Entwicklung neuer urbaner Stadtquartiere südlich des Dortmund-Ems-Kanals, beiderseits des Albersloher Weges

Antrag an den Rat Nr.: A-R/0034/2019  
 
SPD -Fraktion  
im Rat der Stadt Münster 
 
Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
Tel. (0251) 45 314 
Fax (0251) 511 750 
www.spd-muenster.de 
 
 
Liegenschaftliche Verfügbarkeit an der  
Nieberdingstraße und Theodor-Scheiwe-Straße  
herstellen 
Nicht-öffentlicher Ratsantrag 
 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Münster möge beschließen: 
 
Die Verwaltung wird beauftragt, die nicht städtischen Grundstücke an der Nieberdingstraße und 
Theodor-Scheiwe-Straße, sofern möglich, anzukaufen. H ierzu sind zeitnah konkrete Verhand- 
lungen mit den Eigentümern aufzunehmen. Die Ergebniss e der Gespräche mit den Eigentümern 
und die Möglichkeiten zum Erwerb der Liegenschaften si nd dem zuständigen Fachausschuss zu 
berichten. 
 
 
Begründung: 
 
Die Fortschreibung des Masterplans Stadthäfen Münster h at das große Potenzial des Stadtha- 
fens und der angrenzenden Grundstücke aufgezeigt. Nach  der Aufgabe des Perspektivstandorts 
für den Neubau eines Stadions an der Nieberdingstraße  bieten vor allem auch die Flächen süd- 
lich des Dortmund-Ems-Kanals große Entwicklungschance n für die wachsende Stadt. Um die 
Flächen im Interesse der Stadtgesellschaft entwickeln  zu können, ist es unausweichlich, dass die 
Stadt Eigentümerin der Flächen wird. Die Verwaltung so ll daher zeitnah in Verhandlungen mit 
den Eigentümern der Flächen treten und einen Ankauf forcieren.  
 
 
Sozialdemokratische Partei Deutschlands 
Fraktion im Rat der Stadt Münster 
 
Dr. Michael Jung   Stephan Brinktrine    Doris Feldman n 
Philipp Hagemann   Marius Herwig    Dr. Cornelia Jäge r 
Mathias Kersting   Michael Kleyboldt   Marianne Koch 
Katharina Köhnke   Thomas Kollmann   Gaby Kubig-Stel tig 
Hedwig Liekefedt   Mustafa Schat     Anne Schulze Wintz ler 
Petra Seyfferth    Ludger Steinmann   Beate Vilhjalmsson   
     Maria Winkel  
 
14 .05 .2019

V/0435/2020 
V/0435/2020 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Entwicklung neuer urbaner Stadtquartiere südlich des Dortmund-Ems-Kanals, beiderseits des 
Albersloher Weges 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   10.06.2020 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
   17.06.2020 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Vorberatung 
   18.06.2020 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Vorberatung 
   24.06.2020 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   24.06.2020 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Vor dem Hintergrund einer in der Stadt Münster anhaltend hohen Wohnraumnachfrage, verbu n-
den mit dem Erfordernis einer entsprechenden Bereitstellung von sozialen Infrastruktureinric h-
tungen, sowie einer darüber hinaus bestehenden ebenfalls hohen Nachfrage nach neuen Stan d-
orten zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten, insbesondere für dienstleistungs - 
und gewerbeorientierte Unternehmen, beauftragt der Rat die Verwaltung, das ca. 38 ha große 
Areal südlich des Dortmund-Ems-Kanals (DEK), beiderseits des Albersloher Weges  (Anlage 1), 
die Bereiche Nieberdingstraße, Eulerstraße, Theodor-Scheiwe-Straße umfassend, im Sinne neu-
er urbaner Stadtquartiere für Wohnen und Arbeiten , einschließlich erneuerter, zeitgemäßer Ge-
werbestrukturen, zu entwickeln und  die weiteren, notwendigen planerischen und liegenschaftl i-
chen Entwicklungsschritte durchzuführen. 
 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass für die Baulandmobilisierung des Areals südlich des DEK, be i-
derseits des Albersloher Weges ( Anlage 1) vor dem Hintergrund der unter Ziffer 1. aufgezeigten 
Zielrichtung grundsätzlich zwei Optionen möglich sind: 
Stadtplanungsamt 
 
02.06.2020 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Franke 
Telefon: 492-6110 
FrankeGerd@stadt-
muenster.de 
 
Herr Leifken 
Telefon: 492-6181 
LeifkenA@stadt-
muenster.de

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2.1. Vorrangig soll für das Areal  eine kooperative Baulandentwicklung in Form einer freiwilligen 
Einigung mit den unterschiedlichen Grundstückseigentümern angestrebt werden (Option 1). 
Diese kooperative Baulandentwicklung unterliegt den Regularien der Sozialgerechten B o-
dennutzung Münster (SoBoMü). 
 
2.2. Da sich die Flächen im gesamten Areal (Anlage 1) nur zu ca. 20 % in städtischem Eigentum 
befinden und zugleich dem Areal aufgrund seiner siedlungsstrukturellen Lage und Größe für 
die weitere städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Münster eine herausragende 
Bedeutung zukommt, erklärt der Rat aus besonderem öffentlichen Interesse seine Absicht, 
die Möglichkeit der Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach den 
§§ 165 - 171 BauGB prüfen zu wollen (Option 2). Vorrangi ge Zielsetzung ist dabei die ei n-
heitliche Vorbereitung und stringente Durchführung der Realisierung neuer urbaner Stad t-
quartiere unter besonderer Berücksichtigung des in der Stadt Münster bestehenden erhöhten 
Bedarfs an Wohnraum und Arbeitsstätten. 
 
2.3. Vor diesem Hintergrund beauftragt der Rat die Verwaltung, vorbereitende Untersuchungen 
gem. § 165 (4) BauGB durchzuführen, um die Anwendungsvoraussetzungen für eine Stä d-
tebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. § 165 (3) BauGB für den Planungsraum südlich 
des DEK, beiderseits des Albersloher Weges (Anlage 1)  mit der Zielrichtung einer urbanen 
Baugebietsentwicklung zu klären sowie alle erforderlichen Schritte einzuleiten, um erforderl i-
chenfalls eine stringente Überplanung, Erschließung und Bebauung des in Anlage 1 gekenn-
zeichneten Bereichs im Rahmen einer förmlich einzuleitenden Städtebaulichen Entwic k-
lungsmaßnahme zu ermöglichen. 
 
2.4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen gem. Be-
schlusspunkt 2.3. die Grundstücksverhandlungen  mit den Eigentümern im Planungsraum 
südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges (Anlage 1) zunächst gem. der Option 1 
zu Beschlusspunkt 2.1. geführt werden und im Falle ihres Scheiterns die Gebietsentwicklung 
entsprechend der Option 2 gem. Beschlusspunkt 2.2. erfolgen soll. 
 
2.5. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass über die tatsächliche Durchführung einer Städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme in Abhängigkeit von den Ergebnissen der vorbereitenden Unters u-
chungen noch zu einem späteren Zeitpunkt auf Grund lage einer gesonderten Vorlage zu 
entscheiden sein wird. 
 
2.6. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass aktuell die Option der Einbindung eines externen Partners 
geprüft wird, sollte dadurch die Vorbereitung, Durchführung und qualifizierte Begleitung der 
Baulandentwicklung - sowohl im Rahmen einer kooperativen Baulandentwicklung als auch 
ggf. im Rahmen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme - verbessert werden können. 
Über die Beauftragung wird der Rat zu gegebenem Zeitpunkt in einer gesonderten Vorlag e 
beschließen. 
 
3.  Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass der im Jahr 2019 in zwei „Hafenratschlägen“ in seinen Ec k-
punkten erarbeitete „Hafendialog“ die Entwicklung neuer urbaner Stadtquartiere im Planung s-
raum südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges (Anlage 1) begleiten wird. Im Rahmen 
der weiteren Planungsschritte wird der Dialog mit allen Akteuren in diesem Planungsraum fortge-
führt sowie weiterentwickelt und damit für Transparenz im Entwicklungsprozess gesorgt.

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4. Der Rat begrüßt es, dass die Verwaltung mit der Zielsetzung einer Arbeitsplatz - und Unterneh-
menssicherung für die heute im Planungsraum südlich des DEK (sh. Anlage 1) bestehenden g e-
werblich-industriellen Betriebe geeignete Flächen im städtischen Eigentum, z.B. im Bereich des 
Industriegebietes Hessenweg oder im Bereich der Gewerbegebiete am Schifffahrter Damm, für 
eine Verlagerung zunächst weiter vorhält. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Erforderliche Kosten der beteiligten Fachäm-
ter für zusätzliches Personal, Grunderwerb, Erschließung etc. werden zu den jeweils entspreche n-
den Zeitpunkten in gesonderten Vorlagen zur Entscheidung vorgelegt. 
 
Da mit dem Beschluss zu 2.3. die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen für eine etwai ge 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einhergeht, können in naher Zukunft weitere Kosten en t-
stehen, die derzeit noch nicht bezi fferbar sind. Über konkrete Maßnahmen bzw. Beauftragungen ist 
gesondert zu entscheiden. Etwaige spätere Kosten, die im Rahmen der Umse tzung dieser Bauge-
bietsentwicklung entstehen werden, sind ebenso noch nicht bezifferbar. Zwangsläufig ist für eine 
etwaige Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und somit im Zuge der vorbereitenden Unters u-
chungen ein Finanzierungsplan aufzustellen, über den der Rat im Rahmen eines ggf. erforderlichen 
Beschlusses zur Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu beschließen hat.  
 
 
Begründung: 
 
Planungsanlass: Chancen nach Aufgabe des Entwicklungsziels „Stadion an der Nieberding-
straße“ zukunftsorientiert nutzen – dringende Wohnraum- und Arbeitsstättenbedarfe decken, 
vorhandene Bestandsqualitäten erhalten, neue Freiraumstrukturen schaffen.  
 
Eine hohe Lebensqualität sowie die Attraktivität als Wohn - und Arbeitsstandort kennzeichnen die 
Stadt Münster genauso wie ihre Wissenschaftseinrichtungen, das rege Studentenleben und ihre ku l-
turell vielfältigen Angebote. Gerade deswegen bleibt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in 
innenstadtnaher Lage anhaltend hoch und auch frei verfügbare Stan dorte für die Ansiedlung von Ge-
werbe- und Dienstleistungsunternehmen werden weiterhin dringend gesucht und benötigt.  
 
