Einführung der Sozialgerechten Bodennutzung in Münster (SoBoMünster) im April 2014 - Bericht zum aktuellen Sachstand

V/0107/2017 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Einführung der Sozialgerechten Bodennutzung in Münster (SoBoMünster) im April 2014 - Bericht 
zum aktuellen Sachstand 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
08.03.2017 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbraucherschutz  
 und Arbeitsförderung Bericht 
15.03.2017 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches  
 Flächenmanagement Bericht 
16.03.2017 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Bericht 
22.03.2017 Haupt- und Finanzausschuss Bericht 
22.03.2017 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
Der Rat der Stadt Münster hat am 02.04.2014 (Vorlage V/0039/2014) als einen wesentlichen 
Baustein des Handlungskonzeptes Wohnen die Einführung der „Sozialgerechten  Bodennutzung 
in Münster“ (SoBoMünster) einstimmig beschlossen.  
 
Der nachfolgende Bericht, der von dem Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrspl a-
nung, dem Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung  sowie dem Amt für Immobilie n-
management gemei nsam erstellt wurde, soll eine erste Einschätzung zu dem aktuellen Sac h-
stand seit Ratsbeschluss und Einführung der SoBoMünster im April 2014 darstellen sowie einen 
Ausblick geben.  
 
Einleitung:  
In den letzten Jahren hat die zunehmende Wohnungsknappheit, verstärkt durch eine hohe Nach-
frage und einem deutlichem Anstieg der Bodenpreise, dazu geführt, dass für viele Ziel - und Ein-
kommensgruppen kein ausreichender Wohnraum angeboten werden kann. Erschwerend kommt 
hinzu, dass für dringend benötigte Sonderbedarfe innerhalb der Stadt, wie z. B. für Kindertage s-
stätten, Flüchtlingseinrichtungen oder auch Feuerwehrgerätehäuser, nur wenige städtische Fl ä-
chen zur Verfügung stehen.  
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0107/2017 
Auskunft erteilt: 
Herr Nienaber 
Herr Schowe 
Frau Regenitter 
Ruf: 
492-2300, 492-6100, 492-6400 
E-Mail: 
NienaberAndreas@stadt-muenster.de 
Schowe@stadt-muenster.de 
RegenitterG@stadt-muenster.de 
Datum: 
01.02.2017 
Öffentliche Berichtsvorlage

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V/0107/2017 
 
In dem im Jahr 2013 durch den Rat der Stadt Münster beschlossenen Handlungskonzept Wo h-
nen sind daher verschiedene Handlungsfelder entwickelt und vorgestellt wo rden, die wieder zu 
einem ausgeglichenerem Wohnungsmarkt fü hren sollen.  Die aktive Entwicklung von Bauland 
sowie das Wohnbaulandmanagement sollen unter Berücksichtigung der wohnungs - und sozial-
strukturellen Ziele erfolgen und weiter entwickelt we rden. Daneben soll sichergestellt werden, 
dass sich die privaten Grundstückseigentümer und Investoren an der Erreichung der wohnung s-
politischen Ziele sowie den Gemeinkosten für die Entwicklung ihr er Flächen angemessen beteili-
gen. Das zunächst vorgesehene Ziel, dem Wohnungsmarkt jährlich 1.500 Wohneinheiten (WE) 
zur Verfügung zu stellen, ist durch den Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 16.09.2015 1 
auf 2.000 WE jährlich geändert worden. Mindestens 300 WE / Jahr sollen davon öffentlich gefö r-
dert werden.  
 
Ein wesentlicher Baustein für die Realisierung der notwendigen WE ist hier die SoBoMünster.  
Im Bereich der Innenentwicklung werden die Eigentümer und Investoren bei Änderungserforde r-
nissen des Bebauungsplanes und der Erstellung von Mehrfamilienhäusern neben der Beteiligung 
an den Gemeinkosten auch dazu verpflichtet, 30% der entstehenden Nettowohnfläche als öffen t-
lich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Zusätzlich müssen weitere 30 % der entst ehenden 
Nettowohnfläche die baulichen Voraussetzungen öffentlich geförderter Wohnungen erfü llen. Die 
Steuerung und Sicherung dieser Rahmenbedingungen und Vereinbarungen erfolgt über städt e-
bauliche Verträge. 
 
Die Stadt Münster verfolgt im Rahmen der SoBoMünster daneben beschlussgemäß einen star-
ken liegenschaftsstrategischen Ansatz, indem sie aktiv Flächen im Außenbereich erwirbt, um die 
wohnungspolitischen Ziele umsetzen und preisdämpfend Grundstücke für breite Bevölkerungs-
schichten auf dem Wohnungsmarkt anbieten zu können. Das Planungsrecht für diese Wohnbau-
potentialflächen wird vorrangig dort geschaffen, wo die Stadt Münster mindestens 50 % der Flä-
chen erwerben konnte.  
 
