Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser und Gemeinschaftswohnformen -

Anlage 1 
 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke  
- Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - 
gemäß Beschluss des Rates vom 18.05.2022 
 
 
 
 
1. Allgemeine Zielsetzungen 
 
Gemäß den Beschlüssen des Rates zur Sozialgerechten  Bodennutzung in Münster 
beschreitet die Stadt Münster neue Wege sowohl beim  Erwerb von 
Wohnbaupotentialflächen als auch bei der Vermarktung städtischer Baugrundstücke. 
 
Hierdurch soll eine verbesserte Wohnraumversorgung insbesondere für bestimmte 
Zielgruppen (Haushalte mit geringem und mittlerem E inkommen, Familien und 
Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderungen) 
unter Berücksichtigung der Mengenziele des Handlungskonzepts Wohnen (2.000 WE 
pro Jahr; davon 300 WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau) erreicht werden. 
 
Mit dem Beschluss des Rates zu bestehenden Erbbaure chten und einer verstärkten 
Ausweisung von Erbbaurechten als zentralem Baustein  einer gemeinwohlorientierten 
Grundstücksvergabe werden zukünftig insgesamt bei d er Vermarktung städtischer 
Grundstücke zur Schaffung von  
• Mietwohnraum oder Wohnungseigentum (Geschossbau, Reihenhaus) oder 
• gemeinschaftlichen Wohnformen 
die nachfolgenden Grundsätze zugrunde gelegt.  
Damit sollen zugleich preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt 
bewirkt und ausgewogene sowie nachhaltige Angebots- und Quartiersentwicklungen 
gesteuert werden. 
 
Über die definierten Verfahrensweisen in diesen Gru ndsätzen soll die 
Gleichbehandlung aller Marktakteure sowie Transpare nz im Vermarktungsprozess 
gewährleistet werden. 
 
2. Standortbezogene Zielsetzungen 
Durch die Vermarktung städt. Grundstücke wird die A ngebotsvielfalt am 
Wohnungsmarkt zu Gunsten der sozialen Wohnraumversorgung, freifinanzierter Miet- 
und Eigentumswohnungen sowie gemeinschaftsorientierter Wohnformen gestärkt. Die 
Aspekte der Kinder- und Familienfreundlichkeit, Soz ial- und Generationen-
gerechtigkeit, Barrierefreiheit und Umweltfreundlic hkeit finden hierbei besondere 
Berücksichtigung. 
 
Die Stadt Münster entwickelt konkrete Zielvorgaben,  die die Qualitäts- und 
Mengenziele für das jeweilige Grundstück definieren.

Standortbezogen sollen damit unterstützt werden:  
 
 barrierefreie Wohnqualitäten  
(z. B.: Erschließung durch Aufzug, bodengleiche Dusche) 
 
 bezahlbares Wohnen  
(z. B. Wohnflächenbegrenzung) 
 
 familienfreundliches Wohnen  
(z. B. direkter Zugang zu privaten/gemeinschaftlichen Freiflächen, 
funktionsneutrale Raumangebote) 
 
 studentisches Wohnen  
(z. B. nachfragegerechtes Angebot, Konzept zur Nachfolgenutzung) 
 
 senioren- und behindertengerechtes Wohnen  
(z. B. Betreuungs-/Serviceangebote, Gemeinschaftsräume/-flächen, 
alltagstaugliche Baustandards) 
 
 Wohnen im Eigentum  
(z. B. Eigentumswohnungen, Bauträgermaßnahmen) 
 
 besondere städtebauliche/architektonische Qualität en  
(z. B. Wettbewerb/Mehrfachbeauftragung) 
 
 klimagerechtes Bauen 
(z.B. Einhaltung KfW 40 Standard, Solaranlagen) 
 
 gemeinschaftliches Wohnen  
(z.B. im Eigentum, zur Miete, in Genossenschaften) 
 
3. Vermarktung  
 
3.1 Preisfestsetzung 
 
Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt auf der Grundlage eines Vermarktungs- und 
Preisfestsetzungsbeschlusses durch den Hauptausschuss. 
 
Unter Berücksichtigung der allgemeinen städt. Ziels etzungen zur Wohnraumver-
sorgung und Stadtentwicklung (vgl. Ziffer 1) sowie der standortbezogenen Ziel-
setzungen (siehe Ziffer 2) basiert der Kaufpreis bz w. basieren die Erbbaurechts-
konditionen grundsätzlich auf dem so ermittelten Verkehrswert. 
 
Im begründeten Einzelfall kann ein Verkauf auch gegen ein Kaufpreisgebot erfolgen.

