Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 517, vorhabenbezogene 1. Änderung - Beschluss zur Änderung - Kenntnisnahme des Entwurfs zur Offenlegung

V/0097/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Vorhabenbezogene 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517:  
Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße 
1. Beschluss zur Änderung 
2. Kenntnisnahme des Entwurfs zur Offenlegung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
12.03.2015 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
17.03.2015 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
18.03.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
25.03.2015 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr.  517: Albersloher Weg / Egbert -Snoek-Straße / 
Loddenheide / Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße ist gemäß §§  2 (1) und 1  (8) i. V. m. 
§§ 12 und 13  a Baugesetzbuch (Bau GB) im Bereich zwischen dem bestehendem SB -
Warenhaus mit angeschlossenem Baumarkt und dem Albersloher Weg dahingehend zu 
ändern, dass u. a. das dort bisher festgesetzte Gewerbegebiet in ein Sondergebiet „Bau- und 
Gartenmarkt / Verwaltungsgebäude“ umgewandelt wird.  
 
Innerhalb dieses Bereichs liegen die folgenden Grundstücke:  
Gemarkung Münster, Flur 178, Flurstück 575 sowie Teile der Flurstücke 54, 128, 384 und 
593.  
 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung den Entwurf der vorhabenbezogenen 
1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr.  517: Albersloher Weg / Egbert -
Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha -von-Suttner-Weg / Rösnerstraße öffentlich auslegen 
wird.  
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Alle entstehenden Kosten sind vorhabenbedingt. Die Fina nzierung der vorhabenbedingten 
Kosten und Folgekosten wird vom Vorhabenträger, der RATIO Immobilien GmbH, getragen. 
Einzelheiten werden bis zum Satzungsbeschluss in einem Durchführungsvertrag geregelt. Der 
Stadt Münster entstehen somit keine Kosten.  
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0097/2015 
Auskunft erteilt: 
Herr Winter / Herr Husmann 
Ruf: 
492 61 30 / 492 61 94 
E-Mail: 
Husmann@stadt-muenster.de  
Datum: 
18.02.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0097/2015 
 
Begründung: 
 
Der südwestlich des Albersloher Wegs an der Loddenheide gelegene Einzelhandelsstandort, 
bestehend aus SB-Warenhaus mit integriertem Bau- und Gartenmarkt, soll in Übereinstimmung mit 
dem städtischen Einzelhandelskonzept weiterentwickelt werden.  
 
Vor diesem Hintergrund soll der Bau - und Gartenmarkt vom SB -Warenhaus baulich getrennt und 
erweitert werden.  
 
Um den Kundenansprüchen auch in Zukunft gerecht werden zu können ist beabsichtigt, durch 
einen entsprechenden Anbau in nordöstlicher Richtung (süd lich des bestehenden 
Verwaltungsgebäudes) die Verkaufsfläche des Bau - und Gartenmarktes um max. 4.000  m² zu 
vergrößern.  
 
Da die geplante Nutzung auf Basis des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr.  517 nicht zulässig ist, 
soll der Bebauungsplan für einen Teilbereich geändert werden.  
 
Die Bebauungsplanänderung erfolgt vorhabenbezogen gemäß §  12 BauGB. Hierzu wird zwischen 
der Stadt Münster und dem Vorhabenträger, der RATIO  Immobilien GmbH, ein 
Durchführungsvertrag geschlossen.  
 
Die frühzeitige Beteiligung der  Öffentlichkeit erfolgte vom 24.11. bis zum 08.12.2014 durch 
Aushang des Planentwurfs im Kundenzentrum des Stadthauses 3. Zu dieser Beteiligung sind zwei 
schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese Anregungen werden als frühzeitig eingebrachte 
Stellungnahmen zu der gemäß Beschlussvorschlag Nr.  2 vorgesehenen öffentlichen Auslegung 
des Planentwurfs gewertet und zusammen mit den zur Offenlegung eingehenden Stellungnahmen 
bearbeitet. Der Rat wird dann im Rahmen des abschließend zu fasssenden Satzungsbeschlu sses 
über sämtliche Stellungnahmen entscheiden.  
 
Die Änderung des Bebauungsplans wird gemäß §  13 a BauGB im beschleunigten Verfahren als 
Bebauungsplan der Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach §  2 (4) 
BauGB durchgeführt. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor.  
 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist der Bereich der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung 
zurzeit als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Nach Inkrafttreten der Bebauungsplanänderung wird 
die Anpassung des Flächennutzungsplans (Umw andlung in Sondergebiet [SO]) im Wege der 
Berichtigung gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB erfolgen.  
 
Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs soll im Anschluss an die Beratung in den politischen 
Gremien im April / Mai stattfinden.  
 
Nähere Einzelheiten zur Planung sind aus den beigefügten Anlagen ersichtlich.  
 
 
i. V.  
 
gez.  
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Begründung 
2. Textliche Festsetzungen 
3. Planverkleinerung

574 
673 
679 
591 
592 
593 
384 
129 
54 
128 
573 
575 
576 
IV 
V1
III 
II 
Egbert-Snoek-Straße 
Eisenbahn 
L 586 Albersloher Weg 
SO
Bau- und Gartenmarkt / Verwaltungsgebäude 
                    VF max. 4000 m² 
0,8 
Bauhöhe max. 21 m VI 
2,4 
Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
ST ADT M TÜNS ER Vorhabenbezogene 1. Änderung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 517 - Planverkleinerung - Maßstab 1:1250 
Anlage 3 
zur Vorlage Nr. V/0097/2015 
Bisherige Festsetzungen 
Neue Festsetzungen

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Anlage 1  
zur Vorlage Nr. V/0097/2015  
  