Aktueller Sachstand: 
Der Zeitraum vom Ankauf potentieller Wohnbauflächen, über die städtebauliche und planungs-
rechtliche Entwicklung zu Wohnbauland einschließlich der Herstellung der Erschließung bis zum  
Vermarktungsbeginn beträgt im Durchschnitt ca. 5 Jahre. Die Verwaltung weist daher darauf hin, 
dass der vor diesem Hintergrund noch relativ kurze Erfahrungszeitraum seit Einführung der 
SoBoMünster und unter Berücksichtigung der Anlaufzeit bis zum heutigen Tag nur eine erste 
vorläufige Einschätzung ermöglicht.  
 
Eine aktuelle Studie der Postbank vom 11.07.20162 verdeutlicht, dass die Stadt Münster bereits 
seit Jahren bundesweit führend, vor etlichen anderen Großstädten wie z. B. Potsdam oder Mün-
chen, bei der Schaffung von Neubauwohnungen ist. Seit der Einführung der SoBoMünster hat 
das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung für den Innenbereich bereits 
Rahmenvereinbarungen für ca. 1005 Wohneinheiten, davon 820 Wohneinheiten im Geschoss-
wohnungsbau, geschlossen. Ein Bebauungsplan mit ca. 160 Wohneinheiten (BPlan-Nr. 353, 1. 
Änderung Kinderhaus – Südl. des Bröderichwegs, zwischen Regina-Protmann-Straße und Salz-
mannstraße) ist bestandskräftig geworden. Weitere Planverfahren mit flankierenden öffentlich-
rechtlichen Verträgen für eine Gesamtzielzahl von ca. 725 Wohneinheiten stehen aktuell an 
(Stichtag 31.12.2016). Das Faktum, dass die Stadt Münster führend ist bei der Schaffung von 
neuem Wohnraum und dennoch die Preise für Grundstücke und Immobilien sowie Wohnungs-
mieten deutlich steigen, zeigt neben einer außergewöhnlich dynamischen Stadtentwicklung, dass 
die Anreicherung des Marktes allein nicht der Schlüssel für bezahlbaren Wohnraum darstellt. 
Vielmehr bedarf es flankierender Instrumente, so wie sie der Rat zur Sozialgerechten Bodennut-
zung beschlossen hat. 
 
                                                
1 Vorlage V/0088/2015/1. Erg. „Bericht zur Baulandentwicklung 2014 und Fortschreibung des Baulandpr o-
gramms 2015-2020“ 
2 Postbank Studie vom 11.07.2016, „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“

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V/0107/2017 
 
- Innenbereich - 
Um die wohnungspolitischen Ziele mit Blick auf den Anteil an öffentlich geförderten Wohnraum im 
Innenbereich abzusichern, werden – in Konkretisierung einer zu Planungsbeginn abgeschlosse-
nen Rahmenvereinbarung zur grundsätzlichen Einhaltung von SoBoMünster-  in einem zweiten 
Schritt (Durchführungsvertrag oder Städtebaulicher Vertrag) diese wohnungsstrukturellen Ziele 
durch eine Kombination aus Eintragung einer grundbuchlichen Dienstbarkeit einerseits und mit 
Vertragsstrafen andererseits gesichert. Diese Vertragskonstruktionen mit den v. g. Konditionen 
sind erstmalig in dem nach den Regelungen von SoBoMünster aufgestellten und inzwischen be-
standskräftigen Bebauungsplan-Nr. 353 prototyphaft entwickelt und aus Sicht der Vertragspartner 
– nach langen Verhandlungen und einem im Ergebnis für beide Vertragsparteien ausgewogenem 
Verhandlungsergebnis – so akzeptiert worden. Bei den zukünftigen Vertragspartnern ist diese 
Vorgehensweise mittlerweile im Regelfall bekannt und sie wird im Rahmen der Gleichbehandlung 
Grundlage auch bei allen weiteren Verhandlungen werden.  
 
