Die Verwaltung wird die 
finanziellen Auswirkungen durch beabsichtigte Grundstücksgeschäfte in den einzelnen Be -
schlussvorlagen darstellen. 
 
 
 
Amt für 
Immobilienmanagement 
 
09.02.2023 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Schößler 
Telefon: 492-2526 
Schoessler@stadt-
muenster.de

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V/0087/2023 
Begründung: 
 
Zu 1: Vermarktung zum vorgezogenen Zeitpunkt  
 
Die Stadt Münster hat entsprechend den Regelungen der „Sozialgerechten Bodennutzung in Müns-
ter“ (V/0039/2014) in Münster-Amelsbüren den überwiegenden Teil des Planungsgebiets erworben. 
Der Bebauungsplan Nr. 578 „Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch“ ist am 23.03.2018 in Kraft 
getreten. Mit dem Bebauungsplan wird die Grundlage für die Entwicklung eines neuen, ortsteilnahen 
Wohngebiets im Stadtteil Amelsbüren geschaffen. Gemäß Bebauungsplan sind im nördlichen Teil des 
Baugebiets Einfamilienhäuser und im südlichen Teil Mehrfamilien häuser vorgesehen. Die Kinderta-
gesstätte für zwei Gruppen wird mittig im Baugebiet unmittelbar neben dem öffentl ichen Spielplatz 
realisiert werden. 
 
Zeitplan 
 
Das Amt für Kinder, Jugendliche und Familien beabsichtigt, in diesem Jahr einen Errichtungsbe-
schluss über den Neubau der maßnahmebedingten Kindertagesstätte vorzulegen. Die Planung des 
Spielplatzes erfolgt durch das Amt für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit erst mit Realisierung 
des Plan-gebietes, da die künftigen Bewohner*innen einbezogen werden sollen. Die Erschließungs-
arbeiten (Baureifmachung der Baugrundstücke) werden voraussichtlich Ende 2025 abgeschl ossen 
sein.   
 
Mit diesem Baugebiet soll im Rahmen eines Modellversuchs erstmals die Vermarktung der Einfamili-
enhaus-Grundstücke bereits während der Erschließungsphase durchgeführt werden und vor Ende 
der Erschließungsarbeiten abgeschlossen sein. Mit der parallelen Abfolge sollen die Prozesse zeitop-
timiert ablaufen, um einen zügigeren Baustart für die zukünftigen Käufer*innen zu ermöglichen. Das 
Bewerbungsverfahren für die Baugrundstücke wird am 02.10.2023 beginnen.  
 
Mit der vorgezogenen Vermarktung erhalten die Bewerber*innen frühzeitige Planungssicherheit, ei-
nen ausreichenden Vorlauf, die Bauvorhaben zu konkretisieren, die erforderlichen Bauanträge und 
ggf. Wohnraumförderanträge zu stellen. Idealerweise kann dann die Bauausführung nahtlos an das 
Ende der Erschließungsarbeiten anschließen. Außerdem wird das Ankaufsinteresse der Bevölkerung 
bereits zu einem frühen Zeitpunkt abgefragt. Diese parallelen Prozessschritte sind Neuland sowohl 
für die Verwaltung als auch die interessierte Bürgerschaft. Angesichts d er volatilen Bauwirtschaft 
kann ein Erfolg zum jetzigen Zeitpunkt nicht prognostiziert werden. Gleichwohl geht die Verwaltung 
davon aus, dass die große Nachfrage nach Baugrundstücken in der Stadt Münster diesen modellhaf-
ten Versuch rechtfertigen. 
 
Vermarktung 
 
Der Bebauungsplan sieht im städtischen Bereich insgesamt 61 Grundstücke für Einfamilienhäuser vor 
(17 Reihenhäuser, 24 Doppelhaushälften und 20 freistehende Einfamilienhäuser; s. Anlage). Mit Grö-
ßen zwischen ca. 200 m² und ca. 580 m² bieten die Baugrundstücke Platz für unterschiedliche Haus-
haltsgrößen, insbesondere für Familien. Dabei sind fünf Grundstücke aus Ankaufsgeschäften der 
Stadt Münster gebunden und werden außerhalb des üblichen Bewerbungsverfahrens veräußert. Für 
die übrigen Grundstücke gilt: 
 
Die Baugrundstücke werden entsprechend den „Richtlinien für die Vergabe städtischer Einfamilien -
hausgrundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung“ in der jeweils geltenden Fassung (letzte Än-
derung: V/0017/2022) vergeben. Danach erfolgt die Auswahl der Bewerbenden nach sozialen Krite-
rien (Münster als Arbeits -/ Wohnort, Ehrenamt, Kinder, Handicaps etc.). Die Kaufpreise sind dabei 
einkommensabhängig. Hierdurch wird auch Haushalten mit geringerem Einkommen die Bildung von 
Wohneigentum ermöglicht. 
 
