York und Oxford - Grundstücksvergaben, Grundsätze und Vorgehensweise

Anlage zur 
 Vorlage V/0314/2019 
Quartiere York und Oxford 
 
1 
 
 
Konzeptvergaben / Auswahlverfahren 
Wertungskriterien - Konzept - und Baufeldabhängig je Verfahren 
 
# Zuordnung erfolgt losweise in Abhängigkeit der Vorgaben 
 
 
# Bewertungsmatrix und Gewichtung abhängig vom konkreten Baufeld 
 
 
# Aggregation möglich 
 
 
Städtebauliches Konzept 
 
 
1   Einbindung in den städtebaulichen Kontext 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
  - Funktionalität des Erschließungskonzeptes 
  Qualität des städtebaulichen Konzeptes 
  
- Städtebauliche Einbindung in die Umgebungsbebauung (Proportionen/ Baukörper/ Höhen)  
  - Wirkung des Baukörpers 
  - Raumbildende Qualität der Bebauung 
  Qualität der Architektur 
  - Baukörpergestaltung 
 - Einhaltung der Gestaltungsleitlinien hinsichtlich der Materialen etc. 
  
- Städtebauliches Gesamtbild (Erläuterungen zum Entwurfskonzept) 
  
- Schaffung eines attraktiven Quartiers für urbanes, modernes Wohnen und Dienstleistungsarbeitsplätze 
  
- Alleinstellungsmerkmal, Adressbildung für Quartier und Stadt 
 
2   Qualität der Stadträume 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
  
- Attraktivität der Freiflächen 
  
- Orientierung an vorhandenen, städtebaulichen Raumkanten/Gebäudefluchten 
  
- Begrünung/Freiflächengestaltung entlang der Straßen und Quartiersplätzen  
  
- Qualität der Freiraumplanung 
  
- Regenwasserbewirtschaftung 
  
- Einbezug des Bestands (Mauern, Gebäude, Baumbestand etc.) 
    
3   Gestaltung der Baukörper und der Räume 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 - Beachtung des historisch geprägten Umfelds und Orientierung an der Gestaltungssatzung 
  - Materialität der Gebäude 
  - Gestaltung der Fassaden 
  - Gestaltung der Plätze und Wege 
 - Begrünungskonzept/Grünordnungsplanung 
  - energetischen Konzept und Nachhaltigkeit

Anlage zur 
 Vorlage V/0314/2019 
Quartiere York und Oxford 
 
2 
 
4   Verkehr/Infrastruktur 
   
  Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
  
- Funktionsfähigen, verkehrlichen Anbindung des Areals  
 - Aufnahme der zentralen Wegebeziehungen 
  
- Geh- und Radwegeverbindung, Wegeverbindung im Quartier 
 
- Lage und Anordnung der Tiefgarage 
  - Nachweis der Realisierbarkeit der Verkehrsorganisation 
  - Erarbeitung eines Mobilitätskonzeptes 
 
- stadtverträglichen Verkehrsabwicklung aller Verkehrsarten (Organisation, Leistungsfähigkeit) 
   
Architektonische Qualität  
 
   1   Qualität des architektonischen Konzeptes, Einfügu ng in das Umfeld 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 - Qualität des architektonischen Konzeptes, Einfügung in das Umfeld 
 - Verbindung Außenräume/Innenräume 
 
- architektonische Gesamtwirkung  
 
- Anpassung an das Ortsbild 
 
- Form und Gliederung der Gebäude  
 - Grad der Verbindlichkeit der Zusagen 
Mobilität    
 
    Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 - gemeinschaftlichen Lasten- und E-Radverleih 
 - wohnungsnahen E-Carsharing-Stationen 
 - fußläufigen ÖPNV-Haltestelle 
 - Mietertickets 
 - Wegenetz für Fuß- und Radverkehr 
 - digitalen Haustafeln mit Mobilitätsinformationen 
 - Abstellanlagen für Fahrräder 
  
Nutzungskonzept / Nachhaltigkeit 
 
   
1   Nutzungskonzept / Energie 
  
  Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
  
- geplanter Nutzungsmix  
  
- geplanten Wohnformen 
  
- geplanten Gesamtverkaufsflächen und Sortimente 
  Qualität des Nutzungskonzeptes  
  - Idee und Marktfähigkeit 
  - Plausibilität und Nachhaltigkeit des Nutzungsmix 
  - Veränderbarkeit, Umgang mit Lärmbelästigung 
  - Verbindlichkeit des Nutzungskonzeptes [(Haupt-)Nutzer-Zusagen]

Anlage zur 
 Vorlage V/0314/2019 
Quartiere York und Oxford 
 
3 
 
  Bewertung der Nachhaltigkeit 
  - umweltfreundliche, schadstoffarme Bauweise 
  - ökonomische und soziale Aspekte 
  - Erarbeitung eines Energiekonzeptes 
  Ökologie 
  - Dachflächenbegrünung 
  - umweltfreundliche Baustoffe 
  - regenerative Energien 
  - Artenschutz 
  - Beitrag zur ökologischen Diversität 
    
