„Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“

VERTIEF TE UNTERSU CHUNG ZUR PRÜFUNG DER ANWENDUNGS - 
VORAUSSETZUNGEN  ZUM ERLASS  EINER SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG  
GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGB ZUR ERHALTUNG DER 
ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVÖLKERUNG IM UNTERSUCHUNGSGEBIET 
HAFEN -, HANSA - UND HERZ -JESU -VIERTEL  (K URZFASSUNG ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage 1 zur Vorlage V/0191/2021

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
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Inhaltsverzeichnis 
1. Anlass und Methodik ..............................................................................................................3 
2. Das Untersuchungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel ...........................................4 
3. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung ..................................................................5 
3.1 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen Geltungsbereich ....... 5 
3.2 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass ................................................ 10 
3.3 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs ...................................... 12 
3.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts ......................................................................................... 14 
3.5 Zentrale Empfehlung und Ausblick .......................................................................................................... 15 
 
 
 
Impressum 
Auftraggeberin 
 
Stadt Münster 
Stadtplanungsamt 
Albersloher Weg 33 
48155 Münster 
Auftragnehmerin 
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  030 – 816 16 03 93 
Fax:  030 – 816 16 03 91 
www.LPGmbH.de 
 
Bearbeitung:  M. Sc. Wiebke Köker 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
Cand. B. Sc. Anna Borostowski 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen, August 2020 
 
Stand:  März 2021

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
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1. Anlass und Methodik 
Die gutachterliche Untersuchung prüft das Vorliegen der Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz  1 Nummer 2 BauGB im Untersuchungsgebiet Hafen-, 
Hansa- und Herz-Jesu-Viertel. Die vorliegende Kurzfassung stellt die zentralen Untersuchungsergebnisse 
dar.1 Für das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen sind das Zusammenspiel von Gebietsbevölke-
rung, Wohnraumangebot und Infrastruktur sowie die Beschaffenheit des Wohnungsbestands, die Woh-
nungsmarktdynamik und das Aufwertungsgeschehen von zentraler Bedeutung. Die Prüfung der Anwen-
dungsvoraussetzungen erfolgte im Rahmen des Gutachtens  gemäß der in der Abbildung 1 dargestell-
ten Erhebungsmethodik. Auf Basis einer Analyse von Primär - und Sekundärdaten wurden das bauliche 
Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspo-
tenzial ermittelt. In einem weiteren Schritt erfolgte eine gutachterliche Bewertung, ob sich hieraus be-
reits stattfindende und absehbare  Entwicklungen ergeben, die negative städtebauliche Folgeerschei-
nungen hervorrufen können und damit den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts rechtfertigen.  
Abbildung 1: Erhebungsmethodik der Untersuchung 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung  
 
1  Für eine ausführliche Darstellung der Ergebnisse wird auf die Langfassung des Gutachtens verwiesen.

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2. Das Untersuchungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
Das Untersuchungsgebiet befindet sich im Münsteraner Innenstadtbezirk Mitte und erstreckt sich zwi-
schen dem Hauptbahnhof und dem Dortmund-Ems-Kanal. Im Norden wird es durch die Wolbecker Stra-
ße, im Süden durch den Hafenplatz und den Hafenweg, das Gelände des geplanten HafenMarkts und 
die Schillerstraße begrenzt. 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung 
Am 31.12.2019 wohnten im Untersuchungsgebiet 8.270 Personen  in 5.959 Haushalten . Das Untersu-
chungsgebiet wird als vielseitiges, lebenswertes und hippes Innenstadtviertel beschrieben (vgl. Abbil-
dung 3). Es ist sowohl ein Ankommensquartier für junge Zuziehende, v.  a. Studierende, als auch das 
langjährige Wohnumfeld alteingesessener Münsteraner/innen. Die Gebietsbevölkerung zeichnet sich 
durch eine starke Identifikation mit ihrem Wohngebiet und ein großes nachbarschaftliches Engagement 
aus.

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Abbildung 3: Durch Expert/innen genannte Begriffe zur Beschreibung des Untersuchungsgebiets  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung auf Grundlage der durchgeführten Expert/innengespräche 
Die Bebauungsstruktur des Untersuchungsgebiets ist überwiegend durch zwei - bis viergeschossige 
Wohngebäude in Blockrandbebauung aus den Jahren 1919 bis 1974 gekennzeichnet. Es befinden sich 
aber auch grün derzeitliche und nach 1974 errichtete  Wohngebäude im Untersuchungsgebiet. Im östli-
chen Bereich des Untersuchungsgebiets  im Teilgebiet Hubertistraße ist der Anteil der zweigeschossigen 
Gebäude aufgrund der hier vorhandenen Ein- und Zweifamilienhausbebauung vergleichsweise hoch. 
Im Untersuchungsgebiet sowie in  dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich derzeit m ehrere ge-
bietsprägende Neubauvorhaben in der Planung oder bereits in der Umsetzung. Hierzu zählen das öst-
lich des H auptbahnhofs am Bremer Platz  entstehende Projekt Hansator, das Projekt HafenMarkt, das 
Projekt Stadthafen Nord sowie weitere Neubauprojekte auf der Südseite des Stadthafens bzw. südöst-
lich des Dortmund-Ems-Kanals. 
3. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Im Ergebnis belegt d ie vertiefte Untersuchung, dass für einen Großteil des Untersuchungsgebiets Ha-
fen-, Hansa - und Herz -Jesu-Viertel (siehe Abschnitt 3.3) die Voraussetzungen für den Erlass einer 
sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz  1 Nummer 2 BauGB gegeben sind, da dort 
ein hohes Aufwertungspotenzial, ein starker und künftig st eigender Aufwertungsdruck sowie ein haus-
haltsspezifisches Verdrängungspotenzial vorliegen , sodass aufgrund einer potenziellen  Veränderung 
der Bevölkerungszusammensetzung negative städtebauliche Folgen zu befürchten sind. 
3.1 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen Geltungsbereich 
Im empfohlenen Geltungsbereich besteht ein umfassendes Aufwertungspotenzial, das sich vor allem 
mit dem Alter der Gebäude und dem Sanierungsstau aufgrund bislang nur bedingt durchgeführter 
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen begründet. Es besteht ein großes Potenzial zum An - oder 
Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale und zur energetischen Modernisierung. Zudem besteh en Po-
tenziale für Dachgeschossausbauten zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Darüber hinaus wurde im

