Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2025)

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611 
 
Vorlagen-Nummer 
 1419/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 25.06.2026 
Finanzausschuss 29.06.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 30.06.2026 
 
Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2025) 
Anlass und Ziel  
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln 
das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung 
mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Durch 
die zentrale Lage am Wasser, eine gute ÖPNV-Anbindung, ein breites Wohnungsangebot 
und hochwertig gestaltete öffentliche Räume, soll ein Quartier für alle Kölner*innen entste-
hen. 
Um dieses Ziel zu verwirklichen, bedarf es umfänglicher öffentlicher Investitionen durch 
die Stadt Köln. Diese Ausgaben werden durch die Einnahmen, welche mit der Quartiers-
entwicklung entstehen, teilweise ausgeglichen. Um Ausgaben und Einnahmen der 
städtebaulichen Entwicklung transparent nachzuhalten, wird der jeweilige Stand der 
Planung in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) darge-
stellt. 
Als zentrales Planungs- und Steuerungsinstrument erlaubt die KuF, durch kontinuierliche 
Fortschreibungen und Anpassungen an die aktuellen Planungen und Erkenntnisse, ein 
stetiges Überwachen und frühzeitiges Nachsteuern der Quartiersentwicklung. 
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (Vorlagen- Nr. 
0507/2018). Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. Der Entwicklungsträger unterstützt die Stadt Köln u.a. durch die Erstellung und 
Fortschreibung der KuF. 
Die KuF bildet dabei die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme ab. Bei den Ausgaben handelt es sich unter anderem um die Kosten für 
Grunderwerbe sowie Betriebsverlagerungen, für den Rückbau von Gebäuden und versie-
gelten Flächen inklusive der Bodensanierung, für die Herstellung von Erschließungsanla-
gen wie Straßen, Plätze und Parks und für das Projektmanagement. Die Einnahmen erge-
ben sich aus der Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Entwicklung. Diese

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werden über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Eigentü-
mer im Entwicklungsbereich und die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Grundstücke ab-
gebildet. Hinzu kommen Fördermittel, deren Inanspruchnahme fortlaufend geprüft wird. 
Der in einem städtebaulichen Vertrag festgelegte Ausgleichsbetrag von der moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH wird al-
lerdings nicht direkt ausgezahlt. Stattdessen führt moderne stadt auf Grundlage von städ-
tebaulichen Verträgen (Entwicklungsvereinbarung, Ordnungsmaßnahmenvertrag, Er-
schließungsvertrag) Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (z.B. Neuordnung von 
Grundstücken, Herstellung von Straßen) durch. Die Kosten hierfür werden auf den Aus-
gleichsbetrag angerechnet. 
Nicht abgebildet werden in der KuF die Ergebnisse der entwicklungsbereiten Grundstück-
seigentümer im Entwicklungsbereich. Das gilt auch für die moderne stadt, deren Gesell-
schafter die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH sind. Die Verkaufserlöse von mo-
derne stadt für ihre Baufelder fließen nicht in die KuF ein. Stattdessen erfolgt eine Aus-
schüttung von Gewinnen an die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH (hundertpro-
zentige Tochter der Stadt Köln). Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgremien 
von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. 
 
Fiskalische bzw. volkswirtschaftliche Effekte aus der Entwicklung des Deutzer Hafens, wie 
erhöhte Steuereinahmen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, können ebenfalls 
nicht in der KuF dargestellt werden, kommen der Stadt Köln aber durch die Quartiersent-
wicklung mittelbar zugute. 
 
Aufbau und aktueller Stand  
Die KuF wird jährlich zum Stichtag 31.12. fortgeschrieben. Die vorliegende Fassung um-
fasst die Fortschreibung zum 31.12.2025 (siehe Anlage). 
In der Fortschreibung zum 30.09.2024 (Vorlagen- Nr. 3687/2024) wurde ein Modell entwi-
ckelt, wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer Hafen gegliedert ist, priorisiert 
werden können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den Priorisierungen A, B und C un-
terschieden. Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen Zeitpunkt für die Entwick-
lung des Deutzer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und können daher zunächst einmal 
zurückgestellt werden. Für die gegenüber der genannten Fortschreibung unveränderten 
Zuordnung von Teilprojekten zu dieser Priorität wird auf die Anlage verwiesen. 
In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekte der Priorisierungen A und B die veran-
schlagten Kosten kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entsprechend 
dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. 
Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, 
aus der die Gesamtwirtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die Teilpro-
jekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berücksichtigt.

