Vom Umwandlungsmonitoring zum Quartiersdialog (Pilotprojekt `Hansaviertel/Hafen`) - Zwischenbericht zum Sachstand

V/0628/2018 
V/0628/2018 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
Vom Umwandlungsmonitoring zum Quartiersdialog (Pilotprojekt `Hansaviertel/Hafen`) - 
Zwischenbericht zum Sachstand 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   22.11.2018 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbrauche r-
schutz und Arbeitsförderung 
Bericht 
   22.11.2018 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Bericht 
   28.11.2018 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Bericht 
   04.12.2018 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
   12.12.2018 Haupt- und Finanzausschuss Bericht 
   12.12.2018 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Auftrag  
Am 12.07.2017 hat der Rat mit der Vorlage V/0481/2017, Beschlusspunkt 5, die Einführung eines 
Umwandlungskatasters beschlossen. Im Kontext der Diskussion um die Prüfung der Einführung einer 
Sozialen Erhaltungssatzung soll mit diesem Instrument die Transparenz im Hinblick auf kleinräumige 
Aufwertungsprozesse erhöht werden. Der nachfolgende Bericht gibt einen Überblick zum aktuellen 
Sachstand in der Umsetzung des Auftrages und zu den sich daraus ableitenden Schlussfolgerungen. 
 
Auswertung der Umwandlungen: Erste Ergebnisse  
Unter Federführung des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung in enger Zu-
sammenarbeit mit dem Bauordnungsamt, dem Vermessungs- und Katasteramt und der Geschäfts-
stelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Münster hat die Verwaltung erst-
malig die Umwandlungstätigkeit von Miet- in Eigentumswohnungen der letzten Jahre (2010 – 2017) 
systematisch in kleinräumiger Differenzierung nach unterschiedlichen Merkmalen ausgewertet (ver-
kaufte umgewandelte Wohnungen nach Häufigkeit, Eigentümer-, Größenstruktur). Die mit einer Um-
wandlung einhergehende Veränderung in der Eigentumsstruktur erhöht die Wahrscheinlichkeit für 
eine Verdrängung durch mögliche Eigenbedarfskündigung und/oder renditeorientierte Modernisie-
rungsabsichten der Erwerber. Während die Umwandlung bereits eine erfolgte Veränderung der Ei-
Amt für Stadtentwicklung, 
Stadtplanung, 
Verkehrsplanung 
 
25.10.2018 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Frau Peuling-Heerstraß 
Telefon: 492-6178 
Peuling-Heerstrass@stadt-
muenster.de

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gentumsstruktur darstellt, ist die ihr vorgeschaltete notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung ein 
frühzeitiges Signal für mögliche Veränderungen, hier im Betrachtungsfokus der Bestand. 
So wurde die Erfassung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen zum Stichtag 01.01.2018 vom 
Bauordnungsamt umgestellt und erstmals eine für die Fragestellung notwendige Differenzierung in 
„Bestand“ und „Neubau“ vorgenommen. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung ist die juristische Vor-
aussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch und  zeigt als Frühwarnindi-
kator ein mögliches „Privatisierungs-/ Umwandlungspotenzial“ an. Aufgrund deutlich eingeschränkter 
Personalressourcen und krankheitsbedingtem Personalausfall im Amt 63 liegen erste Informationen 
zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand bisher nur für einen Zeitraum von vier Monaten 
vor (01.01.-30.04.2018). Die Betrachtung der Umwandlungen und der Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen bildet zusammen das Umwandlungsmonitoring. Dem Anspruch an ein GIS-gestütztes Früh-
warnsystem kann das Instrument erst gerecht werden, wenn auch die Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen im Bestand über einen längeren Zeitraum eingepflegt und beobachtet werden und somit be-
lastbare Aussagen auf quartiersbezogene Auswirkungen getroffen werden können. Doch bereits erste 
Auswertungen der Indikatoren für die Gesamtstadt, die Innenstadt und die innenstadtnahen Quartiere 
(statistische Bezirke 11 - 47) ergänzen das Informationstableau.  
 
