Wohnraumschutzsatzung für die Stadt Münster

Anlage 1 zur Vorlage V/0476/2022, Neue Version der Wohnraumschutzsatzung

Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Münster - Wohn-
raumschutzsatzung
vom ....... 2022

Der Rat der Stadt Münster erlässt aufgrund 8 12 Absatz 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes
(WohnStG) in der Fassung vom 23. Juni 2021 (GV.NRW. S. 765) in Verbindung mit $ 7
Abs.1 und 8 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW vom 14. Juli 1994 (GV NRW S. 666,
SGV NRW 2023) in der Fassung des Artikels 3 des Gesetzes vom 29. September 2020
(GV. NRW. S. 916) folgende Satzung:

Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Münster - Wohnraum-
schutzsatzung

Präambel:

Im Gebiet der Stadt Münster besteht ein erhöhter Wohnraumbedarf. Das Land NRW bewer-
tete 2020 die Stadt Münster auf Grundlage des Gutachtens „Identifizierung von angespann-
ten Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen für die Festlegung einer Gebietskulisse von
Mietpreisbegrenzungsverordnungen nach $$ 556d und 558 BGB sowie einer Kündigungs-
sperrfristverordnung nach $ 577a BGB“ des Instituts empirica, Berlin, als ein Gebiet, in dem
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Be-
dingungen gefährdet ist. Auf der Grundlage der aktuellen Wohnungsmarktlage gehört die
Stadt Münster so zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW. Ein von der Lan-
desregierung Nordrhein-Westfalen in Auftrag gegebenes „Gutachten zur sachlichen und
räumlichen Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen (Gebietskulis-
sen)“ aus dem Jahr 2020 stellt für das Gebiet der Stadt Münster sowohl bezüglich der Kos-
ten für Mietwohnraum und Wohneigentum als auch bezüglich der Bedarfe an Mietwohnraum
und Wohneigentum die jeweils höchste Niveaustufe fest. Daher wird die vorliegende Sat-
zung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum für weitere fünf Jahre erlassen.

8 1 Gegenstand der Satzung

(1) Mit dieser Satzung soll die Wohnraumversorgung der Bevölkerung in der Stadt Münster
gewährleistet werden und Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung geschützt
werden.

(2) Öffentlich geförderter Wohnraum ist von dieser Satzung betroffen, sobald seine Zweck-
bindung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohn-
raum für das Land NRW - 88 22 und 23 WFNG NRW - entfällt bzw. bereits entfallen ist.

(3) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.

8 2 Wohnraum

(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung umfasst alle Räume, die zu Wohnzwecken objektiv
geeignet und subjektiv bestimmt sind.

(2) Räume sind objektiv zu Wohnzwecken geeignet, wenn sie als solche baurechtlich ge-
nehmigt oder wenigstens genehmigungsfähig sind und nicht so schwere Mängel aufweisen,
dass die Bewohnbarkeit nach den Bestimmungen des Wohnraumstärkungsgesetzes nicht

wiederhergestellt werden kann. Zudem müssen die Räume alleine oder zusammen mit an-
deren Räumen die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen.

(3) Räume sind subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt, wenn die Widmung durch ausdrück-
liche Erklärung oder schlüssiges Verhalten, z. B. durch die erstmalige Nutzung zu Wohn-
zwecken oder durch entsprechende Umwidmung, nach außen zum Ausdruck gebracht
wurde.

(4) Kein schützenswerter Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt vor, wenn

1. der Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, weil das
Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit ge-
knüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwoh-
nung im Schulgebäude),

2. der Wohnraum bereits vor dem 21.03.2015 und seitdem ohne Unterbrechung anderen

als Wohnzwecken diente,

Wohnraum noch nicht bezugsfertig ist,

baurechtlich eine Wohnungsnutzung nicht zulässig ist,

der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigten nicht zu vertretenden, schweren

Mangel aufweist und ein ordnungsgemäßer Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaft-

lichen und zumutbaren Aufwand wiederhergestellt werden kann. $ 8 Absatz 2 WohnStG

gilt entsprechend,

6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom
Markt angenommen wird, z. B. wegen der Größe, des Grundrisses oder aufgrund von
unerträglichen Umwelteinflüssen.

rw

(5) Die Wohnfläche des Wohnraums ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der
ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume ($ 24 WohnStG). Maßgeblich für die Be-
rechnung sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003
(BGBI. | S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung.

8 3 Leerstand

(1) Wird Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens nicht innerhalb von sechs Monaten
zu Wohnzwecken genutzt, so haben die Verfügungsberechtigten dies der Stadt Münster
unverzüglich anzuzeigen. Sie haben die Gründe hierfür anzugeben und nachzuweisen so-
wie Belegenheit, Größe, wesentliche Ausstattung und die vorgesehene Miete mitzuteilen.

(2) Wird ein Leerstand verbunden mit der konkreten Absicht einer Baumaßnahme ange-
zeigt, gilt die Genehmigung des Leerstehenlassens für die Dauer der Baumaßnahme als
erteilt, wenn die Stadt Münster nicht innerhalb von sechs Monaten widerspricht. Eine Ge-
nehmigung des Leerstehenlassens kann mit der Auflage verbunden werden, den Zeitraum
des Leerstands durch die Zwischenvermietung auf der Basis eines Zeitmietvertrags an ei-
nen Dritten oder durch eine andere Zwischennutzung so gering wie möglich zu halten.

8& 4 Zweckentfremdung
(1) Die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf einer Genehmigung. Ohne Genehmigung
verboten ist jedes Handeln oder Unterlassen Verfügungs- oder Nutzungsberechtigter, durch

das Wohnraum seiner eigentlichen Zweckbestimmung entzogen wird.

(2) Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

1. zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke
verwendet oder überlassen wird,

2. für die Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage im
Kalenderjahr, genutzt wird; für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt hier-
von abweichend eine Frist von mehr als sechs Monaten, längstens jedoch 180 Tage im
Kalenderjahr,

3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht
mehr geeignet ist,

4. länger als sechs Monate leer steht,

5. ganz oder teilweise abgebrochen wird.

8 5 Persönlicher Anwendungsbereich

(1) Verpflichtet zum Schutz des Wohnraums vor zweckfremder Nutzung nach dieser Sat-
zung sind:
1. die über den Wohnraum verfügungsberechtigten natürlichen oder juristischen Personen,
insbesondere
e Eigentümerinnen und Eigentümer,
e Erbbauberechtigte,
e die aufgrund eines Nießbrauchrechts oder eines anderen dinglichen Rechts Be-
rechtigten sowie
2. die Nutzungsberechtigten, insbesondere
e Mieterinnen und Mieter,
e sonstige Bewohnerinnen und Bewohner.

(2) Den in Absatz 1 genannten Personen stehen die in $ 3 Absatz 5 WohnStG genannten
Beauftragten, insbesondere von Haus- oder Wohnungsverwaltungen, gleich.

8 6 Genehmigung

(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige Öf-
fentliche Interessen oder ein berechtigtes Interesse des Verfügungs- oder Nutzungsberech-
tigten das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.

(2) Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel aus. Ein beachtliches Angebot liegt
vor, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. der Ersatzwohnraum wird im Gebiet Stadt Münster geschaffen,

2. zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum besteht
ein zeitlicher Zusammenhang (kein Ersatzwohnraum aus dem Bestand oder auf Vorrat),

3. die Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum
stimmt überein,

4. der Ersatzwohnraum ist nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung entfallende
Wohnraum,

5. der Ersatzwohnraum darf nicht als Luxuswohnraum anzusehen sein, der den Standard
des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher
Weise überschreitet,

6. der Ersatzwohnraum steht dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die
Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung und

7. das Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum ist verlässlich, d. h. seine öffentlich-
rechtliche Zulässigkeit ergibt sich aus prüfbaren Unterlagen und die Antragstellerin bzw.

der Antragsteller macht glaubhaft, dass sie bzw. er das Vorhaben finanzieren (z.B. mit-
tels Bankbürgschaft) kann.

(3) Eine Genehmigung wird bei bewohntem Wohnraum nur unter der aufschiebenden Be-
dingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, wenn die Mieterinnen bzw. die Mieter den
Wohnraum verlassen haben.

(4) Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn die Stadt Münster innerhalb von sechs Monaten
ab vollständigem Einreichen der Antragsunterlagen nicht entschieden hat. Die Genehmi-
gung der Zweckentfremdung erlischt mit einem Wechsel der Verfügungs- oder Nutzungs-
berechtigung oder der Änderung des Verwendungszwecks, es sei denn, dass der Ersatz-
wohnraum geschaffen oder eine einmalige Ausgleichszahlung nach $ 6 dieser Satzung ge-
leistet wurde.

8 7 Entrichtung von Ausgleichsbeträgen

(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann insbesondere bei Vorliegen eines überwie-
genden schutzwürdigen, privaten Interesses unter der Auflage zur Entrichtung einer einma-
ligen oder laufenden Ausgleichszahlung erteilt werden. Mit der Ausgleichszahlung soll die
durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die
Schaffung neuen Wohnraums mindestens teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für
den Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeiträge werden zweckge-
bunden für die Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in Münster eingesetzt.

(2) Die Ausgleichszahlung wird pro Quadratmeter zweckentfremdeten Wohn-
raums festgesetzt. Die Höhe orientiert sich am jeweiligen Fördersatz, der für die Erstellung
von Öffentlich gefördertem Mietwohnraum, Einkommensgruppe B, in Münster gilt.

(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums ist in der Regel eine laufende, mo-
natlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der Differenz zwischen der Miethöhe für
neu geförderte Wohnungen der Einkommensgruppe B und dem Oberwert der Mietspanne
für vergleichbaren Wohnraum in Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro pro Quadratmeter,
zu entrichten.

(4) Die Ausgleichszahlung kann abgesenkt werden, wenn die in $ 14 Absatz 2 Satz 2 und 3
WohnStG genannten Gründe vorliegen.

8 8 Nebenbestimmungen

(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder
unter Auflagen erteilt werden. Dies gilt auch für das Ersatzwohnraumangebot.

(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen.