Die Bürgerumfragen 2016 („Ziele der Stadtentwicklung“) und 2018 („Standortbestimmung Müns -
terZukünfte 20|30|50“) haben deutlich gemacht, dass ein ausreichendes Angebot an leistbarem 
Wohnraum ein prioritäres Ziel für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Stadtentwicklung in Müns-
ter ist, welche in einem hohen Maße den Wünschen der Bürgerinnen und Bürger dieser Stadt en t-
spricht. Im Zusammenhang mit der Zuzugsumfrage 2013 und weiteren Umfragen bleibt festzuhalten, 
dass insbesondere die Innenstadt und die Innenstadtrandlagen gesucht und präferiert werden. 
 
Die Nähe von Altstadt und Bahnhofsbereich bietet nicht nur für den Bereich der Münsteraner Stadthä-
fen, sondern auch für den Planungsraum südlich des DEK, beid erseits des Albersloher Weges he r-
ausragende Chancen für einen nutzungsstrukturellen Perspektivwechsel im Sinne einer räuml ich und 
funktional erweiterten Innenstadtrandlage. Hier kann die Stadt Münster neue, u.a. ökologische, urba-
ne Qualitäten gewinnen und neue, eigenständige Stadtquartiere zukunftsorientiert gestalten. Der F o-
kus der kommenden Entwicklungen wird daher verstärkt auf den Bereichen beid erseits des DEK lie-
gen. Dies deckt sich mit den Beschlüssen zur Fortschreibung des Masterplans Stadthäfen vom 
22.05.2019 (vgl. V/0150/2019).

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Die bestehenden Strukturen und bisherigen Planungsziele des Ende 2011 aufgestellten Masterplans 
Stadthäfen (vgl. V/0800/2011) erfordern aus Sicht der Pla nungsverwaltung für  den Planungsraum 
südlich des DEK, beid erseits des Albersloher Weges  eine grundlegende Überarbeitung im Sinne der 
o.g. Zielperspektiven:  
 
 Teilbereich Nieberdingstraße: Das bisherige Entwicklungsziel „Stadion“ für diesen Teilbereich ist 
obsolet geworden. Die gesamte Fläche besitzt ein erkennbares Aufwertungs - und Verdichtungs-
potenzial, wobei bestehende Wohnmilieus erhalten werden sollen. Ausdrücklich soll es nicht zu 
Verdrängungsprozessen bei erhaltenswerten Bestandsstrukturen (Wohnen, Ar beiten, Kultur etc.) 
kommen. 
 
 Teilbereich Eulerstraße: Die bisherigen industriellen Nutzungen (zwei Betriebe) und das auch für 
diesen Teilbereich bislang geltende Entwicklungsziel „Stadion“ wurden im Jahr 2019 aufgegeben, 
neue standortgerechte Perspektiven sind daher für diesen Teilbereich erforderlich. 
 
 Teilbereich Theodor-Scheiwe-Straße: Das bisherige Entwicklungsziel „Stadion“ im benachbarten 
Teilbereich Nieberdingstraße hatte u.a. zur Folge, dass die im Teilbereich Theodor -Scheiwe-
Straße vorhandenen gewerblich-industriellen Bestandsstrukturen jahrelang nicht in Frage gestellt 
wurden. Diese werden jedoch den Lagequalitäten dieses Teilbereiches in Bezug auf bestehende 
gesamtstädtische Bedarfe, Potenziale sowie Dynamiken nicht gerecht. Nutzungs - und standort-
gerechte Alternativen für die bestehenden Nutzungen sind andernorts in der Stadt Münster vo r-
handen. 
 
In die anstehenden Planungen werden dabei u.a. auch die gewonnenen Erkenntnisse aus dem Di a-
logverfahren der „Hafenratschläge“ einbezogen. Die in diesem Ko ntext gewonnenen Perspektiven 
und Leitbilder werden für die nun angestoßene Entwicklung im Planungsraum südlich des DEK, be i-
derseits des Albersloher Weges - unter Berücksichtigung des immissionsschutzrechtlichen bzw. 
emissionsrechtlichen Spielraums - zugrunde gelegt. Dementsprechend sind kleinteilige, urbane und 
nutzungsgemischte Strukturen als künftige Zielsetzungen vorgesehen. Ebenso ist die Sicherung einer 
öffentlichen Zugänglichkeit der Wasserflächen unter Berücksichtigu ng von hohen Freiflächenqua litä-
ten für eine am Allgemeinwohl orientierte Nutzung eine aus den bisherigen Dialogverfahren resulti e-
rende wesentliche Zielperspektive, welche in den kommenden Planverfahren für den Planungsraum 
südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges berücksichtigt werden wird.  
 
Die mit Ratsbeschluss vom 22.05.2019 eingeleitete Fortschreibung des Masterplans Stadthäfen (vgl. 
V/0150/2019) und die Ausschöpfung der Ent wicklungspotenziale einzelner Flächen sind aufeinander 
wirkende Prozesse, in denen sich Inhalte aufeinander abstimmen und ergänzen. Dementsprechend 
sind sie nicht linear aufeinander folgend verlaufend, sondern ihre Parallelität ist erforderlich und wirkt 
zeitlich beschleunigend.  
 
In diesem Sinne sind für die nördlich des DEK angrenzenden Bereiche des Stadthafen 2, Halle Müns-
terland, Hawerkamp mit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes  Nr. 580: „Albersloher 
Weg / Dortmund-Ems-Kanal / Westfälische Landeseisenbahn / Lippstädter Straße“ (vgl. V/0263/2020) 
vom 13.05.2020 bereits erste planungss ichernde Schritte gemacht worden. Dieses Handeln in di e-
sem Bereich ist zweckmäßig, da sich die Flächen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes zum 
größten Teil bereits im Eigentum der Stadt Münster befinden und dadurch eine weitestgehend von 
privaten Dritten unbeeinflusste Steuerung der Planung und Flächenentwicklung gewährleistet werden 
kann.

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Der mit der vorliegenden Vorlage betroffene Planungsraum südlich des DEK, beiderseits des Albers-
loher Weges (Anlage 1) ist weitgehend im Besitz von Dritten. Nur ca. 20 % der Flächen sind hier im 
Eigentum der Stadt Münster. D.h. die Umsetzung kommunaler Entwicklungsziele ist hier wesentlich 
abhängiger von der verbindlichen Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer. Eine zeitnahe 
Verständigung auf Entwicklungsziele ist dementsprechend erforderlich, um im Rahmen eines Dialo g-
prozesses die Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer verbindlich zu klären und a n-
schließend die städtebaulichen Instrumente zu wählen, die geeignet sind, die kommunalen Entwic k-
lungsziele auch zu erreichen. 
 
Der in Aufstellung befindliche Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 541: „ Stadthafen I / Lütkenbecker 
Weg / Bundesstraße B 51 / Albersloher Weg “ (Aufstellungsbeschluss 27.06.2012) hat auf der Grun d-
lage der Berichtsvorlage V/1068/2017, die am 25.01.2018 im ASSVW beraten worden ist, im Frühjahr 
2018 offen gelegen. Der Bebauungsplanentwurf bestätigt und sichert noch die bisherigen gewerblich -
industriellen Entwicklungsziele für den Teilbereich der Theodor -Scheiwe-Straße und regelt u.a. a uch 
die planungs- und emissionsrechtlichen Abhängigkeiten zwischen den Bereichen Theodor -Scheiwe-
Straße, den Bereichen südlich des Stadthafen 1 und dem Projektgebiet „Stadthafen -Nord“ (vgl. B e-
bauungsplan Nr. 600: „ Stadthafen I / Dortmund -Ems-Kanal / Schillerstraße“). Auf der Grundlage des 
Beschlusses des Haupt- und Finanzausschusses vom 13.05.2020 zur Vorlage V/0075/2020/1 „1. Ver-
längerung der Veränderungssperre Nr. 109 für den Bereich Dortmund -Ems-Kanal / Lütkenbecker 
Weg / Bundesstraße B 51 / Theodor-Scheiwe-Straße“ werden Baugesuche, die eine Verfestigung der 
gewerblich-industriellen Nutzung anstreben, vorerst für ein Jahr zurückgestellt.  
 
Die o.g. Beschlusslagen verdeutlichen, dass eine zeitnahe planerische „Weichenstellung“ auch für 
den Planungsraum südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges erforderlich ist, um diesen im 
räumlich funktionalen Zusammenhang mit den anderen Entwicklungspotenzialen des gesamten E r-
neuerungsschwerpunktes beiderseits des Albersloher Weges zukunftsgerichtet gestalten z u können. 
Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss für einen neuen Bebauungsplan, der die betroffenen Tei l-
bereiche gem. Anlage 1 umfasst und die skizzierten Planungsziele sichert und konkretisiert, wird für 
die zweite Jahreshälfte 2020 vorbereitet. 
 