Für die Ve rmarktungen der einzelnen Grundstücke bzw. Grundstückspakete sind die aktuellen Bo -
denwerte zu ermitteln und auf deren Grundlage der Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss 
durch den Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft einzuholen.

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Klimaschonendes Bauen 
 
Auf dem Weg zu einer klimaneutralen Stadt wird bei Neubauvorhaben auf klimaschonende, energie- 
und ressourcensparende Ausführung größten Wert gelegt. Im Sinne eines ganzheitlichen energeti-
schen Ansatzes wird von den Bauherren  eine wirtschaftlich und ökologisch optimierte Kombination 
von Maßnahmen zum Wärmeschutz, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur Verwendung nachhalti-
ger Baustoffe etc. erwartet.  
 
Daher haben die Bauherren die Ratsbeschlüsse der Stadt Münster zum Neubau-Standard umzuset-
zen. Für den Neubau von Wohngebäuden gilt der Gebäudeenergiestandard „KfW -Effizienzhaus 40“ 
(V/0434/2021/2) sowie die Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage mit einer Mindestleistung 
von 1 Kilowatt Peak (kWp) pro Wohneinheit auf od er an dem Gebäude (V/0319/2022). Dieser Neu-
bau-Standard wird in die Verträge verbindlich aufgenommen. 
 
Öffentlich geförderte Mietreihenhäuser 
 
Der Stadtteil Amelsbüren zeichnet sich insbesondere dadurch aus, dass überdurchschnittlich viele 
Haushalte mit K indern verortet sind. Allerdings liegt der Anteil der Haushalte von Empfänger*innen 
von Sozialleistungen unter dem städtischen Durchschnittswert. Diese dringenden Wohnraumbedarfe 
sollen mit der Entstehung von 7 bis 8 öffentlich geförderten Mietreihenhäuser (Baufeld H) für Familien 
mit 3 bis 5 Kindern (oder mehr) abgedeckt werden, da die Unterbringung von kinderreichen Familien 
im Geschosswohnungsbau nicht optimal ist. 
 
Die Vermarktung von geförderten Mietreihenhäuser richtet sich nicht nach den städtischen Vergabe-
richtlinien für Einfamilienhausgrundstücke. Vielmehr ist diese Hausgruppe wie ein Grundstück für 
Mehrfamilienhäuser zu betrachten. Die Vergabe richtet sich daher nach den Grundsätzen für Mehr-
familienhäuser in der jeweils geltenden Fassung (letzte Ä nderung: V/0261/2022) und wird im Ver-
marktungskonzept zusammen mit den Mehrfamilienhaus-Grundstücken berücksichtigt. 
 
 
Zu 2.: Vergabe im Erbbaurecht 
 
Gemäß dem Grundsatzbeschluss zu städtischen Erbbaurechten (V/0656/2019) werden Baugrundstü-
cke für Einfamilienhäuser überwiegend verkauft. Grundstücke in strategisch bedeutsamer Lage (z. B. 
in der Nähe von Infrastruktureinrichtungen) oder zusammenhängende Baufelder in größeren Bauge-
bieten können auch als Erbbaurechte ausgewiesen werden. Aufgrund der aktuellen Marktlage (Inflati-
on, Zins- und Baukostensteigung, Fachkräftemangel) und den Erfahrungen aus anderen Vermarktun-
gen und Konzeptvergaben wird deutlich, dass die Nachfrage nach Erbbaurechten gestiegen ist. 
 
Folglich wird von der Möglichkeit auf den Baufeldern D (12 Doppelhaushälften) und E (5 freistehende 
Einfamilienhäuser) Gebrauch gemacht. Die beiden Baufelder befinden sich in der Nähe der Gemein-
bedarfsfläche (Kita und soziale Einrichtung) und können perspektivisch strategisch bedeutsam wer-
den für die städtische Bodenpolitik.  
 