In den bislang geführten Verhandlungen sowohl zu den Rahmenvereinbarungen als auch zu den 
konkretisierenden Städtebaulichen Verträgen hat sich die Akzeptanz gegenüber der SoBoMüns-
ter (deutlich) positiv entwickelt: die Eigentümer und Investoren stehen dem Konzept nur in sehr 
seltenen Fällen grundsätzlich ablehnend gegenüber. In den Gesprächen werden je nach Struktur 
der Eigentümer oder des Investors vielmehr umsetzungsorientierte Aspekte diskutiert   (z. B. 
Förderwege, Fragen der Umsetzung der öffentlich-rechtlichen Vereinbarungen, inhaltliche Rah-
menbedingungen, etc.).  Die grundsätzliche Angemessenheit und die Verpflichtung, städtische 
Standards einzuhalten, wurden bei den Projekten mit zunehmender Bekanntheit und Durchdrin-
gung von SoBoMünster nicht mehr / nur noch selten in Frage gestellt. Sofern zukünftig in Einzel-
fällen Bedenken hinsichtlich der (wirtschaftlichen) Angemessenheit dieser städtischen Ziele und 
Forderungen mit Blick auf das Planungsvorhaben entstehen sollten, werden die politischen Gre-
mien frühzeitig über diese Fallgestaltung informiert werden.   
 
Die in der SoBoMünster verankerte Fallgestaltung von Vergabe-Rahmenbedingungen für im In-
nenbereich durch neues Planungsrecht (ebenfalls) entstehende Einfamilienhäuser war bisher 
noch in keinem Planungsfall einschlägig. 
 
- Außenbereich - 
Das Amt für Immobilienmanagement ist Mitte 2016 im Bereich des Ankaufs von Wohnbaupoten-
tialflächen personell verstärkt worden, so dass nun die Anzahl der Gespräche und Verhandlun-
gen mit  Eigentümern und Investoren deutlich forciert werden konnte. Seit Anfang 2014 und im 
Vorgriff auf die SoBoMünster sind ca. 33 ha Wohnbaupotentialflächen, weitere 26 ha an landwirt-
schaftlichen Flächen (für Tausch-, Ausgleichsflächen, etc.) sowie ca. 6 ha an Sport- und Erho-
lungsflächen erworben worden.  
 
Von den bislang angesprochenen Eigentümern gibt es nur wenige, die ihre Flächen nicht veräu-
ßern möchten. Die ablehnende Haltung ist in seltenen Fällen auf die Einführung der SoBoMüns-
ter zurück zu führen. Vielmehr gab es auch vor der Einführung von SoBoMünster eine vergleich-
bare Anzahl von Eigentümern, die aus unterschiedlichen Gründen (z. B. erbrechtliche, steuerli-
che, betriebliche Gründe, Zurückhalten der Flächen für spätere Generationen oder schlicht zu 
hohe Kaufpreiserwartungen, etc.) nicht bereit waren, ihre Grundstücke zu verkaufen.  
 
- Vermarktung von Grundstücken und Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnraum -  
Bei der Veräußerung von städtischen Einfamilienhausgrundstücken sind in den Baugebieten in 
Amelsbüren – Im Mühlenfeld, Schmittingheide sowie Sprakel die Grundstücke durchschnittlich 
um 20% unterhalb des Bodenrichtwertes und damit preisreduziert veräußert worden. Die Kauf-
preisreduzierung ergibt sich zum einen durch die Freibeträge für Kinder und zum anderen durch 
einen einkommensabhängigen Zu- oder Abschlag zu dem vom Rat der Stadt Münster beschlos-
senen Kaufpreis.

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Nach der Einführung der neuen Grundsätze in 20153 für die Vergabe von städtischen Mehrfamili-
enhausgrundstücken sind die ersten 5 städtischen Grundstücke in 2016 ausgeschrieben worden. 
Die Veräußerung der Grundstücke erfolgte nicht mehr im Höchstgebotsverfahren sondern zu 
einem Festpreis mit einem Gebot auf die Startmiete. Das hier-zu entwickelte Konzept zur Quar-
tiersentwicklung, das sich zum einen an Zielgruppen und zum anderen an einem Wohnungsmix 
orientierte, wurde sehr gut angenommen und viele Bieter haben an dem Verfahren teilgenom-
men. Die gebotene Miete bei dem öffentlich geförderten Wohnraum lag mit ca. 11 % - 13 % unter 
der zulässigen Bewilligungshöchstmiete im sozialen Wohnungsbau, bei dem freifinanzierten 
Wohnraum mit 28 % sogar deutlich unterhalb der im Verkehrswertgutachten ausgewiesenen, 
erzielbaren Miete. Daran lässt sich bereits jetzt erkennen, dass die Mietpreise bei dieser Form 
der Ausschreibung sinken werden und damit unmittelbar den zukünftigen Nutzern des Wohn-
raums zu Gute kommen. 
 
Die SoBoMünster mit ihrem liegenschaftsstrategischen Ansatz stellt grundsätzlich sicher, dass 
für alle Einkommens - und Zielgruppen in ausreichendem  Maße Grundstücke und Wohnungen 
angeboten werden können. Neben dem dringend benötigten Wohnraum sind zudem noch weit e-
re Flächen für die Infrastruktur erforderlich (z. B. für Kindertagesstätten, Schulen, Feuerweh r-
standorte). Diese können nur dann realisiert werden, wenn die Stadt wieder übe r ein ausreichen-
des Portfolio an Grundstücken verfügt.   
 