Auch v or dem Hintergrund, dass für im Planungsraum südlich des DEK bestehende gewerblich -
industrielle Betriebe momentan Verlagerungsoptionen andernorts im Stadtgebiet bereitgehalten we r-
den können (sh. Beschlusspunkt 4.), ist eine zeitnahe Entscheidung erforderli ch, damit diese Opti o-
nen nicht länger anderweitige gewerbliche Ansiedlungsanfragen blockieren. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 1.: 
 
Das Plangebiet südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges (Anlage 1) mit einer Größe von 
ca. 38 ha untergliedert sich in drei Teilbereiche: 
a) Nieberdingstraße, ca. 11 ha 
b) Eulerstraße, ca. 2 ha 
c) Theodor-Scheiwe-Straße, ca. 25 ha 
Das für die Quartiersentwicklung in diese n Teilbereichen übergeordnete Ziel ist die Schaffung eines 
adäquaten Angebots zur Deckung des in Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohn - und Ar-
beitsstätten. 
 
a) Nieberdingstraße

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Für den Bereich der Nieberdingstraße wurden mit der im Jahr 2008 wirksam gewordenen 11. Änd e-
rung des Flächennutzungsplanes (FNP) sowie mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauung s-
plan Nr . 419 „Nieberdingstraße“ vom 16.07.2003 die planungsrechtlichen Grundlagen für eine vo r-
sorgliche Standortsicherung zum Neubau eines modernen Fußballstadions geschaffen, das perspe k-
tivisch die Möglichkeit dafür bieten sollte, dort auch Fußballspiele im Prof ibereich mit mindestens ca. 
15.000 Zuschauern, im Endausbau mit bis zu ca. 30.000 Zuschauern austragen zu können.  
Die 11. Änderung des FNP mit der Darstellung eines Sondergebietes „Stadion“ umfasste nicht nur 
den Bereich der Nieberdingstraße, sondern eben so auch den Bereich der südlich angrenzenden E u-
lerstraße. 
Durch diese vorsorgliche Standortsicherung für ein neues Fußballstadion und de n mit einem derarti-
gen Stadion verbundenen perspektivischen Lärmemissionen wurden in der Folge potenzielle Entwick-
lungsoptionen für andere Nutzungsstrukturen, vor allem für neue Wohnnutzungen, im Umfeld des 
Stadionstandortes jahrelang blockiert. 
Mit dem Abschluss des „Letter of Intent“ (LoI) zwischen der Stadt Münster und dem SC Preußen 06 
e.V. Münster vom 01.02.2019 zum Sportpark Berg Fidel an der Hammer Straße ist die vorsorgliche 
Standortsicherung für ein neues Fußballstadion im Bereich der Nieberdingstraße/Eulerstraße obsolet 
geworden. Verbunden damit erwächst das Erfordernis neue Entwicklungsziele für d iese Teilbereiche 
zu definieren und festzulegen. Ebenso eröffnen sich damit auch neue Entwicklungsoptionen für die 
Schaffung von neuen urbanen Wohnformen im Umfeld dieses vormals vorgesehenen Stadionstandor-
tes, z.B. im Teilbereich der Theodor-Scheiwe-Straße. 
Der Teilbereich Nieberdingstraße wird heute geprägt durch ehemals für militärische Zwecke errichtete 
Baustrukturen. Diese werden zurzeit in Form von preisgünstigem Wohnraum und gemischten baul i-
chen Strukturen, insbesondere für Einrichtungen des Bundes, des Landes und der Stadt genutzt. Z u-
dem befindet sich hier eine große Grünfläche mit umfangreichem Baumbestand. 
 
Aktuell hat die Planungsverwaltung für diesen Teilbereich die Erarbeitung eines städtebaulichen Vor-
entwurfs durch ein externes Planungsbüro beauftragt, der als Machbarkeitsstudie für die kommenden 
Beratungen und weiteren Abstimmungen dienen soll. Sobald dieser Vorentwurf eine entsprech ende 
inhaltliche Reife besitzt, wird er den zuständigen Gremien vorgestellt.  
 
Grundlegende städtebauliche Zielvorstellungen für die Entwicklung dieses Teilbereiches an der Ni e-
berdingstraße sollen dabei sein: 
 Die Berücksichtigung und Sicherung der vorhande nen preisgünstigen Wohnnutzung en sowie  
weiterer erhaltenswerter Bestandsstrukturen, 
 eine sukzessive Entwicklung der jeweilig verfügbaren Flächen- und Bestandsstrukturen, 
 eine städtebauliche und nutzungsstrukturelle Diversität durch ein Nebeneinander von ge wachse-
nen Strukturen und neuen Entwicklungen, 
 die Ansiedlung von urbanen Produktionsstätten  sowie von kleinteiligen urbanen  Gewerbe- und 
Handelseinrichtungen/-höfen, 
 ggf. die Entwicklung eines Innovations - bzw. Digitalcampus, von dem aus ggf. Synergien zum  
ebenfalls am DEK im Hansa -Businesspark entstehenden neuen Batterieforschungszentrum au f-
gebaut werden könnten, 
 Raum zur Weiterentwicklung der nördlich am Kanal angrenzenden Frei- und Veranstaltungsstruk-
turen inclusive der Kultur- und Kreativszene „Hawerkamp“ (als „Sprung über den Kanal“),  
 Raum für soziale Infrastruktur- und gastronomische Veranstaltungseinrichtungen sowie sportliche 
Freizeitangebote, 
 die Berücksichtigung der vorhandenen Grün - und Baumstrukturen bei der Schaffung von par k-
ähnlichen Grünanlagen entlang des DEK für eine öffentliche Nutzung durch die Allgemeinheit.

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Zielsetzung ist zudem, dass die Entwicklungspotenziale im Bereich der Nieberdingstraße mit den wei-
teren Entwicklungen auf der Nordseite des DEK in den Bereichen Stadthafen 2 und Am H awerkamp 
strukturell und emissionsrechtlich kompatibel sind.   
 
Gemäß der Zielsetzung des Masterplans von 2011 wird auch eine neue Verbindung über den Kanal 
für Fußgänger und Radfahrer zwischen den Bereichen nördlich und südlich des DEK eine zentrale 
Aufgabenstellung für die Überplanung dieses Teilbereiches sein. Hierüber könnte dann zukünftig 
auch eine direkte Erreichbarkeit eines neuen Bahnhaltepunktes der Westfälischen Landeseisenbahn 
(WLE) im Bereich der Halle Münsterland geschaffen werden. 
 
Im Bereich der Nieberdingstraße sind neben der Stadt Münster (ca. 35 %) nur Bundes - und Landes-
einrichtungen als weitere Eigentümer (ca. 65 %) vorhanden. 
 
b) Eulerstraße 
Wie bereits oben zum Teilbereich Nieberdingstraße ausgeführt, gehört auch der Bereich der Eule r-
straße zum bislang in diesem Stadtraum gem. 11. Änderung des FNP vorsorglich gesicherten Stad i-
onstandort.  
Der Bereich der Eulerstraße, nördlich der Umgehungsstraße (B 51) , östlich des DEK ist über eine 
Unterführung unter der heutigen Gleistrasse der WLE , die aktuell allerdings nur von Fußgängern und 
Radfahrern genutzt werden kann,  mit dem Teilbereich der Nieberdingstraße verbunden. Eine Unte r-
führung unter der WLE -Gleistrasse zur Verlängerung der Eulerstraße in den Bereich Nieberdingstr a-
ße wird beim Neubau der WLE-Brücke über den DEK berücksichtigt. 
Aber nicht nur weil der Stadionstandort Nieberdingstraße/Eulerstraße obsolet geworden ist, sondern 
auch aufgrund aktueller Betriebsaufgaben der beiden bisherigen industriellen Nutzungen im Teilb e-
reich Eulerstraße ist eine Neudefinition und Festlegung der künftigen Planungsziele für diesen Teilbe-
reich angezeigt. Neben der Stadt Münster sind ein Erbbaurechtsnehmer sowie ein privater Eigent ü-
mer in diesem Teilbereich betroffen.  
Der Teilbereich Eulerstraße wird im Rahmen  der Bearbeitung des o.a. städtebaulichen Vorentwurfs 
für die Nieberdingstraße mit betrachtet. Aufgrund der einerseits gegenüber dem Teilbereich Niebe r-
dingstraße voraussichtlich stärker immissionsbelasteten Lage aufgrund der Nähe zu den auf der g e-
genüberliegenden DEK-Seite ansässigen Betrieben (AGRAVIS und pebüso) und einer andererseits 
dennoch attraktiven Wasserlage ist hier ggf. die Ansiedlung von gastronomischem Gewerbe sowie 
von urbanen Produktionsstätten vorstellbar. 
 
c) Theodor-Scheiwe-Straße 
Eingerahmt vom Lütkenbecker Weg, der Umgehungstraße (B 51), vom Albersloher Weg und vom 
DEK ist dieser gut erschlossene und innenstadtnahe Bereich heute geprägt durch zum Teil bereits 
ältere gewerblich-industrielle Nutzungen und Brachflächen.  
Die bisherigen planerischen Zielsetzungen zielten darauf, die vorhandenen Strukturen zu sichern und 
nutzungsadäquate Verfestigungen und Erweiterungen zu ermöglichen.1 
Aufgrund der Lagegunst mit seiner direkten Wasserlage am DEK, seiner Innenstadtnähe (Entfernung 
zum Hauptbahnhof ca. 1,5 km bzw. zum Domplatz ca. 2,5 km), der guten äußeren Erschließungsa n-
bindung (unmittelbare Nähe zur Umgehungsstraße) sowie der Aufgabe der vorsorglichen Standorts i-
cherung für den Neubau eines Fußballstadions im unmittelbar westlich angrenzenden T eilbereich 
Nieberdingstraße präferiert die Planungsverwaltung nun eine Änderung der bisherigen Planungsziele 
                                                
1 Siehe den in Aufstellung befindlichen Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 541: „Stadthafen I / Lütkenbecker 
Weg / Bundesstraße B 51 / Albersloher Weg“ (Aufstellungsbeschluss 27.06.2012  / Offenlegung Frühjahr 2018)

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für den Teilbereich Theodor-Scheiwe-Straße hin zur Entwicklung eines neuen urbanen Stadtquartiers 
für Wohnen und Arbeiten.  
Erste Immissionsschutzeinschätzungen haben ergeben, dass für diesen Teilbereich ein Spielraum zur 
Entwicklung eines „Urbanen Quartiers“ gem. § 6a „Urbane Gebiete“ der Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) gegeben ist. Die dieser Bewertung zugrundeliegende Potenzialanalyse wird momentan  
aktualisiert und soll anschließend den zuständigen Gremien vorgelegt werden.  
Das ggf. umsetzbare städtebauliche Potenzial wurde bereits im Rahmen einer entsprechenden Studie 
durch das Planungsbüro Reicher Haase Assoziierte untersucht. Das Ergebnis dieser  Studie ist ein 
qualifizierter städtebaulicher Vorentwurf für ein verdichtetes, gemischtes urbanes Stadtquartier, das 
der Lagegunst des Areals gerecht werden kann (sh. Anlage 2).   
Diese Lagegunst direkt am DEK könnte durch öffentliche Freiflächen mit Wass erbezug weiter in Wert 
gesetzt werden, in dem künftig großzügige, parkähnliche Grünanlagen das Gebiet durchziehen und 
somit einem großen Teil des neuen Stadtquartiers einen unmittelbaren Wasserbezug  ermöglichen 
könnten.  
Gemäß o.a. städtebaulichen Vorentwurf ist z.B. bei einem 70 %igen Anteil der Bruttogeschoßflächen 
mit Wohnnutzungen eine Realisierung von bis zu 2.000 neuen Wohnungen möglich. Eine Nutzung 
der übrigen Flächen mit urbanen Dienstleistungen, Gewerbe -, Handels- und Produktionsstätten oder 
auch Gastronomie ist denkbar. Insbesondere sollten die neu entstehenden Gebäudestrukturen über 
belebte Erdgeschosszonen verfügen, z.B. für kleingewerbliche, soziale oder kulturelle Einrichtungen, 
die das neue Stadtquartier als urbanen lebendigen Raum prägen können. 
 
