Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel - Zweiter Sachstandsbericht

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Anlage 1 zur Vorlage V/0219/2025  
 
Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen Prüfung von Anträgen 
zu baulichen Veränderungen im Sozialen Erhaltungsgebiet ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Vier-
tel´ (§§ 172 Abs. 4, 173 BauGB) 
 
Rechtsgrundlage  
Seit dem 05.06.2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ in 
Kraft. In Gebieten einer Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderungen und Nut-
zungsänderungen an Wohngebäuden gesondert beantragt und genehmigt werden. In einem Ge-
nehmigungsverfahren muss für jeden Einzelfall zu den Vorhaben Rückbau, Änderung und Nut-
zungsänderungen geprüft werden, ob sich hieraus Auswirkungen auf die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung ergeben. Grundlage für dieses Merkblatt sind die §§ 172 Abs. 4 und 173 des 
Baugesetzbuches (BauGB).  
 
Wenn kein konkreter Genehmigungsanspruch nach § 172 BauGB besteht, gilt grundsätzlich: Alle 
Vorhaben, die geeignet sind, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verändern oder Ent-
wicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr 
für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen können, sind nicht ge-
nehmigungsfähig. Entscheidend ist, ob eine Maßnahme den nachfolgenden Erhaltungszielen für 
das ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ entgegensteht oder nicht: 
• Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots hinsichtlich Art, Größe und 
Preis, insbesondere Schutz kleiner Wohnungen (1-2 Zimmer) und großer Wohnungen (ab 4 
Zimmer).  
• Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben.  
• Erhalt der Bevölkerungsstruktur, um eine auf die Bedarfe der Bewohner/innen abgestimmte 
soziale Infrastruktur zu sichern und um einen gesteigerten Motorisierungsgrad zu vermei-
den.  
 
Antrags- und Prüfverfahren 
Je nachdem, ob es sich bei dem geplanten Anliegen um ein baugenehmigungspflichtiges Vorha-
ben oder um eine verfahrensfreie Maßnahme handelt, ist die Antragstellung unterschiedlich organi-
siert. Bei Vorhaben, die gemäß Landesbauordnung NRW (BauO NRW) verfahrensfrei oder geneh-
migungsfrei gestellt sind (wie z.B. der Einbau oder die Verbesserung von Bädern, Heizungsanla-
gen, Fenstern, Böden oder die Änderung von Wohnungsgrundrissen), ist die Genehmigung gemäß 
§ 172 BauGB in einem isolierten Verfahren beim Stadtplanungsamt der Stadt Münster zu beantra-
gen. Ist die betreffende Maßnahme auch baugenehmigungspflichtig, wird die erhaltungsrechtliche 
Genehmigung zusammen mit der Baugenehmigung erteilt, sofern das für das Soziale Erhaltungs-
recht zuständige Stadtplanungsamt das Vorhaben gegenüber dem Bauordnungsamt positiv bewer-
tet. Die Prüfung von Maßnahmen, für die eine städtische Förderung aus dem Programm „Klima-
freundliche Wohngebäude“ sowie dem Schallschutzprogramm beantragt wird, erfolgt im Rahmen 
der Fördermittelbewilligung beim Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung. Das Stadt-
planungsamt wird in diesen Fällen als Fachamt zur erhaltungsrechtlichen Prüfung und Stellung-
nahme je Einzelvorhaben beteiligt. Für die Prüfung von Anträgen sind von den Antragstellenden in 
der Regel Angebote der Fachbetriebe einzureichen und je nach Falllage z.B. Fotodokumentatio-
nen, Bestandsbaupläne, Baubeschreibungen abzugeben. 
Bei jedem Vorhaben muss im Einzelfall nach den jeweiligen konkreten Umständen und Gegeben-
heiten geprüft und beurteilt werden, ob eine Maßnahme notwendig ist und für sich genommen oder 
im Zusammenwirken mit anderen Maßnahmen besonders kostenaufwändig ist und modernisie-
rungsbedingte Mietsteigerungen hervorrufen würde, die zur Verdrängung der angestammten

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Wohnbevölkerung beitragen könnte. Entscheidend ist nicht, ob durch die konkrete Maßnahme die 
davon betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr 
aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. 
Maßgeblich ist, ob eine Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in 
Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohn-
bevölkerung nach sich ziehen könnte (vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 
18.06.1997 – BVerwG 4 C 2/97).   
Alle Regelungen finden ausnahmslos unabhängig von der Eigentumsform (vermietete Wohnun-
gen, selbst genutztes Eigentum) und auch für leerstehende Wohnungen Anwendung.  
Erklärungen zum Verzicht auf Modernisierungsumlagen gemäß § 555b Bürgerliches Gesetzbuch 
(BGB) zwecks Herstellung der Genehmigungsfähigkeit finden in Münster - abgesehen von Aus-
nahmen im Bereich energetischer Sanierungen - keine Anwendung, da der langfristige Schutz der 
städtebaulichen Struktur im Vordergrund steht. Die Genehmigung höherwertiger Modernisierungen 
unter Verzicht auf die Umlage würde dennoch zu einer Aufwertung des Wohnungsbestands (stei-
gende Attraktivität) im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung führen, selbst wenn die 
Modernisierungen für die Mieter/-innen sozial verträglich erfolgen. Dies kann langfristig die Ver-
drängung fördern und steht im Konflikt zu den Zielen der Erhaltungssatzung. 
 
Genehmigungskriterien 
Mit den nachfolgend dargestellten Genehmigungskriterien wird den Erfahrungen aus ca. 3,5 Jah-
ren Genehmigungspraxis Rechnung getragen (05.06.2021 - 31.12.2024). Die für den Genehmi-
gungsvollzug vom Stadtplanungsamt festgelegten Genehmigungskriterien wurden erstmals Anfang 
2023 mit dem ersten Sachstandsbericht zum Vollzug veröffentlicht (vgl. V/0801/2022) und im aktu-
ellen Berichtszeitraum (01.01.2023 - 31.12.2024) überprüft und fortgeschrieben. Die Festlegung 
und Veröffentlichung der Kriterien soll eine schlüssige, transparente und zugleich praktikable 
Genehmigungspraxis unterstützen. Den Antragstellenden soll sie als Orientierungshilfe für die 
Beantragung von baulichen Maßnahmen dienen. Mit den Genehmigungskriterien werden somit die 
Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung präzisiert und auf die Rechtslage abgestellt. Der Kriterienka-
talog ersetzt nicht die nach BauGB erforderliche Einzelfallprüfung. Somit können sich Antragstel-
lende nicht allein auf diese Kriterien berufen. Eine abschließende Auflistung zulässiger Einzelmaß-
nahmen nach Art der Maßnahme ist aufgrund von Sonderfällen und begründeten Ausnahmen nicht 
möglich. Ein besonderes Augenmerk bei der Beurteilung von baulichen Maßnahmen liegt auf der 
Sozialverträglichkeit der Maßnahmen unter Berücksichtigung der Förderprogramme der Stadt 
Münster.  
 