Erste zentrale Ergebnisse des Umwandlungsmonitorings 
• Im Gesamtstadtvergleich ist eine deutliche räumliche Konzentration der Umwandlungstätigkeit im 
Stadtbezirk Mitte  feststellbar. Hier fanden im Betrachtungszeitraum 2010 - 2017 80 % aller Um-
wandlungen  statt. 
• Im Bezirk Mitte liegen Schwerpunkte der Umwandlungstätigkeit in den Stadtteilen Josef (stat. Be-
zirk 22), Aaseestadt (stat. Bezirk 31) und Hansaplatz (stat. Bezirk 24): im Stadtteil Josef  gingen in 
diesem Zeitraum 162 Mietwohnungen in privates Eigentum über, danach folgen Aaseestadt mit 
128 Wohnungen und Hansaplatz mit 118 Wohnungen. 
• Gesamtstädtisch und im Bezirk Mitte zeigt sich eine deutliche Beruhigung des Verkaufs umgewan-
delter Wohnungen von 2010 - 2017: gesamtstädtisch -66 %, Bezirk Mitte -70 %. 
• Die Umwandlungsfälle sind auch bei diesen nach Häufigkeit am meisten betroffenen Stadtteilen 
seit 2014 deutlich rückläufig.  
• Für das erste Halbjahr 2018 liegen bisher 22 Umwandlungsfälle für Gesamt -Münster vor, wovon 
12 Umwandlungen im Stadtbezirk Mitte erfolgten. 
• Die Bewilligung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand erfolgte vom 01.01 .18 bis 
30.04.18 für insgesamt 67 Wohnungen auf der gesamtstädtischen Ebene , davon liegen 44 Woh-
nungen im Stadtbezirk Mitte. Für den Neubau liegt die Zahl im gleichen Zeitraum bei 201 Wohnun-
gen für die Gesamtstadt. Aufgrund zu geringer Fallzahlen sind auf Stadtteilebene aktuell keine nä-
heren Angaben möglich, notwendig ist eine längere Zeitreihenbetrachtung. 
 
Das Umwandlungsmonitoring wird entsprechend weiter ausgebaut und stellt eine Daueraufgabe dar.  
 
Über die Analyse der Umwandlungstätigkeit hinaus wurden zusätzlich die bereits ausgewerteten Be-
völkerungsindikatoren, die einen Hinweis auf einen Verdrängungsdruck und/oder -potential geben 
können, unter Einbindung des Sozialmonitorings für den Betrachtungszeitraum 2013 - 2017 aktuali-
siert. Betrachtet wurden die Bevölkerungsentwicklung und -struktur (nach Alter, Migrationsvorge-
schichte), die Haushaltestruktur (Haushalte mit Kindern, 1-Personen-Haushalte), die Sozialstruktur 
(Arbeitslose, SGBII-Empfänger, Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte,) und die Wanderungsbe-
wegungen (Wanderungssaldo, Zuzugsgewinn/-verlust, Umzugsgewinn/-verlust). In der Gesamtschau 
liefern die Bevölkerungsindikatoren für die Jahre 2013 - 2017 weiterhin keine belastbaren Erkenntnis-
se über signifikante Verdrängungsphänomene in Form einer geänderten Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung.  
 
Fazit: Die teilräumliche Häufung von Umwandlungen in der Vergangenheit gibt ei nen quantitativen 
Hinweis auf Aufwertungstendenzen im Wohnungsbestand bestimmter Stadtteile , jedoch keine Info r-
mationen zu den Hintergründen.  Die Verwaltung sieht die Notwendigkeit, die mit diesem ersten B e-
fund verbundenen noch offenen Fragen für die weitergehende Interpretation zu klären . So sind mit 
dem Feststellen von erhöhter „Umwandlungstätigkeit“ keine Information über die nachfolgende Nu t-
zung der verkauften Wohnungen gegeben (ehemalige Mieter als Käufer ?/weiterhin vermietet?). Auch

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sind unmittelbare Rückschlüsse darauf, ob mit dem Verkauf eine Verdrängung von Mieterinnen und 
Mietern einhergeht, auf Basis der vorliegenden Daten nicht möglich . Für die rechtssichere Ableitung 
der Notwendigkeit zur Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung sind aber gerade auch qualitative 
Aussagen und Informationen wichtig. Erforderlich ist demnach eine vertiefte Untersuchung in einigen 
Teilräumen, die sowohl die datenbasierte Faktenlage verbessert als auch qualitative Informationen im 
Sinne einer rechtlichen Absicherung liefert.  
Darüber hinaus nimmt die Verwaltung in einigen Quartieren Befürchtungen und Ängste von Bewohne-
rinnen und Bewohnern vor Verdrängungseffekten und Nutzungskonkurrenzen im öffentlichen Raum 
als Folge von Aufwertungsprozessen wahr. Vor diesem Hintergrund  beabsichtigt die Verwaltung, den 
Einstieg in eine vertiefte Untersuchung mit einem Pilotprojekt im ‚Hansaviertel/Hafen‘ aufzunehmen.  
 