Die aus der o.a. übergeordneten Zielsetzung „Schaffung eines adäquaten Angebots zur Deckung des 
in Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten“ für das gesamte Plangebiet 
südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges abgeleiteten Ziele für die angestrebte Entwic k-
lung eines neuen Stadtquartiers im Teilbereich der Theodor -Scheiwe-Straße können wie folgt z u-
sammengefasst werden: 
 Eine angemessen hohe städtebauliche Dichte bei gleichzeitigem Erhalt des umgebenden Fre i-
raums (Hauptgrünzug Lütkenbeck), 
 horizontal und vertikal gemischte, städtebauliche Strukturen mit hybriden Gebäudetypologien für 
ein Miteinander von urbanem Wohnen und Arbeiten, 
 ein breiter Wohnungsmix auf der Grundlage der Regularien der Sozialgerechten Bodennut zung 
Münster (SoBoMü) mit Vorrang für preiswerte Mietwohnungen und Angeboten für Wohngruppen, 
Wohngemeinschaften, Haus- und Pflegewohngemeinschaften, Mehrgenerationenwohnen sowie 
studentisches Wohnen und zur Förderung von lebendigen Nachbarschaften, 
 Schaffung von Angeboten für urbane gewerbe - bzw. dienstleistungsorientierte Unternehmen s o-
wie für neue urbane Produktionsstätten und kleinteilige Handelseinrichtungen, 
 ein vielfältiges Angebot an sozialer, kultureller und freizeitorientierter Infrastruktur, 
 ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept mit bestmöglicher Erschließung für Fußgänger (Barri e-
refreiheit), für Radverkehr und öffentlichen Verkehr unter Berücksichtigung der stadtnahen Fah r-
raderschließung über die Schillerstraße als Fahrradstraße, 
 ein insgesamt CO2-armes bzw. CO2-neutrales Quartier mit einer Energieversorgung mit möglichst 
hohem Anteil von erneuerbaren Energien sowie einer energiesparenden Bauweise, 
 eine hohe ökologische Qualität durch die Rücksichtnahme auf Belange des Landschafts -, Natur- 
und Artenschutzes, 
 eine überzeugende Qualifizierung von privaten und öffentlichen Freiflächen als Grundlage für 
Begegnungen, Spielmöglichkeiten, Freizeitgestaltung und wohnungsnaher Erholung im Quartier, 
 eine Inwertsetzung der attraktiven Wasserlage am DEK gege nüber dem Stadthafen 1 mit für die 
Allgemeinheit nutzbaren Freiflächen und parkähnlichen Grünanlagen.

- 9 - 
V/0435/2020 
Städtebauliche Kenndaten zum städtebaulichen Vorentwurf für die Theodor-Scheiwe-Straße: 
Um eine erste Orientierung zu erhalten, wie viele Wohnungen und wie viel gewerbliche Flächen en t-
stehen könnten, wurden die nachfolgenden strukturellen Annahmen getroffen. Eine genaue Klärung 
muss noch unter Einbeziehung der Belange von Natur und Landschaft erfolgen. Dabei wird davon 
ausgegangen, dass der Anteil der Woh nnutzung voraussichtlich ca. 70 % betragen wird und die ve r-
bleibenden Bauflächen für gewerbliche Nutzungen, Dienstleistungen, öffentliche Infrastruktureinric h-
tungen (Kitas, ggf. Schule) etc. zur Verfügung stehen werden. 
 
Fläche des zu überplanenden Areals:     ca. 20 ha  (100 %) 
abzgl. Park- u. Grünflächen, Platz- u. Erschließungsflächen:  ca.   9 ha  (  45 %) 
Verbleibende Nettobaufläche:      ca. 11 ha  (  55 %) 
 
Bruttogeschossfläche:       ca. 283.000 qm 
 
Anteil Wohnnutzung an Bruttogeschossfläche:    ca. 200.000 qm (70 %) 
 
Potenzielle Anzahl Wohnungen:      ca. 2.000 WE  
 
Flächen für Dienstleistung / Einzelhandel / öffentl. Infrastruktur- 
einrichtungen / Kultur / Gastronomie etc.:   ca. 83.000 m² BGF (30 % der Flächen) 
 
Geschossigkeiten: i.d.R. 3 bis 5 Geschosse mit einzelnen Hochpunk-
ten von bis zu 8 Geschossen 
 
Gem. o.a. städtebaulichem Vorentwurf ist die Erschließung und Anbindung des Teilbereichs an der 
Theoder-Scheiwe-Straße über den vorhandenen, ggf. dann zu optimierenden Kreuzungspunkt am 
Albersloher Weg vorgesehen. Eine Anbindung an den Lütkenbecker Weg für den motorisierten Indivi-
dualverkehr ist nicht vorgesehen. Eine vergleichbare Entwicklung ist bereits in der Verkehrsunters u-
chung zum Masterplan Stadthäfen mit der Belastungsprognose 2035 (vgl. V/0 150/2019) berücksich-
tigt.  
 
Von der Umstrukturierung des Teilbereichs Theoder-Scheiwe-Straße sind gem. o.a. städtebaulichen 
Vorentwurf nur die gewerblich-industriell genutzten Flächen von zwei privaten Eigentümern betroffen. 
Die bestehende Feuerwache, der vorhandene Baumarkt sowie der Ruderclub im nördlichen Plang e-
biet sind von den dargelegten Planungsüberlegungen für diesen Teilbereich nicht betroffen.  
 
Vor dem Hintergrund des o.a. städtebaulichen Vorentwurf s für den Teilbereich Theodor -Scheiwe-
Straße wurden von der Verwaltung mit beiden betroffenen privaten Grundstückseigentümern bereits 
Szenarien zur Verlagerung ihrer heutigen Betriebe an andere Standorte im Stadtgebiet betrachtet 
sowie die ggf. damit verbundenen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen skizziert. 
 
 
Fazit zur gemeinsamen Betrachtung der drei Teilbereiche:  
Eine gemeinsame Betrachtung und Entwicklung der drei Teilbereiche a)  Nieberdingstraße, b) Euler-
straße und c) Theodor-Scheiwe-Straße ist aus folgenden Gründen geboten: 
 Mit der Aufgabe der vorsorglichen Standortsicherung für ein neues Fußballstadion im Bereich 
Nieberdingstraße/Eulerstraße im Jahr 2019 ergeben sich aufgrund der somit nicht mehr zu b e-
rücksichtigenden perspektivischen Lärmemissionen eines derartigen Stadions  neue potenzielle 
Entwicklungsoptionen für andere Nutzungsstrukturen im Umfeld des zuvor geplanten Stadion-

- 10 - 
V/0435/2020 
standortes, insbesondere für den direkt östlich angrenzenden Teilbereich Theodor -Scheiwe-
Straße. 
 Vor diesem Hintergrund kann nun für alle drei Teilbe reiche eine zukunftsorientierte Überplanung 
erfolgen, die ihre jeweiligen Lagequalitäten, insbesondere die direkte Wasserlage am DEK sowie 
die Nähe zur Innenstadt, in Wert setzen kann. 
 Zwischen den drei Teilbereichen bestehen funktionale Abhängigkeiten, di e eine gemeinsame Er-
arbeitung einer umfassenden Entwicklungskonzeption erforderlich werden lassen. 
 Mit dem DEK und seinem südlichen Uferrandbereich, dem darin eingebetteten Betriebsweg s o-
wie den angrenzenden Grünstrukturen besteht ein verbindendes Freiraum element mit besond e-
rem Potenzial für alle drei Teilbereiche, das in Wert gesetzt werden kann, um den neuen urbanen 
Stadtquartieren eine attraktive Wasserlage und neue, von der Allgemeinheit nutzbare Grünanl a-
gen zu verschaffen. 
 Mit einem Ausbau einer neuen verbindenden „Kanalpromenade“ können zudem zentrale Mobil i-
tätsaspekte für die drei Teilbereiche untereinander gestaltet und nachhaltige Lösungen für eine 
zeitgemäße und umweltfreundliche Mobilität für diesen Stadtraum umgesetzt werden. 
 
Die gemeinsame Entw icklung der drei Teilbereiche soll daher auf der Grundlage einer aufeinander 
abgestimmten Prozessarchitektur erfolgen, die erarbeitet werden soll, sobald die Ergebnisse des o.a. 
städtebaulichen Vorentwurfs für die Nieberdingstraße und Eulerstraße sowie das  aktualisierte Emis-
sionsgutachten für das Gesamtareal vorliegen.  
Die noch zu erarbeitende Prozessarchitektur wird auch die weitere Einbindung des Beteiligungspr o-
zesses „Hafenratschlag“ berücksichtigen. Den zuständigen Gremien soll diese zum gegebenen Zei t-
punkt vorgestellt werden.   
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.: 
  
Zu Beschlusspunkt 2.1.: 
 
Die kooperative Baulandentwicklung mit einem freihändigen Grundstücksankauf durch die Stadt 
Münster, ggf. in Kombination mit einem (freiwilligen) Umlegungsverfahren und einem st ädtebaulichen 
Vertrag, der sowohl die bodenordnerischen Maßnahmen als auch die Anforderungen an die Sozialge-
rechte Bodennutzung Münster (SoBoMü) umsetzt, werden als prioritäre Entwicklungsansätze verfolgt. 
Bei einvernehmlichen Verhandlungen kann eine Rahme nvereinbarung (Letter of Intent - „LoI“) zwi-
schen den Grundstückseigentümern und der Stadt Münster vereinbart werden, auf deren Basis ein 
freihändiger Grundstücksankauf wesentlicher Bereiche der zukünftigen Quartiere in die Wege geleitet 
werden könnte. Ans chließend könnten dann die erforderlichen Bauleitplanverfahren eingeleitet we r-
den.   
 