Ein weiteres Ziel ist, dass mindestens 300 WE jährlich öffentlich gefördert werden. Dieses Ziel 
kann erst, nach dem Ankauf von Wohnbaupotentialflächen, den anschließenden Planungen oder 
der Entwicklung von Flächen im Innenbereich, zeitlich nachgelagert umgesetzt werden. Das Amt 
für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung hat 58 WE im Jahr 2014, 153 WE in 2015 sowie 
261 WE in 2016 öffentlich gefördert, wobei in diesen Zahlen noch kein Projekt enthalten ist, dass 
sich unmittelbar aus der SoBoMünster ergab. Es ist davon auszugehen, dass in den folgenden 
Jahren die Zahl von 300 WE jährlich bei Umsetzung von Projekten aus der SoBoMünster über-
schritten wird. Einen nennenswerten Beitrag hierzu wird die kommunale Selbstverpflichtung leis-
ten, nach der auf städtischen Grundstücken 60 % der Wohnflächen im Geschosswohnungsbau 
öffentlich-gefördert realisiert werden sollen.  
  
Die festgelegten Quoten von 30 % gefördertem und 30 % förderfähigem Wohnraum im Innenbe-
reich stellten sich in den bisherigen Beratungsgesprächen nicht als Entwicklungshemmnis dar. 
Den möglichen Bedenken von Investoren und Eigentümern, dass öffentlich geförderter Wohn-
raum in stadtnahen Lagen nicht rentabel sei, stehen attraktive Förderbedingungen mit hohen 
Tilgungsnachlässen und guten Renditemöglichkeiten gegenüber. Daneben ist der förderfähige, 
barrierefreie Wohnraum ebenfalls stark gefragt und wegen der Begrenzung der Wohnungsgrö-
ßen vor allem an Haushalte mit mittleren Einkommen nachhaltig vermietbar. Einschränkungen in 
der Miethöhe gibt es beim förderfähigen Wohnraum nicht, so dass keine Beeinträchtigungen der 
Renditeerwartung bei den Investoren bestehen. Um zukünftig dem Wohnungsmarkt ein ausrei-
chendes Angebot von öffentlich gefördertem Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, ist die 
SoBoMünster unerlässlich.       
    
 
Fazit und Ausblick:  
Die Verwaltung hat die Erfahrung gemacht, dass sich die Marktteilnehmer zunehmend auf die 
Konditionen einrichten. Die Instrumente der SoBoMünster sollten daher beibehalten werden. Aus 
heutiger Sicht und aufgrund der bisherigen Erfahrungen ist eine Modifizierung derzeit nicht erfor-
derlich, zumal der Vorbehalt einer begründeten Abweichung durch Ratsbeschluss im Einzelfall 
besteht. Um die unterschiedlichen Akteure, wie z. B. Eigentümer, Investoren, Interessierte, etc., 
noch breiter und transparenter über die Inhalte und Ziele der SoBoMünster zu informieren, ist 
eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeit vorgesehen.  
 
                                                
3 Vorlage V/0247/2015/2. Erg. „Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke -Mehrfamilienhäuser, 
Gemeinschaftswohnformen-“

5 
V/0107/2017 
 
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine zentrale Herausforderung für die Stadt 
Münster und bedarf kommunaler Steuerungselemente. Hierzu erweist sich die Sozialgerechte 
Bodennutzung als geeignetes Mittel. Im Rahmen einer nachhaltigen Quartiersentwicklung wird 
die Selbstbindungsklausel von 60 % öffentlich geförderten Wohnraum auf städtischen Grundstü-
cken beobachtet. 
 
Wesentlich für den Erfolg der SoBoMünster ist die konsequente und transparente Anwendung 
sowie die Gleichbehandlung aller beteiligten Akteure – sowohl im Innen- als auch im Außenbe-
reichsfall. Es ist davon auszugehen, dass sich der positive Trend in den nächsten Jahren verste-
tigen wird und die Effekte sich deutlich stärker zeigen werden.  
 
Die Verwaltung wird  Anfang 2019 den politischen Gremien einen erneuten Sachstandsbericht 
vorlegen, da dann ein ausreichender Zeitraum für eine gesicherte und breitere Anwendungsbasis 
vorhanden ist.   
 
