Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 liegt vor: Weitere Vorgehensweise

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/15/153 153 Vorlagen-Nummer 01.12.2020 3435/2020 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Stadtentwicklungsausschuss 28.01.2021 Ausschuss Soziales und Senioren 14.01.2021 Wirtschaftsausschuss 14.01.2021 Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 04.03.2021 Bauausschuss 08.03.2021 Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 liegt vor: Weitere Vorgehensweise Um die künftige Wohnraumnachfrage in Köln belastbar zu quantifizieren und zu qualifizieren, hat das Amt für Stadtentwicklung und Statistik basierend auf seiner Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 ein Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 an empirica ag in Auftrag gegeben. Die vorgelegten, szenariobasierten Wohnraumnachfrageberechnungen ermöglichen qualifizieren-de Aussagen über die Bedarfe in verschiedenen Marktsegmenten (Wohnungen in Ein- und Zweifamili- enhäusern und Mehrfamilienhäuser) und für verschiedene Zielgruppen (Familien, Studierende, Senio- ren u.a.). Das Gutachten der empirica ag liefert die Grundlagen für eine systematische Ableitung von Konsequenzen und Zielsetzungen für die Stadtentwicklung, Wohnungs- und Wohnungsbaupolitik so- wie die Festlegung von Zielwerten. Das methodische Vorgehen und die zentralen Ergebnisse des Gutachtens lassen sich wie folgt zu- sammenfassen: Insgesamt werden vier Szenarien zum künftigen Wohnraumbedarf in Köln berechnet. Je nachdem, welche Bevölkerungsprognose für Köln zugrunde gelegt wird (Prognose der Stadt Köln oder Progno- se des IT.NRW) und welche künftigen Haushaltsgrößen in verschiedenen Altersgruppen angenom- men werden (je Prognose gibt es hierzu zwei Varianten), zeigen sie eine große Bandbreite der mögli- chen Neubaunachfrage. Schon allein, um das von der Stadt Köln erwartete Bevölkerungswachstum von 6 Prozent bis 2040 realisieren zu können, werden jährlich weiterhin zwischen 1 900 und 2 800 neue Wohneinheiten ge- baut werden müssen (zum Vergleich: Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2018: 2 700 Wohneinheiten pro Jahr). Um das vom IT.NRW errechnete Einwohnerwachstum zu realisieren, sind pro Jahr zwi- schen 4 000 und 5 200 Wohneinheiten erforderlich. In der Summe ergibt sich je nach Modellrechnung eine Gesamtnachfrage bis zum Jahr 2040, die mindestens bei 43 900 und maximal bei 113 500 Wohneinheiten liegt. Wichtig ist es an dieser Stelle, die Grenzen der Bedarfsberechnungen zu verstehen und die Abschät- zungen für die Bedarfsdeckung zu bewerten: die im Gutachten verwendete Modelle basieren aus- 2 schließlich auf der Dynamik der demografischen Entwicklung. Implizit wird angenommen, dass die Qualität der Wohnraumversorgung konstant bleibt, d.h. sich weder verbessert noch verschlechtert. Die – je nach Szenario – berechneten Zahlen der neuzubauenden Wohnungen sind somit als Mini- mum zu verstehen, dass sich rein quantitativ aus der Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung be- rechnet. Um eine Veränderung der Qualität der Wohnraumversorgung zu erreichen – beispielsweise ein Absinken des Miet- und Kaufpreise oder eine Verringerung der Abwanderung von Familien ins Umland – muss mehr gebaut werden, als in diesen Modellen berechnet. Die Qualifizierung des Mehrbedarfs zur Verbesserung der Wohnraumversorgung für Köln insgesamt und für unterschiedliche Zielgruppen und Marktsegmente muss dezernatsübergreifend erfolgen. Das Gutachten liefert hierzu – in Kapitel 5 – hinreichende Anhaltspunkte. Der Verwaltungsvorstand hat die Verwaltung beauftragt, auf Basis des Gutachtens dezernatsüber- greifend systematische Ableitungen stadtentwicklungs- und wohnungspolitischer Konsequenzen und Handlungsempfehlungen sowie normative Zielsetzungen zur Verbesserung der Wohnraumversor- gung in Köln vorzunehmen. In diesen Prozess sind auch die Akteure des Wohnungsmarktes und der Bauwirtschaft einzubeziehen. Die Verwaltung setzt diesen Auftrag des Verwaltungsvorstands derzeit um. Hierzu wird unter Einbe- zug der Mitglieder des Wohnungsbauforums ein Strategiepapier erarbeitet, in dem vor dem Hinter- grund der tatsächlichen demografischen Entwicklung, der Flächenverfügbarkeit, der möglichen Bau- leistung und etwaiger Nachhol- und Ersatzbedarfe realisierbare Zielzahlen sowie Handlungsempfeh- lungen für den Wohnungsbau in Köln bis 2040 vorgeschlagen werden sollen. Das Strategiepapier soll im Sommer 2021 vorgelegt werden. Anlage Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 Gez. Greitemann

• 2019069_Wohnungsbedarf_Köln_Endbericht

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  Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 Auftraggeber Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik Auftragnehmer empirica ag Büro: Bonn Kaiserstraße 29, 53113 Bonn Telefon (0228) 91 48 9-0 Fax (03222) 95 66 169 www.empirica-institut.de Bearbeitung Thomas Abraham, Petra Heising, Lukas Weiden Projektnummer 2019069 Bonn, 13. Juli 2020 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 1 INHALTSVERZEICHNIS Kurzfassung / Executive Summary ................................ ................................ ................................ . i 1. Aufgabenverständnis ................................ ................................ ................................ ........ 1 2. Bisherige Entwicklung von Demografie und Wohnungsmarkt ................................ ............ 3 2.1 Arbeitsmarkt: Boomende Dienstleistungsbranche .................................................................. 3 2.1.1 Beschäftigungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur ...................................................... 3 2.1.2 Pendlerverflechtungen .................................................................................................... 5 2.2 Wohnungsmarkt: Sinkender Leerstand und steigende Preise trotz Neubau .......................... 7 2.2.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit ............................................................................... 7 2.2.2 Wohnungsleerstand und Immobilienpreise .................................................................. 12 2.2.3 Preiswertes Segment ..................................................................................................... 17 2.3 Demografie: Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und Geburtenüberschuss ......... 20 2.3.1 Einwohnerentwicklung .................................................................................................. 20 2.3.2 Wanderungen und altersspezifische Unterschiede ....................................................... 24 2.3.3 Einfluss auf die Altersstruktur der Kölner Bevölkerung ................................................. 29 2.3.4 Haushalte ....................................................................................................................... 31 3. Die zukünftige Wohnungsnachfrage ................................ ................................ ................ 32 3.1 Aussagekraft von Prognosen und Methodischen Vorgehen ................................................. 32 3.2 Basisszenario .......................................................................................................................... 34 3.2.1 Annahmen und Vorgehensweise ................................................................................... 34 3.2.2 Ergebnisse ...................................................................................................................... 41 3.3 Variationsrechnungen (quantitativ) ....................................................................................... 46 3.3.1 Variation 1: Trendfortschreibung der Haushaltsbildung ............................................... 46 3.3.2 Variation 2: Stärkeres Einwohnwachstum durch mehr Zuzug ...................................... 49 3.3.3 Variation 3: Stärkeres Einwohnerwachstum und kleinere Haushalte ........................... 53 3.4 Ergebnis: Bandbreite der Neubaunachfrage bis 2040 ........................................................... 55 3.5 Variation der Nachfrage in den Teilsegmenten ..................................................................... 57 3.6 Von der Nachfrage zum Bedarf .............................................................................................. 61 4. Abgleich von Wohnbaupotenzialen und Wohnungsnachfrage ................................ .......... 67 5. Wohnungsnachfrage in Teilsegmenten ................................ ................................ ............ 70 5.1 Vorbemerkungen ................................................................................................................... 70 5.2 Ältere Haushalte .................................................................................................................... 70 5.3 Familien .................................................................................................................................. 74 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 2 5.4 Singles .................................................................................................................................... 77 5.5 Studentenhaushalte nach dem Verbleib in Köln ................................................................... 80 5.6 Mikroapartment-Nachfrager ................................................................................................. 82 5.7 Nachfrager gemeinschaftlichen Wohnens ............................................................................. 83 5.8 Flüchtlinge .............................................................................................................................. 84 Anhang ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 86 6. Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 .......................... 86 7. Expertengespräche ................................ ................................ ................................ ......... 87 8. Ausgewählte Bestands- und Neubaugebiete ................................ ................................ .... 87 9. Räumliche Zuordnungen ................................ ................................ ................................ . 89 10. Verwendete Quellen................................ ................................ ................................ ....... 91 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 1 ABBILDUNGSVERZEICHNIS ABBILDUNG 1: ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, JAHRESDURCHSCHNITT 4 ABBILDUNG 2: ARBEITSPLATZENTWICKLUNG; KÖLN IM VERGLEICH, 2008-2018 4 ABBILDUNG 3: ENTWICKLUNG DER SVP-BESCHÄFTIGTEN AM ARBEITSORT NACH WIRTSCHAFTSBEREICHEN, KÖLN, 2008 – 2018 4 ABBILDUNG 4: WIRTSCHAFTSSTRUKTUR: ANTEIL DER SVP-BESCHÄFTIGTE IM BEREICH „SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN“, KÖLN IM VERGLEICH, 2018 5 ABBILDUNG 5: PENDLERSALDO DER SVP-BESCHÄFTIGTEN, KÖLN IM VERGLEICH, 2012 UND 2018 6 ABBILDUNG 6: PENDLERVERFLECHTUNGEN DER TAGESPENDLER, KÖLN, 2018 6 ABBILDUNG 7: WOHNUNGSBESTAND IN KÖLN, 2011 UND 2018 (QUELLE: IT.NRW) 8 ABBILDUNG 8: WOHNUNGSBESTAND IN WOHNGEBÄUDEN NACH GEBÄUDEGRÖßE, KÖLN IM VERGLEICH, 31.12.2018 8 ABBILDUNG 9: WOHNBESTAND IN WOHNGEBÄUDEN NACH ART DER WOHNUNGSNUTZUNG UND GEBÄUDEGRÖßE, KÖLN IM VERGLEICH, 2011 9 ABBILDUNG 10: WOHNUNGSBESTAND NACH BAUALTERSKLASSEN, KÖLN IM VERGLEICH, STAND 2018 10 ABBILDUNG 11: (BRUTTO-)BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNUNGEN IN EZFH/MFH, IN KÖLN, 2011-2018 (QUELLE: STADT KÖLN) 10 ABBILDUNG 12: BAUINTENSITÄT VON EINFAMILIENHÄUSERN, KÖLN U.A., 2000-2018 11 ABBILDUNG 13: BAUINTENSITÄT VON GESCHOSSWOHNUNGEN, KÖLN U.A., 2000-2018 11 ABBILDUNG 14: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNUNGEN EZFH UND MFH, KÖLN, 2000-2018 P.A. (QUELLE IT.NRW) 12 ABBILDUNG 15: MARKTAKTIVE LEERSTANDSQUOTE VON GESCHOSSWOHNUNGEN, KÖLN IM VERGLEICH, 2010 UND 2018 13 ABBILDUNG 16: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IM BESTAND SEIT 2012, KÖLN IM VERGLEICH 14 ABBILDUNG 17: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IM NEUBAU SEIT 2012, KÖLN IM VERGLEICH 14 ABBILDUNG 18: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IM BESTAND SEIT 2012, KÖLN IM VERGLEICH 15 ABBILDUNG 19: MIETENTWICKLUNG VON GESCHOSSWOHNUNGEN IM BESTAND SEIT 2012, KÖLN IM VERGLEICH 15 ABBILDUNG 20: MIETPREISNIVEAU IM JAHR 2019 IN DER REGION KÖLN 16 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 2 ABBILDUNG 21: KAUFPREISNIVEAU FÜR EZFH IM JAHR 2019 IN DER REGION KÖLN 17 ABBILDUNG 22: ZAHL DER HAUSHALTE MIT TRANSFERLEISTUNGEN IN DER STADT KÖLN, 2010 - 2018 18 ABBILDUNG 23: ANTEIL FINANZIERBARER MIETWOHNUNGEN FÜR HAUSHALTE MIT NIEDRIGEN UND MITTLEREN EINKOMMEN IN DER STADT KÖLN, 2018 19 ABBILDUNG 24: ENTWICKLUNG DES MIETPREISGEBUNDENEN WOHNUNGSBESTANDS (TYP A/ 1. FÖRDERWEG) IN KÖLN, 2010 - 2036 20 ABBILDUNG 25: EINWOHNERENTWICKLUNG, KÖLN, 1987 – 2018 21 ABBILDUNG 26: EINWOHNERENTWICKLUNG, KÖLN IM VERGLEICH, 2000 – 2018 22 ABBILDUNG 27: KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG, KÖLN, 2000-2018 22 ABBILDUNG 28: GEBURTEN UND STERBEFÄLLE, KÖLN, 2010-2018 23 ABBILDUNG 29: KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG, KÖLN, 2000-2018 23 ABBILDUNG 30: WANDERUNGSSALDO IM DATENQUELLENVERGLEICH, KÖLN, 2010-2018 24 ABBILDUNG 31: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN NACH ZIEL/HERKUNFT UND ALTER, 2001-2014 (QUELLE: IT.NRW) 26 ABBILDUNG 32: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN NACH ZIEL/HERKUNFT UND ALTER, 2011-2018 (QUELLE: STADT KÖLN) 27 ABBILDUNG 33: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN MIT DER WOHNUNGSMARKTREGION NACH ALTER, 2011-2018 (QUELLE: STADT KÖLN) 28 ABBILDUNG 34: ENTWICKLUNG DER STUDIERENDENANZAHL, KÖLN, 2002-2017 28 ABBILDUNG 35: ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN, VERÄNDERUNG SEIT 2003 29 ABBILDUNG 36: ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN IM REGIONALVERGLEICH; 2003 BIS 2013 30 ABBILDUNG 37: MITTLERE HAUSHALTSGRÖßE IN KÖLN IM VERGLEICH, 2005-2018 31 ABBILDUNG 38: SCHEMA ZUR METHODIK DER WOHNUNGSNACHFRAGEPROGNOSE FÜR DIE STADT KÖLN BIS 2040 33 ABBILDUNG 39: BEVÖLKERUNGS- UND HAUSHALTSENTWICKLUNG IN KÖLN BIS 2040 GEMÄß VORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN 35 ABBILDUNG 40: ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN BIS 2040 GEMÄß VORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN 36 ABBILDUNG 41: ANNAHMEN ZU QUOTEN IN BASISSZENARIO (STAND 2017) – TEIL 1 38 ABBILDUNG 42: ANNAHMEN ZU QUOTEN IN BASISSZENARIO (STAND 2017) – TEIL 2 39 ABBILDUNG 43: ALTERSSTRUKTUR DER BEVÖLKERUNG UND DER WOHNUNGSNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 41 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 3 ABBILDUNG 44: ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 42 ABBILDUNG 45: ERGEBNIS IM BASISSZENARIO – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 43 ABBILDUNG 46: ERGEBNISSE IM BASISSZENARIO (BESTANDSGRÖßEN): EINWOHNER, HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN, 2017 BIS 2040 44 ABBILDUNG 47: ERGEBNISSE IM BASISSZENARIO (FLUSSGRÖßEN): VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 45 ABBILDUNG 48: ANNAHME DER VARIATION 1: TRENDFORTSCHREIBUNG DES ALTERSSPEZIFISCHEN HAUSHALTSBILDUNGSVERHALTENS BIS 2040 47 ABBILDUNG 49: ERGEBNIS DER VARIATION 1: EINWOHNER UND HAUSHALTSPROGNOSE BIS 2040 IM BASISSZENARIO UND IN VARIATION 1 48 ABBILDUNG 50: ERGEBNIS DER VARIATION 1: BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 48 ABBILDUNG 51: KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 1: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 49 ABBILDUNG 52: WANDERUNGSSALDO DER STADT KÖLN IM VERGLEICH, 2010-2018 (LINKS – IST- ENTWICKLUNG) UND 2018-2040 (RECHTS -PROGNOSEN) 50 ABBILDUNG 53: ANNAHMEN IM VERGLEICH - BEVÖLKERUNGSPROGNOSE DER STADT KÖLN (BASISSZENARIO) UND DER IT.NRW (VARIATION 2) BIS 2040 50 ABBILDUNG 54: ANNAHMEN IM VERGLEICH – ALTERSSTRUKTUR DER BEVÖLKERUNG IN KÖLN 2017 UND 2039 IM BASISSZENARIO UND IN VARIATION 2 52 ABBILDUNG 55: ERGEBNIS DER VARIATION 2 – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 53 ABBILDUNG 56: KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 2: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 53 ABBILDUNG 57: ERGEBNISSE IM VERGLEICH – EINWOHNER UND HAUSHALTSPROGNOSE BIS 2040 IM BASISSZENARIO UND IN VARIATIONEN 54 ABBILDUNG 58: ERGEBNIS DER VARIATION 3 – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 55 ABBILDUNG 59: KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 3: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 55 ABBILDUNG 60: ZWISCHENERGEBNIS - BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE BIS 2040 IN KÖLN - BANDBREITEN 56 ABBILDUNG 61: BANDBREITE DER NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN, 2018 BIS 2040 57 ABBILDUNG 62: VARIATIONEN DER EINFAMILIENHAUSQUOTE IN KÖLN BIS 2040 60 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 4 ABBILDUNG 63: ERGEBNIS „BASISSZENARIO MIT NIEDRIGER EINFAMILIENHAUSQUOTE“: BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE BIS 2040 IN KÖLN 61 ABBILDUNG 64: NEUBAUNACHFRAGE NACH GESCHOSSWOHNUNGEN, UNTERTEILT IN MIET- UND EIGENTUMSWOHNUNGEN IN KÖLN, 2018 – 2040 61 ABBILDUNG 65: WOHNBAUPOTENZIALE IN KÖLN NACH FERTIGSTELLUNGSZEITRAUM 68 ABBILDUNG 66: ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, JAHRESDURCHSCHNITT 69 ABBILDUNG 67: ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, ZEITVERLAUF 69 ABBILDUNG 68: ANNAHMEN DER BEVÖLKERUNGSVORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN BIS 2040 86 ABBILDUNG 69: AUSGEWÄHLTE BESTANDSGEBIETE IN DER STADT KÖLN 88 ABBILDUNG 70: WOHNUNGSMARKTREGION GEMÄß DER DEFINITION DER STADT KÖLN 89 ABBILDUNG 71: LAGETYPEN IN DER STADT KÖLN 90 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 i KURZFASSUNG / EXECUTIVE SUMMARY Köln ist wirtschaftlich gut aufgestellt: Der Arbeitsmarkt boomt e in den letzten Jahren , vor allem im wachsenden Dienstleistungsse k- tor, und zog junge Arbeitskräfte und ihre F a- milien an. Als Universitätsstadt ist Köln für Starterhaushalte interessant, die zum Studium in die Stadt ziehen und aufgrund der guten Arbeits- und Lebensbedingungen auch nach Abschluss ihres Studiums dauerhaft in der Stadt wohnen bleiben möchten. Dies führt zu einer permanent wachsenden Wohnungsnachfrage, die durch die damit verbundenen steigenden Preise und Mieten gedämpft wird (vgl. ab Seite 14): In Köln sind in nur acht Jahren die Mieten um +35 % und die Kaufpreise sogar um +70 % gestiegen ! Denn die Ausweitung des Wohnungsangebots im Bestand und im Neubau reicht längst nicht, um mit dieser dynamischen Nachfrageen t- wicklung mithalten zu können . Entsprechend wird umgekehrt das zukünftige Bauvolumen die Demografie Kölns beeinflussen: E inkom- mensschwächere und jüngere Wohnungss u- chende werden die Stadt noch stärker als bi s- her verlassen (müssen), wenn die Preisen t- wicklung sich fortsetzt und bezahlbarer Wohn- raum nur noch im Umland zu finden ist. Stei- gende Preise bergen auch das Risiko einer sinkenden Attraktivität Kölns für Zuwander n- de, die sich andere Städte z. B. als ersten A r- beitsort aussuchen. Ergebnis der vorliegenden Wohnungsbedarf s- berechnungen für Köln ist, dass schon allein, um das von der Stadt Köln erwartete Bevölk e- rungswachstum von +6 % bis 2040 ohne we i- tere Preissteigerungen realisieren zu können, – je nach zukünftigem Haushaltsbildungsve r- halten – zwischen rund +1.900 und +2.800 WE pro Jahr gebaut werden müssen (Abbildung 1; zum Vergleich: bisher +2.700 WE pro Jahr). Für die 23 Jahre des Zeit- raums 2018 bis 2040 ergibt sich daraus eine Neubaunachfrage von insgesamt rund +44.000 bzw. +64.000 Wohnungen ). Um hingegen das vom statistischen Landesamt NRW errechnete deutlich stärkere Einwohnerwachstum zu re a- lisieren (+16 %), sind sogar zwischen rund +4.000 und +5.200 WE pro Jahr erforderlich (Abbildung 1). Dies würde einer Neubaunach- frage bis 2040 von insgesamt rund +93.000 bzw. 119.000 WE entsprechen. Das genaue Ausmaß hängt in beiden Szenarien ganz wesentlich auch vom zukünftigen Haus- haltsbildungsverhalten ab: Ob zwei Personen als Paar oder als Single leben, macht einen Faktor von 2 für die Wohnungsnachfrage aus . Wenn alle freiwerdenden Wohnungsbestände wieder genutzt werden, konzentriert sich die Neubaunachfrage in allen Szenarien auf den Bau von Mehrfamilienhäusern. Fraglich ist auch, ob sich in Zukunft die alters- spezifische Einfamilienhausnachfrage ändert: Möglicherweise wollen zukünftige junge Men- schen seltener in Einfamilienhäusern wohnen (z. B. weil sie später und/oder weniger Kinder haben als frühere Generationen). Mögliche r- weise wollen aber auch zukünftige Senioren früher aus ihrem Einfamilienhaus ausziehen , als dies heutige Senioren derzeit tun. Die Var i- ationsrechnungen zeigen: Wenn in Zukunft schon nur 10 % der 65- bis 69-jährigen Haus- halte entscheiden, aus ihrem Einfamilienhaus in eine barrierefreie Geschosswohnung zu ziehen, reduziert das bis 2040 die Na chfrage nach Wohnungen in Ein - und Zweifamilie n- häusern um mehr als 100 WE pro Jahr. Mit wachsender Knappheit sinken gleichzeitig die qualitativen Ansprüche : Denn j e teurer Wohnungen sind, umso größer ist die Ko m- promissbereitschaft bei der Wohnungssuche . Eine Wohnungsbedarfsrechnung in qualitat i- ver Hinsicht erfordert daher einen anderen Ansatz: Man stellt sich d ie Frage, welche Wohnwertmerkmale für welche Zielgruppe wesentlich sind und wie diese – zu für die Zielgruppe erschwinglichen Preisen – auf dem Markt angeboten werden können. Die Analyse für Köln zeigt am Beispiel unter- schiedlicher Nachfragegruppen, dass Wohn- raum über die gesamte Bandbreite fehlt : Für Familien mangelt es in Köln an Wohnungen mit wenigstens vier Zimmern. Dabei geht es Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 ii nicht nur um das Einfamilienhaus. Die Bereit- schaft wohnungssuchender Familien , auch im Neubau in Mehrfamilienhäuser zu ziehen , ist groß. Jede dritte Neubaugeschosswohnung wurde in den letzten Jahren von einer Familie bezogen. Dieser Anteil könnte höher liegen, setzt allerd ings die Schaffung familiengerec h- ter Quartiere in noch stärkerem Maß als bi s- lang voraus. Außerdem fehlen preiswerte Familienwohnungen, z. B. für Flüchtlingsfami- lien, die noch in städtischen Unterkünften leben. Der Generationenwechsel im Einfamilie n- hausbestand findet nur gebremst statt und könnte umfangreicher sein, wenn ältere Haushalte finanzierbare barrierefreie G e- schosswohnungen fänden. Die Bereitschaft zum Umzug ist bei vielen „jungen Älteren“ und bei den zukünftigen Älteren grundsätzlich vorhanden. Al lerdings ist der Anteil älterer Haushalte in Neubaugeschosswohnungen in Köln relativ gering. Ein wesentliches Hemmnis: Häufig lässt sich eine Neubauwohnung nicht mit dem Erlös aus dem Verkauf des Einfamili- enhauses bezahlen. Von einem forcierten Generationenwechsel, mit dem Bestandshä u- ser früher frei würden, könnten Familien, die in Köln Wohnraum suchen, profitieren. Gemeinschaftliches Wohnen in Köln ist me n- genmäßig eine Nische, die aber in den letzten Jahren gewachsen ist. Es ist ein Neubauthema, da sich e ntsprechende Angebote kaum im Bestand schaffen lassen. Im Eigentumsse g- ment wird das Gemeinschaftliches Wohnen v. a. von Familien und ältere Haushalten nac h- gefragt. Eine größere Herausforderung ist es, im Mietsegment mit gemeinschaftlichem Wohnen auch jünge re Nachfragegruppen zu erreichen. Die Wohnungsnachfrage kleiner Haushalte, v. a. der Singles, macht in Köln mengenmäßig den größten Anteil der Wohnungsnachfrage aus. Mehrheitlich konzentriert sie sich auf den Wohnungsbestand, da insbesondere jüngere Haushalte aufgrund ihrer Einkommenssituat i- on keine hohen Neubaumieten zahlen kö n- nen. Dennoch gibt es auch zahlungskräftige kleine Haushalte, etwa in der Gruppe der Hochschulabsolventen, die in Köln geblieben sind und über eine relativ hohe Wohnkau f- kraft verfügen, oder junge gutbezahlte Fac h- kräfte, die nur unter der Woche in Köln sind und sich die hohe Miete in Mikroapartments und/oder möblierten Wohnungen leisten können. Die Modellrechnungen ermitteln, wieviel Neubau bei einer weiter wachsenden Wo h- nungsnachfrage in Köln erforderlich ist, um einen weiteren Miet- und Kaufpreisanstieg zu vermeiden. In der Vergangenheit hielt die Ausweitung des Angebotes in Köln (noch) nicht Schritt mit dem Nachfragewachstum ; daher kam es zu enormen Miet- und Kau f- preissteigerungen ( Abbildung 16 ff.). In ihrer eigenen Bevölkerungsprognose geht die Stadt Köln in Zukunft aber von einem deutlich g e- ringerem Bevölkerungswachstum aus (Abbildung 53, Seite 50). In diesem Basissz e- nario könnte das derzeitige Bauvolumen auch mittelfristig reichen (vgl. Kap. 3.2). Falls das Einwohner- und Haushaltswachstum aller- dings doch ähnlich hoch ausfällt wie bisher (vgl. z. B. die amtliche Prognose des IT.NRW , vgl. Variationsrechnungen in Kap. 3.3), reicht das derzeitige Bauvolumen nicht aus. Dann ist mit weiteren Preis- und Mietsteigerungen in Köln zu rechnen. Wohnungen werden aber nicht nur aufgrund wachsender Knappheiten teurer, sondern im Neubausegment auch aufgrund real steige n- der Herstellungskosten. Diese wiederum g e- hen zurück auf steigende Grundstückspreise und auf ständig wachsende Qualitätsanford e- rungen ( z. B. energetische Auflagen ), aber auch auf hohe Auflagen im Umfeld der Wo h- nungen ( u. a. Stellplatzangebot). Hinzu ko m- men für Wohnungsnutzer die steigenden Wohnnebenkosten. Grundsteuererhöhungen und die Anhebung kommunale r Gebühren führen unmittelbar zu einer geringen Woh n- kaufkraft für die eigentliche Wohnung. Unter den Preissteigerungen leiden besonders junge Haushalte ( mit und ohne Kinder): Denn s ie sind gezwungen, sich am aktuellen Markt neu mit Wohnraum zu versorgen. Die (meist ält e- ren) Immobilieneigentümer hingegen profiti e- ren von steigenden Preisen. Wohnungseng- pässe wirken sich daher unterschiedlich auf Generationen aus. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 iii Der Wohnungsmarkt reagiert elastisch: Ste i- gende Einkommen und sinkende Preise erh ö- hen die Nachfrage in einem Segment, steige n- de Preise führen zu einer erhöhten Nachfrage in anderen Segmenten. Die verschiedenen Segmente des Wohnungsmarktes sind mite i- nander verbunden wie „kommunizierende Röhren“. Dies gilt auch räumlich zwischen verschiedenen Stadtteilen und zwischen Köln und dem Umland. Diese Elastizitäten führen dazu, dass man einfache, preiswerte Wohnu n- gen nicht zwangsläufig bauen muss, um das Wohnungsangebot an einfachen, preiswerten Wohnungen zu erhöhen. Vielmehr führt jeder Neubau – auch hochwertiger – schon zu einer gewissen Entspannung des Marktes. Von den reinen Mengen - und Preiseffekten (Markgeschehen) sind die politischen Ziele einer sozialen Wohnraumversorgung zu tre n- nen: Wie bei anderen Gütern auch, kann sich jeder am freien Markt so viel Wohnfläche leisten, wie er zu gegebenen Preisen finanzi e- ren kann. Da Wohnungen allerdings der Exi s- tenzsicherung dienen, sollen sich auch Haus- halte ohne eigenes Einkommen am Wo h- nungsmarkt versorgen können. Dazu brauchen sie Unterstützung. Der Bau von Sozialwohnun- gen ist nur ein mögliches Instrument, um die soziale Wohnraumversorgung in Kö ln zu g e- währleisten. Diese sogenannte Objektförd e- rung kann effektiv auch auf Bestandsobjekte angewendet werden; daneben führt auch eine Subjektförderung (die direkt am Haushaltsei n- kommen ansetzt) zu zielgenauen Lösungen (vgl. Kap. 3.6). Zielkonflikte und Hemmnisse bei der Umse t- zung machen eine Priorisierung der Ziele er- forderlich: Wenn nicht alles Wünschenswerte erreichbar ist , braucht es Maßgaben, welche Wünsche man nach oben stellt . Das größte Hemmnis zur bedarfsgerechten Wohnungsa n- gebotsausweitung in Köln sind derzeit die begrenzten Wohnbauflächen : Das vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik geschätzte derzeitige Flächenpotenzial der Stadt Köln reicht derzeit nur für den Neubau von rund +2.050 WE pro Jahr (Abbildung 1). Die Zielzah- len im derzeitigen STEK Wohnen (von +6.000 WE bis 2020 und +3.600 WE ab 2021) lassen sich darauf nicht realisieren. Auch der Wunsch, jährlich 1.000 Sozialwohnungen n eu zu bauen, wird schwierig, wenn die Flächen insgesamt nur fü r 2.050 WE pro Jahr aus rei- chen (und darunter auch noch Ein - und Zwei- familienhäusern sein sollen). Hier stellt sich die Frage, ob mehr Flächen entwickel t und ihre Realisierungswahrscheinlichkeiten erhöht oder zeitlich verkürz t werden kann und/oder ob man die Dichten noch erhöhen will. Fazit: Das Amt für Stadtentwicklung und St a- tistik hat das vorliegende Gutachten beau f- tragt, um die mit der städtischen Einwohner - und Haushaltsprognose implizierte Neubau- nachfrage ermitteln zu lassen und die politi- schen Stellschrauben sichtbar zu machen, mit denen Stadtpolitik den Wohnungsmarkt b e- einflussen kann . Das Ergebnis ist trotz aller Unsicherheit über die zukünftige Einwohner - und Haushaltsentwicklung eindeutig: Zur Wohnungsmarktentspannung ist in Köln viel Neubau erforderlich – mehr als sich nach derzeitigem Planungsstand auf den heutigen Potenzialflächen realisieren lässt . Daher gilt das Zwischenziel: Je mehr Neubau erreicht wird, umso besser! Die Stadt hat Instrumente an der Hand: Bebauungspläne legen Flächen, Dichten und Gestaltungsmöglichkeiten fest. Auf den zahlreichen städtischen Grundst ü- cken kann ein gezieltes Angebot für bestim m- te Zielgruppen (z. B. ältere Haushalte) geschaf- fen werden; dabei ist die Stadt Köln mit ihren Konzeptvergaben schon auf einem guten Weg. Der Bau von Sozialwohnungen hilft derzeit zwar einigen Haushalten mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, aber nicht unbedingt den Bedürftigsten. Eine Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe durch das Land könnte helfen, die wenigen Sozialwohnungen effizien- ter zu nutzen . ( So hat d as Land Hessen die Fehlbelegungsabgabe 2016 wieder eingeführt, wodurch die Stadt Frankfurt in einem Jahr bei Kosten von gut 1 Mio. Euro über 5 Mio. Euro einnehmen konnte.) Hilfreich wären auch alle Instrumente, die den Generationenwechsel beschleunigen: Wenn ältere Haushalte schon im Alter von ca. 60 Jahren statt erst mit 80 Jahren aus ihren großen Familienwohnungen bzw. Einfamilienhäusern ausziehen, würde sich die Wohnsituation vieler junger Familien früher verbessern. Dazu müssen den Senioren natürlich entsprechend attraktive Wohnalter- nativen für junge Senioren geschaffen we r- den. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 iv Bei all dem liegt Köln nicht auf einer Insel: Wer in Köln nichts findet, zieht ins Umland. Aber auch der Wohnungsmarkt im Umland ist a n- gespannt. Ein gemeinsames Denken und Handeln als „Wohnregion Köln“ dient auch der Effizienzsteigerung und Optimierung im räumlichen Sinne. Das vorliegende Gutachten enthält ausdrüc k- lich keine handlungspolitischen Empfehlungen an die Stadt Köln. Vielmehr soll es der Stadt als Grundlagenstudie dienen, um angesichts der möglichen Stellschrauben und Einflus s- möglichkeiten die bestmöglichen Entsche i- dungen zu treffen für ein e lebenswerte Wohnstadt Köln im Jahr 2040. Auf dieser Grundlage kann das Amt für Stadtentwicklung und Statistik wie g e- wünscht, nun eigene Ziele, Handlungsfelder und Umsetzungsschritte ableiten. Abbildung 1: Abgleich von Angebot (auf Potenzialflächen) und Nachfrage (gemäß Sz e- narien), Köln, 2018 bis 2040, Jahresdurchschnitt Vgl. Abbildung 66 (Seite 69) Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 1 empirica 1. Aufgabenverständnis Ziel des Gutachtens ist eine Wohnungsbedarfsberechnung und eine Wohnungsnachfra- geabschätzung für die Stadt Köln auf Basis der neuen Einwohner- und Haushaltsprogno- se des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln (Basisjahr 2018, Zeithori- zont bis 2040). Die Berechnungen sollen eine mögliche Bandbreite der Nachfrage da r- stellen und auch zu Aussagen über verschiedene Marktsegmente (Ein- und Zweifamili- enhäuser vs. Mehrfamilienhäuser) und verschiedene Zielgruppen ( Starterhaushalte, Familien, Studierende , Senioren u. a.) enthalten. Anhand dieser Erkenntnisse könnt en ggf. die Zielzahlen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) und die entsprechenden wohnungspolitischen Konsequenzen angepasst werden. Die Ergebnisse könnten zudem bei der Überarbeitung des Regionalplanes für Köln verwendet werden. Inhaltlich umfasst das Gutachten Folgendes:  Ausgangslage der Stadt Köln hinsichtlich Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Demografie (Kap. 2)  Quantitative Abschätzung des Wohnungsbedarfs für Köln für den Zeitraum 2018 – 2040 und Variationsrechnung zur Verdeutlichung der Wechselwirkungen zwischen den verschiedenen Marktsegmenten (Kap. 3)  Abgleich des ermittelten Wohnungsbedarf s mit den Wohnbauflächenpotenzia- len in Köln (Kap. 4)  Qualitative Abschätzung der Wohnungsnachfrage für verschiedene Wohnungs- teilmärkte und Zielgruppen in Köln (Kap. 5) Die Identifikation von Handlungsbedarfen und die Handlungsempfehlungen sind auf Wunsch der Stadt Köln ausdrücklich kein Bestandteil des Gutachtens, sondern werden später durch das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln erfolgen. Das Gutachten berücksichtigt zudem zielgruppenspezifische Remanenzeffekte, die auch für Köln relevant sind: Aus „Familien in Einfamilienhäusern“ werden allein durch den Auszug der Kinder „Paare in Einfamilienhäusern“ (mit entsprechend größerem Wohnfl ä- chenverbrauch pro Kopf) und durch den Tod des Partners schließlich sogar „Singles in Einfamilienhäusern“. Gleichzeitig finden die ausziehenden jungen Erwachsene kaum Wohnungen am Markt und noch schwieriger später Häuser für die eigene Familiengrü n- dung. Ent sprechend ist schon nur zur Stabilisierung der Einwohnerzahl ein gewisser Neubau erforderlich – oder aber eine effizientere Nutzung des Bestands, etwa durch einen Geschosswohnungsneubau, der die Babyboomer (die heutigen „Paare in Einfam i- lienhäusern“) früher aus ihren Häusern „lockt“. empirica hat in den letzten Jahren bereits die Wohnungsnachfrage für vier Kölner U m- landkreise abgeschätzt (Rhein -Sieg-Kreis1, Oberbergischer Kreis 2, Rheinisch -Bergischer Kreis3 und Rhein -Erft-Kreis4). Auch hier führte e ine differenzierte Betrachtung unte r- 1 Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den- rsk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Rhein-Sieg-Kreis) 2 Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den- obk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Oberbergischen Kreis). 3 Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den- rbk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Rheinisch-Bergischen Kreis) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 2 empirica schiedlicher Zielgruppen zu Aussagen über die zukünftige Wohnungsnachfrage . Aus der Saldierung mit dem vorhandenen Wohnungsbestand ergab sich die Abschätzung der zukünftigen Neubaunachfrage. Eine analoge Ermittlung für Köln (auf Basis der stadteige- nen Einwohner- und Haushaltsprognosen sowie Variationsrechnungen dazu) führt nach einem Abgleich mit den Kölner Wohnbauflächenpotenzialen zu verschiedenen Szenarien für Köln (z. B. im Hinblick auf Abwanderung ins Umland usw.) . Die W echselwirkungen der Stadt Köln mit dem Umland sind groß. So beeinflussen sich Flächenverfügbarkeit, Neubauvolumen und Preisentwicklung gegenseitig. Die Unterschiede induzieren Wande- rungen, die sich wiederum auf die jeweilige Altersstruktur auswirken. Schon heute zeichnet sich eine eklatant andere Altersstrukturentwicklung zwischen Köln und dem Umland ab (Abbildung 36, Seite 30). Wenn in Köln die Einwohnerzahl bis 2040 noch um +6 % (Prognose der Stadt Köln) oder sogar um +16 % (amtliche Vorausberechnung des IT.NRW) wachsen soll, ist Wohnungs- bau erforderlich. Bei der Abschätzung, wie viele Wohnungen gebaut werden müssen, ist auch der Generation enwechsel in den Beständen zu beachten. Denn w enn der letzte Bewohner eines Hauses verstorben oder ausgezogen ist, wird das Haus in Köln nicht lange leer stehen: Falls do rt anschließend eine Familie einzieht, versorgt das Haus nicht mehr nur eine Person, sondern wieder vier oder fünf Personen mit Wohnraum. Die e m- pirica-Modellrechnungen berücksichtigen diesen Zusammenhang über das altersspezifi- sche Haushaltsbildungsverhalte n, altersspezifische Ein - und Zweifamilienhausquoten (die sich bis 2040 noch ändern können!) und die Beschreibung von zielgruppenspezifi- schen Qualitätsanforderungen an Wohnraum. Auf Basis des vo m Kölner Amt für Stad t- entwicklung und Statistik abgeschätzten Wohnbaupotenzials (inkl. der kleinteiligen I n- nenentwicklung) wird im vorliegenden Gutachten abgeschätzt, inwiefern der heutige Wohnungsbestand zusammen mit den heutigen Wohnflächenpotenzialen und dem da- rauf bis 2040 realisierbaren Neubau die Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 in quant i- tativer und qualitativer Hinsicht decken kann. 4 Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den-rhein-erft- kreis.pdfx?stringSearchvalue=wohnungsmarkt (Rhein-Erft-Kreis). Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 3 empirica 2. Bisherige Entwicklung von Demografie und Wohnungsmarkt 2.1 Arbeitsmarkt: Boomende Dienstleistungsbranche 2.1.1 Beschäftigungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur Die Stadt Köln ist Arbe itsort für immer mehr Beschäftigte (Abbildung 2): Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze hat sich in den letzten zehn Jahren von 457.000 auf 568.000 und damit um fast ein Viertel erhöht (+24 %). Neben der Stadt Köln sind die Arbeitsplatzzahlen auch in den angrenzenden Umlandkreisen („ erster Ring“) überdurchschnittlich stark gestiegen (um +20 % gegenüber +18 % im Bundesd urch- schnitt).5 Die Wirtschaft im zweiten Ring der Umlandkreise und in der angrenzenden Stadt Leverkusen ist zwar auch gewachsen, aber wesentlich moderater (+14 % bzw. +8 %). Die Großstadt Köln ist also Mittelpunkt der positiven Arbeitsplatzentwicklung der Region. Das Arbeitsplatzwachstum in Köln betrifft ausschließlich den Bereich der sog enannten „Sonstigen Dienstleistungen“ ( Abbildung 3): In diesen Dienstleistungsbranchen sind in Köln allein in den letzten zehn Jahren +100.000 (!) neue Arbeitsplätze entstanden. Damit arbeiten in Köln in diesen Bereichen heute mit 360.000 mehr als viermal so viele B e- schäftigte wie im Produzierenden Gewerbe (80.000), das seit Jahren stagniert. Leichte Zuwächse gab es noch im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr. Der Anteil der Sonstigen Dienstleistungen liegt damit höher als im NRW -Durchschnitt, aber noch nie d- riger als in Bonn und höher als Leverkusen und den angrenzenden Flächenlandkreisen (Abbildung 4). Vor dem Hintergrund, dass der Dienstleistungsbereich der am stärksten wachsende Sektor ist, ist damit auch für die Zukunft zu erwarten, dass der stärkste A r- beitsplatzzuwachs weiterhin in der Stadt Köln und weniger im Umland stattfindet. 5 Zum „ersten Ring“ der Umlandkreise zählen hier der Rhein-Sieg-Kreis, der Rheinisch Bergische Kreis und der Rhein- Erft-Kreis, zum „zweiten Ring“ der Rhein-Kreis Neuss, der Kreis Mettmann, der Oberbergischer Kreis sowie die Städte Remscheid und Solingen. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 4 empirica Abbildung 2: Arbeitsplatzentwicklung*; Köln im Vergleich, 2008-2018** * Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten am Arbeitsort. ** Stichtag jeweils 30.06. 1. Ring : Rhein -Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Re m- scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. Quelle: empirica regio (Datenbasis: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit), eigene Darstellung empirica Abbildung 3: Entwicklung der SVP -Beschäftigten am Arbeitsort nach Wirt- schaftsbereichen, Köln, 2008 – 2018 Hinweis: „Sonstige Dienstleistungen“ = Information und Kommunikation, Finanz- und Versicherungsdienst- leister, Grundstücks -/Wohnungswesen, wissenschaftliche/technische Dienstleistungen, Erziehung und U n- terricht, Gesundheits- und Sozialwesen sowie Kunst, Unterhaltung und Erholung. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 92 96 100 104 108 112 116 120 124 128Index: 2008= 100 Köln 1. Ring Deutschland Bonn NRW Düsseldorf 2. Ring Leverkusen 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000Anzahl Sonstige Dienstleistungen Handel, Gastgewerbe, Verkehr Produzierendes Gewerbe Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 5 empirica Abbildung 4: Wirtschaftsstruktur: Anteil der SVP -Beschäftigte im Bereich „Sonstige Dienstleistungen“, Köln im Vergleich, 2018 SVP-Beschäftigte: = Sozialversicherungspflichtig-Beschäftigte. 1. Ring: Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein-Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Remscheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 2.1.2 Pendlerverflechtungen Dieses starke städtische Arbeitsplatzwachstum steht natürlich in Wechselwirkung zum Wohnungsmarkt: Solange die Arbeitsplatzzahlen in Köln stärker steigen als im Umland , das Wohnungsangebot in Köln aber nicht in gleichem Maße mitwächst, ist weiter mit steigenden Einpendlerzahlen zu rechnen. Dies zeigt sich bereits: Allein in den letzten sechs Jahren ist der Einpendlerüberschuss nach Köln kräftig gewachsen (Abbildung 5). Die meisten Nettoeinpendler (Tagespendler) stammen aus dem ersten Ring der Nac h- barkreise (Abbildung 6): Über 100.000 Personen pendeln täglich (!) mehr nach Köln ein als aus. Aus dem zweiten Ring und den angrenzenden Großstädten sind es im Saldo we- sentlich weniger. Zudem pendeln -6.000 Personen im Saldo von Köln nach Düsseldorf. Wichtiger Wohnstandort für die in Köln Arbeitenden ist also neben Köln selbst der erste Ring der Nachbarkreise , hier vor allem der Rhein-Erft-Kreis und der Rhein -Sieg-Kreis (Tagespendlersaldo: 49.000 bzw. 34.000). Gleichzeitig wächst dieses Umland auch wir t- schaftlich mit ( Abbildung 2), so dass hier der Pendlersaldo dennoch stabil blieb (Abbildung 5). 76% 64% 63% 50% 50% 46% 41% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bonn Düsseldorf Köln NRW Leverkusen 1. Ring 2. Ring Anteile Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 6 empirica Abbildung 5: Pendlersaldo der SVP -Beschäftigten, Köln im Vergleich, 20 12 und 2018 Quelle: empirica regio (Datenbasis: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit), eigene Darstellung empirica Abbildung 6: Pendlerverflechtungen der Tagespendler, Köln, 2018* * Stand: 30.06.2018 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica -100.000 -50.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000Anzahl 2012 2018 Nachbarkreise 1. Ring: Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein-Erft- Kreis Köln Nachbarkreise 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Remscheid, Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis LeverkusenBonn 63.836 34.202 14.824 9.404 49.262 155.651 15.655 32.534 Übriges NRW Übriges Deutschland Düsseldorf Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 7 empirica 2.2 Wohnungsmarkt: Sinkender Leerstand und steigende Preise trotz Neubau 2.2.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit In Köln gibt es rund 562.000 Wohnungen (Stand 2018) , davon rund 440.000 (79 %) in Mehrfamilienhäusern (MFH) u nd rund 96.000 (17 %) in Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH). Die übrigen rund 26.000 Wohnungen (5 %) befinden sich in Heimen und Nich t- wohngebäuden (Abbildung 7). Zum Vergleich: Nur bezogen auf die Wohnungen in Wohngebäuden liegt der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in Köln bei 18 %, im Rhein-Sieg-Kreis hingegen bei 6 3 % (Abbildung 8). 2011 wurden gemäß Zensus in Köln rund 28 % der Wohnungen vom Eigentümer genutzt, und zwar 76 % der Wohnungen in EZFH und 17 % der Wohnungen in MFH (als Eigentumswoh nung). Zum Vergleich: Im Rhein-Sieg-Kreis wurden damals 57 % der Wohnungen selbstgenutzt (77 % der Wohnungen in EZFH und sogar 20 % Wohnungen in MFH, vgl. Abbildung 9). Etwa ein Fünftel der Kölner Wohnungen ist jünger als 30 Jahre, wurde also nach 1990 gebaut . Zum Vergleich: In Düsseldorf sind es nur 15 %, im Rhein -Sieg-Kreis aber sogar 30 % (Abbildung 10). 2011 waren 38 % der bewohnten Geschosswohnungen in Köln Eige n- tumswohnungen (nach Wohnungseigentumsgesetz) und 62 % Mietwohnungen. Von den Eigentumswohnungen waren 55 % vermietet und 45 % von den Eigentümern selbstg e- nutzt (Zensus 2011). Der Wohnungsbestand in Köln wächst: In den acht Jahren von Ende 2010 bis Ende 2018 hat sich der Wohnungsbestand um r und +21.600 Wohnungen (netto) vergrößert (Abbildung 11). Gemäß der Statistik der Stadt Köln sind in dieser Zeit r und +25.000 Wohnungen neu entstanden (durch Neubau und Baumaßnahmen im Bestand). 6 Wäh- rend im ersten und zweiten Ring der Umlandkreise zwischen 2005 un d 2009 die (Bru t- to-)Baufertigstellungen von Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern, aber auch in Mehrfamilienhäusern auf ein Drittel (!) zurückgefallen sind, wurde in Köln gleichmäßig weitergebaut (Abbildung 12): In der Phase 2010-2014 wurden in Köln sogar bezogen auf die Einwohnerzahl fast genauso viele Einfamilienhäuser gebaut wie im ländlichen zwe i- ten Ring der Umlandkreise. Gleichzeitig wurden in Köln je 1.000 Einw ohner fast dreimal so viele Geschosswohnungen wie im zweiten Ring und doppelt so viele Geschosswo h- nungen wie im ersten Ring gebaut (Abbildung 13). Im Schnitt über Fünf-Jahres-Zeiträume betrachtet wurden damit in Köln in den Jahren 2000-2009 jährlich im Schnitt r und +2.500 Wohnungen fertiggestellt. In den Jahren 2010- 2016 stieg das Neubauvolumen im Schnitt auf jährlich rd. +2.800 Wohnungen leicht an und fiel danach wieder auf rund +2.500 Wohnungen pro Jahr zurück (Abbildung 14). Allerdings hat sich die Anzahl der neugebauten Wohnungen in Ein - und Zweifamili- enhäuser halbiert (von kn app 800 WE p. a. in den Jahren 2010 -2014 auf knapp 400 WE in den Jahren 2017 -2018), so dass ihr Anteil am Neubau inzwischen von 27 % (2000 - 2004) auf jetzt nur noch 15 % (2017 -2018) abgesunken ist. Von 2014 bis 2018 waren 45 % der fertig gestellten Geschoss wohnungen in Köln Eigentumswohnungen. Seit 2014 ist dieser Anteil gestiegen, zwischen 2010 und 2014 waren es 39 %. 7 Die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung geführten Expertengespräche lassen darauf schließen, dass 6 Damit sind in der Summe also +25.000 neue Wohnungen entstanden. Der Wohnungsbestand hat sich in dieser Zeit aber netto nur um rund +21.600 Wohnungen erhöht. Demnach sind offensichtlich gleichzeitig rund -3.400 Wohnun- gen durch Abriss, Zusammenlegungen oder Umnutzung weggefallen (vgl. Abbildung 11). 7 Auswertung des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 8 empirica in den letzten zwei bis drei Jahren 40 bis 50 % der Neubau -Eigentumswohnungen von Kapitalanlegern gekauft und vermietet wurden. Abbildung 7: Wohnungsbestand in Köln, 2011 und 2018* (Quelle: IT.NRW) Hinweis: EZFH: Ein- und Zweifamilienhäuser; MFH: Mehrfamilienhäuser. Jeweils zum 31.12. Quelle: IT.NRW (GWZ, Fortschreibung des Zensus 2011), eigene Darstellung empirica Abbildung 8: Wohnungsbestand in Wohngebäuden* nach Gebäudegröße, Köln im Vergleich, 31.12.2018 * ohne Wohnungen in Wohnheimen Quelle: IT.NRW (GWZ, Zensus 2011), eigene Darstellung empirica 424.462 439.951 91.933 95.741 18.356 18.535 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 2011 2018 Anzahl Wohnungen in Wohnheimen Wohnungen in Nichtwohngebäuden Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH 541.616 561.661 66% 63% 56% 55% 50% 37% 35% 32% 31% 28% 18% 13% 34% 37% 44% 45% 50% 63% 65% 68% 69% 72% 82% 87% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Wohnungen in MFH Wohnungen in EZFH Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 9 empirica Abbildung 9: Wohnbestand in Wohngebäuden* nach Art der Wohnung s- nutzung und Gebäudegröße, Köln im Vergleich, 2011 Absolut Relativ *ohne Wohnungen in Wohnheimen; MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung empirica 514.541 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 Ferien- und Freizeitwohnung Leer stehend MFH zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) MFH von Eigentümer/-in bewohnt EZFH zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) EZFH von Eigentümer/-in bewohnt 413.400 88.329 48% 48% 42% 43% 38% 28% 23% 22% 22% 21% 13% 9% 15% 14% 13% 11% 10% 8% 10% 9% 8% 7% 4% 4% 7% 7% 11% 9% 11% 17% 13% 12% 13% 12% 14% 14% 25% 28% 32% 34% 38% 44% 49% 54% 51% 58% 67% 70% 4% 3% 3% 3% 2% 3% 5% 3% 6% 2% 2% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%Anteil Ferien- und Freizeitwohnung Leer stehend MFH zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) MFH von Eigentümer/-in bewohnt EZFH zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) EZFH von Eigentümer/-in bewohnt Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 10 empirica Abbildung 10: Wohnungsbestand* nach Baualtersklassen, Köln im Vergleich, Stand 2018** * inklusive Nichtwohngebäuden und Wohnheimen; ** Baualtersklassen lt. Zensus 2011; 2009-2018 gemäß Baufertigstellungen dieser Jahre; daraus Anteile berechnet. Quelle: Zensus 2011, IT.NRW (Baufertigstellungsstatistik 2009-2018), eigene Berechnungen, eigene Darstel- lung empirica Abbildung 11: (Brutto-)Baufertigstellungen von Wohnungen in EZFH/MFH*, in Köln, 2011-2018 (Quelle: Stadt Köln) * MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. **Bei Veränderung d. Wohnungsbestandes: Wohnungen außerhalb von EZFH und MFH; bei Baufertigstellungen: Wohnungen in Wohnheimen (534), in Nicht-Wohngebäuden (271) und durch Baumaßnahmen (1.798). Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2009-2018** 2001 - 2008 1991 - 2000 1979 - 1990 1949 - 1978 1919 - 1948 Vor 1919 4.441 5.004 563 16.425 17.403 978 713 2.603 1.890 21.579 25.010 3.431 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Veränderung des Wohnungsbestandes in 2011-2018 (netto) Baufertigstellungen in 2011-2018 (brutto) Wohnungsabgänge in 2011-2018 (rechnerisch) Anzahl Wohneinheiten Brutto-Baufertigstellung/Wohnungsbestand in EZFH/MFH, Köln 2010-18 Sonstige Wohnungen** Wohnungen in MFH Wohnungen in EZFH Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 11 empirica Abbildung 12: Bauintensität von Einfamilienhäusern*, Köln u.a., 2000-2018 * Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Ein - und Zweifamilienhäusern je 1.000 Einwohner. 1. Ring: Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Rem scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. - Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica Abbildung 13: Bauintensität von Geschosswohnungen*, Köln u.a., 2000-2018 * Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern je 1.000 Einwohner. 1. Ring: Rhein-Sieg- Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Rem scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner 1. Ring 2. Ring Bonn Köln Düsseldorf 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner Düsseldorf Köln Bonn 1. Ring 2. Ring Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 12 empirica Abbildung 14: Baufertigstellungen von Wohnungen EZFH und MFH*, Köln, 2000-2018 p.a. (Quelle IT.NRW) * MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 2.2.2 Wohnungsleerstand und Immobilienpreise Ob das Wohnungsangebot in Köln die Nachfrage deckt oder nicht, zeigt ein Blick auf die Knappheitsindikatoren (Leerstands- und Preisentwicklung): Die Wohnungsleerstände in Köln sind praktisch ausgeschöpft. Die marktaktive Leerstandsquote in Köln liegt inzwi- schen bei unter 1 % und hat sich damit in den letzten ac ht Jahren fast halbiert (Abbildung 15). Auch im ersten Ring der Umlandkreise ist der Wohnungsleerstand stark gesunken: Die marktaktive Leerstandsquote liegt dort in jedem Kreis inzwischen bei unter 3 %. Im Oberbergischen Kreis sowie in Solingen und Remscheid liegt die Quote höher (bei rund 4 % bzw. 6 %). Während in diesen Bergischen Städten der Leerstand seit 2010 kaum gesunken ist, haben die Rheinstädte Köln, Leverkusen, Düsseldorf und Bonn inzwischen praktisch keinen Leerstand mehr (d. h. die Leerstandsquote liegt unter 2 %, wie sie der üblichen Flexibilitätsreserve aufgrund aktueller Umzüge entspricht). Entlang der Rheinschiene wurden damit in den letzten Ja hren praktisch sämtliche Wohnung s- leerstände abgebaut. Ein weiterer Indikator für eine Wohnungsnachfrage, die das Angebot übersteigt, ist die Preis- und Mietentwicklung. Das Angebot an Ein - und Zweifamilienhäusern in Köln hält nicht mit der Nachfrage Schri tt: Die mittleren Preise für gebrauchte Ein- und Zweifami- lienhäusern sind in Köln innerhalb von acht Jahren von 2.200 Euro/m ² auf 3. 