 2   Nutzungsverteilung 
   
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
 
- Anordnung der Nutzungen je Baufeld  
 
- Anordnung der Nutzungen innerhalb der Gebäude und EG-Zonen  
 
- verträglichen Nutzungsverteilung im Hinblick zur Nachbarschaft  
 
- Umnutzungsmöglichkeiten zwischen den Nutzungseinheiten, Variabilität in den Größen 
   
 3   Nutzungsmischung 
   
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 - Handel: Art und Umfang der Angebote 
 - Parken: Art und Umfang der Angebote 
 - Gastronomie/Freizeit: Art und Umfang der Angebote 
 - Dienstleistungen: Art und Umfang der Angebote 
 - Wohnnutzung: Anteil der Wohnnutzung, Größe und Qualität der Wohnungen und Orientierung am Bedarf 
  - sonstigen Nutzungen: Art und Umfang der Angebote 
   
4   Einbindung Grundstücke Dritter 
   
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
  - Art und Umfang 
  - Nachweis der Verfügungsbefugnis 
 
- Gliederung der Fassade, Fassadengestaltung gem. Vorgaben der Auslobung 
 
- wesentlichen Gestaltungsmerkmale  
  
- Fassaden- und Dachgestaltung (Elemente und Materialien aus dem Bestand/Gestaltungsleitlinien) 
  
- Flexibilität des Grundrisses/Nutzbarkeits-Variabilität  
 
5   Verbindung Außenräume/Innenräume 
 
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
  
- Verknüpfung innen / außen über Gestaltung/Materialwahl  
  
- inneren Erschließung/Wege/Plätze/Freiraum mit Aufenthaltsqualität

Anlage zur 
Vorlage V/0314/2019 
Quartiere York und Oxford 
4 
Handelskonzept 
1 A ttraktivität der Gesamtkonzeption 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
- Qualität der Anbieter: fehlende oder unterrepräsentierte Branchen in Münster 
- Verbindlichkeit der Nutzungen: Benennung konkreter Mieter mit Ergänzungsfunktion zum bestehenden Einzelhandel 
2 Branchenstruktur 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
- Aufgreifen und Ausgleich von bestehenden Branchendefiziten 
- Schaffung größerer Flächenangebote 
Freiraum/Bestand 
1 B estandsgebäude 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
- Beibehaltung des äußeren Erscheinungsbildes (Denkmalschutz) 
- architektonischen Qualität der baulichen Ergänzungsmaßnahmen 
- Maßnahmen der energetischen Ertüchtigung 
- Wohnungs-/ nutzungsmix 
- Grundrissqualitäten 
2 Freiraum 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
- Gliederung und Ordnung der Freiräume 
- Bepflanzung, individuellen Gestaltung und Prägung 
- Sicherung des Baumbestandes und Einbindung in den Freiraum 
3 Exerzierplatz etc. 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
- Nutzungskonzept 
- Einhaltung Denkmalschutz 
- Gestaltungskonzept inkl. Beleuchtungskonzept 
- Materialität 
6 Wirtschaftlichkeit des Konzeptes 
Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur: 
- Materialität und Bauausführung 
- Mietausgestaltungsmöglichkeit / Effizienz (Verkehrsflächen)
- den Folgekosten in der Bauunterhaltung

Anlage zur 
 Vorlage V/0314/2019 
Quartiere York und Oxford 
 
5 
 
Sonderwohnformen / gemeinschaftliches Wohnen 
 
  
1   Qualität der Projektidee 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 
- Leitmotiv für das gemeinschaftliche Wohnen 
 
- Strahlkraft für den gesamten Sozialraum/Stärkung des Quartiers 
  - energetischen und ökologischen Konzept 
 
- Qualität der Architektur inkl. Freiraumgestaltung/Städtebaulicher Bezug 
 
- Art der Wohnform/Organisation der Grundrissgestaltung 
  - sozialen Konzeptanteilen 
  
2   Qualität des gruppenbezogenen Konzeptes 
  
 Überprüfung der Aussagen und Erläuterungen zu/zur/zum: 
 
- Organisation/Stabilität der Gruppe (Verbindlichkeit der Interessentenzusagen) 
 
- Projektidee/Art der Wohnform/Stärkung nachbarschaftlicher Quartiere 
 - Einschaltung einer professionellen Projektbetreuung 
 - Qualität/Organisation der Grundrissgestaltung 
 - Nachhaltigkeit (z. B. Energiekonzept, Mobilitätskonzept, Bauweise) 
  - wirtschaftlichen, tragfähigen Finanzierungskonzept

