Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen -

Anlage 2

KOMMISSION ZUR FÖRDERUNG DER INKLUSION
_ VON MENSCHEN MIT BEHINDERUNGEN (KIB)

= Vorsitzende: Ratsfrau Marianne Koch -
Geschäftsstelle: Stadt Münster, Sozialamt, Doris Rüter, 481 27 Münster
Telefon: 492-5027, Telefax: 492-7901, E-Mail: rueterd@stadt-muenster.de

..Beschluss.der. KIB.vom 16. 09. 2014:
Antrag an den. Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches

Flächenmanagement

Der Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches
Flächenmanagement wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

Die Verwaltung wird beauftragt, bei den Grundstücken, die vor dem 2.4.2014 in die
Vermarktung gegangen sind, aber noch nicht realisiert worden sind, zu .
berücksichtigen, dass bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit Behinderungen,
„„Unter.anderem-für.das.ambulant.betreue Wohnen und.für-Wohngemeinschaften.von.......
Menschen mit Behinderungen geschaffen wird.

Die Verwaltung wird ferner beauftragt, zu prüfen, ob auch Grundstücke geeignet

sind, um zusätzliche Kitas zu bauen und dadurch einen wohnortnahen Kitabesuch zu
ermöglichen.

Anlage 1 
 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke  
- Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - 
gemäß Beschluss des Rates vom ____________ 
 
 
 
 
1. Allgemeine Zielsetzungen 
 
Gemäß den Beschlüssen des Rates zur Sozialgerechten  Bodennutzung in Münster 
beschreitet die Stadt Münster neue Wege sowohl beim  Erwerb von 
Wohnbaupotentialflächen als auch bei der Vermarktung städtischer Baugrundstücke. 
 
Hierdurch soll eine verbesserte Wohnraumversorgung insbesondere für bestimmte 
Zielgruppen (Haushalte mit geringem und mittlerem E inkommen, Familien und 
Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderungen) 
unter Berücksichtigung der Mengenziele des Handlungskonzepts Wohnen (1.500 WE 
pro Jahr; davon 300 WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau) erreicht werden. 
 
Bei der Vermarktung städtischer Grundstücke zur Schaffung von  
• Mietwohnraum oder Wohnungseigentum (Geschossbau, Reihenhaus) oder 
• gemeinschaftlichen Wohnformen 
werden daher zukünftig die nachfolgenden Grundsätze zugrunde gelegt. 
 
Damit sollen zugleich preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt 
bewirkt und ausgewogene sowie nachhaltige Angebots-  und Quartiersentwicklungen 
gesteuert werden. 
 
Über die definierten Verfahrensweisen in diesen Gru ndsätzen soll die 
Gleichbehandlung aller Marktakteure sowie Transpare nz im Vermarktungsprozess 
gewährleistet werden. 
 
 
 
2. Standortbezogene Zielsetzungen 
 
Durch die Vermarktung städt. Grundstücke wird die A ngebotsvielfalt am 
Wohnungsmarkt zu Gunsten der sozialen Wohnraumverso rgung, freifinanzierter 
Miet- und Eigentumswohnungen sowie gemeinschaftsori entierter Wohnformen 
gestärkt. Die Aspekte der Kinder- und Familienfreun dlichkeit, Sozial - und 
Generationengerechtigkeit, Barrierefreiheit und Umw eltfreundlichkeit finden hierbei 
besondere Berücksichtigung. 
 
Die Stadt Münster entwickelt konkrete Zielvorgaben,  die die Qualitäts- und 
Mengenziele für das jeweilige Grundstück definieren . Standortbezogen sollen damit 
unterstützt werden:

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• barrierefreie Wohnqualitäten (z. B.: Erschließung durch Aufzug, 
bodengleiche Dusche) 
 
• bezahlbares Wohnen (z. B. Wohnflächenbegrenzung) 
 
• familienfreundliches Wohnen (z. B. direkter Zugang  zu 
privaten/gemeinschaftlichen Freiflächen, funktionsneutrale Raumangebote) 
 
• studentisches Wohnen (z. B. nachfragegerechtes Ang ebot, Konzept zur 
Nachfolgenutzung) 
 
• senioren- und behindertengerechtes Wohnen (z. B. B etreuungs-
/Serviceangebote, Gemeinschaftsräume/-flächen, allt agstaugliche 
Baustandards) 
 
• Wohnen im Eigentum (z. B. Eigentumswohnungen, Baut rägermaßnahmen) 
 
• besondere städtebauliche/architektonische Qualität en (z. B. Wettbewerb/ 
Mehrfachbeauftragung) 
 
• gemeinschaftliches Wohnen (z.B. im Eigentum, zur M iete, in 
Genossenschaften) 
 
 
 
3. Vermarktung/Kaufpreis  
 
Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt auf der Gru ndlage eines Vermarktungs- 
und Preisfestsetzungsbeschlusses durch den Haupt- und Finanzausschuss. 
 