Begründun g  
zum Entwurf der vorhabenbezogenen 1. Änderung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 517: Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / 
Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße  
Inhalt Seite  
1.  Planungsgrundlagen............................................................................................................ 2 
1.1  Planungsanlass .......................................................................................................... 2 
1.2  Städtebauliche Situation ............................................................................................. 2 
1.3  Allgemeine Beschreibung des Vorhabenkonzepts ...................................................... 2 
1.4  Planverfahren ............................................................................................................. 3 
2.  Geltungsbereich .................................................................................................................. 4 
3.  Planungsrechtliche Situation ............................................................................................... 4 
3.1  Übergeordnete Planungen ......................................................................................... 4 
3.2  Vorbereitende Bauleitplanung, Darstellungen im Flächennutzungsplan ..................... 7 
3.3  Festsetzungen in rechtskräftigen Bebauungsplänen .................................................. 7 
3.4  Sonstige Satzungen, Verordnungen ........................................................................... 8 
3.5  Einzelhandelskonzept .................................................................................................  8 
4.  Planungsziele ...................................................................................................................... 8 
5.  Inhalte der 1. Änderung ....................................................................................................... 8 
5.1  Änderung der Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ........................... 8 
5.2  Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ............................................... 9 
5.3  Anpflanz- und Erhaltungsgebote ................................................................................ 9 
5.4  Immissionsschutz ....................................................................................................... 9 
5.5  Verkehr / Erschließung ............................................................................................... 9 
6.  Auswirkungen auf die Umwelt / Artenschutz ...................................................................... 10 
6.1  Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt ...................................................................  10 
6.2  Eingriffsregelung ...................................................................................................... 10 
6.3  Altlasten ................................................................................................................... 10 
7.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen .................................................... 11 
 
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 1 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
1.  Planungsgrundlagen  
1.1  Planungsanlass  
Die RATIO  Immobilien GmbH, vormals RATIO  Handel GmbH, als traditionsreiches 
Handelsunternehmen aus dem Münsterland,  betrieb seit den sechziger Jahren am Standort 
Münster-Loddenheide ein Einkaufszentrum als SB -Warenhaus sowie einen Baufachmarkt und 
trug somit über Jahrzehnte an dem eingeführten Standort Loddenheide / Albersloher Weg z ur 
Versorgung der Bevölkerung bei. Über die zusätzlich am Standort errichteten 
Verwaltungsgebäude der Fir ma RATIO  hat der Standort Loddenheide darüber hinaus eine 
traditionell hohe unter nehmerische und logistische Bedeutung für die RATIO -Handelsgruppe. 
Seit 2011 hat die RATIO das operative Handelsgeschäft aufgegeben, sodass die Märkte nun 
durch andere Unternehmen betrieben werden.  
Vor dem Hintergrund eines permanenten Wandels im Handelssektor , mit sich verändernden 
Anforderungen an die jeweiligen Standorte,  genügt der Baumarkt nicht mehr den 
Kundenansprüchen, die heute an solche Objekte gestellt werden.  
Für den bestehenden Baumarktkomplex an der Egbert -Snoek-Straße ist eine Erweiterung des 
Gebäudes mit einer Vergrößerung der Verkaufsflächen vorgesehen. Nur  mit einer 
Vergrößerung kann der Baumarkt, für den ein Betreiberwechsel an steht, wirtschaftlich rentabel 
betrieben werden. Zudem soll durch die Planung eine strukturelle Verbesserung des 
Baumarktstandorts erfolgen.  
Für den Baum arkt ist nach dem rechtskräf tigen Bebauungsplan Nr. 517 eine maximale 
Verkaufsfläche von 6.000 m² zulässig, aufgrund der baulichen Situation können hiervon derzeit 
ca. 5.000 m² genutzt werden. Hiervon dürfen maximal 10 % der Flächen für  zentrenrelevante 
Randsortimente genutzt werden.  Geplant ist eine Erhöhung der Verkaufsfläche auf insgesamt 
ca. 8.900 m², dies kommt einer baulichen Erweiterung um ca. 3900 m² gleich. Eine Erhöhung 
des prozentualen Anteils an Randsortimenten ist nicht vorgesehen.  
Aufgrund des rechtskräftigen Bebauungspl ans Nr.  517 aus dem Jahr 2009 ist diese 
Erweiterung derzeit nicht zulässig , da hier ein Gewerbegebiet mit Einzelhandelsausschluss 
festgesetzt ist. Für die Umsetzung dieser Planungsziele ist eine Änderung des bestehenden 
Planungsrechts erforderlich. 
1.2  Städtebauliche Situation  
Das Plangebiet  (Änderungsbereich) ist gekennzeichnet durch die bestehenden  
Verwaltungsgebäude der RATIO. Nach Westen angrenzend an das Plangebiet prägen die I- bis 
II-geschossigen Gebäude des Baumarkts und des SB -Warenhauses mit den dazugehörigen 
Stellplatzanlagen das räumliche Erscheinungsbild. Nach Osten wird die bisherige, zu 
überbauende Freifl äche vom bis zu IV -geschossigen Gebäudebereich des 
Verwaltungsgebäudes gefasst. Nördlich der Parkplatzfläche grenzt die Egbert -Snoek-Straße 
an, im Süden grenzen weitere Gewerbe flächen des  Gewerbegebiets Loddenheide an das 
Plangebiet. Die noch nicht überbaute Fläche stellt sich derzeit als Frei fläche / Brache und 
teilweise als versiegelte Fläche dar.  
1.3  Allgemeine Beschreibung des Vorhabenkonzepts  
Für den bestehenden Baumarktkomplex an der Egbert -Snoek-Straße ist eine Erweiterung des 
Gebäudes mit einer Vergrößerung der Verkaufsflächen durch den Inhaber, die RATIO 
vorgesehen. Nur mit einer Vergrößerung kann der Baumarkt, für den ein Betreiberwechsel 
ansteht, wirtschaftlich rentabel betrieben werden. Zudem soll durch die Planung eine 
strukturelle Verbesserung des Baumarktstandorts erfolgen.  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 2 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Zur Erweiterung soll der bislang nur überdachte Bereich der Garten- Center-Freifläche in ein 
geschlossenes Gartencenter umgewandelt werden. Weiterhin soll ein Anbau östlich an das 
bestehende Gebäude erfolgen. Dieser Flachbau wird dann in den Innenhof der RATIO-Zentrale 
hineinragen. Hier sollen ebenfalls neue Freiverkaufsflächen geschaffen werden. Die 
Stellplatzanlage ist bereits vorhanden.  
 