 
 
I.V. 
 
gez. 
Thomas Paal 
Stadtdirektor 
 
 
Anlage:  
Powerpoint-Vortrag „Einführung der Sozialgerechten Bodennutzung in Münster (SoBo-
Münster) – April 2014

Einführung der Sozialgerechten 
Bodennutzung in Münster 
(SoBoMünster) - April 2014 
 
 
Bericht zum aktuellen Sachstand

22.02.2017 2 
Überblick 
1. Ausgangslage und Ziele der Sozialgerechten Bodennutzung in Münster 
(SoBoMünster) 
 
2. Aktueller Stand der Umsetzung 
 
3. Stadtstrukturelle, liegenschaftliche und wohnungspolitische Aspekte 
und Erfahrungen  
  
4. Fazit 
 
5. Empfehlungen der Verwaltung für die Zukunft

22.02.2017 3 
 
 
1. Ausgangslage und Ziele  
für die Entwicklung von SoBoMünster

22.02.2017 4 
1. Warum ist die Stadt bei der Entwicklung von Bauland gefragt? 
 
Grund + Boden: 
• als besonderes Gut – nicht vermehrbar 
• kein funktionierender sozialer Marktmechanismus / Wechselspiel 
Angebot – Nachfrage 
• angewiesen auf dessen Nutzung, kein „Transport“ möglich 
• Medium, Werte über Generationen zu retten 
• Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14, Abs. 2 GG) 
 „staatliche Lenkung“ wird somit gerechtfertigt

22.02.2017 5 
1. Jährliche Wohnungsbauleistung

22.02.2017 6 
Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ 
In Sachen Neubau liegen Münster, Potsdam und München vor allen anderen 
deutschen Großstädten. Das sind Ergebnisse der Postbank Studie 
"Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt", die die Wohnungsmärkte in den 36 
bundes- und landesweit größten Städten unter die Lupe nimmt.  
Quelle: Eigene Darstellung nach Postbank

22.02.2017 7 
1. Preisentwicklung 2010 - 2015 
Grundstück Mefa, unbebaut    +35,3% 
 
Grundstück Efa, unbebaut    +32,6% 
 
Mehrfamilienhäuser    + 51,0% 
 
Eigentumswohnungen    + 47,1% 
 
ungebremste Mietpreissteigerungen

22.02.2017 8 
1. Bausteine des Handlungskonzepts Wohnen 
Kommunales  
Handlungskonzept Wohnen 
 
Baulandentwicklung 
 
Münsteraner Modell 
„Sozialgerechte 
  Bodennutzung“ 
 
Sozialer Wohnungsbau 
Zielvereinbarung  
Land NRW 
 
Dialogkultur mit 
Marktakteuren 
 
Ziele  
Stadtentwicklung und 
Wohnungspolitik 
 
Wohnungs-
marktanalyse 
 
Mobilisierung von 
Standorten im 
Siedlungsbestand 
 
Barrierefreiheit  
in Neubau  
und Bestand 
 
Preiswerter Bestand 
Sicherung von Preis- und 
Belegungsbindungen 
 
Sensibilisierung 
Öffentlichkeit 
 
Wohnungsmarkt-
monitoring 
 
Kooperation 
Bündnis Wohnen 
Grundlagen 
Kernbausteine 
Ergänzende Bausteine

22.02.2017 9 
1. Ziele aus dem Handlungskonzept Wohnen / Baulandprogramm  
 
Baureife Wohnungen pro Jahr 
 
… „spontane“ 
Innenentwicklung 
Baulandprogramm 
… aktiv entwickelt  
im Innen- wie im Außenbereich 
 
 
 
 2.000 WE  
    750 WE    1250 WE 
Mindestens 300 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich! 
1) Hierbei handelt es sich z. B. um Reserven aus älteren Bebauungsplänen, Vorhaben nach § 34 BauGB. 
2) Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 16.09.2015 – Vorlage V/0088/2015/1.Erg. „Bericht zur Baulandentwicklung 2014 und Fort- 
    Schreibung des Baulandprogramms 2015 – 2020“ 
2) 
1)

22.02.2017 10 
1. Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (SoBoMünster) 
 
Der Rat der Stadt Münster hat am 02.04.2014 einen richtungsweisenden 
Beschluss gefasst: 
−  Außenbereich: neues Baurecht nur, 
     wenn mind. 50 % im Eigentum der Stadt 
 
− Innenbereich: Veränderung / Anpassung Baurecht, wenn 
wohnungspolitische Zielsetzungen anerkannt und vertraglich 
gesichert werden