Unter Berücksichtigung der allgemeinen städt. Ziels etzungen zur 
Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung (vgl. Ziffe r 1) sowie der 
standortbezogenen Zielsetzungen (siehe Ziffer 2) ba siert der Kaufpreis grundsätzlich 
auf dem so ermittelten Verkehrswert. 
 
Im begründeten Einzelfall kann ein Verkauf auch gegen ein Kaufpreisgebot erfolgen. 
 
 
4. Vermarktung von Grundstücken  für Mietwohnraum oder 
Wohnungs eigentum 
 
4.1 Ausschreibungszeitraum 
 
Die Ausschreibung solcher städtischen Grundstücke f indet in der Regel über einen 
Zeitraum von 2 – 4 Monaten statt. 
 
4.2 Bewerbungs- und Auswahlverfahren 
 
Dafür gelten folgende Maßgaben: 
 
• Zwingende  Abgabe einer Verpflichtungserklärung über die Berei tschaft zur 
Erfüllung der im Exposé festgeschriebenen Zielvorga ben für das

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ausgeschriebene Grundstück als Voraussetzung für di e Teilnahme am 
weiteren Verfahren 
• Angebot zur Höhe der Startmiete bei öffentlich gef örderten Wohnungen  
• wenn gefordert: Angebot zur Höhe der Startmiete im  freifinanzierten 
Wohnungsbau 
• Bei Vermarktungen gegen Kaufpreisgebot entscheidet  das höchste Gebot. 
• Bei Angebotsgleichheit entscheidet das Los. 
• In besonderen städtebaulichen Situationen erfolgt die Bewerberauswahl durch 
ein Qualifizierungsverfahren (Wettbewerb). 
 
 
 
5. Vermarktung von Grundstücken für gemeinschaftsor ientierte Bau- und 
Wohnformen. 
 
Eine Vermarktung von Grundstücken zur Stärkung von Gemeinschaftswohnformen 
erfolgt zweckgerichtet und unter standortbezogenen Zielsetzungen mit 
entsprechenden Vorgaben zur Realisierung von  
 
• gemeinschaftsorientiertem Wohnen zur Miete („Inves torenmodell“) oder  
• genossenschaftlichem Wohneigentum zur Selbstnutzun g oder 
• selbstgenutztem Wohneigentum für Baugruppen/-gemei nschaften.  
 
Damit anzustrebende Ziele und Projekttypen werden m it dem Preisfestsetzungs- und 
Vermarktungsbeschluss von den politischen Gremien festgelegt. 
Eine gezielte Grundstücksvermarktung zugunsten geme inschaftsorientierter Bau- 
oder Wohnformen gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte :  
 
5.1 Interessenbekundungsverfahren  
Vor einer Ausschreibung geeigneter Grundstücke kann  die Stadt Münster zur 
Einschätzung der standortbezogenen Nachfrage zunäch st ein 
Interessenbekundungsverfahren durchführen, mit dem die zweckgerichtete 
Verkaufsabsicht der Liegenschaft öffentlich gemacht  wird und potenzielle Bewerber 
(Investoren, Baugruppen, Genossenschaften) aufgefor dert werden, ihr Interesse 
mittels einer formalen Abfrage (Fragebogen) näher darzustellen.  
 
