Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 liegt vor: Weitere Vorgehensweise

Gutachten zur Ermittlung des künftigen 
Wohnungsbedarfes und der 
Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040

Auftraggeber  
Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Auftragnehmer 
empirica ag 
Büro: Bonn 
Kaiserstraße 29, 53113 Bonn 
Telefon (0228) 91 48 9-0 
Fax (03222) 95 66 169 
www.empirica-institut.de 
Bearbeitung  
Thomas Abraham, Petra Heising, Lukas Weiden 
Projektnummer 
2019069 
Bonn, 13. Juli 2020

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  1 
 
INHALTSVERZEICHNIS 
Kurzfassung / Executive Summary ................................ ................................ ................................ . i 
1. Aufgabenverständnis ................................ ................................ ................................ ........ 1 
2. Bisherige Entwicklung von Demografie und Wohnungsmarkt ................................ ............ 3 
2.1 Arbeitsmarkt: Boomende Dienstleistungsbranche .................................................................. 3 
2.1.1 Beschäftigungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur ...................................................... 3 
2.1.2 Pendlerverflechtungen .................................................................................................... 5 
2.2 Wohnungsmarkt: Sinkender Leerstand und steigende Preise trotz Neubau .......................... 7 
2.2.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit ............................................................................... 7 
2.2.2 Wohnungsleerstand und Immobilienpreise .................................................................. 12 
2.2.3 Preiswertes Segment ..................................................................................................... 17 
2.3 Demografie: Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und Geburtenüberschuss ......... 20 
2.3.1 Einwohnerentwicklung .................................................................................................. 20 
2.3.2 Wanderungen und altersspezifische Unterschiede ....................................................... 24 
2.3.3 Einfluss auf die Altersstruktur der Kölner Bevölkerung ................................................. 29 
2.3.4 Haushalte ....................................................................................................................... 31 
3. Die zukünftige Wohnungsnachfrage ................................ ................................ ................ 32 
3.1 Aussagekraft von Prognosen und Methodischen Vorgehen ................................................. 32 
3.2 Basisszenario .......................................................................................................................... 34 
3.2.1 Annahmen und Vorgehensweise ................................................................................... 34 
3.2.2 Ergebnisse ...................................................................................................................... 41 
3.3 Variationsrechnungen (quantitativ) ....................................................................................... 46 
3.3.1 Variation 1: Trendfortschreibung der Haushaltsbildung ............................................... 46 
3.3.2 Variation 2: Stärkeres Einwohnwachstum durch mehr Zuzug ...................................... 49 
3.3.3 Variation 3: Stärkeres Einwohnerwachstum und kleinere Haushalte ........................... 53 
3.4 Ergebnis: Bandbreite der Neubaunachfrage bis 2040 ........................................................... 55 
3.5 Variation der Nachfrage in den Teilsegmenten ..................................................................... 57 
3.6 Von der Nachfrage zum Bedarf .............................................................................................. 61 
4. Abgleich von Wohnbaupotenzialen und Wohnungsnachfrage ................................ .......... 67 
5. Wohnungsnachfrage in Teilsegmenten ................................ ................................ ............ 70 
5.1 Vorbemerkungen ................................................................................................................... 70 
5.2 Ältere Haushalte .................................................................................................................... 70 
5.3 Familien .................................................................................................................................. 74

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  2 
 
5.4 Singles .................................................................................................................................... 77 
5.5 Studentenhaushalte nach dem Verbleib in Köln ................................................................... 80 
5.6 Mikroapartment-Nachfrager ................................................................................................. 82 
5.7 Nachfrager gemeinschaftlichen Wohnens ............................................................................. 83 
5.8 Flüchtlinge .............................................................................................................................. 84 
Anhang  ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 86 
6. Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 ..........................  86 
7. Expertengespräche ................................ ................................ ................................ ......... 87 
8. Ausgewählte Bestands- und Neubaugebiete ................................ ................................ .... 87 
9. Räumliche Zuordnungen ................................ ................................ ................................ . 89 
10. Verwendete Quellen................................ ................................ ................................ ....... 91

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  1 
 
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 
ABBILDUNG 1:  ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß 
SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, JAHRESDURCHSCHNITT 4 
ABBILDUNG 2: ARBEITSPLATZENTWICKLUNG; KÖLN IM VERGLEICH, 2008-2018 4 
ABBILDUNG 3: ENTWICKLUNG DER SVP-BESCHÄFTIGTEN AM ARBEITSORT NACH 
WIRTSCHAFTSBEREICHEN, KÖLN, 2008 – 2018 4 
ABBILDUNG 4: WIRTSCHAFTSSTRUKTUR: ANTEIL DER SVP-BESCHÄFTIGTE IM BEREICH „SONSTIGE 
DIENSTLEISTUNGEN“, KÖLN IM VERGLEICH, 2018 5 
ABBILDUNG 5: PENDLERSALDO DER SVP-BESCHÄFTIGTEN, KÖLN IM VERGLEICH, 2012 UND 2018 6 
ABBILDUNG 6:  PENDLERVERFLECHTUNGEN DER TAGESPENDLER, KÖLN, 2018 6 
ABBILDUNG 7: WOHNUNGSBESTAND IN KÖLN, 2011 UND 2018 (QUELLE: IT.NRW) 8 
ABBILDUNG 8: WOHNUNGSBESTAND IN WOHNGEBÄUDEN NACH GEBÄUDEGRÖßE, KÖLN IM 
VERGLEICH, 31.12.2018 8 
ABBILDUNG 9: WOHNBESTAND IN WOHNGEBÄUDEN NACH ART DER WOHNUNGSNUTZUNG UND 
GEBÄUDEGRÖßE, KÖLN IM VERGLEICH, 2011 9 
ABBILDUNG 10: WOHNUNGSBESTAND NACH BAUALTERSKLASSEN, KÖLN IM VERGLEICH, STAND 2018 10 
ABBILDUNG 11: (BRUTTO-)BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNUNGEN IN EZFH/MFH, IN KÖLN, 
2011-2018 (QUELLE: STADT KÖLN) 10 
ABBILDUNG 12: BAUINTENSITÄT VON EINFAMILIENHÄUSERN, KÖLN U.A., 2000-2018 11 
ABBILDUNG 13: BAUINTENSITÄT VON GESCHOSSWOHNUNGEN, KÖLN U.A., 2000-2018 11 
ABBILDUNG 14: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNUNGEN EZFH UND MFH, KÖLN, 2000-2018 
P.A. (QUELLE IT.NRW) 12 
ABBILDUNG 15: MARKTAKTIVE LEERSTANDSQUOTE VON GESCHOSSWOHNUNGEN, KÖLN IM 
VERGLEICH, 2010 UND 2018 13 
ABBILDUNG 16: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IM BESTAND SEIT 
2012, KÖLN IM VERGLEICH 14 
ABBILDUNG 17: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IM NEUBAU SEIT 
2012, KÖLN IM VERGLEICH 14 
ABBILDUNG 18: KAUFPREISENTWICKLUNG VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IM BESTAND SEIT 2012, 
KÖLN IM VERGLEICH 15 
ABBILDUNG 19: MIETENTWICKLUNG VON GESCHOSSWOHNUNGEN IM BESTAND SEIT 2012, KÖLN IM 
VERGLEICH 15 
ABBILDUNG 20:  MIETPREISNIVEAU IM JAHR 2019 IN DER REGION KÖLN 16

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  2 
 
ABBILDUNG 21:  KAUFPREISNIVEAU FÜR EZFH IM JAHR 2019 IN DER REGION KÖLN 17 
ABBILDUNG 22: ZAHL DER HAUSHALTE MIT TRANSFERLEISTUNGEN IN DER STADT KÖLN, 2010 - 2018 18 
ABBILDUNG 23: ANTEIL FINANZIERBARER MIETWOHNUNGEN FÜR HAUSHALTE MIT NIEDRIGEN UND 
MITTLEREN EINKOMMEN IN DER STADT KÖLN, 2018 19 
ABBILDUNG 24: ENTWICKLUNG DES MIETPREISGEBUNDENEN WOHNUNGSBESTANDS (TYP A/ 1. 
FÖRDERWEG) IN KÖLN, 2010 - 2036 20 
ABBILDUNG 25: EINWOHNERENTWICKLUNG, KÖLN, 1987 – 2018 21 
ABBILDUNG 26: EINWOHNERENTWICKLUNG, KÖLN IM VERGLEICH, 2000 – 2018 22 
ABBILDUNG 27: KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG, KÖLN, 2000-2018 22 
ABBILDUNG 28: GEBURTEN UND STERBEFÄLLE, KÖLN, 2010-2018 23 
ABBILDUNG 29: KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG, KÖLN, 2000-2018 23 
ABBILDUNG 30: WANDERUNGSSALDO IM DATENQUELLENVERGLEICH, KÖLN, 2010-2018 24 
ABBILDUNG 31: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN NACH ZIEL/HERKUNFT UND ALTER, 2001-2014 
(QUELLE: IT.NRW) 26 
ABBILDUNG 32: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN NACH ZIEL/HERKUNFT UND ALTER, 2011-2018 
(QUELLE: STADT KÖLN) 27 
ABBILDUNG 33: KÖLN: WANDERUNGSSALDEN MIT DER WOHNUNGSMARKTREGION NACH ALTER, 
2011-2018 (QUELLE: STADT KÖLN) 28 
ABBILDUNG 34: ENTWICKLUNG DER STUDIERENDENANZAHL, KÖLN, 2002-2017 28 
ABBILDUNG 35: ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN, VERÄNDERUNG SEIT 2003 29 
ABBILDUNG 36: ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN IM REGIONALVERGLEICH; 2003 BIS 2013 30 
ABBILDUNG 37:  MITTLERE HAUSHALTSGRÖßE IN KÖLN IM VERGLEICH, 2005-2018 31 
ABBILDUNG 38:  SCHEMA ZUR METHODIK DER WOHNUNGSNACHFRAGEPROGNOSE FÜR DIE STADT 
KÖLN BIS 2040 33 
ABBILDUNG 39:  BEVÖLKERUNGS- UND HAUSHALTSENTWICKLUNG IN KÖLN BIS 2040 GEMÄß 
VORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN 35 
ABBILDUNG 40:  ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN KÖLN BIS 2040 GEMÄß 
VORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN 36 
ABBILDUNG 41:  ANNAHMEN ZU QUOTEN IN BASISSZENARIO (STAND 2017) – TEIL 1 38 
ABBILDUNG 42:  ANNAHMEN ZU QUOTEN IN BASISSZENARIO (STAND 2017) – TEIL 2 39 
ABBILDUNG 43:  ALTERSSTRUKTUR DER BEVÖLKERUNG UND DER WOHNUNGSNACHFRAGE IN KÖLN BIS 
2040 41

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  3 
 
ABBILDUNG 44:  ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 42 
ABBILDUNG 45:  ERGEBNIS IM BASISSZENARIO – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND 
NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 43 
ABBILDUNG 46:  ERGEBNISSE IM BASISSZENARIO (BESTANDSGRÖßEN): EINWOHNER, HAUSHALTE UND 
WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN, 2017 BIS 2040 44 
ABBILDUNG 47:  ERGEBNISSE IM BASISSZENARIO (FLUSSGRÖßEN): VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, 
HAUSHALTE UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 45 
ABBILDUNG 48:  ANNAHME DER VARIATION 1: TRENDFORTSCHREIBUNG DES ALTERSSPEZIFISCHEN 
HAUSHALTSBILDUNGSVERHALTENS BIS 2040 47 
ABBILDUNG 49:  ERGEBNIS DER VARIATION 1: EINWOHNER UND HAUSHALTSPROGNOSE BIS 2040 IM 
BASISSZENARIO UND IN VARIATION 1 48 
ABBILDUNG 50:  ERGEBNIS DER VARIATION 1: BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND 
NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 48 
ABBILDUNG 51:  KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 1: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE 
UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 49 
ABBILDUNG 52: WANDERUNGSSALDO DER STADT KÖLN IM VERGLEICH, 2010-2018 (LINKS – IST-
ENTWICKLUNG) UND 2018-2040 (RECHTS -PROGNOSEN) 50 
ABBILDUNG 53:  ANNAHMEN IM VERGLEICH - BEVÖLKERUNGSPROGNOSE DER STADT KÖLN 
(BASISSZENARIO) UND DER IT.NRW (VARIATION 2) BIS 2040 50 
ABBILDUNG 54:  ANNAHMEN IM VERGLEICH – ALTERSSTRUKTUR DER BEVÖLKERUNG IN KÖLN 2017 
UND 2039 IM BASISSZENARIO UND IN VARIATION 2 52 
ABBILDUNG 55:  ERGEBNIS DER VARIATION 2 – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND 
NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 53 
ABBILDUNG 56:  KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 2: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE 
UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 53 
ABBILDUNG 57:  ERGEBNISSE IM VERGLEICH – EINWOHNER UND HAUSHALTSPROGNOSE BIS 2040 IM 
BASISSZENARIO UND IN VARIATIONEN 54 
ABBILDUNG 58:  ERGEBNIS DER VARIATION 3 – BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND 
NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN BIS 2040 55 
ABBILDUNG 59:  KURZÜBERSICHT ZU VARIATION 3: VERÄNDERUNG DER EINWOHNER, HAUSHALTE 
UND WOHNUNGSNACHFRAGE, KÖLN BIS 2040 55 
ABBILDUNG 60:  ZWISCHENERGEBNIS - BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND 
NEUBAUNACHFRAGE BIS 2040 IN KÖLN - BANDBREITEN 56 
ABBILDUNG 61:  BANDBREITE DER NEUBAUNACHFRAGE IN KÖLN, 2018 BIS 2040 57 
ABBILDUNG 62:  VARIATIONEN DER EINFAMILIENHAUSQUOTE IN KÖLN BIS 2040 60

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  4 
 
ABBILDUNG 63:  ERGEBNIS „BASISSZENARIO MIT NIEDRIGER EINFAMILIENHAUSQUOTE“: 
BAUFERTIGSTELLUNGEN 2000-2018 UND NEUBAUNACHFRAGE BIS 2040 IN KÖLN 61 
ABBILDUNG 64: NEUBAUNACHFRAGE NACH GESCHOSSWOHNUNGEN, UNTERTEILT IN MIET- UND 
EIGENTUMSWOHNUNGEN IN KÖLN, 2018 – 2040 61 
ABBILDUNG 65:  WOHNBAUPOTENZIALE IN KÖLN NACH FERTIGSTELLUNGSZEITRAUM 68 
ABBILDUNG 66:  ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß 
SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, JAHRESDURCHSCHNITT 69 
ABBILDUNG 67:  ABGLEICH VON ANGEBOT (AUF POTENZIALFLÄCHEN) UND NACHFRAGE (GEMÄß 
SZENARIEN), KÖLN, 2018 BIS 2040, ZEITVERLAUF 69 
ABBILDUNG 68:  ANNAHMEN DER BEVÖLKERUNGSVORAUSBERECHNUNG DER STADT KÖLN BIS 2040 86 
ABBILDUNG 69: AUSGEWÄHLTE BESTANDSGEBIETE IN DER STADT KÖLN 88 
ABBILDUNG 70:  WOHNUNGSMARKTREGION GEMÄß DER DEFINITION DER STADT KÖLN 89 
ABBILDUNG 71: LAGETYPEN IN DER STADT KÖLN 90

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  i 
 
KURZFASSUNG / EXECUTIVE SUMMARY 
Köln ist wirtschaftlich gut aufgestellt: Der 
Arbeitsmarkt boomt e in den letzten Jahren , 
vor allem im wachsenden Dienstleistungsse k-
tor, und zog junge Arbeitskräfte und ihre F a-
milien an. Als Universitätsstadt ist Köln für 
Starterhaushalte interessant, die zum Studium 
in die Stadt ziehen und aufgrund der guten 
Arbeits- und Lebensbedingungen auch nach 
Abschluss ihres Studiums dauerhaft in der 
Stadt wohnen bleiben möchten.  
Dies führt zu einer permanent wachsenden 
Wohnungsnachfrage, die durch die damit 
verbundenen steigenden Preise und Mieten  
gedämpft wird (vgl. ab Seite 14): In Köln sind 
in nur acht Jahren die Mieten um +35  % und 
die Kaufpreise sogar um +70 % gestiegen ! 
Denn die Ausweitung des Wohnungsangebots 
im Bestand und im Neubau reicht längst nicht, 
um mit dieser dynamischen Nachfrageen t-
wicklung mithalten  zu können . Entsprechend 
wird umgekehrt das zukünftige Bauvolumen 
die Demografie Kölns beeinflussen: E inkom-
mensschwächere und jüngere Wohnungss u-
chende werden die Stadt noch stärker als bi s-
her verlassen (müssen), wenn die Preisen t-
wicklung sich fortsetzt und bezahlbarer Wohn-
raum nur noch im Umland zu finden ist. Stei-
gende Preise bergen auch das Risiko einer 
sinkenden Attraktivität Kölns für Zuwander n-
de, die sich andere Städte z.  B. als ersten A r-
beitsort aussuchen.  
Ergebnis der vorliegenden Wohnungsbedarf s-
berechnungen für Köln ist, dass  schon allein, 
um das von der Stadt Köln erwartete Bevölk e-
rungswachstum von +6  % bis 2040 ohne we i-
tere Preissteigerungen realisieren zu können, 
– je nach zukünftigem Haushaltsbildungsve r-
halten – zwischen rund +1.900 und 
+2.800 WE pro Jahr gebaut  werden müssen 
(Abbildung 1; zum Vergleich: bisher 
+2.700 WE pro Jahr). Für die 23 Jahre des Zeit-
raums 2018 bis 2040 ergibt sich daraus eine 
Neubaunachfrage von insgesamt rund +44.000 
bzw. +64.000 Wohnungen ). Um hingegen das 
vom statistischen Landesamt NRW errechnete 
deutlich stärkere Einwohnerwachstum zu re a-
lisieren (+16 %), sind sogar zwischen rund 
+4.000 und +5.200 WE pro Jahr erforderlich  
(Abbildung 1). Dies würde einer Neubaunach-
frage bis 2040 von insgesamt rund +93.000 
bzw. 119.000 WE entsprechen.   
Das genaue Ausmaß hängt in beiden Szenarien 
ganz wesentlich auch vom zukünftigen Haus-
haltsbildungsverhalten ab: Ob zwei Personen 
als Paar oder als Single leben, macht einen 
Faktor von 2 für die Wohnungsnachfrage aus . 
Wenn alle freiwerdenden Wohnungsbestände 
wieder genutzt werden, konzentriert sich die 
Neubaunachfrage in allen Szenarien auf den 
Bau von Mehrfamilienhäusern.  
Fraglich ist auch, ob sich in Zukunft die alters-
spezifische Einfamilienhausnachfrage ändert: 
Möglicherweise wollen zukünftige junge Men-
schen seltener in Einfamilienhäusern wohnen 
(z. B. weil sie später und/oder weniger Kinder 
haben als frühere Generationen). Mögliche r-
weise wollen aber auch zukünftige Senioren 
früher aus ihrem Einfamilienhaus ausziehen , 
als dies heutige Senioren derzeit tun. Die Var i-
ationsrechnungen zeigen: Wenn in Zukunft 
schon nur 10 % der 65- bis 69-jährigen Haus-
halte entscheiden, aus ihrem Einfamilienhaus 
in eine barrierefreie  Geschosswohnung zu 
ziehen, reduziert das bis 2040 die Na chfrage 
nach Wohnungen in Ein - und Zweifamilie n-
häusern um mehr als 100 WE pro Jahr. 
Mit wachsender Knappheit sinken gleichzeitig 
die qualitativen Ansprüche : Denn j e teurer 
Wohnungen sind, umso größer ist die Ko m-
promissbereitschaft bei der Wohnungssuche . 
Eine Wohnungsbedarfsrechnung in qualitat i-
ver Hinsicht erfordert daher einen anderen 
Ansatz: Man stellt sich d ie Frage, welche 
Wohnwertmerkmale für welche Zielgruppe 
wesentlich sind und wie diese – zu für die 
Zielgruppe erschwinglichen Preisen – auf dem 
Markt angeboten werden können.  
Die Analyse für Köln zeigt  am Beispiel unter-
schiedlicher Nachfragegruppen, dass Wohn-
raum über die gesamte Bandbreite fehlt : Für 
Familien mangelt es in Köln an Wohnungen 
mit wenigstens vier Zimmern. Dabei geht es

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  ii 
 
nicht nur um das Einfamilienhaus. Die Bereit-
schaft wohnungssuchender Familien , auch im 
Neubau in Mehrfamilienhäuser zu ziehen , ist 
groß. Jede dritte Neubaugeschosswohnung 
wurde in den letzten Jahren von einer Familie 
bezogen. Dieser Anteil könnte höher liegen, 
setzt allerd ings die Schaffung familiengerec h-
ter Quartiere in noch stärkerem Maß als bi s-
lang voraus. Außerdem fehlen preiswerte 
Familienwohnungen, z. B. für Flüchtlingsfami-
lien, die noch in städtischen Unterkünften 
leben.  
Der Generationenwechsel im Einfamilie n-
hausbestand findet nur gebremst statt und 
könnte umfangreicher sein, wenn ältere 
Haushalte finanzierbare barrierefreie G e-
schosswohnungen fänden. Die Bereitschaft 
zum Umzug ist bei vielen „jungen Älteren“ und 
bei den zukünftigen Älteren grundsätzlich 
vorhanden. Al lerdings ist der Anteil älterer 
Haushalte in Neubaugeschosswohnungen in 
Köln relativ gering. Ein wesentliches Hemmnis: 
Häufig lässt sich eine Neubauwohnung nicht 
mit dem Erlös aus dem Verkauf des Einfamili-
enhauses bezahlen. Von einem forcierten 
Generationenwechsel, mit dem Bestandshä u-
ser früher frei würden, könnten Familien, die 
in Köln Wohnraum suchen, profitieren.  
Gemeinschaftliches Wohnen in Köln ist me n-
genmäßig eine Nische, die aber in den letzten 
Jahren gewachsen ist. Es ist ein Neubauthema, 
da sich e ntsprechende Angebote kaum im 
Bestand schaffen lassen.  Im Eigentumsse g-
ment wird das Gemeinschaftliches Wohnen 
v. a. von Familien und ältere Haushalten nac h-
gefragt. Eine größere Herausforderung ist es, 
im Mietsegment mit gemeinschaftlichem 
Wohnen auch jünge re Nachfragegruppen zu 
erreichen.  
Die Wohnungsnachfrage kleiner Haushalte,  
v. a. der Singles, macht in Köln mengenmäßig 
den größten Anteil der Wohnungsnachfrage 
aus. Mehrheitlich konzentriert sie sich auf den 
Wohnungsbestand, da insbesondere jüngere 
Haushalte aufgrund ihrer Einkommenssituat i-
on keine hohen Neubaumieten zahlen kö n-
nen. Dennoch gibt es auch zahlungskräftige 
kleine Haushalte, etwa in der Gruppe der 
Hochschulabsolventen, die in Köln geblieben 
sind und über eine relativ hohe Wohnkau f-
kraft verfügen, oder junge gutbezahlte Fac h-
kräfte, die nur unter der Woche in Köln sind 
und sich die hohe Miete in Mikroapartments 
und/oder möblierten Wohnungen leisten 
können.  
Die Modellrechnungen ermitteln, wieviel 
Neubau bei einer weiter wachsenden Wo h-
nungsnachfrage in Köln erforderlich ist, um 
einen weiteren Miet- und Kaufpreisanstieg zu 
vermeiden. In der Vergangenheit hielt die 
Ausweitung des Angebotes in Köln (noch) 
nicht Schritt mit dem Nachfragewachstum ; 
daher kam es zu enormen Miet- und Kau f-
preissteigerungen ( Abbildung 16 ff.). In ihrer 
eigenen Bevölkerungsprognose geht die Stadt 
Köln in Zukunft aber von einem deutlich g e-
ringerem Bevölkerungswachstum aus 
(Abbildung 53, Seite 50). In diesem Basissz e-
nario könnte das derzeitige Bauvolumen auch 
mittelfristig reichen (vgl. Kap. 3.2). Falls das 
Einwohner- und Haushaltswachstum aller-
dings doch ähnlich hoch ausfällt wie bisher 
(vgl. z.  B. die amtliche Prognose des IT.NRW , 
vgl. Variationsrechnungen in Kap. 3.3), reicht 
das derzeitige Bauvolumen nicht aus. Dann ist 
mit weiteren Preis- und Mietsteigerungen in 
Köln zu rechnen.  
Wohnungen werden aber nicht nur aufgrund 
wachsender Knappheiten teurer, sondern im 
Neubausegment auch aufgrund real steige n-
der Herstellungskosten. Diese wiederum g e-
hen zurück auf steigende Grundstückspreise  
und auf ständig wachsende Qualitätsanford e-
rungen ( z. B. energetische Auflagen ), aber 
auch auf hohe Auflagen im Umfeld der Wo h-
nungen ( u. a. Stellplatzangebot). Hinzu ko m-
men für Wohnungsnutzer die steigenden 
Wohnnebenkosten. Grundsteuererhöhungen 
und die Anhebung kommunale r Gebühren 
führen unmittelbar zu einer geringen Woh n-
kaufkraft für die eigentliche Wohnung. Unter 
den Preissteigerungen leiden besonders junge 
Haushalte ( mit und ohne Kinder): Denn s ie 
sind gezwungen, sich am aktuellen Markt neu 
mit Wohnraum zu versorgen. Die (meist ält e-
ren) Immobilieneigentümer hingegen profiti e-
ren von steigenden Preisen. Wohnungseng-
pässe wirken sich daher unterschiedlich auf 
Generationen aus.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  iii 
 
Der Wohnungsmarkt reagiert elastisch: Ste i-
gende Einkommen und sinkende Preise erh ö-
hen die Nachfrage in einem Segment, steige n-
de Preise führen zu einer erhöhten Nachfrage 
in anderen Segmenten. Die verschiedenen 
Segmente des Wohnungsmarktes sind mite i-
nander verbunden wie „kommunizierende 
Röhren“. Dies gilt auch räumlich zwischen 
verschiedenen Stadtteilen und zwischen Köln 
und dem Umland. Diese Elastizitäten führen 
dazu, dass man einfache, preiswerte Wohnu n-
gen nicht zwangsläufig bauen muss, um das 
Wohnungsangebot an einfachen, preiswerten 
Wohnungen zu erhöhen. Vielmehr führt jeder 
Neubau – auch hochwertiger –  schon zu einer 
gewissen Entspannung des Marktes. 
Von den reinen Mengen - und Preiseffekten 
(Markgeschehen) sind die politischen Ziele  
einer sozialen  Wohnraumversorgung zu tre n-
nen: Wie bei anderen Gütern auch, kann sich 
jeder am freien Markt so viel Wohnfläche 
leisten, wie er zu gegebenen Preisen finanzi e-
ren kann. Da Wohnungen allerdings der Exi s-
tenzsicherung dienen, sollen sich auch Haus-
halte ohne eigenes Einkommen am Wo h-
nungsmarkt versorgen können. Dazu brauchen 
sie Unterstützung. Der Bau von Sozialwohnun-
gen ist nur ein mögliches Instrument, um die 
soziale Wohnraumversorgung in Kö ln zu g e-
währleisten. Diese sogenannte Objektförd e-
rung kann effektiv auch auf Bestandsobjekte 
angewendet werden; daneben führt auch eine 
Subjektförderung (die direkt am Haushaltsei n-
kommen ansetzt) zu zielgenauen Lösungen  
(vgl. Kap. 3.6).  
Zielkonflikte und Hemmnisse  bei der Umse t-
zung machen eine Priorisierung der Ziele  er-
forderlich: Wenn nicht alles Wünschenswerte 
erreichbar ist , braucht es Maßgaben, welche 
Wünsche man nach oben stellt . Das größte 
Hemmnis zur bedarfsgerechten Wohnungsa n-
gebotsausweitung in Köln sind derzeit die 
begrenzten Wohnbauflächen : Das vom Amt 
für Stadtentwicklung und Statistik geschätzte 
derzeitige Flächenpotenzial der Stadt Köln 
reicht derzeit nur für den Neubau von rund 
+2.050 WE pro Jahr (Abbildung 1). Die Zielzah-
len im derzeitigen STEK Wohnen (von +6.000 
WE bis 2020  und +3.600 WE ab 2021) lassen 
sich darauf nicht realisieren. Auch der 
Wunsch, jährlich 1.000 Sozialwohnungen n eu 
zu bauen, wird schwierig, wenn die Flächen 
insgesamt nur fü r 2.050  WE pro Jahr aus rei-
chen (und darunter auch noch Ein - und Zwei-
familienhäusern sein sollen). Hier stellt sich 
die Frage, ob mehr Flächen entwickel t und 
ihre Realisierungswahrscheinlichkeiten erhöht 
oder zeitlich verkürz t werden kann und/oder 
ob man die Dichten noch erhöhen will.  
Fazit: Das Amt für Stadtentwicklung und St a-
tistik hat das vorliegende Gutachten beau f-
tragt, um die mit der städtischen Einwohner - 
und Haushaltsprognose implizierte Neubau-
nachfrage ermitteln  zu lassen  und die politi-
schen Stellschrauben sichtbar zu machen, mit 
denen Stadtpolitik den Wohnungsmarkt b e-
einflussen kann . Das Ergebnis ist trotz aller 
Unsicherheit über die zukünftige Einwohner - 
und Haushaltsentwicklung eindeutig: Zur 
Wohnungsmarktentspannung ist in Köln viel 
Neubau erforderlich  – mehr als sich  nach 
derzeitigem Planungsstand auf den heutigen 
Potenzialflächen realisieren lässt . Daher gilt 
das Zwischenziel: Je mehr Neubau erreicht 
wird, umso besser! Die Stadt hat Instrumente 
an der Hand: Bebauungspläne legen Flächen, 
Dichten und Gestaltungsmöglichkeiten fest. 
Auf den zahlreichen städtischen Grundst ü-
cken kann ein gezieltes Angebot für bestim m-
te Zielgruppen (z. B. ältere Haushalte) geschaf-
fen werden; dabei ist die Stadt Köln mit ihren 
Konzeptvergaben schon auf einem guten Weg. 
Der Bau von Sozialwohnungen hilft derzeit 
zwar einigen Haushalten mit niedrigem oder 
mittlerem Einkommen, aber nicht unbedingt 
den Bedürftigsten. Eine Wiedereinführung der 
Fehlbelegungsabgabe durch das Land könnte 
helfen, die wenigen Sozialwohnungen effizien-
ter zu nutzen . ( So hat d as Land Hessen die 
Fehlbelegungsabgabe 2016 wieder eingeführt, 
wodurch die Stadt Frankfurt in einem Jahr bei 
Kosten von  gut 1 Mio. Euro über 5  Mio. Euro 
einnehmen konnte.) Hilfreich wären auch alle 
Instrumente, die den Generationenwechsel 
beschleunigen: Wenn ältere Haushalte schon 
im Alter von ca. 60 Jahren statt erst  mit 80 
Jahren aus ihren großen Familienwohnungen 
bzw. Einfamilienhäusern ausziehen, würde 
sich die Wohnsituation vieler junger Familien 
früher verbessern. Dazu müssen den Senioren 
natürlich entsprechend attraktive Wohnalter-
nativen für junge Senioren geschaffen we r-
den.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  iv 
 
Bei all dem liegt Köln nicht auf einer Insel: Wer 
in Köln nichts findet, zieht ins Umland. Aber 
auch der Wohnungsmarkt im Umland ist a n-
gespannt. Ein gemeinsames Denken und 
Handeln als „Wohnregion Köln“ dient auch 
der Effizienzsteigerung  und Optimierung im 
räumlichen Sinne.  
Das vorliegende Gutachten enthält ausdrüc k-
lich keine handlungspolitischen Empfehlungen 
an die Stadt Köln. Vielmehr soll es der Stadt 
als Grundlagenstudie dienen, um angesichts 
der möglichen Stellschrauben und Einflus s-
möglichkeiten die bestmöglichen Entsche i-
dungen zu treffen für ein e lebenswerte 
Wohnstadt Köln im Jahr 2040.  
Auf dieser Grundlage kann das Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik wie g e-
wünscht, nun eigene Ziele, Handlungsfelder 
und Umsetzungsschritte ableiten. 
 
