Konversionsprozess der York- und Oxford-Kaserne: Projektplanung bis zur Ankaufsentscheidung

V/0879/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Dezernat II 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Konversionsprozess der York- und Oxford-Kaserne: Projektplanung bis zur Ankaufsentscheidung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
02.12.2015 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
03.12.2015 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung  
                     und E-Government Vorberatung 
09.12.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
16.12.2015 Rat Entscheidung 
 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Stad t Münster und die Wohn+Stadtbau den Konve r-
sionsprozess aktiv vorantreiben. 
 
2. Der Rat nimmt die aktuelle Zeitplanung des Projektes zur Kenntnis ( vgl. Anlage 1). Der Rat 
nimmt des Weiteren zur Kenntnis, dass anlässlich der aktuellen Unterbringung von Flüch t-
lingen eine sukzessive Entwicklung von Teilflächen entsprechend den städtebaulichen Pl a-
nungen geprüft wird. 
 
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, die Gründung einer Projektgesellschaft für den Ankauf, 
die Entwicklung und Vermarktung der Flächen vorzubereiten, um den Ankauf im Rahmen 
des Erstzugriffsrechts ( vgl. Vorlage V/0579/2012.) zeitnah umse tzen zu können, wenn die 
Ankaufsentscheidung positiv ausfällt. Für die Gründung der Projektgesellschaft werden 
300.000 Euro im Haushalt 2016 bereitgestellt. Die erforder lichen Veränderungsblätter li e-
gen vor. 
 
4. Um den Zeitplan einhalten zu können, werden die Planungen bis zur Gründung der Pr o-
jektgesellschaft durch die Stadt Münster und die Wohn+Stadtbau intensiv we iterbearbeitet. 
Hierzu sind Personal- und Haushaltsressourcen bereitzustellen. 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0879/2015 
Auskunft erteilt: 
Frau Cappenberg / Herr Thielen 
Ruf: 
492-7022 / 492-7075 
E-Mail: 
CappenbergC@stadt-muenster.de 
ThielenS@stadt-muenster.de 
Datum: 
13.11.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0879/2015 
4.1 Zu den erforderlichen Personalkapazitäten: 
 
a) Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Verlängerung der drei befristeten Stellen (Amt 
für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung) im Bereich Konversion im Stel-
lenplanentwurf 2016 berü cksichtigt wurde. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass auf 
Grund der Komplexität der Konversionsprojekte über die drei projektbezogenen Ste l-
len hinaus weitere Personalkapazitäten im Bereich Konversion eingesetzt werden 
müssen und dass dieser Personalbedarf aus  dem Bestand nur unter Zurückstellung 
anderer Aufgaben gedeckt werden kann. 
 
b) Für die straßenbauliche und entwässerungstechnische Erschließung werden 1,00 
Vollzeitäquivalent EGr. 11 für ein/-e Ingenieur/-in und 0,50 VZÄ EGr 6 für eine/-n 
technische/-n Zeichner/-in, jeweils befristet für 2 Jahre sowie 0,50 VZÄ EGr. 11 für 
eine/-n weiteren Ingenieur/-in, befristet für 18 Monate, zusätzlich bereitgestellt. Ein 
Veränderungsblatt zu den Personalaufwendungen liegt vor. 
 
c) Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Wohn+Stadtbau ihre Personalkapazitäten vor-
erst um bis zu zwei Stellen erweitern und einen separaten Stabsbereich Konversion 
einrichten wird. 
 
4.2 Zu den erforderlichen Haushaltsmitteln für externe Gutachten und Aufträge:  
 
a) Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Zuge der  weiteren Planungen (Bauleitplanung) 
fachbezogene Gutachten erstellt werden müssen und dass ggf. zusätzlich erforderl i-
che Mittel für diese Gutachten im laufenden Jahr 2016 überplanmäßig beantragt we r-
den.  
 
b) Der Rat genehmigt für die tiefbautechnische Planun g zur Erschließung der Konvers i-
onsflächen Finanzmittel für externe Ingenieurleistungen in Höhe von 420.000 Euro. 
Ein entsprechendes Veränderungsblatt liegt vor. 
 
c) Der Rat genehmigt, dass für die ggf. notwendige Durchführung einer Bedarfs - und 
Marktanalyse sowie einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Ankauf sentscheidung 
auf externe Ressourcen zurückgegriffen wird. Hierfür werden Mittel in Höhe von bis 
zu 100.000 Euro über ein Veränderungsblatt für das Haushaltsjahr 2016 bereitg e-
stellt.  
 
d) Der Rat genehmig t, dass für die Projektsteuerung externe Berater hinzugezogen 
werden, um eine effiziente Vorbereitung der Ankaufsentscheidung sowie ein stad t-
konzernweites Projektcontrolling zu gewährleisten. Hierfür werden Mittel in Höhe von 
bis zu 150.000 Euro für das Ha ushaltsjahr 2016 bereitgestellt. Ein entsprechendes 
Veränderungsblatt liegt vor. 
 
5. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass bis zur Ankaufsentscheidung regelmäßig in den entspr e-
chenden Fachausschüssen und im Rat berichtet wird.   
 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Sachentscheidungen sind wie folgt zu finanzieren:

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Teilergebnisplan 
 Nr. Bezeichnung Haushalts-
jahr 
Betrag 
€ Bemerkungen 
Produktgruppe 09 01 Stadt- und Regional -
entwicklung, Stadtplanung    
Zeile 11 Personalaufwendungen 2016 – 2018 142.380 
(jährlich) 
im HP -Entwurf 
2016 enthalten 
      
Produktgruppe 11 01 Abwasserbeseitigung    
Zeile 11 Personalaufwendungen 
2016 75.690 
interne 
Erschließungs-
planung 
2017 97.980 
2018 11.930 
Zeile 16 Sonstige ordentliche 
Aufwendungen 2016 80.000 
externe 
Erschließungs-
planung 
      
Produktgruppe 12 01 Bereitstellung von Verkehr s-
flächen und –anlagen    
Zeile 11 Personalaufwendungen 
2016 25.230 interne 
Erschließungs-
planung 2017 32.660 
Zeile 16 Sonstige ordentliche 
Aufwendungen 
2016 80.000 
externe  
Erschließungs-
planung 
2017 200.000 
2018 60.000 
      
Produktgruppe 01 09 Finanz- und Beteiligungs -
management    
Zeile 16 Sonstige ordentliche 
Aufwendungen 2016 
150.000 Projektsteuerung 
100.000 
Bedarfs- und 
Marktanalyse, 
Wirtschaftlichkeits-
berechnung 
50.000 Gründungskosten 
Projektgesellschaft 
 
Teilfinanzplan 
 Nr. Bezeichnung Haushalts-
jahr 
Betrag 
€ Bemerkungen 
Produktgruppe 15 01 Anteile an Unternehmen    
Investitions-
maßnahme 1060 Projektgesellschaft  
„Konversion“    
Auszahlungen für den Erwerb von Finanzanlagen  2016 250.000 Stammkapital 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung, eine Erstattung der Kosten für die stadtinternen und externen 
Planungsleistungen zur Erschließung der Konversionsflächen durch die Projektgesellschaft wei t-
gehend zu refinanzieren (Ausnahme Gründungskosten).

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V/0879/2015 
Begründung: 
 
Zu 1. und 2. Zeitplanung, Projektverlauf, Nutzung als Flüchtlingsunterkunft  
 
In Vorlage V/0208/2015/1 wurde eine Projekt - und Terminplanung für die Entwicklung und Ve r-
marktung der York-Kaserne in Aussicht gestellt. In regelmäßigen Projekttreffen zwischen der Stadt 
Münster, der W+S und dem von W+S beauftragt en Beratungsunternehmen Deloitte wurde in den 
vergangenen Monaten wie angekündigt eine Projekt- und Terminplanung erarbeitet (vgl. Anlage 1). 
Diese untergliedert sich in sechs Arbeitspakete: 
 
AP1:  Ankauf 
In diesem Arbeitspaket werden in Vorbereitung eines  möglichen Kaufvertrags die erfo rderlichen 
Gutachten in Auftrag gegeben und verschiedene steuerliche und rechtliche Ankaufskonstrukte 
geprüft. 
 
AP2:  Städtebauliche Planung 
Neben einer Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts werden die erforderlichen Ba urechts-
prozesse umgesetzt sowie die Durchführungs - und Erschließungsplanung vorangetrieben. Bei 
Vorlage eines neuen Planungsstandes bleibt die Bürgerschaft - wie bisher - durch Bürgerinformati-
onsveranstaltungen in den Konversionsprozess aktiv eingebunden. Die nächsten öffentlichen Ver-
anstaltungen werden auf Basis fortgeschrittener Planungsstände im Frühjahr 2016 stattfinden. 
 
