Beschluss über Planung und Durchführung des Abrisses von 15 Einfamilienhäusern, eines Mehrfamilienhauses sowie Rückbau versiegelter Flächen auf dem städtischen Grundstück Auf dem Ginsterberg 2-34, 50737 Köln-Weidenpesch

/ 2 
    
 
 
 
Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes vom 23.06.2026 als Anlage zur 
Beschlussvorlage 0938/2026  
Beschluss über Planung und Durchführung des Abrisses von 15 
Einfamilienhäusern, eines Mehrfamilienhauses sowie Rückbau versiegelter 
Flächen auf dem städtischen Grundstück Auf dem Ginsterberg 2-34, 50737 
Köln-Weidenpesch,  
zugleich Aufhebung des ursprünglichen Planungsbeschlusses (2814/2023) 
RPA-Nr.: 143/21/02/26 
Kosten: 1.415.900 EUR netto / 1.684.921 EUR brutto 
Diese Stellungnahme bezieht sich auf die dem Rechnungsprüfungsamt am 
11.06.2026 über Session zugegangene Beschlussvorlage. 
Mit der o.g. Vorlage beabsichtigt 56 Amt für Wohnungswesen einen Beschluss über 
die Planung und Durchführung des Abrisses von 15 Einfamilienhäusern, eines Mehr-
familienhauses sowie den Rückbau versiegelter Flächen zu erwirken. Zugleich soll 
der ursprüngliche Planungsbeschluss aufgehoben werden. 
In der vorliegenden Beschlussvorlage beschreibt 56 die Historie und Projektentwick-
lung, diese ist gekennzeichnet von Stillständen bzw. Unterbrechungen.  
Die bauplanungsrechtliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass nach geltendem 
Flächennutzungsplan weder für den Neubau der Einfamilienhäuser noch für das 
Mehrfamilienhaus Baurecht erwirkt werden kann. Auf Grundlage der durchgeführten 
Machbarkeitsstudie stuft 56 die Sanierung und den Erhalt des Mehrfamilienhauses 
als „in hohem Maße unwirtschaftlich“ ein. Für die Einfamilienhäuser wurde Unwirt-
schaftlichkeit einer Sanierung bereits in der Vorlage 1708/2017 festgestellt. 
Unter der Berücksichtigung der Planungsergebnisse und der Bewirtschaftungsverfü-
gung vom 18. Dezember 2025 kommt 56 nunmehr zu dem Schluss, das gesamte 
Gebäudeensemble abzureißen und versiegelte Flächen rückzubauen. 
Nach der Prüfung ist folgendes festzuhalten: 
- Die Vorlage zielt auf die Planung und Durchführung der beschriebenen 
Maßnahmen ab. Es handelt sich also um einen Planungs- und Baube-
schluss.

- 2 - 
 
 
Eine gesonderte Begründung für die Vergabe von Planungsleistungen an 
Externe (Bedarfsprüfung) liegt nicht vor. 56 beruft sich auf den Bedarfs-
feststellungs- und Planungsbeschluss von 2023 zu dem keine abweichen-
den Bedarfe erkennbar seien.  
Die Verwaltung sollte prüfen, ob der Beschluss aufgehoben werden kann, 
da Teilleistungen des Beschlusses, wie z. B. die Machbarkeitsuntersu-
chung bereits ausgeführt wurden. Ebenso ist zu prüfen, ob eine erneute 
Bedarfsermittlung und -feststellung erforderlich ist. 
- Die Renaturierung sowie die hierfür anfallenden Kosten sind nicht Be-
standteil der vorliegenden Beschlussvorlage. Im Zuge der Umsetzung 
können entsprechende Folgekosten entstehen. Die Entscheidung über die 
Durchführung der Maßnahmen sowie die fachliche und finanzielle Verant-
wortung liegen bei 57 Amt für Umwelt- und Verbraucherschutz. 
- Die Abbruchkosten wurden anhand der aus 2023 vorliegenden Werte auf 
das Niveau von 2025 (4. Quartal) angepasst.  
Die Kostenermittlung ist, wegen nicht vorliegender Mengenermittlungen, 
nicht vollständig prüfbar. Die Aufstellung der Kosten ist ansonsten nach-
vollziehbar und der Höhe nach plausibel. 
Die projektbezogenen Nebenkosten (Planungen, Gutachten und Geneh-
migungen) wurden auf Grundlage der Abbruchkosten prozentual ermittelt 
und als Pauschalen angegeben.  Die Pauschalen liegen im Rahmen gän-
giger Erfahrungswerte.  
- Vor Beginn von Investitionen, d. h. zur Fassung eines Baubeschlusses, ist 
gemäß KomHVO § 13 Abs. 3 eine Kostenberechnung erforderlich. Der 
Detaillierungsgrad der vorgelegten Unterlagen erfüllt diese Anforderungen 
nicht.  
Es wird empfohlen, nach der Erstellung der Kostenberechnung einen se-
paraten Baubeschluss entsprechend der Wertgrenzen der Zuständigkeits-
ordnung zu erwirken.  
- Eine zeitnahe Umsetzung der Maßnahme ist in Bezug auf die Vermeidung 
weiterer laufender Kosten anzustreben.  
Grundsätzlich befürwortet 14 die Durchführung und den Abschluss der Maß-
nahme. 
 
Sven Genseke 
Leitung der technischen Abteilung

Anlage 03 - Auf dem Ginsterberg 2 - 34
Mittelpunkt: 354119, 5650374
1:1000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen. 
Warum wird keine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgeschlagen? 
- Der Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend. 
Bitte begründen Sie Ihre Entscheidung (Begründung zwingend erforderlich): 
Der Abriss der Bestandsgebäude ist alternativlos.

Anlage 01 - Auf dem Ginsterberg 2 - 34
Mittelpunkt: 354220, 5650261
1:7500
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Dezernat, Dienststelle  
V/562/42 
 
Vorlagen-Nummer 
 0938/2026 
Freigabedatum 
 22.06.2026 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über Planung und Durchführung des Abrisses von 15 Einfamilienhäusern, 
eines Mehrfamilienhauses sowie Rückbau versiegelter Flächen auf dem städtischen 
Grundstück Auf dem Ginsterberg 2-34, 50737 Köln-Weidenpesch, zugleich Aufhebung 
des ursprünglichen Planungsbeschlusses (2814/2023)  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat beschließt, den Planungsbeschluss vom 6. Februar 2024 (2814/2023) 
zum Grundstück Auf dem Ginsterberg 6 bis 34, 50737 Köln-Weidenpesch auf-
zuheben. Die bisherige Planung soll nicht weiterverfolgt werden. 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung mit der Planung und Durchführung des Ab-
risses von 15 ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern und eines Mehr-
familienhauses auf dem städtischen Grundstück Auf dem Ginsterberg 2 bis 34, 
50737 Köln-Weidenpesch. Darüber hinaus umfasst der Auftrag die Planung 
und Durchführung des Rückbaus der örtlichen Stellplätze einschließlich Über-
dachungen und Fundamente, des Mischwasserkanalsystems und sämtlicher 
versiegelter Flächen. 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Fachplaner*innen 
zu beauftragen, die notwendigen Gutachten sowie fachlichen Stellungnahmen 
einzuholen und die Abrissfirmen zu beauftragen. 
Die voraussichtlichen Planungskosten betragen rund 125.758 Euro brutto 
(51.427 Euro brutto für die Einfamilienhäuser, 41.331 Euro brutto für das Mehr-
familienhaus und 33.000 Euro brutto für die Planung des infrastrukturellen 
Rückbaus und die Entsiegelung). 
Die voraussichtlichen Abrisskosten betragen rund 1.559.153 Euro brutto 
(667.595 Euro brutto für die Einfamilienhäuser, 413.308 Euro brutto für das 
Mehrfamilienhaus und 478.250 Euro brutto für den infrastrukturellen Rückbau 
und die Entsiegelung). 
 