Die Ableitung der Kriterien basiert auf 
a)  einer fachlichen Begutachtung des Wohnstandards im Satzungsgebiet (LPG-Gutachten, 2020) 
auf der Grundlage von Detailuntersuchungen (Haushaltebefragung 2019, Kartierung 2020), 
b) der Grundlage des jeweils aktuellen Mietspiegels Münster: dieser gilt für nicht preisgebundenen 
Wohnraum im Größenbereich von 20 qm bis 160 qm und führt Wohnmerkmale auf, die zu pro-
zentualen Zu-/Abschlägen führen, sich also wohnwerterhöhend oder -mindernd auswirken, 
c) dem allgemein üblichen Standard von Wohnungen in der Stadt Münster: dieser ist in der Regel 
gegeben, wenn hinsichtlich Bauausführung und Ausstattung die geforderten Mindestanforde-
rungen der BauO NRW erfüllt und die Wohnbedürfnisse breiter Schichten der Wohnbevölke-
rung nicht überschritten sind. Es gibt keine Definition, was „zeitgemäß“ im Einzelnen bedeutet. 
So ist z.B. ein Grundriss, der optimierbar wäre, nicht bereits automatisch ein Substandard. Ent-
scheidend für die erhaltungsrechtliche Beurteilung ist nicht, ob ein Wohnungsgrundriss bei ei-
nem Neubauvorhaben heute (2024/2025) anders gestaltet werden würde oder ob eine Woh-
nung mit einem anderen Grundriss besser vermarktbar wäre, sondern allein, ob eine Wohnung

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bereits über die heute üblichen funktionalen Ausstattungsstandards verfügt. Bauliche Maßnah-
men dürfen somit vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet an-
sässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist (zum Beispiel hinsichtlich Zimmeranzahl, 
Mietbelastung etc.). Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die 
Ausstattung des vorhandenen Wohnraums. 
 
Die Fortschreibung erfolgte unter Berücksichtigung folgender Faktoren: 
• Auswertung des Genehmigungsgeschäftes im Berichtszeitraum 01.01.2023 - 31.12.2024, 
• Auswertung bestehender Rechtsprechungen und Berücksichtigung neuer Gesetzeslagen,  
• Abgleich mit dem aktuellen Mietspiegel, 
• Abgleich mit den erhaltungsrechtlichen Genehmigungskriterien im Städtevergleich. Die Ver-
waltung ist seit 2021 Mitglied der Koordinierungsgruppe im bundesdeutschen informellen 
Städtenetzwerk Soziale Erhaltungssatzung. Einmal jährlich trifft sich das Netzwerk zum 
fachlichen Austausch über Rechtsprechungen, zur Genehmigungspraxis sowie zur Evaluie-
rung. In diesem Kontext hat die Verwaltung einen Abgleich mit den Genehmigungskriterien 
anderer Anwenderstädte durchgeführt.   
 
Unter einem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt stehen nach § 172 Abs. 1 BauGB 
folgende Vorhaben:  
• Abriss, Teilabriss: führt zu einem Wegfall von Wohnraum und steht dem Ziel der Erhal-
tungssatzung entgegen. 
• Bauliche Änderungen (baugenehmigungspflichtige und verfahrensfreie Maßnahmen): diese 
sind in ihren Folgewirkungen (z. B. Mietentwicklung) geeignet, die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung zu gefährden.  
• Nutzungsänderung von Wohnraum in einen anderen Nutzungszweck: führt zu einem Weg-
fall von Wohnraum. 
 
Die nachfolgende Auflistung sowie die tabellarische Darstellung geben eine Orientierung 
zu den aktualisierten Genehmigungskriterien: 
 
☒ Grundsätzlich genehmigungsfähig 
• Abbau von Substandards und Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindest-
anforderungen nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB (siehe Tabelle)   
• Anpassung der baulichen Anlage an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanfor-
derungen des GEG in der aktuell gültigen Fassung. Hier ist zu unterscheiden zwischen Ver-
pflichtungen nach GEG (Nachrüstpflichten) und freiwilligen Maßnahmen bis Mindeststan-
dard GEG (siehe Tabelle). Zu den Nachrüstpflichten nach GEG zählen: 
­ Tausch von alten Heizkesseln,  
­ Dämmung von Warmwasser- und Heizungsrohren,  
­ Dämmung der obersten Geschossdecke.  
• Umnutzung genehmigtes bestehendes Gewerbe in anderes Gewerbe 
 
☒ In der Regel genehmigungsfähig  
• Ergänzung eines vorhandenen Bades mit Grundausstattungsmerkmalen (WC, Einzelwasch-
becken, Einbaubadewanne oder Dusche, Wand- und Bodenverfliesung)   
• Einbau eines Gäste-WCs in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern, wenn Zimmerzahl be-
stehen bleibt (separate Küchen werden nicht als Zimmer gezählt)

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• Bodenbelag Laminat, Fertig-/Industrieparkett, Vinyl, Teppichboden, Linoleum oder ver-
gleichbare Qualität 
• Schaffung zusätzlichen Wohnraums (Dachgeschossausbau/ Aufstockung, wenn dadurch 
bestehender Wohnraum nicht maßgeblich verändert wird) 
• Anbau eines ersten Balkons oder einer ersten Terrasse im EG, wenn diese/r nicht beson-
ders kostenaufwändig ist (Größe bis 10 qm in Anlehnung an Münsteraner Mietspiegel: 10 
qm und mehr ist wohnwerterhöhend) 
• Einbau/ Anbau von Aufzügen bzw. Fassadengleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschos-
sen (gemäß § 39 Abs. 4 BauO NRW), wenn diese eingriffsminimierend und kostensparend 
durchgeführt werden  
• sonstige notwendige Maßnahmen zur Barrierefreiheit gemäß § 49 BauO NRW, sofern die 
baulichen Änderungen kostengünstig und mit minimalen Eingriffen in die Bausubstanz um-
zusetzen sind  
• geförderte energetische Standards über die GEG Mindestanforderungen hinaus, wenn mit 
den Antragstellenden eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen werden kann (Sozi-
alverträglichkeit) 
• passive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster, Rollladenkasten und Lüfter) mit 
dem Nachweis der Erforderlichkeit (Lärmgutachten, städt. Schallschutzförderprogramm) 
• Errichtung Fahrradabstellanlage/ -unterstand, Fahrradständer im Außenbereich (Stan-
dardausführung) 
 
☒ Nicht genehmigungsfähig  
• Abbruch/ Rückbau des Wohngebäudes oder einzelner Wohneinheiten (Grenze: Zumutbar-
keit) 
• Nicht erforderliche Grundrissänderungen, insbesondere wenn die Grundrissänderungen zu 
einer Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder einer Veränderung der Wohnflä-
che führt (Auflösung separater Küchen, Schaffung besonders großer Zimmer oder ähnli-
ches)  erhaltungsrechtlich sehr bedeutend, da sie sich unmittelbar auf die im Gebiet le-
bende Bevölkerung auswirken können  
• Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen, auch bei Zusammenlegung von bereits be-
stehendem mit neu geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel Maisonetteeinheit 
• Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung, die den zeitgemäßen Ausstat-
tungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet (z.B. Kamin, Sauna, hoch-
wertige Bad- und Küchenausstattung, hochwertige Bodenbeläge, Fußbodenheizung, Pano-
ramafenster, bodentiefe Fenster, Einbau einer Gegensprechanlage mit Videobildübertra-
gung)  
• Umnutzung des Wohnraums in Gewerbe, Ferienwohnungen, „Wohnen auf Zeit“ („Boarding-
house Nutzung“, Co-Living-“ oder „Serviced-Apartments“-Vermietungsformen) oder für Frei-
berufler 
• Errichtung von Loggia, Dachterrasse oder Wintergarten 
• Vergrößerungen von Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten 
• Anbau weiterer Balkone 
• Sonstige Maßnahmen mit überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr: Bauliche Maßnah-
men, die aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in Gang zu setzen, 
die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsge-
biet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen

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Für den Fall, dass Versagensgründe vorliegen, haben Städte und Gemeinden gemäß § 172 Abs. 4 
S. 2 BauGB das Vorhaben dennoch zu genehmigen, wenn der/ dem Eigentümer/-in der Erhalt der 
bestehenden baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist. 
 