3.2 Erbbaurecht 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke (Geschosswohnungsbau so wie öffentlich geförderte 
Mietreihenhäuser) für den (anteilig) öffentlich gef örderten Wohnungsbau nach den 
Vorgaben der jeweils gültigen Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW  
werden im Wege des Erbbaurechts für eine Laufzeit von 60 Jahren vergeben. 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke für den freifinanzierte n Wohnungsbau werden 
veräußert oder alternativ im Wege des Erbbaurechts für eine Laufzeit von 60 Jahren 
angeboten. Sofern bei einer Konzeptvergabe die Star tmiete das ausschlaggebende 
Kriterium ist, erhält derjenige das Grundstück, der  die geringste Startmiete bietet. Bei 
gleicher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält der Bewerber vorrangig das 
Grundstück, der das Grundstück im Wege eines Erbbaurechts erhalten möchte. 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke (reine Wohngebäude ohne  soziale Infrastruktur) an 
Wohnbau-Genossenschaften (e. G.), inklusiven und so zialen Wohnprojekten, 
Miethäusersyndikaten, Baugemeinschaften, die gemein wohlorientiertes Wohnen 
ermöglichen sowie Stiftungen und Organisationen, di e auf preiswertes nachhaltiges 
Wohnen ausgerichtet sind, werden im Wege des Erbbau rechts mit einer Laufzeit von 
60 Jahren oder alternativ als Kaufgrundstück angebo ten. Voraussetzung ist, dass sie 
den für das jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück vo rgesehenen Anteil öffentlich 
geförderten Wohnraum errichten. Sofern kein Anteil für den öffentlich geförderten 
Wohnraum gefordert wird, in der Bewerbung kein frei williger Anteil angegeben wird 
und kein Anteil realisiert wird, gilt die Anforderung als erfüllt. Sofern in der Bewerbung 
ein freiwilliger Anteil angegeben wird, ist dieser Anteil zwingend zu realisieren. Statt 
eines jährlich zu zahlenden Erbbauzinses kann auch ein einmaliger Ablösebetrag in 
Höhe von 80 % des Verkehrswertes gewählt werden. Be i einem Kaufgrundstück wird 
zugunsten der Stadt Münster ein Rückgriffsrecht (Vo rkaufs- oder Wiederkaufsrecht) 
vereinbart. 
 
Grundstücke für gemeinnützige / soziale Zwecke oder Grundstücke für eine gemischte 
Nutzung (Kita / Wohnen) werden mit einer Laufzeit z wischen 30 und 60 Jahren im 
Wege des Erbbaurechts vergeben. Die Höhe der jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen 
werden durch einen öffentlich bestellten und vereid igten Sachverständigen oder den 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stad t Münster ermittelt. Für den 
Anteil der Wohnbauflächen wird der Zinssatz vorgege ben. Der festzulegende 
Verkehrswert dient als Grundlage der Verzinsung. 
 
Die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses für  neue Wohnbaugrundstücke 
beträgt 2,5 %. Für Mehrfamilienhäuser ist der durch  einen öffentlich bestellten und 
vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in 
der Stadt Münster festzulegenden Verkehrswert Grundlage der Verzinsung. 
 
Die Höhe der zu zahlenden Erbbauzinsen für öffentli ch geförderten Wohnraum wird 
für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung s chuldrechtlich von 2,5 % auf 
1,5 % gesenkt.  
 
Die Höhe der Entschädigung für Gebäude, die bei ein em Heimfallrecht sowie nach 
Ablauf der Dauer des Erbbaurechts zu zahlen ist, be trägt 90 % des Verkehrswertes, 
der durch einen öffentlich bestellten und vereidigt en Sachverständigen oder dem 
Gutachterausschuss in der Stadt Münster festgelegt wird.

4. Vermarktung von Grundstücken für Mietwohnraum oder Wohnungseigentum 
 
4.1 Ausschreibungszeitraum 
 
Die Ausschreibung solcher städtischen Grundstücke f indet in der Regel über einen 
Zeitraum von 2 – 4 Monaten statt. 
 
4.2 Bewerbungs- und Auswahlverfahren 
 
Dafür gelten folgende Maßgaben: 
 
 Zwingende  Abgabe einer Verpflichtungserklärung über die Berei tschaft zur 
Erfüllung der im Exposé festgeschriebenen Zielvorga ben für das 
ausgeschriebene Grundstück als Voraussetzung für die Teilnahme am weiteren 
Verfahren 
 Angebot zur Höhe der Startmiete bei öffentlich gef örderten Wohnungen  
 wenn gefordert: Angebot zur Höhe der Startmiete im  freifinanzierten 
Wohnungsbau 
 Bei Vermarktungen gegen Kaufpreisgebot entscheidet  das höchste Gebot. 
 Bei Mehrfamilienhausgrundstücken für den freifinan zierten Wohnungsbau, bei 
der bei einer Konzeptvergabe die Startmiete das aus schlaggebende Kriterium 
ist, erhält derjenige das Grundstück, der die gerin gste Startmiete bietet. Bei 
gleicher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält der Bewerber das 
Grundstück, der das Grundstück im Wege eines Erbbau rechtes erhalten 
möchte. Bei Angebotsgleichheit entscheidet das Los. 
 In besonderen städtebaulichen Situationen erfolgt die Bewerberauswahl durch 
ein Qualifizierungsverfahren (Wettbewerb). 
 
5. Vermarktung von Grundstücken für gemeinschaftsor ientierte Bau- und 
Wohnformen 
 
Eine Vermarktung von Grundstücken zur Stärkung von Gemeinschaftswohnformen 
erfolgt zweckgerichtet und unter standortbezogenen Zielsetzungen mit 
entsprechenden Vorgaben zur Realisierung von  
 
 gemeinschaftsorientiertem Wohnen zur Miete („Inves torenmodell“) oder  
 genossenschaftlichem Wohneigentum zur Selbstnutzun g oder 
 selbstgenutztem Wohneigentum für Baugruppen/-gemei nschaften.  
 
Damit anzustrebende Ziele und Projekttypen werden m it dem Preisfestsetzungs- und 
Vermarktungsbeschluss von den politischen Gremien festgelegt. 
 