Abbildung 1:  Abgleich von Angebot (auf Potenzialflächen) und Nachfrage (gemäß Sz e-
narien), Köln, 2018 bis 2040, Jahresdurchschnitt 
 
Vgl. Abbildung 66 (Seite 69)    
Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  1 
  empirica 
1. Aufgabenverständnis  
Ziel des Gutachtens ist eine Wohnungsbedarfsberechnung und eine Wohnungsnachfra-
geabschätzung für die Stadt Köln auf Basis der neuen Einwohner- und Haushaltsprogno-
se des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln (Basisjahr 2018, Zeithori-
zont bis 2040). Die Berechnungen sollen eine mögliche Bandbreite der Nachfrage da r-
stellen und auch zu Aussagen über verschiedene Marktsegmente (Ein- und Zweifamili-
enhäuser vs. Mehrfamilienhäuser) und verschiedene Zielgruppen ( Starterhaushalte, 
Familien, Studierende , Senioren  u. a.) enthalten. Anhand dieser Erkenntnisse könnt en 
ggf. die Zielzahlen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) und die 
entsprechenden wohnungspolitischen Konsequenzen angepasst werden. Die Ergebnisse 
könnten zudem bei der Überarbeitung des Regionalplanes für Köln verwendet werden.  
Inhaltlich umfasst das Gutachten Folgendes:  
 Ausgangslage der Stadt Köln hinsichtlich  Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und 
Demografie (Kap. 2) 
 Quantitative Abschätzung  des Wohnungsbedarfs für Köln für den Zeitraum 
2018 – 2040 und Variationsrechnung zur Verdeutlichung der Wechselwirkungen 
zwischen den verschiedenen Marktsegmenten (Kap. 3) 
 Abgleich des ermittelten Wohnungsbedarf s mit den Wohnbauflächenpotenzia-
len in Köln (Kap. 4) 
 Qualitative Abschätzung der Wohnungsnachfrage für verschiedene Wohnungs-
teilmärkte und Zielgruppen in Köln (Kap. 5)  
Die Identifikation von Handlungsbedarfen und die Handlungsempfehlungen sind auf 
Wunsch der Stadt Köln ausdrücklich kein Bestandteil des Gutachtens, sondern werden 
später durch das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln erfolgen.  
Das Gutachten berücksichtigt zudem zielgruppenspezifische Remanenzeffekte, die auch 
für Köln relevant sind: Aus „Familien in Einfamilienhäusern“ werden allein durch den 
Auszug der Kinder „Paare in Einfamilienhäusern“ (mit entsprechend größerem Wohnfl ä-
chenverbrauch pro Kopf) und durch den Tod des Partners schließlich sogar „Singles in 
Einfamilienhäusern“. Gleichzeitig finden die ausziehenden jungen Erwachsene kaum 
Wohnungen am Markt und noch schwieriger später Häuser für die eigene Familiengrü n-
dung. Ent sprechend ist schon nur zur Stabilisierung der Einwohnerzahl ein gewisser 
Neubau erforderlich – oder aber eine effizientere Nutzung des Bestands, etwa durch 
einen Geschosswohnungsneubau, der die Babyboomer (die heutigen „Paare in Einfam i-
lienhäusern“) früher aus ihren Häusern „lockt“.  
empirica hat in den letzten Jahren bereits die Wohnungsnachfrage für vier Kölner U m-
landkreise abgeschätzt (Rhein -Sieg-Kreis1, Oberbergischer Kreis 2, Rheinisch -Bergischer 
Kreis3 und Rhein -Erft-Kreis4). Auch hier führte e ine differenzierte Betrachtung unte r-
                                                           
1  Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den-
rsk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Rhein-Sieg-Kreis)  
2  Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den-
obk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Oberbergischen Kreis).  
3  Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den-
rbk.pdfx?stringSearchvalue=Wohnungsmarkt (Rheinisch-Bergischen Kreis)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  2 
  empirica 
schiedlicher Zielgruppen zu Aussagen über die zukünftige Wohnungsnachfrage . Aus der 
Saldierung mit dem vorhandenen Wohnungsbestand ergab sich die Abschätzung der 
zukünftigen Neubaunachfrage. Eine analoge Ermittlung für Köln (auf Basis der stadteige-
nen Einwohner- und Haushaltsprognosen sowie Variationsrechnungen dazu) führt nach 
einem Abgleich mit den Kölner Wohnbauflächenpotenzialen zu verschiedenen Szenarien 
für Köln (z.  B. im Hinblick auf Abwanderung ins Umland usw.) . Die W echselwirkungen 
der Stadt Köln mit dem Umland  sind groß. So beeinflussen sich Flächenverfügbarkeit, 
Neubauvolumen und Preisentwicklung gegenseitig. Die Unterschiede induzieren Wande-
rungen, die sich wiederum auf die jeweilige Altersstruktur auswirken. Schon heute 
zeichnet sich eine eklatant andere Altersstrukturentwicklung zwischen Köln und dem 
Umland ab (Abbildung 36, Seite 30).  
Wenn in Köln die Einwohnerzahl bis 2040 noch um +6 % (Prognose der Stadt Köln) oder 
sogar um +16 % (amtliche Vorausberechnung des IT.NRW) wachsen soll, ist Wohnungs-
bau erforderlich. Bei der Abschätzung, wie viele Wohnungen gebaut werden müssen, ist 
auch der Generation enwechsel in den Beständen zu beachten. Denn w enn der letzte 
Bewohner eines Hauses verstorben oder ausgezogen ist, wird das Haus in Köln nicht 
lange leer stehen: Falls do rt anschließend eine Familie einzieht, versorgt das Haus nicht 
mehr nur eine Person, sondern wieder vier oder fünf Personen mit Wohnraum. Die e m-
pirica-Modellrechnungen berücksichtigen diesen Zusammenhang über das altersspezifi-
sche Haushaltsbildungsverhalte n, altersspezifische Ein - und Zweifamilienhausquoten 
(die sich bis 2040 noch ändern können!) und die Beschreibung von zielgruppenspezifi-
schen Qualitätsanforderungen an Wohnraum. Auf Basis des vo m Kölner Amt für Stad t-
entwicklung und Statistik  abgeschätzten Wohnbaupotenzials (inkl. der kleinteiligen I n-
nenentwicklung) wird im vorliegenden Gutachten abgeschätzt, inwiefern der heutige 
Wohnungsbestand zusammen mit den heutigen Wohnflächenpotenzialen und dem da-
rauf bis 2040 realisierbaren Neubau die Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 in quant i-
tativer und qualitativer Hinsicht decken kann.  
  
                                                                                                                                                               
4  Online abrufbar: https://www.ksk-koeln.de/empirica-regionale-wohnraumbedarfsanalyse-fuer-den-rhein-erft-
kreis.pdfx?stringSearchvalue=wohnungsmarkt (Rhein-Erft-Kreis).

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  3 
  empirica 
2. Bisherige Entwicklung von Demografie und Wohnungsmarkt  
2.1 Arbeitsmarkt: Boomende Dienstleistungsbranche  
2.1.1 Beschäftigungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur 
Die Stadt Köln ist Arbe itsort für immer mehr Beschäftigte (Abbildung 2): Die Zahl der 
sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze  hat sich in den letzten zehn Jahren von 
457.000 auf 568.000 und damit um fast ein Viertel erhöht (+24 %). Neben der Stadt Köln 
sind die Arbeitsplatzzahlen auch in den angrenzenden Umlandkreisen („ erster Ring“) 
überdurchschnittlich stark gestiegen (um +20 % gegenüber +18  % im Bundesd urch-
schnitt).5 Die Wirtschaft im  zweiten Ring der Umlandkreise und in der angrenzenden 
Stadt Leverkusen ist zwar auch  gewachsen, aber wesentlich moderater (+14  % bzw. 
+8 %). Die Großstadt Köln ist also Mittelpunkt der positiven Arbeitsplatzentwicklung der 
Region.  
Das Arbeitsplatzwachstum in Köln betrifft ausschließlich den Bereich der sog enannten 
„Sonstigen Dienstleistungen“ ( Abbildung 3): In diesen Dienstleistungsbranchen sind in 
Köln allein in den letzten zehn Jahren +100.000 (!) neue Arbeitsplätze entstanden. Damit 
arbeiten in Köln in diesen Bereichen heute mit 360.000 mehr als viermal so viele B e-
schäftigte wie im Produzierenden Gewerbe (80.000), das seit Jahren stagniert. Leichte 
Zuwächse gab es noch im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr. Der Anteil der 
Sonstigen Dienstleistungen liegt damit höher als im NRW -Durchschnitt, aber noch nie d-
riger als in Bonn und höher als Leverkusen und den angrenzenden Flächenlandkreisen 
(Abbildung 4). Vor dem Hintergrund, dass der Dienstleistungsbereich der am stärksten 
wachsende Sektor ist, ist damit auch für die Zukunft zu erwarten, dass der stärkste A r-
beitsplatzzuwachs weiterhin in der Stadt Köln und weniger im Umland stattfindet.  
  
                                                           
5  Zum „ersten Ring“ der Umlandkreise zählen hier der  Rhein-Sieg-Kreis, der Rheinisch Bergische Kreis und der Rhein-
Erft-Kreis, zum „zweiten Ring“ der Rhein-Kreis Neuss, der Kreis Mettmann, der Oberbergischer Kreis sowie die Städte 
Remscheid und Solingen.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  4 
  empirica 
Abbildung 2: Arbeitsplatzentwicklung*; Köln im Vergleich, 2008-2018** 
 
* Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten am Arbeitsort. ** Stichtag jeweils 30.06.   
1. Ring : Rhein -Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring:  Rhein-Kreis Neuss, Re m-
scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis.  
Quelle: empirica regio (Datenbasis: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit), eigene Darstellung  
 empirica 
Abbildung 3: Entwicklung der SVP -Beschäftigten am Arbeitsort nach  Wirt-
schaftsbereichen, Köln, 2008 – 2018 
 
Hinweis: „Sonstige Dienstleistungen“ = Information und Kommunikation, Finanz- und Versicherungsdienst-
leister, Grundstücks -/Wohnungswesen, wissenschaftliche/technische Dienstleistungen, Erziehung und U n-
terricht, Gesundheits- und Sozialwesen sowie Kunst, Unterhaltung und Erholung.  
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
92
96
100
104
108
112
116
120
124
128Index: 2008= 100
Köln
1. Ring
Deutschland
Bonn
NRW
Düsseldorf
2. Ring
Leverkusen
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000Anzahl 
Sonstige
Dienstleistungen
Handel,
Gastgewerbe,
Verkehr
Produzierendes
Gewerbe
Land- und
Forstwirtschaft,
Fischerei

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  5 
  empirica 
Abbildung 4: Wirtschaftsstruktur: Anteil der SVP -Beschäftigte im Bereich 
„Sonstige Dienstleistungen“, Köln im Vergleich, 2018 
 
 
SVP-Beschäftigte: = Sozialversicherungspflichtig-Beschäftigte. 1. Ring: Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer 
Kreis, Rhein-Erft-Kreis; 2. Ring: Rhein-Kreis Neuss, Remscheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
2.1.2 Pendlerverflechtungen 
Dieses starke städtische Arbeitsplatzwachstum  steht natürlich in Wechselwirkung zum 
Wohnungsmarkt: Solange die Arbeitsplatzzahlen in Köln stärker steigen als im Umland , 
das Wohnungsangebot in Köln aber nicht in gleichem Maße mitwächst, ist weiter mit 
steigenden Einpendlerzahlen zu rechnen. Dies zeigt sich bereits: Allein in den letzten 
sechs Jahren ist der Einpendlerüberschuss nach Köln kräftig gewachsen (Abbildung 5). 
Die meisten Nettoeinpendler (Tagespendler) stammen aus dem ersten Ring der Nac h-
barkreise (Abbildung 6): Über 100.000 Personen pendeln täglich (!) mehr nach Köln ein 
als aus. Aus dem zweiten Ring und den angrenzenden Großstädten sind es im Saldo we-
sentlich weniger. Zudem pendeln -6.000 Personen im Saldo von Köln nach Düsseldorf. 
Wichtiger Wohnstandort für die in Köln Arbeitenden ist also neben Köln selbst der erste 
Ring der Nachbarkreise , hier vor allem der Rhein-Erft-Kreis und der Rhein -Sieg-Kreis 
(Tagespendlersaldo: 49.000 bzw. 34.000). Gleichzeitig wächst dieses Umland auch wir t-
schaftlich mit ( Abbildung 2), so dass hier der Pendlersaldo dennoch stabil blieb 
(Abbildung 5).  
  
76%
64% 63%
50% 50%
46%
41%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bonn Düsseldorf Köln NRW Leverkusen 1. Ring 2. Ring
Anteile

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  6 
  empirica 
Abbildung 5: Pendlersaldo der SVP -Beschäftigten, Köln im Vergleich, 20 12 
und 2018 
 
Quelle: empirica regio (Datenbasis: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit), eigene Darstellung empirica 
Abbildung 6:  Pendlerverflechtungen der Tagespendler, Köln, 2018* 
* Stand: 30.06.2018 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
-100.000
-50.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000Anzahl
2012
2018
Nachbarkreise 
1. Ring: 
Rhein-Sieg-Kreis, 
Rheinisch Bergischer 
Kreis, Rhein-Erft-
Kreis
Köln
Nachbarkreise 
2. Ring: 
Rhein-Kreis Neuss, 
Remscheid, 
Mettmann, 
Solingen, 
Oberbergischer 
Kreis
LeverkusenBonn
63.836
34.202 14.824
9.404
49.262
155.651
15.655
32.534
Übriges NRW
Übriges 
Deutschland
Düsseldorf

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  7 
  empirica 
2.2 Wohnungsmarkt: Sinkender Leerstand und steigende Preise trotz Neubau  
2.2.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit  
In Köln gibt es rund 562.000 Wohnungen (Stand 2018) , davon rund 440.000 (79  %) in 
Mehrfamilienhäusern (MFH) u nd rund 96.000 (17 %) in Ein- und Zweifamilienhäusern 
(EZFH). Die übrigen rund 26.000 Wohnungen (5 %) befinden sich in Heimen und Nich t-
wohngebäuden (Abbildung 7). Zum Vergleich: Nur bezogen auf die Wohnungen in 
Wohngebäuden liegt der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in Köln 
bei 18  %, im Rhein-Sieg-Kreis hingegen bei 6 3 % (Abbildung 8). 2011 wurden gemäß 
Zensus in Köln rund 28 % der Wohnungen vom Eigentümer genutzt, und zwar 76  % der 
Wohnungen in EZFH und 17  % der Wohnungen in MFH (als Eigentumswoh nung). Zum 
Vergleich: Im Rhein-Sieg-Kreis wurden damals 57 % der Wohnungen selbstgenutzt (77 % 
der Wohnungen in EZFH und sogar 20 % Wohnungen in MFH, vgl. Abbildung 9). Etwa ein 
Fünftel der Kölner Wohnungen ist jünger als 30 Jahre, wurde also nach 1990 gebaut . 
Zum Vergleich: In Düsseldorf sind es nur 15  %, im Rhein -Sieg-Kreis aber sogar 30  % 
(Abbildung 10). 2011 waren 38 % der bewohnten Geschosswohnungen in Köln Eige n-
tumswohnungen (nach Wohnungseigentumsgesetz) und 62 % Mietwohnungen. Von den 
Eigentumswohnungen waren 55 % vermietet und 45 % von  den Eigentümern selbstg e-
nutzt (Zensus 2011). 
Der Wohnungsbestand in Köln wächst: In den acht Jahren von Ende 2010 bis Ende 2018 
hat sich der Wohnungsbestand um r und +21.600 Wohnungen (netto) vergrößert  
(Abbildung 11). Gemäß der Statistik der Stadt Köln sind in dieser Zeit r und +25.000 
Wohnungen neu entstanden  (durch Neubau und Baumaßnahmen im Bestand). 6 Wäh-
rend im ersten und zweiten Ring der Umlandkreise zwischen 2005 un d 2009 die (Bru t-
to-)Baufertigstellungen von Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern, aber auch in 
Mehrfamilienhäusern auf ein Drittel (!) zurückgefallen sind, wurde in Köln gleichmäßig 
weitergebaut (Abbildung 12): In der Phase 2010-2014 wurden in Köln sogar bezogen auf 
die Einwohnerzahl fast genauso viele Einfamilienhäuser gebaut wie im ländlichen zwe i-
ten Ring der Umlandkreise. Gleichzeitig wurden in Köln je 1.000 Einw ohner fast dreimal 
so viele Geschosswohnungen wie im zweiten Ring und doppelt so viele Geschosswo h-
nungen wie im ersten Ring gebaut (Abbildung 13). 
Im Schnitt über Fünf-Jahres-Zeiträume betrachtet wurden damit in Köln in den Jahren 
2000-2009 jährlich im Schnitt r und +2.500 Wohnungen fertiggestellt. In den Jahren 
2010- 2016 stieg das Neubauvolumen im Schnitt auf jährlich rd. +2.800 Wohnungen 
leicht an und fiel danach wieder auf rund +2.500 Wohnungen pro Jahr zurück (Abbildung 
14). Allerdings hat sich die Anzahl der neugebauten Wohnungen in Ein - und Zweifamili-
enhäuser halbiert (von kn app 800 WE p.  a. in den Jahren 2010 -2014 auf knapp 400 WE 
in den Jahren 2017 -2018), so dass ihr Anteil am Neubau inzwischen von 27 % (2000 -
2004) auf jetzt nur noch 15 % (2017 -2018) abgesunken ist.  Von 2014 bis 2018 waren 
45 % der fertig gestellten Geschoss wohnungen in Köln Eigentumswohnungen. Seit 2014 
ist dieser Anteil gestiegen, zwischen 2010 und 2014 waren es 39 %. 7 Die im Rahmen der 
vorliegenden Untersuchung geführten Expertengespräche lassen darauf schließen, dass 
                                                           
6  Damit sind in der Summe also +25.000 neue Wohnungen entstanden. Der Wohnungsbestand hat sich in dieser Zeit 
aber netto nur um rund +21.600 Wohnungen erhöht. Demnach sind offensichtlich gleichzeitig rund -3.400 Wohnun-
gen durch Abriss, Zusammenlegungen oder Umnutzung weggefallen (vgl. Abbildung 11).  
7  Auswertung des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  8 
  empirica 
in den letzten zwei bis drei Jahren 40  bis 50 % der Neubau -Eigentumswohnungen von 
Kapitalanlegern gekauft und vermietet wurden. 
Abbildung 7: Wohnungsbestand in Köln, 2011 und 2018* (Quelle: IT.NRW) 
 
Hinweis: EZFH: Ein- und Zweifamilienhäuser; MFH: Mehrfamilienhäuser. Jeweils zum 31.12. 
Quelle: IT.NRW (GWZ, Fortschreibung des Zensus 2011), eigene Darstellung empirica 
Abbildung 8: Wohnungsbestand in Wohngebäuden* nach Gebäudegröße, 
Köln im Vergleich, 31.12.2018 
 
* ohne Wohnungen in Wohnheimen 
Quelle: IT.NRW (GWZ, Zensus 2011), eigene Darstellung empirica  
424.462 439.951
91.933 95.741
18.356
18.535
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
2011 2018
Anzahl
Wohnungen in
Wohnheimen
Wohnungen in
Nichtwohngebäuden
Wohnungen in EZFH
Wohnungen in MFH
541.616
561.661
66% 63% 56% 55% 50%
37% 35% 32% 31% 28%
18% 13%
34% 37% 44% 45% 50%
63% 65% 68% 69% 72%
82% 87%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Wohnungen in
MFH
Wohnungen in
EZFH

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  9 
  empirica 
Abbildung 9: Wohnbestand in Wohngebäuden* nach Art der Wohnung s-
nutzung und Gebäudegröße, Köln im Vergleich, 2011 
Absolut
 
Relativ 
*ohne Wohnungen in Wohnheimen; MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- 
und Zweifamilienhäusern.  
Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung empirica 
  
514.541
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
Ferien- und Freizeitwohnung
Leer stehend
MFH zu Wohnzwecken
vermietet (auch mietfrei)
MFH von Eigentümer/-in
bewohnt
EZFH zu Wohnzwecken
vermietet (auch mietfrei)
EZFH von Eigentümer/-in
bewohnt
413.400
88.329
48% 48% 42% 43% 38%
28% 23% 22% 22% 21%
13% 9%
15% 14%
13% 11%
10%
8%
10% 9% 8% 7%
4%
4%
7% 7%
11% 9%
11%
17%
13% 12% 13% 12%
14%
14%
25% 28% 32% 34% 38% 44%
49% 54% 51% 58%
67% 70%
4% 3% 3% 3% 2% 3% 5% 3% 6% 2% 2% 3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%Anteil
Ferien- und Freizeitwohnung
Leer stehend
MFH zu Wohnzwecken
vermietet (auch mietfrei)
MFH von Eigentümer/-in
bewohnt
EZFH zu Wohnzwecken
vermietet (auch mietfrei)
EZFH von Eigentümer/-in
bewohnt

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  10 
  empirica 
Abbildung 10: Wohnungsbestand* nach Baualtersklassen, Köln im Vergleich, 
Stand 2018** 
 
* inklusive Nichtwohngebäuden und Wohnheimen; ** Baualtersklassen lt. Zensus 2011; 2009-2018 gemäß 
Baufertigstellungen dieser Jahre; daraus Anteile berechnet. 
Quelle: Zensus 2011, IT.NRW (Baufertigstellungsstatistik 2009-2018), eigene Berechnungen, eigene Darstel-
lung empirica 
Abbildung 11: (Brutto-)Baufertigstellungen von Wohnungen in EZFH/MFH*, 
in Köln, 2011-2018 (Quelle: Stadt Köln)  
 
* MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. **Bei 
Veränderung d. Wohnungsbestandes: Wohnungen außerhalb von EZFH und MFH; bei Baufertigstellungen: 
Wohnungen in Wohnheimen (534), in Nicht-Wohngebäuden (271) und durch Baumaßnahmen (1.798). 
Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica  
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2009-2018**
2001 - 2008
1991 - 2000
1979 - 1990
1949 - 1978
1919 - 1948
Vor 1919
4.441 5.004
563
16.425
17.403
978
713
2.603
1.890
21.579
25.010
3.431
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
Veränderung des
Wohnungsbestandes
in 2011-2018 (netto)
Baufertigstellungen
in 2011-2018 (brutto)
Wohnungsabgänge in
2011-2018
(rechnerisch)
Anzahl Wohneinheiten
Brutto-Baufertigstellung/Wohnungsbestand in EZFH/MFH, Köln 2010-18
Sonstige  Wohnungen**
Wohnungen in MFH
Wohnungen in EZFH

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  11 
  empirica 
Abbildung 12: Bauintensität von Einfamilienhäusern*, Köln u.a., 2000-2018 
 
* Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Ein - und Zweifamilienhäusern je 1.000 Einwohner.  1. Ring:  
Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring:  Rhein-Kreis Neuss, Rem scheid, LK 
Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis. - 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
Abbildung 13: Bauintensität von Geschosswohnungen*, Köln u.a., 2000-2018 
 
* Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern je 1.000 Einwohner.  1. Ring: Rhein-Sieg-
Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring:  Rhein-Kreis Neuss, Rem scheid, LK Mettmann, 
Solingen, Oberbergischer Kreis. 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica  
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner
1. Ring
2. Ring
Bonn
Köln
Düsseldorf
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner
Düsseldorf
Köln
Bonn
1. Ring
2. Ring

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  12 
  empirica 
Abbildung 14: Baufertigstellungen von Wohnungen EZFH und MFH*, Köln, 
2000-2018 p.a. (Quelle IT.NRW) 
 
* MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, EZFH = Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern   
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung  empirica 
2.2.2  Wohnungsleerstand und Immobilienpreise 
Ob das Wohnungsangebot in Köln die Nachfrage deckt oder nicht, zeigt ein Blick auf die 
Knappheitsindikatoren (Leerstands- und Preisentwicklung): Die Wohnungsleerstände in 
Köln sind praktisch ausgeschöpft. Die marktaktive Leerstandsquote in Köln liegt inzwi-
schen bei unter 1  % und hat sich damit in den letzten ac ht Jahren fast halbiert 
(Abbildung 15). Auch im ersten Ring der Umlandkreise ist der Wohnungsleerstand stark 
gesunken: Die marktaktive Leerstandsquote liegt dort in jedem Kreis inzwischen bei 
unter 3 %. Im Oberbergischen Kreis sowie in Solingen und Remscheid liegt die Quote 
höher (bei rund 4 % bzw. 6 %). Während in diesen Bergischen Städten der Leerstand seit 
2010 kaum gesunken ist, haben die Rheinstädte Köln, Leverkusen, Düsseldorf und Bonn 
inzwischen praktisch keinen Leerstand mehr (d. h. die Leerstandsquote liegt unter 2 %, 
wie sie der üblichen Flexibilitätsreserve aufgrund aktueller Umzüge entspricht). Entlang 
der Rheinschiene wurden damit in den letzten Ja hren praktisch sämtliche Wohnung s-
leerstände abgebaut.  
Ein weiterer Indikator für eine Wohnungsnachfrage, die das Angebot übersteigt, ist die 
Preis- und Mietentwicklung. Das Angebot an Ein - und Zweifamilienhäusern in Köln hält 
nicht mit der Nachfrage Schri tt: Die mittleren Preise für gebrauchte Ein- und Zweifami-
lienhäusern sind in Köln innerhalb von acht Jahren von 2.200 Euro/m ² auf 3. 900 E u-
ro/m² gestiegen (das sind aufs Jahr gerechnet rund +8 % pro Jahr, vgl. Abbildung 16). An 
der Preisentwicklung ist erkennbar, wie die Nachfrage mit zunehmenden Knappheiten in 
Köln immer weiter ins Umland schwappt: Seit 2014 steigen  die Hauspreise auch im ers-
ten Ring der Nachbarkreise und seit 2016 selbst im weiter entfernt liegenden Oberbergi-
schen Kreis. Beim Neubau von Häusern scheint in Köln allerdings  inzwischen mit etwa 
711 710 790 570 386 
1.891 1.746 
2.084 2.360 
2.177 
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2000-2004 2005-2009 2010-2014 2015-2016 2017-2018
Anzahl Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in MFH
Wohnungen in EZFH

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  13 
  empirica 
4.500 Euro/m² eine Schallgrenze erreicht zu sein, ab der sich der Preisanstieg verlan g-
samt (Abbildung 17).  
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen haben sich im gleichen Zeitraum mehr 
als verdoppelt ( Abbildung 18). Sie stiegen von 1. 800 Euro/ m² Anfang 2012 auf 3.700 
Euro/m² Ende 2019, also um +1.900 Euro/m² in acht Jahren, das sind aufs Jahr gerechnet 
sogar knapp +10 % pro Jahr . Im ersten Ring der Nach barkreise sind sie im Mittel von 
etwa 1.400 auf 2.400 Euro/m², also um etwa +1.000 Euro/m² gestiegen. Die Preissteige-
rung im Oberbergischen Kreis begann zwar erst später, etwa ab 2017, macht aber auch 
hier inzwischen +500 Euro/m² aus (von +1.100 Euro/m² bis 1.600 Euro/m²).  
Interessanterweise verläuft die Mietenentwicklung gebrauchter Geschosswohnungen in 
Köln hingegen weniger dynamisch: Die mittleren Mieten stiegen in den gleichen acht 
Jahren von 8,50  Euro/m² auf rund 11,30  Euro/m², also um knapp +3 Euro/m² bzw. etwa 
um +4 % pro Jahr. Im ersten Ring der Umlandkreise und im Oberbergischen Kreis stiegen 
die Mieten fast genauso stark, nämlich um knapp + 3 % pro Jahr (Abbildung 19). Im Ver-
gleich zum Umland zeigt sich ein starkes Preis- und Mietgefälle (Abbildung 20 und Abbil-
dung 21).     
Abbildung 15: Marktaktive Leerstandsquote von Geschosswohnungen, Köln 
im Vergleich, 2010 und 2018 
 
 Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, eigene Darstellung    empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  14 
  empirica 
Abbildung 16: Kaufpreisentwicklung von Ein - und Zweifamilienhäusern im 
Bestand* seit 2012, Köln im Vergleich 
 
 *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (Median in Eu-
ro/m² je Quartal), Bestand = mind. 3 Jahre alte Gebäude 
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 
Abbildung 17: Kaufpreisentwicklung von Ein - und Zweifamilienhäusern im 
Neubau* seit 2012, Köln im Vergleich 
 
 *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (Median in Eu-
ro/m² je Quartal, Mindestfallzahl 50), Neubau = max. 3 Jahre alte Gebäude 
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica  
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500Median in Euro/m²
Köln (Bestand)
Rhein-Erft Kreis
(Bestand)
Rheinisch-
Bergischer Kreis
(Bestand)
Rhein-Sieg Kreis
(Bestand)
Oberbergischer
Kreis (Bestand)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000Median in Euro/m²
Köln (Neubau)
Rhein-Erft Kreis
(Neubau)
Rheinisch-
Bergischer Kreis
(Neubau)
Rhein-Sieg Kreis
(Neubau)
Oberbergischer
Kreis (Neubau)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  15 
  empirica 
Abbildung 18: Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen im Bestand* 
seit 2012, Köln im Vergleich  
 
 *Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen zum Kauf (Median in Euro/m² je Quartal), Be-
stand = mind. 3 Jahre alte Gebäude 
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 
Abbildung 19: Mietentwicklung von Geschosswohnungen im Bestand* seit 
2012, Köln im Vergleich 
 
 *Mittlere Nettokalt-Mieten für öffentlich inserierte Mietwohnungen (Median in Euro/m² je Quartal), Be-
stand = mind. 3 Jahre alten Gebäude 
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica  
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000Median in Euro/m²
Köln (Bestand)
Rhein-Erft Kreis
(Bestand)
Rheinisch-
Bergischer Kreis
(Bestand)
Rhein-Sieg Kreis
(Bestand)
Oberbergischer
Kreis (Bestand)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14Median in Euro/m²
Köln (Bestand)
Rhein-Erft Kreis
(Bestand)
Rheinisch-
Bergischer Kreis
(Bestand)
Rhein-Sieg Kreis
(Bestand)
Oberbergischer
Kreis (Bestand)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  16 
  empirica 
Abbildung 20:  Mietpreisniveau* im Jahr 2019 in der Region Köln 
 
 
 Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  17 
  empirica 
Abbildung 21:  Kaufpreisniveau für EZFH* im Jahr 2019 in der Region Köln 
 
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica 
2.2.3 Preiswertes Segment  
Der Kölner Wohnungsmarkt ist angespannt. Das zeigt auch das aktuelle „Mantelgutach-
ten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein -Westfalen“ im Auftrag des Mi-
nisteriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein -

