Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln „Stadtentwicklungskonzept Einzelhandel und Zentren (StEK EZ)“

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 1324/2026 
Freigabedatum 05.06.2026 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln „Stadtentwicklungskonzept 
Einzelhandel und Zentren (StEK EZ)“  
Beschlussorgan 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln:  
 
1. stellt den Bedarf für die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der 
Stadt Köln („Stadtentwicklungskonzept Einzelhandel und Zentren“) in Höhe von rund 
337.117,60 € fest.  
2. beauftragt die Verwaltung mit der Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes Einzelhan-
del und Zentren unter Einbindung eines externen Fachbüros. 
 
 
Ausschuss für Wirtschaft und Digitalisierung 18.06.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 30.06.2026

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  29.055,60 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2027 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    308.062  € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Das Einzelhandel- und Zentrenkonzept der Stadt Köln bedarf aus mehreren Grü nden einer 
Fortschreibung. Weiterhin sollen neue, stärker aktivierende Elemente integriert werden. 
1. Anlass und Zielsetzung 
 
Die aktuelle Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes EHZK (2023) der Stadt 
Köln wurde am 09.02.2023 vom Rat der Stadt Köln beschlossen (Vorlagen-Nr. 1538/2020/1) 
und beinhaltet die maßgeblichen Instrumente zur planungsrechtlichen Steuerung der 
Entwicklung der Geschäftszentren sowie der wohnortnahen Versorgung. Hierzu zählen 
insbesondere das Standortkonzept, die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche (ZVB), die 
Ansiedlungsregelungen sowie die Kölner Sortimentsliste. Auf dieser Grundlage erfolgt eine 
zielgerichtete Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen 
Bedarfs sowie die Förderung attraktiver und lebendiger Geschäftszentren durch 
standortgerechte Mischungen aus Versorgungs- und Komplementärnutzungen. 
 
Das EHZK (2023) umfasst ein umfangreiches, über 700 Seiten starkes Konzept. Um eine Ver-
besserung der Handhabbarkeit und Anwendbarkeit im Verwaltungsalltag zu gewährleisten,

3 
wurde im Jahr 2025 eine Kurzfassung erstellt. Diese hat sich seither als kompakte Orientie-
rungshilfe etabliert, die der interessierten Öffentlichkeit einen übersichtlichen Zugang zu den 
wesentlichen Inhalten ermöglicht und zugleich den Fachämtern als Arbeitsinstrument dient. 
Die Konzepte der sektoralen Stadtentwicklung wurden bislang unter verschiedenen 
Bezeichnungen geführt. Zur Schärfung des Profils dieser Produktgruppe werden die 
Titelbezeichnungen für alle zukünftigen sektoralen Stadtentwicklungskonzepte vereinheitlicht, 
d.h. neue Konzepte und Fortschreibungen bestehender Konzepte werden nach dem Schema 
„Stadtentwicklungskonzept (Themenbereich)“ benannt sowie inhaltlich einheitlicher strukturiert. 
In konsequenter Anwendung dieses Schemas entfällt der bisherige Titel „Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept“. Das zukünftige Werk wird als „Stadtentwicklungskonzept Einzelhandel und 
Zentren“ bzw. „StEK EZ“ geführt. Es soll auch weiterhin die konzeptionelle Grundlage bieten, 
so dass im Rahmen der Bauleitplanung die Erhaltung un d Entwicklung zentraler 
Versorgungsbereiche Berücksichtigung finden kann. 
1.1 Entwicklungen / Trends 
 
Seit dem Beschluss des EHZK (2023) im Februar 2023 gab es Entwicklungen, die die Einzel-
handels- und Zentrenentwicklung in Köln nachhaltig beeinflusst haben und es auch weiterhin 
tun. So haben die Auswirkungen der Corona-Pandemie den ohnehin prosperierenden Online-
handel massiv beschleunigt, den stationären Einzelhandel durch Schließungen und Auflagen 
geschwächt und zu bleibenden Veränderungen im Konsumverhalten geführt haben, z.B. durch 
den Boom von Click-and-Collect und die fortschreitende Digitalisierung. Gleichzeitig führten die 
Energiekrise und eine hohe Inflation zu einer erheblichen Schwächung der Konsumnachfrage, 
zu Umsatzeinbußen und zu existenzbedrohenden Belastungen für viele HändlerInnen. Die Bau-
krise mit hohen Baukosten, Materialknappheit und Zinssteigerungen erschwerte zudem den 
Neubau, die Sanierung und die Umnutzung von Einzelhandelsflächen, wodurch Leerstände und 
Strukturwandel in den Zentren verstärkt wurden. Nicht zuletzt leidet der Einzelhandel auch auf-
grund des anhaltenden Fachkräftemangels und Lieferkettenstörungen infolge diverser geopoli-
tischer Unsicherheiten. 
 
