Soziale Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) für Münster?

V/0481/2017 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Soziale Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) für Münster?  
Auswertung des Milieuschutzhearings am 17.11.2016, inhaltliche Einschätzung und Empfehlung 
zum weiteren Vorgehen (Grundlage: Antrag der SPD-Fraktion an den Rat Nr. A-R/0038/2013 
„Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im 
Bestand suchen") 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
21.06.2017 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbraucherschutz und 
Arbeitsförderung Vorberatung 
28.06.2017 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement
 Vorberatung 
06.07.2017 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
12.07.2017 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
12.07.2017 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt die Ergebnisse des Fachhearings ´Milieuschutz für Münster´ am 17.11.2016 (Anl a-
ge 1) zur Kenntnis. 
 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass aufgrund der fachlichen Prüfung und Aufbereitung de r Thematik  
(Vorlage 0715/2015) sowie der Ergebnisse des Hearings am 17.11.2016 die Fragestellung ‚Soziale 
Erhaltungssatzung für Münster?‘ in einem zweistufigen Verfahren beantwortet werden könnte: In 
einer ersten Stufe könnte mit der Vergabe einer Vorunter suchung geprüft werden, ob Verdacht s-
gebiete belastbar identifiziert werden können (Plausibilitätsprüfung). Nach Vorlage der Ergebnisse 
und einer möglichen Identifizierung von Verdachtsgebieten würden in Stufe 2 die Verfahrensschrit-
te zur Einführung einer S ozialen Erhaltungssatzung für ein Pilotgebiet aufgenommen werden. Die 
Verwaltung empfiehlt dieses Vorgehen nicht. 
 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass bei positivem Votum zu dem in Ziffer 2 skizzierten Verfahren 
zusätzliche Aufwendungen mit kalkulierten Kosten für 0,5 Stellen zur Vorbereitung und Erstellung 
der Satzung sowie zum begleitenden Monitoring  und 1,5 Stellen im Vollzug pro Satzungsgebiet 
sowie ca. 50.000,00 € für eine Voruntersuchung, 20.000,00 € je Repräsentativuntersuchung und 
eine jährliche Mittel bereitstellung im mittleren einstelligen Millionenbereich für das Vorkaufsrecht 
entstehen und entsprechende Haushaltsmittel bereitzustellen sind.  Unabdingbare Voraussetzung 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0481/2017 
Auskunft erteilt: 
Frau Peuling-Heerstraß 
Ruf: 
492-6178 
E-Mail: 
Peuling-Heerstrass@stadt-
muenster.de  
Datum: 
30.05.2017 
Öffentliche Beschlussvorlage

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für den Einstieg in das 2-stufige Verfahren ist die Bereitstellung der o.g. zusätzl ichen personellen 
und finanziellen Ressourcen im Haushaltsplan der Stadt Münster und die Schaffung der organis a-
torisch-strukturellen Rahmenbedingungen im Vorfeld der Vorbereitung und möglichen Umsetzung 
des Instrumenteneinsatzes.  
 
4. Der Rat nimmt zur Kenntn is, dass die erforderlichen Personal - und Finanzressourcen zur Umse t-
zung des 2-stufigen Verfahrens zur Einführung einer sozialen Erhaltungssatzung in Münster in den 
beteiligten Ämtern im Haushalt nicht zur Verfügung stehen.  
Bei positivem Votum beauftragt der Rat die Verwaltung, eine entsprechende organisatorische 
Struktur nach den jeweiligen fachlichen Zuständigkeiten zu erarbeiten und die personellen und f i-
nanziellen Mittel für das Haushaltsjahr 2018 ff. anzumelden. 
 
5. Zur Identifizierung von Verdachtsgebie ten wird als Monitoringinstrument im Sinne eines Frü h-
warnsystems für Milieuveränderungen ein Umwandlungskataster als weiterer Baustein eingeführt. 
Die Verwaltung wird hierzu regelmäßig über die Ergebnisse des Monitorings berichten, um auf 
dieser empirischen Grundlage Entscheidungen über die Notwendigkeit der Einführung einer Mil i-
euschutzsatzung zu ermöglichen. 
 
6. Der in der Anlage 2 beigefügte Ratsantrag  Nr. A -R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. 
Luxusmodernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im Bes tand suchen“ (Anlage 2) ist erle-
digt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es entstehen der Stadt Münster keine unmittelbaren Kosten. 
 
 
Begründung: 
 
Antrags- und Beschlusslage 
Mit Ratsbeschluss vom 16.03.2016 zum Änderungsantrag zur Vorlage 0715/2015 ‚Prüfergeb nis zur 
Einführung des Instrumentes einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) für Münster und 
Handlungsempfehlungen‘ hat die Verwaltung den Auftrag erhalten, ein Expert*innenhearing zum 
Thema ‚Milieuschutzsatzung‘ durchzuführen. Dieses Hearing  hat am 17.11.2016 stattgefunden. Wei-
terhin wurde die Verwaltung beauftragt, die Vorlage V/0715/2015 mit den durch das Hearing gewo n-
nenen Ergebnissen anzupassen bzw. zu ergänzen und dem Rat erneut zur Entscheidung vorzulegen. 
 
 
Zu 1: 
Die Ergebnisse des Fachhearings „Milieuschutzsatzung für Münster?“ am 17.11.2016 sind in Anlage 
1 aufbereitet. Sie wurden den Teilnehmenden des Hearings und den Ratsfraktionen mit Schre iben 
vom 28.12.2016 zeitnah zur Kenntnis gegeben.  
 
Als wesentliche inhaltliche Essenz des He arings wurde von der Verwaltung mitgenommen, dass das 
Instrument „Milieuschutzsatzung/Soziale Erhaltungssatzung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) kein 
Allheilmittel ist, aber ein ergänzender Baustein in einem Gesamtportfolio von Maßnahmen zur Ve r-
besserung der Wohnungsmarktsituation sein kann. In NRW kommt das Instrument in Kombination mit 
der am 17. März 2015 für die Dauer von zunächst 5 Jahren erlassenen U mwandlungsverordnung 
(UmwandVO) zum Einsatz und zeigt in diesem Kontext Wirkung. Durch die Kopplung d er beiden In-
strumente kann die Umwandlung von Wohnungen in Teileigentum s owie die Zusammenlegung von 
Wohnungen verhindert werden. Von den Teilnehmenden des Hearings wurde das Instrument weite r-
hin zur Förderung einer intensivierten Gesprächskultur zwischen verschiedenen Wohnungsmarktak-
teuren eingeschätzt. In Bezug auf die Eindämmung bzw. Verhinderung von Modernisierungsvorhaben 
unterhalb der Schwelle von sogenannten „Luxusmodernisi erungen“ ist es hingegen nicht zielführend. 
Da die Satzung ein städtebauliches Instrument ist, welches die Struktur der Bevö lkerung schützen

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soll, entfaltet sie keine mietschutzrechtliche Wirkung. Auch lassen sich Mietpreissteigerungen 
dadurch nicht verhindern.   
 
Eine weitere Erkenntnis ist, dass die vielfältigen Ausnahmetatbeständ e des § 172 Absatz 4 BauGB 
die Wirksamkeit des Instruments stark einschränken bzw. teilweise sogar konterkarieren. Die Au s-
nahmetatbestände sind z. B.: 
Eine Umwandlung ist ausnahmsweise zulässig,  
- wenn sich der Eigentümer dazu verpflichtet, die Wohnung sieb en Jahre lang nur an Mieter zu ve r-
kaufen, 
- oder das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. 
Eine Modernisierung ist zulässig,  
- wenn damit eine Anpassung an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung e rreicht 
werden soll,  
- die Maßnahme der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittl ichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. 
Ferner begründen Kriterien der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sowie die Ansprüche Dritter Ausnahme-
tatbestände. 
Besonders hervorgehoben sei hier der mit einer energetischen Sanierung einhergehende Zielko nflikt 
im Kontext der Aufwertungsthematik. 
 
Im Fazit bleibt festzuhalten, dass die Beiträge und die Diskussion im Hearing die Aussagen 
und i nhaltlichen Schlussfolgerungen der Verwaltung insbesondere mit Blick auf den hohen 
personellen und finanziellen Ressourceneinsatz im Vergleich zu der eher eingeschränkten 
Wirksamkeit einer Erhaltungssatzung gemäß Vorlage 0715/2015 gestützt haben. 
 