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  18 
  empirica 
Westfalen.8 Die Stadt Köln zählt demnach aufgrund erhöhter Mietbelastungsquoten und 
unterdurchschnittlichem Wohnungsleerstand zusammen mit anderen elf Kommunen im 
Land (u.  a. Münster, Bonn und Düsseldorf ) zu den Städten mit angespanntem Woh-
nungsmarkt. Leidtragende sind insbesondere die Nachfrager im preiswerten Segment 
des Kölner Wohnungsmarktes. Daher werden nachfolgend die Nachfrage- und die Ange-
botsseite des preiswerten Wohnungsmarktsegmentes dargestellt.  
Preiswerter Wohnraum in der Stadt Köln wird u.  a. von Transferleistungsempfängern 
nachgefragt. Im Jahr 2018 erhielten etwa 16 % der Kölner Haushalte Transferleistungen 
nach SGB II (Bedarfsgemeinscha ften) oder SGB XII (Grundsicherung und Hilfe zum L e-
bensunterhalt). Absolut waren das ca. 89.000 Haushalte (Abbildung 22).  
Abbildung 22: Zahl der Haushalte mit Transferleistungen in der Stadt Köln, 
2010 - 2018 
 
Quelle: eigene Berechnungen; empirica regio (© Statistik der Bundesagentur für Arbeit und © Statistische 
Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2020, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-
de/by-2-0)  
 empirica 
Der größte Teil der 89.000 Transferleistungshaushalte in 2018 waren Ein- und Zweiper-
sonenhaushalte, die als Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach SGB II erhielten (r und 
42 % aller Transferleistungshaushalte). Haushalte mit Kindern (SGB II) machten 22 % und 
ältere Haushalte mit Grundsicherung im Alter 13  % der Transferleistungshaushalte in 
Köln aus. 2018 lag die Zahl der Transferlei stungshaushalte 3 % höher als 2010. 2010 bis 
2014 stieg die Zahl der Transferleistungshaushalte, seitdem sinkt sie wieder. Knapp 60 % 
der Transferleistungshaushalte sind Ein - und Zweipersonenhaushalte unter 65 Ja hren, 
                                                           
8  empirica, März 2020: Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen, abrufbar 
unter https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/2020-01-
04MHKBG_Mantelgutachten_Mietenverordnungen.pdf

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  19 
  empirica 
bei 15 % handelt es sich um ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte und 25 % sind Haus-
halte mit Kindern. 
Neben den Transferleistungshaushalten sind auch Haushalte ohne Transferleistungen 
auf preiswerten Mietwohnraum angewiesen. Haushalte ohne Transferleistungen mit 
niedrigen Einkommen (unteres Einkommensdrittel) in der Stadt Köln können sich aktuell 
nur einen geringen Anteil der in Köln angebotenen Mietwohnungen (ohne geförderte 
Mietpreisgebundene Wohnungen) leisten. Die Erschwinglichkeit , also der Anteil fina n-
zierbarer Mietwohnungen in relevante r Größe, ist am geringsten für Einpersonenhau s-
halte und für Alleinerziehende  (Abbildung 23). Diese können sich unter der Annahme, 
dass 30 % des Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden , 
lediglich 0,5  % bzw. 0, 6 % der angebotenen Wohnungen leisten. Zum Vergleich: Paare 
ohne Kinder mit mittleren Einkommen können sich in Köln 61,3  % der angebotenen 
Mietwohnungen leisten.  
Abbildung 23: Anteil finanzierbarer Mietwohnungen für Haushalte mit nie d-
rigen und mittleren Einkommen in der Stadt Köln, 2018 
 
Quelle: eigene Berechnungen; empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank), IT.NRW  
 empirica 
Bis 2015 war der Sozialwohnungsbestand in Köln rückläufig ( Abbildung 24): Durch aus-
laufende Bindungen sank die Zahl der geförderten Mietwohnungen (Typ A/ 1. Förde r-
weg) von rd. 42.600 WE (Ende 2010) und 41.600 WE (Ende 2011) zunächst auf 37.500 
(Ende 2015), stieg dann aber bis Ende 2018 wieder auf 38.600 WE an. Damit hat sich in 
Köln der Anteil der Sozialwohnungen an allen Geschosswohnungen (Wohnungen in 
Mehrfamilienhäusern, vgl. Abbildung 7, Seite 8) zwischen 2011 und 2018 von 9,8 % auf 
8,8 % verringert. Gemessen an der Zahl der rd. 89.000 Haushalte, die Transferleistungen 
beziehen, könnten diese zu 43 % mit geförderten Sozialwohnungen ve rsorgt werden. 
Allerdings wohnen auch Haushalte in Sozialwohnungen, die keine Transferleistungen 
(mehr) beziehen.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  20 
  empirica 
Abbildung 24: Entwicklung des mietpreisgebundenen Wohnungsbestands 
(Typ A/ 1. Förderweg) in Köln, 2010 - 2036  
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik/Amt  für Wohnungswesen, Bericht "Wohnen in 
Köln-Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2018/Ausblick 2019, eigene Darstellung empirica 
2.3 Demografie: Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und Geburten-
überschuss  
2.3.1 Einwohnerentwicklung  
Für 15 Jahre - von 1990 bis 2005 - stagnierte die Einwohnerzahl Kölns bei etwa 960.000 
Einwohnern (Abbildung 25). Mit Einführung der Zweitwohnungssteuer am 1.1.2005 stieg 
die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz nochmal an  und blieb dann über die Re -
zessionsjahre 2008/2009 hinweg stabil. Seit 2010 aber wächst Köln um fast +10.000 
Einwohner jährlich (!) - auf inzwischen über 1.080.000 (Stand Ende 2018). Auch die be-
nachbarten Rheinstädte Bonn und Düsseldorf wachsen seitdem (Abbildung 26). Interes-
santerweise verlief die Einwohnerentwicklung im Umland genau umgekehrt: Im ersten 
Ring der Nachbarkreise ( Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis) 
wuchs die Bevölkerung bis 2005 noch und stagnierte danach ( bis zum Flüchtlingsjahr 
2015), im zweiten Ring der Nachbarkreise stagnierte sie zunächst und schrumpfte dann 
sogar.  
Ursache für den starken Bevölkerungszuwachs in Köln seit 2005 ist ein dauerhaft hoher 
Wanderungsüberschuss (unterbrochen nur von den Reze ssionsjahren 2008 und 2009) , 
der noch ergänzt wird durch einen wachsenden Geburtenüberschuss (Abbildung 27). 
Dieser wiederum lässt sich auf die steigenden Geburtenzahlen seit den Zuzugsjahren 
2014/2015 zurückführen: I n Köln gab es bis 2013 r und 10.000 Geburten pro Jahr, seit 
2016 aber rund 12.000  (Abbildung 28). Die starke Zuwanderung wirkt also doppelt: Es 
kamen viele (junge) Menschen und diese bekamen zudem noch viele Kinder. Seit 2017 
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000Sozialwohnungen
Sozialwohnungen mit Neubau
Prognose inkl. Neubau
(Zielzahl der Stadt Köln)
Prognose ohne Neubau
Ist-Daten
jeweils 31.12.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  21 
  empirica 
ist der Wanderungssaldo allerdings wieder kleiner geworden  und liegt fast wieder auf 
dem Niveau der Jahre vor 2005 (Abbildung 29).9  
Abbildung 25: Einwohnerentwicklung, Köln, 1987 – 2018 
 
Quelle: IT.NRW (Fortschreibung), Stadt Köln (Melderegister), eigene Darstellung empirica 
  
                                                           
9  Die Wanderungsstatistik der Stadt Köln auf Basis des Melderegisters weist einen etwas niedrigeren Wanderungssa l-
do für Köln aus als die Wanderungsstatistik des Statistischen Landesamtes IT.NRW . Unterschiede kommen vermu t-
lich durch unterschiedliche Meldeverfahren zustande. Die zeitliche Entwicklung des Wanderungssaldos verläuft aber 
in beiden Statistiken parallel (Abbildung 30, Seite 28).  
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Personen
Fortschreibung
Volkszählung
1987
Fortschreibung
Zensus 2011
Melderegister
Köln (insgesamt)
Melderegister
Köln (nur
Hauptwohnsitz)
953.551
1.013.655 (Z 11)
1.016.679 (HWS - Stadt Köln)
1.017.155 (VZ 87)
31.12.
1.085.664 (Z 11)
1.082.904 (HWS - Stadt Köln)
1.089.984 (insg. - Stadt Köln)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  22 
  empirica 
Abbildung 26: Einwohnerentwicklung, Köln im Vergleich, 2000 – 2018 
 
1. Ring:  Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch Bergischer Kreis, Rhein -Erft-Kreis; 2. Ring:  Rhein-Kreis Neuss, Re m-
scheid, LK Mettmann, Solingen, Oberbergischer Kreis.  
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
Abbildung 27: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung, Köln, 2000-2018 
 
* Hinweis des IT.NRW: „Die Ergebnisse ab Berichtsjahr 2016 sind aufgrund methodischer Änderu ngen und 
technischer Weiterentwicklungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar “ (u. a. durch Probleme 
bei der melderechtlichen Erfassung Schutzsuchender).  
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
88
90
92
94
96
98
100
102
104
106
108
110
112
114
116Index: 2000 = 100
Bonn
Köln
Düsseldorf
1. Ring
2. Ring
-20
-18
-16
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
-20.000
-15.000
-10.000
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
Personen je 1.000 EW
Anzahl 
Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo je 1.000 EW

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  23 
  empirica 
Abbildung 28: Geburten und Sterbefälle, Köln, 2010-2018 
  
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
Abbildung 29: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung, Köln, 2000-2018 
 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000Anzahl Lebendgeborene
Gestorbene
-20
-18
-16
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
-20.000
-15.000
-10.000
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2000 bis 2004
p.a.
2005 bis 2009
p.a.
2010 bis 2014
p.a.
2015 bis 2016
p.a.
2017 bis 2018
p.a.
Personen je 1000 EW
Anzahl Personen
Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo je 1000 EW

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  24 
  empirica 
Abbildung 30: Wanderungssaldo im Datenquellenvergleich, Köln, 2010-2018 
 
Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
2.3.2 Wanderungen und altersspezifische Unterschiede  
Eine detaillierte Analyse der Wanderungen nach Alter und Ziel/Herkunft  für die Jahre 
2001 bis 2014 (auf Basis der Daten von IT.NRW) bzw. für die Jahre 2011 bis 2018 (auf 
Basis der Wanderungsstatistik der Stadt Köln) zeigt die Hintergründe (vgl. Abbildung 31 
und Abbildung 32):  
 In der Phase 2001-2005 zogen vor allem junge Menschen (18 bis 30-Jährige) aus 
ganz Deutschland nach Köln (arbeitsmarktorientiert), während gleichzeitig Fami-
lien mit ihren Kindern (genauer: die Altersgruppen „30 bis unter 50 Jahre“ und 
„unter 18 Jahre“) in die Nachbarkreise fortzogen  (wohnungsmarktorientiert). In 
dieser Phase waren die starken Geburtsjahrgänge der 1960er Jahre („ Babyboo-
mer“) gerade im Eigenheimerwerbsalter (d. h. zwischen 30 und 45 Jahre alt, vgl. 
Abbildung 36, Seite 30), so dass viele von ihnen zur Familiengründung aus Köln 
heraus ins Umland zogen. 
 In der Phase 2006-2010 liegt der Wanderungssaldo im Schnitt ähnlich hoch und 
die Wanderungsmuster sehen ähnlich aus . Allerdings ziehen jetzt nicht mehr 
+8.000 Personen pro Jahr aus Deutschland  zu, sondern nur noch gut 6.000. D a-
für wandern im Saldo aber auch nicht m ehr -4.000 Personen (in Familien) ins 
Umland ab, sondern nur noch rund -2.000. Hintergrund ist, dass in Köln die B e-
völkerungsgruppe im Eigenheimerwerbsalter (d.  h. die Zahl der 30 - bis 45 -
Jährigen) inzwischen kleiner geworden ist ( vgl. grau gestrichelte Li nie in Abbil-
dung 35, Seite 29). Gleichzeitig bricht der Einfamilienhausbau i m Umland ein 
(vgl. Abbildung 12, Seite 11).   
 In der Phase 2011-2014 wächst vor allem die Zuwanderung aus dem Ausland : 
Jedes Jahr zi ehen +4.000 Personen aus dem Ausland netto zu. Zusammen mit 
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000Wanderungssaldo
IT.NRW
Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  25 
  empirica 
dem Nettozuzug aus dem übrigen Deutschland (weiterhin +6.000 Personen pro 
Jahr) und der anhaltenden Abwanderung in die Nachbarkreise (weiterhin -2.000 
Personen pro Jahr) liegen die jährlichen Wand erungsgewinne in dieser Phase 
mit fast +9.000 Personen p.a.) mehr als doppelt so hoch wie in der 5 -Jahres-
Phase zuvor. Mit anderen Worten: Immer mehr Familien (30 - bis unter 50 -
Jährige und ihre Kinder) ziehen von Köln ins Umland ( Abbildung 33), aber der 
Auslandszuzug von Familien kompensiert einen Teil dieser Verluste. Durch die 
hohe Auslandszuwanderung auch von Familien ziehen netto kaum noch Kinder 
aus Köln fort , nämlich nur noch rund -200 gegenüber -700 und -1.500 in den 5 -
Jahres-Phasen zuvor (Abbildung 31). Auch wenn die verschiedenen Datenque l-
len absolut leicht andere Zahlen ausweisen, zeichnen die städtischen Zahlen das 
gleiche Bild wie die IT.NRW-Zahlen10: Die Stadt Köln verliert Familien an das Um-
land (hier die „Wohnungsmarktregion“ gemäß Definition der Stadt Köln 11) und 
gleichzeitig erzielt die Stadt Wanderungsgewinne bei jungen Erwachsen im Alter 
zwischen 18 und 30 Jahren  aus ganz Deutschland und dem Ausland , u. a. auch, 
weil in diesem Zeitraum die Hochschulen in Köln weiter ausgebaut werden: Zwi-
schen 2008 und 2013 steigt die Zahl der Studenten in Köln um + 20.000 
(Abbildung 34).12  
 Die Jahre 2015 und 2016 sind durch die Flüchtlingskrise und die damit verbu n-
dene erhöhte Auslandszuwanderung auch nach Köln geprägt. Der Wanderung s-
saldo mit dem Ausland ist in diesen beiden Jahren mit + 6.700 Personen p. a. im 
Vergleich zu den Jahren 2011 bis 2014 (+1.700 Personen p.a.) deutlich erhöht. 
Die Zunahme betrifft alle Altersklassen der unter 50 -Jährigen, besonders stark 
nimmt die Zuwanderung dabei bei den unter 18 -Jährigen zu. Gleichzeitig nimmt 
auch die Abwanderung aus Köln in die Wohnungsmarktregion zu (von Familien), 
von -2.300 Personen p. a. auf nun -3.400 Personen p.a. (Abbildung 33). 
 In den Jahren 2017 und 2018 ist der Wanderungssaldo der Stadt Köln mit nur 
noch rund +2.100 Personen p.a. deutlich niedriger als in den beiden Jahren z u-
vor. Der Wanderungssaldo mit dem Ausland beträgt nur noch +700 Personen 
p.a. Deutlich positiv ist er dabei nur noch bei den unter 25 -Jährigen. Bei den 
über 30-Jährigen ist der Auslandwanderungssaldo nun hingegen sogar leicht ne-
gativ. Zudem ist die Zuwanderung aus restlichem NRW geringer . Die Abwande-
rung in die Wohnungsmarktregion nimmt noch  weiter zu: auf rund -4.500 Per-
sonen p.  a. Hintergrund könnten die weiter steigenden Preise und Mieten in 
Köln sein, die immer mehr Haushalte ins Umland abdrängen (vgl. Abbildung 
16ff., ab Seite 14).  
  
                                                           
10  Die städtische Wanderungsstatistik weist in den Jahren 2011 bis 2014 mit rund  +7.400 Zuziehenden p. a. eine etwas 
geringere Nettozuwanderung nach Köln aus ( Abbildung 32 oben) als die Wanderungsstatik von IT.NRW mit rund 
+8.900 Nettoziehenden (Abbildung 31 unten). Dies ist insbesondere durch eine geringere Auslandszuwanderung in 
allen Altersgruppen der städtischen Statistik zu erklären.  
11  Zur Kölner Wohnungsmarktregion gehören die Gemeinden: Bedburg, Bergheim, Be rgisch Gladbach, Bornheim, 
Brühl, Dormagen, Elsdorf, Engelskirchen, Erftstadt, Euskirchen, Frechen, Gummersbach, Hennef (Sieg), Hürth, Ke r-
pen, Kürten, Leverkusen, Lindlar, Lohmar, Much, Neunkirchen -Seelscheid, Niederkassel, Nümbrecht, Odenthal, 
Overath, Pulheim, Rommerskirchen, Rösrath, Siegburg, Troisdorf, Weilerswist, Wesseling, Wiehl, Zülpich. Vgl. hierzu 
auch Abbildung 70 (Seite 96). 
12  Während die Zahl der an privaten Hochschulen Studierenden seit 2002 kontinuierlich wuchs – von rund 3.500 auf 
18.000 (+ 415 %) -, fiel die Zahl der an öffentlichen Hochschulen Studierende n im Zeitraum 2002 -2007 von r und 
86.000 auf rund 62.000 ab (-28 %).

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  26 
  empirica 
Abbildung 31: Köln: Wanderungssalden nach Ziel/Herkunft und Alter, 2001 -
2014 (Quelle: IT.NRW) 
2001 – 2005 p.a. 
 
2006 – 2010 p.a.  
 
2011 – 2014 p.a. 
 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  27 
  empirica 
Abbildung 32: Köln: Wanderungssalden nach Ziel/Herkunft und Alter, 2011 -
2018 (Quelle: Stadt Köln) 
2011 – 2014 p.a. 
 
2015 – 2016 p.a.  
 
2017 – 2018 p.a.  
 
Zur Definition der Wohnungsmarktregion der Stadt Köln vgl. Fußnote 11, Seite 25.   
Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 
  
-363
7.953
2.934
-1.577 -662 -815
7.470
-6.000
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Unter 18
Jahre
18 bis
unter 25
25 bis
unter 30
30 bis
unter 50
50 bis
unter 65
über 65 insgesamt
Saldo p.a.
Wohnungsmarkt-
region Köln
Rest-NRW
Rest-BRD
Ausland inkl
unbekannt
Gesamtsaldo
1.469
9.017
4.005
-1.329
-558 -864
11.742
-6.000
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Unter 18
Jahre
18 bis
unter 25
25 bis
unter 30
30 bis
unter 50
50 bis
unter 65
über 65 insgesamt
Saldo p.a.
Wohnungsmarkt-
region Köln
Rest-NRW
Rest-BRD
Ausland inkl
unbekannt
Gesamtsaldo
-1.688
7.320
2.742
-4.050
-1.265 -989
2.071
-6.000
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Unter 18
Jahre
18 bis
unter 25
25 bis
unter 30
30 bis
unter 50
50 bis
unter 65
über 65 insgesamt
Saldo p.a.
Wohnungsmarkt-
region Köln
Rest-NRW
Rest-BRD
Ausland inkl
unbekannt
Gesamtsaldo

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  28 
  empirica 
Abbildung 33: Köln: Wanderungssalden mit der Wohnungsmarktregion * 
nach Alter, 2011-2018 (Quelle: Stadt Köln) 
 
* Zur Definition der Wohnungsmarktregion der Stadt Köln vgl. Fußnote 11, Seite 25. 
Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 
Abbildung 34: Entwicklung der Studierendenanzahl, Köln, 2002-2017* 
 
* 2017 = Wintersemester 2017/2018 usw.  
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
-1.346
-1.832 -1.632
-2.148
-3.428 -3.287
-3.601
-4.789
-4.112
-7.000
-6.000
-5.000
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Wanderungssaldo
18 bis unter 25
25 bis unter 30
über 65
50 bis unter 65
Unter 18 Jahre
30 bis unter 50
Insgesamt
Alter (Jahre):
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000Anzahl
Summe
Studenten an
staatlichen
Hochschulen
Studenten an
privaten
Hochschulen

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  29 
  empirica 
2.3.3 Einfluss auf die Altersstruktur der Kölner Bevölkerung 
Das altersspezifische Wanderungsverhalten hat natürlich Einfluss auf die Altersstruktur 
der Kölner Bevölkerung  (Abbildung 35): Da der Wanderungssaldo der 18 - bis 30 -
Jährigen positiv und der der Über-30-Jährigen negativ ist, verjüngt sich die Kölner Bevöl-
kerung tendenziell durch die Wanderungen  (und kompensiert zusam men mit den G e-
burten die Alterung an sich) . Auffällig ist der wachsende Anteil der 25 - bis 35-Jährigen 
zwischen 2008 und 2013 sowie der wachsende Anteil der unter 5 -Jährigen zwischen 
2013 und 2018.  Der wachsende Anteil der jungen Erwachsenen ist vermutlich auch auf 
den Ausbau der Hochschulen in Köln zurückzuführen: Denn zwischen 2007 und 2017 hat 
sich die Zahl der Studierenden in Köln von 70.000 auf 10 2.000, d. h. um +32.000 (+46 %) 
erhöht (Abbildung 34, Seite 28). Als Folge dieser Wanderungsmuster leben in Köln heute 
anteilig mehr Kleinkinder als im Umland  (Abbildung 36 unten). Das war 2003 noch ganz 
anders: Da mals entsprach der Kleinkinderanteil Kölns dem NRW -Durchschnitt (4,7 %) 
und lag damit knapp unter dem seines Umlandes (Abbildung 36 oben). 
Abbildung 35: Altersstruktur in Köln, Veränderung seit 2003 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000Anzahl
31.12.2018
31.12.2013
31.12.2008
31.12.2003

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  30 
  empirica 
Abbildung 36: Altersstruktur in Köln im Regionalvergleich; 2003 bis 2013 
31.12.2003 
  
31.12.2008 
 
31.12.2013 
 
31.12.2018 
 
Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica  
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%Anteil
Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2003
Nordrhein-
Westfalen
Köln
1.Ring
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%Anteil
Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2008
Nordrhein-
Westfalen
Köln
1.Ring
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%Anteil
Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2013
Nordrhein-
Westfalen
Köln
1.Ring
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%Anteil
Alterstruktur im Vergleich, Köln, 31.12.2018
Nordrhein-
Westfalen
Köln
1.Ring

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  31 
  empirica 
2.3.4 Haushalte  
Analog zur Einwohnerentwicklung verändern sich natürlich auch die - für die Wo h-
nungsnachfrage entscheidende – Zahl der Haushalte: Gemäß Statistik der Stadt Köln 
stieg ihre Anzahl zwischen 2010 und 2018 von 537.000 auf 564.300, d.  h. um +5  % in 
acht Jahren. Erkennbar ist, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Köln seit 2005 
fast konstant bei 1,9 Personen/Haushalt liegt, wä hrend sie im Zeitraum 2005 -2010 im 
ersten Ring von etwa 2,2 auf unter 2,1 gesunken ist  (Abbildung 37). Die Verkleinerung 
der Haushalte führt im Umland dazu, dass in jeder Wohnung weniger Personen leben als 
zuvor, während bei im Schnitt stabilen Haushaltsgrößen die Wohnungen in Köln im 
Schnitt in gleicher Dichte bewohnt werden wie zuvor.  
Abbildung 37:  Mittlere Haushaltsgröße in Köln im Vergleich, 2005-2018 
 
   
Quelle: empirica regio auf Datenbasis von © Statistisches Bundesamt (Destatis), eigene Darstellung  
 empirica 
  
 1,6
 1,7
 1,8
 1,9
 2,0
 2,1
 2,2
 2,3
 2,4
 2,5Personen je Haushalt 
1. Ring
NRW
2. Ring
Köln
Düsseldorf

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  32 
  empirica 
3. Die zukünftige Wohnungsnachfrage  
3.1 Aussagekraft von Prognosen und Methodischen Vorgehen 
Prognosen sind immer unsicher. Aber sie helfen, mit den Unsicherheiten umzugehen. 
Letztlich handelt es bei Prognose n um Modellrechnungen, die auf Basis von Annahmen 
Ergebnisse berechnen („Wenn-Dann-Aussagen“).  
Die nachfolgenden Prognoseszenarien für Köln basieren auf lokalen empirischen Daten 
der Vergangenheit. Damit wird verhindert, dass sich in den Szenarien „Wünsche“ und 
„Fakten“ vermischen. Grundlage für Modellrechnungen zur zukünftigen Wohnungsnach-
frage ist zunächst immer eine Vorausberechnung der Bevölkerungsentwicklung. Bereits 
eine solche Bevölkerungsprognose baut auf Annahmen (z.  B. zu Sterbewahrscheinlic h-
keiten und insbesondere Annahmen zum Wanderungsgeschehen ) auf und ist mit Uns i-
cherheiten behaftet. Die Bevölkerungsprognose beeinfluss t die weiteren Berechnungen 
zur Wohnungsnachfrage bereits grundlegend, denn sie geben den grundsätzlichen En t-
wicklungspfad für die Wohnungsnachfrage vor.  
Die Einwohnerprognose ist aber dennoch nur eine von vielen Stellschrauben im Modell 
zur Wohnungsnachfrageprognose ( Abbildung 38). D enn nicht Einwohner fragen Wo h-
nungen nach, sondern Haushalte. Dabei macht es einen Unterschied von Faktor zwei 
aus, ob zwei Einwohner als Paar (in einer Wohnung) oder als Singles leben (in zwei 
Wohnungen). Das altersspezifische Haushaltsbildungsverhalten ist regional unterschie d-
lich und ändert sich über die Zeit. 13 Im nächsten Schritt ist zu bedenken, dass nicht jeder 
Haushalt genau eine Wohnung bewohnt. Vielmehr gibt es Haushalte, die zwei Wohnu n-
gen haben (Nebenwohnsitze), und Haushalte, die sich mit anderen Haushalten eine 
Wohnung teilen (Wohngemeinschaften).  Für die Wohnungsnachfrage ist allein die Zahl 
der wohnungsnachfragenden Haushalte relevant. Dabei wird im Modell zusätzlich noch 
zwischen der Nachfrage nach Wohnungen in Ein - und Zweifamilienhäusern (EZFH) und 
nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) unterschieden. Diese stehen für unter-
schiedliche Baudichten und für unterschiedliche Lebensph asen: Typischerweise wohnen 
z. B. Familien mit kleinen Kindern gerne ebenerdig und mit privatem Außengelände 
(Garten). Später im Leben könnte hingegen wieder eine Geschosswohnung (ohne Tre p-
pen und ohne Garten, aber mit Aufzug) attraktiv sein. Daher ändert sich die Zusammen-
setzung der Wohnungsnachfrage nach Segmenten mit dem Alter der Bevölkerung – auch 
gesamtstädtisch.  
In den Modellrechnungen wird die zukünftige Wohnungsnachfrage  (genauer: EZFH - 
bzw. MFH -Nachfragender Haushalte) mit dem heutigen Wohnungsbe stand (an EZFH 
und MFH) verglichen: Wenn in Zukunft mehr Wohnung gebraucht werden, als es heute 
schon gibt, müssen weitere hinzukommen ( demografisch bedingte Neubaunachfrage). 
Umgekehrt käme es zu wachsenden Wohnungsleerständen, wenn in Zukunft weniger 
Wohnungen als heute benötigt würden. Die erforderlichen Flussgrößen (Neubaubedarf/ 
Leerstandsveränderungen innerhalb bestimmter Zeiträume) ergeben sich also aus einem 
Vergleich der Bestandsgrößen (Anzahl Haushalte bzw. Wohnungen zu bestimmten Zei t-
punkten). Dabei sind die Wechselwirkungen sowohl zwischen den Marktsegmenten als 
auch zwischen Angebot und Nachfrage insgesamt zu beachten. Ausgleichender Faktor ist 
die Preis- und Mietenentwicklung: Wenn die Preise für Einfamilienhäuser sinken, wollen 
                                                           
13  So leben z.B. heutige 30-Jährige nachweislich häufiger als Singles als 30-Jährige vor 20 Jahren.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  33 
  empirica 
mehr Haushalte Häuser kaufen. Wenn zu wenig e Wohnungen gebaut werden, steigen 
die Mieten – was wiederum die Wohnungsnachfrage reduziert (z. B. weil bei hohen Mie-
ten weniger Haushalte in der Stadt wohnen wollen oder häufiger Wohngemeinschaften 
gebildet werden). Umgekehrt wirkt zusätzlicher Neubau preisdämpfend – was aber wie-
derum den Zuzug in die Stadt verstärken kann.  
Die sogenannte Fluktuationsreserve beschreibt die Tatsache, dass umziehende Haushal-
te vorübergehend zwei Wohnungen haben und nachfragen. Sie entspricht rechnerisch 
dem strukturellen (Mindest-)Leerstand. In den nachfolgenden Modellrechnungen ist die 
Fluktuationsreserven bereits implizit durch den Abgleich mit den bewohnten Wohnu n-
gen enthalten. Fluktuation ist ja auch heute schon möglich, d.  h. die Fluktuationsreserve 
muss nicht erst neu aufgebaut werden; sie könnte sich allenfalls marginal ändern (wach-
sen oder schrumpfen), wenn der Wohnungsmarkt insgesamt wächst oder schrumpft. 
Diese marginalen Veränderungen werden im Berechnungsmodell für Köln explizit mit  
berücksichtigt.  
Daher ist für Köln grundsätzlich eines zu bedenken: Köln liegt in einer Wachstumsregion. 
Aus diesem Grunde ist für Köln nicht damit zu rechnen, dass der „Wohnbedarf gedeckt“ 
werden kann! Denn jede neu bebaute Wohnung wird bezogen werden ; und unabhängig 
davon, wie viel gebaut wird, wird es immer Haushalte geben, die auch noch gerne in 
Köln wohnen würden. D as zukünftige Neubau volumen entscheidet aber darüber , wie 
viele Einwohner im Stadtgebiet leben können: Je weniger Wohnungen in Köln gebaut 
werden, desto höher die Preise und desto größer das Preisgefälle zum Umland - und 
umso stärker die Verdrängung der Haushalte ins Umland.  
Abbildung 38:  Schema zu r Methodik der Wohnungsnachfrageprognose für 
die Stadt Köln bis 2040 
 
  
Quelle: eigene Darstellung empirica 
Die folgenden Berechnungen zur zukünftigen Neubaunachfrage in Köln folgen dem dar-
gestellten Modellschema (Abbildung 38). Dabei wird zunächst ein Basisszenario entwi-
ckelt (Kap. 3.2)., das dann um Szenarien erweitert  wird (Kap. 3.3). Die Szenarie n unter-
scheiden sich in den Annahmen an bestimmte Parameter (z. B. höheres Mietniveau, das 
Familien länger in kleinen Wohnungen wohnen lässt, späteres Familiengründungsalter, 
steigende Geschosswohnungsakzeptanz von Familien zugunsten einer höheren Mobilität 
MFH-NF
1+2-PHH
Kalibrierung auf bewohnte 
Wohnungen
Altersspez. HHV-
Quote
Alle 
Berechnungen 
differenziert 
nach 5er 
Altersklassen
HH nach 
Alter
Whg.nf. HH 
nach AlterAltersspez. 
EZFH-Quote
EZFH-NF 
nach Alter
Kalibrierung auf bewohnte EZFH
EZFH-NF
1+2-PHH
Altersspez. Anteil 
HH-Größen an 
EZFH-/MFH-HH EZFH-NF
3+-PHH
MFH-NF 
nach Alter
Diff zu NF 
insg.
EZFH-NF
3+-PHH
Stellschrauben
Bev.-
prognose
Haushalts-
bildung
WGs und 
NWs
Einfam.
hausquote
Haushalts
größen
Bev. nach 
Alter

