Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2023 und Fortschreibung des Baulandprogramms 2024 - 2032

Anlage 1 zur Vorlage V/0260/2024 
 
 
 
Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2023 
1. Rahmenbedingungen  
Münster zählte auch 2023 zu den wachsenden Groß- un d Universitätsstädten mit einem starken und 
kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs auf inzwischen über 321.000 Menschen (Ende 2023) 1 und einer 
dementsprechend hohen Wohnungsnachfrage. In der Fol ge zählt Münster seit Jahren zu der Gruppe 
der Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt. 
Dies lässt sich beispielhaft an einigen Kenngrößen festmachen: 
- Charakteristische Bodenwerte für Wohnbaugrundstück e für den individuellen Wohnungsbau in 
Münster lagen im Jahr 2022 bei 760 €/m² in mittlere n und 1.190 €/m² in guten Wohnlagen, damit 
allerdings nur geringfügig höher als im Jahr zuvor. Nichtsdestotrotz liegt Münster bezogen auf den 
absoluten Wert in der Spitzengruppe der NRW-Großstädte hinter Düsseldorf, Köln und etwa gleich- 
auf mit Bonn. 
2  
- Im landesweiten Vergleich weist Münster das vierth öchste Mietpreisniveau und einen überdurch- 
schnittlichen hohen Anstieg der Mieten auf. Aufgrund der starken Nachfrage lagen die Wiederver- 
mietungsmieten von Bestandswohnungen 2022 in Münster durchschnittlich bei etwa 11,50 €/m² –
für Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Durchschnitt bei ca. 13,70 €/m² und damit ca. 4 - 6 
% über dem Vorjahreswert.3  
- In Münster ist kein Wohnungsleerstand zu verzeichn en. 4 Die geschätzte Leerstandsquote von 
0,2 % liegt deutlich unter einer notwendigen Fluktuationsreserve, die i.d.R. mit ca. 3 % angegeben 
wird (darunter wird bereits von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen). 
- Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen lage n in Münster im Jahr 2022 mit im Mittel rund 
4.300 €/m² (Bestand) bzw. 5.900 €/m² (Neubau) um ca . 7 % höher als 2021 und ebenfalls etwas 
niedriger als in Düsseldorf und Köln und vergleichbar mit Bonn.5 
Dabei steht auch der Münsteraner Wohnungsmarkt seit einiger Zeit vor zusätzlichen Herausforderun- 
gen: Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmark t endete mit Beginn des Ukraine-Krieges 
und seinen Folgen für Wirtschaft und private Haushalte - zu nennen sind hier insbesondere die gestie- 
genen Baukosten sowie die massiv gestiegenen Finanz ierungskosten. Die Nachfrage nach einer 
                                                
1 Die genannte Einwohnerzahl bezieht sich auf die sogenannte wohnberechtigte Bevölkerung Münsters. Diese 
beinhaltet alle Menschen mit Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz (beide Gruppen tragen zur Wohnungsnach- 
frage bei) und basiert auf dem städtischen Melderegister. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede zwischen 
dieser Zahl und der im Rahmen des Zensus 2022 aktuell ermittelten Bevölkerungszahl für Münster. Die amtli- 
che Bevölkerungszahl für Münster im Jahr 2022 beträgt daher 303.772 Menschen (allerdings ausschließlich 
Menschen mit Hauptwohnsitz). Weitere Informationen dazu sind zu finden unter: https://www.stadt-muens-
ter.de/aktuelles/newsdetail/zensus-2022-ergebnisse 
2 vgl. Grundstücksmarktbericht NRW 2023 
3 vgl. Wohnungsmarktprofil Münster 2023, NRW.BANK 2024 
4 vgl. statista research department, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/489667/umfrage/leerstands- 
quote-von-wohnungen-in-muenster/ (abgerufen am 13.03.2024) 
5 vgl. Wohnungsmarktprofil Münster 2023, NRW.BANK 2024

Anlage 1 zur Vorlage V/0260/2024 
 
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Wohnimmobilienfinanzierung ist in der Folge massiv zurückgegangen 6, hat sich aber zuletzt nach An- 
gaben der Bundesbank leicht erholt. 7 In zunehmender Anzahl sind Betriebe der Wohnungsba uwirt- 
schaft betroffen von Stornierungen (ca. 18 %) bzw. Auftragsmangel (ca. 56 %). Demzufolge ist das 
Geschäftsklima im Wohnungsbau im Februar 2024 von - 60,7 auf -61,9 Punkte gefallen. Das ist der 
niedrigste jemals gemessene Wert. 8 
Bei gleichzeitig weiterhin hoher Nachfrage nach Wohnraum in den Wachstumsregionen führt das rück- 
läufige Neubaugeschehen zu einer Angebotsverknappung, was eine vermehrte Konkurrenz am Miet- 
wohnungsmarkt zur Folge haben dürfte. Besonders nachteilig ist diese Entwicklung für bestimmte Ziel- 
gruppen – insbesondere Haushalte mit niedrigem Eink ommen, Familien, Menschen mit Mobilitätsein- 
schränkungen und Studierende, dabei zunehmend aber auch Haushalte mit mittleren Einkommen. 
Gleichzeitig müssen die vielen aus der Ukraine geflüchteten Menschen nach wie vor ebenfalls mit Woh- 
nungen versorgt werden.  
Diese Kennzeichen eines angespannten Wohnungsmarkte s sind zu beobachten trotz der Tatsache, 
dass in Münster in den letzten Jahren eine sehr hoh e Wohnungsbautätigkeit vorherrschte: Allein im 
vergangenen Jahr 2023 konnten in Münster über 2.200 neue Wohnungen fertiggestellt werden. Damit 
hat Münster sein jährliches Ziel deutlich übertroffen und steht in der Kontinuität der vergangenen Jahre, 
in denen Münster stets eine sehr hohe relative Wohnungsbautätigkeit (bezogen auf die Einwohnerzahl 
bzw. den Wohnungsbestand) zu verzeichnen hatte. 
9  
Alle derzeit verfügbaren Einwohnerprognosen10  gehen auch weiterhin von einem Einwohnerwachstum 
in Münster aus – auch wenn die Höhe dieses prognost izierten Einwohnerwachstums durchaus sehr 
unterschiedlich ausfällt. 11  Die hohe Nachfrage nach Wohnungen in Münster wird daher auch in den 
kommenden Jahren weiter anhalten.  
Vor diesem Hintergrund hat auch die Suburbanisierung seit 2010 wieder zugenommen, im Durchschnitt 
der Jahre 2010 - 2023 sind jährlich über 600 Mensch en mehr in die Stadtregion Münster gezogen als 
aus ihr in die Stadt Münster gezogen sind, für die Jahre 2016 - 2021 betrug dieser Wert im Schnitt 
jährlich fast 800 Menschen, ist in den letzten beiden Jahren allerdings wieder etwas zurückgegangen. 
Dieser negative Wanderungssaldo in der Stadtregion betrifft insbesondere die Altersgruppen der Fa- 
milien (unter 18-jährige sowie 30 - 44-jährige).  
Vor diesem Hintergrund muss es Ziel der Stadt sein, trotz der derzeit deutlich erschwerten Rahmenbe- 
dingungen die Baulandentwicklung auf hohem Niveau zu halten. 
                                                
6 vgl.  Verband deutscher Pfandbriefbanken, https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/immobilie/finanzie- 
rung_und_markt/finanzierung_wohnimmobilien.html (abgerufen am 13.03.2024) 
7 vgl. https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/wohnungs- 
baukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite-auf-wohngrundstuecke-615036 (abgerufen am 18.03.2024) 
8 vgl. Münchner Ifo-Institut – https://www.ifo.de/fakten/2024-03-14/stimmung-im-wohnungsbau-erneut-auf-histo- 
rischem-tiefststand (abgerufen am 14.03.2024) 
9 vgl. Pressemitteilung von it.nrw 29.05.2024: https://www.it.nrw/nrw-2023-wurden-mehr-wohnungen-fertigge- 
stellt-als-ein-jahr-zuvor sowie ILS-trends 2/19: „Stadt oder Umland – Aktuelle Trends des Bauens und Wohnen 
in deutschen Stadtregionen“, Dortmund 2019, S. 9 und https://www.focus.de/immobilien/bauen/diese-staedte-
versagen-besonders-bei-der-neubauoffensive_id_180439748.html (abgefragt am 14.03.2024) 
10  vgl. it.nrw-Prognose 2021, BBSR-Analysen 03/2021: „Raumordnungsprognose 2040“, kleinräumige Bevölke- 
rungsprognose der Stadt Münster (vgl. V/0549/2021)  
11  vgl. Vorlage V/0606/2023

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2. Wohnungsbau-Fertigstellungen 
Die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen lag mit 2.221 Wohneinheiten (WE) für das Jahr 2023 erneut 
auf einem sehr hohen Niveau: Es wurde der zweithöchste Wert in den letzten vier Jahrzehnten erreicht 
(vgl. Abb.1). Die (seit 2015 erhöhte) Zielzahl von jährlich 2.000 Neubauwohnungen wurde bereits 2020 
und 2022 (nahezu) erreicht. Mehr als 90 % der ferti g gestellten Wohnungen befanden sich 2023 in 
Mehrfamilienhäusern, nur knapp 10 % entfiel auf den Einfamilienhausbau. 
Im Jahr 2023 wurden 35 Wohnungen als Abriss registr iert. Aufgrund einer Änderung der Landesbau- 
ordnung ist das Nachhalten der Anzahl der abgebrochenen Wohnungen seit 2020 schwieriger gewor- 
den, da viele Abbrüche nicht mehr genehmigungs- oder anzeigepflichtig sind. Daher liegt die Zahl der 
erfassten Abbrüche deutlich niedriger als in den Ja hren bis 2020. Hinzu kommen Wohnungsabgänge 
durch Umnutzungen und Wohnungszusammenlegungen, die  ebenfalls eine nicht unerhebliche Grö- 
ßenordnung erreichen können.  
 
Abb. 1: Wohnungs-Fertigstellungen 12  
Die Fertigstellungen im Eigenheimbau bewegten sich in Münster seit den 90er-Jahren auf einem durch- 
schnittlichen Niveau zwischen 400 WE und 650 WE. 20 07 wurde mit 652 WE ein Spitzenwert erzielt. 
Ein relativ kontinuierliches Absinken seit dem Jahr 2007 nach dem Auslaufen der Eigenheimzulage fällt 
zusammen mit einem geringen Angebot an neu erschlossenen Baugebieten auch für Einfamilienhäuser 
und ist wahrscheinlich dadurch begründet. Seit dem Jahr 2021 liegen die Fertigstellungszahlen für Ein-
familienhäuser unter 300 WE jährlich und haben 2023  einen neuen Tiefstand mit lediglich 179 WE 
erreicht.   
                                                
12  Aus statistischen Gründen gibt es für die Jahre 2017 und 2018 nur einen gemeinsamen Wert, der zur besse- 
ren Lesbarkeit und Vergleichbarkeit rein rechnerisch auf die Jahre 2017 und 2018 zu gleichen Teilen, d.h. für 
2017 und 2018 je 1.375 WE aufgeteilt worden ist.

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Nach einer Wohnungsbedarfs-Studie, die die Stadt Mü nster im Rahmen der vorbereitenden Untersu- 
chungen für mögliche städtebauliche Entwicklungsmaß nahmen hat erarbeiten lassen, beträgt die 
durchschnittliche jährliche Nachfrage nach dem Segment Einfamilienhausbau in Münster ca. 350 WE.13  
Damit liegt der Bedarf für die nächsten Jahre oberhalb der Fertigstellungszahlen der letzten Jahre. Die 
Studie geht davon aus, dass der Bedarf nach Einfami lienhäusern umso geringer wird, je besser es 
gelingt, eine solche Nachfrage im Einfamilienhausbe stand zu decken. Um dieses Freisetzungspoten- 
zial durch Generationenwechsel in älteren Einfamilienhausgebieten besser nutzbar machen zu können, 
ist daher eine nachbarschaftsnahe Neubauentwicklung  altengerechter Wohnungen, d.h. in der Regel 
im Rahmen entsprechender Baulandentwicklung in den Stadtteilen dauerhaft erforderlich. Dies wird 
auch unterstützt durch eine Landes-Studie, die bere its für das Jahr 2018 eine Versorgungslücke für 
barrierereduzierte Wohnungen von 4.250 WE in Münster geschätzt hat.14   
In den Jahren zwischen 1990 und 2011 wurden die mei sten neuen Wohnungen in von der Stadt ge- 
planten (bzw. aktiv begleiteten) Baugebieten fertig gestellt (vgl. Abb. 2). Zu Beginn der 90er-Jahre noch 
galt dies für etwa 80 % der neuen Wohnungen. Dieser  Wert sank in der Folge kontinuierlich und lag 
seit dem Jahr 2012 z.T. deutlich unter 50 %. Auf der Grundlage der Ausweitung des Baulandprogramms 
ab dem Jahr 2014 konnte er teilweise wieder gesteigert werden und lag im vergangenen Jahr 2023 bei 
ca. 65 %. Die nach der Zahl der fertig gestellten W ohnungen wichtigsten Baugebiete bzw. Einzelpro- 
jekte des vergangenen Jahres waren (angegeben sind jeweils nur die Fertigstellungszahlen aus 2023): 
- Sentrup – Leoland (knapp 500 WE) 
- Gremmendorf – Baugebiet York-Kaserne (ca. 220 WE)  
- Rumphorst – Zentrum Nord (ca. 140 WE) 
- Uppenberg -  Koburger Weg (ca. 120 WE) 
- Rumphorst – Baugebiet Südlich Markweg (ca. 100 WE ) 
- Hiltrup – Westfalenstr. (ehem. Baumschule Eschwei ler) (ca. 90 WE) 
- Gievenbeck – Baugebiet Oxford-Kaserne (ca. 60 WE)  
- Kinderhaus – Südlich Ermlandweg (ca. 50 WE) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 2:  
Fertigstellungen in  
Baugebieten 15  
                                                