Insbesondere wurde deutlich, dass es im Falle der Anwendung des Instrumentes zweier Vorausset-
zungen bedarf: 
- klarer politischer, insbesondere energie-/wohnungspolitischer Vorgaben bezüglich der mit der Sa t-
zung zu verfolgenden Ziele und  
- Sicherstellung personeller und finanzieller Ressourcen sowie der verwaltungsinternen Organisati-
onsstruktur im Kontext der Aufgabenverteilung vor Einstieg in die Vorbereitung und Umsetzung 
des Instrumenteneinsatzes. 
 
 
Zu 2: 
Das Hearing hat gezeigt, dass eine soziale Erhaltungssatzung kein Allheilmittel ist, in Kombination mit 
der Umwandlungsverordnung  NRW aber  ein ergänzender Baustein in einem Gesamtportfolio von 
Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation sein kann , wobei jedoch die vie lfältigen 
unter Punkt 1 aufgeführten Ausnahmetatbestände zu berücksichtigen sind.  
 
Im Jahr 2015 hat eine Masterarbeit unter Betreuung von Frau Prof. Pahl -Weber und Begleitung des 
AK ‚Wohnen in Münster‘ die Fragestellung ‚Urbane Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrä n-
gung – eine Untersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit und der Einsatzmöglichkeiten Sozialer E r-
haltungssatzungen am Beispiel der Stadt Münster‘ untersucht.  
Die inhaltliche Schlussfolgerung der Masterarbeit 2015 lautet, dass aktuell in Bezug auf die Notwe n-
digkeit der Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung in Münster kein akuter Handlungsb edarf 
besteht. Trotz des in einigen Stadtteilen feststellbaren Aufwertungsdrucks durch überdurchschnittliche 
Modernisierungen, Grundrissveränderungen und Umwandlungen stell t die Arbeit in keinem Stadtteil 
Ausmaße einer problematischen Bevölkerungsveränderung fest, die bereits auf eine Verdrängung 
hinweisen könnte. Es wird fes tgehalten, dass in Münster bereits ein breites Set von flankierenden 
Instrumenten und Schutzregularie n mit ähnlichen Schutzmechanismen wie die der Sozialen Erha l-
tungssatzung zur Verfügung stehen und Anwendung finden. Gleichwohl man ifestiert die Masterarbeit 
aufgrund der Aufwertungstendenzen einen Beobachtungsbedarf für die Stadtteile Schützenhof, Hafen 
und Hansavie rtel. Die abschließende Empfehlung zielt darauf ab, weitergehende Untersuchungen

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unter Einbindung zusätzlicher Indikatoren, insbesondere Aufwertungsindikatoren, im Sinne eines 
Frühwarnsystems zu tätigen. 
 
Auch liegen der Verwaltung mit  dem Fokus auf die Stadtteile bisher keine belastbaren Erkenntni sse 
zu einzelnen Quartieren über signifikante Verdrängungsphänomene in Form einer geänderten Z u-
sammensetzung der Wohnbevölkerung oder einer systematischen Verdrängung der Bewohne rschaft 
vor, die damit ve rbundene nachteilige städtebauliche Folgen erwarten lassen und somit den Erlass 
einer Satzung begründen würden.  
 
Vor dem Hintergrund der derzeit vorliegenden Kenntnisse, des personalintensiven und ko n-
zentrierten Einsatzes zur Umsetzung der beschlossenen w ohnungspolitischen Instr umente 
(siehe u.a. V/0107/2017, V/0215/2017) und der nur eingeschränkten aber sehr pers onal- und 
kostenintensiven Wirksamkeit des Instrumentes kann die Verwaltung auch im Kontext der 
Haushaltssanierung und Haushaltskonsolidierung den Einstieg in die Einführung einer sozi a-
len Erhaltungssatzung für Münster nicht empfehlen. 
 
Soll das Instrument ‚Soziale Erhaltungssatzung‘ in Kenntnis der eingeschränkten Wirksamkeit im  
Vergleich zu  dem damit einhergehenden hohen personellen und finanzie llen Aufwand für Mün ster 
weitergeprüft werden, so würde ein zweistufiges Vorgehen empfohlen. In Stufe 1  würde die Vergabe 
einer externen Untersuchung für den Stadtbezirk Mitte vorgeschlagen , um quartiersspezifische Hin-
weise auf einen möglichen Handlungsbedarf zur Einführung einer sozialen Erhaltungssatzung  zu er-
halten. Die Kosten dieser Voruntersuchung für den Stadtbezirk Münster -Mitte werden auf ca. 
50.000,00 € geschätzt. 
   
Für den Fall, dass die Untersuchung Verdachtsgebiete identifiziert, würde in der 2 . Stufe für ein Pilot-
gebiet das Verfahren zur Einführung einer Erhaltungssatzung aufgenommen.  
 
Für dieses Vorgehen ist es unabdingbare Voraussetzung, bereits im Vorfeld die umfänglichen 
personellen, finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingungen zu schaffen, da im Falle 
der Identifizierung von Gebieten das Verfahren zur Einführung einer sozialen Erhaltungssa t-
zung aufzunehmen ist.  
Die Verwaltung weist darauf hin, dass b ereits die Vergabe und Betreuung der Vorunters u-
chung nicht mit bestehenden Personal- und Finanzressourcen durchgeführt werden kann. 
 
 
Zu 3: 
Die personellen, finanziellen und strukturellen Konsequenzen für den Fall der Vorbereitung und Ei n-
führung einer Erhaltungssatzung sind nachfolgend aufgeführt. Grundlage der benannten Ken nwerte 
sind die in Verbindung mit dem Vorkaufsrecht und der Umwandlungsverordnung zu erbri ngenden 
zusätzlichen Leistungen (Aufgabenkatalog/Workflow): 
Vorbereitung des Erlasses (§ 172 BauGB): 
- Plausibilitätsprüfung/städtebauliche Voruntersuchung von potentiellen innerstädtischen Verdachts-
gebieten mit vorhandenen Daten,  
- Aufstellungsbeschluss (optional), 
- Durchführung vertiefende(r) Repräsentativerhebung(en) zwecks räumlicher Eingrenzung des/der  
potentiellen Erhaltungssatzungsgebiete(s),  
Satzungserlass in Kombination mit der Umwandlungsverordnung,  
Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung in Verbindung mit Vorkaufsrecht und Umwandlungsveror d-
nung (§ 173 BauGB): 
- Entwicklung von Kriterien für die Beurteilung der Anträge, 
- Durchführung von Verwaltungsverfahren (Einzelprüfungen b ei Genehmigung/Ablehnung, Pr üfung 
und evtl. Anwendung des allgemeinen Vorkaufsrechts), 
- Interessensausgleich, präventive Beratung, 
- Kontrolle vor Ort /Bauaufsicht,

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- Verfahren nach dem Ordnungswidrigkeitsgesetz (Bußgeldverfahren) zur Ahndung von Verstößen, 
 -  evtl. Betreuung von Klageverfahren,  
Monitoring der Satzungsgebiete und ggf. neuer Verdachtsgebiete. 
 
Der personelle und finanzielle Aufwand ist auf der Basis der Erfahrungen der Anwenderstädte bezi f-
fert und stellt damit Circa-Werte dar: 
Personalaufwand: 
0,5 Stellen zur Vorbereitung und Aufstellung der Satzung sowie zum begleitenden Monitoring und 
1,5 Stellen pro Satzungsgebiet für den Vollzug inkl. Ausübung des Vorkaufsrechts;  
Finanzmittelbereitstellung zur Anwendung des Vorkaufsrechtes (etwaige Fallzah len und tatsächl iche 
jährliche finanzielle Größenordnung lassen sich derzeit nicht einschätzen, grundsätzlich ist aber für 
die Wirksamkeit dieses Instrumentes eine jährliche Mittelbereitstellung im mittleren einstelligen Milli o-
nenbereich vorzusehen), für d ie Voruntersuchung zur Identifizierung von möglichen Verdachtsgebi e-
ten (ca. 50.000 €) sowie für etwaige vertiefende Repräsentativuntersuchungen (ca. 20.000 € pro G e-
biet). 
 
In der Stellen- und Haushaltsplanung der beteiligten Ämter stehen keine personellen und finanziellen 
Ressourcen zur Verfügung. 
 
 
Zu 4: 
Aufgrund der Notwendigkeit zur nachhaltigen Haushaltssanierung und –konsolidierung sieht die 
Verwaltung keine Möglichkeit bei einem positiven Votum, den Einstieg und die Umsetzung der Sa t-
zung zu finanziere n. Die Haushaltssituation lässt keinen Spielraum für unterjährige Mehrbelastu n-
gen  ohne einen entsprechenden realistischen und akzeptablen Einsparvorschlag aus dem laufe n-
den Haushalt sowie für neue Planstellen für freiwillige Aufgaben  zu. Der Einstieg in d ie Umsetzung 
des Instrumentes Milieuschutzsatzung“ würde eine solche freiwillige Aufgabe dar stellen. Bei positi-
vem Votum müssen die Mittel in der Haushaltsplanung 2018ff. bereitgestellt werden und die Verwal-
tung beauftragt werden, entsprechende personelle Organisationsstrukturen aufzubauen. 
 