Nicht genehmigungspflichtig sind: 
• Reine Instandsetzungen zur Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnut-
zung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind (z.B. Streichen der Wände, Re-
paraturen, Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige neue)   Hinweis: Instandset-
zungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Da für Antragstellende die 
Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung schwer zu unterscheiden ist, 
wird Antragstellenden empfohlen, sich vom Stadtplanungsamt beraten zu lassen  
• Maßnahmen an Gebäuden oder in Räumen, die in zulässiger Weise zu anderen als Wohn-
zwecken genutzt werden 
• Die Errichtung von Neubauten. Hinweis: Befindet sich ein Bestandsgebäude auf dem 
Grundstück, bedarf der Rückbau der Genehmigung. 
• Veränderungen, die ausschließlich die Innenausstattung einer Wohnung ohne Durchfüh-
rung baulicher Änderungen betreffen, z. B. Möblierung, Austausch von Herd, Spüle oder 
Küchenschrank

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Anhang: Tabellarische Übersicht von genehmigungsfähigen und nicht genehmi-
gungsfähigen Einzelmaßnahmen/ Standards (ersetzt nicht die Einzelfallprüfung, wird im 
Zuge der Evaluierung der Genehmigungspraxis fortgeschrieben), Stand: Mai 2025 
 
Genehmigungsfähige Maßnahmen Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen 
Abbruch/ Rückbau 
  Abbruch/ Rückbau von Wohngebäuden oder 
einzelner Wohneinheiten, es sei denn, dass 
auch unter Berücksichtigung des Allgemein-
wohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirt-
schaftlich nicht mehr zumutbar ist 
 Nutzungsänderung 
 Umnutzung genehmigtes bestehendes Ge-
werbe in anderes Gewerbe 
 Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohn-
raum 
 Neuschaffung von Wohnraum: Dachge-
schossausbau/ Aufstockung, wenn dadurch 
bestehender Wohnraum nicht maßgeblich 
verändert wird 
 Sonderfall: Nutzungsänderung von leerste-
hendem Wohnraum in Erdgeschosslage in 
Gewerbe sowie in kulturelle oder soziale 
Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwick-
lung gemäß städtischer Ziele erfolgen kann 
 Umnutzung des Wohnraums in Gewerbe, Feri-
enwohnungen, „Wohnen auf Zeit“ („Boarding-
house Nutzung“, „Co-Living-“ oder „Serviced-
Apartments“-Vermietungsformen) oder für Frei-
berufler 
 
Grundrissänderungen/ Wohnungszusammenlegung/-teilung 
 Grundrissänderungen, die zur Herstellung 
bauordnungsrechtlicher Mindestanforde-
rungen notwendig sind. Erforderliche 
Grundrissveränderungen sind auf ein Mini-
mum zu beschränken und vorhandene Lei-
tungsstränge zu berücksichtigen.  
 
 Nicht erforderliche Grundrissänderungen bei 
funktionierenden Wohngrundrissen z. B. Verän-
derung der Wohnfläche, Veränderung der Zim-
meranzahl, Zusammenlegung von Zimmern 
(häufig zur Schaffung von Wohnküchen) oder 
Trennung von Zimmern (auch Leichtbau-
wände), Verlagerungen von Bädern und Kü-
chen  
 Zusammenlegung oder Teilung von Wohnun-
gen bei vollständig funktionierenden Wohnun-
gen  
 Zusammenlegung von bereits bestehendem mit 
neu geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel 
Maisonetteeinheit  
Ausstattungsmerkmale 
Balkon/ Loggia/ Wintergarten/ Terrasse  
 Ersteinbau Balkon/ Terrasse im EG mit bis 
zu 10 qm Grundfläche, nur eine Zugangs-
türe, nicht zu kostenaufwändig  
 Balkon mit über 10 qm Grundfläche 
 Ersteinbau Loggia, Wintergarten, Dachterrasse 
 zusätzlicher Balkon 
 Materialien besonders kostenaufwändig*

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Genehmigungsfähige Maßnahmen Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen 
Bodenbelag 
 Laminat, Teppichboden, Linoleum, Fertig-/ 
Industrieparkett, Vinyl oder vergleichbare 
Qualität 
 
 
 Massivholzparkett, Dielen, Naturstein, wie z.B. 
Granit oder Marmor oder vergleichbare Quali-
tät 
Badezimmer 
 Ersteinbau oder Ergänzung eines vorhan-
denen Bades mit Grundausstattungsmerk-
malen nach BauO NRW (WC, Einzel-
waschbecken, Einbaubadewanne oder 
Dusche, Wand- und Bodenverfliesung) mit 
erforderlichem Grundrisseingriff bzw. ggf. 
Änderung der Zimmerzahl 
 Sonderfall große Wohnungen: Einbau ei-
nes Gäste-WCs, Dusche und Badewanne, 
zwei Waschbecken/ Doppelwaschbecken 
in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern, 
wenn nicht die Struktur der Wohnung ver-
ändert wird/ keine Zimmer wegfallen 
 Dusche und Badewanne, Gäste-WC, hochwer-
tige Sanitärausstattung, zwei Waschbecken/ 
Doppelwaschbecken, Eckbadewanne, keine 
Sondermaße, Whirlpool, Bidet, Wandverkleidun-
gen oder Bodenbeläge aus Naturstein (Marmor, 
Granit etc.), bitte Sonderfall große Wohnungen 
beachten 
 
Technische Gebäudeausrüstung 
 Austausch von Heizungsanlagen gemäß 
GEG in der bei Antragstellung geltenden 
Fassung: nach § 71 GEG ist frei wählbar, 
mit welcher Heizungsanlage die Anforde-
rungen nach Abs. 1 erfüllt werden (z.B. 
Etagen-, Zentralheizung, Fernwärme, 
Wärmepumpe) 
 Zentrale Anlage für Warmwasserversor-
gung  
 Grundausstattung Elektroinstallation ge-
mäß den zum Errichtungszeitpunkt gelten-
den gesetzlichen und behördlichen Vor-
schriften, VDE-Normen, DIN-Normen und 
Technischen Anschlussbedingungen 
(TAB) der Netzbetreiber 
 Antennen-, Kabelfernseh- und Gegen-
sprechanlagen (Audio), elektrischer Tür-
öffner 
 Fußbodenheizung, offener Kamin/ Innenkamin 
 Gegensprechanlage mit Kamera, Smart-
Home, Elektrische Rollläden 
Barrierefreies Bauen 
 Einbau bzw. Anbau Aufzug, sofern bau-
ordnungsrechtlich vorgeschrieben und 
nicht zu kostenaufwändig (§ 39 BauO 
NRW) sowie kein Eingriff in bestehende 
Wohngrundrisse erfolgt 
 
 Aufzug, sofern bauordnungsrechtlich nicht vor-
geschrieben  
 Aufzüge deren Errichtung nur unter besonde-
ren Schwierigkeiten möglich ist 
 Einbau bzw. Anbau von besonders kostenauf-
wändigen Aufzügen oder Fassadengleitern 
(Vorbildwirkung)*