13  vgl. INWIS Forschung und Beratung GmbH „Wohnungsbedarfs- und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose 
Stadt Münster“, 2023, vgl. Vorlage V/0606/2023 
14  vgl. GEWOS Beratung, Planung, Forschung im Auftrag des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und 
Gleichstellung NRW: „Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungsneubaube- 
darf in Nordrhein-Westfalen bis 2040“ 
15  s. auch die Anmerkungen unter Fußnote 12

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Die Bautätigkeit außerhalb von Baugebieten, insbesondere im Siedlungsbestand, hat daher nach wie 
vor eine sehr hohe Bedeutung. Dies kann zum einen Ausdruck nach wie vor nicht ausreichender bau- 
reifer Baulandreserven sein, zum anderen kommt darin vermutlich auch die besondere Attraktivität der 
inneren Stadt und der dortige Nachfragedruck zum Tr agen, denn die große Mehrzahl der Baugebiete 
befindet sich außerhalb des Innenstadtrings.  
Gemäß Handlungskonzept Wohnen sollen mindestens die  Hälfte der neu errichteten Wohnungen im 
Rahmen der Innenentwicklung realisiert werden. Dieser Wert wurde in den letzten zehn Jahren regel- 
mäßig deutlich überschritten (vgl. Abb. 3). Über 80  % der neuerrichteten Wohnungen befanden sich 
seit 2014 im Innenbereich, lediglich im Jahr 2020 l ag dieser Wert bei ca. 70 %, im letzten Jahr betrug  
der Wert hingegen fast 90 %.  
Neubaugebiete am Siedlungsrand als ehemalige Außenb ereichslagen hatten damit gegenüber dem 
Siedlungsbestand in den letzten Jahren eine eher ge ringe Bedeutung, deren Anteil wird jedoch auf- 
grund der verstärkten Baulandentwicklung (auch im Außenbereich) tendenziell in den kommenden Jah- 
ren zunehmen.  
 
 
Abb. 3: Lage der Wohnungsneubauten 
16  
 
                                                
16  s. auch die Anmerkungen unter Fußnote 12

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Die Zielzahlen, wie sie im Rahmen des Prozesses zur Planungswerkstatt 2030 17  diskutiert worden sind, 
gehen von einem ungefähren Anteil der Wohnungsferti gstellungen von 25 % in Neubaugebieten am 
Siedlungsrand aus. Darüber hinaus wird faktisch ein  geringer, einstelliger Prozentanteil der fertigge-
stellten Wohnungen gänzlich außerhalb des Siedlungsbestandes im Außenbereich realisiert. 
3. Genehmigte Wohnbauvorhaben – Wohnungen im Bau 
Der Wohnungsbau in Münster ist weiterhin dynamisch,  allerdings zeigen sich die Auswirkungen der 
schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zunehmend auch in Münster. Nach wie vor befindet 
sich eine große Zahl von Wohnungen zurzeit im Bau, wobei die Zahl der neu genehmigten Wohnungen 
im letzten Jahr gegenüber 2022 weiter leicht auf ca . 1.450 zurückgegangen ist und damit geringfügig 
unter dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre lag. Die Anzahl der Wohneinheiten, die im Jahr 2024 fertig 
gestellt werden, kann zum jetzigen Zeitpunkt (April 2024) naturgemäß noch nicht prognostiziert werden, 
dennoch gibt die Anzahl der bereits genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnbauvorhaben 
einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob kurzfristig mit  einem weiter regen Wohnungsbaugeschehen ge- 
rechnet werden kann.  
Die bestehenden (und noch nicht realisierten) Genehmigungen für Wohnbauvorhaben wurden zu gro- 
ßen Teilen in den Jahren 2023 (ca. 1.200 WE) und 20 22 (über 1.250 WE) erteilt, teilweise aber auch 
bereits in den Jahren 2021 oder davor (ca. 1.100 WE). Insgesamt waren Ende 2023 damit Baugeneh- 
migungen für ca. 3.500 Wohneinheiten noch nicht abs chließend umgesetzt (sogenannter Bauüber- 
hang). Im Vergleich zu 2022 ist dieser Bauüberhang deutlich zurückgegangen, was insbesondere auf 
die zurückgegangene Zahl an Baugenehmigungen in den Jahren 2022 und 2023 zurückzuführen ist.  
Dass Baugenehmigungen (aus verschiedenen Gründen) überhaupt nicht umgesetzt werden, kam bis- 
her nur in geringem Umfang vor. Inwieweit sich dies vor dem Hintergrund der schwierigen wirtschaftli- 
chen Rahmenbedingungen (hohe Bau- und insbesondere Finanzierungskosten) ggf. ändert, bleibt ab- 
zuwarten – erkennbar ist bereits, dass Ende 2023 nur etwas mehr als die Hälfte des o.a. Bauüberhangs 
bereits im Bau war (ca. 1.800 WE), was einen deutlichen Rückgang gegenüber den Vorjahren darstellt. 
Trotzdem wird derzeit davon ausgegangen, dass die weit überwiegende Mehrzahl der o.a. Wohnungen, 
die zwar genehmigt aber noch nicht fertiggestellt sind, in den nächsten Jahren realisiert wird. Ob die s 
allerdings in den Jahren 2024 und 2025 oder ggf. er st später erfolgt, bleibt abzuwarten. Für 2024 ist 
vor diesem Hintergrund zwar weiterhin mit relativ hohen Fertigstellungszahlen zu rechnen, diese wer- 
den aber voraussichtlich nicht die Zielmarke von 2.000 Wohnungen erreichen können. 
4. Baulandreserven  
Die Sicherstellung eines ausreichenden Angebots an baureifem Bauland für den Wohnungsbau ist eine 
zentrale Aufgabe der Stadt im Rahmen der kommunalen Wohnungspolitik. Diese Baulandreserven kön- 
nen sowohl im Innenbereich als auch in Baugebieten am Rande der Stadt (ehemaliger Außenbereich) 
liegen. Nur mit einer solchen Baulandreserve kann vorgesorgt werden, dass der Markt auch zukünftig 
die Möglichkeit bekommt, ausreichend neue Wohnungen zu bauen.  
 
                                                
17  vgl. Vorlage V/0200/2018 (nicht-öffentlich) sowie „Planungswerkstatt 2030“, Stadt Münster, Amt für Stadtent- 
wicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung (Beiträge zur Stadtforschung, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Ver- 
kehrsplanung 01/2019)

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Abb. 4: Baulandbereitstellung und Baulandinanspruchnahme 
 
Da das kurzfristig realisierbare Potenzial der „spontanen Bautätigkeit“ außerhalb von Baugebieten nicht 
genau ermittelt werden kann, werden unter den Baula ndreserven diejenigen Flächen und Baugebiete 
behandelt, bei denen die Stadt die Baureife aktiv begleitet hat und die somit für eine Bebauung (grund- 
sätzlich) sofort zur Verfügung stehen. Bei dem überwiegenden Anteil dieser Baulandreserven wird ak- 
tuell an einer Bebauung in unterschiedlichen Phasen (Vermarktung, Hochbau-Planung, Genehmigung, 
Bauausführung) gearbeitet. 
Im Rahmen des Baulandmonitorings werden daher seit Langem Baulandbereitstellung und Baulandin- 
anspruchnahme bilanziert. Dadurch kann überprüft we rden, ob das Angebot an baureifen Baulandre- 
serven noch den qualitativen und quantitativen Anfo rderungen entspricht. In den Jahren 2009 - 2013 
war die Baulandinanspruchnahme stets, z.T. deutlich, höher als die Baulandbereitstellung mittels Bau- 
landprogramm. Erstmals war dies auch im Jahr 2023 wieder der Fall (vgl. Abb. 4).

Anlage 1 zur Vorlage V/0260/2024 
 
- 8 - 
Diese Entwicklung führte dazu, dass die baureifen B aulandreserven erheblich zurückgingen und zwi- 
schen 2012 und 2015 unter den „Soll“-Wert 18 gesunken waren (vgl. Abb. 5). Dieser Trend konnte m it 
der deutlichen Ausweitung der Baulandaktivitäten un d den neuen Baulandprogrammen ab dem Jahr 
2014 vorerst gestoppt werden, so dass der „Ist“-Wer t von 2016 - 2023 wieder oberhalb des „Soll“-
Wertes lag.  
 
 
Abb. 5: Baureifes Wohnbauland – Soll / Ist Vergleich 
19  
 
Im letzten Jahr wurde allerdings Bauland für lediglich ca. 620 Wohnungen baureif, welches nun Teil der 
noch vorhandenen baureifen Reserven ist. Anderersei ts sind im Jahr 2023 Wohnungen in einer Grö- 
ßenordnung von fast 1.500 WE in diesen Baugebieten fertiggestellt worden, so dass die Reserve deut- 
lich zurückgegangen ist und erstmals seit 2015 der „Soll“-Wert für 2024 nicht mehr erreicht worden ist. 
Die baureifen Reserven in Baugebieten haben damit zum Stichtag 31.12.2023 ca. 3.450 WE betragen. 
Die nach der Zahl der Wohneinheiten wichtigsten Baugebiete dieser Baulandreserven sind: 
 
- Gremmendorf – York-Kaserne (z.Zt. im Bau / in Bau vorbereitung / Planung): über 500 WE 
- Gievenbeck – Oxford-Kaserne (z.Zt. im Bau / in Ba uvorbereitung / Planung): über 500 WE 
- Mitte – Klosterareal Pluggendorf (z.Zt. in Bauvor bereitung / Planung): über 500 WE 
- Mitte – Südlich Roddestraße (z.Zt. im Bau): ca. 3 00 WE 
- Kinderhaus – Südlich Langebusch (z.Zt. im Bau / i n Bauvorbereitung / Planung): ca. 180 WE 
- Coerde – Kiesekampweg (z.Zt. im Bau): ca. 165 WE 
- Hiltrup – Albertsheide (keine Bauvorbereitung bek annt): ca. 90 WE 
- Wolbeck Nord – Nördlich Am Borggarten (nur tlw. i m Bau): ca. 85 WE 
 
 (in den Baugebieten bereits fertiggestellte Wohneinheiten sind abgezogen) 
                                                
18  Der Vorrat an baureifen Flächen in Baugebieten soll dem Vierfachen des durchschnittlichen Baulandverbrauchs 
der letzten fünf Jahre entsprechen. 
19  Für 2018 sind keine Werte verfügbar – vgl. auch die Anmerkungen unter Fußnote 11

Anlage 1 zur Vorlage V/0260/2024 
 
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Die Reserven von ca. 3.450 WE in baureifen Gebieten sind darüber hinaus im Hinblick auf die tatsäch- 
liche Verfügbarkeit zu relativieren. So sind mit de m o.a. Wert sämtliche Restkapazitäten in allen im 
Baulandmonitoring erfassten Baugebieten berücksichtigt. Als Restkapazität oder Reserve werden da- 
bei alle Grundstücke – sowohl städtische als auch private –  gewertet, auf denen die angestrebte Wohn-
bebauung noch nicht fertiggestellt ist.  
 
Um zu ermitteln, welches Potenzial dieser Reserven bisher noch nicht genutzt wird, müssen von dieser 
Zahl die in Umsetzung (erteilte Baugenehmigung) sow ie in Vorbereitung (Vermarktung bzw. geplante 
Bebauung bekannt) befindlichen Wohnbauvorhaben abgezogen werden. Im Ergebnis ist für ca. 21 % 
dieser Reserven (ca. 700 WE) eine Umsetzung bzw. Vermarktung nicht bekannt (vgl. Abb. 6). Bereinigt 
um kleinere Einzelgrundstücke verschiedener private r Eigentümer verbleiben im Wesentlichen aller- 
dings drei private Eigentümer, die (bereits seit vi elen Jahren, z.T. Jahrzehnten) über baureife Grund-
stücke für insgesamt annährend 200 WE verfügen. 
 
Die Reserven mit unbekannter Vermarktung 
liegen nahezu ausschließlich in älteren Bau- 
gebieten und es ist davon auszugehen, dass 
– aufgrund fehlender liegenschaftlicher Ver- 
fügbarkeit – nur ein kleinerer Teil dieser Re- 
serven jährlich aktiviert werden kann. In den 
letzten Jahren haben die Reserven, bei de- 
nen eine Umsetzung bzw. Vermarktung nicht 
bekannt ist, allerdings regelmäßig abgenom- 
men, was ein Indiz dafür ist, dass ein Teil die- 
ser Reserven tatsächlich aktiviert wird. 
 