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Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem dann 
zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme. 
In der KuF werden auch die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungs- und Erschlie-
ßungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt 
festgelegten Ausgleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch mo-
derne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. 
Gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2024 haben sich die Kosten einzelner Kosten-
gruppen erhöht. Dies liegt vor allem an den jährlichen Baukostensteigerungen im Bereich 
der Erschließung und der Instandsetzung des Gebäudebestands in Vorbereitung der 
Vergabeverfahren sowie den höheren Finanzierungskosten, die den geringeren Kosten in 
den Bereichen Übergeordnet, Herrichten und Bauwerk gegenüberstehen. 
Durch diese Kostensteigerungen liegen die Projektkosten gegenüber der Fortschreibung 
zum 31.12.2024 um 3.213 T€ höher. 
 
Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 31.12.2024 
 
In Summe ergeben sich für die einzelnen Teilprojekte Ausgaben in Höhe von ca. 369.604 
T€ brutto.  
Gegenüber der Fortschreibung des Vorjahres liegen die prognostizierten Einnahmen um 
513 T€ niedriger. Dies liegt an veränderten vertraglichen Rahmenbedingungen im Verhält-
nis zu den Dritteigentümern im Entwicklungsbereich. Es ergeben sich insgesamt Erlöse 
aus Ausgleichsbeträgen Dritter sowie Grundstücksverkäufen in Höhe von ca. 73.576 T€. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Prognosen in 
Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognosti-
zierte Endergebnis der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dar-
gestellt. 
Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: 
- Szenario „Gut“: Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie 
dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen-
dung. 
- Szenario „Basis“: Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken der Entwick-
lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergesehene 
Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die Teil-
projekte ein gewichteter Ansatz genutzt. 
- Szenario „Schlecht“: Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli-
chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle 
Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und 
den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % 
genutzt.

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Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo der 
Gesamtentwicklung): 
 
 
Szenario „Gut“ -84.928 T€ 
Szenario „Basis“ -116.548 T€ 
Szenario „Schlecht“ -135.916 T€ 
 
 
Ausblick  
In Abstimmung zwischen den Dezernaten II und VI, dem Amt 20 und dem Entwicklungs-
träger wurde festgelegt, dass die KuF zukünftig dem Rat der Stadt Köln zum Beschluss 
vorzulegen ist. Gleichzeitig soll die KuF einen stärker planenden Charakter einnehmen 
und sehr fokussiert die Ausgaben des Folgejahres darstellen. Dementsprechend wird die 
KuF ab der kommenden Fortschreibung am Ende eines Jahres in die politischen Gre-
mien eingebracht, voraussichtlich erstmals im Dezember 2026. 
In der Jahresmitte wird den politischen Gremien jeweils eine Mitteilung als halbjährlichen 
Zwischenbericht vorgelegt, die durch die Gegenüberstellung von Plan- und Ist-Werten die 
aktuelle Ausgabensituation transparent darstellt und von einer Prognose zum Stand am 
Jahresende ergänzt wird. 
Auf eventuelle deutliche Kostensteigerungen im weiteren Verfahrensverlauf kann durch 
die Methodik der Priorisierung von Teilprojekten reagiert werden. Durch die Beschluss-
fassung und den halbjährlichen Zwischenbericht wird den politischen Gremien die Mög-
lichkeit gegeben, einen höheren Kostenrahmen oder entsprechende Einsparmaßnahmen 
zu beschließen. 
 
Anlage 
 
1- Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht (Fortschreibung zum 31.12.2025)

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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Verfasser   
Stadtwerke Köln GmbH 
Treuhänder der Stadt Köln 
Parkgürtel 24 
50823 Köln 
Herr Dr. Pascal Guhl 
Tel: +49 221 178-2117 
p.guhl@stadtwerkekoeln.de 
 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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Inhaltsverzeichnis Seite 
 
1 Vorbemerkung .................................................................................................. 3 
2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse ...................... 4 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben ......................................................... 5 
3.1 Kostenstrukturplan ............................................................................................. 5 
3.2 Priorisierung ....................................................................................................... 6 
3.3 Kostenansätze und -planung ............................................................................. 7 
3.3.1 Übergeordnet ..................................................................................................... 7 
3.3.2 Herrichten ........................................................................................................... 7 
3.3.3 Erschließung ...................................................................................................... 8 
3.3.4 Bauwerk ............................................................................................................. 8 
3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit .............................................................. 8 
3.3.6 Finanzierungskosten .......................................................................................... 9 
3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder .............................................................................. 9 
3.4 Kostenrahmen .................................................................................................. 10 
3.5 Ausgaben pro Jahr ........................................................................................... 11 
3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte ................................................................. 12 
4 Ermittlung und Planung der Erlöse .............................................................. 12 
5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 13