5.2 Ausschreibung/Bewerberauswahl 
Die Ausschreibung richtet sich an Investoren, Bauge meinschaften bzw. 
Bewohnergenossenschaften. Der Ausschreibungszeitraum beträgt in der Regel 4 bis 
6 Monate. Mit der Grundstücksausschreibung werden s tädtische Ziele und 
Erwartungen an die damit zu realisierende Gemeinsch aftswohnform transparent 
gemacht. Zur Bewertung angebotener Projektqualitäte n und deren 
Realisierungschancen werden von den Bewerbern insbe sondere Angaben 
eingefordert  
 
a) zu den Akteuren (z. B. Referenzen/Projekterfahru ng, Organisation, Anzahl und 
Struktur der Mitglieder von Bewerber-gemeinschaften , Fachliche 
Kompetenzen zur Projektrealisierung)

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b) zum inhaltlichen Konzept (z. B. soziale, ökologi sche , bauliche Ziele, künftige 
Nutzer- oder Personengruppe - wie z.B. Senioren, Fa milien, Frauen, Männer, 
generationsübergreifend,-  nachbarschaftliche bzw. integrative Leistungen) 
 
c) zu Kooperationspartnern (z. B. Architekt, Baubet reuer, Projektmoderation) 
 
d) zum Wohnprojekt (z. B. Anzahl und Struktur gepla nten Wohnraums, Anteil 
geförderter bzw. freifinanzierter Miet- oder Eigent umswohnungen, 
Gemeinschaftsflächen und -räume) 
 
e) zum Finanzierungskonzept (geschätzte vorkalkulie rte Angaben zu den Kosten 
und zur Finanzierung, Anteil Eigenkapital/Fremdmittel) 
 
f) zur architektonischen und städtebaulichen Gestal tung (z.B. Lageplan, 
Ansichten) 
 
Im Interesse eines transparenten und diskriminierun gsfreien Auswahlverfahrens 
werden die zuvor mit der Ausschreibung genannten Kr iterien nach einem 
Punktesystem gewichtet und bewertet. Den Zuschlag e rhält derjenige Bewerber, der 
die Kriterien insgesamt am besten erfüllt und die g rößte Aussicht auf Realisierung 
der städtischen Ziele gewährleistet. 
 
5.3 Anhandgabe  
Die Anhandgabe setzt eine Zustimmung der politische n Gremien zu der seitens der 
Verwaltung begründeten Bewerberauswahl voraus. Mit der Zusage wird das zur 
Vermarktung angebotene Grundstück dem ausgewählten Bewerber für einen 
Zeitraum von bis zu 12 Monaten (ab Zusage) unentgel tlich zur konkreten 
Projektentwicklung anhand gegeben.  
Dieser Zeitrahmen dient insbesondere zur Klärung der individuellen Bebaubarkeit der 
Grundstücksfläche, der nachweislichen Absicherung d er Finanzierung und zur 
Definition und Festlegung projektorientierter Belan ge zwischen den beteiligten 
Akteuren. 
Danach ist innerhalb angemessener Frist der Grundst ückskaufvertrag zu 
beurkunden.  
 
 
 
6. Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen  
 
• Bauverpflichtung 
 
a) Mit der Bebauung des Grundstücks ist in der Regel innerhalb einer Frist 
von 12 Monaten nach Vertragsabschluss zu beginnen u nd regelmäßig 
innerhalb von weiteren 12 Monaten ist die Bebauung soweit zu vollenden, 
dass eine zweckentsprechende Nutzung des Bauwerks g emäß den 
standortbezogenen Zielsetzungen möglich ist. Bei Ni chteinhaltung der 
Verpflichtung, mit dem Bau innerhalb von 12 Monaten  der vorgenannten 
Frist zu beginnen, hat die Stadt Münster das Recht vom Ve rtrag 
zurückzutreten. Das gleiche gilt, wenn nicht nach  in der Regel 24 Monaten 
die Bebauung soweit vollendet wurde, dass eine zwec kentsprechende 
Nutzung des Bauwerks möglich ist .

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b) Der Anteil des auf dem Grundstück zu errichtende n öff. geförderten 
Wohnraums (Nettowohnfläche) wird vertraglich festge legt. Ein entsprechender 
Förderantrag ist in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach 
Vertragsabschluss zu stellen. Bei Nichteinhaltung d ieser Verpflichtung hat die 
Stadt Münster das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Für den zu errichtenden 
Wohnraum gilt, dass die in den jeweiligen Wohnraumf örderbestimmungen 
festgelegte Höchstdauer der Sozialbindung zu vereinbaren ist. 
 
c) Zur Erfüllung der städt. Zielvorgaben, vgl. Ziff . 2, kann im Einzelfall 
 
ergänzend zum Rücktrittsrecht gemäß a) vom Käufer e ine 
Vertragserfüllungsbürgschaft gefordert oder eine Ve rtragsstrafe vorgesehen 
werden. 
 