Anlage A zur V/0314/2019 
Kurzüberblick 
Mit dieser Vorlage werden die Grundsätze und die Vorgehensweise sowie die zu verfolgenden 
Ziele im Rahmen der Vergabe von Grundstücken, aber auch der Kommunikation und der Quali-
tätssicherung beschrieben, die die Zielsetzungen des städtebaulichen Vertrages unterstützen 
bzw. nachvollziehen. Im Laufe des Jahres 2018 wurden bereits verschiedene Workshops zur De-
finition der Leitthemen formuliert. Ziel ist es, bis Mitte 2019 den Start der entsprechenden Verfah-
ren für die Grundstückvergabe vorzubereiten. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Die Konversionsflächen York und Oxford sollen zu lebendigen Quartieren werden, die mit einer 
ausgewogenen sozialen Mischung und Vielfalt das zukünftige Stadtbild prägen. 
Die Vergabe aller Grundstücke / Baufelder erfolgt in Form von Konzeptvergaben auf der Grundla-
ge handlungsleitender Kriterien wie wohnungsstrukturelle Anforderungen, architektonische und 
städtebauliche Qualitätsanforderungen, soziale Kriterien, vergabe- bzw. vertragsrelevante Stan-
dards der Stadt Münster. Private Baugemeinschaften, genossenschaftliche Wohnprojekte, ge-
meinschaftliches Wohnen und inklusive Wohnprojekte finden bei der Grundstücksvergabe auf 
beiden Konversionsflächen im Sinne einer breiten sozialen Durchmischung auf hierfür geeigneten 
Baufeldern / Grundstücken Berücksichtigung.  
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja  Nein X  
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja  Nein X  
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja  Nein X  
Bereits veranschlagt?  Ja  Nein X  
Durch die Beschlüsse entstehen keine Kosten, die unmittelbar Auswirkungen auf den städtischen 
Haushalt haben. 
 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
Gem. den Städtebaulichen Verträgen streben die KonvOY und die Stadt eine kooperative und ein-
vernehmliche Projektentwicklung und Projektumsetzung an. Die städtebaulichen Verträge betonen 
die Einhaltung der wohnungspolitischen und wirtschaftlichen Ziele. Die Erschließung und Grund-
stücksvergabe hat so zu erfolgen, dass das Gesamtergebnis der Entwicklung mit einem positiven 
Ergebnis für die KonvOY GmbH abschließen muss. Mit der Vorlage V0892/2018 erfolgte hierzu in 
nicht öffentlicher Sitzung der Beschluss.

Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Umsetzbarkeit adäquater Wohnprojekte zugunsten selbstorganisierter Baugruppen bzw. Pro-
jektgenossenschaften sowie Mehrgenerationenwohnen soll bei der Grundstücksvergabe ange-
messen unterstützt werden.

V/0314/2019 
V/0314/2019 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
York und Oxford - Grundstücksvergaben, Grundsätze und Vorgehensweise 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   07.05.2019 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
   09.05.2019 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
   15.05.2019 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Vorberatung 
   16.05.2019 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Vorberatung 
   22.05.2019 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   22.05.2019 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
Der Rat stimmt zu, dass  
 
 die Vergabe aller Grundstücke / Baufelder in Form von Konzeptvergaben auf der Grundlage 
handlungsleitender Kriterien erfolgt. Hierbei sollen insbesondere Bestandshalter und die Mög-
lichkeiten der Eigentumsbildung für eine breite Bevölkerungsschicht Berücksichtigung finden 
sowie gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnprojekte von gemein-
wohlorientierten Investoren, sozialen Trägern, Baugruppen und privaten Baugemeinschaften ge-
fördert werden. Die städtischen Vergaberichtlinien und -grundsätze werden bei allen Grundstü-
cken / Baufeldern ebenso wie die Rahmenbedingungen des Modells der sozialgerechten Bo-
dennutzung Münster (30 % geförderter, 30 % förderfähiger Wohnraum) eingehalten.  
 
 Grundlage für die handlungsleitenden Kriterien (siehe Anlage) neben den wohnungsstrukturellen 
Anforderungen und den architektonischen und städtebaulichen Qualitätsanforderungen soziale 
Kriterien und die vergabe- bzw. vertragsrelevanten Standards der Stadt Münster (u.a. Mobilitäts- 
und Entwässerungskonzepte, ökologische Baustandards mit der Festsetzung von energetischen 
Wärmedämmstandards für Wohn- und Nichtwohngebäude) sind. 
 
 private Baugemeinschaften, genossenschaftliche Wohnprojekte, gemeinschaftliches Wohnen 
und inklusive Wohnprojekte bei der Grundstücksvergabe auf beiden Konversionsflächen im Sin-
Dezernat III 
 
23.04.2019 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Denstorff 
Telefon: 492-7070 
Denstorff@stadt-
muenster.de

