Einleitung vorbereitender Untersuchungen zur Durchführung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 165 ff. BauGB für die Bereiche der York-Kaserne in Münster-Gremmendorf und der Oxford-Kaserne in Münster-Gievenbeck

V/0579/2012

Anlage 2

Abgrenzung des Bereichs für vorbereitende
Untersuchungen gem. $& 165 (4) BauGB

FEIS N
KE \; q VG
RN

"Oxford-Kaserne Münster-Gievenbeck"

S

V/0579/2012 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Einleitung vorbereitender Untersuchungen zur Durchführung städtebaulicher 
Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 165 ff. BauGB für die Bereiche der York-Kaserne in Münster-
Gremmendorf und der Oxford-Kaserne in Münster-Gievenbeck 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
23.10.2012 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
24.10.2012 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
25.10.2012 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
30.10.2012 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
07.11.2012 Hauptausschuss Vorberatung 
07.11.2012 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat der Stadt Münster erklärt aus besonderem öffentlichen Interesse seine Absicht, für die 
Bereiche der York -Kaserne in Münst er-Gremmendorf (Anlage 1) und der Oxford -Kaserne in 
Münster-Gievenbeck (Anlage 2) städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 165 ff. 
BauGB vorzubereiten und durchführen zu wollen. Vorrangige Zielsetzung ist dabei die einheitl i-
che Vorbereitung und zügige Durchführung der anstehenden Umwandlung der zurzeit noch für 
militärische Zwecke genutzten Kasernen-Bereiche für eine zivile Nachfolgenutzung nach Abzug 
der britischen Stationierungskräfte, unter besonderer Berücksichtigung des in der Stadt Münster 
bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohnungen. 
 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, mit der Zielsetzung einer städtebaulichen Neuordnung der 
beiden heutigen Bereiche der York -Kaserne und der Oxford -Kaserne, denen aufgrund ihrer j e-
weiligen siedlungsstrukturellen Lage und Flächengröße für die weitere städtebauliche  Entwick-
lung und Ordnung der Stadt Münster eine besondere Bedeutung zukommt, vorbereitende Un-
tersuchungen gem. § 165 (4) BauGB durchzuführen, um die Anwendungsvoraussetzungen für 
städtebauliche Entwicklungs maßnahmen gem. § 165 (3) BauGB für die Bereiche der York -
Kaserne und der Oxford-Kaserne zu klären sowie alle erforderlichen Schritte einzuleiten, um e i-
ne zügige Überplanung, Erschließung und Bebauung der in den Anlagen 1 und 2 gekennzeic h-
neten Bereiche zu ermöglichen. 
 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass über die tatsächliche Durchführung der städtebaulichen En t-
wicklungsmaßnahmen für die Bereiche der York -Kaserne und der Oxford -Kaserne abhängig 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0579/2012 
Auskunft erteilt: 
Herr Franke 
Ruf: 
492 61 10 
E-Mail: 
FrankeGerd@stadt-muenster.de  
Datum: 
17.07.2012 
Öffentliche Beschlussvorlage

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von den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen bzw. vom Erg ebnis freihändiger An-
kaufsverhandlungen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) noch zu einem sp ä-
teren Zeitpunkt zu entscheiden sein wird. 
 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, Vorbereitungen für die Gründung einer Gesellschaft zwecks 
Grunderwerb und Entwicklung der beiden Kasernenstandorte zu treffen. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass aus vorstehender Sachentscheidung unmittelbar keine Kos-
ten entstehen. Etwaige spätere Kosten, die im Rahmen der Umsetzung von städteb aulichen Ent-
wicklungsmaßnahmen für die Bereiche der York -Kaserne und der Oxford-Kaserne entstehen wer-
den, sind noch nicht bezifferbar. 
Mit dieser Vorlage werden keine Entscheidungen über die Bereitstellung von Haushaltsermächt i-
gungen getroffen.  
 