• Energiesparhaus Münster                                                           
 
Der Jahresprimärenergiebedarf gemäß dem jeweiligen Beschluss des Rates 
der Stadt Münster ist bei der Bebauung des Grundstü cks einzuhalten. (Zur 
Zeit: Unterschreitung des spezifischen Transmission swärmeverlustes des 
Referenzgebäudes gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) um 35 %) 
 
• Nachzahlungsverpflichtung 
 
Bei Überschreitung der Ausnutzung des Grundstücks oder Änderung sonstiger 
wertbildender Parameter, die dem Verkehrswertgutach ten zu Grunde liegen, 
wird eine Nachzahlungsverpflichtung vereinbart. 
 
 
 
7. Kommunale Selbstverpflichtung 
 
Die „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ sieht für städtische Grundstücke im 
Bereich der Mehrfamilienhausbebauung einen Zielwert  von 60 % der entstehenden 
Nettowohnfläche zur anteiligen Errichtung von geför dertem Mietwohnraum (mind. 
70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % zuguns ten Einkommens-
gruppe B) vor (besondere kommunale Selbstverpflicht ung). Der Anteil des 
geförderten Wohnraumes soll im Plangebiet insgesamt  verwirklicht werden. Unter 
Berücksichtigung dieser Vorgaben kann der je Baugrundstück zu fordernde Anteil am 
öffentlich geförderten Mietwohnraum zwischen 0 und 100 % variieren. In besonderen 
stadtstrukturellen Situationen kann im begründeten Einzelfall von dieser Vorgabe 
abgewichen werden (vgl. auch Ziffer 8.). 
 
 
8. Ausnahmeregelung 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss kann in besonderen F ällen von den vorstehenden 
Grundsätzen abweichende Beschlüsse fassen.

Anlage 3 
 
 
Allgemeine Hinweise zur Verkehrswertermittlung 
 
Nach der gesetzlichen Definition von § 194 des Baug esetzbuches (BauGB) wird der 
Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den 
sich die Ermittlung bezieht (sog. Wertermittlungsstichtag), 
 
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und 
• tatsächlichen Eigenschaften, 
• der sonstigen Beschaffenheit und 
• der Lage des Grundstücks 
 
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche V erhältnisse zu erzielen wäre. 
Entsprechend der vorgenannten Definition ist der Ve rkehrswert nach den jeweiligen 
tatsächlichen Marktverhältnissen ausgerichtet. Es h andelt sich um einen unter 
normalen Verhältnissen zu Stande kommenden Verkaufs preis, den wirtschaftlich 
handelnde Marktteilnehmer durchschnittlich aushandeln würden. 
 
Bei der Wertermittlung sind die Vorschriften der Ve rordnung über Grundsätze für die 
Ermittlung  des Verkehrswertes von  Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverord- 
nung – ImmoWertV) anzuwenden. Danach können für die  Ermittlung des Bodenwertes 
neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geei gnete Richtwerte herangezogen 
werden (§ 16 (1) ImmoWertV). Beim Vergleichswertver fahren sind zum Vergleich 
Verkaufsfälle heranzuziehen, die nach ihrer Lage, i hrem Grundstückszuschnitt und 
ihrer baulichen Ausnutzbarkeit sowie anderen wertbe stimmenden Merkmalen 
miteinander vergleichbar sind. Unterschiede der Ver gleichsgrundstücke in den 
wertbeeinflussenden Merkmalen sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen, 
Umrechnungskoeffizienten oder pauschalen Zu- und Ab schlägen nach 
Erfahrungswerten zu berücksichtigen. 
 
Grundstücke sind zudem häufig mit Restriktionen unt erschiedlicher Art belastet oder 
werden anlässlich ihres Verkaufes mit entsprechenden Restriktionen versehen. 
 