Eine gezielte Grundstücksvermarktung zugunsten gemeinschaftsorientierter Bau- 
oder Wohnformen gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte :  
 
5.1 Interessenbekundungsverfahren  
 
Vor einer Ausschreibung geeigneter Grundstücke kann  die Stadt Münster zur 
Einschätzung der standortbezogenen Nachfrage zunäch st ein Interessen-
bekundungsverfahren durchführen, mit dem die zweckg erichtete Verkaufsabsicht der 
Liegenschaft öffentlich gemacht wird und potenziell e Bewerber (Investoren,

Baugruppen, Genossenschaften) aufgefordert werden, ihr Interesse mittels einer 
formalen Abfrage (Fragebogen) näher darzustellen. 
 
5.2 Ausschreibung/Bewerberauswahl 
 
Die Ausschreibung richtet sich an Investoren, Bauge meinschaften bzw. 
Bewohnergenossenschaften. Der Ausschreibungszeitraum beträgt in der Regel 4 bis 
6 Monate. Mit der Grundstücksausschreibung werden s tädtische Ziele und Erwar-
tungen an die damit zu realisierende Gemeinschaftsw ohnform transparent gemacht. 
Zur Bewertung angebotener Projektqualitäten und der en Realisierungschancen 
werden von den Bewerbern insbesondere Angaben eingefordert  
 
a) zu den Akteuren  
(z. B. Referenzen/Projekterfahrung, Organisation, A nzahl und Struktur der 
Mitglieder der Bewerbergemeinschaft, fachliche Komp etenzen zur 
Projektrealisierung) 
 
b) zum inhaltlichen Konzept  
(z. B. soziale, ökologische und bauliche Ziele, kün ftige Nutzer- oder 
Personengruppe - wie z.B. Senioren, Familien, Fraue n, Männer, 
generationsübergreifend -, nachbarschaftliche bzw. integrative Leistungen) 
 
c) zu Kooperationspartnern  
(z. B. Architekt, Baubetreuer, Projektmoderation) 
 
d) zum Wohnprojekt  
(z. B. Anzahl der geplanten Wohneinheiten, Struktur des geplanten Wohnraums 
(Mietwohnraum oder Eigentumswohnungen) Anteil des g eförderten bzw. 
freifinanzierten Mietwohnraums, Gemeinschaftsflächen und -räume) 
 
e) zum Finanzierungskonzept  
(geschätzte vorkalkulierte Angaben zu den Kosten und zur Finanzierung, Anteil 
Eigenkapital/Fremdmittel) 
 
f) zum architektonischen und städtebaulichen Konzep t  
(z. B. Lageplan, Ansichten) 
 
Im Interesse eines transparenten und diskriminierun gsfreien Auswahlverfahrens 
werden die zuvor mit der Ausschreibung genannten Kr iterien nach einem 
Punktesystem gewichtet und bewertet. Den Zuschlag e rhält derjenige Bewerber, der 
die Kriterien insgesamt am besten erfüllt und die größte Aussicht auf Realisierung der 
städtischen Ziele gewährleistet.

5.3 Anhandgabe  
 
Die Anhandgabe setzt eine Zustimmung der politische n Gremien zu der seitens der 
Verwaltung begründeten Bewerberauswahl voraus. Mit der Zusage wird das zur 
Vermarktung angebotene Grundstück dem ausgewählten Bewerber für einen Zeitraum 
von bis zu 12 Monaten (ab Zusage) unentgeltlich zur  konkreten Projektentwicklung 
anhand gegeben.  
 
Dieser Zeitrahmen dient insbesondere zur Klärung der individuellen Bebaubarkeit der 
Grundstücksfläche, der nachweislichen Absicherung d er Finanzierung und zur 
Definition und Festlegung projektorientierter Belan ge zwischen den beteiligten 
Akteuren. 
 
Danach ist innerhalb angemessener Frist der Grundst ückskauf- oder 
Erbbaurechtsvertrag zu beurkunden. 
 
Hinweis zur Wertermittlung: Analog zur jährlichen Fortschreibung der Bodenrichtwerte 
ist auch der Verkehrswert des Grundstücks nach Ablauf von 12 Monaten (bezogen auf 
den sog. Wertermittlungsstichtag) durch eine Aktual isierung des Wertgutachtens 
fortzuschreiben. Je nach Dauer des Vermarktungsverf ahrens kann es deshalb zu 
Wertsteigerungen kommen, die den Verkehrswert erhöhen können.  
 
6. Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen  
 
 Bauverpflichtung 
 
a) Mit der Bebauung des Grundstücks (tatsächliche B auausführung) ist in der 
Regel  innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Sicherste llung der 
Erschließung zu beginnen und im Regelfall  innerhalb von weiteren 12 Monaten 
die Bebauung soweit zu vollenden, dass eine zwecken tsprechende Nutzung 
des Bauwerks gemäß den standortbezogenen Zielsetzun gen möglich ist. Bei 
Nichteinhaltung der Verpflichtung, mit dem Bau inne rhalb der vorgenannten 
Frist  zu beginnen, hat die Stadt Münster das Recht vom Vertrag zurückzutreten 
(Kauf/ggfs. Erbbaurecht) oder vom Heimfallrecht Geb rauch zu machen 
(Erbbaurecht). Das gleiche gilt, wenn nicht nach in der Regel  24 Monaten die 
Bebauung soweit vollendet wurde, dass eine zweckentsprechende Nutzung des 
Bauwerks möglich ist.  
 