Abbildung 1: Bestand  
 
Abbildung 2: Planung  
Aufgrund des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr.  517 aus dem Jahre 2009 ist diese 
Erweiterung derzeit nicht zulässig. Somit ist die Änderung des Bebauungsplans erforderlich.  
1.4  Planverfahren  
Die Neuordnung  des Handelsstandortes der RATIO soll über die vorhabenbezogene 
1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  Nr. 517 planungsrechtlich vorbereitet 
werden.  
Sie erfolgt über ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a Baugesetzbuch ( BauGB), da die 
rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen.  
Die Zugangskriterien, die in § 13 a Abs.  1 Satz  1 BauGB definiert werden, werden erfüllt. 
Entscheidend für die Beurteilung als Innenentwicklung ist, ob nach der Verkehrsauffassung 
unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten das betreffende Gebiet dem 
Siedlungsbereich zuzurechnen ist (vgl. Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger: Kommentar 
zum BauGB § 13 a, Rn. 24- 27). Dies ist hier durch die Lage und die umgebende Bebauung 
eindeutig gegeben. Das Gebiet ist vollständig von bebauten Flächen umgeben.  
Auch die Kriterien des § 13 a Abs. 1 Satz 4 BauGB werden erfüllt, da kein 
Umweltverträglichkeitsprüfungs- (UVP-) pflichtiges Vorhaben vorliegt . Da es sich um ein 
großflächiges Einzelhandelsvorhaben handelt, besteht gem äß Nr. 18.8 der Anlage 1 des 
Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung ( UVPG) die Pflicht einer allgemeinen 
Vorprüfung des Einzelfall s gemäß § 3 a-f UVPG. Die  Vorprüfung hat zum Ergebnis, dass eine 
UVP-Pflichtigkeit nicht gegeben ist.  
Auch liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b 
BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von 
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 3 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete i.  S. d. 
Bundesnaturschutzgesetzes [BNatSchG]) vor (vgl. Punkt 6.1 dieser Begründung).  
Dementsprechend wird von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, der zusammenfassenden 
Erklärung und dem Monitoring abgesehen.  
2.  Geltungsbereich  
Das Plangebiet der 1.  Änderung des vorhabenbezogenen Bebauu ngsplans Nr.  517 umfasst 
eine Fläche von insgesamt ca. 17.000 m². Das Plangebiet wird im Nord westen durch die 
Egbert-Snoek-Straße, im Nor dosten durch den Albersloher Weg , im Südwesten durch die 
Gebäudekante des bestehenden Baumarkt s und im S üdosten durch angrenzende 
Gewerbegrundstücke begrenzt.  
Innerhalb des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung befinden sich die folgenden 
Grundstücke:  
Gemarkung Münster, Flur 178, Flurstück 575, Teile der Flurstücke 54, 128, 384 und 593.  
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ist im Plan durch einen grauen Farbstreifen 
bezeichnet.  
3.  Planungsrechtliche Situation  
3.1  Übergeordnete Planungen  
Der Re gionalplan Münster land stellt für den Standort einen Allgemeinen Siedlungsbereich 
(ASB) dar. Der Regionalplan definiert weiterhin das Ziel, dass die Einzelhandelsentwicklung auf 
die Allgemeinen Siedlungsbereiche zu konzentrieren ist.  
„Kerngebiete sowie Sondergebiete für Einkaufszentren sowie großflächige 
Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 
Abs. 3 BauNVO dürfen nur innerhalb der Allgemeinen Siedlungsbereiche dargestell t bzw. 
festgesetzt werden.“  
Wie bereits erl äutert, liegt der Standort innerhalb des  ASB. Somit entspricht die Planung den 
Zielvorgaben aus dem Regionalplan.  
Neben den Vorgaben des Regionalplans werden auch im Sachlichen Teilplan Großflächiger 
Einzelhandel des  Landesentwicklungsplans Nordrhein- Westfalen (LEP NRW) Ziele zur 
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung formuliert.  
„6.5-1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz  3 
Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen 
Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.“  
Dieses Ziel ist wie bereits oben zum Regionalplan erläutert, beachtet. Das geplante 
Sondergebiet liegt innerhalb des ASB.  
„6.5-3: Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für 
Vorhaben i m Sinne des § 11 Absatz  3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten 
Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich 
beeinträchtigt werden.“  
Für den Nachweis der Zentrenverträglichkeit gem äß Ziel 3 LEP  NRW – Sachlicher Teil plan 
Großflächiger Einzelhandel – ist von den Wirkungen des Gesamtvorhabens auszugehen.  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 4 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Planungsrechtlich zulässig wäre  gemäß der Planung zur  1. Änderung des Bebauungsplans 
Nr. 517 eine Gesamtverkaufsfläche für den Baumarkt von 10.000 m² mit einem auf max . 10 % 
(1.000 m²) dieser Fläche begrenzten zentrenrelevanten Randsortiment mit Bezug zum 
Hauptsortiment. Vorhabenbezogen umgesetzt wird jedoch nur eine Gesamtverkauf sfläche von 
knapp 9.000 m², die sich in Innen-  und Außenverkaufsfläche (ca. 80 % / 20 %) aufteilt. Für die 
Gesamtverkaufsfläche liegt ein sortimentsbezogenes Flächenprogramm vor, das die einzel nen 
Sortimente analog zur Münsteraner Sortimentsliste differenziert  und einen Anteil von knapp 
900 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ausweist. Dieser Verkaufsfläche 
entsprechend wird das für den Baumarkt max. zulässige zentrenrelevante Randsortiment im 
Durchführungsvertrag absolut auf 900 m² fixiert. Damit wird die planungsrechtlich zulässige 
Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortiment e (1.000 m²) vorhabenbezogen 
unterschritten.  
Der erweiterte Baumarkt soll von der Firma Hellweg betrieben werden. Die geplante 
Verkaufsflächengröße von 9.000 m² liegt unter der Größenordnung, die bei 
Baumarktneuansiedlungen i.  d. R. von den Branchenführer n realisiert werden (bis zu 
20.000 m², z.  B. Hornbach, Bauhaus, Obi etc.) und ist ein Zugeständnis an die 
Rahmenbedingungen des Standorts. Zudem befi nden sich im näheren Umfeld Wettbewerber 
mit vergleichbarem Angebot im Segment Bau-  und Gartenmärkte (Baumarkt Bauhaus an der 
Theodor-Scheiwe-Straße mit rd. 10.000 m² Verkaufsfläche und Blumen Risse mit rd. 7.000 m² 
Verkaufsfläche am Willy -Brandt-Weg). Vor dem Hi ntergrund dieser 
Standortrahmenbedingungen wird nicht davon ausgegangen, dass der neue Baumarkt 
überdurchschnittliche Flächenumsätze generieren wird.  
Die durchschnittliche Flächenproduktivität der Baumärkte in Deutschland beträgt je 
Quadratmeter Innen- Verkaufsfläche rd. 1.450 € und rd. 1.310 € je Quadratmeter gewichteter 
Verkaufsfläche (Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2014, Seite 158). Der 
Verkaufsflächengewichtung liegt folgende Definition des Handelsverbandes BHB (Heimwerken, 
Bauen und Garten e.  V.) zugrunde:  Innen-VKF 100 %; überdachte Freifläche 50 %; offene 
Freifläche 25 %; Drive-in 50 %. Im Sinne einer Worst -Case-Betrachtung wird für die Ermittlung 
des Sollumsatzes des neuen Baumarkt s ausschließlich auf die durchschnittliche 
Flächenproduktivität für Innenver kaufsflächen ( 1.450 € / m² VKF) abgestellt, wodurch die 
Außenverkaufsflächen wie Innenverkaufsflächen gewertet werden.  
Für den Nachweis der Zentrenvert räglichkeit gemäß Ziel  3 LEP  NRW – Sachlicher Teilplan 
Großflächiger Einzelhandel  – wird auf die planungsrechtlich zulässige Verkaufsfläche 
(10.000 m² Gesamtverkaufsfläche, max. 1.000 m² zentrenrelevante Randsortimente) abgestellt. 
Für das G esamtvorhaben ist somit von einem Sollumsatz von rd. 14,5 Mio. € auszugehen. 
Hiervon wiederum entfällt ein Umsatzanteil von 10 % bzw. 1,45 Mio. €, entsprechend einer 
Verkaufsfläche von max. 1.000 m², auf den Anteil zentrenrelevanter Randsortimente, den es im 
Rahmen der Auswirkungsbetrachtung zu bewerten gilt.  
Hinsichtlich der städtebaulichen Verträglichkeit dieser Verkaufsfläche für zentrenr elevante 
Randsortimente i.  S. v. §  11 Abs.  3 BauNVO ist zu berücksichtigen, dass ein Großteil des 
Umsatzes durch das zum Planvorhaben vergleichbare Angebot zentrenrelevanter 
Randsortimente des bestehenden Marktkauf -Baumarktes auf 600 m² Verkaufsfläche (vor mals 
Ratio-Baumarkt) bereits seit Jahrzehnten im Bereich des Planstandortes – in direkter 
Standortgemeinschaft mit dem SB -Warenhaus Ratio bzw. Marktkauf –  generiert wird. Mögliche 