Beispiele für mögliche Werteinflüsse im Rahmen einer Wertermittlung: 
 
Art des Einflusses Auswirkungen 
Bauliche Ausnutzbarkeit weicht vom 
Vergleichsgrundstück oder von den 
Festsetzungen laut Bodenrichtwertkarte 
ab (WGFZ = wertrelevante 
Geschossflächenzahl) 
Zu - oder Abschläge werden durch 
Anwendung entsprechender 
Umrechnungskoeffizienten ermittelt. 
Lage und Ausricht ung des Grundstücks  Wert abschlag  nach gutachterlicher 
Einschätzung (z. B. bei Immissionen 
wegen Hauptverkehrsstraße) 
Im Grundbuch eingetragene Rechte (z. B. 
Leitungsrecht) und Baulasten 
Wertminderung in Abhängigkeit von der 
Lage des Rechtes auf dem belasteten 
Grundstück und dem Grad der 
Nutzungseinschränkung 
vertragliche Verpflichtung zur Errichtung 
von öff. gefördertem Wohnraum 
ggf. Wertminderung in Abhängigkeit von 
Bodenwertniveau, Miethöhe, 
Förderbedingungen  und Liegenschafts- 
und Kapitalzins

vertragliche Verpflichtung zur Errichtung 
von Aufzügen und bodengleichen 
Duschen 
Werteinfluss ggf. im Einzelfall zu 
untersuchen (zwar höhere 
Investitionskosten, aber ggf. zusätzliche 
öff. Förderung oder höhere Miete) 
Wartezeit bis zu einer am 
Wertermittlungsstichtag noch nicht 
realisierbaren baulichen Nutzung (z. B. 
bei Anhandgabeverfahren für 
gemeinschaftliches Wohnen) 
Wertabschlag (Abzinsung)  
 
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstüc ken müssen alle wertrelevanten 
Einflüsse auf das jeweilige Grundstück berücksichti gt werden. Pauschale 
Festsetzungen von Zu- oder Abschlägen (Prozentsätze) je nach Art des wertrelevanten 
Einflusses sind dabei nicht möglich. Die Würdigung der individuellen Werteinflüsse 
obliegt jeweils dem bewertenden Gutachter oder Guta chterausschuss, der sie in 
seinem Gutachten plausibel darlegen und begründen w ird. Sowohl für die künftigen 
Vertragsparteien wie auch für die an der jeweiligen  Willensbildung beteiligten 
Gremienmitglieder wird damit im Einzelfall ersichtl ich, wie der Verkehrswert des 
Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag ermittelt w urde und welche Werteinflüsse, 
insbesondere etwaige von der Stadt als Verkäuferin formulierten 
Verkaufsbedingungen (z. B. Errichtung ausschließlic h von Wohnungen im öffentlich 
geförderten Wohnungsbau), haben. 
 
Hinweis zum EU-Beihilfenrecht: 
 
Innerhalb der EU gibt es ein grundsätzliches Verbot  staatlicher Beihilfen an 
Unternehmen gem. Art. 107 Abs. 1 AEUV. 
 
Die Grundstücksmitteilung der EU-Kommission (ABl. EG Nr. C 209/3 v. 10.07.1997 S. 3) 
verweist auf zwei Verfahren mit denen eine Beihilfe gewährung vermieden werden 
kann: 
• bedingungsfreies Bieterverfahren oder 
• Verkauf zu einem von einem unabhängigen Gutachter ermittelten Wert 
 
Ausnahmen: 
• nur nach entsprechender Genehmigung durch die Europäische Kommission, 
sog. Notifizierungsverfahren: 
Das vorläufiges Prüfverfahren dauert 2 Monate, nachdem zuvor die 
erforderlichen Unterlagen über die zuständige Landesbehörde, das zuständige 
Bundesministerium und die Ständige Vertretung der Bundesrepublik 
Deutschland bei der Europäischen Union an das Generalsekretariat der 
Kommission übermittelt wurden. 
Das förmliche Prüfverfahren soll nach 18 Monaten durch eine Entscheidung der 
Kommission abgeschlossen werden. – oder – 
• De-minimis-Voraussetzungen 
Die einem Unternehmen gewährte Beihilfe darf in einem Zeitraum von 3 Jahren 
200.000 € nicht überschreiten. Dann ist kein förmliches Notifizierungsverfahren 
erforderlich. Das Unternehmen muss aber über bislang im vorgenannten 
Zeitraum empfangene Beihilfe Auskunft erteilen.