 
Begründung: 
 
Ausgangssituation 
 
Die York-Kaserne im Stadtteil Gremmendorf (Anlage 1) mit einer Flächengröße von ca. 50 ha und 
die Oxford-Kaserne im Stadtteil Gievenbeck (Anlage 2) mit einer Flächengröße von ca. 26 ha be-
finden sich im Eigentum der Bundesrepublik De utschland. Sie sind für den Zeitraum des militär i-
schen Bedarfs den britischen Stationierungskräften aufgrund völkerrechtlicher Vereinbarungen zur 
Nutzung überlassen. Sobald die Flächen von den Briten an die Bundesanstalt für Immobilienau f-
gaben (BImA), die für die Verwaltung und Vermarktung dieser Flächen zuständig ist, nach ihrem 
Freizug übergeben worden sind, liegt die Planungshoheit bei der Stadt Münster. Die York-Kaserne 
wird entsprechend einer Erklärung der britischen Stationierungskräfte aus Juli d. J. spätestens zum 
13. November 2012 frei gegeben und von der BImA übernommen. Eine entsprechende, verbindl i-
che Freigabeerklärung für die Oxford -Kaserne liegt nicht vor. Diese Kaserne wird voraussichtlich 
Anfang 2014 frei gezogen. 
 
Die Stadt Münster und die BImA haben am 23.03. 2012 eine Rahmenvereinbarung für eine Ko n-
versionspartnerschaft unterzeichnet. Die Vereinbarung bildet die Basis für eine kooperative und 
konsensorientierte Zusammenarbeit zwischen Stadt und Bundesanstalt bei der Konversion militäri-
scher Liegenschaften, die durch den Abzug der britischen Streitkräfte frei werden. (Vgl. Anlage 1 
zur Vorlage V/0111/2012) 
 
Der Haushaltsausschuss des Bundestages hat in seiner Sitzung am 21.03.2012 beschlossen, 
dass die BImA an Gemeinden sowie an privatrechtlic he Gesellschaften, an denen die Gemeinde 
mehrheitlich beteiligt ist, die in ihrem Gebiet gelegenen entbehrlichen Grundstücke, die unmittelbar 
aus militärischer Vornutzung der Bundeswehr oder der Alliierten Streitkräfte stammen und zu mil i-
tärischen Zwecken genutzt wurden, zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ohne Bieterverfa h-
ren veräußern kann, sog. „Erstzugriffsrecht“ der Gemeinden. 1  
Dieses Erstzugriffsrecht betrifft allerdings nur die zuvor militärisch genutzten Kasernenflächen, 
nicht jedoch z. B. die von Angehörigen der britischen Stationierungskräfte in Münster bislang oder 
zurzeit noch genutzten Wohnquartiere. 
 
Gem. dem aktuellen Merkblatt zur Konversion – Hilfestellungen, Förderungen und Verwertung s-
modelle des Bundes – aus Mai 2012 steht d er Gemeinde das Erstzugriffsrecht nur zu, wenn sie 
                                                
1 Siehe Merkblatt zur Konversion – Hilfestellungen, Förderungen und Verwertungsmodelle des Bundes – 
Herausgeber: Bundesministerium für Verteidigung und Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Bonn, 
10.05.2012

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verbindlich gegenüber der BImA erklärt, dass der Erweb unmittelbar der Erfüllung einer öffentl i-
chen Aufgabe dient, zu der sie gesetzlich verpflichtet ist, z. B. Belange der öffentlichen Dasein s-
vorsorge und anderer öffentlicher Aufgaben im Sinne des § 1 (6) BauGB. 
Sobald die planungsrechtlich zulässige zivile Nutzung hinreichend konkretisiert ist, z. B. durch Vor-
lage eines verbindlichen Nachnutzungskonzeptes, veranlasst die BImA die Ermittlung des vollen 
Wertes durch ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Das Ergebnis der We r-
termittlung wird der Gemeinde mitgeteilt. Die Option auf den Erstzugriff verfällt, wenn die Ve r-
kaufsverhandlungen nicht innerhalb eines Jahres nach Bekanntgabe des Wertermittlungsergeb-
nisses zur notariellen Beurkundung eines – mindestens für die Gemeinde bindenden – Grund-
stückskaufvertrages geführt haben.  
Sofern ein Verkauf vor Planungsreife erfolgt, können planungsbedingte Wertsteigerungen oder -
minderungen gegenüber den bei Ve rtragsabschluss angenommenen Nutzungsmöglichkeiten 
durch Nachzahlungs- oder Erstattungsverpflichtungen ausgeglichen werden. 2 
 