Wirkungen der Kaufkraf tbindung haben sich somit bereits vor langer Zeit niedergeschlagen. 
Vielmehr hat sich der Ei nzelhandel in Münster bzw. innerhalb des Einzugsbereichs seit den 
60er Jahren unter der Vor bedingung des Baumarktangebot s auf der Loddenheide entwickelt. 
Für die Prognose, ob schädliche Auswirkungen i.  S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind, 
wird daher auf den prognostizierten Sollumsatz abzüglich des Bestandsumsatzes abgestellt 
(vgl. hierzu OVG  NRW vom 06.11.2008, AZ 10A1417/07 und 10A2601/07, BVerwG vom 
17. Februar 2009, AZ 4 B 3.09 und 4 B 4.09). Im Zuge der gem äß Bebauungsplanänderung 
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 5 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
zulässigen Verkaufsflächener weiterung für zentrenrelevante Randsortimente um 400 m² auf 
max. 1.000 m² ist daher, gegen über dem Bestand (600 m²), von einem Mehrumsatz von rd. 
0,6 Mio. € auszugehen. Dieser Umsatz teilt sich, gemäß Betr eiberangaben, auf rd. 
20 Einzelsortimente mit überwiegend geri ngen bis sehr geringen Flächenanteilen auf, die zum 
Teil jeweils deutlich unterhalb von 30 m² Verkaufsfläche liegen und somit – sortimentsspezifisch 
– eine nur geringe Kaufkraftbindung erzeugen.  
Vor dem Hintergrund des überörtlichen Einzugsbereichs des Baumark ts wird von einer breiten 
räumlichen Streuung der Umsatzherkunft ausgegangen. Dem zu bewertenden 
auswirkungsrelevanten Umsatz von 0,6 Mio. € steht im engeren Einzugsgebiet östliche 
Innenstadt und südöstliches Stadtgebiet eine einzelhandelsrelevante sortimentsspezifische 
Kaufkraft von rd. 214 Mio. € gegenüber. Aufgrund der räumlichen Nähe der 
Wettbewerbsstandorte (Bauhaus und Risse, im weiteren Einzugsbereich auch toom -Baumarkt, 
Westfalenstraße) ist vor dem Hintergrund der Vergleichbarkeit des Angebot s wahrscheinlich, 
dass Kaufkraftumlenkungen schwerpunktmäßig zu Lasten dieser, außerhalb zentraler 
Versorgungsbereiche verorteten Standorte gehen werden. Weitere, hinsichtlich ihrer 
absatzwirtschaftlichen Bedeutung nur g eringe Kaufkraftumlenkungen ohne städtebauliche 
Relevanz verteilen sich innerhalb des Ei nzugsbereichs auf diverse Standortlagen des 
Einzelhandels innerhalb und außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Des Weiteren ist davon 
auszugehen, dass zu einem gewissen Anteil Streuumsätze von außerhalb des Einzugsbereichs 
zu berücksichtigen sind.  
Vor dem Hintergrund der dargelegten Bewertung möglicher städtebaulicher Auswirkungen des 
Planvorhabens ist festzustellen, dass die durch die Festsetzungen der 1.  Änderung des 
Bebauungsplans Nr. 517 ermöglichte Baumarkterweiterung auf max. 10.000 m² Verkaufsfläche 
mit einem Anteil von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente mit Bezug zum 
Hauptsortiment keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche 
hervorgerufen wird. Dem Ziel  3 des LEP  NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger 
Einzelhandel – wird damit entsprochen.  
„6.5-4: (Grundsatz): Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für 
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz  3 Baunutzungsverordnung mit nicht 
zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die 
jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner 
der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“  
Der Gesamtumsatz der durch die Festsetzungen der 1.  Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 
ermöglichten Baumarkterweiterung auf max. 10.000 m² Verkaufsfläche wird sich, wie weiter 
oben dargelegt, auf rd. 14,5 Mio. € belaufen. Die sortimentsspezifische Kaufkraft für bau-  und 
gartenmarktspezifische Sortimente je Einwohner in Münster beträgt 550 € (GfK GeoMarketing 
2014). Bei rd. 300.000 Einwohnern zum 31.12.2014 ist von einem aktuellen 
sortimentsspezifischen Kaufkraft potenzial von rd. 165 Mio. € auszugehen. Damit ist 
sichergestellt, dass der Gesamtumsatz die entsprechende Kaufkraft der Einwohner der Stadt 
Münster nicht übersteigt. Dem Grundsatz  4 des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger 
Einzelhandel – wird somit entsprochen.  
„6.5-5: Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung 
mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von 
zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Um fang 
der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich 
bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt.“  
Der Umfang  der Randsortimente von 10 % wird im Bebauungsplan fixiert. Dem Ziel  5 des 
LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – wird somit entsprochen.  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 6 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
„6.5-6: Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für 
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz  3 Baunutzungsverordnung mit nicht 
zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen 
2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.“  
Bei Festsetzung der Quote von 10 % werden auch für das Gesamtvorhaben die Vorgaben 
eingehalten. Es werden max. 1.000 m² für Randsortimente zur Verfügung stehen.  Dem 
Grundsatz 6 des LEP  NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel  – wird somit 
entsprochen.  
„6.5-8 Ziel: Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und 
Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner 
Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer 
sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit 
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche 
entgegenzuwirken. Sie haben sicher zustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung 
zentraler Versorgungsbe reiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen 
vermieden wird.“  
Es werden keine Auswirkungen durch die nun selbständige Baumarktnutzung durch eine 
mögliche Agglomeration erw artet. Das bestehende Vorhaben mit Warenhaus und integriertem 
Baumarkt wird in seiner Verkaufsfläche durch die Planung reduziert, da Flächen dem Baumarkt 
zugeschlagen werden. Somit reduzieren sich die einzelnen Auswirkungen der beiden 
Vorhaben. Regelmäßig sind Auswirkungen von Einkaufszentren höher als hier bei zwei 
Einzelvorhaben. Es wird weiterhin nicht erwartet, dass ein selbständiger Baumarkt mehr 
Kunden anzieht als ein dem Warenhaus zugeordneter. Dem Ziel 8 des LEP NRW – Sachlicher 
Teilplan Großflächiger Einzelhandel – wird somit entsprochen.  
Die genannten landesplanerischen Ziele werden somit insgesamt erfüllt.  Die Planung steht 
somit den aus dem Regionalplan ableitbaren Zielen nicht entgegen.  
3.2  Vorbereitende Bauleitplanung, Darstellungen im Flächennutzungsplan  
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Münster sind die Flächen der geplanten 
Baumarkterweiterung und das bestehende Verwaltungsgebäude der RATI O als gewerbliche 
Flächen dargestellt. 
Für das angrenzende,  bereits bestehende, SB-Warenhaus sowie den bestehenden Baumarkt 
ist ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „ SB-Warenhaus / Bau-  und Gartenmarkt“ (SB-
WH / BuG) dargestellt. Es grenzen weiterhin gewerbliche Flächen an.  
Zur Umsetzung der benannten Entwicklungsziele der 1.  Änderung des v orhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr.  517 mit der Erweiterung des  bestehenden großflächigen 
Einzelhandelsstandorts auf die derzeitigen Gewerbegebietsflächen ist eine Anpassung des 
Flächennutzungsplans (Umwandlung von ca. 1,7 ha gewerblicher Flächen in Sondergebiet)  
erforderlich. Die Anpassung soll gemäß § 13 a BauGB im Wege der Berichtigung erfolgen.  
3.3  Festsetzungen in rechtskräftigen Bebauungsplänen  
Für den Änderungsbereich ist  im Bebauungsplan Nr.  517 ein Gewerbegebiet (GE
3) mit einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8, einer Geschossflächenzahl ( GFZ) von 2,4 und einer maximal 
VI-geschossigen Bebauung festgesetzt. Nur die hinteren Grundstücksteile sind überbaubar. Für 
das Gewerbegebiet ist Folgendes textlich festgesetzt:  
„In den GE -Gebieten sind Einzelhandel snutzungen grundsätzlich unzulässig (§ 1 Abs. 5 
BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 9 BauNVO).  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 7 von 11

