Bebauungsplan Nr. 649 - Beschluss zur Aufstellung

V/0290/2024 
V/0290/2024 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Bebauungsplan Nr. 649: Albersloher Weg / Hafengrenzweg [Drei Schwestern] 
Beschluss zur Aufstellung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   28.05.2024 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
   13.06.2024 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Vorberatung 
   19.06.2024 Hauptausschuss Vorberatung 
   19.06.2024 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
Für den Bereich nordöstlich des Albersloher Wegs, südlich des Hafengrenzwegs, westlich des Dort-
mund-Ems-Kanals ist gemäß §  2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplan im Sinne des 
§ 30 BauGB zur Festsetzung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grund-
stücksflächen und der Verkehrsflächen aufzustellen (Bebauungsplan Nr. 649).  
 
Innerhalb des Plangebiets liegen die folgenden Flurstücke:  
 
Gemarkung Münster, Flur 148,  
Flurstücke 211, 465, 514, 724, 728, 729,  
Teile der Flurstücke 466, 513, 625, 626, 638.  
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Durch den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans entstehen der Stadt Münster keine Kos-
ten.  
 
Die vorhabenbedingten Kosten zur Realisierung des Projekts sind von der Investorin zu finanzieren. 
Näheres regelt der zwischen der Investorin und der Stadt M ünster abzuschließende städtebauliche 
Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch (BauGB).  
 
Stadtplanungsamt 
 
14.05.2024 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Jänkel /  
Herr Husmann 
Telefon: 492-6133 /  
492-6194 
Jaenkel@stadt-
muenster.de /  
Husmann@stadt-
muenster.de

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Begründung: 
 
Planungsanlass  
 
Die G+P Hafengrenzweg GmbH (Unternehmen der Grimm Holding GmbH) h at mit Schreiben vom 
29.02.2024 die Aufstellung eines Bebauungsplans beantragt, um die planungsrechtlichen Grundlagen 
für die Realisierung von drei vorgesehenen Gebäudekomplexen mit schwerpunktmäßigen Gewerbe-
nutzungen in Form von Hotel und Büro zu schaffen. Ergänzt werden sollen die bes chriebenen Nut-
zungen u.a. durch die punktuelle Verortung von Gastronomie und kleinteilige n Einzelhandel in den 
Erdgeschosszonen. Die Gebäudekörper sind um einen grünen Innenhof mit entsprechenden Frei-
raum- und Aufenthaltsqualitäten konzipiert. In der Höhenentwicklung erreichen die Kubaturen bis zu 
sechs Vollgeschosse mit feingliederigen Abstufungen zum Innenraum. Die drei vorgesehenen Ge-
bäudekörper stehen auf einer gemeinsamen Tiefgarage. Die Erschließung der Tiefgarage soll zukünf-
tig über die neu zu errich tende Planstraße in Verlängerung des bestehenden Hafengrenzweg s im 
Süden des Plangebiets erfolgen.  
 
Bereits im September 2022 wurde in der nichtöffentlichen Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung 
und Stadtentwicklung (ASS) die Verfahrensfreigabe für eine Mehrfachbeauftragung für Freiraum und 
Hochbau eingeholt. Im Februar 2023 wurde der Ausschuss über das Konzept der sogenannten „Drei 
Schwestern“ informiert. Dem Antrag auf Bauleitplanung wurde in der Sitzung des ASS am 18.04.2024 
stattgegeben. Das Ergebnis aus dem Qualifizierungsverfahren entspricht den Antragsunterlagen und 
der oben skizzierten Konzeptbeschreibung, wozu nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen ge-
schaffen werden sollen.  
 
 
Derzeitiges Planungsrecht  
 
Derzeit existiert fü r den vorliegenden Bereich der am 08.11.1996 in Kraft getretene Bebauungsplan 
Nr. 401 „Stadthafen I / Albersloher Weg“. Dieser setzt entsprechend der ursprünglichen Nutzung des 
Hafenareals u.a. Industriegebiete (GI), Gewerbegebiete (GE) und Kerngebiete (MK) fest. Die Umset-
zung des Vorhabens erfordert vor dem Hintergrund des bestehenden und nicht passgenauen Pla-
nungsrechts die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans.  
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans für das hier beschriebene Vorhaben umfasst die durch den 
Vorhabenträger erworbenen Grundstücke sowie die unmittelbar angrenzenden Verkehrsflächen, um 
eine gesicherte Erschließung zu gewährleisten. Parallel befindet sich in einem separaten Verfahren 
unmittelbar angrenzend der Bebauungsplan Nr. 541 „Stadthafen I / Dortmund-Ems-Kanal / Alberslo-
her Weg“ in Aufstellung.  
 