In der Konsequenz bedeutet dies, dass planungsbedingte Wertsteigerungen der zurzeit 
noch für militärische Zwecke genutzten Kasern enflächen zugunsten der BImA gehen , weil 
die BImA eine Wertermittlung im Rahmen des Erstzugriffsrechtes der Gemeinden erst veranlasst, 
wenn die planungsrechtlich zulässige zivile Nachfolgenutzung hinreichend konkretisiert ist, oder 
sich über die Vereinbarung von Nachzahlungsklauseln im Kaufvertrag planungsbedingte Wertste i-
gerungen der Kasernengrundstücke sichern wird. 
 
In Anbetracht  
 
 des bereits seit Jahrzehnten in Münster erfolgreich praktizierten Grundsatz -Prinzips „Innen-
entwicklung vor Außenentwicklung“  im Rahmen einer nachhaltigen Siedlungsflächenpolitik 
der Stadt, 
 
 des seit Jahren anhaltenden und absehbar auch künftig noch hohen Bedarfs an neuen Woh-
nungen in der Stadt und daraus abgeleitet, der erkennbaren Erfordernisse einer weiteren 
Baulandmobilisierung in Münster (vgl. V/0397/2012 Bericht zur Baulandentwicklung 2012), 
 
 der konkreten Möglichkeit zur Ressourcenschonung von unversiegelten Freiflächen im A u-
ßenbereich für Siedlungszwecke, 
 
 der äußerst positiven Erfahrungen der Stadt Münster mit dem Thema Konversion von eh e-
mals militärisch genutzten Flächen in der Stadt (z. B. Umwandlung der ehem. K asernen auf 
der Loddenheide und der ehem. Lincoln -, Portsmouth- und Winterbourne-Kaserne Ende der 
1990er und Anfang der 2000er Jahre)  
 
beabsichtigt die Stadt Münster einen Zwischenerwerb der frei gezogenen York- und Oxford-
Kaserne. Vorrangige Zielsetzung eines derartigen Zwischenerwerbs ist dabei die einheitliche Vo r-
bereitung und zügige Durchführung der anstehenden Umwandlungsprozesse der zurzeit noch von 
den britischen Stationierungskräften genutzten Kasernen für zivile Nachfolgenutzungen.  
 
Aufgrund ihrer jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage in den betroffenen Stadtteilen und auch in 
der Gesamtstadt sowie ihrer o. a. Flächengrößen haben die beiden Kasernen für  die weitere städ-
tebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Münster eine besondere Bedeutung, so dass a n 
dieser besonderen städtebaulichen Entwicklungsaufgabe ein besonderes öffentliches Interesse 
der Stadt Münster besteht. 
 
Wesentliche Voraussetzung für eine einheitliche und zügige Durchführung von derartigen Konve r-
sionsmaßnahmen durch eine Gemeinde ist dabei die frühzeitige Festlegung einer Gesamtkonze p-
tion, die neben deren städtebaulichen auch deren wirtschaftliche Umsetzbarkeit sicherstellt. Unter 
                                                