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StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Abweichend davon sind ausnahmsweise zulässig (§ 1 Abs. 9 BauNVO):  
• Kfz-Einzelhandelsbetriebe und Betriebe für Kfz-Zubehör sowie  
• Einzelhandelsflächen von max . 500 m² Verka ufsfläche als untergeordneter 
Betriebsteil eines Gewerbebetriebes, die zum Verkauf der im Betrieb 
hergestellten Waren an Endverbraucher dienen.“  
3.4  Sonstige Satzungen, Verordnungen  
Sonstige Satzungen oder Verordnungen der Stadt Münster sind von der Änderung  nicht 
betroffen.  
3.5  Einzelhandelskonzept  
Das Einzelhandelskonzept der Stadt Münster vom 11.02.2009 stellt für das Plangebiet einen 
Sonderstandort Fachmarktzentrum dar. Damit wird der Standort als Ansiedlungsschwerpunkt 
bzw. dezentrale Agglomeration für den großflächigen Einzelhandel mit nicht -zentrenrelevanten 
Sortimenten eingestuft.  
Im Konzept wird ein Flächenpotential von 24.500 bis 28.600 m² bis 2015 und von bis zu 
48.600 m² bis 2020 für baumarkt - und g artenspezifische Sortimente ermittelt (Se ite 60). Seit 
der Kon zepterstellung hat es Veränderungen in der Art gegeben, dass der bestehende 
Baumarkt Max-Bahr am Daimlerweg durch Konkurs geschlossen hat. Als Folgennutzung findet 
kein Einzel handel statt (Firmengelände Brillux). Neue Baumarktflächen wurden seit der 
Erstellung des Einzelhandelskonzept s in Münster nicht realisiert, sodass weiterhin ein hoher 
Bedarf besteht.  
Die mit der 1.  Änderung verfolgte Planung kann zur Deckung dieser Versorgungslücke 
beitragen und entspricht somit den Zielaussagen des städtischen Einzelhandelskonzepts.  
4.  Planungsziele  
Mit de r 1.  Änderung des  vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517 sollen die 
planungsrechtlichen Vorrausetzungen zur Erweiterung  des bestehenden Baumarkt s in der 
Loddenheide der RATIO geschaffen wer den. Die Erweiterung ist erforderlich, da der 
bestehende Baumarkt nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht.  
Ziel der Planung ist weiterhin die Umsetzung des Einzelhandelskonzepts der Stadt Münster aus 
dem Jahre 2009 ( vgl. 3.5). Damit dient die Planung auch einer weiteren Verbesserung der 
Versorgungssituation der Bevölkerung in Münsters Südosten.  
5.  Inhalte der 1. Änderung  
5.1  Änderung der Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)  
Im räumlichen Geltungsbereich der  vorhabenbezogenen 1. Änderung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr.  517 wird als  Art der baulichen Nutzung nach § 9 Abs . 1 Nr.  1 BauGB 
i. V. m. §  11 BauNVO ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „ Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude“ mit einer maximal zulässigen Verk aufsfläche (VF) von 4.000 m² für nicht 
zentrenrelevante Sortimente gemäß Münsteraner Liste“  festgesetzt. Weiterhin wird der Anteil 
an Randsortimenten auf max. 10 % der zulässigen Verkaufsfläche mit Bezug auf das 
Hauptsortiment begrenzt. Bisher ist die Fläche als Gewerbegebiet (GE3) festgesetzt.  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 8 von 11

