Klimagerechte Stadtentwicklung – Rechtsexpertise zum Einsatz "energetischer Sanierungssatzungen"

Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ 
Dokumentation der 38. Sitzung am 24. Oktober 2023 
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Dokumentation der 
 
 
Vorab-Auszug 
(Kapitel 2) 
Sanierungssatzung als Instrument der 
energetischen Quartierssanierung in Münster 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Impressum 
Veranstalter und Geschäftsführung des AK „Wohnen in Münster“ 
Ansprechpartnerin:  
Dr. Grit Müller 
 
Moderation 
Prof. Elke Pahl-Weber  Universitätsprofessorin i.R. TU Berlin 
Dokumentation 
Stadt+Bild 
www.stadtundbild.de Dipl. Ing. Nicoletta Rehsöft

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Dokumentation der 38. Sitzung am 24. Oktober 2023 
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2. Energetische Quartierssanierung in Münster 
Die Stadt Münster hat sich die Netto -Treibhausgasneutralität bis 2030 zum Ziel 
gesetzt, damit verfolgt sie ein deutlich ehrgeizigeres Ziel als der Bund (2045). 
Die energetische Sanierung des baulichen Bestandes in den Quartieren ist daher 
ein vordringliches Ziel. Die Konzeptstudie „Münster Klimaneutralität 2030“, die 
2021 mit einem Maßnahmenpaket vom  Rat der Stadt Münster verabschiedet 
wurde, empfiehlt den Einsatz von Sanierungssatzungen als Instrument der 
energetischen Quartierssanierung. Dieser Ansatz wu rde von der Kanzlei GGSC 
näher geprüft. Der Arbeitskreis Wohnen in Münster hört und diskutiert ausführ-
lich die Ergebnisse dieser Expertise und formuliert Empfehlung en für den Rat 
der Stadt zum entsprechenden Einsatz von Sanierungsmaßnahmen in Münster. 
2.1 Rechtsexpertise: Sanierungssatzung als Instrument der energetischen 
Quartierssanierung in Münster (Prof. Dr. Jörg Beckmann, GGSC Berlin)  
Prof. Dr. Jörg Beckmann ist Rechtsanwalt , Fachanwalt für Verwaltungsrecht 
und Honorarprofessor für besonderes Verwal tungsrecht an der HSVN Hanno-
ver. Er ist spezialisiert  auf Fragen des besonderen Städtebaurechts  und be -
schäftigt sich seit  Jahren mit Sanierungssatzungen, städtebau liche Ent wick-
lungsbereichen, Erhaltungssatzungen usw . Jörg Beckmann präsentiert die zen -
tralen Ergebnisse der Rechtsexpertise, die er mit seinem Team in der Kanzlei 
GGSC für die Stadt Münster zum Thema erarbeitet hat. 
Die städtebauliche Sanierungssatzung ist ein Recht auf Zeit, sie belegt gebiets-
bezogene Sanierungsmaßnahmen über einen gewissen  Zeitraum mit einem 
Sonderrecht und wird nach Erreichen des Ziels aufgehoben. Auch wenn es bis-
lang nicht viel Erfahrungen zum Einsatz der Sanierungssatzung als Instrument 
der energetischen Quartierssanierung gibt, ist diese r Sanierungsanlass vom Ge-
setzgeber jedoch seit zehn Jahren dezidiert vorgesehen.  
Vorbereitende Untersuchungen 
Vor Beschluss einer Sanierungssatzung  sind vorbereitende Untersuchungen  
durchzuführen (§145 BauGB). Diese dienen der Gemeinde dazu, Aussagen über 
die Notwendigkeit  der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebauli-
chen Verhält nisse, die Ziele und Durchführbarkeit der  Sanierung sowie  
mögliche nachteilige Auswirkungen auf die Betroffenen zu treffen  
Der Abschlussbericht der VU muss daher Aussagen treffen 
 zum Vorliegen städtebaulicher Missstände, 
 die mit der Sanierung verfolgten Ziele und Zwecke zu deren Beseitigung, 
 zur zweckmäßigen Gebietsabgrenzung. 
Voraussetzung für die Anwendung des Sanierungsrechts 
Voraussetzung sind städtebauliche Missstände, zu deren  Behebung die Sanie-
rungsmaßnahme beiträgt (§136 BauGB). Für die Identifizierung städte baulicher 
Missstände benennt §136 (3) konkrete Indikatoren, unterschieden in Substanz-
schwächen (der Gebäude) und Funktionsschwächen (des Quartiers). Zu den 
Substanzschwächen gehören ausdrücklich der energetische Zustand der Ge-
Konzeptstudie Münster 
Klimaneutralität 2030 
Jung Stadtkonzepte mit 
Gertec, Juni 2021 
www.stadt-
muenster.de/klima/unser-
klima-2030/konzeptstudie-
klimaneutralitaet-2030 
Konzeptstudie Münster 
Klimaneutralität 2030 
Jung Stadtkonzepte mit 
Gertec, Juni 2021 
www.stadt-
muenster.de/klima/unser-
klima-2030/konzeptstudie-
klimaneutralitaet-2030

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bäude und die Gesamtenergieeffizienz des Quartiers, zu den Funktionsschwä-
chen ausdrücklich die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung. Bei 
Beurteilung der Missstände hat die Stadt einen Beurteilungsspielrau m (das gibt 
ihr mehr Freiheiten als ein Ermessensspielraum). 
Die Sanierungsziele unterliegen der Abwägung, sie müssen verhältnismä-
ßig sein und geeignet, die Missstände zu beheben. Seit 2013 gehören dazu 
auch ausdrücklich Fragen des Klimaschutzes und der Klimaanpassung.  
 
Beurteilung des Vorliegens städtebaulicher Missstände 
Anders als in der  Konzeptstudie „Klimaneutralität 2030“  empfohlen, kann das 
Vorliegen städtebaulicher Missstände nicht allein mit den Klimazielen  der Stadt 
Münster begründet werden.  Erforderlich ist vielmehr der Nachweis, dass die 
baulichen Anlagen im Gebiet den allgemeinen, sich aus den einschlägigen Re-
gelwerken ergebenen Anforderungen, nicht entsprechen. 
Entscheidend für die Beurteilung, ob die Gebäude den Anforderungen energe-
tisch und klimabezogen genügen, sind insbesondere die Vorgaben des 
Gebäudeenergiegesetzes. Dabei besteht ein erhebliches Problem darin, dass das 
Gebäudeenergiegesetz derzeit und wohl auch in den kommenden Jahren wei-
terhin „im Fluss“ ist. Insoweit besteht die Gefahr, dass die von der Stadt 
Münster definierten Sanierungsziele durch Verschärfung der bundesrechtlichen 
Rahmenbedingungen im Laufe der Sanierung „überholt“ werden. 
Beteiligung der Sanierungsbetroffenen 
Da die städtebauliche Sanierungsmaßnahme der Stadt Münster nur wenig un-
mittelbare Eingriffsinstrumente zur Verfügung stellt, ist ihr Erfolg v.a. von der 
Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer abhängig. Um diese festzustellen bzw. 
anzuregen, sind die Sanierungsbetroffenen frühzeitig zu beteiligen, d.h. schon 
im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen  (§137 BauGB ). Bei Mietwoh-
nungen sind dabei auch die Interessen der Mieter  und die (mietrechtlichen) 
Folgen der Sanierung zu berücksichtigen. Geprüft werden muss zudem, ob ein 
Sozialplan nach §180 BauGB erforderlich wird  - wobei dies n ach der zeitigem 
Kenntnisstand in Münster wahrscheinlich nicht der Fall sein wird. 
Abgrenzung des Sanierungsgebiets 
Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig 
durchführen lässt  (§142 Abs.1 S.2+3 BauGB). Einzelne Grundstücke, die von 
der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teil-
weise ausgenommen werden.  Das Sanierungsgebiet kann somi t nicht das 
gesamte Stadtgebiet von Münster erfassen, sondern muss sich auf  Areale kon-
zentrieren, in denen de r Gebäudezustand erheblich schlechter ist als in 
vergleichbaren Gebieten. Auch hier weicht das Gutachten von der Studie „Kli-
maneutralität 2030“ ab.

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Wahl des Sanierungsverfahrens 
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme erfordert nach heutiger Kenntnis kei-
ne nennenswerten Ordnungsmaßnahmen und wird daher voraussichtlich nicht 
zu Bodenwertsteigerungen führen. Die Sanierung kann daher im sogenannten 
einfachen Verfahren durchgeführt werden, wodurch der Verwaltungsaufwand  
deutlich reduziert wird ( §142 Abs.4 S.1 BauGB). Eine spätere Berechnung und 
Erhebung von Sanierungs ausgleichsbeträgen entfällt. Auch auf eine Verfü-
gungs- oder Veränderungssperre kann im vereinfachen Verfahren verzichtet 
werden, zur Verhinderung baulicher Veränderung und/ oder Kontrolle der Preis-
entwicklung sind diese Instrumente jedoch ggf. trotzdem sinnvoll ( §144 Abs. 
1+2 BauGB). 
Ablauf 
Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen 
Maßgebliches Instrument der Sanierungssatzung  sind Modernisierungsverein-
barungen mit Eigentümern, in denen Umfang und Art der Sanierung und ggf. 
deren Finanzierung inkl. Förderung festgelegt sind.  Bereits in der vorbereiten-
den Untersuchung müssen daher die zur  Verfügung stehenden Fördermittel  
hinreichend feststehen. Der Aufwand für die Satzung ist erst dann gerechtfer-
tigt, wenn die För dermöglichkeit im Rahmen der Sanierungssatzung die 
allgemeine Förderung für die energetische Sanierung des Bestandes überschrei-
tet. Im Einzelfall könnten Modernisierungsgebote erlassen werden  (§177 
BauGB). Diese bergen jedoch immer das Risiko von  Klageverfahren und zeitli-
chen Verzögerungen. 
Maßgeblicher Anreiz: Steuervorteile für die Eigentümer 
Die Sanierungsmaßnahme ist für die Eigentümer mit steuerlichen Vorteilen ver-
knüpft. Bei vermieteten Gebäuden kann der Eigentümer bestimmte Modernisie-
rungskosten erhöht steuerlich absetzen , bis zu 100 % in 12 Jahren  (§§7h, 10f, 
11a EstG). Selbst nutzende Eigentümer können in 10 Jahren  bis zu 90 % der 
Modernisierungskosten wie Sonderausgaben  abziehen, n icht gedeckte r Erhal-
tungsaufwand kann durch Zuschüsse  auf 2 bis 5 Jahre verteil t werden. 
Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Stadt Münster (§7h Abs. 2 EStG).  Das 
Quelle: GGSC 2023

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Gutachten enthält Beispielrechnungen für verschiedene Einkommensniveaus 
und Sanierungskosten. Diese zeigen eine hohe Attrakt ivität der Förderung für 
Menschen mit hohem Einkommen, während z.B. Rentner, die der Einkommens-
steuer nicht mehr nennenswert unterliegen, kaum davon profitieren, hier 
wären ggf. weitere Zuschüsse erforderlich. 
Personelle und finanzielle Gesichtspunkte 
Der Verwaltungsaufwand zur Durchführung der städtebaulichen Sanierung  
hängt davon ab, welches Verfahren gewählt wird, im vorgesehenen vereinfach-
ten Verfahren ist der Aufwand deutlich geringer. Da es in Münster bisher keine 
entsprechende Personalstelle gibt, müsste diese ggf. neu geschaffen werden. 
Der Einsatz eines treuhänderischen Sanierungsträgers ersc heint nicht erforder-
lich, empfohlen wird jedoch die Beauftragung eines Fachbüros , das 
begutachtet und berät und dazu z.B. ein Vor-Ort-Büro besetzt. 
Entscheidend ist die Fördermittelakquise für eine Grundfinanzierung vorberei-
tender Arbeiten und der fachlichen Begleitung der Quartierssanierung . Von der 
Verwaltung zu leisten sind zudem Verhandlung und Abschluss von Modernisie-
rungsvereinbarungen mit den Eigentümern, h inzu käme ein Aufwand für die 
abschließende Ausstellung von Steuerbescheinigungen. 
Verhältnis zu Denkmalbereichen und Erhaltungsgebieten 
Der Einsatz der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wird durch die Denkmal-
bereiche sowie die Erhaltungssatzung der Stadt Münster nicht beeinträchtigt. 
Im Rahmen der Gebietsabgrenzung  sollte jedoch eine Aussage dazu getroffen 
werden, ob entsprechende Bereiche aus dem Satzungsgebiet herausgenommen 
werden sollen. Empfohlen wird, Erhaltungsgebiete nicht in die Abgren zung ei-
nes Sanierungsgebietes zu nehmen, da dies u.U. Schwierigkeiten in der 
Sanierungspraxis geben kann (rechtlich ist dies unproblematisch). 
Problem: Durchführung bis 2030 erscheint nur schwer möglich 
Mit Beschluss der Sanierungssatzung ist eine Durchführungsfrist zu beschließen 
(max. 15 Jahre). Kann die Sanierung nicht innerhalb dieser Frist durchgeführt 
werden, ist eine Verlängerung möglich (§142 Abs. 3 (3) BauGB). 
Einen Abschluss der vorbereitenden Untersuchung im Jahre 2024 einschließlich 
Satzungsbeschluss vorausgesetzt, bliebe für die Durchführung der Sanierung 
lediglich ein Zeitraum von maximal sechs Jahren , um 2030 das Ziel der Treib-
hausgasneutralität zu erreichen. 
Angesichts des straffen Arbeitsprogramms (Akquirierung der Fördermittel, An-
sprache und Beratung potenzieller Baufamilien, Abschluss von Moderni sie-
rungsvereinbarungen, Beauftragung, Bautätigkeit) er scheint es unwahr schein-
lich, dass dieser Zeitraum ausreichend ist, die Sanie rungsziele umzusetzen bzw. 
zu erreichen.

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Fazit 
 Die städtebauliche Sanierungssatzung kann einen Beitrag zu den Klimazie-
len der Stadt Münster leisten. Ihr Einsatz ist jedoch begrenzt auf Stadt -
bereiche, deren energetische und klimatische Gebäudeausstattung einen –  
gemessen an den gesetzlichen Vorgaben –  städtebaulichen Missstand dar-
stellt. 
 Ihre Hauptwirkung entfaltet die städtebauliche Sanierungsmaßnahme 
dadurch, dass die Mitwirkungsbereitschaft der sanie rungsbetroffenen Ei-
gentümer und Mieter angeregt wird. Wesentlich ist insoweit eine attrak-
tive Förderung sowie die von den Eigentümern zu generierenden Steuer -
vorteile. 
 Entscheidende Aufgabe der Stadt wird – neben der Prozessgestaltung und 
-steuerung der energetischen Quartierssanierung – der Abschluss von Mo-
dernisierungsvereinbarungen mit den Eigentümern sein. Dazu 
abschließend die Umsetzungskontrolle und Bescheinigung für die Finanz-
ämter.  
 Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme ist jedoch kein Wundermittel. Sie 
ist auf eine lange Verfahrensdauer ( bis zu 15 Jahren) angelegt. Eine voll-
ständige Durchführung bis 2030 erscheint eher unrealistisch. 
 
Prof. Dr. Jörg Beckmann 
Gaßner, Groth, Siederer & Coll. 
Partnerschaft von Rechtsanwälten mdB 
EnergieForum Berlin, Stralauer Platz 34, 10243 Berlin 
+49 (0) 30.726 10 26.0 
beckmann@ggsc.de
  
www.ggsc.de

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2.2 Meinungsbild des Arbeitskreises Wohnen in Münster 
Die Mitglieder des AK Wohnen in Münster b ekräftigen die zentrale Bedeutung 
der Bestandssanierung in den Quartieren und die Notwendigkeit ergänzender 
Instrumente, um die Klimaschutzziele der Stadt Münster zu erreichen. Das In-
strument der städtebaulichen Sanierungssatzung wird grundsätzlich 
befürwortet. Damit die Satzung ihre Wirkung entfalten kann und der Aufwand 
bei der Verwaltung vertretbar bleibt , ist ein pragmatischer, zielgerichteter An-
satz wichtig, der die positiven Aspekte der Satzung in den Vordergrund stellt.  
In der Runde werden  dazu verschiedene Vorschläge und  Empfehlungen erör-
tert. 
Mitwirkungsbereitschaft/ frühzeitiger Dialog 
Die Mitwirkungsbereitschaft der Planungs betroffenen ist Grundvorausset-
zung für die Wirksamkeit der Satzung. Das Thema energetische Sanierung ist 
durch Energiekrise und Heizungsgesetz mittlerweile emotional und politisch 
sehr aufgeladen und bei der Bevölkerung mit vielen Ängsten verbunden. Es 
wird daher die  Gefahr gesehen, dass aus Angst vor hohen Sanie rungskosten 
und restriktiven Maßnahmen eine ablehnende Haltung im Quartier entsteht, 
die schwierig wieder einzufangen sein wird. Hinzu kommen Unsicherheiten hin-
sichtlich der künf tigen Rahmenbedingungen für energetische Sanierungen, die 
bei vielen Eigen tümern zu einer abwar tenden Haltung führt. Gleichzeitig wer-
den aber auch  gute Chancen gesehen, durch den Anschub einzelner Sanie -
rungen eine positive Dynamik in der Nachbarschaft auszulösen – und ggf. auch 
den Verkauf unsanierter Immobilien an neue Eigentümer zu forcieren, damit 
diese die Sanierung umsetzen.  Eine ausreichende finanzielle Förderung  und 
umfassende Beratung der Eigentümerinnen und Eigentümer sind daher uner-
lässlich, ebenso wie eine früh zeitige, aktivierende Öffentlichkeits arbeit im 
Quartier, bei der auch die Mieterinnen und Mieter einbezogen werden . Im Vor-
dergrund sollte dabei die Freiwilligkeit der Sanierungs maßnahmen stehen 
und auf repressive Instrumente wie z.B. Modernisierungsgebote oder Aus-
gleichsbeträge verzichtet werden.  
Umfassende Beratung / integrierte Planung 
Von zentraler Bedeutung ist  die frühzeitige fachliche und finanziellen Bera-
tung der Eigentümer , bei den AK -Mitgliedern gibt es hierzu umfangreiche 
Erfahrungen (die LBS berät z.B. im Rahmen der Baufinanzierung  zu Förderpro-
grammen und Sanierungsmaßnahmen und arbeitet seit Jahren eng mit einem 
Netzwerk aus Energieberatern). Wichtig ist dabei auch, die wirtschaftliche Not -
wendigkeit von energetischen Sanierungen deutlich zu machen, um den Wert 
der Immobilie langfristig zu erhalten  – gerade auch bei älteren Eigentümern, 
die die Sanierung häufig auf die Erbengeneration verschieben.  V.a. in weniger 
nachgefragten Lagen in den Außenbezirken  spielt der energetische Zustand für 
den Wert einer Immobilie eine große Rolle.  
Große Chancen werden darüber hinaus in der Bereitstellung umfas sender Pla-
nungsressourcen und fachlich integrierter Planung  gesehen. Vorgeschlagen 
wird die Bildung kleiner, fachlich übergreifend beset zter Teams, die neben der 
finanziellen und energetischen Beratung auch andere wichtige Aspekte thema-