2 Siehe Merkblatt zur Konversion – Hilfestellungen, Förderungen und Verwertungsmodelle des Bundes –, a. 
a. O.

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diesen Gesichtspun kten ist insbesondere frühzeitig festzulegen unter welchen Bedingungen ein 
möglicher gemeindlicher Zw ischenerwerb der Konversionsflächen erfolgen soll. Die Stellung der 
Gemeinde insbesondere gegenüber dem Eigentümer – im vorliegenden Fall der beiden Kasernen 
gegenüber dem Bund – ist dann am stärksten, wenn sie statt eines reinen Kooperationsverfahrens 
das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen anwendet. Sie übernimmt allerdings 
auch alle finanziellen Risiken, wenn sie die Gesamt flächen vom Eigentümer erwirbt und in ihr F i-
nanzvermögen einstellt.3  
 
Der Beschluss, für die Bereiche der York-Kaserne und der Oxford-Kaserne vorbereitende Untersu-
chungen gem. § 165 (4) BauGB durchzuführen , erfolgt insofern vorsorglich, als dass damit für  die 
Stadt Münster keine Optionen zur Anwendung des besonderen städtebaulichen Instruments einer  
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme vergeben werden. Die tatsächliche Anwendung und 
Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird voraussichtl ich nur dann erfo l-
gen, wenn eine materielle freihändige Einigung hinsichtlich des Erwerbs der beiden Kasernen -
Liegenschaften durch die Stadt Münster zu einem angemessenen Preis nicht gelingt. 
 
Die liegenschaftliche Mobilisierung von Konversionsflächen wird in der Praxis vielfach durch unter-
schiedliche Vorstellungen über den „wahren“ Wert dieser besonderen Immobilien verzögert. Auch 
der Bund als Eigentümer der von militärischen Nutzungen frei gezogenen Liegenschaften ist ve r-
pflichtet, Vermögensgegenstände nu r zu ihrem vollen Wert zu veräußern, d. h. nach dem Ve r-
kehrswert gem. § 194 BauGB. 4 
 
Die Wertermittlung von Konversionsflächen beinhaltet  
 
 die Wertermittlung des Grund und Bodens und 
 
 die Bewertung der baulichen Anlagen. 
 
Gem. den Grundsätzen der Immobil ienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfolgt die Bewer-
tung im Regelfall in drei Schritten: 
 
1. Festlegung des Stichtages zu dem die Verkehrswerte bestimmt werden sollen. 
 
2. Bestimmung der Qualitäten der betroffenen Grundstücke zum festgelegten Stichtag. 
 
3. Marktgerechte Bemessung des Verkehrswertes zum festgelegten Stichtag unter Berüc k-
sichtigung der bestimmten Grundstücksqualitäten. 5 
 
Soweit vorbereitende Untersuchungen für eine mögliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
in Betracht kommen und eingeleitet werden sollen, empfiehlt eine Arbeitshilfe der Fachkommission 
Städtebau der Bauministerkonferenz zum frühest möglichen Zeitpunkt einen Beschluss über 
den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen zu fassen,  um Wertsteigerungen im Hi n-
blick auf den entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert auszuschließen. 6 
 
Damit bietet das besondere städtebauliche Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßna h-
me der Gemeinde die  Möglichkeit, die Grundstücke eines als städtebaulicher Entwicklung s-
                                                
3 Siehe Dr. Holger Schmitz: Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme - Handlungsstra-
tegien bei der Konversion militärischer Liegenschaften“, in: Konversion in Hessen - Konversion als Chance, 
Dokumentation Hessischer Konversionskongress 2007, Seite 38 ff., Herausgeber: Hessisches Ministerium 
für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Wiesbaden 2008 
4 Siehe Dr. Egbert Dransfeld, Bewertung von Konversionsflächen, in: Der Immo bilienbewerter 1-2012, Seite 
3 f.  
5 Siehe Dr. Egbert Dransfeld, a. a. O., Seite 4 
6 Siehe Arbeitshilfe zu den rechtlichen, planerischen und finanziellen Aspekten der Konversion militärischer 
Liegenschaften der Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz

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bereich festgelegten Gebi etes zu einem Preis zu erwerben, der Wertsteigerungen au s-
schließt, die sich allein aus der Aussicht auf die Neuordnung des Bereiches ergeben. 7 
 
Wie oben bereits dargelegt, kann der Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses 
zur Einleitung und Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen als Stichtag für die 
Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes hera ngezogen werden, so 
dass es hierüber keine unterschiedlichen Auffassungen auf Seiten des Eigentümers / Ve rkäufers 
(Bund / BImA) und des Erwerbers (Stadt / Gemeinde) in den weiteren Verkaufsverhandlungen ge-
ben kann. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 4. 
 