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V/0314/2019 
ne einer breiten sozialen Durchmischung auf hierfür geeigneten Baufeldern / Grundstücken Be-
rücksichtigung finden. Hierbei soll insbesondere die Umsetzbarkeit adäquater Wohnprojekte zu-
gunsten selbstorganisierter Baugruppen bzw. Projektgenossenschaften sowie Mehrgeneratio-
nenwohnen angemessen unterstützt werden. 
 
 nicht für Wohnen geeignete, aber zu erhaltende und das Quartier prägende Gebäude auf den 
beiden Konversionsflächen für besondere Nutzungsmodelle (z.B. soziale Einrichtungen, 
Tauschbörsen, Nachbarschaftstreff, Werkstattinitiativen, kultur- und kreativwirtschaftliche. Nut-
zungen) vorgehalten werden sollen. 
 
 über die weitere Entwicklung der beiden Konversionsprojekte die Öffentlichkeit auch weiterhin in 
geeigneter Form informiert und durch unterschiedliche Formate (Baustelleninformationen und 
Beteiligungsmöglichkeiten zu relevanten Themen wie z.B. Bürgerhäuser) beteiligt wird. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Durch die Beschlüsse entstehen keine Kosten, die unmittelbar Auswirkungen auf den städtischen 
Haushalt haben. Auf den Wirtschaftsplan der KonvOY GmbH ergeben sich unter Umständen Aus-
wirkungen, die sich mittelbar auch auf den städtischen Haushalt auswirken können. 
 
 
Begründung: 
 
0. Anlass: 
 
„Aus den Konversionsflächen York und Oxford werden lebendige Quartiere, die mit einer ausgewo-
genen sozialen Mischung und Vielfalt das zukünftige Bild der Ortsteile Gremmendorf und Gievenbeck 
prägen sollen“. 
 
Die KonvOY GmbH und die Wohn + Stadtbau GmbH haben gemeinsam die Liegenschaften der York- 
und Oxford-Kaserne in 2018 erworben. Auf Basis der Regelungen zu den Kaufverträgen mit der Bun-
desanstalt für Immobilienaufgaben, den städtebaulichen Verträgen zwischen Stadt Münster und Kon-
vOY GmbH sowie der Folgevereinbarung zwischen den drei Partnern Stadt Münster, KonvOY GmbH 
und Wohn + Stadtbau GmbH sind die Flächenzuteilungen, Aufgaben und Pflichten sowie die Regeln 
zur Kooperation und Kommunikation festgelegt. 
 
Die Wohn + Stadtbau GmbH wird auf ihren Eigentumsflächen nach entsprechender Baufeldfreima-
chung und Sicherung der Erschließung geförderten Wohnungsbau und freifinanzierten Wohnungsbau 
in Eigenregie durchführen. Insoweit sind diese Baufelder aus den Maßnahmen der Grundstücks-
vergaben ausgenommen.  
 
Die Stadt Münster erstellt mit Unterstützung eines Treuhänders die entsprechend erforderlichen sozi-
alen Infrastrukturen (Kitas und Schulen sowie Bürgerhaus und Turnhallen) und wird in die Gesamt-
entwicklung, die baulogistische Abwicklung und die Flächenbewirtschaftung mit einbezogen. 
 
Die KonvOY GmbH übernimmt für die York- und Oxford-Kaserne zum einen die Rolle des Entwick-
lungsträgers. Zum anderen stellt sie baureife Grundstücke bereit und ist für die marktgerechte und 
qualitätsvolle Vergabe dieser Baugrundstücke an Dritte verantwortlich. 
 
Gem. den Städtebaulichen Verträgen streben die KonvOY und die Stadt eine kooperative und einver-
nehmliche Projektentwicklung und Projektumsetzung an. Die städtebaulichen Verträge betonen die 
Einhaltung der wohnungspolitischen und wirtschaftlichen Ziele. Konkret bedeutet dies, dass die Er-
schließung und Grundstücksvergabe so zu erfolgen hat, dass das Gesamtergebnis der Entwicklung 
mit einem positiven Ergebnis für die KonvOY GmbH abschließen muss. Mit der Vorlage V0892/2018 
erfolgte hierzu in nicht öffentlicher Sitzung der Beschluss.

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V/0314/2019 
Mit der hier formulierten Vorlage werden die Grundsätze und die Vorgehensweise sowie die zu ver-
folgenden Ziele im Rahmen der Vergabe von Grundstücken, aber auch der Kommunikation und der 
Qualitätssicherung beschrieben, die die Zielsetzungen des städtebaulichen Vertrages unterstützen 
bzw. nachvollziehen. Im Laufe des Jahres 2018 wurden bereits mit den beteiligten Dezernaten ver-
schiedene Workshops zur Definition der Leitthemen formuliert. Ziel ist es, bis Mitte 2019 den Start der 
entsprechenden Verfahren für die Grundstückvergabe vorzubereiten. 
So sollen die Konversionsflächen York und Oxford zu lebendigen Quartieren werden, die mit einer 
ausgewogenen sozialen Mischung und Vielfalt das zukünftige Stadtbild prägen sollen. 
 