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tisieren wie z.B. Barrierefreiheit  oder Smart Home. In diesem Rahmen können 
auch Möglichkeiten für bauliche Erweiterungen ausgelotet werden , wodurch 
neuer Wohnraum geschaffen und Eigentümer ggf. zu einer Sanierung motiviert 
werden.  
Quartiersansatz 
Der Quartiersansatz der Sanierungssatzung bietet gute Chancen, über den Dia-
log vor Ort und  die Kooperation lokaler Akteure wichtige Zukunftsthemen 
zu bündeln (z.B. Ausbau Fernwärmenetz und Schaffung smarte Infra struktur 
durch die Stadtwerke, Sanierung städtischer Immo bilien als best  practice im 
Quartier). Auch für die Gewährung von Sanierungsmitteln ist die Quartiers-
kulisse des G ebiets entscheidend, nicht der Zustand des einzelnen Gebäudes 
(dieser ist erst bei Sanierungsgeboten relevant).  Angeregt wird, die Quart iers-
ebene auch zur Erfüllung energetischer Vorgaben hera nzuziehen, so dass z.B. 
der Anteil regenerativer Energien nicht in Bezug auf einzelne Gebäude, sondern 
im Mittel für das ganze Quartier erfüllt sein muss. Dies ermöglicht effektive, auf 
die jeweiligen Gebäude abgestimmte, kostensparende Lösun gen. Gleichzeitig 
müssen jedoch auch an Altbauten künftig weit höhere Anforderungen als bis-
her gestellt, um die Klimaziele zu erreichen , hierfür gibt es  zudem umfassende 
Zuschüsse. Zentrale Grundlage für eine nachhaltige  Energieversorgung ist die 
kommunale Wärmeplanung, sie ermöglicht eine lang fristige Planung und auf 
Quartier und Bestände abgestimmte Lösungen (z.B. Fern wärmenetz für urbane 
Bereiche, Wärmepumpen für Einfamilienhausgebiete). 
Optimierung Verwaltungsaufwand 
Für die Verwal tung entsteht durch die Satzung ein erheb licher Aufwand. Bera-
tung und Dialog  im Quartier sind personell sehr aufwändig , hinzu kommen 
notwendige administrative Aufgaben wie z.B. der Abschluss der Sanierungsver-
einbarungen, die Überprüfung der Umsetzung oder  das Ausstellen von Steuer-
bescheinigungen. Wichtig ist daher eine realistische Einschätzung von Aufwand 
und Erfolgen einer S anierungssatzung, die Bereitstellung ausreichender För-
dermittel und die Wahl möglichst effektiver Instrumente. Aus Sicht der Runde 
sollten die Ressourcen der Verwaltung mög lichst auf Dialog und Beratung  
konzentriert und der administrative Aufwand so gering  wie möglich gehalten 
werden. Auf Instrumente mit einem hohen Kontrollaufwand  sollte verzich-
tet werden (z.B. Modernisierungsgebote und Ausgleichsbeträge, s.o.). 
Ausreichende Fördermittel 
Vor Einstieg in das Verfahren müssen ausreichend Mittel sichergestellt sein, 
dies ist sowohl für die Wirksamkeit als auch für die öffentliche Kommunikation 
entscheidend. Solange die Satzung  primär über Vorteile bei der Ein kom-
menssteuer wirkt, ist ihr Effekt für die Bestandssanierung aus Sicht der Runde 
dennoch begrenzt. Zwar zeigen die Beispielrechnungen im Gutachten die hohe 
Attraktivität möglicher Steuererleichterungen: Bei einem jährlichen Einkommen 
von 70.000 Euro u nd 100.000 Euro Sanierungskosten wi rd 10 Jahre lang  eine 
Steuerersparnis von 6.000 Euro gewährt,  insgesamt 60.000 Euro. Für Eigentü-
mer, die Körperschaftssteuer abführen und umfassende Wohnungsbestände in

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den Quartieren besitzen , ist dies jedoch nicht relevant (z.B. Wohnungsbauge-
nossenschaften). A uch für Rent ner und Menschen mit geringen Ein kommen 
bringt die Steuerabschreibung nur bedingt  Vorteile; in Verbindung z.B. mit 
Bafa-Zuschüssen können sie dennoch zur Umsetzung  gerade auch kleinerer 
Maßnahmen beitragen (für eine Wärmepumpe mit 40.000 Euro gibt es aktuell 
20.000 Euro Bafa -Zuschuss, die verbleiben den 20.000 Euro können steuerlich 
abgeschrieben werden). Um nennenswerte Sanierungseffekte zu erzielen, muss 
die Satzung a us Sicht der Runde durch weitere (kommu nale) Fördermittel 
flankiert werden . Die Att raktivität der Förderkonditionen spielt dabei eine 
wichtige Rolle.  Entscheidend ist zudem der Anteil des Bundes an der Städte-
bauförderung, der zurzeit unklar ist und  ohne den kommunale Mittel nicht viel 
bewirken können. 
Pilotprojekte 
Der Zeithorizont des Klimaschutzziels 2030 der Stadt Münster ist aus Sicht der 
Runde nur schwer mit den Zeitabläufen einer Sanierungssatzung zu vereinba-
ren. Bereits die Kommunale Wärmeplanung, die eine wichtige Entschei dungs-
grundlage für energetische Sanierungen ist, braucht einige Vorlaufzeit, Ausbau 
und Anschluss an das Fernwärmenetz mehrere Jahre. Aus Sicht der Runde ist 
die Sanierungssatzung deshalb  zwar nicht als alleiniges Instrument zum Errei-
chen der Klimaziele geeignet, zumal die Sanierungsmittel auch nur für einzelne 
Quartiere mit besonderen Bedarfen gewährt werden  können. Der Arbeitskreis 
Wohnen in Münster empfiehlt die Einführung einer städtebaulichen Sanierung-
satzung als  Pilotvorhaben mit Vorbildcharakter  für die energetische  
Quartierssanierung. Mit der Satzung sollt en Herangehensweisen und techni-
sche Lösungen für verschiedene Gebietstypen erprobt und gemeinsam mit 
anderen Zukunftsthemen beispielhaft demonstriert werden. 
 
Die Anregungen des Arbeitskreis Wohnen in  Münster werden dem Rat der 
Stadt Münster als Grundlage für seine Beratung zur „energetischen Sanierungs-
satzung“ übergeben. Über das Ergebnis wird in der nächsten AK- Sitzung 
berichtet.

EINSATZ DER STÄDTEBAULICHEN SANIERUNGS‐
SATZUNG NACH §§ 136 FF. BAUGB ALS INSTRU‐
MENT DER ENERGETISCHEN QUARTIERSSANIE‐
RUNG IN MÜNSTER 
im Auftrag 
der Stadt Münster 
von 
Prof. Dr. Jörg Beckmann 
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht 
Maike Raether 
Rechtsanwältin 
Dr. Maren Wittzack 
Rechtsanwältin 
Berlin 
Prof. Hartmut Gaßner 
Dr. Klaus‐Martin Groth 
Wolfgang Siederer 
Katrin Jänicke 
Caroline von Bechtolsheim 
Dr. Achim Willand 
Dr. Jochen Fischer 
Dr. Frank Wenzel 
Dr. Maren Wittzack 
Dr. Gerrit Aschmann 
Dr. Georg Buchholz 
Jens Kröcher 
Dr. Sebastian Schattenfroh 
Prof. Dr. Jörg Beckmann 
Dr. Joachim Wrase 
Isabelle‐Konstanze Charlier, M.E.S. 
Dr. Markus Behnisch 
Wiebke Richmann 
Linus Viezens 
Till Schwerkolt 
Dr. Manuel Schwind 
Dr. Benjamin Tschida 
Franziska Kaschluhn 
René Hermann 
Daniela Weber 
Gina Benkert 
Stefanie Jauernik 
Linda Reiche 
Ida Oswalt 
Henriette Albrecht 
Felix Anlauf 
Sarah Hoesch 
Maike Raether 
Christian Steinhäuser, M.A. 
Berlin, 12.07.2023 
Registernummer: 000822‐22

INHALT 
A.	 Aufgabenstellung 4
 
B.	 Bericht 5
 
I.	 Vorbereitende Untersuchungen, Gegenstand und Verfahren 5
 
1.	 Gegenstand der vorbereitenden Untersuchungen 5
 
a)	 Notwendigkeit der Sanierung 6
 
aa) Vorliegen städtebaulicher Missstände 7
 
(1)	 Substanzschwächen 7
 
(a)	 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn‐ und
 
Arbeitsverhältnisse 8
 
(b)	 Ziel der Netto‐Treibhausgasneutralität 9
 
(c)	 Erreichung bis zum Jahr 2030 10
 
(d) Erreichung bis zum Jahr 2045	 10
 
(e)	 Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz 11
 
(f)	 Ungewissheit über den künftigen Rechtsrahmen 13
 
(2) Funktionsschwächen 14
 
bb) Zwischenergebnis 15
 
b) Soziale, strukturelle und städtebauliche Verhältnisse 16
 
c) Ziele und Zwecke der Sanierung 16
 
d) Durchführbarkeit und Finanzierung der Sanierung 17
 
e) Auswirkungen auf die Sanierungsbetroffenen 18
 
f) Begrenzung des Sanierungsgebiets 19
 
g) Wahl des Sanierungsverfahrens 21
 
2.	 Absehen, Einleitung, Datenerhebung und Mitwirkungspflichten 23
 
a) Absehen von vorbereitenden Untersuchungen 23
 
b) Einleitungsbeschluss 25
 
c) Verfahren der Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen 25
 
aa) Erörterung 25
 
bb) Mitwirkungspflichten der Betroffenen 26
 
cc) Beteiligung öffentlicher Aufgabenträger 26
 
II.	 Beschluss und Durchführung, Erreichung der Sanierungsziele 27
 
1.	 Beschluss der Sanierungssatzung 27
 
2.	 Konkretisierung der Ziele der Sanierung 28
 
a) durch Rahmenplanung 29
 
b) durch Bebauungsplan 29
 
c) Sperrwirkung des § 5 Abs. 2 BImSchG 30
 
Dokumentnummer: 779283	 2 | 47

3. Durchsetzung der Sanierungsziele, Instrumenteneinsatz 31 
a) Sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt 31
 
b) Modernisierungsgebot gemäß § 177 BauGB 32
 
aa) Voraussetzungen 32
 
bb) Finanzierung 33
 
cc) Durchsetzung durch Bescheid oder Vertrag 33
 
c) Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht 34
 
d) Förderung und Steuervergünstigungen 35
 
aa) Gewährung von Städtebaufördermitteln 35
 
bb) Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten 36
 
III. Voraussichtlich erforderliche finanzielle und personelle Ressourcen 38
 
IV. Verhältnis der Sanierungsmaßnahme zu anderen Satzungen 39
 
1. Denkmalbereichssatzungen 40
 
2. Erhaltungssatzungen 41
 
V. Fazit (Abwägung der Risiken, Mehrwert für die Stadt Münster) 42
 
Anlage: 
Beispielberechnungen für steuerliche Vorteile im Sanierungsgebiet 
Auftraggeberin: 
Stadt Mü nster 
Dezernat für Planung, Bau und Wirtschaft 
Stadtplanungsamt, Stabsstelle Strategische Stadtentwicklung, Wissenschaft 
Koordination: Marc Gottwald‐Kobras 
Dokumentnummer: 779283 3 | 47

A. Aufgabenstellung 
Die Stadt Münster hat beschlossen, alsbald – möglichst bis zum Jahr 2030 – „kli‐
maneutral“ zu werden. Im Einklang mit dem Bundes‐Klimaschutzgesetz (KSG) 
werden wir nachfolgend nicht von „Klimaneutralität“, sondern exakter von 
„Netto‐Treibhausgasneutralität“ sprechen. § 2 Nr. 9 KSG definiert den Begriff 
Netto‐Treibhausgasneutralität“ als „Gleichgewicht zwischen den anthropogenen 
Emissionen von Treibhausgasen aus Quellen und dem Abbau solcher Gase durch 
Senken“. 
Hierzu hat die Stadt Münster die „Konzeptstudie Klimaneutralität 2030“ beauf‐
tragt. Die Konzeptstudie gelangt für den Sektor „Bauen und Sanieren“ hinsichtlich 
des Wohngebäudebestandes dazu, dass eine Sanierungsrate von 8 % bzw. die Sa‐
nierung einer Wohnfläche von rund 1.210.000 m2 jährlich erforderlich ist, um das 
Ziel zu erreichen. Dies entspricht einer Sanierung von 80 % des Gebäudebestan‐
des bis zum Jahr 2030. Die überschlägigen Kosten sollen sich bis zum Jahr 2030 
auf rund 9,5 Mrd. € bei angenommenen Sanierungskosten in Höhe von 710,00 
€/m2 belaufen (Ziff. 5.1.1). 
Die „Konzeptstudie Klimaneutralität 2030“ sieht das Handlungspotential der 
Stadt Münster in der Förderung zukunftsfähiger nutzungsflexibler Stadtquartiere 
und insbesondere auch im Erlass städtebaulicher Sanierungssatzungen nach 
§§ 136 ff. BauGB (vgl. Ziff. 6.2, 8 „Unmittelbar Handeln – die Ad‐Hoc‐Maßnahmen 
für 2021“, A. 1. „Energetische Sanierungssatzungen für Münster erlassen – direk‐
tes Handlungspotential“). Die Sanierungssatzungen sollen mit einem energeti‐
schen Missstand zur „Erreichung der spezifischen kommunalen Treibhausgasmin‐
derungsziele“ begründet werden, wobei die Studie empfiehlt, Sanierungsgebiete 
für die gesamte Stadt Münster festzulegen und lediglich dort zu begrenzen, wo 
dies aus Gründen der Zweckmäßigkeit geboten erscheint. Einzelne Grundstücke 
oder Quartiere etc. (z. B. Denkmalschutzbereiche) könnten dann aus dem Gebiet 
ausgenommen werden. Die Frist für die Durchführung der Sanierung soll so fest‐
gelegt werden, dass das Ziel der „Klimaneutralität“ bis zum Jahr 2030 erreicht 
wird. 
Der Rat der Stadt Münster hat die Verwaltung damit beauftragt, die anstehenden 
Schritte für die Umsetzung aller Maßnahmen einzuleiten. Das Stadtplanungsamt 
hat die Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll. [GGSC], Partnerschaft von Rechts‐
anwälten mbB, gebeten, eine Rechtsexpertise zu erstellen, die die insoweit zu klä‐
renden Rechts‐ und Anwendungsfragen der städtebaulichen Sanierungsmaß‐
nahme beantworten soll. Der Struktur der Rechtsexpertise nach sollen die The‐
menkomplexe: Gebietsauswahl, Begründung und Voruntersuchungen, potentiell 
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konfligierende und alternative Rechtsinstrumente, Ressourcen, Instrumentenein‐
satz, formelle und informelle Elemente erörtert werden. Abschließend soll eine 
Aussage dazu getroffen werden, ob mögliche Vorteile, die mit der städtebauli‐
chen Sanierungsmaßnahme für die Eigentümer im Sanierungsgebiet verbunden 
sind, den mit der Sanierung für die Stadt Münster verbundenen Aufwand recht‐
fertigen. 
Die nachfolgenden Ausführungen bilden den Bericht und dienen der komprimier‐
ten und verständlichen Aufbereitung der Rechtsfragen, wobei die Reihenfolge der 
Darstellung aus Gründen der Nachvollziehbarkeit von dem vorgeschlagenen Auf‐
bau leicht abweichen kann. 
B. Bericht 
I. Vorbereitende Untersuchungen, Gegenstand und Verfahren 
Es ist zunächst darzustellen, welche Anforderungen sich aus dem Gesetz so‐
wie aus der Rechtsprechung an die Durchführung der vorbereitenden Un‐
tersuchungen für den Beschluss einer Sanierungssatzung mit dem Ziel der 
energetischen Quartierssanierung ergeben. Dies gilt insbesondere hinsicht‐
lich der erforderlichen Datenlage, der Begutachtung bzw. des Zutritts zu 
den Grundstücken und der Verwendung der bereits bei der Stadt Münster 
vorhandenen Daten. Von besonderem Interesse ist dabei für die Stadt 
Münster, ob es erforderlich ist, dass der energetische Standard in dem un‐
tersuchten Gebiet den üblichen Standard der Stadt Münster unterschreiten 
muss, welche Ziele für das Sanierungsgebiet formuliert werden müssen 
bzw. rechtssicher formuliert werden können und welche Begründungen in‐
soweit die Sanierungsziele tragen. 
1. Gegenstand der vorbereitenden Untersuchungen 
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 136 Abs. 2 S. 1 
BauGB Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebauli‐
cher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Vo‐
raussetzung ist, dass ihre einheitliche Vorbereitung und zügige 
Durchführung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). 
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Die Vorbereitung der Sanierung obliegt der Gemeinde und umfasst 
nach §§ 140 Nr. 1, 141 BauGB zunächst die Veranlassung bzw. Durch‐
führung vorbereitender Untersuchungen, um Beurteilungsgrundla‐
gen zu gewinnen über 
•	 die Notwendigkeit der Sanierung, 
•	 die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse 
und Zusammenhänge, 
•	 die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbar‐
keit der Sanierung im Allgemeinen (§ 141 Abs. 1 S. 1 BauGB) so‐
wie 
•	 die nachteiligen Auswirkungen, die sich für die von der beab‐
sichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönli‐
chen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Be‐
reich voraussichtlich ergeben werden (§ 141 Abs. 1 S. 2 BauGB). 
Weitere notwendige Inhalte der vorbereitenden Untersuchungen sind 
Empfehlungen 
•	 zur zweckmäßigen Abgrenzung des Sanierungsgebiets (§ 142 
Abs. 1 S. 2 BauGB) und 
•	 zur Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vor‐
schriften über die Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetra‐
ges und die Anwendung der sanierungsrechtlichen Verfügungs‐
bzw. Veränderungssperre (§ 142 Abs. 4 BauGB). 
a) Notwendigkeit der Sanierung 
Die Notwendigkeit der Sanierung besteht, wenn in dem betreffenden 
Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 und 3 
BauGB bestehen, die einheitliche Vorbereitung und Durchführung der 
Sanierung im öffentlichen Interesse liegt und die Beseitigung der 
städtebaulichen Missstände aus Gründen der Verhältnismäßigkeit 
nicht durch ein weniger einschneidendes Verfahren erreichbar er‐
scheint. 
– Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Stand 01.05.2022, 
§ 141 Rn. 17. – 
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aa) Vorliegen städtebaulicher Missstände 
Nur auf der Basis detaillierter Kenntnisse über die städtebaulichen 
Missstände kann die Gemeinde die Sanierungsziele bestimmen und 
den räumlichen Geltungsbereich dem Zweck der Sanierungsmaß‐
nahme entsprechend bestimmen sowie entscheiden, welches Sanie‐
rungsverfahren in Betracht kommt. 
‐ Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Stand 01.05.2022, 
§ 141 Rn. 18. – 
§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB unterscheidet hinsichtlich der städtebauli‐
chen Missstände zwischen den Substanzschwächen und den Funkti‐
onsschwächen. 
(1) Substanzschwächen 
Gemäß § 136 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BauGB liegen städtebauliche Missstände 
in Gestalt von Substanzschwächen vor, wenn das Gebiet nach seiner 
vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit 
„den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn‐ und 
Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm woh‐
nenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksich‐
tigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpas‐
sung“ 
nicht entspricht. 
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB enthält eine Aufzählung von Regelbeispielen 
für Substanzschwächen. Nach § 136 Abs. 3 Nr. 1 lit. b) und lit. h) BauGB 
sind vorbereitende Untersuchungen vorliegend vor allem mit dem 
Ziel der Erhebung einer ausreichenden Grundlage in Bezug auf 
•	 die bauliche Beschaffenheit der Gebäude etc., insbesondere 
•	 die energetische Beschaffenheit und Gesamtenergieeffizienz 
der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen 
des Gebiets 
zur Feststellung des Vorliegens einer Substanzschwäche erforderlich. 
Die energetische Beschaffenheit von Bebauung und Versorgungsein‐
richtungen betrifft die Bewertung der Art und Weise, wie ein Gebiet 
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mit Energie versorgt wird (erneuerbar oder nicht, zentral oder dezent‐
ral, z. B. durch ein Blockheizkraftwerk), sowie die Qualität der Wär‐
medämmung der Gebäude. 
‐ vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 
BauGB, Stand: 08/2022, § 136 Rn. 85. – 
Der Begriff der Gesamtenergieeffizienz hat seine Grundlage in der 
Richtlinie 2002/91/EG. Nach Art. 2 Nr. 2 der Richtlinie handelt es sich 
um die Energiemenge, die tatsächlich verbraucht oder veranschlagt 
wird, um den unterschiedlichen Erfordernissen im Rahmen der Stan‐
dardnutzung eines Gebäudes (insbesondere Heizung, Warmwasser‐
bereitung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung) gerecht zu werden. 
– Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates 
vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Ge‐
bäuden (ABl. 2003 Nr. L 1 S. 65), Celex‐Nr. 3 2002 L 0091, zuletzt 
geändert durch Art. 29 Abs. 1 ÄndRL 2010/31/EU vom 19.05. 2010 
(ABl. Nr. L 153 S. 13); vgl. Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, 
Beck´scher Online‐Kommentar zum BauGB, 57. Edition Stand: 
01.12.2022, § 136 Rn. 42‐44. – 
(a)	 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhält‐
nisse 
Der Begriff der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn‐ und 
Arbeitsverhältnisse bedarf für die verschiedenen Anwendungsberei‐
che der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme einer Konkretisierung 
im Wege einer wertenden Gesamtbetrachtung. Die allgemeinen An‐
forderungen unter dem Gesichtspunkt von Klimaschutz und Klimaan‐
passung können sich vor allem aus öffentlich‐rechtlichen Vorschriften 
des Baurechts, des Umweltschutzrechts oder des Energiefachrechts 
ergeben. 
‐ Begründung zum Gesetzentwurf der BReg v. 14.11.2012, zu § 136 
Abs. 3 Nr. 1 lit. h); BT‐Drs. 17/11468, S. 22. – 
Die – vor allem am Neubau orientierten – Standards über die energe‐
tische Beschaffenheit, wie sie ursprünglich in der Energieeinsparungs‐
verordnung (EnEV) und dem Erneuerbare Energien Wärmegesetz 
(EEWärmG) enthalten waren und heute im Gebäudeenergiegesetz 
(GEG) verankert sind, sind bei der Bewertung der Gegebenheiten in 
vorhandenen Baubeständen heranzuziehen, sofern die Grundsätze 
des Verhältnismäßigkeitsgebots beachtet werden. 
‐ RegE BauGB 2013 (BR‐Drs. 474/12) ‐
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Dabei sind Art und Gewicht der anhand der Kriterien ermittelten Män‐
gel zu beurteilen sowie in einer Gesamtschau auf der Grundlage ob‐
jektiver Kriterien und rechtlicher Vorgaben zu würdigen. 
‐ BR‐Drs.474/12, S. 37; BReg v. 14.11.2012, BT‐Drs. 17/11468. – 
Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die allgemeinen Anforderun‐
gen einem Wandel der Zeit unterliegen. So können bauliche Anlagen, 
deren energetische Ausstattung früher dem geltenden Recht ent‐
sprach, heute einen sanierungsbedürftigen Missstand darstellen. 
‐ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 
Stand 08/2022, § 136 Rn. 84 ff. – 
Allerdings soll eine rein präventive bzw. vorbeugende Sanierung un‐
zulässig sein. § 136 BauGB erlaube eine Sanierung nur dann, wenn das 
Gebiet bereits durch einen Missstand geprägt ist. Rein präventive 
Maßnahmen rechtfertigen dagegen die Durchführung einer Sanie‐
rung aus Gründen der Substanz‐ und auch der Funktionsschwäche 
nicht. Andernfalls wäre im Grenzfall jedes Gemeindegebiet im Hin‐
blick auf einen denkbaren späteren städtebaulichen „Verfall“ ein po‐
tentielles Sanierungsgebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durch‐
geführt werden könnten. 
‐ Mitschang, Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 136 
Rn. 24‐26 ‐
(b) Ziel der Netto‐Treibhausgasneutralität 
Der Bundesgesetzgeber hat in § 3 Abs. 2 KSG geregelt, dass das Ziel 
der Netto‐Treibhausgasneutralität im Jahre 2045 erreicht werden 
soll. Als Zwischenschritt soll der Ausstoß von Treibhausgasen gemäß 
§ 3 Abs. 1 KSG bis zum Jahre 2030 um 65 % und bis zum Jahre 2040 
und 88 % verringert werden. Die Stadt Münster hat beschlossen, 
schon vorher, nämlich bereits im Jahre 2030 „Klimaneutralität“ zu er‐
reichen. Damit ist die Frage aufgeworfen, ob sich die städtebauliche 
Sanierung unmittelbar auf das Ziel der Treibhausgasneutralität als 
solches stützen lässt, es sich also bei diesem Ziel um eine „allgemeine 
Anforderung an gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse“ im Sinne 
des § 136 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BauGB handelt. 
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(c) Erreichung bis zum Jahr 2030 
Die Konzeptstudie „Klimaneutralität 2030“ geht davon aus, dass die 
„Erreichung der spezifischen kommunalen Treibhausgasminderungs‐
ziele“ den Erlass einer städtebaulichen Sanierungssatzung rechtfer‐
tigt, ohne dies näher zu begründen. Daran bestehen jedoch erhebli‐
che Zweifel. Denn das Ziel der Klimaneutralität bereits im Jahre 2030 
ist weder ein Ziel des Bundes noch des Landes Nordrhein‐Westfalen. 
Die Anforderungen der Stadt Münster an den Gebäudebestand zur Er‐
reichung von Treibhausgasneutralität bereits im Jahre 2030 dürften 
daher – auch „unter Berücksichtigung der Belange von Klimaschutz 
und Klimaanpassung“ – keine „allgemeinen Anforderungen“, sondern 
gerade besondere Anforderungen der Stadt Münster darstellen. 
Würde man dies anders beurteilen, lägen die Voraussetzungen einer 
städtebaulichen Sanierung in Form von Substanzschwächen wohl in 
den meisten Kommunen bzw. Stadtquartieren vor. Die Sanierungs‐
maßnahme würde damit von einer Maßnahme zur Behebung städte‐
baulicher Missstände in besonderen Lagen zu einem allgemeinen Mit‐
tel, im Gebäudebestand flächendeckend das Ziel der Treibhausgas‐
neutralität zu erreichen. 
(d) Erreichung bis zum Jahr 2045 
Ist demnach aus dem Beschluss der Stadt Münster über die Errei‐
chung von Klimaneutralität 2030 eine „allgemeine Anforderung“ an 
gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse nicht abzuleiten, fragt sich, 
ob dies auch für das in § 3 Abs. 2 KSG formulierte Ziel gilt, Treibhaus‐
gasneutralität bis zum Jahr 2045 zu erreichen. Dafür, dass es sich da‐
bei um eine „allgemeine Anforderung“ handelt, könnte sprechen, 
dass dieses Ziel, anders als der Beschluss der Stadt Münster über die 
Erreichung von „Klimaneutralität“ bis zum Jahre 2030, durch Bundes‐
gesetz für die gesamte Bundesrepublik verbindlich vorgeschrieben 
ist. Dagegen spricht jedoch, dass sich das Ziel der Treibhausgasneut‐
ralität bis zum Jahr 2045 auf mehrere Sektoren (Energiewirtschaft, In‐
dustrie, Verkehr, Gebäude, Landwirtschaft, Abfallwirtschaft und 
sonstiges, vgl. § 4 Abs. 1 KSG) bezieht, also nicht nur auf bauliche An‐
lagen und erst recht nicht nur auf Bestandsbauten. Dementsprechend 
lassen sich aus dem Ziel des § 3 Abs. 2 KSG konkrete Anforderungen 
an die energetische Beschaffenheit baulicher Anlagen nicht ableiten. 
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Vielmehr bedarf es insoweit auch unter dem Gesichtspunkt der Ge‐
währleistung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 GG hinreichend 
konkreter Vorgaben durch den Gesetzgeber. 
(e) Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz 
Derartige konkrete Anforderungen an den Energieverbrauch und die 
energetische Nachrüstung von Bestandsgebäuden ergeben sich aktu‐
ell vor allem aus dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nut‐
zung erneuerbarer Energien zur Wärme‐ und Kälteerzeugung in Ge‐
bäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) vom 08.08.2020 (BGBl. I 
S. 1728), zuletzt geändert durch Art. 18a des Gesetzes zu Sofortmaß‐
nahmen für einen beschleunigten Ausbau der erneuerbaren Energien 
und weiteren Maßnahmen im Stromsektor vom 20.7.2022 (BGBl. I 
S. 1237). 
Nach § 71 GEG in Verbindung mit der Anlage 8 zum GEG sind Leitun‐
gen für Heizung und Warmwasser, soweit sie durch unbeheizte 
Räume führen, zu dämmen. Gemäß § 72 GEG unterliegen Heizkessel 
mit Ausnahme von Brennwert und Niedertemperatur‐Kesseln, die äl‐
ter als 30 Jahre sind, einer Auswechselungspflicht, es sei denn, es han‐
delt sich um ein Ein‐bzw. Zweifamilienhaus, das bereits vor dem Jahre 
2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurde (vgl. § 73 GEG). 
Weitere Pflichten für private Gebäude ergeben sich insbesondere aus 
den §§ 46 bis 51 GEG. Gemäß § 47 GEG haben Eigentümer von Wohn‐
und Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich 
mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 
Grad Celsius beheizt werden, dafür zu sorgen, dass oberste Geschoss‐
decken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz 
nach DIN 4108‐2: 2013‐02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wär‐
medurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/m2 
und Kelvin nicht überschreitet. 
Gemäß § 48 GEG sind, soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen 
eines Gebäudes Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig ein‐
gebaut werden, diese Maßnahmen so auszuführen, dass die betroffe‐
nen Flächen des Außenbauteils die Wärmedurchgangskoeffizienten 
der Anlage 7 nicht überschreiten, es sei denn, die Änderungen von Au‐
ßenbauteilen betreffen nicht mehr als 10 % der gesamten Fläche der 
Dokumentnummer: 779283 11 | 47

jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes. Für die Berechnung der Wär‐
medurchgangskoeffizienten gilt § 49 GEG. Gemäß § 50 GEG gelten 
die Anforderungen des § 48 GEG als erfüllt, wenn das geänderte 
Wohngebäude insgesamt den auf die Gebäudenutzfläche bezogenen 
Wert des Jahres‐Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasserbe‐
reitung, Lüftung und Kühlung eines Referenzgebäudes, das die glei‐
che Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das geän‐
derte Gebäude aufweist und der technischen Referenzausführung der 
Anlage 1 entspricht, um nicht mehr als 40 % überschreitet und den 
Höchstwert des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfas‐
sungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach Abs. 2 um 
nicht mehr als 40 % überschreitet. Für Nichtwohngebäude enthält 
§ 50 Abs. 1 Nr. 2 GEG die einschlägige Regelung. § 51 GEG regelt den 
Fall, dass ein Gebäude ausgebaut bzw. räumlich erweitert wird. 
Daneben gibt es so genannte „bedingte Anforderungen", die nur be‐
achtet werden müssen, wenn das Gebäude ohnehin modernisiert 
wird. Erfolgen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen (wird z. B. nur die 
Fassade gedämmt) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa 
Fenster ausgetauscht), gibt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte 
Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U‐Wert) 
des Bauteils vor. Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ ver‐
gleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung 
durchgeführt. Der Bedarf an Primärenergie darf rund 55 % höher blei‐
ben als der eines entsprechenden Neubaus. 
Daraus folgt, dass Bestandsgebäude, die hinter den (materiell‐recht‐
lichen) Vorgaben der genannten Vorschriften zurückbleiben, die all‐
gemeinen Anforderungen, die unter dem Gesichtspunkt der Energie‐
effizienz – und damit auch unter dem Gesichtspunkt des Klimaschut‐
zes – zu stellen sind, nicht erfüllen. Darauf, dass die Gebäude nach 
dem Gebäudeenergiegesetz (derzeit) noch nicht zwingend saniert 
werden müssten bzw. müssen, weil die Modernisierungs‐ bzw. Sanie‐
rungsverpflichtung erst dann eingreift, wenn der Eigentümer das Ge‐
bäude oder Gebäudeteil (etwa die Heizung) saniert bzw. modernisiert 
oder ein Eigentümerwechsel eintritt, dürfte es dagegen nicht ankom‐
men. Denn die städtebauliche Sanierungsmaßnahme stellt den Kom‐
munen und Eigentümern gerade diejenigen finanziellen Mittel bereit, 
die notwendig sind, um vorhandene städtebauliche Missstände zu be‐
Dokumentnummer: 779283 12 | 47

seitigen und Modernisierungen vorzunehmen. Sie muss daher auf Ge‐
sichtspunkte des baurechtlichen Bestandsschutzes und der Verhält‐
nismäßigkeit nicht in gleicher Weise Rücksicht nehmen, wie die Hand‐
lungsgebote nach dem Gebäudeenergiegesetz, für die es weder ent‐
sprechende Fördermittel noch steuerliche Abschreibungsmöglichkei‐
ten gibt. 
Insofern erlangt das Ziel der Erreichung von Treibhausgasneutralität 
bis zum Jahr 2045 zumindest mittelbare Bedeutung. Denn aus dem 
Umstand, dass der Bundesgesetzgeber einerseits im Baugesetzbuch 
die allgemeinen sanierungsrechtlichen Anforderungen an gesunde 
Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse auch und gerade „unter Berücksichti‐
gung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung“ beur‐
teilt wissen will, andererseits im Klimaschutzgesetz das Ziel der Treib‐
hausgasneutralität bis zum Jahre 2045 vorgibt, folgt, dass Gebäude, 
deren energetischer Zustand nicht den Vorgaben des Gebäudeener‐
giegesetzes entspricht, saniert werden sollen, auch wenn eine gesetz‐
liche Handlungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (noch) nicht 
besteht. 
(f) Ungewissheit über den künftigen Rechtsrahmen 
Schwierigkeiten bereitet die Tatsache, dass die gesetzlichen Anforde‐
rungen an den Bestand derzeit auf Bundesebene stark in Bewegung 
geraten sind. Nach dem aktuellen Referentenentwurf zur Änderung 
des Gebäudeenergiegesetzes mit Stand vom 03.04.2023 soll das im 
Koalitionsvertrag der Bundesregierung vorgesehene Ziel, wonach ab 
dem Jahr 2025 eine neu eingebaute Heizung auch im Bestand künftig 
zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, bereits 
zum Jahr 2024 verpflichtend werden. Beabsichtigt ist dem Verneh‐
men nach, dies durch entsprechende Förderprogramme sozial abzu‐
federn. 
Der Bund greift damit in Teilen der Neufassung bzw. Verschärfung der 
EU‐Gebäudeeffizienzrichtlinie vor. Hierzu hat das Europäische Parla‐
ment am 14.03.2023 einen Beschluss gefasst. Demnächst sollen sich 
Europäische Kommission, EU‐Parlament und Europäischer Rat auf 
den genauen Inhalt der neuen Richtlinie einigen. Kern der neuen 
Richtlinie werden die energetischen Mindeststandards für den Ge‐
bäudebestand (MEPS) sein. Mit den neuen Mindeststandards sollen 
Dokumentnummer: 779283 13 | 47

die Renovierungsraten zwangsweise erhöht werden. Wohngebäude 
mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen danach bis 2030 auf 
mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert 
werden. Bis 2050 soll der gesamten Gebäudebestand dann klima‐
neutral werden. Der neue Gebäudestandard des Nullenergiegebäu‐
des dient insoweit als Referenz, was auch einschließt, dass der Ener‐
giebedarf ausschließlich aus regenerativen Quellen gedeckt wird. 
Insoweit besteht die Gefahr, dass eine mit dem Ziel der Bestandssa‐
nierung durchgeführt Sanierungsmaßnahme, deren Zeithorizont ge‐
mäß § 142 Abs. 3 S. 3 BauGB grundsätzlich auf 15 Jahre angelegt ist, 
hinter die gesetzlichen Anforderungen „zurückfällt“ bzw. von diesen 
„überholt“ wird, so dass eine gezielte sanierungsrechtliche Förderung 
privater Maßnahmen keinen Sinn mehr ergeben würde. Die vorberei‐
tenden Untersuchungen werden daher die (voraussichtliche) Entwick‐
lung des Rechtsrahmens in die Beurteilung einzubeziehen haben. 
(2) Funktionsschwächen 
Nach § 136 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände 
in Gestalt einer Funktionsschwäche insbesondere vor, wenn das Ge‐
biet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm 
nach seiner Lage und Funktion obliegen. Dabei sind nach § 136 Abs. 3 
Nr. 2 lit. a) und lit. h) BauGB bei der Beurteilung insbesondere die 
•	 Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf den fließenden und 
ruhenden Verkehr sowie die 
•	 infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung 
mit und die Vernetzung von Grün‐ und Freiflächen unter Be‐
rücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klima‐
anpassung zu berücksichtigen. 
Je nach den Umständen kann es sich somit anbieten, neben dem Vor‐
liegen von Schwächen der Gebäudesubstanz auch die entsprechen‐
den Grundlagen über den fließenden und ruhenden Verkehr sowie 
über die Vernetzung von Grün‐ und Freiflächen des zu sanierenden 
Gebiets festzustellen, falls insoweit auch die klimatische Funktionsfä‐
higkeit des Gebiets beeinträchtigt wird. 
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bb) Zwischenergebnis 
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es nicht möglich sein dürfte, das 
Vorliegen städtebaulicher Missstände in einem Gebiet unmittelbar 
mit dem Ziel der Erreichung von „Klimaneutralität“ zu begründen. 
Dies gilt insbesondere für das Ziel der Erlangung von „Klimaneutrali‐
tät“ bis zum Jahre 2030. Denn darin dürfte eine „allgemeine Anforde‐
rung“ an den Gebäudebestand im Sinne des § 136 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 
BauGB nicht zu sehen sein. 
Aber auch § 3 Abs. 2 KSG, wonach ganz Deutschland bis 2045 Netto‐
Treibhausgasneutralität erreichen soll, ist lediglich eine allgemeine 
politische Zielvorgabe. Es kann nicht Aufgabe der Gemeinden sein, 
aus dieser sich auf eine Vielzahl von Sektoren beziehenden Zielvor‐
gabe konkrete Anforderungen an die Beschaffenheit baulicher Anla‐
gen abzuleiten. Vielmehr bedarf es auch unter dem Gesichtspunkt des 
Eigentumsschutzes einer die insoweit zu stellenden Anforderungen 
konkretisierenden Regelung des Gesetzgebers. Die vorbereitenden 
Untersuchungen der Stadt über das Vorliegen städtebaulicher Miss‐
stände werden sich daher im Wesentlichen darauf zu erstrecken ha‐
ben, ob bzw. inwieweit die Gebäude in dem Gebiet hinter den Anfor‐
derungen des Gebäudeenergiegesetzes an den Gebäudebestand zu‐
rückbleiben und der Verkehr sowie die Vernetzung der Grün‐ und Frei‐
flächen im Rahmen der Sanierung optimiert werden können. 
Dementsprechend wird die Stadt Münster die Sanierungssatzung vor‐
zugsweise dort zum Einsatz bringen, wo sich der Gebäudezustand 
und die Versorgung mit Wärme etc. in einem Zustand befinden, der 
deutlich vom Durchschnitt abweicht mit der Folge, dass es in diesem 
Gebieten einer zusätzlichen städtebaulichen Anstrengung bedarf, die 
aufgrund ihrer Gebietsbezogenheit nur durch ein einheitlich gesteu‐
ertes Maßnahmenbündel erfolgen kann. Dabei ist der Einsatz der 
städtebaulichen Sanierungsmaßnahme umso dringlicher, je weiter 
der derzeitige Zustand eines Gebiets noch von dem gewünschten 
„Endzustand“ der Treibhausgasneutralität im Jahre 2045 entfernt ist 
und je eher die Gefahr besteht, dass das Ziel ohne die Sanierung über‐
haupt nicht erreicht werden könnte. 
Dokumentnummer: 779283 15 | 47