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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1 Vorbemerkung  
Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 
03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. 
Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen hat die 
Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger 
beauftragt. 
Den entwicklungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 171 Abs. 2 i. V. m. § 149 BauGB entspre-
chend hat die Stadt Köln bzw. SWK als zu beauftragender Entwicklungsträger für die städ-
tebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen nach dem jeweiligen Stand der Pla-
nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) aufzustellen und fort-
zuschreiben.  
Neben dem Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit und Entwicklung der Maß-
nahme stellt die KuF das zentrale Planungs- und Steuerungsinstrument bei der Umsetzung 
der entwicklungsbedingten Maßnahmen dar.  
Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen handelt es sich um ein 
langfristig angelegtes und hinsichtlich der Planung, Durchführung und Finanzierung kom-
plexes Entwicklungsprojekt. Mit Hilfe der KuF wird ein stetiges Überwachen und Nachsteu-
ern durch laufende Fortschreibung und Anpassung an die aktu ellen Planungen und Er-
kenntnisse ermöglicht.  
Hierzu wird die KuF entsprechend dem Maßnahmenstand jährlich zum Stichtag 31.12. fort-
geschrieben. 
Wie bei den letzten Fortschreibungen  wird in diesem Erläuterungsbericht zur Fortschrei-
bung zum 31.12.2025 der Fokus auf die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr gelegt. 
Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Progno-
sen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das 
prognostizierte Endergebnis der Kosten - und Finanzierungsübersicht in Form von 
Szenarien dargestellt. Die im Folgenden dargestellten Kosten beziehen sich auf die 
reinen Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Damit soll eine bessere Vergleichbar-
keit zwischen den einzelnen Fortschreibungen der KuF gewährleistet werden.  Au-
ßerdem werden in der vorliegenden Fortschreibung die Priorisierungen von Teilpro-
jekten in der gleichen Form wie in der vorangegangenen Fortschreibung weiterge-
führt.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse 
Die zügige Entwicklung des Deutzer Hafens gemäß der Integrierten Planung des Architek-
turbüros Cobe aus dem Jahr 2018 liegt im öffentlichen Interesse. Die folgenden Ziele und 
Zwecke werden mit der Entwicklung verfolgt: 
- Städtebauliche Konversion des Gewerbe- und Industriestandortes 
- Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten 
- Vollständige und zügige Umsetzung 
Als Instrument für die  Entwicklung wurde eine s tädtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
gem. §§ 165 ff BauGB beschlossen. Zu den Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme gehört, dass die Grundstückseigentümer an der Kostentragung der Maßnahme 
beteiligt werden . Die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen  werden dabei  voll-
ständig abgeschöpft, so dass keine Privatisierung möglicher Gewinne an Grund und Boden 
erfolgt. Es erfolgt dadurch eine Risikoteilung: Die Grundstückseigentümer werden an der 
Entwicklung beteiligt, müssen aber im Gegenzug Entwicklungs - und Marktrisiken tragen . 
Außerdem werden die Grundstücke im Entwicklungsbereich für die Entwicklung mobilisiert 
und gesichert. 
Zur Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme kann eine Stadt einen treuhänderischen Entwicklungsträger beauftragen. 
Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Köln im April 2021 durch die Beauftragung der Sta dt-
werke Köln GmbH als Entwicklungsträger Gebrauch gemacht. Zu den Aufgaben des Ent-
wicklungsträgers gehört unter anderem das Projektmanagement, Vertragsverhandlungen, 
das Vermarktungs- und Realisierungskonzept, die Öffentlichkeitsarbeit und die Verwaltung 
des Treuhandvermögens. Außerdem erstellt der Entwicklungsträger die Kosten - und Fi-
nanzierungsübersicht, die in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verpflichtend 
ist. 
Eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Deutzer Hafens hat auch die moderne stadt 
Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Es han-
delt sich um die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft mit den Gesellschaftern  Stadt 
Köln und SWK (Stadt 49 %; SWK 51 %) . Moderne stadt hat im Jahr 2016 rund  80 % der 
Flächen im Entwicklungsbereich erworben, um die Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Im 
Jahr 2020 hat moderne stadt mit der Stadt Köln einen städtebaulichen Vertrag geschlos-
sen. Er regelt die Abschöpfung der Bodenwertsteigerungen der Eigentumsflächen sowie 
die Aufgaben zur Umsetzung der Gebietsentwicklung.  Außerdem wurde im Jahr 2022 ein 
Ordnungsmaßnahmenvertrag und im Jahr 2024 ein Erschließungsvertrag abgeschlossen, 
auf dessen Grundlage moderne stadt die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen im 
Deutzer Hafen erbringt. Neben der Flächenentwicklung wird moderne stadt einzelne Hoch-
bauprojekte im Deutzer Hafen realisieren. 
Die KuF bildet die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
inklusive der von moderne stadt erbrachten Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ab. 
Nicht berücksichtigt werden Gewinnausschüttungen von moderne stadt sowie fiskalische 
und volkswirtschaftliche Folgeeffekte.  Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgre-
mien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses.