Mit der abnehmenden Bedeutung des Hafens als Industrie- und Umschlagstandort begann die Stadt 
Münster ab 1997 alternative Nutzungskonzepte zu entwickeln. Mit Auslaufen der Erbbaurechtsverträ-
ge für viele der Immobilien wurde im ersten Schritt das nördliche Ufer des Stadthafens I als Kreativkai 
angelegt. Betrachtet man davon ausgehend die bereits umgewandelte Bebauungsstruktur im Hafen-
gebiet, lässt sich ein Bild eines Gewerbe- und Kulturorts mit vereinzelten Gewerbebetrieben ablesen. 
Im Rahmen der Transformation des Hafenareals fehl t derzeit noch die Entwicklung einiger Liegen-
schaften – eine davon ist das beschriebene Plangebiet. Das ca. 11.000  m² große Vorhabengrund-
stück unterliegt derzeit keiner baulichen Nutzung . Stattdessen ist es gekennzeichnet durch Umfor-
mung des Geländes, Lager - und Baustelleneinrichtungsflächen sowie ruderalen Gehölz- und Pflan-
zenbewuchs.  
 
Aufgrund der umliegenden Nutzungen (Gewerbebetriebe und Albersloher Weg) unterliegt der Bereich 
bereits heute einer erheblichen Schallexposition, wodurch Wohnnutzungen oder andere schutzwürdi-
ge Nutzungen ausscheiden. Die bestehende Lärmbelastung ist im weiteren Verfahren gutachterlich 
zu untersuchen und durch entsprechende Maßnahmen und Festsetzungen  zu berücksichtigen. Die 
avisierten Nutzungen auf dem Areal scheinen geeignet, mit den Anforderungen der Fläche umzuge-

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hen. Es ist über den Bebauungsplan ebenso sicherzustellen, dass die schutzbedürftigen und zukünf-
tigen Wohnnutzungen im Umfeld (Nördlich St adthafen I und Münster Modell Quartier MMQ 3) durch 
die Festsetzungen nicht gestört, aber auch zugleich die übrigen ansässigen Gewerbebetriebe und in 
diesem Zusammenhang insbesondere die Nutzung durch die Stadtwerke nicht in ihrem Betrieb ein-
geschränkt werden. Zugleich ist das Steuerungsziel, den heutigen Ansprüchen an moderne Gewer-
begebiete in zentraler Lage hinsichtlich der Themen Klima, Freiraum, nachhaltige Mobilität und Nut-
zungsmischung gerecht zu werden.  
 
In diesem Zusammenhang sollen die im Wettbewe rbsverfahren erarbeiteten städtebaulichen, frei-
raumplanerischen und architektonischen Qualitäten durch einen flankierenden, städtebaulichen Ver-
trag abgesichert und mit entsprechenden Durchführungsfristen hinterlegt werden. Die Ausarbeitung 
von Anforderungen der einzelnen Nutzungsbausteine an Raumbedarfen, die verkehrliche Abwicklung, 
die freiräumlichen Qualitäten sowie das Immissionsverhalten in Hinblick auf die Umgebung sind im 
Bebauungsplanverfahren weiter zu konkretisieren und gutachterlich zu untersuchen. Der Bebauungs-
plan wird im Vollverfahren aufgestellt, ein entsprechender Umweltbericht ist zu erarbeiten.  
 
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet einen Teilbereich entlang des Albersloher Wegs 
als gemischte Baufläche und einen weiteren Teilbereich als Gewerbefläche dar. Aufgrund des in Auf-
stellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 541 wird der Flächennutzungsplan derzeit im Parallelver-
fahren geändert. Die zukünftige Darstellung des Flächennutzungsplans wird das oben beschriebene 
Nutzungskonzept berücksichtigen.  
 
 
In Vertretung  
 
gez.  
Robin Denstorff  
Stadtbaurat  
 
Anlagen: 
 
Anlage A  
Anlage 1: Geltungsbereich  
Anlage 2: Städtebauliches Konzept

Anlage 2 | Städtebauliches Konzept 
V/0290/2024

Anlage A zur V/0290/2024 
Kurzüberblick 
Inhalt der Vorlage ist der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich zwi-
schen Albersloher Weg, Hafengrenzweg und Dortmund-Ems-Kanal.  
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Die Investorin will drei Gebäudekomplexe mit schwerpunktmäßigen Gewerbenutzungen in Form 
von Hotel und Büro realisieren, ergänzt durch Gastronomie und kleinteiligen Einzelhandel in den 
Erdgeschossen.  
 
Der mit dieser Vorlage verbundene Aufstellungsbeschluss steht am Anfang des Bebauungsplan-
verfahrens. Im weiteren Verlauf erfolgen die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen sowie 
schließlich der Beschluss des Bebauungsplans als Satzung.  
 
Finanzierung 
Durch den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans entstehen der Stadt Münster keine 
Kosten. Die vorhabenbedingten Kosten zur Realisierung des Projekts sind von der Investorin zu 
finanzieren. Näheres regelt der zwischen der Investorin und der Stadt Münster abzuschließende 
städtebauliche Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch BauGB.  
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung 
ist 
X vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
Rechtliche Grundlage: § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB  
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine.

GeltungsbereichMaßstab 1:5.000Bebauungsplan Nr. 649Albersloher Weg / Hafengrenzweg
Anlage 1 zur Vorlage Nr. V/0290/2024