900 E u- ro/m² gestiegen (das sind aufs Jahr gerechnet rund +8 % pro Jahr, vgl. Abbildung 16). An der Preisentwicklung ist erkennbar, wie die Nachfrage mit zunehmenden Knappheiten in Köln immer weiter ins Umland schwappt: Seit 2014 steigen die Hauspreise auch im ers- ten Ring der Nachbarkreise und seit 2016 selbst im weiter entfernt liegenden Oberbergi- schen Kreis. Beim Neubau von Häusern scheint in Köln allerdings inzwischen mit etwa 711 710 790 570 386 1.891 1.746 2.084 2.360 2.177 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 2000-2004 2005-2009 2010-2014 2015-2016 2017-2018 Anzahl Wohneinheiten p.a. Wohnungen in MFH Wohnungen in EZFH Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 13 empirica 4.500 Euro/m² eine Schallgrenze erreicht zu sein, ab der sich der Preisanstieg verlan g- samt (Abbildung 17). Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen haben sich im gleichen Zeitraum mehr als verdoppelt ( Abbildung 18). Sie stiegen von 1. 800 Euro/ m² Anfang 2012 auf 3.700 Euro/m² Ende 2019, also um +1.900 Euro/m² in acht Jahren, das sind aufs Jahr gerechnet sogar knapp +10 % pro Jahr . Im ersten Ring der Nach barkreise sind sie im Mittel von etwa 1.400 auf 2.400 Euro/m², also um etwa +1.000 Euro/m² gestiegen. Die Preissteige- rung im Oberbergischen Kreis begann zwar erst später, etwa ab 2017, macht aber auch hier inzwischen +500 Euro/m² aus (von +1.100 Euro/m² bis 1.600 Euro/m²). Interessanterweise verläuft die Mietenentwicklung gebrauchter Geschosswohnungen in Köln hingegen weniger dynamisch: Die mittleren Mieten stiegen in den gleichen acht Jahren von 8,50 Euro/m² auf rund 11,30 Euro/m², also um knapp +3 Euro/m² bzw. etwa um +4 % pro Jahr. Im ersten Ring der Umlandkreise und im Oberbergischen Kreis stiegen die Mieten fast genauso stark, nämlich um knapp + 3 % pro Jahr (Abbildung 19). Im Ver- gleich zum Umland zeigt sich ein starkes Preis- und Mietgefälle (Abbildung 20 und Abbil- dung 21). Abbildung 15: Marktaktive Leerstandsquote von Geschosswohnungen, Köln im Vergleich, 2010 und 2018 Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, eigene Darstellung empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 14 empirica Abbildung 16: Kaufpreisentwicklung von Ein - und Zweifamilienhäusern im Bestand* seit 2012, Köln im Vergleich *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (Median in Eu- ro/m² je Quartal), Bestand = mind. 3 Jahre alte Gebäude Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica Abbildung 17: Kaufpreisentwicklung von Ein - und Zweifamilienhäusern im Neubau* seit 2012, Köln im Vergleich *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (Median in Eu- ro/m² je Quartal, Mindestfallzahl 50), Neubau = max. 3 Jahre alte Gebäude Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500Median in Euro/m² Köln (Bestand) Rhein-Erft Kreis (Bestand) Rheinisch- Bergischer Kreis (Bestand) Rhein-Sieg Kreis (Bestand) Oberbergischer Kreis (Bestand) 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000Median in Euro/m² Köln (Neubau) Rhein-Erft Kreis (Neubau) Rheinisch- Bergischer Kreis (Neubau) Rhein-Sieg Kreis (Neubau) Oberbergischer Kreis (Neubau) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 15 empirica Abbildung 18: Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen im Bestand* seit 2012, Köln im Vergleich *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen zum Kauf (Median in Euro/m² je Quartal), Be- stand = mind. 3 Jahre alte Gebäude Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica Abbildung 19: Mietentwicklung von Geschosswohnungen im Bestand* seit 2012, Köln im Vergleich *Mittlere Nettokalt-Mieten für öffentlich inserierte Mietwohnungen (Median in Euro/m² je Quartal), Be- stand = mind. 3 Jahre alten Gebäude Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000Median in Euro/m² Köln (Bestand) Rhein-Erft Kreis (Bestand) Rheinisch- Bergischer Kreis (Bestand) Rhein-Sieg Kreis (Bestand) Oberbergischer Kreis (Bestand) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14Median in Euro/m² Köln (Bestand) Rhein-Erft Kreis (Bestand) Rheinisch- Bergischer Kreis (Bestand) Rhein-Sieg Kreis (Bestand) Oberbergischer Kreis (Bestand) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 16 empirica Abbildung 20: Mietpreisniveau* im Jahr 2019 in der Region Köln Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 17 empirica Abbildung 21: Kaufpreisniveau für EZFH* im Jahr 2019 in der Region Köln Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 2.2.3 Preiswertes Segment Der Kölner Wohnungsmarkt ist angespannt. Das zeigt auch das aktuelle „Mantelgutach- ten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein -Westfalen“ im Auftrag des Mi- nisteriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein - Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 18 empirica Westfalen.8 Die Stadt Köln zählt demnach aufgrund erhöhter Mietbelastungsquoten und unterdurchschnittlichem Wohnungsleerstand zusammen mit anderen elf Kommunen im Land (u. a. Münster, Bonn und Düsseldorf ) zu den Städten mit angespanntem Woh- nungsmarkt. Leidtragende sind insbesondere die Nachfrager im preiswerten Segment des Kölner Wohnungsmarktes. Daher werden nachfolgend die Nachfrage- und die Ange- botsseite des preiswerten Wohnungsmarktsegmentes dargestellt. Preiswerter Wohnraum in der Stadt Köln wird u. a. von Transferleistungsempfängern nachgefragt. Im Jahr 2018 erhielten etwa 16 % der Kölner Haushalte Transferleistungen nach SGB II (Bedarfsgemeinscha ften) oder SGB XII (Grundsicherung und Hilfe zum L e- bensunterhalt). Absolut waren das ca. 89.000 Haushalte (Abbildung 22). Abbildung 22: Zahl der Haushalte mit Transferleistungen in der Stadt Köln, 2010 - 2018 Quelle: eigene Berechnungen; empirica regio (© Statistik der Bundesagentur für Arbeit und © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2020, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl- de/by-2-0) empirica Der größte Teil der 89.000 Transferleistungshaushalte in 2018 waren Ein- und Zweiper- sonenhaushalte, die als Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach SGB II erhielten (r und 42 % aller Transferleistungshaushalte). Haushalte mit Kindern (SGB II) machten 22 % und ältere Haushalte mit Grundsicherung im Alter 13 % der Transferleistungshaushalte in Köln aus. 2018 lag die Zahl der Transferlei stungshaushalte 3 % höher als 2010. 2010 bis 2014 stieg die Zahl der Transferleistungshaushalte, seitdem sinkt sie wieder. Knapp 60 % der Transferleistungshaushalte sind Ein - und Zweipersonenhaushalte unter 65 Ja hren, 8 empirica, März 2020: Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen, abrufbar unter https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/2020-01- 04MHKBG_Mantelgutachten_Mietenverordnungen.pdf Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 19 empirica bei 15 % handelt es sich um ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte und 25 % sind Haus- halte mit Kindern. Neben den Transferleistungshaushalten sind auch Haushalte ohne Transferleistungen auf preiswerten Mietwohnraum angewiesen. Haushalte ohne Transferleistungen mit niedrigen Einkommen (unteres Einkommensdrittel) in der Stadt Köln können sich aktuell nur einen geringen Anteil der in Köln angebotenen Mietwohnungen (ohne geförderte Mietpreisgebundene Wohnungen) leisten. Die Erschwinglichkeit , also der Anteil fina n- zierbarer Mietwohnungen in relevante r Größe, ist am geringsten für Einpersonenhau s- halte und für Alleinerziehende (Abbildung 23). Diese können sich unter der Annahme, dass 30 % des Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden , lediglich 0,5 % bzw. 0, 6 % der angebotenen Wohnungen leisten. Zum Vergleich: Paare ohne Kinder mit mittleren Einkommen können sich in Köln 61,3 % der angebotenen Mietwohnungen leisten. Abbildung 23: Anteil finanzierbarer Mietwohnungen für Haushalte mit nie d- rigen und mittleren Einkommen in der Stadt Köln, 2018 Quelle: eigene Berechnungen; empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank), IT.NRW empirica Bis 2015 war der Sozialwohnungsbestand in Köln rückläufig ( Abbildung 24): Durch aus- laufende Bindungen sank die Zahl der geförderten Mietwohnungen (Typ A/ 1. Förde r- weg) von rd. 42.600 WE (Ende 2010) und 41.600 WE (Ende 2011) zunächst auf 37.500 (Ende 2015), stieg dann aber bis Ende 2018 wieder auf 38.600 WE an. Damit hat sich in Köln der Anteil der Sozialwohnungen an allen Geschosswohnungen (Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, vgl. Abbildung 7, Seite 8) zwischen 2011 und 2018 von 9,8 % auf 8,8 % verringert. Gemessen an der Zahl der rd. 89.000 Haushalte, die Transferleistungen beziehen, könnten diese zu 43 % mit geförderten Sozialwohnungen ve rsorgt werden. Allerdings wohnen auch Haushalte in Sozialwohnungen, die keine Transferleistungen (mehr) beziehen. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 20 empirica Abbildung 24: Entwicklung des mietpreisgebundenen Wohnungsbestands (Typ A/ 1. Förderweg) in Köln, 2010 - 2036 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik/Amt für Wohnungswesen, Bericht "Wohnen in Köln-Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2018/Ausblick 2019, eigene Darstellung empirica 2.3 Demografie: Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und Geburten- überschuss 2.3.1 Einwohnerentwicklung Für 15 Jahre - von 1990 bis 2005 - stagnierte die Einwohnerzahl Kölns bei etwa 960.000 Einwohnern (Abbildung 25). Mit Einführung der Zweitwohnungssteuer am 1.1.2005 stieg die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz nochmal an und blieb dann über die Re - zessionsjahre 2008/2009 hinweg stabil. Seit 2010 aber wächst Köln um fast +10.000 Einwohner jährlich (!) - auf inzwischen über 1.080.000 (Stand Ende 2018). Auch die be- nachbarten Rheinstädte Bonn und Düsseldorf wachsen seitdem (Abbildung 26). Interes- santerweise verlief die Einwohnerentwicklung im Umland genau umgekehrt: Im ersten Ring der Nachbarkreise ( Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis) wuchs die Bevölkerung bis 2005 noch und stagnierte danach ( bis zum Flüchtlingsjahr 2015), im zweiten Ring der Nachbarkreise stagnierte sie zunächst und schrumpfte dann sogar. Ursache für den starken Bevölkerungszuwachs in Köln seit 2005 ist ein dauerhaft hoher Wanderungsüberschuss (unterbrochen nur von den Reze ssionsjahren 2008 und 2009) , der noch ergänzt wird durch einen wachsenden Geburtenüberschuss (Abbildung 27). Dieser wiederum lässt sich auf die steigenden Geburtenzahlen seit den Zuzugsjahren 2014/2015 zurückführen: I n Köln gab es bis 2013 r und 10.000 Geburten pro Jahr, seit 2016 aber rund 12.000 (Abbildung 28). Die starke Zuwanderung wirkt also doppelt: Es kamen viele (junge) Menschen und diese bekamen zudem noch viele Kinder. Seit 2017 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000Sozialwohnungen Sozialwohnungen mit Neubau Prognose inkl. Neubau (Zielzahl der Stadt Köln) Prognose ohne Neubau Ist-Daten jeweils 31.12. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 21 empirica ist der Wanderungssaldo allerdings wieder kleiner geworden und liegt fast wieder auf dem Niveau der Jahre vor 2005 (Abbildung 29).9 Abbildung 25: Einwohnerentwicklung, Köln, 1987 – 2018 Quelle: IT.NRW (Fortschreibung), Stadt Köln (Melderegister), eigene Darstellung empirica 9 Die Wanderungsstatistik der Stadt Köln auf Basis des Melderegisters weist einen etwas niedrigeren Wanderungssa l- do für Köln aus als die Wanderungsstatistik des Statistischen Landesamtes IT.NRW . Unterschiede kommen vermu t- lich durch unterschiedliche Meldeverfahren zustande. Die zeitliche Entwicklung des Wanderungssaldos verläuft aber in beiden Statistiken parallel (Abbildung 30, Seite 28). 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Personen Fortschreibung Volkszählung 1987 Fortschreibung Zensus 2011 Melderegister Köln (insgesamt) Melderegister Köln (nur Hauptwohnsitz) 953.551 1.013.655 (Z 11) 1.016.679 (HWS - Stadt Köln) 1.017.155 (VZ 87) 31.12. 1.085.664 (Z 11) 1.082.904 (HWS - Stadt Köln) 1.089.984 (insg. - Stadt Köln) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 22 empirica Abbildung 26: Einwohnerentwicklung, Köln im Vergleich, 2000 – 2018 1. Ring: Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Re m- scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica Abbildung 27: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung, Köln, 2000-2018 * Hinweis des IT.NRW: „Die Ergebnisse ab Berichtsjahr 2016 sind aufgrund methodischer Änderu ngen und technischer Weiterentwicklungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar “ (u. a. durch Probleme bei der melderechtlichen Erfassung Schutzsuchender). Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 88 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116Index: 2000 = 100 Bonn Köln Düsseldorf 1. Ring 2. Ring -20 -18 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 -20.000 -15.000 -10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 Personen je 1.000 EW Anzahl Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo je 1.000 EW Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 23 empirica Abbildung 28: Geburten und Sterbefälle, Köln, 2010-2018 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica Abbildung 29: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung, Köln, 2000-2018 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000Anzahl Lebendgeborene Gestorbene -20 -18 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 -20.000 -15.000 -10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 2000 bis 2004 p.a. 2005 bis 2009 p.a. 2010 bis 2014 p.a. 2015 bis 2016 p.a. 2017 bis 2018 p.a. Personen je 1000 EW Anzahl Personen Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo je 1000 EW Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 24 empirica Abbildung 30: Wanderungssaldo im Datenquellenvergleich, Köln, 2010-2018 Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 2.3.2 Wanderungen und altersspezifische Unterschiede Eine detaillierte Analyse der Wanderungen nach Alter und Ziel/Herkunft für die Jahre 2001 bis 2014 (auf Basis der Daten von IT.NRW) bzw. für die Jahre 2011 bis 2018 (auf Basis der Wanderungsstatistik der Stadt Köln) zeigt die Hintergründe (vgl. Abbildung 31 und Abbildung 32):  In der Phase 2001-2005 zogen vor allem junge Menschen (18 bis 30-Jährige) aus ganz Deutschland nach Köln (arbeitsmarktorientiert), während gleichzeitig Fami- lien mit ihren Kindern (genauer: die Altersgruppen „30 bis unter 50 Jahre“ und „unter 18 Jahre“) in die Nachbarkreise fortzogen (wohnungsmarktorientiert). In dieser Phase waren die starken Geburtsjahrgänge der 1960er Jahre („ Babyboo- mer“) gerade im Eigenheimerwerbsalter (d. h. zwischen 30 und 45 Jahre alt, vgl. Abbildung 36, Seite 30), so dass viele von ihnen zur Familiengründung aus Köln heraus ins Umland zogen.  In der Phase 2006-2010 liegt der Wanderungssaldo im Schnitt ähnlich hoch und die Wanderungsmuster sehen ähnlich aus . Allerdings ziehen jetzt nicht mehr +8.000 Personen pro Jahr aus Deutschland zu, sondern nur noch gut 6.000. D a- für wandern im Saldo aber auch nicht m ehr -4.000 Personen (in Familien) ins Umland ab, sondern nur noch rund -2.000. Hintergrund ist, dass in Köln die B e- völkerungsgruppe im Eigenheimerwerbsalter (d. h. die Zahl der 30 - bis 45 - Jährigen) inzwischen kleiner geworden ist ( vgl. grau gestrichelte Li nie in Abbil- dung 35, Seite 29). Gleichzeitig bricht der Einfamilienhausbau i m Umland ein (vgl. Abbildung 12, Seite 11).  In der Phase 2011-2014 wächst vor allem die Zuwanderung aus dem Ausland : Jedes Jahr zi ehen +4.000 Personen aus dem Ausland netto zu. Zusammen mit 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000Wanderungssaldo IT.NRW Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 25 empirica dem Nettozuzug aus dem übrigen Deutschland (weiterhin +6.000 Personen pro Jahr) und der anhaltenden Abwanderung in die Nachbarkreise (weiterhin -2.000 Personen pro Jahr) liegen die jährlichen Wand erungsgewinne in dieser Phase mit fast +9.000 Personen p.a.) mehr als doppelt so hoch wie in der 5 -Jahres- Phase zuvor. Mit anderen Worten: Immer mehr Familien (30 - bis unter 50 - Jährige und ihre Kinder) ziehen von Köln ins Umland ( Abbildung 33), aber der Auslandszuzug von Familien kompensiert einen Teil dieser Verluste. Durch die hohe Auslandszuwanderung auch von Familien ziehen netto kaum noch Kinder aus Köln fort , nämlich nur noch rund -200 gegenüber -700 und -1.500 in den 5 - Jahres-Phasen zuvor (Abbildung 31). Auch wenn die verschiedenen Datenque l- len absolut leicht andere Zahlen ausweisen, zeichnen die städtischen Zahlen das gleiche Bild wie die IT.NRW-Zahlen10: Die Stadt Köln verliert Familien an das Um- land (hier die „Wohnungsmarktregion“ gemäß Definition der Stadt Köln 11) und gleichzeitig erzielt die Stadt Wanderungsgewinne bei jungen Erwachsen im Alter zwischen 18 und 30 Jahren aus ganz Deutschland und dem Ausland , u. a. auch, weil in diesem Zeitraum die Hochschulen in Köln weiter ausgebaut werden: Zwi- schen 2008 und 2013 steigt die Zahl der Studenten in Köln um + 20.000 (Abbildung 34).12  Die Jahre 2015 und 2016 sind durch die Flüchtlingskrise und die damit verbu n- dene erhöhte Auslandszuwanderung auch nach Köln geprägt. Der Wanderung s- saldo mit dem Ausland ist in diesen beiden Jahren mit + 6.700 Personen p. a. im Vergleich zu den Jahren 2011 bis 2014 (+1.700 Personen p.a.) deutlich erhöht. Die Zunahme betrifft alle Altersklassen der unter 50 -Jährigen, besonders stark nimmt die Zuwanderung dabei bei den unter 18 -Jährigen zu. Gleichzeitig nimmt auch die Abwanderung aus Köln in die Wohnungsmarktregion zu (von Familien), von -2.300 Personen p. a. auf nun -3.400 Personen p.a. (Abbildung 33).  In den Jahren 2017 und 2018 ist der Wanderungssaldo der Stadt Köln mit nur noch rund +2.100 Personen p.a. deutlich niedriger als in den beiden Jahren z u- vor. Der Wanderungssaldo mit dem Ausland beträgt nur noch +700 Personen p.a. Deutlich positiv ist er dabei nur noch bei den unter 25 -Jährigen. Bei den über 30-Jährigen ist der Auslandwanderungssaldo nun hingegen sogar leicht ne- gativ. Zudem ist die Zuwanderung aus restlichem NRW geringer . Die Abwande- rung in die Wohnungsmarktregion nimmt noch weiter zu: auf rund -4.500 Per- sonen p. a. Hintergrund könnten die weiter steigenden Preise und Mieten in Köln sein, die immer mehr Haushalte ins Umland abdrängen (vgl. Abbildung 16ff., ab Seite 14). 10 Die städtische Wanderungsstatistik weist in den Jahren 2011 bis 2014 mit rund +7.400 Zuziehenden p. a. eine etwas geringere Nettozuwanderung nach Köln aus ( Abbildung 32 oben) als die Wanderungsstatik von IT.NRW mit rund +8.900 Nettoziehenden (Abbildung 31 unten). Dies ist insbesondere durch eine geringere Auslandszuwanderung in allen Altersgruppen der städtischen Statistik zu erklären. 11 Zur Kölner Wohnungsmarktregion gehören die Gemeinden: Bedburg, Bergheim, Be rgisch Gladbach, Bornheim, Brühl, Dormagen, Elsdorf, Engelskirchen, Erftstadt, Euskirchen, Frechen, Gummersbach, Hennef (Sieg), Hürth, Ke r- pen, Kürten, Leverkusen, Lindlar, Lohmar, Much, Neunkirchen -Seelscheid, Niederkassel, Nümbrecht, Odenthal, Overath, Pulheim, Rommerskirchen, Rösrath, Siegburg, Troisdorf, Weilerswist, Wesseling, Wiehl, Zülpich. Vgl. hierzu auch Abbildung 70 (Seite 96). 12 Während die Zahl der an privaten Hochschulen Studierenden seit 2002 kontinuierlich wuchs – von rund 3.500 auf 18.000 (+ 415 %) -, fiel die Zahl der an öffentlichen Hochschulen Studierende n im Zeitraum 2002 -2007 von r und 86.000 auf rund 62.000 ab (-28 %). Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 26 empirica Abbildung 31: Köln: Wanderungssalden nach Ziel/Herkunft und Alter, 2001 - 2014 (Quelle: IT.NRW) 2001 – 2005 p.a. 2006 – 2010 p.a. 2011 – 2014 p.a. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 27 empirica Abbildung 32: Köln: Wanderungssalden nach Ziel/Herkunft und Alter, 2011 - 2018 (Quelle: Stadt Köln) 2011 – 2014 p.a. 2015 – 2016 p.a. 2017 – 2018 p.a. Zur Definition der Wohnungsmarktregion der Stadt Köln vgl. Fußnote 11, Seite 25. Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica -363 7.953 2.934 -1.577 -662 -815 7.470 -6.000 -4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 Unter 18 Jahre 18 bis unter 25 25 bis unter 30 30 bis unter 50 50 bis unter 65 über 65 insgesamt Saldo p.a. Wohnungsmarkt- region Köln Rest-NRW Rest-BRD Ausland inkl unbekannt Gesamtsaldo 1.469 9.017 4.005 -1.329 -558 -864 11.742 -6.000 -4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 Unter 18 Jahre 18 bis unter 25 25 bis unter 30 30 bis unter 50 50 bis unter 65 über 65 insgesamt Saldo p.a. Wohnungsmarkt- region Köln Rest-NRW Rest-BRD Ausland inkl unbekannt Gesamtsaldo -1.688 7.320 2.742 -4.050 -1.265 -989 2.071 -6.000 -4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 Unter 18 Jahre 18 bis unter 25 25 bis unter 30 30 bis unter 50 50 bis unter 65 über 65 insgesamt Saldo p.a. Wohnungsmarkt- region Köln Rest-NRW Rest-BRD Ausland inkl unbekannt Gesamtsaldo Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 28 empirica Abbildung 33: Köln: Wanderungssalden mit der Wohnungsmarktregion * nach Alter, 2011-2018 (Quelle: Stadt Köln) * Zur Definition der Wohnungsmarktregion der Stadt Köln vgl. Fußnote 11, Seite 25. Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica Abbildung 34: Entwicklung der Studierendenanzahl, Köln, 2002-2017* * 2017 = Wintersemester 2017/2018 usw. Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica -1.346 -1.832 -1.632 -2.148 -3.428 -3.287 -3.601 -4.789 -4.112 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wanderungssaldo 18 bis unter 25 25 bis unter 30 über 65 50 bis unter 65 Unter 18 Jahre 30 bis unter 50 Insgesamt Alter (Jahre): 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000Anzahl Summe Studenten an staatlichen Hochschulen Studenten an privaten Hochschulen Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 29 empirica 2.3.3 Einfluss auf die Altersstruktur der Kölner Bevölkerung Das altersspezifische Wanderungsverhalten hat natürlich Einfluss auf die Altersstruktur der Kölner Bevölkerung (Abbildung 35): Da der Wanderungssaldo der 18 - bis 30 - Jährigen positiv und der der Über-30-Jährigen negativ ist, verjüngt sich die Kölner Bevöl- kerung tendenziell durch die Wanderungen (und kompensiert zusam men mit den G e- burten die Alterung an sich) . Auffällig ist der wachsende Anteil der 25 - bis 35-Jährigen zwischen 2008 und 2013 sowie der wachsende Anteil der unter 5 -Jährigen zwischen 2013 und 2018. Der wachsende Anteil der jungen Erwachsenen ist vermutlich auch auf den Ausbau der Hochschulen in Köln zurückzuführen: Denn zwischen 2007 und 2017 hat sich die Zahl der Studierenden in Köln von 70.000 auf 10 2.000, d. h. um +32.000 (+46 %) erhöht (Abbildung 34, Seite 28). Als Folge dieser Wanderungsmuster leben in Köln heute anteilig mehr Kleinkinder als im Umland (Abbildung 36 unten). Das war 2003 noch ganz anders: Da mals entsprach der Kleinkinderanteil Kölns dem NRW -Durchschnitt (4,7 %) und lag damit knapp unter dem seines Umlandes (Abbildung 36 oben). Abbildung 35: Altersstruktur in Köln, Veränderung seit 2003 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000Anzahl 31.12.2018 31.12.2013 31.12.2008 31.12.2003 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 30 empirica Abbildung 36: Altersstruktur in Köln im Regionalvergleich; 2003 bis 2013 31.12.2003 31.12.2008 31.12.2013 31.12.2018 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11%Anteil Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2003 Nordrhein- Westfalen Köln 1.Ring 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%Anteil Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2008 Nordrhein- Westfalen Köln 1.Ring 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%Anteil Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2013 Nordrhein- Westfalen Köln 1.Ring 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%Anteil Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2018 Nordrhein- Westfalen Köln 1.Ring Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 31 empirica 2.3.4 Haushalte Analog zur Einwohnerentwicklung verändern sich natürlich auch die - für die Wo h- nungsnachfrage entscheidende – Zahl der Haushalte: Gemäß Statistik der Stadt Köln stieg ihre Anzahl zwischen 2010 und 2018 von 537.000 auf 564.300, d. h. um +5 % in acht Jahren. Erkennbar ist, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Köln seit 2005 fast konstant bei 1,9 Personen/Haushalt liegt, wä hrend sie im Zeitraum 2005 -2010 im ersten Ring von etwa 2,2 auf unter 2,1 gesunken ist (Abbildung 37). Die Verkleinerung der Haushalte führt im Umland dazu, dass in jeder Wohnung weniger Personen leben als zuvor, während bei im Schnitt stabilen Haushaltsgrößen die Wohnungen in Köln im Schnitt in gleicher Dichte bewohnt werden wie zuvor. Abbildung 37: Mittlere Haushaltsgröße in Köln im Vergleich, 2005-2018 Quelle: empirica regio auf Datenbasis von © Statistisches Bundesamt (Destatis), eigene Darstellung empirica 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5Personen je Haushalt 1. Ring NRW 2. Ring Köln Düsseldorf Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 32 empirica 3. Die zukünftige Wohnungsnachfrage 3.1 Aussagekraft von Prognosen und Methodischen Vorgehen Prognosen sind immer unsicher. Aber sie helfen, mit den Unsicherheiten umzugehen. Letztlich handelt es bei Prognose n um Modellrechnungen, die auf Basis von Annahmen Ergebnisse berechnen („Wenn-Dann-Aussagen“). Die nachfolgenden Prognoseszenarien für Köln basieren auf lokalen empirischen Daten der Vergangenheit. Damit wird verhindert, dass sich in den Szenarien „Wünsche“ und „Fakten“ vermischen. Grundlage für Modellrechnungen zur zukünftigen Wohnungsnach- frage ist zunächst immer eine Vorausberechnung der Bevölkerungsentwicklung. Bereits eine solche Bevölkerungsprognose baut auf Annahmen (z. B. zu Sterbewahrscheinlic h- keiten und insbesondere Annahmen zum Wanderungsgeschehen ) auf und ist mit Uns i- cherheiten behaftet. Die Bevölkerungsprognose beeinfluss t die weiteren Berechnungen zur Wohnungsnachfrage bereits grundlegend, denn sie geben den grundsätzlichen En t- wicklungspfad für die Wohnungsnachfrage vor. Die Einwohnerprognose ist aber dennoch nur eine von vielen Stellschrauben im Modell zur Wohnungsnachfrageprognose ( Abbildung 38). D enn nicht Einwohner fragen Wo h- nungen nach, sondern Haushalte. Dabei macht es einen Unterschied von Faktor zwei aus, ob zwei Einwohner als Paar (in einer Wohnung) oder als Singles leben (in zwei Wohnungen). Das altersspezifische Haushaltsbildungsverhalten ist regional unterschie d- lich und ändert sich über die Zeit. 13 Im nächsten Schritt ist zu bedenken, dass nicht jeder Haushalt genau eine Wohnung bewohnt. Vielmehr gibt es Haushalte, die zwei Wohnu n- gen haben (Nebenwohnsitze), und Haushalte, die sich mit anderen Haushalten eine Wohnung teilen (Wohngemeinschaften). Für die Wohnungsnachfrage ist allein die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte relevant. Dabei wird im Modell zusätzlich noch zwischen der Nachfrage nach Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern (EZFH) und nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) unterschieden. Diese stehen für unter- schiedliche Baudichten und für unterschiedliche Lebensph asen: Typischerweise wohnen z. B. Familien mit kleinen Kindern gerne ebenerdig und mit privatem Außengelände (Garten). Später im Leben könnte hingegen wieder eine Geschosswohnung (ohne Tre p- pen und ohne Garten, aber mit Aufzug) attraktiv sein. Daher ändert sich die Zusammen- setzung der Wohnungsnachfrage nach Segmenten mit dem Alter der Bevölkerung – auch gesamtstädtisch. In den Modellrechnungen wird die zukünftige Wohnungsnachfrage (genauer: EZFH - bzw. MFH -Nachfragender Haushalte) mit dem heutigen Wohnungsbe stand (an EZFH und MFH) verglichen: Wenn in Zukunft mehr Wohnung gebraucht werden, als es heute schon gibt, müssen weitere hinzukommen ( demografisch bedingte Neubaunachfrage). Umgekehrt käme es zu wachsenden Wohnungsleerständen, wenn in Zukunft weniger Wohnungen als heute benötigt würden. Die erforderlichen Flussgrößen (Neubaubedarf/ Leerstandsveränderungen innerhalb bestimmter Zeiträume) ergeben sich also aus einem Vergleich der Bestandsgrößen (Anzahl Haushalte bzw. Wohnungen zu bestimmten Zei t- punkten). Dabei sind die Wechselwirkungen sowohl zwischen den Marktsegmenten als auch zwischen Angebot und Nachfrage insgesamt zu beachten. Ausgleichender Faktor ist die Preis- und Mietenentwicklung: Wenn die Preise für Einfamilienhäuser sinken, wollen 13 So leben z.B. heutige 30-Jährige nachweislich häufiger als Singles als 30-Jährige vor 20 Jahren. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 33 empirica mehr Haushalte Häuser kaufen. Wenn zu wenig e Wohnungen gebaut werden, steigen die Mieten – was wiederum die Wohnungsnachfrage reduziert (z. B. weil bei hohen Mie- ten weniger Haushalte in der Stadt wohnen wollen oder häufiger Wohngemeinschaften gebildet werden). Umgekehrt wirkt zusätzlicher Neubau preisdämpfend – was aber wie- derum den Zuzug in die Stadt verstärken kann. Die sogenannte Fluktuationsreserve beschreibt die Tatsache, dass umziehende Haushal- te vorübergehend zwei Wohnungen haben und nachfragen. Sie entspricht rechnerisch dem strukturellen (Mindest-)Leerstand. In den nachfolgenden Modellrechnungen ist die Fluktuationsreserven bereits implizit durch den Abgleich mit den bewohnten Wohnu n- gen enthalten. Fluktuation ist ja auch heute schon möglich, d. h. die Fluktuationsreserve muss nicht erst neu aufgebaut werden; sie könnte sich allenfalls marginal ändern (wach- sen oder schrumpfen), wenn der Wohnungsmarkt insgesamt wächst oder schrumpft. Diese marginalen Veränderungen werden im Berechnungsmodell für Köln explizit mit berücksichtigt. Daher ist für Köln grundsätzlich eines zu bedenken: Köln liegt in einer Wachstumsregion. Aus diesem Grunde ist für Köln nicht damit zu rechnen, dass der „Wohnbedarf gedeckt“ werden kann! Denn jede neu bebaute Wohnung wird bezogen werden ; und unabhängig davon, wie viel gebaut wird, wird es immer Haushalte geben, die auch noch gerne in Köln wohnen würden. D as zukünftige Neubau volumen entscheidet aber darüber , wie viele Einwohner im Stadtgebiet leben können: Je weniger Wohnungen in Köln gebaut werden, desto höher die Preise und desto größer das Preisgefälle zum Umland - und umso stärker die Verdrängung der Haushalte ins Umland. Abbildung 38: Schema zu r Methodik der Wohnungsnachfrageprognose für die Stadt Köln bis 2040 Quelle: eigene Darstellung empirica Die folgenden Berechnungen zur zukünftigen Neubaunachfrage in Köln folgen dem dar- gestellten Modellschema (Abbildung 38). Dabei wird zunächst ein Basisszenario entwi- ckelt (Kap. 3.2)., das dann um Szenarien erweitert wird (Kap. 3.3). Die Szenarie n unter- scheiden sich in den Annahmen an bestimmte Parameter (z. B. höheres Mietniveau, das Familien länger in kleinen Wohnungen wohnen lässt, späteres Familiengründungsalter, steigende Geschosswohnungsakzeptanz von Familien zugunsten einer höheren Mobilität MFH-NF 1+2-PHH Kalibrierung auf bewohnte Wohnungen Altersspez. HHV- Quote Alle Berechnungen differenziert nach 5er Altersklassen HH nach Alter Whg.nf. HH nach AlterAltersspez. EZFH-Quote EZFH-NF nach Alter Kalibrierung auf bewohnte EZFH EZFH-NF 1+2-PHH Altersspez. Anteil HH-Größen an EZFH-/MFH-HH EZFH-NF 3+-PHH MFH-NF nach Alter Diff zu NF insg. EZFH-NF 3+-PHH Stellschrauben Bev.- prognose Haushalts- bildung WGs und NWs Einfam. hausquote Haushalts größen Bev. nach Alter Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 34 empirica usw.). Aus diesen Varianten ergibt sich eine ganze Bandbreite der möglichen Wo h- nungsnachfrage in Köln bis 2040 (Kap. 3.4). Ziel der Variationsrechnungen ist es, die mögliche Bandbreite der zukünftigen Entwic k- lung aufzuzeigen. Damit kann man sich angesichts der Unsicherheiten der tatsächlichen zukünftigen Entwicklung auf verschiedene Entwicklungspfade einstellen bzw. die Wo h- nungs- und Stadtentwicklungspolitik entsprechend der städtischen Ziele ausrichten. Nebenbei wird auch deutlich, welche Stellschrauben die Politik hat, wie diese auf die zukünftige Demografie und den zukünftigen Wohnungsmarkt der Stadt Köln wirken und welche Zukunftsparameter dabei die größten Auswirkungen haben. Die Erkenntnisse können auch helfen, ein Wohnungsmarktbeobachtungssystem aufzubauen, das die wichtigsten Parameter in Zukunft gezielt beobachtet. 3.2 Basisszenario 3.2.1 Annahmen und Vorgehensweise Das Basisszenario berechnet die Neubaunachfrage für Köln bis 2040 unter der Annahme, dass sich die Einwohner - und Haushaltszahlen entsprechend den Vorausberechnungen der Stadt Köln entwickeln:  Annahme im Basisszenario: Im Basisszenario wird also unterstellt, dass die Ein- wohnerzahl Kölns (Hauptwohnsitze) von 1,078 Mio. im Jahr 2017 ausgehend bis 2040 um +68.000 (also um +6 %) auf 1,146 Mio. anwächst (obere Linie in Abbil- dung 39). Diese s Einwohnerwachstum ist nach den Vorausberechnungen der Stadt Köln verbunden mit einer Zunahme der Haushaltszahlen (inkl. Nebe n- wohnsitze, ohne Heime) von rund 561.000 Haushalten im Jahr 2017 um +44.000 (also um + 8 %) auf rund 605.000 Haushalte im Jahr 2040 (untere Linie in Abbil- dung 39).14 In diesem Zeitraum wird sich gemäß der Vorausberechnungen der Stadt Köln auch die Altersstruktur der Bevölkerung änder n (Abbildung 40): Die Zahl der jungen Erwachsenen (u. a. Studenten) bleibt konstant, aber der starke Jahrgang der Babyboomer (heute etwa Mitte 50 Jahre alt) wird altern und im Jahr 2040 etwa Mitte 70 Jahre al t sein . Das Bevölkerungswachstum führt also vor allem zu mehr Senioren in Köln (vgl. Differenz zwischen der orangen Linie und der grauen Fläche in Abbildung 40).  Der v on der Stadt Köln berechnete Einwohnerzuwachs entsteht durch die An- nahme einer weiterhin positiven, aber langsam sinkenden Netto-Zuwanderung (vgl. Abbildung 68, Seite 86)15. Zuwanderer sind zwar tendenziell jung (vgl. Kap. 2.3). In der Summe führt dies aber dennoch lediglich dazu, dass die Überalt e- rung der Gesellschaft abgeschwächt wird (ohne die Zuwanderung würde zusät z- lich zur wachsenden Zahl an Senioren die Zahl der jungen Menschen sinken; 14 Zur Datengrundlage (vgl. 1.) Die Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 (Basisjahr 31.12.2017), differenziert für Einzeljahre und nach Einzelaltersjahren (Annahmen der Berechnungen vgl. Abbildung 68, Seite 76) und (2.) die darauf aufbauende Haushaltsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040, differenziert nach Haushalt s- größen. (Diese Berechnungen gehen von einem unveränderten Haushaltsbildungsverhalten bis 2040 aus.) 15 Es wird eine leicht zunehmende Bruttozuwanderung bei konstanten Fortzugsraten angenommen. Aufgrund der wachsenden Bevölkerung führt dies zu einem (stä rker) wachsenden Fortzug, so dass der positive Wanderungssaldo zunächst noch leicht zunimmt und dann von Jahr zu Jahr kleiner wird. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 35 empirica durch die unterstellte Zuwanderung aber bleibt die Zahl junge r Menschen z u- mindest konstant und lediglich die Zahl der Älteren wächst.) Grundlage der Umrechnung von Einwohnern in Haushalte sind die sogenannten „a l- tersspezifischen Haushaltsvorstandsquoten“ ( Abbildung 41 oben). Sie besagen, wie viel Einwohner einer Altersgruppe Haushaltsvorstand sind.16  Annahme im Basisszenario : Die städtische H aushaltsvorausrechnung geht d a- von aus, dass sich das Haushaltsbildungsverhalten nach 2017 nicht mehr verä n- dert. Entsprechend wird im Basisszenario mit konstanten Haushaltsvorstands- quoten gerechnet (Abbildung 41 oben). Anders ausgedrückt: Es wird unterstellt, dass sich d er Anteil, zu dem 30 -Jährige als Paare oder Singles leben, bis 2040 nicht ändert. Abbildung 39: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Köln bis 2040 g e- mäß Vorausberechnung der Stadt Köln Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 16 Der Verlauf der hier dargestellten altersspezifischen Haushaltsvorstandsquoten wurde auf Basis von Daten des Mikrozensus für westdeutsche Großstädte abgeleitet, das Niveau durch einen Abgleich mit den Kölner Haushaltszah- len bestimmt. 1.077.768 1.146.100 561.071 605.200 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Anzahl Annahme (1): Städt. EW-Prog Annahme (2): Städt. HH-Prog Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 36 empirica Abbildung 40: Entwicklung der Altersstruktur in Köln bis 2040 gemäß V o- rausberechnung der Stadt Köln Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica Da nicht jeder Haushalt eine eigene Wohnung nachfragt, entspricht die Zahl der Hau s- halte nicht der Wohnungsnachfrage. Berücksichtigt werden muss noch, dass manchmal mehrere Haushalte in einer Wohnung wohnen (Untermiete, Wohngemeinschaften) oder aber umgekehrt ein Haushalt in mehreren Wohnungen (Zweitwohnsitz) wohnt.  Annahme im Basisszenario : Die städtische Haushaltsvorausberechnung bezieht sich bereits auf die Bevölkerung in Privathaushalten am Ort der Haupt - und Ne- benwohnung (ohne Heime) . Zur Abschätzung der Zahl der wohnungsnachfr a- genden Haushalte werden im Basisjahr der Prognose die Haushaltszahlen auf die Zahl der bewohnten Wohnungen in Köln kalibriert (abgeschätzt auf Basis der städtischen Wohnungsfortschreibungsstatistik 2017 und des geschätzten Leerstands in 2017 auf Basis empirica -Fortschreibung des Leerstands gemäß Zensus 2011 ). Dieser Anpassungsfaktor wird über den Prognosehorizont ko n- stant gehalten. Im Basisszenario werden für den Prognosezeitraum eine unver- änderte Wohngemeinschaftsbildung und Nebenwohnsitznachfrage sowie gleich bleibende Preiselastizitäten unterstellt. Das Ergebnis ist für jedes Pr og- nosejahr die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte (Wohnungsnachfra- ge). Zur Aufteilung der Wohnungsnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) und Mehrfamilienhäusern (MFH) wird zunächst die Ein - und Zweifamilienhausnachfrage berechnet. Der Bedarf an Geschosswohnungen ergibt sich als Differenz zur Wohnung s- nachfrage insgesamt. Zur Prognose der Wohnungsnachfrage nach Ein - und Zweifamili- enhäusern wird die altersspezifische Quote der EZFH nachfragenden Haushalte in Köln aus dem Zensus 2011 herangezogen (Abbildung 41 unten). Im Ausgangsjahr w ird die 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000Anzahl Alter (Jahre) 2017 2020 2030 2040 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 37 empirica Einfamilienhausquote auf die Zahl der in 2017 in Köln bewohnten Ein - und Zweifamili- enhäuser kalibriert (abgeschätzt auf Basis der städtischen Wohnungsfortschreibungssta- tistik 2017 und des geschätzten Leerstands in 2017 auf Basis empirica -Fortschreibung des Leerstands gemäß Zensus 2011)  Annahme im Basisszenario: Der Kalibrierungsfaktor und die auf Köln angepasste altersspezifische EZFH -Quote wird über den Prognosehorizont konstant geha l- ten. Im Basisszenario werden also gleichbleibende altersspezifisch e Eigen- heimpräferenzen unterstellt. Dies entspricht insbesondere der Erwartung , dass auch in Zukunft der Umzug in ein Ein- und Zweifamilienhaus in gleichem Maße wie bisher überwiegend im Alter zwischen 35 und 50 Jahren erfolgt und dass zu- künftige Senioren ebenso bis zum Lebensende in ihren Einfamilienhäusern woh- nen bleiben, wie dies heutige Senioren meistens tun. Die Aufteilung der Wohnungsnachfrage in kleine und große Haushalte erfolgt über Quoten, die aus dem Zensus 2011 für die Stadt Köln abgeleitet wurden. Dabei zeigt sich, dass Haushaltsvorstände i m Lebensverlauf in unterschiedlich großen Haushalten leben: Junge und ältere Haushalte leben häufiger alleine oder in Paarhaushalten, während Haushalte von Haushaltsvorständen mittleren Alters tendenziell größer sind (diese leben häufiger als Familie mit Kindern). Haushaltsvorstände, die ein Einfamilienhaus bewo h- nen, wohnen dabei häufiger mit mehr als einer weiteren Person zusammen als Hau s- haltsvorstände in Geschosswohnungen (Abbildung 42).  Annahme im Basisszenario: Die altersspezifischen Haushaltsgrößenquoten wer- den über den Prognosehorizont konstant gehalten. Für die Stadtentwicklungspolitik der Stadt Köln ist aber nicht die gesamte Wohnung s- nachfrage wichtig (denn die m eisten Häuser stehen ja schon). Vielmehr ist die entsche i- dende Frage, wie viele Wohnungen fehlen und daher bis 2040 noch gebaut werden müssen. Diese sog enannte Neubaunachfrage entsteht, wenn die Zahl der wohnung s- nachfragenden Haushalte in Zukunft wächst, ohne dass es heute noch Wohnungslee r- stände gibt, die genutzt werden könnten. Diese (demografisch bedingte) Neubaunac h- frage beschreibt die Zusatznachfrage nach Wohnungen, die durch die rein mengenmäßi- gen Veränderungen der Einwohner - bzw. Haushaltszahlen und der Altersverteilung der Haushalte entsteht.17  Annahme im Basisszenario: Im vorliegenden Modell berechnet sich die Zahl der neuzubauenden Wohnungen als Differenz zwischen dem heutigen Wohnung s- angebot (Wohnungsbestand) und der zukünftigen Wohnungsnachfrage (woh- nungsnachfragende Haushalte). Damit wird implizit unterstellt, dass die Woh n- raumversorgung in Köln konstant bleibt, sich also weder verschlechtert noch verbessert, so dass weitere Miet- und Preissteigerungen vermieden werden (vgl. dazu Abbildung 16 bis Abbildung 19, ab Seite 14).18 17 Sie ist von einer qualitätsbedingten Neubaunachfrage zu unterscheiden, die nur entsteht, wenn Wohnungssuche n- de lieber in Neubauwohnungen zi ehen als in freiwerdende Bestandswohnungen. Die vorhandenen, nicht mehr ve r- marktbaren Bestandswohnungen bleiben dann aufgrund von Qualitätsmängeln dauerhaft leer stehen. 18 Falls hingegen auch noch ein wie auch immer definierter „Nachholbedarf“ abgebaut werden soll, um die angespann- te Wohnungsmarktsituation in Köln zu entlasten und die Mieten und Preise langfristig wieder zu senken, müsste noch mehr gebaut werden als hier errechnet. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 38 empirica Abbildung 41: Annahmen zu Quoten in Basisszenario (Stand 2017) – Teil 1 Haushaltsvorstandsquote Lesebeispiel: Wenn alle 30-Jährigen als Singles leben, ist ihre Haushaltsvorstandsquote 100 %; wenn alle 30- Jährigen paarweise wohnen, ist nur jeder zweite Haushaltsvorstand, so dass ihre Haushaltsvorstandsquote bei 50 % liegt. Ergebnis für Köln: Ab einem Alter von etwa 25 Jahren liegt die Haushaltsvorstandsquote bei über 60 %. Das heißt, die meisten wohnen paarweise zusammen (mit und ohne Kinder). Erst ab einem Alter von 80 Jahren, leben zunehmend mehr als Singles. Unter 20 -Jährige sind nur zu 5 % schon Haushaltsvo r- stand eines eigenen Haushalts; die meisten wohnen noch bei ihren Eltern. Einfamilienhausquote Lesebeispiel/Ergebnis für Köln : Von den etwa 25-Jährigen Haushaltsvorständen in Köln wohnen nur 5 % in Ein- oder Zweifamilienhäusern; von den etwa 50 -Jährigen sind es aber bereits 23 %. Mit anderen Worten: Der Umzug in ein EZFH erfolgt offensichtlich im Alter von 35 - bis 50 Jahre. Im höheren Alter ändert sich die Quote nicht mehr; d. h. auch im höheren Alter bleibt man im Einfamilienhaus wohnen. (Das kann sich in Zukunft ändern, vgl. dazu Variation in Kap. 3.5). Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnungen empirica 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ HHV-Quote Alter (Jahre) verwendete (kalibrierte) HHV-Quote 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ EZFH-Quote Alter (Jahre) verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 39 empirica Abbildung 42: Annahmen zu Quoten in Basisszenario (Stand 2017) – Teil 2 Anteil Ein- und Zweipersonenhaushalte Lesebeispiel/Ergebnis für Köln : Sehr junge und sehr alte Haushaltsvorstände in Köln leben zu über 90 % alleine oder nur mit einer weiteren Person im Haushalt. Haushaltsvorstände mittleren Alters wohnen hinge- gen häufiger mit mehr als einer weiteren Person zusammen. Haushalte, die in Ein- und Zweifamilienhäusern leben, sind dabei tendenziell größer als Haushalte, die in einer Geschosswohnung leben. Beispiel 40-Jährige EZFH-Haushaltsvorstände leben nur zu 30 % mit maximal einer weiteren Person zusammen, d. h. 70 % der etwa 40-Jährigen EZFH-Haushaltsvorstände leben in einem größeren Haushalt mit drei oder mehr Personen. Bei MFH-Haushaltsvorständen im selben Alter ist dies umgekehrt. Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnungen empirica 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ Anteil in 1-2Pers.HH Alter (Jahre) HH-Vorstand in MFH HH-Vorstand in EZFH Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 40 empirica Einzelne Berechnungsschritte im Prognosemodell (analog zu Abbildung 38): 1. Bevölkerungsprognose der Stadt Köln bis 2040 (Basisjahr 31.12.2017), differenziert für Einze l- jahre und nach Einzelaltersjahren (Abbildung 40). 2. Im Basisjahr 2017: Anwendung der altersspezifischen Haushaltsvorstandsvorstandsquoten (31.12.2017) auf die Bevölkerungsprognose und Kalibrierung auf Ergebnisse der Haushalt s- prognose der Stadt Köln, so dass die Zahl der Haushalte für die Jahre bis 2040 auch alter s- spezifisch vorliegt. Die Haushaltsvorstandsquote wird dabei konstant gehalten (vgl. Abbildung 41 oben). 3. Im Basisjahr 2017: Kalibrierung auf den Wohnungsbestand (hier in Köln Leerstand 0 % daher entspricht der Wohnungsbestand quasi den bewohnten Wohnungen), so dass Zahl der wo h- nungsnachfragenden Haushalte in 2017 vorliegt. Zwischenergebnis bis 2040: Wohnungs- nachfragende Haushalte nach Alter des Haushaltsvorstands zum Stand Ende 2017 und 2040. 4. Im Basisjahr 2017: Anwendung von aus dem Zensus 2011 abgeleiteten altersspezifischen EZFH-Quoten und Kalibrierung auf EZFH -Wohnungsbestand (hier in Köln Leerstand 0 % da her entspricht EZFH -Wohnungsbestand den bewohnten Wohnungen in EZFH). Für Prognose bis 2040: Anwendung der so kalibrierten EZFH -Quote. Im Basisszenario: Annahme einer konsta n- ten EZFH -Quote (vgl. Abbildung 41 unten). Zwischenergebnis bis 2040: Wohnungsnachfra- gende EZFH -Haushalte nach Alter des Haushaltsvorstands zum Stand Ende 2017 und 2040. MFH-Haushalte ergeben sich aus Differenz zur Nachfrage insgesamt. 5. Berechnung der Neubaunachfrage (Anzahl Wohneinheiten) bis 2040: Die Neubaunachfrage nach Wohnungen in EZFH und MFH entspricht der Zunahme der entsprechenden wohnungs- nachfragender Haushalte: Für jeden zusätzlichen wohnungsnachfragenden Haushalt muss (bei fehlendem Wohnung sleerstand) eine zusätzliche Wohnung gebaut werden . Dies kann durch Baumaßnahmen im Bestand und durch Neubau in Innenverdichtung oder auf neuen Wohn- bauflächen geschehen. Ergebnis im Basisszenario: vgl. Abbildung 45. 6. Differenzierung der Neubaunachfrage nach Haushaltsgröße über altersspezifische Anteile der Ein- und Zweipersonenhaushalte an allen EZFH - bzw. MFH -nachfragenden Haushalten. Zahl der größeren Haushalte (mit drei und mehr Personen) ergibt sich aus Differenz zu allen Hau s- halten.19 19 Die von bestimmten Zielgruppen und Haushaltsgrößen gewünschten Wohnform en (Ein - und Zweifamilienhaus versus Mehrfamilienhaus) werden in Kap. 5 näher erläutert. Durch die flexible Nachfrage (auch junge Paare ohne Kinder können in Einfamilienhäuser leben usw.) sowie durch den fließenden Übergang der Bauformen (z. B. durch „einfamilienhausähnliche Geschosswohnungen“) stoßen die quantitativen Aussag en der Modellrechnungen hier an ihre Grenzen. Entscheidender wird sein, die Präferenzen der zukünftigen Wohnungssuchenden bestmöglich abz u- schätzen und vorherzusehen. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 41 empirica 3.2.2 Ergebnisse Die Veränderung der Einwohnerzahl nach Alter (Linie) und die damit verbundene alter s- spezifische Wohnungsnachfrage in Köln (Säulen) zeigt Abbildung 43 (Stand 2017 oben; Stand 2040 unten). Abbildung 43: Altersstruktur der Bevölkerung und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 2017 (IST)20 2040 MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern/Geschosswohnungen, EZFH = Wohnungen in Ein - und Zweifa- milienhäusern, NF-1+2-PHH = Nachfrage von Haushalten mit 1 und 2 Personen, NF -3+-PHH = Nachfrage von Haushalten mit 3 und mehr Personen. Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 20 Haushalte 2017 (Quelle: Stadt Köln), kalibriert auf den Bestand bewohnter Wohnungen in 2017 (Quelle: empirica regio (© Statistische Ämter des Bundes und der Länder ), eigene Berechnungen), Verteilung auf Altersgruppen g e- schätzt. 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 MFH-NF-3+-PHH MFH-NF-1+2-PHH EZFH-NF-3+-PHH EZFH-NF-1+2-PHH Bevölkerung 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 MFH-NF-3+-PHH MFH-NF-1+2-PHH EZFH-NF-3+-PHH EZFH-NF-1+2-PHH Bevölkerung Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 42 empirica Aufsummiert über alle Altersgruppen ergibt sich jeweils die gesamte Wohnungsnach- frage in Köln: Ausgehend von rund 558.000 wohnungsnachfragenden Haushalten (Ende 2017) steigt sie (um + 44.000, d. h. um 8 %) auf 602.000 im Jahr 2040 ( Abbildung 44). Dabei wächst vor allem die Nachfrage nach Geschosswohnungen für Ein- und Zweiper- sonenaushalte, nämlich um + 32.000 bzw. um + 9 % (vgl. dunkelgraue Säulen in Abbil- dung 43 bzw. Fläche in Abbildung 44). Um die insgesamt + 44.000 zusätzlichen Haushalte in den Ja hren 2018 bis 2040 mit Wohnungen versorgen zu können, müssen jährlich rund +1.900 neue Wohnungen in Köln entstehen (Abbildung 45, rechter Teil) . Dies ist deutlich wenige r als die jährliche Bauleistung in den Jahren 2000 bis 2018 (Abbildung 45, linker Teil). In den ersten Pro g- nosejahren ist die Neubaunachfrage mit zunächst nur r und 1.600 WE p. a. sogar noch geringer. In den späteren Prognosejahren nimmt die Neubaunachfrage – der städtischen Haushaltevorausrechnung folgend – dann allerdings noch zu, auf bis zu 2.200 WE p. a. Abbildung 44: Entwicklung der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern/Geschosswohnungen, EZFH = Wohnungen in Ein - und Zweifa- milienhäusern, NF-1+2-PHH = Nachfrage von Haushalten mit ein und zwei Personen, NF-3+-PHH = Nachfrage von Haushalten mit ein und mehr Personen. Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 56.563 57.932 61.820 65.390 38.753 38.844 39.234 39.492 379.425 382.548 396.564 411.788 83.682 83.806 84.921 85.674 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Anzahl MFH-NF-3+-PHH MFH-NF-1+2-PHH EZFH-NF-3+-PHH EZFH-NF-1+2-PHH 602.334582.539 563.130558.423 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 43 empirica Abbildung 45: Ergebnis im Basisszenario – Baufertigstellungen 2000 -2018 und Neubaunachfrage in Köln bis 2040 Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica Eine Übersicht zur Entwicklung der Zahl der Einwohner und der wohnungsnachfrage n- den Haushalte in Köln für einzelne Jahren (2017, 2020, 2030 und 2040) zeigt Abbildung 46 (Bestandsgrößen). In Abbildung 47 sind die entsprechenden Veränderungen darg e- stellt (Flussgrößen). Fazit (vgl. letzte Tabelle in Abbildung 47): Bis 2040 wird die Zahl der Einwohner in Köln um rund +68.000 Personen. zunehmen. Dies entspricht einer zusätzlichen Wohnung s- nachfrage von gut + 44.000 Wohnungen, die meisten davon in Mehrfamilienhäusern (+34.000 WE). Hintergrund für die hohe Geschossw ohnungsnachfrage ist, dass in wac h- sendem Maße Einfamilienhäuser der heute etwa 80 -Jährigen Haushalte in Köln auf den Markt kommen werden. Wenn die wenigen jungen Familien in diese freiwerdenden Häuser ziehen, reicht der heutige Einfamilienhausbestand – unter den Prämissen der städtischen Einwohner- und Haushaltsprognose – bis 2040 weitgehend aus. 711 710 790 570 386 487 433 422 419 347 1.891 1.746 2.084 2.360 2.177 1.082 1.358 1.668 1.771 1.424 2.602 2.456 2.874 2.929 2.563 1.569 1.792 2.090 2.190 1.772 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 44 empirica Abbildung 46: Ergebnisse im Basisszenario (Bestandsgrößen): Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln, 2017 bis 2040 Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 31.12.2017 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. 194.987 90 7 2.387 76 97 2.463 2.560 20 J. bis unter 40 J. 330.424 7.266 6.037 150.502 31.646 13.303 182.147 195.450 40 J. bis unter 60 J. 307.220 16.336 26.618 112.475 42.859 42.953 155.334 198.288 60 J. bis unter 80 J. 190.883 23.149 5.454 82.256 8.328 28.604 90.584 119.188 80 J. und älter 54.254 9.722 637 31.805 773 10.359 32.579 42.938 Summe 1.077.768 56.563 38.753 379.425 83.682 95.316 463.107 558.423 0 0 0 0 0 0 0 0 31.12.2020 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. 201.000 94 7 2.485 79 101 2.565 2.666 20 J. bis unter 40 J. 327.000 7.189 6.055 148.742 31.699 13.244 180.441 193.685 40 J. bis unter 60 J. 307.500 16.564 26.419 112.907 42.547 42.983 155.453 198.436 60 J. bis unter 80 J. 191.300 22.929 5.632 81.917 8.594 28.561 90.510 119.071 80 J. und älter 62.200 11.156 731 36.497 887 11.887 37.385 49.272 Summe 1.089.000 57.932 38.844 382.548 83.806 96.776 466.354 563.130 11.232 1.369 91 3.123 124 4.707 1.460 3.247 31.12.2030 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. 206.800 103 8 2.731 87 111 2.818 2.929 20 J. bis unter 40 J. 327.700 7.224 6.059 149.682 31.609 13.282 181.291 194.573 40 J. bis unter 60 J. 294.800 15.561 25.647 108.559 41.922 41.208 150.481 191.689 60 J. bis unter 80 J. 225.700 26.983 6.781 96.609 10.383 33.764 106.993 140.757 80 J. und älter 65.100 11.949 739 38.983 919 12.687 39.902 52.590 Summe 1.120.100 61.820 39.234 396.564 84.921 101.053 481.485 582.538 31.100 3.888 390 14.016 1.115 19.408 4.277 15.131 31.12.2040 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. 