Sanierung der 288 Sozialwohnungen der Kommunalen Stiftungen im Stadtteil Coerde

Stiftungen der Stadt Münster Anlage zur Vorlage V/0966/2008
Grundstücksgemeinschaft Blatt 1
288 Wohnungen Münster Coerde
I. Erfolgsplan (Planung Aufwendungen und Erträge)
Plan 2015 Plan 2014 Plan 2013 Plan 2012 Plan 2011 Plan 2010 Plan 2009 Plan 2008 Ist 2007 Plan 2007
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
 1. Mieterträge
    - Mieten 1.025.600,00 1.025.600,00 1.025.600,00 1.025.600,00 1.025.600,00 1.025.600,00 1.025.600,00 1.003.900,00 1.007.140,46 999.800,00
 2. Sonstige betriebliche Erträge
     
Erträge aus Umlagenausfallwagnis 12.300,00 12.300,00 12.300,00 12.300,00 12.300,00 12.300,00 12.300,00 12.600,00 12.260,41 12.600,00
     Weiterberechnete Kosten/Sonstige 2.800,00 2.800,00 2.800,00 2.800,00 2.800,00 2.800,00 2.800,00 3.100,00 2.214,47 3.600,00
 3. Aufwendungen für bezogene Sach-
     und Dienstleistungen
    a) Hausbetriebskosten 2.600,00 2.600,00 2.600,00 2.600,00 2.600,00 2.600,00 2.600,00 2.500,00 3.583,19 8.200,00
    b) Verwaltungskosten
       - 
Wohnungsverwaltung 79.200,00 79.200,00 79.200,00 79.200,00 79.200,00 79.200,00 79.200,00 74.700,00 74.744,16 74.750,00
       - Sonstige 4.500,00 4.500,00 4.500,00 4.500,00 4.500,00 4.500,00 4.500,00 4.000,00 4.342,33 4.000,00
    c) Aufwendungen für Instandhaltung
        und Instandsetzung * 228.100,00 1.025.200,00 998.800,00 1.396.900,00 1.387.500,00 778.500,00 770.000,00 170.000,00 184.479,27 220 .000,00
 4. Abschreibungen
     Abschreibungen auf Sachanlagen 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 250.910,00 251.000,00
 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 14.400,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 19.300,00 21.329,07 12.850, 00
 6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge  11.300,00  21.200,00  36.000,00  66.000,00  94.500,00  98.000,00  101.000,00  71.300,00 57.633 ,97  8.600,00
 7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen  35.920,00  38.830,00  41.600,00  44.240,00  46.760,00  49.160,00  51.450,00  54.160,00  55.691,49  56.200,00
 8. Außerordentliche Erträge  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  25,08  0,00
 9. Außerordentliche Aufwendungen  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00  0,00
10. Ergebnis Vermögensverwaltung 436.280,00 -353.830,00 -315.400,00 -686.140,00 -650.760,00 -40.660,00 -31.450,00 515.240,00 484.194,88 3 97.600,00
11. Anteiliges Ergebnis für die
     beteiligten Stiftungen
    - Vereinigte Pfründnerhäuser 20% 67.256,00 -23.462,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83.050,00 76.838,98 59.520,00
    - Pfründnerhaus Kinderhaus 5% 16.814,00 -5.865,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.760,00 19.209,74 14.880,00
    - Stiftung Magdalenenhospital 10% 33.628,00 -11.731,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.520,00 38.419,49 29.760,00
    - Stiftung Siverdes 65% 218.582,00 -76.254,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 269.910,00 249.726,67 193.440,00
12. Jahresüberschuss/-fehlbetrag 100.000,00 -236.515,08 -315.400,00 -686.140,00 -650.760,00 -40.660,00 -31.450,00 100.000,00 100.000,00 1 00.000,00
13. Auflösung Rücklagen 0,00 236.515,08 315.400,00 686.140,00 650.760,00 40.660,00 31.450,00 0,00 0,00 0,00
14. Zuführung zu Rücklagen 100.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00
15. Bilanzgewinn, -verlust 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
16. Mittelvortrag Vorjahr 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
17. Mittelvortrag 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stiftungen der Stadt Münster Blatt 2
Grundstücksgemeinschaft
288 Wohnungen Münster Coerde
II. Entwicklung Stiftungskapital
Plan 2015 Plan 2014 Plan 2013 Plan 2012 Plan 2011 Plan 2010 Plan 2009 Plan 2008 Ist 2007 Plan 2007
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
1. Grundstockkapital
Stand 1.1. 7.466.419,59 7.716.419,59 7.966.419,59 8.216.419,59 8.466.419,59 8.716.419,59 8.966.419,59 9.766.419,59 9.766.419,59 9.766.419 ,59
./. Rückzahlung an Eigentümerstiftungen 250.000,00 250.000,00 250.000,00 250.000,00 250.000,00 250.000,00 250.000,00 800.000,00 0,00 0,00
+  Zuführung 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stand 31.12. 7.216.419,59 7.466.419,59 7.716.419,59 7.966.419,59 8.216.419,59 8.466.419,59 8.716.419,59 8.966.419,59 9.766.419,59 9.766.4 19,59
2. Entwicklung der Ergebnisrücklagen
Rücklage für Instandhaltung
Stand 1.1. 0,00 236.515,08 551.915,08 1.238.055,08 1.888.815,08 1.929.475,08 1.960.925,08 1.860.925,08 1.760.925,08 1.760.925,08
./.  Auflösung 0,00 236.515,08 315.400,00 686.140,00 650.760,00 40.660,00 31.450,00 0,00 0,00 0,00
 +  Zuführung 100.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100.000,00 100.000,00 100.000,00
Stand 31.12. 100.000,00 0,00 236.515,08 551.915,08 1.238.055,08 1.888.815,08 1.929.475,08 1.960.925,08 1.860.925,08 1.860.925,08
3. Mittelvortrag
Stand 1.1. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
./.  Auflösung 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
 +  Zuführung 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stand 31.12. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Eigenkapital gesamt
7.316.419,59 7.466.419,59 7.952.934,67 8.518.334,67 9.454.474,67 10.355.234,67 10.645.894,67 10.927.344,67 11.627.344,67 11.627.344,67