Parallel dazu etabliert sich der Trend hin zu diversifizierten, multifunktionalen Innenstädten und 
Zentren. So entstehen neue „Dritte Orte“ mit Kultur-, Bildungs-, Freizeit- und Gastronomiean-
geboten oder umfassenden Umnutzungen. Einzelhandelsflächen werden z.B. in Wohn-, Hotel- 
oder Dienstleitungsnutzungen umgewandelt. Auch zeichnet sich ab, dass ausschließlich Ein-
zelhandelsnutzungen nicht mehr ausreichen, um Leerstände zu beseitigen und attraktive Zen-
tren für alle zu schaffen. 
1.2 Datengrundlage 
 
Ein weiterer Grund für die Fortschreibung ist die veraltete Datengrundlage, die das Fundament 
des aktuellen Konzepts darstellt. Diese stammt aus dem Jahr 2017, in dem eine Erhebung aller 
Einzelhandelsbetriebe sowie ergänzender Komplementärnutzungen (z. B. Dienstleistungen, 
Gastgewerbe, soziale Infrastruktur) im gesamten Kölner Stadtgebiet du rchgeführt und - u.a. 
begleitend durch Beteiligungsverfahren – analysiert wurde. Als Ergebnis dieser Analyse wurden 
die insgesamt 80 ZVB ausgewiesen.  
 
Die laufende Rechtsprechung stellt sehr hohe Anforderungen an die Aktualität der Datenbasis 
(z. B. Verkaufsflächen, Kaufkraftströme, Leerstände). Veraltete Daten können dazu führen, 
dass das Konzept in einem etwaigen Gerichtsverfahren als „nicht mehr abwägungserheblich“ 
eingestuft wird. Zwar wurde mit dem Beschluss des EHZK (2023) eine regelmäßige Überprü-
fung des Einzelhandelsbesatzes im Kölner Stadtgebiet beschlossen, die zuletzt im Jahr 2024 
durchgeführt wurde, doch eignen sich diese Daten lediglich dazu, standortspezifische Verän-
derungen zu beobachten. Abschließende Aussagen über die Versorgungssituation einzelner 
Stadtteile oder die Entwicklungen der ZVB lassen sich daraus noch nicht ableiten. Hierfür bedarf 
es einer konzeptionellen Weiterentwicklung auf Grundlage einer aktualisierten Datengrundlage. 
 
Ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das als Abwägungsinstrument zur Steuerung des 
Einzelhandels in Bauleit - oder Baugenehmigungsverfahren dienen soll, muss eine hohe

4 
Rechtssicherheit bieten und den aktuellen Anforderungen entsprechen. Für die kommunale Pla-
nungspraxis bedeutet das, dass Einzelhandelskonzepte nach etwa 5 bis 7 Jahren überprüft und 
fortgeschrieben werden müssen. Vor dem Hintergrund dynamischer Marktveränderungen, etwa 
durch Betriebsaufgaben, Neuansiedlungen und Erweiterungen, können nur so Standortkon-
zept, Abgrenzungen der ZVB und die Kölner Sortimentsliste auf Basis aktueller Markt-, Ver-
braucher- und Standortdaten überarbeitet werden, um die langfristige Wirksamkeit des Kon-
zepts zu gewährleisten. 
1.3 Anpassungsverfahren  
Am 03.07.2025 hat der Rat der Stadt Köln die 1. Anpassung der Fortschrei bung des EHZK 
(2023) beschlossen (Vorlagen-Nr. 0951/2025). Im Ergebnis wurde das 
„Nahversorgungszentrum NVZ Bilderstöckchen, LiebigQuartier (geplant)“ ausgewiesen. Wei-
tere Anpassungsverfahren während der Fortschreibungsphase sind nicht auszuschließen. Die 
1. Anpassung sowie eventuelle zukünftige inhaltliche Änderungen müssen im Rahmen der 
Fortschreibung des StEK EZ berücksichtigt, überprüft und integriert werden. 
1.4 Rechtliche Herleitung 
Die Fortschreibung des StEK EZ ist aus rechtlichen Gründen erforderlich, um die langfristige 
Planungssicherheit und Rechtmäßigkeit kommunaler Entscheidungen zu gewährleisten. Sie 
stützt sich auf zentrale Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB). 
Aufgabe und Erforderlichkeit der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 3 BauGB) 
Gemeinden sind verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städte-
bauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das StEK EZ bildet hierfür eine wesentliche 
fachliche Grundlage. 
Sicherung und Entwicklung von ZVB (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und 8 BauGB) 
Das StEK EZ dient dem gesetzlichen Auftrag, die Siedlungsstruktur und -entwicklung unter Be-
rücksichtigung der überörtlichen Bedeutung sowie die Belange der Wirtschaft ein schließlich 
verbrauchernaher Versorgungssicherung im Rahmen der Stadtentwicklung zu gewährleisten.  
Hierzu ist ein aktuelles Einzelhandelskonzept als verbindliche Grundlage für unter anderem Be-
bauungspläne und Vorhabenprüfungen notwendig. Dies findet seine Grundlage in: 
Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) 
Das StEK EZ wird durch einen Ratsbeschluss als städtebauliches Entwicklungskonzept be-
schlossen und erhält damit den Status einer „sonstigen städtebaulichen Planung“. Es muss bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen berücksichtigt werden und dient als verbindliche Abwägungs-
grundlage für künftige Planungsentscheidungen.  
Wichtige Steuerungsinstrumente, bei denen das Konzept zur Anwendung kommt, sind v.a.: 
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung (§ 9 Abs. 1 und Abs. 2a BauGB) 
Aktive Steuerung des Einzelhandels durch Festsetzungen in Bebauungsplänen, die nur zuläs-
sig sind, wenn sie auf einem schlüssigen kommunalen Gesamtkonzept basieren. Solche städ-
tebaulichen Steuerungen halten einer gerichtlichen Überprüfung nur stand, wenn das StEK EZ 
aktuell und nachvollziehbar ist. 
1.5 Einordnung in die Kölner Stadtstrategie 
Das StEK EZ wird, ebenso wie das EHZK (2023), wesentliche Beiträge zur Umsetzung der Ziele 
und Leitlinien der Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ leisten.