Wie oben ausgeführt, wurden bereits erste Gespräche zur kooperativen Baulandentwicklung auf der 
Grundlage des o.a. städtebaulichen Vorentwurfs für den Teilbereich Theodor -Scheiwe-Straße (sh. 
Anlage 2) zwischen den dort betroffenen zwei Eigentümern der vorhandenen gewerblich -industriellen 
Betriebsflächen und der Planungsverwaltung geführt. In diesen Gesprächen wurden auch standortge-
rechte gewerblich-industrielle Verlagerungsperspektiven im Stadtgebiet (im Bereich des Industrieg e-
bietes Hessenweg und im Bereich der Gewerbegebiete am Schifffahrter Damm) für die an der The o-
dor-Scheiwe-Straße bestehenden Gewerbe- und Industriebetriebe betrachtet. 
Auf der Grundlage eines entsprech enden Beschlusses zu dieser Vorlage werden diese Gespräche - 
ggf. unter Mitwirkung eines externen Partners (vgl. Beschlusspunkt 2.6.) - durch die Stadt Münster 
fortgeführt.

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V/0435/2020 
Damit entspricht das Verwaltungshandeln auch den Zielen des nicht -öffentlichen Rat santrages A -
R/0034/2019 „Liegenschaftliche Verfügbarkeit an der Nieberdingstraße und Theodor -Scheiwe-Straße 
herstellen“ der SPD -Fraktion vom 14.05.2019 (sh. Anlage 3). Über die Ergebnisse dieser Verhan d-
lungen werden die zuständigen Gremien zum gegebenen Zeitpunkt informiert. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.2.: 
 
Vor dem Hintergrund der liegenschaftlichen Ausgangssituation, des o.a. umfassenden Zielkatalogs 
und der jeweiligen funktionalen Abhängigkeiten ist für die o.a. Areale an der Nieberdingstraße, Eule r-
straße und Theodor-Scheiwe-Straße eine einheitliche, koordinierte und stringente Umsetzung une r-
lässlich. Sofern es daher nicht gelingt, die unter Beschlusspunkt 2.1. dargelegte kooperative Ba u-
landentwicklung vertraglich zu vereinbaren, bietet das Besondere Städtebaurecht eine Option, die die 
Realisierung dieser neuen urbanen Quartiere bei Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen de n-
noch ermöglicht.  
 
Eine erste Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen hat ergeben, dass eine Städtebauliche Entwick-
lungsmaßname nach den §§ 1 65 ff. BauGB grundsätzlich durchführbar wäre, die tatsächliche Durc h-
führbarkeit jedoch abschließend erst nach Vorliegen der Ergebnisse der vorbereitenden Unters u-
chungen gem. Beschlusspunkt 2.3. bewertet werden kann: 
 
 Die Bereiche Nieberdingstraße, Eulerstraße und Theodor-Scheiwe-Straße, in denen aktuell auch 
Teilflächen brachliegen oder untergenutzt  sind, besitzen aufgrund ihrer großen Entwicklungsp o-
tenziale in unmittelbarer Nähe zum Innenstadtbereich (ca. 1,5 km Entfernung zum Hbf.) allei n-
stellende, besondere städtebauliche Lagen (direkte Kanallage und direkte Anbindung an die U m-
gehungsstraße), die es im weiteren Stadtgebiet bei gleicher Größe und Lage nicht ein zweites 
Mal gibt. Dies unterstreicht die besondere Bedeutung, die diese Bereiche für die w eitere städte-
bauliche Entwicklung von Münster haben. 
 
 Ein erhöhter Bedarf an Wohnungen ist auf Basis der Bevölkerungsvorausberechnungen und des 
derzeitigen Wohnungsnachfragedrucks belegbar vorhanden. In der Folge einer somit weiterhin 
wachsenden Stadt gilt  dies auch für die weitere Schaffung zukunftsorientierter Arbeitsstätten in 
Münster. Dieser Bedarf kann aber nicht alleine durch das bisher baurechtlich gesicherte Ba u-
landpotenzial in der Stadt Münster gedeckt werden. 
 
 Um auf diese grundlegenden Bedarfsanf orderungen von Seiten der Stadt Münster angemessen 
reagieren zu können, wird eine stringente Entwicklung und Realisierung der Quartiere an der 
Nieberdingstraße, Eulerstraße und Theodor -Scheiwe-Straße innerhalb eines absehbaren Zei t-
raums angestrebt und muss  daher auch bzgl. der anfallenden Entwicklungs - und Realisierungs-
kosten  
a) entweder in den Haushaltsplänen der Stadt in den nächsten Jahren entsprechend berüc k-
sichtigt werden,  
b) oder bei Einschaltung eines externen Partners als treuhänderischer Entwicklungstr äger - 
wie z.B. der NRW.URBAN KE GmbH - kann die Finanzierung über Darlehen, die dieser zur 
Finanzierung aller Einzelmaßnahmen im städtebaulichen Entwicklungsbereich aufnimmt, 
erfolgen. Liquiditätsmäßig muss die Stadt bei dieser Variante dann keine Haushal tsmittel 
während der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung stellen - auch nicht 
für den treuhänderischen Entwicklungsträger.

- 12 - 
V/0435/2020 
Aufgrund ihrer siedlungsstrukturellen Lage haben die Bereiche an der Nieberdingstraße, Eulerstraße 
und Theodor -Scheiwe-Straße für die weitere städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt 
Münster eine besondere Bedeutung, so dass an dieser besonderen städtebaulichen Entwicklung s-
aufgabe ein besonderes öffentliches Interesse der Stadt Münster besteht. 
 
Die Anlage 4 die ser Vorlage enthält weitergehende Erläuterungen und ein grundsätzliches Ablau f-
schema zum Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.3.: 
 
Um die inhaltlichen und rechtlichen Voraussetzungen zur Durchführung einer Städtebauli chen Ent-
wicklungsmaßnahme zu klären, bedarf es eingehender vorbereitender Untersuchungen gem. § 165 
Abs. 4 BauGB. Dabei gilt es, die o.a. erste Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen 
und zu verifizieren.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.4.: 
 
Für die Gespräche mit den Grundstückseigentümern ist es aus strategischer Sicht sinnvoll sowohl 
den entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) gem. § 154 Abs. 2 BauGB als auch einen res i-
dual ermittelten Wert, den die Stadt Münster im Rahmen eines freihändigen Erwerbs zahlen könnte, 
zu kennen. Ein Gutachten zur Anfangswertermittlung für das gesamte Plangebiet gem. Anlage 1 wu r-
de von der Verwaltung im März 2020 an ein Sachverständigen Büro für Immobilien - und Bodenwer-
termittlungen vergeben, das nach seiner Fertig stellung (voraussichtlich im Juli d.J.) als Grundlage für 
die mit dem Beschluss dieser Vorlage weiter zu führenden Gespräche mit den Grundstückseigent ü-
mern dient.   
 
Mit dem Beschluss zur Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gem. Beschlusspunkt 2.3. 
ist bei der Ermittlung der entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswerte (Anfangswerte) der zu erwe r-
benden Grundstücke davon auszugehen, dass insbesondere deren Entwicklungszustand (z.B. „G e-
werbefläche“, „Industriefläche“, „Bauerwartungsland“) eingefroren wird. 
 
Wesentliche Voraussetzung für eine einheitliche und stringente Durchführung von derartigen Entwick-
lungsmaßnahmen ist dabei die frühzeitige Festlegung einer Gesamtkonzeption, die neben deren 
städtebaulichen auch deren wirtschaftliche Umsetzbarkeit si cherstellt. Unter diesen Gesichtspunkten 
ist insbesondere frühzeitig festzulegen, unter welchen Bedingungen ein möglicher gemeindlicher Zwi-
schenerwerb der benötigten Grundstücksflächen erfolgen soll.  
 
Der Beschluss gem. Beschlusspunkt 2.3. vorbereitende U ntersuchungen gem. § 165 (4) BauGB 
durchzuführen, erfolgt insofern vorsorglich, als dass damit für die Stadt Münster keine Optionen zur 
Anwendung des besonderen städtebaulichen Instruments einer Städtebaulichen Entwicklungsma ß-
nahme vergeben werden. Die tat sächliche Anwendung und Durchführung einer Städtebaulichen En t-
wicklungsmaßnahme wird voraussichtlich nur dann erfolgen, wenn eine materielle freihändige Ein i-
gung hinsichtlich des Erwerbs der benötigten Liegenschaften durch die Stadt Münster zu einem a n-
gemessenen Preis nicht gelingt. Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht dann unter 
Einhaltung strengster Vorgaben und als letztes Mittel einen zwangsweisen Erwerb der für die En t-
wicklung erforderlichen Grundstücke.

- 13 - 
V/0435/2020 
Gem. den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfolgt die Bewertung 
der Grundstücke im Regelfall in drei Schritten: 
 
1. Festlegung des Stichtages, zu dem die Verkehrswerte bestimmt werden sollen (Wertermittlung s-
stichtag). 
 
2. Bestimmung der Qualitäten (u.a. Entwicklu ngszustände) der betroffenen Grundstücke zum fes t-
gestellten Stichtag (Qualitätsstichtag). 
 
3. Marktgerechte Bemessung der Verkehrswerte zum festgelegten Stichtag unter Berücksichtigung 
der bestimmten Grundstücksqualitäten (Anfangswerte).   
 
Soweit vorbereitende Untersuchungen für eine mögliche Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in 
Betracht kommen und eingeleitet werden sollen, empfiehlt eine Arbeitshilfe der Fachkommission 
Städtebau der Bauministerkonferenz zum frühestmöglichen Zeitpunkt einen Beschluss über den Be-
ginn der vorbereitenden Untersuchungen zu fassen, um Wertsteigerungen im Hinblick auf den en t-
wicklungsunbeeinflussten Grundstückswert auszuschließen.2    
 
Damit bietet das besondere städtebauliche Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
der Gemeinde die Möglichkeit, die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu einem 
Preis zu erwerben, der Wertsteigerungen ausschließt, die sich allein aus der Aussicht auf die Übe r-
planung und Neuordnung des Bereiches ergeben.   
 