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Genehmigungsfähige Maßnahmen Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen 
 Sonstige notwendige Maßnahmen zur Bar-
rierefreiheit gemäß § 49 BauO NRW, so-
fern die baulichen Änderungen kosten-
günstig und mit minimalen Eingriffen in die 
Bausubstanz umzusetzen sind. Durch die 
Maßnahmen darf kein unverhältnismäßi-
ger Mehraufwand entstehen.  
 Maßnahmen zur Barrierefreiheit, welche sich 
aufgrund schwieriger Geländeverhältnisse o-
der ungünstiger vorhandener Bebauung nur 
durch unverhältnismäßigen Mehraufwand bzw. 
nur unter besonderen Schwierigkeiten umset-
zen lassen.  
 Die BauO NRW verfolgt keine ausnahmslose 
Barrierefreiheit, sondern sieht gemäß § 49 
Abs. 3 explizit erleichterte Abweichungen von 
der herzustellenden Barrierefreiheit vor.   
Energetische Sanierung 
 Maßnahmen, die die baulichen oder anla-
gentechnischen Mindestanforderungen 
des GEG in der bei Antragstellung gelten-
den Fassung nicht überschreiten (Bewer-
tungsgrundlage: Bauteilanforderungen für 
Dach/ oberste Geschossdecke, Fassaden, 
Fenster, Außentüren nach § 48 GEG) 
 Maßnahmen, die die baulichen oder anla-
gentechnischen Mindestanforderungen 
des GEG überschreiten werden geneh-
migt, sofern mit der/ dem Antragstellen-
den eine Modernisierungsvereinbarung 
geschlossen werden kann 
 Maßnahmen, die die baulichen oder anlagen-
technischen Mindestanforderungen des GEG 
in der bei Antragstellung geltenden Fassung 
überschreiten 
Passive Schallschutzmaßnahmen 
 Einbau von Schallschutzfenstern, Rollla-
denkasten und Lüfter mit dem Nachweis 
der Erforderlichkeit (Schallschutzförder-
programm, Lärmschutzgutachten) 
 Einbau von Schallschutzfenstern, Rollladen-
kasten und Lüftern ohne Nachweis der Erfor-
derlichkeit 
Sonstige Ausstattung 
 Fahrradkeller zum Gemeinschaftsge-
brauch: abgeschlossener Raum oder Be-
reich innerhalb eines Gebäudes, der dazu 
bestimmt ist, Fahrräder sicher und wetter-
geschützt abzustellen 
 Errichtung Fahrradabstellanlage/ -unter-
stand, Fahrradständer im Außenbereich 
(Standardausführung) 
 Hochwertige Fahrradgarage, (z.B. abschließ-
bar, einzelne Boxen, hochwertige Materialien) 
  Einbau bodentiefer Fenster

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* Definition „kostenaufwändiger Balkon“: 
Als im Rahmen der Kostenprüfung nicht besonders kostenaufwändig gelten hierbei in der Regel 
Balkone, die die folgenden Kriterien nachweislich (z.B. durch die Vorlage eines Angebotes) erfül-
len: 
• Es handelt sich um einen handelsüblichen vorgeständerten Balkon (keine Sonderlösung, 
feuerverzinkte Stahlkonstruktion, Streben als Geländer, Boden aus Standardholz oder 
WPC). 
• Der Balkon verfügt über nur einen Zugang. 
• Hiervon abweichende Balkone bedürfen einer vertieften Prüfung (z.B. auskragende Bal-
kone). Nicht erforderliche Kosten sind zu vermeiden. 
 
* Definition „kostenaufwändiger Aufzug“: 
Als in der Regel nicht besonders kostenaufwändig gelten hierbei im Rahmen der Kostenprüfung 
insbesondere Aufzüge, die folgende Kriterien nachweislich (z.B. durch die Vorlage eines Angebo-
tes) erfüllen: 
• Anbau an die Fassade mit Halt auf den Etagen des Treppenhauses (keine Zwischenpo-
deste). 
• Der Aufzug ist eine Standardausführung (keine Glaskabine und sonstige kostentreibenden 
Ausstattungselemente). 
• Die Lage des Aufzuges führt nicht zu wesentlichen Kostensteigerungen (z.B. unterkellertes 
Fundament, erforderliche Durchbrüche und Abrisse). 
• Hiervon abweichende Aufzugsanlagen bedürfen einer vertieften Prüfung. Nicht erforderli-
che Kosten sind zu vermeiden. 
 
Wichtiger Hinweis:  
• Die Änderung oder der Rückbau einer baulichen Anlage ohne erhaltungsrechtliche Geneh-
migung kann gemäß § 213 BauGB mit einem Bußgeld belegt werden. Weitere Sanktionen, 
etwa nach § 86 BauO NRW, bleiben unbenommen.  
 
• Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geän-
dert, so kann die Stadt Münster nach § 82 BauO NRW u.a. die teilweise oder vollständige 
Beseitigung der Anlage anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände 
hergestellt werden können. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vor-
schriften genutzt, kann diese Nutzung untersagt werden. 
 
Rechtsgrundlagen:  
• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juni 2021 (BGBl. I 
S. 1802) 
• Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- 
und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG) in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728) 
• Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung - (BauO NRW) in der 
Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (GV.NRW. S. 256/SGV.NRW. 232), ge-
ändert durch Gesetz vom 9. Mai 2000 (GV.NRW. S. 439/SGV.NRW.2129)

Anzahl Fälle (N = 106)
min. = 0
max. = 13
Räumliche Verteilung der Genehmigungsanträge im Satzungsgebiet 
 seit Satzungsbeginn 2021 (auf Blockebene)
Anlage 2 zur Vorlage V/0219/2025

Anlage A zur V/0219/2025 
Kurzüberblick 
Am 05. Juni 2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Kraft getreten (V/0191/2021/1).  
 
Ein erster Sachstandsbericht zum Vollzug wurde mit der Vorlage V/0801/2022 vom 27.01.2023 
gegeben. Dieser zweite Sachstandsbericht legt den Stand der erhaltungsrechtlichen Prüfung, 
Genehmigung bzw. Versagung von baulichen Änderungen nach §§ 172, 173 BauGB, die Umset-
zung des Vorkaufsrechts sowie weitere Aktivitäten im Rahmen des Erhaltungsrechts für den Zeit-
raum vom 01. Januar 2023 bis 31. Dezember 2024 dar. 
 
Die Anlage 1 beinhaltet ein Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen 
Prüfung. Dieses soll den Antragstellenden als Orientierungshilfe für die Beantragung von bauli-
chen Maßnahmen dienen und Planungs- und Investitionssicherheit geben.  
Die Anlage 2 stellt die räumliche Verteilung der Genehmigungsanträge im Satzungsgebiet seit 
Satzungsbeginn dar. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Die Soziale Erhaltungssatzung verfolgt das folgende Hauptziel:  
• Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen 
 
Die Teilziele lauten: 
• Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebots hinsichtlich Art, Größe und Preis für 
verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen. Damit wird das Ziel des Handlungspro-
gramms Wohnen „bezahlbaren Wohnraum insbesondere auch mit dem Blick auf sozial ge-
mischte Quartiere zu sichern und zu schaffen“ unterstützt. 
•  Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben.  
•  Sicherung einer auf die Bedarfe der Bewohner/innen abgestimmten sozialen Infrastruktur  
• Vermeidung eines gesteigerten Motorisierungsgrad.  
 