Ausschuss für Bauen und Wohnen 23.06.2026 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 25.06.2026 
Finanzausschuss 29.06.2026 
Rat 02.07.2026

2 
Voraussichtliche Gesamtkosten: 
 
Die Kosten basieren auf einer fachlich fundierten Kostenschätzung auf Grund-
lage des derzeitigen Planungsstandes. Im weiteren Verfahren können sich Ab-
weichungen ergeben. 
Die konsumtiven Aufwendungen der Gesamtmaßnahme betragen nach derzei-
tigem Stand insgesamt rund 1.684.911 Euro brutto.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  125.758  € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: s. unten 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung:  
 
Geplantes Vorhaben: 
Die vorhandenen Gebäude auf dem städtischen Grundstück Auf dem Ginsterberg 2 
bis 34, 50737 Köln-Weidenpesch sind baulich sehr stark geschädigt, nicht mehr nutz-
bar und stehen vollständig leer. Die Einfamilienhäuser sind aufgrund der maroden 
Bausubstanz unbewohnbar und teilweise einsturzgefährdet. Zudem sind sie baulich 
und energetisch stark veraltet. Dies gilt ebenfalls für das Mehrfamilienhaus, wie eine 
Machbarkeitsstudie zur Prüfung einer Sanierung ergab. Es liegen bauliche Einschrän-
kungen, insbesondere in Bezug auf Barrierefreiheit, Schallschutz und technische Mo-
dernisierungen vor. 
Neben dem baulichen Zustand sprechen auch wirtschaftliche und sicherheitsrelevante 
Gründe für einen zeitnahen Rückbau der Gebäude. 
Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Verwaltung, sowohl die Einfamilienhäuser als

4 
auch das Mehrfamilienhaus niederzulegen. 
 
Beschreibung der Bestandsgebäude und Projekthistorie: 
Die Siedlung Auf dem Ginsterberg 2 bis 34 wurde 1977/1978 für Familien der Sinti er-
richtet. Die Anlage besteht aus 15 Einfamilienhäusern in einfacher Massivbauweise 
ohne Keller und einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten. Im Mehrfamilien-
haus war darüber hinaus bis in die 1990er-Jahre eine Kindertagesstätte unterge-
bracht. 
Die Einfamilienhäuser verfügen über circa 84 bis 117 Quadratmeter Wohnfläche, sind 
jedoch inzwischen energetisch und baulich stark veraltet. Die Bauten verfügen über 
Einfachverglasungen, Warmluft-Kohleheizungen und ungedämmte Dachstühle. Die 
Baustruktur weist gravierende Mängel auf, darunter aufsteigende Feuchtigkeit, Schim-
melbildung und marode Dachkonstruktionen. Aufgrund des Zustandes sind sämtliche 
Einfamilienhäuser heute unbewohnbar. Die Bewohner*innen sind zwischen 2011 und 
2024 nach und nach alle aus den Häusern ausgezogen. 
Überlegungen und Planungen zur Sanierung der Einfamilienhäuser seit 2012 wurden 
zunächst wegen der Bewältigung der Fluchtbewegung 2014 bis 2016 zurückgestellt. 
Eine erneute Untersuchung der Sanierungsmöglichkeit 2018 ergab, dass eine Sanie-
rung der Einfamilienhäuser unwirtschaftlich ist.  
Der Rat hat daher am 14. November 2017 mit dem Beschluss 1708/2017 die Beendi-
gung der Sanierungsplanungen beschlossen. In seiner Sitzung am 06.Februar 2024 
beauftragte der Rat die Planung (2814/2023) eines Abrisses der Einfamilienhäuser so-
wie die Beauftragung einer Machbarkeitsstudie zur Zukunft des Mehrfamilienhauses 
Auf dem Ginsterberg 2 bis 4. 
Das Mehrfamilienhaus Auf dem Ginsterberg 2 bis 4 ist unterkellert, dreigeschossig 
und besitzt ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Auch hier ist die technische und 
energetische Ausstattung nicht mehr zeitgemäß, der ehemalige Bereich der Kinderta-
gesstätte ist nicht mehr nutzbar und seit Jahrzehnten leerstehend. Die Wohneinheiten 
sind ebenfalls aufgrund des baulichen Zustands teilweise unbewohnbar. 
Die im Jahr 2025 fertiggestellte Machbarkeitsstudie wägte die Optionen Sanierung 
und Abriss und Neubau wirtschaftlich gegeneinander ab. Die Untersuchung dokumen-
tiert, dass das Mehrfamilienhaus technisch und wirtschaftlich in einem Zustand ist, der 
einen Weiterbetrieb oder eine Sanierung nicht sinnvoll erscheinen lässt. Die Sanie-
rung würde bei einer kürzeren Restnutzungsdauer des Gebäudes höhere Kosten je 
Quadratmeter Wohnfläche verursachen als ein Abriss und Neubau. Eine Sanierung 
würde trotz hoher Kosten und dem erheblichen Risiko von Kostensteigerungen bei 
versteckten Mängeln nur eine beschränkte Verlängerung der Restnutzungsdauer und 
damit keine nachhaltige Nutzungsperspektive bieten. Außerdem ist das Risiko weite-
rer erheblicher Folgekosten nicht auszuschließen. 
Die noch verbliebenen elf Bewohner*innen des Mehrfamilienhauses konnten im März 
2026 mit ihrem Einverständnis in Mietwohnungen umziehen und mit Wohneinheiten 
anderer Objekte zur Unterbringung Wohnungsloser versorgt werden. Das Objekt steht 
seit dem 16. März 2026 vollständig leer. 
 
Kosten- und Sicherheitsaspekte des Bestands: 
Die Bestandsgebäude, sowohl die 15 Einfamilienhäuser als auch das Mehrfamilien-
haus, weisen erhebliche bauliche Mängel auf. Der unter dem gesamten Grundstück 
verlaufende marode Mischwasserkanal weist einen besonders kritischen Zustand auf, 
der hygienische, technische und umweltschädliche Risiken birgt. Sein Rückbau ist da-
her zwingend erforderlich.

5 
Auch wirtschaftliche und sicherheitsrelevante Gründe sprechen für einen zeitnahen 
Rückbau. Solange die Gebäude bestehen, entstehen fortlaufend hohe Betriebs- und 
Unterhaltungskosten. Hinzu kommen erhebliche Aufwendungen für Sicherungsmaß-
nahmen gegen Vandalismus, Einbruch und unbefugte Nutzung. Der fortgesetzte Leer-
stand erhöht zudem das Risiko, dass die Gebäude zu einem „Lost Place“ werden. Be-
reits jetzt kommt es dort zu unbefugtem Betreten, Brandstiftung und illegaler Müllent-
sorgung. 
Mit dem vorliegenden Beschluss ist vorgesehen, die Liegenschaft vollständig zurück-
zubauen. Vor dem eigentlichen Abriss werden erforderliche Maßnahmen durchge-
führt. Hierzu zählen insbesondere die fach- und umweltgerechten Entsorgungen vor-
handener Materialien sowie die Durchführung aller notwendigen Schadstoff- und Bo-
denuntersuchungen. Dabei sind die artenschutz- und naturschutzrechtlichen Vorga-
ben einzuhalten, insbesondere während der Vegetations- und Brutzeiten. 
Die genannten Kosten beruhen auf dem derzeitigen Planungsstand sowie auf über-
schlägigen Annahmen zu den zusätzlich erforderlichen Rückbau- und Infrastruktur-
maßnahmen. Im weiteren Verfahren können sich insbesondere aus vertiefenden 
Schadstoff- und Bodenuntersuchungen, aus artenschutzrechtlichen Anforderungen 
sowie aus den Ergebnissen der Ausschreibungen Abweichungen ergeben. Vor die-
sem Hintergrund ist der vollständige Rückbau nicht nur sachgerecht, sondern zur 
Wahrung der Verkehrssicherungspflichten zwingend erforderlich. 
Eine Renaturierung des Geländes im Weiteren ist nicht Gegenstand dieser Beschluss-
vorlage. 
 