Daraus ergibt sich folgende Vermarktungsübersicht: 
 
Anzahl der Grundstücke und Nutzung  Vertragspartner*innen  Vertragsart  
31 Baugrundstücke für Selbstnutzer Bewerbende mit höchster Punktzahl  
(soz. Kriterien) Kaufvertrag 
17 Baugrundstücke für Selbstnutzer Bewerbende mit höchster Punktzahl  
(soz. Kriterien) Erbbauurecht  
5 Baugrundstücke  Bindung aus Ankaufsgeschäften  
der Stadt Münster Kaufvertrag 
7 - 8 öffentlich geförderte Mietreihenhäuser Investierende / städtische Tochter  Kaufvertrag oder  
Erbbaurecht

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V/0087/2023 
Zu 3.: Weiteres Vorgehen im Baugebiet 
 
Bezüglich der Grundstücke für Einfamilienhäuser werden die bereits laufenden Vermarktungsvorbe-
reitungen fortgeführt. Das Vermarktungskonzept für das gesamte Baugebiet beinhaltet auch die 13 
Mehrfamilienhausgrundstücke (inkl. Kindertagesstätte) sowie die öffentlich geförderten Mietreihen-
häuser. Da das Baugebiet mehr als 70 öffentlich geförderte Wohneinheiten beinhalten wi rd, ist das 
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein -Westfalen 
(MHKBD NRW) vorab zu beteiligen.  
 
Ein abgestimmtes Konzept ist insofern im 1. Quartal 2024 zu erwarten. 
 
Mit dem Vermarktungskonzept wird sichergestellt, dass für alle Bevölkerungs- und Einkommensgrup-
pen Angebote geschaffen werden. Eine bedarfsgerechte und nachfrageorientierte Entwicklung wird 
angestrebt. 
 
Daraus folgend werden insbesondere folgende Eckpunkte Inhalt des Vermarktungskonzepts sein: 
 
 Betrachtung der Bedarfe im Stadtteil Amelsbüren 
 Quote bzw. Soll-Wert des öffentlich geförderten Geschosswohnungsbaus 
 sozialverträgliche Verteilung und Verortung der unterschiedlichen Gruppen 
 öffentlich geförderter Wohnungsbau (Haushalte mit Kindern, Single -Haushalte inkl. Seni-
or*innen, Menschen mit Behinderung, gemischte Haushalte)  
 frei finanzierter Wohnungsbau (keine Kleinstwohnungen mit hohem Fluktuationsrisiko) 
 Reservierung von Grundstücken für Gemeinschaftswohnformen 
 Bildung von Grundstückspaketen zwecks zügigerem Baufortschritt und Erleichterung der Pla-
nung des Wohnungsmix sowie etwaiger Tiefgaragen zu Gunsten von Grünflächen  
 
Das Vermarktungskonzept ist mit dem für die öffentlichen Wohnraumfördermittel zuständigen Amt für 
Wohnungswesen und Quartiersentwicklung und dem MHKBD NRW abzustimmen. 
 
Mit dem Beschluss des Haushaltsbegleitantrags „Wohn + Stadtbau mit 50 Mio. Euro Eigenkapital 
stärken“ im Zuge der Etatberatungen zum Haushalt 2022 wird die Verwaltung u.a. beauftragt, der 
Wohn + Stadtbau GmbH (W + S) Grundstücke im Wert von 50 Mio. € zu übertragen. Die Grundstücke 
sollen von der W  + S bebaut werden und in ihrem Eigentum bleiben. Daher wird in dem Vermark-
tungskonzept ein Vorschlag für die Übertragung weiterer Grundstücke an die W + S vorgelegt. 
 
 
 
In Vertretung  
 
gez. 
 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage A 
Anlage: Bebauungsplan vom 23.03.2018 mit Markierungen

(möglicher Standort)

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Unterbrngung von Müllomen und Fade) münden zur varderen

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gesätet wroen, wenn des sächebache Grundkenzegt net beiracngt wa und
Fachsariche Belange nich bern werde.

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(ick Suneraiehen zu ünerdecken und daurhft zu Begrnen.

