Neubau und Nutzung Bürgerbad Handorf

V/0643/2017 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Sportamt 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Neubau und Nutzung Bürgerbad Handorf 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
31.08.2017 Bezirksvertretung Münster-Ost Anhörung 
12.09.2017 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Vorberatung 
13.09.2017 Sportausschuss Vorberatung 
13.09.2017 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches  
 Flächenmanagement Vorberatung 
14.09.2017 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
20.09.2017 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
20.09.2017 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat stimmt zu, dass abweichend von seinem Beschluss vom 29.06.2016 zur Vorlage 
V/0382/2016 die inzwischen gegründete Bürgerbad Handorf gemeinnützige GmbH (nachfol-
gend: BBH) Partnerin der Stadt Münster für den Betrieb eines auch der Öffentlichkeit zugäng-
lichen Bades und für die kommunale Finanzierung und eine mindestens 25-jährige Nutzung 
eines neuen privat betriebenen Bürgerbades in Handorf wird.  
 
2. Der Rat stimmt zu,  
 
 a) dass der BBH dafür ein Erbbaurecht bis zum 31.12.2077 an einem etwa 5.680 m² gro-
ßen Grundstück östlich der Hobbeltstraße auf der Basis eines anfänglichen Erbbauzin-
ses in Höhe von ca. 4.544 €/p.a. eingeräumt wird, 
 
 b) dass der BBH dafür eine Bodenwertförderung in Höhe von voraussichtlich etwa 386.400 
€ anlässlich der Bestellung des v. g. Erbbaurechtes zugutekommt.  
 
 c) dass die BBH Bauherrin des auf diesem Grundstück zu errichtenden Schwimmbades 
wird, 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0643/2017 
Auskunft erteilt: 
Herr Reher 
Ruf: 
492-5220 
E-Mail: 
Reher@stadt-muenster.de  
Datum: 
29.08.2017 
Öffentliche Beschlussvorlage

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 d) dass die BBH dafür die bereits beschlossenen städtischen Zuwendungen für den Bau 
bekommt, 
 
 e) dass die BBH den Neubau gemeinsam mit der Stadt Münster europaweit ausschreibt 
und 
 
 f) dass die BBH der Stadt Münster das neue Bürgerbad zu definierten Tageszeiten gegen 
Zahlung einer Aufwandsersatzleistung für das Schul- und Vereinsschwimmen überlässt.    
 
 
I. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Teilergebnisplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0802 Bäder    
Zeile 15 Transferaufwendungen 2019 ff. 159.500 Ab dem Jahr nach 
Fertigstellung 
(ARAP) 
426.000 Aufwandsersatz 
(mtl. 35.500 €) 
  Insgesamt  585.500  
 
Teilfinanzplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0802 Bäder    
Investitions-
maßnahme 
4160 Neubau HB Handorf    
Zeile 11 Auszahlungen von akti-
vierbaren Zuwendungen 
2017 3.987.500 Haushaltsansatz HP 
2017 
 11 Auszahlungen von akti-
vierbaren Zuwendungen 
2017 50.000 üpl: externe juristi-
sche Beratung 
Summe aller Einzahlungen - Auszahlungen = Saldo  4.037.500  
 
 
Die Mittel für die externe juristische Beratung, Begleitung und Umsetzung der im Beschlussvo r-
schlag I.2. genannten Aufgaben i. H. v. ca. 50.000 € (brutto) sind  gem. § 83 (1) GO (NW) übe r-
planmäßig im Jahr 2017 durch Entscheidung des Stadtkämmerers bereitgestellt worden.

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Begründung: 
 
Zum Beschlussvorschlag I.1. 
 
 Bisherige Beschlusslage 
 
Der Rat hatte Ende Juni letzten Jahres folgende Beschlüsse gefasst:  
 