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vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Die Zulässigkeit von Verwaltungsgebäuden ist in die Zweckbestimmung des Sondergebiet s mit 
aufgenommen, um die Zulässigkeit des Bestandsgebäudes (weiterhin) planungsrechtlich 
abzusichern.  
Zur Errichtung eines großfl ächigen Einzelhandelsbetriebs außerhalb von Kerngebieten  ist 
gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Ausweisung eines Sondergebiets erforderlich.  
Insgesamt werden die landesplanerischen Vorgaben zur Ausweisung von Sondergebieten 
durch die Planung erfüllt (vgl. Kapit el 3.1). Negative Auswirkungen auf zentrale 
Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Gemeinden im Sinne des § 11 Abs . 3 
BauNVO können durch die Planung nicht entstehen, da es sich um einen Betrieb mit einem 
nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment handelt sowie Größe und Standort den städtischen, 
einzelhandelsstrukturellen Zielvorgaben entsprechen. Eine gutachterliche 
Verträglichkeitsanalyse ist daher entbehrlich.  Eine detaillierte, sortimentsbezogene Festlegung 
bezüglich Art und Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente erfolgt im  
Durchführungsvertrag. Somit ist zusätzlich und weitergehend gesichert, dass negative 
städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen sind.  
5.2  Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)  
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzungen bleiben unverändert.  
Die Festsetzung des Bezugspunkt s für die max. zulässige Gebäudehöhe von 21 m wird 
entsprechend (formal) angepasst (vgl. Textliche Festsetzungen zur 1. Änderung).  
5.3  Anpflanz- und Erhaltungsgebote  
Es wird die  Festsetzung, entlang der  Egbert-Snoek-Straße die Anpflanzung von vier  
hochstämmigen Bäumen vorzusehen,  übernommen und redaktionell angepasst  (vgl. Textliche 
Festsetzungen zur 1. Änderung).  
5.4  Immissionsschutz  
Durch die Pl anänderung wird die Zulässigkeit i m Plangebiet auf Einzelhandels - und 
Verwaltungsgebäude begrenzt. Es entfällt die Zul ässigkeit gewerblicher Betriebe. D aher ist 
auch die Festsetzung unzulässiger Abstandsklassen nicht (mehr) erforderlich.  
Die Belange des Immissionsschutzes sind gewahrt.  
5.5  Verkehr / Erschließung  
Die bestehende v erkehrliche Erschließung des Änderungsbereichs wird nicht verändert. Es 
bestehen derzeit drei Zufahrten zum Grundstück. Über den Kreisverkehr an der E gbert-Snoek-
Straße besteht die H auptanbindung. Weiterhin besteht eine Anbindung des Parkplatzes über 
eine Zu-  Und Abfahrt am Bertha- von-Suttner-Weg (außerhalb des Änderungsbereichs) . Eine 
dritte Anbindung besteht über eine Zu- und Abfahrt am Albersloher Weg. Hier ist ein Rechtsein- 
und -ausbiegen möglich. Die  Anbindung genießt Bestandsschutz und war bereits im 
Bebauungsplan Nr. 517 durch eine entsprechende Unterbrechung des Zu-  und Abfahrtsverbots 
planungsrechtlich gesichert. Diese Anbindung trägt vor allem dazu bei, den Kreisverkehr an der 
Egbert-Snoek-Straße sowie die Kreuzung von Egbert -Snoek-Straße und Albersloher  Weg zu 
Spitzenzeiten zu entlasten.  
Die durch das Vorhaben induzierten V erkehre können somit  im Grundsatz verträglich  
abgewickelt werden. Stauereignisse in den Nachmittagsspitzenstunden sind aufgrund der 
begrenzten Leistungsfähigkeit des Knotens Albersloher Weg /  Egbert-Snoek-Straße, wie 
bisher, nicht gänzlich zu vermeiden.  
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 9 von 11