204.900 102 8 2.691 86 110 2.777 2.887 20 J. bis unter 40 J. 337.200 7.434 6.176 154.261 32.368 13.610 186.629 200.239 40 J. bis unter 60 J. 298.500 15.881 25.947 110.005 42.180 41.828 152.185 194.013 60 J. bis unter 80 J. 229.900 28.172 6.504 99.796 9.974 34.676 109.770 144.446 80 J. und älter 75.300 13.800 858 45.035 1.065 14.658 46.101 60.759 Summe 1.145.800 65.390 39.492 411.788 85.674 104.882 497.462 602.344 Alter Einwohner Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 45 empirica Abbildung 47: Ergebnisse im Basisszenario (Flussgrößen): Veränderung der Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040 Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica Veränderung in den Jahren 2018-2020 p.a. 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +2.004 +1 +0 +33 +1 +1 +34 +35 20 J. bis unter 40 J. -1.141 -26 +6 -587 +18 -19 -569 -588 40 J. bis unter 60 J. +93 +76 -66 +144 -104 +10 +40 +49 60 J. bis unter 80 J. +139 -74 +59 -113 +88 -14 -25 -39 80 J. und älter +2.649 +478 +31 +1.564 +38 +509 +1.602 +2.111 Summe +3.744 +456 +30 +1.041 +41 +487 +1.082 +1.569 Veränderung in den Jahren 2021-2030 p.a. 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +580 +1 +0 +25 +1 +1 +25 +26 20 J. bis unter 40 J. +70 +3 +0 +94 -9 +4 +85 +89 40 J. bis unter 60 J. -1.270 -100 -77 -435 -62 -177 -497 -675 60 J. bis unter 80 J. +3.440 +405 +115 +1.469 +179 +520 +1.648 +2.169 80 J. und älter +290 +79 +1 +249 +3 +80 +252 +332 Summe +3.110 +389 +39 +1.402 +111 +428 +1.513 +1.941 Veränderung in den Jahren 2031-2040 p.a. 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. -190 -0 -0 -4 -0 -0 -4 -4 20 J. bis unter 40 J. +950 +21 +12 +458 +76 +33 +534 +567 40 J. bis unter 60 J. +370 +32 +30 +145 +26 +62 +170 +232 60 J. bis unter 80 J. +420 +119 -28 +319 -41 +91 +278 +369 80 J. und älter +1.020 +185 +12 +605 +15 +197 +620 +817 Summe +2.570 +357 +26 +1.522 +75 +383 +1.598 +1.981 Summe der Jahre 2018-2040 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +9.913 +12 +1 +304 +10 +12 +314 +326 20 J. bis unter 40 J. +6.776 +169 +139 +3.760 +722 +308 +4.482 +4.789 40 J. bis unter 60 J. -8.720 -455 -670 -2.471 -678 -1.125 -3.149 -4.274 60 J. bis unter 80 J. +39.017 +5.023 +1.049 +17.540 +1.646 +6.072 +19.186 +25.258 80 J. und älter +21.046 +4.078 +221 +13.230 +292 +4.299 +13.522 +17.821 Summe (gerundet) +68.000 +9.000 +1.000 +32.000 +2.000 +10.000 +34.000 +44.000 Alter Ein- wohner Neubaunachfrage (Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Neubaunachfrage (Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Neubaunachfrage (Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Alter Ein- wohner Neubaunachfrage (Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 46 empirica 3.3 Variationsrechnungen (quantitativ) Das Basisszenario bildet einen von vielen möglichen Entwicklungspfaden für die Woh- nungs- und Neubau nachfrage in Köln bis zum Jahr 2040 . Auch a ndere Entwicklungen sind denkbar. Die folgenden Variationsrechnungen sollen eine Bandbreite möglicher Entwicklungen in Köln aufzuzeigen. Hierzu werden im Prognosemodell einzelne Anna h- men variiert (vgl. dazu auch die „Stellschrauben“ gemäß Abbildung 38):  Variation 1 ist eine Variationsrechnung zur Haushaltsbildung (Kap. 3.3.1): In der Vergangenheit zeigte sich, dass sich das altersspezifische Haushaltsbildungsver- halten über die Jahre und Generationen verändert. So wohnen z. B. die heute 30-Jährigen häufiger als Singles als noch die 30-Jährigen von vor 20 Jahren. Vari- ation 1 unterstellt, dass das altersspezifische Haushaltsbildungsverhalten nic ht (wie im Basisszenario unterstellt) konstant bleibt, sondern dass es sich im Trend weiter verschiebt – hin zu einer weiteren Versingelung (z. B. durch Trennungen). Bei älteren Haushalten zeigt sich in der Vergangenheit ein umgekehrter Trend: Durch die steigende Lebenserwartung leben auch ältere Haushalte immer länger paarweise. In Variation 1 wird auch dieser Trend fortgeschrieben (vgl. Abbildung 48). Ergebnis für Köln : Bei gleicher Bevölkerungsentwicklung ergeben sich durch verändertes Haushaltsbildungsverhalten andere Haushaltszahlen.  In Variation 2 wird eine andere Einwohnerprognose als im Bas isszenario z u- grunde gelegt (Kap 3.3.2): Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung vo m IT.NRW geht von einer weitaus höheren Zuwanderung in die Stadt Köln aus: Bis zum Jahr 2040 könnte die Einwohnerzahl Kölns dann nicht nur um +6 % wachsen (wie im Basisszenario unterstellt), sondern sogar um +16 %. Diese dynamischere Einwohnerentwicklung entsteht durch eine höher angenommene Nettozuwan- derung.21 Die Haushaltsbildung bleibt dabei wie in Basisszenario unverändert.  In der Variation 3 werden die beiden Annahmen der Variationen 1 und 2 kom- biniert (Kap 3.3.3): Zum einen wird eine Einwohnerentwicklung wie in Variation 2 („mehr Einwohner“) und zum anderen ein verändertes Haushaltsbildungsver- halten wie in Variation 1 („kleinere Haushalte“) unterstellt.22 3.3.1 Variation 1: Trendfortschreibung der Haushaltsbildung Im Basisszenario wird für den Prognosezeitraum ein Haushaltbildungsverhalten unte r- stellt, wie es den Berechnungen der Stadt Köln zugrunde liegt. Dieses geht im Ergebnis davon aus, dass das Haushal tsbildungsverhalten im Zeitablauf altersspezifische unve r- ändert bleibt. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass sich dieses verändern kann. 23 Die Variationsrechnung 1 soll daher aufzeigen , wie sich Wohnungsnachfrage und damit auch die Neubauentwickeln könnte, wenn in der Modellrechnung (vgl. Abbildung 38) an der Stellschraube „Haushaltbildung“ gedreht wird. 21 Im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung verwendet die Bezirksregierung Köln für die Ermittlung des Wohnung s- bedarfes nach der von ihr gewählten Methodik auch Prognosezahlen des IT.NRW. Wegen der unterschiedlichen Me- thodik sind die Ergebnisse des Gutachtens mit dieser nur eingeschränkt vergleichbar. 22 Zur Variation der EZFH -Quote (weil zukünftige Familien und/oder zukünftige Senioren häufiger im Geschoss wo h- nen): vgl. Kap. 3.5, Seite 59. 23 So lassen sich z. B. in der langen Zeitreihe der Jahre 1996 bis 2013 des Mikrozensus altersspezifische Verschiebungen der Haushaltsvorstandsquoten in den westdeutschen Großstädten beobachten. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 47 empirica Grundlage für die Berechnungen in der Variation 1 ist – wie im Basisszenario – weiterhin die städtische Bevölkerungsprognose. Im Gegensatz zum Basisszenario wird jedoch eine Fortsetzung einer im Mikrozensus zu beobachtenden Trendentwicklung der Haushalts- vorstandsquoten unterstellt. Konkret bedeutet dies, das für die Zukunft erwartet w ird, dass jüngere Einwohner (im Alter von unter 60 Jahren) häufiger Vorstand eines Hau s- halts sind (also häufiger alleine wohnen) und gleichzeitig ältere Einwohner seltener Haushaltsvorstand sind (also häufiger mit einer weiteren Person im Haushalt leben, was auch eine weitere Zunahme der Lebenserwartung widerspiegeln könnte). Die in Variati- on 1 für die Stadt Köln bis zum Jahr 2040 angenommen Quotenverläufe zeigt Abbildung 48. Alle weiteren Annahmen der Modelrechnung bleiben im Vergleich zum Basisszenario unverändert. Abbildung 48: Annahme der Variation 1: Trendfortschreibung des alterssp e- zifischen Haushaltsbildungsverhaltens bis 2040 Quelle: Mikrozensus, Stadt Köln, eigene Berechnungen empirica 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ HH-Vorstandsquote Alter (Jahre) verwendete (kalibrierte) HHV-Quote 2000 IST 2010 IST 2017 2020 2025 2030 2035 2040 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 48 empirica Abbildung 49: Ergebnis der Variation 1: Einwohner und Haushaltsprognose bis 2040 im Basisszenario und in Variation 1 Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica Abbildung 50: Ergebnis der Variation 1: Baufertigstellungen 2000 -2018 und Neubaunachfrage in Köln bis 2040 Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 1.146.100 625.214 605.200 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000 1.300.000 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 Einwohner Variation 1 (kleinere HH) Basisszenario jeweils zum 31.12. Haushalte: 711 710 790 570 386 603 533 468 470 478 1.891 1.746 2.084 2.360 2.177 1.939 2.142 2.257 2.434 2.461 2.602 2.456 2.874 2.929 2.563 2.542 2.674 2.725 2.905 2.939 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 49 empirica Im Ergebnis der Variation 1 führt die Variation der Haushaltsvorstandsquoten – bei glei- cher Einwohnerentwicklung wie im Basisszenario – zu einem höheren Haushaltswach s- tum. Bis zum Jahr 2040 nimmt die Zahl der Haushalte in Köln demnach nicht nur a uf rund 605.000, sondern auf r und 625.000 Haushalte zu ( Abbildung 49). Dementspr e- chend müssen zur Deckung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage von bis zu 64.000 Ei n- heiten zum Jahr 2040 mehr neue Wohnungen als im Basisszenario gebaut werden, um die zusätzlichen Haushalte mit Wohnraum zu versorgen (Abbildung 51). Das hierzu e r- forderliche jährliche Neubauvolumen von r und 2.800 WE p. a. ist ungefähr so hoch wie die tatsächliche Bautätigkeit der letzten Jahre in Köln (Abbildung 50). Abbildung 51: Kurzübersicht zu Variation 1: Veränderung der Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040 Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 3.3.2 Variation 2: Stärkeres Einwohnwachstum durch mehr Zuzug Die Ergebnisse der bis hierhin betrachteten Vari ationen der Modellrechnung sind im Wesentlichen bereits durch die städtischen Prognosen vorgegeben. Im Basisszenario werden sowohl die Ergebnisse der Bevölkerungs- als auch der Haushaltevorausberec h- nung der Stadt Köln übernommen und auch die Ergebnisse der Variationsrechnung 1 sind durch die von der Stadt Köln erwartete Einwohnerentwicklung bis 2040 getrieben. Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des IT. NRW 24 erwartet für die Stadt Köln eine deutlich dynamischer e Einwohnerentwicklung als die städtischen Ber echnungen. Demnach nimmt in Köln die Einwohnerzahl bis 20 40 nicht nur um +6 % (Prognose der Stadt Köln), sondern um +16 % zu (amtliche Vorausberechnung des IT.NRW bis 2039).25 Dies entspricht einem Unterschied von rund 100.000 Einwohner (Abbildung 53). Der Hauptunterschied liegt darin, dass das IT.NRW in den nächsten Jahren von einer deutlich stärkeren Nettozuwanderung nach Köln ausgeht . In der IT.NRW - Bevölkerungsvorausberechnung ist der Wanderungssaldo zunächst ähnlich hoch wie in den Jahren 2010 bis 2014 und halbiert sich im Zeitverlauf. D ie Berechnungen der Stadt Köln nehmen hingegen eine deutlich geringere Nettozuwanderung an, die lediglich auf dem Niveau der Jahre 2017 und 2018 liegt (Abbildung 52). 24 IT.NRW: Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfre ien Städten und Kreisen Nordrhein -Westfalens für 2018 bis 2040. 25 Anmerkung: Die Berechnungen von IT.NRW reichen bis zum 01.01.2040. In den folgenden Auswertungen werden die Veränderungen im Jahr 2040 geschätzt, um den Prognosezeitraum an den der städtischen Prognose anzupassen. Summe der Jahre 2018-2040 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +9.913 +15 +1 +387 +12 +16 +400 +416 20 J. bis unter 40 J. +6.776 +624 +415 +13.759 +2.261 +1.038 +16.020 +17.058 40 J. bis unter 60 J. -8.720 +1.120 +2.133 +9.010 +3.951 +3.253 +12.961 +16.214 60 J. bis unter 80 J. +39.017 +2.797 +758 +10.118 +1.168 +3.554 +11.286 +14.840 80 J. und älter +21.046 +3.520 +174 +11.378 +240 +3.694 +11.618 +15.312 Summe (gerundet) +68.000 +8.000 +3.000 +45.000 +8.000 +12.000 +52.000 +64.000 EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage (Wohneinheiten)Alter Ein- wohner Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 50 empirica Abbildung 52: Wanderungssaldo der Stadt Köln im Vergleich, 2010 -2018 (links – IST-Entwicklung) und 2018-2040 (rechts -Prognosen) Maßstabsgerechter Vergleich: links Ist-Entwicklung (vgl. Abbildung 30) – rechts Prognoseannahmen. Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, links: eigene Darstellung, rechts: Darstellung der Stadt Köln empirica Abbildung 53: Annahmen im Vergleich - Bevölkerungsprognose der Stadt Köln (Basisszenario) und der IT.NRW (Variation 2) bis 2040 Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000 IT.NRW Stadt Köln 1.251.074 1.143.500 1.146.100 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000 1.300.000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 Anzahl Prognose IT.NRW Prognose Stadt Köln Ist-Entwicklung IT.NRW Ist-Entwicklung Stadt Köln jeweils zum 31.12. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 51 empirica Wanderungsannahmen sind zentrale Stellschrauben von Bevölkerungsprognosen und beeinflussen die zukünftige Altersstruktur der Einwohner eines Ortes in besonderem Maße. Der Vergleich der Altersstruktur der Einwohner gemäß der beiden Bevölkerung s- vorausrechnungen macht dies deutlich: Im Basisjahr 2017 der beiden Bevölkerungs - vorausberechnungen unterscheidet sich die Altersstruktur in Köln nicht (Abbildung 54 oben). Bis zum Jahr 2039 gehen die Entwicklungen der einzelnen Altersklassen jedoch teilweise deutlich auseinander ( Abbildung 54 unten). Gemäß der IT.NRW - Bevölkerungsvorausberechnung leben in Köln dann deutlich mehr Erwachsene im mitt- leren Alter (von etwa 35 bis 55 Jahren ) und mehr Kinder (5- bis unter 15-Jährige), als es die städtische Bevölkerungsvorausberechnung erwarten lässt. Mehr Einwohner leben natürlich auch in mehr Haushalten und fragen entsprechend mehr Wohnungen nach. Um einen weiteren möglichen Entwicklungspfad für die zukünf- tige Wohnungs - und Neubaunachfrage abzubilden, wird in der Variationsr echnung 2 daher die deutlich dynamischere Einwohnerentwicklung gemäß der IT.NRW - Bevölkerungsvorausberechnung zugrunde gelegt. Alle weiteren Stellschrauben (vgl. Ab- bildung 38) bleiben hierbei im Vergleich zum Basisszenario zunächst unverändert, d. h. im gesamten Prognosezeitraum bleiben das Haushaltbildungsbildungsverhalten und Nachfrage usw. unverändert. Im Ergebnis der Variation 2 nimmt die Zahl der wohnungsnachfragend en Haushalte in Köln auf über 650.000 zu. Dies sind ca. +5 0.000 mehr als im Basisszenario und + 30.000 im Vergleich zur Variation 1. Dementsprechend höher ist die Neubaunachfrage in Vari a- tion 2 ( Abbildung 55). In der Summe der Jahre 2018 bis 2040 sind dies r und 93.000 Wohnungen (Abbildung 56). Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 52 empirica Abbildung 54: Annahmen im Vergleich – Altersstruktur der Bevölkerung in Köln 2017 und 2039 im Basisszenario und in Variation 2 31.12.2017 31.12.2039 Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 Prognose von IT.NRW Prognose der Stadt Köln 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 Prognose von IT.NRW Prognose der Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 53 empirica Abbildung 55: Ergebnis der Variation 2 – Baufertigstellungen 2000-2018 und Neubaunachfrage in Köln bis 2040 *2040 geschätzt. Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica Abbildung 56: Kurzübersicht zu Variation 2: Veränderung der Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040 * 2040 geschätzt. Quelle: IT.NRW, eigene Berechnungen, eigene Darstellung empirica 3.3.3 Variation 3: Stärkeres Einwohnerwachstum und kleinere Haushalte In einer weiteren Variationsrechnung (Variation 3) wird zusätzlich zur Annahme der IT.NRW-Bevölkerungsvorausberechnung (wie Variation 2: „mehr Einwohner“) auch noch die Annahme zum sich verändernden Haushaltsbildungsverhalten (Variation 1: „kleinere Haushalte) übernommen. Im Ergebnis der Kombination der beiden Annahmen (Variation 2 „mehr Einwohner“ und Variation 1„kleinere Haushalte“) steigt die Zahl der wohnungsnachfragen den Haus- 711 710 790 570 386 840 863 874 912 918 1.891 1.746 2.084 2.360 2.177 4.543 3.574 2.685 2.442 3.016 2.602 2.456 2.874 2.929 2.563 5.383 4.438 3.559 3.354 3.934 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet) Summe der Jahre 2018-2040* 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +37.531 +21 +2 +540 +17 +22 +557 +579 20 J. bis unter 40 J. +10.329 +215 +411 +3.733 +1.658 +627 +5.391 +6.018 40 J. bis unter 60 J. +43.220 +1.897 +3.824 +15.552 +6.951 +5.721 +22.503 +28.223 60 J. bis unter 80 J. +61.337 +7.861 +1.460 +26.917 +2.283 +9.321 +29.201 +38.521 80 J. und älter +23.843 +4.400 +264 +14.233 +330 +4.664 +14.563 +19.227 Summe (gerundet) +176.000 +14.000 +6.000 +61.000 +11.000 +20.000 +72.000 +93.000 EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage (Wohneinheiten)Alter Ein- wohner Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 54 empirica halte in Köln noch stärker an, nämlich auf über 675.000 Haushalte (Abbildung 57). Ver- glichen mit dem Basisszenario sind dies +75.000 Haushalte mehr und selbst im Vergleich zur Variation 2 noch + 26.000 weitere Haushalte. Um diese Haushalte mit Wohnungen versorgen zu können, müsste die Neubautätigkeit in Köln entsprechend deutlich höher sein (Abbildung 58). Im gesamten Prognosezeitraum entspricht dies pro Jahr mehr als 5.000 Wohnungen, insgesamt bis 2040 also rund 119.000 Wohneinheiten. Abbildung 57: Ergebnisse im Vergleich – Einwohner und Haushaltsprognose bis 2040 im Basisszenario und in Variationen Quelle: Stadt Köln, IT.NRW eigene Darstellung empirica 1.251.074 1.146.100 675.115650.126 625.214 605.200 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000 1.300.000 1.400.000 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 Variation 2 und 3 Basisszenario und Variation 1 Variation 3 (mehr Einwohner und kleinere HH) Variation 2 (mehr Einwohner) Variation 1 (kleinere HH) Basisszenario jeweils zum 31.12. Haushalte: Einwohner: Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 55 empirica Abbildung 58: Ergebnis der Variation 3 – Baufertigstellungen 2000-2018 und Neubaunachfrage in Köln bis 2040 *2040 geschätzt. Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica Abbildung 59: Kurzübersicht zu Variation 3: Veränderung der Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040 * 2040 geschätzt. Quelle: IT.NRW, eigene Berechnungen, eigene Darstellung empirica 3.4 Ergebnis: Bandbreite der Neubaunachfrage bis 2040 Schon diese wenigen Variationen zeigen eine enorme Bandbreite der möglichen Neu- baunachfrage. Allein die Unsicherheiten über die zukünftigen Einwohnerentwicklung und das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten entscheiden darüber, ob im Schnitt rund 711 710 790 570 386 985 1.009 1.002 1.033 1.050 1.891 1.746 2.084 2.360 2.177 5.556 4.591 3.653 3.405 4.0562.602 2.456 2.874 2.929 2.563 6.541 5.599 4.655 4.438 5.106 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet) Summe der Jahre 2018-2040* 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt unter 20 J. +37.531 +25 +2 +650 +21 +27 +670 +697 20 J. bis unter 40 J. +10.329 +729 +746 +14.851 +3.474 +1.475 +18.324 +19.799 40 J. bis unter 60 J. +43.220 +3.850 +7.346 +29.826 +12.758 +11.196 +42.584 +53.779 60 J. bis unter 80 J. +61.337 +5.501 +1.170 +19.144 +1.808 +6.672 +20.952 +27.624 80 J. und älter +23.843 +3.838 +216 +12.381 +278 +4.054 +12.659 +16.713 Summe (gerundet) +176.000 +14.000 +9.000 +77.000 +18.000 +23.000 +95.000 +119.000 Alter Ein- wohner EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage (Wohneinheiten) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 56 empirica +1.900 Wohnungen oder aber +5.200 WE pro Jahr gebaut werden müssen (Abbildung 60). Es wird auch klar, dass es sich hier lediglich um Modellrechnungen handelt, die ceteris paribus gelten – also wenn sich alle weiteren Parameter nicht ändern. I n der Realität gibt es aber – insbesondere über die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt – Wechsel- wirkungen zwischen den Annahmen und Konsequenzen: Wenn das erforderliche Bauvo- lumen nicht realisiert werden kann, wird es auch nicht zu der unterstellen Einwohn e- rentwicklung kommen. Vielmehr werden Preissteigerungen das zukünftige Wand e- rungsverhalten - und auch das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten (!) – beeinflussen. Schon in der Vergangenheit hat sich gezeigt, das s Haushalte „zusammenrücken“, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist: Man zieht eher in eine Wohngemeinschaft (WG), verzichtet auf die Zweitwohnung, wohnt auch nach einer Trennung noch länger mit dem Partner in einer Wohnung oder Kinder ziehen später aus dem Elternhaus aus, usw. Mit anderen Worten: D ie Modellrechnungen sind keine „Prognosen“. Sie wollen vie l- mehr die Zusammenhänge und politischen Stellschrauben und Einflussmöglichkeiten aufzeigen. Eine sehr wichtige Stellschraube in diesem Zusammenhang ist in Köln die Flächenknap p- heit bzw. die Frage nach de m auf den knappen Flächen überhaupt zu realisierendem Neubauvolumen. Dabei spielen neben der reinen Frage nach der Flächengrößen (ha) auch die Frage nach Bauhemmnissen bzw. Realisierungswahrscheinlichkeiten sowie die Frage nach der politisch angestrebten (auch im Vergleich zu der von Wohnungsnachfr a- gern bevorzugten) Baudichte. Zum Abgleich der hier berechneten Neubaunachfrage mit dem auf den Flächenpotentialen der Stadt Köln möglichen Neubauangebot: vgl. Kap. 4. Abbildung 60: Zwischenergebnis - Baufertigstellungen 2000 -2018 und Ne u- baunachfrage bis 2040 in Köln - Bandbreiten *2040 in den Variationen 2 und 3 geschätzt. Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 682 416 502 885 1.018 1.983 1.494 2.273 3.140 4.1392.665 1.910 2.776 4.025 5.157 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 IST Basisszenario Variation 1 (kleinere HH) Variation 2 (mehr Einwohner) Variation 3 (mehr Einwohner und kleinere HH) Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH IST 2000-2018 Nachfrage 2018-2040* Bev.prognose nach IT.NRW Bev.prognose nach Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 57 empirica Abbildung 61: Bandbreite der Neubaunachfrage in Köln, 2018 bis 2040 Quelle: eigene Berechnungen empirica Im Ergebnis aller Modellrechnungen zeigt sich, dass Wohnungsbau in Köln ausschließlich demografisch bedingt ist. Denn Köln ist eine wachsende Stadt. Der Preisdruck ist so hoch dass sich bei Qualitätsmängeln auch Sanierungsmaßnahmen im Bestand lohnen. In Köln wird es bis 2040 keine (rein) qualitätsbedingten Neubaunachfrage geben; denn die entsteht nur, wenn Wohnungssuchende lieber in Neubauwohnungen ziehen als in fre i- werdende Bestandswohnungen. Damit verbunden wäre, dass nicht mehr vermarktbaren Bestandswohnungen aufgrund von Qualitätsmängeln dauerhaft leer ständen. Damit ist in Köln bis 2040 nicht zu rechnen. Bei den vorliegenden Ergebnissen handelt es sich b e- reits um die „Netto-Neubaunachfrage“ (Neubau abzüglich Abriss). Zur Ausweisung auch der „Brutto -Neubaunachfrage“ (also inklusiv des Neubaus auf zuvor durch Wohnung s- abriss freigewordenen Grundstücken) müssten die erwarteten Wohnungsabgänge noch hinzuaddiert werden.26 3.5 Variation der Nachfrage in den Teilsegmenten Zwischen den Marktsegmenten der Wohnungen in Ein - und Mehrfamilienhäusern gibt es Substitutionsmöglichkeiten . D enn durch einfamilienhausähnliche Wohnungen in Mehrfamilienhäusern könnte auch ein Teil der Neubaunachfrage nach Einfamilienhäu- sern gedeckt werden. Zudem ist denkbar, dass sich zukünftig die Wohnpräferenzen der wohnungsnachfragenden Haushalte in der Zukunft verändern. Im Basisszenario und den Variationsrechnungen wird eine im Zeitverlauf unveränderte Einfamilienhausquote un- terstellt (Abbildung 41 unten). Dies entspricht der Annahme, dass z. B. 40-jährige Haus- haltsvorstände in Zukunft genauso häufig ein Einfamilienhaus gegenüber einer G e- schosswohnung bevorzugen wie im Basisjahr der Berechnungen. Die Präferenzen einer bestimmten Altersgruppe (z. B. die der 40 -Jährigen) können sich jedoch im Zeitablauf, d. h. von Generation zu Generation, ändern. Für das Basisszenario werden beispielhaft zwei Unterszenarien für die altersspezifischen Einfamilienhausquo- ten (EZFH-Quote) der wohnungsnachfragenden Haushalte in Köln bis 2040 modelliert. Hierzu wird die EZFH-Quote für verschiedene Altersklassen variiert: 26 Laut Auskunft der Stadt Köln wurden auf 92 % der Flächen mit Wohnungsabrissen anschließend wieder neue Wo h- nungen gebaut. Basisszenario Variation 1 (kleinere HH) Variation 2 (mehr Einwohner) Variation 3 (mehr Einw. und kl. HH) WE WE WE WE in EZFH +10.000 +12.000 +20.000 +23.000 in MFH +34.000 +52.000 +72.000 +95.000 Insgesamt +44.000 +64.000 +93.000 +119.000 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 58 empirica a) Niedrigere Einfamilienhausquote bei jüngeren Haushalten (Familien): Es zeigt sich, dass in Köln heute schon anteilig mehr 30- bis 45-Jährige leben als im Um- land (vgl. Abbildung 36, Seite 30). In den 1990er Jahren führte die klassische Suburbanisierung dazu, dass 40 -Jährige zur Fa miliengründung häufig in ein Ei n- familienhaus im Umland zogen. Vielleicht ändert sich das in Zukunft: Vielleicht genießen die zukünftig 40 -Jährigen stärker die Vorzüge der Stadt (z. B. weil bei- de berufstätig sind, das ÖPNV -Angebot schätzen, die kürzeren Str ecken zur A r- beit und zur Kita genießen oder weil sie Kinobesuche der Gartenarbeit vorzi e- hen). Vielleicht sind aber auch die Häuser im Umland inzwischen so teuer und knapp geworden sind, dass sich nur der Verbleib in einer (deutlich kleineren) Wohnung wirts chaftlich abbilden lässt. Mit anderen Worten: Ob 40 -Jährige in Zukunft nicht ins Umland ziehen wollen oder nicht ins Umland ziehen können, sei dahin gestellt. Möglich ist aber, dass in Zukunft anteilig je Altersgruppe mehr von ihnen in der Stadt (und dort in Geschosswohnungen) bleiben. Es ist also denkbar, dass die EZFH-Quote von Haushalten im Familienalter zukünftiger Ge- nerationen geringer ist als bei Haushalten im selben Alter bislang. In der Modell- rechnung lässt sich eine solche Präferenzverschiebung beispielhaft durch eine niedrigere EZFH-Quote bei den Haushalten mittleren Alters abbilden (Abbildung 62 oben). b) Niedrigere Einfamilienhausquote bei älteren Haushalten (Senioren): Die heuti- gen 80-Jährigen wollen meist so lange wie möglich (bis zu ihrem Tod oder un- vermeidbaren Umzug in ein Pflegeh eim) in ihren Einfamilienhäusern wohnen. Vielleicht ändert sich das in Zukunft: Vielleicht bevorzugen einige der zukünftig 70- bis 80 -jährigen eine große, neue, barrierefreie Geschosswohnungen mit Dienstleistungsangebot oder in der Nähe von Seniorenangeboten gegenüber der Einsamkeit und der Treppenlastigkeit ihres alten, zu groß gewordenen Einfamili- enhauses. Vielleicht ziehen einige von ihnen daher mit 60 oder 70 Jahren noch einmal aus ihrem Einfamilienhaus aus (in eine Geschosswohnung) und machen ihr Haus für junge Familien frei. Dies könnte sich dementsprechend in einer niedrigeren Einfamilienhausquote bei den Seniorenhaushalten widerspiegeln (Abbildung 62 unten). Allerdings müssten auch hier Wechselwirkungen betrachtet werden, die sich aus den rein schematischen Modellrechnungen der Annahmen (a) und (b) nicht erkennen lassen: Eine Kombination beider Annahmen (a) + (b) würde in der Summe zu einer so geringen Einfamilienhausnachfrage führen, dass der heutige Einfamilien hausbestand in Köln schon zu groß wäre. Das ist natürlich unplausibel - allein schon deshalb, weil die sinke n- de Einfamilienhausna chfrage zu sinkenden Hauspreisen führen würde, die zusätzlich andere (Schwellen -)Haushalte zum Einzug in ein Haus bewegen würden. Die Model l- rechnungen sollen nur zeigen: Wenn etwas mehr junge und auch etwas mehr ältere Menschen in Geschosswohnungen wohnen (wollen), gibt es ggf. schon ausreichend viele (alte) Einfamilienhäuser in Köln, so dass man für junge Familien nicht mehr viele neu bauen müsste. Wichtiger wäre dann, die qualitative Ausgestaltung der neue n Geschoss- wohnungen genau an den Bedürfnissen dies er neuen Zielgruppen auszurichten. Dies könnte gleichzeitig dazu beitragen, knappe Flächen effizienter zu nutzen. Möglicher Einfluss auf die Neubaunachfrage in Köln: Das Gesamtvolumen der Neubau- nachfrage von 1.900 WE p. a. in Köln bleibt unter beiden Annahmen genauso hoch wie im Basisszenario. Denn die Zahl der Wohnungsnachfrager bleibt je dieselbe. Es verä n- dert sich lediglich d ie segmentspezifische Aufteilung (Abbildung 63): Statt 400 WE in EZFH (wie im Basis szenario) beträgt die EZFH -Neubaunachfrage unter Annahme (a) ge- Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 59 empirica rade einmal 50 WE p. a. und unter Annahme (b) sind es etwas weniger als 300 WE p. a. Die Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen ist dementsprechend höher als im B a- sisszenario. Nachfrage nach Eigentumswohnungen: Wenn in Köln weiterhin 45 % der fertig gestell- ten Geschosswohnungen Eigentumswohnungen sein sollen (vgl. Kap. 2.2.1), dann wer- den bis 2040 je nach Szenario zwischen 700 und 1.900 Neubauwohnungen als Eigen- tumswohnungen nachgefragt (Abbildung 64). Die übrigen 55 % werden von zumeist institutionellen Großvermietern (Wohnungsunternehmen usw.) als Mietwohnungen errichtet. In welchem Umfang neu gebaute Eigentumswohnungen in Köln von den Er- werbenden später selbst genutzt oder als Kapitalanlage vermietet werden, ist unklar. Setzt sich der aktuelle Trend der letzten zwei bis drei Jahre, dass 40 bis 50 % der Eigen- tumswohnungen vermietet werden, zukünftig fort, dann steht jedenfalls zusammen mit dem Angebot der institutionellen Vermieter die Mehrzahl der neu gebauten Geschoss- wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung. Berücksichtigt man die aktuellen Neubau- mieten für freifinanzierte Mietwohnungen in Köln (Quartal 1/2020: im Median 12,50 Euro/m² nettokalt), dann ist klar, dass mit vermieteten Neubau- Eigentumswohnungen vorrangig ein kaufkraftstärkeres Klientel angesprochen werden wird. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 60 empirica Abbildung 62: Variationen der Einfamilienhausquote in Köln bis 2040 Annahme (a): Einfamilienhausquote bei jüngeren Haushalten wird geringer Lesehilfe für Annahme (a): Es wird unterstellt, dass die heutigen jungen Haushalte später im Leben nicht mehr zu 24% in Ein- und Zweifamilienhäusern wohnen (wie im Basisszenario unterstellt), sondern nur noch zu 20 %. Annahme (b): Einfamilienhausquote bei älteren Haushalten wird geringer Lesehilfe für Annahmen (b): Es wird unterstellt, dass a b sofort jeweils 10 % der 65 - bis 69 -Jährigen vom Einfamilienhaus in eine Geschosswohnung umziehen, so dass sie nicht mehr zu 24 % in Ein- und Zweifamili- enhäusern wohnen (wie im Basisszenario unterstellt), sondern nur noch zu 22 %. (Anmerkung: Die EZFH-Quote in 2017 ist identisch zu Abbildung 41 unten.) Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, empirica-Auswertung, empirica-Darstellung empirica 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ EZFH-Quote Alter (Jahre) verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote 2017 2020 2025 2030 2035 2040 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ EZFH-Quote Alter (Jahre) verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote 2017 2020 2025 2030 2035 2040 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 61 empirica Abbildung 63: Ergebnis „ Basisszenario mit niedriger Einfamilienhausquote“: Baufertigstellungen 2000-2018 und Neubaunachfrage bis 2040 in Köln Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica Abbildung 64: Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen, unterteilt in Miet- und Eigentumswohnungen in Köln, 2018 – 2040 Quelle: eigene Berechnungen empirica 3.6 Von der Nachfrage zum Bedarf Die Modellrechnungen in den vorangegangenen Kapiteln beziehen sich auf die zukünft i- ge Wohnungsnachfrage. Nachfrage ist immer die Menge an Gütern, die zu einem be- stimmten Preis bei gegebener persönlicher Kaufkraft „gekauft würde“ (falls es ein en t- sprechendes Angebot gäbe). Die Wohnung snachfrage nennt also die Anzahl an Wo h- 682 416 48 282 1.983 1.494 1.861 1.627 2.665 1.910 1.910 1.910 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 IST Basisszenario Variation a (bei jüngeren HH) Variation b (bei älteren HH) Wohneinheiten p.a. Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH IST 2000-2018 Nachfrage 2018-2040 Eigentumswohnungen Mietwohnungen WE p.a. WE p.a. WE p.a. Basisszenario +1.500 +700 +800 Variation 1 +2.300 +1.000 +1.300 Variation 2 +3.100 +1.400 +1.700 Variation 3 +4.100 +1.900 +2.300 Geschosswohnungen insgesamt davon Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 62 empirica nungen (einer bestimmten Größe und Qualität), die zum jeweiligen Preis bei gegebener Kaufkraft tatsächlich gekauft bzw. angemietet würde. Der Wohnungsmarkt reagiert elastisch und es gibt Wechselwirkungen zwischen den Wohnungsmarktsegmenten: Steigende Einkommen und sinkende Preise erhöhen die Nachfrage in einem Segment, steigende Preise lenken die Nachfrage auf andere Seg- mente. Dies gilt auch räumlich zwischen verschiedenen Stadtteilen und zwischen Stadt und Umland. Di ese Elastizitäten führen dazu, dass man nicht zwangsläufig einfache, preiswerte Wohnungen bauen (!) muss, um das Wohnungsangebot an einfachen, prei s- werten Wohnungen zu erhöhen . Denn jeder Neubau führt schon zu einer gewissen En t- spannung des Marktes. Wichtig ist, dass am Ende möglichst genau die Qualitätsstreuung am Wohnungsmarkt vorhanden ist, die der Wohnkaufkraftstreuung der Bevölkerung entspricht (Nachfrage). Unter sozialen Gesichtspunkten sollte zudem der Mindestwoh n- bedarf für jeden Haushalt gedeckt sei n, was für einkommensschwache Haushalte über staatliche Maßnahmen (Förderungen) erreicht werden kann (Bedarfsdeckung). Die staatlichen Maßnahmen können neben dem zusätzlichen Angebot an öffentlich gefö r- derten Wohnungen (Objektförderung) auch Wohngeld und d ie Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung (Subjektförderung) umfassen. Allerdings ist eine Wohnung kein „normales“ Konsumgut, das man nur nutzt, wenn man es sich leisten kann. Eine Wohnung braucht man auf jeden Fall – auch wenn man nicht sich kei ne leisten kann . Ein Dach über dem Kopf ist neben Nahrung und Kleidung w e- sentlich zur Existenzsicherung. Für Haushalte mit geringem Einkommen ist angesichts der hohen Mieten in Köln die Wohnungsnachfrage möglicherweise gleich Null, dennoch haben sie einen Wohnungsbedarf. Der Wohnungsbedarf nennt also die Anzahl an Wo h- nungen, die benötigt werden, ohne dass sie vom Bewohner selbst finanziert werden können. In diesem Zusammenhang ist die Bezeichnung „benötigt werden“ wichtig. Wohnungsbedarf ist immer normativ: Was „benötigt“ wird, muss zuerst definiert we r- den. Natürlich herrscht Einigkeit darüber, dass jede Familie eine (eigene) Wohnung h a- ben sollte. Aber im Detail ist vieles unklar: Wie groß muss die Wohnung sein? Wie weit vom Wunschstandort darf sie entfernt sein? Welche Qualität muss sie (mindestens) haben? Bezeichnenderweise sind die Mindeststandards für Asylbewerber andere als für Hartz-IV-Empfänger. Es geht also bei der Deckung des Wohnbedarfs um mehr als nur um das physische Überleben durch Vorhandensein von Dach und Heizung. Auch von gesel l- schaftlicher Teilhabe ist die Rede. Wohnungen sollen also nicht abgelegen sein oder stigmatisiert sein. Der Anforderungskatalog ist groß und es keinen gesellschaftlichen Konsens über die Details. Allein dies macht es sc hon schwierig, den Wohnbedarf einfach auszurechnen. Es gibt Mindestgrundflächen für Garagen, aber nicht für Kinderzimmer. Ab welcher Wohnungsgröße, Lage, Erreichbarkeit (Aufzug) ist der Wohnbedarf einer Familie gedeckt? Der deutsche Sozialstaat hat mehrere Instrumente entwickelt zur Deckung des Woh- nungsbedarfs:  Objektförderung (Neubau): Um den Wohnungsbau auch ohne ausreichendem Kapital von Investoren oder Mieter anzukurbeln, wird der (soziale) Wohnung s- bau gefördert: Investoren erhalten kostengünstige Darlehen vom Land, wenn sie im Gegenzug mietpreisgebundenen Wohnungen bauen, die nur an bestimmte Haushalte, nämlich solche mit Wohnberechtigungsschein (WBS), einziehen dü r- fen. Voraussetzung für den Erwerb eines WBS ist, dass das Einkommen nicht höher sein darf als nach den vom Land NRW festgelegten Einkommensgrenzen. Die aktuellen Einkommensgrenzen sind so definiert, dass sie nicht nur niedrige Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 63 empirica Einkommen umfassen, sondern auch in den Bereich der mittleren Einkommen reichen. Nachteil: Es gibt viel mehr Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnbe- rechtigungsschein (nach Schätzungen der Stadt Köln sind das nämlich ca. 40 % aller Haushalte) als Sozialwohnungen (Bestand: rund 39.000 WE, vgl. Abbildung 24, Seite 20). Bei der Vermietung einer Sozialwohnung muss also eine Auswahl getroffen werden. Dabei sind die Steuerungsmöglichkeiten begrenzt: Da sich ein Vermieter unter den vielen Berechtigten einen Beliebigen aussuchen kann, er- halten nicht zwingend die Bedürftigsten die Wohnung . Außerdem gibt es keine Fehlbelegungsabgaben mehr; das Einkommen ist nur bei Einzug in die Sozia l- wohnung nachzuweisen. Wenn das Einkommen später steigt, kann der Mieter dennoch zu den relativ niedrigen gebundenen Mieten wohnen bleiben. Nach ei- ner aktuellen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft sind 54 % der Sozialwohnungen in Deutschland fehlbelegt. 27 (Diese Quote ist allerdings an der Armutsgrenze, also bei weniger als 60 % des Äquivalenzeinkommens) orientiert und nicht an den tatsächlichen Einkommensgrenzen. Im Jahr der Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe in NRW (2005) lag die Fehlbelegungsquote bei 10,5 %. Mit jeder Sozialwohnung wird also immer nur genau ein Haushalt einmal gefö r- dert. Erst wenn er freiwillig auszieht, kann ein weiterer Haushalt mit niedrigem Einkommen von der Sozialwohnung profitieren. Der tatsächlich von Wohnb e- rechtigten bewohnte Teil des Sozialwohnungsbestands ist also noch geringer. Im Schnitt der Jahre 2015 bis 2019 wurden pro Jahr knapp neue 1.000 Sozialwoh- nungen in Köln gefördert. Die Subvention je Wohnung besteht aus der Differenz der Sozialmiete (6,80 Euro/m²) zur Marktmiete (Median der Angebotsmiete für Neubaumietwohnungen im 1. Quartal 2020: 12,50 Euro/m²) . Mit anderen Wo r- ten: Die Subvention je Sozialwohnung beträgt mindestens 5 ,00 Euro/m² und Monat, für eine 50-m²-Wohnung also dauerhaft mindestens 3.000 Euro pro Jahr (entgangene Marktmiete). In Zeiten von Nullzinsen sind auch am Markt kosten- günstige Darlehen zu bekommen, so dass der Bau freifinanzierter Wohnungen für Investoren häufig rentabler ist. Wenn auf Neubauflächen entsprechend dem kooperativen Baulandmodell der Stadt Köln eine festgelegte Quote geförderter Wohnungen (derzeit 30 %, vgl. dazu perspektivisch auch Fußnote 34) entstehen soll, kann dies zumeist nur über eine Querfinanzierung gelingen (durch entspre- chend teurere Vermarktung des frei finanzierten Teils).  Objektförderung (Bestand): Belegungsrechte können allerdings auch im B e- stand erworben werden. Dann wird der Neubau frei finanziert, aber gleichzeitig eine Mietbindung im Bestand geschaffen. Dann darf der WBS-Haushalt in die äl- teren Bestandswohnungen einziehen, und der Neubau kann frei finanziert ve r- marktet werden. Vorteil: Die Streuung über das Stadtgebiet kann gezielter g e- steuert werden (auch nur einzelne Wohnungen in je dem Gebäude können mietgebunden sein). Die Subvention je Wohnung besteht auch hier aus der Di f- ferenz zwischen Sozialmiete und Marktmiete. Da die Marktmieten für ältere Wohnungen niedriger sind als für Neubau, ist die Subventionshöhe pro Wo h- nung geringer: E s können also für einen bestimmten Subventionsbetrag mehr Belegungsrechte im Bestand geschaffen werden als für den gleichen Betrag im Neubau. 27 Schier, M., Voigtländer, M., 2016: Soziale Wohnraumförderung auf dem Prüfstand – IW-Trends 1/2016 (abrufbar unter https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2015/266056/IW-Trends_2016-01-02_Schier- Voigtlaender.pdf) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 64 empirica  Subjektförderung (Sozialhilfe und Grundsicherung) : Die Subjektförderung ist unabhängig von der bewohnten Wohnung. Sie hängt allein von der Lebens - und Einkommenssituation des Betroffenen ab. Haushalte ohne eigenes Einkommen erhalten unter bestimmten Bedingungen, z. B. arbeitssuchende Erwerbspers o- nen (SGB II) oder Nicht -Erwerbspersonen wie Rentner (SGB XII) die gesamt en Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten vom Staat: Im Sozialgesetzbuch ist festgeschrieben, dass die Bedarfe Unterkunft und Heizung übernommen werden (zumindest sofern sie angemessen sind; es gibt also eine Obergrenze). In Köln liegen diese Angemessen heitsgrenzen z. B. für Einpersonenhaushalte bei 633 Euro (bruttokalt) zzgl. 1,30 Euro/m² warme Nebenkosten .28 Die Subventionshö- he je Haushalt beträgt bei einer 50 m² Wohnungen damit bis zu 698 Euro/Monat für einen Einpersonenhaushalt. Die Stadt Köln zahlt allein für Einpersonenhaus- halte im SGB II-Bezug 11.568.000 Euro/Monat an Übernahme der Kosten für Un- terkunft und Heizung.29 In Köln leb ten im Januar 2020 insgesamt 57.600 SGB II- Bedarfsgemeinschaften. Für alle SGB II-Haushalte zusammen zahlt die Stadt Köln Wohnkosten in Höhe von 35.256.000 Euro - monatlich! Die durchschnittlich b e- wohnte Wohnfläche der finanzierten Wohnungen liegt für Einpersonenbedarfs- gemeinschaften bei 45 m² und für fünf Personen bei 84 m².  Subjektförderung (Wohngeld): Haushalte mit geringem Einkommen, die in te u- ren Städten wohnen, erhalten Wohngeld. In Köln wurden nach Angaben der Stadt Köln rund 8.900 Haushalten Wohngeld bewilligt (Stand 2018).30 Der Miet- zuschuss in Köln beträgt z. B. für einen Einpersonenhaushalt 96 Euro/Monat (falls er ein monatliches Gesamteinkommen von 1.000 Euro und eine Miete von über 575 Euro im Monat hat).31 Eltern mit Kindern erhalten zusätzlich einen s o- genannten Kinderzuschlag, der bis zu 185 Euro/Monat ausmachen kann.32  Sonstige Förderungen: Darüber hinaus gibt es weitere finanzielle Hilfen, die bei Bedarf auch zur Finanzierung der Wohnung verwendet werden können (z. B. Ba- fög für Studenten). In der Summe sollte also niemand unter der Brücke schlafen müssen; dennoch ist b e- kannt, dass es Wohnun gs- und Obdachlose in der Stadt Köln gibt. Der Hintergrund sind häufig auch persönliche Schicksalsschläge und Problemlagen. Zur ausreichenden Wohn- raumversorgung einer Stadt gehören daher neben dem eigentlichen Wohnungsangebot (Anzahl Wohnungen) und finanzi ellen Hilfen (Geldleistungen) in wachsendem Maße auch eine gute persönliche und soziale Betreuung. Dies bedeutet, dass eine ausreiche n- de Wohnraumversorgung nur ämterübergreifend erreicht werden kann: Neben dem Planungsamt, das für ausreichende Mengen an Ne ubauten und Umbauten sorgen kann, und dem Wohnungsamt, das Wohnungen, Notunterkünfte und Belegungsrechte verwal- tet, sind auch die Jobcenter (zur Bewertung und Übernahme von Unterkunftskosten bei Arbeitssuchenden) und die Sozialämter involviert, die neben d er Auszahlung der Grund- sicherungsbeträge auch für eine gute (auch zugehende) Einzelbetreuung sorgen müssen, um Obdachlosen wieder zu einer Wohnung zu verhelfen. 28 Quelle: © 2020 Jobcenter Köln (Stand 13.03.2020). 29 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Wohn- und Wohnkostensituation SGB II, „Laufende anerkannte Kosten der Unter- kunft insgesamt“, Stadt Köln, Januar 2020. 30 Stadt Köln, 2020: Statistisches Jahrbuch 2019 31 Quelle: © Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat, 2020. 32 Quelle: © Bundesagentur für Arbeit. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 65 empirica Diese Ansätze gehen über den Auftrag dieses Gutachtens hinaus. Sie zeigen aber, dass das Ziel „den Wohnbedarf in Köln decken“ nicht allein durch die Realisierung bestim m- ter Neubaumengen erreicht werden kann . Ja mehr noch: Man kann in Köln auf keinen Fall „zu viel“ bauen. Jede Wohnung wird bezogen werden! Denn die Nachfrage ist hoch. Jedes zusätzliche Angebot senkt die Mieten und Preise und erhöht damit auch wieder die Nachfrage. Nur hohe Mieten und Preise halten die Nachfrage niedrig. Preis- und Mietensteigerungen treffen allerdings nicht jeden gleich hart, sondern ve r- stärken die sozialen Ungleichh eiten zwischen Mietern und Eigentümern, und damit auch zwischen den Generationen: (Die meist älteren) Wohnungseigentümer profitieren von steigenden Preisen durch die Wertsteigerung ihrer Immobilie. Auch (die meist ält e- ren) Mieter in bestehenden Mietverträg en sind durch die Kappungsgrenze vor hohen Mietsteigerungen geschützt. Steigende Preise und Mieten treffen vor allem (die meist jungen) Wohnungssuchenden. Das sind in erster Linie junge Menschen, die erstmals von zu Hause ausziehen, sowie junge Familien, die für ihre Kinder mehr Platz brauchen. Leid- tragende sind also z. B. junge Menschen, die länger als gewünscht bei den Eltern oder in WGs wohnen, oder Familien, die dauerhaft in zu kleinen Wohnungen wohnen. Paradox- erweise gibt es auch in Köln die Situation, dass ältere Haushalte alleine in großen Famili- enwohnungen wohnen und gerne umziehen würden, dass aber alternative kleine Wo h- nungen bei Neuanmietung mehr kosten . Hier sind neue Instrumente gefragt, etwa ein Verzicht auf Mieterhöhungen bei Wohnungstauschen innerhalb von Wohnungen des gleichen Eigentümers. Kommunale Wohnungsunternehmen könnten hier einen (freiwi l- ligen) Betrag zur besseren Wohnraumversorgung leisten, indem sie solche Wohnung s- tausche (zwischen junger Familie und Senioren) ermöglichen, ohne in d er Summe höhe- re Mieten zu verlangen als bisher. Im Ergebnis wird man beides brauchen: Neubau, um weitere Preis - und Mietsteigerun- gen – und damit eine wachsende soziale Ungleichheit – zu vermeiden. Dabei sind zu- nächst die Mengen entscheidend. Es spielt keine Rolle, ob der Neubau privatwirtschaf t- lich oder staatlich gefördert finanziert wird. Wichtig ist eine gezielte staatliche Förde- rung, um auch den Wohnbedarf von Haushalten ohne eigenes Einkommen oder mit nur geringem eigenem Einkommen decken zu können. Diese Förderung ist nicht allein auf den Bau von Sozialwohnungen beschränkt, sondern kann auch subjektorientiert sein (KdU, Wohngeld) und sollte für Härtefälle sogar mit persönlicher Unterstützung erfol- gen. Die Wechselwirkung zwischen Neubau und Wohnungsb estand ist im empirica -Modell implizit enthalten, weil davon ausgegangen wird, dass in engen Märkten wie dem Kölner Wohnungsmarkt jede freiwerdende Wohnung wiederbezogen wird. Dabei kommt es zu Sickereffekten: Selbst der Neubau einer Luxuswohnung macht dur ch Umzugsketten von Haushalten in jeweils bessere Wohnungen schließlich am Ende der Umzugskette eine einfache, günstige Bestandswohnung frei, in die ein bisher unterversorgter Haushalt einziehen kann. Diese Sickereffekte verbinden letztlich die Wohnungsteilmärkte mitei- nander (ähnlich wie kommunizierende Röhren).33 Häufig ist von einem sog enannten „Nachholbedarf“ die Rede. Dieser spielt bei der B e- rechnung der Wohnungsnachfrage aber streng genommen keine Rolle: Denn offenbar haben die Haushalte zu den am Mark t geforderten Preisen keine weiteren Wohnungen 33 Vgl. dazu auch empirica, Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW („Sickerstudie“), Bonn, 2016, abrufbar unter: https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empirica- Sickerstudie.pdf . Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 66 empirica „nachgefragt“. Daher gibt es auch nichts nachzuholen. Der Nachholbedarf besagt, wie viel man hätte bauen müssen, um Preissteigerungen zu vermeiden: Die steigenden Pre i- se der Vergangenheit sind ein Indikator da für, dass nicht genug gebaut wurde. Der Nachholbedarf kann sich im engeren Sinne nur darauf beziehen, dass möglicherweise nicht mehr alle Haushalte – aufgrund der steigenden Preise und Mieten - einen (norma- tiv gesetzten) Mindestwohnstandard mit eigenen Mitteln am Markt finanzieren können. Für diese Haushalte bietet der Sozialstaat verschiedene Unterstützungsleistungen. In der öffentlichen Diskussion liegt der Fokus aber fast nur auf dem Bau von Sozialwoh- nungen, so als würde dieser alleine das Wohnraumverso rgungsproblem lösen. Dies ist nicht der Fall. Selbst wenn man – unabhängig von der Frage, ob die dafür notwendigen Fördermittel überhaupt bereit gestellt werden könnten – alle Neubau - Geschosswohnungen der nächsten Jahre mietpreisbinden würde (im Basisszena rio wä- ren das rund 34.000 Wohnungen im Zeitraum 2018 bis 2040 , vgl. Abbildung 61), hätten noch nicht alle Haushalte eine Sozialwohnung, die einen WBS beantragen können. Nach städtischen Schätzungen sind das 40 % aller Haushalte, d. h. rund 225.000 Haushalte. Perspektivisch plant die Stadt Köln, jährlich +1.000 neue Sozialwohnungen zu bauen, wodurch sich aggregiert der Sozialwohnungsbestand ab 2028 bei r und 35.000 stabilisie- ren würde ( Abbildung 24). Beim derzeitigen Gesamtneubauvolumen von 2.200 WE in MFH (vgl. Abbildung 14, Seite 12) würde dies allerdings bedeuten, dass bis 2040 ab s o- fort fast die Hälfte (45 %) aller neugebauten Geschosswohnunge n mietpreisgebundene Sozialwohnungen sein müssten, in Zukunft vielleicht sogar zwei Drittel.34 Auch die auslaufenden Bindungen sind nicht das Hauptproblem: Solange der Mieter dort wohnen bleibt, darf der Vermieter die Miete ja nicht schlagartig auf das Marktn i- veau anheben. Vielmehr gilt auch hier die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge und die Anpassung erfolgt langsam. Zu dem haben die unterschiedlichen Eigentümert y- pen auch unterschiedliche Strategien. Ein öffentliches Wohnungsunternehmen agiert anders als ein privater Bestandshalter, der das Ziel einer Maximalrendite verfolgt. Ebe n- so spielt der Zustand des Objektes, das aus der Bindung läuft, eine Rolle bei der Frage, in welchem Maß die Miete erhöht werden kann. Ein Lösungsansatz, de m in der derzeitigen öffentlichen Diskussion noch viel zu wenig Bedeutung zukommt, ist die Frage, es, ob die (wenigen) vorhandenen Wohnungen nicht effizienter genutzt werden könnten. Ansatzpunkte gibt es viele:  Fehlbeleger mit Einkommen oberhalb der Einkommensgrenzen profitieren von niedrigen Mieten, obwohl sie sich auch mehr leisten könnten. Fehlbeleger kön- nen zwar helfen, ein Quartier sozial zu stabilisieren (weil sie als kaufkräftigere Haushalte in einem sozial schwächeren Quartier leben) . Aber sie konterkarieren gewissermaßen das System der öffentlichen Wohnraumförderung.  Einige ältere Haushalte wollen sich verkleinern und würden damit ihre Wohnun- gen für Familien frei machen, aber sie haben es schwer: Neubauwohnungen sind teuer, zum Umzug brauchen sie Kraft und persönliche Unterstützung, Informat i- onen und persönliche Ansprachen fehlen.  Wichtiger als „möglichst viele“ Wohnungen mit öffentlicher Förderung zu bau- en, ist daher zielgerichtet zu bauen – und zielgenau zu fördern: Staatliche Förde- 34 Falls bis 2040 sogar nur noch rund +1.500 WE in MFH pro Jahr gebaut werden (vgl. Basisszenario, Abbildung 45, Seite 46), von denen +1.000 WE Sozialwohnungen sein sollen, wären dies im Schnitt sogar 66 % Sozialwohnungen. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 67 empirica rungen zum Bau barrierefreier Wohnungen, zu Angeboten von Dienstleistungen für Senioren (Einkäufe, Arztbesuche) sind hilfreich. Hier bietet die Landeswohn- raumförderung Möglichkeiten, die noch stärker ausgeschöpft werden sollten als bislang. 4. Abgleich von Wohnbaupotenzialen und Wohnungsnachfrage Der zusätzlichen Wohnungsnachfrage, die gemäß den Modellrechnungen bis 2040 in Köln zu erwarten ist , müssen die möglichen Wohnungsbaufertigstellungen gegenüber- gestellt werden. Diese wurden in Abstimmung mit de m Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln (Stand Oktober 2019) abgeschätzt. In Summe sind das bis 2040 rund 45.000 Wohneinheiten (vgl. Abbildung 65). Grundlage hierfür sind drei Kategorien von Potenzialflächen:  Baureife Flächen ab 20 Wohneinheiten, für die das Planrecht bereits geschaffen ist. Da sich nur ein Teil der Flächen im Eigentum der Stadt Köln befindet, wird angenommen, dass sich nur 80 % des Potenzials auf diesen Flächen realisieren lässt.  Potenzialflächen Wohnungsbau ab 20 Wohneinheiten: Auch hier sind viele der Flächen nicht im städtischen Eigentum, so dass analog zu den baureifen Flächen auch hier nur eine 80 %-ige Ausschöpfungsmöglichkeit angenommen wird.  