V/0247/2015/1 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, 
Gemeinschaftswohnformen - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
27.05.2015 Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderungen
 Vorberatung 
03.06.2015 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtsch aft und strategisches Flächenmanagement
 Vorberatung 
03.06.2015 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbraucherschutz und 
Arbeitsförderung Vorberatung 
11.06.2015 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
17.06.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
17.06.2015 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt die Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke für Mehrfami-
lienhäuser und Gemeinschaftswohnformen gemäß Anlage 1. 
2. a) Die Verwaltung wird beauftragt, vor der Ausschreibung von Grundstücken jeweils einen 
Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss durch den Haupt- und Finanzausschuss 
herbeizuführen, mit dem zugleich die standortbezogenen Ziele zur Wohnraumversorgung 
bzw. zur Stadt- und Quartiersentwicklung festgelegt werden. 
b) Die Zuständigkeitsordnung der Stadt Münster in der Fassung des Ratsbeschlus-
ses vom 02.07.2014 wird entsprechend Buchst. a) wie folgt ergänzt: 
 Bei Ziffer 1.2 – Entscheidungszuständigkeiten Haupt- und Finanzausschuss 
–wird folgende Ziff. 1.2.12 eingefügt: 
„1.2.12 Liegenschaftsangelegenheiten 
        - Vermarktung und Preisfestsetzung bei städtischen Grundstücken für 
Mietwohnraum, Wohnungseigentum und gemeinschaftsorientierte Bau- und 
Wohnformen“ 
 Bei Ziffer 2.2 - Entscheidungszuständigkeiten Ausschuss für Liegenschaf-
ten, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement – wird bei Ziff. 2.2.1 
4. Spiegelstrich folgende Ergänzung angefügt: 
„soweit nicht der Haupt- und Finanzausschuss nach Ziff. 1.2.12 zuständig 
ist“ 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0247/2015/1. Erg. 
Auskunft erteilt: 
Herr Osterhoff 
Ruf: 
492 23 52 
E-Mail: 
Osterhoff@stadt-muenster.de  
Datum: 
19.05.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0247/2015/1 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Ausschreibung eines Grundstücks auf der 
Basis der im Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss festgelegten Modali-
täten gegenüber den sich für das Grundstück bewerbenden potentiellen Käufern 
einen Vertrauenstatbestand erfüllt, so dass in der Regel 
a) bei den Grundstücken für Mietwohnraum oder Wohnungseigentum an den 
Bewerber, der die gestellten Anforderungen am besten erfüllt oder den bei 
Angebotsgleichheit das Los bestimmt, das Grundstück zu vergeben sein 
wird. 
b) an die Baugruppe oder an den Investor, dem durch Beschluss der polit i-
schen Gremien ein Grundstück zur Realisierung einer Gemeinschaftswoh n-
form an Hand gegeben wurde, das unter Berücksichtigung maßgeblicher 
städtischer Ziele und unter Umsetzun g des ausgewählten Konzeptes bebaut 
werden soll, das Grundstück zu vergeben sein wird. 
Das vorgesehene Grundstücksgeschäft wird den politischen Gremien entspr e-
chend zur abschließenden Beschussfassung vorgelegt. 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, zu gegebener Zeit über die Erfahrungen aus der Praxis 
der Grundstücksvergabe nach diesen Grundsätzen zu berichten. 
5. Mit dem Beschluss zu Ziff. 1 ist die Anregung der Kommission zur Förderung der Inklusi-
on von Menschen mit Behinderungen (KIB) gem. dortigem Beschluss vom 16.09.2014 in-
soweit erledigt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
keine 
 
 
 
Begründung: 
 
Aufgrund der Vorberatung der Vorlage in der Sitzung des Ausschusses für Liegenschaf-
ten, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement am 22.04.2015 haben sich Ände-
rungsbedarfe ergeben, die in dieser Ergänzungsvorlage inkl. Anlagen durch Fettdruck 
bzw. durch Streichung kenntlich gemacht sind. Ferner wurden redaktionelle Änderun-
gen/sinnvolle Ergänzungen aufgenommen. 
 
Vorbemerkung 
 
Mit der Vorlage „Sozialgerechte Bodennu tzung in Münster“ (V/0039/2014, Beschlusspunkt 5) und 
der Vorlage „Kommunale Stärkung gemeinschaftsorientierter Bau - und Wohnformen“ 
(V/0722/2014/1, Beschlusspunkt 3) ist die Verwaltung beauftragt worden, Modalitäten für die Au s-
schreibung und die Vergabe städtischer Grundstücke zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern und 
für gemeinschaftsorientierte Bau- und Wohnformen zu entwickeln. 
 