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Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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Abbildung 1: Finanzflüsse und Projektorganisation Deutzer Hafen 
 
3 Ermittlung und Planung der Ausgaben 
3.1 Kostenstrukturplan 
Die im Rahmen der KuF kalkulierten Kosten werden in die folgenden Teilprojektgruppen 
strukturiert: 
- Übergeordnet 
- Herrichten 
- Erschließung 
- Bauwerk 
- Projektmanagement und Öffentlichkeit 
- Finanzierungskosten 
- Vergabeverfahren Baufelder 
Den Teilprojektgruppen werden zur Kostenkalkulation und -kontrolle Teilprojekte zugeord-
net, die sich aus räumlichen oder sachlichen Zusammenhängen ergeben. Für den Deutzer 
Hafen wurden 5 7 Teilprojekte festgelegt, für die in der KuF jeweils die Kosten kalkuliert 
werden. 
 tadt K ln
moderne stadt
  K 
 nt ic lungstr ger
( reuhand erm gen)
 nt ic lungsbereite 
 ritteigentümer
 onstige 
 ritteigentümer
  K  mb 
 usschüttung
 ahresergebnis ms in l  
 ro e tge inne   K
 usschüttungen
 rdnungs- und 
 rschlie ungsma nahmen
 usgleichsbetrag
(e tl   erbleibender  estbetrag )
 usgleichsbetr ge
 er aufserl se n auf durch   K-  
 arlehen
F rdermittel
 eitere  a nahmen
       io   
 t dtebauliche  nt ic lungsma nahme (KuF)
 usgaben  innahmen egende

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
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Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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Abbildung 2: Kostenstrukturplan  
 
 
3.2 Priorisierung 
In der Fortschreibung der KuF zum 3 0.09.2024 wurde erstmals ein Modell entwickelt, 
wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer Hafen gegliedert ist, priorisiert wer-
den können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den Priorisierungen A, B und C unter-
schieden. Diese Priorisierung wird in der vorliegenden Fortschreibung in der gleichen Form 
weitergeführt. Teilprojekte der Priorität C sind weiterhin die folgenden: 
- Vorsorgeposition in Teilprojekt 1: Übergeordnet 
- Teilprojekt 29: Quartierszentrum 
- Teilprojekt 35: Quartiersmanagement 
Die rechtzeitige Umsetzung der Teilprojekte der Priorität A ist für den Erfolg der Gesamt-
entwicklung des Deutzer Hafens zwingend erforderlich. Bei der Priorität B ist eine Erfor-
derlichkeit anzunehmen, jedoch sind zeitliche Verschiebungen zur Liquiditätsoptimierung 
möglich, aber bislang nicht eingeplant . Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen 
Zeitpunkt für die Entwicklung des Deutzer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und können 
daher zunächst einmal zurückgestellt werden. 
In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekte der Priorisierungen A und B die veran-
schlagten Kosten weiterhin kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann ent-
sprechend dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit 
geplant. Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme, aus der die Gesamtw irtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die 
Teilprojekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berück-
sichtigt. Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem

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Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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dann zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme. 
3.3 Kostenansätze und -planung 
3.3.1 Übergeordnet 
Die Teilprojektgruppe Übergeordnet beinhaltet die  eilpro e te „Übergeordnet“  „ orlauf-
 osten“  „Bodenordnung und  ermessung“  „Baulogisti “ und „Bauleitplanung allgemein“  
 as  eilpro e t „Übergeordnet“ enthält Kosten für Grundstücksankäufe, Entschädigungs-
zahlungen, Beratung und Bewirtschaftungskosten für die im Treuhandvermögen befindli-
chen Liegenschaften. Gegenüber der letzten Fortschreibung konnten die geplanten Kosten 
um 3 309    gesen t  erden  da ein  rundstüc san auf zum  ahres echsel  0 5 /  0 6 
erfolgt ist. Dadurch konnte einerseits der tatsächliche Kaufpreis eingestellt und anderer-
seits die möglicherweise anfallenden Entschädigungen im Zuge einer Kündigung des vor-
handenen Mieters auf dem Grundstück reduziert werden. Zusätzlich wurde eine Kosten-
position zur Hochwasserschutzwand in die Teilprojektgruppe Erschließung verschoben.  
Das Teilprojekt „Vorlaufkosten“ enth lt die Kosten , die auf Seiten von moderne stadt vor 
der Bildung von Teilprojekten angefallen sind. Sie beinhalten vorrangig Kosten zur Planung 
und Aufstellung des Teilbebauungsplans Infrastruktur. Diese Kosten sind bereits abgerech-
net und werden nicht mehr angepasst. 
Bei den geplanten Kosten für die weitere Baurechtschaffung für die einzelnen Baufelder , 
die Bodenordnung und Vermessung und die  Baulogistik wurden nur geringfügige Anpas-
sungen vorgenommen. 
Insgesamt liegen die übergeordneten Kosten dadurch um 4.491    niedriger als im Vor-
jahr. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 48 9 3     
Fortschreibung 31.12.2025 44.432    -4.491    
 
3.3.2 Herrichten 
Im Bereich des Herrichtens sind bereits vier Vergaben für den Gebäudeabbruch und die 
Flächenentsiegelung erfolgt. Daraus lässt sich ableiten, dass die kalkulierten Kosten bis-
lang weitestgehend auskömmlich waren. Aus diesem Grund wurden die geplanten Kosten 
für die Fortschreibung zum 31.12.2025 reduziert. Dadurch liegen die Kosten in der Teilpro-
jektgruppe Herrichten um 330    niedriger als im Vorjahr. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 55  69     
Fortschreibung 31.12.2025 54.939    -330

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen 
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Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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3.3.3 Erschließung 
Für die Erschließungsmaßnahmen liegen die kalkulierten Kosten höher als in der Fort-
schreibung zum 31.12.2025. Dies liegt an der Berücksichtigung von Baukostensteigerun-
gen in allen Teilprojekten. Demgegenüber werden die Kosten für die statische Ertüchtigung 
des Hafenbeckens und für den  Bau von Platz 4 niedriger angesetzt, da nun eine weniger 
aufwändige Bauweise vorgesehen ist. 
Neben den Baukostensteigerungen kommt es zu höheren Kosten aufgrund neuer Positio-
nen. Die Anpassung der Hochwasserschutzlinie war zuvor in den übergeordneten Kosten 
enthalten und wurde verschoben. Außerdem sind neue Positionen aufgrund der Anforde-
rungen an  den Kanalbau im Fall von Hochwasser  sowie an die Verkehrsführung im 
Baustellenbereich hinzugekommen. Auch im Rahmen der Erschließungsplanung und der 
Planung der Freianlagen sind weitere Honorarkosten hinzugekommen. 
Insgesamt liegen die prognostizierten Kosten für die Erschließung somit um 3.426    hö-
her als in der Fortschreibung zum 3 1.12.2024. Das Modell der Priorisierungen ermöglicht 
es, im weiteren Projektverlauf auch im Bereich der Erschließung Teilprojekte zunächst zu-
rückzustellen. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024  6  764     
Fortschreibung 31.12.2025 165.190    +3.426    
 
3.3.4 Bauwerk 
In der Teilprojektgruppe Bauwerk sind nur noch die bereits entstandenen Kosten für Mach-
barkeitsstudien und Planungen und die Kosten für mit den Bauwerken in Verbindung ste-
henden Freiraumelemente enthalten. 
Für die Teilprojekte der Teilprojektgruppe Bauwerk haben sich die Kosten insgesamt um 
200    verringert. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 820     
Fortschreibung 31.12.2025 620    -199    
 
3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit 
Die Teilprojektgruppe für Projektmanagement und Öffentlichkeit umfasst das Quartiersma-
nagement, das Honorar des Entwicklungsträgers , die Projektkommunikation  und die Ei-

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Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Fortschreibung zum 31.12.2025 
 
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genleistungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs - und Erschließungs-
maßnahmen. Die geplanten Kosten für diese Teilprojekte sind nahezu unverändert geblie-
ben. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 5  887     
Fortschreibung 31.12.2025 52.891    +4    
 