AP3:  Bedarfs- und Marktanalyse / Vermarktung 
Dieses Arbeitspaket unterteilt sich in zwei Phasen: Für die Ankaufsentscheidung werden die Be-
darfe und die Marktsituation analysiert. Für die Vermarktung nach einem mögl ichen Ankauf wird 
ein Marketingkonzept erstellt. 
 
AP4:  Wirtschaftlichkeit / Finanzen 
Im Fokus dieses Arbeitspakets steht die Erarbeitung der Parameter und des Modells für di e Wirt-
schaftlichkeitsberechnung des Projekts, um über den Ankauf fundiert entscheiden zu können. 
 
AP5: Projektmanagement 
Im Arbeitspaket Projektmanagement sind diejenigen Aufgaben zusammengefasst, die für eine e r-
folgreiche Zusammenführung der Ergebnisse der übrigen Arbeitspakete entscheidend sind. 
 
AP6:  Kommunikation 
In diesem Arbeitspaket werden projektbegleitend alle Maßnahmen der Kommunikation strategisch 
geplant und umgesetzt. Wie bereits in den zurückliegenden Planungsphasen stehen eine aktive, 
dialogorientierte Öffentlichkeitsarbeit und eine intensive Bürgerbeteiligung im Fokus.  
 
Die einzelnen Arbeitspakete bearbeiten Arbeitsgruppen, in denen sowohl die Stadt Münster als 
auch die W+S vertreten sind. Das Konzept ist auf die Entwicklung und Ve rmarktung der Oxford-
Kaserne übertragbar. 
 
Der Projekt - und Terminplanung sind die einzelnen Arbeitsschritte der jeweiligen A rbeitspakete 
sowie eine detaillierte Zeitplanung bis zum ersten Spatenstich der Hoc hbaumaßnahmen in der 
York-Kaserne zu entnehmen. Die Proje kt- und Terminplanung,  die ebenfalls analog auf die 
Oxford-Kaserne übertragbar ist, bildet die Grundlage für den weitergehenden Projektverlauf.  
 
Die weiteren Planungen unterteilen sich in zwei große Zeitabschnitte: 
a) den Zeitabschnitt A bis zur Ankaufsentscheidung 
b) den Zeitabschnitt B nach der Kaufentscheidung zur Umsetzung und Entwicklung der Konvers i-
onsflächen. 
In den Zeitabschnitt A fallen die Grundsatzentscheidungen über 
 den Ankauf  
 das Finanzierungsmodell

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V/0879/2015 
 die planungsrechtlichen Vorgaben für die Umsetzung 
 den Anteil, der durch die W+S realisiert wird und 
 den Anteil der Flächenentwicklung, der durch Dritte realisiert werden soll.  
Diese Grundsatzentscheidungen werden in den Arbeitspaketen und durch die gemeinsame Bese t-
zung der Arbeitsgruppen durch die Stadt Münster und die W+S vorbereitet. 
 
Derzeit ist die Nutzungsdauer der Kasernen als Flüchtlingsunterkunft noch nicht abschätzbar. Um 
unabhängig von der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft eine Entwicklung und Vermarktung der 
Konversionsflächen zu ermög lichen, hält die Verwaltung weiterhin an der aktuellen Zeitplanung 
fest und wird daher die sukzessive Entwicklung von Teilflächen prüfen und Schritte dazu einleiten. 
In diesem Zusammenhang nimmt die Verwaltung auch Verhandlungen mit dem Land auf, um zei t-
nah eine möglichst weitreichende Entwicklung der Konversionsflächen zu erreichen.  
 
Zu 3. Gründung einer Projektgesellschaft  
 
Um eine Finanzierung außerhalb des städtischen Haushalts zu ermöglichen, soll die Umsetzung 
der Ankaufsentscheidung sowie die Entwi cklung und Vermarktung der Ko nversionsflächen der 
York- und der Oxford -Kaserne durch eine Projektgesellschaft vo rgenommen werden. Das durch 
das Volumen der Projekte bedingte Risiko kann auf diese Weise begrenzt werden, sodass es w e-
der vollständig durch die  Stadt Münster noch durch die W+S getragen werden muss. Die B e-
schlussfassung aus den Vorlagen V/0032/2014 und V/0177/2013/1, jeweils Beschlusspunkt Nr. 1, 
ist somit hinfällig. 
 
Gegenstand der Projektgesellschaft soll der Erwerb des Grundstücks der York - und/oder der 
Oxford-Kaserne sowie dessen Baureifmachung, Bebauung, Veräußerung und Ve rwaltung sein. 
Darüber hinaus darf die Gesellschaft alle Arten von Grundstücksentwicklungen und städtebaul i-
chen Maßnahmen durchführen, die der Verbesserung der Wirtschaftsstruktur in Münster dienen. 
 