5 
Gemäß Leitsatz 1 „Köln sorgt für kompakte und lebenswerte Quartiere“ fordert Ziel 1.1 eine 
aktive Steuerung der Entwicklung im Einklang mit leistungsfähigen Mobilitätsangeboten und 
starken Zentren. Das StEK EZ sichert die ZVB, stärkt dadurch die Nahversorgung und reduziert 
somit den motorisierten Individualverkehr (MIV). Ziel 1.2 fordert einen sorgsamen Umgang mit 
der knappen Ressource Fläche. Das StEK EZ verfolgt das Ziel der Reduzierung von Versiege-
lung, indem es neue Standorte reguliert, bestehende Zentren priorisiert, Nachverdichtung för-
dert und Zersiedlung vermeiden will. Ziel 1.3 fordert die Sicherung bzw. Entwicklung von Vee-
deln als Zentren gemeinschaftlichen Lebens. Das StEK EZ stärkt die Veedel durch multifunkti-
onale Versorgungszentren mit Einzelhandel, Dienstleistungen und weiteren Angeboten der Da-
seinsvorsorge. Es fördert zudem Alltagsbegegnungen durch wohnortnahe Angebote.  
Auch der Leitsatz 2 „Köln schafft Raum für dynamische und nachhaltige Wirtschaft und vielfäl-
tige Arbeitswelten“ sowie die diesbezüglichen Ziele werden durch das StEK EZ unterstützt. So 
sichert das Konzept durch präzise Steuerungsregelungen (z. B. die Verhinderung von Ansied-
lungen des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels in reinen Gewerbegebieten) einen breiten 
Wirtschaftsmix und trägt somit zum Schutz spezialisierter Industrie- und Gewerbestandorte bei 
(Ziel 2.1). Zugleich wird dadurch auch das Ziel 2.6 „Köln integriert Erwerbsfähige dauerhaft in 
den ersten Arbeitsmarkt“ unterstützt, da profilierte Versorgungszentren Gründungsstandorte für 
Einzelhandelsbetriebe sind, wohnortnahe Arbeitsplätze bieten und Arbeitskräfte langfristig an 
Köln binden. 
1.6 Zwischenbilanz 
Die Inhalte und Steuerungsgrundsätze des aktuellen EHZK (2023) sind seit dem 
Ratesbeschluss in der Umsetzungspraxis der Verwaltung etabliert. Sie bilden eine wichtige 
Handlungsgrundlage für die kontinuierliche Steuerung des Einzelhandels im Kölner Stadtgebiet 
und werden in der fachlichen sowie öffentlichen Kommunikation konsequent berücksichtigt. 
Die ZVB bilden das strategische Kernstück des StEK EZ und dienen der gezielten Förderung 
lebendiger Veedel sowie der planungsrechtlichen Sicherung der wohnortnahen Versorgung. 
Durch Ausweisung und Abgrenzung der ca. 80 ZVB gemäß des derzeitig gültigen 
Standortkonzepts wird deren Zentralität genutzt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe – 
insbesondere des Lebensmitteleinzelhandels – bündeln dort die Grundversorgung und entfalten 
eine Magnetwirkung. Sie ziehen Kundschaft und Kaufkraft an und stärken ergänzende 
Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Gleichzeitig verhindern die Steuerungsregeln des 
StEK EZ Ansiedlungen wettbewerbsstarker Lebensmitteleinzelhändler an nicht integrierten 
Standorten wie Gewerbegebieten und sichern dadurch nachhaltig gewerbliche Nutzungen. 
Das EHZK (2023) dient im Rahmen der Ausübung der kommunalen Planungshoheit der 
Steuerung des Einzelhandels. Es trägt dazu bei die wohnortnahe Versorgung sicher zu stellen,  
eine Verödung von Veedeln zu verhindern und gibt Anregungen für neue Entwicklunge n im 
stationären Handel.  
Seit Beschluss des EHZK (2023) haben sich durch Schließungen und Neueröffnungen von 
Läden und der Ansiedlung von anderen Nutzungen räumliche Veränderungen, ergeben, die 
eine fachliche Neubewertung erforderlich machen. Die Fortschreibung soll diese veränderten 
Rahmenbedingungen aufgreifen und sie unter Berücksichtigung der demografischen 
Entwicklungen (Wanderungsbewegungen, Alterung der Gesellschaft), den wachsenden Online-
Handel und den höheren Anspruch an die Erlebnisqualität in Z entren, der über das reine 
Einkaufen hinausgeht neu bewerten.  
2. Fortschreibung StEK Einzelhandel und Zentren  
Grundlage der Fortschreibung ist zunächst die vollständige Aktualisierung der Datenbasis. Ana-
log zu den bisherigen Erhebungen werden auf Ebene der ZVB neben dem Einzelhandelsbe-
stand auch Komplementärnutzungen wie Gastronomie, Dienstleistungen, soziale Infrastruktur 
sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen erfasst. Für die Einzelhandelsbetriebe werden insbe-
sondere die Sortimente und die Verkaufsflächen erfasst.