Der Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses zur Einleitung und Durchführung von 
vorbereitenden Untersuchungen kann als spätester Stichtag für die Ermittlung des entwicklungsunbe-
einflussten Grundstückswertes herangezogen werden, der für beide Beteiligten (E igentümer und 
Stadt) verbindlich ist. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.5.: 
 
Vorrangig soll das Areal gem. Anlage 1 kooperativ durch den freihändigen Ankauf der Liegenschaften 
entwickelt werden. Das Besondere Städtebaurecht kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Eigen-
tümerverhandlungen aussichtslos sind und zugleich die entsprechenden Voraussetzungen für die 
Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bei Abwägung aller Belange gegeben 
sind. Über eine entsprechende Satzung zur Städtebaulichen Entwicklungsma ßnahme muss der Rat 
zum gegebenen Zeitpunkt auf Basis der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen und eines 
Maßnahmen- und Finanzierungsplans beschließen. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 2.6.: 
 
Als externer Partner für eine Baulandentwicklung im Plangebiet (Anlage 1) kann die NRW.URBAN 
Kommunale Entwicklung (KE) GmbH in Betracht kommen. Das Land NRW unterstützt Kommunen mit 
knappem, bezahlbarem Wohnraum bei der Mobilisierung und Entwicklung von (Wohnungsbau -) 
Grundstücken und hat dazu die NRW.URBAN KE GmbH mit der  Umsetzung beauftragt. So soll das 
                                                
2 Siehe Arbeitshilfe der ARGEBAU vom 24.01.1994 zu den rechtlichen, planerischen und finanziellen Aspekten 
der Konversion militärisch genutzter Liegenschaften, Seite 18

- 14 - 
V/0435/2020 
Ziel vorangetrieben werden, erforderliche Wohnungsneubauquoten zu erreichen und gleichzeitig 
Quartiere mit einer zukunftsfähigen Mischung zu schaffen. Damit das Unternehmen für die Kommune 
tätig werden kann, muss sie Gese llschafter werden. Die Stadt Münster ist bereits Anteilseigner im 
Zusammenhang mit der Umsetzung der städtebaulichen Planungen für die ehemaligen Kaserne n-
standorte York und Oxford geworden, sodass die Voraussetzung besteht, die Leistungen der 
NRW.URBAN KE GmbH u.a. in Form von Beratungen unter zur Hilfenahme ihres umfangreichen 
Knowhows im Bereich der Planung und Durchführung von Stadtentwicklungsprojekten abrufen zu 
können. Dieses Fachwissen besteht auch insbesondere im Hinblick auf die beiden grundsätzlic hen 
Möglichkeiten zur Baulandentwicklung für die geplanten Projekte. Die NRW.URBAN KE GmbH ist 
Experte sowohl in der vorrangig zu verfolgenden, kooperativen Baulandentwicklung als auch in der 
Anwendung des Besonderen Städtebaurechts und damit einhergehend mit der Vorbereitung und 
Durchführung Städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 165 ff. BauGB vertraut. Hervorz u-
heben ist, dass die NRW.URBAN KE GmbH jeweils als treuhänderischer Entwicklungsträger kein 
wirtschaftliches Eigeninteresse verfolgt, sondern  die jeweiligen kommunalen Ziele im Fokus stehen. 
Landesweit existiert kein vergleichbares Unternehmen, welches in der Form den Kommunen bei 
schwierigen Fragen der Baulandmobilisierung unterstützend zur Seite stehen kann. 
 
Neben der allgemeinen Beratungsleistung, welche die NRW.URBAN KE GmbH für die Stadt Münster 
bereits erbringt, kann sie der Stadt Münster als „Entwicklungsgesellschaft auf Zeit“ zur Seite stehen 
und damit treuhänderisch aktiv werden. Der Zeitpunkt der Beauftragung des Unternehmens als Tre u-
händer für die Stadt Münster zu agieren, hängt grundsätzlich vom Prozessverlauf und der Verhan d-
lungsbereitschaft der Grundstückseigentümer ab. Wenn seitens der Stadt einvernehmlich mit den 
Grundstückseigentümern ein Ankauf der Flächen erfolgen kann, so kann die NRW.URBAN KE GmbH 
als Treuhänder der Stadt Münster für die weitere Projektplanung, die Aufbereitung, Herrichtung und 
Erschließung der Grundstücke, aber auch für die weiteren Schritte im Bauleitplanverfahren fungieren.  
 
Sollte die Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf Grundlage seitens der 
Stadt erkennbarer negativer Verhandlungsergebnisse und Vorliegen der weiteren Voraussetzungen in 
Erwägung gezogen werden müssen, könnte die NRW.URBAN KE GmbH bereits dann im Rahmen 
der vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB beauftrag t werden, um auf Basis d e-
ren Fachkenntnisse und Erfahrungen im Besonderen Städtebaurecht die erforderlichen nachfolge n-
den Verfahrensschritte gemeinsam vorbereiten zu können. 
 
Über die Einbeziehung der NRW.URBAN KE GmbH in die Entwicklung neuer urbaner Stadtquartiere 
im Bereich Nieberdingstraße, Eulerstraße  und Theodor-Scheiwe-Straße ist insbesondere auch vor 
dem Hintergrund der bestehenden Verwaltungskapazitäten bzw. -ressourcen und den übrigen in der 
Stadt Münster anstehenden Baugebietsentwicklungen gem. Fortschreibung des städtischen Bauland-
programms 2020 - 2030 (sh. Vorlage V/0104/2020) in einer separaten Vorlage zu entscheiden. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 3.: 
 
Mit den am 5. Februar und am  11. April 2019 stattgefundenen „Hafenratschlägen“ wurde die Grun d-
lage für eine neue Gesprächskultur in der Entwicklung der Stadthäfen gelegt: Im „Hafendialog“ sucht 
die Stadtverwaltung das Gespräch mit direkten Anwohnerinnen und Anwohnern, Investoren, Unter-
nehmensvertreterinnen und -vertretern, Eigentümerinnen und Eigentümern, Gewerbetreibenden, Kul-
turschaffenden sowie in Initiativen und Vereinen Engagierten. Wichtiges Anliegen ist dabei die He r-
stellung von Transparenz zwischen den unterschiedlichen Intere ssen. Im Rahmen des Quartiersm a-
nagements wird der „Hafendialog“ mit allen Akteuren in diesem dynamischen Quartier fortgeführt und

- 15 - 
V/0435/2020 
weiter entwickelt. Hierfür ist auch bereits eine neue Stelle im Stadtplanungsamt eingerichtet worden, 
die noch im Jahr 2020 besetzt werden soll. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.: 
 
Wie oben ausgeführt, wurden bereits erste Gespräche zur kooperativen Baulandentwicklung auf der 
Grundlage des o.a. städtebaulichen Vorentwurfs für den Teilbereich Theodor -Scheiwe-Straße (sh. 
Anlage 2) zwischen den dort betroffenen zwei Eigentümern der vorhandenen gewerblich -industriellen 
Betriebsflächen und der Planungsverwaltung geführt. In diesen Gesprächen wurden auch standortge-
rechte gewerblich-industrielle Verlagerungsperspektiven im Stadtgebiet  
- im Bereich des Industriegebietes Hessenweg und  
- im Bereich der Gewerbegebiete am Schifffahrter Damm  
für die an der Theodor -Scheiwe-Straße bestehenden Gewerbe- und Industriebetriebe betrachtet. Die 
unternehmerischen Perspektiven sowie die Zielsetzung einer Arbeitspl atz- und Unternehmenssiche-
rung der gewerblich-industriellen Betriebe wurden dabei von der Verwaltung im Fokus gehalten. 
Auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses zu dieser Vorlage werden diese Gespräche 
durch die Stadt Münster fortgeführt. Bis zum  Abschluss dieser Gespräche bzw. entsprechender ve r-
traglicher Vereinbarungen sollen die oben bezeichneten Verlagerungsoptionen für die betreffenden 
Betriebe offen gehalten werden. 
 
 
In Vertretung 
 
gez. 
 
Robin Denstorff  
Stadtbaurat 
 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Abgrenzung des Projektgebietes „Entwicklung neuer urbaner Stadtquartiere südlich 
des Dortmund-Ems-Kanals (DEK), beiderseits des Albersloher Weges“ (Bereich Ni e-
berdingstraße, Eulerstraße, Theodor-Scheiwe-Straße) 
 
Anlage 2: Städtebaulicher Vorentwurf Theodor-Scheiwe-Straße 
 
Anlage 3:  Ratsantrag A -R/0034/2019 „Liegenschaftliche Verfügbarkeit an der Nieberdingstraße 
und Theodor-Scheiwe-Straße herstellen“ der SPD-Fraktion vom 14.05.2019 
 
Anlage 4:  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen | Erläuterungen und grundsätzliches  
Ablaufschema

Anlage A zur V/0435/2020 
Kurzüberblick 
Mit dieser Vorlage sollen die notwendigen planerischen und liegenschaftlichen Entwicklungs-
schritte für neue urbane Stadtquartiere südlich des DEK, beiderseits des Albersloher Weges ein-
geleitet werden, damit die Stadt Münster die Chancen, die sich nach Aufgabe des Entwicklungs-
ziels „Stadion an der Nieberdingstraße“ ergeben, zukunftsorientiert nutzen kann, um dringende 
Wohnraum- und Arbeitsstättenbedarfe decken, vorhandene Bestandsqualitäten erhalten und 
neue Freiraumstrukturen schaffen zu können. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage V/0435/2020 wird das Ziel verfolgt: „Wir werden Münster zu einer Stadt mit 
höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterentwickeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesel l-
schaft.“ 
Dabei wird insbesondere die Teilzielsetzung „Deckung eines erhöhten Bedarfs an bezahlbarem 
Wohnraum sowie an neuen Arbeitsstätten, insbesondere für dienstleistungs- und gewerbeorien-
tierte Unternehmen.“ angestrebt. 
 