 
Abb. 6:  
Restkapazitäten in baureifen Wohngebieten  
 
 
in Umsetzung 
36% 
in 
Vorbereitung/   
Vermarktung  
43% 
Vermarktung 
nicht bekannt 
21% 
Restkapazität in baureifen Wohngebieten

Baulandprogramm 2024 - 2032 Anlage 2c zur Vorlage V/0260/2024
Neue Baugebiete des Baulandprogramms
Stand: 25.04.2024
Dichte Entwicklungsfortschritt
Nr. Name Entwickler WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
Legende
- nicht erforderlich
a abgeschlossen
n vorhanden
n größtenteils vorhanden
X noch nicht abgeschl.
562-07 Albachten - Östliche Erweiterung südlicher Teil (Albachten-Ost) Stadt 300 300 175 175 475 475 55 - 60 a a X
981-04 Amelsbüren - Nordwestlich Am Dornbusch Stadt 140 140 60 60 200 200 50 - 55 a a X
862-03 Angelmodde - Südlich Hiltruper Str. Stadt 160 - 200 80 - 100 260 - 280 55 - 60 a a X
774-06 Handorf - Kirschgarten / Bäder Stadt 100 100 80 80 180 180 50 - 55 n a X
515-04-4 Gievenbeck - Oxford-Kaserne Abschnitt 4 KonvOY 315 315 0 0 315 315 100 - 125* a a X
814-04-4/5 Gremmendorf - York-Kaserne Abschnitte 4 und 5 KonvOY 220 220 0 0 220 220 75 - 100* a a X
863-07 Wolbeck / Angelmodde - Südl. Hiltruper Str. / Westl. Am Sandbach Stadt 0 20 20 20 20 40 - 50 a a X
312-04 Mitte - Von-Stauffenberg-Straße Privat 135 125 0 135 125 150 - 175 - X n
525-10 Sentrup - ehem. Wartburgschule Privat 30 30 0 30 30 75 - 100
526-04 Sentrup - Leos Gate Privat 120 - 130 0 120 - 130 > 200 - X n
614-04 Coerde - Kiesekampweg II (ehem. Burlage) Privat 30 30 0 30 30 175 - 200 - X n
812-04 Gremmendorf - Gasometer Privat 120 120 0 120 120 175 - 200 - X n
Summe 2024 - 2026 1.670 - 1.710 415 - 435 2.105 - 2.125
*  Die Dichteangabe bezieht sich auf den gesamten Kasernenstandort
Wohneinheiten 
Verfahren ruht vorübergehend
Kurzfristig 2024 - 2026
Städtische Baugebiete (inkl. Kasernen) hoher Priorität mit abgeschlossener Planung, bei denen lediglich noch der Bau der öffentlichen 
Erschließungsanlagen ansteht
Baugebiete privater Vorhabenträger hoher Priorität im Innenbereich mit einer bereits grundsätzlich bestehenden Erschließung
Mefa Efa insg.

Baulandprogramm 2024 - 2032
Neue Baugebiete des Baulandprogramms
Stand: 25.04.2024
Dichte Entwicklungsfortschritt
Nr. Name Entwickler WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
Legende
- nicht erforderlich
a abgeschlossen
n vorhanden
n größtenteils vorhanden
X noch nicht abgeschl.
584-01 Nienberge - Feldstiege / Beerwiede Stadt 250 - 350 100 - 150 350 - 500 60 - 75** a X X
774-08A Handorf - Nördlich Kötterstraße Stadt 150 - 200 50 - 80 230 - 250 60 - 75 a X X
874-04 Wolbeck - Südlich Berdel Stadt 110 - 150 110 - 130 240 - 260 55 - 60 a X X
814-04-6 Gremmendorf - York-Kaserne Abschnitt 6 (ZUE) KonvOY 400 400 0 0 400 400 75 - 100* a X X
333-05 Mitte - Südlicher Dahlweg Privat 250 250 0 0 250 250 175 - 200
431-02 Mitte - Stadthafen Nord Privat 770 770 0 0 770 770 > 200 - X X
681-05 Sprakel - Östl. Sprakeler Str. / westl. DB Privat 90 90 50 50 140 140 55 - 60 - X X
861-05 Angelmodde - ehem. Standort Westfalen AG Privat 390 390 40 40 430 430 75 - 100 - X X
Summe 2026 - 2028 2.410 - 2.600 350 - 450 2.810 - 3.000
*  Die Dichteangabe bezieht sich auf den gesamten Kasernenstandort
** Die Angabe bezieht sich auf die bisherige Schätzung der Dichte, der städtebauliche 
Entwurf mit genaueren Erkenntnissen befindet sich derzeit noch in der Qualifizierung
Kurz- bis mittelfristig 2026 - 2028
Verfahren ruht vorübergehend
Wohneinheiten 
Mefa Efa insg.
Baugebiete privater Vorhabenträger mit hoher Priorität, bei denen die Planung noch nicht abgeschlossen ist und die umfangreicher 
öffentlicher Erschließungsmaßnahmen bedürfen
Städtische Baugebiete hoher Priorität, die sich noch in der Planung befinden

Baulandprogramm 2024 - 2032
Neue Baugebiete des Baulandprogramms
Stand: 25.04.2024
Dichte Entwicklungsfortschritt
Nr. Name Entwickler WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
Legende
- nicht erforderlich
a abgeschlossen
n vorhanden
n größtenteils vorhanden
X noch nicht abgeschl.
513-07 Gievenbeck - Busso-Peus-Straße (frühe Bauabschnitte) Stadt 1.100 1.150 0 - 25 1.125 - 1.150 150 - 175 X X X
(davon über 500 Apartments für Studierende und Auszubildende)
519-02 Gievenbeck - Neues Urbanes Stadtquartier Steinfurter Straße Stadt 2.600 - 3.100 50 - 100 2.700 - 3.150 150 - 175 X X X
(davon ca. 1.000 Apartments für Studierende und Auszubildende)
712-02 Mauritz Ost - Maikottenweg Stadt 135 - 190 105 - 130 265 - 295 55 - 60 a X X
812-03 Gremmendorf - Neues Urbanes Stadtquartier Theodor-Scheiwe-Straße Stadt 1.300 - 1.350 0 0 1.300 - 1.350 > 200 X X X
957-02 Hiltrup - Nördlich Osttor Stadt 650 - 750 200 - 250 850 - 1.000 60 - 75** a X X
547-08 Mecklenbeck - Hafkhorst Stadt 100 - 155 45 - 60 160 - 200 60 - 75 a X X
585-09 Häger - Westlich Hägerstraße (ehem. Sägewerk) Privat 20 20 10 10 30 30 40 - 50 - X X
623-04 Kinderhaus - Wangeroogeweg (ehem. Sportplatz Westfalia) Stadt 50 - 60 15 - 20 70 - 75 60 - 75 X X X
Summe 2028 - 2030 5.955 - 6.775 425 - 595 6.500 - 7.250
** Die Angabe bezieht sich auf die bisherige Schätzung der Dichte, der städtebauliche 
Entwurf mit genaueren Erkenntnissen befindet sich derzeit noch in der Qualifizierung
Mittelfristig 2028 - 2030
Stadtquartiere hoher Priorität, deren Entwicklung einen längeren Zeitraum benötigt 
Baugebiete hoher Priorität, bei denen der Beginn der Planung ansteht
Wohneinheiten 
Mefa Efa insg.

Baulandprogramm 2024 - 2032
Neue Baugebiete des Baulandprogramms
Stand: 25.04.2024
Dichte Entwicklungsfortschritt
Nr. Name Entwickler WE / ha 
netto
Grund-
erwerb
Planungs-
recht
Erschlie-
ßung
Legende
- nicht erforderlich
a abgeschlossen
n vorhanden
n größtenteils vorhanden
X noch nicht abgeschl.
323-05 Mitte - Östlich Weseler Str. Privat 35 35 0 0 35 35 125 - 150 - X n
561-07 Albachten - Lindenallee / nördlichfreie Flur Stadt 20 20 15 15 35 35 50 - 55 a a X
573-07 Roxel - Südlich Tilbecker Str. Stadt 70 - 85 15 - 20 90 - 100 60 - 75 n X X
681-11 Sprakel - ehem. Grundschule Stadt 35 - 45 0 - 5 40 - 45 60 - 75 n X X
826-04 Gremmendorf - Südlich Angelmodder Weg Stadt 100 - 140 40 - 60 160 - 180 55 - 60 a X X
983-04 Amelsbüren - Böckenhorst Stadt 80 - 150 100 - 120 200 - 250 55 - 60 a X X
Summe 2030 - 2032 340 - 475 170 - 220 560 - 645
Summe 2024 - 2032 10.375 - 11.560 1.360 - 1.700 11.975 - 13.020
Baugebiete, die lediglich eine mittlere Priorität genießen und daher noch nicht sofort entwickelt werden können
Mittel- bis langfristig 2030 - 2032
Wohneinheiten 
Mefa Efa insg.

Anlage 2a zur Vorlage V/0260/2024 
Fortschreibung des Baulandprogramms 2024 – 2032 und Priorisierung der Baugebiete 
1.  Konzeptionelle Einbindung des Baulandprogramms  
Um den besonderen Herausforderungen des Wohnungs- u nd Baulandmarktes begegnen zu können, 
hat die Stadt Münster das Handlungskonzept Wohnen e rarbeitet (vgl. V/0593/2013). Die Umsetzung 
des Handlungskonzeptes soll dazu beitragen, die Wohnungsversorgung zu verbessern und insgesamt 
zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führen. 
Ein wesentlicher Baustein ist dabei neben der Bereitstellung von mindestens 300 öffentlich geförderten 
Neubau-Wohnungen pro Jahr insbesondere die Erhöhung  des Angebots an Wohnungen insgesamt, 
um der gewachsenen Nachfrage gerecht werden zu könn en. Insofern ist das Baulandprogramm als 
wesentlicher Teil des Prozesses der Baulandentwickl ung ein wichtiger Baustein zur Umsetzung des 
Handlungskonzepts Wohnen.  
Im Baulandprogramm bis zum Jahr 2032 sind diejenigen Flächen dargestellt, die in den nächsten Jah- 
ren konkret entwickelt und bis zur Baureife 
1 gebracht werden sollen. Wichtige Voraussetzungen u nd 
fachliche K.O.-Kriterien sind bei diesen Baugebieten bereits geprüft, so dass grundsätzlich davon aus-
gegangen werden kann, dass eine Realisierung dieser  Baugebiete erfolgen kann. Während der Pla- 
nung kann es jedoch stets noch zu Änderungen im Planungsumfang wie auch in den inhaltlichen Details 
(z.B. Anzahl der geplanten Wohnungen) kommen. Insbesondere im Bereich des Geschosswohnungs- 
baus kann die Anzahl der Wohnungen variieren, da diese maßgeblich von der durchschnittlichen Größe 
der Wohnungen abhängt. In Einzelfällen kann es auch  dazu kommen, dass ein Baugebiet, obwohl im 
Baulandprogramm verankert, doch nicht realisiert wird. Gründe dafür können geänderte politische Be- 
wertungen, ein Abrücken des Vorhabenträgers von der  Planung bei Investorenprojekten sein oder 
wenn sich die liegenschaftliche Verfügbarkeit entge gen der Voreinschätzung doch nicht herstellen 
lässt. Von den ca. 12.000 - 13.000 betrachteten Woh nungen des Baulandprogramms sind ca. 6.500 
auf städtischen Flächen geplant bzw. die Realisieru ng wird durch städtebauliche (Vor-)Verträge gesi- 
chert. 
Über das Baulandprogramm bis zum Jahr 2032 hinaus g ibt es weitere konkrete Potenziale zur Reali- 
sierung neuer Baugebiete. Dies betrifft zum einen konkrete Flächen, die sich zumeist bereits im Eigen-
tum der Stadt befinden und zum anderen umfangreiche  ergänzende Potenzialflächen, die planerisch 
über eine entsprechende Darstellung im Regionalplan  oder im Flächennutzungsplan gesichert sind. 
Weitere Flächen werden absehbar über die Fortschrei bung des Regionalplans hinzukommen – z.B. 
einige Flächen des Wohnsiedlungsflächenkonzepts 2030 (WSFK) 
2 sowie die Flächen, die im Rahmen 
des Integrierten Flächenkonzepts Münster (IFM) abgestimmt worden sind.3   
Nicht alle diese Potenzialflächen werden jedoch tatsächlich entwickelt werden, da es im weiteren Ent- 
wicklungsprozess im Einzelfall unterschiedliche fachliche (bspw. liegenschaftliche, immissionsschutz- 
rechtliche, entwässerungstechnische, Natur- und Lan dschaftsraumbezogene etc.) Aspekte geben 
kann, die gegen eine Realisierung sprechen. 
 