Baurechtliche Situation: 
Für das Gelände der Bestandsgebäude Auf dem Ginsterberg ist nach dem geltenden 
Flächennutzungsplan (FNP) eine Grünfläche mit landwirtschaftlicher Nutzung vorge-
sehen. Unmittelbar um das Gelände herum grenzt zudem ein Landschaftsschutzge-
biet. Das gesamte Gelände ist bauplanungsrechtlich als Grünfläche eingestuft. 
Im Außenbereich ist nur unter sehr restriktiven Voraussetzungen eine Wohnbebauung 
zulässig. Die Einholung des Planungsbeschlusses für das Bauvorhaben fußte auf der 
Bewertung, dass hier die Ausnahme nach § 35 Absatz 4 Baugesetzbuch (BauGB) 
greifen kann, die zumindest eine identische Wiederbebauung ermöglicht hätte. Diese 
würde jedoch den heutigen energetischen Anforderungen (zum Beispiel Unterkelle-
rung, Photovoltaikanlage, Wärmepumpe et cetera) nicht gerecht werden. Eine weitere 
ämterübergreifende Prüfung ergab, dass insbesondere die geplante Bebauung mit 
Mietwohnungen bauplanungsrechtlich auch bei wohlwollender Auslegung nicht zuläs-
sig ist. Daher verbleiben als einzige rechtlich zulässige Maßnahme der vollständige 
Rückbau der gesamten Siedlung sowie die Wiederherstellung der ursprünglich im Flä-
chennutzungsplan vorgesehenen Grünfläche. 
Der Rückbau der Siedlung Auf dem Ginsterberg wird im Weiteren zum Anlass genom-
men, im Austausch mit den Kölner Sinti und Sinti-Interessenverbänden unter Einbin-
dung des Amtes für Integration und Vielfalt zu prüfen, inwieweit einerseits die Ge-
schichte der Sinti in Köln sowie die Bedeutung der Siedlung Auf dem Ginsterberg 
sichtbar gemacht werden kann, andererseits ihr gegenwärtiges Leben in Köln Unter-
stützung und Wertschätzung erfahren kann. In diesem Zusammenhang prüft die Ver-
waltung die Aufstellung einer Infotafel auf dem Gelände als sichtbares Zeichen der 
Anerkennung und Wertschätzung. Hiermit könnte die Geschichte des Ortes dokumen-
tiert und vermittelt werden. 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz: 
Ein Abriss wirkt sich vor allem durch den anfallenden Bauschutt auf den Klimaschutz

6 
aus. Das Vorhaben wird so geplant, dass der Abriss und die Entsorgung unter Berück-
sichtigung des aktuellen Standes und Einsatzes der Technik umweltgerecht erfolgt. 
Nach Abschluss der Niederlegung der Gebäude ist gemäß dem FNP die Renaturie-
rung der Fläche als Grünfläche vorgesehen. Deren Umsetzung wird verwaltungsintern 
abgestimmt. Durch die Entsiegelung und anschließende Begrünung wird der Boden- 
und Wasserhaushalt verbessert, die Versickerungs- und Verdunstungsleistung und 
die Ansiedelung heimischer Vogel- und Insektenarten erhöht. Damit wird ein positiver 
Beitrag zum Klimaschutz und zur Erreichung der städtischen Klimaziele geleistet. Die 
Biodiversität wird durch die mögliche Entwicklung standortgerechter, heimischer Pflan-
zenbestände gestärkt und ein langfristig ökologisch wertvoller Freitraum wird geschaf-
fen. 
 
Finanzierung: 
Die erforderlichen konsumtiven Aufwandsermächtigungen für die Planung des Abris-
ses in Höhe von 125.758 Euro stehen im Haushaltsjahr 2026 im Haushaltsplan 
2025/2026 im Teilergebnisplan des Amtes für Wohnungswesen in der Produktgruppe 
1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, in der Teilplanzeile 13 – 
Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen, zur Verfügung. 
Die weiteren Mittelbedarfe für die Durchführung des Abrisses für die Jahre 2027 und 
2028 ff. in Höhe von 1.559.153 Euro wird das Dezernat Soziales, Gesundheit und 
Wohnen daher im Rahmen der Haushaltsaufstellungsprozesse 2027 ff. innerhalb der 
dann zugewiesenen Budgets, gegebenenfalls durch Umschichtungen, vorsehen. 
 
Bewirtschaftungsverfügung: 
Auf Grund der mit Datum vom 18. Dezember 2025 erlassenen Bewirtschaftungsverfü-
gung sind sämtliche Haushaltspositionen laufend hinsichtlich ihrer rechtlichen und 
zeitlichen Notwendigkeit zu überprüfen. Die freiwillige Leistung ist unabweisbar und 
zeitlich unaufschiebbar für die Wahrnehmung notwendiger Aufgaben aus den folgen-
den Gründen: 
Für den Abriss und Neubau der Einfamilienhäuser wurden Planungen aufgenommen 
sowie eine Machbarkeitsstudie zur Zukunft des Mehrfamilienhauses jeweils auf 
Grundlage des Ratsbeschlusses vom 6. Februar 2024 durchgeführt (2814/2023). Im 
Rahmen der vorgenannten Studie wurde neben dem Neubau des Mehrfamilienhau-
ses, der sich nach den jetzt vorliegenden Erkenntnissen bauplanungsrechtlich nicht 
realisieren lässt, auch eine Sanierung des Gebäudes geprüft. Aufgrund des baulichen 
Zustandes sowie der damit verbundenen, unverhältnismäßig hohen Investitionen und 
Folgekosten ist ein solitärer Erhalt des Mehrfamilienhauses durch Sanierung in hohem 
Maße als unwirtschaftlich einzustufen und daher nicht weiterzuverfolgen. 
Eine Verschiebung des erforderlichen Abrisses der Gebäude in spätere Haushalts-
jahre würde den städtischen Haushalt mit fortlaufenden Betriebskosten für Energie- 
und Grundversorgung, Instandhaltung, Notfallreparaturen, Versicherungen und Bewa-
chung belasten. Insbesondere sind derzeit Sicherungsmaßnahmen gegen Vandalis-
mus, Einbruch oder unbefugte Nutzung unerlässlich und verursachen entsprechende 
laufende Aufwendungen. Jede Verzögerung der Bauarbeiten führt zudem zu erhebli-
chen Kostensteigerungen. 
Der Leistungsumfang wurde zur Kostenreduzierung kritisch überprüft und auf das 
zwingend erforderliche Maß beschränkt. 
Die Planung und Durchführung des Abrisses der 15 Einfamilienhäuser, des Mehrfami-
lienhauses, der überdachten Stellplätze für Caravans einschließlich der Fundamente

7 
sowie die Planung und Durchführung des Rückbaus der Grundstücksinfrastruktur er-
folgt damit unter Berücksichtigung der restriktiven Bewirtschaftungsverfügung für das 
Jahr 2026 vom 18. Dezember 2025. 
 