b) Soziale, strukturelle und städtebauliche Verhältnisse 
Die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen kann sich je‐
doch nicht auf die Feststellung städtebaulicher Missstände beschrän‐
ken. Die Feststellung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen 
Verhältnisse und Zusammenhänge ist nach § 141 Abs. 1 S. 1 BauGB 
ebenfalls obligatorisch. Denn nur bei Kenntnis dieser Umstände kann 
die Gemeinde auch etwaige nachteilige Auswirkungen der Sanierung 
beurteilen. 
– Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Stand 01.05.2022, 
§ 141 Rn. 19. – 
In Bezug auf den besonderen Anlass der städtebaulichen Sanierungs‐
maßnahme kann sich die Untersuchung insoweit auf die Eigentümer‐
bzw. Nutzerstruktur, die sozialen Verhältnisse und Einkommensver‐
hältnisse der Einwohner in dem gemessen am Sanierungsziel notwen‐
digen Umfang konzentrieren. Es muss sich dabei zumindest ergeben, 
dass die Eigentümer eine energetische Sanierung durch die Inan‐
spruchnahme von Fördermitteln sowie die Nutzung steuerlicher Ab‐
schreibungsmöglichkeiten voraussichtlich auch durchführen werden. 
c) Ziele und Zwecke der Sanierung 
Die Gemeinde hat ferner die Ziele der Sanierung zu bestimmen. Die 
Sanierungsziele sind in Abhängigkeit vom Ergebnis der vorbereiten‐
den Untersuchungen, insbesondere von Art und Umfang der städte‐
baulichen Missstände, zu entwickeln und – unter Verwendung textli‐
cher und zeichnerischer Mittel – zu konkretisieren sowie in einem Sa‐
nierungskonzept niederzulegen. 
Die Sanierungsziele müssen im Anschluss an die vorbereitenden Un‐
tersuchungen zumindest so konkret sein, dass der Nachweis des Vor‐
liegens städtebaulicher Missstände sowie der Erforderlichkeit der Sa‐
nierung geführt werden können. 
‐ Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Stand 01.05.2022, 
§ 141 Rn. 24. – 
Dagegen ist es nicht erforderlich, dass die Sanierungsmaßnahme vo‐
raussichtlich zu einer vollständigen Behebung der städtebaulichen 
Missstände führt. Auch die Minderung städtebaulicher Missstände 
Dokumentnummer: 779283 16 | 47

durch eine nicht vollkommen unerhebliche Verbesserung des gegebe‐
nen städtebaulichen Zustandes kann als Sanierungsziel ausreichen. 
‐ BT‐Drs. 10/1013, 11. – 
Eine solche Verbesserung ist dann anzunehmen, wenn sich die Durch‐
führung der Maßnahmen deutlich positiv auf die städtebauliche Situ‐
ation in dem Gebiet auswirkt. 
‐ Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Stand 01.05.2022, 
§ 142 Rn. 2.1. – 
Das Sanierungskonzept braucht im Zeitpunkt der förmlichen Festle‐
gung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme auch noch nicht 
endgültig und abschließend zu sein, da es sich insoweit um eine fort‐
schreibungsbedürftige und fortschreibungspflichtige Planung der Ge‐
meinde handelt. 
‐ BVerwG, Urt. v. 04.03.1999 – 4 C 8/98, NVwZ 1999, 1336. – 
Der Abschlussbericht über die vorbereitenden Untersuchungen muss 
daher lediglich in genereller Form eine Aussage dazu enthalten, wel‐
che klimabezogenen Defizite im Gebiet mit den Mitteln der städte‐
baulichen Sanierungsmaßnahme beseitigt werden sollen. Es muss 
plausibel und nachvollziehbar sein, dass die Sanierung die Erreichung 
dieses Ziels zumindest fördert. Im Laufe der Sanierung müssen diese 
Ziele dann konkretisiert werden, etwa dahingehend, dass die Gebäu‐
dehüllen bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten erfüllen müs‐
sen, welcher Art die Wärmeversorgung in dem Gebiet ist, wieviel 
Strom durch Photovoltaik in dem Gebiet erzeugt werden soll etc. 
In der Praxis wird zum Teil empfohlen, zuvor oder parallel zu den vor‐
bereitenden Untersuchungen ein integriertes energetisches Quar‐
tierskonzept (ieQ) zu erarbeiten, das die Grundlage der Ausweisung 
als Sanierungsgebiet bilden kann. 
‐ vgl. Vortrag „Klimaschutz und Sanierungsgebiete“ von Frank Sege‐
bade, Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung des Landes 
Brandenburg vom 15.05.2019, S. 5; abrufbar über das Internet ‐
d) Durchführbarkeit und Finanzierung der Sanierung 
Ferner müssen die vorbereitenden Untersuchungen auch eine Aus‐
sage zur Durchführbarkeit der Sanierung treffen. Dies setzt sachlo‐
gisch voraus, dass die vorbereitenden Untersuchungen zumindest 
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Anhaltspunkte für das Vorliegen städtebaulicher Missstände ergeben 
haben und eine grobe Bestimmung der Ziele der Sanierung erfolgt ist. 
Anderenfalls kann eine Abschätzung der Durchführbarkeit nicht hin‐
reichend substantiell erfolgen. 
Die Beurteilung der Durchführbarkeit der Sanierung schließt die Klä‐
rung der Finanzierung insoweit ein, als die Gemeinde Vorstellungen 
über die voraussichtliche Größenordnung der mit der Durchführung 
der Sanierung verbundenen Kosten entwickelt muss. Die Kosten sind 
primär von der Gemeinde aufzubringen, können aber subsidiär nach 
§ 164a BauGB auch durch Städtebaufördermittel bzw. Landesmittel 
gedeckt werden, so dass die vorbereitenden Untersuchungen eben‐
falls Feststellungen zu den insoweit zur Verfügung stehenden Förder‐
mitteln und Förderbedingungen beinhalten müssen. 
Für den Nachweis der Finanzierbarkeit im Rahmen der vorbereiten‐
den Untersuchungen reicht es jedoch aus, wenn der Haushaltsplan 
und die Finanzplanung die Bereitstellung von entsprechenden Mitteln 
der Gemeinde möglich erscheinen lassen. Ist die betreffende Sanie‐
rungsmaßnahme in das Förderprogramm des Landes aufgenommen 
und sind dementsprechend Städtebauförderungsmittel des Landes 
zu erwarten, so beschränkt sich der Nachweis der Finanzierbarkeit auf 
den daneben noch von der Gemeinde aufzubringenden Eigenanteil. 
‐ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 
Stand 08/2022, § 141 Rn. 33. – 
Schließlich sind auch Feststellungen dazu erforderlich, dass die Ver‐
waltungskraft der Gemeinde ausreicht, die Sanierungsmaßnahme zü‐
gig durchzuführen. Besitzt die Gemeinde nicht die erforderlichen per‐
sonellen Ressourcen, muss sie einen Sanierungsträger gemäß §§ 157 
ff. BauGB oder einen sonstigen Beauftragten bestellen. 
e) Auswirkungen auf die Sanierungsbetroffenen 
Gemäß § 141 Abs. 1 S. 2 BauGB sollen sich die vorbereitenden Unter‐
suchungen auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für 
die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ih‐
ren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen 
Bereich voraussichtlich ergeben werden. 
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Der Ermittlung der Betroffenheit dient insoweit vor allem das Gebot 
der persönlichen Erörterung nach § 137 BauGB mit den Sanierungsbe‐
troffenen. 
‐ OVG Saarlouis, Beschl. v. 31.03.1993 – 2 N 1/91  ‐ BeckRS 1993, 
123509; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, 
BauGB, Stand 10/2022, § 141 Rn. 45 – 
Die im Rahmen dieser Aufklärungspflicht festgestellten Auswirkun‐
gen hat die Gemeinde in die sanierungsrechtliche Abwägung nach 
§ 136 Abs. 4 S. 2 BauGB einzustellen. 
‐ OVG Koblenz, Urt. v. 24.04.191 – 10 C 11555/90  ‐ BeckRS 1991, 
118869; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, 
BauGB, Stand 10/2022, § 141 Rn. 40 – 
Zu den Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände zählt 
etwa die Notwendigkeit, die Wohnung vorübergehend zu verlassen, 
einschließlich der sich daraus ergebenden Folgen für die Bereiche 
Wohnen, Arbeiten, Schule und Fortbildung. Zu den Auswirkungen im 
wirtschaftlichen Bereich gehören etwa eine zu erwartende Mieterhö‐
hung aus der Modernisierung, die Belastung der Eigentümer insbe‐
sondere mit einem Sanierungsausgleichsbetrag, die Notwendigkeit 
von Betriebsverlagerungen etc. Im sozialen Bereich kann sich eine Sa‐
nierung auswirken, wenn bestehende persönliche Beziehungen oder 
Kontakte betroffen sind. 
Wirkt sich die Sanierungsmaßnahme in dieser oder ähnlicher Weise 
voraussichtlich nachteilig auf die in dem Gebiet wohnenden oder ar‐
beitenden Menschen aus, soll die Gemeinde gemäß § 180 Abs. 1 S. 1 
BauGB Vorstellungen entwickeln und mit den Betroffenen erörtern, 
wie nachteilige Wirkungen möglichst vermieden oder gemildert wer‐
den können. Das Ergebnis und die in Betracht zu ziehenden Maßnah‐
men hat sie gemäß § 180 Abs. 2 BauGB in einem Sozialplan darzustel‐
len. 
f) Begrenzung des Sanierungsgebiets 
Die Begrenzung des Sanierungsgebiets erfolgt in der Satzung nach 
§ 142 BauGB. § 142 Abs. 1 S. 2 BauGB sieht vor, dass das Sanierungs‐
gebiet so zu begrenzen ist, dass sich die Sanierung zweckmäßig 
durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht 
betroffen wären, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausge‐
nommen werden. 
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Im Rahmen der Entscheidung über die Zweckmäßigkeit der Grenzen 
des Gebiets hat die Gemeinde insbesondere das Gebot der Zügigkeit 
zu berücksichtigen. Zwar bieten kleinere Sanierungsgebiete aufgrund 
ihrer Überschaubarkeit und der geringeren Anzahl von genehmi‐
gungspflichtigen Vorgängen in der Regel den Vorteil der zügigeren 
Sanierung. Es gibt jedoch auch Gründe, die dafürsprechen könnten, 
das Sanierungsgebiet möglichst großflächig zu begrenzen, insbeson‐
dere, wenn flächendeckende Schwächen vorhanden sind und mög‐
lichst viele Personen in den Genuss der Förderung sowie der steuerli‐
chen Abschreibungsmöglichkeiten gelangen sollen. 
‐ vgl. Fieseler, „Leipziger Stadtentwicklungspraxis – Instrumente zur 
zügigen Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnah‐
men“, in: NVwZ 1997, 867 (868) – 
Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist wiederum zentraler Ge‐
genstand der sanierungsrechtlichen Abwägung. Der entsprechenden 
Entscheidung wohnen planerische Elemente inne, die sich der ge‐
richtlichen Kontrolle entziehen. 
‐ BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998, 4 BN 38/98 – NVwZ 1999, 420 – 
Rechtsmissbräuchlich und damit abwägungsfehlerhaft wäre etwa die 
Erstreckung bzw. Erweiterung des Sanierungsgebietes auf angren‐
zende Grundstücke, die selbst keinerlei Missstände aufweisen, insbe‐
sondere, um deren Eigentümer an der Finanzierung durch Sanie‐
rungsausgleichsbeträge zu beteiligen. 
‐ Schmidt‐Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, § 142 Rn. 9 – 
Es ist fraglich, ob die Stadt Münster dann, wenn sie eine städtebauli‐
che Sanierungsmaßnahme beschließt, den räumlichen Geltungsbe‐
reich von vornherein so bestimmen muss, dass alle Quartiere, in de‐
nen Defizite in Bezug auf die energetische Beschaffenheit und die Ge‐
samtenergieeffizienz der Gebäude sowie gegebenenfalls Mängel der 
energetischen Versorgungsanlagen bestehen, in den räumlichen Gel‐
tungsbereich einbeziehen oder mehrere Sanierungsmaßnahmen be‐
schließen muss, sodass alle Gebäudeeigentümer bzw. ‐nutzer in glei‐
cher Art und Weise von der Sanierung betroffen sind. 
Die Konzeptstudie hat insoweit vorgeschlagen, sogleich das ganze 
Stadtgebiet in die Sanierung einzubeziehen und lediglich einzelne 
Areale auszunehmen. Dafür spricht, dass angesichts des anspruchs‐
vollen Ziels der Klimaneutralität bis zum Jahr 2030 keine Zeit dafür 
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bleiben wird, die Sanierung sukzessive in den einzelnen Stadtquartie‐
ren durchzuführen. Darüber hinaus würde diese Vorgehensweise dem 
Gleichbehandlungsgrundsatz optimal Rechnung tragen. Allerdings 
beruht dieser Vorschlag auf der – hier nicht geteilten – Auffassung, 
dass die Sanierungsmaßnahme mit dem lokalen Ziel der Erreichung 
von Treibhausgasneutralität bis zum Jahr 2030 begründet werden 
kann, also nicht der Nachweis des Vorliegens bestimmter energeti‐
scher Mängel in Form der Unterschreitung der Anforderungen nach 
dem Gebäudeenergiegesetz geführt werden muss. 
Es ist daher zu empfehlen, die Sanierung nicht auf das gesamte Stadt‐
gebiet zu erstrecken, sondern sich auf diejenigen Stadtquartiere zu 
konzentrieren, in denen der Gebäudebestand in deutlicher, hervorzu‐
hebender Weise vom Zustand anderer Gebäude vergleichbaren Bau‐
alters in der Stadt abweicht. Dass auch in den anderen Gebieten Ge‐
bäude zu sanieren sein werden, um das Ziel der Netto‐Treibhausgas‐
neutralität bis zum Jahr 2030 zu erreichen, steht der Ausweisung eines 
bestimmten Gebiets als Sanierungsgebiet nicht entgegen. Zu bean‐
standen sein dürfte die Festlegung einer städtebaulichen Sanierungs‐
maßnahme nur dann, wenn das für die Sanierung ausgewählte Gebiet 
im Verhältnis zu weiteren Quartieren eine energetisch eher günstige 
bzw. fortschrittliche Ausgangssituation aufweist, sodass es willkürlich 
erschiene, mit der Sanierung gerade dieses Gebiets zu beginnen. 
g) Wahl des Sanierungsverfahrens 
Gemäß § 142 Abs. 4 BauGB hat die Gemeinde im Rahmen des Be‐
schlusses der Sanierungssatzung bzw. im Satzungstext auch eine 
Aussage zum anzuwendenden Sanierungsverfahren zu treffen. Inso‐
weit sollte der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen auch 
insoweit eine Empfehlung beinhalten. 
‐ Schmidt‐Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, § 142 Rn. 33 – 
Das vereinfachte Sanierungsverfahren ist einschlägig, wenn die An‐
wendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften über die 
Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen (§§ 152 – 156 BauGB) für 
die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durch‐
führung der Sanierung durch den Ausschluss der Anwendung dieser 
Vorschriften voraussichtlich nicht erschwert wird. 
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Ein Ermessensspielraum der Gemeinde besteht insofern nicht, wohl 
aber nach herrschender Meinung ein Beurteilungsspielraum. 
‐ Schmidt‐Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, § 142 Rn. 35; Krautz‐
berger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, BauGB, Stand 
10/2022, § 142 Rn. 89 – 
Danach scheidet die Durchführung der Sanierungsmaßnahme im ver‐
einfachten Sanierungsverfahren aus, wenn die städtebauliche Sanie‐
rungsmaßnahme voraussichtlich zu nicht vollkommen unerheblichen 
Bodenwertsteigerungen führen wird. Dies ist in der Regel der Fall, 
wenn die Sanierung nicht nur durch Baumaßnahmen im privaten Be‐
reich zu erreichen ist, sondern mindestens auch Ordnungsmaßnah‐
men voraussetzt, also etwa Maßnahmen der Bodenordnung, des Um‐
zugs der Bewohner der Betriebe, die Beseitigung baulicher Anlagen, 
die Freilegung der Grundstücke oder die Änderung der Erschließung 
bzw. erhebliche öffentliche Mittel in die Erweiterung oder Verbesse‐
rung von Verkehrsanlagen investiert werden. Denn Ordnungsmaß‐
nahmen führen regelmäßig zu sanierungsbedingten Bodenwerterhö‐
hungen. 
‐ Schmidt‐Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, § 142 Rn. 42 ‐
Ist mit entsprechenden Bodenwertsteigerungen zu rechnen, bedarf 
es regelmäßig der Beteiligung der Eigentümer an der Finanzierung 
und insbesondere der „Preisdämpfung“ durch die sanierungsrechtli‐
che Kaufpreisprüfung bei Grundstücksveräußerungen (§§ 144 Abs. 1 
Nr. 3, 145, 153 Abs. 2 BauGB). 
Soweit die Stadt Münster mit dem Einsatz der Sanierungsmaßnahme 
lediglich die Beschleunigung der Verbesserung der gesamten Ener‐
gieeffizienz der baulichen Anlagen im Gebiet erreichen will, dürfte die 
Anwendung des regulären Sanierungsverfahrens nicht geboten sein, 
weil insoweit Bodenwertsteigerungen nicht zu erwarten sind. Anders 
könnte es in dem Fall sein, dass sich die Sanierungsmaßnahme auch 
auf den öffentlichen Raum, etwa zur Verbesserung der Versorgung 
mit Grün‐ und Freiflächen erstrecken soll, oder wenn die energeti‐
schen Versorgungseinrichtungen des Gebiets in besonderer Weise 
verbessert werden sollen, so dass sich daraus höhere Bodenwerte ab‐
leiten. 
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Wendet die Gemeinde das vereinfachte Sanierungsverfahren an, 
kann sie gemäß § 142 Abs. 4, 2. Halbsatz BauGB in der Sanierungssat‐
zung auch die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach § 144 
BauGB ganz oder auch nur in Bezug auf die sanierungsrechtliche Ver‐
änderungs‐ oder die sanierungsrechtliche Verfügungssperre aus‐
schließen. Sollte die Stadt Münster aufgrund der vorgenannten Dar‐
legungen das vereinfachte Sanierungsverfahren wählen, dürfte für 
die Anwendung der Kaufpreisprüfung kein Bedürfnis bestehen, insbe‐
sondere, weil die Durchführung der städtebaulichen Sanierung dann 
voraussichtlich nicht zu spekulativen Grundstücksveräußerungen 
führen wird. Ob bauliche Veränderungen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 
BauGB oder der Abschluss langfristiger Mietverträge nach § 144 
Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht unterworfen werden 
sollen, wäre näher zu prüfen. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, 
dass sich dann, wenn das Sanierungsverfahren vollständig ohne den 
sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt durchgeführt wird, 
erhebliche personelle Ressourcen werden einsparen lassen. 
2. Absehen, Einleitung, Datenerhebung und Mitwirkungspflichten 
a) Absehen von vorbereitenden Untersuchungen 
§ 142 Abs. 2 BauGB bestimmt, dass von vorbereitenden Untersuchun‐
gen abgesehen werden kann, wenn hinreichende Beurteilungsgrund‐
lagen bereits vorliegen. Entscheidend ist insoweit vor allem die Aktu‐
alität der der Gemeinde vorliegenden Daten. Entsprechen diese 
(möglicherweise) nicht mehr dem derzeitigen Stand, sind sie nicht 
„hinreichend“, um das Vorliegen der Voraussetzungen der städtebau‐
lichen Sanierungsmaßnahme zu belegen. 
‐ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 
Stand 10/2022, § 141 Rn. 66 – 
Aus welchen Quellen die Beurteilungsgrundlagen, die ein Absehen 
von Untersuchungen in diesem Bereich rechtfertigen, stammen, ist 
unerheblich. Maßgeblich ist auch nicht der Anlass, der zur Erhebung 
der Daten geführt hat. 
‐ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 
Stand 10/2022, § 141 Rn. 66 – 
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Unklar ist, ob die Gemeinde von vorbereitenden Untersuchungen nur 
teilweise – also hinsichtlich einzelner Fragen oder Teilgebiete – abse‐
hen kann oder ob vorbereitende Untersuchungen auch ganz entfallen 
können. Im Schrifttum wird darauf hingewiesen, dass ein Absehen 
von den vorbereitenden Untersuchungen insgesamt nur in seltenen 
Fällen in Betracht kommen wird. Denn zu bedenken ist, dass die Ge‐
meinde den voraussichtlich Sanierungsbetroffenen nach § 137 S. 1 
BauGB eine Beteiligung ermöglichen muss. Dies gilt auch für die öf‐
fentlichen Aufgabenträger. Ein Absehen von vorbereitenden Unter‐
suchungen insgesamt wäre daher nur vorstellbar, wenn die Gemeinde 
nicht nur bereits über die Beurteilungsgrundlagen verfügt, sondern 
auch die Beteiligung schon durchgeführt hat. 
‐ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 
Stand 10/2022, § 141 Rn. 70 – 
Der Stadt Münster liegen aus der flächendeckenden Thermografie‐
Befliegung – wenngleich interpretationsbedürftige ‐ Daten über den 
Wärmeverlust der Gebäudehüllen vor. Weitergehende Grundlagen‐
untersuchungen wurden ebenfalls bereits durchgeführt, z.B. Auswer‐
tungen der räumlichen Verteilung gewährter kommunaler Fördermit‐
tel zur energetischen Sanierung. Nach diesseitiger Einschätzung 
dürfte dies allerdings für ein Absehen von vorbereitenden Untersu‐
chungen nicht – auch nicht zum Teil ‐ ausreichen. Vielmehr dürften 
die Thermografie‐Daten lediglich einen ersten Anhaltspunkt dafür 
bieten, wo genau im Stadtgebiet die Einleitung vorbereitender Unter‐
suchungen sinnvoll und geboten erscheint. Erforderlich bleibt die 
Feststellung der genauen energetischen Beschaffenheit der Gebäude 
und der Gesamtenergieeffizienz einschließlich der Befragung der Ei‐
gentümer, inwieweit diese zur Durchführung von Baumaßnahmen 
mit dem Ziel der Verbesserung der energetischen Infrastruktur bereit 
und in der Lage sind, wenn sie eine Förderung hierfür erhalten. Auch 
in Anbetracht des Erfordernisses, die sozialen Randbedingungen etc. 
zu ermitteln, dürfte es nach diesseitiger Einschätzung weder recht‐
mäßig noch sinnvoll sein, auf eine genauere Untersuchung der in Be‐
tracht kommenden Stadtquartiere zu verzichten. 
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b) Einleitungsbeschluss 
Nach § 141 Abs. 3 S. 1 BauGB leitet die Gemeinde die vorbereitenden 
Untersuchungen durch Beschluss ein. Der Beschluss ist ortsüblich be‐
kannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht der Eigentümer, 
Mieter und Pächter sowie sonstiger Personen gegenüber der Ge‐
meinde nach § 138 BauGB hinzuweisen (§ 141 Abs. 3 S. 3 BauGB). 
Bauvorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB können ab diesem Zeit‐
punkt gemäß § 15 BauGB zurückgestellt bzw. vorläufig untersagt wer‐
den (§ 141 Abs. 4 S. 1, 2. Halbsatz BauGB). Da es allerdings wahr‐
scheinlich ist, dass die städtebauliche Sanierung ohne Genehmi‐
gungsvorbehalt nach §§ 144, 145 BauGB durchgeführt werden wird, 
weil Bauvorhaben nicht verhindert werden sollen, sollte die Stadt 
hiervon nur mit Zurückhaltung Gebrauch machen. 
c) Verfahren der Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen 
Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses finden die 
Vorschriften der §§ 137 und 138 BauGB über die Beteiligung, Mitwir‐
kung und Auskunftspflicht der Sanierungsbetroffenen sowie der öf‐
fentlichen Aufgabenträger nach § 139 BauGB Anwendung. 
aa) Erörterung 
Nach § 137 BauGB soll die Sanierung mit den Eigentümern, Mietern, 
Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert 
werden. Dabei sollen die Betroffenen zur Mitwirkung bei der Sanie‐
rung und zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen angeregt 
und hierbei im Rahmen des Möglichen beraten werden. Hierdurch soll 
die Gemeinde bessere Informationen über die Vorstellung der Be‐
troffenen gewinnen und gleichzeitig die Öffentlichkeit der Planung 
erhöhen. Die Sanierungsbetroffenen sollen möglichst in die Lage ver‐
setzt werden, an der Sanierung aktiv mitzuwirken. 
‐ Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 137 
Rn. 1 ‐
Die Betroffenheitsbeteiligung soll in allen Phasen der Sanierung, also 
sowohl in der Vorbereitungs‐ als auch in der Durchführungsphase er‐
folgen. Sie ist vor und nach förmlicher Festlegung mit gleicher Inten‐
sität durch‐ bzw. fortzuführen. Damit trägt das Gesetz dem Umstand 
Dokumentnummer: 779283 25 | 47