8 9 Negativattest
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil schützenswerter

Wohnraum nicht vorhanden ist oder eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, wird auf Antrag
ein Negativattest ausgestellt.

& 10 Mitwirkungs-, Auskunfts- und Betretungsrecht

(1) Personen nach $ 2 dieser Satzung und $ 16 WohnStG haben den Bediensteten der
Stadt Münster alle Auskünfte zu erteilen und alle Unterlagen vorzulegen, die erforderlich
sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu überwachen.

(2) Personen nach 8 2 dieser Satzung sind verpflichtet, den Beauftragten der Stadt Münster
das Betreten des Wohnraumes oder der Unterkunft zu gestatten, wenn dies für die Ent-
scheidung über eine Maßnahme nach dieser Satzung erforderlich ist, insbesondere die Ein-
holung von Auskünften nicht ausreicht ($ 18 Absatz 1 WohnStG).

8 11 Anordnungen

(1) Wird Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt, kann angeordnet werden, dass
der Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen ist (Wohnnutzungsgebot). Die Stadt
Münster kann auch die Räumung anordnen (Räumungsgebot).

(2) Ist Wohnraum so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist,
kann angeordnet werden, dass der frühere Zustand wiederhergestellt oder ein zumindest
gleichwertiger Zustand geschaffen wird (Wiederherstellungsgebot). Ein Wiederherstel-
lungsgebot scheidet aus, soweit die Wiederherstellung unzumutbar wäre. Dies ist der Fall,
wenn die Herstellungskosten die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe,
Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden. Ist die Wiederherstellung des
früheren Zustandes nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand möglich, kann die Schaffung
von Ersatzwohnraum oder die Zahlung einer einmaligen Ausgleichszahlung verlangt wer-
den (815 Absatz 2 WohnStG).

8 12 Anzeige- und Registrierungspflicht bei Kurzzeitvermietung

(1) Vor der Überlassung von Wohnraum zum Zweck der Kurzzeitvermietung ist dies der
Stadt Münster unter Angabe des Familiennamens, des Vornamens, der Anschrift, des Ge-
burtsdatums, der Belegenheit der Wohnung, der Verwendung als Haupt- oder Nebenwoh-
nung und des beabsichtigten Vertriebswegs für die Gebrauchsüberlassung des Wohnraums
anzuzeigen. Dies gilt auch, wenn nach 8 4 Absatz 2 Nummer 2 noch keine Genehmigungs-
pflicht für die zweckfremde Nutzung des Wohnraums besteht. Bei der Überlassung mehre-
rer Wohnungen zum Zweck der Kurzzeitvermietung muss für jede einzelne Wohnung ge-
sondert eine Anzeige erfolgen. Änderungen der anzugebenden Daten sind unverzüglich
mitzuteilen.

(2) Die Stadt Münster teilt der oder dem Anzeigenden eine amtliche Nummer (Wohnraum-
Identitätsnummer) mit. Wird eine Genehmigung für die Überlassung von Wohnraum zum
Zweck der Kurzzeitvermietung erteilt, wird mit der Genehmigung eine Wohnraum-Identitäts-
nummer vergeben. Die Wohnraum-Identitätsnummer kann befristet erteilt werden. Wird eine
Genehmigung zum Zweck der Kurzzeitvermietung befristet erteilt, ist auch die Wohnraum-
Identitätsnummer für denselben Zeitraum befristet.

(3) Ist die oder der Anzeigende nicht mehr verfügungs- oder nutzungsberechtigt, ist je be-
troffener Wohnung eine neue Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich.

(4) Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte haben die Wohnraum-Identitätsnum-
mer stets und für die Offentlichkeit gut sichtbar anzugeben, wenn sie die Nutzung des Wohn-
raums zum Zweck der Kurzzeitvermietung anbieten oder dafür werben.

(5) Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte haben jede einzelne Überlassung von
Wohnraum zum Zweck der Kurzzeitvermietung der Stadt Münster spätestens am zehnten
Tag nach Beginn der Überlassung anzuzeigen. Erfolgt keine Anzeige, erlischt die Wohn-
raum-Identitätsnummer.

(6) Wer unter Nutzung eines Telemediendienstes oder eines Druckerzeugnisses oder an-
deren Mediums, in dem überwiegend Angebote oder Werbung für die Überlassung von
Wohnraum zum Zweck der Kurzzeitvermietung angezeigt werden oder angezeigt werden
können, ohne einer gesetzlichen Impressumspflicht zu unterliegen und dieser nachzukom-
men, die Überlassung von ein oder mehreren Räumen anbietet oder bewirbt, hat dies zuvor
der Stadt Münster anzuzeigen. Absätze 1 bis 4 gelten entsprechend.

(7) Wer es Dritten ermöglicht, Angebote oder Werbung für die Überlassung von Räumen,
die der öffentlichen Angabe einer Wohnraum-Identitätsnummer bedürfen, zu veröffentlichen
oder daran mitwirkt, hat sicherzustellen, dass diese Angebote oder Werbung nicht ohne eine
öffentlich sichtbare Wohnraum-Identitätsnummer veröffentlicht werden oder veröffentlicht
sind.

8 13 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. Wohnraum ohne die nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zu anderen als
Wohnzwecken nutzt oder überlässt, länger als sechs Monate leer stehen lässt, diesen
durch Abbruch vernichtet oder eine Zweckentfremdung nicht abwendet, obwohl dies Zu-
mutbar war (8 21 Absatz 1 Satz 1 Nr. 7 und 8 WohnStG),

2. wer einer mit einer Genehmigung verbundenen Auflage nicht, nicht vollständig oder nicht
rechtzeitig nachkommt (8 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 9 WohnStG),

3. wer eine Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, Unterlagen nicht oder
nicht vollständig vorlegt oder nicht zur Verfügung stellt ($ 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer
10 WohnStG),

4. wer die Anzeige zum Leerstand nicht oder nicht rechtzeitig vornimmt, oder die Angaben
nicht oder nicht rechtzeitig macht, oder die Nachweise nicht oder nicht rechtzeitig erbringt
(8 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 11 WohnStG),

5. wer die Wohnraum-Identitätsnummer nicht, nicht richtig oder nicht vollständig oder eine
ungültige, falsche oder gefälschte Wohnraum-Identitätsnummer angibt (8 21 Absatz 1
Satz 1 Nummer 12 WohnStG),

6. wer die Überlassung von Wohnraum nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig angibt
(8 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 13 WohnStG).

(2) Darüber hinaus handelt ordnungswidrig im Sinne von 8 21 Absatz 2 WohnStG, wer vor-

sätzlich oder fahrlässig

1. ohne erforderliche Genehmigung die Überlassung von Wohnraum zum Zweck der Kurz-
zeitvermietung anbietet oder dafür wirbt,

2. Angebote oder Werbung dafür verbreitet oder deren Verbreitung ermöglicht oder

3. es entgegen $ 17 Absatz 9 WohnStG ermöglicht oder daran mitwirkt, Angebote oder
Werbung ohne Wohnraum-Identitätsnummer zu veröffentlichen oder seiner Entfernungs-
pflicht nach & 21 Absatz 3 WohnStG oder $ 17 Absatz 2 Satz 2 WohnStG nicht nach-
kommt.

(3) Gemäß 8 21 Absatz 4 WohnStG kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu
500.000 € geahndet werden.

(4) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem Gesetz
über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) vom 19. Februar 1987 (BGBl. | S. 602) in der jeweils
gültigen Fassung.

& 14 Verwaltungsgebühren

Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Verordnung nach dem Wohn-
raumstärkungsgesetz (WohnStVO) nebst Gebührentarif.

& 15 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

(1) Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Münster
in Kraft und löst die bis dahin bestehende Wohnraumschutzsatzung der Stadt Münster vom
14. Februar 2020 ab.

(2) Diese Satzung tritt 5 Jahre nach ihrer Veröffentlichung außer Kraft.

Münster, den XXX

Der Oberbürgermeister
Markus Lewe

Anlage A zur V/0476/2022
Kurzüberblick
Der Rat der Stadt Münster hat am 11.02.2015 erstmals eine Wohnraumschutzsatzung
beschlossen (Vorlage V/0692/2014/1. Erg.) und diese rechtzeitig vor Ablauf ihrer Gültigkeit nach
fünf Jahren mit Beschluss vom 12.02.2020 neu gefasst. Rechtliche Grundlage für den Erlass und
die Neufassung der Wohnraumschutzsatzung war § 10 des Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW
(WAG NRW). Das bisherige WAG NRW ist am 01.07.2021 mit Inkrafttreten des Gesetzes zur
Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein- Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz-WohnStG)
vollständig abgelöst worden. Entsprechend der Übergangsregelung in § 25 Abs. 2 WohnStG
bleiben die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des WohnStG bereits erlassenen
Zweckentfremdungssatzungen in Kraft. Es ist jedoch erforderlich, die derzeit noch gültige
Wohnraumschutzsatzung aus 2020 an die neue, in T eilenerweiterte, Rechtsgrundlage
anzupassen.
Ziele/Teilziele/Zielerreichung
Hier steht, welches Ziel/welche Ziele (z. B. Leitorientierung/en aus dem ISM-Prozess, Ziele der
Produktgruppe im Haushaltsplan) mit der Vorlage verfolgt wird/werden und welches Teilziel (aus
dem Inhalt der Vorlage abgeleitet) erreicht werden soll. Dabei ist ebenfalls anzugeben, wann das
Teilziel erreicht wird (Zeit) und mit welchem finanziellen bzw. sonstigem Aufwand es erreicht wird.
Leitorientierungen aus dem ISM-Prozess:
 Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität
weiterentwickeln:
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft
Finanzierung
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG
Auswirkungen auf den Ergebnisplan Ja Nein x

Auswirkungen auf den Finanzplan Ja Nein x
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten? Ja Nein teilw.
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten? Ja Nein teilw.
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? Ja Nein
Bereits veranschlagt? Ja Nein
Die Höhe der Aufwendungen oder Auszahlungen sind unabhängig von der vorhandenen
Mittelbereitstellung im Beschlussvorschlag zu nennen. Eine Angabe an dieser Stelle oder bei den
Zielen reicht nicht aus.
Pflichtigkeitsgrad
Die Maßnahme/Leistung ist vollständig
pflichtig
überwiegend
pflichtig
überwiegend
freiwillig
x vollständig
freiwillig
Der Erlass der Wohnraumschutzsatzung beruht auf § 12 Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG)
in Verbindung mit § 7 Absatz 1 und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW. Die finanziellen
Auswirkungen zur Umsetzung der Satzung sind in der Höhe nicht beeinflussbar.
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)
Die o. g. Querschnittsthemen sollen im Sinne eines Positivkatalogs dann erwähnt werden, wenn
der mit der Vorlage zu entscheidende Sachverhalt bzw. der Bericht
 Unterschiede zwischen den Geschlechtern ausweist, schafft oder berücksichtigt,
 inklusionspolitische Aussagen im Sinne der UN-Behindertenrechtskonvention trifft
 migrationspolitische Aussagen trifft,
 das Thema Demografie im Sinne des im VV verabschiedeten Fragenkatalogs betrifft oder
 klimaschutzrelevante Aussagen trifft,
und dies für die Beschlussfassung und Entscheidung von unmittelbarer und grundsätzlicher
Bedeutung und Relevanz ist.
Dann ist kurz zu beschreiben, inwieweit der Bezug gegeben ist. Ausführliche Informationen sind
in diesen Fällen in der Vorlage zu liefern. Ggf. ist ein Kontakt mit der entsprechenden Dienststelle
aufzunehmen.