6 
Die Erhebungen, Analysen und Handlungsempfehlungen erfolgen auf Basis der Struktur des 
am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts und seiner Fortschreibung 
(EHZK (2023). Die Gliederung in Bezirkskapitel und Zentrenpässe sowie die Darstellungsweise 
in Karten sollen im Wesentlichen beibehalten werden. Der Gesamtumfang soll jedoch deutlich 
reduziert werden. Darüber hinaus sollen von Beginn an parallel eine Kurz- und eine Langfas-
sung erstellt werden, um nach Abschluss eine flexible Nutzung für unterschiedliche Zielgruppen 
zu ermöglichen. 
Die Bezirkskapitel und Zentrenpässe sollen dann unter Wahrung der Vergleichbarkeit, aber in 
gekürzter Form gegenüber dem EHZK 2023 aufbereitet werden. Die in der beigefügten Kosten-
kalkulation (Anlage 1) genannten Leistungen sind für das gesamte Kölner Stadtgebiet bzw. alle 
neun Stadtbezirke mit – nach heutigem Stand – insgesamt 80 zentralen Versorgungsbereichen 
(Geschäftszentren aller Hierarchiestufen: vom Nahversorgungszentrum bis zur City) zu erbrin-
gen. Im Rahmen der Fortschreibung werden die räumlichen Festlegungen, die Abgrenzung der 
ZVB sowie die Steuerungs- und Ansiedlungsregeln überprüft.  
Zusätzlich sollen neue Ansätze integriert werden: 
 Im Fokus steht dabei insbesondere die Sicherung der wohnortnahen V ersorgung durch die 
Integration eines Nahversorgungskonzepts. Dieses berücksichtigt die Optimierung der 
wohnortnahen Grundversorgung durch die Analyse der V ersorgungsstruktur, die Identifika-
tion von Entwicklungslücken und die räumliche Steuerung geeigneter Standorte. Zugleich 
werden damit die Auswirkungen des demografischen Wandels sowie des Online-Handels 
bzw. neuer Liefermodelle des Lebensmittelhandels auf die Zentrenstruktur aufgegriffen. Er-
gänzend sollen potenzielle Erweiterungs- und Entwicklungsstandorte für den Einzelhandel 
identifiziert und analysiert werden, auch außerhalb der ZVB. Angesichts der sich abzeich-
nenden Änderungen im Rahmen der großen Baugesetzbuch-Novelle sowie der 3. Änderung 
des Landesentwicklungsplans NRW gewinnt diese Implementierung weiter an Bedeutung. 
 
 Ein neuer Bestandteil des Konzepts ist die Einfügung eines Kapitels zu den Sonderstand-
orten im Kölner Stadtgebiet, d. h. zu städtebaulich nicht integrierten Lagen, in denen groß-
flächige Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten konzentriert werden sollen, 
ohne zentrale V ersorgungsbereiche zu beeinträchtigen. Hierzu erfolgt eine systematische 
Analyse in Form von Steckbriefen für die jeweiligen Standorte, aus denen konkrete Hand-
lungsempfehlungen abgeleitet werden. 
 
 Kapitel V eedel der Zukunft: Das StEK EZ soll als Stadtentwicklungskonzept vertiefte Stra-
tegien zur Attraktivitätssteigerung und Resilienz für ausgewählte V eedelszentren (vrsl. Be-
zirks- und Bezirksteilzentren) integrieren. Stärken, Schwächen und Entwicklungspotenziale 
sollen analysiert und durch städtebaulich-funktionale Bewertungen sowie Zukunftsentwürfe 
ergänzt werden. Daraus entsteht ein flexibler Werkzeugkasten mit zentrenspezifischen 
Maßnahmenvorschlägen, um lebendige Zentren langfristig zu erhalten und zu stärken. 
 
 Darüber hinaus sollen Möglichkeiten geprüft werden, einen digitalen Zwilling des StEK EZ 
zu entwickeln. Ziel ist es, das Konzept auch in zeitgemäßer digitaler Form abzubilden, die 
eine fortlaufende Aktualisierung, bessere Visualisierung und leichtere Zugänglichkeit der 
Daten ermöglicht. Dieses digitale Konzept soll dem finalen Konzept inhaltlich und strukturell 
entsprechen und dessen Inhalte ergänzend in interaktiver, geräteübergreifender und nut-
zerfreundlicher Form abbilden. 
 