Pilotprojekt ´Hansaviertel/Hafen´: Dialog vor Ort (Anlage 1) 
Die der zeit in Bezug auf eine Aufwertung politisch und bürgerschaftlich diskutierten Räume in der 
Innenstadt bzw. in innenstadtnahen Lagen sind insbesondere die statistischen Bezirke Hansaplatz 
und Hafen. Hintergrund sind die Planungen und stattfindenden Aktivitäten im Rahmen der städtebau-
lichen Erneuerung des Bereiches „Stadthäfen Münster“. Den Planungen zu einem neuen integrierten 
urbanen Stadtquartier, die bestehende Wegeverbindungen aufgreif en und eine unmittelbare Verne t-
zung zwischen dem Stadthafen 1, dem Han sa- bzw. Herz -Jesu-Viertel und dem sog. Hafencenter 
gewährleisten sollen (V/0827/2018), stehen vor Ort Befürchtungen um t eilweise negative Auswirkun-
gen auf die gewachsenen Wohnstrukturen  dieser Viertel entgegen, die z.T. im Geltungsbereich di e-
ses Integrierten Handlungskonzeptes liegen (Hansaring, Dortmunder Straße, Soester Straße) . Einige 
Bewohner/innen und lokale Akteur/innen nehmen Mietpreisanstiege und verstärkte Modernisierungs - 
und Verkaufsaktivitäten wahr und befürchten eine Verdrängung und Veränderu ng des Quartierscha-
rakters/-milieus. Unter diesen Vorzeichen fand Mitte 2018 ein Zukunftsspaziergang von Akteur /innen 
aus dem Viertel mit Verwaltung und Politik statt, bei dem entsprechend die Themen „Vielfalt“, „Offene 
Räume“, „Aufwertung/Verdrängungsdruck“ und die Rolle von B -Side/Hill-Speicher für das Quartier im 
Mittelpunkt standen.  
Die Auswertung der Umwandlungen weist auf Aufwertungstendenzen hin, da in der ersten Hälfte des 
Betrachtungszeitraumes (2010 - 2017) der Hansaplatz zu den Stadtteilen mit erhöhter Umwandlungs-
tätigkeit gehörte, gleichzeitig ist seit 2014 ein deutlicher Rückgang der Umwandlungstätigkeit festz u-
stellen. Die befürchtete Verdrängung kann mittels des Monitorings bisher quantitativ nicht abgebildet 
werden. 
Deshalb wird die Verwaltung für den Pilotraum „Hansaviertel/Hafen“ mit einem mehrgleisigen Vorge-
hen die qualitative Informationsgrundlage verbessern , um in Bezug auf die Fragestellung Aufwe r-
tung/Verdrängung mehr Transparenz zu erreichen und die Entscheidungsgrundlage zur Fragestellung 
der  Einführung einer “Sozialen Erhaltungssatzung“ zu qualifizieren. In diesem Kontext ist der genaue 
Untersuchungsraum noch zu definieren. Hierbei sind folgende Schritte angedacht (Anlage 1): 
 
Vertiefte datenbasierte Auswertung „Hansaviertel“ 
Ab Mitte Oktober 2018 werden im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung die auf 
zwei Jahre befristeten Arbeiten für eine kleinräumig vertiefte Analyse  der Wohnsituation und der Be-
wohnerstruktur am Beispiel des Pilotgebietes „Hansaviertel“ aufgenommen, um auf dieser Basis 
Schlussfolgerungen auf mögliche Milieuveränderungen ziehen zu können. Die Fachausschüsse wer-
den regelmäßig über die Ergebnisse informiert (Stellenplanantrag der Fraktionen der CDU und Bünd-
nis90/DieGrünen/GAL „Münsteraner Wohnungsmarkt nachhaltig und zukunftsfähig gestalten – Moni-
toring im Hansaviertel intensivieren“). 
Unabhängig von dieser Tiefenanalyse bleibt es eine Daueraufgabe, stadtweit die aufgezeigten Bevöl-
kerungsindikatoren in ihrer Entwicklung zu beobachten sowie bei Vorliegen entsprechender Daten zu 
den Abgeschlossenheitsbescheinigungen das Umwandlungsmonitoring auszubauen, in ein Kataster 
zu überführen und kleinräumig unterhalb der Stadtteilebene zu analysieren.  
 