V/0476/2022
V/0476/2022
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Wohnraumschutzsatzung für die Stadt Münster
Beratungsfolge
06.09.2022 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung
07.09.2022 Hauptausschuss Vorberatung
07.09.2022 Rat Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung:
1. Die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster wird in der als Anlage 1
beigefügten Fassung neu beschlossen (Wohnraumschutzsatzung).
2. Die Verwaltung wird beauftragt, dem Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und
Wirtschaft ein Jahr nach Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung einen Erfahrungsbericht
über die Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung vorzulegen.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Es ergeben sich keine finanziellen Veränderungen.
Begründung:
Zu Beschlussziffer 1:
Ausgangslage
Der Rat der Stadt Münster hat am 11.02.2015 erstmals eine Wohnraumschutzsatzung beschlossen
(Vorlage V/0692/2014/1. Erg.) und diese rechtzeitig vor Ablauf ihrer Gültigkeit nach fünf Jahren mit
Beschluss vom 12.02.2020 neu gefasst. Seitdem darf nach Maßgabe der Satzung schützenswerter
frei finanzierter Wohnraum nicht ohne gesonderte wohnungsrechtliche Genehmigung zu anderen als
Amt für Wohnungswesen und
Quartiersentwicklung
17.08.2022
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Frau Regenitter
T elefon:492-6400
Wirtz@stadt-muenster.de

- 2 -
V/0476/2022
Wohnzwecken genutzt oder abgebrochen werden. Der vermeidbare Leerstand von Wohnraum ist
untersagt.
Rechtliche Grundlage für den Erlass und die Neufassung der Wohnraumschutzsatzung war § 10 des
Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW (WAG NRW). Das bisherige WAG NRW ist am 01.07.2021 mit
Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein- Westfalen
(Wohnraumstärkungsgesetz-WohnStG) vollständig abgelöst worden.
Entsprechend der Übergangsregelung in § 25 Abs. 2 WohnStG bleiben die im Zeitpunkt des
Inkrafttretens des WohnStG bereits erlassenen Zweckentfremdungssatzungen in Kraft. Es ist jedoch
erforderlich, die derzeit noch gültige Wohnraumschutzsatzung aus 2020 an die neue, in T eilen
erweiterte, Rechtsgrundlage anzupassen.
Zur Unterstützung der Kommunen hatte das damalige Ministerium für Heimat, Kommunales, Bauen
und Gleichstellung NRW (MHKBG) unter Beteiligung von Vertreter*innen des Städtetages NRW und
Kommunen mit Wohnraumschutzsatzungen eine Mustersatzung erarbeitet. Die Verwaltung hat sich
textlich und inhaltlich weitestgehend daran orientiert.
Neuer Satzungsbeschluss
Rechtliche Grundlagen
§12 WohnStG ermächtigt die Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in
einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch
Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass Wohnraum nur mit
ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.
Die Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen haben in den letzten Jahren eine
dynamische Entwicklung gezeigt. So sind die Angebotspreise für Wohnraum in allen
Kommunen angestiegen, häufig mit zweistelligen Steigerungsraten. Dennoch sind
Unterschiede in Preisniveau wie Nachfrageintensität im Land nachweisbar. Deshalb wird die
Wohnraumförderung an Hand von Gebietskulissen differenziert, die mithilfe von indikatorengestützten
Modellierungen bestimmt werden. Im Ergebnis erfolgt eine Einstufung der einzelnen Kommunen in
den 4 Kategorien Mietniveau, Kosten selbst genutztes Wohneigentum sowie Bedarfsniveau
Mietwohnraum und Wohneigentum von 1 (niedrig) bis 4 (hoch).
Im Dezember 2020 ist dazu das im Auftrag der Landesregierung NRW erstellte „Gutachten zur
sachlichen und räumlichen Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen in Form
von Gebietskulissen“ erschienen. In allen vier Kategorien wird Münster mit 4 bewertet. Münster sticht,
mit drei weiteren Kommunen innerhalb Nordrhein-Westfalens, mit Extremwerten in beiden
Preisindikatoren dieser Gebietskulisse klar heraus und wird bei dem Kostenniveau Mietwohnraum als
Mietniveau 4+-Stadt (M4+-Stadt) in der höchsten Kategorie geführt.
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich somit seit Erlass der letzten Wohnraumschutzsatzung
nicht verbessert. Im gesamten Stadtgebiet ist weiterhin eine Wohnraummangellage in allen
T eilsegmenten zu verzeichnen. Aufgrund der festgestellten besonderen Gefährdung der
ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen
wurde die Stadt Münster in die Mieterschutzverordnung vom 9. Juni 2020 aufgenommen, die die
zuvor geltenden drei Verordnungen zum besonderen Mieterschutz (Kündigungssperrfristverordnung
NRW, Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW und Kappungsgrenzenverordnung NRW) ersetzt.
In der Berichtsvorlage „Fortschreibung der kleinräumigen Bevölkerungsprognose (KBP) 2019-2030:
Methodik, Annahmen und zentrale Ergebnisse im Überblick“ vom 13.07.2021 (Vorlage V/0549/2021)
wird ausgeführt, dass Münster voraussichtlich auch in Zukunft weiterwächst. Im gesamten Stadtgebiet

- 3 -
V/0476/2022
wird ein durchschnittliches jährliches Bevölkerungswachstum von ca. 2.000 Einwohner*innen
errechnet.
Deshalb ist es auch künftig geboten, zur Sicherstellung einer ausreichenden Wohnraumversorgung
der Bürger*innen, neben der Förderung des Neubaus von Wohnungen auch über ein geeignetes
Instrument zu verfügen, durch das die Verringerung des vorhandenen Bestandes an Wohnraum und
damit eine Vergrößerung der Wohnungsnotlage verhindert werden kann.
Die Verwaltung schlägt in der Konsequenz den Erlass einer neuen Wohnraumschutzsatzung unter
Berücksichtigung von notwendigen Änderungen aufgrund des WohnStG vor; die materiellen
Voraussetzungen für den Erlass einer neuen Wohnraumschutzsatzung liegen vor.
Bei positivem Votum des Rates tritt die Satzung am T ag nach ihrer Bekanntmachung mit einer
Gültigkeitsdauer von fünf Jahren in Kraft (Anlage 1).
Wesentliche Änderungen
In die Satzung wird eine angepasste Präambel eingefügt, in der zur Verdeutlichung die aktuelle
angespannte Wohnungssituation im Gebiet der Stadt Münster als Voraussetzung für den Erlass der
Satzung beschrieben wird. Die Intention der Wohnraumschutzsatzung wird dadurch verdeutlicht.
Das WohnStG regelt detaillierter die T atbeständeder Wohnraumzweckentfremdung. Eine Anpassung
der Regelungen in der kommunalen Satzung ist daher erforderlich.
Kurzzeitvermietungen
Um der Verknappung des Wohnungsangebots durch Kurzzeitvermietungen wirksam entgegentreten
zu können, hat der Gesetzgeber erstmalig genehmigungsfreie Zeiträume für das Kalenderjahr
definiert und das Instrument der Wohnraum- Identitätsnummer (Wohnraum-ID) eingeführt.
Die erlaubte Nutzung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung ist gem. § 12 Abs. 2
WohnStG auf insgesamt drei Monate, längstens 90 T age,im Kalenderjahr begrenzt. Für Wohnraum,
den Studierende angemietet haben, gilt hiervon abweichend eine Nutzungsdauer von sechs Monaten,
längstens jedoch von 180 T agen,im Kalenderjahr.
Mit der Neufassung der Satzung wird die Vorgabe des WohnStG umgesetzt, dass
Verfügungsberechtigte vor einer Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung
diese bei der Stadt anzuzeigen und mit einer Wohnraum–ID registrieren zu lassen haben. Damit wird
die Grundlage für mehr Transparenz auf diesem Markt geschaffen. Die Verwaltung erhält einen
besseren Überblick über die Anzahl der vermieteten Objekte. Zu diesem neuen Instrument ist in der
Münsteraner Satzung der Bezug zu den gesetzlichen Regelungen herzustellen.
Zur praktischen Umsetzung der Wohnraum-ID hat das Land NRW die Firma Dataport mit der
Programmierung eines landeseinheitlichen IT-Verfahren beauftragt. Dataport ist Kommunikations- und
Informationsdienstleister für verschiedene Bundesländer, u. a. für Hamburg, wo das für NRW
beauftragte Verfahren bereits praktiziert wird. An der Anpassung des Verfahrens mit Blick auf die
Anforderungen für NRW war ein Arbeitskreis, bestehend aus Vertreter*innen des Städtetages NRW,
des zuständigen Ministeriums, von d-NRW und der Kommunen, die schon seit Jahren über
Erfahrungen mit der Umsetzung von Wohnraumschutzsatzungen verfügen- somit auch
Vertreter*innen der Stadt Münster- beteiligt. In regelmäßigen Workshops berichtete Dataport dem
Arbeitskreis, und es fand ein Austausch statt, um die technischen sowie rechtlichen Voraussetzungen
für die Einführung der Wohnraum-ID abzustimmen sowie Fragestellungen aus der Praxis zu beraten.
In NRW sind das Online-Portal zur Registrierung und Beantragung der Wohnraum-ID sowie das
verwaltungsinterne Fachverfahren termingerecht zum 01.07.2022 freigeschaltet worden. Die Nutzung
der vom Land NRW zur Verfügung gestellten Verfahren ist für die Kommunen kostenfrei.