Um der in der Stadt Münster anhaltend hohen Wohnraumnachfrage sowie einer darüber hinaus 
bestehenden ebenfalls hohen Nachfrage nach neuen Standorten zur Deckung eines erhöhten 
Bedarfs an Arbeitsstätten, insbesondere für dienstleistungs- und gewerbeorientierte Unterneh-
men, nachkommen zu können, soll der Rat die Verwaltung beauftragen, das ca. 38 ha große 
Areal südlich des Dortmund-Ems-Kanals (DEK), beiderseits des Albersloher Weges (sh. Anlage 
1), die Bereiche Nieberdingstraße, Eulerstraße, Theodor-Scheiwe-Straße umfassend, im Sinne 
neuer urbaner Stadtquartiere für Wohnen und Arbeiten, einschließlich erneuerter, zeitgemäßer 
Gewerbestrukturen, zu entwickeln. 
Vorrangig soll für das Areal eine kooperative Baulandentwicklung in Form einer freiwilligen Eini-
gung mit den unterschiedlichen Grundstückseigentümern angestrebt werden (Option 1). Diese 
kooperative Baulandentwicklung unterliegt den Regularien der Sozialgerechten Bodennutzung 
Münster (SoBoMü). 
Da sich die Flächen im gesamten Areal (Anlage 1) nur zu ca. 20 % in städtischem Eigentum be-
finden und zugleich dem Areal aufgrund seiner siedlungsstrukturellen Lage und Größe für die 
weitere städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Münster eine herausragende Bedeu-
tung zukommt, soll der Rat aus besonderem öffentlichen Interesse seine Absicht erklären, die 
Möglichkeit der Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 - 
171 BauGB prüfen zu wollen (Option 2). Vorrangige Zielsetzung ist dabei die einheitliche Vorbe-
reitung und stringente Durchführung der Realisierung neuer urbaner Stadtquartiere unter beson-
derer Berücksichtigung des in der Stadt Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohnraum 
und Arbeitsstätten. 
 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja  Nein

Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja  Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja  Nein   
Die Höhe der Aufwendungen oder Auszahlungen sind unabhängig von der vorhandenen Mittelbe-
reitstellung im Beschlussvorschlag zu nennen. Eine Angabe an dieser Stelle oder bei den Zielen 
reicht nicht aus. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
X überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
Die Maßnahme ist als vorbereitende Aufgabe notwendig, um auf dieser Basis dem § 1 Abs. 3 Satz 
1 BauGB (Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städ-
tebauliche Entwicklung erforderlich ist.) Rechnung tragen zu können. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt das Themenfeld der Demographie direkt, da Münster als wachsende Stadt 
für die weitere Einwohner- und Arbeitsstättenentwicklung entsprechende Entwicklungsflächen für 
den Bau neuer Wohnungen sowie die Realisierung neuer Arbeitsstätten zur Verfügung stellen 
muss, um seiner (oberzentralen) Funktion gerecht werden zu können. 
Die Vorlage hat insoweit auch klimaschutzrelevante Aspekte als in ihr Flächen für eine weitere 
Siedlungsflächenentwicklung für neue Wohnungen und Arbeitsstätten benannt werden. Jede 
Siedlungsflächenentwicklung hat neben zahlreichen anderen Belangen auch klimaschutzrelevan-
te Aspekte zu berücksichtigen.

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FEUERWACHE II 
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QUARTIERSPLATZ 
QUARTIERSPLATZ 
QUARTIERSPLATZ 
URBANE PROMENADE 
GRÜNE PROMENADE 
QUARTIERSAUFTAKT 
AKADEMISCHE
RUDERVERBINDUNG 
WESTFALEN 
BAUHAUS 
Albersloher Weg 
Lütkenbecker Weg 
B 51 
FUSSGÄNGER- UND FAHRRADBRÜCKE 
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6WDGW0QVWH U
DQJHSDVVWH'LFKWH

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 1 - 
 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen 
 
Das Instrument Städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen (SEM) ist mit dem am 1. Mai 1993 
in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 in 
das Dauerrecht des Baugesetzbuchs (§§ 165 - 171 BauGB) übernommen worden.  
 
Mit einer SEM  sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entspr echend 
ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der 
Gemeinde … erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städteba ulichen Neuordnung 
einer neuen Entwicklung zugeführt werden (vgl. § 165 Abs. 2 BauGB). 
 
Die nachfolgenden Erläuterungen basieren auf Auszügen aus dem Einführungserlass zu 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 165 bis 171 BauGB.1 
 
 
Anwendungsbereich 
 
Mit einer SEM steht den Gemeinden ein Instrument des besonderen Städtebaurechts zur 
Verfügung, mit dem  
 die zügige Durchführung komplexer städtebaulicher Maßnahmen  ermöglicht wird 
und  
 damit zur Beschleunigung der Baulandmobilisierung  oder/und zur Umnutzung 
städtebaulich bedeutsamer Flächen beigetragen kann.  
 
SEM sind Gesamtmaßnahmen,  
 die darauf angelegt sind, ein bestimmtes Gebiet koordiniert zu entwickeln , um 
Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen errich-
ten zu können, 
 deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Int e-
resse liegen muss. 
 
Die Anwendung einer SEM ist an besondere Voraussetzungen geknüpft: Eine Gemeinde 
kann einen städtebaulichen Entwicklungsbereich nur dann förmlich festlegen, wenn als 
Ergebnis gemeindlicher Voruntersuchungen  feststeht, dass u. a. das Wohl der Allg e-
                                                
1 Vgl. RdErl. des Ministeriums für Stadt entwicklung und Verkehr NRW vom 18.5.1994 - I A2 - 41.20 -
2055/94

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 2 - 
 
meinheit die Durchführung der Maßnahme  und damit verbunden den Einsatz d ieses be-
sonderen rechtlichen Instrumentariums erfordert.  
 
Dieses besondere rechtliche Instrumentariu m ist vor allem dadurch gekennzeichnet, 
dass  
 bodenrechtlich zur Unterstützung der Grunderwerbspflicht der Gemeinde die Enteig-
nung auch ohne Vorliegen eines Bebauungsplans zulässig ist und  
 
 finanzierungsrechtlich die Unterschiedsbeträge zwischen entwicklu ngsunbeein-
flusstem Grundstückswert (Anfangswert) und Neuordnungswert der Grundstücke 
zur Finanzierung der Maßnahme herangezogen werden.  
 
In jedem Einzelfall  bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, ob die Anwendung dieses In-
strumentarium des Entwicklungsmaßn ahmenrechts zur zügigen Durchführung der 
Maßnahme erforderlich ist.  
Die Gemeinde darf eine SEM nur dann anwenden, wenn es zur Verwirklichung ihrer 
städtebaulichen Ziele und Zwecke erforderlich ist und sie diese Ziele mit den anderen 
Instrumenten des Städtebaurechts nicht erreichen kann. 
 
Die als städtebauliche Entwicklungsbereiche festzulegenden Teile des Gemeindegebiets 
müssen eine besondere Bedeutung für die örtliche oder überörtliche Entwicklung h a-
ben.  
 
 
Vorbereitende Untersuchungen 
 
Die Gemeinde hat d ie Vorbereitung der Entwicklung durch einen Beschluss über den 
Beginn der Voruntersuchungen einzuleiten, der ortsüblich bekannt zu machen ist.  
 
Ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung besteht  
 die Auskunftspflicht gem. § 138 BauGB für Eigentümer, Mieter, Pächter und sons-
tige zum Besitz oder zur Nutzung der Grundstücke oder Gebäude Berechtigte 
und  
 die Mitwirkungspflicht gem. § 139 BauGB für den Bund und die Länder sowie die 
sonstigen Körperschaften etc. des öffentlichen Rechts zur Unterstützung der En t-
wicklungsmaßnahme.

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 3 - 
 
 
Der Tag der  öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses  zur Durchführung von 
vorbereitenden Untersuchungen kann - sofern kein früherer Zeitpunkt der Bekanntm a-
chung der Entwicklungsabsicht der Gemeinde in Betracht kommt  - als sog. „Stichtag" für 
die Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes (Anfangswert) 
herangezogen werden. 
 
Umfang und Intensität der Voruntersuchungen sind nicht förmlich durch Gesetz vorge-
schrieben. Sie haben sich nach den unterschiedlichen Festlegungsvorauss etzungen für die 
jeweils vorgesehenen Entwicklungsbereiche (Innenbereich, Außenbereich, im Zusamme n-
hang bebaute Gebiete etc.) zu richten.  
 
Entsprechend dem jeweiligen Stand des Verfahrens sollten beispielsweise - soweit wie mög-
lich - folgende Aspekte Gegenstand der Voruntersuchungen sein: 
- die Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die örtliche oder überörtliche En t-
wicklung,  
- die allgemeinen Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme,  
- die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs,  
- die Eigentumsverhältnisse im abzugrenzenden Entwicklungsbereich,  
- die Grundstücksverkehrswerte,  
- die allgemeine Mitwirkungs- und Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer, 
- Umweltgesichtspunkte sowie  
- eine Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten  und Möglichkeiten der F i-
nanzierung zur zügigen Durchführung der Maßnahme. 
 
 
Finanzierung 
 
Eine SEM wird u.a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde  
 die Grundstücke im Entwicklungsbereich zum entwicklungsunbeeinflussten 
Grundstückswert (Anfangswert) erwirbt und  
 die neugeordneten Grundstücke zu  dem Verkehrswert nach erfolgter Entwic k-
lung veräußert (Neuordnungswert).  
 
Soweit Eigentümer ihre Grundstücke  im Entwicklungsbereich behalten und selbst en t-
sprechend den Zielen und Zwecken der SEM bebauen, haben sie zur Finanzierung der

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 4 - 
 
SEM einen Ausgleichsbetrag in Höhe der Differenz zwischen entwicklungsunbeei n-
flusstem Grundstückswert (Anfangswert) und Neuordnungswert zu entrichten.  
 
 
Grunderwerb zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert 
 
Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke im Entwicklungsbereich zum entwicklungsunbe-
einflussten Grundstückswert (Anfangswert).  
Dies bedeutet, alle Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Entwic k-
lung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, werden nur 
insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Au f-
wendungen zulässigerweise bewirkt hat . Jedoch sind Änderungen in den allgemeinen 
Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berück sichtigen (§ 153 Abs. 1 
BauGB).  
 