22.02.2017 11 
1. Münsteraner Modell „Sozialgerechte Bodennutzung“

22.02.2017 12 
1. Konsequenzen aus dem Ratsbeschluss 
• Abkehr von der Angebotsplanung hin zur kooperativen Bedarfsplanung 
• Verhandlungen mit Eigentümern/Investoren vor der Planung 
(Außenbereich Partizipationsmodell / Innenbereich Städtebauliche 
Verträge) 
• Gerechte Verteilung der Kosten zwischen Eigentümer und Stadt 
• Steuerungsmöglichkeiten über Eigentümerfunktion 
(Sonderbedarfe, Sprunginvestitionen, Vergabefrage, Städtebau, …)  
• nachhaltige Finanzierung und Transparenz durch revolvierenden   
Bodenfonds (analog)

22.02.2017 13 
1. Ziele von SoBoMünster 
• Preisdämpfende Wirkung auf Grundstückspreise und Wohnungsmieten 
• Zugang zum Wohnungsmarkt für breite Bevölkerungsschichten 
• In ausreichendem Maße bezahlbare Baugrundstücke für Ein- und Mehr-
familienhäuser zur Verfügung stellen 
• Ausweitung des Angebotes an barrierefreien, freifinanzierten Wohnungen 
• Vermeidung von Pendlerströmen und keine Verdrängung ins Umland 
• Steuerung einer nachhaltigen Angebots- und Quartiersentwicklung bei 
städt. Grundstücken 
• Transparenz im Ankaufs- und Vermarktungsprozess

22.02.2017 14 
 
 
2. Aktueller Stand der Umsetzung

22.02.2017 15 
2. Aktueller Stand – Städtebauliche Innen- u. Außenentwicklung 
• Bis zum 31.12.2016 wurden auf der Basis der wohnungsstrukturellen Ratsent-
scheidung aus 2014 bereits frühzeitige Rahmenvereinbarungen mit Projekt-
beginn für ca. 820 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau geschlossen. 
 
• In nächster Zeit stehen noch Vertragsabschlüsse für weitere 725 
Wohneinheiten an. 
 
• Ein Bebauungsplan im Innenbereich  ist mittlerweile rechtskräftig (für ca. 160 
WE). Die hier verhandelten frühzeitigen Zielvereinbarungen und mit Fortschritt 
der Bauleitplanung konkretisierten Sicherungsvereinbarungen (grundbuchliche 
Dienstbarkeit kombiniert mit Vertragsstrafen) sind als Prototyp entwickelt 
worden. 
 
1) 
1) Bebauungsplan-Nr. 353, 1. Änderung Kinderhaus – Südl. des Bröderichwegs, zwischen Regina-Protmannstraße u. Salzmannstraße

22.02.2017 16 
2. Aktueller Stand – Städtebauliche Innen- u. Außenentwicklung 
 
• Das mit dem Bebauungsplan-Nr. 353 erarbeitete Muster stellt ein 
ausgewogenes Verhandlungsergebnis zwischen den städtischen Vertrags- 
und Projektpartnern dar. 
 
• Die Regelungsmechanismen, die dem Angemessenheitsgebot folgen, haben 
sich bei weiteren künftigen Vertragspartnern der Stadt bereits durchaus 
„akzeptanzfördernd“  herumgesprochen (Gleichbehandlung). 
 
• Die Verpflichtungen auf SoBoMünster erscheint insofern für in der 
Rechtsform unterschiedliche Projektpartner akzeptabel.

22.02.2017 17 
2. Aktueller Stand der Umsetzung  
• Wenige Eigentümer lehnen  eine Veräußerung  ihrer Flächen im Kontext 
der sozialgerechten Bodennutzung ab 
 
• Die Gründe hierfür stehen oft nicht im unmittelbarem Zusammenhang 
mit der Einführung von SoBoMünster (z. B. aus steuerlichen Gründen 
oder zu hohe Kaufpreiserwartungen) 
 Es gab es auch vor der Einführung von SoBoMünster eine vergleich-
bare Anzahl von Eigentümern und Investoren, die aus unterschied-
lichen Gründen nicht bereit waren, ihre Flächen zu veräußern oder zu 
entwickeln  
 
• Die Einführung der SoBoMünster ist grundsätzlich akzeptiert worden

22.02.2017 18 
2. Aktueller Stand der Umsetzung  
 
• Seit Anfang 2014 (und auch bereits im Vorfeld vergleichbar zu 
SoBoMünster) wurden folgende Flächen gekauft: 
 
 ca. 33 ha Wohnbaupotentialflächen  
 
 ca. 6 ha Sport- und Erholungsflächen 
 
 ca. 26 ha landwirtschaftliche Flächen (für Tausch, Ausgleich, etc.)