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vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
6.  Auswirkungen auf die Umwelt / Artenschutz  
Da ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt wird, wird von der Erstellung 
eines Umweltberichts abgesehen. Dennoch sind mögliche Auswirkung en auf die Umwelt  zu 
berücksichtigen.  
Durch die Planung werden keine wesentlichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch,  
Tiere, Boden, Wasser, Klima / Luft, Landschaft und Ortsbild, Kulturgüter und sonstige 
Sachgüter erwartet. Die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände werden nicht berührt.  
Eine Bebauung mit gewerblichen Betrieben ist nach geltendem Planungsrecht bereits zulässig.  
6.1  Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt  
Das Plangebiet ist bereits durch ein Verwaltungsgebäude sowie die  dazugehörigen 
Stellplatzflächen versiegelt. Der noch unbebaute und zur Realisierung des Vor habens 
vorgesehene Bereich stel lt sich derzeit als Brachfläche bzw.  teilversiegelte Freifläche dar. 
Begrünte Flächen liegen nur im Bereich der Pflanz gebote und werden durch die Planänderung 
nicht berührt.  
In Bezug auf den Artenschutz wurde als Informationsbasis die Liste der planungsrelevanten 
Arten des LANUV (Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucher schutz NRW) für das 
Messtischblatt 4011, Quadrant  4, Münster hinzugezogen. Vor dem Hintergrund des 
Bauvorhabens und der Örtlichkeit werden die Auswirkungen im Hinblick auf die dort 
aufgeführten (planungsrelevanten) Arten ermittelt und beurteilt.  
Aufgrund der Lage in einem Gewerbegebiet sowie des Fehlens möglicher Brutplätze (Bäume, 
Höhlen) kann ein Vorkommen sämtlicher Vogelarten im Änderungsbereich ausgeschlossen 
werden. Da der heutige Gebäudebestand erhalten bleibt, sind Konflikte für ggf. v orkommende 
Fledermäuse oder in Gebäuden brütenden Vogelarten (z. B. Schwalben) nicht zu erwarten.  
In der Umgebung des Plangebiet s sind in den letzten Jahren verschiedene 
Kiebitzbrutvorkommen bekannt. Eine Brut von Kiebitzen hat in den Jahr en 2013 / 2014 
innerhalb des Änderungsbereichs nicht stattgefunden, sodass diesbezüglich keine 
artenschutzrechtlichen Bedenken vorliegen.  
Im Umfeld des Plangebiets kommen keine FFH- oder Vogelschutzgebiete vor.  
6.2  Eingriffsregelung  
Im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB  gelten Eingriffe, die auf Grund der 
Aufstellung bzw. Änderung  des Bebauungsplans zu erwarten sind,  als im Sinne des § 1 a 
Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.  
Da durch die Änderung des Bebauungsplans das Maß der baulichen Nutz ung gegenüber dem 
bisher zulässigen Maß nicht erhöht wird,  bleibt auch die tatsächliche Eingriffssituation im 
Grundsatz unverändert.  
6.3  Altlasten  
Die Erweiterungsfläche befindet sich auf der Altlast -/ Verdachtsfläche 8. Diese bezeichnet die 
ehemalige Tankstelle auf dem Grundstück der RATIO. Im Zuge des Abbaus der Tankstelle 
erfolgte eine Sanierung des Standorts. Im südlichen Randbereich der Fläche befindet sich 
zudem die in das Verzeichnis „schädliche Bodenveränderungen“ unter der Nr.  80013 
eingetragene Teilfläche. Hier befanden sich drei unterirdische Lagerbehälter. Im Zuge des 
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 10 von 11

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StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Ausbaus vorgefundene Verunreinigungen wurden soweit saniert, dass lediglich Restgehalte im 
Boden verblieben, die aus bautechnischen Gründen nicht entfernt werden konnten.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die Fläche sich in einem auch vor der Nutzung der übrigen 
Loddenheide durch die britischen Streitkräfte militärisch genutzten Bereich befindet. Eine 
Sanierung unter bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkt en, wie im übrigen Bereich der 
Loddenheide, fand aufgrund der gewerblichen Nutzung nicht statt. Ein 
Bodenbelastungsverdacht für die Fläche kann daher nicht ausgeschlossen werden. Es wird 
deshalb empfohlen, sämtliche Erdar beiten nach vorheriger Absprache mi t der Unteren 
Bodenschutzbehörde unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen. Im 
Bebauungsplanentwurf ist ein entsprechender Hinweis enthalten.  
7.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen  
Zur Realisierung der  vorhabenbezogenen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 werden 
ergänzende, öffentlich-rechtliche Vereinbarungen ( Durchführungsvertrag) zwischen der Stadt 
Münster und dem Vorhabenträger abgeschlossen. 
Diese Begründung dient gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) als 
Anlage zum Entwurf der  vorhabenbezogenen 1. Änderung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr.  517: Albersloher Weg  / 
Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / Bertha- von Suttner -Weg / 
Rösnerstraße.  
Münster,  
Der Oberbürgermeister  
In Vertretung  
Schultheiß  
Stadtdirektor  
 