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  34 
  empirica 
usw.). Aus diesen Varianten ergibt sich eine ganze Bandbreite der möglichen Wo h-
nungsnachfrage in Köln bis 2040 (Kap. 3.4).  
Ziel der Variationsrechnungen ist es, die mögliche Bandbreite der zukünftigen Entwic k-
lung aufzuzeigen. Damit kann man sich angesichts der Unsicherheiten der tatsächlichen 
zukünftigen Entwicklung auf verschiedene Entwicklungspfade einstellen bzw. die Wo h-
nungs- und Stadtentwicklungspolitik entsprechend der städtischen Ziele ausrichten. 
Nebenbei wird auch deutlich, welche Stellschrauben die Politik hat, wie diese auf die 
zukünftige Demografie und den zukünftigen Wohnungsmarkt der Stadt Köln wirken und 
welche Zukunftsparameter dabei die größten Auswirkungen haben. Die Erkenntnisse 
können auch helfen, ein Wohnungsmarktbeobachtungssystem aufzubauen, das die 
wichtigsten Parameter in Zukunft gezielt beobachtet.  
3.2 Basisszenario  
3.2.1 Annahmen und Vorgehensweise 
Das Basisszenario berechnet die Neubaunachfrage für Köln bis 2040 unter der Annahme, 
dass sich die Einwohner - und Haushaltszahlen entsprechend den Vorausberechnungen 
der Stadt Köln entwickeln:  
 Annahme im Basisszenario: Im Basisszenario wird also unterstellt, dass die Ein-
wohnerzahl Kölns (Hauptwohnsitze) von 1,078 Mio. im Jahr 2017 ausgehend bis 
2040 um +68.000 (also um +6 %) auf 1,146 Mio. anwächst (obere Linie in Abbil-
dung 39). Diese s Einwohnerwachstum ist nach den Vorausberechnungen der 
Stadt Köln verbunden mit einer Zunahme der Haushaltszahlen (inkl. Nebe n-
wohnsitze, ohne Heime) von rund 561.000 Haushalten im Jahr 2017 um +44.000 
(also um + 8 %) auf rund 605.000 Haushalte im Jahr 2040 (untere Linie in Abbil-
dung 39).14 In diesem Zeitraum wird sich gemäß der Vorausberechnungen der 
Stadt Köln auch die Altersstruktur der Bevölkerung änder n (Abbildung 40): Die 
Zahl der jungen Erwachsenen (u.  a. Studenten) bleibt konstant, aber der starke 
Jahrgang der Babyboomer (heute etwa Mitte 50 Jahre alt) wird altern und im 
Jahr 2040 etwa Mitte 70 Jahre al t sein . Das Bevölkerungswachstum führt also 
vor allem zu mehr Senioren in Köln (vgl. Differenz zwischen der orangen Linie 
und der grauen Fläche in Abbildung 40).  
 Der v on der Stadt Köln berechnete Einwohnerzuwachs entsteht durch die An-
nahme einer weiterhin positiven, aber langsam sinkenden Netto-Zuwanderung 
(vgl. Abbildung 68, Seite 86)15. Zuwanderer sind zwar tendenziell jung (vgl. Kap. 
2.3). In der Summe führt dies aber dennoch lediglich dazu, dass die Überalt e-
rung der Gesellschaft abgeschwächt wird (ohne die Zuwanderung würde zusät z-
lich zur wachsenden Zahl an Senioren die Zahl der jungen Menschen sinken; 
                                                           
14  Zur Datengrundlage (vgl. 1.) Die Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040 (Basisjahr 31.12.2017), 
differenziert für Einzeljahre und nach Einzelaltersjahren (Annahmen der Berechnungen vgl. Abbildung 68, Seite 76) 
und (2.) die darauf aufbauende Haushaltsvorausberechnung der Stadt Köln bis 2040, differenziert nach Haushalt s-
größen.  (Diese Berechnungen gehen von einem unveränderten Haushaltsbildungsverhalten bis 2040 aus.)  
15  Es wird eine leicht zunehmende Bruttozuwanderung bei konstanten Fortzugsraten angenommen. Aufgrund der 
wachsenden Bevölkerung führt dies zu einem (stä rker) wachsenden Fortzug, so dass der positive Wanderungssaldo 
zunächst noch leicht zunimmt und dann von Jahr zu Jahr kleiner wird.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  35 
  empirica 
durch die unterstellte Zuwanderung aber bleibt die Zahl junge r Menschen z u-
mindest konstant und lediglich die Zahl der Älteren wächst.)   
Grundlage der Umrechnung von Einwohnern in Haushalte  sind die sogenannten „a l-
tersspezifischen Haushaltsvorstandsquoten“ ( Abbildung 41 oben). Sie besagen, wie viel 
Einwohner einer Altersgruppe Haushaltsvorstand sind.16  
 Annahme im Basisszenario : Die städtische H aushaltsvorausrechnung geht d a-
von aus, dass sich das Haushaltsbildungsverhalten nach 2017 nicht mehr verä n-
dert. Entsprechend wird im Basisszenario mit konstanten Haushaltsvorstands-
quoten gerechnet (Abbildung 41 oben). Anders ausgedrückt: Es wird unterstellt, 
dass sich d er Anteil, zu dem 30 -Jährige als Paare oder Singles leben, bis 2040 
nicht ändert.  
Abbildung 39:  Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Köln bis 2040 g e-
mäß Vorausberechnung der Stadt Köln  
 
  
Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 
  
                                                           
16  Der Verlauf der hier dargestellten altersspezifischen Haushaltsvorstandsquoten wurde auf Basis von Daten des 
Mikrozensus für westdeutsche Großstädte abgeleitet, das Niveau durch einen Abgleich mit den Kölner Haushaltszah-
len bestimmt. 
1.077.768
1.146.100
561.071 605.200
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Anzahl
Annahme (1):
Städt. EW-Prog
Annahme (2):
Städt. HH-Prog

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  36 
  empirica 
Abbildung 40:  Entwicklung der Altersstruktur in Köln bis 2040 gemäß V o-
rausberechnung der Stadt Köln 
 
 
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 
Da nicht jeder Haushalt eine eigene Wohnung nachfragt, entspricht die Zahl der Hau s-
halte nicht der Wohnungsnachfrage. Berücksichtigt werden muss noch, dass manchmal 
mehrere Haushalte in einer Wohnung wohnen (Untermiete, Wohngemeinschaften) oder 
aber umgekehrt ein Haushalt in mehreren Wohnungen (Zweitwohnsitz) wohnt.  
 Annahme im Basisszenario : Die städtische Haushaltsvorausberechnung bezieht 
sich bereits auf die Bevölkerung in Privathaushalten am Ort der Haupt - und Ne-
benwohnung (ohne Heime) . Zur Abschätzung der Zahl der wohnungsnachfr a-
genden Haushalte werden im Basisjahr der Prognose die Haushaltszahlen auf 
die Zahl der bewohnten Wohnungen in Köln kalibriert (abgeschätzt auf Basis 
der städtischen Wohnungsfortschreibungsstatistik 2017 und des geschätzten 
Leerstands in 2017 auf Basis empirica -Fortschreibung des Leerstands gemäß 
Zensus 2011 ). Dieser Anpassungsfaktor wird über den Prognosehorizont ko n-
stant gehalten. Im Basisszenario werden für den Prognosezeitraum eine unver-
änderte Wohngemeinschaftsbildung und Nebenwohnsitznachfrage sowie 
gleich bleibende Preiselastizitäten unterstellt. Das Ergebnis ist für jedes Pr og-
nosejahr die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte (Wohnungsnachfra-
ge).  
Zur Aufteilung der Wohnungsnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) und 
Mehrfamilienhäusern (MFH)  wird zunächst die Ein - und Zweifamilienhausnachfrage 
berechnet. Der Bedarf an Geschosswohnungen ergibt sich als Differenz zur Wohnung s-
nachfrage insgesamt. Zur Prognose der Wohnungsnachfrage nach Ein - und Zweifamili-
enhäusern wird die altersspezifische Quote der EZFH  nachfragenden Haushalte in Köln 
aus dem Zensus 2011  herangezogen (Abbildung 41 unten). Im Ausgangsjahr w ird die 
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000Anzahl
Alter (Jahre)
2017
2020
2030
2040

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  37 
  empirica 
Einfamilienhausquote auf die Zahl der in 2017  in Köln bewohnten Ein - und Zweifamili-
enhäuser kalibriert (abgeschätzt auf Basis der städtischen Wohnungsfortschreibungssta-
tistik 2017 und des geschätzten Leerstands in 2017 auf Basis empirica -Fortschreibung 
des Leerstands gemäß Zensus 2011)  
 Annahme im Basisszenario: Der Kalibrierungsfaktor und die auf Köln angepasste 
altersspezifische EZFH -Quote wird über den Prognosehorizont konstant geha l-
ten. Im Basisszenario werden also gleichbleibende altersspezifisch e Eigen-
heimpräferenzen unterstellt. Dies entspricht  insbesondere der Erwartung , dass 
auch in Zukunft der Umzug in ein Ein- und Zweifamilienhaus in gleichem Maße 
wie bisher überwiegend im Alter zwischen 35 und 50 Jahren erfolgt und dass zu-
künftige Senioren ebenso bis zum Lebensende in ihren Einfamilienhäusern woh-
nen bleiben, wie dies heutige Senioren meistens tun.  
Die Aufteilung der Wohnungsnachfrage in kleine und große Haushalte  erfolgt über 
Quoten, die aus dem Zensus 2011 für die Stadt Köln abgeleitet wurden. Dabei zeigt sich, 
dass Haushaltsvorstände i m Lebensverlauf in unterschiedlich großen Haushalten  leben: 
Junge und ältere Haushalte leben häufiger alleine oder in Paarhaushalten, während  
Haushalte von Haushaltsvorständen mittleren Alters tendenziell größer sind (diese leben 
häufiger als Familie mit Kindern). Haushaltsvorstände, die ein Einfamilienhaus bewo h-
nen, wohnen dabei häufiger mit mehr als einer weiteren Person zusammen als Hau s-
haltsvorstände in Geschosswohnungen (Abbildung 42).   
 Annahme im Basisszenario: Die altersspezifischen Haushaltsgrößenquoten wer-
den über den Prognosehorizont konstant gehalten.  
Für die Stadtentwicklungspolitik der Stadt Köln ist aber nicht die gesamte Wohnung s-
nachfrage wichtig (denn die m eisten Häuser stehen ja schon). Vielmehr ist die entsche i-
dende Frage, wie viele Wohnungen  fehlen und daher bis 2040  noch gebaut werden 
müssen. Diese sog enannte Neubaunachfrage entsteht, wenn die Zahl der wohnung s-
nachfragenden Haushalte in Zukunft wächst, ohne dass es heute noch Wohnungslee r-
stände gibt, die genutzt werden könnten. Diese (demografisch bedingte) Neubaunac h-
frage beschreibt die Zusatznachfrage nach Wohnungen, die durch die rein mengenmäßi-
gen Veränderungen der Einwohner - bzw. Haushaltszahlen und  der Altersverteilung der 
Haushalte entsteht.17  
 Annahme im Basisszenario: Im vorliegenden Modell berechnet sich die Zahl der 
neuzubauenden Wohnungen als Differenz zwischen dem heutigen Wohnung s-
angebot (Wohnungsbestand) und der zukünftigen Wohnungsnachfrage  (woh-
nungsnachfragende Haushalte). Damit wird implizit unterstellt, dass die Woh n-
raumversorgung in Köln konstant bleibt, sich also weder verschlechtert noch 
verbessert, so dass weitere Miet- und Preissteigerungen vermieden werden (vgl. 
dazu Abbildung 16 bis Abbildung 19, ab Seite 14).18  
  
                                                           
17  Sie ist von einer qualitätsbedingten Neubaunachfrage zu unterscheiden, die nur entsteht, wenn Wohnungssuche n-
de lieber in Neubauwohnungen zi ehen als in freiwerdende Bestandswohnungen. Die vorhandenen, nicht mehr ve r-
marktbaren Bestandswohnungen bleiben dann aufgrund von Qualitätsmängeln dauerhaft leer stehen.  
18  Falls hingegen auch noch ein wie auch immer definierter „Nachholbedarf“ abgebaut werden soll, um die angespann-
te Wohnungsmarktsituation in Köln zu entlasten und die Mieten und Preise langfristig wieder zu senken, müsste 
noch mehr gebaut werden als hier errechnet.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  38 
  empirica 
Abbildung 41:  Annahmen zu Quoten in Basisszenario (Stand 2017) – Teil 1 
Haushaltsvorstandsquote 
 
Lesebeispiel: Wenn alle 30-Jährigen als Singles leben, ist ihre Haushaltsvorstandsquote 100 %; wenn alle 30-
Jährigen paarweise wohnen, ist nur jeder zweite Haushaltsvorstand, so dass ihre Haushaltsvorstandsquote 
bei 50 % liegt. Ergebnis für Köln:  Ab einem Alter von etwa 25 Jahren liegt die Haushaltsvorstandsquote bei 
über 60 %. Das heißt, die meisten wohnen paarweise zusammen  (mit und ohne Kinder). Erst ab einem Alter 
von 80 Jahren, leben zunehmend mehr als Singles. Unter 20 -Jährige sind nur zu 5  % schon Haushaltsvo r-
stand eines eigenen Haushalts; die meisten wohnen noch bei ihren Eltern. 
Einfamilienhausquote  
 
Lesebeispiel/Ergebnis für Köln : Von den etwa 25-Jährigen Haushaltsvorständen in Köln wohnen nur 5 % in 
Ein- oder Zweifamilienhäusern; von den etwa 50 -Jährigen sind es aber bereits 23 %. Mit anderen Worten: 
Der Umzug in ein EZFH erfolgt offensichtlich im Alter von 35 - bis 50 Jahre. Im höheren Alter ändert sich die 
Quote nicht mehr; d.  h. auch im höheren Alter bleibt man im Einfamilienhaus wohnen. (Das kann sich in 
Zukunft ändern, vgl. dazu Variation in Kap. 3.5).  
Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnungen empirica 
  
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
HHV-Quote
Alter (Jahre)
verwendete (kalibrierte) HHV-Quote
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
EZFH-Quote
Alter (Jahre)
verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  39 
  empirica 
Abbildung 42:  Annahmen zu Quoten in Basisszenario (Stand 2017) – Teil 2 
Anteil Ein- und Zweipersonenhaushalte  
 
 
Lesebeispiel/Ergebnis für Köln : Sehr junge und sehr alte Haushaltsvorstände in Köln leben zu über 90  % 
alleine oder nur mit einer weiteren Person im Haushalt. Haushaltsvorstände mittleren Alters  wohnen hinge-
gen häufiger mit mehr als einer weiteren Person zusammen. Haushalte, die in Ein- und Zweifamilienhäusern 
leben, sind dabei tendenziell größer als Haushalte, die in  einer Geschosswohnung leben. Beispiel 40-Jährige 
EZFH-Haushaltsvorstände leben nur zu 30  % mit maximal einer weiteren Person zusammen, d. h. 70 % der 
etwa 40-Jährigen EZFH-Haushaltsvorstände leben in einem größeren Haushalt mit drei oder mehr Personen. 
Bei MFH-Haushaltsvorständen im selben Alter ist dies umgekehrt. 
Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnungen empirica 
  
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
Anteil in 1-2Pers.HH
Alter (Jahre)
HH-Vorstand in MFH
HH-Vorstand in EZFH

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  40 
  empirica 
Einzelne Berechnungsschritte im Prognosemodell (analog zu Abbildung 38): 
1. Bevölkerungsprognose der Stadt Köln bis 2040 (Basisjahr 31.12.2017), differenziert für Einze l-
jahre und nach Einzelaltersjahren (Abbildung 40). 
2. Im Basisjahr 2017: Anwendung der altersspezifischen Haushaltsvorstandsvorstandsquoten  
(31.12.2017) auf die Bevölkerungsprognose und Kalibrierung auf Ergebnisse der Haushalt s-
prognose der Stadt Köln, so dass die Zahl der Haushalte für die Jahre bis 2040 auch alter s-
spezifisch vorliegt. Die Haushaltsvorstandsquote wird dabei konstant gehalten (vgl. Abbildung 
41 oben).  
3. Im Basisjahr 2017: Kalibrierung auf den Wohnungsbestand (hier in Köln Leerstand 0 % daher 
entspricht der Wohnungsbestand quasi den bewohnten Wohnungen), so dass Zahl der wo h-
nungsnachfragenden Haushalte  in 2017  vorliegt. Zwischenergebnis bis 2040: Wohnungs-
nachfragende Haushalte nach Alter des Haushaltsvorstands zum Stand Ende 2017 und 2040.  
4. Im Basisjahr 2017: Anwendung von aus dem Zensus 2011 abgeleiteten altersspezifischen 
EZFH-Quoten und Kalibrierung auf EZFH -Wohnungsbestand (hier in Köln Leerstand 0 % da her 
entspricht EZFH -Wohnungsbestand den bewohnten Wohnungen in EZFH). Für Prognose bis 
2040: Anwendung der so kalibrierten EZFH -Quote. Im Basisszenario: Annahme einer konsta n-
ten EZFH -Quote (vgl. Abbildung 41 unten). Zwischenergebnis bis 2040: Wohnungsnachfra-
gende EZFH -Haushalte nach Alter des Haushaltsvorstands  zum Stand Ende 2017 und 2040. 
MFH-Haushalte ergeben sich aus Differenz zur Nachfrage insgesamt.  
5. Berechnung der Neubaunachfrage (Anzahl Wohneinheiten) bis 2040: Die Neubaunachfrage 
nach Wohnungen in EZFH und MFH entspricht der Zunahme der entsprechenden wohnungs-
nachfragender Haushalte: Für jeden zusätzlichen wohnungsnachfragenden Haushalt muss (bei 
fehlendem Wohnung sleerstand) eine zusätzliche Wohnung gebaut werden . Dies kann durch 
Baumaßnahmen im Bestand und durch Neubau in Innenverdichtung oder auf neuen Wohn-
bauflächen geschehen. Ergebnis im Basisszenario: vgl. Abbildung 45. 
6. Differenzierung der Neubaunachfrage nach Haushaltsgröße über altersspezifische Anteile der 
Ein- und Zweipersonenhaushalte an allen EZFH - bzw. MFH -nachfragenden Haushalten. Zahl 
der größeren Haushalte (mit drei  und mehr Personen) ergibt sich aus Differenz zu allen Hau s-
halten.19 
  
                                                           
19  Die von bestimmten Zielgruppen und Haushaltsgrößen gewünschten Wohnform en (Ein - und Zweifamilienhaus 
versus Mehrfamilienhaus) werden in Kap. 5 näher erläutert. Durch die flexible Nachfrage (auch junge Paare ohne 
Kinder können in Einfamilienhäuser leben usw.) sowie durch den fließenden Übergang der Bauformen (z.  B. durch 
„einfamilienhausähnliche Geschosswohnungen“) stoßen die quantitativen Aussag en der Modellrechnungen hier an 
ihre Grenzen. Entscheidender wird sein, die Präferenzen der zukünftigen Wohnungssuchenden bestmöglich abz u-
schätzen und vorherzusehen.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  41 
  empirica 
3.2.2 Ergebnisse 
Die Veränderung der Einwohnerzahl nach Alter (Linie) und die damit verbundene alter s-
spezifische Wohnungsnachfrage in Köln (Säulen) zeigt Abbildung 43 (Stand 2017 oben; 
Stand 2040 unten).  
Abbildung 43:  Altersstruktur der Bevölkerung und der Wohnungsnachfrage 
in Köln bis 2040 
2017 (IST)20  
 
2040 
 
MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern/Geschosswohnungen, EZFH = Wohnungen in Ein - und Zweifa-
milienhäusern, NF-1+2-PHH = Nachfrage von Haushalten mit 1 und 2 Personen, NF -3+-PHH = Nachfrage von 
Haushalten mit 3 und mehr Personen.  
 
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica  
                                                           
20  Haushalte 2017 (Quelle: Stadt Köln), kalibriert auf den Bestand bewohnter Wohnungen in  2017 (Quelle: empirica 
regio (© Statistische Ämter des Bundes und der Länder ), eigene Berechnungen), Verteilung auf Altersgruppen g e-
schätzt.  
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000 MFH-NF-3+-PHH
MFH-NF-1+2-PHH
EZFH-NF-3+-PHH
EZFH-NF-1+2-PHH
Bevölkerung
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000 MFH-NF-3+-PHH
MFH-NF-1+2-PHH
EZFH-NF-3+-PHH
EZFH-NF-1+2-PHH
Bevölkerung

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  42 
  empirica 
Aufsummiert über alle Altersgruppen ergibt sich jeweils die gesamte Wohnungsnach-
frage in Köln: Ausgehend von rund 558.000 wohnungsnachfragenden Haushalten (Ende 
2017) steigt sie (um + 44.000, d.  h. um 8 %) auf 602.000 im Jahr 2040 ( Abbildung 44). 
Dabei wächst vor allem die Nachfrage nach Geschosswohnungen für Ein- und Zweiper-
sonenaushalte, nämlich um + 32.000 bzw. um + 9 % (vgl. dunkelgraue Säulen in  Abbil-
dung 43 bzw. Fläche in Abbildung 44).  
Um die  insgesamt + 44.000 zusätzlichen Haushalte in den Ja hren 2018 bis 2040 mit 
Wohnungen versorgen zu können, müssen jährlich rund +1.900 neue Wohnungen  in 
Köln entstehen  (Abbildung 45, rechter Teil) . Dies ist deutlich wenige r als die jährliche 
Bauleistung in den Jahren 2000 bis 2018  (Abbildung 45, linker Teil). In den ersten Pro g-
nosejahren ist die Neubaunachfrage mit zunächst nur r und 1.600 WE p.  a. sogar noch 
geringer. In den späteren Prognosejahren nimmt die Neubaunachfrage – der städtischen 
Haushaltevorausrechnung folgend – dann allerdings noch zu, auf bis zu 2.200 WE p. a.  
Abbildung 44:  Entwicklung der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 
 
  
MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern/Geschosswohnungen, EZFH = Wohnungen in Ein - und Zweifa-
milienhäusern, NF-1+2-PHH = Nachfrage von Haushalten mit ein und zwei Personen, NF-3+-PHH = Nachfrage 
von Haushalten mit ein und mehr Personen. 
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 
  
56.563 57.932 61.820 65.390
38.753 38.844 39.234 39.492
379.425 382.548 396.564 411.788
83.682 83.806 84.921
85.674
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Anzahl
MFH-NF-3+-PHH
MFH-NF-1+2-PHH
EZFH-NF-3+-PHH
EZFH-NF-1+2-PHH
602.334582.539
563.130558.423

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  43 
  empirica 
Abbildung 45:  Ergebnis im Basisszenario – Baufertigstellungen 2000 -2018 
und Neubaunachfrage in Köln bis 2040 
 
  
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 
 
Eine Übersicht zur Entwicklung der Zahl der Einwohner und der wohnungsnachfrage n-
den Haushalte in Köln für einzelne Jahren (2017, 2020, 2030 und 2040) zeigt Abbildung 
46 (Bestandsgrößen). In Abbildung 47 sind die entsprechenden Veränderungen darg e-
stellt (Flussgrößen).  
Fazit (vgl. letzte Tabelle in Abbildung 47): Bis 2040 wird die Zahl der Einwohner  in Köln 
um rund +68.000 Personen. zunehmen. Dies entspricht einer zusätzlichen Wohnung s-
nachfrage von gut + 44.000 Wohnungen, die meisten davon in Mehrfamilienhäusern 
(+34.000 WE). Hintergrund für die hohe Geschossw ohnungsnachfrage ist, dass in wac h-
sendem Maße Einfamilienhäuser der heute etwa 80 -Jährigen Haushalte in Köln auf den 
Markt kommen werden. Wenn die wenigen jungen Familien in diese freiwerdenden 
Häuser ziehen, reicht der heutige Einfamilienhausbestand – unter den Prämissen der 
städtischen Einwohner- und Haushaltsprognose – bis 2040 weitgehend aus.   
  
711 710 790 570 386 487 433 422 419 347
1.891 1.746
2.084 2.360
2.177
1.082 1.358 1.668 1.771
1.424
2.602 2.456
2.874 2.929
2.563
1.569
1.792
2.090 2.190
1.772
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  44 
  empirica 
Abbildung 46:  Ergebnisse im Basisszenario (Bestandsgrößen): Einwohner, 
Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln, 2017 bis 2040  
 
  
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 
  
31.12.2017
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. 194.987 90 7 2.387 76 97 2.463 2.560
20 J. bis unter 40 J. 330.424 7.266 6.037 150.502 31.646 13.303 182.147 195.450
40 J. bis unter 60 J. 307.220 16.336 26.618 112.475 42.859 42.953 155.334 198.288
60 J. bis unter 80 J. 190.883 23.149 5.454 82.256 8.328 28.604 90.584 119.188
80 J. und älter 54.254 9.722 637 31.805 773 10.359 32.579 42.938
Summe 1.077.768 56.563 38.753 379.425 83.682 95.316 463.107 558.423
0 0 0 0 0 0 0 0
31.12.2020
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. 201.000 94 7 2.485 79 101 2.565 2.666
20 J. bis unter 40 J. 327.000 7.189 6.055 148.742 31.699 13.244 180.441 193.685
40 J. bis unter 60 J. 307.500 16.564 26.419 112.907 42.547 42.983 155.453 198.436
60 J. bis unter 80 J. 191.300 22.929 5.632 81.917 8.594 28.561 90.510 119.071
80 J. und älter 62.200 11.156 731 36.497 887 11.887 37.385 49.272
Summe 1.089.000 57.932 38.844 382.548 83.806 96.776 466.354 563.130
11.232 1.369 91 3.123 124 4.707 1.460 3.247
31.12.2030
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. 206.800 103 8 2.731 87 111 2.818 2.929
20 J. bis unter 40 J. 327.700 7.224 6.059 149.682 31.609 13.282 181.291 194.573
40 J. bis unter 60 J. 294.800 15.561 25.647 108.559 41.922 41.208 150.481 191.689
60 J. bis unter 80 J. 225.700 26.983 6.781 96.609 10.383 33.764 106.993 140.757
80 J. und älter 65.100 11.949 739 38.983 919 12.687 39.902 52.590
Summe 1.120.100 61.820 39.234 396.564 84.921 101.053 481.485 582.538
31.100 3.888 390 14.016 1.115 19.408 4.277 15.131
31.12.2040
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. 204.900 102 8 2.691 86 110 2.777 2.887
20 J. bis unter 40 J. 337.200 7.434 6.176 154.261 32.368 13.610 186.629 200.239
40 J. bis unter 60 J. 298.500 15.881 25.947 110.005 42.180 41.828 152.185 194.013
60 J. bis unter 80 J. 229.900 28.172 6.504 99.796 9.974 34.676 109.770 144.446
80 J. und älter 75.300 13.800 858 45.035 1.065 14.658 46.101 60.759
Summe 1.145.800 65.390 39.492 411.788 85.674 104.882 497.462 602.344
Alter Einwohner
Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Wohnungsnachfrage (Haushalte)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  45 
  empirica 
Abbildung 47:  Ergebnisse im Basisszenario (Flussgrößen): Veränderung der 
Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040  
 
  
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 
  
Veränderung in den Jahren 2018-2020 p.a.
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +2.004 +1 +0 +33 +1 +1 +34 +35
20 J. bis unter 40 J. -1.141 -26 +6 -587 +18 -19 -569 -588
40 J. bis unter 60 J. +93 +76 -66 +144 -104 +10 +40 +49
60 J. bis unter 80 J. +139 -74 +59 -113 +88 -14 -25 -39
80 J. und älter +2.649 +478 +31 +1.564 +38 +509 +1.602 +2.111
Summe +3.744 +456 +30 +1.041 +41 +487 +1.082 +1.569
Veränderung in den Jahren 2021-2030 p.a.
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +580 +1 +0 +25 +1 +1 +25 +26
20 J. bis unter 40 J. +70 +3 +0 +94 -9 +4 +85 +89
40 J. bis unter 60 J. -1.270 -100 -77 -435 -62 -177 -497 -675
60 J. bis unter 80 J. +3.440 +405 +115 +1.469 +179 +520 +1.648 +2.169
80 J. und älter +290 +79 +1 +249 +3 +80 +252 +332
Summe +3.110 +389 +39 +1.402 +111 +428 +1.513 +1.941
Veränderung in den Jahren 2031-2040 p.a.
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. -190 -0 -0 -4 -0 -0 -4 -4
20 J. bis unter 40 J. +950 +21 +12 +458 +76 +33 +534 +567
40 J. bis unter 60 J. +370 +32 +30 +145 +26 +62 +170 +232
60 J. bis unter 80 J. +420 +119 -28 +319 -41 +91 +278 +369
80 J. und älter +1.020 +185 +12 +605 +15 +197 +620 +817
Summe +2.570 +357 +26 +1.522 +75 +383 +1.598 +1.981
Summe der Jahre 2018-2040
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +9.913 +12 +1 +304 +10 +12 +314 +326
20 J. bis unter 40 J. +6.776 +169 +139 +3.760 +722 +308 +4.482 +4.789
40 J. bis unter 60 J. -8.720 -455 -670 -2.471 -678 -1.125 -3.149 -4.274
60 J. bis unter 80 J. +39.017 +5.023 +1.049 +17.540 +1.646 +6.072 +19.186 +25.258
80 J. und älter +21.046 +4.078 +221 +13.230 +292 +4.299 +13.522 +17.821
Summe 
(gerundet) +68.000 +9.000 +1.000 +32.000 +2.000 +10.000 +34.000 +44.000
Alter Ein-
wohner
Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage
Alter Ein-
wohner
Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  46 
  empirica 
3.3 Variationsrechnungen (quantitativ) 
Das Basisszenario bildet einen von vielen  möglichen Entwicklungspfaden für die Woh-
nungs- und Neubau nachfrage in Köln bis zum Jahr 2040 . Auch a ndere Entwicklungen  
sind denkbar. Die folgenden Variationsrechnungen sollen eine Bandbreite möglicher 
Entwicklungen in Köln aufzuzeigen. Hierzu werden im Prognosemodell einzelne Anna h-
men variiert (vgl. dazu auch die „Stellschrauben“ gemäß Abbildung 38): 
 Variation 1 ist eine Variationsrechnung zur Haushaltsbildung (Kap. 3.3.1): In der 
Vergangenheit zeigte sich, dass sich das altersspezifische Haushaltsbildungsver-
halten über die Jahre und Generationen verändert. So wohnen z. B. die heute 
30-Jährigen häufiger als Singles als noch die 30-Jährigen von vor 20 Jahren. Vari-
ation 1 unterstellt, dass das altersspezifische Haushaltsbildungsverhalten nic ht 
(wie im Basisszenario unterstellt) konstant bleibt, sondern dass es sich im Trend 
weiter verschiebt – hin zu einer weiteren Versingelung (z. B. durch Trennungen). 
Bei älteren Haushalten zeigt sich in der Vergangenheit ein umgekehrter Trend: 
Durch die steigende Lebenserwartung leben auch ältere Haushalte immer länger 
paarweise. In Variation 1 wird auch dieser Trend fortgeschrieben (vgl. Abbildung 
48).  
Ergebnis für Köln : Bei gleicher Bevölkerungsentwicklung ergeben sich durch 
verändertes Haushaltsbildungsverhalten andere Haushaltszahlen. 
 In Variation 2  wird eine andere Einwohnerprognose als im Bas isszenario z u-
grunde gelegt (Kap  3.3.2): Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung vo m 
IT.NRW geht von einer weitaus höheren Zuwanderung in die Stadt Köln aus: Bis 
zum Jahr 2040 könnte die Einwohnerzahl Kölns dann nicht nur um +6 % wachsen 
(wie im Basisszenario unterstellt), sondern sogar um +16 %. Diese dynamischere 
Einwohnerentwicklung entsteht durch eine höher angenommene Nettozuwan-
derung.21 Die Haushaltsbildung bleibt dabei wie in Basisszenario unverändert.  
 In der Variation 3 werden die beiden Annahmen der Variationen 1 und 2 kom-
biniert (Kap 3.3.3): Zum einen wird eine Einwohnerentwicklung wie in Variation 
2 („mehr Einwohner“) und zum anderen ein verändertes Haushaltsbildungsver-
halten wie in Variation 1 („kleinere Haushalte“) unterstellt.22  
3.3.1 Variation 1: Trendfortschreibung der Haushaltsbildung  
Im Basisszenario wird für den Prognosezeitraum ein Haushaltbildungsverhalten unte r-
stellt, wie es den Berechnungen der Stadt Köln zugrunde liegt. Dieses geht im Ergebnis 
davon aus, dass das Haushal tsbildungsverhalten im Zeitablauf altersspezifische unve r-
ändert bleibt. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass sich dieses verändern kann. 23 
Die Variationsrechnung 1 soll daher aufzeigen , wie sich Wohnungsnachfrage und damit 
auch die Neubauentwickeln könnte, wenn in der Modellrechnung (vgl. Abbildung 38) an 
der Stellschraube „Haushaltbildung“ gedreht wird.  
                                                           