3.3.6 Finanzierungskosten 
In dieser Teilprojektgruppe werden alle in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
Deutzer Hafen anfallenden Finanzierungskosten  dargestellt. Dabei handelt es sich einer-
seits um die Finanzierungskosten von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs - 
und Erschließungsmaßnahmen . Diese haben sich gegenüber der Fortschreibung zum 
31.12.2024 nicht verändert. Auch die Finanzierungskosten auf das vom Entwicklungsträ-
ger verwaltete Treuhandvermögen wurden auf Basis einer Zinssatz-Prognose fortgeschrie-
ben. Diese liegen aufgrund der zeitlichen Anpassung der Erlösverteilung um 3.981    h -
her. Wegen der schwer zu prognostizierenden Zinsentwicklung ist eine Vorausschau auf 
die Finanzierungskosten mit vielen Unsicherheiten verbunden und nur schwer zu planen. 
Regelmäßige Veränderungen sind zu erwarten. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 40 7 0     
Fortschreibung 31.12.2024 44.701    +3.981    
 
3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder 
Die Kosten, die der moderne stadt bei der Durchführung von Konzeptvergabeverfahren 
von Baufeldern zusätzlich entstehen, werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet . Für 
die entsprechenden Verfahren wird ein pauschaler Kostenansatz in der KuF verwendet , 
der gegenüber der letzten Fortschreibung der KuF beibehalten wurde. Es sind aber auch 
Kosten für die Sicherung zu erhaltender Bestandsgebäude auf den Baufeldern enthalten, 
die sich um 822    erhöht haben. Eine Prüfung auf Anrechenbarkeit auf den Ausgleichs-
betrag von moderne stadt erfolgt nach der Abrechnung gegenüber dem Entwicklungsträ-
ger. 
 Geplante Kosten Veränderung 
Fortschreibung 31.12.2024 6.008     
Fortschreibung 31.12.2025 6.831    +822

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3.4 Kostenrahmen 
In Summe ergibt sich auf der Grundlage der genannten Kostenansätze für die einzelnen 
Teilprojektgruppen ein Investitionsvolumen von ca. 369.604 T€ brutto. Dies sind 3.213    
mehr als im Vorjahr. 
 
Abbildung 3: Entwicklungskosten in € brutto nach Kostengruppen 
 
Die Veränderungen in den einzelnen Teilprojektgruppen können in der folgenden Tabelle 
und der Abbildung 4 abgelesen werden, wobei die roten (linken) Balken die aktuelle Fort-
schreibung zum 31.12.2025 und die gelben (rechten) die zum 31.12.2024 darstellen. Die 
Veränderungen werden in der Tabelle noch einmal aufgegliedert in die Preisveränderun-
gen durch Baukostensteigerungen, durch angepasste Mengen und durch neue aufgrund 
städtischer Vorgaben entstandene Leistungspositionen. 
 
Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 3 1.12.2024

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Abbildung 4: Veränderung der Kosten gegenüber Fortschreibung zum 31.12.2024 
 
 
3.5 Ausgaben pro Jahr 
Auf Grundlage der Kostenberechnungen werden in der KuF gemäß der Zeitplanung  des 
Zeit- und Maßnahmenplans die jährlichen Ausgaben dargestellt. 
 
Abbildung 5: Ausgaben pro Jahr1 
 
  
 
1 Die gelben (rechten) Balken zeigen den Anteil der Kosten, die von moderne stadt über die Erbrin-
gung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den von ihr zu leistenden Ausgleichsbe-
trag finanziert werden und daher nicht über das Treuhandvermögen laufen. 
    
         
         
         
         
          
          
          
          
          
                                                                                       
         
         
         
                  
         
         
         
                  
         
    
         
         
         
         
         
         
         
         
        
       
    
                                        