„1. Die Stadt unterstützt finanziell den Neubau des Bürgerbades Handorf am neuen Standort ös t-
lich der Hobbeltstraße durch Zahlung eines Zuschusses in Höhe der Differenz zwischen dem vom 
Verein für finanzierbar gehaltenen Betrag von 4,2 Mio. € und den tatsächlichen E rstellungskosten 
(Kostengruppen 200-700 nach DIN 276) für ein neues Bürgerbad. Der Zuschuss wird nach übe r-
schlägigen Ermittlungen ca. 3.987.500 € (netto), aber maximal 4,0  Mio. € (netto) betragen. Der 
Bürgerbadverein soll beim Neubau die Gebäudeleitlinien der Stadt Münster beachten. 
2. Darüber hinaus schließt die Stadt mit dem Betreiberverein Bürgerbad Handorf e.V. einen Nu t-
zungsvertrag zum Schul- und Vereinsschwimmen über 25 Jahre ab, in dem eine Aufwandsersatz-
leistung von monatlich 35.500 € vereinbart wird. Weiterhin wird die Verwaltung beauftragt, z u-
sammen mit der Miteigentümerin Wohn+Stadtbau GmbH des Grundstücks östlich der Hobbel t-
straße/nördlich des Lammerbaches, die Voraussetzungen für die Bestellung eines Er bbaurechtes 
zugunsten des Badinvestors für die Errichtung und den Betrieb eines Bürgerbades mit durch den 
Rat zu beschließenden Konditionen zu schaffen.“ 
 
 Umwandlung des Vereins in eine gemeinnützige GmbH 
 
Am 06.06.2016 hatte sich der Betreiberverein Bürgerbad Handorf e. V., der zuvor einen Neubau 
für das Handorfer Bürgerbad angeregt hatte (Anlage zur Vorlage V/0382/2016), aus ste uerlichen 
Gründen in eine gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung  namens Bürgerbad Han-
dorf gGmbH umgewandelt. Diese Tatsache fand keinen Eingang in die genannte Ratsvorlage und 
somit auch nicht in den Ratsbeschluss.  
 
Öffnung für die Bürgerschaft 
 
Im Gegenzug zur kommunalen Finanzierung des Bürgerbades sichert die BBH gGmbH zu,  das 
Bürgerbad zu noch zu bestimmenden Konditionen und Zeiten der öffentlichen Bürgerschaft z u-
gänglich zu machen. 
 
 
Zum Beschlussvorschlag I.2. 
 
 Bestellung Erbbaurecht, Gewährung Bodenwertförderung 
 
 Das für die Errichtung des Bürgerbades vorgesehene Grun dstück ist im Geltungsbereich des 
Beschlusses zur Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 561 „Handorf-östlich der Hobbeltstraße“ 
gelegen. Der Bebauungsplanentwurf soll für das rd. 5.680 m² große Grundstück eine Gemeinb e-
darfsfläche (Sportanlagen-Bürgerbad) ausweisen. In Randbereichen des Grundstücks sollen lt. 
Bebauungsplanentwurf Flächen zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepfla n-
zungen festgesetzt werden. 
 Auf der Grundlage dieser beabsichtigen Bebauungsplanfestsetzungen ermittelte der Gutach ter-
ausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster mit Verkehrswertgutachten vom 
28.06.2017 für die Fläche einen Verkehrswert in Höhe von 500.000 €. 
  
 Eigentümer des Grundstücks sind zu je ½ Anteil die Stadt Münster sowie die Wohn+Stadtbau 
GmbH. Mit der  Wohn+Stadtbau GmbH besteht Einvernehmen, dass sie  ihren ½ Anteil an dem 
Grundstück an die Stadt Münster veräußern will. Eine Ankaufsvorlage, die noch weitere Grun d-
stücksgeschäfte mit der Wohn+Stadtbau GmbH umfassen wird, legt die Verwaltung demnächst 
zur politischen Beratung in nichtöffentlicher Sitzung vor.

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 Die Bürgerbad Handorf gGmH beabsichtigt ein Erbbaurecht vergleichbar zu förderfähigen  Sport-
vereinen auf der Basis eines Grundstückswertes in Höhe von 20 €/m², insgesamt somit etwa 
113.600 € zu erhalten. Somit beläuft sich der anfängliche und an den Veränderungen des Ve r-
braucherpreisindex gekoppelte Erbbauzins bei einer vierprozentigen Bodenwertv erzinsung auf 
4.544 €/p.a. Die Differenz zwischen dem gutachterlich festgestellten Bodenwert und dem dem 
Grundstücksgeschäft mit der Wohn+Stadtbau GmbH zugrunde zu legende n Bodenwert beträgt 
etwa 386.400 €. 
  
 Auch aus sportfachlicher Sicht wird die Einräumung eines Sportförderzinses befürwortet, da auch 
in dem neuen Bürgerbad Stundenkontingente sowohl für das Schul - als auch für das Verein s-
schwimmen weiterhin eingeplant sind. Zu diesem Zweck wird zur langfristigen Bindung über 25 
Jahre (siehe Sportförderrichtlinie) ein entsprechender Nutzungsvertrag mit der BBH geschlossen 
werden.  
 