Dringlichkeitsbegründung: 
Um zeitnah die Planungen für den dargestellten Abbruch aufnehmen zu können, be-
nötigt die Verwaltung dringend einen Beschluss aus der Sitzung des Rates am 
02.07.2026. 
Eine Verschiebung würde den städtischen Haushalt mit fortlaufenden Betriebskosten 
belasten. So beliefen sich die erforderlichen Bauunterhaltungsmaßnahmen im Jahr 
2024 auf rund 86.800 Euro und im Jahr 2025 auf rund 91.600 Euro (jeweils ohne 
Energie- und Versicherungskosten). Durch den Leerzug der Objekte sind zusätzliche 
Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Hier ist von entsprechenden Mehrkosten in Höhe 
von monatlich ca. 5.000 Euro auszugehen. Insofern soll die Legitimation für den Ab-
riss möglichst zeitnah erfolgen. 
Der fortgesetzte Leerstand erhöht zudem, wie bereits dargestellt, das Risiko der Ent-
stehung von „Lost Places“. Bereits jetzt kommt es dort zu unbefugtem Betreten, 
Brandstiftung und illegaler Müllentsorgung. 
Aufgrund eines erhöhten verwaltungsinternen Vorabstimmungsbedarfs war eine frist-
gerechte Einbringung nicht für alle vorberatenden Fachausschüsse möglich. 
Der Ausschuss für Chancengerechtigkeit und Integration sowie der Ausschuss Sozia-
les, Gesundheit, Seniorinnen und Senioren wird im Nachgang zum Ratsbeschluss mit 
einer Mitteilung informiert.  
 
Anlagen 
Anlage 01: Übersichtsplan Auf dem Ginsterberg 2 bis 34 
Anlage 02: Lageplan Auf dem Ginsterberg 2 bis 34 
Anlage 03: Luftbild Auf dem Ginsterberg 2 bis 34 
Anlage 04: Machbarkeitsstudie

Anlage 02 - Auf dem Ginsterberg 2 - 34
Mittelpunkt: 354118, 5650380
1:2000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Seite 1 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
Machbarkeitsstudie  
Auf dem Ginsterberg 2-4, 50737 Köln 
Dokumentation - Erläuterung - Stellungnahme 
Gegenüberstellung von Sanierung im Bestand und Abriss-Neubau 
Projektnummer: 21.61.08 
Bauherrschaft: Stadt Köln

Seite 2 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
Inhaltsverzeichnis 
1 BESTANDSERFASSUNG 4 
A Erfassen der Bestandssituation 4 
A.1. Baugrunderkundung 4 
A.2. Bodengutachten 4 
A.3. Artenschutzprüfung 4 
A.4. Lärmtechnische Untersuchung 5 
A.4.1. Empfohlene Maßnahmen 5 
A.5. Schadstoffgutachten: 6 
A.5.1. Empfohlene Maßnahmen 6 
A.6. Verkehrsgutachten 7 
A.7. Kampfmittelräumdienst 7 
B Ortsbesichtigung 8 
B.1. Fotodokumentation – 1.Ortsbesichtigung (24-10-2024) 8 
B.2. Fotodokumentation – 2.Ortsbesichtigung (04-11-2024) 14 
C Bewertung und Beschreibung der vorhandenen Bauteile 18 
2 ENTWURF 21 
A Entwurfskonzept 21 
A.1. Sanierung im Bestand 21 
A.2. Abriss-Neubau 21 
A.3. Entwurfliche Gegenüberstellung 21 
3 KOSTEN 22 
B Kostenschätzungen 22 
B.1. Kostenschätzung - Sanierung im Bestand 22 
B.2. Kostenschätzung - Abriss–Neubau 22 
B.3. Gegenüberstellung 22 
B.4.1 Putzqualitäten 23 
B.4.2. Bauablauf 23 
B.4.3. Zustandsbewertung und Austausch/Beachtungsempfehlungen 23 
B.4.4. Schallschutz 23 
B.5. geplante/notwendige Kosteneinsparungen – Sanierung im Bestand 24 
B.5.1. Barrierefreiheit im Allgemeinen 24 
B.5.2. Barrierefreiheit Duschanlagen 24

Seite 3 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
B.6. weitere mögliche Kosteneinsparungen – Sanierung im Bestand 24 
B.6.1. Balkonanlagen 24 
B.6.2. Energieversorgung und Heizungskonzept 25 
B.7. Fazit Kostenrisiken - Bauen im Bestand 25 
C Zeitrahmen 26 
D Zusammenfassung - Sanierung im Bestand vs. Abriss-Neubau 27 
D.1. Kosten 27 
D.2. Ökologische Aspekte und Risikobewertung 27 
D.3. Barrierefreiheit und Gestaltung 27 
D.4. Machbarkeit 27 
D.5. Zeitrahmen 27 
3. ANLAGEN UND ANMERKUNGEN: 28 
A Anlagen 28 
B Anmerkungen 28

Seite 4 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
1 Bestandserfassung 
 
A Erfassen der Bestandssituation 
 
Der folgende Abschnitt fasst in Kürze die Ergebnisse der von der Bauherrschaft 
übergebenen Gutachten und Berichte zusammen. Diese bilden die Grundlage der 
weiteren Arbeiten. 
 
A.1. Baugrunderkundung 
 
Die Neugründung ist durch eine elastisch gebettete Bodenplatte oder durch Einzel- 
und Streifenfundamente erfolgt. 
Bauschutthaltiger Boden ist vorhanden, dieser muss als solcher beim Entsorgen 
gekennzeichnet sein. Das Planum ist vor Nässe zu schützen. Ein Verbau und 
Unterfangungen sind voraussichtlich nicht notwendig. 
 
Der Keller war zum Zeitpunkt der Besichtigung trocken, es ist aber davon 
auszugehen, dass die vorhandene Abdichtung den heutigen Anforderungen nicht 
entspricht und entsprechend erneuert werden muss (Dickbeschichtung). 
 
A.2. Bodengutachten 
 
MP3 und MP4: Es besteht eine eingeschränkte Wiederverwertung des Bodens. 
MP5: Es besteht eine stark eingeschränkte Wiederverwertung des Bodens. 
 
Beim Abtragen dieser Schichten müssen diese Böden entsprechend entsorgt 
werden. 
 
A.3. Artenschutzprüfung 
 
Artenschutzmaßnahmen: 
 
- Es ist zwischen März und September kein Gehölz zu entfernen. 
- Der Abriss des Gebäudes erfolgt zwischen den Monaten September und März. 
- Die Arbeiten werden außerhalb der Tagesrand- und Nachtzeiten erfolgen. 
- Die Baufeldfreimachung erfolgt vor April und nach August.

Seite 5 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Wenn diese Maßnahmen früh genug im Bauprozess eingeplant werden, ist eine 
Beeinträchtigung des Bauablaufes auszuschließen:   
 
- Anbringung von Fledermauskästen  
- Aufstellen von Nistkästen 
- Aufstellen von Kunstnestern 
 
A.4. Lärmtechnische Untersuchung 
 
Aus der Lärmtechnischen Untersuchung geht hervor, dass von einer Lärmbelastung 
durch diverse Lärmarten auszugehen ist, die vom Gutachter insgesamt als sehr laut 
eingeschätzt wird. Besonders ausschlaggebend ist dabei der Schienenverkehr. Der 
Beurteilungspegel, der sich aus dem Straßen- und Verkehrslärm bildet, ist für die 
Entscheidung über schallschützenden Maßnahmen relevant. Er beträgt ca. 66 dB auf 
der schienenzugewandten Gebäudeseite und ca. 55 dB auf der 
schienenabgewandten Gebäudeseite. 
 