Zu 5: 
Münster verfügt über einen sehr gut gepflegten kleinräumigen Datenbestand in Bezug auf zu be -
trachtende Bevölkerungsindikatoren, womit bereits viele notwendige Grundlagen zur Steuerungs -
unterstützung für anstehende Stadtteilentwicklungsprozesse geliefert werden und Hinweise auf Ver-
drängungsprozesse gegeben werden können. Auf dieser Basis liegen der Verwaltung keine Hinwe i-
se auf demografisch auffällige Bevölkerungsveränderungen in den Innenstadtstadtteilen bzw. auf 
systematische Verdrängungsprozesse vor. Datenlücken bestehen jedoch auf Seiten der Aufwe r-
tungsindikatoren (u.a. Mietpreisniveau, Struktur der Gebäude). 
 
Insbesondere die Anzahl der Umwandlungen steht im Kontext der Zielstellung, die Umwandlung von 
Mietwohnungen in Teileigentum zu verhindern, im Fokus der Betrachtung. In Münster liegt die Zahl 
der Umwandlungen für die Zonen 1 „Zentrum“, 2 „zentrumsnah“, 3 „innerer Stadtrand“ (entspricht 
ungefähr Bezirk Mitte) im Gesamtdurchschnitt der Jahre 2010 -2015 in einer Größenordnung bei ca. 
100 Umwandlungen pro Jahr (vgl. Grundstücksmarktbericht 2016). Es sind jedoch aktuell noch ke i-
ne differenzierteren Aussagen zu den von Umwandlung betroffenen Wo hnungen auf kleinräumiger 
Ebene (v.a. Größenstruktur) möglich, die belas tbare Rückschlüsse auf kleinräumigere Gefäh r-
dungsbereiche im Sinne von konkreten Quartieren ermöglichen würden.    
 
Zum weiteren Vorgehen wird deshalb als zusätzlicher Baustein zum bisherigen Instrumentenbau -
kasten die Einführung eines Umwandlungskatasters  empfohlen, welches im Sinne eines Früh -
warnsystems die Transparenz über Quartiersentwicklungsprozesse insbesondere mit Blick auf Au f-
wertungsprozesse auf kleinräumiger Ebene erhöht. 
 
 
I. V.

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gez. 
Denstorff 
Stadtbaurat 
 
Anlagen: 
Anlage 1:   Niederschrift des Fachhearings ´Milieuschutz für Münster´ am 17.11.2016 
Anlage 2: A-R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, neue 
Möglichkeiten im Bestand suchen“

1 
Ergebnisniederschrift 
des Fachhearings „Milieuschutzsatzung für Münster“ 
Donnerstag, den 17.11.2016, 17.00 – 21.00 Uhr 
Veranstaltungsort: Stadthaus 2, Großer Sitzungssaal 
Teilnehmende: siehe Anlage 1 
Expert*innen: Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, 
[Gaßner, Groth, Siederer & Coll.], Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Ber-
lin 
Klaus Dobbrodt, Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung, Behör-
de für Stadtentwicklung und Wohnen, Freie und Hansestadt Hamburg 
Dr. Marc Höhmann, Sachgebietsleiter Sektorale Stadtentwicklung, Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln 
Robert Staible, Leiter des Amtes für Projektentwicklung und Stadterneuerung, 
Stadt Freiburg 
Simone Zapke, Leiterin der Bauaufsicht, Stadt Frankfurt am Main 
Christian Schowe, Leiter des Amtes für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrs-
planung, Stadt Münster 
Moderation: Dr. Thomas Franke, Deutsches Institut für Urbanistik, Berlin 
Programm: siehe Anlage 2 
Begrüßung 
Christian Schowe, Leiter des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Verkehrsplanung der 
Stadt  Münster eröffnet die Veranstaltung und begrüßt den Moderator Dr. Thomas Franke, die Ex-
pert*innen Dr. Jörg Beckmann, Klaus Dobbrodt, Dr. Marc Höhmann, Robert Staible und Simone 
Zapke sowie die anwesenden Gäste. Er verweist auf den vorangegangenen stadtpolitischen Dis-
kurs zur Thematik (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), wünscht für den Abend eine ergebnisof-
fene Diskussion erhofft und unterstreicht, dass die Verwaltung offen für neue Erkenntnisse ist. Es 
folgt eine kurze Vorstellung der Podiumsteilnehmenden. Herr Schowe führt aus, dass für das Hea-
ring bewusst Expert*innen aus Anwenderstädten von Sozialen Erhaltungssatzungen mit unter-
schiedlichem Erfahrungshintergrund und verschiedener Größenordnung eingeladen  wurden. Mit 
Herrn Dr. Beckmann konnte ein juristischer Experte gewonnen werden, der den rechtlichen Hinter-
grund aus den Erfahrungen der Berliner Anwendungspraxis des Instrumentes darstellen kann.  
Anlage 1

2 
 
Im Anschluss begrüßt Herr Dr. Franke vom Difu alle Anwesenden und stellt das Programm und 
den organisatorischen Ablauf der Veranstaltung kurz vor. Mit Bezug auf seine Funktion weist er 
darauf hin, dass er im Laufe der Veranstaltung hin und wieder die Rolle als Moderator verlassen 
möchte, um anlassbezogen seine aktuellen Forschungserkenntnisse aus dem kürzlich abge-
schlossenen von ihm betreuten Difu-Forschungsprojekt „Umgang mit Gentrifizierung“ (2014 - 2016, 
u.a. München, Köln, Freiburg) in die Diskussion einbringen zu können.  
 
Vortrag „Milieuschutzsatzung“ für Münster? – Ausgangslage und Positionierung der Ver-
waltung 
Herr Schowe gibt anhand einer Folienpräsentation einen kurzen Überblick über die Ausgangssitua-
tion, den Hintergrund und die bisherigen Arbeitsschritte zur Aufbereitung der Thematik in Münster 
(Auslöser, Handlungsansätze, Prüfschritte, Verwaltungsposition) sowie die bereits angewendeten  
Konzepte, Handlungsansätze und Instrumente zur Sicherung und Schaffung von preiswertem 
Wohnraum (siehe Anlage 3). 
 
Moderierte Expertenanhörung in drei Themenblöcken und offene Diskussion 
Im Anschluss leitet Herr Dr. Franke die moderierte Expert*innenrunde ein. Er weist darauf hin, 
dass ein lebhaftes Wechselspiel zwischen Plenumsdiskussion und Expert*innenrunde ausdrücklich 
erwünscht ist. 
 
Block I: Das Instrument Milieuschutzsatzung in der Praxis: Anwendungsbereiche, Erwartun-
gen, Reichweite  
Herr Dr. Franke eröffnet die Diskussion mit der Frage „Was sind die Auslöser für den Instrumen-
teneinsatz? Wer hatte die Anstoßfunktion?“ 
 Herr Staible aus Freiburg nimmt Bezug auf den einleitenden Vortrag von Herrn Schowe und 
verweist darauf, dass Freiburg und Münster in den Rahmenbedingungen des Wohnungsmark-
tes 1:1 zu vergleichen sind. Das Instrument Milieuschutzsatzung ist ein Instrument im Rahmen 
des Freiburger Handlungsprogramms Wohnen (HPW), zu dem auch politische Anträge vorla-
gen. Die Verwaltung sei zunächst in Bezug auf die Milieuschutzsatzung skeptisch gewesen. 
Zwei Anlässe veränderten in Freiburg jedoch die Ausgangssituation und führten zu einer  Neu-
bewertung des Instrumentes: Die Einführung der Umwandlungsverordnung durch die Landes-
regierung in 2013 und 84 eingegangene Anträge auf Abgeschlossenheit in einem Quartier. Es 
folgte ein Aufstellungsbeschluss für eine Satzung, um eine mögliche Mieterverdrängung durch 
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern. Für das Gebiet im Stadtteil St. 
Georgen wurde eine vertiefende Untersuchung in Auftrag gegeben, ebenso eine stadtweite 
Voruntersuchung zur Identifizierung von Verdachtsräumen.