2.1 Inhalte und Prozess 
Die identifizierten Leistungsbausteine zur Aufstellung des StEK EZ sind umfangreich, vielfältig 
und inhaltlich anspruchsvoll. Der Verwaltung fehlen die erforderlichen inhaltlichen und perso-
nellen Ressourcen für eine eigenständige Bearbeitung. Daher soll zur Erarbeitung des StEK EZ 
ein externes Planungsbüro (oder eine Arbeitsgemeinschaft) mit der Bearbeitung der folgenden 
Leistungsbausteine (LB) beauftragt werden. Die folgende Liste gibt einen Überblick über die

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notwendigen Leistungsbausteine; Änderungen bleiben bis zur finalen Erstellung der Vergabe-
unterlagen vorbehalten. 
LB 1: Einarbeitung + Konzeption 
 Einarbeitung in die Thematik, die Grundlagen und die bestehenden Konzepte (EHZK 
2013 + 2023) sowie Konkretisierung der Gesamtkonzeption und finale Prozessbe-
schreibung. 
 Analyse von Erfolgen und Hindernissen bei der Umsetzung mit dem vorangegangenen 
EHZK, z. B. durch Gespräche mit Fachämtern. 
 Kick-off-Termin (halbtägig) mit der Auftraggeberin. 
LB 2: Aktualisierung Datengrundlage + Nachfrageanalyse 
 Vollständige Erhebung und Aktualisierung der Datenbasis (zu den Zeitpunkten Arbeits-
start + Finale Konzeptübergabe).  
 Vergleich und Trendanalyse der letzten Datenerhebungen (u. a. Leerstände, Be-
triebsdynamik). 
 Auswertung von Sekundärquellen: Nachfrageanalysen, Marktprognosen zu u. a. Kon-
sumtrends, Digitalisierung und Demografie. 
LB 3: Überprüfung der räumlichen Festlegungen + Steuerungsregeln +  
          Sortimentsliste  
 Überprüfung/Abgleich der Abgrenzungen und Inhalte bestehender und geplanter ZVB 
sowie der Zentrenstruktur/-hierarchie, der Kölner Sortimentsliste und der Steuerungs-
regeln einschließlich Ausnahmeregelung. 
 Anpassungslösungen zu neuen rechtlichen Rahmenbedingungen. 
 Wirksamkeit des StEK EZ bzgl. der wohnortnahen Versorgung unter Anwendung der 
Isochronen-Berechnungsmethode (fußläufiger, realer 700-m-Bereich um die ZVB) mit 
Handlungsempfehlungen.  
 Empfehlungen zur Beibehaltung/Änderung räumlicher und inhaltlicher Festsetzungen. 
 "Veedel der Zukunft": Vertiefte Zentrenanalysen zu Stärken/Schwächen, Entwicklungs-
potenziale und städtebaulich-funktionale Profilierungsstrategien mit Werkzeugkasten 
(Zieldefinition + zentrenspezifische Maßnahmen). 
 
LB 4: Nahversorgungskonzept 
 
 Analyse und Konzept zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung in allen Veedeln 
durch eine optimierte Zentrenstruktur und die Ausweisung von Nahversorgungsstan-
dorten.  
 Prüfung der Funktionsfähigkeit der Zentren/Versorgungsstandorte und Maßnahmen 
zur Optimierung der Nahversorgungslandschaft. 
 Prüfung der Nahversorgung unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklun-
gen (v.a. alternde Gesellschaft). 
 Berücksichtigung der Auswirkungen des Online-Handels und neuer Liefermodelle des 
Lebensmittelhandels auf die Nahversorgung. 
 
LB 5: Sonderstandortkonzept 
 
 Steckbrief-Analyse und Potenzialbewertung aller Sonderstandorte.  
 Handlungs- und Entwicklungsempfehlungen pro Sonderstandort.  
 Integration in die Zentrenstrategie. 
 
LB 6: Partizipation: Stakeholderbeteiligung + Öffentlichkeitsbeteiligung  
 
 Interfraktionelle Workshops auf Ebene der Bezirksvertretungen (Konzeption, Vor- und 
Nachbereitung inkl. Analyse/Synopse, Durchführung/Moderation).

8 
 Stakeholder-Workshop/Expertenrunde (Konzeption, Vor- und Nachbereitung inkl. Ana-
lyse/Synopse, Durchführung/Moderation). 
 Online-Öffentlichkeitsbeteiligung (Konzeption, Durchführung, Vor- und Nachbereitung 
inkl. Analyse/Synopse). 
 Online-Nachbarkommunenbeteiligung (Konzeption, Durchführung, Vor- und Nachbe-
reitung inkl. Analyse/Synopse). 
 Unterstützung bei der Kommunikation/Öffentlichkeitsarbeit (Grafiken, Textbausteine, 
Fotos etc.). 
 Dokumentation und inhaltliche Integration der Ergebnisse der Beteiligungsprozesse in 
das Gesamtkonzept. 
 
LB 7: Ergebnistransformation Zentren: Ziele + Handlungsempfehlungen 
 
 Iterativer Prozess zur Erarbeitung der Entwurfsfassungen und Erstellung des finalen 
StEK EZ. 
 Entwicklung und Priorisierung von übergeordneten Zielen und Handlungsempfehlun-
gen zur nachhaltigen Stärkung der Kölner Zentrenstruktur. 
 Ergebnispräsentationen in Gremien (Zeitpunkte: 1. Entwurf + Beschlussversion). 
 Unterstützung bei der Gremienarbeit (Präsentationen, Grafiken, Textbausteine, Fotos 
etc.). 
 