A.4.1. Empfohlene Maßnahmen 
 
Gebäude: 
 
- Fensterunabhängige Lüftung 
 Schutz des Nachtschlafes gewährleistet 
- Massive Außenwand an schienenzugewandter Gebäudeseite 
 Passiver Schallschutz 
- Optimierung der Größe von Fensterflächen 
- Freisitze an schienenabgewandter Gebäudeseite 
(Alternativ mit Schallschutzverglasung möglich  höhere Kosten) 
 
Außenraum: 
 
-  Kinderspielplätze und ähnliche Außenraumflächen sind an schienenabgewandter 
Gebäudeseite zu planen

Seite 6 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
A.5. Schadstoffgutachten: 
 
Erstes Gutachten - Haus Nr.2 und Kellergeschoss 
 
Ausschnitt aus Gutachten: 
 
Asbestverdächtige Baustoffe 
(Kellergeschoss): 
 
- Brandschutztür von TRH  
  zu Kellertreppe 
- Brandschutztüren 
- Brandschutzklappen 
- Kanal im Heizungsraum 
 
 
Asbesthaltige Baustoffe 
(Kellergeschoss): 
 
- Bodenbelag und -kleber 
  (schwarzer Kleber) 
 
Die verwendeten Mineralfaserbaustoffe (Trittschalldämmung, Dämmung an 
Heizungsleitungen im Kellergeschoss, Isolierung um die Fensterrahmen) sind in 
Kategorie 2 der krebserregenden Baustoffe einzuordnen 
 
 
Zweites Gutachten - Haus Nr.4 und Dachgeschoss 
 
Ausschnitt aus Gutachten: 
 
Asbestverdächtige Baustoffe 
(Dachgeschoss): 
 
 Zwei Brandschutztüren zum 
Dachgeschoss 
 
- Weitere Proben unauffällig - kein 
Asbestverdacht in den untersuchten 
Baustoffen 
 
 
 
 
A.5.1. Empfohlene Maßnahmen 
 
Fachgerechte Entfernung und Entsorgung asbesthaltiger Bauteile bei Abriss-Neubau 
und Sanierung im Bestand

Seite 7 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
A.6. Verkehrsgutachten 
 
Das Verkehrsgutachten ist weitestgehend irrelevant für die Planung des Gebäudes. 
 
A.7. Kampfmittelräumdienst 
 
Im Bereich der Einfamilienhäuser wurde kein Bombenblindgänger gefunden. Andere 
Kampfmittel können jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden. Daher sind 
Erdarbeiten mit besonderer Vorsicht durchzuführen.

Seite 8 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
B Ortsbesichtigung 
B.1. Fotodokumentation – 1.Ortsbesichtigung (24-10-2024) 
 
 
Fensterbänke fehlen – Haus Nr.4 (leerstehend) 
 
 
Offene Rohrenden - Außenfassade

Seite 9 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Bröckelnder Putz – Außenfassade 
 
 
Asbesthaltige Platten - Keller

Seite 10 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Beschädigte Treppe – Haus Nr.4 
 
 
Beschädigte Fenster - Anbau

Seite 11 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Beschädigter Boden – Obergeschoss ehemalige KiTa 
 
 
Sanitärausstattung – Haus Nr.4

Seite 12 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Zustand Elektrokasten 
 
 
Fehlende Heizkörper in leerstehenden Wohneinheit

Seite 13 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Beschädigte Deckenleuchten in leerstehenden Wohneinheit 
 
 
Treppenhaus – Haus Nr.2 (derzeit bewohnt)

Seite 14 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Beschädigungen Dach – offene Stellen 
 
B.2. Fotodokumentation – 2.Ortsbesichtigung (04-11-2024) 
 
 
Ölheizung – Keller

Seite 15 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Zählerschrank – MSR-Technik 
 
 
Zustand Badezimmer – leerstehende Wohneinheit

Seite 16 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Elektro/Sicherungskasten – leerstehende Wohneinheit 
 
 
Zustand Küche – leerstehende Wohneinheit

Seite 17 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
 
Heizkörper– leerstehende Wohneinheit 
 
 
Beschädigte Holzfenster – leerstehende Wohneinheit 
* Die Fotos sind Beispielaufnahmen und geben kein vollständiges Bild des Zustandes des Gebäudes 
wieder. Sie bilden einen Teil der Grundlage für die Bewertung der Bauteile.

Seite 18 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
C Bewertung und Beschreibung der vorhandenen Bauteile 
  Haus Nr.2 (bewohnt) Haus Nr.4 (leerstehend) 
2.1 Böden Vinyl und Steinzeug, 
Gussasphalt und 
Trittschalldämmung sind 
anzunehmen; Keller: PU-
Versiegelung (Asbestplatten 
entfernt – gilt noch zu prüfen); 
Bodenbelag erneuern + neuen 
Trittschall 
Obergeschosse: 
Vinyl- oder Steinzeugbelag, 
Gussasphalt, Trittschalldämmung; 
Keller:  
abweichender Bodenbelag: 
asbesthaltige Flexplatten mit 
asbesthaltigem Kleber 
2.2 Außenwände ungedämmt; verputzt; Putz 
bröckelt; massiv gemauert; 
Putz abklopfen an 
bröckelnden Stellen 
(geschätzt 30%), Dämmen, 
Verputzen, Streichen 
wie Haus Nr.2 
2.3 Innenwände Es wurden vereinzelt massiv 
gemauerte Wände 
vorgefunden und daher für 
alle Innenwände 
angenommen. Der 
kraftschlüssige Verbund z.B. 
an den Kopfseiten wurde nicht 
untersucht.  
wie Haus Nr.2 
2.4 Decken noch zu prüfen Stahlbeton; Dach ist undicht und 
Wasser tritt ein; Pfützenbildung 
auf darunterliegender Decke.  
 Decke muss auf 
Beschädigung geprüft werden 
2.5 Fundamente Es liegen keine Berichte über 
Schäden vor. 
Es liegen keine Berichte über 
Schäden vor. 
2.6 Treppe/ 
Geländer 
keine Schäden, Aufrüstung 
notwendig 
teilweise beschädigt; Geländer 
müsste bei Erhalt an den 
Kopfseiten mit Stäben 
verschlossen werden 
2.7 Fenster/ 
Rollläden 
Fenster scheinen zu 
unterschiedlichen Zeitpunkten 
verbaut bzw. ausgetauscht 
worden zu sein und besitzen 
unterschiedliche Materialitäten 
und Ausstattungen. 
Zum Beispiel wurden 
stichprobenhaft in 
Wohneinheiten Fenster 
(Baujahr 1981) vorgefunden 
ohne Dichtung, wurden 
einzeln ausgetauscht; 
Rollläden nur im EG 
vorhanden; voraussichtlich 
alle Fenster austauschen 
(evtl. bis auf TRH-Fenster) 
Fensterbänke sind 
größtenteils nicht vorhanden 
oder beschädigt. Daher wird 
Eigenschaften der Fenster sind 
mit denen von Haus 2 grob 
vergleichbar.