 
1. Konzeptvergabe: 
 
„Gute Konzepte entscheiden über die Grundstücksvergabe und sollen für eine qualitätsvolle Vielfalt in 
den zukünftigen Quartieren sorgen.“ 
 
Angesichts des hohen Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in lebenswerten Quartieren, ist statt der 
Grundstücksvergabe nach Höchstpreis eine verstärkte Anwendung der Konzeptvergabe unter stadt-
entwicklungspolitischen Gesichtspunkten mehr denn je erstrebenswert. Durch eine Konzeptvergabe 
analog der jeweils geltenden städtischen Vergaberichtlinien und -grundsätzen kann im Interesse einer 
nachhaltigen und sozialgerechten Stadtentwicklung dort steuernd eingegriffen werden, wo die Bereit-
stellung von zusätzlichem bezahlbarem Wohnraum von herausragender Bedeutung und formuliertes 
Ziel ist. So kann im öffentlichen Interesse Einfluss auf die qualitative Verwertung von Grundstücken 
und vor allem auf die Grundstückspreise genommen werden. Anstatt an einem gebotenen Höchst-
preis orientiert sich die Vergabe bei der Konzeptvergabe an vielfältigen Qualitätskriterien. Hierdurch 
wird auch für gemeinschaftliche Wohnprojekte der Zugang zu Grundstücken erleichtert. 
 
Wichtige Kriterien im Rahmen der Vergabeverfahren, die im Weiteren noch einmal einzeln dargestellt 
werden, sind z.B. die städtebauliche Einbindung, die Gestaltung lebendiger Nachbarschaften, Mobili-
tätskonzepte, energetische Standards sowie die architektonischen, freiraumplanerischen und entwäs-
serungstechnischen Qualitäten.  
 
Mit der Konzeptvergabe wird die KonvOY GmbH ein innovatives Instrument nutzen, welches sie in die 
Lage versetzt, Grundstücke rechtskonform nach inhaltlichen Konzepten zu vergeben und sich dabei 
Mitspracherechte zu sichern. 
 
 
2. Zuständigkeiten und Beteiligte 
 
„Im Rahmen einer prozessbegleitenden Beteiligungs- und Öffentlichkeitsarbeit sollen die Bürger, die 
Nachbarn sowie die zukünftigen Bewohner in verschiedenen Formaten in die Entwicklung der beiden 
Quartiere eingebunden werden“  
  
Federführend für die Vergabeverfahren, die Öffentlichkeitsarbeit und das Quartiersmanagement ist 
die KonvOY GmbH in enger Abstimmung mit der Stadt Münster. Die KonvOY GmbH wird sich für die 
Aufgabenerfüllung verschiedener interner und externer Dienstleister bedienen. Im Rahmen des 
Dienstleistungsvertrages zwischen Stadt Münster und KonvOY GmbH werden bzgl. der Grundstücks-
vergabe folgende Beteiligte einbezogen: 
 
 Amt für Immobilienmanagement 
 Stadtplanungsamt 
 Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung 
 Amt für Mobilität und Tiefbau 
 Amt für Grünflächen, Umweltschutz und Nachhaltigkeit 
 Münster Marketing  
 
Die Vorbereitung und Durchführung der Verfahren erfolgen in einer engen fachlichen Abstimmung mit

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der Stadt Münster und nach Beratung und Freigabe durch den Aufsichtsrat der KonvOY GmbH.  
 
Gleichzeitig sollen im Rahmen einer prozessbegleitenden Öffentlichkeitsarbeit die Bürger, die Nach-
barn sowie die zukünftigen Bewohner in verschiedenen Formaten in die Entwicklung der beiden 
Quartiere eingebunden werden. So soll durch eine hohe Transparenz und ein intensive Kommunikati-
on die Akzeptanz für den einen längeren Zeitraum dauernden Bauprozesses gestärkt werden. Es ist 
das Ziel, mit guten Ideen und der Zusammenarbeit lokaler Akteure sowie unter Einbeziehung der 
Nachbarn über die Bauphase hinaus identitätsstiftende Quartiere für ihre Bewohnerinnen und Be-
wohner zu schaffen. 
 
 
3. Quartiersentwicklung und Identität 
 
„Die besonderen und heraus gearbeiteten Zielsetzungen und Quartierseigenschaften der beiden 
Konversionsflächen werden Grundlage für die Quartiersentwicklung von York und Oxford“ 
 
 
 Maßgebliche Inhalte für die Entwicklung der Quartiere 
 
Auf Basis der bisher im Rahmen von Wettbewerben, Beteiligungs- und Planungsverfahren erar-
beiteten Zielsetzungen und Quartierseigenschaften für York und Oxford werden die Inhalte für die 
Ausschreibung von Kommunikationskonzept und Identitätsbildung auf der Grundlage folgender 
Stichpunkte vorbereitet. 
 