Rechnung, dass der Erfolg der Sanierungsmaßnahme wesentlich da‐
von abhängt, dass die Betroffenen bei der Durchführung beraten, be‐
treut und erforderlichenfalls finanziell unterstützt werden. 
‐ Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, 
§ 137 Rn. 8 ‐
bb) Mitwirkungspflichten der Betroffenen 
Dem entspricht auf der anderen Seite die Verpflichtung der Eigentü‐
mer, Mieter, Pächter und sonstiger zum Besitz oder zur Nutzung eines 
Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigter sowie ihrer 
Beauftragter, der Gemeinde oder ihren Beauftragten gemäß § 138 
BauGB Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur 
Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebiets oder zur Vor‐
bereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich ist. Die Ge‐
meinde ist insoweit gemäß § 138 Abs. 1 S. 2 BauGB berechtigt, auch 
personenbezogene Daten im wirtschaftlichen Bereich zu erheben. 
Diese Daten hat sie jedoch gemäß § 138 Abs. 2 S. 1 BauGB strikt 
zweckgebunden allein für die Erreichung der Sanierungsziele zu ver‐
wenden und sie nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sa‐
nierungsgebiets wieder zu löschen. 
Im Fall der Verweigerung einer Auskunft kann die Gemeinde gemäß 
§ 138 Abs. 4 S. 1 BauGB i. V. m. § 208 S. 2 bis 4 BauGB die Mitwirkung 
durch Androhung und Festsetzung eines Zwangsgelds erzwingen. 
Nach § 209 BauGB haben Eigentümer und Besitzer zu dulden, dass 
Beauftragte der zuständigen Behörden zur Vorbereitung der von 
ihnen nach dem Baugesetzbuch zu treffenden Maßnahmen Grund‐
stücke betreten und Vermessungen, Boden‐ und Grundwasserunter‐
suchungen oder ähnliche Arbeiten ausführen. Die Gemeinde hat die 
Absicht, derartige Arbeiten auszuführen, den Eigentümern oder Be‐
sitzern vorher bekannt zu geben. Wohnungen dürfen jedoch nur mit 
Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. 
cc) Beteiligung öffentlicher Aufgabenträger 
Zur Beteiligung und Mitwirkung verpflichtet sind gemäß § 139 BauGB 
auch die öffentlichen Aufgabenträger. Danach haben der Bund, ein‐
schließlich seiner Sondervermögen, die Länder, die Gemeindever‐
bände und die sonstigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen 
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des öffentlichen Rechts im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben 
die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungs‐
maßnahmen zu unterstützen. Zu den Unterstützungspflichten gehö‐
ren die Information und Beratung, die Abstimmung des Einsatzes ei‐
gener Mittel und von Fördermitteln, insbesondere für die Baumaß‐
nahmen sowie im Einzelfall die Veräußerung von Grundstücken. Die 
Unterstützungspflicht enthält auch eine Anpassungspflicht an die 
Ziele der Sanierung, soweit die Erfüllung der der unterstützenden 
Stelle obliegenden Aufgaben dies ermöglicht. 
‐ Schmidt‐Eichstaedt, Brügelmann, BauGB, Stand 10/2022, § 137 Rn. 
9 f. ‐
II. Beschluss und Durchführung, Erreichung der Sanierungsziele 
1. Beschluss der Sanierungssatzung 
Nach § 142 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 BauGB legt die Gemeinde das Gebiet, 
in dem die städtebauliche Sanierung stattfinden soll, durch Satzung 
förmlich als Sanierungsgebiet fest. Die Satzung hat das Gebiet zu be‐
zeichnen. Sie ist gemäß § 142 BauGB bekanntzumachen. 
Zugleich ist bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung gemäß 
§ 142 Abs. 3 S. 3 BauGB die Frist festzulegen, in der die Satzung durch‐
geführt werden soll. Diese soll 15 Jahre nicht überschreiten. Es han‐
delt sich um einen den Satzungsbeschluss begleitenden Beschluss. 
‐	 Schmidt‐Eichstaedt, Brügelmann, BauGB, Stand 10/2022, § 142 
Rn. 28 ‐
Allerdings erlaubt § 142 Abs. 3 S. 4 BauGB, dass, wenn die Sanierung 
nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden kann, ein Beschluss 
über die Verlängerung gefasst werden kann. Auch insoweit bedarf es 
keiner Satzungsänderung. 
Auch wenn es sich bei § 142 Abs. 3 S. 3 BauGB um eine Höchstfrist 
handelt, die Sanierungsmaßnahme also auch kürzer befristet sein 
kann, zeigt der vom Gesetzgeber benannte Zeitraum doch, dass Sa‐
nierungsmaßnahmen regelmäßig viele Jahre benötigen, bis die Sa‐
nierungsziele erreicht sind. 
Vorliegend stehen lediglich noch rund sechs Jahre für die Durchfüh‐
rung vorbereitender Untersuchungen sowie für die Zielerreichung zur 
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Verfügung. Es ist fraglich, ob die Sanierungsziele innerhalb dieses 
Zeitraums vollständig erreicht werden können. Es ist jedoch rechtlich 
möglich, die Sanierungsmaßnahme zunächst auf fünf bzw. sechs 
Jahre zu befristen und anschließend gegebenenfalls noch einmal ent‐
sprechend zu verlängern, falls dies erforderlich sein sollte. 
2. Konkretisierung der Ziele der Sanierung 
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme erzielt ihre Wirkung nach 
dem gesetzlichen Leitbild dadurch, dass die Kommune die sogenann‐
ten Ordnungsmaßnahmen i. S. d. §§ 146 Abs. 1, 147 BauGB durchführt 
und den Eigentümern im Gebiet die anschließende Durchführung der 
erforderlichen Baumaßnahmen nach §§ 146 Abs. 1, 148 BauGB er‐
möglicht. 
Ein Anwendungsbeispiel für Ordnungsmaßnahmen auf dem Gebiet 
des Klimaschutzes wäre die Errichtung eines gemeinsamen Quar‐
tiersspeichers oder die Verlegung von Anschlussleitungen, um den 
Solarstrom, der auf bestimmten Gebäuden erzeugt wird, für das ge‐
samte Gebiet nutzbar zu machen. 
Vorliegend dürfte der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen vo‐
raussichtlich keine zentrale Bedeutung zukommen. Im Mittelpunkt 
der energetischen Sanierung stehen vielmehr die Baumaßnahmen 
der Eigentümer. Zu den Baumaßnahmen gehören nach § 148 Abs. 1 
Nr. 1 und 5 BauGB die 
•	 Modernisierung und Instandsetzung sowie insbesondere die 
•	 Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur 
dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder 
Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren 
Energien oder Kraft‐Wärme‐Kopplung. 
Dies könnte etwa die Umrüstung auf eine energetische Versorgung 
aus erneuerbaren Energien oder Kraft‐Wärme‐Kopplung oder eine 
allgemeine Solardachpflicht in dem Gebiet betreffen. 
Für die Konkretisierung der Sanierungsziele stehen der Gemeinde 
grundsätzlich zwei Wege zur Verfügung: 
Dokumentnummer: 779283	 28 | 47

a) durch Rahmenplanung 
Wie dargelegt, richten sich Art und Umfang der Sanierung nach dem 
gemeindlichen Sanierungskonzept, das entsprechend den Zielen und 
Zwecken der Sanierung fortlaufend zu konkretisieren ist. Zumindest 
der Kern der Sanierungsziele muss dabei von der Gemeindevertre‐
tung gebilligt werden. 
‐VGH München, Urt. v. 17.12.1979 ‐ 14. N‐838/79 ‐ BeckRS 1979, 108325 ‐
Dies geschieht durch entsprechende Handlungen des Gemeinderates 
wie Beschlüsse, zustimmende Kenntnisnahmen sowie insbesondere 
durch städtebauliche Rahmenplanung (§ 140 Nr. 4 BauGB). 
b) durch Bebauungsplan 
Die abschließende Konkretisierung der Sanierungsziele kann auch 
durch Festsetzung in einem Bebauungsplan erfolgen. Dies ist aller‐
dings nicht zwingend. Denn das Gesetz sieht für die städtebauliche 
Sanierungsmaßnahme – im Unterschied zur städtebaulichen Ent‐
wicklungsmaßnahme (vgl. § 166 Abs. 1 S. 2 BauGB) – heute nicht mehr 
zwingend vor, dass die Gemeinde Bebauungspläne aufzustellen hat. 
Werden Bebauungspläne zur Konkretisierung der Sanierungsziele 
aufgestellt, kann dies nur Ziele betreffen, die einer Festsetzung in ei‐
nem Bebauungsplan nach § 9 BauGB bzw. § 9a BauGB in Verbindung 
mit der Baunutzungsverordnung zugänglich sind. So kann die Ge‐
meinde auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB etwa Verwen‐
dungsverbote für bestimmte luftverunreinigende Stoffe im Bebau‐
ungsplan festsetzen. Hauptanwendungsfall ist die Untersagung der 
Verwendung von bestimmten Heizstoffen, wie Kohle oder Öl. § 9 
Abs. 1 Nr. 23a BauGB erlaubt aber nur stoffbezogene, nicht anlagen‐
bezogene Festsetzungen zu luftverunreinigenden Stoffen. Deshalb 
wäre etwa der Ausschluss der Errichtung von Kachelöfen und Kamin‐
öfen auf der Grundlage von Nr. 23a in einem Bebauungsplan unzuläs‐
sig. 
– OVG Münster, Urt. v. 17.10.1996 – 7a D 164/94, BauR 1997, 269; 
VGH Mannheim, Urt. v. 29.07.2015 – 3 S 2492.13, BauR 2015, 1771; 
Beschl. v. 25.02.1994 – 5 S 317/93, DVBl. 1994, 1153; Söfker, in 
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 08/2022, 
§ 9 Rn. 193; VGH München, Urt. v. 07.04.2000 – 2 N 98/320, NVwZ‐
RR 2000, 763 – 
Dokumentnummer: 779283 29 | 47

Zwar können die Sanierungsziele auch Inhalte betreffen, die nicht in 
einem Bebauungsplan festgesetzt werden könnten, sodass – um bei 
dem genannten Beispiel zu bleiben – das Sanierungsziel etwa auch 
vorsehen könnte, dass den Eigentümern bzw. Mietern der Einbau von 
Kachel‐ oder Kaminöfen verboten ist. Dabei ist jedoch zu berücksich‐
tigen, dass das Sanierungsrecht nur temporär gilt. Sobald die Sanie‐
rungssatzung aufgehoben wird, gelten also wieder die allgemeinen 
Bestimmungen des öffentlichen Baurechts, die Anforderungen an 
bauliche Anlagen stellen, sodass entsprechende Ziele nur dauerhaft 
wirksam sind, wenn sie durch Bebauungsplan festgesetzt werden o‐
der ihre Beachtung anderweit – etwa durch vertragliche Vereinbarun‐
gen mit den Eigentümern und Begründung entsprechender dinglicher 
Sicherheiten – gewährleistet ist. 
c) Sperrwirkung des § 5 Abs. 2 BImSchG 
Hinzuweisen ist darauf, dass, soweit in einem der in Betracht kom‐
menden Gebiete eine dem Regelungsbereich des Treibhausgas‐Emis‐
sionshandelsgesetzes (TEHG) unterfallende Anlage existieren sollte, 
§ 5 Abs. 2 BImSchG in Bezug auf die direkte Begrenzung von Treib‐
hausgasen Sperrwirkung entfaltet. Emissionshandelspflichtig sind 
grundsätzlich alle Anlagen, die Emissionen aus den in Anhang 1 Teil 2 
des TEHG aufgeführten Tätigkeiten erzeugen. Dies sind im Wesentli‐
chen Anlagen zur Erzeugung von Strom, Prozesswärme etc. durch 
den Einsatz von Brennstoffen in einer Verbrennungseinrichtung mit 
einer Feuerungswärmeleistung von mehr als 20 bzw. 50 MW. 
Es kann daher weder Sanierungsziel sein noch im Bebauungsplan 
festgesetzt werden, dass die in der Anlage eingesetzten Stoffe be‐
stimmte CO2‐Emissionsfaktoren nicht überschreiten dürfen. Denn 
das Rechtsstaatsprinzip verpflichtet alle Recht setzenden Organe des 
Bundes und der Länder, ihre Regelungen so aufeinander abzustim‐
men, dass den Normadressaten nicht gegenläufige Regelungen errei‐
chen, welche die Rechtsordnung widersprüchlich machen. Der Betrei‐
ber einer Anlage, die dem Treibhausgas‐Emissionshandelsgesetz un‐
terfällt, kann sich nach dem bewirtschaftungsrechtlichen Konzept des 
Treibhausgas‐Emissionshandelsgesetzes unter Kostengesichtspunk‐
ten auch für den Einsatz billiger, aber mehr CO2 freisetzender Brenn‐
stoffe entscheiden. Diese Entscheidungsfreiheit würde ihm genom‐
men, wenn die Gemeinde den Einsatz solcher Brennstoffe im Wege 
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der Sanierung oder Bauleitplanung einschränken oder verbieten 
könnte. 
–	 BVerwG, Urt. v. 14.09.2017 – 4 CN 6.16, NVwZ 2018, 322; VGH 
Mannheim, Urt. v. 29.07.2015 – 3 S 2492.13, BauR 2015, 1771; 
Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 
15. Auf. 2022, Rn. 125 – 132. – 
3. Durchsetzung der Sanierungsziele, Instrumenteneinsatz 
Der Gemeinde stehen zur Erreichung bzw. Durchsetzung der Sanie‐
rungsziele eine Reihe von rechtlichen Möglichkeiten zur Verfügung. 
Dies sind der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt (a), das 
Modernisierungsgebot (b), das Vorkaufsrecht (c) und die Verwendung 
bzw. der Einsatz von Fördermitteln nebst steuerlichen Vergünstigun‐
gen (d). 
a) Sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt 
Im normalen Sanierungsverfahren sowie bei Durchführung des ver‐
einfachten Sanierungsverfahrens, wenn die Gemeinde insoweit nach 
§ 142 Abs. 4 2. Halbsatz BauGB die Anwendung nicht ausgeschlossen 
hat, erfolgt die Steuerung der Sanierungsmaßnahme in erster Linie 
durch Anwendung des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbe‐
halts nach §§ 144, 145 BauGB. Nach § 144 Abs. 1 BauGB unterliegen 
die Durchführung von Bauvorhaben nach § 14 Abs. 1 BauGB sowie der 
Abschluss von Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Ver‐
tragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstü‐
ckes u.a. auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen 
oder verlängert wird, der Genehmigungspflicht (sogenannte sanie‐
rungsrechtliche Veränderungssperre). § 144 Abs. 2 BauGB erstreckt 
die Genehmigungspflicht auf den Abschluss schuldrechtlicher Ver‐
träge, durch die eine Verpflichtung zur rechtsgeschäftlichen Veräuße‐
rung eines Grundstückes begründet wird, die anschließende rechts‐
geschäftliche Veräußerung selbst (Auflassung) und die Begründung 
bestimmter Rechte, Baulasten sowie die Grundstücksteilung (sog. sa‐
nierungsrechtliche Verfügungssperre). Nach § 144 Abs. 4 BauGB sind 
bestimmte Veränderungen bzw. Verfügungen von der Genehmi‐
gungspflicht ausgenommen. Dies gilt vor allem für den Fall, dass für 
Dokumentnummer: 779283	 31 | 47