Stiftungen der Stadt Münster Blatt 3
Grundstücksgemeinschaft
288 Wohnungen Münster Coerde
III. Finanzplan
Ausgaben 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
  I. Investitionen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
 II. Rückzahlung an Eigentümerstiftungen  
     - Vereinigte Pfründnerhäuser (20%) 0,00 160.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00
     - Pfründnerhaus Kinderhaus (5%) 0,00 40.000,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00
     - Stiftung Magdalenenhospital (10%) 0,00 80.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00
     - Stiftung Siverdes (65%) 0,00 520.000,00 162.500,00 162.500,00 162.500,00 162.500,00 162.500,00 162.500,00 162.500,00
III. Tilgung Darlehen 41.204,19 43.240,00 45.400,00 47.660,00 50.030,00 52.510,00 55.120,00 55.120,00 55.120,00
IV. Jahresfehlbetrag 0,00 0,00 31.450,00 40.660,00 650.760,00 686.140,00 315.400,00 236.515,08 0,00
     Summe 41.204,19 843.240,00 326.850,00 338.320,00 950.790,00 988.650,00 620.520,00 541.635,08 305.120,00
Deckungsmittel 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
  I. Abschreibungen 250.910,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00
 II. Investitionszuschuß 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III. Darlehensauszahlung 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
IV. Jahresüberschuss 100.000,00 100.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100.000,00
     Summe 350.910,00 351.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 251.000,00 351.000,00
   +/./. Veränderung Forderungen 2.951.015,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
   +/./. Veränderung Verbindlichkeiten -483.694,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Veränderung der Liquidität 2.777.026,68 -492.240,00 -75.850,00 -87.320,00 -699.790,00 -737.650,00 -369.520,00 -290.635,08 45.880,00
Bestand Geldmittel *) 3.037.094,64 2.544.854,64 2.469.004,64 2.381.684,64 1.681.894,64 944.244,64 574.724,64 284.089,56 329.969,56
*) darin enthalten die Ergebnisrücklagen und der Mittelvortrag