b) Der Anteil des auf dem Grundstück zu errichtende n öff. geförderten 
Wohnraums (Nettowohnfläche) wird vertraglich festge legt. Ein entsprechender 
Förderantrag ist in der Regel  innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsabschluss 
zu stellen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtun g hat die Stadt Münster das 
Recht, vom Vertrag zurückzutreten bzw. vom Heimfall recht Gebrauch zu 
machen. Für den zu errichtenden Wohnraum gilt, dass  die in den jeweiligen 
Wohnraumförderbestimmungen festgelegte Höchstdauer der Sozialbindung zu 
vereinbaren ist. 
 
c) Zur Erfüllung der städt. Zielvorgaben, vgl. Ziff . 2, kann ergänzend zum 
Rücktrittsrecht gemäß a) eine Vertragserfüllungsbürgschaft gefordert oder eine 
Vertragsstrafe vorgesehen werden.

d) Die Fristen verlängern sich jeweils, wenn der Ve rtragspartner auf von ihm 
nicht zu vertretende, objektiv nachzuweisende Behin derungen hinweist (z. B. 
pandemische Auswirkungen, außergewöhnliche und läng ere sowie amtlich 
bestätigte Witterungsverhältnisse, mit denen normal erweise nicht zu rechnen 
ist) um die Dauer der Behinderungen. 
 Energiestandards 
 
Bei der Bebauung des Grundstücks ist Münsters Stand ard für klimagerechtes 
Bauen gemäß der zum Zeitpunkt der Vermarktung gülti gen und durch 
politischen Beschluss gefassten Energiestandards einzuhalten. 
 
 Nachzahlungsverpflichtung 
 
Bei Überschreitung der Ausnutzung des Grundstücks oder Änderung sonstiger 
wertbildender Parameter, die dem Verkehrswertgutach ten zu Grunde liegen, 
wird eine Nachzahlungsverpflichtung (Kauf) bzw. Pfl icht zur nachträglichen 
Anpassung der Erbbaurechtskonditionen vereinbart. 
 
7. Kommunale Selbstverpflichtung 
 
Die „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ sieht für städtische Grundstücke im 
Bereich der Mehrfamilienhausbebauung einen Zielwert  von 60 % der entstehenden 
Nettowohnfläche zur anteiligen Errichtung von geför dertem Mietwohnraum (mind. 
70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % zugunsten Einkommens-gruppe B) 
vor (besondere kommunale Selbstverpflichtung). Der Anteil des geförderten 
Wohnraumes soll im Plangebiet insgesamt verwirklich t werden. Unter 
Berücksichtigung dieser Vorgaben kann der je Baugrundstück zu fordernde Anteil am 
öffentlich geförderten Mietwohnraum zwischen 0 und 100 % variieren. In besonderen 
stadtstrukturellen Situationen kann im begründeten Einzelfall von dieser Vorgabe 
abgewichen werden (vgl. auch Ziffer 8.).  
 
8. Ausnahmeregelung 
 
Der Hauptausschuss kann in besonderen Fällen von den vorstehenden Grundsätzen 
abweichende Beschlüsse fassen.

Anlage A zur V/0261/2022
Kurzüberblick
Mit dieser Vorlage werden Änderungen in die Grundsätze eingearbeitet, die sich aus dem
Ratsbeschluss zu städtischen Erbbaurechten (V/0656/2019) ergeben.
Ziele/Teilziele/Zielerreichung
Mit der Vorlage soll das Ziel
 Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität
weiterentwickeln:
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft
unterstützt werden.
Finanzierung
Produktgruppe: 0111 Immobilienmanagement
Auswirkungen auf den Ergebnisplan Ja X Nein
Auswirkungen auf den Finanzplan Ja X Nein
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? Ja X Nein
Pflichtigkeitsgrad
Die Maßnahme/Leistung ist vollständig
pflichtig
überwiegend
pflichtig
überwiegend
freiwillig
X vollständig
freiwillig
Es handelt sich um eine freiwillige Leistung.
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)
Für die Grundstücksvergaben und abzuschließende Kauf- und Erbbaurechtsverträge werden die
städtischen ökologischen Standards gefordert und festgeschrieben.

V/0261/2022
V/0261/2022
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser und
Gemeinschaftswohnformen -
Beratungsfolge
17.05.2022 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung
18.05.2022 Hauptausschuss Vorberatung
18.05.2022 Rat Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung:
Die Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke – Mehrfamilienhäuser und
Gemeinschaftswohnformen – werden wie in der Anlage 1 dargestellt geändert.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Es fallen keine Kosten oder Folgekosten an.
Begründung:
Die Vermarktung der städtischen Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser und
Gemeinschaftswohnformen erfolgt nach den „Grundsätzen für die Vergabe städtischer Grundstücke –
Mehrfamilienhäuser und Gemeinschaftswohnformen -“.
Die mit dieser Vorlage vorgeschlagenen Änderungen schaffen zum einen die Grundlagen,
Mehrfamilienhausgrundstücke im Wege der vom Rat betroffenen Grundsatzentscheidung zum
Erbbaurecht (s. Vorlage V/0656/2019) zu vergeben. Die konkreten Einzelbeschlüsse für die
verschiedenen Fallgestaltungen (z. B. Ausschreibung für öffentlich gefördertes Wohnen, frei
finanziertes Wohnen, Gemeinschaftswohnformen) werden in die Grundsätze aufgenommen.
Zum zweiten werden Hinweise der Notarkammer, die sich aus einer Notarprüfung des
Landgerichtspräsidenten als Notaraufsicht ergeben haben, berücksichtigt. Konkret handelt es sich um
die genaue Beschreibung des Fristbeginns für die Bauverpflichtung und eine Härtefallklausel.
Investoren soll mit der Neuregelung die Bauverpflichtung nach diesen Grundsätzen – ohne erneuten
Amt für
Immobilienmanagement
28.04.2022
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Herr Hengstmann
T elefon:492-2366
Hengstmann@stadt-
muenster.de