                                                
1 Die Baureife ist erreicht, sobald Planungsrecht besteht und die Erschließung gesichert ist (sei es durch bereits 
vorhandene Straßen und Kanäle im Bestand, sei es durch entsprechenden abgeschlossenen Neubau) 
2 vgl. die nicht-öffentliche Vorlage V/0200/2018 
3 vgl. die Vorlage zum IFM-Konzept V/0192/2024

- 2 - 
2.  Zielwerte des Baulandprogramms  
Mit dem Handlungskonzept Wohnen hat der Rat im Jahr 2013 das Ziel beschlossen, dass jährlich min- 
destens 1.500 Wohneinheiten (WE) fertig gestellt we rden sollen (vgl. Vorlage V/0593/2013). Mit Be- 
schluss zum Baulandprogramm 2015-2020 vom 16.09.2015 hat der Rat entschieden, dass eine jährli- 
che Bauleistung von 2.000 WE angestrebt werden soll  (vgl. Beschluss zur Vorlage V/0088/2015/1. 
Erg.). Dieser Zielwert von 2.000 WE / Jahr ist im Rahmen des Prozesses der Planungswerkstatt 2030 
bestätigt worden.4 Im Rahmen einer Wohnungsbedarfsprognose, die die S tadt Münster gutachterlich 
durch das Gutachter-Institut InWIS hat erarbeiten lassen, ist ein kurzfristig noch höherer Wohnungsbe-
darf (ca. 2.500 WE / Jahr für die Jahre 2022 - 2025 ), mittelfristig aber ein deutlich niedrigerer Woh-
nungsbedarf (im Schnitt ca. 1.500 WE in den Jahren ab 2026) ermittelt worden.5  
In den letzten Jahren ist regelmäßig etwa die Hälfte der jährlichen Wohnungsneubauleistung außerhalb 
der Baugebiete des Baulandprogramms entstanden (sogenannte spontane Bautätigkeit), der absolute 
Wert schwankte zwischen ca. 750 WE und über 1.000 W E / Jahr. Dies entspricht grundsätzlich der 
Empfehlung der Planungswerkstatt 2030, bei der eine Zielzahl von ca. 750 WE an spontaner Bautätig- 
keit angenommen worden ist. Vor dem Hintergrund des  Ziels, dass in Münster insgesamt ca. 2.000 
Wohnungen jährlich neugebaut werden sollen, verbleibt für das Baulandprogramm damit grundsätzlich 
ein Zielwert von 1.250 WE / Jahr. 6  
Mit einer Gesamtkapazität zur Ermöglichung des Neub aus von ca. 12.000 – 13.000 Wohnungen bis 
2032 weist das Baulandprogramm genügend neue Baugebiete auf, um diese Zielzahl im Durchschnitt 
der nächsten Jahre einhalten zu können. Dies gilt insbesondere für den Mittel- und Langfrist-Zeitraum, 
wohingegen im kurzfristigen Bereich die Kapazitäten knapp sind.  
3.  Veränderungen bei der Fortschreibung des Baulan dprogramms 2024 – 2032 
Gegenüber dem Baulandprogramm 2023 – 2030 ergeben sich die nachfolgenden Änderungen: 
Herausnahme von Baugebieten 
Im letzten Jahr sind Baugebiete baureif geworden, d ie insgesamt eine Kapazität von etwa 620 neuen 
Wohnungen haben. Insofern wurde der Zielwert, eine jährliche neue Kapazität für 1.250 Wohnungen in 
die Baureife zu führen, nicht erreicht.  
Die nachfolgend aufgelisteten Baugebiete mit ihrer o.a. Gesamt-Kapazität werden daher im Rahmen 
dieser Fortschreibung aus dem Baulandprogramm herau sgenommen und in das Baulandmonitoring 
überführt, um die tatsächliche Inanspruchnahme in den nächsten Jahren nachhalten zu können: 
- Gievenbeck – Oxford-Kaserne Abschnitt 3 
- Kinderhaus – Südlich Langebusch (ehem. Moldrickx)  
- Gremmendorf – York-Kaserne Abschnitt 3  
                                                
4 vgl. Vorlage V/0200/2018 (nicht-öffentlich) sowie „Planungswerkstatt 2030“, Stadt Münster, Amt für Stadtent- 
wicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung (Beiträge zur Stadtforschung, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Ver- 
kehrsplanung 01/2019) 
5 vgl. InWIS Forschung und Beratung GmbH “Wohnungsbedarfsprognose und Wohnungsbedarfsdeckungsprog- 
nose Stadt Münster“, 2023 - vgl. dazu Vorlage V/0606/2023 
6 vgl. Fußnote 2

- 3 - 
Darüber hinaus gibt es zwei Baugebiete, die vorüber gehend ruhen (Mitte – Südlicher Dahlweg und 
Sentrup – ehem. Wartburgschule). Sie werden im Baulandprogramm weiterhin geführt. 
Neuaufnahme von Baugebieten in das Baulandprogramm 
Vor dem Hintergrund, dass in den letzten Jahren ein ige Baugebiete baureif geworden sind und der 
Tatsache, dass der zeitliche Horizont des Baulandprogramms mit dieser Fortschreibung von 2030 auf 
das Jahr 2032 ausgeweitet werden soll, gibt es die Möglichkeit und Notwendigkeit weitere (neue) Bau- 
gebiete in das Baulandprogramm aufzunehmen: 
- Sentrup – Leos Gate (ca. 150 WE) 
- Nienberge-Häger – Westlich Hägerstraße (ca. 30 WE ) 
- Kinderhaus – Wangeroogeweg (ca. 75 WE) 
- Gremmendorf – Gasometer (ca. 120 WE) 
Darüber hinaus werden perspektivisch einige weitere (städtische), bisher niedrig priorisierte Baugebiete 
in das Baulandprogramm aufgenommen, für die eine Ba ureife in den Jahren 2030 – 2032 angestrebt 
wird und bei denen erste vorbereitende, planerische Arbeiten ab 2025 beginnen können:  
- Roxel – Südlich Tilbecker Straße (ca. 120 WE) 
- Sprakel – ehem. Grundschulstandort (ca. 35 WE) 
- Gremmendorf – Südlich Angelmodder Weg (ca. 180 WE ) 
Insgesamt wird das Baulandprogramm mit diesen Baugebieten in seiner Kapazität um weitere ca. 700 
WE erhöht, dies liegt etwas über der Menge, die im letzten Jahr baureif geworden ist, so dass das 
Baulandprogramm nach wie vor ein Volumen von ca. 12.000 – 13.000 Wohnungen umfasst. 
Wohnungsdichte in Baugebieten 
Erstmals wird bei dieser Fortschreibung des Bauland programms auch die Dichte der Baugebiete an- 
gegeben. Diese wird in Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland dargestellt.  
Es werden dabei verschiedene Dichteklassen gebildet , die jeweils eine gewisse Spanne beinhalten. 
Dies hat den Hintergrund, dass zum einen die genaue Wohneinheitenzahl während der Planung oftmals 
noch nicht feststeht und zum anderen, dass es Besonderheiten bei der Berechnung gibt, sobald nicht 
ausschließlich Wohnnutzungen, sondern auch Gemeinbe darfseinrichtungen (bspw. Kitas) oder ge- 
werbliche Nutzungen (Einzelhandel, Büros, Praxen et c.) Teil der Baugebietsentwicklung sind. Dabei 
wird versucht, diese Nutzungen herauszurechnen, um eine vergleichbare Wohndichte zu erhalten.  
Im Übrigen muss darauf hingewiesen werden, dass die Angabe als Wohneinheit pro Hektar Nettowohn- 
bauland insofern nicht immer treffend auch die städtebauliche Dichte wiedergibt, als eine große Anzahl 
an kleinen Wohnungen (z.B. 1-Zimmer-Appartments) das Ergebnis verfälscht. 
Folgende Dichteklassen wurden dabei anhand typischer Beispiele gebildet (zum Vergleich werden hier 
bereits realisierte Baugebiete beispielhaft genannt): 
- 40 – 50 WE / ha Nettowohnbauland:  
Hierbei handelt es sich ausschließlich um planerisc h bereits abgeschlossene Baugebiete, die 
einen sehr hohen Anteil an Einfamilienhäusern haben  
(Vergleichsbeispiel: Wolbeck – Petersheide)

- 4 - 
- 50 - 55 WE / ha Nettowohnbauland:  
Hierbei handelt es sich ausschließlich um planerisc h bereits abgeschlossene Baugebiete, die 
einen vergleichsweise hohen Anteil an Einfamilienhäusern haben  
(Vergleichsbeispiel: Düesberg – Nordkirchenweg) 
- 55 – 60 WE / ha Nettowohnbauland:  
Dies ist die Mindestdichte für neue Baugebiete und beinhaltet eine städtebaulich in allen (Au- 
ßen-)Stadtteilen verträgliche Mischung aus Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau  
(Vergleichsbeispiel Mitte – Westlich Prins-Claus-Kaserne) 
- 60 – 75 WE / ha Nettowohnbauland:  
In zentraleren Lagen bzw. in größeren Baugebieten i n Außenstadtteilen kann der Anteil des 
Geschosswohnungsbaus erhöht werden, was zu entsprechend höheren Dichten führt  
(Vergleichsbeispiel Gievenbeck-Südwest – nördlicher Teil) 
- 75 – 100 WE / ha Nettowohnbauland:  
Diese Dichte wird regelmäßig in Baugebieten in den Zentren größerer Außenstadtteile erreicht, 
bei denen der Geschosswohnungsbau überwiegt  
(Vergleichsbeispiel: Mecklenbeck – Meckmannweg / Schwarzer Kamp / ehem. Beresa) 
- 100 – 125 WE / ha Nettowohnbauland / 125 – 150 WE  / ha Nettowohnbauland: 
In Baugebieten, die ausschließlich Geschosswohnungsbau beinhalten und i.d.R. innenstadtnah 
liegen, wird insgesamt eine höhere Dichte erreicht  
(Vergleichsbeispiele: Kinderhaus – Südlich Ermlandw eg sowie Kinderhaus – Regina-Proth- 
mann-Straße) 
- 150 – 175 WE / ha Nettowohnbauland / 175 – 200 WE  / Nettowohnbauland:  
Diese Baugebiete liegen i.d.R. in der Innenstadt und weisen u.a. aufgrund der größeren Gebäu- 
dehöhen eine entsprechend hohe Dichten auf  
(Vergleichsbeispiele: Mitte – Südlich Yorkring / ehem. TÜV sowie Mitte – Zentrum-Nord) 
- > 200 WE / ha Nettowohnbauland: 
Einzelne innerstädtische, urbane Baugebiete, die eine noch höhere Dichte aufweisen und nur für 
besondere, zentrale Lagen geplant sind bzw. Baugebiete mit im Schnitt sehr kleinen Wohnungen 
(Vergleichsbeispiel: Mitte – Nördlich Bohlweg / ehem. Winkhaus) 
 
4.    Priorisierung der Baugebiete 
Da die Arbeitskapazitäten der bei der Baulandentwicklung beteiligten Ämter begrenzt sind, ist eine Pri- 
orisierung der Baugebiete erforderlich, bei der die vorhandenen Arbeitskapazitäten auf die besonders 
wichtigen und prioritären Projekte fokussiert werden. Aufgrund des zeitlichen Fortschreitens in der Re- 
alisierung von Baugebieten sowie der Neuaufnahme einiger weiterer Baugebiete wird im Rahmen die- 
ser Fortschreibung des Baulandprogramms auch eine fortgeschriebene Priorisierung vorgeschlagen.  
Die Differenzierung der Baugebiete nach Prioritäten wurde anhand folgender Kriterien vorgenommen: 
 Stadtentwicklungsperspektive 
- Größe bzw. Kapazität (Anzahl Wohneinheiten) 
- Lage im Stadtgebiet (möglichst gleichmäßige Verte ilung von Neubaugebieten) 
- Demographie im Stadtteil

- 5 - 
 Fachspezifische Perspektive 
- Planerische Hemmnisse (Bauleitplanung / Entwässer ung) 
- Erschließungstechnische Aufwendungen 
- Ökologische Sensibilität / Belange der Grünordnung 7 
- Notwendige soziale Infrastruktur im Baugebiet 
 Realisierungsperspektive 
- Fortschritt in der Entwicklung 
- Städtisches Eigentum 
- Vertragliche Bindungen 
 
Unter Berücksichtigung der o.a. Kriterien ergibt sich die nachfolgende Priorisierung der Baugebiete: 
 
Baugebiete mit einer (sehr) hohen Priorität 
- Mitte - Von-Stauffenberg-Straße 
- Mitte - Neuhafen / Hafenkante 
- Mitte - Südlicher Dahlweg (Verfahren ruht vorüber gehend) 
- Sentrup - ehem. Wartburgschule (Verfahren ruht vo rübergehend) 
- Sentrup – Leos Gate (Neues Baugebiet) 
- Gievenbeck - Oxford-Kaserne  
- Gievenbeck -  Neues urbanes Stadtquartier Busso-P eus-Straße 
- Gievenbeck - Neues urbanes Stadtquartier Steinfur ter Straße  
- Mecklenbeck - Südlich verlegter Heroldstraße (Neu e Priorität) 
- Albachten - Östliche Erweiterung südlicher Teil ( Albachten-Ost) 
- Nienberge - Feldstiege / Beerwiede 
- Nienberge-Häger – Westlich Hägerstraße (Neues Bau gebiet) 
- Coerde - Kiesekampweg II (ehem. Burlage) 
- Kinderhaus – Wangeroogeweg (Neues Baugebiet) 
- Sprakel - Östlich Sprakeler Str. / westl. DB 
- Mauritz Ost - Maikottenweg 
- Handorf - Kirschgarten / Bäder 
- Handorf - Nördlich Kötterstraße  
- Gremmendorf - York-Kaserne  
- Gremmendorf - Neues urbanes Stadtquartier Theodor -Scheiwe-Straße 
- Gremmendorf – Gasometer (Neues Baugebiet) 
- Angelmodde - Südlich Hiltruper Str. 
- Angelmodde - ehem. Westfalen AG 
- Wolbeck - Südlich Hiltruper Straße / Westlich Am Sandbach 
- Wolbeck - Südlich Berdel 
- Hiltrup - Nördlich Osttor 
- Amelsbüren - Nordwestlich Am Dornbusch 
                                                