Der Zweck der Projektgesellschaft und die Aufgaben sind vom Gesellschafter Stadt Münster vo r-
bestimmt. Die Projektgesellschaft kann durch einen fakultativen Aufsichtsrat kontrolliert werden. 
Das Stammkapital der Projektgesellschaf t soll voraussichtlich 250.000 Euro betragen. Für das 
Stammkapital und die Gründungskosten werden 300.000 Euro im städtischen Haushalt bereitg e-
stellt und sind über Veränderungsblätter für den Haushaltsplan 2016 angemeldet. 
 
Die Gründung einer solchen Projektgesellschaft wird parallel zur Ankaufsentscheidung vorbereitet, 
damit bei einer positiven Ankaufsentscheidung eine zeitnahe Umsetzung des Ankaufs durch die 
Projektgesellschaft gewährleistet werden kann.  
 
Zu 4.1 Personalbedarf 
 
Bei der Stadt wurden für die Konversionsprojekte (York, Oxford und Entwicklung der Wohnstandor-
te) ab 2012 drei Mitarbeiter/innen befristet im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehr s-
planung eingestellt (siehe öffentliche Beschlussvorlage V/0111/2012). Diese drei Verträge la ufen 
zum Jahresende aus, jedoch sind diese fachl ichen Ressourcen unabdingbar und müssen dem 
Projekt auch weiterhin mit angeme ssener Laufzeit zur Verfügung stehen. Daher sind diese drei 
Stellen mit einer Verlängerung bis Ende 2018 bereits im Stellenplanentw urf 2016 b erücksichtigt 
(Ratsbeschluss voraussichtlich 16.12.2015). 
Die Komplexität der Konversionsprojekte erfordert über die drei befristeten Stellen für die Projekte 
York, Oxford und Entwicklung der Wohnstandorte hinausgehende Personalkapazitäten. Eine 
Kompensation im bestehenden Personalbestand des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung ist in Anbetracht der insgesamt sehr hohen Arbeitsbelastung aufgrund der Vie l-
zahl an bedeutsamen und komplexen Aufg aben im Bereich der Stadtplanung ni cht möglich. Somit 
bedingt die Bereitstellung weiterer Personalkapazitäten aus dem Bestand die Zurückstellung ande-
rer laufender Aufgaben im Bereich der Stadtplanung.

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Zur fristgerechten  Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen auf den Konversionsflächen sind für 
die Erstellung der tiefbautechnischen Planung (Straßenbau und Entwäss erung) 2,0 zusätzliche, 
befristete Stellen erforderlich. Es handelt sich um eine Ingenieurstelle (EG 11) vorgesehen ab dem 
01.01.16, auf zwei Jahre befristet, 0,5 Ingenieurstellen (EG 11) zum 01.07.16, auf 1,5 Jahre befris-
tet, sowie um eine 0,5-Stelle eines Zeichners (EG 6) ab dem 01.07.16, befristet auf zwei Jahre. 
 
Die Wohn+ Stadtbau wird zum 01.01.16 eine Stabstelle Konversion einrichten,   da die intens iven 
Vorbereitungen für die Pr ojekte York- und Oxfordkaserne in den letzten Monaten gezeigt h aben, 
dass eine strikte Trennung vom sonstigen operativen Neubaugeschäft vorgenommen werden 
muss. Vorerst wird dieser Bereich mit 1,6 VZÄ besetzt. Ein Mitarbeiter aus diesem Bereich hat die 
interne Projektleitung sowie Aufgabenbereiche im Hause der W+S übernommen, der andere Mi t-
arbeiter hat Aufgabenbereiche übernommen und arbeitet zu. Ferner wird dieser Bereich unterstützt 
durch weitere interne Kapazitäten soweit  dies möglich ist. Dies wäre zum einen der Bereich 
Grundstücksentwicklung, Sekretariat Neubaubereich, Geschäftsführungsassistenz und Geschäft s-
führung.  
 
Zu 4.2 Externer Kapazitätsbedarf  
 
Mit Fortschritt der Planung sind Gutachten in den Bereichen: Lärmschutz und Verkehrsunters u-
chung, Boden-, und Altlastenuntersuchung sowie Artenschutz zu erstellen. Die  geschätzten Ko s-
ten belaufen sich auf rund 160.000 Euro für York und rund 90.000 Euro für Oxford. Sofern bisher 
eingeplante und noch verfügbare Mittel aus 2015 (Reste) und 2016 (Ansatz) nic ht ausreichen soll-
ten, werden im lfd. Jahr 2016 weitere Mittel überplanmäßig beantragt.  
 