3 
 
 In Frankfurt wurden die ersten Satzungen in den 90er Jahren unter gänzlich anderen Voraus-
setzungen erlassen (Schutz von Wohnraum  gegen die Umwandlung in freiberufliche und Bü-
ronutzungen). Der Druck auf dem Wohnungsmarkt hat das Thema seit 2014 wieder auf die 
Agenda gebracht. Der Motor für die Anwendung des Instrumentes war die Politik, während die 
Verwaltung  eine eher kritische Haltung hatte, da es in Hessen keine Umwandlungsverordnung 
gibt. In Frankfurt wird in Bezug auf den Einsatz des Instrumentes in der Breite vorgegangen: es 
gibt aktuell vier rechtskräftige Milieuschutzsatzungen, sieben Satzungen werden zurzeit vorbe-
reitet.  
 In Hamburg wird das Instrument der ‚sozialen Erhaltungssatzung‘ (= Milieuschutzsatzung) seit 
über 20 Jahren mit unterschiedlicher Intensität angewendet. Es gibt mittlerweile einen breiten 
Parteienkonsens für das Instrument. Herr Dobbrodt berichtet, dass eine erste Anwendungswelle 
von 1993-2002 stattfand. Anlass waren insbesondere eine intensive Umwandlungstätigkeit in 
innenstadtnahen Gebieten und spekulative Entmietungs- und Veräußerungsaktivitäten. Seit 
2007 werden in Hamburg wieder Satzungen vorbereitet und seit 2012 in Kombination mit der 
Umwandlungsverordnung konsequent angewendet. Hamburg erlässt pro Jahr ein bis zwei Er-
haltungssatzungen, hat aktuell neun Verordnungsgebiete, zwei Aufstellungsbeschlüsse und fünf 
Gebiete in Vorprüfung.  
• In Köln gab es bereits in den 90er Jahren eine Erhaltungssatzung (Stegerwald-Siedlung). Hier 
ging die Aktivität von der  Verwaltung aus als Reaktion auf die abzusehende Umstrukturierung 
eines benachbarten ehemaligen Industrieareals. Auf Seiten der Politik und Wohnungsakteure 
gab es damals Skepsis. Aktuell wird die Evaluierung und ggf. Aufhebung der Satzung vorberei-
tet. Seit 2014 gibt es unter den Vorzeichen eines immer enger werdenden angespannten Woh-
nungsmarktes einen Vorstoß der Politik zum erneuten aktiven Einsatz Sozialer Erhaltungs-
satzungen; gleichzeitig hat die Stadt Köln das Instrument mit in das Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen (2014) aufgenommen. Die politischen Initiativen beziehen sich meist auf Viertel, in de-
nen die Entwicklung der Gentrifizierung schon deutlich sichtbar ist, wodurch es nach Ansicht 
der Verwaltung jedoch für den Erlass einer entsprechenden Satzung zu spät sein könnte. Um 
Milieuschutzsatzungen dort auf den Weg zu bringen, wo sie noch Wirkung entfalten können, 
wurde in Köln entschieden, eine gesamtstädtische Voruntersuchung zu Aufwertung und Ver-
drängung durchzuführen. Hierbei haben sich zwei Verdachtsgebiete deutlich heraus-
kristallisiert. Die Stadt Köln startet zunächst mit einem Aufstellungsbeschluss für das Gebiet 
Severinsviertel, einem Vorgehen, das von Politik und Verwaltung gleichsam getragen wird, da 
enge personelle Kapazitäten eine parallele Bearbeitung mehrerer Gebiete nicht zulassen. 
 
Was kann das Instrument leisten, was nicht? (Effizienz/Wirkung/Grenzen)? 
Herr Dr. Beckmann gibt folgende Hinweise:

4 
 
 Das Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist in erster Linie der Erhalt der Zusammensetzung 
(Durchmischung) der Wohnbevölkerung, wobei jedwede Zusammensetzung schutzwürdig ist 
und nicht nur die eines bestimmten „Milieus“.  
 Eine landesrechtlichen Umwandlungsverordnung, wie sie heute auch in Nordrhein-Westfalen 
existiert, stärkt die Wirksamkeit der Satzung. In Berlin wird zudem derzeit der Einsatz des Vor-
kaufsrechts (§ 24 I Nr. 4 BauGB) als weitere Maßnahme zur Steigerung der Effizienz der Erhal-
tungssatzung intensiv diskutiert und von einigen Bezirken auch schon praktiziert.  
 Die Erwartungen an die Wirkungsweise der Satzung dürfen nicht überspannt werden. Empfeh-
lenswert sei eine Konzentration auf die Verhinderung der zentralen städtebaulichen Faktoren 
der Gentrifizierung, insbesondere 
>  die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und  
 >  die Zusammenlegung von kleineren Wohnungen zu einer großen Wohnung. 
 Aus Sicht Freiburgs kommt die Stadt mit einem Aufstellungsbeschluss bei Investorenprojekten 
aus der Defensive. Somit fördert das Instrument insbesondere die Gesprächsbereitschaft auf al-
len Seiten. 
 Frankfurt: Die Milieuschutzsatzung an sich ist ein stumpfes Schwert und in Bezug auf die 
Eindämmung bzw. Verhinderung von Modernisierungen nicht zielführend. Da es in Hessen kei-
ne Umwandlungsverordnung gibt, nimmt hier das Vorkaufsrecht eine besondere Funktion ein, 
um Umwandlungen zu verhindern, da man über das Instrument ins Gespräch kommt. Ziel ist es 
letztendlich, Abwendungsvereinbarungen nach § 27 BauGB abzuschließen, um Umwandlungen 
in Eigentumswohnungen sowie Mieterhöhungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu 
verhindern.  
 Hamburg: Die regelmäßige Evaluierung der Wirkung erlassener Satzungen hat gezeigt, dass 
Umwandlungen um 80-90% zurückgegangen sind; die verbleibenden Umwandlungsanträge 
werden genehmigt, da intensive Vorgespräche vorab zu einer Einigung führen bzw. die Zielset-
zung der Verordnung durch die geplante Maßnahme nicht berührt wird.  
 Betont wird von allen Seiten der Verwaltungsaufwand in Bezug auf die Kontrolle der Auflagen. 
Die Wirkung ist nur so gut, wie ihre konsequente Durchsetzung. 
 Zwischenfazit: In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung ist das Instrument stark 
in Bezug auf die Verhinderung von Umwandlungen, ebenso in Bezug auf den Erhalt von 
Wohnungszuschnitten und Größenstrukturen, schwach wirkt es bei Eindämmung bzw. 
Verhinderung von Modernisierungsvorhaben. 
 
Wo gibt es Zielkonflikte in der Praxis? 
 Herr Dr. Beckmann stellt dar, dass ein Hauptproblem der Satzung darin besteht, dass die Aus-
nahmetatbestände § 172 Absatz 4 BauGB die Wirksamkeit des Instruments stark einschränken 
bzw. teilweise sogar konterkarieren. Drei konkrete Beispiele für Ausnahmetatbestände werden 
angesprochen:

5 
 
1. Eine Umwandlung ist ausnahmsweise dann zulässig, wenn sich der Eigentümer dazu verpflich-
tet, die Wohnung sieben Jahre lang nur an Mieter zu verkaufen. Die Vorschrift leistet einem 
Missbrauch Vorschub, da das Gesetz nicht regelt, wie lange das Mietverhältnis bei Verkauf 
schon bestehen muss. Die Eigentümer würden daher zur Umgehung häufig Scheinmietverhält-
nisse mit potentiellen Wohnungskäufern vereinbaren, was in der Praxis aber kaum zu belegen 
bzw. zu verhindern sei. 
2. Ebenso ist eine energetische Modernisierung zulässig, wenn damit eine Anpassung an die Min-
destanforderungen der Energieeinsparverordnung erreicht werden soll. Da diese Kosten anteilig 
mit 11% jährlich auf die Miete umgelegt werden dürfen, sind vielfach Erhöhungen der Netto-
Kaltmiete von 100% und mehr zu verzeichnen. Hier besteht ein energie- und wohnungspoliti-
scher Konflikt. 
3. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands 
einer durchschnittlichen Wohnung stets genehmigt werden muss. Aufgrund der insoweit in Be-
zug genommenen „bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen“ komme es nicht auf den 
Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Erhaltungsgebiet, sondern auf den 
Zustand „normaler“ Wohnungen in der betreffenden Kommune bzw. dem betreffenden Bundes-
land an. 
 