21  Im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung verwendet die Bezirksregierung Köln für die Ermittlung des Wohnung s-
bedarfes nach der von ihr gewählten Methodik auch Prognosezahlen des IT.NRW. Wegen der unterschiedlichen Me-
thodik sind die Ergebnisse des Gutachtens mit dieser nur eingeschränkt vergleichbar. 
22  Zur Variation der EZFH -Quote (weil zukünftige Familien und/oder zukünftige Senioren häufiger im Geschoss wo h-
nen): vgl. Kap. 3.5, Seite 59. 
23  So lassen sich z. B. in der langen Zeitreihe der Jahre 1996 bis 2013 des Mikrozensus altersspezifische Verschiebungen 
der Haushaltsvorstandsquoten in den westdeutschen Großstädten beobachten.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  47 
  empirica 
Grundlage für die Berechnungen in der Variation 1 ist – wie im Basisszenario – weiterhin 
die städtische Bevölkerungsprognose. Im Gegensatz zum Basisszenario wird jedoch eine 
Fortsetzung einer im Mikrozensus zu beobachtenden Trendentwicklung der Haushalts-
vorstandsquoten unterstellt. Konkret bedeutet dies, das für die Zukunft erwartet w ird, 
dass jüngere Einwohner (im Alter von unter 60 Jahren) häufiger Vorstand eines Hau s-
halts sind (also häufiger alleine wohnen) und gleichzeitig ältere Einwohner seltener 
Haushaltsvorstand sind (also häufiger mit einer weiteren Person im Haushalt leben, was 
auch eine weitere Zunahme der Lebenserwartung widerspiegeln könnte). Die in Variati-
on 1 für die Stadt Köln bis zum Jahr 2040 angenommen  Quotenverläufe zeigt Abbildung 
48. Alle weiteren Annahmen der Modelrechnung bleiben im Vergleich zum Basisszenario 
unverändert. 
Abbildung 48:  Annahme der Variation 1: Trendfortschreibung des alterssp e-
zifischen Haushaltsbildungsverhaltens bis 2040  
 
  
Quelle: Mikrozensus, Stadt Köln, eigene Berechnungen empirica 
  
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
HH-Vorstandsquote 
Alter (Jahre)
verwendete (kalibrierte) HHV-Quote
2000 IST 2010 IST 2017 2020 2025 2030 2035 2040

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  48 
  empirica 
Abbildung 49:  Ergebnis der Variation 1: Einwohner und Haushaltsprognose 
bis 2040 im Basisszenario und in Variation 1 
 
  
Quelle: Stadt Köln, eigene Darstellung empirica 
Abbildung 50:  Ergebnis der Variation 1: Baufertigstellungen 2000 -2018 und 
Neubaunachfrage in Köln bis 2040 
  
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica  
1.146.100
625.214
605.200
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
1.300.000
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
Einwohner
Variation 1
(kleinere HH)
Basisszenario
jeweils zum 31.12.
Haushalte:
711 710 790 570 386 603 533 468 470 478
1.891 1.746
2.084 2.360
2.177 1.939 2.142 2.257 2.434 2.461
2.602 2.456
2.874 2.929
2.563 2.542 2.674 2.725 2.905 2.939
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  49 
  empirica 
Im Ergebnis der Variation 1 führt die Variation der Haushaltsvorstandsquoten – bei glei-
cher Einwohnerentwicklung wie im Basisszenario – zu einem höheren Haushaltswach s-
tum. Bis zum Jahr 2040 nimmt die Zahl der Haushalte in Köln demnach nicht nur a uf 
rund 605.000, sondern auf r und 625.000 Haushalte zu ( Abbildung 49). Dementspr e-
chend müssen zur Deckung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage  von bis zu 64.000 Ei n-
heiten zum Jahr 2040 mehr neue Wohnungen als im Basisszenario gebaut werden, um 
die zusätzlichen Haushalte mit Wohnraum zu versorgen  (Abbildung 51). Das hierzu e r-
forderliche jährliche Neubauvolumen von r und 2.800 WE p. a. ist ungefähr so hoch wie 
die tatsächliche Bautätigkeit der letzten Jahre in Köln (Abbildung 50). 
Abbildung 51:  Kurzübersicht zu Variation 1: Veränderung der Einwohner, 
Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040  
 
  
Quelle: Stadt Köln, eigene Berechnungen und Darstellung empirica 
3.3.2 Variation 2: Stärkeres Einwohnwachstum durch mehr Zuzug  
Die Ergebnisse der bis hierhin betrachteten Vari ationen der Modellrechnung sind im 
Wesentlichen bereits durch die städtischen Prognosen vorgegeben. Im  Basisszenario 
werden sowohl die Ergebnisse der Bevölkerungs- als auch der Haushaltevorausberec h-
nung der Stadt  Köln übernommen und auch die Ergebnisse der Variationsrechnung 1  
sind durch die von der Stadt Köln erwartete Einwohnerentwicklung bis 2040 getrieben.  
Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des IT. NRW 24 erwartet für die Stadt Köln 
eine deutlich dynamischer e Einwohnerentwicklung als die städtischen Ber echnungen. 
Demnach nimmt in Köln die Einwohnerzahl bis 20 40 nicht nur um +6  % (Prognose der 
Stadt Köln), sondern um +16 % zu (amtliche Vorausberechnung des IT.NRW bis 2039).25  
Dies entspricht einem Unterschied von rund 100.000 Einwohner (Abbildung 53).  
Der Hauptunterschied liegt darin, dass das IT.NRW in den nächsten Jahren von einer 
deutlich stärkeren Nettozuwanderung  nach Köln ausgeht . In der IT.NRW -
Bevölkerungsvorausberechnung ist der  Wanderungssaldo zunächst ähnlich hoch wie in 
den Jahren 2010 bis 2014 und halbiert sich im Zeitverlauf. D ie Berechnungen der Stadt 
Köln nehmen hingegen eine deutlich geringere Nettozuwanderung  an, die lediglich auf 
dem Niveau der Jahre 2017 und 2018 liegt (Abbildung 52).    
                                                           
24  IT.NRW: Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfre ien Städten und Kreisen Nordrhein -Westfalens für 2018 
bis 2040.  
25  Anmerkung: Die Berechnungen von IT.NRW reichen bis zum 01.01.2040. In den folgenden Auswertungen werden die 
Veränderungen im Jahr 2040 geschätzt, um den Prognosezeitraum an den der städtischen Prognose anzupassen.  
Summe der Jahre 2018-2040
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +9.913 +15 +1 +387 +12 +16 +400 +416
20 J. bis unter 40 J. +6.776 +624 +415 +13.759 +2.261 +1.038 +16.020 +17.058
40 J. bis unter 60 J. -8.720 +1.120 +2.133 +9.010 +3.951 +3.253 +12.961 +16.214
60 J. bis unter 80 J. +39.017 +2.797 +758 +10.118 +1.168 +3.554 +11.286 +14.840
80 J. und älter +21.046 +3.520 +174 +11.378 +240 +3.694 +11.618 +15.312
Summe 
(gerundet) +68.000 +8.000 +3.000 +45.000 +8.000 +12.000 +52.000 +64.000
EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)Alter Ein-
wohner

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  50 
  empirica 
Abbildung 52: Wanderungssaldo der Stadt Köln im Vergleich, 2010 -2018 
(links – IST-Entwicklung) und 2018-2040 (rechts -Prognosen) 
  
Maßstabsgerechter Vergleich: links Ist-Entwicklung (vgl. Abbildung 30) – rechts Prognoseannahmen.   
Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, links: eigene Darstellung, rechts: Darstellung der Stadt Köln  empirica 
 
Abbildung 53:  Annahmen im Vergleich - Bevölkerungsprognose der Stadt 
Köln (Basisszenario) und der IT.NRW (Variation 2) bis 2040  
 
 
  
Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
 
  
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
IT.NRW
Stadt Köln
1.251.074
1.143.500
1.146.100
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
1.300.000
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
Anzahl
Prognose IT.NRW
Prognose Stadt
Köln
Ist-Entwicklung
IT.NRW
Ist-Entwicklung
Stadt Köln
jeweils zum 31.12.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  51 
  empirica 
Wanderungsannahmen sind zentrale Stellschrauben von Bevölkerungsprognosen und 
beeinflussen die zukünftige Altersstruktur der Einwohner eines Ortes in besonderem 
Maße. Der Vergleich der Altersstruktur der Einwohner gemäß der beiden Bevölkerung s-
vorausrechnungen macht dies deutlich: Im Basisjahr 2017 der beiden Bevölkerungs -
vorausberechnungen unterscheidet sich die Altersstruktur in Köln nicht (Abbildung 54 
oben). Bis zum Jahr 2039 gehen die Entwicklungen der einzelnen Altersklassen jedoch 
teilweise deutlich auseinander ( Abbildung 54 unten). Gemäß der IT.NRW -
Bevölkerungsvorausberechnung leben in Köln dann deutlich mehr Erwachsene im mitt-
leren Alter (von etwa 35 bis 55 Jahren ) und mehr Kinder (5- bis unter 15-Jährige), als es 
die städtische Bevölkerungsvorausberechnung erwarten lässt. 
Mehr Einwohner leben natürlich auch in mehr Haushalten und fragen entsprechend 
mehr Wohnungen nach. Um einen weiteren möglichen Entwicklungspfad für die zukünf-
tige Wohnungs - und Neubaunachfrage abzubilden, wird in der Variationsr echnung 2 
daher die deutlich dynamischere Einwohnerentwicklung gemäß der IT.NRW -
Bevölkerungsvorausberechnung zugrunde gelegt. Alle weiteren Stellschrauben (vgl. Ab-
bildung 38) bleiben hierbei im Vergleich zum Basisszenario zunächst unverändert, d.  h. 
im gesamten Prognosezeitraum bleiben das Haushaltbildungsbildungsverhalten und 
Nachfrage usw. unverändert.  
Im Ergebnis der Variation 2  nimmt die Zahl der wohnungsnachfragend en Haushalte in 
Köln auf über 650.000 zu. Dies sind ca. +5 0.000 mehr als im Basisszenario und + 30.000 
im Vergleich zur Variation 1.  Dementsprechend höher ist die Neubaunachfrage in Vari a-
tion 2 ( Abbildung 55). In der Summe der Jahre 2018 bis 2040 sind dies r und 93.000 
Wohnungen (Abbildung 56).

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  52 
  empirica 
Abbildung 54:  Annahmen im Vergleich – Altersstruktur der Bevölkerung in 
Köln 2017 und 2039 im Basisszenario und in Variation 2 
31.12.2017
 
31.12.2039 
 
  
Quelle: Stadt Köln, IT.NRW, eigene Darstellung empirica 
  
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
Prognose
von IT.NRW
Prognose der
Stadt Köln
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
Prognose
von IT.NRW
Prognose der
Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  53 
  empirica 
Abbildung 55:  Ergebnis der Variation 2 – Baufertigstellungen 2000-2018 und 
Neubaunachfrage in Köln bis 2040 
 
 *2040 geschätzt.   
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 
Abbildung 56:  Kurzübersicht zu Variation 2: Veränderung der Einwohner, 
Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040  
 
 * 2040 geschätzt.    
Quelle: IT.NRW, eigene Berechnungen, eigene Darstellung empirica 
 
3.3.3 Variation 3: Stärkeres Einwohnerwachstum und kleinere Haushalte  
In einer weiteren Variationsrechnung (Variation 3) wird zusätzlich zur Annahme der 
IT.NRW-Bevölkerungsvorausberechnung (wie Variation 2: „mehr Einwohner“) auch noch 
die Annahme zum sich verändernden Haushaltsbildungsverhalten (Variation 1: „kleinere 
Haushalte) übernommen.  
Im Ergebnis der Kombination der beiden Annahmen  (Variation 2 „mehr Einwohner“ 
und Variation 1„kleinere Haushalte“) steigt die Zahl der wohnungsnachfragen den Haus-
711 710 790 570 386 840 863 874 912 918
1.891 1.746 2.084 2.360
2.177
4.543
3.574
2.685 2.442
3.016
2.602 2.456
2.874 2.929
2.563
5.383
4.438
3.559 3.354
3.934
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet)
Summe der Jahre 2018-2040*
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +37.531 +21 +2 +540 +17 +22 +557 +579
20 J. bis unter 40 J. +10.329 +215 +411 +3.733 +1.658 +627 +5.391 +6.018
40 J. bis unter 60 J. +43.220 +1.897 +3.824 +15.552 +6.951 +5.721 +22.503 +28.223
60 J. bis unter 80 J. +61.337 +7.861 +1.460 +26.917 +2.283 +9.321 +29.201 +38.521
80 J. und älter +23.843 +4.400 +264 +14.233 +330 +4.664 +14.563 +19.227
Summe 
(gerundet) +176.000 +14.000 +6.000 +61.000 +11.000 +20.000 +72.000 +93.000
EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)Alter Ein-
wohner

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  54 
  empirica 
halte in Köln noch stärker an, nämlich auf über 675.000 Haushalte (Abbildung 57). Ver-
glichen mit dem Basisszenario sind dies +75.000 Haushalte mehr und selbst im Vergleich 
zur Variation 2 noch + 26.000 weitere Haushalte. Um diese Haushalte mit Wohnungen 
versorgen zu können, müsste die Neubautätigkeit in Köln entsprechend deutlich höher 
sein (Abbildung 58). Im gesamten Prognosezeitraum entspricht dies pro Jahr mehr als 
5.000 Wohnungen, insgesamt bis 2040 also rund 119.000 Wohneinheiten.  
Abbildung 57:  Ergebnisse im Vergleich – Einwohner und Haushaltsprognose 
bis 2040 im Basisszenario und in Variationen  
 
  
Quelle: Stadt Köln, IT.NRW eigene Darstellung empirica 
  
1.251.074
1.146.100
675.115650.126
625.214
605.200
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
1.300.000
1.400.000
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
Variation 2 und 3
Basisszenario und
Variation 1
Variation 3
(mehr Einwohner
und kleinere HH)
Variation 2
(mehr Einwohner)
Variation 1
(kleinere HH)
Basisszenario
jeweils zum 31.12.
Haushalte:
Einwohner:

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  55 
  empirica 
Abbildung 58:  Ergebnis der Variation 3 – Baufertigstellungen 2000-2018 und 
Neubaunachfrage in Köln bis 2040 
 
  
*2040 geschätzt.  
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 
 
Abbildung 59:  Kurzübersicht zu Variation 3: Veränderung der Einwohner, 
Haushalte und Wohnungsnachfrage, Köln bis 2040  
 
  
* 2040 geschätzt.    
Quelle: IT.NRW, eigene Berechnungen, eigene Darstellung empirica 
 
3.4 Ergebnis: Bandbreite der Neubaunachfrage bis 2040  
Schon diese wenigen Variationen zeigen eine enorme Bandbreite der möglichen Neu-
baunachfrage. Allein die Unsicherheiten über die zukünftigen Einwohnerentwicklung 
und das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten entscheiden darüber, ob im Schnitt rund 
711 710 790 570 386
985 1.009 1.002 1.033 1.050
1.891 1.746 2.084 2.360
2.177
5.556
4.591
3.653 3.405
4.0562.602 2.456
2.874 2.929
2.563
6.541
5.599
4.655 4.438
5.106
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
Baufertigstellungen Neubaunachfrage (berechnet)
Summe der Jahre 2018-2040*
1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH 1-2Pers.-HH 3+Pers.-HH EZFH MFH insgesamt
unter 20 J. +37.531 +25 +2 +650 +21 +27 +670 +697
20 J. bis unter 40 J. +10.329 +729 +746 +14.851 +3.474 +1.475 +18.324 +19.799
40 J. bis unter 60 J. +43.220 +3.850 +7.346 +29.826 +12.758 +11.196 +42.584 +53.779
60 J. bis unter 80 J. +61.337 +5.501 +1.170 +19.144 +1.808 +6.672 +20.952 +27.624
80 J. und älter +23.843 +3.838 +216 +12.381 +278 +4.054 +12.659 +16.713
Summe 
(gerundet) +176.000 +14.000 +9.000 +77.000 +18.000 +23.000 +95.000 +119.000
Alter Ein-
wohner
EZFH-Nachfrage MFH-Nachfrage Neubaunachfrage 
(Wohneinheiten)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  56 
  empirica 
+1.900 Wohnungen oder aber +5.200 WE pro Jahr gebaut werden müssen  (Abbildung 
60).  
Es wird auch klar, dass es sich hier lediglich um Modellrechnungen handelt, die ceteris 
paribus gelten – also wenn sich alle weiteren Parameter nicht ändern. I n der Realität 
gibt es aber – insbesondere über die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt – Wechsel-
wirkungen zwischen den Annahmen und Konsequenzen: Wenn das erforderliche Bauvo-
lumen nicht realisiert werden kann, wird es auch nicht zu der unterstellen Einwohn e-
rentwicklung kommen. Vielmehr werden Preissteigerungen das zukünftige Wand e-
rungsverhalten - und auch das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten (!) – beeinflussen. 
Schon in der Vergangenheit hat sich gezeigt, das s Haushalte „zusammenrücken“, wenn 
der Wohnungsmarkt angespannt ist: Man zieht eher in eine Wohngemeinschaft (WG), 
verzichtet auf die Zweitwohnung, wohnt auch nach einer Trennung noch länger mit dem 
Partner in einer Wohnung oder Kinder ziehen später aus dem Elternhaus aus, usw.  
Mit anderen Worten: D ie Modellrechnungen sind keine „Prognosen“. Sie wollen vie l-
mehr die Zusammenhänge und politischen Stellschrauben und Einflussmöglichkeiten 
aufzeigen.  
Eine sehr wichtige Stellschraube in diesem Zusammenhang ist in Köln die Flächenknap p-
heit bzw. die Frage nach de m auf den knappen Flächen überhaupt zu realisierendem 
Neubauvolumen. Dabei spielen neben der reinen Frage nach der Flächengrößen (ha) 
auch die Frage nach Bauhemmnissen bzw. Realisierungswahrscheinlichkeiten sowie die 
Frage nach der politisch angestrebten (auch im Vergleich zu der von Wohnungsnachfr a-
gern bevorzugten) Baudichte. Zum Abgleich der hier berechneten Neubaunachfrage mit 
dem auf den Flächenpotentialen der Stadt Köln möglichen Neubauangebot: vgl. Kap. 4.  
Abbildung 60:  Zwischenergebnis - Baufertigstellungen 2000 -2018 und Ne u-
baunachfrage bis 2040 in Köln - Bandbreiten 
 
  
*2040 in den Variationen 2 und 3 geschätzt.    
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica  
682 416 502 885 1.018
1.983
1.494
2.273
3.140
4.1392.665
1.910
2.776
4.025
5.157
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
6.500
IST Basisszenario Variation 1
(kleinere HH)
Variation 2
(mehr Einwohner)
Variation 3
(mehr Einwohner
und kleinere HH)
Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
IST 2000-2018 Nachfrage 2018-2040* Bev.prognose nach IT.NRW
Bev.prognose nach Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  57 
  empirica 
Abbildung 61:  Bandbreite der Neubaunachfrage in Köln, 2018 bis 2040  
 
    
Quelle: eigene Berechnungen empirica 
 
Im Ergebnis aller Modellrechnungen zeigt sich, dass Wohnungsbau in Köln ausschließlich 
demografisch bedingt  ist. Denn Köln ist eine wachsende Stadt. Der Preisdruck ist so 
hoch dass sich bei Qualitätsmängeln auch Sanierungsmaßnahmen im Bestand lohnen. In 
Köln wird es bis 2040 keine (rein) qualitätsbedingten Neubaunachfrage geben; denn die 
entsteht nur, wenn Wohnungssuchende lieber in Neubauwohnungen ziehen als in fre i-
werdende Bestandswohnungen. Damit verbunden wäre, dass nicht mehr vermarktbaren 
Bestandswohnungen aufgrund von Qualitätsmängeln dauerhaft leer ständen. Damit ist 
in Köln bis 2040 nicht zu rechnen. Bei den vorliegenden Ergebnissen handelt es sich b e-
reits um die „Netto-Neubaunachfrage“ (Neubau abzüglich Abriss). Zur Ausweisung auch 
der „Brutto -Neubaunachfrage“ (also inklusiv des Neubaus auf zuvor durch Wohnung s-
abriss freigewordenen Grundstücken) müssten die erwarteten Wohnungsabgänge noch 
hinzuaddiert werden.26  
3.5 Variation der Nachfrage in den Teilsegmenten  
Zwischen den Marktsegmenten der Wohnungen in Ein - und Mehrfamilienhäusern gibt 
es Substitutionsmöglichkeiten . D enn durch einfamilienhausähnliche Wohnungen in 
Mehrfamilienhäusern könnte auch ein Teil der Neubaunachfrage nach Einfamilienhäu-
sern gedeckt werden. Zudem ist denkbar, dass sich zukünftig die Wohnpräferenzen der 
wohnungsnachfragenden Haushalte in der Zukunft verändern. Im Basisszenario und den 
Variationsrechnungen wird eine im Zeitverlauf unveränderte Einfamilienhausquote un-
terstellt (Abbildung 41 unten). Dies entspricht der Annahme, dass z. B. 40-jährige Haus-
haltsvorstände in Zukunft genauso häufig ein Einfamilienhaus gegenüber einer G e-
schosswohnung bevorzugen wie im Basisjahr der Berechnungen.  
Die Präferenzen einer bestimmten Altersgruppe (z.  B. die der 40 -Jährigen) können sich 
jedoch im Zeitablauf, d. h. von Generation zu Generation, ändern. Für das Basisszenario 
werden beispielhaft zwei Unterszenarien für die altersspezifischen Einfamilienhausquo-
ten (EZFH-Quote) der wohnungsnachfragenden Haushalte in Köln bis 2040  modelliert. 
Hierzu wird die EZFH-Quote für verschiedene Altersklassen variiert: 
                                                           
26  Laut Auskunft der Stadt Köln wurden auf 92 % der Flächen mit Wohnungsabrissen anschließend wieder neue Wo h-
nungen gebaut. 
Basisszenario Variation 1 
(kleinere HH)
Variation 2 
(mehr 
Einwohner)
Variation 3 
(mehr Einw. 
und kl. HH)
WE WE WE WE
in EZFH +10.000 +12.000 +20.000 +23.000
in MFH +34.000 +52.000 +72.000 +95.000
Insgesamt +44.000 +64.000 +93.000 +119.000

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  58 
  empirica 
a) Niedrigere Einfamilienhausquote bei jüngeren Haushalten  (Familien): Es zeigt 
sich, dass in Köln heute schon anteilig mehr 30- bis 45-Jährige leben als im Um-
land (vgl. Abbildung 36, Seite 30). In den 1990er Jahren führte die klassische 
Suburbanisierung dazu, dass 40 -Jährige zur Fa miliengründung häufig in ein Ei n-
familienhaus im Umland zogen. Vielleicht ändert sich das in Zukunft: Vielleicht 
genießen die zukünftig 40 -Jährigen stärker die Vorzüge der Stadt (z.  B. weil bei-
de berufstätig sind, das ÖPNV -Angebot schätzen, die kürzeren Str ecken zur A r-
beit und zur Kita genießen oder weil sie Kinobesuche der Gartenarbeit vorzi e-
hen). Vielleicht sind aber auch die Häuser im Umland inzwischen so teuer und 
knapp geworden sind, dass sich nur der Verbleib in einer (deutlich kleineren) 
Wohnung wirts chaftlich abbilden lässt. Mit anderen Worten: Ob 40 -Jährige in 
Zukunft nicht ins Umland ziehen wollen oder nicht ins Umland ziehen können, 
sei dahin gestellt. Möglich ist aber, dass in Zukunft anteilig je Altersgruppe mehr 
von ihnen in der Stadt (und dort in Geschosswohnungen) bleiben. Es ist  also 
denkbar, dass die EZFH-Quote von Haushalten im Familienalter zukünftiger Ge-
nerationen geringer ist als bei Haushalten im selben Alter bislang. In der Modell-
rechnung lässt sich eine solche Präferenzverschiebung beispielhaft durch eine 
niedrigere EZFH-Quote bei den Haushalten mittleren Alters abbilden (Abbildung 
62 oben).  
b) Niedrigere Einfamilienhausquote bei älteren Haushalten  (Senioren): Die heuti-
gen 80-Jährigen wollen meist so lange wie möglich (bis zu ihrem Tod  oder un-
vermeidbaren Umzug in ein Pflegeh eim) in ihren Einfamilienhäusern wohnen. 
Vielleicht ändert sich das in Zukunft: Vielleicht bevorzugen einige der zukünftig 
70- bis 80 -jährigen eine große, neue, barrierefreie Geschosswohnungen mit 
Dienstleistungsangebot oder in der Nähe von Seniorenangeboten gegenüber der 
Einsamkeit und der Treppenlastigkeit ihres alten, zu groß gewordenen Einfamili-
enhauses. Vielleicht ziehen einige von ihnen daher mit 60 oder 70 Jahren noch 
einmal aus ihrem Einfamilienhaus aus (in eine Geschosswohnung) und machen 
ihr Haus für junge Familien frei.  Dies könnte sich dementsprechend in einer 
niedrigeren Einfamilienhausquote bei den Seniorenhaushalten widerspiegeln  
(Abbildung 62 unten).  
Allerdings müssten auch hier Wechselwirkungen betrachtet werden, die sich aus den 
rein schematischen Modellrechnungen der Annahmen (a) und (b) nicht erkennen lassen: 
Eine Kombination beider Annahmen (a) + (b) würde in der Summe zu einer so geringen 
Einfamilienhausnachfrage führen, dass der heutige Einfamilien hausbestand in Köln 
schon zu groß wäre. Das ist natürlich unplausibel - allein schon deshalb, weil die sinke n-
de Einfamilienhausna chfrage zu sinkenden Hauspreisen führen würde, die zusätzlich 
andere (Schwellen -)Haushalte zum Einzug in ein Haus bewegen würden. Die Model l-
rechnungen sollen nur zeigen: Wenn etwas mehr junge und auch etwas mehr ältere 
Menschen in Geschosswohnungen wohnen (wollen), gibt es ggf. schon ausreichend viele 
(alte) Einfamilienhäuser in Köln, so dass man für junge Familien nicht mehr viele neu 
bauen müsste. Wichtiger wäre dann, die qualitative Ausgestaltung der neue n Geschoss-
wohnungen genau an den Bedürfnissen dies er neuen Zielgruppen auszurichten. Dies 
könnte gleichzeitig dazu beitragen, knappe Flächen effizienter zu nutzen.   
Möglicher Einfluss auf die Neubaunachfrage in Köln:  Das Gesamtvolumen der Neubau-
nachfrage von 1.900 WE p.  a. in Köln bleibt unter beiden Annahmen genauso hoch wie 
im Basisszenario. Denn die Zahl der Wohnungsnachfrager bleibt je dieselbe. Es verä n-
dert sich lediglich d ie segmentspezifische Aufteilung  (Abbildung 63): Statt 400 WE in 
EZFH (wie im Basis szenario) beträgt die EZFH -Neubaunachfrage unter Annahme (a) ge-

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  59 
  empirica 
rade einmal 50 WE p. a. und unter Annahme (b) sind es etwas weniger als 300  WE p. a. 
Die Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen ist dementsprechend höher als im B a-
sisszenario. 
Nachfrage nach Eigentumswohnungen: Wenn in Köln weiterhin 45 % der fertig gestell-
ten Geschosswohnungen Eigentumswohnungen sein sollen (vgl. Kap. 2.2.1), dann wer-
den bis 2040 je nach Szenario zwischen 700 und 1.900 Neubauwohnungen als Eigen-
tumswohnungen nachgefragt (Abbildung 64). Die übrigen 55 % werden von zumeist 
institutionellen Großvermietern (Wohnungsunternehmen usw.) als Mietwohnungen 
errichtet. In welchem Umfang neu gebaute Eigentumswohnungen in Köln von den Er-
werbenden später selbst genutzt oder als Kapitalanlage vermietet werden, ist unklar. 
Setzt sich der aktuelle Trend der letzten zwei bis drei Jahre, dass 40 bis 50 % der Eigen-
tumswohnungen vermietet werden, zukünftig fort, dann steht jedenfalls zusammen mit 
dem Angebot der institutionellen Vermieter die Mehrzahl der neu gebauten Geschoss-
wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung. Berücksichtigt man die aktuellen Neubau-
mieten für freifinanzierte Mietwohnungen in Köln (Quartal 1/2020: im Median 
12,50 Euro/m² nettokalt), dann ist klar, dass mit vermieteten Neubau-
Eigentumswohnungen vorrangig ein kaufkraftstärkeres Klientel angesprochen werden 
wird.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  60 
  empirica 
Abbildung 62:  Variationen der Einfamilienhausquote in Köln bis 2040 
Annahme (a): Einfamilienhausquote bei jüngeren Haushalten wird geringer 
Lesehilfe für Annahme (a): Es wird unterstellt, dass die heutigen jungen Haushalte später im Leben nicht 
mehr zu 24% in Ein- und Zweifamilienhäusern wohnen (wie im Basisszenario unterstellt), sondern nur noch 
zu 20 %.  
Annahme (b): Einfamilienhausquote bei älteren Haushalten wird geringer  
Lesehilfe für Annahmen (b): Es wird unterstellt, dass a b sofort jeweils 10  % der 65 - bis 69 -Jährigen vom 
Einfamilienhaus in eine Geschosswohnung umziehen, so dass sie nicht mehr zu 24 % in Ein- und Zweifamili-
enhäusern wohnen (wie im Basisszenario unterstellt), sondern nur noch zu 22 %.   
(Anmerkung: Die EZFH-Quote in 2017 ist identisch zu Abbildung 41 unten.)  
Quelle: Stadt Köln, Mikrozensus, Zensus 2011, empirica-Auswertung, empirica-Darstellung empirica 
  
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
EZFH-Quote
Alter (Jahre)
verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote
2017 2020 2025 2030 2035 2040
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+
EZFH-Quote
Alter (Jahre)
verwendete (kalibrierte) EZFH-Quote
2017 2020 2025 2030 2035 2040