York-Quartier 
 
 Neue Mitte Gremmendorf 
 Kurze Wege ins Zentrum und in die Natur 
 Dienstleistungen stärken  
 Gemischte und verdichtete Nutzungen 
 Öffentlicher Raum / Park  
 soziale Infrastruktur 
 Individuelle Quartiere schaffen 
 Autarke Teilquartiere 
 Charakteristische und identitätsstiftende Mitte 
 Mauer teilweise erhalten 
 Baumbestand erhalten 
 Vernetzung in die Nachbarschaft 
 Bürgerhaus als Treffpunkt 
 Nachhaltiges Energie- und Mobilitätskonzept 
 
Oxford-Quartier 
 
 Mitten in Gievenbeck 
 zukunftsfähiges Quartier  
 Aufhebung „Terra incognita“ 
 Wohnen für Alle  
 Prinzip des Weiterbauens und Wohnhöfe  
 Nachhaltige Entwicklung 
 Zentraler grüner Boulevard und alter Baumbestand 
 Regenwasserbewirtschaftung 
 Zentraler Quartiersplatz 
 Charakteristische Mitte 
 Mauer teilweise erhalten 
 Baumbestand erhalten 
 Vernetzung in die Nachbarschaft

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V/0314/2019 
 Bürgerhaus als Treffpunkt 
 Nachhaltiges Energie- und Mobilitätskonzept 
 
4. Vorbereitung Konzeptvergabe Baugrundstücke / Baufelder Wohnungsstrukturelle Anforde-
rungen Zielgruppen 
 
„Die Zielaussagen für Vergabeverfahren und Verkauf erfolgen auf der Grundlage der vorliegenden 
wohnungsstrukturellen Anforderungen und mit Blick auf funktionierende, vielfältige und qualitätsvolle 
Teilquartiere“   
 
 Erarbeitung Musterauslobung und Musterkaufvertrag 
 
Für die anstehenden Qualifizierungsverfahren / Konzeptvergaben, bei denen unterschiedliche 
Verfahrenstypen angewendet werden, werden auf Basis einer Musterauslobung die Rahmenbe-
dingungen und Ziele der Konversion, der Stadtquartiere und der Planungsaufgabe formuliert so-
wie die entsprechenden, umfangreichen Planungs- und Bewertungsgrundlagen zusammenge-
führt. Die Musterauslobung mit allen relevanten Anlagen wird abgestimmt und frei gegeben.  
 
Bestandteil sind die dieser Vorlage beigefügten Bewertungskriterien (siehe Anlage), die je nach 
Planungsaufgabe strukturiert und in einem Bewertungsgremium abgestimmt werden. 
 
Parallel hierzu werden Musterkaufverträge unter Berücksichtigung aller standortortbezogenen Ei-
genschaften und Folgen aus bestehenden Verträgen (Kaufverträge, Städtebauliche Verträge) er-
arbeitet. 
 
 Berücksichtigung der aktuellen Verbilligungsrichtlinie (VerbR) des Bundes 
 
Derzeit werden mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die Rahmenbedingungen zur An-
wendung der neu formulierten Verbilligungsrichtlinie abgestimmt. In welcher Form eine Weiterga-
be der Verbilligung im Falle der Schaffung von öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau und den 
damit verbundenen Pflichten unter anderem auch an Dritte erfolgen kann, ist noch fest zu legen. 
Auf jeden Fall soll auf der Grundlage der mit der BImA abgeschlossenen Kaufverträge mind. für 
den durch die KonvOY GmbH noch gem. der Städtebaulichen Verträge zu schaffenden geförder-
ten Mietwohnungsbau von der geänderten Verbilligungsrichtlinie Gebrauch gemacht werden. 
Die  Wohn+Stadtbau konnte für den für die York- und Oxford-Quartier vorgesehenen Anteil des 
geförderten Mietwohnraums bereits je Wohneinheit von einem Preisabschlag gem. Verbilligungs-
richtlinie profitieren. 
 
 Regelabläufe 
 
Für die verschiedenen Verfahrenstypen werden Regelabläufe zeitlich und inhaltlich definiert. Die 
Zielplanung für Vergabeverfahren und Verkauf wird mit der Stadt Münster mit Blick auf funktionie-
rende und qualitätsvolle Teilquartiere abgestimmt. Je nach Zielgruppe, Nutzung und Planungs-
aufgabe werden die Planungsinhalte, die Ziele und die Kriterien abgestimmt und freigegeben. 
 