Begründung zum Offenlegungsentwurf / Seite 11 von 11

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StadtentwicklungAmt für Anlage 2  
zur Vorlage Nr. V/0097/2015  
  
Textliche Festsetzungen   
zum Entwurf der vorhabenbezogenen 1. Änderung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 517: Albersloher Weg / Egbert-Snoek-Straße / Loddenheide / 
Bertha-von-Suttner-Weg / Rösnerstraße  
1.  Textliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB)  
1.1  Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude" sind auf max. 10 % der zulässigen Verkaufsfläche zentrenrelevante 
Sortimente mit B ezug auf das  Hauptsortiment zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. 
§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO).  
1.2  Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude" ist als Bezugspunkt der festgesetzten maximalen Bauhöhe die 
vorhandene Ausbau höhe der südöstlichen Straßenbegrenzungslinie der Egbert -Snoek-
Straße im mittleren Grundstücksverlauf des  Sondergebietes festgesetzt ( § 9 Abs. 1 Nr. 1 
BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO).  
1.3  Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude" ist e ntlang der  nordwestlichen Grundstücksgrenze zur Egbert-
Snoek-Straße die Anpflanzung einer Baumreihe mit insgesamt 4 Bäumen auf der privaten 
Grundstücksfläche durchzuführen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB).  
Zu pflanzen sind Hochstämme in viermal verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang 
von mindestens 20-25 cm. Es ist eine einheitliche, großkronige Gehölzart zu verwenden. 
Die Baumscheiben sind mit einer Größe von mindestens 9 m² oder als durchgehender 
Baumstreifen von mindestens 2,00 m Breite anzulegen. Die Baumstandorte sind vor dem 
Befahren und Beparken zu sichern.  
1.4  Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / 
Verwaltungsgebäude" ist je angefangene 6 ebenerdige Stellplätze ein standortgerechter 
Baum zu pflanzen und mit Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten (§ 9 Abs. 1 
Nr. 25 a BauGB).  
Zu pflanzen sind Hochstämme einer mindestens mittelkronigen Baumart in dreimal 
verpflanzter Qualität mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm. Die Baumscheiben 
sind mit einer Größe von mindestens 6 m² oder als durchgehender Baumstreifen von 
mindestens 2,00 m Breite einzurichten. Die Baumstandorte sind vor dem Befahren und 
Beparken zu sichern. Überdachte Stellplatzanlagen sind zulässig. In diesem Fall ist die 
sich ergebende Verpflichtung zum A npflanzen von Bäumen an anderer Stelle auf dem 
Baugrundstück nachzuweisen.  
2.  Textliche Festsetzungen gemäß § 86 Landesbauordnung (BauO NRW)  
2.1  Anlagen der Außenwerbung sind im gesamten Änderungsbereich nur innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.  
Grundsätzlich unzulässig sind im gesamten Änderungsbereich alle blinkenden und sich 
bewegenden Anlagen sowie Anlagen, die  
• mehr als 1 m vor die jeweilige Gebäudefront treten,  
• eine Höhe von maximal 2 m oder eine Länge von maximal 15 m überschreiten,  
• oberhalb der Traufe oder an Schornsteinen und anderen hochragenden Bauteilen 
angebracht werden.  
Textliche Festsetzungen zum Offenlegungsentwurf / Seite 1 von 2

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 1. Änderung des  
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 517  
  
Ausnahmen hinsichtlich der Größenvorschriften von Werbeanlagen, die an Gebäuden 
angebracht werden sollen, können gestattet werden, wenn ansonsten ein M issverhältnis 
zwischen der Größe der Werbeanlage und der zugeordneten Wand- und 
Fassadenflächen entstehen würde. Dabei darf die Gesamtfläche der einer Gebäudeseite 
zuzuordnenden Werbeanlage maximal 15 % der jeweiligen Wand- und Fassadenfläche 
betragen. Die Höhe jeder einzelnen Werbeanlage darf hierbei jedoch 2 m nicht 
überschreiten.  
3.  Hinweise  
3.1  Bodendenkmale  
Im Zuge von Erdarbeiten auftretende archäologische Bodenfunde und Befunde oder 
Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtli cher Zeit sind 
unverzüglich der Stadt Münster  / Städtische Denkmalbehörde oder dem 
Landschaftsverband Westfalen-Lippe / LWL-Archäologie für Westfalen, Münster  
anzuzeigen (§ 15 Denkmalschutzgesetz  [DSchG]). Die Fundstelle ist unverän dert zu 
erhalten (§ 16 DSchG).  
3.2  Kampfmittel  
Sollten während der Bauarbeiten Kampfmittel gefunden werden, so sind die Bauarbeiten 
unverzüglich einzustellen und ist die Feuerwehr der Stadt Münster zu verständigen.  
3.3  Bodenschutz  
Es wird empfohlen, sämtliche Erdarbeiten nach vorheriger Absprache mit der Unteren 
Bodenschutzbehörde unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen, da ein  
Bodenbelastungsverdacht aufgrund der militärischen Vornutzung der Fläche nicht 
ausgeschlossen werden kann.  
3.4  Der Planung zugrundeliegende Vorschriften  
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und 
DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Münster, im Kundenzentrum „Planen-Bauen-
Umwelt“ im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher Weg 33, eingesehen werden.  
3.5  Durchführungsvertrag  
Zur Realisierung der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung werden ergänzende 
öffentlich-rechtliche vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Münster und dem 
Vorhabenträger abgeschlossen (Durchführungsvertrag).  
Textliche Festsetzungen zum Offenlegungsentwurf / Seite 2 von 2