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  61 
  empirica 
Abbildung 63:  Ergebnis „ Basisszenario mit niedriger Einfamilienhausquote“: 
Baufertigstellungen 2000-2018 und Neubaunachfrage bis 2040 
in Köln  
 
  
Quelle: Ist: IT.NRW, Prognose: eigene Berechnungen empirica 
Abbildung 64: Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen, unterteilt in 
Miet- und Eigentumswohnungen in Köln, 2018 – 2040   
 
  
Quelle: eigene Berechnungen empirica 
3.6 Von der Nachfrage zum Bedarf  
Die Modellrechnungen in den vorangegangenen Kapiteln beziehen sich auf die zukünft i-
ge Wohnungsnachfrage. Nachfrage ist immer die Menge an Gütern, die zu einem be-
stimmten Preis bei gegebener persönlicher Kaufkraft „gekauft würde“ (falls es ein en t-
sprechendes Angebot gäbe). Die Wohnung snachfrage nennt also die Anzahl an Wo h-
682 416 48 282
1.983
1.494 1.861 1.627
2.665
1.910 1.910 1.910
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
6.500
IST Basisszenario Variation a
(bei jüngeren HH)
Variation b
(bei älteren HH)
Wohneinheiten p.a.
Wohnungen in EZFH Wohnungen in MFH
IST 2000-2018 Nachfrage 2018-2040
Eigentumswohnungen Mietwohnungen
WE p.a. WE p.a. WE p.a.
Basisszenario +1.500 +700 +800
Variation 1 +2.300 +1.000 +1.300
Variation 2 +3.100 +1.400 +1.700
Variation 3 +4.100 +1.900 +2.300
Geschosswohnungen 
insgesamt 
davon

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  62 
  empirica 
nungen (einer bestimmten Größe und Qualität), die zum jeweiligen Preis bei gegebener 
Kaufkraft tatsächlich gekauft bzw. angemietet würde.  
Der Wohnungsmarkt reagiert elastisch  und es gibt Wechselwirkungen zwischen den  
Wohnungsmarktsegmenten: Steigende Einkommen und sinkende Preise erhöhen die 
Nachfrage in einem Segment, steigende Preise lenken die Nachfrage auf andere Seg-
mente. Dies gilt auch räumlich zwischen verschiedenen Stadtteilen und zwischen Stadt 
und Umland. Di ese Elastizitäten führen dazu, dass man nicht zwangsläufig einfache, 
preiswerte Wohnungen bauen (!) muss, um das Wohnungsangebot an einfachen, prei s-
werten Wohnungen zu erhöhen . Denn jeder Neubau führt schon zu einer gewissen En t-
spannung des Marktes. Wichtig ist, dass am Ende möglichst genau die Qualitätsstreuung 
am Wohnungsmarkt vorhanden ist, die der Wohnkaufkraftstreuung der Bevölkerung 
entspricht (Nachfrage). Unter sozialen Gesichtspunkten sollte zudem der Mindestwoh n-
bedarf für jeden Haushalt gedeckt sei n, was für einkommensschwache Haushalte über 
staatliche Maßnahmen (Förderungen) erreicht werden kann (Bedarfsdeckung). Die 
staatlichen Maßnahmen können neben dem zusätzlichen Angebot an öffentlich gefö r-
derten Wohnungen (Objektförderung) auch Wohngeld und d ie Übernahme der Kosten 
der Unterkunft und Heizung (Subjektförderung) umfassen.  
Allerdings ist eine Wohnung kein „normales“ Konsumgut, das man nur nutzt, wenn man 
es sich leisten kann. Eine Wohnung braucht man auf jeden Fall – auch wenn man nicht 
sich kei ne leisten kann . Ein Dach über dem Kopf ist neben Nahrung und Kleidung w e-
sentlich zur Existenzsicherung. Für Haushalte mit geringem Einkommen ist angesichts 
der hohen Mieten in Köln die Wohnungsnachfrage möglicherweise gleich Null, dennoch 
haben sie einen Wohnungsbedarf. Der Wohnungsbedarf nennt also die Anzahl an Wo h-
nungen, die benötigt werden, ohne dass sie vom Bewohner selbst finanziert werden 
können. In diesem Zusammenhang ist die Bezeichnung „benötigt werden“ wichtig. 
Wohnungsbedarf ist immer normativ:  Was „benötigt“ wird, muss zuerst definiert we r-
den. Natürlich herrscht Einigkeit darüber, dass jede Familie eine (eigene) Wohnung h a-
ben sollte. Aber im Detail ist vieles unklar: Wie groß muss die Wohnung sein? Wie weit 
vom Wunschstandort darf sie entfernt sein? Welche Qualität muss sie (mindestens) 
haben? Bezeichnenderweise sind die Mindeststandards für Asylbewerber andere als für 
Hartz-IV-Empfänger. Es geht also bei der Deckung des Wohnbedarfs um mehr als nur um 
das physische Überleben durch Vorhandensein von Dach und Heizung. Auch von gesel l-
schaftlicher Teilhabe ist die Rede. Wohnungen sollen also nicht abgelegen sein oder 
stigmatisiert sein. Der Anforderungskatalog ist groß und es keinen gesellschaftlichen 
Konsens über die Details. Allein dies macht es sc hon schwierig, den Wohnbedarf einfach 
auszurechnen. Es gibt Mindestgrundflächen für Garagen, aber nicht für Kinderzimmer. 
Ab welcher Wohnungsgröße, Lage, Erreichbarkeit (Aufzug) ist der Wohnbedarf einer 
Familie gedeckt?  
Der deutsche Sozialstaat hat mehrere Instrumente entwickelt  zur Deckung des Woh-
nungsbedarfs:  
 Objektförderung (Neubau): Um den Wohnungsbau auch ohne ausreichendem 
Kapital von Investoren oder Mieter anzukurbeln, wird der (soziale) Wohnung s-
bau gefördert: Investoren erhalten kostengünstige Darlehen vom Land, wenn sie 
im Gegenzug mietpreisgebundenen Wohnungen bauen, die nur an bestimmte 
Haushalte, nämlich solche mit Wohnberechtigungsschein (WBS), einziehen dü r-
fen. Voraussetzung für den Erwerb eines WBS ist, dass das Einkommen nicht 
höher sein darf als nach den vom Land NRW festgelegten Einkommensgrenzen. 
Die aktuellen Einkommensgrenzen sind so definiert, dass sie nicht nur niedrige

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  63 
  empirica 
Einkommen umfassen, sondern auch in den Bereich der mittleren Einkommen 
reichen. Nachteil: Es gibt viel mehr Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnbe-
rechtigungsschein (nach Schätzungen der Stadt Köln sind das nämlich ca. 40 % 
aller Haushalte) als Sozialwohnungen (Bestand: rund 39.000 WE, vgl. Abbildung 
24, Seite 20). Bei der Vermietung einer Sozialwohnung muss also eine Auswahl 
getroffen werden. Dabei sind die Steuerungsmöglichkeiten begrenzt: Da sich ein 
Vermieter unter den vielen Berechtigten einen Beliebigen aussuchen  kann, er-
halten nicht zwingend die Bedürftigsten die Wohnung . Außerdem gibt es keine 
Fehlbelegungsabgaben mehr; das Einkommen ist nur bei Einzug in die Sozia l-
wohnung nachzuweisen. Wenn das Einkommen später steigt, kann der Mieter 
dennoch zu den relativ niedrigen gebundenen Mieten wohnen bleiben. Nach ei-
ner aktuellen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft sind 54 % der 
Sozialwohnungen in Deutschland fehlbelegt. 27 (Diese Quote ist allerdings an der 
Armutsgrenze, also bei weniger als 60 % des Äquivalenzeinkommens) orientiert 
und nicht an den tatsächlichen Einkommensgrenzen. Im Jahr der Abschaffung 
der Fehlbelegungsabgabe in NRW (2005) lag die Fehlbelegungsquote bei 10,5 %. 
Mit jeder Sozialwohnung wird also immer nur genau ein Haushalt einmal gefö r-
dert. Erst wenn er freiwillig auszieht, kann ein weiterer Haushalt mit niedrigem 
Einkommen von der Sozialwohnung profitieren. Der tatsächlich von Wohnb e-
rechtigten bewohnte Teil des Sozialwohnungsbestands ist also noch geringer. Im 
Schnitt der Jahre 2015 bis 2019 wurden pro Jahr knapp neue 1.000 Sozialwoh-
nungen in Köln gefördert. Die Subvention je Wohnung besteht aus der Differenz 
der Sozialmiete (6,80 Euro/m²) zur Marktmiete (Median der Angebotsmiete für 
Neubaumietwohnungen im 1. Quartal 2020: 12,50 Euro/m²) . Mit anderen Wo r-
ten: Die Subvention je Sozialwohnung beträgt mindestens 5 ,00 Euro/m² und 
Monat, für eine 50-m²-Wohnung also dauerhaft mindestens 3.000 Euro pro Jahr 
(entgangene Marktmiete). In Zeiten von Nullzinsen sind auch am Markt kosten-
günstige Darlehen zu bekommen, so dass der Bau freifinanzierter Wohnungen 
für Investoren häufig rentabler ist. Wenn auf Neubauflächen entsprechend dem 
kooperativen Baulandmodell der Stadt Köln eine festgelegte Quote geförderter 
Wohnungen (derzeit 30 %, vgl. dazu perspektivisch auch Fußnote 34) entstehen 
soll, kann dies zumeist nur über eine Querfinanzierung gelingen (durch entspre-
chend teurere Vermarktung des frei finanzierten Teils). 
 Objektförderung (Bestand): Belegungsrechte können allerdings auch im B e-
stand erworben werden. Dann wird der Neubau frei finanziert, aber gleichzeitig 
eine Mietbindung im Bestand geschaffen. Dann darf der WBS-Haushalt in die äl-
teren Bestandswohnungen einziehen, und der Neubau kann frei finanziert ve r-
marktet werden. Vorteil: Die Streuung über das Stadtgebiet kann gezielter g e-
steuert werden (auch nur einzelne Wohnungen in je dem Gebäude können 
mietgebunden sein). Die Subvention je Wohnung besteht auch hier aus der Di f-
ferenz zwischen Sozialmiete und Marktmiete. Da die Marktmieten für ältere 
Wohnungen niedriger sind als für Neubau, ist die Subventionshöhe pro Wo h-
nung geringer: E s können also für einen bestimmten Subventionsbetrag mehr 
Belegungsrechte im Bestand geschaffen werden als für den gleichen Betrag im 
Neubau.  
                                                           
27  Schier, M., Voigtländer, M., 2016: Soziale Wohnraumförderung auf dem Prüfstand – IW-Trends 1/2016 (abrufbar 
unter https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2015/266056/IW-Trends_2016-01-02_Schier-
Voigtlaender.pdf)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  64 
  empirica 
 Subjektförderung (Sozialhilfe und Grundsicherung) : Die Subjektförderung ist 
unabhängig von der bewohnten Wohnung. Sie hängt allein von der Lebens - und 
Einkommenssituation des Betroffenen ab. Haushalte ohne eigenes Einkommen 
erhalten unter bestimmten Bedingungen, z.  B. arbeitssuchende Erwerbspers o-
nen (SGB II) oder Nicht -Erwerbspersonen wie Rentner (SGB XII) die gesamt en 
Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten vom Staat: Im Sozialgesetzbuch ist 
festgeschrieben, dass die Bedarfe Unterkunft und Heizung übernommen werden 
(zumindest sofern sie angemessen sind; es gibt also eine Obergrenze). In Köln 
liegen diese Angemessen heitsgrenzen z.  B. für Einpersonenhaushalte bei 633 
Euro (bruttokalt) zzgl. 1,30 Euro/m² warme Nebenkosten .28 Die Subventionshö-
he je Haushalt beträgt bei einer 50 m² Wohnungen damit bis zu 698 Euro/Monat 
für einen Einpersonenhaushalt. Die Stadt Köln zahlt allein für Einpersonenhaus-
halte im SGB II-Bezug 11.568.000 Euro/Monat an Übernahme der Kosten für Un-
terkunft und Heizung.29 In Köln leb ten im Januar 2020 insgesamt 57.600 SGB II-
Bedarfsgemeinschaften. Für alle SGB II-Haushalte zusammen zahlt die Stadt Köln 
Wohnkosten in Höhe von 35.256.000 Euro - monatlich! Die durchschnittlich b e-
wohnte Wohnfläche der finanzierten Wohnungen liegt für Einpersonenbedarfs-
gemeinschaften bei 45 m² und für fünf Personen bei 84 m².  
 Subjektförderung (Wohngeld): Haushalte mit geringem Einkommen, die in te u-
ren Städten wohnen, erhalten Wohngeld. In Köln wurden nach Angaben der 
Stadt Köln rund 8.900 Haushalten Wohngeld bewilligt (Stand 2018).30 Der Miet-
zuschuss in Köln beträgt z.  B. für einen Einpersonenhaushalt 96 Euro/Monat 
(falls er ein monatliches Gesamteinkommen von 1.000 Euro und eine Miete von 
über 575 Euro im Monat hat).31 Eltern mit Kindern erhalten zusätzlich einen s o-
genannten Kinderzuschlag, der bis zu 185 Euro/Monat ausmachen kann.32  
 Sonstige Förderungen: Darüber hinaus gibt es weitere finanzielle Hilfen, die bei 
Bedarf auch zur Finanzierung der Wohnung verwendet werden können (z. B. Ba-
fög für Studenten).  
In der Summe sollte also niemand unter der Brücke schlafen müssen; dennoch ist b e-
kannt, dass es Wohnun gs- und Obdachlose in der Stadt Köln gibt.  Der Hintergrund sind 
häufig auch persönliche Schicksalsschläge und Problemlagen. Zur ausreichenden Wohn-
raumversorgung einer Stadt gehören daher neben dem eigentlichen Wohnungsangebot 
(Anzahl Wohnungen) und finanzi ellen Hilfen (Geldleistungen) in wachsendem Maße 
auch eine gute persönliche und soziale Betreuung. Dies bedeutet, dass eine ausreiche n-
de Wohnraumversorgung nur ämterübergreifend erreicht werden kann: Neben dem 
Planungsamt, das für ausreichende Mengen an Ne ubauten und Umbauten sorgen kann, 
und dem Wohnungsamt, das Wohnungen, Notunterkünfte und Belegungsrechte verwal-
tet, sind auch die Jobcenter (zur Bewertung und Übernahme von Unterkunftskosten bei 
Arbeitssuchenden) und die Sozialämter involviert, die neben d er Auszahlung der Grund-
sicherungsbeträge auch für eine gute (auch zugehende) Einzelbetreuung sorgen müssen, 
um Obdachlosen wieder zu einer Wohnung zu verhelfen.  
                                                           
28  Quelle: © 2020 Jobcenter Köln (Stand 13.03.2020). 
29  Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Wohn- und Wohnkostensituation SGB II, „Laufende anerkannte Kosten der Unter-
kunft insgesamt“, Stadt Köln, Januar 2020. 
30 Stadt Köln, 2020: Statistisches Jahrbuch 2019 
31  Quelle: © Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat, 2020. 
32  Quelle: © Bundesagentur für Arbeit.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  65 
  empirica 
Diese Ansätze gehen über den Auftrag dieses Gutachtens hinaus. Sie zeigen aber, dass 
das Ziel „den Wohnbedarf in Köln decken“ nicht allein durch die Realisierung bestim m-
ter Neubaumengen erreicht werden kann . Ja mehr noch: Man kann in Köln auf keinen 
Fall „zu viel“ bauen. Jede Wohnung wird bezogen werden! Denn die Nachfrage ist hoch. 
Jedes zusätzliche Angebot senkt die Mieten und Preise und erhöht damit auch wieder 
die Nachfrage. Nur hohe Mieten und Preise halten die Nachfrage niedrig.  
Preis- und Mietensteigerungen treffen allerdings nicht jeden gleich hart, sondern ve r-
stärken die sozialen Ungleichh eiten zwischen Mietern und Eigentümern, und damit 
auch zwischen den Generationen: (Die meist älteren) Wohnungseigentümer profitieren 
von steigenden Preisen durch die Wertsteigerung ihrer Immobilie. Auch (die meist ält e-
ren) Mieter in bestehenden Mietverträg en sind durch die Kappungsgrenze vor hohen 
Mietsteigerungen geschützt. Steigende Preise und Mieten treffen vor allem (die meist 
jungen) Wohnungssuchenden. Das sind in erster Linie junge Menschen, die erstmals von 
zu Hause ausziehen, sowie junge Familien, die für ihre Kinder mehr Platz brauchen. Leid-
tragende sind also z. B. junge Menschen, die länger als gewünscht bei den Eltern oder in 
WGs wohnen, oder Familien, die dauerhaft in zu kleinen Wohnungen wohnen. Paradox-
erweise gibt es auch in Köln die Situation, dass ältere Haushalte alleine in großen Famili-
enwohnungen wohnen und gerne umziehen würden, dass aber alternative kleine Wo h-
nungen bei Neuanmietung mehr kosten . Hier sind neue Instrumente gefragt, etwa ein 
Verzicht auf Mieterhöhungen bei Wohnungstauschen innerhalb von Wohnungen des 
gleichen Eigentümers. Kommunale Wohnungsunternehmen könnten hier einen (freiwi l-
ligen) Betrag zur besseren Wohnraumversorgung leisten, indem sie solche Wohnung s-
tausche (zwischen junger Familie und Senioren) ermöglichen, ohne in d er Summe höhe-
re Mieten zu verlangen als bisher.  
Im Ergebnis wird man beides brauchen: Neubau, um weitere Preis - und Mietsteigerun-
gen – und damit eine wachsende soziale Ungleichheit – zu vermeiden. Dabei sind zu-
nächst die Mengen entscheidend. Es spielt keine Rolle, ob der Neubau privatwirtschaf t-
lich oder staatlich gefördert finanziert wird. Wichtig ist eine gezielte staatliche Förde-
rung, um auch den Wohnbedarf von Haushalten ohne eigenes Einkommen oder mit nur 
geringem eigenem Einkommen decken zu können. Diese Förderung ist nicht allein auf 
den Bau von Sozialwohnungen beschränkt, sondern kann auch subjektorientiert sein 
(KdU, Wohngeld) und sollte für Härtefälle sogar mit persönlicher Unterstützung erfol-
gen.  
Die Wechselwirkung zwischen Neubau und Wohnungsb estand ist im empirica -Modell 
implizit enthalten, weil davon ausgegangen wird, dass in engen Märkten wie dem Kölner 
Wohnungsmarkt jede freiwerdende Wohnung wiederbezogen wird. Dabei kommt es zu 
Sickereffekten: Selbst der Neubau einer Luxuswohnung macht dur ch Umzugsketten von 
Haushalten in jeweils bessere Wohnungen schließlich am Ende der Umzugskette eine 
einfache, günstige Bestandswohnung frei, in die ein bisher unterversorgter Haushalt 
einziehen kann. Diese Sickereffekte verbinden letztlich die Wohnungsteilmärkte mitei-
nander (ähnlich wie kommunizierende Röhren).33  
Häufig ist von einem sog enannten „Nachholbedarf“ die Rede. Dieser spielt bei der B e-
rechnung der Wohnungsnachfrage aber streng genommen keine Rolle: Denn offenbar 
haben die Haushalte zu den am Mark t geforderten Preisen keine weiteren Wohnungen 
                                                           
33  Vgl. dazu auch empirica, Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW („Sickerstudie“), Bonn, 2016, 
abrufbar unter:  https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empirica-
Sickerstudie.pdf .

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  66 
  empirica 
„nachgefragt“. Daher gibt es auch nichts nachzuholen. Der Nachholbedarf besagt, wie 
viel man hätte bauen müssen, um Preissteigerungen zu vermeiden: Die steigenden Pre i-
se der Vergangenheit sind ein Indikator da für, dass nicht genug gebaut wurde. Der 
Nachholbedarf kann sich im engeren Sinne nur darauf beziehen, dass möglicherweise 
nicht mehr alle Haushalte – aufgrund der steigenden Preise und Mieten - einen (norma-
tiv gesetzten) Mindestwohnstandard mit eigenen Mitteln am Markt finanzieren können. 
Für diese Haushalte bietet der Sozialstaat verschiedene Unterstützungsleistungen.  
In der öffentlichen Diskussion liegt der Fokus aber fast nur auf dem Bau von Sozialwoh-
nungen, so als würde dieser alleine das Wohnraumverso rgungsproblem lösen. Dies ist 
nicht der Fall. Selbst wenn man – unabhängig von der Frage, ob die dafür notwendigen 
Fördermittel überhaupt bereit gestellt werden könnten – alle Neubau -
Geschosswohnungen der nächsten Jahre mietpreisbinden würde (im Basisszena rio wä-
ren das rund 34.000 Wohnungen im Zeitraum 2018 bis 2040 , vgl. Abbildung 61), hätten 
noch nicht alle Haushalte eine Sozialwohnung, die einen WBS beantragen können. Nach 
städtischen Schätzungen sind das 40 % aller Haushalte, d.  h. rund 225.000 Haushalte. 
Perspektivisch plant die Stadt Köln, jährlich +1.000 neue Sozialwohnungen zu bauen, 
wodurch sich aggregiert der Sozialwohnungsbestand ab 2028 bei r und 35.000 stabilisie-
ren würde ( Abbildung 24). Beim derzeitigen Gesamtneubauvolumen von 2.200 WE in 
MFH (vgl. Abbildung 14, Seite 12) würde dies allerdings bedeuten, dass bis 2040 ab s o-
fort fast die Hälfte (45  %) aller neugebauten Geschosswohnunge n mietpreisgebundene 
Sozialwohnungen sein müssten, in Zukunft vielleicht sogar zwei Drittel.34  
Auch die auslaufenden Bindungen  sind nicht das Hauptproblem: Solange der Mieter 
dort wohnen bleibt, darf der Vermieter die Miete ja nicht schlagartig auf das Marktn i-
veau anheben. Vielmehr gilt auch hier die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge 
und die Anpassung erfolgt langsam. Zu dem haben die unterschiedlichen Eigentümert y-
pen auch unterschiedliche Strategien. Ein öffentliches Wohnungsunternehmen agiert 
anders als ein privater Bestandshalter, der das Ziel einer Maximalrendite verfolgt. Ebe n-
so spielt der Zustand des Objektes, das aus der Bindung läuft, eine Rolle bei der Frage, in 
welchem Maß die Miete erhöht werden kann.  
Ein Lösungsansatz, de m in der derzeitigen öffentlichen Diskussion noch viel zu wenig 
Bedeutung zukommt, ist die Frage, es, ob die (wenigen) vorhandenen Wohnungen nicht 
effizienter genutzt werden könnten. Ansatzpunkte gibt es viele:  
 Fehlbeleger mit Einkommen oberhalb der Einkommensgrenzen profitieren von 
niedrigen Mieten, obwohl sie sich auch mehr leisten könnten. Fehlbeleger kön-
nen zwar helfen, ein Quartier sozial zu stabilisieren (weil sie als kaufkräftigere 
Haushalte in einem sozial schwächeren Quartier leben) . Aber sie konterkarieren 
gewissermaßen das System der öffentlichen Wohnraumförderung.  
 Einige ältere Haushalte wollen sich verkleinern und würden damit ihre Wohnun-
gen für Familien frei machen, aber sie haben es schwer: Neubauwohnungen sind 
teuer, zum Umzug brauchen sie Kraft und persönliche Unterstützung, Informat i-
onen und persönliche Ansprachen fehlen.  
 Wichtiger als „möglichst viele“ Wohnungen mit öffentlicher Förderung zu bau-
en, ist daher zielgerichtet zu bauen – und zielgenau zu fördern: Staatliche Förde-
                                                           
34  Falls bis 2040 sogar nur noch rund +1.500 WE in MFH pro Jahr gebaut werden (vgl. Basisszenario, Abbildung 45, Seite 
46), von denen +1.000 WE Sozialwohnungen sein sollen, wären dies im Schnitt sogar 66 % Sozialwohnungen.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  67 
  empirica 
rungen zum Bau barrierefreier Wohnungen, zu Angeboten von Dienstleistungen 
für Senioren (Einkäufe, Arztbesuche) sind hilfreich. Hier bietet die Landeswohn-
raumförderung Möglichkeiten, die noch stärker ausgeschöpft werden sollten als 
bislang.   
4. Abgleich von Wohnbaupotenzialen und Wohnungsnachfrage  
Der zusätzlichen Wohnungsnachfrage, die gemäß den Modellrechnungen bis 2040 in 
Köln zu erwarten ist , müssen die möglichen Wohnungsbaufertigstellungen gegenüber-
gestellt werden. Diese wurden in Abstimmung mit de m Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik der Stadt Köln (Stand Oktober 2019) abgeschätzt. In Summe sind das bis 2040 
rund 45.000 Wohneinheiten (vgl. Abbildung 65). Grundlage hierfür sind drei Kategorien 
von Potenzialflächen: 
 Baureife Flächen ab 20 Wohneinheiten, für die das Planrecht bereits geschaffen 
ist. Da sich nur ein Teil der Flächen im Eigentum der Stadt Köln befindet, wird 
angenommen, dass sich nur 80 % des Potenzials auf diesen Flächen realisieren 
lässt.  
 Potenzialflächen Wohnungsbau ab 20 Wohneinheiten: Auch hier sind viele der 
Flächen nicht im städtischen Eigentum, so dass analog zu den baureifen Flächen 
auch hier nur eine 80 %-ige Ausschöpfungsmöglichkeit angenommen wird.  
 Potenzial aus der Innenentwicklung: In den letzten Jahren sind in der Stadt Köln 
pro Jahr r und 1.200 Wohneinheiten im Rahmen der Innenentwicklung gebaut 
worden. Dieser Prozess wird sich auch zukünftig fortsetzen, allerdings hier nur 
mit einer reduzierten M enge von angenommenen 800 Wohneinheiten pro Jahr  
(zwei Drittel der in den letzten Jahren realisierten Wohneinheiten).  
Die Stadt Köln ist Eigentümer der wenigsten Flächenpotenziale  (Abbildung 65b). Aller-
dings ist nicht bekannt, wie hoch die Flächena nteile der Stadt Köln bei den Flächen sind, 
die sich in gemischtem Eigentum befinden (Stadt Köln und privat). Bei den Potenzialen 
der Innenentwicklung dürfte davon auszugehen sein, dass sich diese fast ausschließlich 
im Privateigentum befinden.  
Die in Abs timmung mit de m Amt für Stadtentwicklung und Statistik der  Stadt Köln g e-
troffene zeitliche Zuordnung der Fertigstellungen  soll eine grobe Orientierung geben, 
wann die Potenzialflächen bebaut sein könnten. Danach ist zu erwarten, dass der übe r-
wiegende Teil der Flächen bis 2029 bebaut sein könnte. Ein Spitzenwert kann mit knapp 
18.000 Wohneinheiten von 2025 bis 2029 erreicht werden. Aber auch bis 2024 ist mit 
rund 12.200 Wohneinheiten ein relativ großes Volumen zu erwarten. In diese Phase 
fallen auch die meisten der baureifen Flächen, für die bereits Planungsrecht besteht.  
Stellt man die Wohnbaupotenziale den unterschiedlichen Pfaden der zukünftigen Wo h-
nungsnachfrage in Köln gegenüber, dann ist erkennbar, dass die Nachfrage des B a-
sisszenarios auf jeden Fall e rreicht werden kann  (Abbildung 66). Darüber hinaus e r-
scheint es bis zur Hälfte des Prognosezeitraums möglich (bis 2030), auch noch den Nach-
fragepfad der Variation 1 zu bedienen (Abbildung 67). Danach aber sinken die Möglich-
keiten eines nachfrageegerechten Neubauvolumens , weil es nur noch wenige Woh-
nungsbaupotenzialflächen in Köln gibt.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  68 
  empirica 
Abbildung 65:  Wohnbaupotenziale in Köln nach Fertigstellungszeitraum  
absolut 
 
relativ 
 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln, eigene Darstellung empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  69 
  empirica 
Abbildung 66:  Abgleich von Angebot (auf Potenzi alflächen) und Nachfrage 
(gemäß Szenarien), Köln, 2018 bis 2040, Jahresdurchschnitt 
 
Zur Neubaunachfrage in den Szenarien vgl. auch Abbildung 60 (Seite 56).   
Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung empirica 
 
Abbildung 67:  Abgleich von Angebot (auf Potenzialflächen)  und Nachfrage 
(gemäß Szenarien), Köln, 2018 bis 2040, Zeitverlauf 
 
Zur Neubaunachfrage in den Szenarien vgl. auch Abbildung 61 (Seite 57.   
Quelle: eigene Berechnungen (Nachfrage), Stadt Köln (Flächenpotenziale), eigene Darstellung  empirica  
119.000
93.000
64.000
44.000
48.000
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Wohneinheiten (kumuliert) 
Variation 3
(mehr Einw. u.
kleinere HH)
Variation 2
(mehr Einw.)
Variation 1
(kleinere HH)
Basisszenario
neue WE auf
Potenzialflächen
(inkl. Bau-
fertigst. 2018:
rd. 3.300 WE)

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  70 
  empirica 
5. Wohnungsnachfrage in Teilsegmenten  
5.1 Vorbemerkungen 
In den vorangegangenen Kapiteln war der Blick auf die Wohnungsnachfrage in der Stadt 
Köln vorrangig quantitativ. An dieser Stelle wird der Fokus stärker auf qualitative Aspek-
te gerichtet. Dabei werden ausgewählte Nachfragegruppen am Kölner Wohnungsmarkt 
und ihre Wohnpräferenzen untersucht. Methodisch basiert die Analyse auf Gesprächen 
mit Akteuren des Kölner Wohnungsmarktes 35 sowie auf Vor-Ort-Erhebungen bzw. zuge-
henden Bewohnergesprächen in vier ausgewählten Bestandsquartieren und vier Ne u-
baugebieten auf dem Kölner Stadtgebiet. 36 Zudem sind Ergebnisse eingeflossen, die im 
Rahmen von Wohnungsmarktuntersuchungen im Kölner Umland durch empirica in den 
letzten Jahren erarbeitet wurden. 37 Bei den im Rahmen der vorliegenden Untersuchung 
geführten o. g. Expertengesprächen und den zugehenden Bewohnergesprächen handelt 
es sich zwar nicht um repräsentative Befragungen, sondern um ein Stimmungs - bzw. 
Meinungsbild der befragten Personen bzw. um Experteneinschätzungen. Dennoch g e-
ben sie einen guten Überblick über aktuelle qualitative Trends am K ölner Wohnungs-
markt. Die aus den Gesprächen abgeleiteten Schlussfolgerungen sind insofern auch z u-
verlässig, als das sie auch im Kontext über Köln hinausreichender Erkenntnisse zu gen e-
rellen Wohnpräferenzen unterschiedlicher Nachfragegruppen stehen, die emp irica in 
den letzten Jahren bundesweit gewonnen hat.  
Häufig ist von „ Einkommensschwachen Haushalten“ die Rede, ohne dass diese einde u-
tig definiert werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, ob man zum Einkommen 
auch schon Transferleistungen zählt: Wenn e iner arbeitslosen Familie mit vier Kindern 
jeden Monat die Wohnkosten komplett erstattet werden und sie zusätzlich noch einen 
festen Betrag für die Lebensführung bekommt (Regelsatz), ohne ein eigenes Einkommen 
zu haben, dann ist sie nicht reich, aber fällt  vermutlich auch nicht mehr unter „einko m-
mensschwach“. (Denn dies wollen die Finanzhilfen ja gerade vermeiden.) Das Problem 
sind häufig eher die Haushalte an den Schnittstellen, die eben gerade einen Euro zu viel 
verdienen, um in den Genuss staatlicher Hil fen zu kommen. Hier sind die Sozialsysteme 
im föderalen Deutschland einmal gründlich auf bessere Übergänge hin zu untersuchen.  
5.2 Ältere Haushalte 
Nachfragegruppe 
Junge Senioren im Alter von 60 bis unter 80 Jahren  sowie Hochbetagte ab 80 Jahren 
  