Haushaltebefragung Hansaviertel/Hafen und angrenzenden Quartieren 
Für eine Vielzahl von feststellbaren Entwicklungen auf der Basis einer rein quantitativen Auswertung 
sind die jeweiligen Gründe nicht bekannt: ein z.B. feststellbarer erhöhter Wegzug aus einem Quartier 
ist nicht zwingend ein Hinweis auf eine Verdrängung (Auszugszwang oder bewusste Entscheidung?).   
Gleichzeitig fehlen der Verwaltung zentrale Informationen z.B. zur Eigentümerstruktur, Entwicklung

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der Mieten, Modernisierungsaktivtäten etc. Als qualitativ ergänzenden Baustein der bisherigen und 
weiter anstehenden Untersuchungen plant die Verwaltung für das erste Quartal 2019 die Durchfüh-
rung einer kleinräumigen Haushaltebefragung in den Stadtteilen Hansaplatz/Hafen und angrenzen-
den Quartieren (Themenbereiche: Wohndauer in der Wohnung/im Quartier, Ausstattungsstandard der 
Wohnung, Entwicklung der Mieten etc.), um weitere Hinweise zur Entwicklung der Bevölkerungsstruk-
turen und zur Quartiersentwicklung zu erhalten. Mit der Haushaltebefragung können die aus der bis-
herigen Analyse erhaltenen Befunde qualifiziert und neue, für die Fragestellung wichtige bisher feh-
lende Indikatoren (wie z.B. Angaben zur Miete) erhoben werden. Mit ersten Ergebnissen ist Mitte des 
Jahres 2019 zu rechnen. 
 
Diskussion der Befragungsergebnisse im „Hafendialog“ (alternativ Stadtforum „Innere Stadt“ im Zu-
kunftsprozess)“ 
Die Ergebnisse der Haushaltebefragung werden unter Einbindung der Ergebnisse der B-Side-
Befragung („Wohin steuert das Hafen-/Hansaquartier?“, Mai 2018) im vorgesehenen „Hafendialog“ 
präsentiert und in die örtliche Diskussion um das Thema „Aufwertung/Verdrängungsdruck“ einge-
bunden. Alternativ könnte die Entwicklung des Hansa- und Hafen-Viertels, je nach Projektstand zur 
zeitlichen und inhaltlichen Konzipierung des Hafendialogs, auch auf einem der vorgesehenen Stadt-
foren im Rahmen der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts Münster 2030 im 
Kontext der „Inneren Stadt“ diskutiert und entsprechend  im Hinblick auf das Zieljahr 2030 fachlich 
vertieft werden.  
 
„Workshop mit örtlichen Akteur/innen zum Instrument „Soziale Erhaltungssatzung“ 
Auch prüft die Verwaltung die Durchführung eines Workshops zur Wirkung und Reichweite des städ-
tebaulichen Instrumentes ‚Soziale Erhaltungssatzung‘ mit den örtlichen Akteur/innen. Hierdurch bie-
tet sich die Chance, dieses und weitere von der Stadt Münster eingesetzte Instrumente zum Ausbau 
und zur Sicherung preiswerten Wohnraums sowie die Wahrnehmungen, Vorstellungen und Erwar-
tungen der Akteurinnen und Akteure vor Ort gemeinsam zu erörtern. Es könnten z.B. Fälle aus dem 
Alltag des Mieterschutzvereines als „Blaupause“ dienen und mit den Erfahrungswerten einer An-
wenderstadt (z.B. Eigenbedarfskündigung, Ankündigung Modernisierung etc.) gespiegelt werden. 
Dabei setzen sich alle Teilnehmenden - lokale Akteur/innen, Politik und Verwaltung - einerseits mit 
der Thematik, andererseits mit den unterschiedlichen Interessenlagen der beteiligten Gruppen im 
Dialog auseinander.   
 
Ausblick auf das weitere Vorgehen 
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Die Haushaltebefragung wird im Januar 
2019 aus dem vorhandenen Budget der Produktgruppe 0901 durchgeführt. 
Als Daueraufgabe wird die Verwaltung im Rahmen des Umwandlungsmonitorings eine Zeitreihe zu 
den Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand und den Umwandlungen aufbauen und klein-
räumig analysieren. Parallel werden weiterhin die aufgezeigten Bevölkerungsindikatoren in ihrer 
Entwicklung fortlaufend beobachtet. Sobald aussagekräftige Ergebnisse vorliegen, wird die Verwal-
tung die Politik über eine entsprechende Vorlage informieren.  
 