- 4 -
V/0476/2022
Mit diesem partizipativen Verfahren zur Einführung einer Registrierungspflicht von
Kurzzeitvermietungen kam das Land NRW den Forderungen des Vorstandes des Städtetages
Nordrhein-Westfalen vom 27. November 2019 nach, auf die die Verwaltung schon in der Ratsvorlage
zur Neufassung der Wohnraumschutzsatzung im Jahr 2020 Bezug nahm (s. Vorlage V/0028/2020,
Beschlussziffer 2).
Das Land NRW hat im Bauportal.NRW alle wesentlichen Informationen (Ausfüllhinweise zur
Antragstellung, FAQ, etc.) zum neuen Verfahren hinterlegt (https://www.bauportal.nrw/wohnraum-
id/wohnraum-identitaetsnummer). Von dort erfolgt auch der Zugang zum Online-Portal, für den ein
einfaches Servicekonto auf dem Portal: GO – gemeinsam online benötigt wird. Einzige Voraussetzung
ist aktuell die Eingabe einer gültigen E-Mail-Adresse.
Zur Verifizierung der Daten ist ein automatischer Abgleich mit dem Melderegister des Landes NRW
vorgesehen. Die technische Umsetzung steht noch aus.
Im Verfahren auffallende Fehler oder Optimierungsbedarfe werden von den Projektkommunen über d-
NRW an das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW (MHKBD) gemeldet.
Ob und in welchen Bereichen eine Nachprogrammierung erfolgen kann, wird von dort unter
Berücksichtigung der anfallenden Kosten entschieden.
Zur Bündelung und gezielten Beantwortung von Fragen hat die Verwaltung das Funktions-Postfach
Wohnraum-ID@stadt-muenster.de eingerichtet. Dieser Kontakt ist im Bauportal.NRW und auf der
Homepage des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung veröffentlicht.
Um eine Transparenz auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen zu erreichen und genehmigungsfreie
von genehmigungspflichtigen Angeboten abgrenzen zu können, sind auch Hotels und
Vermieter*innen von gewerblichen Ferienwohnungen zur Registrierung verpflichtet, soweit diese auf
Online-Plattformen und in Druckerzeugnissen beworben werden. Für die Hotels werden je Objekt
Wohnraum-ID vergeben. Dies gilt auch für gewerbliche Ferienwohnungen, soweit sie bereits vor dem
21.03.2015 (Inkrafttreten der ersten Wohnraumschutzsatzung) und seitdem ohne Unterbrechung
anderen als Wohnzwecken dienten. Diese Regelungen wurden von Seiten des MHKBD mit allen
gängigen Betreibern von Online-Plattformen kommuniziert. Für die Bestandskunden gilt eine
Übergangsfrist bis zum 30.09.2022. Bis zu diesem T ermin sind bei allen Anzeigen und Inseraten
jeweils die Wohnraum-ID auszuweisen.
Nachdem das Verfahren zum 01.07.2022 zunächst von einzelnen Hotels und privaten Vermietern von
Ferienwohnungen genutzt worden ist, steigt die Nachfrage laufend an. Zum Stand 01.08.2022 wurden
bereits 134 Wohnraum-ID registriert oder beantragt.
74 Wohnraum-ID hat die Verwaltung bereits vergeben, für 60 beantragte Wohnraum-ID laufen die
Verfahren. Aufgrund der Verpflichtung für alle Betreiber*innen von Online-Portalen und Anbieter*innen
von Ferienwohnungen zur pflichtigen Verwendung einer Wohnraum-ID erhält der
Zweckentfremdungstatbestand Kurzzeitvermietung einen höheren Bekanntheitsgrad und Stellenwert.
Dadurch entsteht ein neuer Beratungsbedarf sowohl für Bestandsobjekte als auch für Objekte, für die
zukünftig Kurzzeitvermietungen vorgenommen werden sollen. Die Identifizierung von Objekten, für die
bisher aus unterschiedlichen Gründen weder eine Zweckentfremdung angezeigt noch beantragt
worden ist, wird möglich.
Festlegung von Bearbeitungsfristen
Als Frist für Entscheidungen über beantragte Zweckentfremdungsgenehmigungen sieht § 13 Abs. 3
WohnStG drei Monate nach Vorlage der vollständigen Unterlagen vor. Bei einer Anzeige über das
Leerstehenlassen von Wohnraum verbunden mit einer konkreten Absicht von Um- oder
Neubaumaßnahmen kann von Seiten der Kommune innerhalb von acht Wochen widersprochen
werden.
Nach Ablauf der genannten Fristen gilt die Genehmigung in beiden Fällen als erteilt. Das WohnStG
gibt den Kommunen die Möglichkeit eigene, davon abweichende Fristen innerhalb der

- 5 -
V/0476/2022
Wohnraumschutzsatzung festzusetzen. In der neuen Münsteraner Wohnraumschutzsatzung wird wie
in den Städten Aachen, Köln und Bonn von einer verlängerten Frist Gebrauch gemacht. Eine
Bearbeitungsfrist innerhalb von acht Wochen bzw. drei Monaten kann nicht immer gewährleistet
werden. In vielen Fällen sind zur Aufklärung des Sachverhalts Unterlagen anzufordern und zu prüfen
(Bauakten, Grundbuchauszüge, Gutachten zur Bausubstanz, etc.).
Einführung eines Landesgebührentarifs
Zum 21.12.2021 ist die Verordnung zum Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStVO) in Kraft getreten.
Danach sind gemäß § 5 Absatz 1 der WohnStVO in Verbindung mit dem als Anlage zur Verordnung
gehörenden Gebührentarif für Amtshandlungen nach dem WohnStG sowie der nach § 12 Absatz 1
WohnStG erlassenen Wohnraumschutzsatzungen Verwaltungsgebühren zu erheben. Den Kommunen
wird damit erstmalig ein landesrechtlicher Gebührentarif zur Verfügung gestellt (Anlage 3).
Anhebung des Bußgeldrahmens
Für Ordnungswidrigkeiten nach dem WohnStG hat das Land NRW den Bußgeldrahmen von maximal
50.000 € auf 500.000 € erhöht. Dies gilt auch für ordnungswidrige Verstöße gegen
Zweckentfremdungstatbestände.
Diese und alle weiteren Änderungen und Ergänzungen, die zum besseren Verständnis, zur
Klarstellung und besseren Lesbarkeit der Bestimmungen der neuen Wohnraumschutzsatzung
formuliert wurden, sind der beigefügten Synopse in der Anlage 2 zu entnehmen.
Inhaltliche Änderungen sind in roter Schrift, lediglich redaktionelle Änderungen und Ergänzungen in
blauer Schrift dargestellt.
Zu Beschlussziffer 2:
Ein Jahr nach Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung wird die Verwaltung dem Ausschuss für
Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft einen Erfahrungsbericht, insbesondere zu den
Wirkungen der neuen Anzeige- und Registrierungspflichten für die Kurzzeitvermietungen, vorlegen.
Die Verwaltung wird die Entwicklung der Fallzahlen evaluieren und die sich ggfls. hieraus ergebenden
Auswirkungen auf die personellen Ressourcen darstellen. Denn es zeichnet sich schon jetzt ein
erhöhter Mehraufwand aufgrund der Beratung, Beantwortung von Fragen und Anliegen sowie die
Bearbeitung der Anträge rund um die Kurzzeitvermietung und zum WohnStG ab.
In Vertretung
gez.
Cornelia Wilkens
Stadträtin
Anlagen:
Anlage A
Anlage 1: Neue Version der Wohnraumschutzsatzung
Anlage 2: Synopse
Anlage 3: Gebührentarif (Anlage zur Verordnung nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStVO)
vom 19.11.2021

- 6 -
V/0476/2022

Anlage 3 zur Vorlage V/0476/2022:
Gebührentarif (Anlage zur Verordnung nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStVO) vom
19.11.2021)

Anlage
Gebührentarif

1
Amtshandlungen nach Wohnungsaufsichtsrecht

1.1
Anordnung einer Erfüllung von Mindestanforderungen an Wohnraum oder Unterkunft nach
$ 4 Absatz 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes vom 23. Juni 2021 (GV. NRW. S. 765)

a) je Wohnung in einem Objekt
Gebühr: Euro 250 bis 500
jedoch höchstens Euro 2 000

b) bei weiteren Mängeln außerhalb der Wohnung zusätzlich zur Gebühr nach Buchstabe a
Gebühr: Euro 150 bis 250

c) Mängel nur außerhalb der Wohnung
Gebühr: Euro 250 bis 500

d) je Unterkunft in einem Objekt
Gebühr: Euro 250 bis 1 000
jedoch höchsten Euro 3 000

1.2
Anordnung einer Erhaltung oder Wiederherstellung des Gebrauchs zu Wohn- oder
Unterkunftszwecken nach $ 4 Absatz 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes

a) je Wohnung in einem Objekt
Gebühr: Euro 250 bis 500
jedoch höchstens Euro 2 000

b) bei weiteren Mängeln außerhalb der Wohnung zusätzlich zur Gebühr nach Buchstabe a
Gebühr: Euro 150 bis 250

c) Mängel nur außerhalb der Wohnung
Gebühr: Euro 250 bis 500

d) je Unterkunft in einem Objekt
Gebühr: Euro 250 bis 1 000
jedoch höchstens Euro 3 000