ein bestimmtes Bauvorhaben bereits vor Inkrafttreten der Sanie‐
rungssatzung eine Baugenehmigung erteilt wurde (§ 144 Abs. 4 Nr. 3 
BauGB). 
Die Genehmigung darf gemäß § 145 Abs.2 BauGB nur versagt wer‐
den, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben, der 
Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die 
damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanie‐
rung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen 
und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Im normalen Sa‐
nierungsverfahren wird dies für den Fall der Grundstücksveräußerung 
durch § 153 Abs. 2 BauGB dahingehend ergänzt, dass auch dann eine 
wesentliche Erschwerung der Sanierung vorliegt, wenn bei der rechts‐
geschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks oder bei der Bestel‐
lung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegen‐
wert für das Grundstück über dem entwicklungsunbeeinflussten Ver‐
kehrswert nach § 153 Abs. 1 BauGB liegt (sog. sanierungsrechtliche 
Kaufpreisprüfung). Durch die damit verbundene Dämpfung der 
Grundstückskaufpreise soll erreicht werden, dass die Bodenwerte für 
Zwecke der Durchführung der Sanierung zur Verfügung stehen. 
‐ BVerwG, Urt. v. 18.05.2021 – 4 C 6/19 ‐ NVwZ 2021, 1713 ‐
Vorliegend würde dem sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbe‐
halt, wenn die Stadt nicht ohnehin das vereinfachte Sanierungsver‐
fahren durchführt und den Genehmigungsvorbehalt von vornherein 
ausschließt, voraussichtlich nur eine geringe Bedeutung zukommen. 
Denn durch Ausübung des Genehmigungsvorbehalts verhindert wer‐
den könnten nur solche baulichen Änderungen und rechtlichen Verfü‐
gungen, die der Erreichung der Sanierungsziele ‐ vorwiegend in Ge‐
stalt der Verbesserung der energetischen Beschaffenheit der Ge‐
bäude ‐ zuwiderliefen. Dies wird aber nur selten der Fall sein, zumal 
nach dem Gebäudeenergiegesetz die Durchführung größerer Bau‐
maßnahmen ohnehin eine Sanierungspflicht nach sich zieht. 
b) Modernisierungsgebot gemäß § 177 BauGB 
aa) Voraussetzungen 
Nach § 177 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn eine bauliche An‐
lage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder 
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Mängel aufweist, deren Beseitigung oder Behebung durch Moderni‐
sierung möglich ist, die Beseitigung des Missstandes durch ein Moder‐
nisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandset‐
zungsgebot anordnen. Dem Modernisierungs‐ und Instandsetzungs‐
gebot kommt bei der Durchführung bei städtebaulichen Sanierungs‐
maßnahmen große Bedeutung zu. Durch sie wird der Eigentümer zu 
den Baumaßnahmen im Sinne des Sanierungsrechts angehalten. 
Nach § 177 Abs. 2 BauGB liegen Missstände insbesondere vor, wenn 
die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an ge‐
sunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse entspricht. Durch das Ergebnis 
der vorbereitenden Untersuchungen steht bereits fest, dass im Sanie‐
rungsgebiet in der Fläche derartige Missstände gehäuft vorliegen. Für 
ein konkretes Modernisierungsgebot, das sich auf ein bestimmtes 
Grundstück bezieht, muss diese Feststellung auch für das entspre‐
chende Grundstück bzw. Gebäude getroffen werden. 
bb) Finanzierung 
Modernisierungs‐ und Instandsetzungsmaßnahmen sind Baumaß‐
nahmen im Sinne des § 148 BauGB. Nach § 164a Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 S. 
1 BauGB können zur Deckung der diesbezüglichen Kosten Städte‐
bauförderungsmittel (dazu noch einmal unter d) eingesetzt werden. 
Städtebauförderungsmittel gemäß § 164a BauGB werden für Moder‐
nisierungs‐ und Instandsetzungsmaßnahmen allerdings nur nachran‐
gig gegenüber anderen Mitteln aus öffentlichen Haushalten oder Mit‐
teln, die bei Finanzierungsinstituten von Bund und Ländern für derar‐
tige Maßnahmen bereitstehen, eingesetzt. 
cc) Durchsetzung durch Bescheid oder Vertrag 
Das Modernisierungsgebot erfolgt grundsätzlich durch Bescheid ge‐
genüber dem Eigentümer der baulichen Anlage, indem die entspre‐
chenden Missstände zu bezeichnen sind und eine angemessene Frist 
für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen einzuräumen 
ist. 
Allerdings erfolgt der Anreiz zur Modernisierung in der Praxis nur sel‐
ten durch einseitiges Gebot und regelmäßig durch vertragliche Ver‐
einbarung in Gestalt des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages 
gemäß § 11 BauGB mit dem Eigentümer über die Durchführung der 
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Modernisierung (§ 164a Abs. 3 BauGB). Der entscheidende Vorteil ist, 
dass in diesem Vertrag gemäß § 164a Abs. 3 S. 2, 1. Alt. BauGB bereits 
der Einsatz der Städtebaufördermittel verbindlich geregelt werden 
kann. Der Erlass eines Modernisierungsgebots ist danach ultima ratio. 
– Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, 
§ 177 Rn. 21 ‐
Sowohl im Fall eines Modernisierungsgebots als auch eines entspre‐
chenden Vertrages gilt, dass der Eigentümer die Kosten der baulichen 
Maßnahme (nur) insoweit zu tragen hat, als er sie durch eigene oder 
fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten 
sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträ‐
gen des Gebäudes aufbringen kann (§ 177 Abs. 4 S. 1 BauGB). Im Rah‐
men der Prüfung der Kostentragung durch den Eigentümer sind die 
ihm zur Verfügung stehenden steuerlichen Vorteile zu berücksichti‐
gen (dazu noch einmal unter d) bb). 
‐ Stock, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 
08/2022, § 177 Rn. 77 ‐
Kosten, die der Eigentümer danach nicht zu tragen hat, sind von der 
Gemeinde zu erstatten, soweit er nicht von einer anderen Stelle einen 
Zuschuss zu ihrer Deckung erhält (§ 177 Abs. 4 S. 2 BauGB). 
Liegt den Modernisierungsmaßnahmen keine Anordnung der Ge‐
meinde, sondern eine vertragliche Regelung in Gestalt einer „Moder‐
nisierungsvereinbarung als städtebaulicher Vertrag im Sinne von 
§ 11 Abs. 1 BauGB) zu Grunde, kann im Vertrag auch eine von § 177 
Abs. 4 BauGB abweichende Kostentragung vereinbart werden, und 
zwar sowohl zu Gunsten als auch zu Lasten des betroffenen Eigentü‐
mers, wobei die Grenze durch das Angemessenheitsgebot nach § 11 
Abs. 2 S. 1 BauGB bestimmt wird. 
‐ BVerwG, Beschl. v. 20.11.2012 ‐ 4 B 7.12 ‐ ZfBR 2013, 177‐
c) Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht 
Nach § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde in einem förm‐
lich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein 
Grundstück verkauft wird. Gemäß § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB darf das Vor‐
kaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit 
dies rechtfertigt. Zwar schließt § 26 Nr. 4, 2. Alt. BauGB die Ausübung 
Dokumentnummer: 779283 34 | 47

des Vorkaufsrechts aus, wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Ver‐
kaufs bereits entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebauli‐
chen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird. Die Vorschrift enthält 
jedoch eine Rückausnahme für den Fall, dass die auf dem Grundstück 
befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel i. S. d. § 177 
Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 BauGB aufweist. 
Grundsätzlich könnte die Stadt daher ihr Vorkaufsrecht auch an Im‐
mobilien ausüben, die den energetischen Anforderungen nicht ent‐
sprechen und einen entsprechenden Missstand aufweisen. Dabei ist 
allerdings zum einen zu berücksichtigen, dass der Käufer nach § 27 
Abs. 1 S. 2 BauGB in diesem Fall die Ausübung des Vorkaufsrechts ab‐
wenden kann, wenn er sich verpflichtet, den Missstand selbst binnen 
angemessener Frist zu beseitigen und er hierzu in der Lage ist. Zum 
anderen wäre die Stadt bei einem entsprechenden Ankauf auf die Be‐
hebung des städtebaulichen Missstandes auf dem Grundstück be‐
schränkt. Anschließend müsste sie das Grundstück gemäß § 89 Abs. 1 
S. 1 Nr. 1 BauGB wieder an einen privaten Dritten veräußern. 
d)	 Förderung und Steuervergünstigungen 
In finanzieller Hinsicht wird die Erreichung der Sanierungsziele über 
die Gewährung von Fördermitteln sowie über steuerliche Vergünsti‐
gungen gewährleistet. 
aa)	 Gewährung von Städtebaufördermitteln 
Nach § 164a Abs. 1 S. 1 BauGB werden zur Deckung der Kosten der 
einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der städtebau‐
lichen Sanierungsmaßnahme Finanzierungs‐ und Förderungsmittel 
(Städtebauförderungsmittel) eingesetzt. 
Gemäß § 164a Abs. 2 BauGB können Städtebauförderungsmittel ins‐
besondere eingesetzt werden für 
•	 die Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen, 
•	 die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen nach § 147 
BauGB, 
•	 die Durchführung von Baumaßnahmen nach § 148 
BauGB. 
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Rechtsgrundlage für die Städtebauförderungsmittel ist eine Verwal‐
tungsvereinbarung nach § 164b Abs. 1 S. 1 BauGB i. V. m. Art. 
104b GG, die es dem Bund gestattet, zur Förderung städtebaulicher 
Sanierungsmaßnahmen den Ländern nach Maßnahme des Haus‐
haltsgesetzes Finanzhilfen zu gewähren. 
Von den drei seit dem Jahre 2020 noch bestehenden Städtebauförde‐
rungs‐Programmen beinhaltet insbesondere das Programm „Wachs‐
tum und nachhaltige Entwicklung“ auch Gesichtspunkte des Klima‐
schutzes und der Klimaanpassung mit den Schwerpunkten „Klima‐
wandel“ und „Mobilitätswende“. Gemein ist allen drei Programm‐
strängen, dass Förderanteile nur für öffentliche Investitionen und den 
unrentierlichen Teil privater Investitionen gewährt werden können. 
Unberührt bleibt die Möglichkeit für die Eigentümer, die Förderpro‐
gramme insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente 
Gebäude (BEG)in Anspruch zu nehmen. Die Stadt Münster und die 
Verbraucherzentrale Nordrhein‐Westfalen unterstützen hier mit kos‐
tenloser Energieberatung und weiteren Informationsangeboten. So 
wurden etwa allen Immobilienbesitzern ihre individuellen Wärmebil‐
der aus der Thermografie‐Befliegung zugänglich gemacht und dazu 
eine Beratungsmöglichkeit angeboten. 
bb) Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten 
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme ist für die privaten Eigen‐
tümer von Grundstücken im Gebiet ferner mit steuerlichen Vorteilen 
verknüpft. 
Nutzt der Steuerpflichtige das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken, so 
kann er gemäß § 10f. EStG Aufwendungen an einem eigenen Ge‐
bäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in 
den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9% wie Sonderaus‐
gaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h EStG vorliegen. 
Gemäß § 11a EStG kann der Steuerpflichtige schließlich durch Zu‐
schüsse aus Sanierungsfördermitteln nicht gedeckten Erhaltungsauf‐
wand für Maßnahmen im Sinne des § 177 BauGB an einem Gebäude 
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auf zwei bis fünf 
Jahre gleichmäßig verteilen. 
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Im Fall der Überlassung an andere Nutzer können nach den §§ 7h, 10f 
und 11a des Einkommenssteuergesetzes (EStG) bestimmte Herstel‐
lungs‐ und Anschaffungskosten für Modernisierungs‐ und Instandhal‐
tungsmaßnahmen bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanie‐
rungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden. So kann der Steu‐
erpflichtige gemäß § 7h EStG bei einem Gebäude in einem förmlich 
festgelegten Sanierungsgebiet im Jahr der Herstellung und in den fol‐
genden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jah‐
ren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Modernisierungs‐
und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetz‐
buchs absetzen. 
Zur Veranschaulichung fügen wir diesem Rechtsgutachten jeweils 
eine Beispielrechnung für unterschiedliche Jahreseinkommen und va‐
riierende Sanierungskosten bezogen auf ein selbstgenutztes Wohn‐
haus und ein vermietetes Wohnhaus als Anlage bei. 
Voraussetzung für die erhöhte Absetzung der Kosten ist eine Beschei‐
nigung der zuständigen Gemeinde, in der die Voraussetzungen bestä‐
tigt werden (§ 7h Abs. 2 S. 1 EStG). Das förmlich durchzuführende Be‐
scheinigungsverfahren erstreckt sich auf die Prüfung, ob das Gebäude 
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen ist, ob Mo‐
dernisierungs‐ und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7h 
Abs. 1 S. 1 EStG oder andere Maßnahmen im Sinne des § 7h Abs. 1 S. 
2 EStG durchgeführt worden sind, in welcher Höhe Aufwendungen für 
entsprechende Maßnahmen angefallen sind sowie, inwieweit Zu‐
schüsse aus öffentlichen Mitteln durch die für Sanierungsgebiete zu‐
ständige Behörde bewilligt worden sind oder nach Ausstellung der 
Bescheinigung bewilligt werden. 
Neben der Belegenheit des Grundstücks im förmlich festgelegten Sa‐
nierungsgebiet bescheinigt die Gemeinde, dass es sich bei den Maß‐
nahmen um Modernisierungs‐ oder Instandsetzungsmaßnahmen im 
Sinne des § 177 BauGB handelt, das heißt Maßnahmen, die seitens der 
Gemeinde zur Beseitigung der Missstände durch ein Modernisie‐
rungsgebot oder Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsge‐
bot angeordnet wurden. Alternativ kann die Vereinbarung zwischen 
dem Eigentümer und der Gemeinde, in der sich der Eigentümer zur 
Durchführung von Maßnahmen vor Beginn der Baumaßnahmen ver‐
pflichtet hat, als Nachweis vorgelegt werden. Schließlich enthält die 
Dokumentnummer: 779283 37 | 47

Bescheinigung Angaben zur Höhe der Aufwendungen für Maßnah‐
men, in der nur die tatsächlich angefallenen Aufwendungen berück‐
sichtigt werden, sowie dazu, inwieweit Zuschüsse aus öffentlichen 
Mitteln durch eine für Sanierungsgebiete zuständige Behörde bewil‐
ligt worden sind oder nach Ausstellung der Bescheinigung bewilligt 
werden. Zur Auslegung der einzelnen Merkmale haben das (vorma‐
lige) Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung 
und das Ministerium der Finanzen am 05.09.2019 einen gemeinsamen 
Runderlass herausgegeben (Bescheinigungsrichtlinien zur Anwen‐
dung der § 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes), der noch 
bis zum 31.12.2024 gilt. 
III. Voraussichtlich erforderliche finanzielle und personelle Ressourcen 
Die Stadt Münster bittet ferner um eine Beurteilung, welche personellen 
und finanziellen Ressourcen voraussichtlich vorzusehen sind. 
Es wurde auf die Notwendigkeit hingewiesen, gründlich und umfassend vor‐
bereitende Untersuchungen vorzunehmen. Hierzu sind gegebenenfalls Da‐
ten zuzukaufen, die nicht aus städtischen Statistiken generierbar sind. § 140 
BauGB benennt bis zu sechs weitere Vorbereitungsschritte einer städtebau‐
lichen Sanierung, die nötig werden können. In der Regel sind Teilleistungen 
extern zu beauftragen. Dies betrifft insbesondere die Erstellung eines – je 
nach Förderzusammenhang – integrierten energetischen Quartierskon‐
zepts oder integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes. Die quali‐
fizierte Akquise und Verwaltung geeigneter Fördermittel erscheint als Vo‐
raussetzung der finanziellen Leistbarkeit, ohne dass der Aufwand für die ge‐
nannten Fachleistungen hier exakt beziffert werden kann. 
Nach dem Ergebnis der vorstehenden Prüfung wird die Sanierungsmaß‐
nahme wahrscheinlich auf wenige und räumlich begrenzte Areale zu be‐
schränken sein. Infolge des Umstandes, dass Ordnungsmaßnahmen nicht 
oder nur in geringem Umfang erforderlich sind, dürfte es zu keinen nen‐
nenswerten Bodenwertsteigerungen kommen, mit der Folge, dass die Sa‐
nierung im vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt werden kann. 
Im vereinfachten Sanierungsverfahren muss lediglich entschieden werden, 
ob es erforderlich ist, Verfügungen bzw. bauliche Veränderungen einer prä‐
ventiven Zulässigkeitskontrolle zu unterwerfen. Dies kann zum jetzigen 
Zeitpunkt noch nicht abschließend beurteilt werden. Es dürfte aber einiges 
Dokumentnummer: 779283 38 | 47

dafürsprechen, dass das Genehmigungserfordernis nach §§ 144, 145 BauGB 
ganz oder teilweise ebenfalls ausgeschlossen werden kann. 
Dies bedeutet, dass sich der Verwaltungsaufwand im laufenden Sanierungs‐
verfahren im Wesentlichen auf die notwendige Beteiligung der Eigentümer, 
Mieter, Pächter und sonstigen Sanierungsbetroffenen sowie deren Anre‐
gung zur Mitwirkung an der Verwirklichung der Ziele und Zweck der städte‐
baulichen Sanierungsmaßnahme, den Abschluss von Modernisierungsver‐
einbarungen mit den mitwirkungsbereiten Eigentümern und das Ausstellen 
von Bescheinigungen zur Einkommenssteuer beschränken wird. Insoweit es 
hierfür vor Ort präsenten Quartiers‐ bzw. Sanierungsmanagements bedarf, 
sollte durch die vorbereitenden Untersuchungen beurteilt werden. 
Dem Stadtplanungsamt fielen wahrscheinlich lediglich die Aufgabe des Ab‐
schlusses entsprechender Modernisierungsverträge sowie die Ausstellung 
von Bescheinigungen zur Vorlage beim Finanzamt zum Zwecke der Gel‐
tendmachung der steuerlichen Vergünstigungen zu, soweit die Vorlage der 
Modernisierungsvereinbarung zum Nachweis nicht ausreichen oder nicht 
möglich sein sollte. Im Einzelfall wären andere Verwaltungsstellen für den 
Erlass von Modernisierungsbescheiden und gegebenenfalls für die Aus‐
übung des Vorkaufsrechts an Grundstücken hinzuzuziehen, bei denen Ge‐
bäudebestand Missstände oder Mängel aufweist. 
Aussagen dazu, ob die Stadt hierfür weitere personelle Ressourcen benötigt 
bzw. wie viele Stellen die Stadt Münster eventuell schaffen müsste, können 
im Rahmen der vorliegenden Begutachtung nicht getroffen werden. Es liegt 
allerdings nahe, dass bei einer geringen Anzahl von Sanierungsgebieten der 
entsprechende Aufwand auch mit nur geringem personellen Ressourcen‐
einsatz verbunden sein dürfte, also geschätzt möglicherweise eine oder 
zwei volle zusätzliche neue Stellen zu schaffen sein werden. 
IV. Verhältnis der Sanierungsmaßnahme zu anderen Satzungen 
Die Stadt Münster interessiert darüber hinaus, wie sich eine mögliche künf‐
tige Sanierungssatzung einerseits zu dem Ortsrecht der Stadt (insbeson‐
dere zu Denkmalbereichssatzungen), andererseits zu anderen gebietsbezo‐
genen Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts (Erhaltungssatzun‐
gen) verhält. 
Dokumentnummer: 779283 39 | 47