                                                           
35  Siehe Liste der Gesprächspartner im Anhang 
36  Siehe Übersicht der untersuchten Gebiete im Anhang  
37  U.a. hat empirica im Auftrag der Kreissparkasse Köln die Wohnungsmärkte im Rhein -Erft-Kreis, im Rheinisch -
Bergischen Kreis, im Oberbergischen Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis in den Jahren 2016 bis 2019 untersucht.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  71 
  empirica 
Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren38 
2018 wohnten in Köln rund 247.000 Einwohner ab 60 Jahren (21 % aller Einwohner). Seit 
2010 ist die Zahl der Älteren um +5 % gewachsen (+ rund 12.300 Personen).  
Die Zahl der älteren Haushalte (Haushaltsvorstände ab 60 Jahren) betrug 2018 in Köln 
rund 168.000 Haushalte (30 % aller Haushalte). In drei von vier älteren Haushalten le b-
ten ausschließlich Personen ab 60 Jahren (ca. 130.000 Haushalte). Seit 2010 ist die Zahl 
der älteren Haushalte um + 6 % gewachsen (+ 10.100 Haushalte).   
Wohnform und Wohnkaufkraft 
Ca. 60 % der älteren Haushalte in Köln wohnen zur Miete, die übrigen 40 % im selbstg e-
nutzten Eigentum.39 
2016 lag die Mietbelastung von 60 - bis 80-Jährigen in Köln bei 34 % (Anteil der Nett o-
kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen). Damit lag sie höher als im gesamtstädtischen 
Durchschnitt (28 %).40 
Entwicklung bis 2040 
Bis 2040 wird die Zahl der älteren Einwohner in Köln im Basisszenario um +24 % 
(+58.000 Personen) steigen41  
Die Zahl der älteren Haushalte nimmt dabei um ca. 27% zu.42 
Haushaltszusammensetzung 
2018 waren 90 % der älteren Haushalte in Köln Ein - und Zweipersonenhaushalte.43 Im 
Schnitt lebten ca. 1,5 Personen im Haushalt. 
Bis 2040 wird sich die Haushaltsgröße der älteren Haushalte im Schnitt  geringfügig ver-
kleinern, weil die zukünftigen Älteren (d.  h. die heute 40+ -Jährigen) heute schon in kle i-
neren Haushalten leben als die heutigen Älteren.44 
Wanderungsverhalten45 
Wanderungen innerhalb der Stadt Köln: Die Umzugsmobilität Älterer in Köln ist gering: 
Zwischen 2014 und 2018 zogen jährlich 2  % der älteren Bewohner ab 60 Jahren inne r-
                                                           
38  Daten der Stadt Köln; Statistisches Jahrbuch der Stadt Köln 2018 
39  Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 
40  Stadt Köln, Leben in Köln Umfrage (2016) 
41  Einwohnerprognose der Stadt Köln 
42  Berechnungen empirica 
43  Daten der Stadt Köln 
44  Berechnungen empirica 
45  Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  72 
  empirica 
halb der Kölner Stadtgrenzen um. Geht man von einer durchschnittlichen Haushaltsgr ö-
ßer älterer Haushalte von 1,5 Personen aus, dann zogen in den letzten Jahren r und 
3.500 ältere Haushalte in Köln um. In der Innenstadt war die Umzugsmobilität älterer 
Bewohner höher (mehr Mieter) als im Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand (mehr Selbs t-
nutzer).46 Seit 2010 ist die Umzugsmobilität älterer Kölner gesunken ( Ø 2010 - 2014: 2,4 
%; Ø 2014-2018: 2,1 %). Der Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand hat von 2010  – 2018 
durch Wanderungsgewinne Älterer (60+) mit der Innenstadt und dem Innenstadtrand 
gewonnen.  
Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Die Abwanderung Älterer in die Wo h-
nungsmarktregion ist sehr gering. 2010 bis 2014 wanderten (brutto) jährlich nur 0,5 % 
der Bewohner ab 60 Jahren in die Wohnungsmarktregion (bei 1,5 Personen je Haushalte 
entspricht das r und 700 Haushalten p.  a.). Die Fortzugsmobilität älterer Haushalte hat 
sich seit 2010  nicht verändert. Im Ergebnis hat Köln bei Älteren (60+) Wanderungsve r-
luste mit der Wohnungsmarktregion.  
Der bis 2040 zu erwartende überdurchschnittliche Anstieg der Bewohnerzahl ab 60 Ja h-
ren in Köln wird bei einer unveränderten Umzugsmobilität dazu führe n, dass das U m-
zugsvolumen Älterer in Köln insgesamt steigt. (Durch die geringe Mobilität Älterer wird 
aber die weitere Alterung der Kölner Gesellschaft dazu führen, dass die Umzugsmobilität 
insgesamt in der Stadt sinkt.) 
Wohnpräferenzen 
Unabhängig von der jetzigen Wohnform, ziehen ältere Haushalte v.  a. um, weil die 
Wohnung oder der Standort nicht in ausreichendem Maße altersgerecht ist. Sie suchen 
dann vorzugsweise eine Wohnung mit wenigen Barrieren (keine oder möglichst wenig 
Stufen/Schwellen auf dem Weg in die Wohnung sowie innerhalb der Wohnung), idea l-
erweise mit kurzen Wegen zum Versorgen. Der Suchradius älterer Haushalte ist räu m-
lich sehr viel kleiner als bei jüngeren Haushalten . Gesucht wird Wohnraum in vertra u-
ter Umgebung. Langjährige soziale Kontakte im direkten Umfeld spielen dabei eine gr o-
ße Rolle.  
Wohnungssuchende ältere Haushalte im Mietwohnungsbestand in Köln fragen Wo h-
nungen in der Nachbarschaft im Erdgeschoss oder in Gebäuden mit Aufzug nach. Kölner 
Bestandshalter versuchen hier für ältere Mi eter passende Wohnungen in der Nachba r-
schaft zu finden oder prüfen, inwieweit eine altersgerechte Anpassung der bestehenden 
Wohnung baulich möglich ist. Je nach Baualter und Zustand ist das nur eingeschränkt 
oder gar nicht machbar. Die GAG z.B. hat das Ziel, 6.000 voll barrierefreie Wohnungen in 
ihrem Bestand zu haben und hat dieses Ziel auch schon fast erreicht.  
Im Neubausegment berichten Kölner Bauträger von dem Trend, dass sich ältere Hau s-
halte „kleiner setzen“, d. h. sie ziehen aus dem Eigenheim in ein e barrierefreie Neubau-
wohnung. Diese sollten für zwei Personen wenigstens 80 m² Wohnfläche und einen 
großen Balkon haben. Mengenmäßig lässt sich dieser Trend aber (noch) nicht in Köln 
nachweisen. Nachgefragt werden dabei Standorte mit kurzen Wegen zum Eink aufen 
und zu Ärzten sowie einem ÖPNV -Anschluss. Das sind neben der Kölner Innenstadt die 
Stadtteilzentren im gesamten Stadtgebiet. Viele Ältere können sich aber aufgrund der 
                                                           
46  Zur Zuordnung der Kölner Stadtteile zu Lagetypen: siehe Anhang, Abbildung 69 (Seite 95).

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  73 
  empirica 
stark gestiegenen Kaufpreise und Mieten insbesondere in den nachgefragten zentrale n 
Lagen einen Neubau in Köln nicht mehr leisten – selbst dann nicht, wenn sie gleichzeitig 
ihr (älteres) Haus verkaufen wollen.  
Die von Kölner Marktakteuren beschriebene Präferenz der Älteren (d.  h. vor allem der 
60- bis 70-Jährigen), aus ihrem Eigenheim in eine barrierefreie Wohnung zu ziehen und 
so den Generationenwechsel in gewachsenen Einfamilienhausgebieten zu ermöglichen, 
kann, aber muss nicht bis 2040 wachsen. Für ein steigendes Interesse spricht, dass sich 
viele der heute 50- bis 60-Jährigen (Babyboomer-Generation) für das Thema Wohnen im 
Alter interessieren: Spricht man mit Babyboomern in gewachsenen Kölner Einfamilie n-
hausgebieten, dann werden als erwartete Vorteile eines Umzugs in eine Geschosswo h-
nung die Barrierefreiheit, das Wohnen auf einer Ebene sowie kurze Wege zum Einkaufen 
genannt. Es gibt aber auch Argumente, die für einen langfristigen Verbleib im Einfamil i-
enhaus sprechen. Vor allem die bestehenden sozialen Kontakte in der Nachbarschaft, 
die man nicht aufgeben möchte, sind relevant. Die Um zugsbereitschaft steigt also bei 
Angeboten, die in der Nähe des bisherigen Wohnstandorts liegen. 
Preissensibilitäten 
Es spricht einiges dafür, dass sich der derzeitige Trend einer rückläufigen Umzugsmobi-
lität Älterer in Köln fortsetzt. Treiber der Entwicklung ist die Wohnkaufkraft. Der Rüc k-
gang der Umzugsmobilität Älterer in den letzten Jahren stand im Kontext stark gesti e-
gener Preise. Die Verkaufserlöse gebrauchter Eigenheime reichten in immer geringerem 
Maße aus, da mit eine barrierefreie Neubauwohnung in gewünschter Lage zu finanzi e-
ren. Kölner Bauträger berichten davon, dass die Anteile älterer Käufer von Neubaue i-
gentumswohnungen in guten Lagen gering sind. Eine Auswertung der Stadt Köln zeigt, 
dass Ältere (ab 60 Jah ren) nur 12 % der Erstbezieher von Neubaugeschosswohnungen 
(Baujahre 2016, 2017, 2018) in Köln ausmachen. Seit 2016 ist dieser Anteil gesunken. 47 
Wenn der Verkaufserlös für ein gebrauchtes Eigenheim immer weniger ausreicht, um 
eine barrierefreie Neubauwohnung zu finanzieren, ist mit einem weiteren Rückgang der 
Umzugsmobilität Älterer (aus Eigenheimen) zu rechnen - unabhängig davon, dass bei 
den zukünftigen Älteren eine höhere Bereitschaft als bei den heute Älteren besteht, ihr 
Eigenheim früher freizuziehen. Auch wenn insgesamt die Umzugsmobilität Älterer im 
Mietwohnungsbestand über der im Eigentumssegment liegt, ziehen auch ältere Miete r-
haushalte selten um. Das berichten Bestandshalter in Köln. Auch hier könnte eine si n-
kende Wohnkaufkraft im Rahmen weiter ste igender Mieten und mehr Älteren, die von 
Altersarmut betroffen sind, der Grund für die sinkende Umzugsmobilität sein.  
Zu einer – zumindest in der Summe - steigenden Umzugsmobilität Älterer in Köln kann 
es kommen, wenn zusätzlich zu den (wenigen) 70 - bis 80-Jährigen in Zukunft gleichzeitig 
auch schon einige 50 -bis 70-Jährige (nach dem Auszug ihrer Kinder) aus ihren Eigenhe i-
men ausziehen. Voraussetzung dafür ist aber auch hier eine ausreichende Wohnkau f-
kraft, d.h. ein Preisverhältnis von Bestandshaus zur Neu bauwohnung, das es erlaubt, 
dass sich ältere Eigenheimbesitzer aus dem Verkaufserlös für ihr gebrauchtes Einfamil i-
enhaus eine barrierefreie Neubauwohnung leisten können. 
  
                                                           
47  Stadt Köln, 2020, Auswertung Neubauten in Mehrfamilienhäusern nach Alter der Erstbezieher.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  74 
  empirica 
5.3 Familien 
Nachfragegruppe 
Paarhaushalte mit Kindern sowie Alleinerziehende. 
Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren48 
2017 gab es Köln r und 104.000 Haushalte mit Kindern ( 18,5 % aller Haushalte in Köln), 
in denen rund 175.000 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren lebten. Davon waren ca. 
24.000 Haushalte alleinerziehend.  
Von 2010 bis 2017 ist die Zahl der Haushalte mit Kindern in Köln um +6 % gewachsen. 
Dabei ist auch ihr Anteil an allen Haushalten leicht gestiegen. Die Zahl der Alleinerzie-
henden Haushalte in Köln ist im gleichen Zeitraum um -2 % gesunken. 
Wohnform und Wohnkaufkraft 
Circa zwei Drittel der Haushalte mit Kindern in Köln wohnen zur Miete und ein Drittel 
lebt im selbstgenutzten Eigentum. Während Paare mit Kindern zu 40 % im selbstgenutz-
ten Eigentum wohnen, sind es bei alleinerziehenden Haushalten nur 25 %.49  
2016 lag die Mietbelastung von Haushalten mit Kindern in Köln bei 27 % (Anteil der Ne t-
tokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen) und damit unter dem gesamtstädtischen 
Durchschnitt (28%). Alleinerziehende Haushalte hatten mit 35 % eine deutlich übe r-
durchschnittliche Mietbelastung.50 Hieraus ergibt sich eine Mietbelastung für Paare mit 
Kindern von ca. 25 %. 
Entwicklung bis 2040 
Bis 2040 wird die Zahl der Kinder und Jugendlichen (unter 18 Jahren) in Köln  gemäß 
städt. Prognose um ca. +4 % (+ 7.000 Personen) steigen.51 
Die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen wird bis 2040 zunehmen.52 
Haushaltszusammensetzung53 
In Haushalten mit Kindern in Köln leben im Schnitt ca. 3,5 Personen. Alleinerziehende 
Haushalte sind mit 2,3 Personen kleiner als Paarhaushalte mit Kindern (3,8 Personen). 
                                                           
48  Statistische Jahrbücher der Stadt Köln 2011 und 2018 
49  Statistisches Bundesamt, Zensus 2011. 
50  Stadt Köln, Leben in Köln Umfrage (2016). 
51  Einwohnerprognose der Stadt Köln. 
52  Berechnungen empirica. 
53  Berechnungen auf Basis von Statistischen Jahrbüchern der Stadt Köln, 2011 und 2018

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  75 
  empirica 
Seit 2010 ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in Haushalten mit Kindern in Köln (um 
-0,1 Personen) leicht gesunken. Sie sank sowohl bei Paaren mit Kindern als auch bei A l-
leinerziehenden mit Kindern. 
Wanderungsverhalten54 
Wanderungen innerhalb der Stadt Köln : Im Zeitraum von 2014 - 2018 zogen pro Jahr 
geschätzt 7.300 Haushalte mit Kindern innerhalb Kölns um. Absolut waren das geringf ü-
gig mehr Familienumzüge pro Jahr als zwischen 2010 und 2014. Dennoch sank die U m-
zugsmobilität von Familien leicht, da die Zahl der Familien in Köln in den letzten Jahren 
stieg (2010 bis 2014 zogen pro Jahr 7,4  % der unter 18 -Jährigen in Köln um; 2014 bis 
2018 waren es 7,2 % p.  a.). Bei den Kölner Binnenumzügen von Familien gab es eine 
vom Zentrum zum Stadtrand gerichtete Bewegung, die dem Preisgefälle folgt. Die Lagen 
Innenstadt und Innenstadtrand verzeichneten beide Wanderungsverluste mit dem Lage-
typus Zwischenstadt/Stadtrand.   
Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Zwischen 2014 und 2018 wanderten 
geschätzt rund 1.300 Familien pro Jahr aus der Stadt Köln in die Wohnungsmarktregion. 
Gegenüber der Phase 2010 bis 2014 (rund 1.100 Familien p. a.) hat die absolute Zahl der 
aus Köln abwandernden Familien zugenommen. Das ließ die Fortzugszugsmobilität von 
Familien in die Region steigen – bei den unter 18 -Jährigen von 0,8 % (2010 – 2014) auf 
0,9 % (2014 – 2018). Insbesondere junge Familien in der Expansionsphase (d. h. mit Kin-
dern unter sechs Jahren und Eltern zwischen 30 und 40 Jahren) zogen aus Köln in wac h-
sendem Maß in die Wohnungsmarktregion, während ältere Familien in der Konsolidi e-
rungsphase (d.  h. mit Kindern ab zehn Jahren und Eltern ab 40 Jahren) in ihrer For t-
zugsmobilität fast unverändert blieben.  
Der städtischen Bevölkerungsprognose folgend wird d ie Zahl der Familien in Köln bis 
2040 wachsen. Dies würde bei unveränderter Umzugs- und Fortzugsmobilität bedeuten, 
dass in Summe mehr Familien in Köln umziehen und auch mehr Familien aus Köln in die 
Wohnungsmarktregion ziehen. 
Wohnpräferenzen 
Familien fragen Wohnraum in ausreichender Größe (wenigstens vier Zimmer) an Stan d-
orten mit einem für Kinder sicheren Umfeld nach (d.  h. eher ruhig gelegene und ve r-
kehrssichere Standorte in kurzer Entfernung zu Grünflächen). Die Nähe zu Kitas und 
Grundschulen spielt  für jüngere Familien (Expansionsphase) eine große Rolle bei der 
Standortwahl. Familien wählen gerne Standorte, an denen bereits viele Familien wo h-
nen. Neben der ausreichenden Größe der Wohnung spielen insbesondere für Familien 
mit kleinen Kindern größere Freiflächen unmittelbar am Gebäude für die Kinder zum 
Spielen eine wichtige Rolle. Dabei wird i.d.R. der eigene Garten  einem Balkon bevo r-
zugt.  
Auch wenn Familien in Köln, fragt man sie nach ihren Präferenzen, ein Einfamilienhaus 
(freistehend, Doppelhaushä lfte, Reihenhaus) bevorzugen - in hohem Maße aufgrund 
des eigenen Gartens, in dem die Kinder auch unbeaufsichtigt sicher spielen können - 
                                                           
54  Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  76 
  empirica 
fragen sie auch Geschosswohnungen in Köln nach. Das hängt jedoch in hohem Maß mit 
der Verfügbarkeit bzw. Erschwinglichkeit von familiengerechten Immobilien zusammen. 
Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Köln ist mittlerweile so hoch, dass sich das nur 
sehr wenige Familien leisten können. Das gilt insbesondere für Neubauten: Mittlerweile 
wird fast jede dritte neu gebaute Geschosswohnung in Köln von einer Familie bezogen 
– mit steigendem Trend. 55 Zwar sind gerade die Quadratmeterpreise für Neubaug e-
schosswohnungen in Köln in den letzten Jahren stark gestiegen. Damit die Gesamtpreise 
dennoch für Familien finanzierbar bleibe n, haben die Bauträger die Wohnflächen im 
Neubau reduziert. Für Familien ist bei knappem Wohnbudget die Wohnfläche nicht so 
entscheidend wie die Tatsache, dass die Wohnung wenigstens vier Zimmer und einen 
funktionalen Grundriss hat. Für Familien in Köln is t die 80 Quadratmeter große Ne u-
bauwohnung mit vier Zimmern mittlerweile üblich. Eine Geschosswohnung ist in Su m-
me immer noch wesentlich günstiger als ein Einfamilienhaus.  
Kölner Familien, die Wohnraum suchen, möchten am liebsten in der Stadt Köln bleiben. 
Daher wird im ersten Schritt innerhalb der Stadtgrenzen gesucht. Da das Angebot in den 
letzten Jahren immer geringer bzw. teurer wurde, sind die Suchzeiträume länger g e-
worden. Im zweiten Schritt wird der räumliche Fokus der Wohnungssuche erweitert: Es 
wird in der gesamten Wohnungsmarktregion gesucht. Auch wenn die Abwanderung von 
Familien aus Köln in die Wohnungsmarktregion insgesamt zugenommen hat, gibt es 
unterschiedliche Trends der Standortwahl. Der größere Teil der wohnungssuchenden 
Kölner Familien ist in die Wohnungsmarktregion gezogen, weil dort die gewünschte I m-
mobilie finanzierbar war. Das war zumeist das Einfamilienhaus, weil das die von Familien 
bevorzugte Wohnform ist. Spricht man mit Familien im Kölner Umland, die aus Köln 
zugezogen sind, dann h ört man häufig: „Wenn man schon aufgrund der Marktsituation 
gezwungen ist, rauszuziehen, dann kommt nur ein Einfamilienhaus in Frage.“ Es gibt 
aber auch den Teil der wohnungssuchenden Familien, die auf jeden Fall in Köln bleiben 
wollen. Sie suchen so lange , bis sie etwas in Köln finden, oder sie bleiben in ihrer Woh-
nung wohnen (letzteres oftmals in zu kleinen Wohnungen für eine vierköpfige Familie). 
Diese „urbanen“ Familien suchen i.d.R. Standorte mit einer urbanen Infrastruktur, wie 
man sie etwa in vielen Stadtteilen am Kölner Innenstadtrand findet. Für sie ist der 
Standort wichtiger als die Wohnung. Nachgefragt werden daher auch Geschosswohnu n-
gen in zentralen Lagen. 
Preissensibilität 
Setzen sich die aktuellen Trends fort beim Umzug von Familien innerhalb v on Köln (sin-
kende Umzugsmobilität) und beim Fortzug in die Wohnungsmarktregion (steigende 
Umzugsmobilität), dann wird die Zahl der in Köln umziehenden Familien zurückgehen 
und parallel die Abwanderung von Familien in die Region steigen. Treiber einer solch en 
Entwicklung werden weiter steigende Kaufpreise und Mieten in der Stadt Köln sein s o-
wie ein auch zukünftig bestehender Preisunterschied zwischen Köln und der Wo h-
nungsmarktregion.  
                                                           
55  Sonderauswertung der Stadt Köln zur Erstbelegung von Neubauten der Jahre 2016 bis 2018

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  77 
  empirica 
Zukünftig weniger stark steigende Preise für familiengerechten Wohnraum  bzw. ein 
größeres und für Familien erschwingliches Wohnungsangebot können zwei Effekte auf 
die Mobilität von Familien haben. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass Familien in 
stärkerem Maß innerhalb der Stadt Köln umziehen können. Sie wären nicht mehr i n 
dem Maß wie in den letzten Jahren gezwungen, in ihren (zu klein gewordenen) Wo h-
nungen wohnen zu bleiben. Zum anderen führen angebotsseitige Veränderungen bzw. 
Verbesserungen aber auch dazu, dass die Abwanderung von Familien in die Wo h-
nungsmarktregion reduziert wird. In diesem Kontext kann es dazu kommen, dass eine 
Familie, die eigentlich in die Wohnungsmarktregion gezogen wäre, jetzt einer umzug s-
willigen Familie, die bislang innerhalb der Stadtgrenzen umgezogen wäre, den Woh n-
raum „wegnimmt“. Das würde sowohl die Umzugsmobilität innerhalb der Stadt als auch 
die Fortzugsmobilität in die Wohnungsmarktregion reduzieren – insgesamt aber te n-
denziell zu (noch) mehr Familien in Köln führen.  
Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise für Wohnungen haben da zu geführt, 
dass Familien auch in nennenswertem Umfang Geschosswohnungen in Köln nachfragen. 
Bei weiter steigenden Preisen in Köln ist davon auszugehen, dass der heutige Anteil von 
Familien in Neubaugeschosswohnungen von einem Drittel zukünftig noch steige n 
kann. Voraussetzung hierfür ist die Schaffung von familienfreundlichen Wohnquartieren 
einerseits und angemessen großen und damit finanzierbaren Wohnungen andererseits. 
In diesem Kontext dürfte die 80 -Quadratmeter-Wohnung mit vier Zimmern als Famil i-
enwohnung im Neubau ein Standard werden. 
5.4 Singles 
Nachfragegruppe 
Einpersonenhaushalte unterschiedlicher Altersgruppen. 
Mengenmäßige Bedeutung und Entwicklung in den letzten Jahren56 
2018 gab es in Köln nach städtischen Angaben r und 285.000 Einpersonenhaushalte 
(rund 51 % aller Haushalte in Köln). Von 2010 bis 2018 ist die Zahl der Einpersone n-
haushalte in Köln um 5,7 % gewachsen. Dabei ist auch ihr Anteil an allen Haushalten 
leicht gestiegen. 
Die Gruppe der Einpersonenhaushalte setzt sich aus verschiedenen Altersgr uppen zu-
sammen.  
 Studierende/Auszubildende/Berufsstarter unter 30 Jahre machen knapp 23 % 
der Einpersonenhaushalte in Köln aus  
 Zu den jüngere Haushalten zwischen 30 und unter 45 Jahren zählt jeder vierte 
Einpersonenhaushalt 
 Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) machen r und 
23 % aus.  
                                                           
56  Daten der Stadt Köln, Statistische Jahrbücher der Stadt Köln 2011 und 2018

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  78 
  empirica 
 29 % der Einpersonenhaushalte in der Stadt Köln sind ältere Haushalte ( vgl. Ka-
pitel 5.2). 
Wohnform und Wohnkaufkraft 
82 % der Einpersonenhaushalte in der Stadt Köln wohnten lt. Zensus 2011 zur Miete. 57 
Jüngere Haushalte (bis 30 Jahren) leben dabei fast ausschließlich zur Miete. Mit ste i-
gendem Alter nimmt auch der Anteil der Einpersonenhaushalte zu, die in selbstg enutz-
tem Eigentum wohnen. Lässt man die älteren Haushalte ab 60 Jahren außen vor, dann 
bedeutet das v.a. eine Eigentumswohnung.  
Nach städtischen Daten lag die Mietbelastung für 18 - bis 34 -jährige Haushalte (die in 
Köln zu zwei Drittel als Einpersonenhaush alt wohnen) im Jahr 2016 bei 31 % (Durc h-
schnitt alle: 28 %). Bei Studierenden als einer Teilgruppe der 18 bis 34 -jährigen Haushal-
te lag die Mietbelastung mit 45 % mit an der Spitze aller Haushaltstypen in Köln. Bei 35 - 
bis 59-jährigen Haushalten (die in Kö ln zu 43 % als Einpersonenhaushalt leben) betrug 
die Mietbelastung 28 % und lag damit im Schnitt der Gesamtstadt. 
Entwicklung bis 2040 
Im Basis-Szenario nimmt die Zahl der Ein - und Zweipersonenhaushalte in der Stadt Köln 
zwischen 2017 und 2040 um 9 % zu.  
Die Zunahme der Ein - und Zweipersonenhaushalte findet in überdurchschnittlichem 
Maß insbesondere bei den älteren Haushalten statt (2017 – 2040: + 27 %). Ebenso steigt 
bis 2040 aber auch die Zahl der kleinen  Haushalte von Studierenden, Auszubildenden 
und Berufsstartern (+ 7 %) und der jüngeren Haushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren 
(+ 4 %). Es wird nach dem Basis -Szenario 2040 weniger Ein- und Zweipersonenhaushalte 
im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) in Köln geben. 
Wanderungsverhalten 
Die Bevölkerungszahl der Stadt Köln ist in den letzten Jahren gestiegen, weil es insb e-
sondere Wanderungsüberschüsse mit jungen Menschen im Alter von 18 bis unter 35 
Jahren gab. Dabei handelt es sich um Fernwanderungsüberschüsse mit Deutschland und 
dem Ausland. Junge Menschen kommen zum Studieren, für die Ausbildung und für die 
erste Arbeitsstelle nach Köln. Köln ist Schwarmstadt und in hohem Maß attraktiv für die 
Zuwanderung junger Menschen.  
Wanderungen innerhalb der Stadt Köln : Studierende/Auszubildende/Berufsstarte r-
Haushalte: Die Altersgruppe der unter 30 -Jährigen ist die mobilste in Köln. Zwischen 
2014 und 2018 zogen 14,4 % der 18 - bis unter 30-Jährigen innerhalb der Stadt Köln um. 
Die Umzugsmobilität ist im Vergleich mit 2010 – 2014 leicht gesunken. Jüngere Haushal-
te zwischen 30 und unter 45 Jahren: Deren Umzugsrate lag 2014 bis 2018 bei 8,9 % (d a-
rin enthalten sind aber auch Eltern von Familien mit Kindern) und ist im Zeitablauf seit 
2010 gesunken. Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren) haben 
                                                           
57  Statistisches Bundesamt, Zensus 2011

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  79 
  empirica 
eine relativ geringe Umzugsmobilität. 2014 bis 2018 lag diese im Schnitt bei 3,5 % p. a. – 
bei rückläufigem Trend.  
Wanderungen mit der Wohnungsmarktregion : Studierende/Auszubildende/  Berufs-
starter-Haushalte: Die Fortzugsrate in die Region lag 2014 bi s 2018 bei 2,2  %. Bei den 
Jüngeren gewinnt die Stadt Köln Bewohner bzw. Haushalte aus der Region.  Jüngere 
Haushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren: 2014 bis 2018 zogen p. a. 2 % in die Region. 
Bei dieser durch Familien stark geprägten Altersgruppe verliert Köln Bewohner durch 
Wanderungsverluste. Allerdings ist nicht bekannt, wie der Saldo nur für allein lebende 
Angehörige dieser Altersgruppe ist. Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis 
unter 60 Jahren) haben eine relativ geringe Umzugsmobilität. 2014 bis 2018 lag diese im 
Schnitt bei 3,5 % p.  a. – bei rückläufigem Trend. Durch Wanderungen verliert die Stadt 
Köln im Ergebnis Bewohner bzw. Haushalte dieser Altersgruppe an die Region.   
Wohnpräferenzen 
Studierende/Auszubildende/Berufsstarter-Haushalte: In wachsendem Maße sind zen t-
ral gelegene Standorte nachgefragt, die eine schnelle Erreichbarkeit von Hochschulen 
und Arbeitsplätzen gewährleistet. 60 % der 18- bis unter 30-jährigen Bewohner von Köln 
wohnen in der Innenstadt und am Innenstadtrand. Bei den innerstädtischen Wanderun-
gen haben die Innenstadt und der Innenstadtrand Wanderungsgewinne bei den 18 - bis 
unter 30-Jährigen mit dem Lagetyp Zwischenstadt/Stadtrand.58 Nachgefragt werden von 
den unter 25 -Jährigen insbesondere preisgünstige Mietwohnu ngen. Es werden Woh n-
flächen unter 50 m² nachgefragt. Hierbei ist die Gruppe der Studierenden relevant. 
Auch wenn es einige Studierende in Köln gibt, die von der Quadratmetermiete her 
hochpreisige Neubau-Studentenapartments nachfragen, macht diese Gruppe nu r einen 
geringen Anteil aus. Mit zunehmendem Alter und Berufstätigkeit steigt die Fähigkeit, 
überdurchschnittliche Mieten zahlen zu können (insbes ondere akademische Berufsein-
steiger). Die nachgefragten Wohnflächen liegen auch mal über 50 m². 
Jüngere Einpersonenhaushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren  in Köln sind auch in 
hohem Maß auf zentrale Wohnstandorte in der Innenstadt und am Innenstadtrand f o-
kussiert. Es werden aber auch in wachsendem Maß und mit zunehmendem Alter Stan d-
orte im Lagetypus Zwischenstad t/Stadtrand akzeptiert. Auch bei dieser Gruppe dom i-
niert die Nachfrage nach Mietwohnungen, die allerdings im Schnitt größer sein sollten 
als bei den Haushalten unter 30 Jahren. In dieser Altersgruppe findet auch Eigentum s-
bildung statt, so dass auch Eigentumswohnungen nachgefragt werden.  
Einpersonenhaushalte im mittleren Alter (45 bis unter 60 Jahren)  sind seltener auf 
zentrale Standorte fokussiert. In den Wanderungen dieser Altersgruppe innerhalb von 
Köln gewinnt der Lagetypus Zwischenstadt/Stadtrand zugun sten der Innenstadt und 
dem Innenstadtrand. Zwar ist die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes in dieser Altersgru p-
pe als Standortkriterium immer noch wichtig, allerdings spielt ein ruhiger und im Gr ü-
nen gelegener Wohnstandort eine Rolle bei der Suche nach ein er Wohnung in der Stadt 
Köln.  
Einpersonenhaushalte machten in den Jahren 2016, 2017 und 2018 r und 20 % der Ers t-
bezieher von neu gebauten Geschosswohnungen in der Stadt Köln aus. Die Präferenz für 
                                                           