Die mit der sozialgerechten Bodennutzung aufgezeigten Zielsetzungen lassen sich mit den in den 
vergangenen Jahren überwiegend  vorgenommenen Ausschreibungen im Gebotsverfahren zum 
Zwecke der Haushaltskonsolidierung (Vorlage 954/2001 E1) nicht erreichen. 
 
Unter Berücksichtigung der von den politischen Gremien beschlossenen Mengenziele soll en nun-
mehr die Erfüllung der von der Stadt Münster geforderten Qualitäten je Grundstück und eine preis-
dämpfende Wirkung auf den Grundstücks-/Wohnungsmarkt im Vordergrund stehen. 
 
 
Zu 1) 
 
Unter den zu beschließenden Grundsätzen gemäß Anlage 1 trifft die Stadt Münster transp arente 
Regelungen hinsichtlich der Verwertung und Vermarktung städtischer Grundstücke, die zur Erric h-

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tung von Mehrfamilienhäusern (Miete / Wohneigentum) und von gemeinschaftlichen Bau - und 
Wohnformen bereitgestellt werden.  
 
Im Vordergrund städtischer Grundstücksvermarktungen steh t die Steuerung bedarfsgerec hter und 
nachfrageorientierter Angebots - und Quartiersentwicklung en. Bezogen auf ein einzelnes Grun d-
stück konkretisiert der in Ziffer 3 Satz 1 vorgesehene Vermarktungs - und Preisfestsetzungsb e-
schluss die standortbezogenen Zielse tzungen zur Wohnraumversorgung und Stadtentwic klung 
(Ziffern 1, 2), zur Kaufpreisgestaltung (Ziffer 3) sowie zur Ausschreibung und Bewerberauswahl 
(Ziffer 4). Die Vergabegrundsätze gemäß Anlage 1 können insofern - anders als die Richtlinien für 
die Vergabe städtischer Einfamilienhausgrundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung - nicht 
unmittelbar auf den jeweiligen Grundstücksinteressenten angewendet werden. Vielmehr definiert 
die auf Basis des Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschlusses vorgenommene Grundstücks-
ausschreibung die inhaltlichen Anforderungen und die Vergabekriterien für den einzelnen Grun d-
stücksinteressenten. 
 
Von den Grundstückserwerbern sind Verpflichtungen zur Umsetzung, mögliche Vorgaben zur F i-
nanzierung mit Wohnbaufördermitteln sowie zur Begrenzung des Energiebedarfs vertraglich anzu-
erkennen (Ziffer 6) 
 
Unter den Maßgaben zur Kommunalen Selbstverpflichtung (Ziffer 7) manifestiert die Stadt Münster 
hier ausdrücklich den Ratsauftrag zur „Sozialgerechten Bodennutzung in Münster“, nach d em mit 
der Veräußerung städtischer Grundstücke 60 % der Nettowohnfläche im Mehrfamilie nhausbau als 
öffentlich geförderter Wohnungsbau (mind. 70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % 
zugunsten Einkommensgruppe B) zu realisieren sind. 
 
 
Zu 2) 
 
Mit dem Verm arktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss sind insbesondere folgende Vorgaben 
verbindlich festzulegen: 
 Nutzungszweck der einzelnen Grundstücke einschließlich gemeinschaftsorientie r-
ter Bau- und Wohnformen 
 einzuhaltende Zielvorgaben 
 konzeptionelle Ausrichtung von gemeinschaftsorientierten Bau- und Wohnformen 
 Grundstückskaufpreis (in der Regel auf der Basis eines Verkehrswertgutac h-
tens; allgemeine Hinweise hierzu vgl. Anlage 3) 
 
Vor dem Hintergrund einer angespannten Wohnungsmarktlage und der Notwendigkeit in r elativ 
kurzer Zeit eine möglichst große Anzahl an Grundstücken zu entwickeln, sollen Umfang und D e-
taillierungsgrad entsprechender städtischer Vorgaben an zu realisierende Angebotsqualitäten so 
ausgestaltet werden, dass die zügige Entwicklung zusätzlichen W ohnraums darüber gestärkt und 
nicht unnötig erschwert wird. 
 
Regelmäßig eingehende Interessensbekundungen an der Nutzung bestimmter Standorte oder 
Grundstücke sollen dabei angemessen Berücksichtigung finden. 
 