 Vergabe- und beihilferechtliche Rahmenbedingungen 
 
Der Betreiberverein des Bürgerbades und die Verwaltung waren zunächst davon ausgegangen, 
dass der Neubau nicht ausgeschrieben  werden müsse, wenn der auf 4 Mio. € gedeckelte städt i-
sche Zuschuss weniger als die Hälfte der geschätzten Gesamtkosten des Vorhabens betrage. 
Nach zunächst interner und dann auch externer juristischer Prüfung stellte sich jedoch heraus, 
dass ein europaweites Ausschreibungsverfahren für die Vergabe des Bauauftrags e rforderlich ist, 
weil neben dem einmaligen städtischen Baukostenzuschuss weitere Zuwendungen der Stadt an 
den Bauherrn und späteren Betreiber über die Nutzungsvergütung für das Schul - und Vereins-
schwimmen fließen. Auch diese sind bei der Frage zu berücksichtigen, ob das Vorhaben übe r-
wiegend aus öffentlichen Mitteln finanziert wird. Außerdem  muss sorgfältig begründet werden  
(und womöglich europarechtlich  genehmigt werden) , dass die Stadt EU-beihilferechtskonform 
handelt, wenn sie einem gemeinnützigen Wirtschaftsunternehmen (um das es sich auch bei einer 
gemeinnützigen GmbH handelt) die Kosten für die Errichtung des neuen Hallenbades zuwendet. 
Die Rechtsanwaltskanzlei, welche die Stadt hier zu beraten hat, wird auch das weitere Verfahren 
begleiten, welches nachfolgend beschrieben wird. 
 
Notwendiges Vertragswerk zur Realisierung des Projekts 
 
Um das Projekt auf rechtlich sichere Beine zu stellen, sind folgende vertragliche Vereinbaru ngen 
zu treffen:  
 
 ein trilateraler Vertrag zwischen der Stadt als Zuschussgeber, BBH als Bauherrn und dem 
noch nach öffentlicher Ausschreibung auszuwählendem Bauunternehmen über Planung 
und Errichtung des neuen Hallenbades, 
 
 ein Erbbaurechtsvertrag zwischen der Stadt einerseits und dem Erbbaurechtsnehmer und 
Bauherrn BBH andererseits, 
 
 ein Nutzungsvertrag zwischen Stadt und BBH über das Schul- und Vereinsschwimmen im 
künftigen Hallenbad und dessen Vergütung, die ab dem 6. Betriebsjahr einer Steigerung u. 
a. für Investitionsrücklagen unterliegt.    
  
 
 Europaweite Ausschreibung der Planung und Errichtung 
 
Die BBH hat sich in den bisher geführten Gesprächen bereit erklärt, die bereits vorliegenden Pl a-
nungsunterlagen mit einer Detailtiefe zu versehen, wie sie für ein ve rgabereifes Bauvorhaben er-
forderlich sind. Deshalb werden sich BBH und Verwaltung zunächst über die genaue Beschre i-
bung der Planungs - und Bauleistungen sowie über die Zuschlagskriterien verständigen, die für 
das förmliche Vergabeverfahren  (GU Vergabe) unerlässlich sind. Anschließend werden BBH als

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Bauherr und die Stadt als  Zuschussgeber dieses Vergabeverfahren gemeinsam durchführen. Die 
Stadt wird sich hierbei anwaltlich begleiten lassen, weil es sich um ein ungewöhnliches Prozedere 
handelt.  
 
Da die Stadt  ausdrücklich nicht Bauherrin und auch nicht Eigentümerin des neuen Hallenbades 
wird, ist ein Errichtungs- und Baubeschluss im weiteren Verfahren nicht vorgesehen. 
 
 Künftige Nutzung für Schul- und Vereinsschwimmen 
 
Der ebenfalls mit der BBH abzuschließend e Nutzungsvertrag für das Schul - und Vereinsschwim-
men ist zwar nicht Gegenstand des Vergabeverfahrens, muss aber ebenfalls bereits im Vorfeld 
der Ausschreibung vorbereitet und mit der BBH unterschriftsreif verhandelt werden, um die fina n-
zielle Grundlage für die Beteiligung der BBH am Vergabeverfahren zu schaffen. Auch hierfür wird 
die Verwaltung anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. 
 
 
I. V.     I. V. 
 
gez.     gez. 
Cornelia Wilkens   Robin Denstorff 
Stadträtin    Stadtbaurat