22.02.2017 19 
2. Aktueller Stand der Umsetzung 
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mio € 
Jahre 
Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2016 
Ankauf [Mio €] 
Verkauf [Mio €]

22.02.2017 20 
 
 
3. Stadtstrukturelle, liegenschaftliche           
und wohnungspolitische Aspekte / 
Erfahrungen

22.02.2017 21 
3. Stadtstrukturelle Erfahrungen - Entwicklung im Innenbereich 
 • Aufgrund der vorlaufenden politischen und öffentlichen Diskussion zur 
Notwendigkeit der Schaffung von Wohnangeboten im preiswerten Segment  
im Vorfeld des Beschlusses zu SoBoMünster (02.04.2014) ist den lokalen und 
regionalen Entwicklern und Investoren das Thema grundsätzlich bekannt. 
 
• Deshalb greifen Anträge auf Wohnbauentwicklung oder Bauleitplanung 
oder Erstgespräche i.d.R., aber nicht ausnahmslos, bereits vorausschauend 
die städtische Erwartung des wohnungsstrukturellen Ziels auf.  
 
• Die  Erörterungen betreffen somit häufig  nicht den Grundsatz, sondern eher 
umsetzungsorientierte Aspekte (z.B. Förderwege, Fragen der Umsetzung der 
öffentlich-rechtlichen Vereinbarungen, inhaltliche Rahmenbedingungen der 
erwarteten Vereinbarungen und Bindungen).

22.02.2017 22 
3. Stadtstrukturelle Erfahrungen - Entwicklung im Innenbereich 
 
 
• Die Regeln werden nach entsprechendem Praxisanlauf seit Ratsbeschluss 
inzwischen im Grundsatz akzeptiert:                                                                                
Je nach eigenem Vermarktungsportfolio und des Geschäftsmodells ist die Dis-
kussion über Ausnahmen, Abwandlungen oder Sonderreglungen mehr oder 
weniger stark ausgeprägt. Die anfängliche Reklamation von Altfällen oder Hin-
weise auf vermeintlich nicht durchgängige Praxis der Stadt haben sich jedoch 
gelegt. 
 
• Mehr Erklärungsbedarf besteht bei überregionalen Marktakteuren oder bei 
nicht erfahrenen privaten Einzelgrundstückseigentümern oder – entwicklern. 
 
• Externen sind zum Teil vergleichbare Anforderungen aus anderen Großstädten 
bekannt:  In Kenntnis des münsterischen Miet- und Immobilienmarktes 
besteht überwiegendes Verständnis für ein städtisches Regelungskonzept.

22.02.2017 23 
3. Stadtstrukturelle Erfahrungen - Entwicklung im Innenbereich 
 
• Wie in anderen Bereichen auch, gibt es Verhandlungsversuche, die Einhaltung der         
30 + 30 % - Regel im Geschosswohnungsbau mit Nachlässen bei anderen wirtschaftlich 
relevanten Forderungen der Stadt - insbesondere im Bereich der sozialen Infrastruktur 
(KiTa, öffentl. Kinderspielplatz) oder bei technischen oder energetischen Standards -     
zu „verrechnen“.  
 
• Die Frage der grundsätzlichen Angemessenheit der veritablen Anzahl (fachlich-sektoral 
begründeter) anzuerkennender städtischer Standards hat bisher noch kein Planungs-
projekt im Innenbereich gefährdet. Dies ist jedoch in Sonderfällen nicht auszuschließen 
und bedürfte einer besonderen Entscheidung durch den Rat. 
 
• Das Verhandlungsvorgehen ist – auch nach den Erkenntnissen aus der zweimaligen 
Teilnahme an interkommunalem Erfahrungsaustausch zu nationalen Baulandmodellen – 
pragmatisch, ressourcenschonend und effektiv.   
 
• Ablehnende Haltungen Dritter, ein Innenentwicklungskonzept nicht unter der 
Bedingung SoBoMünster umzusetzen, treten inzwischen selten auf. In diesen Fällen gab 
es aus dem politischen Raum Rückhalt für die städtische Position.

22.02.2017 24 
3. Liegenschaftliche Erfahrungen - Verkauf von Efa-Grundstücken 
Die städtischen Einfamilienhausgrundstücke werden durchschnittlich um 20 % 
unterhalb des Bodenrichtwertes (BRW) und damit preisreduziert und ohne 
Gebotsverfahren veräußert:  
 
 Baugebiet Amelsbüren / Im Mühlenfeld – i. H. v. 86 % des gültigen BRW  
 
 Baugebiet Schmittingheide – i. H. v. 79 % des gültigen BRW 
 
 Baugebiet Sprakel – i. H. v. 73 % des gültigen BRW 
 
Die Kaufpreisnachlässe bestehen zum einen aus Freibeträgen für Kinder und  
zum anderen in einer Kaufpreisreduzierung oder einem Kaufpreiszuschlag, der 
sich nach der Höhe des Familieneinkommens richtet.