Folgende Schritte sind für die Verfahren vorgesehen: 
 
 Vorbereitung Verfahren und Planungsinhalte 
 Erstellung der Auslobung 
 Teil A: Allgemeiner Teil York / Oxford gem. Musterauslobung 
 Teil B: Anforderungen und Planungsaufgabe 
 Teil C: Bewertungskriterien und Verfahren 
 Teil D: Anlagen 
 
Bei Bedarf:  
 Vorbesprechung mit dem Bewertungsgremium

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V/0314/2019 
 Bekanntmachung und Teilnahmewettbewerb 
 Ausgabe und Bearbeitung 
 Vorprüfung 
 Bewertungsgremium 
 Verhandlungsgespräche 
 Finaler Zuschlag 
 
Vor Start der ersten Vergabeverfahren erfolgt ein nochmaliger Abgleich der terminlichen Gesamt-
abwicklung mit Blick auf Baulogistik, Baufeldfreimachung und Erschließung sowie quartiersbezo-
genen Zielsetzungen, damit entsprechende Vorgaben für die Verfahren und Kaufverträge fixiert 
werden können.  
 
Die Konvoy GmbH erarbeitet eine Vergabeplanung, die eine effiziente Vorbereitung und Steue-
rung der Verfahren ermöglicht. 
 
 
 Verfahrensarten und Zielgruppen 
 
Für die Vergabe einzelner Baugrundstücke / Baufelder erfolgte eine erste Abgrenzung mit Blick 
auf Bautypologie, Größe, Funktion, Verfügbarkeit, Nutzungen und Zielgruppen. Die derzeitige 
Bauablaufkonzeption in Abschnitten und Flächenverfügbarkeit in York und Oxford bedingt eine 
zeitliche Stufung der Realisierung der zukünftigen Bauvorhaben. 
 
Dennoch können Vergabeverfahren frühzeitig vorbereitet und durchgeführt werden. Die Sicher-
stellung der Bindung von Nutzern und Investoren sowie der geplanten Einnahmen wird damit an-
gestrebt. 
 
Die Abstimmungen zu den Anforderungen der Grundstücksvergabe erfolgten unter Beteiligung 
des Stadtplanungsamtes, des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, des Amtes 
für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit und des Amtes für Immobilienmanagement. Für beide 
Liegenschaften wurden Übersichten zur Strukturierung der Baufelder nach Investorenverfahren 
und Zielgruppen formuliert und dargestellt.  
 
Über das Gesamtquartier wird ein Anteil von mind. 30 % gefördertem Wohnungsbau für die Mehr-
familienhausbebauung erreicht. Bei Integration der bereits vereinbarten Quoten der Wohn + 
Stadtbau GmbH und unter Zuordnung ergänzender Neubaubaufelder, kann ebenfalls die Quote 
von mind. 30 % förderfähiger Wohnungsbau sichergestellt und somit die Ziele des Modells der 
sozialgerechten Bodennutzung Münster umgesetzt werden. Nach den städtischen Richtlinien für 
die Vergabe von Mehrfamilienhausgrundstücken werden die Mehrfamilienhausgrundstücke zu 
Festpreisen verkauft und Gebote auf die Startmiete als Mitentscheidungskriterium berücksichtigt. 
Die Vergabe der Einfamilienhausgrundstücke erfolgt ebenfalls nach den städtischen Vergabericht-
linien (Reihenfolge des Verkaufs an Endnutzer erfolgt nach sozialen Kriterien, preisgedämpfte 
Kaufpreise in Abhängigkeit vom Familieneinkommen). 
 
Die räumliche Verortung orientiert sich an der Zielsetzung sozial durchmischter Quartiere und der 
standortbezogenen strukturellen Verträglichkeitseinschätzung einer ausgewogenen Wohn- / Nut-
zungsmischung der beiden Neuquartiere.  
Die erreichte Quote insbesondere in dem Bereich der Bestandsgebäude soll als Bewertungs-
kriterium in die Auswahlverfahren aufgenommen werden. Entsprechende Nachweise sind über 
die Erfüllung der entsprechenden Förderkriterien (z.B. Barrierefreiheit, Wohnungsgrößen, Grund-
risse, etc.) nachzuweisen. 
 
Durch gezielte Grundstücksangebote innerhalb der beiden Konversionsprojekte wird sowohl in 
den Bereichen der Bestandsbebauung als auch der zukünftigen Neubebauung oder auch in Kom-
bination „alt neu“ dazu beigetragen, dass die Realisierbarkeit nachgefragter Wohnalternativen in 
Form von gemeinschaftlichem und inklusivem Wohnen gestärkt wird. Die Umsetzbarkeit adäqua-

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ter Wohnprojekte zugunsten selbstorganisierter Baugruppen bzw. Projektgenossenschaften sollen 
insbesondere unterstützt werden. Neben den im Weiteren genannten Qualitätskriterien sind hier 
vor allem auch soziale Kriterien (aktive Nachbarschaften, Identifikation mit dem Quartier) von er-
heblicher Bedeutung. Entsprechende und vielversprechende Interessenbekundungen liegen be-
reits für beide Konversionsflächen vor.   
 