Seite 19 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
hier generell ein kompletter 
Austausch angenommen. 
2.8 Türen Wohnungseingangstüren sind 
DT, Türblätter wurden 
offenbar an vielen Stellen 
ausgetauscht, Leibung sind 
größtenteils veraltet; 
Die stichprobenhaft 
überprüften Flurtüren besitzen 
keine Dichtung, Austausch der 
Türen bietet sich bei 
Sanierung an 
zum Großteil ausgehangen; 
Wiederverwendbarkeit ist zu 
prüfen; Tür lichte Höhe: 1.97m 
 Türen Keller Feuerschutztüren mit 
Asbestverdacht; Türen und 
Kaminklappen müssen 
entsorgt werden 
 
2.9 Schächte/ 
Kamin 
Es erscheint, dass die 
vorhandenen Schächte 
vollständig belegt sind; für 
einen Umbau muss eine S+D 
Planung mit 
Bestandsaufnahme erstellt 
werden, die vorhandenen 
Durchbrüche erscheinen nicht 
ausreichend 
wie Haus Nr.2 
  Haus Nr.2-4 Anbau 
2.10 Dachsparren/ 
-ziegel 
Dachsparren sind in gutem 
Zustand; Ziegel weisen keine 
sichtbaren Schäden auf, 
Tonziegel haben eine 
Lebensdauer von 60-80 
Jahren, somit würde sich ein 
Austausch anbieten; 
Das Dach ist großflächig 
beschädigt und es tritt Wasser 
in das Gebäude ein; 
Dach, Decken, Abdichtungen 
sollten erneuert werden, zur 
Firstseite sollten Traglatten 
aufgedoppelt werden, um 
einen größeren 
Dachüberstand zu schaffen 
sollte vollständig erneuert werden 
2.11 Rinnen/ 
Fallrohre 
Fallrohre und Rinnen weisen 
keine größeren sichtbaren 
Schäden auf, haben jedoch 
eine Lebensdauer ca. 50 
Jahren, somit würde sich ein 
Austausch anbieten 
sollte vollständig erneuert werden 
  Haus Nr.2 (bewohnt) Haus Nr.4 (leerstehend) 
2.12 Sanitär Sanitärgegenstände sind 
vorhanden; Austausch bietet 
sich an 
Sanitärgegenstände müssen 
ausgetauscht werden; vorhandene 
sind beschädigt und verunreinigt 
2.13 Heizung Heizkörper vorhanden, 
teilweise neu ausgetauscht 
Heizkörper nicht mehr vollständig, 
Großteil wurde entfernt; Ölheizung 
versorgt den bewohnten 
Gebäudeteil; es ist zu prüfen, ob

Seite 20 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
die Heizungsrohre im 
leerstehenden Gebäudeteil noch 
funktionieren 
2.14 Rohre 
(Lüftung/Sanitär) 
Siehe Haus Nr.4 Lebensdauer ca. 30 Jahre; 
Spülprotokoll: es wurde seit 
Leerstand nicht mehr 
durchgespült. Austausch somit 
notwendig 
2.15 Elektrik Überholung der Elektrik bietet 
sich an, auch wenn sie soweit 
noch funktioniert (Stromkabel: 
Lebensdauer von 40 
Jahren) 
Strom ist abgeschaltet; Lampen 
sind ausgebaut; Verteilerschränke 
sehen unbeschädigt aus; eine 
Überholung der Elektrik bietet sich 
an

Seite 21 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
2 Entwurf 
A Entwurfskonzept 
 
A.1. Sanierung im Bestand 
 
- ca. 1050 m² Wohnfläche (ohne Freisitze) 
- Schaffung von ca. 22 Wohneinheiten für ca. 27 Personen 
 
- Die Barrierefreiheit wird nur eingeschränkt umgesetzt  
(barrierefreie Erschließung von Treppenhaus bis Wohnungseingangstür). 
- keine Barrierefreie Erschließung von außen 
- Einzelne Umbauten an statisch notwendigen Bauteilen sind erforderlich. 
- Die Bestandsgrundrisse entsprechen nicht modernen Anforderungen und sind 
wenig flexibel. 
- Höheres Risiko besteht in Bezug auf unvorhergesehene Kosten und Termine. 
 
 
A.2. Abriss-Neubau 
 
- ca. 1260 m² Wohnfläche (ohne Freisitze) 
- Schaffung von ca. 25 Wohneinheiten für ca. 37 Personen 
 
- Barrierefreie Erschließung aller Geschosse 
- Barrierefreie Wohneinheiten 
- Eine rollstuhlgerechte Wohneinheit pro Geschoss 
- Sinnvolle Anordnung von Freisitzen 
- Ausbau des Dachgeschosses  ca. 200m² mehr Wohnfläche 
 
 
A.3. Entwurfliche Gegenüberstellung 
Abriss-Neubau  Sanierung im Bestand  
Barrierefreie Wohneinheiten (+)  (-) 
Barrierefreie Erschließung  
aller Geschosse  
(+)  (-) 
Eine rollstuhlgerechte 
Wohneinheit pro Geschoss 
(+)  (-) 
ca. 200m² mehr Wohnfläche 
durch Ausbau Dachgeschoss  
(+)  (-) 
 (-) Bestandserhalt mit Einbindung grauer 
Energie 
(+) 
ca. 1260 m² Wohnfläche (+) ca. 1050 m² Wohnfläche (-) 
ca. 25 Wohneinheiten (+) ca. 22 Wohneinheiten (-) 
ca. 37 Personen (+) ca. 27 Personen (-) 
 (+) Höheres Risiko aufgrund 
unvorhergesehener Kosten 
(-)

Seite 22 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
3 KOSTEN 
B Kostenschätzungen 
B.1. Kostenschätzung - Sanierung im Bestand 
 
KG 200-700 Netto Inkl. Unvorhergesehenes ca. 4.831.351,03€ 
KG 200-600 Netto ohne Unvorhergesehenes ca. 3.744.005,41€ 
 
Wohnfläche inkl. Freisitze: EG – 1.OG – 2.OG ca. 1.075m² 
KG 200-600 / m² (ohne Unvorhergesehenes) ca. 3.482,80€ /m² 
* Die geschätzten Kosten lassen sich hierdurch in ein Verhältnis zur voraussichtlich entstehenden 
Nutzungsfläche bringen. Für diese Betrachtung werden die Zuschläge von 10% für 
Unvorhergesehenes, als auch die KG 100, 700 und 800 nicht berücksichtigt. 
*Zur Wohnfläche wurde hier ca. 80m² für die Begegnungsstätte im Anbau dazugerechnet.  
*Freisitze sind zu 25% angerechnet. 
 
 
B.2. Kostenschätzung - Abriss–Neubau 
 
KG 200-700 Netto Inkl. Unvorhergesehenes ca. 5.734.113,86€ 
KG 200-600 Netto ohne Unvorhergesehenes ca. 4.404.258,13€ 
 
Wohnfläche inkl. Freisitze: EG – 1.OG – 2.OG - DG ca. 1.315m² 
KG 200-600 / m² (ohne Unvorhergesehenes) ca. 3.349,25€ /m² 
* Die geschätzten Kosten lassen sich hierdurch in ein Verhältnis zur voraussichtlich entstehenden 
Nutzungsfläche bringen. Für diese Betrachtung werden die Zuschläge von 10% für 
Unvorhergesehenes, als auch die KG 100, 700 und 800 nicht berücksichtigt. 
*Freisitze sind zu 25% angerechnet. 
 