LB 8: Digitale Transformation: Entwicklung und Aufbau eines digitalen Konzepts 
 
 Entwicklung eines digitalen, interaktiven StEK EZ (Digitaler Zwilling) mit den Kernfunk-
tionen: Dynamische Datenaktualisierung, Visualisierung (Karten/Dashboards), Doku-
mentationstool (extern), Analysetool (intern), Monitoring-Konzept.  
 Prototyp-Entwicklung mit Testphase und Benutzerhandbuch sowie Schulung/Work-
shop für Verwaltungsmitarbeiter und vollständige Übergabe zur eigenständigen admi-
nistrativen Pflege. 
 Implementierung in städtischen Online-Auftritt und Systemeinbindung (GIS-Schnitt-
stelle). 
 
LB 9: Projektsteuerung + Controlling  
 
 Einrichtung eines Lenkungskreises (Vor- und Nachbereitung, Durchführung/Modera-
tion). 
 Einrichtung eines Projektteams intern (Vor- und Nachbereitung, Durchführung/Modera-
tion). 
 Abstimmungsgespräche mit der Auftraggeberin. 
 Meilenstein-Überwachung mit quartalsweisen Status- bzw. Fortschrittsberichten (inkl. 
Risiko-/Budgetcheck).

9 
Abbildung 1: Geplanter Prozessaufbau StEK EZ 
 
 
 
3. Bedarf 
 
Die Fortschreibung (StEK EZ) ist aus fachlichen, rechtlichen und strategischen Gründen zwin-
gend erforderlich. 
 
Die dem derzeit gültigen EHZK 2023 zugrunde liegende Datenerhebung basiert im Wesentli-
chen auf dem Jahr 2017 und entspricht damit nicht mehr den aktuellen Anforderungen an eine 
belastbare, rechtssichere Planungsgrundlage. In der fachlichen Praxis wird ein Aktualisierungs-
rhythmus von fünf bis sieben Jahren als erforderlich angesehen, um die Abwägungsrelevanz 
und gerichtliche Bestandsfestigkeit sicherzustellen. Vor diesem Hintergrund ist bereits heute 
absehbar, dass die Steuerungsfähigkeit des bestehenden Konzepts ohne Fortschreibung er-
heblich eingeschränkt wird. 
 
Zudem haben sich die Rahmenbedingungen für den stationären Einzelhandel seit 2017 tiefgrei-
fend verändert. Insbesondere die Auswirkungen der Corona-Pandemie, die beschleunigte Di-
gitalisierung des Handels, veränderte Konsumgewohnheiten, steigende Kostenbelastungen so-
wie strukturelle Veränderungen in den Zentren erfordern eine grundlegende Neubewertung und 
Aktualisierung der konzeptionellen Grundlagen. 
 
Die Fortschreibung dient damit der Sicherstellung einer weiterhin rechtssicheren und steue-
rungsfähigen Grundlage für die Bauleitplanung und bauordnungsrechtliche Entscheidungen. 
Ohne eine Aktualisierung besteht das Risiko, dass das Konzept in gerichtlichen Verfahren nicht 
mehr als tragfähige Abwägungsgrundlage anerkannt wird. 
 
Überdies ist die Fortschreibung erforderlich, um die im Baugesetzbuch verankerten Anforde-
rungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu erfüllen und die planungsrechtliche 
Steuerungsfähigkeit der Stadt Köln langfristig zu sichern. 
 
Die Komplexität und der Umfang der erforderlichen Leistungen – vornehmlich die flächende-
ckende Datenerhebung, Analyse und konzeptionelle Weiterentwicklung – übersteigen die per-
sonellen und fachlichen Kapazitäten der Verwaltung deutlich. Vor diesem Hintergrund ist die 
Beauftragung eines externen Planungsbüros (oder einer Arbeitsgemeinschaft) zur Umsetzung 
der dargestellten Leistungsbausteine vorgesehen. Hierfür wurden Gesamtkosten in Höhe von 
rund 283.292,10 € netto bzw. 337.117,60 € brutto kalkuliert (vgl. Anlage 1), in denen Sachkos-
ten in Höhe von 29.055,60 € netto bzw. 34.575,26 € brutto enthalten sind. 
 
4. Finanzierung

10 
Für die Fortschreibung (StEK EZ) entstehen Gesamtkosten in Höhe von 337.117,60 €. 
Diese umfassen sowohl die gutachterlichen Leistungen als auch erforderliche Sach-
kosten im Rahmen der Datenerhebung, Analyse und Konzeptentwicklung. 
 
Die Mittel werden mehrjährig in den Haushaltsjahren 2027 bis 2030 veranschlagt und verteilen 
sich wie folgt: 
 
• 2027: 77.177,60 €  
• 2028: 100.000,00 €  
• 2029: 100.000,00 €  
• 2030: 60.000,00 € 
 
Die ab dem Jahr 2027 notwendigen Aufwandsermächtigungen in Höhe von 329.296,80 € wer-
den durch das Dezernat für Stadtentwicklung, Wirtschaft, Digitalisierung und Regionales im 
Rahmen der Haushaltsplanaufstellungsprozesse 2027 ff. im Teilergebnisplan des Amtes für 
Stadtentwicklung und Statistik in der Produktgruppe 0902 – Stadtentwicklung, in der Teilplan-
zeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen, innerhalb des dann jeweils zugewie-
senen Budgets, ggf. durch Umschichtungen, vorgesehen. 
 