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3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte 
Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens ist vorgesehen, dass entwicklungsbereite Grund-
stückseigentümer Ordnungsmaßnahmen durchführen und die Kosten dafür auf den von 
ihnen zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet werden. 
In der KuF werden derzeit die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungsmaßnahmen 
abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festg elegten Aus-
gleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch moderne stadt erfolgt und 
keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. Der von moderne stadt zu entrichtende 
Ausgleichsbetrag verringert sich dementsprechend bzw. wird nicht ausbezahlt. Kosten für 
Ordnungsmaßnahmen, die über den Ausgleichsbetrag hinausgehen, sind über das Treu-
handvermögen zu finanzieren. 
4 Ermittlung und Planung der Erlöse 
Erlöse ergeben sich bei der Entwicklung des Deutzer Hafens einerseits aus der Zahlung 
von Ausgleichsbeträgen durch entwicklungsbereite Dritte  und andererseits aus dem Ver-
kauf von städtischen Grundstücken im Entwicklungsbereich. 
Gegenüber der Fortschreibung des Vorjahres liegen die prognostizierten Einnahmen um 
513    niedriger. Dies liegt an veränderten vertraglichen Rahmenbedingungen, durch die 
die Ausgleichsbeträge durch Dritte steigen werden, aber die Verkaufserlöse sinken . Dies 
geht jedoch einher mit den niedrigeren Ankaufskosten, was einen Teil der erheblichen Kos-
tensenkungen der Teilprojektgruppe Übergeordnet ausmacht. 
Aufgrund der konjunkturellen Bodenwertveränderungen bis zum Zeitpunkt des Verkaufs 
sind angepasste Verkaufserlöse möglich . Auch bei den Ausgleichsbeträgen sind bis zur 
endgültigen Baurechtschaffung Veränderungen möglich, da sich die endgültigen Aus-
gleichsbeträge an der Bebaubarkeit der Baufelder orientieren. 
Der Ausgleichsbetrag von moderne stadt in   he  on      00    wird bei den Erlösen 
nicht mit dargestellt, da er über die Erbringung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnah-
men durch moderne stadt nach derzeitigem Stand der KuF wie dargestellt vollständig auf-
gebraucht wird. Auch dieser Ausgleichsbetrag ist in Bezug auf die Bebaubarkeit der Bau-
felder veränderlich. 
 
  
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5 Betrachtung der Kosten und Erlöse für das Jahr 2026 
Ein detaillierterer Fokus der Kosten und Erlöse wird in diesem Abschnitt auf die Planung 
des Jahres 2026 gelegt. Dabei erfolgt eine Unterteilung in die von moderne stadt zu erbrin-
genden Ordnungsmaßnahmen und die direkt über das Treuhandvermögen des Entwick-
lungsträgers abzurechnenden Maßnahmen . Es ist zu beachten, dass es sich dabei um 
eine grobe Planung der Kosten anhand des Zeit - und Maßnahmenplans handelt. Die tat-
sächlichen Ausgabenhöhen hängen von den Rechnungsstellungen der einzelnen Beauf-
tragungen ab und können daher von den Planungen abweichen. 
5.1 Ausgaben für durch moderne stadt zu erbringende Ordnungsmaßnahmen 
In der Teilprojektgruppe Übergeordnet sind im Jahr 2026 Ausgaben für Bodenordnung und 
Vermessung, Baulogistik und Bauleitplanung vorgesehen. Diese belaufen sich schät-
zungs eise auf 8 0     
 ie gr  te Kostenposition im  ahr  0 6 ist mit  0   0    für den Abbruch und die Boden-
sanierung eingeplant. Das Los 4  für Abbruch (Rückbau im Bereich der Promenade West, 
des Platzes 5 auf der Höhe der Fu ßgängerbrücke und des Parks III (Hafenpark) mit der 
vorlaufenden Geländemodellierung) wird im Jahr 2026 beendet, im direkten Anschluss ist 
das Los 5 vorgesehen  (Bestandsgebäude an der Siegbu rger Straße / Poller K irchweg). 
Parallel werden Maßnahmen der Bodensanierung im Bereich des ehemaligen Schrottplat-
zes Theo Steil durchgeführt. 
Im Bereich der Verkehrserschließung wird der Kanalbau im Bereich der Mühlenstraße, des 
Poller Kirchwegs und der östlichen Promenade abgeschlossen. Es folgt der Erschließungs-
abschnitt im Bereich der Straße Am Schnellert. Parallel sind Ausgaben für die weitere Er-
schließungsplanung vorgesehen. 
Die äußere Erschließung mit Anpassungen am Östlichen Zubringer und Im Hasental wird 
über den städtischen Haushalt finanziert und mit moderne stadt über eine separate Ver-
einbarung abgerechnet. Die dafür vorgesehenen Ausgaben werden nicht auf den Aus-
gleichsbetrag von moderne stadt angerechnet und sind nicht in der KuF enthalten.  
Im Bereich der Freianlagen sind Ausgaben für die weitere Planung der Freiräume einge-
plant. Außerdem sind Mittel für die beginnende Herstellung des Hafenparks (Park III) in der 
KuF für das Jahr 2026 enthalten. Ausgaben für den Platz 1  zwischen der Drehbrücke und 
den Mühlengebäuden und die Promenaden fallen voraussichtlich im Jahr 2027 an. In der 
KuF sind aber bereits für das Jahr 2026 Mittel vorgesehen, falls die Planung einen früheren 
Baubeginn ermöglicht. 
Außerdem sind für das Jahr 2026 Mittel für die Verfahren zur Vergabe von Grundstücken 
durch moderne stadt eingeplant. Diese haben jedoch – verglichen mit den Ausgaben für 
Abbruch und Erschließung – einen untergeordneten Charakter. 
Letztlich sind für das Jahr 2026, wie für alle weiteren Jahre auch, Mittel für die Eigenleis-
tungen von moderne stadt eingeplant. Diese werden habjährlich entsprechend des ange-
fallenen Personaleinsatzes abgerechnet. 
5.2 Kosten und Erlöse des Entwicklungsträgers (Treuhandvermögen) 
Bereits Anfang des Jahres 2026 trat die Fälligkeit für einen im Dezember 2025 getätigten 
Grundstücksankauf ein. Weitere Grundstücksankäufe sind im Jahr 2026 nicht vorgesehen.