B.3. Gegenüberstellung 
Berechneter Quadratmeterpreis aus KG 200-600 ohne Unvorhergesehenes: 
 
Zusammenfassung: 
 
KG 200-600 Netto 
ohne Unvorhergesehenes: 
 
Kosten pro m² 
KG 200-600 /m² 
Sanierung im Bestand ca. 3.744.005,41€ 3.482,80 € /m² 
Abriss-Neubau ca. 4.404.258,13€ 3.349,25€ /m² 
 
Differenz 
= 
660.252,72 € 
Neubau > Sanierung 
 
= 
133,55 €/m² 
Sanierung > Neubau 
 
* Alle Angaben sind geschätzte circa Angaben, die auf Grundlage des Entwurfes gemacht wurden.  
* Für diese Betrachtung werden die Zuschläge von 10% für Unvorhergesehenes, als auch die 
KG100, 700 und 800 nicht berücksichtigt. 
 
Das bedeutet, dass die Baukosten (KG 200-600) für den Neubau ohne 
Unvorhergesehenes höher sind, während die Kosten pro Quadratmeter beim 
Neubau niedriger sind. Zu beachten ist, dass ein Neubau über 200m² mehr 
Wohnfläche generiert und die Begegnungsstätte (80m²) im Anbau als Wohnfläche 
zur Sanierung im Bestand dazugerechnet wurde.

Seite 23 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
B.4. Kostenrisiken - Sanierung im Bestand 
B.4.1 Putzqualitäten 
- In den Kostenschätzungen wurde die Wand- und Deckenoberfläche in Qualität 
Q2 angesetzt. 
- Ein Wechsel auf Q3 ist möglich, sollte jedoch erst nach der Erstellung von 
Musterflächen entschieden werden und nach vollständiger Bestandsaufnahme 
des Putzes erfolgen. 
- Die zusätzlichen Kosten für den Wechsel auf Q3 lassen sich aktuell nicht genau 
beziffern, da keine umfassende Bestandsaufnahme der Oberflächenqualität 
inklusive Messung der Ebenheit etc. des Bestandsputzes stattgefunden hat. 
Sofern der vorhandene Putz im Bestand die Qualität Q2 erfüllt, werden die 
zusätzlichen Kosten für den Wechsel auf Q3 jedoch auf ca. 55.000 – 75.000 € 
netto geschätzt. 
 
B.4.2. Bauablauf 
- Es wurden übliche Bauzeiten und Vorhaltezeiten für Baustelleneinrichtung, 
Gerüste etc. angenommen. 
- Es ist davon auszugehen, dass die Bauphase in einem Zeitraum stattfindet, in 
dem keine zusätzlichen Maßnahmen wie Baustellenbeheizung erforderlich sind 
(z.B. Sommermonate). 
- Der Innenausbau wird in den kälteren Monaten durchgeführt, wenn die 
Gebäudehülle bereits geschlossen und die Heizkörper in Betrieb sind. 
- Es wird darauf hingewiesen, dass sich bei einer Verlängerung der Bauzeit (z.B. 
durch längere Lieferzeiten, Witterung oder Unvorhergesehenes) die Baukosten 
erhöhen können. 
 
B.4.3. Zustandsbewertung und Austausch/Beachtungsempfehlungen 
- Der augenscheinliche Zustand einzelner Bauteile und Oberflächen wurde 
stichprobenartig und per Sichtkontrolle geschätzt (z.B. Dachdeckung, Rinnen, 
Fallrohre). 
- Für einige Bauteile wurde ein Austausch empfohlen und in den Kosten 
berücksichtigt. 
- Falls der Austausch nicht gewünscht ist, könnten nur kurzfristig Minderkosten 
entstehen. 
- Ein späterer Austausch würde jedoch deutlich höhere Kosten verursachen, z.B. 
durch erneut benötigte Gerüste und Bauzäune. 
 
B.4.4. Schallschutz 
- Eine Schallmessung in Beispielräumen wird empfohlen, idealerweise zu einem 
frühen Zeitpunkt der Planung. 
- Ziel der Messung ist es, den Schallschutz der vorhandenen Bausubstanz (vertikal 
und horizontal) zu überprüfen und festzustellen, ob er für die geplante Nutzung 
ausreicht. 
- Es wurde angenommen, dass Estrich, Dämmung und Wände ohne Ertüchtigung 
oder Austausch übernommen werden können.

Seite 24 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
B.5. geplante/notwendige Kosteneinsparungen – Sanierung im Bestand 
B.5.1. Barrierefreiheit im Allgemeinen 
- Nur ausgewählte Bestandteile der DIN 18040 können erfüllt werden, 
insbesondere hinsichtlich der barrierefreien Erschließung der Wohneinheiten. 
- Aufzüge sind nicht vorgesehen, daher erfolgt die Erschließung weiterhin über die 
Treppen. 
- Der Einbau von Aufzügen würde erhebliche Mehrkosten verursachen. 
 
B.5.2. Barrierefreiheit Duschanlagen 
- Es wurde im gesamten Gebäude der Erhalt des Estrichs und der Dämmung 
angenommen. 
- Der Rückbau des Estrichs ist in den Badezimmern notwendig, um die gewünschte 
Aufbauhöhe zu erreichen und Duschtassen einbauen zu können. 
 
Verschiedene Varianten für den Duschablauf wurden eruiert: 
 
a) Erhalt des Estrichs und Einbau von Duschtassen mit einem Überstand von > 2 cm 
über OKFF. 
 
b) Erhalt des Estrichs und Einbau von Duschtassen mit einem Überstand von ≤ 2 cm 
über OKFF. 
 
c) Erhalt des Estrichs und Einbringen von Gefälleestrich sowie Einbau einer 
Duschrinne mit minimaler Aufbauhöhe. 
 
d) Rückbau von Estrich und Dämmung im gesamten Gebäude und Einbau eines 
Estrichs mit höherer Schichtdicke, um Duschtassen mit einem Überstand von ≤ 2 cm 
über OKFF zu ermöglichen. 
 
e) Erhalt des Estrichs und Einbau von Duschtassen mit Überstand von ≤ 2 cm über 
OKFF, verbunden mit einem vertikalen Abwasser-Verzug durch Kernbohrungen unter 
der Duschtasse und einer Trockenbauabhangdecke im darunter liegenden 
Geschoss. 
 
Aus Kostengründen wurde Variante a) festgelegt. 
 
Varianten b) bis e) hätten erhebliche Mehrkosten verursacht. 
 
Die Duschen der Variante a) entsprechen nicht den Vorgaben der DIN 18040 (nicht 
barrierefrei). 
 
 
B.6. weitere mögliche Kosteneinsparungen – Sanierung im Bestand 
B.6.1. Balkonanlagen 
- Von acht Balkonanlagen benötigen vier Balkonanlagen aufgrund des 
Schallschutzes eine Verglasung 
- der Verzicht darauf könnte ca. 90.000 – 110.000 € netto einsparen.

Seite 25 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
B.6.2. Energieversorgung und Heizungskonzept 
- Für die Wärme- und Warmwassererzeugung wurde der Rückbau der Heizung und 
des Tanks im Kellergeschoss sowie eine Kombination aus Wärmepumpe und 
Photovoltaik angenommen. 
- Eine minimale Ertüchtigung der vorhandenen Sparren am Anschlusspunkt zu den 
Fußpfetten wurde ebenfalls berücksichtigt (für das Gewicht von Photovoltaik). 
- Bei einer Gasbrennwertanlage wären Einsparungen von 
ca. 30.000 – 60.000€ netto möglich, sofern die Anschlüsse vorhanden sind. 
(Anschlusskosten für Gas und Leitungen wurden nicht berücksichtigt.) 
 