7 vgl. dazu auch Anlage 2d

- 6 - 
Baugebiete mit einer mittleren Priorität 
- Mitte - Östlich Weseler Str. 
- Albachten - Lindenallee / Nördlich freie Flur 
- Roxel – Südlich Tilbecker Straße (Neue Priorität)  
- Sprakel – ehem. Grundschule (Neues Baugebiet) 
- Gremmendorf – Südlich Angelmodder Weg (Neue Prior ität) 
- Amelsbüren – Böckenhorst  
Projekte und Wohnbaulandpotenzial für spätere Jahre 
Über die Baugebiete des Baulandprogramms hinaus gibt es eine Reihe von Projekten bzw. konkreten 
Baugebieten sowie darüber hinausgehenden Wohnbaulandpotenzialflächen, die erst in den Jahren ab 
2032 baureif werden können. Diese können derzeit un d auch absehbar mittelfristig nicht bearbeitet 
werden. Eine Baureife ist daher erst in den Jahren nach 2032 realistisch. Diese potenziellen Baugebiete 
können folgendermaßen unterteilt werden: 
- Baugebiete mit geringer Priorität:  
Bei diesen Baugebieten handelt es sich um konkrete Flächen, die bereits im Eigentum der Stadt 
Münster stehen, oftmals zum Zwecke der Wohnsiedlung sentwicklung angekauft worden sind 
und die durch eines der Baulandprogramme der vergangenen Jahre bereits explizit als zu ent- 
wickelnde Baugebiete aufgelistet waren. Diese poten ziellen Baugebiete weisen allerdings im 
Verglich zu den Baugebieten des Baulandprogramms nur eine geringe Priorität auf, weshalb sie 
bisher nicht ins Baulandprogramm aufgenommen wurden.  
- Wohnbaupotenzialflächen: 
Im Rahmen des Integrierten Flächenkonzepts Münster (IFM) sind potenzielle neue Wohnbau- 
landflächen untersucht und untereinander und mit an deren Belangen vorabgewogen worden. 
Die im Entwurf des IFM-Konzepts dargestellten potenziellen Siedlungsflächen bilden damit ein 
ausreichend dimensioniertes Flächenangebot zur Entwicklung neuer Wohnbaugebiete bis zum 
Jahr 2045.  
- "Sternchen-Flächen" 
In der Karte zum Baulandprogramm (vgl. Anlage 2b) sind neben den eigentlichen Baugebieten 
des Baulandprogramms darüber hinaus einzelne dieser  Wohnbaupotenzialflächen mit einem 
Sternchen markiert. Dabei handelt es sich um noch nicht konkret abgegrenzte Bereiche, für die 
in den nächsten Jahren Schritte zur Vorbereitung einer möglichen Aktivierung geplant sind (ins- 
besondere liegenschaftliche Gespräche). 
Zeitliche Staffelung der Baugebiete 
Die Priorisierung hat – neben dem Entwicklungsforts chritt – entsprechenden Einfluss auf die zeitliche 
Einordnung der Baugebiete in kurz-, mittel- und lan gfristig bzw. darüber hinaus. Die Gliederung und 
zeitliche Zuordnung der einzelnen Baugebiete kann der Anlage 2c entnommen werden.  
Die Zeitabschnitte wurden unter dem Gesichtspunkt e iner sinnvollen Gliederung und in Kenntnis der 
dahinterliegenden Baugebiete und deren Realisierungszeiträumen gegenüber dem Baulandprogramm 
2023 – 2030 leicht verändert und insbesondere um einen neuen (perspektivischen) Zeitabschnitt 2030 
– 2032 ergänzt. Bei Baugebieten, die mehrere Bauabs chnitte aufweisen, wird – ausgenommen die

- 7 - 
ehemaligen Kasernenstandorte – das Baugebiet jeweils in denjenigen Zeitraum eingestuft, in dem ein 
erster Bauabschnitt mit einer nennenswerten Größenordnung an Kapazitäten baureif werden soll. 
 
Ausgehend von der o.a. Priorisierung gliedert sich das Baulandprogramm 2024 – 2032 in folgende 
zeitliche und inhaltliche Kategorien: 
Kurzfristige Projekte mit einem Realisierungszeitraum ca. 2024 – 2026: 
- Städtische Baugebiete hoher Priorität mit abgesch lossener Planung, bei denen lediglich noch 
der Bau der öffentlichen Erschließungsanlagen ansteht  
(z.B. Albachten-Ost, Angelmodde-Süd, Amelsbüren – Am Dornbusch, Handorf – Kirschgarten, 
weitere Bauabschnitte auf den ehemaligen Kasernenarealen York und Oxford) 
- Baugebiete privater Vorhabenträger hoher Prioritä t im Innenbereich mit einer bereits grund- 
sätzlich bestehenden Erschließung  
(z.B. Mitte – Von-Stauffenberg-Straße, Gremmendorf - Gasometer)  
Kurz- bis mittelfristige Projekte mit einem Realisierungszeitraum ca. 2026 – 2028: 
- Städtische Baugebiete hoher Priorität, die sich n och in der Planung befinden  
(z.B. Nienberge – Feldstiege, Wolbeck – Südlich Berdel, Handorf – Kötterstraße) 
- Ein letzter Bauabschnitt auf dem ehemaligen Kaser nenareal York, dessen Entwicklung abhän- 
gig ist von der Verlagerung der Zentralen Unterbringungseinrichtung (ZUE) für Flüchtlinge  
- Baugebiete privater Vorhabenträger mit hoher Prio rität, bei denen die Planung noch nicht ab- 
geschlossen ist und die umfangreicher öffentlicher Erschließungsmaßnahmen bedürfen 
(z.B. Angelmodde – ehem. Standort Westfalen, Mitte – Stadthafen Nord)    
Mittelfristige Projekte mit einem Realisierungszeitraum ca. 2028 - 2030: 
- Stadtquartiere, deren Entwicklung einen längeren Zeitraum benötigt  
(z.B. Modellquartiere Steinfurter Straße, Busso-Peus-Straße und Theodor-Scheiwe-Straße) 
- Baugebiete hoher Priorität, bei denen der Beginn der Planung ansteht  
(z.B. Mecklenbeck – Südlich verlegter Heroldstraße, Häger – Westlich Hägerstraße) 
Mittel- bis langfristige Projekte mit einem Realisierungszeitraum ca. 2030 - 2032: 
- Baugebiete, die lediglich eine mittlere Priorität  genießen und daher noch nicht sofort entwickelt 
werden können 
(z.B. Amelsbüren - Böckenhorst, Gremmendorf – Südlich Angelmodder Weg)

Anlage A zur V/0260/2024 
Kurzüberblick 
Mit dem Baulandprogramm 2024 – 2032 werden diejenigen Flächen benannt, die in den nächsten 
Jahren zur Baureife entwickelt werden sollen. Da die Baulandaktivierung von vielen Faktoren (lie-
genschaftlichen, planerischen, fachgesetzlichen etc.) abhängig ist, ist das Baulandprogramm dy-
namisch. Mit dieser Vorlage wird insofern die jährliche Fortschreibung angestrebt. Aufgrund der 
begrenzten Personalkapazitäten werden dabei die Baugebiete priorisiert. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage wird das Ziel „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Er-
lebnisqualität weiterentwickeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesell-
schaft.“ 
verfolgt. Dabei spielt im Wesentlichen das Ziel der Weiterentwicklung der Stadt mit hohem 
Wohnwert eine Rolle, mittelbar jedoch auch das Ziel einer hohen Umwelt- und Naturqualität, da 
die Belange von Natur und Umwelt regelmäßig eine hohe Bedeutung im Rahmen der Bauland-
entwicklung genießen. 
 
Das Teilziel lautet: „Sicherstellung eines ausreichenden Wohnangebots für alle Bevölkerungs-
gruppen“. Dazu sollen kurz- bis mittelfristig die notwendigen neuen Baugebiete zur Baureife ge-
führt werden. Das Baulandprogramm begleitet damit den Prozess der Entwicklung neuer Wohn-
baugebiete vom Planungsbeginn bis zur Baureife. Eine Baureife dieser Baugebiete ist für die Jah-
re 2024 – 2032 vorgesehen. 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: PG 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja  Nein   
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Die weitere Umsetzung steht unter dem 
Vorbehalt der Finanzierbarkeit zum jeweiligen Zeitpunkt. Erforderliche Kosten der beteiligten 
Fachämter für zusätzliches Personal, Grunderwerb, Erschließung etc. werden zu den jeweils ent-
sprechenden Zeitpunkten in gesonderten Vorlagen bzw. im Rahmen der Haushaltsplanung zur 
Entscheidung vorgelegt. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
X überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
Sie ist als vorbereitende Aufgabe notwendig, um auf dieser Basis dem § 1 Abs. 3 BauGB („Die 
Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ent-
wicklung und Ordnung erforderlich ist.“) Rechnung tragen zu können.

Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt das Themenfeld der Demographie direkt, da Münster als wachsende Stadt 
für die Einwohnerentwicklung (zunehmende Einwohnerzahl, sinkende Haushaltsgrößen,  älter 
werdende Gesellschaft) entsprechende Wohnbauentwicklungsflächen zur Verfügung stellen 
muss, um seiner (oberzentralen) Funktion gerecht werden zu können. 
 
Die Vorlage trifft insoweit klimaschutzrelevante Aussagen als in ihr Flächen für eine weitere Sied-
lungsflächenentwicklung benannt werden. Jede weitere Siedlungsentwicklung im Außenbereich 
bedeutet einen – auch klimaschutzrelevanten – Eingriff in Natur und Landschaft.

k
k
k
k
k
k k
k
k
k
k
k
519-02
957-02
513-07
562-07
584-01
812-03
874-04
981-04
862-03
814-04-6
983-04
774-06
712-02
774-08A
814-04-4
547-08
861-05
431-02
826-04
515-04-3
681-05
515-04-4
623-04
814-04-5
814-04-3
573-07
333-05
572-07
812-04
525-10
561-07
312-04
585-09
681-11
863-07
323-05
526-05
614-04
ROXEL
HÄGER
GELMER
COERDE
HANDORF
SPRAKEL
WOLBECK
HILTRUP
NIENBERGE
ALBACHTEN
KINDERHAUS
GIEVENBECK
AMELSBÜREN
ANGELMODDE
BERG FIDEL
MECKLENBECK GREMMENDORF
Anlage 2b zur Vorlage V/0260/2024
±
Fortschreibung des Baulandprogramms 
2024 - 2032
Stand: 11.07.2024
Baulandprogramm 2024 - 2032
Kurz- bis mittelfristig 2026 - 2028
Kurzfristig 2024- 2026
Mittelfristig 2028 - 2030
Flächen aus dem Wohnbaulandpotenzial für spätere 
Jahre (Darstellung im FNP, Regionalplan bzw. in 
Stadtteilentwicklungskonzepten), für die in den 
nächsten Jahren Schritte zur Vorbereitung einer 
möglichen Aktivierung geplant sind (insbesondere 
liegenschaftliche Gespräche)
k
Mittel- bis langfristig 2030 - 2032

V/0260/2024 
V/0260/2024 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2023 und  
Fortschreibung des Baulandprogramms 2024 - 2032 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   27.08.2024 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
   27.08.2024 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
   27.08.2024 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
   29.08.2024 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Anhörung 
   29.08.2024 Bezirksvertretung Münster-Ost Anhörung 
   29.08.2024 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
   03.09.2024 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Vorberatung 
   05.09.2024 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Vorberatung 
   10.09.2024 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung 
   11.09.2024 Hauptausschuss Vorberatung 
   11.09.2024 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2023 (Anlage 1) wird zur Kenntnis genommen. 
2. Die Fortschreibung des Baulandprogramms 2024 – 2032 und die Priorisierung der einzelnen 
Baugebiete (Anlagen 2a-d) werden beschlossen. 
3. Die Verwaltung wird beauftragt,  
- alle zur Baulandentwicklung erforderlichen liegenschaftlichen, planerischen und erschlie-
ßungstechnischen Schritte weiter zu entwickeln und sie in den einschlägigen Arbeitspro-
grammen der städtischen Fachämter umsetzungsorientiert zu verankern. Dem Rat ist 
hierüber im Rahmen der jährlichen Fortschreibung des Baulandprogramms zu berichten.  
- die Wohnbaulandentwicklung, insbesondere für Wohnbaulandprojekte mit hoher Priorität, 
durch eine intensive Prozesssteuerung weiter zu optimieren. 
 
Stadtplanungsamt 
 
22.07.2024 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Bartmann 
Telefon: 492-6115 
Bartmann@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0260/2024 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Die weitere Umsetzung steht unter dem 
Vorbehalt der Finanzierbarkeit zum jeweiligen Zeitpunkt, die im Rahmen der entsprechenden Haus-
haltsplanungen zur Entscheidung vorgelegt wird.  
 