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Übergeordnete Kosten entstehen noch durch die laufenden Aufwendungen für die Bewirt-
schaftung der der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke und Beratungskosten. 
Auch die Kosten für die Projektkommunikation und das Honorar des Entwicklungsträgers 
sind fortlaufende und jährlich anfallende Ausgaben. 
Der Bau der beiden Brückenbauwerke über das Hafenbecken beginnt im Jahr 2026. Diese 
Baumaßnahmen werden durch das zuständige Fachamt durchgeführt und über das Treu-
handvermögen abgerechnet. Allerdings ist der Baubeginn noch nicht erfolgt, so dass noch 
keine Festlegungen zu Zahlungen getroffen wurden. Für das Jahr 2026 sind in der KuF für 
die Brüc enbau er e 7 4 8    eingeplant  
Geldeingänge aus Grundstücksverkäufen und die Zahlung von Ausgleichsbeträgen sind 
für das Jahr 2026 nicht eingeplant. Daher kommt es nur zu Mieteinnahmen aus den Be-
standsgebäuden auf der Erlösseite. 
6 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 
Wie einleitend beschrieben handelt es sich bei den aufgeführten Kosten um die reinen 
Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Allerdings bestehen aufgrund der langen Projekt-
laufzeit hinsichtlich der  Entwicklung von Projektkosten Unsicherheiten. Um  diesen Unsi-
cherheiten Rechnung zu tragen, wird das Ergebnis der KuF in der Form von Szenarien 
dargestellt. 
Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: 
-  zenario „Gut“  Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie 
dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen-
dung. 
-  zenario „ Basis“  Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken  der Entwick-
lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergese-
hene Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die 
Teilprojekte ein gewichteter Ansatz genutzt. 
-  zenario „Schlecht“  Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli-
chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle 
Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und 
den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % 
genutzt. 
Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF  (Saldo inklu-
sive Finanzierungskosten): 
 31.12.2025 31.12.2024 
 zenario „Gut“ -84.928 T€ -81 202 T€ 
 zenario „Basis“ -116.548 T€ -114.395 T€ 
 zenario „Schlecht“ -135.916 T€ -1 1  84 T€

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Zusammenfassend lässt sich zu dem Ergebnis der KuF und den Szenarien folgendes kon-
statieren: 
- Die KuF stellt im Hinblick auf die umfassende Durchführung der Entwicklungsmaß-
nahme sämtliche Kosten- und Finanzierungsbedarfe dar. Die Besonderheiten bei 
der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen werden insoweit be-
rücksichtigt. 
- Um prozessorientiert zu handeln und auf Veränderungen im Marktgeschehen so 
reagieren zu können, dass die Umsetzung des Deutzer Hafens gesichert ist, wurde 
das Modell der Priorisierungen entwickelt. Dadurch w erden einzelne Teilprojekte 
zunächst zurückgestellt, deren Umsetzung zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf 
beschlossen werden kann.  Davon unberührt bleibt die Planung der Gesamtent-
wicklung. 
- Die Szenarien zeigen die enorme Bandbreite eines möglichen wirtschaftlichen 
Endergebnisses der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die sich aus den 
noch vorhandenen Unsicherheiten aufgrund der langen Projektlaufzeit ergeben.  
- Die dargestellten Ergebnisse werden in den einzelnen Jahren jeweils im Jahres-
abschluss der Stadt Köln ergebnisrelevant. Dies ist in der Haushaltsplanung zu 
berücksichtigen. Das Gesamtergebnis wird sich auf den gesamten Entwicklungs-
zeitraum verteilen und erst zum Ende der Maßnahme feststehen. 
- Die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen werden bis zu einer Höhe von 
211.100 T  (brutto) von moderne stadt finanziert und durchgeführt. Von diesem 
Ausgleichsbetrag sind zum Stand 31.12.2025 26.921    abgerechnet.