1.3
Erteilung einer Unbewohnbarkeitserklärung nach $ 9 Absatz 1 des
Wohnraumstärkungsgesetzes

a) je Wohnung in einem Objekt
Gebühr: Euro 250 bis 750
jedoch höchstens Euro 3 000

b) je Unterkunft in einem Objekt

Gebühr: Euro 450 bis 1 500

1.4
Erteilung einer Unbewohnbarkeitserklärung nach $ 9 Absatz 2 des
Wohnraumstärkungsgesetzes

a) je Wohnung in einem Objekt
Gebühr: Euro 140 bis 750
jedoch höchstens Euro 1 500

b) je Unterkunft
Gebühr: Euro 140 bis 1 500

1.5
Aufhebung einer Unbewohnbarkeitserklärung nach $ 9 des Wohnraumstärkungsgesetzes für
Wohnraum oder Unterkunft

a) je Wohnung in einem Objekt
Gebühr: Euro 140 bis 250
jedoch höchstens Euro 1 000

b) je Unterkunft
Gebühr: Euro 140 bis 500

1.6
Räumungsverfügung nach $ 10 Absatz 3 des Wohnraumstärkungsgesetzes

a) je überzähliger Person in einer Wohnung
Gebühr: Euro 100
jedoch höchstens Euro 1 000

b) je überzähliger Person in einer Unterkunft
Gebühr: Euro 250
jedoch höchstens Euro 2 000

1.7
Anordnung der Herstellung eines gefahrlosen oder zumutbaren Zustandes nach $ 11 Absatz 2
und 3 des Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung oder Unterkunft
Gebühr: Euro 150 bis 250

2
Amtshandlungen für den Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum

2.1
Entscheidung über eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum nach $ 13 in
Verbindung mit $ 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes

a) Verwendung oder Überlassung des Wohnraums zu mehr als 50 Prozent der
Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke nach $ 12 Absatz 2 Satz 3

Nummer 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes
je Wohnung
Gebühr: Euro 500 bis 1 500

b) Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage im Kalenderjahr, für
Zwecke der Kurzzeitvermietung nach $ 12 Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 des
Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 500 bis 2 500

c) Beseitigung von Wohnraum nach $ 12 Absatz 2 Satz 3 Nummer 3 des
Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 500 bis 1 500
jedoch höchstens Euro 3 000

d) Bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum nach $ 12 Absatz 2 Satz 3
Nummer 4 des Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 500 bis 1 500

e) Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von länger als sechs Monaten nach
$ 12 Absatz 2 Satz 3 Nummer 5 des Wohnraumstärkungsgesetzes, nicht jedoch in den Fällen
der Genehmigungsfiktion nach $ 17 Absatz 2 Satz 3 des Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 800 bis 1 200
jedoch höchstens Euro 3 000

f) Nutzung von Wohnraum, den Studierende angemietet haben, für Zwecke der
Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate, längstens 180 Tage, nach $ 12 Absatz 2 Satz
4 des Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 50 bis 100

2.2

In den Fällen der Genehmigungsfiktion nach $ 13 Absatz 3 Satz 2 des
Wohnraumstärkungsgesetzes sind die Tarifstellen unter Nummer 2.1 entsprechend
anzuwenden.

2.3
Erteilung eines Negativattestes zur Bescheinigung, dass keine Genehmigung zur
Zweckentfremdung nach $ 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes erforderlich ist

je Wohnung
Gebühr: Euro 25 bis 450

2.4
Erteilung eines Wohnnutzungs-, Räumungs- oder Wiederherstellungsgebots nach $ 15 des
Wohnraumstärkungsgesetzes

je Wohnung
Gebühr: Euro 450 bis 1 500
jedoch höchstens Euro 3 000

2.5

Wiederholte Aufforderung zur Entfernung von Angeboten und Werbung im Internet nach
$ 16 Absatz 2 Satz 2 oder $ 21 Absatz 3 des Wohnraumstärkungsgesetzes, wenn die
Adressatin oder der Adressat der vorangegangenen Aufforderung nicht gefolgt ist

je Aufforderung
Gebühr: Euro 70 bis 750

3
Gemeinsame Vorschriften

3.1

Erlass einer Anordnung zur Erteilung von Auskünften oder zur Vorlage von Unterlagen nach
$ 16 Absatz I des Wohnraumstärkungsgesetzes, wenn die Adressatin oder der Adressat sich
geweigert hat, ihren oder seinen Verpflichtungen nach $ 16 des Wohnraumstärkungsgesetzes
nachzukommen, ohne dass ein Auskunftsverweigerungsrecht gemäß des $ 26 Absatz 2 Satz 4
des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der
Bekanntmachung vom 12. November 1999 (GV. NRW. S. 602) in der jeweils geltenden
Fassung besteht

je Anordnung
Gebühr: Euro 100

3.2

Erlass einer Mitwirkungs- oder Duldungsverfügung nach $ 18 Absatz 1 oder Absatz 2 des
Wohnraumstärkungsgesetzes, wenn die Adressatin oder der Adressat sich geweigert hat, den
Verpflichtungen nach $ 18 des Wohnraumstärkungsgesetzes nachzukommen

je Anordnung
Gebühr: Euro 100

Synopse Wohnraumschutzsatzung der Stadt Münster 
Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) vom 14.02.2020 
Entwurf der Satzung zum Schutz und Erhalt 
von Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) vom 19.07.2022 
Anmerkungen 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 
des Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land 
Nordrhein- Westfalen (WAG NRW), in der 
Fassung vom 10.4.2014 (GV NRW vom 
29.4.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs.1 
und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW 
vom 14.7.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 
2023) in der Fassung des Gesetzes vom 
11.4.2019 (GV.NRW. S. 202) folgende: 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum 
im Gebiet der Stadt Münster 
Wohnraumschutzsatzung 
Der Rat der Stadt Münster erlässt aufgrund § 12 
Absatz 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes 
(WohnStG) in der Fassung vom 23. Juni 2021 
(GV.NRW. S. 765) in Verbindung mit § 7 Abs.1 
und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW vom 
14. Juli 1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) 
in der Fassung des Artikels 3 des Gesetzes vom 
29. September 2020 (GV. NRW. S. 916) folgende 
Satzung:  
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im 
Gebiet der Stadt Münster – 
Wohnraumschutzsatzung  
 
neue Rechtsgrundlage zum 
Erlass der 
Zweckentfremdungssatzung 
Präambel: 
 
Im Gebiet der Stadt Münster besteht ein 
erhöhter Wohnungsbedarf. Auf der Grundlage 
der aktuellen Wohnungsmarktlage gehört die 
Stadt Münster seit 2012 zur Gebietskulisse der 
Kündigungssperrfristverordnung des Landes 
NRW. Ebenso ist die Stadt Münster seit 2014 
ein von der Landesregierung festgelegtes 
Gebiet, in dem die Kappungsgrenze gemäß § 
558 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf 15 % 
abgesenkt ist. In Anbetracht der weiter 
wachsenden Einwohnerzahl ist die Versorgung 
der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum 
Präambel: 
 
Im Gebiet der Stadt Münster besteht ein erhöhter 
Wohnraumbedarf. Das Land NRW bewertete 2020 
die Stadt Münster auf Grundlage des Gutachtens 
„Identifizierung von angespannten 
Wohnungsmärkten in Nordrhein‐Westfalen für die 
Festlegung einer Gebietskulisse von 
Mietpreisbegrenzungsverordnungen nach §§ 
556d und 558 BGB sowie einer 
Kündigungssperrfristverordnung nach § 577a 
BGB“ des Instituts empirica, Berlin, als ein Gebiet, 
in dem die ausreichende Versorgung der 
Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
Präambel wurde angepasst 
und aktualisiert

zu angemessenen Bedingungen gefährdet. 
Daher wird die vorliegende Satzung zum Schutz 
und Erhalt von Wohnraum für weitere fünf Jahre 
erlassen. 
angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Auf 
der Grundlage der aktuellen Wohnungsmarktlage 
gehört die Stadt Münster so zur Gebietskulisse der 
Mieterschutzverordnung NRW. Ein von der 
Landesregierung Nordrhein-Westfalen in Auftrag 
gegebenes „Gutachten zur sachlichen und 
räumlichen Differenzierung der 
Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen 
(Gebietskulissen)“ aus dem Jahr 2020 stellt für 
das Gebiet der Stadt Münster sowohl bezüglich 
der Kosten für Mietwohnraum und Wohneigentum 
als auch bezüglich der Bedarfe an Mietwohnraum 
und Wohneigentum die jeweils höchste 
Niveaustufe fest. Daher wird die vorliegende 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum für 
weitere fünf Jahre erlassen. 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
 
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum 
vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum 
Inhalt. Freifinanzierter Wohnraum im Gebiet der 
Stadt Münster, der am 20.3.2015 Wohnraum 
war oder danach wurde, darf nicht ohne 
Genehmigung anderen als Wohnzwecken 
zugeführt werden oder leer stehen.  
 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist von 
dieser Satzung betroffen, sobald seine 
Zweckbindung gemäß den Bestimmungen des 
Gesetzes zur Förderung und Nutzung von 
§ 1 Gegenstand der Satzung  
 
(1) Mit dieser Satzung soll die 
Wohnraumversorgung der Bevölkerung in der 
Stadt Münster gewährleistet werden und 
Wohnraum vor ungenehmigter 
Zweckentfremdung geschützt werden. 
 
(2) Öffentlich geförderter Wohnraum ist von dieser 
Satzung betroffen, sobald seine Zweckbindung 
gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur 
Förderung und Nutzung von Wohnraum für das 
Land NRW - §§ 22 und 23 WFNG NRW - entfällt 
bzw. bereits entfallen ist.

Wohnraum für das Land NRW-WFNG NRW (§§ 
22 u. 23) entfällt bzw. bereits entfallen ist. 
(3) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er 
durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte 
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. 
 
§ 2 Wohnraum 
 
(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung ist 
umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich 
zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom 
Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Es 
kann sich hierbei um Wohngebäude, 
Wohnungen oder einzelne Wohnräume handeln 
(vergl. § 3 Nr. 1 WAG NRW). 
 