1. Denkmalbereichssatzungen 
Im Rahmen energetischer Sanierungsmaßnahmen kommt es häufig 
zu einem Konflikt insbesondere mit dem Denkmalschutz. So kann 
eine Außendämmung an Baudenkmalen oder Gebäuden im räumli‐
chen Geltungsbereich geschützter Ensembles gegen die Verpflich‐
tung zur Erhaltung des Erscheinungsbildes des Denkmals verstoßen 
etwa, weil die entsprechenden Platten oder Dämmputze die Lai‐
bungstiefen verändern. Darüber hinaus kann der Einbau von Kunst‐
stofffenstern die Grundsätze der Material‐ und Technikgerechtigkeit 
tangieren. Anlagen der Energieerzeugung können die Blickbeziehung 
auf ein Denkmal beeinträchtigen. 
Zu diesem Themenkomplex gibt es eine Vielzahl von Gerichtsent‐
scheidungen. Die Entscheidungen sind jeweils einzelfallbezogen. Die 
Rechtsprechung betont regelmäßig, dass es grundsätzlich keinen all‐
gemeinen Vorrang des Klimaschutzes gibt, was jedoch nicht gleich‐
bedeutend mit einer automatischen Vorrangigkeit des Denkmal‐
schutzes ist. 
‐ vgl. die Nachweise bei Grothmann, „Auswirkungen des Staatszieles 
Klimaschutz auf den Ermessensspielraum am Beispiel des Denkmal‐
schutzes, in: ZfBR‐ Beil. 2012, 100 ff. ‐
Sofern sich der räumliche Geltungsbereich der Sanierungssatzung mit 
dem Geltungsbereich einer Denkmalbereichssatzung überschneiden 
sollte, begründet dies nicht die Unwirksamkeit der Satzung. Jedoch 
sollte vor dem genannten Hintergrund bereits im Rahmen der Abwä‐
gung des räumlichen Geltungsbereichs der Sanierungssatzung ent‐
schieden werden, ob die Einbeziehung der entsprechenden Grundstü‐
cke zweckmäßig ist. Dies ist nicht der Fall, wenn bereits absehbar ist, 
dass der Denkmalschutz den wesentlichen, mit der Sanierungsmaß‐
nahme bezweckten Modernisierungen entgegenstehen würde. In die‐
sem Fall sollte der räumliche Geltungsbereich entsprechend ange‐
passt bzw. die betreffenden Grundstücke von vornherein aus dem 
räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung herausgenom‐
men werden. 
Dokumentnummer: 779283 40 | 47

2. Erhaltungssatzungen 
Wird die Sanierungssatzung mit einem räumlichen Geltungsbereich 
beschlossen, der sich mit dem Geltungsbereich einer Erhaltungssat‐
zung nach §§ 172 ff. BauGB deckt, führt auch dies nicht zur Unwirk‐
samkeit einer der beiden Satzungen. Vielmehr finden dann die Vor‐
schriften beider Satzungen nebeneinander Anwendung. 
Insoweit gilt jedoch, dass besonderes Augenmerk darauf zu richten 
ist, dass sich die Zielsetzungen beider Satzungen nicht widersprechen 
(Zielkongruenz). Dies bedeutet, dass die Gemeinde mit der Sanie‐
rungssatzung keine Sanierungsziele verfolgen darf, die sie aufgrund 
entgegenstehender Erhaltungsziele nicht erreichen könnte. Diese 
Gefahr besteht im Verhältnis von Sanierungssatzungen und Erhal‐
tungssatzungen insbesondere deshalb, weil die Sanierungssatzung 
regelmäßig auf die bauliche Modernisierung gerichtet ist, während 
Erhaltungssatzungen die Bewahrung des Bestandes bezwecken und 
daher infolge des Genehmigungsvorbehaltes bauliche Veränderun‐
gen möglicherweise unzulässig sind. Dabei ist zu unterscheiden zwi‐
schen Satzungen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Ge‐
biets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 1 und Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB: 
In Bezug auf Satzungen zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt 
kann sich eine Konfliktsituation dann ergeben, wenn etwa historische 
Fassaden erhalten werden sollen, die Sanierung aber gerade die Däm‐
mung der Bestandsgebäude zum Ziel hat. Bei sozialen Erhaltungssat‐
zungen („Milieuschutzsatzungen“) kann sich ein entsprechender Kon‐
flikt dann ergeben, wenn die Modernisierungen, die mit der Sanie‐
rungssatzung bezweckt werden, zur baulichen Aufwertung und zu 
Mietsteigerungen in dem Gebiet führen können, die grundsätzlich un‐
erwünscht sind. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass auf die 
Mieter umlegbare Kosten infolge der erhöhten Finanzierungsmög‐
lichkeiten durch Fördermittel und steuerliche Abschreibungen, die 
Kosten der energetischen Modernisierung entsprechend reduzieren, 
so dass auch der Anteil umlagefähiger Modernisierungskosten für die 
Mieter geringer wird. Auch dies ist im Rahmen vorbereitender Unter‐
suchungen – jedenfalls generell und nicht gebäudebezogen – festzu‐
stellen und abzuwägen. 
Dokumentnummer: 779283 41 | 47

V.	 Fazit (Abwägung der Risiken, Mehrwert für die Stadt Münster) 
Nach dem Ergebnis der vorliegenden Untersuchung ist der Einsatz städte‐
baulicher Sanierungsmaßnahmen in der Stadt Münster geeignet, die ener‐
getische Qualität in den Bestandsquartieren mit besonders schlechter Aus‐
gangslage entscheidend zu verbessern. Ob die entsprechenden Maßnah‐
men allerdings bereits vollständig bis zum Jahre 2030 wirksam werden kön‐
nen, ist fraglich. 
Im Einzelnen können die Ergebnisse wie folgt zusammengefasst werden: 
1.	 Die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen mit dem 
Ziel der Erreichung von Netto‐Treibhausgasneutralität setzt die 
Durchführung vorbereitender Untersuchungen voraus. Die wesentli‐
chen Aussagen der vorbereitenden Untersuchungen betreffen das 
Vorliegen städtebaulicher Missstände, die insoweit mit der Sanie‐
rungsmaßnahme erfolgen Ziele und Zwecke zu deren Beseitigung 
und einen Vorschlag zur Gebietsabgrenzung. 
2.	 Da neben dem Bestehen von Substanzschwächen und deren Nach‐
weis im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen auch Aussagen 
zu den sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnissen so‐
wie zu möglichen nachteiligen Auswirkungen, die sich für die von der 
Sanierung Betroffenen ergeben könnten, erforderlich sind, kann auf 
vorbereitende Untersuchungen nicht vollständig verzichtet werden. 
3.	 Die der Stadt Münster aus der Thermografie‐Befliegung und weiteren 
Untersuchungen vorliegenden Daten über die Bestände in den Quar‐
tieren dürften darüber hinaus auch keinen teilweisen Verzicht auf vor‐
bereitende Untersuchungen rechtfertigen. Vielmehr wird es erforder‐
lich sein, sich mit dem Gebäudebestand fundiert, also durch Beschäf‐
tigung mit der Genehmigungslage sowie gegebenenfalls durch Haus‐
haltsbefragungen eingehend auseinanderzusetzen. 
4.	 Nach diesseitiger Auffassung und in Abweichung vom Inhalt der 
„Konzeptstudie Klimaneutralität 2030“ kann das Vorliegen städte‐
baulicher Missstände nicht unmittelbar aus dem Ziel der Stadt Müns‐
ter, Netto‐Treibhausgasneutralität bis 2030 erzielen zu wollen, abge‐
leitet werden. Erforderlich ist vielmehr der Nachweis, dass die bauli‐
chen Anlagen innerhalb des künftigen Sanierungsgebietes den allge‐
meinen, also sich aus den einschlägigen Regelwerken ergebenen, An‐
forderungen nicht entsprechen. 
Dokumentnummer: 779283	 42 | 47

5.	 Entscheidend für die Beurteilung, ob die Gebäude den allgemeinen 
Anforderungen genügen, sind vorliegend die (materiell‐rechtlichen) 
Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Insoweit besteht aus dies‐
seitiger Sicht ein erhebliches Problem darin, dass sich diese derzeit – 
und wohl auch in den kommenden Jahren – „im Fluss“ befinden und 
ihre weitere Verschärfung wahrscheinlich ist. Denn auch der Bund ist 
zu einer Sanierung des Gebäudebestandes gezwungen, die dem Ziel 
der Netto‐Treibhausgasneutralität zum Jahre 2045 dient. 
6.	 Die insoweit bestehende Gefahr, dass die zunächst von der Stadt 
Münster festgelegten Sanierungsziele durch Verschärfung der bun‐
desrechtlichen Rahmenbedingungen „überholt“ werden, kann 
dadurch abgemildert werden, dass die Sanierungsziele fortschrei‐
bungsfähig und auch fortschreibungspflichtig sind. Die Sanierungs‐
ziele sind daher nicht statisch, sondern können weiter angepasst wer‐
den. Eine derartige Anpassung ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn 
sich mithilfe der Sanierung zumindest noch eine Förderung erreichen 
lässt, die für Bestandsbauten außerhalb der Sanierungsgebietskulisse 
nicht besteht. 
7.	 Die Begrenzung des Sanierungsgebiets kann – wiederum anders als in 
der Konzeptstudie „Klimaneutralität 2030“ vorgesehen – weder rein 
rechtlich noch rein tatsächlich das gesamte Stadtgebiet erfassen. 
Nach diesseitiger Auffassung ist die Durchführung der Sanierung nur 
zweckmäßig, wenn sie sich auf Areale konzentriert, in denen der Ge‐
bäudezustand in hervorzuhebender Weise negativ vom Zustand an‐
derer Gebäude vergleichbaren Bauzeitalters in der Stadt abweicht. 
Damit sollte sich die Sanierung auf wenige Teilgebiete der Stadt be‐
schränken. 
8.	 Wenn und soweit weder im öffentlichen Raum noch auf den Privat‐
grundstücken in nennenswertem Umfang Ordnungsmaßnahmen 
durchgeführt werden sollen, dürften durch die städtebauliche Sanie‐
rungsmaßnahme Bodenwertsteigerungen nicht zu erwarten sein. In 
diesem Fall kann die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchge‐
führten werden. Damit entfällt insbesondere auch die spätere Berech‐
nung und Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen. Darüber hin‐
aus muss eine Entscheidung getroffen werden, ob bzw. inwieweit 
auch die Anwendung des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvor‐
behaltes ausgeschlossen werden soll. 
Dokumentnummer: 779283	 43 | 47

9.	 Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind die Sanierungs‐
betroffenen zu beteiligen. Primäres Ziel ist es dabei, ihre Mitwir‐
kungsbereitschaft an der Erreichung der Sanierungsziele, insbeson‐
dere durch freiwillige Modernisierung des Bestandes, festzustellen. 
Besteht eine Mitwirkungsbereitschaft nicht oder ist sie gering, steht 
in Frage, ob die Sanierungsziele erreicht werden können. 
Hintergrund ist, dass die städtebauliche Sanierungsmaßnahme der 
Stadt nur wenig unmittelbare Eingriffsinstrumente zur Verfügung 
stellt und im Wesentlichen von der Durchführung der Baumaßnah‐
men durch die Eigentümer abhängig ist. Modernisierungsgebote kön‐
nen zwar im Einzelfall erlassen werden. Bereits aufgrund der Klage‐
möglichkeit der Eigentümer und der damit verbundenen zeitlichen 
Verzögerung sollte hiervon jedoch nur in Ausnahmefällen Gebrauch 
gemacht werden. 
10.	 In Zuge der Beteiligung sind zudem die Interessen der Mieter, soweit 
es sich um vermieteten Geschosswohnungsbau handelt, zu berück‐
sichtigen und zu ermitteln, welche (insbesondere „mietrechtlichen“) 
Folgen sich für diese aus der Sanierung ergeben und wie eventuelle 
negative Folgen abgemildert werden könnten. Der Einsatz eines So‐
zialplans nach § 180 Abs. 1 BauGB ist zu erwägen, erscheint aber nach 
derzeitigem Stand nicht erforderlich. 
11.	 Die maßgebliche Wirkungsweise der Sanierung dürfte darin beste‐
hen, mit den sanierungsbetroffenen Eigentümern Modernisierungs‐
vereinbarungen nach § 177 BauGB abzuschließen, in denen insbeson‐
dere neben der Art der Modernisierung die Finanzierung zu regeln 
sein wird. Hierfür ist es erforderlich, bereits im Rahmen der vorberei‐
tenden Untersuchungen Klarheit auch über die insoweit zur Verfü‐
gung stehenden Fördermittel, einschließlich der Städtebauförde‐
rungsmittel, zu erhalten. Nur wenn und soweit sich ergibt, dass die 
Förderungsmöglichkeiten, die allgemeine Förderung für energetische 
Sanierungen, insbesondere seitens des Bundes sowie seitens der 
Stadt Münster selbst, überschreitet, dürfte der mit dem Einsatz der 
Sanierungsmaßnahme verbundene Aufwand gerechtfertigt sein. 
12.	 Die in der Stadt Münster vorhandenen Denkmalbereiche, aber auch 
die soziale Erhaltungssatzung stehen der Einbeziehung entsprechen‐
der Gebiete in die städtebauliche Sanierungsmaßnahme nicht grund‐
sätzlich entgegen. Allerdings ist im Rahmen der Begrenzung des 
Dokumentnummer: 779283	 44 | 47

räumlichen Geltungsbereichs sowie der Bestimmung der Ziele und 
Zwecke der Sanierung festzustellen, ob eine Herausnahme der ent‐
sprechenden Bereiche bzw. eine geänderte Grenzziehung zweckmä‐
ßig ist. 
13.	 Grundsätzlich ist die städtebauliche Sanierungsmaßnahme auf 
höchstens 15 Jahre zu befristen. Geht man davon aus, dass bereits die 
vorbereitenden Untersuchungen nicht mehr im Jahre 2023 abge‐
schlossen werden können, verbliebe für die Durchführung der Sanie‐
rung mit dem Ziel der Erreichung von Netto‐Treibhausgasneutralität 
bis zum Jahr 2030 allerdings gerade einmal ein Zeitraum von rund fünf 
Jahren. Dies ist allerdings kein Problem der Befristung, sondern der 
Frage, ob die Sanierungsziele in diesem Zeitraum tatsächlich erreicht 
werden können oder nicht. 
14.	 Die personellen Ressourcen für die verwaltungsseitige Durchführung 
der laufenden städtebaulichen Sanierung dürften leistbar sein, insbe‐
sondere scheint es nicht des Einsatzes eines städtebaulichen Sanie‐
rungsträgers zu bedürfen. Entscheidend ist die Fördermittelakquise 
für eine Grundfinanzierung vorbereitender Arbeiten durch die zustän‐
dige Stabsstelle Klima, während wahrscheinlich das Stadtplanungs‐
amt auch den Abschluss entsprechender Modernisierungsverträge 
übernimmt. Hinzu käme ein eventueller Aufwand für die Ausstellung 
von Steuerbescheinigungen der Sanierungsbetroffenen. 
Lediglich für den Fall, dass der sanierungsrechtliche Genehmigungs‐
vorbehalt nicht ausgeschlossen werden soll, wäre auch seitens des 
Stadtplanungsamts ein gewisser Zusatzaufwand einzukalkulieren. 
Ob dafür eine zusätzliche Stelle erforderlich ist, kann diesseits wiede‐
rum nicht eingeschätzt werden. Wahrscheinlich dürfte sich im Fall der 
Festlegung von nur ein oder zwei Sanierungsgebieten der diesbezüg‐
liche Aufwand wiederum mit einer halben oder ganzen zusätzlichen 
Stelle im Stadtplanungsamt erledigen lassen. 
Dokumentnummer: 779283	 45 | 47

Anlage 
Beispielberechnungen steuerlicher Vorteil im Sanierungsgebiet 
1. Steuerersparnis für selbstgenutztes Wohnhaus 
Für energetische Sanierungen werden insgesamt 100.000 € aufgewendet. Das jährliche Einkom‐
men liegt bei 50.000 €, der persönliche Steuersatz danach bei 35 Prozent. Ohne Sonderabschrei‐
bung liegt der persönliche Steuersatz bei 17.500 € (= 50.000 € * 35 %). 
Über 10 Jahre können jährlich 9 Prozent der energetischen Sanierungskosten abgeschrieben wer‐
den (9 % von 100.000 € = 9.000 €). Die Sonderabschreibung liegt folglich bei 90 Prozent (= 9 % * 
10 Jahre). Mit Sonderabschreibung sinkt der persönliche Steuersatz auf 14.350 € (50.000 €  ‐
9.000 € = 41.000 € * 35 % => 14.350 €). 
Dadurch ergibt sich eine Steuerersparnis von 3.150 € jährlich bzw. 31.500 € über 10 Jahre. 
2. Steuerersparnis für vermietetes Wohnhaus 
Für energetische Sanierungen werden 100.000 € aufgewendet. Das jährliche Einkom‐
men liegt bei 50.000 €, der persönliche Steuersatz danach bei 35 Prozent. Ohne Sonder‐
abschreibung liegt der persönliche Steuersatz bei 17.500 € (= 50.000 € * 35 %). 
Über die ersten acht Jahre können jährlich 9 Prozent der energetischen Sanierungskos‐
ten abgeschrieben werden und über die folgenden vier Jahre 7 Prozent (9 % von 
100.000 € = 9.000 € | 7 % von 100.000 € = 7.000 €). Die Sonderabschreibung liegt über 12 
Jahre bei 100 Prozent (Jahr 1‐8: 9 % | Jahr 9‐12: 7 %). Mit Sonderabschreibung sinkt der 
persönliche Steuersatz im Jahr 1‐8 auf 14.350 € (50.000 € ‐ 9.000 € = 41.000 € * 35 % => 
14.350 €). Im Jahr 9‐12 sinkt der persönliche Steuersatz auf 15.050 € (50.000 € ‐ 7.000 € 
= 43.000 € * 35 % => 15.050 €). 
Dokumentnummer: 779283 46 | 47

Dadurch ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 3.150 € im Jahr 1‐8 und von 
2.450 € im Jahr 9‐12. Über 12 Jahre macht das eine Steuerersparnis von 35.000 €. 
Quelle: Hannoversch Münden, integriertes Quartierskonzept Neumünden/Fuldablick, zuletzt abge‐
rufen am 12.07.2023 https://www.hann.muenden.de/media/custom/2759_1177_1.PDF?1552909851) 
Dokumentnummer: 779283 47 | 47

Anlage A zur V/0041/2024 
Kurzüberblick 
 
Städtebauliche Sanierungssatzungen könnten ein planerisches Instrument darstellen, die für die 
angezielte Netto-Treibhausgasneutralität 2030 wichtige energetische Sanierung ganzer Be-
standsquartiere voran zu treiben. Die Stadt Münster hatte dazu ein Rechtsgutachten beauftragt; 
die Vorlage stellt die Ergebnisse vor, die bereits mit Fachöffentlichkeit und -politik diskutiert wur-
den. Das Instrument zeigt sich rechtssicher anwendbar, allerdings eher für den unterstützenden 
Einsatz bei umfassenden Prozessen der Quartierssanierung. Die Grundfinanzierung muss gesi-
chert sein und das Quartier bestimmte Voraussetzungen erfüllen. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
 
Der Rat der Stadt hat am 14.12.2022 auf Grundlage der Vorlage V/0609/2022 „Ziele zur kommu-
nalen Steuerung“ folgende vier prioritären Handlungsfelder beschlossen: 
 Klimaneutralität; 
 Leistbares, nachhaltiges Wohnen; 
 Stadtverträgliche, umweltfreundliche Mobilität; 
 Soziale Teilhabe und Antidiskriminierung. 
 
Die in der Vorlage beschriebene Maßnahme ist direkt auf das Ziel der Klimaneutralität im Bereich 
Bauen/Planen/Wohnen ausgerichtet und kann hier bei der Transformation des baulichen Be-
stands privater Wohngebäude einen relevanten Beitrag leisten. Dabei werden Kostenersparnisse 
der privaten Baufamilien bei einer zeitgemäßen energetischen Sanierung des Wohnraums er-
möglicht; damit erfolgt auch ein relevanter Beitrag zum zweiten genannten Ziel. 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja x Nein   
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
x überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
Der Einsatz des Instruments der Städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gemäß §§ 136 ff. BauGB 
liegt im Ermessen der Kommune.

Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
 
Die Vorlage bezieht sich wesentlich auf das Querschnittsthema Klimaschutz. Im Kontext einer 
klimagerechten Stadtentwicklung kommt der Erneuerung des baulichen Bestands eine zentrale 
Rolle zu. Jedoch stehen hierzu nur wenige (formelle) planerische Instrumente zur Verfügung. Die 
Stadtverwaltung hat rechtlich prüfen lassen und mit Fachöffentlichkeit und -politik diskutiert, ob 
die Städtebauliche Sanierungsmaßnahme im Rahmen des besonderen Städtebaurechts hier un-
terstützen kann. Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen der Fall. Damit steht der Stadt 
Münster zukünftig ein zusätzliches Instrument zur Erreichung ihrer Klimaschutzziele zur Verfü-
gung.