- 2 -
V/0261/2022
Beschluss der parlamentarischen Gremien – verlängert werden können, wenn Behinderungen
entstehen, die der Investor nicht zu vertreten hat (z. B. pandemische Auswirkungen,
außergewöhnliche Wetterereignisse).
Im Zuge dieser notwendigen Anpassungen wurden auch einige lediglich redaktionelle Änderungen
vorgenommen.
Mit dem Beschluss dieser Anpassungen können die im laufenden Jahr anstehenden Vermarktungen
von Mehrfamilienhausgrundstücken in Roxel, am Markweg, am Nordkirchenweg und im Baugebiet
Kinderhaus – Langebusch/Westhoffstraße durchgeführt werden (sukzessive ab Mai).
I. V.
Peck
Stadtrat
Anlagen:
Anlage 1:
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke – Mehrfamilienhäuser und
Gemeinschaftswohnformen – (Änderungsfassung)
Anlage 2:
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke – Mehrfamilienhäuser und
Gemeinschaftswohnformen – (Lesefassung)

Anlage 1 
 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke  
- Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - 
gemäß Beschluss des Rates vom 18.05.2022 
 
 
 
 
1. Allgemeine Zielsetzungen 
 
Gemäß den Beschlüssen des Rates zur Sozialgerechten  Bodennutzung in Münster 
beschreitet die Stadt Münster neue Wege sowohl beim  Erwerb von 
Wohnbaupotentialflächen als auch bei der Vermarktung städtischer Baugrundstücke. 
 
Hierdurch soll eine verbesserte Wohnraumversorgung insbesondere für bestimmte 
Zielgruppen (Haushalte mit geringem und mittlerem E inkommen, Familien und 
Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderungen) 
unter Berücksichtigung der Mengenziele des Handlungskonzepts Wohnen (2.000 WE 
pro Jahr; davon 300 WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau) erreicht werden. 
 
Mit dem Beschluss des Rates zu bestehenden Erbbaure chten und einer verstärkten 
Ausweisung von Erbbaurechten als zentralem Baustein  einer gemeinwohlorientierten 
Grundstücksvergabe werden zukünftig insgesamt Bbei der Vermarktung städtischer 
Grundstücke zur Schaffung von  
• Mietwohnraum oder Wohnungseigentum (Geschossbau, Reihenhaus) oder 
• gemeinschaftlichen Wohnformen 
werden daher zukünftig die nachfolgenden Grundsätze zugrunde gelegt.  
Damit sollen zugleich preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt 
bewirkt und ausgewogene sowie nachhaltige Angebots- und Quartiersentwicklungen 
gesteuert werden. 
 
Über die definierten Verfahrensweisen in diesen Gru ndsätzen soll die 
Gleichbehandlung aller Marktakteure sowie Transpare nz im Vermarktungsprozess 
gewährleistet werden. 
 
2. Standortbezogene Zielsetzungen 
Durch die Vermarktung städt. Grundstücke wird die A ngebotsvielfalt am 
Wohnungsmarkt zu Gunsten der sozialen Wohnraumversorgung, freifinanzierter Miet- 
und Eigentumswohnungen sowie gemeinschaftsorientierter Wohnformen gestärkt. Die 
Aspekte der Kinder- und Familienfreundlichkeit, Soz ial- und Generationen-
gerechtigkeit, Barrierefreiheit und Umweltfreundlic hkeit finden hierbei besondere 
Berücksichtigung. 
 
Die Stadt Münster entwickelt konkrete Zielvorgaben,  die die Qualitäts- und 
Mengenziele für das jeweilige Grundstück definieren.

Standortbezogen sollen damit unterstützt werden:  
 
 barrierefreie Wohnqualitäten  
(z. B.: Erschließung durch Aufzug, bodengleiche Dusche) 
 
 bezahlbares Wohnen  
(z. B. Wohnflächenbegrenzung) 
 
 familienfreundliches Wohnen  
(z. B. direkter Zugang zu privaten/gemeinschaftlichen Freiflächen, 
funktionsneutrale Raumangebote) 
 
 studentisches Wohnen  
(z. B. nachfragegerechtes Angebot, Konzept zur Nachfolgenutzung) 
 
 senioren- und behindertengerechtes Wohnen  
(z. B. Betreuungs-/Serviceangebote, Gemeinschaftsräume/-flächen, 
alltagstaugliche Baustandards) 
 
 Wohnen im Eigentum  
(z. B. Eigentumswohnungen, Bauträgermaßnahmen) 
 
 besondere städtebauliche/architektonische Qualität en  
(z. B. Wettbewerb/Mehrfachbeauftragung) 
 
 klimagerechtes Bauen 
(z.B. Einhaltung KfW 40 Standard, Solaranlagen) 
 
 gemeinschaftliches Wohnen  
(z.B. im Eigentum, zur Miete, in Genossenschaften) 
 
3. Vermarktung/Kaufpreis  
 
3.1 Preisfestsetzung 
 
Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt auf der Grundlage eines Vermarktungs- und 
Preisfestsetzungsbeschlusses durch den Haupt- und Finanzausschuss. 
 