Insbesondere wird die im „Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmarketingkonzepts Münster 
(ISM)“ verankerte Leitorientierung „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und 
Erlebnisqualität mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadt-
gesellschaft weiterentwickeln“ unterstützt. 
 
Dies gilt auch für folgende Leitthemen des ISEK Münster 2030: 
• Stadt in der sozialen Balance 
• Leistbares Wohnen  
• Vielfalt der Stadtteile/Bewahrung der Stadtteilidentität 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja X Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja X Nein

Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
HA-Beschluss vom 19.05.2021, V/0191/2021/1 „Vertiefende Untersuchungen zum Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-,Hansa-, Herz-Jesu-Viertel„ – Empfehlungen des Gut-
achters, erhaltungsrechtliche Prüfung, Ergebnisse des kleinräumigen Gentrifizierungsmonitorings 
und Voraussetzungen zur Umsetzung 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)

V/0219/2025 
V/0219/2025 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel - Zweiter 
Sachstandsbericht 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   03.06.2025 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
   11.06.2025 Ausschuss für Soziales, Gesundheit, Verbraucherschutz und Ar-
beitsförderung 
Bericht 
   26.06.2025 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
   26.06.2025 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   02.07.2025 Hauptausschuss Bericht 
   02.07.2025 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
1. Anlass 
Anlass der Berichterstattung ist der Beschluss des Hauptausschusses vom 19.05.2021 (Entschei-
dung aufgrund § 60 Abs. 2 GO NRW, epidemische Lage, Vorlage V/0191/2021/1), eine Soziale Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) für den Geltungsbereich 
Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zu erlassen. 
 
Am 05.06.2021 ist die Soziale Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zur Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Kraft getreten. Um die gegenwärtige Struktur 
des Wohnraumangebots zu erhalten und baulich bedingte Aufwertungsprozesse sozial verträglicher 
und behutsamer zu steuern, unterliegen im Satzungsgebiet alle baulichen  Änderungen, Abriss und 
Rückbau sowie Nutzungsänderungen nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB einem Genehmigungsvor-
behalt. Für Entscheidungen über die Genehmigungsanträge nach § 173 BauGB ist das Stadtpla-
nungsamt zuständig. Darüber hinaus ist grundsätzlich im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungs-
satzung die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 Baugesetzbuch durch die 
Stadt möglich.   
 
Nachfolgender Bericht schließt an den ersten Sachstandsbericht (V/0801/2022) vom 27.01.2023 an. 
Er legt den Stand der erhaltungsrechtlichen Prüfung, Genehmigung bzw. Versagung von baulichen 
Stadtplanungsamt 
 
19.05.2025  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Peuling-Heerstraß, Herr 
Urban, Herr Boos 
Telefon: 492-6178, -6188,     
-6187 
Peuling-Heerstrass@stadt -
muenster.de, 
UrbanC@stadt-muenster.de, 
BoosPatrick@stadt-
muenster.de

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V/0219/2025 
Änderungen nach §§ 172, 173 BauGB, die Umsetzung des Vorkaufsrechts sowie weitere Aktivitäten 
im Rahmen des Erhaltungsrechts für den Zeitraum vom 01. Januar 2023 bis 31. Dezember 2024 dar. 
 
2. Öffentlichkeitsarbeit 
Nachdem bereits in 2022 alle im Viertel wohnenden Haushalte und Eigentümer/-innen von Wohnei-
gentum im Satzungsgebiet ü ber die Ziele und Wirkung der Satzung, die Antragstellung und Anlauf-
stellen für eine Beratung informiert wurden, folgte in 2024 die Versendung eines Flyers „Energetische 
Sanierung im Sozialen Erhaltungsgebiet“. Dieser ergänzt die Basisinformationen um die speziellen 
Anforderungen, die sich für ein solches Vorhaben aus dem Sozialen Erhaltungsrecht ergeben. Für 
das von Münster verfolgte Ziel, bis zum Jahr 2030 klimaneutral zu sein, spielt die energetische Sanie-
rung von Gebäuden eine wichtige Rolle. Jedoch besteht für Maßnahmen, die über die Mindestanfor-
derungen des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) hinausgehen, laut sozialem Erhaltungsrecht kein 
Genehmigungsanspruch. Der Flyer fasst wichtige Informationen rund um das Thema zusammen und 
zeigt auf, wie trotz des Zielkonfliktes auch im Erhaltungsgebiet eine qualitativ hochwertige und zu-
gleich sozialverträgliche energetische Modernisierung von Wohngebäuden möglich ist . Adressaten 
waren die Eigentümer/-innen sowie die Kreishandwerkerschaft und ihre Innungsbetriebe. 
Die Verwaltung hat zudem im Berichtszeitraum die auf der Internetseite der Stadt Münster gebündel-
ten Informationen und Antragsunterlagen rund um die Satzung aktualisiert und um meistgestellte Fra-
gen (FAQs) ergänzt. Auch wurde ein Kartenmodul zur Adressabfrage zwecks Prüfung der Verortung 
im Satzungsgebiet integriert (www.stadt-muenster.de/erhaltungssatzung-hansaviertel), um  die Nut-
zungsfreundlichkeit für Antragstellende zu erhöhen. 
 
3. Rechtliche Rahmenbedingungen - Genehmigungskriterien 
Einem Genehmigungsvorbehalt unterliegen sowohl beabsichtigte nach der Landesbauordnung NRW 
(BauO NRW) baugenehmigungspflichtige Vorhaben als auch verfahrensfreie und genehmigungsfrei-
gestellte Vorhaben. Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer/-innen auf die Genehmigung von Vor-
haben, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Woh-
nung gemäß § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB oder der Anpassung einer baulichen Anlage an die Min-
destanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes gemäß § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB dienen. Zu 
genehmigende Ausnahmetatbestände beschreibt § 172 Abs. 4 S . 3. Soweit die Genehmigung hier-
nach nicht erteilt werden kann, ist die Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB zu prü-
fen. Dabei steht der Kommune ein Ermessen nur im atypischen Einzelfall zu. Ein atypischer Fall liegt 
vor, wenn der Einzelfall auf Grund seiner besonderen Umstände von dem Regelfall der Tatbestände 
nach § 172 BauGB Abs. 4 signifikant abweicht und die vorgesehene Rechtsfolge für d ie Betroffenen 
eine unverhältnismäßige Härte darstellen würde.  
 
Die für den Genehmigungsvollzug der Verwaltung vom Stadtplanungsamt festgelegten Genehmi-
gungskriterien (vgl. V/0801/2022) wurden im Berichtszeitraum fortgeschrieben (Anlage 1). Sie sollen 
den Antragstellenden als Orientierungshilfe für die Beantragung von baulichen Maßnahmen dienen 
und Planungs- und Investitionssicherheit geben. Die Fortschreibung erfolgte unter Berücksichtigung 
folgender Faktoren: 
• Auswertung des Genehmigungsgeschäftes im Berichtszeitraum Januar 2023 bis Dezember 
2024, 
• Auswertung bestehender Rechtsprechungen und Berücksichtigung neuer Gesetzeslagen,  
• Abgleich mit dem aktuellen Mietspiegel, 
• Abgleich mit den erhaltungsrechtlichen Genehmigungskriterien im Städtevergleich . Die Ver-
waltung ist seit 2021 Mitglied der Koordinierungsgruppe im bundesdeutschen informellen 
Städtenetzwerk Soziale Erhaltungssatzung. Einmal jährlich trifft sich das Netzwerk zum fachli-
chen Austausch über Rechtsprechungen, zur Genehmigungspraxis sowie zur Evaluierung. In 
diesem Kontext hat die Verwaltung einen Abgleich mit den Genehmigungskriterien anderer 
Anwenderstädte durchgeführt.   
 