(2) Tatsächlich und rechtlich, und damit objektiv, 
zur dauernden Wohnnutzung geeignet sind 
Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit 
anderen Räumen die Führung eines 
selbständigen Haushalts ermöglichen. Die 
subjektive Bestimmung, d. h. die erstmalige 
Widmung oder spätere Umwidmung, trifft 
die/der Verfügungsberechtigte ausdrücklich 
oder durch nach außen erkennbares 
schlüssiges Verhalten, z.B. durch die erstmalige 
Nutzung zu Wohnzwecken oder durch 
entsprechende Umwidmung. 
 
 
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt 
nicht vor, wenn 
 
§ 2 Wohnraum  
 
(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung umfasst 
alle Räume, die zu Wohnzwecken objektiv 
geeignet und subjektiv bestimmt sind.  
 
(2) Räume sind objektiv zu Wohnzwecken 
geeignet, wenn sie als solche baurechtlich 
genehmigt oder wenigstens genehmigungsfähig 
sind und nicht so schwere Mängel aufweisen, dass 
die Bewohnbarkeit nach den Bestimmungen des 
Wohnraumstärkungsgesetzes nicht 
wiederhergestellt werden kann. Zudem müssen 
die Räume alleine oder zusammen mit anderen 
Räumen die Führung eines selbstständigen 
Haushalts ermöglichen.  
 
(3) Räume sind subjektiv zu Wohnzwecken 
bestimmt, wenn die Widmung durch ausdrückliche 
Erklärung oder schlüssiges Verhalten, z. B. durch 
die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder 
durch entsprechende Umwidmung, nach außen 
zum Ausdruck gebracht wurde.  
 
(4) Kein schützenswerter Wohnraum im Sinne 
dieser Satzung liegt vor, wenn

1. der Raum dem Wohnungsmarkt nicht 
allgemein zur Verfügung steht, weil das 
Wohnen in einem engen räumlichen 
Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für 
Aufsichtsperson auf einem Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung), 
2. der Raum bereits vor dem 20.3.2015 und 
seitdem ohne Unterbrechung anderen zu 
Wohnzwecken diente, 
3. die Räume (noch) nicht bezugsfähig sind 
bzw. nach der Fertigstellung noch nicht zu 
Wohnzwecken genutzt wurden, 
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht 
zulässig ist,  
5. der Wohnraum einen vom 
Verfügungsberechtigen nicht zu vertretenden, 
schweren Mangel bzw. Missstand aufweist, und 
ein ordnungsgemäßer Zustand nicht mit einem 
objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren 
Aufwand wiederhergestellt werden kann. 
Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche 
Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und 
Bewirtschaftungskosten) durch entsprechende 
Erträge insbesondere auch durch 
Inanspruchnahme öffentlicher oder sonstiger 
Fördermittel gedeckt werden können.  
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des 
Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt 
angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, 
1. der Wohnraum dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, weil 
das Wohnen in einem engen räumlichen 
Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für 
Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung im Schulgebäude), 
2. der Wohnraum bereits vor dem 21.03.2015 und 
seitdem ohne Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente,  
3. Wohnraum noch nicht bezugsfertig ist, 
4. baurechtlich eine Wohnungsnutzung nicht 
zulässig ist, 
 
 
5. der Wohnraum einen vom 
Verfügungsberechtigten nicht zu vertretenden, 
schweren Mangel aufweist und ein 
ordnungsgemäßer Zustand nicht mit einem 
objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren 
Aufwand wiederhergestellt werden kann. § 8 
Absatz 2 WohnStG gilt entsprechend, 
 
 
 
 
 
 
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des 
Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt 
angenommen wird, z. B. wegen der Größe, des 
 
 
 
 
 
 
 
Die Wohnraumschutzsatzung 
trat erst am Tag nach ihrer 
Veröffentlichung, somit am 
21.03.2015, in Kraft.

seines Grundrisses oder aufgrund von 
unerträglichen Umwelteinflüssen. 
Grundrisses oder aufgrund von unerträglichen 
Umwelteinflüssen. 
 
(5) Die Wohnfläche des Wohnraums ist die 
Summe der anrechenbaren Grundfläche der 
ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume 
(§ 24 WohnStG). Maßgeblich für die Berechnung 
sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung 
vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der 
jeweils geltenden Fassung.  
 
 § 3 Leerstand 
  
(1) Wird Wohnraum ab Beginn des 
Leerstehenlassens nicht innerhalb von sechs 
Monaten zu Wohnzwecken genutzt, so haben die 
Verfügungsberechtigten dies der Stadt Münster 
unverzüglich anzuzeigen. Sie haben die Gründe 
hierfür anzugeben und nachzuweisen sowie 
Belegenheit, Größe, wesentliche Ausstattung und 
die vorgesehene Miete mitzuteilen. 
 
(2) Wird ein Leerstand verbunden mit der 
konkreten Absicht einer Baumaßnahme 
angezeigt, gilt die Genehmigung des 
Leerstehenlassens für die Dauer der 
Baumaßnahme als erteilt, wenn die Stadt Münster 
nicht innerhalb von sechs Monaten widerspricht. 
Eine Genehmigung des Leerstehenlassens kann 
mit der Auflage verbunden werden, den Zeitraum 
des Leerstands durch die Zwischenvermietung auf 
der Basis eines Zeitmietvertrags an einen Dritten

oder durch eine andere Zwischennutzung so 
gering wie möglich zu halten. 
 
§ 3 Zweckentfremdung 
 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er 
durch die Verfügungsberechtigte/den 
Verfügungsberechtigten und/oder die 
Nutzerin/dem Nutzer anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird oder der 
Wohnraum leer steht oder abgebrochen werden 
soll. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere 
vor, wenn der Wohnraum  
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche 
Zwecke verwendet oder überlassen wird, 
2. für die Zwecke einer gewerblichen 
Zimmervermietung oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung (z. B. 
Ferienwohnungsnutzung) überlassen oder 
genutzt wird. Eine gewerbliche 
Zimmervermietung liegt vor, wenn der 
Wohnraum von einem gewerblichen 
Zwischenmieter oder vom Eigentümer jeweils 
nur für kurze Dauer an häufig wechselnde 
Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete 
erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten 
Vermietung nicht zu erzielen wäre. Eine 
Überlassung nur für kurze Dauer an häufig 
wechselnde Nutzer liegt insbesondere vor, 
wenn diese die Räume nur vorübergehend ohne 
Meldung als Wohnsitz nutzen. 
§ 4 Zweckentfremdung 
  
(1) Die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf 
einer Genehmigung. Ohne Genehmigung 
verboten ist jedes Handeln oder Unterlassen 
Verfügungs- oder Nutzungsberechtigter, durch 
das Wohnraum seiner eigentlichen 
Zweckbestimmung entzogen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere 
vor, wenn der Wohnraum 
1. der Gesamtwohnfläche zu mehr als 50 Prozent 
für gewerbliche oder berufliche Zwecke 
verwendet oder überlassen wird, 
2. für die Zwecke der Kurzzeitvermietung für 
mehr als drei Monate, längstens 90 Tage im 
Kalenderjahr, genutzt wird; für Wohnraum, den 
Studierende angemietet haben, gilt hiervon 
abweichend eine Frist von mehr als sechs 
Monaten, längstens jedoch 180 Tage im 
Kalenderjahr,

3. baulich derart verändert oder in einer Weise 
genutzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist, 
4. länger als 3 Monate leer steht, 
5. ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, 
instandgesetzt oder modernisiert wird oder 
veräußert werden soll und deshalb 
vorübergehend, jedoch nicht länger als 6 
Monate, unbewohnbar ist oder leer steht, 
2. eine Wohnung durch die 
Verfügungsberechtigte/ den 
Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/dem 
Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen 
Zwecken mitbenutzt wird, 
insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt 
(über 50 % der Fläche) und Räume nicht im 
Sinne von Abs. 1 Nr. 3 baulich verändert 
wurden,  
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt 
wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungsberechtigten ausschließlich als 
Zweitwohnung dient,  
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur 
weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder 
der Wohnraum geteilt wird, eine Wohnung 
durch die Verfügungsberechtigte/den 
Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/dem 
Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen 
Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die 
3. baulich derart verändert oder in einer Weise 
genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht 
mehr geeignet ist, 
4. länger als sechs Monate leer steht, 
5.  ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
 
 
 
 
 
 
 
§ 3 Abs. 2 WSS alt entfällt.

Wohnnutzung überwiegt (über 50 % der Fläche) 
und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 
baulich verändert wurden,  
5. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt 
wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungsberechtigten ausschließlich als 
Zweitwohnung dient,  
6. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur 
weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder 
der Wohnraum geteilt wird. 
 
 § 5 Persönlicher Anwendungsbereich 
 
(1) Verpflichtet zum Schutz des Wohnraums vor 
zweckfremder Nutzung nach dieser Satzung sind: 
1. die über den Wohnraum 
verfügungsberechtigten natürlichen oder 
juristischen Personen, insbesondere 
 Eigentümerinnen und Eigentümer, 
 Erbbauberechtigte, 
 die aufgrund eines Nießbrauchrechts 
oder eines anderen dinglichen Rechts 
Berechtigten sowie 
2. die Nutzungsberechtigten, insbesondere  
 Mieterinnen und Mieter,  
 sonstige Bewohnerinnen und 
Bewohner. 
 
(2) Den in Absatz 1 genannten Personen stehen 
die in § 3 Absatz 5 WohnStG genannten

Beauftragten, insbesondere von Haus- oder 
Wohnungsverwaltungen, gleich.  
 
§ 4 Genehmigung 
 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung 
wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder besonders 
schutzwürdige private Interessen das Interesse 
an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums 
überwiegen. 
 