Frage Plenum: Wurden Alternativinstrumente geprüft?  
 Für Frankfurt ist das wirksamste Mittel zur Schaffung preiswerten Wohnraumes die Umsetzung 
der sozialverantwortlichen Bodenordnung mit 30% gefördertem Wohnraum. Diese 30% gelten 
in Frankfurt nicht nur für den Neubau, sondern auch bei kleinen Maßnahmen im Bestand.  
 Allgemein: Die Anwendung ist immer eingebettet in umfangreiche Maßnahmenpakete (Bau-
landentwicklung, Sozialgerechte Bodennutzung, etc.). 
    
Frage Plenum: Welche Gebiete stehen im Fokus?  
 In Hamburg: Seit Ende der achtziger Jahre Anstieg des Aufwertungs-und Verdrängungsdrucks  
in innerstädtischen und innenstadtnahen Altbaulagen, seit ca. 2007 ist auch eine Ausweitung in 
die Randgebiete der inneren Stadt zu beobachten (30er / 50er Jahre Wohngebiete).   
 
Welche Erwartungen / Befürchtungen verbinden welche Akteure mit dem Instrumenteneinsatz? 
 Allgemein wird die Einschätzung geteilt, dass die frühzeitige Kommunikation / Öffentlichkeitsar-
beit in Richtung Bürgerschaft und Wohnungswirtschaft sehr wichtig ist; eine Aufgabe, die von 
der Verwaltung geleistet werden muss. 
 Reaktionen aus der Bürgerschaft sind der Erfahrung nach verhalten, bei Infoveranstaltungen ist 
die Resonanz dürftig.

6 
 
Block II 
Voraussetzungen für den Instrumenteneinsatz: Anforderungen an das Prüfverfahren, Her-
stellung von Rechtssicherheit  
 
Welche Voraussetzungen müssen geschaffen werden, um das Instrument („rechtssicher“) einset-
zen zu können? Wie hoch ist der Aufwand für datenbasierte Prüfungen? 
 Herr Dr. Beckmann merkt an, dass rechtlich ausschlaggebend weniger die förmliche Festle-
gung eines Erhaltungsgebietes in einer Satzung ist, als vielmehr die Entscheidung über einen 
konkreten Genehmigungsantrag. Denn erst die Ablehnung des Genehmigungsantrags stellt ei-
nen Eingriff in die Rechtsspähre des Eigentümers dar.  
 Die Anforderungen an eine Voruntersuchung oder datenbasierte Vorprüfung sind gering, ein 
Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial muss aber in jedem Fall plausibel nachweisbar sein. 
Erforderlich ist  eine nachvollziehbare Prognoseentscheidung. Eine Abwägung im engeren Sin-
ne findet dagegen nicht statt. 
 Aufstellungsbeschlüsse werden in Frankfurt ohne große Voruntersuchung angegangen und 
sind schematisch gefasst. Teilweise mussten die räumlichen Eingrenzungen im Nachgang kor-
rigiert werden. Frau Zapke berichtet aus München, dass hier auf Aufstellungsbeschlüsse ver-
zichtet wird und räumliche Abgrenzungen ausschließlich auf der Basis von Sekundärdaten vor-
genommen werden. 
 In Hamburg laufen pro Gebiet sehr detaillierte Voruntersuchungen mit repräsentativen Haus-
haltebefragungen und umfangreichen Experteninterviews. Die Fragebögen bestehen aus ca. 45 
Einzelfragen. Vorgeschaltet sind bezirkliche Plausibilitätsprüfungen, die auf vorhandenen Daten 
basieren. Schwerpunkt ist jedoch die Bewohnerbefragung, die qualitative Hinweise und Motive 
und damit Primärdaten liefert. Ermittelt werden das aktuelle Aufwertungs- und Verdrängungspo-
tential sowie der Verdrängungsdruck. 
 In Köln wird eine Voruntersuchung als wichtig angesehen, um basierend auf faktischer Not-
wendigkeit eine Priorisierung von Gebieten vornehmen zu können; hier erfolgt in der Methodik 
eine Anlehnung an die Hamburger Vorgehensweise. 
 Freiburg hat eine stadtweite Untersuchung auf Stadtteilebene vorlaufen lassen mit 22 Kriterien. 
 Herr Franke unterstreicht, dass bei einer indikatorenorientierten Prüfung immer nur der Ist-
Zustand bzw. die zurückliegende Entwicklung gemessen wird, nicht das, was zukünftig zu er-
warten ist; auch sind die Gründe für Fortzüge aus einem Quartier unbekannt. 
 Mehrheitlich wurde die Auffassung vertreten, dass es neben den Fakten bzw. evidenzbasierten 
Ergebnissen zunehmend wichtig ist, ein Ohr im Quartier zu haben; das „Gefühlte“ gewinnt an 
Bedeutung und ist ernst zu nehmen. Dabei sollten Satzungen aber nicht auf Zuruf erlassen 
werden. Wichtig ist es, mit den Bürger*innen und Wohnungsakteuren ins Gespräch zu kommen.

7 
 
Frage Plenum an Herrn Dr. Beckmann: Was gäbe es am Gesetz zu korrigieren? 
In der Antwort von Herrn Dr. Beckmann wird deutlich, dass ein eindeutiger Zielkonflikt mit Blick 
auf energetische Sanierungsmaßnahmen besteht, da diese einen Einstieg („Freibrief) zur Umge-
hung der Satzung bilden können (siehe Zielkonflikte Block I). Hier wäre eine Änderung bzw. Ab-
schaffung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB wünschenswert. Zudem wird derzeit auf Bun-
desebene erneut eine Änderung der Kündigungssperrfrist nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB 
diskutiert, nachdem ein erster Antrag der Stadt Hamburg auf eine Gesetzesänderung vor wenigen 
Jahren keinen Erfolg hatte. 
 
Block III 
Die Umsetzung: Aufgaben und Ressourcenanforderungen 
 
Diskutiert wurden auf Publikumsnachfrage Fragen rund um das Thema Vorkaufsrecht und die da-
mit gemachten Erfahrungen: 
• In den Jahren 1995 - 2003 wurde in Hamburg das Vorkaufsrecht in zehn Fällen mit acht tat-
sächlichen Ausübungen angewendet und das im Rahmen eines revolvierenden Fonds. Aktuell 
steht das Vorkaufsrecht auf dem  Prüfstand, da die Finanzierung noch endgültig zu klären ist.  
• Von allen Expert*innen wird dem Einsatz des Instrumentes eine wichtige Signalwirkung in Rich-
tung der Investoren zugesprochen (Grundlage für Aushandlungsprozesse/Unterzeichnung von 
Abwendungsvereinbarungen). 
• Die Anwendung erfordert neben personeller und organisatorischer Vorkehrungen auch eine 
Bereitstellung entsprechender finanzieller Mittel (beispielsweise durch revolvierende Fonds)   
sowie eine „Privatisierungsstrategie“. 
 
Unter dem Blickwinkel der Zeit- und Ressourcenfrage wird auch diskutiert, ob Aufstellungsbe-
schlüsse als zielführend bewertet werden.  
 Rein rechtlich sind diese laut Herrn Dr. Beckmann verzichtbar, er verweist hierbei auf die Stadt 
München. 
 Die anwesenden Städtevertreter*innen betonen aber alle, dass man mit einem Aufstellungs-
beschluss direkt handlungsfähig ist, da dieser eine Zurückstellung von Baugesuchen für max. 
ein Jahr möglich macht. Ein Signal, das insbesondere an Investoren gerichtet ist, die schnell 
entwickeln wollen. Der Aufstellungsbeschluss wird als ein „scharfes Schwert“ bewertet.  
 Während in Frankfurt die Aufstellungsbeschlüsse ohne Voruntersuchungen erlassen werden, 
werden diese in Köln und Hamburg durchgeführt. Mit dem Aufstellungsbeschluss ist das Ver-
fahren eingeleitet und damit nur ein Jahr Zeit, um die nachfolgende Satzung mit entsprechen-
den vertiefenden Untersuchungen rechtssicher begründen zu können.  
 Herr Dr. Beckmann merkt hierzu einschränkend an, dass die Verwaltung in der Phase zwi-
schen Aufstellungs- und Satzungsbeschluss nicht allzu viel verhindern kann, da während dieser

8 
 
Zeit noch keine Genehmigungspflicht besteht. Darüber hinaus erlangt die zuständige Behörde 
von einigen Vorhaben mangels Anzeigepflicht nicht einmal Kenntnis, so dass auch eine vorläu-
fige Untersagung häufig kaum möglich ist. Dies gilt vor allem für die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen. 
 
Frage Plenum: Zeitperspektive von der Voruntersuchung bis zur Umsetzung  
• Freiburg hat ein Jahr bis zur Verabschiedung der Satzung benötigt.  
• In Hamburg dauert es ca. 1,5 - 3 Jahre, ein Zeitraum, der von Herrn Dobbrodt als eindeutig zu 
lang bewertet wird. Begründet liegt dies, neben der umfangreichen repräsentativen Untersu-
chung, auch in der dreiteiligen Organisation (Bezirksamt - Fachbehörde im Senat - Bezirksamt). 
 