 
Begründung: 
Einführung 
Warum ist der Bau neuer Wohnungen besonders wichtig für Münster? 
Münster ist eine seit mehreren Jahren stark wachsende Stadt – dieses Wachstum wird sich auch in 
den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen. Dementsprechend gibt es eine hoh e 
Nachfrage nach Wohnraum, die zu steigenden Mieten und Bodenpreisen geführt hat.  
Es ist das Ziel der Stadt, möglichst allen Menschen, die in Münster leben möchten, auch ein entspre-
chendes Angebot machen zu können. Insbesondere für bestimmte Zielgruppen (bspw. einkommens-
schwache Haushalte, mobilitätseingeschränkte Personen, ältere Menschen mit Unterstützungsbedarf, 
junge Familien, Studierende etc.) ist dieses Angebot aber derzeit nicht immer ausreichend.  
Dass das Wohnungsangebot – bezogen auf die Menge, aber auch auf die angebotenen Qualitäten 
bzw. unterschiedlichen Wohnformen – offenbar in den letzten Jahren nicht ausreichend war, zeigt 
sich auch darin, dass im Rahmen einer Wohnungsbedarfsprognose insbesondere für die Jahre bis 
2025 ein erhöhter Bedarf an neuen Wohnungen errechnet worden ist.1  Auch eine „Suburbanisierung“ 
ist weiterhin zu beobachten: Auch wenn sich der Trend zuletzt wieder etwas abgeschwächt hat sind in 
den Jahren 2022 und 2023 jeweils über 650 Menschen (in den Jahren 2016 – 2021 sogar jährlich fast 
800) mehr in die Stadtregion Münster gezogen als aus ihr in die Stadt Münster gezogen sind. 
Wie haben sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in letzter Zeit verändert? 
Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt endete mit Beginn des Ukraine -Krieges und 
seinen Folgen für Wirtschaft und private Haushalte. Die Baukosten sind deutlich gestiegen und insbe-
sondere die Finanzierungskosten haben sich tlw. vervielfacht. Die Nachfrage nach Baufinanzierungen 
und in der Folge die Wohneigentumsbildung ist nach Daten der Bundesbank bundesweit deutlich ge-
sunken.2 Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten haben darüber hinaus zu einer Zurückhal-
tung von Wohnungsunternehmen und Bauträgern in der Umsetzung neuer Wohnbauprojekte geführt.3  
Vor diesem Hintergrund lagen die Baugenehmigungszahlen in Münster nach 2022 auch  im letzten 
Jahr mit ca. 1.450 Wohnungen unter denen der Vorjahre 2017 - 2021, entsprechen damit aber dem 
Durchschnitt der Jahre 2002 – 2016 und liegen somit noch immer auf einem relativ hohen Niveau. 
Warum ist Baulandentwicklung auch in einer Zeit mit für den Wohnungsneubau schwierigen 
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und damit einhergehend sinkender Nachfrage nach 
Grundstücken dringend erforderlich? 
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erschweren derzeit bundesweit den Wohnungsbau erheb-
lich, so dass bereits geplante Bauvorhaben z.T. zeitlich zurückgestellt (in Münster beispielsweise das 
                                                 
1 vgl. InWIS Forschung + Beratung GmbH „Wohnungsbe darfs- und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose Stadt 
Münster“, 2023 – vgl. dazu Vorlage V/0606/2023 
2 vgl. https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld -und-kapitalmaerkte/zinssaetze -und-
renditen/wohnungsbaukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite -auf-wohngrundstuecke -615036 (abgeru-
fen am 18.03.2024) 
3 vgl. Münchner Ifo-Institut – https://www.ifo.de/fakten/2024-03-14/stimmung -im-wohnungsbau -erneut-auf-
historischem-tiefststand (abgerufen am 14.03.2024)

- 3 - 
V/0260/2024 
Projekt am südlichen Dahlweg) oder auch ganz aufgegeben werden. Diese Zurückhaltung am Woh-
nungsmarkt gilt dabei sowohl für den Eigenheim- wie auch für den Geschosswohnungsbau und könn-
te – je nach Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – auch noch eine gewisse Zeit 
anhalten. Gleichzeitig bleibt aber die Wohnungsnachfrage in Münster aufgrund wachsender Einwoh-
nerzahlen sehr hoch, was somit weiter deutlich steigende Mieten erwarten lässt, insbesondere, wenn 
Haushalte ihren Wunsch nach Wohneigentum zurückstellen (müssen) und stattdessen im Mietwoh-
nungsmarkt verbleiben.  
Insofern besteht die Gefahr, dass auf Basis der aktuellen Krise am Wohnungsimmobilienmarkt auch 
die Baulandentwicklung verzögert oder reduziert wird, da die Nachfrage nach Grundstücken für den 
Wohnungsbau (vermeintlich) zurückgeht. Ein Blick in die Baulandentwicklung Münsters der vergan-
genen Jahrzehnte macht deutlich, wie wichtig eine verstetigte Baulandentwicklun g gerade auch in 
Zeiten geringerer Bautätigkeiten ist. 
Der erhebliche Einwohnerzuwachs Münsters vor dem Hintergrund der Grenzöffnungen in Osteuropa 
(Steigerung um ca. 8.000 Menschen in der Zeit von 1990 bis 1994) führte in der Folge zu einer mas-
siven Auswe itung der Baulandbereitstellung der Stadt Münster, um den damaligen Wohnungs -
Nachholbedarf befriedigen zu können. In den Jahren 1992 – 2001 wurde dabei Bauland für durch-
schnittlich ca. 1.000 Wohnungen jährlich bereitgestellt, die Baufertigstellungen erreic hten in diesen 
zehn Jahren einen durchschnittlichen Wert von ca. 1.800 Wohnungen jährlich.  
Nachdem die Einwohnerentwicklung Münsters danach viele Jahre (bis etwa 2008) auf einem Niveau 
von ca. 280.000 Menschen stagnierte und davon ausgegangen wurde, dass die Bevölkerung grund-
sätzlich älter und bunter aber eher weniger wird, wurde die Baulandentwicklung in den Jahren 2002 – 
2011 auf durchschnittlich ca. 500 Wohnungen pro Jahr halbiert und der Siedlungs- und Wohnungsbe-
stand verstärkt in den Fokus genommen. Die Baufertigstellungen sanken in der Folge in diesem Zeit-
raum auf unter 1.200 Wohnungen jährlich. Noch vorhandene Baulandreserven wurden sukzessive 
aufgebraucht, so dass im Jahr 2014 ein Tiefstand von nur etwas mehr als 2.000 Wohnungen Reser-
vekapazität erreicht wurde.  
In diese Zeit ab Ende der Nullerjahre fielen stark steigende Einwohnerzahlen (auf ca. 300.000 Men-
schen im Jahr 2014 und auf ca. 320.000 Menschen im Jahr 2023 4) und in der Folge eine erhebliche 
Wohnungsknappheit, die bis heute anhält.  
Das mit der stagnierenden Einwohnerzahl Münsters gut begründete Drosseln der Baulandentwicklung 
in den Nullerjahren stellt die Stadtentwicklung seit der deutlichen Bevölkerungszunahme vor die Her-
ausforderung, möglichst kurzfristig viele neue Baugebiete im Innen- und Außenbereich entwickeln zu 
müssen. Die Baulandentwicklung ist jedoch ein langfristiger Prozess, da die Zeitdauer vom Erwerb 
der Grundstücke durch die Stadt gem. SoBoMü über die Planung bis hin zum Bau der Erschließung 
und der Errichtung der Wohn häuser auch in krisenfreien Zeiten viele Jahre beträgt. Daher hat die 
Baulandbereitstellung erst in den letzten Jahren wieder das Niveau der 90er Jahre erreicht.  
Umso mehr ist es in der jetzigen Situation, die – anders als damals – durch weiter deutlich steigende 
Einwohnerzahlen und eine dementsprechend sehr hohe Wohnungsnachfrage geprägt ist, erforderlich, 
die Baulandbereitstellung auf hohem Niveau zu verstetigen. Die bundesweite Lage am Wohnungs-
immobilienmarkt wird sich in den nächsten Jahren voraussichtlich wieder ändern und es muss daher 
ein priorisiertes Ziel der Stadt sein, ausreichend bebaubare Grundstücke für den Wohnungsneubau 
vorzubereiten und zu dem Zeitpunkt vorzuhalten, an dem sich das Investitionsklima am Wohnungs-
markt wieder bessert. 
                                                 
4 Die genannten Einwohnerzahlen beziehen sich auf die sogenannte wohnberechtigte Bevölkerung Münsters. 
Diese beinhaltet alle Menschen mit Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz (beide Gruppen tragen zur Wohnungs-
nachfrage bei) und basiert auf dem städtischen Melderegister. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede zwi-
schen dieser Zahl und der im Rahmen des Zensus 2022 aktuell ermittelten Bevölkerungszahl für Münster.  Die 
amtliche Bevölkerungszahl für Münster im Jahr 2022 beträgt daher 303.772 Menschen  (allerdings ausschließ-
lich Menschen mit Hauptwohnsitz). Weitere Informationen dazu sind zu finden unter: https://www.stadt -
muenster.de/aktuelles/newsdetail/zensus -2022-ergebnisse

- 4 - 
V/0260/2024 
Warum bedarf es zum Wohnungsbau neuer Baugebiete im Außenbereich? Ist es nicht möglich 
diese neuen Wohnungen alle im heute schon bebauten Bereich zu bauen? 
Der heute bereits bebaute Teil des Stadtgebietes (der sogenannte Innenbereich) ist bereits seit vielen 
Jahren Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit. In den letzten zehn Jahren sind durchschnittlich 
mehr als 80 % der neu en Wohnungen im Innenbereich errichtet worden. Auch der geförderte Woh-
nungsbau hat sich in den letzten Jahren insbesondere auf den Innenbereich konzentriert. 
Die Möglichkeiten, im Bestand und im Rahmen der Nachverdichtung weitere Wohnungen in ausrei-
chender Menge zu schaffen sind jedoch begrenzt, denn die dafür in Betracht kommenden Potenziale 
sind – aufgrund bereits realisierter Projekte – tendenziell abnehmend. Um insgesamt ausreichend 
neue Wohnungen errichten zu können, müssen daher auch neue Wohngebiete im Außenbereich 
entwickelt werden.  
Zu Beschlusspunkt 1. 
Was hat die Stadt in den letzten Jahren in Sachen Wohnbaulandentwicklung erreicht?  
In den letzten Jahren konnte eine deutliche Steigerung der Baulandentwicklung erreicht werden:  
2008 – 2011: durchschnittlich ca. 360 WE/a 
 
 
2012 – 2015: durchschnittlich ca. 425 WE/a 
 
2016 – 2019: durchschnittlich ca. 700 WE/a 
 
2020 – 2023: durchschnittlich ca. 950 WE/a 
Im Jahr 2023 allerdings war die Baulandbereitstellung geringer als in den Jahren zuvor, was vor dem 
Hintergrund des zurückhaltenden Investitionsklimas im Wohnungsbau noch nicht problematisch ist, 
solange die Baulandentwicklung in den nächsten Jahren grundsätzlich auf hohem Niveau verbleibt.  
Durch die Regeln, die die Stadt sich im Jahr 2014 in Bezug auf die Baulandentwicklung mit dem Mo-
dell der „Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü)“ gegeben hat, wird darüber hinaus s i-
chergestellt, dass in neuen Baugebieten stets ein festgelegter Anteil an bezahlbaren, öffentlich geför-
derten Wohnungen berücksichtigt wird.  
Vor dem Hintergrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten: Werden die neuen Baugebiete 
angenommen und wird dort auch gebaut? 
Eine vermehrte Bauzurückhaltung ließ sich auch in Münster im letzten Jahr bei einigen Projekten und 
Baugebieten beobachten. Teilweise wurde dabei vom geplanten Grundstückskauf zurückgetreten, so 
dass im Einzelfall auch eine erneute Ausschreibung erforderlich wurde. Ebenfalls ist zu beobachten, 
dass Ende 2023 nur etwas mehr als die Hälfte der genehmigten Wohnungen bereits im Bau war (ca. 
1.800 WE), was einen deutlichen Rückgang gegenüber den Vorjahren darstellt.  
Vor dem Hintergrund der geringeren Baureifmachung und der hohen Fertigstellungszahlen in Bauge-
bieten im letzten Jahr (die noch auf Baugenehmigungen und Finanzierungen aus den Vorjahren be-
ruhen) sind auch die Reserven baureifer Grundstücke zurückgegangen. Gemeint sind damit Grund-
stücke, bei denen Planungsrecht besteht (d.h. i.d.R. ist der Bebauungsplanprozess abgeschlossen) 
und die erschlossen, aber noch nicht bebaut sind. Diese Reserven lagen Ende 2023 nur noch bei ca.

- 5 - 
V/0260/2024 
3.450 WE (so dass erstmals seit Jahren der „Soll“-Wert5, der zurzeit ca . 3.800 WE beträgt , unter-
schritten wurde). Dies verdeutlicht aber auch, dass insgesamt die baureif erschlossenen Baugebiete 
auch tatsächlich bebaut werden und es in 2023 keine weiter steigenden Reserven gab.  
Vor dem Hintergrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten und der gesunkenen Genehmigungs-
zahlen ist jedoch in diesem und den nächsten Jahren ein weniger dynamisches Wohnungsbauge-
schehen zu erwarten.  
Wird das Ziel, mehr preiswerte, geförderte Wohnungen zu bauen, erreicht? 
Der Rat der Stadt Münster hat das Ziel festgelegt, dass in Münster mindestens 300 neue Wohnungen 
jährlich öffentlich gefördert werden sollen. Diese Wohnungen stehen dann aufgrund ihrer limitierten 
Miete Menschen mit geringerem Einkommen zur Verfügung.  
Dieses Ziel wurde in den Jahren 2017 – 2021 stets erreicht, in den Jahren 2020 und 2021 wurden mit 
jeweils über 500 geförderten Wohnungen neue Höchststände erreicht. Dabei entstehen die geförder-
ten Neubau-Wohnungen in den letzten Jahren  fast ausschließlich in neu entwickelten Baugebieten. 
Dies ist maßgeblich auf das Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung Münster“ (SoBoMü) zurück-
zuführen, da danach in allen neuen Baugebieten entweder durch (Teil-)Grundstücksankauf oder städ-
tebaulichen Vertrag sichergestellt wird, dass auch ein spezifischer Anteil geförderter Wohnungen rea-
lisiert wird. Gerade im Innenbereich konnten in den vergangenen Jahren viele entsprechende Woh-
nungen gefördert werden. 
Im Jahr 2022 sind vermehrt kleinere Projekte gefördert worden, die oftmals innenstadtnah und für 
besondere Ziel- und Nutzergruppen ein Höchstmaß an Integration in bestehenden Quartieren ermög-
lichen. Die nur geringe Zahl an Förderungen von ca. 100 Mietwohnungen im Jahr 2022 konnte in 
2023 bereits wieder auf ca. 250 Wohneinheiten gesteigert werden. Erheblich en Einfluss auf die An-
zahl der möglichen Förderzusagen haben auch die Förderrichtlinien für den öffentlichen Wohnungs-
bau und insbesondere das zur Verfügung stehende Fördervolumen des Landes. Insgesamt sind die 
Konditionen für den geförderten Wohnungsbau vo r dem Hintergrund der allgemein schwierigen, fi-
nanziellen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt derzeit sehr attraktiv. 
Wie kann der Abwanderung insbesondere von Familien begegnet werden? 
Münster wächst insbesondere auch durch den Zuzug von jungen Menschen, d ie zum Studium oder 
zur Ausbildung nach Münster ziehen. Im Gegenzug verliert die Stadt aber in der Altersgruppe der 
Familien (unter 18-jährige sowie 30 - 44-jährige) im Saldo viele Einwohnerinnen und Einwohner ins-
besondere an die Stadtregion („Suburbanisierung“).  
Diese Zielgruppe der Familien wünscht sich oftmals ein Einfamilienhaus.6 Daher ist es wichtig, dass 
die Stadt im Rahmen der Baulandentwicklung gemischte Quartiere plant, die Angebote für alle Ziel - 
und Nutzergruppen berücksichtigen.  
Die von der Stadt beauftragte Wohnungsbedarfsprognose von InWIS7 kommt zu dem Ergebnis, dass 
bis zum Jahr 2030 jährlich ein Bedarf an Einfamilienhäusern in einer Größenordnung von ca. 400 – 
450  Einheiten besteht, der in den Folgejahren deutlich auf 250 – 300 Einheiten / Jahr zurückgeht. 
Außerhalb von Baugebieten des Baulandprogramms wurden in den letzten Jahren regelmäßig ca. 
120 Einfamilienhäuser gebaut.8 Vor diesem Hintergrund sollte das Baulandprogramm, um den Bedarf 
decken zu können, somit jährlich ca. 200 – 300 Einfamilienhausgrundstücke insbesondere für Rei-
hen- und Doppelhäuser vorsehen. 
                                                 