Unter Berücksichtigung der allgemeinen städt. Ziels etzungen zur Wohnraumver-
sorgung und Stadtentwicklung (vgl. Ziffer 1) sowie der standortbezogenen Ziel-
setzungen (siehe Ziffer 2) basiert der Kaufpreis bz w. basieren die Erbbaurechts-
konditionen grundsätzlich auf dem so ermittelten Verkehrswert. 
 
Im begründeten Einzelfall kann ein Verkauf auch gegen ein Kaufpreisgebot erfolgen.

3.2 Erbbaurecht 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke (Geschosswohnungsbau so wie öffentlich geförderte 
Mietreihenhäuser) für den (anteilig) öffentlich gef örderten Wohnungsbau nach den 
Vorgaben der jeweils gültigen Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW  
werden im Wege des Erbbaurechts für eine Laufzeit von 60 Jahren vergeben. 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke für den freifinanzierte n Wohnungsbau werden 
veräußert oder alternativ im Wege des Erbbaurechts für eine Laufzeit von 60 Jahren 
angeboten. Sofern bei einer Konzeptvergabe die Star tmiete das ausschlaggebende 
Kriterium ist, erhält derjenige das Grundstück, der  die geringste Startmiete bietet. Bei 
gleicher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält der Bewerber vorrangig das 
Grundstück, der das Grundstück im Wege eines Erbbaurechts erhalten möchte. 
 
Mehrfamilienhausgrundstücke (reine Wohngebäude ohne  soziale Infrastruktur) an 
Wohnbau-Genossenschaften (e. G.), inklusiven und so zialen Wohnprojekten, 
Miethäusersyndikaten, Baugemeinschaften, die gemein wohlorientiertes Wohnen 
ermöglichen sowie Stiftungen und Organisationen, di e auf preiswertes nachhaltiges 
Wohnen ausgerichtet sind, werden im Wege des Erbbau rechts mit einer Laufzeit von 
60 Jahren oder alternativ als Kaufgrundstück angebo ten. Voraussetzung ist, dass sie 
den für das jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück vo rgesehenen Anteil öffentlich 
geförderten Wohnraum errichten. Sofern kein Anteil für den öffentlich geförderten 
Wohnraum gefordert wird, in der Bewerbung kein frei williger Anteil angegeben wird 
und kein Anteil realisiert wird, gilt die Anforderung als erfüllt. Sofern in der Bewerbung 
ein freiwilliger Anteil angegeben wird, ist dieser Anteil zwingend zu realisieren. Statt 
eines jährlich zu zahlenden Erbbauzinses kann auch ein einmaliger Ablösebetrag in 
Höhe von 80 % des Verkehrswertes gewählt werden. Be i einem Kaufgrundstück wird 
zugunsten der Stadt Münster ein Rückgriffsrecht (Vo rkaufs- oder Wiederkaufsrecht) 
vereinbart. 
 
Grundstücke für gemeinnützige / soziale Zwecke oder Grundstücke für eine gemischte 
Nutzung (Kita / Wohnen) werden mit einer Laufzeit z wischen 30 und 60 Jahren im 
Wege des Erbbaurechts vergeben. Die Höhe der jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen 
werden durch einen öffentlich bestellten und vereid igten Sachverständigen oder den 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stad t Münster ermittelt. Für den 
Anteil der Wohnbauflächen wird der Zinssatz vorgege ben. Der festzulegende 
Verkehrswert dient als Grundlage der Verzinsung. 
 
Die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses für  neue Wohnbaugrundstücke 
beträgt 2,5 %. Für Mehrfamilienhäuser ist der durch  einen öffentlich bestellten und 
vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in 
der Stadt Münster festzulegenden Verkehrswert Grundlage der Verzinsung. 
 
Die Höhe der zu zahlenden Erbbauzinsen für öffentli ch geförderten Wohnraum wird 
für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung s chuldrechtlich von 2,5 % auf 
1,5 % gesenkt.  
 
Die Höhe der Entschädigung für Gebäude, die bei ein em Heimfallrecht sowie nach 
Ablauf der Dauer des Erbbaurechts zu zahlen ist, be trägt 90 % des Verkehrswertes, 
der durch einen öffentlich bestellten und vereidigt en Sachverständigen oder dem 
Gutachterausschuss in der Stadt Münster festgelegt wird.

4. Vermarktung von Grundstücken für Mietwohnraum oder Wohnungseigentum 
 
4.1 Ausschreibungszeitraum 
 
Die Ausschreibung solcher städtischen Grundstücke f indet in der Regel über einen 
Zeitraum von 2 – 4 Monaten statt. 
 