Welche Organisationsstruktur unterstützt eine effiziente und transparente Umsetzung? 
Alle Städte haben eine gänzlich unterschiedliche Organisationsform gewählt. Es gibt jedoch ein 
eindeutiges Plädoyer für eine zentrale Organisationsstruktur wie z.B. in München. Wichtig ist die 
Information und Sensibilisierung auf breiter Verwaltungsebene aber auch in der Stadtöffentlichkeit. 
 
Welche Ressourcen (Personal-, Sachleistungen) werden für den Instrumenteneinsatz benötigt? 
Im Überblick der Städte sind dies Personal-/Untersuchungs-/Sachkosten und Finanzmittel für das 
Vorkaufsrecht: 
 Hamburg: Kosten für Vorkaufsrecht 1995 - 2003 für die Ankäufe: Insgesamt 9,24 Mio. €, Ei n-
nahmen durch Wiederveräußerung in Höhe von rd. 9,12 Mio. €, Verlust:0,12 Mio. €. , für den 
Schutz der Sozialstruktur sind damit pro Wohnung rund 1000 € von der Stadt aufgewendet 
worden. Für ein durchschnittliches Gebiet wird mit 0,5 Stellen für den Vollzug gerechnet. Für zu 
beauftragende Repräsentativerhebungen waren bisher zwischen 15 .000 und 30.000 € zu ve r-
anschlagen. 
 Frankfurt: 17 Millionen für Vorkaufsrecht, 
 Köln ist das Thema zunächst mit vorhandenem Personal angegangen, 
 Freiburg hat zwei Stellen in der Planung (gehobener Verwaltungsdienst) geschaffen und eine 
im Vollzug. Zwei dieser Stellen sind inzwischen anderweitig eingesetzt. 
 0,5 Personen pro Gebiet ist die allgemeine Kalkulation bei eingespielten Abläufen, 
 Gutachterkosten in Freiburg: 12.000 Euro für die gesamtstädtische Voruntersuchung, 17.000 
Euro für die vertiefende gebietsspezifische Untersuchung,  
 Kosten und Personalaufwand sind je nach Stadt und Gebietsgröße unterschiedlich anzusetzen 
 
Frage Plenum: Gab es in der Politik keine Diskussion über den Einsatz der zur Verfügung gestell-
ten finanziellen Mittel und Personalressourcen?   
 In Freiburg gibt es keine kritischen Stimmen, weder bei Politik noch bei Bürgern.

9 
 
 In Köln fiel die Reaktion von Viertel zu Viertel unterschiedlich aus („Warum gerade hier“? Aber 
auch „Warum nicht bei uns?“). 
 
Frage Plenum: Wie wird mit nicht-baurechtlich genehmigungspflichtigen Fällen umgegangen?  
In Frankfurt fallen diese mit politischer Rückendeckung aus der Betrachtung heraus.  
 
Frage Plenum: Wird mit Einzeleigentümern anders verfahren als mit Großinvestoren?  
Nein, die Satzung gilt für jeden. 
 
Welche Qualifikationsanforderungen werden an Verwaltungsmitarbeiter/innen gestellt? 
Wichtiger als der fachliche Hintergrund ist die Fähigkeit, einen Prozess steuern zu können sowie 
eine ausgeprägte Kommunikationsfähigkeit. Auch bedarf es je nach Prozessschritt der Zuarbeit 
durch die entsprechenden Fachstellen, enge Kooperationen sind notwendig und eine eindeutige 
Aufgabenverteilung. 
 
Gibt es „Fallstricke“, vermeidbare Fehler, Empfehlungen in Bezug auf Prüfverfahren und Umset-
zung? 
 Es bedarf klarer politischer Vorgaben  bezüglich der mit der Satzung zu verfolgenden Ziele : 
z.B. zur Fragestellung „Soll Modernisierung verhindert werden“ oder zum möglichen Zielkonflikt 
„energetischer Sanierungsmaßnahmen“. Hier gilt es , zu klaren energie -/wohnungspolitischen 
Abwägungen und Zielaussagen zu kommen. 
 Es wird die Empfehlung ausgesprochen, mit einer guten Verwaltungsvorarbeit schnell in Auf-
stellungsbeschlüsse zu kommen. 
 Maßnahmen aus mehreren Handlungsfeldern müssen zusammenwirken. Das Instrument Sozia-
le Erhaltungssatzung ist eines von vielen und im Gesamtkontext der Quartiersentwicklung zu 
sehen. Auch wird mit dem Instrument keine zusätzliche Wohnung geschaffen; das Instrument 
ist ein Baustein in einem Gesamtportfolio und in der Gewichtung dabei nicht das Stärkste. 
 
Am Ende des Blocks III zieht Herr Schowe ein erstes Resümee: er merkt an, dass die Aufgaben im 
Vorlauf einer solchen Satzung dem ersten Eindruck nach von der Verwaltung  in ihrem Umfang 
und in den Kosten ggf. zu hoch eingeschätzt  wurden. Er nimmt mit, dass die allgemeine Empfeh-
lung lautet: Das Thema angehen, aber dies nur, wenn entsprechende personelle und finanzielle 
Ressourcen sichergestellt sind und die Aufgabenstruktur verwaltungsintern gegeben ist. 
 
Ausblick 
Abschließend gibt Herr Schowe einen Ausblick auf das weitere Vorgehen. Geplant ist es, die we-
sentlichen Ergebnisse des Fachhearings schriftlich zusammenzufassen. Der Entwurf der Ergeb-

10 
 
nisniederschrift wird mit den Expert*innen vorab rückgekoppelt und dann den Teilnehmenden des 
Hearings und den Ratsfraktionen zur Verfügung gestellt.  
Nach Auswertung der gewonnenen Erkenntnisse aus dem Fachhearing wird die Verwaltung eine 
Beschlussvorlage zum weiteren Umgang mit der Thematik in Münster fertigen und die Ergebnis-
niederschrift als Anlage den politischen Gremien zur Kenntnis geben (voraussichtlich 1. Quartal 
2017).  
 
Herr Schowe dankt den Podiumsgästen für die guten, konstruktiven und engagiert vorgetragenen 
Beiträge. Gern wird die Stadt Münster mit den Städten im Kontakt bleiben und sich auch weiterhin 
austauschen. Dem Plenum dankt er für das entgegengebrachte Interesse und die intensive und 
gute Diskussion, die allen sicherlich einen Erkenntnisgewinn gebracht hat.  
 
 
erstellt: 
gez. Simone Peuling-Heerstraß 
Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Stadt Münster 
 
gez. Dr. Helga Kreft-Kettermann 
Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Stadt Münster 
 
Anlagen 
- Teilnehmendenliste 
- Programm 
- Vortrag „Milieuschutzsatzung“ für Münster? – Ausgangslage und Positionierung der Verwaltung

Anlage 1
Nachname Vorname Institution
Achinger Konstantin SPD Münster, JUSOS
Abu Shelbayeh Othman SPD Münster, JUSOS
Albers Sebastian Wohn+Stadtbau GmbH
Altenhövel Dr. Oliver Vereinigte Volksbank Münster eG
Andrzejewski Christoph Stadt Münster, Amt für Immobilienmanagement
Bartmann Mattias Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung, Stadt Münster
Beckmann Dr. Jörg [Gaßner, Groth, Siederer & Coll.], Partnerschaft von 
Rechtsanwälten mbB, Berlin
Berning Hubert Mieterverein Münster u. Umgebung e.V.
Dobbrodt Klaus Amt für Wohnen, Stadterneuerung und 
Bodenordnung, Freie und Hansestadt Hamburg
Fahl Anette Amt für Wohnungswesen und 
Quartiersentwicklung, Stadt Münster
Fahle Ulla Mieter/innen-Schutzverein Münster
Fanke Dr. Thomas Deutsches Institut für Urbanistik (Difu), Berlin
Fastermann Thomas SPD Münster
Fehlauer Georg CDU Münster
Friedrich Achim Sparkassen Immobilien GmbH Münster
Götze Olaf DIE LINKE Münster
Höhmann Dr. Marc Amt für Stadtentwicklung und Statistik,  Stadt Köln
Klein Wolfgang sachkundiger Bürger, FDP Münster
Kollmann Thomas SPD Münster
Teilnehmendenliste Fachhearing "Milieuschutz für Münster"
am 17. November 2016 in Münster
Stadthaus 2, Großer Sitzungssaal, 17.00 - 21.00 Uhr
Fachhearing "Milieuschutz für Münster", 17.11.16