V/0966/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
V/Stift 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Sanierung der 288 Sozialwohnungen der Kommunalen Stiftungen im Stadtteil Coerde 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
27.11.2008 Stiftungskommission Vorberatung 
10.12.2008 Hauptausschuss Vorberatung 
10.12.2008 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag 
 
Sachentscheidung 
 
Der sukzessiven Sanierung der 288 Sozialwohnungen der Kommunalen Stiftungen im Stadtteil 
Coerde in den Wirtschaftsjahren 2009 bis 2014 wird zugestimmt. 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Die Sanierungsmaßnahme ist mit einem Gesamtvolumen von rd. 5,2 Mio. Euro in den Jahren 2009 
bis 2014 kalkuliert und wird entsprechend ihrer zeitlichen Umsetzung anteilig im Rahmen des je-
weiligen Wirtschaftsplans der Eigentümergemeinschaft „288 Wohnungen Münster-Coerde“ veran-
kert werden. Die finanzwirksamen Auswirkungen sind anliegend in der Langzeitplanung bis zum 
Jahr 2015 ersichtlich. Gleichfalls werden hier die Konsequenzen für die beteiligten Eigentümerstif-
tungen deutlich. Der städtische Haushalt ist nicht betroffen. 
 
 
Begründung: 
 
1. Ausgangslage 
Beschreibung der Objekte und der geplanten Sanierungsmaßnahmen 
Die Mitte der sechziger Jahre aus Stiftungsvermögen errichteten Sozialwohnungen im Stadt-
teil Coerde verteilen sich auf 144 Wohnungen in sechs sechsgeschossigen sogenannten 
Punkthochhäusern und auf 144 Wohneinheiten in dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern. 
Diese Stiftungsimmobilien sollen in den Jahren 2009 bis 2014 umfassend modernisiert und 
energetisch deutlich verbessert werden. Auf Empfehlung der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) 
soll zunächst mit der Sanierung der Punkthochhäuser begonnen werden, auch weil in 2008 
aktuelle Erfahrungen mit baugleichen Gebäuden in Gievenbeck gemacht wurden. 
Vorlagen-Nr.: 
V/0966/2008 
Auskunft erteilt: 
Frau Westphal 
Ruf: 
492 59 06 
E-Mail: 
Westphal@stadt-muenster.de  
Datum: 
05.11.2008 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0966/2008 
Im Einzelnen handelt es sich um die Gebäude an der Königsberger Straße 90, 92 und 94, an 
der Coerheide 10, an der Gleiwitzer Straße 64 und an der Dachsleite 20. 
 
 
Dort bestehen im Wesentlichen folgende Problembereiche: 
 
• Unzureichende Heizleistung in den obersten Geschossen 
• Mangelhafte Lüftung der innen liegenden Bäder 
• Wasserschäden im Bereich der obersten Wohnungen (Flachdachanschlüsse) 
• Immer häufiger auftretende Wasserschäden durch Rohrbrüche  
• Schäden am Wärmedämmverbundsystem (WDVS) 
• Schäden an den Stahlbetonbalkonen/Brüstungselementen 
• Unterdimensionierung der innen liegenden (!) Regenentwässerung 
• Unzureichende Erfassung der Warmwassermengen (Verbrauchserfassung) 
• Instandhaltungsstau in den Bädern; viele Bäder sind noch im Originalzustand 
 
Folgende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden daher seitens der W+S 
als sinnvoll und dringend notwendig erachtet: 
 
Gebäudehülle
 
Fassade 
Das WDVS im Bereich der Loggien/Balkone soll in allen schadhaften Bereichen überarbeitet 
und ggf. neu gestrichen werden.  
 
Balkone 
Schäden an den Brüstungselementen der unterschiedlichen Systeme (Aluminium/Stahlbeton) 
sollen beseitigt werden. Ebenso ist die Regenentwässerung der Balkone zu überprüfen und 
erforderlichenfalls zu erneuern. 
 