4.2 Bewerbungs- und Auswahlverfahren 
 
Dafür gelten folgende Maßgaben: 
 
 Zwingende  Abgabe einer Verpflichtungserklärung über die Berei tschaft zur 
Erfüllung der im Exposé festgeschriebenen Zielvorga ben für das 
ausgeschriebene Grundstück als Voraussetzung für die Teilnahme am weiteren 
Verfahren 
 Angebot zur Höhe der Startmiete bei öffentlich gef örderten Wohnungen  
 wenn gefordert: Angebot zur Höhe der Startmiete im  freifinanzierten 
Wohnungsbau 
 Bei Vermarktungen gegen Kaufpreisgebot entscheidet  das höchste Gebot. 
 Bei Mehrfamilienhausgrundstücken für den freifinan zierten Wohnungsbau, bei 
der bei einer Konzeptvergabe die Startmiete das aus schlaggebende Kriterium 
ist, erhält derjenige das Grundstück, der die gerin gste Startmiete bietet. Bei 
gleicher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält der Bewerber das 
Grundstück, der das Grundstück im Wege eines Erbbau rechtes erhalten 
möchte. Bei Angebotsgleichheit entscheidet das Los. 
 In besonderen städtebaulichen Situationen erfolgt die Bewerberauswahl durch 
ein Qualifizierungsverfahren (Wettbewerb). 
 
5. Vermarktung von Grundstücken für gemeinschaftsor ientierte Bau- und 
Wohnformen 
 
Eine Vermarktung von Grundstücken zur Stärkung von Gemeinschaftswohnformen 
erfolgt zweckgerichtet und unter standortbezogenen Zielsetzungen mit 
entsprechenden Vorgaben zur Realisierung von  
 
 gemeinschaftsorientiertem Wohnen zur Miete („Inves torenmodell“) oder  
 genossenschaftlichem Wohneigentum zur Selbstnutzun g oder 
 selbstgenutztem Wohneigentum für Baugruppen/-gemei nschaften.  
 
Damit anzustrebende Ziele und Projekttypen werden m it dem Preisfestsetzungs- und 
Vermarktungsbeschluss von den politischen Gremien festgelegt. 
 
Eine gezielte Grundstücksvermarktung zugunsten gemeinschaftsorientierter Bau- 
oder Wohnformen gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte :  
 
5.1 Interessenbekundungsverfahren  
 
Vor einer Ausschreibung geeigneter Grundstücke kann  die Stadt Münster zur 
Einschätzung der standortbezogenen Nachfrage zunäch st ein Interessen-

bekundungsverfahren durchführen, mit dem die zweckg erichtete Verkaufsabsicht der 
Liegenschaft öffentlich gemacht wird und potenziell e Bewerber (Investoren, 
Baugruppen, Genossenschaften) aufgefordert werden, ihr Interesse mittels einer 
formalen Abfrage (Fragebogen) näher darzustellen. 
 
5.2 Ausschreibung/Bewerberauswahl 
 
Die Ausschreibung richtet sich an Investoren, Bauge meinschaften bzw. 
Bewohnergenossenschaften. Der Ausschreibungszeitraum beträgt in der Regel 4 bis 
6 Monate. Mit der Grundstücksausschreibung werden s tädtische Ziele und Erwar-
tungen an die damit zu realisierende Gemeinschaftsw ohnform transparent gemacht. 
Zur Bewertung angebotener Projektqualitäten und der en Realisierungschancen 
werden von den Bewerbern insbesondere Angaben eingefordert  
 
a) zu den Akteuren  
(z. B. Referenzen/Projekterfahrung, Organisation, A nzahl und Struktur der 
Mitglieder von der Bewerbergemeinschaften, Ffachlic he Kompetenzen zur 
Projektrealisierung) 
 
b) zum inhaltlichen Konzept  
(z. B. soziale, ökologische und bauliche Ziele, kün ftige Nutzer- oder 
Personengruppe - wie z.B. Senioren, Familien, Fraue n, Männer, 
generationsübergreifend -, nachbarschaftliche bzw. integrative Leistungen) 
 
c) zu Kooperationspartnern  
(z. B. Architekt, Baubetreuer, Projektmoderation) 
 
d) zum Wohnprojekt  
(z. B. Anzahl und Struktur geplanten Wohnraumsder geplanten Wohneinheiten, 
Struktur des geplanten Wohnraums (Mietwohnraum oder  
Eigentumswohnungen) Anteil des gefördertern bzw. fr eifinanziertern 
Mietwohnraums oder Eigentumswohnungen, Gemeinschaft sflächen und -
räume) 
 
e) zum Finanzierungskonzept  
(geschätzte vorkalkulierte Angaben zu den Kosten und zur Finanzierung, Anteil 
Eigenkapital/Fremdmittel) 
 
f) zurm architektonischen und städtebaulichen Gesta ltung Konzept  
(z. B. Lageplan, Ansichten) 
 
Im Interesse eines transparenten und diskriminierun gsfreien Auswahlverfahrens 
werden die zuvor mit der Ausschreibung genannten Kr iterien nach einem 
Punktesystem gewichtet und bewertet. Den Zuschlag e rhält derjenige Bewerber, der 
die Kriterien insgesamt am besten erfüllt und die größte Aussicht auf Realisierung der 
städtischen Ziele gewährleistet. 
 
Auf Antrag des Bewerbers kann das Grundstück auch i m Wege einer 
Erbbaurechtsbestellung mit einem Erbbauzins von jäh rlich 4 % des Kaufpreises 
gemäß Ziff. 3 einschließlich einer Wertsicherungsklausel vergeben werden.

5.3 Anhandgabe  
 
Die Anhandgabe setzt eine Zustimmung der politische n Gremien zu der seitens der 
Verwaltung begründeten Bewerberauswahl voraus. Mit der Zusage wird das zur 
Vermarktung angebotene Grundstück dem ausgewählten Bewerber für einen Zeitraum 
von bis zu 12 Monaten (ab Zusage) unentgeltlich zur  konkreten Projektentwicklung 
anhand gegeben.  
 