Nachname Vorname Institution
Kreft-Kettermann Dr. Helga Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung, Stadt Münster
Lohaus Dirk Bauordnungsamt, Stadt Münster
Marczinkowski Thomas Bündnis90/Die GRÜNEN
Mayweg Bernd FDP Münster, BV Mitte
Mengler Christian LEG Wohnen NRW GmbH
Peuling-Heerstraß Simone Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung, Stadt Münster
Regenitter Gabriele Amt für Wohnungswesen und 
Quartiersentwicklung, Stadt Münster
Reiter Eduard Reiter Wohnbau GmbH, BFW Landesverband NRW
Reuter Jürgen FDP Münster
Schliemann Josef CDU Münster
Schmanck Johannes Ratsgruppe PIRATEN/ÖDP 
Scholz Reinhard Bündnis90/Die GRÜNEN
Schowe Christian Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung, Stadt Münster
Staible Robert Amt für Projektentwicklung und Stadterneuerung, 
Freiburg
Steck Birgit Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln
Stuttmann Tim Haus und Grund e.V. Münster
Thielen Siegfried Dezernat für Planung, Bau, Wirtschaft und 
Marketing,  Stadt Münster
Tyrell Georg sachkundiger Bürger, SPD Münster
Weiser Sarah SPD Münster, JUSOS
Zapke Simone Bauaufsicht, Frankfurt/Main

Anlage 2 
 
Programm  
 
„Fachhearing Milieuschutzsatzung“ in Münster am 17.11.2016, 17.00 – 21.00 Uhr  
im Stadthaus 2, großer Sitzungssaal, Ludgeriplatz 4, 48151 Münster 
 
ab 16.30  Anmeldung 
 
17.00  Begrüßung  
Christian Schowe, Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Münster  
Dr. Thomas Franke, Deutsches Institut für Urbanistik, Berlin (Moderator) 
 
17.10  Milieuschutzsatzung für Münster? – Ausgangslage und Positionierung der  
Verwaltung 
Christian Schowe, Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Münster  
 
 
17.25 Moderierte Expertenanhörung in drei Themenblöcken und offene Diskussion  
Dr. Jörg Beckmann, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Berlin 
Klaus Dobbrodt, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Hamburg 
Robert Staible, Amt für Projektentwicklung und Stadterneuerung, Freiburg 
Simone Zapke, Bauaufsicht, Frankfurt 
Dr. Marc Höhmann, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Köln 
Christian Schowe, Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Münster 
   Block I  
Das Instrument Milieuschutzsatzung in der Praxis: Anwendungsbereiche, Er-
wartungen, Reichweite  
 
18.40 - 19.00 Pause und Kontakte  
   
Block II 
Voraussetzungen für den Instrumenteneinsatz:  Anforderungen an das Prüfverfa h-
ren, Herstellung von Rechtssicherheit  
 
 
Block III 
Die Umsetzung: Aufgaben und Ressourcenanforderungen 
 
 
20.50 Ausblick 
Christian Schowe, Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und Verkehrsplanung, Münster  
 
 
21.00  Ende der Veranstaltung

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Fachhearing „Milieuschutz für Münster“, 17.11.2016   
„Milieuschutzsatzung“ für Münster?   
Ausgangslage und Positionierung der Verwaltung 
Dipl.-Ing. Christian Schowe 
Leiter des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung der Stadt Münster 
Anlage 3

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Agenda 
• „Soziale Erhaltungssatzung“ in 
Münster? - Ausgangssituation 
 Wachstum als Herausforderung für die 
Wohnungspolitik  
 Handlungsansätze: Münsteraner Instru-
mentenbaukasten zum „Milieuschutz“ 
• Bisherige Prüfschritte bzw. 
Entscheidungsgrundlagen 
• Bisherige Position und Empfehlung 
der Verwaltung  
• Ergebnis der politischen Beratung

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
„Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster? - Ausgangssituation  
 
 
• Kontext: Wohnungspolitische Anträge aus 2012/2013 
 
• Anstoßwirkung: Antrag an den Rat „Wohnen muss bezahlbar sein. 
Luxusmodernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im Bestand 
suchen“ (Nr. A-R/0038/2013) 
 
• Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung: Wachstum als 
Herausforderung

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Ausgangssituation: Münster wächst   
 
31.12.2013: 298.518 EW  
 
10.11.2014: 300.000 EW 
 
31.12.2015: 305.235 EW 
 
Münster weiter auf 
Wachstumskurs: 
nach städtischer Prognose 
2030 mehr als 326.000 Ew 
/ + 20.969 EW (Basisvariante)  
 
 Quelle. Westfälische Nachrichten 05.02.2014

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Handlungsansätze: Handlungskonzept Wohnen 
• 2000 WE als Zielwert für die 
jährliche Bauleistung 
• Vorrang der Innenentwicklung 
• Ausweitung des Neubaus von 
preisgebundenen Wohnungen: 
Mind. 300 öffentlich geförderte 
Mietwohnungen pro Jahr  
•„Münsteraner Modell einer 
sozialgerechten Bodennutzung“ 
(SoBoMünster) 
• Barrierefreie Stadt als 
verbindlicher Maßstab zur 
Umsetzung 
• Sozial gemischte Quartiere

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Handlungsansätze: Handlungskonzept Wohnen 
• 2000 WE als Zielwert für die 
jährliche Bauleistung 
• Vorrang der Innenentwicklung 
• Ausweitung des Neubaus von 
preisgebundenen Wohnungen: 
Mind. 300 öffentlich geförderte 
Mietwohnungen pro Jahr  
•„Münsteraner Modell einer 
sozialgerechten Bodennutzung“ 
(SoBoMünster) 
• Barrierefreie Stadt als 
verbindlicher Maßstab zur 
Umsetzung 
• Sozial gemischte Quartiere

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Mindestens 300 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich! 
… „ungesteuerte“ 
Innenentwicklung 
Baureife Wohnungen pro Jahr 
… aktiv entwickelt  
im Innen- wie im Außenbereich 
 
 
 
2.000 WE  
    750 WE    1250 WE 
Baulandprogramm 
Ziele aus dem Handlungskonzept Wohnen: 
Baulandprogramm  
1) 
1) Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 16.09.2015 – Vorlage V/0088/2015/1.Erg. „Bericht zur Baulandentwicklung 2014 und Fort- 
Schreibung des Baulandprogramms 2015 – 2020“

Entwicklung des Wohnungsmarktes ist eine Schlüsselfrage 
- Zunehmende Wohnungs-
knappheit und hoher Nach-
fragedruck  
 
- Steigende Mieten und Immo-
bilienpreise, keine Leerstände 
 
- Gefahr der Verdrängung 
einkommensschwacher Haushalte 
u. Schwellenhaushalte 
 
-  Besondere Herausforderungen für 
spezifische Zielgruppen: 
Studierende, Familien, Menschen 
m. Mobilitätseinschränkungen / 
Ältere 
Hohe Nachfrage trifft auf  knappes Angebot:

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Postbank Studie 11.07.2016: 
"Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt“ 
Münster, Potsdam und München liegen im Wohnungsneubau vor allen 
anderen deutschen Großstädten. 
 
Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt„: Untersuchung der 
Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten.