V/0041/2024 
V/0041/2024 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Klimagerechte Stadtentwicklung – Rechtsexpertise zum Einsatz  
„energetischer Sanierungssatzungen“ 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   13.02.2024 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Bericht 
   15.02.2024 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
   20.02.2024 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   21.02.2024 Hauptausschuss Bericht 
   21.02.2024 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Klimagerechte Stadtentwicklung – Rechtsexpertise zum Einsatz städtebaulicher Sanierungs-
maßnahmen nach §§ 136 ff. des Baugesetzbuches (BauGB) mit dem Ziel der energetischen 
Sanierung von Bestandsquartieren 
 
I. Hintergrund und Veranlassung 
 
Mit Beschluss zu V/0323/2022 vom 14.06.2022 hat der Rat der Stadt Münster unter Punkt 8. die Ver-
waltung beauftragt, ein Rechtsgutachten zum Einsatz städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen nach 
§§ 136 ff. BauGB mit dem Ziel der energetischen Sanierung von Bestandsquartieren erstellen zu las-
sen. Die Stadt Münster hat sich zum Ziel gesetzt, Netto-Treibhausgasneutralität möglichst bis 2030 zu 
erreichen. Damit verfolgt sie ein deutlich ehrgeizigeres Ziel als der Bund (2045). Die energetische 
Sanierung des baulichen Bestandes in den Quartieren ist dabei von großer Bedeutung. Im Gegensatz 
zu der Entwicklung von Neubaugebieten stehen hier aber nur wenige Instrumente zur Verfügung. 
 
Der Vorschlag geht zurück auf die Konzeptstudie „Münster Klimaneutralität 2030“ (siehe 
V/0628/2021). Das beau ftragte Fachbüro schlug als sogenannte Adhoc-Maßnahme (Anlage 1 zu 
V/0628/2021, Seite 67) vor, dieses Instrument des besonderen Städtebaurechts einzusetzen, um die 
Bestandssanierung zu forcieren. Tatsächlich hat der Gesetzgeber mit der Städtebaurechtsnovel le 
2013 Klimabelange im Sanierungsrecht gestärkt: „durch Änderungen in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, 
Abs. 3 und Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BauGB können die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpas-
sung bei den Sanierungszielen zur Behebung städtebaulicher Missstä nde berücksichtigt werden“ 
(Stüer, H. in PUBLICUS 2013.9). 
 
Stadtplanungsamt 
 
31.01.2024  
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Gottw ald-Kobras 
Telefon: 492-6137 
Gottw ald-Kobras@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0041/2024 
Es bestand jedoch Unklarheit, ob energetische Mängel in der Gebäudesubstanz als alleinige oder 
zumindest zentrale Sanierungsanlässe städtebauliche Missstände hinreichend begründen . Viele 
Kommunen haben die Gesetzesnovelle daher zurückhaltend aufgenommen.  
 
Die Verwaltung hat nach erfolgter Ausschreibung Herrn Prof. Dr. Jörg Beckmann, Berlin, von der 
Kanzlei GGSC [Gaßner, Groth, Siederer & Coll.] mit der Erstellung einer entsprechenden Rechtsex-
pertise beauftragt. Prof. Beckmann ist im besonderen Städtebaurecht ausgewiesen und berät die 
Stadt Münster auch im Zusammenhang der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel. Im Rahmen der Beauftragung wurde besonderer Wert auf die Prüfung möglicher Konflikte mit 
anderen Raumentwicklungszielen im Bestand gelegt (Satzungsgebiete mit Zweck Denkmal - oder 
eben Milieuschutz) und auf die Frage nach dem Verhältnis von Aufwand (bzw. auch Rechtsrisiken) 
und Ertrag im Sinne der Klimaneutralität. 
 
Die Expertise liegt seit der zweiten Jahreshälfte 2023 vor. Im Ausschuss für Stadtplanung und Stadt-
entwicklung vom 14.09.2023 hat die Verwaltung über das geplante weitere Vorgehen zum Umgang 
damit informiert. Die Ergebnisse wurden am 24.10.2023 im Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ mit Ak-
teurinnen und Akteuren des Immobilien- und Wohnungsmarktes sowie den anwesenden Vertreterin-
nen und Vertretern der Ratsfraktionen erörtert, um weitere Perspektiven einzubeziehen und Umset-
zungsbedingungen zu erörtern. Das Rechtsgutachten und der Protokollauszug sind dieser Berichts-
vorlage als Anlagen 1 und 2 beigefügt.  
 
Im Folgenden werden zentrale Ergebnisse und die Position des Arbeitskreises „Wohnen in Münster“ 
zusammengefasst. Es ist darauf hinzuweisen, dass beide Originaldokumente auf eine geschlechter-
neutrale Schreibweise verzichten und das sog. „generische Maskulinum“ nutzen. 
 
 
II. Zentrale Ergebnisse  
 
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen als Instrument des besonderen Städtebaubaurechts dienen 
grundsätzlich dazu, nachweisliche städtebauliche Missstände zu beheben. Diese liegen vor, „wenn  
1. das Gebiet [...] den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berück-
sichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder“  
(Substanzschwäche) (s. Anlage 1, S. 7 ff.)  
2. „das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner La-
ge und Funktion obliegen“  
(Funktionsschwäche) (s. Anlage 1, S. 14; wiedergegebene Zitate § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB). 
 
Dazu bedarf es des Beschlusses einer Sanierungssatzung durch den Gemeinderat für ein genau um-
grenztes Gebiet. Die Verfahrensschritte hierzu sind im Baugesetzbuch festgelegt. Es bedarf vorab  
sogenannter vorbereitender Untersuchungen zur Feststellung relevanter städtebaulicher Missstände 
und einer Prüfung der sozialen Auswirkungen. Das Verfahren ist auf Kooperation mit den Eigentüme-
rinnen und Eigentümern angelegt, Zwangsmittel sind i.d.R. nich t vorgesehen. Vielmehr hat der Ge-
setzgeber für die Sanierung der Gebäude gemäß § 7 h Einkommensteuergesetz erhebliche steuerli-
che Anreize für Privatpersonen gesetzt. 
 
Die Konzeptstudie Klimaneutralität (Anlage 1 zu V/0628/2021, Seite 67) geht mit ihrem Vor schlag 
offenbar davon aus, dass der getroffene Ratsbeschluss zur Klimaneutralität möglichst bis zum Jahr 
2030 (Beschluss zu V/0770/2019/2 unter 4.) hinreichend ist, die „allgemeinen Anforderungen an ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ für Münster neu zu definieren. Das vorliegende Gutachten folgt 
dem nicht und betont, dass die lokalen Beschlüsse im rechtlichen Sinne „besondere“, aber eben kei-
ne allgemeinen Anforderungen zu definieren vermögen, (s. Anlage 1, S. 15 oben). Das bleibt dem 
Gesetzgeber in Bund und Land vorbehalten. 
 
Nichtsdestotrotz enthält aus gutachterlicher Sicht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) des Bundes 
vom 08.08.2020 geeignete Beurteilungsgrundlagen für Gebäudeausstattung und -zustand, die heran-

- 3 - 
V/0041/2024 
gezogen werden können. Aus ihnen „folgt, dass Bestandsgebäude, die hinter den (materi-
ell‐rechtlichen) Vorgaben der genannten Vorschriften zurückbleiben, die allgemeinen Anforderungen, 
die unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz – und damit auch unter dem Gesichtspunkt des 
Klimaschutzes – zu stellen sind, nicht erfüllen“ (Anl. 1, S. 12). Damit ist die rechtliche Grundlage für 
„energetische Sanierungssatzungen“ im baulichen Bestand im S inne des Klimaschutzes gegeben , 
wenn auch hier der Zeithorizont 2045 hinterlegt ist, den der Bundesgesetzgeber in § 3 Abs. 2 Klima-
schutzgesetz definiert hat. 
 
Das Gutachten betont dabei die Notwendigkeit sorgfältiger vorbereitender Untersuchungen und einer 
gut begründeten Gebietsauswahl. So würde die Stadt Münster „die Sanierungssatzung vorzugsweise 
dort zum Einsatz bringen, wo sich der Gebäudezustand und die Versorgung mit Wärme etc. in einem 
Zustand befinden, der deutlich vom Durchschnitt abweicht mit der Folge, dass es in diesem Gebieten 
einer zusätzlichen städtebaulichen Anstrengung bedarf, die aufgrund ihrer Gebietsbezogenheit nur 
durch ein einheitlich gesteuertes Maßnahmenbündel erfolgen kann “ (Anl. 1, S. 15) . Zugleich hätten 
die vorbereitenden Untersuchungen (und alle weiteren Verfahrensschritte) in den kommenden Jahren 
der hohen Dynamik des Rechtsrahmens, auf den Bezug genommen werden kann, Rechnung zu tra-
gen. Sanierungsziele wären über den Sanierungszeitraum von bis zu 15 Jahren (BauGB § 142 Abs. 
3) ggf. anzupassen. 
 
Es kann in der Regel vom vereinfachten Verfahren Gebrauch gemacht werden, da die Sanierungen 
sich wesentlich auf die privaten Gebäudebestände beziehen würden. Dies mindert den Verwaltungs-
aufwand nach Satzungsbeschluss, der sich im Wesentl ichen auf das Aushandeln und Abschließen 
von Modernisierungsvereinbarungen und die spätere Bescheinigung der erfolgten Maßnahmen be-
schränken wird. Ein Sanierungsmanagement oder zu beauftragender externer Sanierungsträger im 
formalen Sinne wird voraussichtlich nicht benötigt.  
 
Die Ergebnisse (Anlage 1, ab S. 42) lassen sich wie folgt zusammenfassen: 
- Es bedarf aussagekräftiger vorbereitender Untersuchungen im Sinne von § 141 BauGB. 
- „Entscheidend für die Beurteilung, ob die Gebäude den allgemeinen Anforderungen genügen, 
sind […] Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes“, die aktuelle Dynamik des GEG und ande-
rer allgemeiner Regelungen ist zu beobachten. 
- Es ist zu beachten, dass der Gebietszuschnitt „sich auf Areale konzentriert, in denen der Ge-
bäudezustand in hervorzuhebender Weise negativ vom Zustand anderer Gebäude vergleich-
baren Bauzeitalters in der Stadt abweicht“;  
- „Denkmalbereiche, aber auch die soziale Erhaltungssatzung stehen der Einbeziehung […] 
nicht grundsätzlich entgegen“; Zielkonflikte sind jedoch möglichst zu vermeiden. 
- Wenn nicht „in nennenswertem Umfang Ordnungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, 
[…] kann die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden“. 
- Dabei „sind die Sanierungsbetroffenen zu beteiligen. […] Hintergrund ist, dass die städtebauli-
che Sanierungsmaßnahme […] im Wesentlichen von der Durchführung der Baumaßnahmen 
durch die Eigentümer abhängig ist“. 
- „In Zuge der Beteiligung sind zudem die Interessen der Mieter […] zu berücksichtigen und zu 
ermitteln, welche (insbesondere „mietrechtlichen“) Folgen sich für diese aus der Sanierung er-
geben und wie eventuelle negative Folgen abgemildert werden könnten.“ 
- „Die personellen Ressourcen für die verwaltungsseitige Durchführung der laufenden städte-
baulichen Sanierung dürften leistbar sein, insbesondere scheint es nicht des Einsatzes eines 
städtebaulichen Sanierungsträgers zu bedürfen. Entscheidend ist die Fördermittelakquise für 
eine Grundfinanzierung vorbereitender Arbeiten“ (S. 45). 
 
Es ist jedoch darauf zu verweisen, dass ein geeignetes Prozessdesign, die Beratungsleistungen für 
Eigentümerinnen und Eigentümer und insgesamt die kommunikative Komponente einer energeti-
schen Quartierssanierung für ein erfolgreiches Vorhaben eine zentrale Bedeutung haben, s. auch IV.

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V/0041/2024 
 
III. Beteiligung der Fachöffentlichkeit und -politik 
 
Die energetische Quartierssanierung war auch Gegenstand der 38. Sitzung des „Arbeitskreis Wohnen 
in Münster“, in dem Immobilien- und Wohnungswirtschaft und die fachpolitischen Sprecherinnen und 
Sprecher der Ratsfraktionen vertrete n sind, am 24. Oktober 2023 im Studierendenwerk am Aasee. 
Der Gutachter Herr Prof. Dr. Beckmann stellte hier auf Einladung des Stadtbaurates den anwesenden 
Vertreterinnen und Vertretern der Fachöffentlichkeit und -politik ausführlich zentrale Ergebnisse und 
Schlussfolgerungen seiner Arbeit vor. Anschließend gab es Raum für Rückfragen, Statements und 
Diskussion.  
 
Die Akteurinnen und Akteure der Branche betonten dabei die Notwendigkeit der energetischen Sanie-
rung der Bestände, zumal die Neubautätigkeit in einem schwierigen Kosten - und Zinsumfeld derzeit 
stagniert. Der energetische Zustand von Objekten hat im Immobil ienverkehr stark an Bedeutung ge-
wonnen, gerade in den peripheren Lagen. Nach allgemeiner Verunsicherung in Folge der Diskurse 
um die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes in 2023 bräuchte es allerdings lokal eine klare und 
umfassende Kommunikation bei Vorhaben der energetischen Quartierssanierung und ein kooperati-
ves Vorgehen unter Vermeidung von Zwangsmitteln.  
 
Der AK Wohnen empfiehlt (unter diesen Voraussetzungen) deutlich, das Instrumentarium städtebauli-
cher Sanierungsmaßnahmen nach §§ 136 ff. BauGB m it dem Ziel der energetischen Sanierung von 
Bestandsquartieren zu nutzen. Darstellung und Diskussion in der 38. Sitzung sind im beigefügtem 
Protokollauszug (Anlage 2) ausführlich nachgezeichnet. 
 
 
IV. Geplantes weiteres Vorgehen 
 
Der Sachstand legt nahe, städt ebauliche Sanierungsmaßnahmen zur energetischen Quartierssanie-
rung bewusst und gezielt, aber eher flankierend oder unterstützend einzusetzen. Es bedarf umfas-
sender vorbereitender Untersuchungen und einer gut begründeten Gebietsauswahl und -abgrenzung. 
Auch im angestrebten vereinfachten Verfahren unter Verzicht auf größere öffentliche Maßnahmen 
bedarf es einer Projektsteuerung und administrativer Kapazitäten und Kompetenzen. Damit entsteht 
der Stadt Münster ein nicht geringer Aufwand.  
 
Ein wesentlicher Erfo lgsfaktor ist jedoch die fachlich fundierte Aktivierung und Information sowie zu 
erwartende Investitionsbereitschaft und -fähigkeit einer Vielzahl privater Eigentümerinnen und Eigen-
tümer. Aus den mit Beschluss eines Sanierungsgebiets ausgelösten Einkommenssteuervorteilen re-
sultieren wirksame Anreize, wo privates selbstgenutztes Wohneigentum oder von privat vermieteter 
Wohnraum vorherrschen, aber eben auch nur für Einkommensteuerpflichtige.  
 
Eine Direktförderung von Maßnahmen im Sanierungsgebiet über die allgemein zugänglichen Förder-
quellen (wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude oder das Förderprogramm "Klimafreundliche 
Wohngebäude der Stadt Münster") hinaus ist derzeit nicht verfügbar. Gerade Städtebaufördermittel 
dürfen i.d.R. nicht an Private weitergegeben werden.

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V/0041/2024 
 
Abbildung 1: Aufgaben des Sanierungsmanagements, aus: BBSR (2022): Energetische Stadtsanierung in der Praxis V, S. 4 
 
Eine Handreichung des Bundes formuliert folgende „gute Voraussetzungen [...]: 
 
 hoher Anteil an selbst genutztem privatem Eigentum,  
 schlechter energetischer Ausgangszustand der Gebäude (hohe CO2-Emissionen und hoher 
Energieverbrauch) zeichnet sich als städtebaulicher Missstand ab, 
 dominierende Baualtersgruppen vor erster Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977, 
 hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Eigentümerinnen und Eigentümer, 
 geringe Anzahl von Einwohnerinnen und Einwohnern, die nicht von steuerlicher Abschreibung 
profitieren (z. B. Studierende, Rentner, Geringverdienende, Transferleistungsempfänger), 
 Stadtquartier im sich vollziehenden oder absehbaren Generationenwechsel“ 
 
(Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI)  (Hg.) (2019): Quartierskonzepte als 
erster Schritt zur Ausweisung von Sanierungsgebieten. Finanzielle Anreize für private Hauseigen-
tümer erschließen. Arbeitshilfe für die Praxis. Begleitforschung Energetische Stadtsanierung. Ber-
lin/Bonn, S. 6). 
 
 
Die zitierte Arbeitshilfe empfiehlt die Ausweisung städtebaulicher Sanierungsgebiete nach §  136 
BauGB bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen als zusätzlichen Baustein eines umfassenden 
Quartiersentwicklungsprozesses der Energetischen Stadtsanierung. Vorgeschaltet sind hier i.d.R. 
eine umfassende Bestandsuntersuchung und die Erstellung eines Energetischen Quartierskonzepts.

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V/0041/2024 
Abb. 1 gibt einen Hinweis auf die vielfältigen Aufgaben des Sanierungsmanagements, an die eine 
städtebauliche Sanierungsmaßnahme anschließen könnte. Den Kontext (im Sinne notwendiger vor-
bereitender Untersuchungen) bildet dabei das KfW -Programm 432 „Energetische Stadtsanierung – 
Klimaschutz und Klimaanpassung im Quartier“ des Bundes. 
 
Die Stadt Münster hat im Rahmen eines Grobscreenings Bestandsquartiere identifiziert und genauer 
untersucht, die sich für eine energetische Sanierung im Rahmen des genannten Programms eignen. 
Der Rat der Stadt hat auf Basis von V/0314/2023 am 20.09.2023 nahezu einstimmig die Bereitstel-
lung von Eigenanteilen und eine Bewerbung um Fördermittel des Programms KfW 432 beschlossen.  
 
Hier wäre in einem nächsten Schritt bei Aufnahme der Quartiersentwicklungsprozesse in der vorge-
sehenen Priorisierung zu prüfen, ob günstige Voraussetzungen vorliegen, diese mit Sanierungssat-
zungen zu unterstützen. Die aktuelle Situation ist jedoch, wie auch den Medien zu entnehmen war, 
dass das Bundesförderprogramm vor dem Hintergrund des Bundesverfassungsgerichtsurteils  vom 
15.11.2023 vorläufig ausgesetzt wurde, Anträge sind derzeit nicht möglich.  
 
Vor diesem Hintergrund einer vorübergehend nicht zur Verfügung stehenden finanziellen Unterstüt-
zung für eine wesentliche Komponente der vorbereitenden Untersuchungen hat die Verwaltung ge-
prüft, ob alternativ im Rahmen der laufenden großen städtebaulichen Entwicklungsvorhaben im Be-
stand, insbesondere der Konversionsvorhaben, ein Zusatznutzen durch die Ausweisung eines Sanie-
rungsgebietes zu erzielen wäre. Das ist nicht der Fall.  
 
 
V. Fazit 
 
Die „energische Sanierungssatzung“ ist ein geeignetes planerisches Instrument, das die Stadt Müns-
ter bei Vorliegen guter Erfolgsbedingungen im Quartier unterstützend einsetzen könnte. Sie beobach-
tet und prüft weiter fortlaufend Fördermöglichkeiten für die Grundfinanzierung umfassender Prozesse 
der energetischen Quartierssanierung. Dazu wird bei Vorliegen der gesetzlichen Rahmenbedingun-
gen und gleichzeitig einer geeigneten Fördermittelkulisse ein Beschlussvorschlag vorgelegt. 
 
 
 
 
 
i.V. 
 
gez. 
Robin Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
 
 
Anlagen: 
 
- Anlage 1 | Gutachten GGSC „Einsatz der städtebaulichen Sanierungssatzung nach 
§§ 136 ff. BauGB als Instrument der energetischen Quartierssanierung in Münster“ 
- Anlage 2 | Protokoll zum Arbeitskreis Wohnen in Münster vom 24.10.2024 (Auszug)