5. Begründung der V ereinbarkeit mit der Bewirtschaftungsverfügung 2026 
 
Die Fortschreibung (StEK EZ) ist mit den Vorgaben der Bewirtschaftungsverfügung vom 
18.12.2025 zur restriktiven Haushaltsführung im Jahr 2026 vereinbar. 
 
Gemäß der Verfügung sind Aufwendungen vorrangig auf ihre rechtliche und zeitliche Notwen-
digkeit zu prüfen. Maßnahmen sind insbesondere dann zulässig, wenn sie zur Erfüllung gesetz-
licher Aufgaben erforderlich sind oder ohne ihre Umsetzung erhebliche negative Folgen für die 
Aufgabenerfüllung entstehen würden. 
 
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt: 
 
• Rechtliche Verpflichtung und Notwendigkeit: Die Fortschreibung (StEK EZ) dient der Er-
füllung gesetzlicher Aufgaben im Sinne des Baugesetzbuches und ist Voraussetzung für 
eine rechtssichere Bauleitplanung. Ohne ein aktuelles Konzept kann die Steuerung des 
Einzelhandels nicht rechtssicher erfolgen, wodurch erhebliche Risiken für Planungs- und 
Genehmigungsverfahren entstehen.  
 
• Sicherung bestehender Strukturen (Strukturerhalt): Das StEK EZ soll die zentrale 
Grundlage für die Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche sowie 
der wohnortnahen Versorgung bilden. Ein Wegfall oder eine erhebliche Verzögerung der 
Fortschreibung würde die Funktionsfähigkeit dieser Strukturen gefährden und könnte zu 
langfristigen städtebaulichen Fehlentwicklungen führen.  
 
• Unaufschiebbarkeit der Maßnahme: Angesichts der bereits veralteten Datengrundlage 
und der dynamischen Marktentwicklungen ist eine Verschiebung der Fortschreibung mit 
erheblichen Risiken verbunden. Insbesondere würde die gerichtliche Angreifbarkeit des 
bestehenden Konzepts weiter zunehmen.  
 
• Wirtschaftlichkeit und externe Vergabe: Die externe Vergabe ist erforderlich, da die Ver-
waltung die umfangreichen Leistungen nicht mit eigenen Ressourcen erbringen kann. 
Dies entspricht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, da andernfalls erhebliche Verzö-
gerungen oder ineffiziente Eigenleistungen zu erwarten wären.  
 
Die Maßnahme erfüllt somit die in der Bewirtschaftungsverfügung formulierten Kriterien für zu-
lässige Aufwendungen, vornehmlich im Hinblick auf die rechtliche Verpflichtung, die Sicherung 
unverzichtbarer Verwaltungsstrukturen sowie die Vermeidung erheblicher negativer Folgen bei 
Unterlassung.

11 
Insgesamt handelt es sich um eine notwendige, wirtschaftliche und haushaltsrechtlich zulässige 
Maßnahme, die auch unter den Vorgaben der Bewirtschaftungsverfügung vom 18.12.2025 und 
einer restriktiven Haushaltsbewirtschaftung umgesetzt werden kann. 
 
6. Wirtschaftlichkeit und externe V ergabe 
 
Die externe V ergabe ist erforderlich, da die umfangreichen Leistungen (517 T agessätze bei über 
2 Jahren Bearbeitungszeit) mit den vorhandenen personellen Ressourcen der V erwaltung nicht 
zeiteffektiv erbracht werden können. Eine Umpriorisierung anderer Projekte wurde grundsätz-
lich betrachtet, es bestehen jedoch keine ausreichenden Spielräume, um entsprechende Kapa-
zitäten kurzfristig intern freizusetzen, ohne andere prioritäre Aufgaben des Sachgebiets erheb-
lich zu beeinträchtigen. Zudem besteht ein Dringlichkeitsgebot, da die Daten und Inhalte zum 
jetzigen Stand veraltet sind und das Konzept an sich verändernde rechtliche Rahmenbedingun-
gen (BauGB-Novelle, 3. LEP -Änderung) angepasst werden muss. Eine interne Bearbeitung 
würde zu erheblichen V erzögerungen führen. Infolgedessen wäre vor allem die Gewährleistung 
langfristiger Planungssicherheit sowie der Rechtmäßigkeit kommunaler Entscheidungen nicht 
mehr hinreichend sichergestellt, da die Steuerungsfunktionen des EHZK 2023 fortlaufend lei-
den, insbesondere weil die Abgrenzungen zentraler V ersorgungsbereiche rechtlich unsicherer 
werden. Somit würde nicht nur die Planungssicherheit für die Stadt, sondern auch für die Wirt-
schaftsakteure beeinträchtigt. Externe Planungsbüros bieten bewährte zeiteffektive Prozessef-
fizienz und spezialisierte Expertise insbesondere bei der stadtweiten Datenerhebung, bei den 
rechtssicheren Ergebnistransformationen (u.a. Abgrenzung zentraler V ersorgungsbereiche) so-
wie bei der Konzeptionierung und der technisch komplexen Umsetzung eines digitalen Konzep-
tes. 
 