Das Verwaltungshandeln bzw . die Anwendung der Genehmigungskriterien stehen in einem Span-
nungsfeld mit weiteren übergeordneten städtischen Zielen der Stadt Münster wie zum Beispiel dem 
Klimaschutz, der Barrierefreiheit und der Bereitstellung einer nachfragegerechten Wohnraumversor-
gung. Der Fokus der Anwendung und die Fortschreibung liegt deshalb auf der Sozialverträglichkeit

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der Maßnahmen unter Berücksichtigung der Förderprogramme der Stadt Münster mit dem Ziel des 
Abbaus von Zielkonflikten und Spannungsfeldern. In der Folge gab es Ä nderungen bzw. Konkretisie-
rungen in Bezug auf die Erleichterung der Schaffung von barrierefreiem Wohnraum (genehmigungs-
fähig: bodengleiche Dusche) sowie zum Thema energetische Sanierungen (Anpassung an 
GEG/Heiztechnik). Um die Transparenz des Genehmigungsgeschäftes zu erhöhen, wurden zudem 
entsprechend der zurückliegenden Genehmigungspraxis Kriterien neu aufgenommen (nicht genehmi-
gungsfähig: bodentiefe Fenster; genehmigungsfähig: nur ein Balkonzugang, Fahrradständer, -keller, 
Terrasse im Erdgeschoss  bis 10 qm). Der Kriterienkatalog ersetzt nicht die Einzelfallprüfung nach 
BauGB. Die Genehmigungspraxis zeigt, dass sich die Genehmigungskriterien in der Praxis bewährt 
haben und durch Antragstellende und Planende überwiegend akzeptiert werden. 
 
4. Antragsprüfung 
 
Informelle Anfragen, Beratungen und e rhaltungsrechtliche Vorabstimmungen zu Einzelvorha-
ben  
Im Berichtszeitraum vom 01. Januar 2023 bis 31. Dezember 2024 fanden zu einer Vielzahl von Vor-
haben Vorabstimmungen zur erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit im Vorfeld des Genehmigungsverfah-
rens (d.h. vor Einreichung der Antragsunterlagen) mit den Vorhabenträger/-innen bzw. den beauftrag-
ten Architekten/-innen statt. Dieser Verfahrensschritt erweist sich im Rahmen des späteren Genehmi-
gungsverfahrens als zeitsparend und wird allen Antragstellenden empfohlen. Auch potentielle Käu-
fer/-innen sowie auch Mieter/-innen und interessierte Bürger/-innen erkundigen sich regelmäßig nach 
den Zielen der Satzung und den damit verbundenen Anforderungen. Diese Einzelgespräche und Be-
ratungen werden aufgrund der Häufigkeit und der unterschiedlichen zeitlichen und inhaltlichen Bera-
tungsintensität nicht nachgehalten. In der Regel finden wöchentlich mehrere informelle Anfragen und 
Beratungen statt. Nicht jedes Vorgespräch mündet anschließend in einem Antrag. 
 
Anträge zur erhaltungsrechtlichen Prüfung insgesamt  
Grundlage des Monitorings sind die im Berichtszeitraum 2023/2024 eingegangen Anträge. Insgesamt 
sind in diesem Zeitraum 62  Genehmigungsanträge zur erhaltungsrechtlichen Prüfung eingegangen. 
Die folgende Abbildung zeigt die Anzahl der Anträge differenziert nach  Antragsweg und die Anzahl 
nach dem Stand der Bearbeitung bzw. des Prüfergebnisses. 
 
  
   
Zu berücksichtigen ist, dass ein Antrag sowohl mehrere Maßnahmenarten (z.B. gleichzeitig eine Än-
derung und eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage), mehrere Antragswege als auch mehre-
re Wohneinheiten umfassen kann.

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Räumliche Verteilung der Genehmigungsanträge im Satzungsgebiet 
Die in der Anlage 2 dargestellte Karte zeigt die räumliche Verteilung der Genehmigungsanträge im 
Satzungsgebiet seit Satzungserlass 2021 (auf Blockebene). 
Anträge mit bauordnungsrechtlicher Genehmigungspflicht 
Im Berichtszeitraum sind beim Stadtplanungsamt 19 Anträge auf bauliche oder Nutzungsänderungen 
in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Bau GB eingegangen. Von diesen Anträgen erhielten 16 
eine erhaltungsrechtliche Genehmigung und 2 eine erhaltungsrechtliche Versagung. Für 1 Antrag war 
die Prüfung vor Abschluss des Sachstandsberichtes nicht abgeschlossen. Darüber hinaus wurde im 
Berichtszeitraum noch 1 Antrag aus 2022 positiv beschieden. 
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Energetische Sanierung (Dämmung der obersten Geschossdecke/ des Daches, 
Dämmung Fassade, Austausch Fenster) 
11 
Schaffung neuen Wohnraums/ Dachgeschossausbau 10 
Errichtung einer Balkonanlage 6 
Grundrissänderungen (teilweise zur Behebung von Substandards) 5 
Sonstige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Tapezier-, Malerar-
beiten, Treppen-, Balkonsanierung, Innentüren)  
5 
Nutzungsänderung von Gewerbe zu Gewerbe 4 
Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen 3 
 
Anträge ohne bau ordnungsrechtliche Genehmigungspflicht ( verfahrensfreie und genehmi-
gungsfreigestellte Vorhaben nach BauO NRW) 
Im Zeitraum vom 01. Januar 2023 bis 31. Dezember 2024  sind beim Stadtplanungsamt 37 Anträge 
auf erhaltungsrechtliche Genehmigung gemäß §§ 172, 173 BauGB e ingegangen. Von diesen Anträ-
gen erhielten 34 eine erhaltungsrechtliche Genehmigung, 2 Anträge wurden abgelehnt und 1 Antrag 
durch den Antragstellenden zurückgezogen.  
 
Im Rahmen eines Anhörungsverfahrens vor Ablehnung (gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgeset z 
(VwVfG) NRW) konnten fast alle prüffähigen freien Anträge in einem Erörterungsprozess mit den An-
tragstellenden so angepasst werden, dass diese schlussendlich genehmigungsfähig wurden. 
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Austausch Fenster, Rollläden u. Außentüren  17 
Sonstige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Tapezier-, u. Maler-
arbeiten, Treppen-, Balkonsanierung, Innentüren) 
13 
Erneuerung Rohrinstallationen 12 
Erneuerung Sanitärausstattung 11 
Erneuerung Heizungsanlage 10 
Erneuerung Bodenbeläge 10 
Erneuerung Elektroinstallationen                 9 
Austausch Heizkörper  6 
Energetische Modernisierung (Dämmung der obersten Geschossdecke/ des Da-
ches, Fassade, Kellerdecke) 
5 
Grundrissänderungen (teilweise zur Behebung von Substandards) 3 
Herstellung von Fahrradabstellplätzen 1 
 
Anträge auf energetische Sanierung über das städtische Förderprogramm „Klimafreundliche 
Wohngebäude“ 
Im Berichtszeitraum sind beim Stadtplanungsamt 6 Anträge auf erhaltungsrechtliche Genehmigung 
gemäß §§ 172, 173 BauGB über den Weg des Förderantrags „Klimafreundliche Wohngebäude“, un-
ter Federführung des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung (Ab teilung Förderung,

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Planung und Quartiersentwicklung) eingegangen. Von diesen Anträgen erhielten alle eine erhaltungs-
rechtliche Genehmigung. Für die 6 Objekte wurden insgesamt 5 Modernisierungsvereinbarungen 
abgeschlossen. Für 1 Objekt wurde im Rahmen des F örderprogramms „Klimafreundliche Wohnge-
bäude“ der Förderbaustein „Photovoltaik“ beantragt und bewilligt.  
 