Eine Durchführung der Entwicklungsmaßnahme aus dem städtischen Haushalt ist u. a. aufgrund 
der aktuellen Haushaltssituation nicht darstellbar. Andererseits ist es aber sinnvoll, dass die Stadt 
im Sinne einer gewünschten Wohnraumentwicklung Einfluss auf die weiteren Prozesse nehmen 
kann. 
 
Es wird daher gegenwärtig geprüft, inwieweit, ggf. auch in Verbindung mit der städtischen Wo h-
nungsbaugesellschaft Wohn- und Stadtbau, eine Realisierung dieser Entwicklungsmaßnahme e r-
folgen kann. Dies ist in Abhängigkeit von den konkreten Rahmenbedingungen u. a. durch die 
Gründung einer Entwicklungsgesellschaft denkbar, an der sich die Stadt Münster und ggf. auch die 
Wohn- und Stadtbau beteiligen. Bei einer Beteiligung der Stadt an einer solchen Gesellschaft ist 
gemäß den jeweiligen Beteiligungsverhältnissen eine Stammkapitaleinlage zu leisten, die entspr e-
chend im Haushalt bereitzustellen wäre. 
 
Der Termin für eine mögliche Gesellschaftsgründung ist abhängig vom weiteren Verfahren. Bei 
einer zügigen Entwicklung der Verhandlungen ist eine Gründung frühestens zum 01.01.2013  
denkbar. Die Möglichkeiten einer Gesellschaftsgründung sind zudem noch in Gesprächen mit der 
Bezirksregierung abzuklären. 
 
Der endgültige Lösungsvorschlag zum Erwerb und zur Realisierung der städtebaulichen Entwic k-
lung der Kasernengelände wird in einer gesonderten Ratsvorlage nach abschließender Prüfung 
dem Rat zur Entscheidung vorgelegt. 
 
 
I. V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
Anlagen: 
 
 
Anlage 1: Abgrenzung des Bereichs für vorbereitende Untersuchungen gem. § 165 (4) BauGB 
„York-Kaserne Münster-Gremmendorf“ 
 
Anlage 2: Abgrenzung des Bereichs für vorbereitende Untersuchungen gem. § 165 (4) BauGB 
„Oxford-Kaserne Münster-Gievenbeck“ 
 
                                                
7 Siehe: Dr. Holger Schmitz, a. a. O.

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Anlage 3: Erläuterungen zum  Instrument städtebauliche r Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 
165 – 171 BauGB und 
Allgemeines Ablaufschema zur Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher 
Entwicklungsmaßnahmen (SEM)

Anlage 1
V/0579/2012

Abgrenzung des Bereichs für vorbereitende
Untersuchungen gem. $& 165 (4) BauGB

"York-Kaserne Münster-Gremmendorf"

Anlage 3  
V/0579/2012 
 
Erläuterungen zum Instrument städtebaulicher Entwick lungsmaßnahmen gem. §§ 
165 – 171 BauGB 1 
 
Das Instrument städtebaulicher Entwicklungsmaßnahme n ist mit dem am 1. Mai 1993 in Kraft ge- 
tretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 in das Dauerrecht 
des Baugesetzbuchs (BauGB) übernommen worden. Die e ntsprechenden Regelungen der §§ 165 
bis 171 BauGB sind an die Stelle der §§ 6 und 7 des  Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch 
(BauGB-MaßnahmenG) vom 17. Mai 1990 getreten, auf d eren Grundlage bislang die Festlegung 
eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs möglich war. Die boden- und finanzierungsrechtlichen 
Bestimmungen sind dabei inhaltlich unverändert geblieben.  
 
Anwendungsbereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen 
 
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist de n Gemeinden ein Instrument an die Hand 
gegeben, mit dem die zügige Durchführung komplexer städtebaulicher Maßnahmen ermöglicht 
und damit zur Beschleunigung der Baulandmobilisieru ng oder/und zur Umnutzung städtebaulich 
bedeutsamer Flächen beigetragen wird. Städtebaulich e Entwicklungsmaßnahmen sind Gesamt- 
maßnahmen, die darauf angelegt sind, ein bestimmtes Gebiet koordiniert zu entwickeln, um Wohn- 
und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeei nrichtungen errichten zu können. Deren ein- 
heitliche Vorbereitung und zügige Durchführung muss im öffentlichen Interesse liegen. 
 
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Ins trument des besonderen Städtebaurechts, 
das an besondere Voraussetzungen geknüpft ist. Eine Gemeinde kann einen städtebaulichen 
Entwicklungsbereich nur dann förmlich festlegen, we nn als Ergebnis gemeindlicher Vorun- 
tersuchungen feststeht, dass u. a. das Wohl der All gemeinheit die Durchführung der Maß- 
nahme und damit verbunden den Einsatz des besondere n rechtlichen Instrumentariums 
erfordert.   
 
Dieses besondere rechtliche Instrumentarium der Ent wicklungsmaßnahme ist vor allem dadurch 
gekennzeichnet, dass  
 
• bodenrechtlich zur Unterstützung der Grunderwerbsp flicht der Gemeinde die Enteignung 
auch ohne Vorliegen eines Bebauungsplans zulässig ist und  
 
• finanzierungsrechtlich die Unterschiedsbeträge zwi schen entwicklungsunbeeinflusstem 
Grundstückswert und Neuordnungswert der Grundstücke  zur Finanzierung der Maßnahme 
herangezogen werden.  
 
In jedem Einzelfall bedarf es einer sorgfältigen Pr üfung, ob dieses Instrumentarium des Entwick- 
lungsmaßnahmerechts zur zügigen Durchführung der Ma ßnahme erforderlich ist. Die Gemeinde 
darf das Entwicklungsmaßnahmerecht daher nur dann a nwenden, wenn es zur Verwirklichung 
ihrer städtebaulichen Ziele und Zwecke erforderlich ist und sie diese Ziele aufgrund ihrer Prognose 
mit den anderen Instrumenten des Städtebaurechts nicht erreichen kann. 
 
Die als städtebauliche Entwicklungsbereiche festzul egenden Teile des Gemeindegebiets müssen 
eine besondere Bedeutung für die örtliche oder überörtliche Entwicklung haben.  
 
Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen 
 
Die Gemeinde hat die Vorbereitung der Entwicklung d urch einen Beschluss über den Beginn der 
Voruntersuchungen einzuleiten (siehe Beschlusspunkt e 1. und 2. der Vorlage V/0579/2012). Der 
Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des Be- 
schlusses besteht die Auskunftspflicht nach § 138 B auGB und die Mitwirkungspflichten von Behör- 
                                                 
1 Die Erläuterungen zum Instrument der städtebaulich en Entwicklungsmaßnahmen sind Auszüge aus dem 
Einführungserlass zu den städtebaulichen Entwicklun gsmaßnahmen nach §§ 165 bis 171 Baugesetzbuch  
(RdErl. des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr NRW vom 18.5.1994 -IA2-41.20-2055/94)

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den und öffentlichen Aufgabenträgern nach § 139 Bau GB zur Unterstützung der Entwicklungs- 
maßnahme.  
 
Die öffentliche Bekanntmachung des Beschlusses zur Durchführung von vorbereitenden 
Untersuchungen kann , sofern kein früherer Zeitpunkt der Bekanntmachung  der Entwicklungsab- 
sicht der Gemeinde in Betracht kommt, als sog. „Stichtag" für die Ermittlung des entwick-
lungsunbeeinflussten Grundstückswertes herangezogen werden . 
 