7. Vergabeverfahren 
Zur Beauftragung eines qualifizierten Fachbüros für die Erarbeitung des StEK EZ ist aufgrund 
der überschrittenen EU-Schwelle für Dienstleistungen (216.000 € netto / ohne Umsatzsteuer) 
ein europaweites Vergabeverfahren nach Teil 4 VgV vorgesehen (zweistufiges Verfahren mit 
Teilnahmewettbewerb und anschließender Präsentationsphase).  
Ergänzende Sachkostenleistungen werden gemäß der Geschäftsanweisung für Vergabever-
fahren (GAV) und deren Wertgrenzen vergeben. 
 
8. Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
Das StEK EZ leistet einen indirekten Beitrag zum Klimaschutz. Es stärkt die wohnortnahe Ver-
sorgung im Stadtgebiet und in den Veedeln, verhindert die Entstehung zusätzlicher motorisier-
ter Individualverkehre, stärkt die Zentren und trägt so dazu bei, dass Flächen ressourcenscho-
nend und nachhaltig entwickelt werden. Damit unterstützt das StEK EZ die Umsetzung der 
Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2023+“.  
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Kostenkalkulation 
Anlage 2: Öffentlichkeitsbeteiligung

Anlage 1
Leistungsbaustein Leistungsbaustein: Inhalt Kosten (Netto)
LB 1 Einarbeitung + Konzeption 4.790,00 €         
LB 2 Aktualisierung Datengrundlage + Nachfrageanalyse 50.080,00 €       
LB 3 Überprüfung der räumlichen Festlegungen + Steuerungsregelungen + Sortimentsliste 28.295,00 €      
LB 4 Nahversorgungskonzept 8.952,50 €         
LB 5 Sonderstandortkonzept 5.925,00 €         
LB 6 Partizipation: Stakeholderbeteiligung + Öffentlichkeitsbeteiligung 21.381,25 €       
LB 7 Ergebnistransformation Zentren: Ziele + Handlungsempfehlungen 60.400,00 €       
LB 8 Digitale Transformation: Entwicklung + Aufbau eines digitalen Konzepts 36.413,75 €      
LB 9 Projektsteuerung + Controlling 25.892,50 €       
Honorar (Netto) 242.130,00 €     
Nebenkosten (5 %) 12.106,50 €       
Sachkostenbudget (Netto) 29.055,60 €       
Gesamtpreis (Netto) 283.292,10 €     
Mehrwertsteuer (19 %) 53.825,50 €       
Gesamtpreis (Brutto) 337.117,60 €     
StEK Einzelhandel und Zentren

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung wird vorgeschlagen. 
Gemäß der Leitlinien für Öffentlichkeitsbeteiligung wird die Planung eines Beteiligungsverfahrens in 
einem Beteiligungskonzept beschrieben. Bei kleineren ggf. auch standardisierten Verfahren, ist das 
Beteiligungskonzept möglichst knapp aber aussagekräftig zu verfassen.  
Bitte wählen Sie aus: 
- Das Beteiligungskonzept ist beigefügt. 
Erläutern Sie bitte in maximal zwei Sätzen: Was soll mit der Öffentlichkeitsbeteiligung erreicht 
werden (ggf. mit Informationen zu Zielgruppen(n) und geplantem Vorgehen)? 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung wird in Kapitel 2.1, „LB 6: Partizipation: Stakeholderbeteiligung + 
Öffentlichkeitsbeteiligung“ skizziert. Mit einer einmonatigen digitalen Öffentlichkeitsbeteiligung will die 
Stadt Köln die KölnerInnen und lokalen Interessengruppen frühzeitig über das StEK EZ informieren und 
ihnen die Möglichkeit geben, innerhalb eines Monats Anregungen, Kritik oder Ideen schriftlich über das 
Beteiligungsportal einzureichen. Dadurch können öffentliche Belange in die Planung einfließen, bevor 
das Konzept final vom Rat beschlossen wird.

Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes vom 05.06.2026 als Anlage zur 
Beschlussvorlage 1324/2026 
Betreff 
Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln 
„Stadtentwicklungskonzept Einzelhandel und Zentren (StEK EZ)“ 
RPA-Nr.: 141/28/02/26 
Auftragsvolumen (rund): 283.292,10 Euro netto / 337.117,60 Euro brutto 
 
Diese Stellungnahme bezieht sich auf die dem Rechnungsprüfungsamt am 
12.05.2026 über Session zugegangene Beschlussvorlage zur Bedarfsfeststellung. 
Der Bedarf für die geplante Fortschreibung des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzeptes der Stadt Köln (StEK EZ) ist umfassend und nachvollziehbar 
dargestellt sowie begründet. 
Positiv anzumerken sind die neuen Ansätze zur Erweiterung des StEK EZ um 
Bausteine wie das Nahversorgungs- und Sonderstandortkonzept sowie einen 
„digitalen Zwilling“. Zudem kann die geplante Erstellung eines flexiblen 
„Werkzeugkastens“ in dem Zukunftsideen mit passenden Maßnahmenvorschlägen 
für jedes Veedel gesammelt werden, dazu beitragen, Zentren langfristig lebendig zu 
erhalten und für die Zukunft zu stärken. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
Leitung der Abteilung Verwaltungs- 
und betriebswirtschaftliche Prüfungen 
 
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