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Handlungsansätze: Handlungskonzept Wohnen 
• 2000 WE als Zielwert für die 
jährliche Bauleistung 
• Vorrang der Innenentwicklung 
• Ausweitung des Neubaus von 
preisgebundenen Wohnungen: 
Mind. 300 öffentlich geförderte 
Mietwohnungen pro Jahr  
•„Münsteraner Modell einer 
sozialgerechten Boden-
nutzung“ (SoBoMünster) 
• Barrierefreie Stadt als 
verbindlicher Maßstab zur 
Umsetzung 
• Sozial gemischte Quartiere

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
           § 34 BauGB                                          § 35 BauGB

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Handlungsansätze: Handlungskonzept Wohnen 
• 2000 WE als Zielwert für die 
jährliche Bauleistung 
• Vorrang der Innenentwicklung 
• Ausweitung des Neubaus von 
preisgebundenen Wohnungen: 
Mind. 300 öffentlich geförderte 
Mietwohnungen pro Jahr  
•„Münsteraner Modell einer 
sozialgerechten Bodennutzung“ 
(SoBoMünster) 
• Barrierefreie Stadt als 
verbindlicher Maßstab zur 
Umsetzung 
• Sozial gemischte Quartiere

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
            Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbaus 
*) Die überdurchschnittliche Förderzahl im Jahr 2011 resultiert daraus,            
dass 266 Studentenwohnungen an der „Boeselagerstraße“ gefördert wurden. 
Der geförderte Miet-
wohnungsbau hat sich seit 
2010 wie folgt entwickelt: 
153

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Rechtlicher  Rahmen und Instrumente in Münster

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Bisherige Prüfschritte bzw. Entscheidungsgrundlagen 
• Frühzeitige Einbindung der wohnungspolitischen Akteure in Münster 
• Fachaustausch mit Anwenderstädten  
• Informationsaustausch mit dem Land NRW (MBWSV) 
• Materielle Unterstützung einer Masterarbeit: „Urbane Wohngebiete zwischen 
Aufwertung und Verdrängung“ am Beispiel der Stadt Münster (2015) 
• Auswertung der Bürgerumfrage 2015 auf Ansatzpunkte zur Aufwertung / 
Verdrängung  
• Prüfung: Aufbau eines kleinräumigen Monitoringmoduls zur Erhöhung der 
Transparenz über Quartiersentwicklungsprozesse  
• Erarbeitung von zwei Prüfberichten (rechtliche Notwendigkeiten, zeitliche, 
personelle und finanzielle Ressourcenerfordernisse sowie Steuerungswirkung)  
 
 Fertigung einer Beschlussvorlage für die politischen Gremien; Beratung im 
1. Quartal 2016

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Position und Empfehlung lt. Ratsvorlage 
„Prüfergebnis …“, V/0715/2015 vom 29.12.2015 
• Personelle und finanzielle Kräfte konsequent für die Umsetzung 
des Handlungskonzepts Wohnen bündeln, insbesondere: 
 
 - zur Umsetzung des Baulandprogramms, 
 - für Maßnahmen der sozialgerechten Bodennutzung 
   (SoBoMünster),  
 - für öffentlich geförderten Wohnungsbau 
 
 um einen nachhaltigen Strukturschutz durch die Entlastung 
des gesamtstädtischen Wohnungsmarktes zu bewirken. 
 
• Vor dem Hintergrund einer angespannten Haushaltslage wird die 
Anwendung dieses weiteren ressourcenbindenden und gleichzeitig 
in den Wirkungen eingeschränkten neuen Instrumentes von der 
Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt nicht empfohlen.

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
Ergebnis der politischen Beratung 
Auftrag an Verwaltung: Durchführung eines Expert*innenhearings zum 
Thema „Milieuschutzsatzung“ 
 
… unter Beteiligung:  
 der im Rat vertretenen Parteien,  
 breitgefächerter Organisationen (z. B.  Mieter*innenschutzverein, 
Immobilienwirtschaft),  
 Referent*innen aus Städten mit Milieuschutzsatzungen 
 
Ziel des Hearings laut Antrag: 
 „ … zu klären, inwieweit Milieuschutzsatzungen für Münster geeignet 
wären, wirksam Mietsteigerungen zu reduzieren und urbane Milieus 
zu erhalten“.

Sachstand zur möglichen Einführung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Münster  17.11.2016 
 
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 
 
 
 
 
 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
www.stadt-muenster.de/stadtplanung 
schowe@stadt-muenster.de

Antrag an den Rat Nr. A-R/0038/2013  
 

 	
 


	


		
	

Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
Tel. (0251) 45 314 
Fax (0251) 511 750 
www.spd-muenster.de 


Wohnen muss bezahlbar sein.  
Luxusmodernisierungen verhindern,  
neue Möglichkeiten im Bestand suchen 
 
 
 
 
 
Der Rat möge beschließen: 
 
 
1. Milieuschutzsatzung 
Die Verwaltung wird beauftragt, dem Rat Milieuschutzsatzungen gem. §172 BauGB zum 
Beschluss vorzulegen, mit denen der massive Mietpreis-Anstieg gebremst und die Verdrängung 
einzelner Bevölkerungsgruppen gestoppt werden soll. Bei der Prüfung in Frage kommender 
Geltungsbereiche sollen u.a. das Süd- und Hansaviertel betrachtet werden. 
 
2.  Aus Büroraum wird Wohnraum 
Die Verwaltung wird beauftragt, zu prüfen, wo leer stehende Büro- oder Gewerbeflächen in 
Wohnraum umgewandelt werden können.  
 
3. Bindung verlängern 
Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Eigentümern von preisgebundenen Wohnungen, deren 
Bindungsfrist in Kürze ausläuft, in Gespräche über eine Verlängerung der Preisbindung 
einzutreten. Den zuständigen städtischen Gremien ist auf dieser Grundlage vorzustellen und 
zur Entscheidung vorzulegen, wie und in welchem Umfang dieses Instrument der 
Mietpreisbindung zum Einsatz kommen kann. 
 
4. Zweckentfremdung verhindern 
Die Verwaltung wird beauftragt, der Zweckentfremdung von Wohnraum durch langen Leerstand 
oder Umwandlung in Büro- oder Gewerbeflächen zu verhindern und dafür die Möglichkeiten der 
Zweckentfremdungsverordnung aktiv zu nutzen. 
 
 
Begründung: 
 
Münsters Wohnungsmarkt ist für immer mehr Menschen eine große Belastung. Die überdurch-
schnittlich stark steigenden Mieten führen dazu, dass ein immer größerer Anteil am verfügbaren 
Einkommen für das Wohnen aufgewendet werden muss. Die Belastungsgrenze ist für viele 
Haushalte erreicht. Bei einer weiteren Fortsetzung des Trends extrem steigender Mieten wird 
es zu Verdrängungen von Münsteranerinnen und Münsteranern unterer und mittlerer 
Einkommensgruppen insbesondere in den stadtnahen Quartieren kommen. Diese 
Verdrängungseffekte hätten nachhaltige soziale wie städtebauliche Missstände zur Folge. 
Darum ist die Stadt Münster gefordert, die ihr zur Verfügung stehenden Mittel zu nutzen, um 
Einfluss zu nehmen und den Verdrängungstendenzen zu begegnen. 
02.07.2013

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Neben dem Neubau von Wohnungen, der Beachtung von Preisniveaus im Wohnungsneubau 
und den notwendigen Unterstützungen durch zusätzliche bundesgesetzliche Regelungen 
(„Mietpreisbremse“) sind auch im Wohnungsbestand Maßnahmen möglich, als Stadt 
preisdämpfend auf den Wohnungsmarkt einzuwirken: 
• Mit Milieuschutzsatzungen sollen die schädlichen F olgen von Gentrifizierungsprozessen 
verhindert werden. Luxussanierungen haben zur Folge, dass einkommensschwächere 
Bevölkerungsgruppen die betroffenen Viertel verlassen müssen. Um dies zu verhindern 
soll die Verwaltung das städtebauliche Instrument der Milieuschutzsatzung ergreifen und 
zeitnah dem Rat zur Beschlussfassung vorlegen. 
• Darüber hinaus ist zu prüfen, inwieweit zusätzlich er Wohnraum dadurch entstehen kann, 
dass nicht vermietete Büro- oder Gewerbegebäude umgenutzt werden.  
• „Strategische Leerstände“, wie beispielsweise am H iltruper Bahnhof über dem ALDI-
Markt, sind nicht akzeptabel. Das Land NRW ermöglicht es der Stadt Münster mit der 
Zweckentfremdungsverordnung dagegen vorzugehen. Dieses Instrument soll die 
Stadtverwaltung offensiv nutzen. 
• In den nächsten Jahren werden viele Mietpreisbindu ngen im sozialen Wohnungsbau 
auslaufen. Die Verwaltung soll der Politik aufzeigen, inwieweit eine Verlängerung der 
Preisbindung geeignet ist, nachhaltig für mehr günstigen Wohnraum zu sorgen. 
 
Münster braucht eine Wende auf dem Wohnungsmarkt. Die explodierenden Mietpreise sind 
eines der drängendsten Probleme für die Menschen in der Stadt. Die Stadt Münster muss daher 
alle ihr zur Verfügung stehenden Mittel einsetzen, um dem Problem zu begegnen. 
 
 
 
 
 
 
Dr. Michael Jung   Ralf Hubert                                Friedhelm Schade 
Dr. Fritz Baur              Mathias Kersting      A nne Schulze Wintzler 
Stephan Brinktrine                        Marianne Koch      Petra Seyfferth 
Thomas Fastermann                        Gaby Kubig -Steltig                 Beate Vilhjalmsson 
Philipp Gabriel   Doris Lammert      Holger Wigger 
Beanka Ganser   Robert von Olberg               Mar ia Winkel 
Anne Hakenes                           Kurt Pölling