 
Veräußerung zum Neuordnungswert 
 
Zur Finanzierung der Entwicklung hat die Gemeinde die Grundstücke zu dem Verkehr s-
wert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des 
städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt (§ 169 Abs. 8 BauGB).  
Die zur Finanzierung der SEM herangezogenen Wertzuwächse der Grundstücke im Entwick-
lungsbereich bzw. die Ausgleichsbeträge müssen zweckgebunden in die SEM einfließen und 
dürfen sich in ihrer Höhe ausschließlich an den tatsächlichen Entwicklungskosten der G e-
samtmaßnahme bemessen. 
Einnahmen aus dem Verkauf der neugeordneten Grundstücke  sind ebenso wie alle a n-
deren Einnahmen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der SEM entstehen (z.B. Aus-
gleichsbeträge), ausschließlich zur Finanzierung der SEM zu verwenden (§ 171 Abs. 1 
BauGB). Damit soll ausgeschlossen werden , dass die Gemeinde einen darüber hinausg e-
henden Gewinn aus der SEM erzielen kann.  
Ein etwaiger Überschuss aus erzielten Einnahmen gegenüber den für die SEM getätig-
ten Ausgaben ist gem. § 171 (1) BauGB i.V.m. § 156a Bau GB auf die Eigentümer der im 
Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zu verteilen . Maßgebend hierfür sind die 
Eigentumsverhältnisse bei Bekanntmachung des Beschlusses über die förmliche Festl egung 
des Entwicklungsbereiches (Satzungsbeschluss über die SEM).

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 5 - 
 
Ablaufschema einer SEM 2 
 
I. Beschluss des Gemeinderates mit Absichtserklärung zur Durchführung einer 
SEM und zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen mit ortsüblicher B e-
kanntmachung 
 
 ggf. i.V.m mit Beschluss über  
 die Aufstellung einer Vorkaufsrecht ssatzung nach § 25 (1) BauGB  („Besonderes 
Vorkaufsrecht“) 
 die Aufstellung eines B-Plans mit Veränderungssperre 
 die Beauftragung eines Entwicklungsträgers 
 die Bereitstellung kommunaler Mittel im Haushalt , falls kein treuhänderischer 
Entwicklungsträger beauftragt wird 
 den Auftrag an Gutachter zur Bewertung der Grundstücke (oder zur Bestätigung 
bereits ermittelter Verkehrswerte) 
 
 
II. Vorbereitung  
 
 Klärung der Grunderwerbsoptionen 
 freihändig oder 
 über besonderes Vorkaufsrecht 
 
 Verwaltungsinterne Arbeiten und Prüfungen 
 grobe städtebauliche Untersuchungen sowie zweckmäßige Abgrenzung des 
Entwicklungsbereiches 
 Ermittlung der voraussichtlichen Kosten und Einnahmen  
 Bewertung der Grundstücke  (Anfangswert und Neuordnungswert je nach Pl a-
nungsstand) 
 zur Beauftragung eines treuhänderischen Entwicklungsträgers 
 
 erste Vorgespräche mit Eigentümern, Trägern öffentlicher Belange und Aufsicht s-
behörde 
                                                
2 Vgl. Anlage 4 (215. Ergänzung - SMB1, NW. - (Stand 1. 5. 1993 = MB1. NW. Nr. 29 einschl.) d er 
Hinweise zum Vollzug des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch betreffend städtebauliche En t-
wicklungsmaßnahmen (RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr v. 15.12.1992 - I A 1 - 
41.20 - 2487/92)

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 6 - 
 
 
 ggf. Anmeldung für ein Städtebauförderungsprogramm 
 
 Erstellen einer Beschlussvorlage mit 
 Ergebnissen der Untersuchungen, einschließlich Begründung 
 zweckmäßige Abgrenzung 
 Abwägung aller Belange 
 Kosten- und Finanzierungsübersicht 
 
 
III. Beschluss zur förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs (=> Entwick-
lungssatzung)  
 
 ggf. i.V.m. Beschluss zur Änderung FNP / Aufstellung B-Plan 
 
 Genehmigung und Bekanntmachung der Entwicklungssatzung (=> Rechtsverbin d-
lichkeit)  
 
 Mitteilung an das Grundbuchamt (=> Entwicklungsvermerk) 
 
 
IV. Durchführung  
 
 ggf. Beauftragung eines treuhänderischen Entwicklungsträgers und Einrichtung e i-
nes Treuhandvermögens/-kontos 
 
 Grunderwerb 
 freihändig oder 
 über Vorkaufsrecht oder 
 nach Übernahmeverlangen oder 
 durch Enteignung  
 jeweils zum entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswert (Anfangswert) 
 
 Bauleitplanung 
 vorgeschaltete städtebauliche Rahmenplanung als Vorentwurf

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 7 - 
 
 Realisierungswettbewerb (einer oder mehrere) 
 Verfahren zur Änderung FNP / Aufstellung B-Plan 
 
 Anwendung der Genehmigungsvorbehalte gem. §§ 144 und 145 BauGB 
 
 Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Abstimmung mit Planung 
und Stand der Maßnahmenabwicklung 
 
 jährliche Programmanmeldung, wenn in einem Städtebauförderungsprogramm 
 
 Mittelbewirtschaftung 
 
 Erschließung des Entwicklungsgebietes 
 
 (Rück-)Veräußerung der Grundstücke ((Re-)Privatisierung) an Bauwillige zum en t-
wicklungsbedingten Verkehrswert (Neuordnungswert) oder Vergabe von Erbba u-
rechten 
 
 Bebauung gem. B-Plan durch die privaten Eigentümer und/oder ggf. durch Entwick-
lungsgesellschaften  
 
 ggf. vorzeitige Erhebung von Ausgleichsbeträgen  bei Eigentümern, die ihre Grun d-
stücke im Entwicklungsbereich beh alten und sich zur bestimmungsgemäßen Nu t-
zung verpflichtet haben 
 
 
V. Abschluss 
 
 Beschluss über die Aufhebung der Entwicklungssatzung (Aufhebungssatzung) , an-
schließend 
 Anzeige 
 Bekanntmachung 
 Mitteilung an das Grundbuchamt 
 
 Erhebung der Ausgleichsbeträge bei Eigentümern, die ihre Grundstücke im Entwick-
lungsbereich behalten und sich zur bestimmungsgemäßen Nutzung verpflichtet h a-
ben

Anlage 4 
V/0435/2020 
 
- 8 - 
 
 ggf. Gesamtverwendungsnachweis für die Städtebauförderung 
 
 Auflösung des Treuhandvermögens

P
P
P
Nieberdingstraße
IIII
IVI
IIIIII
II
II
I
IIII
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III
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Rampe
RampeRampeRampe
Rampe
RampeRampe
Stadthafen II
Neubeckum - Münster
3
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3
1 a1
Flur 147
Flur 179
Hubertiplatz
23
1
2
3 142
149
131
2
5
148 a
3
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2
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16
129
153
117
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125
8
127
159647
1412
144
145
1391376
5
105
115
53
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47
222
3121
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27
21
25
8
43
17
20
27
16 28143338 a3847 26
23
24
22
1240169 35
13
41
15
39
6
50
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110
134
118
124126130132
64 b9614 22 a17
4 a
30 4
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6
122
11
13
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111014 a32 1324 97
1208
28 4
15
26 11
2527
1816
19
35
4644
163167
3741
106
3
8
11 a
15
136
103107
161
26
4
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94
512
12
19 a
7
1015
823
8
58
12
20
2
616267737475
474541
5559
122422181416
2523
3329
5a5 c5
1113172123155328
2822
333521
229
11
Flur 149
Flur 153
6
13
4
VIII
I
I
I
133
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6
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II
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II
10
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4
141
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107
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I
I
II
III
III
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II I IIIII II IIII III
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19
11
8
25
2329
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6
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24
25
18
1045
21
42II
3
I
36323734
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I
I
3
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IIII
116
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20
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11
17
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7
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II
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128
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16 a
24
43
I
165
II
I
I
42
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48
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III
IV
II
II
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III
III
II
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IV
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155
105
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I
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7
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7
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114
100
108
19
II
II
II
II
6
28
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8
IV
II
II
I
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IV
IIIII
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1
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III
I
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III
III
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53
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III
IV
72
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35
52
3739
54
4243
57
44
III
II
II
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20
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21
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19
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17
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31
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I
24
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41
II
I
II
II
II
II
13
III
II
IV
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III
III
III
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I
IV
III
II
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I
I
II
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III
I
Rampe
Rampe
Rampe
Rampe
RampeRampe
Rampe Rampe
RampeRampeRampeRampeRampeRampeRampe
Vischeringgraben
Vischeringgraben
Rösnerstraße
Alkuinstraße
Taubenstraße
249
16
30a
2122
18
88
10
31
28 2413
12 1
5a
14
5
6
17
31
17 3
2318a18 8a
241925a 36a13
29a
1924
4
22302628 15
10a10
20
12 134 3438
41a
9 1348
11
3332343736462725
54495250 53
44
50
4537
27a31b31a54
29 23b25a2523192131
23a
11137
Bennostraße
Drolshagenweg
Lütkenbecker Weg
Lütkenbecker Weg
Nieberdingstraße
Egbert-Snoek-Straße
Torminweg Wolbecker Straße
Wolbecker Straße
Liboristraße
Lambertistraße
HubertistraßeHubertistraßeHubertistraße
August-Schepers-Straße
FitzmauricewegBoelckewegRikewegRikeweg
Eulerstraße
29a
8a
2
Ottostraße
33a EwaldistraßeEwaldistraße
27
50 42
4748
Hoffschultestraße3135
3530
17
30
29
1416
28
16 2a
2527 36
811
10 a
14
92
33
93
30
7
8
8
11
9a
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18
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Dortmund-Ems-Kanal
Dortmund-Ems-KanalDortmund-Ems-Kanal
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RampeRampeRampeRampe
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Albersloher Weg
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Albersloher Weg
Albersloher Weg
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Kiesekamps Mühle
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Am Hawerkamp
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Hafenweg
Hafenweg
Hafenweg
Emdener StraßeEmdener Straße
Bernhard-Ernst-Straße
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Meppener Straße
Hansaplatz
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Am Mittelhafen
Am Mittelhafen
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177
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Stand: 14.05.2020, Maßstab 1 : 7.500‹6WDGW0QVWHUPfad: .?B?B6WDGWHUQHXHUXQJ?6WDGWKDIHQBB?B&$'?B3ODQJHELHWB766B1LHEHUGLQJVWUB(XOHUVWUD‰HB$/.,6B/%GZJGesamtmaßnahmeTeilflächen