B.7. Fazit Kostenrisiken - Bauen im Bestand 
Eine Sanierung im Bestand bietet auf den ersten Blick eine deutlich kostengünstigere 
Alternative zum Abriss und Neubau. Dennoch sind zahlreiche Faktoren zu 
berücksichtigen, die unerwartete Zusatzkosten verursachen können – sei es durch 
notwendige Instandhaltungen, verlängerte Bauzeiten oder unvorhergesehene 
Maßnahmen. 
Zudem sind bauliche Einschränkungen vorhanden, insbesondere in Bezug auf 
Barrierefreiheit, Schallschutz und technische Modernisierungen. Während gewisse 
Anpassungen möglich sind, würden umfassendere Maßnahmen schnell zu 
unverhältnismäßig hohen Kosten führen. Daher ist es essenziell, die strukturellen 
Gegebenheiten des Bestandsgebäudes frühzeitig in die weitere Planung 
einzubeziehen, um eine realistische Einschätzung der Machbarkeit und der 
langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen zu gewährleisten. 
Auch der Aspekt der Nachhaltigkeit spielt eine wesentliche Rolle, da die 
Wiederverwendung der grauen Energie ökologisch vorteilhaft ist. Allerdings sollte 
dies nicht isoliert betrachtet werden – wirtschaftliche Effizienz, langfristige 
Betriebskosten und die funktionalen Anforderungen an das Gebäude müssen 
gleichermaßen in die Entscheidung einfließen.

Seite 26 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
C Zeitrahmen 
 
Da der weitere Projektverlauf noch nicht bestimmt ist – mit Ausnahme weniger 
Vorgaben etwa bzgl. des Artenschutzes – kann zum Zeitrahmen lediglich eine grobe 
Annahme getroffen werden. 
 
Wir gehen davon aus, dass dieses Projekt einen üblichen Projektverlauf erfährt. Eine 
genauere Terminplanung ist erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich sobald auch 
die Ergebnisse der weiteren Projektbeteiligten und Fachplaner vorliegen und wird 
empfohlen. 
 
Die geplanten Bauphasen sind wie folgt vorgesehen: 
 
- Sanierung im Bestand:  ca.  6 - 9 Monate 
- Abriss-Neubau:   ca. 12-15 Monate 
 
Zusammenfassend sind die angegebenen Bauzeiten abhängig von 
Materialverfügbarkeit, Lieferzeiten, Firmenkapazitäten und unvorhergesehenen 
Umständen (z.B. zusätzliche Schadstoffe oder Kampfmittel). Diese Faktoren können 
die Bauzeiten beeinflussen.

Seite 27 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
D Zusammenfassung - Sanierung im Bestand vs. Abriss-Neubau 
D.1. Kosten 
Sanierung im Bestand: 
- niedrigere Gesamtkosten – höhere m²-Kosten 
- unerwartete Zusatzkosten: verlängerte Bauzeiten und Unvorhergesehenes 
- langfristige Betriebskosten als wichtiger Faktor 
 Energiekosten, Betriebskosten, Wartungs- und Instandhaltungskosten 
 
Abriss-Neubau: 
- höhere Gesamtkosten – niedrigere m²-Kosten 
- hochwertigere Ausführung und verlässlichere Kostenplanung 
D.2. Ökologische Aspekte und Risikobewertung 
Sanierung im Bestand: 
- ökologischer  Nutzung der grauen Energie 
- höhere Risiken, die nicht vollständig abschätzbar sind  pauschaler Zuschlag für 
Unvorhergesehenes kann Risiken nicht ausreichend abdecken 
 
Abriss-Neubau: 
- bietet mehr Planungssicherheit und stabilere Risikobewertung 
- nachhaltige und ressourcenschonende Energiesysteme können von Anfang an 
integriert und optimal auf das Gebäude abgestimmt werden 
D.3. Barrierefreiheit und Gestaltung 
Sanierung im Bestand: 
- größere Einschränkungen der Barrierefreiheit 
- wenig Flexibilität bei Raumgestaltung 
- Schallschutz und techn. Modernisierungen  erheblicher Aufwand und Kosten 
- weniger Wohnfläche 
 
Abriss-Neubau: 
- flexiblere, großzügigere und zeitgemäße Grundrisse 
- vollständige Barrierefreiheit 
- mehr Wohnfläche: ca. 200m²  mehr Wohneinheiten 
D.4. Machbarkeit 
Sanierung im Bestand und Abriss-Neubau: 
- bautechnisch und baurechtlich möglich 
D.5. Zeitrahmen 
Sanierung im Bestand: 
- unentdeckte Bauschäden, Schadstofffunde oder notwendige Anpassungen an 
bestehender Bausubstanz  derzeit nicht kalkulierbar 
- kürzer geschätzte Bauzeit (ohne unvorhergesehene Maßnahmen)  
 
Abriss-Neubau: 
- besser planbaren Bauablauf mit dadurch geringeren Verzögerungsrisiken 
- länger geschätzte Bauzeit

Seite 28 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
3. Anlagen und Anmerkungen: 
A Anlagen 
 
Die von uns erstellten Unterlagen Entwurfszeichnungen gem. Leistungsbild liegen 
bei. 
 
   
Links: Übersicht Pläne V1 Sanierung                                        Rechts: Übersicht Pläne V2 Neubau 
 
Teil der Ausarbeitung ist eine grobe Kostenschätzung gemäß DIN 276 (12 / 2018) in 
zweiter Kostenebene. 
Die Qualitäten und Materialien sind in den Kostenschätzungen beschrieben. Sie 
enthalten in zahlreichen Kostengruppen eine Beschreibung, welche Qualitäten und 
Maßnahmen grob zu erwarten sind. Dies soll eine nachvollziehbare Einschätzung der 
dargestellten Kostenwerte ermöglichen. 
 
B Anmerkungen 
 
Alle Massen wurden hierfür per CAD ermittelt. Die Grundlage bilden die 
Bestandspläne die zur Verfügung gestellt wurden. Es haben keine eigenen Aufmaße 
stattgefunden. 
 
Es lagen die aufgeführten Berichte und Gutachten vor. Eine Projektbegleitung durch 
Statik, Bauphysik oder Haustechnik war in dieser Projektphase nicht vorgesehen. Die 
Kosten, die sich aus dieser Fachplanung ergeben würden, wurden dementsprechend 
vernachlässigt. Es wurden Annahmen getroffen.

Seite 29 von 29    Erstellt von Stentenbach+Partner Architekten PartmbB,  
   An Lyskirchen 14, 50676 Köln 
Index B – Stand 18.02.25 
Die Bauherrschaft wurde in diesen Planungsprozess eingebunden und es erfolgte 
ein regelmäßiger Austausch. Sollten für den weiteren Planungsprozess Änderungen 
in den Qualitäten, Ausstattungen etc. gewünscht sein, könnte dies nachträglich in 
den Kostenschätzungen angepasst werden. 
 
Es gilt zu beachten, dass diese Kostenschätzungen den Stand Q4 2024 abbilden. 
Aufgrund der allgemeinen Preissteigerung können sich bis zur tatsächlichen 
Angebotsabgabe von Gewerken noch Abweichungen ergeben. Da die tatsächliche 
Submissionsfrist der Angebote noch nicht bekannt ist, kann eine solche 
Indexsteigerung nicht in die Schätzungen aufgenommen werden. 
 
Eine abschließende Bewertung der Wirtschaftlichkeit der beiden Projektvarianten 
(Sanierung im Bestand und Abriss-Neubau) ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht 
möglich. Hierfür würden unter anderem Angaben zu Nebenkosten, vor allem jedoch 
auch Förderungen etc. benötigt werden. Dies sind Angaben die zu einem späteren 
Projektzeitpunkt vorliegen, sodass auch die abschließende Bewertung durch die 
Bauherrschaft erst dann erfolgen kann. Diese Analyse bildet dabei einen Bestandteil.