Dieser Zeitrahmen dient insbesondere zur Klärung der individuellen Bebaubarkeit der 
Grundstücksfläche, der nachweislichen Absicherung d er Finanzierung und zur 
Definition und Festlegung projektorientierter Belan ge zwischen den beteiligten 
Akteuren. 
 
Danach ist innerhalb angemessener Frist der Grundst ückskauf- oder 
Erbbaurechtsvertrag zu beurkunden. 
 
Hinweis zur Wertermittlung: Analog zur jährlichen Fortschreibung der Bodenrichtwerte 
ist auch der Verkehrswert des Grundstücks nach Ablauf von 12 Monaten (bezogen auf 
den sog. Wertermittlungsstichtag) durch eine Aktual isierung des Wertgutachtens 
fortzuschreiben. Je nach Dauer des Vermarktungsverf ahrens kann es deshalb zu 
Wertsteigerungen kommen, die den Verkehrswert erhöhen können.  
 
6. Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen  
 
 Bauverpflichtung 
 
a) Mit der Bebauung des Grundstücks (tatsächliche B auausführung) ist in der 
Regel  innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Vertragsa bschluss 
Sicherstellung der Erschließung zu beginnen und im Regelfall  innerhalb von 
weiteren 12 Monaten die Bebauung soweit zu vollende n, dass eine 
zweckentsprechende Nutzung des Bauwerks gemäß den s tandortbezogenen 
Zielsetzungen möglich ist. Bei Nichteinhaltung der Verpflichtung, mit dem Bau 
innerhalb der vorgenannten Frist  zu beginnen, hat die Stadt Münster das Recht 
vom Vertrag zurückzutreten (Kauf/ggfs. Erbbaurecht)  oder vom Heimfallrecht 
Gebrauch zu machen (Erbbaurecht). Das gleiche gilt,  wenn nicht nach in der 
Regel  24 Monaten die Bebauung soweit vollendet wurde, das s eine 
zweckentsprechende Nutzung des Bauwerks möglich ist .                                    
 
b) Der Anteil des auf dem Grundstück zu errichtende n öff. geförderten 
Wohnraums (Nettowohnfläche) wird vertraglich festge legt. Ein entsprechender 
Förderantrag ist in der Regel  innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsabschluss 
zu stellen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtun g hat die Stadt Münster das 
Recht, vom Vertrag zurückzutreten bzw. vom Heimfall recht Gebrauch zu 
machen. Für den zu errichtenden Wohnraum gilt, dass  die in den jeweiligen 
Wohnraumförderbestimmungen festgelegte Höchstdauer der Sozialbindung zu 
vereinbaren ist. 
 
c) Zur Erfüllung der städt. Zielvorgaben, vgl. Ziff. 2, kann im Einzelfall ergänzend 
zum Rücktrittsrecht gemäß a) vom Käufer eine Vertra gserfüllungsbürgschaft 
gefordert oder eine Vertragsstrafe vorgesehen werden.

d) Die Fristen verlängern sich jeweils, wenn der Ve rtragspartner auf von ihm 
nicht zu vertretende, objektiv nachzuweisende Behin derungen hinweist (z. B. 
pandemische Auswirkungen, außergewöhnliche und läng ere sowie amtlich 
bestätigte Witterungsverhältnisse, mit denen normal erweise nicht zu rechnen 
ist) um die Dauer der Behinderungen. 
 Energiesparhaus Münster standards 
 
Der Jahresprimärenergiebedarf gemäß dem jeweiligen Beschluss des Rates 
der Stadt Münster ist bBei der Bebauung des Grundst ücks ist Münsters 
Standard für klimagerechtes Bauen gemäß der zum Zeitpunkt der Vermarktung 
gültigen und durch politischen Beschluss gefassten Energiestandards 
einzuhalten (Zur Zeit: Unterschreitung des spezifis chen 
Transmissionswärmeverlustes des Referenzgebäudes ge mäß 
Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) um 35 %). 
 
 Nachzahlungsverpflichtung 
 
Bei Überschreitung der Ausnutzung des Grundstücks oder Änderung sonstiger 
wertbildender Parameter, die dem Verkehrswertgutach ten zu Grunde liegen, 
wird eine Nachzahlungsverpflichtung (Kauf) bzw. Pfl icht zur nachträglichen 
Anpassung der Erbbaurechtskonditionen vereinbart. 
 
7. Kommunale Selbstverpflichtung 
 
Die „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ sieht für städtische Grundstücke im 
Bereich der Mehrfamilienhausbebauung einen Zielwert  von 60 % der entstehenden 
Nettowohnfläche zur anteiligen Errichtung von geför dertem Mietwohnraum (mind. 
70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % zugunsten Einkommens-gruppe B) 
vor (besondere kommunale Selbstverpflichtung). Der Anteil des geförderten 
Wohnraumes soll im Plangebiet insgesamt verwirklich t werden. Unter 
Berücksichtigung dieser Vorgaben kann der je Baugrundstück zu fordernde Anteil am 
öffentlich geförderten Mietwohnraum zwischen 0 und 100 % variieren. In besonderen 
stadtstrukturellen Situationen kann im begründeten Einzelfall von dieser Vorgabe 
abgewichen werden (vgl. auch Ziffer 8.).  
 
8. Ausnahmeregelung 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss kann in besonderen Fällen von den vorstehenden 
Grundsätzen abweichende Beschlüsse fassen.