Folgende Einzelmaßnahmen wurden erhaltungsrechtlich geprüft und beschieden: 
Bauliche Maßnahmen Anzahl 
Austausch Fenster/Außentüren 5 
Dämmung der obersten Geschossdecke/ des Daches 3 
Dämmung der Fassade (WDVS*) 3 
Austausch Heizungsanlage 2 
Errichtung PV-Anlage 1 
* Wärmedämmverbundsystem 
 
Maßnahmenschwerpunkte 
Zusammenfassend lassen sich folgende Maßnahmenschwerpunkte bei den gestellten Anträgen fest-
halten: 
• Energetische Sanierungen (hier zeigt sich, dass die allermeisten energetischen Sanierungen 
über freie Anträge nach § 173 BauGB ohne Förderung erfolgen),  
• Neuschaffung von Wohnraum und 
• Abbau von Substandards und die Anpassung an den zeitgemäßen Ausstattungsstandard. 
 
Anhörung von Antragstellenden 
Sind Anträge in der eingereichten Form nicht abschließend prüfbar bzw. negativ zu bescheiden, wer-
den die Antragstellenden angehört. Ziel ist die Anpassung des Vorhabens und anschließende erhal-
tungsrechtliche Genehmigung. Dies erfolgt entweder im Rahmen einer Nachforderung von weiteren 
Unterlagen oder im Zuge einer Anhörung vor Ablehnung gemäß § 28 VwVfG NRW. Dies geschah in 
33 Fällen. 
 
Anhörung von Mieter/-innen 
Sind bauliche Änderungen genehmigungsfähig , werden die betroffenen Mieter/-innen vor der Ge-
nehmigung gemäß § 173 Abs. 3 S. 2 BauGB angehört. Dies beinhaltet, dass das Stadtplanungsamt 
die Mieter/-innen anschreibt und ihnen die Möglichkeit gibt, sich zu den Baumaßnahmen zu äußern . 
Eine Anhörung erfolgte bei 24 Anträgen.  
 
Rechtsstreitigkeiten im Genehmigungsverfahren 
Im Berichtszeitraum lagen keine Rechtsstreitigkeiten vor.  
 
5. Verdachtsfälle/ Kontrollen zur Einhaltung der Sozialen Erhaltungssatzung 
Durch das Team Soziale Erhaltungssatzung werden unregelmäßig Begehungen im Quartier durchge-
führt. Die Anzahl der Begehungen wird nicht dokumentiert. Zusätzlich erfolgen bei eingehenden Hin-
weisen auf ungenehmigte bauliche Änderungen anlassbezogene Kontrollen in Form von Ortbesichti-
gungen und ggfls. im Ra hmen von Sachverhaltsaufklärungen (Anhörung nach § 28 VwVfG). Hier 
werden die Eigentümer/-innen der entsprechenden Immobilien angeschrieben und zur fristgebunde-
nen (4 Wochen) Stellungnahme aufgefordert. Um Verstöße gegen die Soziale Erhaltungssatzung 
hinreichend ermitteln zu können, sind auch Ortskontrollen in den betroffenen Wohneinheiten möglich. 
Dabei wird eine Begehung der Innenräume in der Regel mit den Betroffenen abgesprochen und im 
Einvernehmen durchgeführt. Sofern eine vorherige Absprache unterbleibt, werden die Kontrollen von 
Baukontrolleuren/-innen aus dem Bauordnungsamt begleitet. Bei Gefahr in Verzug, d.h. wenn fest-
stellbar ist, dass bauliche nicht genehmigungsfähige Fakten geschaffen werden, wird eine zeitweilige 
Stilllegung der Baustelle im Rahmen einer Ordnungsverfügung gemäß § 81 Abs. 1 S .1 BauO NRW 
2018 im Rahmen der Amtshilfe durch das Bauordnungsamt angeordnet. Dies geschah bisher in ei-
nem Fall. Im zurückliegenden Berichtszeitraum wurde 19 Verdachtsfällen im Rahmen einer Sachver-
haltsaufklärung nachgegangen.

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Darüber hinaus wird die Einhaltung von Pflichten aus den mit Antragstellenden abgeschlossenen Mo-
dernisierungsvereinbarungen über die Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen im 
Gebiet kontrolliert. Die Modernisierungsvereinbarung ist ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 
BauGB und stellt eine Sonderform des öffentlich-rechtlichen Vertrages nach §§ 54 - 62 VwVfG dar. 
Auch für Auflagen/Bedingungen in Baugenehmigungen zwecks Erfüllung einer zum Zeitpunkt der 
Antragstellung noch fehlenden gesetzlichen Voraussetzung behält sich die Verwaltung vor, entspre-
chende Nachweispflichten einzufordern (wie z.B. Unternehmererklärung § 96 Abs. 2 GEG, Mietver-
träge mit Angaben zum Mietzins zur Überprüfung der Begrenzung der Modernisierungsumlage, Wär-
meschutznachweise). Dies gilt der Sicherstellung des § 36 VwVfG i. V. m. § 172 BauGB. Diese 
Nachweispflichten müssen in unterschiedlich definierten Zeiträumen nach Abschluss der Baumaß-
nahme vorgelegt werden.  
 
6. Ordnungswidrigkeiten 
 
Bußgeldverfahren 
§ 3 der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen -, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel stattet das Stadtplanungsamt 
mit dem Instrument des Bußgeldes aus, um Verstöße gegen die Erhaltungssatzung ahnden zu kön-
nen. Rechtsgrundlage für die Durchführung eines Bußgeldverfahrens im Rahmen des Vollzuges der 
Sozialen Erhaltungssatzung ist § 213 BauGB. § 213 BauGB zählt die Tatbestände auf, dessen Ver-
wirklichung im Geltungsbereich des BauGB eine Ordnungswidrigkeit darstellen und enthält die Ver-
folgungsermächtigung von Ordnungswidrigkeiten für die Stadt Münster als die nach § 35 Gesetz über 
Ordnungswidrigkeiten (OWiG) zuständige Verwaltungsbehörde.  
Die Verfolgung von Verstößen gegen die Soziale Erhaltungssatzung Hafen -, Hansa -, Herz -Jesu-
Viertel erfolgt seit Oktober 2022 mit Besetzung der entsprechenden Personalstelle. Im Baurecht gibt 
es, anders als im Straßenverkehrsrecht, keinen Bußgeldkatalog, der genau festlegt, welcher Verstoß 
wie zu ahnden ist. Das Stadtplanungsamt der Stadt Münster hat sich in Anlehnung an das Vorgehen 
einiger Anwenderstädte dazu entschlossen, eine interne Richtlinie zur Verhängung von Bußgeldern 
zu verfassen. Diese Richtlinie hat keine Rechtsnormqualität und demnach keine bindende Außenwir-
kung. Bei ihr handelt es sich vielmehr um eine interne Empfehlung, die den  einzelnen Mitarbeiter/-
innen der Behörde Orientierungshilfe für die Einzelfallbehandlung bieten. Eine Bindung der Gerichte 
kann dadurch im Allgemeinen nicht eintreten. Eine bindende Wirkung ist lediglich unter dem Ge-
sichtspunkt der Gleichbehandlung nicht ganz ausgeschlossen.   
Im Berichtszeitraum wurden bisher 9 Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet und insgesamt 7 Buß-
gelder verhängt. Die Summe der rechtskräftigen Bußgelder beläuft sich auf insgesamt 26.050,00 €. 
Die Anzahl der eingeleiteten Bußgeldverfahren zeigt, dass bei w eitem nicht alle Verdachtsfälle in ei-
nem Ordnungswidrigkeitsverfahren münden. Einige Verdachtsfälle erwiesen sich als unbegründet, da 
es sich um reine Instandsetzungsmaßnahmen handelte, die wiederum nicht genehmigungsbedürftig 
und nicht umlagefähig sind. Weiterhin war in manchen Fällen kein Vorsatz nachweisbar.  
 