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[onem Stammunfang von mnd. 16m zu pfanzen ung dauemat zu ematen (99 1)
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gerszt Raume mit Olnungen, de zu Stade ‚Am Dombusch” ausgerichtet sine, sind
Fenster mi scagedämmtenLufungen vorzusehen (3 1 N: 24 Bach)

16 In ser Osmeinesireläche mi der Zusckbesimmung ‚Kindergarten und „Seile
Zuncken denerde Gebäude Ind Enichungerr = obehät des Egeschoses auch
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ur Aage von Terassenüberäschungen und Wnergeren um be 2u 3,0 m Lesen
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118. Flchächer von Hauplaukerpemn sind olkändg een zu begrünen. Anlagen zur
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Umweheimiungen (Lärmachuzwal) et vlständg mi heimschen Bäumen. und
Srauchem zu begünen 1581]. 268 Baucd)

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legen un dauemaftzu raten. Ausfall and durch Erszplanzungen mi amischen
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euetzen (HM. 200 Baus)

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Im dom Bebnuungpan vorereeten Einpfie m Natr und Landsehnt ung werden
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24. Grndeucsentiedungen an ofenlichen Verkahrstächen und nur n Verindang mit
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(neh übersehen.

3 Hinweise

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Landschafsvrband Wesfe.Lppe, Westalsches Museum für Acaonge Amt fr,
odondalenallge, Münster anzuzeigen (618 Denkmaschuzgeesez [DScnO). De
Funde unverändert zu een 18 DSerC)

32. Die cr Planung zugunsalogenden Versinitn [Gastze, Verrnungen, Ense und
IN.Vesehftar) kanen ber der Sit Münster, im Kundanzentum ‚Phnen-änuen-
Urrwar Im Ergeschos des Strauss 9, Abersoher Weg 3, eingeschen werden.

33. ie Baer Im außersen Suawosten des PlangebieesNönnen zeitig asrtanden
Geraschblatungen if des in ca. Bü Enterrung peegeren Gewerbehiets

‚Amt für Stadtentwicklung,
Stadtplanung, Verkehrsplanung

Bebauungsplan Nr. 578

Zeichenerklärung
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35 Die Falıng von Gehözen ab Mdem Siammeurchmesser iet aus Gründen des
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BEZE Po) Kaas:

=] Amelsbüren -
Nordwestlich Am Dombusch

Anlage A zur V/0087/2023 
 
Kurzüberblick 
Vorzeitige Vermarktung von Einfamilienhaus-Grundstücken in dem Baugebiet „Amelsbüren – 
Nordwestlich am Dornbusch“ (Bebauungsplan Nr. 578) während der Erschließungsphase für eine 
bedarfsgerechte und sozial ausgewogene Stadtteil(weiter)entwicklung. 
 
Ziele / Teilziele / Zielerreichung 
Ziel ist es, Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterzuentwickeln: 
 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität, 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot, 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft. 
 
Daher sind die stadtteilspezifischen Bedarfe im neu entstehenden Baugebiet im Vorfeld zu be-
trachten und die Nutzungen bedarfsgerecht und sozial ausgewogen zu verorten. Zielsetzungen für 
die einzelnen Ausschreibungen bzw. Vermarktungen für das gesamte Baugebiet werden getrof-
fen.  
 
Im Anschluss werden die Verkehrswerte ermittelt und auf deren Grundlage die notwendigen par-
lamentarischen Beschlüsse für die einzelnen Vermarktungen eingeholt.  
 
Die Ausschreibung ist für Oktober 2023 geplant.  
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 01 11 
15 01 
Immobilienmanagement 
Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2022  Ja  X Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja X Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
In dem 2013 durch den Rat der Stadt Münster beschlossenen „Kommunalen Handlungskonzept 
Wohnen – Grundzüge und Weichenstellungen“ (V/0593/2013) sind verschiedenen Handlungsfel-
der entwickelt worden, die wieder zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt führen sollen. Die 
aktive Entwicklung von Wohnbauland soll unter Berücksichtigung der wohnungs- und sozial-
strukturellen Ziele erfolgen und weiterentwickelt werden.  
 
Mit diesem Verfahrensbeschluss soll die Wohnraumentwicklung in Münster entsprechend der gel-
tenden Ratsbeschlüsse zur Vermarktung von städtischen Grundstücken gesteuert und umgesetzt 
werden. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Im Sinne einer klimagerechten Stadtentwicklung sollen Neubauvorhaben klimaschonend, energie- 
und ressourcensparend umgesetzt werden. Daher wird von den künftigen Käufern bzw. Erbbaube-
rechtigen eine wirtschaftlich und ökologisch optimierte Kombination von Maßnahmen zum Wär-
meschutz, zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur Verwendung nachhaltiger Baustoffe erwar-
tet („Münsters Standard für klimagerechtes Bauen“ – V/0434/2021/2 und V/0319/2022).