Umfang und Intensität der Voruntersuchungen sind ni cht förmlich durch Gesetz vorgeschrieben. 
Sie haben sich nach den unterschiedlichen Festlegun gsvoraussetzungen für die jeweils vorgese- 
henen Entwicklungsbereiche (Innenbereich, Außenbere ich, im Zusammenhang bebaute Gebiete, 
etc.) zu richten.  
 
Die Gemeinde sollte entsprechend dem Stand des Verfahrens z. B. soweit wie möglich  
• die Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die ört liche oder überörtliche Entwicklung,  
• die allgemeinen Ziele und Zwecke der Entwicklungsm aßnahme,  
• die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs,  
• die Eigentumsverhältnisse im künftigen Entwicklung sbereich,  
• die Grundstücksverkehrswerte,  
• die allgemeine Mitwirkungs- und Veräußerungsbereit schaft der Eigentümer, 
• Umweltgesichtspunkte sowie  
• eine Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten  und Möglichkeiten der Finanzierung 
zur zügigen Durchführung der Maßnahme  
zum Gegenstand der Voruntersuchungen machen. 
 
Finanzierung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen 
 
Die Entwicklungsmaßnahme wird u. a. dadurch finanzi ert, dass die Gemeinde die Grundstücke im 
Entwicklungsbereich zum entwicklungsunbeeinflussten  Grundstückswert erwirbt und die neuge- 
ordneten Grundstücke zu dem Verkehrswert nach erfol gter Entwicklung veräußert (Neuordnungs- 
wert).  
Soweit Eigentümer ihre Grundstücke im Entwicklungsb ereich behalten und selbst entsprechend 
den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme beb auen, haben sie zur Finanzierung der 
Entwicklungsmaßnahme einen Ausgleichsbetrag in Höhe  der Differenz zwischen entwicklungsun- 
beeinflusstem Grundstückswert und Neuordnungswert zu entrichten.  
 
Grunderwerb zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert 
 
Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke zum entwicklun gsunbeeinflussten Grundstückswert. Dies 
bedeutet, alle Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Entwicklung, durch ihre 
Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sin d, werden nur insoweit berücksichtigt, als der 
Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwen dungen zulässigerweise bewirkt hat (§ 169 
Abs. l Nr. 4 BauGB i.  V. m. § 153 Abs. l BauGB).  
 
Veräußerung zum Neuordnungswert 
 
Zur Finanzierung der Entwicklung hat die Gemeinde d as Grundstück zu dem Verkehrswert zu ver- 
äußern, der sich durch die Neuordnung des städtebau lichen Entwicklungsbereichs ergibt (§ 169 
Abs. 8 BauGB).  
Die Einnahmen aus dem Verkauf der neugeordneten Gru ndstücke sind ebenso wie alle anderen 
Einnahmen, die bei der Vorbereitung und Durchführun g der Entwicklungsmaßnahme entstehen (z. 
B. Ausgleichsbeträge), ausschließlich zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zu verwenden 
(§ 171 Abs. l BauGB). Damit soll ausgeschlossen wer den, dass die Gemeinde einen darüber hi- 
nausgehenden „Gewinn" aus der Entwicklungsmaßnahme erzielen kann.  
Die zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme heran gezogenen Wertzuwächse der Grundstü- 
cke im Entwicklungsbereich bzw. die Ausgleichsbeträ ge müssen zweckgebunden in die Entwick- 
lungsmaßnahme einfließen und dürfen sich in ihrer H öhe ausschließlich an den tatsächlichen Ent- 
wicklungskosten der Gesamtmaßnahme bemessen.