Zur fristgerechten  Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen auf den Konversionsflächen sind für 
die Erstellung der tiefbautechnischen Planung (Straßenbau und Entwäss erung inkl. erforderlicher 
Baugrundgutachten) Finanzmittel für die Beauftragung von I ngenieurleistungen erforderlich. Die 
Planungsleistungen für den Straßenbau werden an ein Ingenieurbüro vergeben, die Planungslei s-
tungen für die Entwässerung werden im eigenen Hause erbracht. Die erforderlichen Finanzmittel in 
Höhe von 420.000 Euro werden über ein Veränderungsblatt im Finanzplan 2016 ff. veranschlagt.  
 
Für die Durchführung einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Entwicklung der Ko n-
versionsflächen sind externe Ressourcen notwendig, um die internen Vorarbe iten und Ergebnisse 
vor dem Hintergrund des hohen Finanzvolumens eines Ankaufs und des entsprechenden Risikos 
abzusichern. Hierfür ist im Vorfeld ggf. eine Bedarfs - und Marktanalyse erforderlich, für die eben-
falls externe Expertise notwendig ist. Für diese Beratungsleistungen wird ein Budget in Höhe von 
bis zu 100.000 Euro benötigt. Ein en tsprechendes Veränderungsblatt zum Haushaltsplan 2016 
liegt vor. 
 
Auch bei der Wohn+Stadtbau sind externe Beratungskosten notwendig. Hier fallen Kosten wie z.B. 
für die juristische Unterstützung bei vertraglichen oder sonstigen Belangen, Unterstützung im Ma r-
ketingbereich etc. an, da diese Ressourcen intern von Wohn+Stadtbau nicht bereitgestellt werden 
können. 
 
Für die Ausarbeitung der Projekt - und Terminplanung wurde auf externe Berater z urückgegriffen, 
die bereits Expertise in der Begleitung der Entwicklung von Konversionsflächen gesammelt haben. 
Es hat sich dabei bewährt, dass die arbeitspaketübergreife nden Sitzungen der Projektbeteiligten 
extern moderiert sowie vor- und nachbereitet werden. Ebenso ist externe Unterstützung beim Au f-
bau und der Pflege des Projektcontrollings notwendig, um stadtkonzernweit eine effiziente Vorb e-
reitung der Ankaufsentsche idung zu gewährlei sten. Für diese Beratungsleistung werden Mittel in 
Höhe von bis zu 150.000 Euro für das Haushaltsjahr 2016 benötigt. Ein entsprechendes Veränd e-
rungsblatt liegt vor.

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V/0879/2015 
Zu 5. Einbindung politischer Gremien 
 
Die Entscheidungen im Zeitabschnitt A bis zur Ankaufsentscheidung werden über die bestehenden 
politischen Gremien der Stadt Mü nster (Planungsausschuss/Haupt - und Finanzausschuss/Rat) 
getroffen. Ein weiterer Ausschuss bzw. andere Gremien sind bis zum Ankauf nicht erforderlich. Die 
Verwaltung wird regelmäßig über die Projektfortschritte berichten.  
Nach einem möglichen Ankauf (Zeit abschnitt B) ist eine Begleitung durch Gremien der Projektg e-
sellschaft geplant, wobei weiterhin regelmäßig an den Rat berichtet wird.  
 
 
i.V. i.V.     
 
 
Reinkemeier Schultheiß 
Stadtkämmerer  Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Projekt- und Terminplanung des Konversionsprozesses

Zusammenfassende Übersicht 
 
Projekt-Terminplan 
  2015 2016 2017 2018 
  Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 
    
 AP 1 Ankauf             
    
 AP 2 Städtebauliche Planung                         
    
 AP 3 Vermarktung 
 (Stufe 1: „Bedarfs- / Marktanalyse“) 
                        
    
 AP 4 Wirtschaftlichkeit / Finanzen                         
    
 AP 5 Projektmanagement                         
    
 AP 6 Kommunikation                          
Abschluss Kaufvertrag 
Oktober 2016 
Entscheidungsgrundlage für Ankauf 
(dynamische WB) – Mai 2016 
Fertigstellung Ausführungsplanung / 
Planungsrecht – Ende Mai 2018 
Abschluss Gutachten 
April 2016 
„Bedarfs- / Marktanalyse“ für Ankaufs- 
entscheidung – Februar 2016