(2) Eine Zweckentfremdungsgenehmigung 
aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange wird 
insbesondere erteilt, wenn der Wohnraum zur 
Versorgung der Bevölkerung mit sozialen 
Einrichtungen (z. B. Erziehungs-, Ausbildungs-, 
oder Betreuungszwecke, gesundheitliche 
Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten (z. B. 
ärztliche oder therapeutische Betreuung) 
verwendet werden soll, die gerade an dieser 
Stelle der Stadt Münster dringend benötigt 
werden und für die andere Räume nicht zur 
Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht 
geschaffen werden können.  
 
(3) Eine Zweckentfremdungsgenehmigung 
aufgrund überwiegender schutzwürdiger, 
privater Interessen kann insbesondere erteilt 
werden, wenn eine Versagung die Gefährdung 
der privaten oder beruflichen Existenz des 
Antragstellers zur Folge hätte.  
§ 6 Genehmigung 
 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung 
wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige öffentliche 
Interessen oder ein berechtigtes Interesse des 
Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten das 
Interesse an der Erhaltung des betroffenen 
Wohnraums überwiegen. 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung 
von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der 
Regel aus. Ein beachtliches Angebot liegt vor, 
wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
1. der Ersatzwohnraum wird im Gebiet Stadt 
Münster geschaffen, 
2. zwischen der Zweckentfremdung und der 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum besteht ein 
zeitlicher Zusammenhang (kein 
Ersatzwohnraum aus dem Bestand oder auf 
Vorrat), 
3. die Verfügungsberechtigung über den 
zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum 
stimmt überein, 
4. der Ersatzwohnraum ist nicht kleiner als der 
durch die Zweckentfremdung entfallende 
Wohnraum, 
5. der Ersatzwohnraum darf nicht als 
Luxuswohnraum anzusehen sein, der den 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
§ 6 Abs. 2 WSS neu entspricht 
§ 5 Abs. 2 WSS alt 
 
 
§ 4 Abs. 2 u. 3 WSS alt 
entfallen. Es handelt sich um 
Aspekte, die verwaltungsintern 
bei der Entscheidungsfindung 
Berücksichtigung finden.

(4) Eine Genehmigung wird bei bewohntem 
Wohnraum nur unter der aufschiebenden 
Bedingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, 
wenn die Mieter/- innen den Wohnraum 
verlassen haben. 
 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen 
den/die Rechtsnachfolger/in; das Gleiche gilt 
auch für Personen, die den Besitz am 
Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung 
erlangt haben. 
Standard des durch die Zweckentfremdung 
entfallenden Wohnraums in besonders 
erheblicher Weise überschreitet, 
6. der Ersatzwohnraum steht dem 
Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der 
durch die Zweckentfremdung entfallende 
Wohnraum zur Verfügung und 
7. das Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum ist verlässlich, d. h. seine 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit ergibt sich aus 
prüfbaren Unterlagen und die Antragstellerin 
bzw. der Antragsteller macht glaubhaft, dass 
sie bzw. er das Vorhaben finanzieren (z.B. 
mittels Bankbürgschaft) kann. 
 
(3) Eine Genehmigung wird bei bewohntem 
Wohnraum nur unter der aufschiebenden 
Bedingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, 
wenn die Mieterinnen bzw. die Mieter den 
Wohnraum verlassen haben. 
 
(4) Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn die Stadt 
Münster innerhalb von sechs Monaten ab 
vollständigem Einreichen der Antragsunterlagen 
nicht entschieden hat. Die Genehmigung der 
Zweckentfremdung erlischt mit einem Wechsel der 
Verfügungs- oder Nutzungsberechtigung oder der 
Änderung des Verwendungszwecks, es sei denn, 
dass der Ersatzwohnraum geschaffen oder eine 
einmalige Ausgleichszahlung nach § 6 dieser 
Satzung geleistet wurde.

§ 5 Genehmigung aufgrund von Ersatzraum 
 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot 
zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt 
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des 
Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die 
Wohnraumbilanz insgesamt wieder 
ausgeglichen wird.  
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden 
Voraussetzungen erfüllt sind:  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der 
Stadt Münster geschaffen. 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem 
Begünstigten der Zweckentfremdungs-
genehmigung (Personenidentität) geschaffen.  
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem 
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
neu geschaffen (kein Ersatzwohnraum aus dem 
Bestand oder auf Vorrat).  
4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss 
gleichwertig zum entfallenden Wohnraum sein. 
Er darf insgesamt nicht kleiner als der durch die 
Zweckentfremdung entfallende Wohnraum 
sein. Wohnungszuschnitte und 
Ausstattungsstandard des neuen Wohnraums 
dürfen nicht in einer für den allgemeinen 
Wohnungsmarkt nachteiligen Weise von denen 
des entfallenden Wohnraums abweichen.  
 § 5 Genehmigung aufgrund 
von Ersatzraum der alten 
Wohnraumschutzsatzung 
wurde in § 6 Abs. 2 WSS neu 
aufgenommen

5. Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren 
Unterlagen ergibt und die Antragstellerin bzw. 
der Antragsteller glaubhaft macht, dass sie bzw. 
er das Vorhaben finanzieren (z. B. mittels 
Bankbürgschaft) kann. 
 
§ 6 Entrichtung von Ausgleichsbeträgen 
 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann 
insbesondere bei Vorliegen eines 
überwiegenden schutzwürdigen, privaten 
Interesses unter der Auflage zur Entrichtung 
einer einmaligen oder laufenden 
Abstandssumme erteilt werden. Mit der 
Abstandssumme soll die durch die 
Zweckentfremdung bedingten 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung neuen Wohnraums kompensiert und 
so ein Ausgleich für den Verlust an Wohnraum 
geschaffen werden. Die Ausgleichsbeiträge 
werden zweckgebunden für die Förderung der 
Schaffung neuen Wohnraums in Münster 
eingesetzt. 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter 
zweckentfremdeten Wohnraums in Höhe des 
jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung 
von öffentlich- geförderten Mietwohnraum, 
Einkommensgruppe B, in Münster gilt, 
festgesetzt.  
§ 7 Entrichtung von Ausgleichsbeträgen 
 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann 
insbesondere bei Vorliegen eines überwiegenden 
schutzwürdigen, privaten Interesses unter der 
Auflage zur Entrichtung einer einmaligen oder 
laufenden Ausgleichszahlung erteilt werden. Mit 
der Ausgleichszahlung soll die durch die 
Zweckentfremdung bedingten 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung neuen Wohnraums mindestens 
teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den 
Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeiträge werden zweckgebunden für 
die Förderung der Schaffung neuen Wohnraums 
in Münster eingesetzt. 
 
 
(2) Die Ausgleichszahlung wird pro Quadratmeter 
zweckentfremdeten Wohnraums Diefestgesetzt.   
Höhe amorientiert sich  jeweiligen Fördersatz, der 
für die Erstellung von öffentlich gefördertem 
Mietwohnraum, Einkommensgruppe B, in Münster 
gilt.

(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des 
Wohnraums ist in der Regel eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Abstandssumme in 
Höhe der Differenz zwischen der Miethöhe für 
neu geförderte Wohnungen der 
Einkommensgruppe B und dem Oberwert der 
Mietspanne für vergleichbaren Wohnraum in 
Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro pro 
Quadratmeter, zu entrichten. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des 
Wohnraums ist in der Regel eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in 
Höhe der Differenz zwischen der Miethöhe für neu 
geförderte Wohnungen der Einkommensgruppe B 
und dem Oberwert der Mietspanne für 
vergleichbaren Wohnraum in Münster, 
mindestens jedoch 2,00 Euro pro Quadratmeter, 
zu entrichten. 
 
(4) Die Ausgleichszahlung kann abgesenkt 
werden, wenn die in § 14 Absatz 2 Satz 2 und 3 
WohnStG genannten Gründe vorliegen. 
 
§ 7 Nebenbestimmungen 
 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung 
von Wohnraum kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden.  
 
 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die 
Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu 
behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
§ 8 Nebenbestimmungen  
 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter 
Auflagen erteilt werden. Dies gilt auch für das 
Ersatzwohnraumangebot. 
 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die 
Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so ist 
der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln 
und Wohnzwecken zuzuführen. 
 
 
§ 8 Negativattest  
 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung 
nicht erforderlich ist, weil schützenswerter 
Wohnraum nicht vorhanden ist oder eine 
§ 9 Negativattest 
 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht 
erforderlich ist, weil schützenswerter Wohnraum 
nicht vorhanden ist oder eine Zweckentfremdung

Zweckentfremdung nicht vorliegt, wird auf 
Antrag ein Negativattest ausgestellt 
nicht vorliegt, wird auf Antrag ein Negativattest 
ausgestellt. 
 
§ 9 Mitwirkungs-, Auskunfts- und 
Betretungsrecht 
 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die 
Nutzungsberechtigten des Wohnraums haben 
den Bediensteten der Stadt Münster die 
Auskünfte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die 
Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu 
ermöglichen, Grundstücke, Gebäude, 
Wohnungen und Wohnräume zu betreten.  
 
(2) Auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 WAG 
NRW sowie dieser Satzung wird das 
Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung 
(Artikel 13 Grundgesetz) eingeschränkt. 
§ 10 Mitwirkungs-, Auskunfts- und 
Betretungsrecht 
 
(1) Personen nach § 2 dieser Satzung und § 16 
WohnStG haben den Bediensteten der Stadt 
Münster alle Auskünfte zu erteilen und alle 
Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um 
die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen.  
 
 
 
 
(2) Personen nach § 2 dieser Satzung sind 
verpflichtet, den Beauftragten der Stadt Münster 
das Betreten des Wohnraumes oder der 
Unterkunft zu gestatten, wenn dies für die 
Entscheidung über eine Maßnahme nach dieser 
Satzung erforderlich ist, insbesondere die 
Einholung von Auskünften nicht ausreicht (§ 18 
Absatz 1 WohnStG). 
 
 
§ 10 Anordnungen 
 
(1) Bei einer ungenehmigten 
Zweckentfremdung von Wohnraum kann 
der/dem Verfügungsberechtigten bzw. der 
Nutzerin/dem Nutzer aufgegeben werden, die 
Zweckentfremdung in angemessener Frist zu 
§ 11 Anordnungen  
 
(1) Wird Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken 
genutzt, kann angeordnet werden, dass der 
Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen ist 
(Wohnnutzungsgebot). Die Stadt Münster kann 
auch die Räumung anordnen (Räumungsgebot).

beenden und den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen. 
 