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Allgemeines Ablaufschema zur Vorbereitung und Durch führung städtebaulicher 
Entwicklungsmaßnahmen (SEM)  2 
 
 

 Beschluss des Gemeinderates mit Absichtserklärung z ur Durchführung einer SEM und 
zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen mit ortsüblicher Bekanntmachung 
 
 ggf. i. V. m. mit Beschluss über  
 die Aufstellung einer Vorkaufsrechtssatzung nach §  25 (1) BauGB („Besonderes Vor- 
kaufsrecht“) 
 die Aufstellung eines B-Plans mit Veränderungssper re 
 die Beauftragung eines Planungs- und/oder Entwickl ungsträgers 
 die Bereitstellung kommunaler Mittel im Haushalt 
 Auftrag an Gutachter zur Bewertung der Grundstücke  (oder zur Bestätigung bereits 
ermittelter Verkehrswerte) 
 
 

 Vorbereitung der SEM 
 
 Klärung der Grunderwerbsoptionen 
 freihändig oder 
 über besonderes Vorkaufsrecht 
 
 Verwaltungsinterne Arbeiten und Prüfungen 
 grobe städtebauliche Untersuchungen und Rahmenplan ung mit Abgrenzung des 
Entwicklungsbereiches 
 Überlegungen zu Kosten und Finanzierung 
 Bewertung der Grundstücke, Anfangswert und Planung sendwert je nach Planungs- 
stand 
 zur Beauftragung eines Planungs- und/oder Entwickl ungsträgers 
 
 erste Vorgespräche mit Eigentümern, Trägern öffent licher Belange und Aufsichtsbehörde 
 
 ggf. Anmeldung für ein Städtebauförderungsprogramm  
 
 Erstellen einer Beschlussvorlage mit 
 Ergebnissen der Untersuchungen 
 abgewogener Begründung 
 Kosten- und Finanzierungsüberlegungen 
 
 

 Beschluss zur förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs (Entwicklungssatzung)  
 
 Genehmigung und Bekanntmachung der Entwicklungssat zung (=> Rechtsverbindlichkeit)  
 
 Mitteilung an das Grundbuchamt (=> Entwicklungsver merk) 
 
 ggf. Beschluss 
 zur Änderung FNP / Aufstellung B-Plan 
 Bestätigung der Verkehrswertermittlung 
                                                
 
2 Vgl. Anlage 4 (215. Ergänzung - SMB1, NW. - (Stand  1. 5. 1993 = MB1. NW. Nr. 29 einschl.) der Hinweis e 
zum Vollzug des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch  betreffend städtebauliche Entwicklungsmaß- 
nahmen (RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr v. 15.12.1992 -I A l - 41.20 - 2487/92)

- 4 - 
 

 Durchführung der SEM 
 
 Grunderwerb 
 freihändig oder 
 über Vorkaufsrecht oder 
 nach Übernahmeverlangen oder 
 mit Enteignung zum limitierten Verkehrswert 
 
 Bauleitplanverfahren 
 mit städtebaulicher Rahmenplanung als Vorentwurf 
 Realisierungswettbewerb (einer oder mehrere) 
 Änderung FNP / Aufstellung B-Plan 
 
 Anwendung der Genehmigungsvorbehalte gem. §§ 144 u nd 145 BauGB 
 
 Kosten- und Finanzierungsübersicht in Abstimmung m it Planung und Stand der Maßnah- 
menabwicklung 
 
 jährliche Programmanmeldung, wenn in einem Städteb auförderungsprogramm 
 
 Mittelbewirtschaftung 
 
 Rückveräußerung der Grundstücke (Reprivatisierung)  an Bauwillige zum entwicklungsbe- 
dingten Verkehrswert mit Wertabschöpfung 
 
 Erschließung des Entwicklungsgebiets 
 
 Bebauung durch die privaten Eigentümer und/oder de n Entwicklungsträger nach Bebau- 
ungsplan (ab § 33 BauGB) 
 
 ggf. vorzeitige Erhebung von Ausgleichsbeträgen 
 
 

 Abschluss der SEM  
 
 Beschluss über die Aufhebung der Entwicklungssatzu ng (Aufhebungssatzung), Anzeige, 
Bekanntmachung und Mitteilung an das Grundbuchamt 
 
 Erhebung der Ausgleichsbeträge 
 
 Gesamtverwendungsnachweis für die Städtebauförderu ng