58  Berechnungen empirica auf Basis von Daten der Stadt Köln

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  80 
  empirica 
zentrale Standorte zeigt sich darin, dass in der Innenstadt  der Anteil der Einpersone n-
haushalte im Neubau der Jahren 2016, 2017 und 2018 fast 50 % ausmachte. Im Bezirk 
Chorweiler lag der  Anteil der  Einpersonenhaushalte im Neubau hingegen lediglich bei 
14 %.59 
Preissensibilität 
Haushalte zwischen 18 und unter 34 Jahren sind aufgrund ihrer Einkommenssituation in 
hohem Maße preissensibel . Dies trifft auch auf die Gruppe der Studierenden zu, b e-
rücksichtigt man, dass sie im Schnitt in Köln 45 % ihres Einkommens für die Miete au s-
geben. Eine deutliche Verteuerung des Wohnens zur Miete in der Stadt Köln dürfte sich 
bremsend auf die Zuwanderung junger Menschen nach Köln auswirken. Solche Entwic k-
lungen zeichnen sich in München und in Berlin ab. Dort ist das Wohnen mittlerweile so 
teuer geworden, dass junge Menschen nicht mehr in dem Maß dorthin ziehen, sondern 
eine andere attraktive und zumeist kleinere Stadt wählen. Nur ein geringer Anteil der 
Studierenden in Köln hat eine relativ geringe Preissensibilität, weil die Eltern die Miete 
zahlen. Von dieser Teilgruppe werden dann au ch hochpreisige Neubau-Studentenapart-
ments nachgefragt und die Sensibilität gegenüber Preissteigerungen ist relativ gering.  
Bei den Einpersonenhaushalten zwischen 35 und unter 60 Jahren ist die Preissensibilität 
im Vergleich mit den Einpersonenhaushalten  unter 35 Jahren zwar geringer. In dieser 
Gruppe dürften aber die Einkommensunterschiede relativ groß sein. Der langzeita r-
beitslose 59-Jährige Ungelernte auf der einen Seite und der 38 -jährige IT-Spezialist auf 
der anderen Seite zeigen die Heterogenität de r Gruppe. Je höher das Einkommen ist, 
desto geringer ist die Preissensibilität und umgekehrt. Bei Einpersonenhaushalten mit 
geringen Einkommen in Köln ist bei weiter steigenden Mieten in erster Linie zu erwa r-
ten, dass deren Umzugsmobilität sinken wird. 
5.5 Studentenhaushalte nach dem Verbleib in Köln 
Nachfragegruppe  
Absolventen, die nach ihrem Abschluss an einer Kölner Hochschule in der Stadt wohnen 
(bleiben). 
Mengenmäßige Bedeutung  
In der Stadt Köln waren 2018 r und 100.000 Studierende  an acht Hochschulen ein ge-
schrieben.60 An den beiden größten Kölner Hochschulen, der Universität und der TH Köln 
gab es in den letzten Jahren ca. 10.000 Absolventen pro Jahr, d  .h. rund 14 % der dort 
eingeschriebenen 71.500 Studierenden. Diese differenzieren sich aus nach untersch ied-
lichen Abschlussarten. An der Universität Köln erreichte von den knapp 7.000 Absolve n-
ten pro Jahr fast die Hälfte einen Bachelorabschluss. Weitere 20 % schlossen ihre Au s-
bildung im Lehramt ab. Der Anteil an ausländischen Absolventen an der Universität b e-
trug rund 7 %. Überträgt man den o.  g. 14 % -igen Absolventen-Anteil auf alle 100.000 
                                                           
59  Sonderauswertung der Stadt Köln zur Erstbelegung von Neubauten der Jahre 2016 bis 2018 
60  Stadt Köln, 2019: Kölner Zahlenspiegel

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  81 
  empirica 
Studierenden in der Stadt, dann machen pro Jahr 14.000 Studierende an den Kölner 
Hochschulen ihren Abschluss.  
Die Frage, welchen mengenmäßigen Effekt die Kölner Hochschu l-Absolventen auf den 
Kölner Wohnungsmarkt haben, hängt zum einen davon ab, wie viele bereits in Köln 
wohnen. Nicht jeder Kölner Studierende wohnt auch in der Stadt. Geht man z.  B. davon 
aus, dass drei Viertel der in Köln Studierenden in der Stadt Köln woh nen (und ein Viertel 
aus der Region einpendelt) und überträgt diese Quote auf die Absolventen, dann gibt es 
rund 10.500 Absolventen pro Jahr, die in der Stadt Köln wohnen.  
Zum anderen verbleibt nur ein Teil am Wohnstandort Köln. 80 % der erwerbstätigen 
Absolventen der Universität Köln haben 1,5 Jahre nach dem Abschluss ihre Arbeitsstelle 
in NRW. 61 In Berlin sind 70 % der erwerbstätigen Absolventen der Berliner Humboldt -
Universität ca. 1,5 Jahre nach Studienabschluss  am Hochschulstandort beschäftigt. 62 In 
Köln dürfte der Anteil der erwerbstätigen Absolventen, die ihre Arbeitsstelle in der Stadt 
Köln haben, nicht so hoch sein wie in Berlin, da der Arbeitsmarkt in NRW bzw. in der 
Rheinschiene im Vergleich mit Berlin polyzentraler und mit starken Arbeitsmä rkten in 
Bonn und Düsseldorf besetzt ist. Allerdings pendeln auch viele Beschäftigte in der Rhein-
schiene, so dass z. B. in Bonn gearbeitet, aber in Köln gewohnt wird. Geht man in diesem 
Kontext für Köln davon aus, dass 60 % der Absolventen nach ihrem Absch luss in Köln 
arbeiten und auch wohnen, dann entspricht das potenziell 6.300 Absolventen. Diese 
werden jedoch nicht alle in dem Maß jedes Jahr als Wohnungsnachfrager wirksam. 
Nimmt man Umzugsquote der 18 bis unter 30-Jährigen in Köln von rd. 14 % p. a. aus den 
letzten Jahren an, dann fragen r und 880 Absolventen pro Jahr Wohnraum in der Stadt 
Köln nach.  
Wohnpräferenzen 
Die Präferenzen wohnungssuchender Hochschulabsolventen sind in hohem Maße ide n-
tisch mit denen der bereits dargestellten Nachfragegruppe der jungen Singles (vgl. Kapi-
tel 5.4). Im Übergang vom Studium in den Job ändert sich die hohe Präferenz für zentral 
gelegene Standorte  nicht. Am liebsten möchte man in de n auch von Studierenden 
nachgefragten Stadtteilen in der Innenstadt und am Innenstadtrand wohnen. In den 
ersten Jahren der Berufstätigkeit ist auch schon aus finanziellen Gründen die Präferenz 
für eine Wohneigentumsbildung gering. Zunächst wird daher vor allem eine Mietwoh-
nung gesucht. Diese sollte aber schon etwas größer sein als die „Studentenbude“. Viele 
Berufsstarter wohnen (zunächst noch) als Single, wünschen sich aber mittelfristig, mit 
der Partnerin oder dem Partner zusammen zuziehen. Auch Paare bevor zugen einen 
Wohnstandort in zentraler Lage, allerdings sollte die Mietwohnung etwas größer sein 
als bei den Singles. Dabei wird auch ein drittes Zimmer interessant, denn es kann als 
Büro und in einer späteren Familienphase als Kinderzimmer genutzt werden.  
                                                           
61  Auskunft der Universität Köln ( https://portal.uni-koeln.de/studium/lehre-studium-im-ueberblick/qualitaet-
evaluation/qualitaetsverbesserungsmittel/projekte/quantitative-studierenden-ehemaligenbefragungen) Die Au s-
wertungen basieren auch auf dem KOAB. Das ist ein gemeinschaftliches Projekt des  INCHER-Kassel bzw. seit 2017 
des Institut für angewandte Statistik (IS TAT) und einer großen Zahl bundesweit teilnehmender Hochschulen. Es fin-
det seit 2007 jährlich mit einer variierenden Anzahl und Zusammensetzung der Hochschulen statt. 
62  ISTAT ‐ Institut für angewandte Statistik , 2017: Ergebnisse der Erstbefragung des Abschlussjahrgangs 2015 Hu m-
boldt‐Universität zu Berlin

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  82 
  empirica 
5.6 Mikroapartment-Nachfrager  
Marktsegment und Nachfragegruppe 
Mikroapartments sind ein in den letzten Jahren stark gewachsenes Segment des 
Wohnimmobilienmarktes. Sie entstehen i.d.R. im Rahmen größerer Projekte, bei denen 
mehrere hundert homogene Kleinstwohnungen mit Wohnflächen von 20 bis 40 m² reali-
siert werden. Sie befinden sind mehrheitlich an zentralen Standorten in Großstädten.  
Nachfrager von Mikroapartments sind Singles, die temporär in einer Stadt leben. Zum 
einen sind das Personen in Ausb ildung, d. h. Studierende und Auszubildende (d.  h. zu-
meist unter 25 Jahren). Für diese Nachfragegruppen wird auch der Begriff Studenten a-
partments verwendet. Zum anderen werden Mikroapartments nachgefragt von Beruf s-
einsteigern, Projektmitarbeiter n, Fernpendlern. Das sind v.  a. Haushalte zwischen 30 
und 40 Jahren.  
Mengenmäßige Bedeutung und zukünftige Entwicklung  
In der Stadt Köln wurden in jüngster Zeit und werden in den kommenden Jahren einige 
Neubauprojekte mit Mikroapartments realisiert. Ein paar Beispiele: 
 2018 wurden am Großmarkt in Raderberg rund 200 Studentenapartments fer-
tiggestellt 
 In der Innenstadt wurden 2018 r und 290 voll möblierte Appartements mit 
Wohnflächen zwischen 20 und 50 m² fertig gestellt.  
 In Neu -Ehrenfeld wurde 2019 ein Mikroapartmentkomplex mit r und 90 
Wohneinheiten fertig gestellt. 
 In Deutz werden bis 2021 rund 160 möblierte Studentenapartments in der Nähe 
der Hochschule errichtet 
 Bis 2022 sollen in Zollstock 150 Studentenapartments mit Co -Living-Einheiten 
gebaut werden 
Nimmt man das Jahr 2018 und setzt die beiden o.  g. in 2018 fertig gestellten Projekte 
mit insgesamt rund 500 Apartments zu den fertigstellten Geschosswohnungen in Köln 
im Jahr 2018 (r und 3.400 WE) in Relation, dann betrug der Anteil der Mikroapartments 
an der Neubautätigkeit knapp 14 %. Angesichts der projektierten Mikroapartments e r-
scheint ein Anteil von 10 bis 15 % an den Fertigstellungen im Mehrfamilienhausse g-
ment in den kommenden Jahren in Köln realistisch.  
Berücksichtigt man, dass die Zahl der kleine n Haushalte in Köln bis 2040 wachsen wird 
und das insbesondere die Gruppe der Studierenden/Auszubildenden und Berufseinste i-
ger Mikroapartments nachfragen, dann ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach 
Mikroapartments in Köln auch langfristig zunehmen wird.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  83 
  empirica 
5.7 Nachfrager gemeinschaftlichen Wohnens 
Nachfragegruppe  
Die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen in der Stadt Köln ist ein „ bunter Farb-
klecks mit einem bislang geringem Volumen “. Quantifizieren lässt sich dieses Volumen 
allerdings nicht. Eine Gen ossenschaft, die ein gemeinschaftliches Mietwohnprojekt in 
Sülz realisiert hat, schätzt, dass „vielleicht 2  % der älteren Menschen aus dem eigenen 
Wohnungsbestand in der Umgebung daran Interesse haben könnten“. Im Rahmen der 
vorliegenden Untersuchung befra gte Kölner Wohnungsmarktakteure verzeichnen aber 
den Trend, dass „das Interesse für gemeinschaftliches Wohnen in Köln zunimmt“. Die 
Nachfrager sind eine „bunte Mischung“, wobei nach Einschätzung befragter  Woh-
nungsmarktakteure Familien und Haushalte ab ca. 55 Jahren die beiden größten Nac h-
fragegruppen nach gemeinschaftlichem Wohnen in Köln ausmachen.  
Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Köln 
Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden nach Einschätzung befragter Akteure „mehr 
und mehr Bestandteil von gemischten Neub auvorhaben für unterschiedliche Nachfr a-
gegruppen“. In den letzten Jahren wurden einige gemeinschaftliche Wohnprojekte in 
Köln realisiert.  
 Mitte der 2000er Jahre wurde von der Genossenschaft „Die Ehrenfelder“ ein 
Mehrgenerationenhaus in Neu-Ehrenfeld mit 3 0 Mietwohnungen von einer G e-
nossenschaft realisiert. Die Bewohner sind nicht nur Ältere und Familien, so n-
dern es wohnen auch junge Menschen dort. Für dieses Projekt gibt es viele 
Nachfrager.  
 Im Eigentumssegment bauten sechs Baugemeinschaften in Sülz auf d em Gelän-
de des ehemaligen Kinderheims in 2012 rund 80 Wohnungen.  
 In einem leer stehenden Altenheim in der Kölner Innenstadt wurde 2017 ein 
gemeinschaftliches Projekt mit 32 Mietwohnungen von der Aachener Siedlungs- 
und Wohnungsgesellschaft realisiert. Im Projekt wohnen Flüchtlinge zusammen 
mit anderen Nachfragegruppen, insgesamt ca. 200 Personen.  
 Im Eigentumssegment ist das Clouth -Areal in Nippes der jüngste Schwerpunkt 
gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Köln. Dort haben zehn Baugemeinschaften 
rd. 100 Wohnungen gebaut. Bewohner sind vor allem Familien und Haushalte ab 
50 Jahren. Die Projekte wurden 2018 und 2019 fertig gestellt.  
 In Sülz realisierte die Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG 2019 ein Gemei n-
schaftswohnprojekt mit 7 Mietwohnungen für Menschen m it und ohne Behi n-
derung (bei letzteren liegt der Schwerpunkt bei Älteren).  
 Es gibt eine Gemeinschaftswohnen -Initiative im Kölner Süden, die aus dem 
„Haus der Familie“ in Rondorf entstanden ist. Es wird geplant, ein gemeinschaf t-
liches Wohnprojekt in dem zukünftigen Neubaugebiet Rondorf-Nordwest zu rea-
lisieren.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  84 
  empirica 
Urbane Standorte im Neubau am geeignetsten 
Die Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Köln ist eine Standort - und 
Objektfrage. Nach Einschätzung befragter Wohnungsmarktakteure in Köln werden ins-
besondere Standorte in zentralen Lagen  für Gemeinschaftswohnen -Projekte nachg e-
fragt. Das sind neben der Innenstadt die Stadtteile am Innenstadtrand (wie z.  B. Nippes, 
Ehrenfeld, Sülz). Standorte am Stadtrand scheinen sich nicht in dem Maß zu eign en bzw. 
selten nachgefragt zu werden. Es bleibt aber abzuwarten, wie sich in der Findung befind-
liche Projekte wie das in Rondorf am südlichen Kölner Stadtrand weiter entwickeln we r-
den. Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden in erster Linie im Neubau nachgefragt.  
Hoher Beratungs- und Planungsaufwand 
Eine besondere Herausforderung bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten ist die Gru p-
penfindung und ein hoher Beratungsbedarf auf der Nachfrageseite und daraus resulti e-
rend ein aufwändiger Planungsprozess. Das dürfte auf Eigentums- wie auf Mietprojekte 
gleichermaßen zutreffen. Kölner Bestandshalter agieren unterschiedlich im Hinblick auf 
ein Engagement im gemeinschaftlichen Segment. Es gibt zwar generell ein hohes Int e-
resse und die Sinnhaftigkeit wird auch gesehen, auc h um attraktive und gemischt g e-
nutzte Neubauquartiere schaffen zu können. Ein Hemmnis wird  aber in dem hohen Pla-
nungs- und Koordinationsaufwand gesehen, was umso schwerer in Zeiten von personel-
len Kapazitätsengpässen wiegt.  
5.8 Flüchtlinge 
Nachfragegruppe  
Geflüchtete, die nicht in einer eigenen Wohnung leben, sondern noch in städtischen 
Unterkünften untergebracht sind  
Mengenmäßige Bedeutung und aktuelle Unterbringungssituation 
Zum 31.12.2019 betrug die Zahl der in Köln untergebrachten Geflüchteten 7.460 Perso-
nen.63 Das waren rund 2.800 Personen weniger als ein Jahr zuvor (minus von 27 %). Di e-
se Personen sind einerseits auf dem normalen Wohnungsmarkt untergekommen und 
haben andererseits die Stadt Köln verlassen. Nach dem aktuellsten Bericht der Stadt 
Köln zur S ituation Geflüchteter in Köln sind 65 % der o.g. Geflüchteten in Unterkünften 
mit temporärer Perspektive untergebracht (u.  a. Wohnheime, Systembauten, Beherber-
gungsbetriebe) und 35 % in abgeschlossenen Wohnungen zur dauerhaften Nutzung. 64 
Mehr als 80 % der o. g. Geflüchteten in städtischer Unterbringung sind Familienhaushal-
te. Bei den übrigen Personen handelt es sich zumeist um alleinreisende Männer, d.  h. 
um Einpersonenhaushalte.  
                                                           
63  Ohne unbegleitete Minderjährige (2019: 383 Personen)) 
64  Stadt Köln, 2019: Situation Geflüchteter in Köln, 27. Bericht

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  85 
  empirica 
Zukünftige Wohnungsnachfrage und Übergang in den Wohnungsmarkt  
Geht man davo n aus, dass die derzeit in städtischen Wohnungen untergebrachten G e-
flüchteten langfristig dort wohnen bleiben können und daher nicht als Nachfrager auf 
dem Kölner Wohnungsmarkt auftreten, dann liegt die Größenordnung der potenziell am 
Kölner Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren nachfragenden Geflüchteten bei ca. 
4.800 Personen. Überträgt man die Haushaltsstruktur der geflüchteten Menschen in der 
Betreuung des Auszugsmanagements auf diese Personen, dann leben die o.  g. r und 
4.800 Geflüchteten in ca. 1.300 H aushalten, die zu zwei Dritteln Familienhaushalte sind 
(ca. 850 Haushalte) und zu einem Drittel Ein- und Zweipersonenhaushalte  (ca. 450 
Haushalte).  
In welchem Umfang diese Haushalte dann tatsächlich Wohnraum in Köln nachfragen, 
hängt auch davon ab, wie di e Bleibeperspektive der Geflüchteten ist. Hierzu gibt es für 
Köln keine Erkenntnisse. Man muss jedoch davon ausgehen, dass die meisten Geflüchte-
ten auch längerfristig in Köln wohnen bleiben möchten. Eine Flüchtlingsbefragung, die 
im Rahmen einer Wohnungsma rktuntersuchung im Rhein -Sieg-Kreis im Jahr 2016 
durchgeführt wurde, benennt Haltefaktoren: Junge Männer möchten vor allem dorthin 
(…), wo es Arbeitsplätze und Universitäten gibt oder wo andere Verwandte wohnen. 
Flüchtlingsfamilien hingegen möchten häufig dort leben, wo ihre Kinder Kitas oder Schu-
len besuchen und sie darüber und über ehrenamtliche Flüchtlingsnetzwerke oft bereits 
gut in die Gesellschaft eingebunden sind. 65 Die genannten Faktoren dürften für Köln 
zutreffen.  
Der Übergang für Geflüchtete von d en städtischen Unterkünften in den Kölner Wo h-
nungsmarkt ist in den letzten Jahren schwieriger geworden. Grund ist der zunehmend 
angespannte Kölner Wohnungsmarkt . So sind die Zahlen der Wohnungsvermittlungen 
des Kölner Auszugsmanagements gesunken. Wurden 2017 noch 537 Personen in 189 
Wohnungen vermittelt, so waren es 2018 nur noch 426 Personen in  144 Wohnungen 
und 2019 371 Personen in 132 Wohnungen. Vermittlungsschwierigkeiten gibt es insb e-
sondere bei größeren Wohnungen für Familien. Wenn in den letzten Jahren Wohnungen 
vermittelt wurden, dann waren es eher Wohnungen für eine und zwei Personen.66   
Wohnpräferenzen  
Die zukünftige Wohnungsnachfrage geflüchteter Haushalte in der Stadt Köln bezieht sich 
wie oben dargestellt, zu zwei Dritteln auf familiengerechte Wohnungen, d.h. Wohnu n-
gen zur Miete mit wenigstens vier Zimmern, sowie zu einem Drittel auf kleine Mietwo h-
nungen bis ca. 50 m² Wohnfläche für eine und zwei Personen. Die o.  g. Flüchtlingsbefra-
gung im Rhein -Sieg-Kreis hat ergeben, dass das Umfeld und die Lage der Wohnung (i n-
nerstädtisch oder Stadtrand) für Flüchtlingshaushalte nachrangig  ist. Wichtig hingegen 
ist eine gute ÖPNV-Anbindung, um ohne eigenes Auto mobil zu sein. 
Flüchtlingshaushalte sind sehr preissensibel , da sie in hohem Maße Empfänger von 
Mindestsicherungsleistungen sind.  
  
                                                           
65  empirica, 2016: Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den Rhein-Sieg-Kreis  
66  Stadt Köln, Auszugsmanagement, Jahresberichte 2018 und 2019

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  86 
  empirica 
ANHANG 
6. Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln bis 
2040 
Abbildung 68:  Annahmen der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Köln 
bis 2040 
 
 
Quelle: Stadt Köln empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  87 
  empirica 
7. Expertengespräche 
 Frau Buchen/Herr Simon, Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH  
 Herr Frysch, Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG 
 Frau Gismann, Stadt Köln, Wohnbauleitstelle  
 Frau Herr, Stadt Köln, Stadtplanungsamt 
 Herr Kiefer, Stadt Köln, Liegenschaftsamt  
 Herr Kropmanns, DIE WOHNKOMPANIE Berlin GmbH & Co. KG 
 Herr Ludwig, Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen  
 Herr Mauel, GAG Immobilien AG 
 Herr Nußbaum, DIE EHRENFELDER Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft eG 
 Herr Röhrig, Moderne Stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der 
Gemeindeentwicklung mbH  
 Frau Steinbach, Stadt Frankfurt, Gemeinschaftliches Wohnen  
 Herr Venjakob, Bonava Deutschland GmbH 
 Herr von Moers, WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH 
 Herr Wieck, AMAND Verwaltungs GmbH 
8. Ausgewählte Bestands- und Neubaugebiete  
Neubaugebiete:  
 Waldbadviertel, Stadtteil Ostheim (Stadtbezirk Kalk) 
 Clouth-Gelände, Stadtteil Nippes (Stadtbezirk Nippes) 
 Sürther Feld, Stadtteil Rodenkirchen (Stadtbezirk Rodenkirchen) 
 Widdersdorf – Süd, Stadtteil Widdersdorf (Stadtbezirk Lindenthal) 
Die ausgewählten Bestandsgebiete sind in nachfolgender Abbildung dargestellt.

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  88 
  empirica 
Abbildung 69: Ausgewählte Bestandsgebiete in der Stadt Köln  
 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln  empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  89 
  empirica 
9. Räumliche Zuordnungen  
Abbildung 70:  Wohnungsmarktregion gemäß der Definition der Stadt Köln  
 
   
Quelle: Stadt Köln empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  90 
  empirica 
Abbildung 71: Lagetypen in der Stadt Köln 
 
Quelle: eigene Zuordnung (Kartengrundlage: Stadt Köln, Statistisches Jahrbuch 2019, S. 13) empirica

Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040  91 
  empirica 
10. Verwendete Quellen  
 CBRE-empirica-Leerstandsindex 
 empirica, 2020: Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in 
Nordrhein-Westfalen, (abrufbar unter 
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/2020-01-
04MHKBG_Mantelgutachten_Mietenverordnungen.pdf)) 
 empirica, 2016: Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW 
(„Sickerstudie“), abrufbar unter: https://www.empirica-
institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empirica-
Sickerstudie.pdf . 
 empirica regio (Datenbasis: u.a. © Statistik der Bundesagentur für Arbeit, © Sta-
tistisches Bundesamt (Destatis) und © Statistische Ämter des Bundes und der 
Länder, Deutschland, 2018-2020, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-
de/by-2-0)  
 empirica-systeme Marktdatenbank: empirica-Auswertungen zu Mieten und 
Kaufpreisen 
 Information und Technik -NRW – Statistisches Landesamt (IT.NRW): Landesda-
tenbank NRW (https://www.landesdatenbank.nrw.de/ldbnrw/online). Hieraus 
u.a. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Statistik der Bundesagentur für 
Arbeit), Pendlerrechnung, Gebäude- und Wohnungszählung (Zensus 2011), Bau-
fertigstellungsstatistik, Bevölkerungs- und Wanderungsstatistik, Vorausberech-
nung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-
Westfalens für 2018 bis 2040 
 ISTAT ‐ Institut für angewandte Statistik, 2017: Ergebnisse der Erstbefragung des 
Abschlussjahrgangs 2015 Humboldt‐Universität zu Berlin 
 Jobcenter Köln und Statistik der Bundesagentur für Arbeit 
 Stadt Köln: (Sonder-)Auswertungen zu Einwohner- und Haushaltszahlen nach Al-
ter etc., Wanderungen, Baufertigstellungen, geförderter Mietwohnungsbestand 
 Stadt Köln: Städtische Einwohner- und Haushaltprognose bis 2040 
 Stadt Köln: Wohnen in Köln-Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2018/ Ausblick 2019 
 Stadt Köln: Statistische Jahrbücher der Stadt Köln u.a. 2011, 2018 und 2019 
 Stadt Köln, Auszugsmanagement, Jahresberichte 2018 und 2019 
 Stadt Köln: Situation Geflüchteter in Köln, 27. Bericht 
 Stadt Köln: Kölner Zahlenspiegel 2019 
 Stadt Köln: "Leben in Köln" - Umfrage 2016

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/153 
153 
Vorlagen-Nummer  01.12.2020 
 3435/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 28.01.2021 
Ausschuss Soziales und Senioren 14.01.2021 
Wirtschaftsausschuss 14.01.2021 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 04.03.2021 
Bauausschuss 08.03.2021 
 
Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in 
Köln bis 2040 liegt vor: Weitere Vorgehensweise 
Um die künftige Wohnraumnachfrage in Köln belastbar zu quantifizieren und zu qualifizieren, hat das 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik basierend auf seiner Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 
ein Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln 
bis 2040 an empirica ag in Auftrag gegeben. 
 
Die vorgelegten, szenariobasierten Wohnraumnachfrageberechnungen ermöglichen qualifizieren-de 
Aussagen über die Bedarfe in verschiedenen Marktsegmenten (Wohnungen in Ein- und Zweifamili-
enhäusern und Mehrfamilienhäuser) und für verschiedene Zielgruppen (Familien, Studierende, Senio-
ren u.a.). Das Gutachten der empirica ag liefert die Grundlagen für eine systematische Ableitung von 
Konsequenzen und Zielsetzungen für die Stadtentwicklung, Wohnungs- und Wohnungsbaupolitik so-
wie die Festlegung von Zielwerten.  
 
Das methodische Vorgehen und die zentralen Ergebnisse des Gutachtens lassen sich wie folgt zu-
sammenfassen: 
 
Insgesamt werden vier Szenarien zum künftigen Wohnraumbedarf in Köln berechnet. Je nachdem, 
welche Bevölkerungsprognose für Köln zugrunde gelegt wird (Prognose der Stadt Köln oder Progno-
se des IT.NRW) und welche künftigen Haushaltsgrößen in verschiedenen Altersgruppen angenom-
men werden (je Prognose gibt es hierzu zwei Varianten), zeigen sie eine große Bandbreite der mögli-
chen Neubaunachfrage. 
 
Schon allein, um das von der Stadt Köln erwartete Bevölkerungswachstum von 6 Prozent bis 2040 
realisieren zu können, werden jährlich weiterhin zwischen 1 900 und 2 800 neue Wohneinheiten ge-
baut werden müssen (zum Vergleich: Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2018: 2 700 Wohneinheiten 
pro Jahr). Um das vom IT.NRW errechnete Einwohnerwachstum zu realisieren, sind pro Jahr zwi-
schen 4 000 und 5 200 Wohneinheiten erforderlich. In der Summe ergibt sich je nach Modellrechnung 
eine Gesamtnachfrage bis zum Jahr 2040, die mindestens bei 43 900 und maximal bei 113 500 
Wohneinheiten liegt. 
 
Wichtig ist es an dieser Stelle, die Grenzen der Bedarfsberechnungen zu verstehen und die Abschät-
zungen für die Bedarfsdeckung zu bewerten: die im Gutachten verwendete Modelle basieren aus-

2 
 
schließlich auf der Dynamik der demografischen Entwicklung. Implizit wird angenommen, dass die 
Qualität der Wohnraumversorgung konstant bleibt, d.h. sich weder verbessert noch verschlechtert.  
 
 
Die – je nach Szenario – berechneten Zahlen der neuzubauenden Wohnungen sind somit als Mini-
mum zu verstehen, dass sich rein quantitativ aus der Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung be-
rechnet. Um eine Veränderung der Qualität der Wohnraumversorgung zu erreichen – beispielsweise 
ein Absinken des Miet- und Kaufpreise oder eine Verringerung der Abwanderung von Familien ins 
Umland – muss mehr gebaut werden, als in diesen Modellen berechnet.  
 
Die Qualifizierung des Mehrbedarfs zur Verbesserung der Wohnraumversorgung für Köln insgesamt 
und für unterschiedliche Zielgruppen und Marktsegmente muss dezernatsübergreifend erfolgen. Das 
Gutachten liefert hierzu – in Kapitel 5 – hinreichende Anhaltspunkte.  
 
Der Verwaltungsvorstand hat die Verwaltung beauftragt, auf Basis des Gutachtens dezernatsüber-
greifend systematische Ableitungen stadtentwicklungs- und wohnungspolitischer Konsequenzen und 
Handlungsempfehlungen sowie normative Zielsetzungen zur Verbesserung der Wohnraumversor-
gung in Köln vorzunehmen. In diesen Prozess sind auch die Akteure des Wohnungsmarktes und der 
Bauwirtschaft einzubeziehen.  
 
Die Verwaltung setzt diesen Auftrag des Verwaltungsvorstands derzeit um. Hierzu wird unter Einbe-
zug der Mitglieder des Wohnungsbauforums ein Strategiepapier erarbeitet, in dem vor dem Hinter-
grund der tatsächlichen demografischen Entwicklung, der Flächenverfügbarkeit, der möglichen Bau-
leistung und etwaiger Nachhol- und Ersatzbedarfe realisierbare Zielzahlen sowie Handlungsempfeh-
lungen für den Wohnungsbau in Köln bis 2040 vorgeschlagen werden sollen. Das Strategiepapier soll 
im Sommer 2021 vorgelegt werden. 
 
 
Anlage 
Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 
2040 
 
Gez. Greitemann