5 Der Vorrat an baureifen Flächen in Baugebieten soll dem Vierfachen des durchschnittlichen Baulandver-
brauchs der letzten fünf Jahre entsprechen.  
6 vgl. z.B. Studie „Haus oder Wohnung? Stadt oder Land?“, Institut der deutschen Wirtschaft, 2021. In der Zu-
sammenfassung heißt es: „ Folgende wesentliche Schlussfolgerungen konnten dabei gezogen werden:  
1. Es gibt eine eindeutige Präferenz unter allen Grupp en für die verschiedenen Formen von  
Einfamilienhäusern. […]“ 
7 vgl. InWIS Forschung + Beratung GmbH „Wohnungsbedarfs - und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose Stadt 
Münster“, 2023 – vgl. dazu Vorlage V/0606/2023 
8 Durchschnitt der Jahre 2019 – 2023: ca. 120 Woh nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern

- 6 - 
V/0260/2024 
Dies wird durch das aktuelle Baulandprogramm ermöglicht – hier ist die Baureife für mindestens ca. 
1.500 Einfamilienhäuser bis zum Jahr 2032 vorgesehen. Dieser Anteil kann bei Bedarf in den städti-
schen Baugebiete angepasst werden: Bei kurzfristigen Baugebieten gibt es bis zum Beschluss des 
Vermarktungskonzepts noch Spielräume im Bebauungsplan (Einfamilienhäuser oder Geschosswoh-
nungsbau auf einzelnen Baufeldern, Breite von Einfamilienhausgrundstücken). Bei den kurz- bis mit-
telfristigen Baugebieten ist die Planung noch nicht abgeschlossen, hier sind insofern auch noch Ände-
rungen an der Planung möglich. Vor diesem Hintergrund ist auch ein Anteil von ca. 1.900 Einfamili-
enhausgrundstücken am Baulandprogramm 2024 - 2032 möglich. Dies entspräche einem jährlichen 
Volumen von mehr als 200 Einfamilienhausgrundstücken, was den o.a. Bedarf grundsätzlich decken 
könnte.  
Diese Aufteilung wird jedoch nicht im Rahmen des Baulandprogramms festgelegt  – hier werden die 
noch möglichen bzw. realistischen Aufteilungen zwischen Geschosswohnungsbau und Einfamilien-
hausbau lediglich in der Tabelle des Baulandprogramms (vgl. Anlage 2c) dargestellt. Vielmehr wird im 
Rahmen des jeweiligen Vermarktungskonzepts für  ein Baugebiet (auf Basis des Bebauungsplanes 
mit seiner o.a. teilweisen Flexibilität) festgelegt, in welcher Form die einzelnen Grundstücke vermark-
tet werden sollen. Insofern kann das Einfamilienhaus-Segment in den einzelnen Baugebieten im Zuge 
der Vermarktung innerhalb eines gewissen Rahmens individuell und bedarfsgerecht angepasst wer-
den.  
Eine Analyse für einzelne Baugebiete hat darüber hinaus gezeigt, dass sich die Fläche an zu schaf-
fendem Wohnraum innerhalb dieser Spanne kaum ändert. Dies gilt auch fü r die Zahl der neu hinzu-
ziehenden Menschen, die – unter der Voraussetzung, dass der Schwerpunkt auf verdichtete Einfami-
lienhausstrukturen gelegt wird (insbesondere Reihenhäuser im Stadthausstil) – nur marginal kleiner 
ausfällt gegenüber moderaten Mehrfamilienhausstrukturen mit drei bis vier Geschossen. 
Ergänzt wird das Einfamilienhausangebot durch die große Anzahl an Einfamilienhäusern im Bestand: 
Von den über 57.000 Wohngebäuden in Münster sind circa 60 Prozent Einfamilienhäuser. Aufgrund 
der absehbaren demographischen Entwicklung werden viele dieser Bestandseinfamilienhäuser in den 
kommenden Jahren verstärkt auf den Markt kommen und für neue Nutzerinnen und Nutzer eine Al-
ternative anstelle eines Neubaus bieten. Die Schaffung neuer, insbesondere altengerechter Wohnun-
gen in möglichst allen Quartieren soll ein früheres Freiziehen eines Teils des umfangreichen Bestan-
des an Einfamilienhäusern ermöglichen und damit dazu beitragen, entsprechende Angebote insbe-
sondere für Familien auch im Bestand zu schaffen. 
Wie viele neue Wohnungen konnten insgesamt im letzten Jahr errichtet werden? 
Insgesamt herrschte in Münster in 2023 nach wie vor ein sehr dynamisches Wohnungsbaugeschehen 
vor, der Zielwert von 2.000 neu gebauten Wohnungen wurde mit über 2.200  Wohnungen (deutlich) 
übertroffen. Auch im landes - und bundesweiten Vergleich zeigt sich  in verschiedenen Erhebungen 
der letzten Jahre, dass in Münster eine sehr hohe Wohnungsbautätigkeit zu verzeichnen ist – im Jahr 
2023 konnte Münster mit 54,1 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohnern die höchste Fertig-
stellungsquote in NRW verzeichnen.9 
Die insgesamt hohe Dynamik der letzten Jahre hat sich jedoch in 2022 und 2023 aus den oben be-
reits dargelegten Gründen (Zurückhaltung von Investoren und Bauherren aufgrund massiv gestiege-
ner Finanzierungs- und Baukosten) abgeschwächt, was sich in gesunkenen Baugenehmigungszahlen 
und damit einhergehend einem deutlich zurückgegangenen sogenannten „Bauüberhang“ (Wohnun-
gen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind) zeigt.  
Eine ausführliche Darstellung des Wohnungsbaugeschehens und der Wohnbaulandentwicklung in 
Münster findet sich im Bericht zur Wohnbaulandentwicklung (Anlage 1). 
 
                                                 
9vgl. Pressemitteilung von it.nrw 29.05.2024: https://www.it.nrw/nrw-2023-wurden-mehr-wohnungen-
fertiggestellt-als-ein-jahr-zuvor sowie ILS-trends 2/19: „Stadt oder Umland – Aktuelle Trends des Bauens und 
Wohnen in deutschen Stadtregionen“, Dortmund 2019, S. 9 und https://www.focus.de/immobilien/bauen/diese -
staedte-versagen-besonders-bei-der-neubauoffensive_id_180439748.html  (abgefragt am 14.03.2024)

- 7 - 
V/0260/2024 
Zu Beschlusspunkt 2. 
Was hat sich gegenüber dem Baulandprogramm 2023 – 2030 geändert? 
Einige der Baugebiete des Baulandprogramms 2023 – 2030 sind inzwischen baureif geworden, d.h. 
der Bebauungsplan ist rechtskräftig geworden und die Erschließung ist fertiggestellt (bzw. war bereits 
vorhanden). Dies betrifft das Baugebiet Südlich Langebusch i n Kinderhaus sowie weitere Bauab-
schnitte auf den ehemaligen Kasernenstandorten Oxford und York. Gegenüber dem Baulandpro-
gramm aus dem Jahr 2023 ist zudem ein weiteres Baugebiet derzeit ruhend in der Entwicklung (Sen-
trup – ehem. Wartburgschule), da der Investor aus dem Projekt ausgestiegen ist und derzeit das wei-
tere Vorgehen geklärt wird. 
Vor dem Hintergrund, dass in den letzten Jahren einige Baugebiete baureif geworden sind und das 
Baulandprogramm nun bis zum Jahr 2032 reicht, sollen weitere (neue) Baugebi ete in das Bauland-
programm aufgenommen werden. Dies betrifft zum einen gänzlich neue Baugebiete (bspw. Nienber-
ge-Häger – Westlich Hägerstraße oder Gremmendorf – Gasometer) 
Darüber hinaus sollen einige weitere (städtische), bisher niedrig priorisierte, Baug ebiete in das Bau-
landprogramm aufgenommen werden, um die Perspektive für eine Baureife in den Jahren 2030 – 
2032 deutlich zu machen und mit ersten vorbereitenden Arbeiten in den nächsten Jahren beginnen zu 
können (bspw. Roxel – Südlich Tilbecker Straße oder Gremmendorf – Südlich Angelmodder Weg). 
Reicht die Kapazität des Baulandprogramms, um die beschlossenen Ziele zu erreichen? 
Insgesamt umfasst das Baulandprogramm bis zum Jahr 2032 eine Kapazität von ca. 12.000 – 13.000 
neuen Wohnungen, von denen ca. 6.50 0 auf städtischen Flächen geplant sind bzw. bei denen die 
Verfügbarkeit durch den Abschluss von städtebaulichen (Vor-)Verträgen mit den Eigentümern bereits 
gesichert ist. Dies macht es insgesamt möglich, die festgelegte Zielzahl im Hinblick auf die Baureif-
machung (jährlich bis zu 1.250 WE) zu erreichen. Es setzt allerdings voraus, dass die meisten dieser 
Baugebiete auch im angestrebten Zeitraum realisiert werden können und die liegenschaftliche Ver-
fügbarkeit der neuen urbanen Stadtquartiere (Steinfurter Str aße, Busso -Peus-Straße, Kanalkante 
Südost) erreicht wird. 
Wie werden Baugebiete priorisiert? 
Vor dem Hintergrund begrenzter Arbeitskapazitäten der bei der Baulandentwicklung beteiligten Ämter 
ist eine Priorisierung der Baugebiete erforderlich, bei der die vorhandenen Arbeitskapazitäten auf die 
besonders wichtigen und prioritären Projekte fokussiert werden. Aufgrund des zeitlichen Fortschrei-
tens in der Realisierung von Baugebieten sowie der Neuaufnahme einiger weiterer Baugebiete wird 
im Rahmen dieser Fortsc hreibung des Baulandprogramms auch eine fortgeschriebene Priorisierung 
vorgeschlagen. Die Priorisierung und die damit verbundene zeitliche Einordnung, wann die jeweiligen 
Baugebiete baureif werden, geht aus der Tabelle zum Baulandprogramm (Anlage 2c) hervor und ist 
das Ergebnis eines möglichst effektiven Einsatzes der vorhandenen Arbeitskapazitäten. 
Bei der Priorisierung werden verschiedene Perspektiven berücksichtigt: Neben der Stadtentwick-
lungsperspektive (bspw. die Größe eines Baugebietes) spielen fachsp ezifische Aspekte (bspw. Be-
lange der Grünordnung oder erschließungstechnische Aufwendungen) sowie die Realisierungsper-
spektive eine Rolle. In Bezug auf das Verhältnis zwischen einer Baulandentwicklung und der Grün-
ordnung wird auf die Anlage 2d verwiesen, in der dieses Verhältnis und die bisherigen Beschlüsse zu 
diesen Baugebieten transparent dargestellt werden. Dies betrifft etwa 30 % der Baugebiete des Bau-
landprogramms. 
Die Priorisierung ist dynamisch zu sehen. Bei absehbaren Verzögerungen können Baugebiete zeitlich 
verschoben werden, wobei der Fokus insbesondere auf den verfügbaren städtischen Flächen liegen 
sollte.