Flachdächer 
Die Konstruktion ist zu überprüfen. Sollten die Dachabklebungen und Eindichtungen ohnehin 
erneuert werden müssen, so ist sofort eine Erhöhung des Wärmedämmstandards auf die ak-
tuellen Vorgaben der Energieeinsparverordnung hin durchzuführen. Dachrandabschlüsse und 
sonstige Durchdringungen sind auf Dichtigkeit zu überprüfen und ggf. zu erneuern. 
 
Haustechnik
 
Heizungsanlage 
Alle Häuser weisen einen Fernwärmeanschluss auf. Teilweise ist noch eine veraltete „direkte 
Einspeisung“ vorhanden, die im Rahmen der Modernisierung auf eine indirekte Einspeisung 
durch eine moderne Übergabestation umgerüstet wird. Ob Druckerhöhungsanlagen notwendig 
sind, wird überprüft. 
 
Heizkörper in den Wohnungen 
In fast allen Wohnungen befinden sich noch die alten Heizkörper aus den 60er Jahren. Die 
Leitungsquerschnitte wurden damals zu gering dimensioniert. Eine vollständige Erneuerung 
des Leitungsnetzes mit ausreichend dimensi onierten Querschnitten und modernen Kompakt-
heizkörpern wird empfohlen. 
 
Bäder 
Die Bäder sind insgesamt in einem schlechten Zustand. Eine Teilsanierung bzw. lediglich der 
Austausch von einzelnen Sanitärgegenständen wird nicht empfohlen. Eine Komplettsanierung

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V/0966/2008 
mit Einbauwaschtischen und entsprechenden Vorwandinstallationen wurde mit Erfolg an ei-
nem vergleichbaren Objekt der W+S umgesetzt. Die grundsätzliche Empfehlung lautet daher, 
dieses System auch an den Hochhäusern der Stiftungen einzusetzen. Parallel wird zurzeit un-
tersucht, ob Badezimmer zu Abstellräumen umfunktioniert und im Gegenzug teilweise innen 
liegende und etwas größere Räumlichkeiten als Badezimmer ausgestattet werden können. Ei-
ne barrierearme Badsanierung wäre wünschenswert, lässt sich jedoch aufgrund der baulichen 
Gegebenheiten in den Punkthäusern voraussichtlich nur in wenigen Einzelfällen realisieren. 
 
Küchen 
Hier ist für eine getrennte Erfassung des Warmwassers Sorge zu tragen. Des Weiteren wird 
der Küchenfliesenspiegel erneuert. 
 
Dachentwässerung 
Die vorhandenen Regenwasserleitungen sind insgesamt in einem schlechten Zustand und 
wurden mit einem zu geringen Durchmesser ausgeführt. Die gesamten Regenwasserleitungen 
sind daher zu erneuern. 
 
Lüftungsanlagen 
Die vorhandene „natürliche“ innen liegende Entlüftungsanlage entspricht nicht mehr dem 
Stand der Technik. Deshalb sind neue elektromechanische Lüftungsanlagen in den Bädern 
vorzusehen. 
 
Solaranlage 
Zur Unterstützung der Warmwasserbereitung und gleichzeitigen Energieeinsparung werden 
Solaranlagen auf den Flachdächern installiert. 
 
 
2. Zeitliche Umsetzung der Sanierung 
 
In der zeitlichen Abfolge soll in den Jahren 2009 und 20
10 die Komplettsanierung je eines 
Punkthauses umgesetzt werden; jeweils zwei Hochhäuser parallel zu sanieren ist für die Jahre 
2011 und 2012 geplant.  
 
Die Renovierung der 144 Wohnungen in den übrigen Mehrfamilienhäusern an der Breslauer-
straße 1-17, an der Coerheide 12-16, an der Dachsleite 22-30 und an der Gleiwitzer Straße 
66-74 ist anschließend für die Jahre 2013 und 2014 avisiert. Hier liegt der Schwerpunkt der 
Maßnahmen ebenfalls auf den Badsanierungen sowie der Dämmung von Keller- und obersten 
Geschossdecken. Eine möglichst barrierearme Ausführung der Badsanierungen wird ange-
strebt. 
 