Rückbaumaßnahmen 
Weiterhin wurde ein Rückbau gemäß § 82 BauO NRW im Jahr 2023 angeordnet, 2 Rückbaumaß-
nahmen erfolgten im Berichtszeitraum freiwillig ohne vorherigen Erlass einer Rückbauverfügung. 
 
Rechtsstreitigkeiten im OWi-Verfahren 
Insgesamt wurde ein Verfahren aufgrund einer Ordnungswidrigkeit vor dem Amtsgericht verhandelt. 
Dabei konnte das Amtsgericht Münster der Rechtsaufassung des Stadtplanungsamtes überwiegend 
folgen. Durch das Amtsgericht wurde ein reduziertes Bußgeld verhängt.  
 
7. Prüfung Vorkaufsrecht  
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt gemäß Baugesetzbuch 
ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich  einer Erhaltungssatzung zu.  
Nach wie vor schränkt das  Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 die Anwendung 
des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Gebieten einer Erhaltungssatzung erheblich ein. Das Bundes-
verwaltungsgericht hatte im Jahr 2021 die Altregelung für unzulässig erklärt . Die Ausübung eines

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Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn „das Grundstück entsprechend [...] den Zielen und Zwe-
cken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche 
Anlage keine Missstände oder Mängel“ sanier ungsrechtlicher Art aufweist. Für eine rechtssichere 
Ausübung des Vorkaufsrechtes in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung ist entsprechend eine An-
passung des BauGB (§§ 24, 172) erforderlich. Erwartet wurde diese mit der Novellierung des BauGB. 
Der hierzu vorgelegte Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und 
Bauwesen (BMWSB) vom April 2022 (Vorkaufsrechtsänderungsgesetz – VKRÄG) ist jedoch nicht in 
die BauGB-Novelle integriert worden. Das Bundeskabinett hat die o.g. Novelle des Baugesetzbuchs 
beschlossen ( Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung , 04.09.2024). Das Gesetzge-
bungsverfahren ist im Bundesrat nicht zustimmungspflichtig und sollte Anfang 2025 in Kraft treten. Es 
wurde entgegen der ursprünglichen Planung nicht mehr in der 20. Legislaturperiode von der Bundes-
regierung behandelt. 
 
Die Verwaltung prüft trotz eingeschränkter Anwendungsmöglichkeiten nach wie vor in jedem Einzelfall 
in einem ämterübergreifend (Stadtplanungsamt, Amt für Immobilienmanagement, Amt fü r Woh-
nungswesen und Quartiersentwicklung, Vermessungs- und Katasteramt) abgestimmten Verfahren, ob 
beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den dargestellten Kriterien 
geboten ist.   
 
Im Berichtszeitraum wurden 16 Verkaufsfälle geprüft. Im Ergebnis erfolgte in keinem Fall die Aus-
übung des Vorkaufsrechts, da nach erfolgter erhaltungsrechtlicher Vorprüfung die für die Anwendung 
des Vorkaufsrechts erforderlichen Anwendungsvoraussetzungen nicht vorlagen. Ausschlussgrund 
war in allen Fällen, dass kein städtebaulicher Missstand gemäß § 177 BauGB Abs. 2 und 3 S. 1 fest-
stellbar war (ungesunde Wohn- und Lebensverhältnisse). Die Grundstücke waren gemäß § 26 Nr. 4 
BauGB entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt. 
 
Exkurs: Umwandlungsverbot 
Nach wie vor kann in NRW auf dieses wichtige Instrument zur effektiveren Ausübung des sozialen 
Erhaltungsrechts nicht zurückgegriffen werden. Die Landesregierung NRW hat weder eine Umwand-
lungsverordnung (UmwandVO) aufgrund von § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, noch eine Verordnung nach § 
250 BauGB (Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) erlas-
sen, sodass eine Steuerungsmöglichkeit hinsichtlich der Begründung oder Teilung von Wohnungsei-
gentum nach § 1 WEG bei bereits bestehenden Wohngebäuden in Münster entfällt. Es bedarf somit 
keiner Genehmigung für die beabsichtigte Umwandlung von Mietwohnungen in Einzeleigentum.  
 
8. Personalressourcen 
Mit dem Haushaltsplan 2025 wurde eine Stellenkürzung von 0,75 VZÄ (EG 11) im Vollzug der Sozia-
len Erhaltungssatzung beschlossen (Verschiebung Stellenanteil in das Amt 41). Mit den verbleiben-
den 0,25 VZÄ kann der Vollzug der Satzung nicht aufrechterhalten werden.  Konsequenterweise 
müsste die Satzung in  Folge mangelnder Vollzugsmöglichkeit aufgehoben werden. Damit der Aufga-
be weiterhin nachgekommen werden kann, wird die Vollzugstätigkeit aktuell entgegen des Beschlus-
ses einstweilen nicht im beschlossenen Umfang reduziert. Um den weiteren Vollzug zu sichern, wer-
den die Stellenanteile durch andere Personalmaßnahmen innerhalb des Stadtplanungsamtes einge-
spart werden müssen. 
 
9. Ausblick 
Unter der Voraussetzung der weiteren personellen Absicherung der Aufgabe ist beabsichtigt, weiter-
hin im 2 -Jahres-Rhythmus über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung zu berichten. Die 
nächste Berichterstattung ist für 2027 vorgesehen. 
 
Die Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel ist unbefristet gültig. Nach der Rechtspre-
chung sind die Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssatzung und der rechtssiche-
re Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts zu überprüfen, um die w eitere Aufrechterhaltung der Sat-
zung zu rechtfertigen. Gemäß V/0191/2021/1 (Pkt. 5) geschieht dies ca. 5 Jahre nach Satzungsbe-
schluss und ist turnusmäßig für 2026 vorgesehen. Mit der Nachuntersuchung wird überprüft, ob die

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V/0219/2025 
Anwendungsvoraussetzungen zur Aufrechterhaltung der sozialen Erhaltungssatzung und die Steue-
rungswirkung noch gegeben sind. 
 
I.V. 
gez. 
 
 
Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
 
Anlagen: 
Anlage A 
Anlage 1: Merkblatt zu den Genehmigungskriterien der erhaltungsrechtlichen Prüfung von Anträgen 
zu baulichen Veränderungen im Sozialen Erhaltungsgebiet ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel´ (§§ 172 Abs. 4, 173 BauGB), Stand: Mai 2025 
Anlage 2: Räumliche Verteilung der Genehmigungsanträge im Satzungsgebiet seit Satzungsbeginn 
2021