 
 
 
 
I.V. 
 
 
gez. 
 
Denstorff 
Stadtbaurat

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V/0628/2018 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: „Vorgehen Pilotgebiet ´Hansavierte/Hafen´: Bausteine“

Anlage 1: Vorgehen Pilotgebiet „Hansaviertel/Hafen“: Bausteine 
Bisher erfolgt 
- Aufbau Umwandlungsmonitoring   
- Auswertung Bevölkerungsindikatoren 
(Gesamtstadt u. Bezirk Mitte) 
Bewohner/innenbefragung im 
Untersuchungsraum 
Vertiefte Datenauswertung „Woh-
nungsmarkt“, „Bewohner/-innen-
struktur“ unter Einbindung von  
Sozialmonitoring u. Umwandlungs-
monitoring 
Präsentation und Diskussion der Ergebnisse im „Hafendialog“ (alternativ: 
Stadtforum „Innere Stadt“ im Zukunftsprozess 20|30|50 ) 
Workshop „Soziale Erhaltungssatzung“ 
Zurzeit im Ergebnis:  
- keine Hinweise auf eine systematische 
Verdrängung,  
- Beruhigung der Umwandlungstätigkeit 
Einbringung der Ergebnisse in die politische Beratung  
Untersuchung Pilotgebiet 
Ab Januar 2019 
Noch offen: qualitative Untersuchungen und 
Auswertung weiterer Datensätze

Anlage A zur V/0628/2018 
Kurzüberblick 
Die Vorlage enthält den Bericht über den aktuellen Sachstand zur Einführung eines Umwand-
lungskatasters und zu den sich daraus ableitenden Schlussfolgerungen. Im Kontext der Diskussi-
on um die Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung soll mit diesem Instrument die Transpa-
renz im Hinblick auf kleinräumige Aufwertungsprozesse erhöht werden (Vorlage V/0481/2017, 
Beschlusspunkt 5). 
 
Ziele/Teilziele/Zielrreichung 
Mit der Vorlage werden folgende in der Präambel des „Integrierten Stadtentwicklungs- und 
Stadtmarketingkonzepts Münster (ISM)“ formulierten Ziele verfolgt: 
 Wir sind eine Stadt mit hohem Verantwortungsbewusstsein für eine familienfreundliche und 
generationsgerechte Stadtentwicklung. 
 Wir wissen um die bes ondere Bedeutung unserer Stadtteile und werden auch in Zukunft für 
deren Lebendigkeit und Funktionsfähigkeit Sorge tragen. 
Insbesondere wird die Leitorientierung „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- 
und Erlebnisqualität mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der 
Stadtgesellschaft weiterentwickeln“ unterstützt.  
 
Das Teilziel lautet: „Schaffung von Transparenz im Hinblick auf kleinräumige Aufwertungsprozes-
se und/oder Veränderungen in der Bewohnerzusammensetzung eines Wohngebietes, um Ent-
scheidungsgrundlagen zu schaffen für den Einsatz passgenauer Instrumente und Maßnahmen 
der Gegensteuerung. Damit wird mittelbar eine Voraussetzung geschaffen für das Ziel des HPW 
„bezahlbaren Wohnraum insbesondere auch mit dem Blick auf sozial gemischte Quartiere zu si-
chern und schaffen“. 
 
 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja X Nein  teilw.

Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja X Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja X Nein   
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten. Ggf. erforderliche Kosten für die Umsetzung 
einzelner Maßnahmen werden zu den jeweils entsprechenden Zeitpunkten in gesonderten Vorlagen 
zur Entscheidung vorgelegt. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
Ratsbeschluss Vorlage V/0481/2017, Beschlusspunkt 5 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt wie bei der Zielerreichung erwähnt das Themenfeld „Demographie“. Damit 
Münster als wachsende Stadt mit einen sehr angespannten Wohnungsmarkt dem vertreten An-
spruch gerecht werden kann, eine Stadt für alle Bevölkerungsgruppen sein zu wollen, bedarf es 
als Voraussetzung entsprechender Kenntnis über Quartiersentwicklungen (Wohnungsmarkt, Be-
völkerungsstrukturen).