5. Qualitätssicherung 
 
„Sowohl die Kreativität in der Architektur als auch in der Nutzungsmischung und Funktionalität soll 
trotz Orientierung an den vorgegebenen Instrumenten, wie u.a. den maßgeblichen Gestaltungsleitli-
nien nicht zu stark eingeschränkt werden.“ 
 
 Grundlagen 
 
Als Instrumente der Qualitätssicherung werden im Rahmen der Ausschreibungsverfahren je Teil-
quartier bzw. Baufeld differenzierte Planungsaufgaben formuliert, die sich eng an den Zielsetzun-
gen orientieren. Gleichzeitig sollen die vorgegebenen Instrumente einen hohen Grad an Kreativi-
tät sowohl in der architektonischen Gestaltung als auch in der  Nutzungsmischung und den Funk-
tionalitäten ermöglichen.  
 
Wesentliche Grundlagen sind: 
 Masterplan in Form des jeweiligen städtebaulichen Konzeptes 
 Bebauungsplan 
 Gestaltungsleitlinien 
 Wohnungsstrukturelle Anforderungen 
 Ökologische Anforderungen und Nachhaltigkeit 
 Energetische Konzepte 
 Mobilitätskonzepte 
 Konzepte zur Regenwasserbewirtschaftung 
 Funktionale Anforderungen 
 Mobilitätsangebote/ -konzepte 
 Denkmalschutz 
 Wirtschaftlichkeit 
 
 
Für die Musterauslobung liegt dieser Vorlage ein Katalog möglicher Bewertungskriterien bei. Die 
die Gewichtung in Form einer Matrix wird baufeldspezifisch und verfahrensbezogen angepasst, 
um die jeweiligen Ziele bestmöglich umzusetzen. 
 
 Bewertungsgremium 
 
Es wird vorgesehen, jeweils ein Bewertungsgremium für York und Oxford zu berufen, das in die 
Vorbereitung, Durchführung und Bewertung der Verfahren eingebunden wird und beratend bei der 
Entscheidungsfindung unterstützt. 
 
Die Besetzung wird wie folgt und zunächst vorläufig wie folgt vorgeschlagen: 
 Vorsitzender des Aufsichtsrates KonvOY bzw. der Vertreter / die Vertreterin  
 Bezirksbürgermeister bzw. Vertreter  
 Stadtverwaltung 
 Geschäftsführung KonvOY bzw. Vertreter / Vertreterin  
 Mind. zwei externe Fachberater / Architekten / Stadtplaner (u.a. VertreterInnen der Verfasse-
rInnen der Städtebaulichen Konzepte) 
 
6. Übergeordnete Qualitätssicherung nach Kaufvertragsabschlüssen 
 
„Initiativen zur zukünftigen Nachbarschaftsbildung und Einbindung neuer Bewohner in den Stadtteil

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V/0314/2019 
werden unterstützt.“  
 
 Quartiersbezogenes Management 
 
Mit dem quartiersbezogenen Management ist an dieser Stelle vor allem die Aufgabe verbunden, 
die Sicherstellung der Kommunikation zwischen den unterschiedlichen Käufergruppen, möglichen 
Miet- und Kaufinteressenten sowie den betroffenen Nachbarn durchzuführen. Auch sollen mit der 
Betreuung und Baustellenkoordination die verschiedenen Zwischenzustände bezüglich Ver-
kehrserschließung, Baustellen im Verkehr und den Auswirkungen auf die Nachbarbereiche (Lärm, 
Verkehr, Schmutz) koordiniert und kommuniziert werden.  
 
Gleichzeitig sind Initiativen zur Nachbarschaftsbildung sowie Einbindung neuer Bewohner in den 
Stadtteil zu unterstützen. Dabei sollen Mehrwerte für das Gesamtquartier im Mittelpunkt stehen, 
die über einzelne Projekte bzw. die soziale Infrastrukturen entstehen. 
 
 Bauherrenbetreuung / Flächenkoordination 
 
Die Bauherrenbetreuung bezieht sich auf die Abläufe und Verfahren nach Kaufvertragsabschluss. 
Dies impliziert die Beratung auf der Fläche, die Betreuung während der Planungs- und Genehmi-
gungsphase und die Schnittstelle in die Verwaltung. 
 
In Abstimmung mit der kaufmännischen Steuerung werden die Voraussetzungen, Pflichten und 
Rechte gemäß Kaufvertrag überwacht und sichergestellt, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen er-
reicht werden. 
 
Hierbei handelt es sich um die zentrale Anlaufstelle für Käufer und Bauherren. 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. 
Robin Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
Anlagen: 
 
 Musterkatalog für die Bewertungskriterien