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3. Liegenschaftliche Erfahrungen - Verkauf von Mefa-Grundstücken 
 
Die Mefa-Vergaberichtlinien   sind als Komplementärinstrument zu SoBoMünster 
vom Rat der Stadt Münster am 17.06.2015 beschlossen worden. 
 
Was hat sich geändert:  
• Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss durch politische Gremien 
 
• Vergabegrundsätze = Neuland (begleitende Beobachtung) 
 
• Abkehr vom Höchstgebotsverfahren – statt dessen: Ausschreibung in der Regel 
zum Verkehrswert unter Berücksichtigung städt. Zielvorgaben 
 
 Gebote i.d.R. auf die Startmiete: Hier ist bereits nach der 1. Ausschreibung 
deutlich erkennbar, dass die Mietpreise sinken! 
 
1) 
1) Vorlage V/0247/2015/ 2. Erg. „Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen -“

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3. Liegenschaftliche Erfahrungen - Verkauf von Mefa-Grundstücken 
 
Am Beispiel:  
„Konzeptorientierte Vergabe von 5 städtischen Grundstücken“ 
 
• Sehr gute Beteiligung von Investoren  40 Gebote 
 
• Konzepte der Verwaltung zur Quartiersentwicklung (Zielgruppen und 
Wohnungsmix) wurden sehr positiv aufgenommen 
 
• Konzept „Gebot auf Startmiete“ sehr erfolgreich: 
 Startmiete freifinanzierter Wohnungsbau (WB) statt 9,50 €  unter 6,80 € 
 Startmiete öffentl. geförderter  WB / EK-Gr. B  statt 7,15 €  unter 6,30 € 
 Startmiete öffentl. geförderter  WB / EK-Gr. A statt 6,25 €  unter 5,60 €

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3. Wohnungspolitische Erfahrungen – Geförderter Mietwohnungsbau 
 
Der geförderte Miet- 
wohnungsbau hat 
sich seit 2010 wie 
folgt entwickelt: 
*) Die überdurchschnittliche Förderzahl im Jahr 2011 resultiert daraus, dass 266 Studentenwohnungen an 
der „Boeselagerstraße“ gefördert wurden. 
*)

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3. Wohnungspolitische Erfahrungen –  
Geförderter und förderfähiger Wohnraum 
 Vorbemerkungen zur Wirtschaftlichkeit: 
• Attraktive Förderbedingungen mit hohen Tilgungsnachlässen bieten bei 
gefördertem Wohnraum gute Renditen auch in stadtnahen Lagen.  
 
• Kein Renditenachteil beim förderfähigen Wohnraum, weil keine 
Mietpreisbindung. 
 
• Förderfähiger Wohnraum ist insbesondere barrierefreier Wohnraum. Für 
diesen besteht eine hohe Nachfrage und er ist nachhaltig vermietbar. 
 
• SoBoMünster ist unerlässlich, um das vom Rat beschlossene Mengenziel, 
jährlich mind. 300 WE mit öffentlichen Mitteln zu fördern, zu erreichen.

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4. Fazit 
• Die Marktteilnehmer richten sich zunehmend auf die Konditionen ein. 
 
• Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum kann nicht allein dem freien Markt überlassen 
werden. SoBoMünster ist zudem erforderlich, um das Mengenziel zur Schaffung von 
bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. 
 
• Die Selbstbindungsklausel von 60 % öffentlich-geförderten Wohnungsbau auf städtischen 
Grundstücken wird im Rahmen einer nachhaltigen Quartiersentwicklung beobachtet.  
 
• (Nur) eine konsequente und transparente Durchführung ermöglicht die unabdingbare 
Gleichbehandlung und sichert einen dauerhaften Erfolg! 
 
• Die positive Wirkung von SoBoMünster ist bereits jetzt erkennbar. Aufgrund der bis-
herigen Erfahrungen ist davon auszugehen, dass der positive Trend sich in den nächsten 
Jahren verstetigen und die positiven Effekte sich noch deutlich stärker zeigen werden.

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5. Empfehlungen der Verwaltung für die Zukunft 
• Eine erneute Evaluation von SoBoMünster wird in ca. 2 Jahren (Anfang 
2019) für sinnvoll erachtet, erst dann ist ein ausreichender Zeitraum für 
eine gesicherte und breitere Anwendungsbasis vorhanden. 
 
• Instrumente und Ziele von SoBoMünster sind beizubehalten, eine 
grundsätzliche Modifizierung ist aus heutiger Sicht nicht erforderlich. 
Gleichwohl ist eine Nachsteuerung möglich, wenn es dazu Anlässe aus 
künftigen Erfahrungen geben sollte. 
 
• Offensive Öffentlichkeitsarbeit