Die Beschlussfassung über den Vermarktungs - und Preisfestsetzungsbeschluss soll der 
Haupt- und F inanzausschuss als den verschiedenen Fachausschüssen übergeordnetes 
Gremium treffen. Dementsprechend ist rein formal die Zuständigkeitsordnung zu ergänzen. 
 
Zu 3 a) 
 
Da zukünftig die Entscheidungskriterien f ür eine Grundstücksvergabe bei den Grundst ü-
cken für Mietwohnraum oder Wohnungseigentum bereits im Vermarktungs - und Preisfest-
setzungsbeschluss weitgehend getroffen werden und die Auswahl der Bewerber im Rege l-
fall nur an Hand dieser Festlegungen erfolgen ka nn, darf der nach den vorgegebenen Par a-

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metern so ausgewählte Bewerber auf den Abschluss des beabsichtigten Grundstücksg e-
schäftes vertrauen. Bei der a bschließenden Beschlussfassung der politischen Gremien ist 
diese Prämisse entsprechend zu berücksichtigen. 
 
Zu 3 b) 
 
Das neue Verfahren zur Grundstücksvergabe, das die Realisierbarkeit von Gemeinschaftswoh n-
formen im selbstgenutzten (ggf. genossenschaftlichen) Eigentum durch Baugruppen oder das g e-
meinschaftliche Wohnen von Bewohnergruppen (sog. Investorenmodell)  unterstützen soll, stellt 
einen wichtigen Baustein zur Stärkung von Projektinitiativen und zur vermehrten Umsetzung nac h-
gefragter Wohnalternativen dar (vgl. Ratsbeschluss Ziffer 3.4 zur Vorlage V/0722/2014/1 vom 
10.12.2014). Auf dieser Grundlage eines gez ielten Verfahrens zur Bewerberauswahl sowie in der 
Regel unter Verzicht von Grundstücksveräußerungen zum Kaufpreisgebot (vgl. Ziffer 3) lassen 
sich Wettbewerbsnac hteile ausgleichen, die Wohnprojektinitiativen aufgrund ihrer heterogenen 
Struktur und unter m aßgeblich dialogorientierten Verfahren zur Beteiligung und Umsetzung g e-
genüber Investoren des klassischen Wohnungsbaus bisher hinnehmen mussten. Bei der Realisi e-
rung dieser alternativen Wohnformen sollen städtische Zielsetzungen zur Wohnraumversorgung 
und Stadtentwicklung angemessen berücksichtigt werden. Mit geregelten Verfahren zur Au s-
schreibung und Bewerberauswahl werden eine objektive Bewertung und Transparenz ges ichert. 
Im gemeinsamen Interesse einer erfolgsorientierten Projektumsetzung erfolgt mit pol itischer Z u-
stimmung vor dem Verkauf zunächst die Anhandgabe des angebotenen Grundstücks z ugunsten 
des ausgewählten Bewerbers. Damit wird gemeinschaftlich bzw. genossenschaftlich o rganisierten 
Projektinitiativen der notwendige zeitliche Spielraum zur weiter en Konkretisierung projektierter 
Wohnformen eingeräumt. 
 
 
Zu 4) 
 
Die Verwaltung wird das Verfahren der aufgrund der Vergabegrundsätze realisierten Grundstück s-
ausschreibungen und –verkäufe beobachten und analysieren, um so nach einem angemessenen 
Zeitraum (z. B. 2 Jahre) im Bedarfsfall eine Evaluation vornehmen zu können. 
 
 
Zu 5) 
 
Das Anliegen der Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderung (KIB), 
bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit Behinderungen einschließlich ambulant betreutem 
Wohnen und Wohngemeinschaften von Menschen mit Behinderungen zu schaffen, wird im Einzel-
fall auf Beschluss der politischen Gremien durch die standortbezogenen Zielsetzungen berücksich-
tigt.  
 
I.V.     I.V.     I.V. 
 
gez.     gez.     gez.    
Reinkemeier    Schultheiß    Paal 
Stadtkämmerer   Stadtdirektor    Stadtrat 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1 Grundsätze für die Vergabe städtischer Mehrfamilienhausgrundstücke 
Anlage 2 Anregung der Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderun-
gen (KIB) 
Anlage 3 Allgemeine Hinweise zur Wertermittlung