(2) Ist Wohnraum durch bauliche 
Veränderungen oder durch fortlaufende 
unterlassene Instandhaltung unbewohnbar 
geworden, kann die Wiederherstellung des 
früheren oder eines gleichwertigen Zustandes 
des Wohnraums angeordnet werden. 
 
(2) Ist Wohnraum so verändert worden, dass er 
nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, kann 
angeordnet werden, dass der frühere Zustand 
wiederhergestellt oder ein zumindest 
gleichwertiger Zustand geschaffen wird 
(Wiederherstellungsgebot). Ein 
Wiederherstellungsgebot scheidet aus, soweit die 
Wiederherstellung unzumutbar wäre. Dies ist der 
Fall, wenn die Herstellungskosten die 
ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher 
Größe, Ausstattung und am gleichen Standort 
überschreiten würden. Ist die Wiederherstellung 
des früheren Zustandes nicht oder nur mit 
unzumutbarem Aufwand möglich, kann die 
Schaffung von Ersatzwohnraum oder die Zahlung 
einer einmaligen Ausgleichszahlung verlangt 
werden (§15 Absatz 2 WohnStG). 
 
 § 12 Anzeige- und Registrierungspflicht bei 
Kurzzeitvermietung 
 
(1) Vor der Überlassung von Wohnraum zum 
Zweck der Kurzzeitvermietung ist dies der Stadt 
Münster unter Angabe des Familiennamens, des 
Vornamens, der Anschrift, des Geburtsdatums, 
der Belegenheit der Wohnung, der Verwendung 
als Haupt- oder Nebenwohnung und des 
beabsichtigten Vertriebswegs für die 
Gebrauchsüberlassung des Wohnraums 
anzuzeigen. Dies gilt auch, wenn nach § 4 Absatz 
2 Nummer 2 noch keine Genehmigungspflicht für

die zweckfremde Nutzung des Wohnraums 
besteht. Bei der Überlassung mehrerer 
Wohnungen zum Zweck der Kurzzeitvermietung 
muss für jede einzelne Wohnung gesondert eine 
Anzeige erfolgen. Änderungen der anzugebenden 
Daten sind unverzüglich mitzuteilen. 
 
(2) Die Stadt Münster teilt der oder dem 
Anzeigenden eine amtliche Nummer (Wohnraum-
Identitätsnummer) mit. Wird eine Genehmigung 
für die Überlassung von Wohnraum zum Zweck 
der Kurzzeitvermietung erteilt, wird mit der 
Genehmigung eine Wohnraum-Identitätsnummer 
vergeben. Die Wohnraum-Identitätsnummer kann 
befristet erteilt werden. Wird eine Genehmigung 
zum Zweck der Kurzzeitvermietung befristet 
erteilt, ist auch die Wohnraum-Identitätsnummer 
für denselben Zeitraum befristet.  
 
(3) Ist die oder der Anzeigende nicht mehr 
verfügungs- oder nutzungsberechtigt, ist je 
betroffener Wohnung eine neue Wohnraum-
Identitätsnummer erforderlich. 
 
(4) Verfügungsberechtigte oder 
Nutzungsberechtigte haben die Wohnraum-
Identitätsnummer stets und für die Öffentlichkeit 
gut sichtbar anzugeben, wenn sie die Nutzung des 
Wohnraums zum Zweck der Kurzzeitvermietung 
anbieten oder dafür werben.

(5) Verfügungsberechtigte oder 
Nutzungsberechtigte haben jede einzelne 
Überlassung von Wohnraum zum Zweck der 
Kurzzeitvermietung der Stadt Münster spätestens 
am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung 
anzuzeigen. Erfolgt keine Anzeige, erlischt die 
Wohnraum-Identitätsnummer. 
 
(6) Wer unter Nutzung eines Telemediendienstes 
oder eines Druckerzeugnisses oder anderen 
Mediums, in dem überwiegend Angebote oder 
Werbung für die Überlassung von Wohnraum zum 
Zweck der Kurzzeitvermietung angezeigt werden 
oder angezeigt werden können, ohne einer 
gesetzlichen Impressumspflicht zu unterliegen 
und dieser nachzukommen, die Überlassung von 
ein oder mehreren Räumen anbietet oder bewirbt, 
hat dies zuvor der Stadt Münster anzuzeigen. 
Absätze 1 bis 4 gelten entsprechend. 
 
(7) Wer es Dritten ermöglicht, Angebote oder 
Werbung für die Überlassung von Räumen, die 
der öffentlichen Angabe einer Wohnraum-
Identitätsnummer bedürfen, zu veröffentlichen 
oder daran mitwirkt, hat sicherzustellen, dass 
diese Angebote oder Werbung nicht ohne eine 
öffentlich sichtbare Wohnraum-Identitätsnummer 
veröffentlicht werden oder veröffentlicht sind. 
 
§ 11 Ordnungswidrigkeiten 
 
§ 13 Ordnungswidrigkeiten

Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen 
dieser Satzung werden nach § 13 WAG NRW 
als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 
zu 50.000 Euro geahndet. 
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder 
fahrlässig  
1. Wohnraum ohne die nach dieser Satzung 
erforderliche Genehmigung zu anderen als 
Wohnzwecken nutzt oder überlässt, länger als 
sechs Monate leer stehen lässt, diesen durch 
Abbruch vernichtet oder eine 
Zweckentfremdung nicht abwendet, obwohl 
dies zumutbar war (§ 21 Absatz 1 Satz 1 Nr. 7 
und 8 WohnStG), 
2. wer einer mit einer Genehmigung verbundenen 
Auflage nicht, nicht vollständig oder nicht 
rechtzeitig nachkommt (§ 21 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 9 WohnStG), 
3. wer eine Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht 
vollständig erteilt, Unterlagen nicht oder nicht 
vollständig vorlegt oder nicht zur Verfügung 
stellt (§ 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 10 
WohnStG), 
4. wer die Anzeige zum Leerstand nicht oder nicht 
rechtzeitig vornimmt, oder die Angaben nicht 
oder nicht rechtzeitig macht, oder die 
Nachweise nicht oder nicht rechtzeitig erbringt 
(§ 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 11 WohnStG), 
5. wer die Wohnraum-Identitätsnummer nicht, 
nicht richtig oder nicht vollständig oder eine 
ungültige, falsche oder gefälschte Wohnraum-
Identitätsnummer angibt (§ 21 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 12 WohnStG), 
6. wer die Überlassung von Wohnraum nicht, 
nicht rechtzeitig oder nicht vollständig angibt (§ 
21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 13 WohnStG).

(2) Darüber hinaus handelt ordnungswidrig im 
Sinne von § 21 Absatz 2 WohnStG, wer 
vorsätzlich oder fahrlässig 
1. ohne erforderliche Genehmigung die 
Überlassung von Wohnraum zum Zweck der 
Kurzzeitvermietung anbietet oder dafür wirbt,  
2. Angebote oder Werbung dafür verbreitet oder 
deren Verbreitung ermöglicht oder  
3. es entgegen § 17 Absatz 9 WohnStG 
ermöglicht oder daran mitwirkt, Angebote oder 
Werbung ohne Wohnraum-Identitätsnummer 
zu veröffentlichen oder seiner 
Entfernungspflicht nach § 21 Absatz 3 
WohnStG oder § 17 Absatz 2 Satz 2 WohnStG 
nicht nachkommt. 
 
(3) Gemäß § 21 Absatz 4 WohnStG kann die 
Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 
500.000 € geahndet werden. 
 
(4) Die Verfolgung und Ahndung der 
Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem 
Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) vom 
19. Februar 1987 (BGBl. I S. 602) in der jeweils 
gültigen Fassung. 
 
§ 12 Verwaltungsgebühren  
 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind 
gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren 
richtet sich nach der 
§ 14 Verwaltungsgebühren  
 
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet 
sich nach der Verordnung nach dem

Verwaltungsgebührensatzung der Stadt 
Münster in der jeweils gültigen Fassung 
Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStVO) nebst 
Gebührentarif.  
 
§ 13 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer 
Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt 
Münster in Kraft. Sie tritt fünf Jahre nach ihrer 
Veröffentlichung außer Kraft. Die vorstehende 
Ortssatzung wird hiermit öffentlich bekannt 
gemacht. Auf die Rechtsfolgen des § 7 Abs. 6 
Satz 1 GO NW wird hingewiesen. Diese 
Bestimmung lautet wie folgt: 
 
§ 7 Abs. 6 Satz 1 Die Verletzung von 
Verfahrens- oder Formvorschriften dieses 
Gesetzes kann gegen Satzungen, sonstige 
ortsrechtliche Bestimmungen und 
Flächennutzungspläne nach Ablauf eines 
Jahres seit ihrer Verkündung nicht mehr geltend 
gemacht werden, es sei denn  
a. eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt 
oder ein vorgeschriebenes Anzeigeverfahren 
wurde nicht durchgeführt,  
b. die Satzung, die sonstige ortsrechtliche 
Bestimmung oder der Flächennutzungsplan ist 
nicht ordnungsgemäß öffentlich bekannt 
gemacht worden,  
c. der Bürgermeister hat den Ratsbeschluss 
vorher beanstandet oder 
d. der Form- oder Verfahrensmangel ist 
gegenüber der Gemeinde vorher gerügt und 
§ 15 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
(1) Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer 
Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Münster in 
Kraft und löst die bis dahin bestehende 
Wohnraumschutzsatzung der Stadt Münster vom 
14. Februar 2020 ab. 
 
(2) Diese Satzung tritt 5 Jahre nach ihrer 
Veröffentlichung außer Kraft.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
§ 13 Abs. 1 Satz 3 bis 5 WSS 
alt sowie Abs. 2 entfallen.

dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die 
Tatsache bezeichnet worden, die den Mangel 
ergibt. 
 
Münster, den 14.Februar 2020 
Der Oberbürgermeister  
Markus Lewe 
Münster, den XXX 
Der Oberbürgermeister 
Markus Lewe