- 8 - 
V/0260/2024 
Was passiert nach dem Jahr 2032? 
Auch wenn das Baulandprogramm derzeit nur den Zeitraum bis zum Jahr 2032 betrachtet, gibt es 
bereits heute auch langfristige Überlegungen, die über dieses Jahr deutlich hinausgehen. Zu nennen 
sind hier insbesondere die Siedlungsflächenpotenziale, die Teil des Integrierten Flächenkonzepts 
Münsters (IFM) sind.10  
Vor dem Hintergrund, dass sich die Rahmenbe dingungen in den nächsten Jahren aber auch ändern 
können, handelt es sich dabei zunächst um planerische Potenziale, über deren tatsächliche Entwick-
lung zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Beschlüsse gefasst werden müssen. Insofern werden diese 
Potenziale in dieser Vorlage auch nicht im Einzelnen aufgeführt. 
Diese Potenziale beinhalten sowohl einzelne (zumeist kleinere bis mittelgroße) konkrete Baugebiet-
spotenziale, die sich bereits im Eigentum der Stadt befinden, als auch im Flächennutzungsplan und 
im Regionalplan planerisch gesicherte bzw. im IFM -Konzept und im Änderungsentwurf zum Regio-
nalplan vorgeschlagene weitere (auch größere) Potenzialflächen. 
Um bereits heute für einzelne Bereiche die Voraussetzungen für eine spätere Baugebietsentwicklung 
zu schaffen u nd im Sinne einer vorausschauenden Bodenvorratspolitik auch langfristig handlungsfä-
hig zu bleiben, ist es sinnvoll, für einzelne dieser Potenzialflächen erste liegenschaftliche Verhand-
lungen und vorbereitende Untersuchungen zu tätigen. Diejenigen potenziel len Baugebiete, für die 
dies zutrifft, sind in der Karte zum Baulandprogramm (vgl. Anlage 2b) mit einem Stern gekennzeich-
net. 
Details zur Fortschreibung des Baulandprogramms und zur Priorisierung der Baugebiete können den 
Anlagen 2a – d (Bericht zur Fortschreibung, Karte des Baulandprogramms, Tabelle des Baulandpro-
gramms sowie Übersicht über die Baugebiete mit Konflikten zur Grünordnung) entnommen werden.  
Zu Beschlusspunkt 3. 
Vor welchen Herausforderungen steht die Stadt bei der Wohnbaulandentwicklung in d en 
nächsten Jahren? 
Größte Herausforderung derzeit sind die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die 
Realisierung neuer Wohnungsbauvorhaben. Hier gilt es, pragmatische Ansätze auch bei der Grund-
stücksvergabe zu finden.  
In die Umsetzung des B aulandprogramms sind verschiedene Ämter innerhalb der Verwaltung (für 
Grunderwerb, Planung, Erschließung, Vermarktung, Wohnraumförderung, Bau von Wohnfolgeeinrich-
tungen) involviert – das Baulandprogramm ist dabei das übergeordnete Instrument zur Koordination 
der verschiedenen Aktivitäten. Die für die Baulandentwicklung erforderlichen, notwendigen Arbeits-
schritte und Ressourcen sind in den Arbeitsprogrammen und Plänen der städtischen Fachämter ent-
sprechend umsetzungsorientiert zu verankern.  
In den letzten Jahren hat sich allerdings gezeigt, dass der Prozess der Baulandentwicklung vermehrt 
zeitliche Verzögerungen zu verzeichnen hatte, die vielfältige Ursachen haben. Zu nennen sind hier 
u.a. komplexer werdende Anforderungen an die Verfahren (u.a. die Einbindung von neuen Energie-
konzepten) und die Personalkapazitäten innerhalb der Verwaltung. Die Baulandentwicklung auf die-
sem hohen Niveau mit dem vorhandenen Personal zu halten ist eine Herausforderung, nicht zuletzt 
da die Wohnbaulandentwicklung in Bezug auf die personellen Kapazitäten der betroffenen Fachämter 
auch mit der Realisierung anderer wichtiger Ziele der Stadt Münster konkurriert.  
Was tut die Verwaltung, um diese Herausforderungen bei der Baulandentwicklung zu bewälti-
gen? 
In den letzten Jahren ist es bereits gelungen , ergänzende Personalstellen in den betroffenen 
Fachämtern zu schaffen und in großen Teilen zu besetzen. Insgesamt bedarf es aber weiterer perso-
                                                 
10 vgl. die Vorlage zum IFM -Konzept V/0192/2024

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V/0260/2024 
neller Kapazitäten. Auch ist es nach wie vor bei einigen Stellen sehr schwierig, eine adäquate Beset-
zung zu erreichen. Daher müssen die Anstrengungen zur Personalakquise weiter intensiviert werden. 
Um die Abläufe bei der Baulandentwicklung weiter zu optimieren und die o.a. neuen Herausforderun-
gen zu integrieren, wurde eine dezernats- und zuständigkeitsübergreifende Prozesssteuerung einge-
richtet, die ganzheitlich die städtische Wohnbaulandentwicklung (Wohnbaulandprozesssteuerung) 
betrachtet (Planung, Erschließung, Vermarktung, öffentliche Förderung, Baugenehmigung etc.).  
Darüber hinaus übernehmen auch Dritte (insbesondere die Wohn- und Stadtbau GmbH) bei der Um-
setzung von neuen Baugebieten größere Verantwortung, indem sie z.B. Teile oder auch ein gesam-
tes Baugebiet inkl. der notwendigen Erschließung (wie beispielsweise im Baugebiet Kirschgarten in 
Handorf die Wohn- und Stadtbau GmbH) realisieren.  
Weiterhin kann und soll (vgl. Ratsantrag A-R/0074/2021 „KonvOY GmbH als Stadt-und Quartiersent-
wicklungsgesellschaft etablieren“) bei großen Quartiersentwicklungen (z.B. neues urbanes Stadtquar-
tier Stei nfurter Straße) die KonvOY als Stadt- und Quartiersentwicklungsgesellschaft agieren und 
entsprechende Nachfolgeprojekte zu den laufenden Konversionsentwicklungen übernehmen. Auch 
hierzu sind weitere Entscheidungen in einer separaten Vorlage und in Abhängigkeit der liegenschaft-
lichen Modelle der Modellquartiere erforderlich. 
Grundsätzliches Ziel der Stadtentwicklung ist es weiterhin – auch unter geänderten Rahmenbedin-
gungen – durch die Schaffung von Bauland das Wohnraumangebot auszuweiten, um damit der ab-
sehbaren Nachfrage nach Wohnungen besser gerecht werden zu können und den Preisanstieg für 
Wohnraum in Münster zu bremsen.  
Vor dem Hintergrund, dass für die Zukunft in Münster weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum 
angenommen werden kann und gerade im Neubaubereich auch Angebote für bestimmte Zielgruppen 
(beispielsweise im geförderten Wohnungsbau) erstellt werden müssen, wird daher an der grundsätzli-
chen Ausrichtung der Baulandentwicklung festgehalten, so dass ausreichende Baulandreserven zur 
Verfügung stehen, sobald sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Wohnungsbau wieder 
verbessern. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage A 
Anlage 1:  Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2023 
Baulandprogramm 2024 - 2032 
Anlage 2a: Fortschreibung Baulandprogramm 2024 - 2032 inkl. Priorisierung der Baugebiete 
Anlage 2b:  Baulandprogramm 2024 – 2032 Übersichtskarte 
Anlage 2c:  Baulandprogramm 2024 – 2032 Tabelle 
Anlage 2d:  Übersicht über die Baugebiete im Verhältnis zur Grünordnung

Verhältnis zwischen Baulandentwicklung und Grünordnung 
1
Baulandprogramm 2024 - 2032 
Übersicht über die Baugebiete des Baulandprogramms im Verhältnis zur Grünordnung 
(relevant bei 10 von insgesamt 33 Baugebieten) 
Anlage 2d zur Vorlage V/0260/2024

Gievenbeck – Urbanes Stadtquartier Busso-Peus-Straße
2
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 18,0 ha   Kapazität: 1.125 - 1.150 WE Bevölkerung: + 2.100 Ew Arbeitsplätze: ca. 1.850  Liegenschaften:Ankauf* noch nicht erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0232/2011 (Rat) 
V/0230/2013 (HA) 
V/0193/2023 (Rat) 
V/0176/2023 (Rat) Wettbewerbsauslobung 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen + Wissenschaft 
Darstellung Grünordnung 
 2. Grünring 
 Freifläche, die zur Sicherung der Freiraum-
funktion keine bauliche Entwicklung zulässt 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023 
*nur Wohnungsbauflächen

Gievenbeck – Urbanes Stadtquartier Steinfurter Straße 
3
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 48,5 ha   Kapazität: 2.700 – 3.150 WE   Bevölkerung: + 6.500 Ew Arbeitsplätze:ca. 4.700  Liegenschaften:T eilankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0232/2011 (Rat) 
V/0200/2018 (Rat) 
V/0193/2023 (Rat) 
V/0180/2020 (Rat) Grundsatzbeschluss 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2030 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen und Arbeiten 
Darstellung Grünordnung 
 2. Grünring 
 Freifläche, in der stadtökologische und / oder 
grünstrukturelle Anforderungen Vorrang haben 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023

Roxel – Südlich Tilbecker Straße 
4
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 2,5 ha             Kapazität: ca. 90 - 100 WE Bevölkerung: + 250 Ew Liegenschaften: Im städtischen Eigentum 
Bisherige Beschlüsse 
V/0232/2011 (Rat) 
V/0230/2013 (HA) 
V/0104/2020 (Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2020 – 2025/2030 Stufe 1 
 Wohnen 
Darstellung Grünordnung 
 3. Grünring 
 Freifläche, die zur Sicherung der Freiraum-
funktion keine bauliche Entwicklung zulässt 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2020 
NEU

Kinderhaus – Wangeroogeweg 
5
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 2,5 ha   Kapazität: ca. 70 - 75 WE   Bevölkerung: + 200 Ew Liegenschaften: Teilankauf noch nicht erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0232/2011 (Rat) 
V/0200/2018 (Rat) 
V/0104/2020 (Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2030 
 BLP 2020 – 2025/2030 Stufe 2 
 Wohnen und Grundschule 
Darstellung Grünordnung 
 2. Grünring 
 Vorhandene, funktionale Grünanlagen 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023 
NEU

Mauritz-Ost - Maikottenweg 
6
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Ziel der Bauleitplanung 
Größe: 7,5 ha         Kapazität: ca. 265 - 295 WE Bevölkerung: + 800 Ew Liegenschaften: Teilankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0786/2015 (Rat) 
V/0230/2013 (HA) 
V/0193/2022 (Rat) 
V/0128/2020 Offenlage FNP (ASS) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen / Kita 
Darstellung Grünordnung 
(gilt nur für eine Teilfläche am nordwestlichen Rand) 
 Hauptgrünzug 
 Freifläche, die zur Sicherung der Freiraum-
funktion keine bauliche Entwicklung zulässt 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023

Gremmendorf - Gasometer 
7
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Ziel der Bauleitplanung 
Größe: 1,0 ha Kapazität: ca. 120 WE Bevölkerung: + 250 Ew Liegenschaften: Ankauf nicht erforderlich 
Bisherige Beschlüsse 
V/0232/2011 (Rat) 
V/0719/2023 Aufstellungsbeschluss (Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen / Arbeiten / Freizeit 
Darstellung Grünordnung 
 2. Grünring 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023 
NEU

Gremmendorf – Südlich Angelmodder Weg 
8
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 4,5 ha        Kapazität: ca. 160 - 180 WE Bevölkerung: + 500 Ew Liegenschaften: Teilankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0339/2023 (Rat) 
V/0200/2018 (Rat) 
V/0104/2020 (Rat) 
Darstellung Grünordnung 
 Freifläche, in der stadtökologische und / oder 
grünstrukturelle Anforderungen Vorrang haben 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2020 
Planerische Aussagen 
 Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich und Schutz 
der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung
 WSFK 2030 
 BLP 2020 – 2025/2030 Stufe 2 
 Wohnen

Wolbeck - Südl. Hiltruper Straße / Westl. Am Sandbach 
9
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Ziel der Bauleitplanung 
Größe: 1,0 ha Kapazität: ca. 20 WE Bevölkerung: + 75 Ew Liegenschaften: Teilankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0786/2015 (Rat) 
V/0230/2013 (HA) 
V/0193/2023 (Rat) 
V/02015/2023 Satzungsbeschluss(Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen / Regenrückhaltebecken 
Darstellung Grünordnung 
 Hauptgrünzug 
 Freifläche, die zur Sicherung der Freiraum-
funktion keine bauliche Entwicklung zulässt 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023

Hiltrup-Ost – Nördlich Osttor 
10 
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Ziel der Bauleitplanung 
Größe: 25,0 ha      Kapazität: ca. 950 - 1.000 WE Bevölkerung: + 3.200 Ew Liegenschaften: Ankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0224/2019 (Rat) 
V/0200/2018 (Rat) 
V/0193/2023 (Rat) 
V/0054/2022 Aufstellungsbeschluss (Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2030 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen / Zentrum / Sport / Schule 
Darstellung Grünordnung 
 Freifläche, die zur Sicherung der Freiraum-
funktion keine bauliche Entwicklung zulässt 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023

Amelsbüren – Böckenhorst 
11 
Planwerke 
Regionalplan 
Wohnsiedlungsflächenkonzept 
Baulandprogramm 
Bebauungsplanziel 
Größe: 6,5 ha        Kapazität: ca. 205 - 230 WE Bevölkerung: + 750 Ew Liegenschaften: Ankauf durch Stadt erfolgt 
Bisherige Beschlüsse 
V/0786/2015 (Rat) 
V/0230/2013 (HA) 
V/0193/2023 (Rat) 
Inhaltliche Aussagen 
 Allgemeiner Siedlungsbereich 
 WSFK 2025 
 BLP 2023 – 2030 
 Wohnen / Kita 
Darstellung Grünordnung 
 Hauptgrünzug 
Grünordnung Regionalplan Baulandprogramm 2023