Potenzial aus der Innenentwicklung: In den letzten Jahren sind in der Stadt Köln pro Jahr r und 1.200 Wohneinheiten im Rahmen der Innenentwicklung gebaut worden. Dieser Prozess wird sich auch zukünftig fortsetzen, allerdings hier nur mit einer reduzierten M enge von angenommenen 800 Wohneinheiten pro Jahr (zwei Drittel der in den letzten Jahren realisierten Wohneinheiten). Die Stadt Köln ist Eigentümer der wenigsten Flächenpotenziale (Abbildung 65b). Aller- dings ist nicht bekannt, wie hoch die Flächena nteile der Stadt Köln bei den Flächen sind, die sich in gemischtem Eigentum befinden (Stadt Köln und privat). Bei den Potenzialen der Innenentwicklung dürfte davon auszugehen sein, dass sich diese fast ausschließlich im Privateigentum befinden. Die in Abs timmung mit de m Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln g e- troffene zeitliche Zuordnung der Fertigstellungen soll eine grobe Orientierung geben, wann die Potenzialflächen bebaut sein könnten. Danach ist zu erwarten, dass der übe r- wiegende Teil der Flächen bis 2029 bebaut sein könnte. Ein Spitzenwert kann mit knapp 18.000 Wohneinheiten von 2025 bis 2029 erreicht werden. Aber auch bis 2024 ist mit rund 12.200 Wohneinheiten ein relativ großes Volumen zu erwarten. In diese Phase fallen auch die meisten der baureifen Flächen, für die bereits Planungsrecht besteht. Stellt man die Wohnbaupotenziale den unterschiedlichen Pfaden der zukünftigen Wo h- nungsnachfrage in Köln gegenüber, dann ist erkennbar, dass die Nachfrage des B a- sisszenarios auf jeden Fall e rreicht werden kann (Abbildung 66). Darüber hinaus e r- scheint es bis zur Hälfte des Prognosezeitraums möglich (bis 2030), auch noch den Nach- fragepfad der Variation 1 zu bedienen (Abbildung 67). Danach aber sinken die Möglich- keiten eines nachfrageegerechten Neubauvolumens , weil es nur noch wenige Woh- nungsbaupotenzialflächen in Köln gibt. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 68 empirica Abbildung 65: Wohnbaupotenziale in Köln nach Fertigstellungszeitraum absolut relativ Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln, eigene Darstellung empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 69 empirica Abbildung 66: Abgleich von Angebot (auf Potenzi alflächen) und Nachfrage (gemäß Szenarien), Köln, 2018 bis 2040, Jahresdurchschnitt Zur Neubaunachfrage in den Szenarien vgl. auch Abbildung 60 (Seite 56). Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung empirica Abbildung 67: Abgleich von Angebot (auf Potenzialflächen) und Nachfrage (gemäß Szenarien), Köln, 2018 bis 2040, Zeitverlauf Zur Neubaunachfrage in den Szenarien vgl. auch Abbildung 61 (Seite 57. Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung empirica 119.000 93.000 64.000 44.000 48.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 110.000 120.000 130.000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Wohneinheiten (kumuliert) Variation 3 (mehr Einw. u. kleinere HH) Variation 2 (mehr Einw.) Variation 1 (kleinere HH) Basisszenario neue WE auf Potenzialflächen (inkl. Bau- fertigst. 2018: rd. 3.300 WE) Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 70 empirica 5. Wohnungsnachfrage in Teilsegmenten 5.1 Vorbemerkungen In den vorangegangenen Kapiteln war der Blick auf die Wohnungsnachfrage in der Stadt Köln vorrangig quantitativ. An dieser Stelle wird der Fokus stärker auf qualitative Aspek- te gerichtet. Dabei werden ausgewählte Nachfragegruppen am Kölner Wohnungsmarkt und ihre Wohnpräferenzen untersucht. Methodisch basiert die Analyse auf Gesprächen mit Akteuren des Kölner Wohnungsmarktes 35 sowie auf Vor-Ort-Erhebungen bzw. zuge- henden Bewohnergesprächen in vier ausgewählten Bestandsquartieren und vier Ne u- baugebieten auf dem Kölner Stadtgebiet. 36 Zudem sind Ergebnisse eingeflossen, die im Rahmen von Wohnungsmarktuntersuchungen im Kölner Umland durch empirica in den letzten Jahren erarbeitet wurden. 37 Bei den im Rahmen der vorliegenden Untersuchung geführten o. g. Expertengesprächen und den zugehenden Bewohnergesprächen handelt es sich zwar nicht um repräsentative Befragungen, sondern um ein Stimmungs - bzw. Meinungsbild der befragten Personen bzw. um Experteneinschätzungen. Dennoch g e- ben sie einen guten Überblick über aktuelle qualitative Trends am K ölner Wohnungs- markt. Die aus den Gesprächen abgeleiteten Schlussfolgerungen sind insofern auch z u- verlässig, als das sie auch im Kontext über Köln hinausreichender Erkenntnisse zu gen e- rellen Wohnpräferenzen unterschiedlicher Nachfragegruppen stehen, die emp irica in den letzten Jahren bundesweit gewonnen hat. Häufig ist von „ Einkommensschwachen Haushalten“ die Rede, ohne dass diese einde u- tig definiert werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, ob man zum Einkommen auch schon Transferleistungen zählt: Wenn e iner arbeitslosen Familie mit vier Kindern jeden Monat die Wohnkosten komplett erstattet werden und sie zusätzlich noch einen festen Betrag für die Lebensführung bekommt (Regelsatz), ohne ein eigenes Einkommen zu haben, dann ist sie nicht reich, aber fällt vermutlich auch nicht mehr unter „einko m- mensschwach“. (Denn dies wollen die Finanzhilfen ja gerade vermeiden.) Das Problem sind häufig eher die Haushalte an den Schnittstellen, die eben gerade einen Euro zu viel verdienen, um in den Genuss staatlicher Hil fen zu kommen. Hier sind die Sozialsysteme im föderalen Deutschland einmal gründlich auf bessere Übergänge hin zu untersuchen. 5.2 Ältere Haushalte Nachfragegruppe Junge Senioren im Alter von 60 bis unter 80 Jahren sowie Hochbetagte ab 80 Jahren 35 Siehe Liste der Gesprächspartner im Anhang 36 Siehe Übersicht der untersuchten Gebiete im Anhang 37 U.a. hat empirica im Auftrag der Kreissparkasse Köln die Wohnungsmärkte im Rhein -Erft-Kreis, im Rheinisch - Bergischen Kreis, im Oberbergischen Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis in den Jahren 2016 bis 2019 untersucht. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 71 empirica Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren38 2018 wohnten in Köln rund 247.000 Einwohner ab 60 Jahren (21 % aller Einwohner). Seit 2010 ist die Zahl der Älteren um +5 % gewachsen (+ rund 12.300 Personen). Die Zahl der älteren Haushalte (Haushaltsvorstände ab 60 Jahren) betrug 2018 in Köln rund 168.000 Haushalte (30 % aller Haushalte). In drei von vier älteren Haushalten le b- ten ausschließlich Personen ab 60 Jahren (ca. 130.000 Haushalte). Seit 2010 ist die Zahl der älteren Haushalte um + 6 % gewachsen (+ 10.100 Haushalte). Wohnform und Wohnkaufkraft Ca. 60 % der älteren Haushalte in Köln wohnen zur Miete, die übrigen 40 % im selbstg e- nutzten Eigentum.39 2016 lag die Mietbelastung von 60 - bis 80-Jährigen in Köln bei 34 % (Anteil der Nett o- kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen). Damit lag sie höher als im gesamtstädtischen Durchschnitt (28 %).40 Entwicklung bis 2040 Bis 2040 wird die Zahl der älteren Einwohner in Köln im Basisszenario um +24 % (+58.000 Personen) steigen41 Die Zahl der älteren Haushalte nimmt dabei um ca. 27% zu.42 Haushaltszusammensetzung 2018 waren 90 % der älteren Haushalte in Köln Ein - und Zweipersonenhaushalte.43 Im Schnitt lebten ca. 1,5 Personen im Haushalt. Bis 2040 wird sich die Haushaltsgröße der älteren Haushalte im Schnitt geringfügig ver- kleinern, weil die zukünftigen Älteren (d. h. die heute 40+ -Jährigen) heute schon in kle i- neren Haushalten leben als die heutigen Älteren.44 Wanderungsverhalten45 Wanderungen innerhalb der Stadt Köln: Die Umzugsmobilität Älterer in Köln ist gering: Zwischen 2014 und 2018 zogen jährlich 2 % der älteren Bewohner ab 60 Jahren inne r- 38 Daten der Stadt Köln; Statistisches Jahrbuch der Stadt Köln 2018 39 Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 40 Stadt Köln, Leben in Köln Umfrage (2016) 41 Einwohnerprognose der Stadt Köln 42 Berechnungen empirica 43 Daten der Stadt Köln 44 Berechnungen empirica 45 Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 72 empirica halb der Kölner Stadtgrenzen um. Geht man von einer durchschnittlichen Haushaltsgr ö- ßer älterer Haushalte von 1,5 Personen aus, dann zogen in den letzten Jahren r und 3.500 ältere Haushalte in Köln um. In der Innenstadt war die Umzugsmobilität älterer Bewohner höher (mehr Mieter) als im Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand (mehr Selbs t- nutzer).46 Seit 2010 ist die Umzugsmobilität älterer Kölner gesunken ( Ø 2010 - 2014: 2,4 %; Ø 2014-2018: 2,1 %). Der Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand hat von 2010 – 2018 durch Wanderungsgewinne Älterer (60+) mit der Innenstadt und dem Innenstadtrand gewonnen. Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Die Abwanderung Älterer in die Wo h- nungsmarktregion ist sehr gering. 2010 bis 2014 wanderten (brutto) jährlich nur 0,5 % der Bewohner ab 60 Jahren in die Wohnungsmarktregion (bei 1,5 Personen je Haushalte entspricht das r und 700 Haushalten p. a.). Die Fortzugsmobilität älterer Haushalte hat sich seit 2010 nicht verändert. Im Ergebnis hat Köln bei Älteren (60+) Wanderungsve r- luste mit der Wohnungsmarktregion. Der bis 2040 zu erwartende überdurchschnittliche Anstieg der Bewohnerzahl ab 60 Ja h- ren in Köln wird bei einer unveränderten Umzugsmobilität dazu führe n, dass das U m- zugsvolumen Älterer in Köln insgesamt steigt. (Durch die geringe Mobilität Älterer wird aber die weitere Alterung der Kölner Gesellschaft dazu führen, dass die Umzugsmobilität insgesamt in der Stadt sinkt.) Wohnpräferenzen Unabhängig von der jetzigen Wohnform, ziehen ältere Haushalte v. a. um, weil die Wohnung oder der Standort nicht in ausreichendem Maße altersgerecht ist. Sie suchen dann vorzugsweise eine Wohnung mit wenigen Barrieren (keine oder möglichst wenig Stufen/Schwellen auf dem Weg in die Wohnung sowie innerhalb der Wohnung), idea l- erweise mit kurzen Wegen zum Versorgen. Der Suchradius älterer Haushalte ist räu m- lich sehr viel kleiner als bei jüngeren Haushalten . Gesucht wird Wohnraum in vertra u- ter Umgebung. Langjährige soziale Kontakte im direkten Umfeld spielen dabei eine gr o- ße Rolle. Wohnungssuchende ältere Haushalte im Mietwohnungsbestand in Köln fragen Wo h- nungen in der Nachbarschaft im Erdgeschoss oder in Gebäuden mit Aufzug nach. Kölner Bestandshalter versuchen hier für ältere Mi eter passende Wohnungen in der Nachba r- schaft zu finden oder prüfen, inwieweit eine altersgerechte Anpassung der bestehenden Wohnung baulich möglich ist. Je nach Baualter und Zustand ist das nur eingeschränkt oder gar nicht machbar. Die GAG z.B. hat das Ziel, 6.000 voll barrierefreie Wohnungen in ihrem Bestand zu haben und hat dieses Ziel auch schon fast erreicht. Im Neubausegment berichten Kölner Bauträger von dem Trend, dass sich ältere Hau s- halte „kleiner setzen“, d. h. sie ziehen aus dem Eigenheim in ein e barrierefreie Neubau- wohnung. Diese sollten für zwei Personen wenigstens 80 m² Wohnfläche und einen großen Balkon haben. Mengenmäßig lässt sich dieser Trend aber (noch) nicht in Köln nachweisen. Nachgefragt werden dabei Standorte mit kurzen Wegen zum Eink aufen und zu Ärzten sowie einem ÖPNV -Anschluss. Das sind neben der Kölner Innenstadt die Stadtteilzentren im gesamten Stadtgebiet. Viele Ältere können sich aber aufgrund der 46 Zur Zuordnung der Kölner Stadtteile zu Lagetypen: siehe Anhang, Abbildung 69 (Seite 95). Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 73 empirica stark gestiegenen Kaufpreise und Mieten insbesondere in den nachgefragten zentrale n Lagen einen Neubau in Köln nicht mehr leisten – selbst dann nicht, wenn sie gleichzeitig ihr (älteres) Haus verkaufen wollen. Die von Kölner Marktakteuren beschriebene Präferenz der Älteren (d. h. vor allem der 60- bis 70-Jährigen), aus ihrem Eigenheim in eine barrierefreie Wohnung zu ziehen und so den Generationenwechsel in gewachsenen Einfamilienhausgebieten zu ermöglichen, kann, aber muss nicht bis 2040 wachsen. Für ein steigendes Interesse spricht, dass sich viele der heute 50- bis 60-Jährigen (Babyboomer-Generation) für das Thema Wohnen im Alter interessieren: Spricht man mit Babyboomern in gewachsenen Kölner Einfamilie n- hausgebieten, dann werden als erwartete Vorteile eines Umzugs in eine Geschosswo h- nung die Barrierefreiheit, das Wohnen auf einer Ebene sowie kurze Wege zum Einkaufen genannt. Es gibt aber auch Argumente, die für einen langfristigen Verbleib im Einfamil i- enhaus sprechen. Vor allem die bestehenden sozialen Kontakte in der Nachbarschaft, die man nicht aufgeben möchte, sind relevant. Die Um zugsbereitschaft steigt also bei Angeboten, die in der Nähe des bisherigen Wohnstandorts liegen. Preissensibilitäten Es spricht einiges dafür, dass sich der derzeitige Trend einer rückläufigen Umzugsmobi- lität Älterer in Köln fortsetzt. Treiber der Entwicklung ist die Wohnkaufkraft. Der Rüc k- gang der Umzugsmobilität Älterer in den letzten Jahren stand im Kontext stark gesti e- gener Preise. Die Verkaufserlöse gebrauchter Eigenheime reichten in immer geringerem Maße aus, da mit eine barrierefreie Neubauwohnung in gewünschter Lage zu finanzi e- ren. Kölner Bauträger berichten davon, dass die Anteile älterer Käufer von Neubaue i- gentumswohnungen in guten Lagen gering sind. Eine Auswertung der Stadt Köln zeigt, dass Ältere (ab 60 Jah ren) nur 12 % der Erstbezieher von Neubaugeschosswohnungen (Baujahre 2016, 2017, 2018) in Köln ausmachen. Seit 2016 ist dieser Anteil gesunken. 47 Wenn der Verkaufserlös für ein gebrauchtes Eigenheim immer weniger ausreicht, um eine barrierefreie Neubauwohnung zu finanzieren, ist mit einem weiteren Rückgang der Umzugsmobilität Älterer (aus Eigenheimen) zu rechnen - unabhängig davon, dass bei den zukünftigen Älteren eine höhere Bereitschaft als bei den heute Älteren besteht, ihr Eigenheim früher freizuziehen. Auch wenn insgesamt die Umzugsmobilität Älterer im Mietwohnungsbestand über der im Eigentumssegment liegt, ziehen auch ältere Miete r- haushalte selten um. Das berichten Bestandshalter in Köln. Auch hier könnte eine si n- kende Wohnkaufkraft im Rahmen weiter ste igender Mieten und mehr Älteren, die von Altersarmut betroffen sind, der Grund für die sinkende Umzugsmobilität sein. Zu einer – zumindest in der Summe - steigenden Umzugsmobilität Älterer in Köln kann es kommen, wenn zusätzlich zu den (wenigen) 70 - bis 80-Jährigen in Zukunft gleichzeitig auch schon einige 50 -bis 70-Jährige (nach dem Auszug ihrer Kinder) aus ihren Eigenhe i- men ausziehen. Voraussetzung dafür ist aber auch hier eine ausreichende Wohnkau f- kraft, d.h. ein Preisverhältnis von Bestandshaus zur Neu bauwohnung, das es erlaubt, dass sich ältere Eigenheimbesitzer aus dem Verkaufserlös für ihr gebrauchtes Einfamil i- enhaus eine barrierefreie Neubauwohnung leisten können. 47 Stadt Köln, 2020, Auswertung Neubauten in Mehrfamilienhäusern nach Alter der Erstbezieher. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 74 empirica 5.3 Familien Nachfragegruppe Paarhaushalte mit Kindern sowie Alleinerziehende. Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren48 2017 gab es Köln r und 104.000 Haushalte mit Kindern ( 18,5 % aller Haushalte in Köln), in denen rund 175.000 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren lebten. Davon waren ca. 24.000 Haushalte alleinerziehend. Von 2010 bis 2017 ist die Zahl der Haushalte mit Kindern in Köln um +6 % gewachsen. Dabei ist auch ihr Anteil an allen Haushalten leicht gestiegen. Die Zahl der Alleinerzie- henden Haushalte in Köln ist im gleichen Zeitraum um -2 % gesunken. Wohnform und Wohnkaufkraft Circa zwei Drittel der Haushalte mit Kindern in Köln wohnen zur Miete und ein Drittel lebt im selbstgenutzten Eigentum. Während Paare mit Kindern zu 40 % im selbstgenutz- ten Eigentum wohnen, sind es bei alleinerziehenden Haushalten nur 25 %.49 2016 lag die Mietbelastung von Haushalten mit Kindern in Köln bei 27 % (Anteil der Ne t- tokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen) und damit unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt (28%). Alleinerziehende Haushalte hatten mit 35 % eine deutlich übe r- durchschnittliche Mietbelastung.50 Hieraus ergibt sich eine Mietbelastung für Paare mit Kindern von ca. 25 %. Entwicklung bis 2040 Bis 2040 wird die Zahl der Kinder und Jugendlichen (unter 18 Jahren) in Köln gemäß städt. Prognose um ca. +4 % (+ 7.000 Personen) steigen.51 Die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen wird bis 2040 zunehmen.52 Haushaltszusammensetzung53 In Haushalten mit Kindern in Köln leben im Schnitt ca. 3,5 Personen. Alleinerziehende Haushalte sind mit 2,3 Personen kleiner als Paarhaushalte mit Kindern (3,8 Personen). 48 Statistische Jahrbücher der Stadt Köln 2011 und 2018 49 Statistisches Bundesamt, Zensus 2011. 50 Stadt Köln, Leben in Köln Umfrage (2016). 51 Einwohnerprognose der Stadt Köln. 52 Berechnungen empirica. 53 Berechnungen auf Basis von Statistischen Jahrbüchern der Stadt Köln, 2011 und 2018 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 75 empirica Seit 2010 ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in Haushalten mit Kindern in Köln (um -0,1 Personen) leicht gesunken. Sie sank sowohl bei Paaren mit Kindern als auch bei A l- leinerziehenden mit Kindern. Wanderungsverhalten54 Wanderungen innerhalb der Stadt Köln : Im Zeitraum von 2014 - 2018 zogen pro Jahr geschätzt 7.300 Haushalte mit Kindern innerhalb Kölns um. Absolut waren das geringf ü- gig mehr Familienumzüge pro Jahr als zwischen 2010 und 2014. Dennoch sank die U m- zugsmobilität von Familien leicht, da die Zahl der Familien in Köln in den letzten Jahren stieg (2010 bis 2014 zogen pro Jahr 7,4 % der unter 18 -Jährigen in Köln um; 2014 bis 2018 waren es 7,2 % p. a.). Bei den Kölner Binnenumzügen von Familien gab es eine vom Zentrum zum Stadtrand gerichtete Bewegung, die dem Preisgefälle folgt. Die Lagen Innenstadt und Innenstadtrand verzeichneten beide Wanderungsverluste mit dem Lage- typus Zwischenstadt/Stadtrand. Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Zwischen 2014 und 2018 wanderten geschätzt rund 1.300 Familien pro Jahr aus der Stadt Köln in die Wohnungsmarktregion. Gegenüber der Phase 2010 bis 2014 (rund 1.100 Familien p. a.) hat die absolute Zahl der aus Köln abwandernden Familien zugenommen. Das ließ die Fortzugszugsmobilität von Familien in die Region steigen – bei den unter 18 -Jährigen von 0,8 % (2010 – 2014) auf 0,9 % (2014 – 2018). Insbesondere junge Familien in der Expansionsphase (d. h. mit Kin- dern unter sechs Jahren und Eltern zwischen 30 und 40 Jahren) zogen aus Köln in wac h- sendem Maß in die Wohnungsmarktregion, während ältere Familien in der Konsolidi e- rungsphase (d. h. mit Kindern ab zehn Jahren und Eltern ab 40 Jahren) in ihrer For t- zugsmobilität fast unverändert blieben. Der städtischen Bevölkerungsprognose folgend wird d ie Zahl der Familien in Köln bis 2040 wachsen. Dies würde bei unveränderter Umzugs- und Fortzugsmobilität bedeuten, dass in Summe mehr Familien in Köln umziehen und auch mehr Familien aus Köln in die Wohnungsmarktregion ziehen. Wohnpräferenzen Familien fragen Wohnraum in ausreichender Größe (wenigstens vier Zimmer) an Stan d- orten mit einem für Kinder sicheren Umfeld nach (d. h. eher ruhig gelegene und ve r- kehrssichere Standorte in kurzer Entfernung zu Grünflächen). Die Nähe zu Kitas und Grundschulen spielt für jüngere Familien (Expansionsphase) eine große Rolle bei der Standortwahl. Familien wählen gerne Standorte, an denen bereits viele Familien wo h- nen. Neben der ausreichenden Größe der Wohnung spielen insbesondere für Familien mit kleinen Kindern größere Freiflächen unmittelbar am Gebäude für die Kinder zum Spielen eine wichtige Rolle. Dabei wird i.d.R. der eigene Garten einem Balkon bevo r- zugt. Auch wenn Familien in Köln, fragt man sie nach ihren Präferenzen, ein Einfamilienhaus (freistehend, Doppelhaushä lfte, Reihenhaus) bevorzugen - in hohem Maße aufgrund des eigenen Gartens, in dem die Kinder auch unbeaufsichtigt sicher spielen können - 54 Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 76 empirica fragen sie auch Geschosswohnungen in Köln nach. Das hängt jedoch in hohem Maß mit der Verfügbarkeit bzw. Erschwinglichkeit von familiengerechten Immobilien zusammen. Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Köln ist mittlerweile so hoch, dass sich das nur sehr wenige Familien leisten können. Das gilt insbesondere für Neubauten: Mittlerweile wird fast jede dritte neu gebaute Geschosswohnung in Köln von einer Familie bezogen – mit steigendem Trend. 55 Zwar sind gerade die Quadratmeterpreise für Neubaug e- schosswohnungen in Köln in den letzten Jahren stark gestiegen. Damit die Gesamtpreise dennoch für Familien finanzierbar bleibe n, haben die Bauträger die Wohnflächen im Neubau reduziert. Für Familien ist bei knappem Wohnbudget die Wohnfläche nicht so entscheidend wie die Tatsache, dass die Wohnung wenigstens vier Zimmer und einen funktionalen Grundriss hat. Für Familien in Köln is t die 80 Quadratmeter große Ne u- bauwohnung mit vier Zimmern mittlerweile üblich. Eine Geschosswohnung ist in Su m- me immer noch wesentlich günstiger als ein Einfamilienhaus. Kölner Familien, die Wohnraum suchen, möchten am liebsten in der Stadt Köln bleiben. Daher wird im ersten Schritt innerhalb der Stadtgrenzen gesucht. Da das Angebot in den letzten Jahren immer geringer bzw. teurer wurde, sind die Suchzeiträume länger g e- worden. Im zweiten Schritt wird der räumliche Fokus der Wohnungssuche erweitert: Es wird in der gesamten Wohnungsmarktregion gesucht. Auch wenn die Abwanderung von Familien aus Köln in die Wohnungsmarktregion insgesamt zugenommen hat, gibt es unterschiedliche Trends der Standortwahl. Der größere Teil der wohnungssuchenden Kölner Familien ist in die Wohnungsmarktregion gezogen, weil dort die gewünschte I m- mobilie finanzierbar war. Das war zumeist das Einfamilienhaus, weil das die von Familien bevorzugte Wohnform ist. Spricht man mit Familien im Kölner Umland, die aus Köln zugezogen sind, dann h ört man häufig: „Wenn man schon aufgrund der Marktsituation gezwungen ist, rauszuziehen, dann kommt nur ein Einfamilienhaus in Frage.“ Es gibt aber auch den Teil der wohnungssuchenden Familien, die auf jeden Fall in Köln bleiben wollen. Sie suchen so lange , bis sie etwas in Köln finden, oder sie bleiben in ihrer Woh- nung wohnen (letzteres oftmals in zu kleinen Wohnungen für eine vierköpfige Familie). Diese „urbanen“ Familien suchen i.d.R. Standorte mit einer urbanen Infrastruktur, wie man sie etwa in vielen Stadtteilen am Kölner Innenstadtrand findet. Für sie ist der Standort wichtiger als die Wohnung. Nachgefragt werden daher auch Geschosswohnu n- gen in zentralen Lagen. Preissensibilität Setzen sich die aktuellen Trends fort beim Umzug von Familien innerhalb v on Köln (sin- kende Umzugsmobilität) und beim Fortzug in die Wohnungsmarktregion (steigende Umzugsmobilität), dann wird die Zahl der in Köln umziehenden Familien zurückgehen und parallel die Abwanderung von Familien in die Region steigen. Treiber einer solch en Entwicklung werden weiter steigende Kaufpreise und Mieten in der Stadt Köln sein s o- wie ein auch zukünftig bestehender Preisunterschied zwischen Köln und der Wo h- nungsmarktregion. 55 Sonderauswertung der Stadt Köln zur Erstbelegung von Neubauten der Jahre 2016 bis 2018 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 77 empirica Zukünftig weniger stark steigende Preise für familiengerechten Wohnraum bzw. ein größeres und für Familien erschwingliches Wohnungsangebot können zwei Effekte auf die Mobilität von Familien haben. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass Familien in stärkerem Maß innerhalb der Stadt Köln umziehen können. Sie wären nicht mehr i n dem Maß wie in den letzten Jahren gezwungen, in ihren (zu klein gewordenen) Wo h- nungen wohnen zu bleiben. Zum anderen führen angebotsseitige Veränderungen bzw. Verbesserungen aber auch dazu, dass die Abwanderung von Familien in die Wo h- nungsmarktregion reduziert wird. In diesem Kontext kann es dazu kommen, dass eine Familie, die eigentlich in die Wohnungsmarktregion gezogen wäre, jetzt einer umzug s- willigen Familie, die bislang innerhalb der Stadtgrenzen umgezogen wäre, den Woh n- raum „wegnimmt“. Das würde sowohl die Umzugsmobilität innerhalb der Stadt als auch die Fortzugsmobilität in die Wohnungsmarktregion reduzieren – insgesamt aber te n- denziell zu (noch) mehr Familien in Köln führen. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise für Wohnungen haben da zu geführt, dass Familien auch in nennenswertem Umfang Geschosswohnungen in Köln nachfragen. Bei weiter steigenden Preisen in Köln ist davon auszugehen, dass der heutige Anteil von Familien in Neubaugeschosswohnungen von einem Drittel zukünftig noch steige n kann. Voraussetzung hierfür ist die Schaffung von familienfreundlichen Wohnquartieren einerseits und angemessen großen und damit finanzierbaren Wohnungen andererseits. In diesem Kontext dürfte die 80 -Quadratmeter-Wohnung mit vier Zimmern als Famil i- enwohnung im Neubau ein Standard werden. 5.4 Singles Nachfragegruppe Einpersonenhaushalte unterschiedlicher Altersgruppen. Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren56 2018 gab es in Köln nach städtischen Angaben r und 285.000 Einpersonenhaushalte (rund 51 % aller Haushalte in Köln). Von 2010 bis 2018 ist die Zahl der Einpersone n- haushalte in Köln um 5,7 % gewachsen. Dabei ist auch ihr Anteil an allen Haushalten leicht gestiegen. Die Gruppe der Einpersonenhaushalte setzt sich aus verschiedenen Altersgr uppen zu- sammen.  Studierende/Auszubildende/Berufsstarter unter 30 Jahre machen knapp 23 % der Einpersonenhaushalte in Köln aus  Zu den jüngere Haushalten zwischen 30 und unter 45 Jahren zählt jeder vierte Einpersonenhaushalt  Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) machen r und 23 % aus. 56 Daten der Stadt Köln, Statistische Jahrbücher der Stadt Köln 2011 und 2018 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 78 empirica  29 % der Einpersonenhaushalte in der Stadt Köln sind ältere Haushalte ( vgl. Ka- pitel 5.2). Wohnform und Wohnkaufkraft 82 % der Einpersonenhaushalte in der Stadt Köln wohnten lt. Zensus 2011 zur Miete. 57 Jüngere Haushalte (bis 30 Jahren) leben dabei fast ausschließlich zur Miete. Mit ste i- gendem Alter nimmt auch der Anteil der Einpersonenhaushalte zu, die in selbstg enutz- tem Eigentum wohnen. Lässt man die älteren Haushalte ab 60 Jahren außen vor, dann bedeutet das v.a. eine Eigentumswohnung. Nach städtischen Daten lag die Mietbelastung für 18 - bis 34 -jährige Haushalte (die in Köln zu zwei Drittel als Einpersonenhaush alt wohnen) im Jahr 2016 bei 31 % (Durc h- schnitt alle: 28 %). Bei Studierenden als einer Teilgruppe der 18 bis 34 -jährigen Haushal- te lag die Mietbelastung mit 45 % mit an der Spitze aller Haushaltstypen in Köln. Bei 35 - bis 59-jährigen Haushalten (die in Kö ln zu 43 % als Einpersonenhaushalt leben) betrug die Mietbelastung 28 % und lag damit im Schnitt der Gesamtstadt. Entwicklung bis 2040 Im Basis-Szenario nimmt die Zahl der Ein - und Zweipersonenhaushalte in der Stadt Köln zwischen 2017 und 2040 um 9 % zu. Die Zunahme der Ein - und Zweipersonenhaushalte findet in überdurchschnittlichem Maß insbesondere bei den älteren Haushalten statt (2017 – 2040: + 27 %). Ebenso steigt bis 2040 aber auch die Zahl der kleinen Haushalte von Studierenden, Auszubildenden und Berufsstartern (+ 7 %) und der jüngeren Haushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren (+ 4 %). Es wird nach dem Basis -Szenario 2040 weniger Ein- und Zweipersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) in Köln geben. Wanderungsverhalten Die Bevölkerungszahl der Stadt Köln ist in den letzten Jahren gestiegen, weil es insb e- sondere Wanderungsüberschüsse mit jungen Menschen im Alter von 18 bis unter 35 Jahren gab. Dabei handelt es sich um Fernwanderungsüberschüsse mit Deutschland und dem Ausland. Junge Menschen kommen zum Studieren, für die Ausbildung und für die erste Arbeitsstelle nach Köln. Köln ist Schwarmstadt und in hohem Maß attraktiv für die Zuwanderung junger Menschen. Wanderungen innerhalb der Stadt Köln : Studierende/Auszubildende/Berufsstarte r- Haushalte: Die Altersgruppe der unter 30 -Jährigen ist die mobilste in Köln. Zwischen 2014 und 2018 zogen 14,4 % der 18 - bis unter 30-Jährigen innerhalb der Stadt Köln um. Die Umzugsmobilität ist im Vergleich mit 2010 – 2014 leicht gesunken. Jüngere Haushal- te zwischen 30 und unter 45 Jahren: Deren Umzugsrate lag 2014 bis 2018 bei 8,9 % (d a- rin enthalten sind aber auch Eltern von Familien mit Kindern) und ist im Zeitablauf seit 2010 gesunken. Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) haben 57 Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 79 empirica eine relativ geringe Umzugsmobilität. 2014 bis 2018 lag diese im Schnitt bei 3,5 % p. a. – bei rückläufigem Trend. Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Studierende/Auszubildende/ Berufs- starter-Haushalte: Die Fortzugsrate in die Region lag 2014 bi s 2018 bei 2,2 %. Bei den Jüngeren gewinnt die Stadt Köln Bewohner bzw. Haushalte aus der Region. Jüngere Haushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren: 2014 bis 2018 zogen p. a. 2 % in die Region. Bei dieser durch Familien stark geprägten Altersgruppe verliert Köln Bewohner durch Wanderungsverluste. Allerdings ist nicht bekannt, wie der Saldo nur für allein lebende Angehörige dieser Altersgruppe ist. Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) haben eine relativ geringe Umzugsmobilität. 2014 bis 2018 lag diese im Schnitt bei 3,5 % p. a. – bei rückläufigem Trend. Durch Wanderungen verliert die Stadt Köln im Ergebnis Bewohner bzw. Haushalte dieser Altersgruppe an die Region. Wohnpräferenzen Studierende/Auszubildende/Berufsstarter-Haushalte: In wachsendem Maße sind zen t- ral gelegene Standorte nachgefragt, die eine schnelle Erreichbarkeit von Hochschulen und Arbeitsplätzen gewährleistet. 60 % der 18- bis unter 30-jährigen Bewohner von Köln wohnen in der Innenstadt und am Innenstadtrand. Bei den innerstädtischen Wanderun- gen haben die Innenstadt und der Innenstadtrand Wanderungsgewinne bei den 18 - bis unter 30-Jährigen mit dem Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand.58 Nachgefragt werden von den unter 25 -Jährigen insbesondere preisgünstige Mietwohnu ngen. Es werden Woh n- flächen unter 50 m² nachgefragt. Hierbei ist die Gruppe der Studierenden relevant. Auch wenn es einige Studierende in Köln gibt, die von der Quadratmetermiete her hochpreisige Neubau-Studentenapartments nachfragen, macht diese Gruppe nu r einen geringen Anteil aus. Mit zunehmendem Alter und Berufstätigkeit steigt die Fähigkeit, überdurchschnittliche Mieten zahlen zu können (insbes ondere akademische Berufsein- steiger). Die nachgefragten Wohnflächen liegen auch mal über 50 m². Jüngere Einpersonenhaushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren in Köln sind auch in hohem Maß auf zentrale Wohnstandorte in der Innenstadt und am Innenstadtrand f o- kussiert. Es werden aber auch in wachsendem Maß und mit zunehmendem Alter Stan d- orte im Lagetypus Zwischenstad t/Stadtrand akzeptiert. Auch bei dieser Gruppe dom i- niert die Nachfrage nach Mietwohnungen, die allerdings im Schnitt größer sein sollten als bei den Haushalten unter 30 Jahren. In dieser Altersgruppe findet auch Eigentum s- bildung statt, so dass auch Eigentumswohnungen nachgefragt werden. Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) sind seltener auf zentrale Standorte fokussiert. In den Wanderungen dieser Altersgruppe innerhalb von Köln gewinnt der Lagetypus Zwischenstadt/Stadtrand zugun sten der Innenstadt und dem Innenstadtrand. Zwar ist die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes in dieser Altersgru p- pe als Standortkriterium immer noch wichtig, allerdings spielt ein ruhiger und im Gr ü- nen gelegener Wohnstandort eine Rolle bei der Suche nach ein er Wohnung in der Stadt Köln. Einpersonenhaushalte machten in den Jahren 2016, 2017 und 2018 r und 20 % der Ers t- bezieher von neu gebauten Geschosswohnungen in der Stadt Köln aus. Die Präferenz für 58 Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 80 empirica zentrale Standorte zeigt sich darin, dass in der Innenstadt der Anteil der Einpersone n- haushalte im Neubau der Jahren 2016, 2017 und 2018 fast 50 % ausmachte. Im Bezirk Chorweiler lag der Anteil der Einpersonenhaushalte im Neubau hingegen lediglich bei 14 %.59 Preissensibilität Haushalte zwischen 18 und unter 34 Jahren sind aufgrund ihrer Einkommenssituation in hohem Maße preissensibel . Dies trifft auch auf die Gruppe der Studierenden zu, b e- rücksichtigt man, dass sie im Schnitt in Köln 45 % ihres Einkommens für die Miete au s- geben. Eine deutliche Verteuerung des Wohnens zur Miete in der Stadt Köln dürfte sich bremsend auf die Zuwanderung junger Menschen nach Köln auswirken. Solche Entwic k- lungen zeichnen sich in München und in Berlin ab. Dort ist das Wohnen mittlerweile so teuer geworden, dass junge Menschen nicht mehr in dem Maß dorthin ziehen, sondern eine andere attraktive und zumeist kleinere Stadt wählen. Nur ein geringer Anteil der Studierenden in Köln hat eine relativ geringe Preissensibilität, weil die Eltern die Miete zahlen. Von dieser Teilgruppe werden dann au ch hochpreisige Neubau-Studentenapart- ments nachgefragt und die Sensibilität gegenüber Preissteigerungen ist relativ gering. Bei den Einpersonenhaushalten zwischen 35 und unter 60 Jahren ist die Preissensibilität im Vergleich mit den Einpersonenhaushalten unter 35 Jahren zwar geringer. In dieser Gruppe dürften aber die Einkommensunterschiede relativ groß sein. Der langzeita r- beitslose 59-Jährige Ungelernte auf der einen Seite und der 38 -jährige IT-Spezialist auf der anderen Seite zeigen die Heterogenität de r Gruppe. Je höher das Einkommen ist, desto geringer ist die Preissensibilität und umgekehrt. Bei Einpersonenhaushalten mit geringen Einkommen in Köln ist bei weiter steigenden Mieten in erster Linie zu erwa r- ten, dass deren Umzugsmobilität sinken wird. 5.5 Studentenhaushalte nach dem Verbleib in Köln Nachfragegruppe Absolventen, die nach ihrem Abschluss an einer Kölner Hochschule in der Stadt wohnen (bleiben). Mengenmäßige Bedeutung In der Stadt Köln waren 2018 r und 100.000 Studierende an acht Hochschulen ein ge- schrieben.60 An den beiden größten Kölner Hochschulen, der Universität und der TH Köln gab es in den letzten Jahren ca. 10.000 Absolventen pro Jahr, d .h. rund 14 % der dort eingeschriebenen 71.500 Studierenden. Diese differenzieren sich aus nach untersch ied- lichen Abschlussarten. An der Universität Köln erreichte von den knapp 7.000 Absolve n- ten pro Jahr fast die Hälfte einen Bachelorabschluss. Weitere 20 % schlossen ihre Au s- bildung im Lehramt ab. Der Anteil an ausländischen Absolventen an der Universität b e- trug rund 7 %. Überträgt man den o. g. 14 % -igen Absolventen-Anteil auf alle 100.000 59 Sonderauswertung der Stadt Köln zur Erstbelegung von Neubauten der Jahre 2016 bis 2018 60 Stadt Köln, 2019: Kölner Zahlenspiegel Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 81 empirica Studierenden in der Stadt, dann machen pro Jahr 14.000 Studierende an den Kölner Hochschulen ihren Abschluss. Die Frage, welchen mengenmäßigen Effekt die Kölner Hochschu l-Absolventen auf den Kölner Wohnungsmarkt haben, hängt zum einen davon ab, wie viele bereits in Köln wohnen. Nicht jeder Kölner Studierende wohnt auch in der Stadt. Geht man z. B. davon aus, dass drei Viertel der in Köln Studierenden in der Stadt Köln woh nen (und ein Viertel aus der Region einpendelt) und überträgt diese Quote auf die Absolventen, dann gibt es rund 10.500 Absolventen pro Jahr, die in der Stadt Köln wohnen. Zum anderen verbleibt nur ein Teil am Wohnstandort Köln. 80 % der erwerbstätigen Absolventen der Universität Köln haben 1,5 Jahre nach dem Abschluss ihre Arbeitsstelle in NRW. 61 In Berlin sind 70 % der erwerbstätigen Absolventen der Berliner Humboldt - Universität ca. 1,5 Jahre nach Studienabschluss am Hochschulstandort beschäftigt. 62 In Köln dürfte der Anteil der erwerbstätigen Absolventen, die ihre Arbeitsstelle in der Stadt Köln haben, nicht so hoch sein wie in Berlin, da der Arbeitsmarkt in NRW bzw. in der Rheinschiene im Vergleich mit Berlin polyzentraler und mit starken Arbeitsmä rkten in Bonn und Düsseldorf besetzt ist. Allerdings pendeln auch viele Beschäftigte in der Rhein- schiene, so dass z. B. in Bonn gearbeitet, aber in Köln gewohnt wird. Geht man in diesem Kontext für Köln davon aus, dass 60 % der Absolventen nach ihrem Absch luss in Köln arbeiten und auch wohnen, dann entspricht das potenziell 6.300 Absolventen. Diese werden jedoch nicht alle in dem Maß jedes Jahr als Wohnungsnachfrager wirksam. Nimmt man Umzugsquote der 18 bis unter 30-Jährigen in Köln von rd. 14 % p. a. aus den letzten Jahren an, dann fragen r und 880 Absolventen pro Jahr Wohnraum in der Stadt Köln nach. Wohnpräferenzen Die Präferenzen wohnungssuchender Hochschulabsolventen sind in hohem Maße ide n- tisch mit denen der bereits dargestellten Nachfragegruppe der jungen Singles (vgl. Kapi- tel 5.4). Im Übergang vom Studium in den Job ändert sich die hohe Präferenz für zentral gelegene Standorte nicht. Am liebsten möchte man in de n auch von Studierenden nachgefragten Stadtteilen in der Innenstadt und am Innenstadtrand wohnen. In den ersten Jahren der Berufstätigkeit ist auch schon aus finanziellen Gründen die Präferenz für eine Wohneigentumsbildung gering. Zunächst wird daher vor allem eine Mietwoh- nung gesucht. Diese sollte aber schon etwas größer sein als die „Studentenbude“. Viele Berufsstarter wohnen (zunächst noch) als Single, wünschen sich aber mittelfristig, mit der Partnerin oder dem Partner zusammen zuziehen. Auch Paare bevor zugen einen Wohnstandort in zentraler Lage, allerdings sollte die Mietwohnung etwas größer sein als bei den Singles. Dabei wird auch ein drittes Zimmer interessant, denn es kann als Büro und in einer späteren Familienphase als Kinderzimmer genutzt werden. 61 Auskunft der Universität Köln ( https://portal.uni-koeln.de/studium/lehre-studium-im-ueberblick/qualitaet- evaluation/qualitaetsverbesserungsmittel/projekte/quantitative-studierenden-ehemaligenbefragungen) Die Au s- wertungen basieren auch auf dem KOAB. Das ist ein gemeinschaftliches Projekt des INCHER-Kassel bzw. seit 2017 des Institut für angewandte Statistik (IS TAT) und einer großen Zahl bundesweit teilnehmender Hochschulen. Es fin- det seit 2007 jährlich mit einer variierenden Anzahl und Zusammensetzung der Hochschulen statt. 62 ISTAT ‐ Institut für angewandte Statistik , 2017: Ergebnisse der Erstbefragung des Abschlussjahrgangs 2015 Hu m- boldt‐Universität zu Berlin Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 82 empirica 5.6 Mikroapartment-Nachfrager Marktsegment und Nachfragegruppe Mikroapartments sind ein in den letzten Jahren stark gewachsenes Segment des Wohnimmobilienmarktes. Sie entstehen i.d.R. im Rahmen größerer Projekte, bei denen mehrere hundert homogene Kleinstwohnungen mit Wohnflächen von 20 bis 40 m² reali- siert werden. Sie befinden sind mehrheitlich an zentralen Standorten in Großstädten. Nachfrager von Mikroapartments sind Singles, die temporär in einer Stadt leben. Zum einen sind das Personen in Ausb ildung, d. h. Studierende und Auszubildende (d. h. zu- meist unter 25 Jahren). Für diese Nachfragegruppen wird auch der Begriff Studenten a- partments verwendet. Zum anderen werden Mikroapartments nachgefragt von Beruf s- einsteigern, Projektmitarbeiter n, Fernpendlern. Das sind v. a. Haushalte zwischen 30 und 40 Jahren. Mengenmäßige Bedeutung und zukünftige Entwicklung In der Stadt Köln wurden in jüngster Zeit und werden in den kommenden Jahren einige Neubauprojekte mit Mikroapartments realisiert. Ein paar Beispiele:  2018 wurden am Großmarkt in Raderberg rund 200 Studentenapartments fer- tiggestellt  In der Innenstadt wurden 2018 r und 290 voll möblierte Appartements mit Wohnflächen zwischen 20 und 50 m² fertig gestellt.  In Neu -Ehrenfeld wurde 2019 ein Mikroapartmentkomplex mit r und 90 Wohneinheiten fertig gestellt.  In Deutz werden bis 2021 rund 160 möblierte Studentenapartments in der Nähe der Hochschule errichtet  Bis 2022 sollen in Zollstock 150 Studentenapartments mit Co -Living-Einheiten gebaut werden Nimmt man das Jahr 2018 und setzt die beiden o. g. in 2018 fertig gestellten Projekte mit insgesamt rund 500 Apartments zu den fertigstellten Geschosswohnungen in Köln im Jahr 2018 (r und 3.400 WE) in Relation, dann betrug der Anteil der Mikroapartments an der Neubautätigkeit knapp 14 %. Angesichts der projektierten Mikroapartments e r- scheint ein Anteil von 10 bis 15 % an den Fertigstellungen im Mehrfamilienhausse g- ment in den kommenden Jahren in Köln realistisch. Berücksichtigt man, dass die Zahl der kleine n Haushalte in Köln bis 2040 wachsen wird und das insbesondere die Gruppe der Studierenden/Auszubildenden und Berufseinste i- ger Mikroapartments nachfragen, dann ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Mikroapartments in Köln auch langfristig zunehmen wird. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 83 empirica 5.7 Nachfrager gemeinschaftlichen Wohnens Nachfragegruppe Die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen in der Stadt Köln ist ein „ bunter Farb- klecks mit einem bislang geringem Volumen “. Quantifizieren lässt sich dieses Volumen allerdings nicht. Eine Gen ossenschaft, die ein gemeinschaftliches Mietwohnprojekt in Sülz realisiert hat, schätzt, dass „vielleicht 2 % der älteren Menschen aus dem eigenen Wohnungsbestand in der Umgebung daran Interesse haben könnten“. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung befra gte Kölner Wohnungsmarktakteure verzeichnen aber den Trend, dass „das Interesse für gemeinschaftliches Wohnen in Köln zunimmt“. Die Nachfrager sind eine „bunte Mischung“, wobei nach Einschätzung befragter Woh- nungsmarktakteure Familien und Haushalte ab ca. 55 Jahren die beiden größten Nac h- fragegruppen nach gemeinschaftlichem Wohnen in Köln ausmachen. Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Köln Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden nach Einschätzung befragter Akteure „mehr und mehr Bestandteil von gemischten Neub auvorhaben für unterschiedliche Nachfr a- gegruppen“. In den letzten Jahren wurden einige gemeinschaftliche Wohnprojekte in Köln realisiert.  Mitte der 2000er Jahre wurde von der Genossenschaft „Die Ehrenfelder“ ein Mehrgenerationenhaus in Neu-Ehrenfeld mit 3 0 Mietwohnungen von einer G e- nossenschaft realisiert. Die Bewohner sind nicht nur Ältere und Familien, so n- dern es wohnen auch junge Menschen dort. Für dieses Projekt gibt es viele Nachfrager.  Im Eigentumssegment bauten sechs Baugemeinschaften in Sülz auf d em Gelän- de des ehemaligen Kinderheims in 2012 rund 80 Wohnungen.  In einem leer stehenden Altenheim in der Kölner Innenstadt wurde 2017 ein gemeinschaftliches Projekt mit 32 Mietwohnungen von der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft realisiert. Im Projekt wohnen Flüchtlinge zusammen mit anderen Nachfragegruppen, insgesamt ca. 200 Personen.  Im Eigentumssegment ist das Clouth -Areal in Nippes der jüngste Schwerpunkt gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Köln. Dort haben zehn Baugemeinschaften rd. 100 Wohnungen gebaut. Bewohner sind vor allem Familien und Haushalte ab 50 Jahren. Die Projekte wurden 2018 und 2019 fertig gestellt.  In Sülz realisierte die Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG 2019 ein Gemei n- schaftswohnprojekt mit 7 Mietwohnungen für Menschen m it und ohne Behi n- derung (bei letzteren liegt der Schwerpunkt bei Älteren).  Es gibt eine Gemeinschaftswohnen -Initiative im Kölner Süden, die aus dem „Haus der Familie“ in Rondorf entstanden ist. Es wird geplant, ein gemeinschaf t- liches Wohnprojekt in dem zukünftigen Neubaugebiet Rondorf-Nordwest zu rea- lisieren. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 84 empirica Urbane Standorte im Neubau am geeignetsten Die Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Köln ist eine Standort - und Objektfrage. Nach Einschätzung befragter Wohnungsmarktakteure in Köln werden ins- besondere Standorte in zentralen Lagen für Gemeinschaftswohnen -Projekte nachg e- fragt. Das sind neben der Innenstadt die Stadtteile am Innenstadtrand (wie z. B. Nippes, Ehrenfeld, Sülz). Standorte am Stadtrand scheinen sich nicht in dem Maß zu eign en bzw. selten nachgefragt zu werden. Es bleibt aber abzuwarten, wie sich in der Findung befind- liche Projekte wie das in Rondorf am südlichen Kölner Stadtrand weiter entwickeln we r- den. Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden in erster Linie im Neubau nachgefragt. Hoher Beratungs- und Planungsaufwand Eine besondere Herausforderung bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten ist die Gru p- penfindung und ein hoher Beratungsbedarf auf der Nachfrageseite und daraus resulti e- rend ein aufwändiger Planungsprozess. Das dürfte auf Eigentums- wie auf Mietprojekte gleichermaßen zutreffen. Kölner Bestandshalter agieren unterschiedlich im Hinblick auf ein Engagement im gemeinschaftlichen Segment. Es gibt zwar generell ein hohes Int e- resse und die Sinnhaftigkeit wird auch gesehen, auc h um attraktive und gemischt g e- nutzte Neubauquartiere schaffen zu können. Ein Hemmnis wird aber in dem hohen Pla- nungs- und Koordinationsaufwand gesehen, was umso schwerer in Zeiten von personel- len Kapazitätsengpässen wiegt. 5.8 Flüchtlinge Nachfragegruppe Geflüchtete, die nicht in einer eigenen Wohnung leben, sondern noch in städtischen Unterkünften untergebracht sind Mengenmäßige Bedeutung und aktuelle Unterbringungssituation Zum 31.12.2019 betrug die Zahl der in Köln untergebrachten Geflüchteten 7.460 Perso- nen.63 Das waren rund 2.800 Personen weniger als ein Jahr zuvor (minus von 27 %). Di e- se Personen sind einerseits auf dem normalen Wohnungsmarkt untergekommen und haben andererseits die Stadt Köln verlassen. Nach dem aktuellsten Bericht der Stadt Köln zur S ituation Geflüchteter in Köln sind 65 % der o.g. Geflüchteten in Unterkünften mit temporärer Perspektive untergebracht (u. a. Wohnheime, Systembauten, Beherber- gungsbetriebe) und 35 % in abgeschlossenen Wohnungen zur dauerhaften Nutzung. 64 Mehr als 80 % der o. g. Geflüchteten in städtischer Unterbringung sind Familienhaushal- te. Bei den übrigen Personen handelt es sich zumeist um alleinreisende Männer, d. h. um Einpersonenhaushalte. 63 Ohne unbegleitete Minderjährige (2019: 383 Personen)) 64 Stadt Köln, 2019: Situation Geflüchteter in Köln, 27. Bericht Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 85 empirica Zukünftige Wohnungsnachfrage und Übergang in den Wohnungsmarkt Geht man davo n aus, dass die derzeit in städtischen Wohnungen untergebrachten G e- flüchteten langfristig dort wohnen bleiben können und daher nicht als Nachfrager auf dem Kölner Wohnungsmarkt auftreten, dann liegt die Größenordnung der potenziell am Kölner Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren nachfragenden Geflüchteten bei ca. 4.800 Personen. Überträgt man die Haushaltsstruktur der geflüchteten Menschen in der Betreuung des Auszugsmanagements auf diese Personen, dann leben die o. g. r und 4.800 Geflüchteten in ca. 1.300 H aushalten, die zu zwei Dritteln Familienhaushalte sind (ca. 850 Haushalte) und zu einem Drittel Ein- und Zweipersonenhaushalte (ca. 450 Haushalte). In welchem Umfang diese Haushalte dann tatsächlich Wohnraum in Köln nachfragen, hängt auch davon ab, wie di e Bleibeperspektive der Geflüchteten ist. Hierzu gibt es für Köln keine Erkenntnisse. Man muss jedoch davon ausgehen, dass die meisten Geflüchte- ten auch längerfristig in Köln wohnen bleiben möchten. Eine Flüchtlingsbefragung, die im Rahmen einer Wohnungsma rktuntersuchung im Rhein -Sieg-Kreis im Jahr 2016 durchgeführt wurde, benennt Haltefaktoren: Junge Männer möchten vor allem dorthin (…), wo es Arbeitsplätze und Universitäten gibt oder wo andere Verwandte wohnen. Flüchtlingsfamilien hingegen möchten häufig dort leben, wo ihre Kinder Kitas oder Schu- len besuchen und sie darüber und über ehrenamtliche Flüchtlingsnetzwerke oft bereits gut in die Gesellschaft eingebunden sind. 65 Die genannten Faktoren dürften für Köln zutreffen. Der Übergang für Geflüchtete von d en städtischen Unterkünften in den Kölner Wo h- nungsmarkt ist in den letzten Jahren schwieriger geworden. Grund ist der zunehmend angespannte Kölner Wohnungsmarkt . So sind die Zahlen der Wohnungsvermittlungen des Kölner Auszugsmanagements gesunken. Wurden 2017 noch 537 Personen in 189 Wohnungen vermittelt, so waren es 2018 nur noch 426 Personen in 144 Wohnungen und 2019 371 Personen in 132 Wohnungen. Vermittlungsschwierigkeiten gibt es insb e- sondere bei größeren Wohnungen für Familien. Wenn in den letzten Jahren Wohnungen vermittelt wurden, dann waren es eher Wohnungen für eine und zwei Personen.66 Wohnpräferenzen Die zukünftige Wohnungsnachfrage geflüchteter Haushalte in der Stadt Köln bezieht sich wie oben dargestellt, zu zwei Dritteln auf familiengerechte Wohnungen, d.h. Wohnu n- gen zur Miete mit wenigstens vier Zimmern, sowie zu einem Drittel auf kleine Mietwo h- nungen bis ca. 50 m² Wohnfläche für eine und zwei Personen. Die o. g. Flüchtlingsbefra- gung im Rhein -Sieg-Kreis hat ergeben, dass das Umfeld und die Lage der Wohnung (i n- nerstädtisch oder Stadtrand) für Flüchtlingshaushalte nachrangig ist. Wichtig hingegen ist eine gute ÖPNV-Anbindung, um ohne eigenes Auto mobil zu sein. Flüchtlingshaushalte sind sehr preissensibel , da sie in hohem Maße Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind. 65 empirica, 2016: Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den Rhein-Sieg-Kreis 66 Stadt Köln, Auszugsmanagement, Jahresberichte 2018 und 2019 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 86 empirica ANHANG 6. Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 Abbildung 68: Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 Quelle: Stadt Köln empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 87 empirica 7. Expertengespräche  Frau Buchen/Herr Simon, Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH  Herr Frysch, Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG  Frau Gismann, Stadt Köln, Wohnbauleitstelle  Frau Herr, Stadt Köln, Stadtplanungsamt  Herr Kiefer, Stadt Köln, Liegenschaftsamt  Herr Kropmanns, DIE WOHNKOMPANIE Berlin GmbH & Co. KG  Herr Ludwig, Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen  Herr Mauel, GAG Immobilien AG  Herr Nußbaum, DIE EHRENFELDER Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft eG  Herr Röhrig, Moderne Stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH  Frau Steinbach, Stadt Frankfurt, Gemeinschaftliches Wohnen  Herr Venjakob, Bonava Deutschland GmbH  Herr von Moers, WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH  Herr Wieck, AMAND Verwaltungs GmbH 8. Ausgewählte Bestands- und Neubaugebiete Neubaugebiete:  Waldbadviertel, Stadtteil Ostheim (Stadtbezirk Kalk)  Clouth-Gelände, Stadtteil Nippes (Stadtbezirk Nippes)  Sürther Feld, Stadtteil Rodenkirchen (Stadtbezirk Rodenkirchen)  Widdersdorf – Süd, Stadtteil Widdersdorf (Stadtbezirk Lindenthal) Die ausgewählten Bestandsgebiete sind in nachfolgender Abbildung dargestellt. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 88 empirica Abbildung 69: Ausgewählte Bestandsgebiete in der Stadt Köln Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 89 empirica 9. Räumliche Zuordnungen Abbildung 70: Wohnungsmarktregion gemäß der Definition der Stadt Köln Quelle: Stadt Köln empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 90 empirica Abbildung 71: Lagetypen in der Stadt Köln Quelle: eigene Zuordnung (Kartengrundlage: Stadt Köln, Statistisches Jahrbuch 2019, S. 13) empirica Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 91 empirica 10. Verwendete Quellen  CBRE-empirica-Leerstandsindex  empirica, 2020: Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen, (abrufbar unter https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/2020-01- 04MHKBG_Mantelgutachten_Mietenverordnungen.pdf))  empirica, 2016: Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW („Sickerstudie“), abrufbar unter: https://www.empirica- institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empirica- Sickerstudie.pdf .  empirica regio (Datenbasis: u.a. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit, © Sta- tistisches Bundesamt (Destatis) und © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2020, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl- de/by-2-0)  empirica-systeme Marktdatenbank: empirica-Auswertungen zu Mieten und Kaufpreisen  Information und Technik -NRW – Statistisches Landesamt (IT.NRW): Landesda- tenbank NRW (https://www.landesdatenbank.nrw.de/ldbnrw/online). Hieraus u.a. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Statistik der Bundesagentur für Arbeit), Pendlerrechnung, Gebäude- und Wohnungszählung (Zensus 2011), Bau- fertigstellungsstatistik, Bevölkerungs- und Wanderungsstatistik, Vorausberech- nung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein- Westfalens für 2018 bis 2040  ISTAT ‐ Institut für angewandte Statistik, 2017: Ergebnisse der Erstbefragung des Abschlussjahrgangs 2015 Humboldt‐Universität zu Berlin  Jobcenter Köln und Statistik der Bundesagentur für Arbeit  Stadt Köln: (Sonder-)Auswertungen zu Einwohner- und Haushaltszahlen nach Al- ter etc., Wanderungen, Baufertigstellungen, geförderter Mietwohnungsbestand  Stadt Köln: Städtische Einwohner- und Haushaltprognose bis 2040  Stadt Köln: Wohnen in Köln-Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2018/ Ausblick 2019  Stadt Köln: Statistische Jahrbücher der Stadt Köln u.a. 2011, 2018 und 2019  Stadt Köln, Auszugsmanagement, Jahresberichte 2018 und 2019  Stadt Köln: Situation Geflüchteter in Köln, 27. Bericht  Stadt Köln: Kölner Zahlenspiegel 2019  Stadt Köln: "Leben in Köln" - Umfrage 2016