Die kompakte zeitliche Umsetzung aller Maßnahmen an den Stiftungsimmobilien in Coerde er-
folgt mit dem Ziel, die Mieterzufriedenheit im Stadtteil zu erhalten respektive zu erhöhen; Syn-
ergieeffekte werden hinsichtlich der anfallenden Kosten erzielt (gebündelte Ausschreibungen). 
 
 
3. Kosten / Finanzierung / Mieten 
 
Die o. g. Sanierungsmaßnahmen werden von der Wohn+Stadtbau GmbH mit rd. 600 TEUR 
pro Punkthaus und damit für jeweils 24 Wohneinheiten kalkuliert. Rd. 540 TEUR entfallen da-
bei auf reine Instandhaltungen; nur rd. 40 TEUR beinhalten Modernisierungen, die (theore-
tisch) über Mieterhöhungen refinanziert werden könnten. Somit bindet die Renovierung der 
Punkthochhäuser insgesamt rd. 3,6 Mio. Euro; die anschließende Sanierung der insgesamt 
144 Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern wird rd. 1,6 Mio. kosten. 
  
Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme erfolgt in den Jahren 2009 bis 2013 aus den laufen-
den Mieterträgen der Eigentümergemeinschaft und der sukzessiven Auflösung der bestehen-

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V/0966/2008 
den Instandhaltungsrücklage von rd. 2 Mio. Euro, somit aus Eigenmitteln. Eine (teilweise) 
Fremdfinanzierung durch KfW-Mittel ist aufgrund der derzeitigen Zinsgestaltung nicht attraktiv, 
wird aber in der zeitlichen Abfolge der Sanierung als Alternative laufend überprüft werden. 
 
Die Großsanierung in Coerde bedeutet für die an der Eigentümergemeinschaft beteiligten Stif-
tungen Siverdes (65 %), Vereinigte Pfründnerhäuser (20 %), Magdalenenhospital (10 %) und 
Pfündnerhaus Kinderhaus (5 %) deutliche Einschnitte in ihren Erträgnissen in der Jahren 2009 
bis 2014; auf Gewinnausschüttungen aus der Eigentümergemeinschaft an die vier Stiftungen 
muss in diesem Zeitraum verzichtet werden. Bevor diese mit rd. 330 TEUR in gewohnter Grö-
ßenordnung gemäß der Langzeitplanung im Jahr 2015 wieder einsetzen, muss in 2014 für die 
Restfinanzierung sogar eine einmalige Verlustübernahme von insgesamt rd. 117 TEUR jeweils 
anteilig übernommen werden. 
 
Die Erfahrungen der W+S mit einer vergleichbaren Großsanierung in Punkthäusern im Stadt-
teil Gievenbeck haben gezeigt, dass die Umsetzung im bewohnten Zustand und ohne Miet-
ausfälle oder –kürzungen gut möglich ist. Die Aussicht auf deutliche Wohnverbesserungen 
und die Reduzierung energiegebundener Nebenkosten sowie die Zusage, in den nächsten ein 
oder zwei Jahren nach Sanierung auf Mieterhöhungen zu verzichten, lassen die Mieterschaft 
die Belastungen durch die Baumaßnahmen in der Regel optimistisch ertragen. 
 
Die Sanierung des ersten Punkthochhauses is t im Wirtschaftsplan der Eigentümergemein-
schaft Coerde für das Jahr 2009 mit 600 TEUR veranschlagt (s. Vorlage Nr. V/0967/2008). 
Die weiteren Bauabschnitte 2010 bis 2014 werden kostenseitig über die Wirtschaftspläne der 
Folgejahre einzeln zu genehmigen und im zeitlichen Verlauf immer auch im Kontext der weite-
ren wirtschaftlichen Entwicklung der Trägerstiftungen zu werten sein. 
 
 
 
I. V. 
 
 
 
gez. 
Thomas Paal 
Stadtrat 
 
 
 
Anlagen: 
Wirtschaftsp
lanung 2008 – 2015 
Finanzplanung 2008 - 2014