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empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet  ein hohes Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentums-
wohnungen identifiziert. Selbstgenutzte Eigentumswohnungen verfügen häufiger über hochwertige re 
Ausstattungsmerkmale als Mietwohnungen, d.  h. es ist davon auszugehen, dass der bauliche Ausstat-
tungszustand im Zuge von Wohnungsumwandlungen erhöht wird. Die Tabelle 1 fasst die zentralen Er-
gebnisse zum Aufwertungspoten zial zusammen und weist auf Steuerungsmöglichkeiten des sozialen 
Erhaltungsrechts hin. 
Tabelle 1: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungspotenzials für das empfohlene soziale Erhal-
tungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel und Steuerungsmöglichkeiten des so-
zialen Erhaltungsrechts2 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Gebäude- 
und 
Wohnungs-
struktur 
▪ heterogener Wohnungsschlüssel3 für 
verschiedene Haushaltsgrößen und 
Haushaltsformen 
▪ 66 % der Wohnungen sind bedarfsge-
recht belegt, die Quote ist abhängig 
von Alter und Miet- bzw. Eigentums-
form der Wohnung 
▪ Wohnungsbestand überwiegend im 
privatwirtschaftlichen Eigentum 
▪ bis zu 29 % der meldefähigen Adres-
sen befinden sich bereits in Wohnungs- 
und Teileigentum 
➢ Potenzial für weitere Umwandlun-
gen im Wohnungsbestand gegeben 
▪ Erhaltung der Struktur, des Ange-
bots und der Eigentumsform des lo-
kalen Mietwohnungsmarkts, durch 
Reglementierung von: 
▪ Wohnungszusammenlegungen 
oder -teilungen sowie grundriss-
verändernden Maßnahmen,  
▪ Wohnungsabrissen,  
▪ Umwandlungen in Einzeleigen-
tum, sofern auf Landesebene ei-
ne Umwandlungsverordnung 
gilt4 und 
▪ einem Teil der Umwandlungen 
über die Anwendung des Vor-
kaufsrechts5. 
Sanierungs- 
und Moder-
nisierungs-
potenziale 
▪ Wohnungsbestand durch gründerzeitli-
che Wohngebäude und Wohnbebau-
ung aus den Jahren bis 1984 geprägt 
▪ 17 % der Gebäude in mäßigem Zu-
stand oder mit großen Schäden 
➢ hohes Potenzial für Instandsetzung 
▪ 79 % der Fassaden nicht gedämmt 
➢ hohes Potenzial für energetische 
Modernisierung (Fassade, Heizung) 
▪ 25 % der Dachgeschosse noch nicht 
ausgebaut 
➢ Potenziale zum Dachgeschossaus-
bau vorhanden 
▪ Sanierungs- oder Modernisierungs-
maßnahmen, die über die Mindest-
anforderungen des GEG oder der 
Bauordnung hinausgehen, können 
versagt bzw. auf die Mindestan-
forderungen reduziert werden. Eine 
sozialverträgliche energetische Sa-
nierung sollte unter Berücksichtigung 
des Förderprogramms 'Klima-
freundliche Wohngebäude der 
Stadt Münster' erfolgen. 
▪ Ausbau von Dachgeschossen gemäß 
Bauordnung genehmigungsfähig, 
die Schaffung von Maisonettewoh-
nungen kann versagt werden. 
 
2  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte dar. Die Pfeile stellen die Potenziale und/oder 
Schlussfolgerungen dar. 
3  Damit ist eine Vielfalt des Wohnungsbestands hinsichtlich Wohnungsgröße und Zimmeranzahl gemeint. 
4  Aktuell ist im Bundesland Nordrhein -Westfalen keine Umwandlungsverordnung in Kraft. Der in der Beratung befindli-
che Gesetzesentwurf zur Baulandmobilisierung enthält in § 250 Ausführungen zur Genehmigung von Wohneigentums-
bildung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Ein Gesetzesbeschluss steht jedoch noch aus. 
5  Bei Anwendung des Vorkaufsrechts bei geplanten Verkäufen, die auf eine Umwandlung in Einzeleigentum abzielen.

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Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Ausstat-
tungszu-
stand der  
Gebäude 
und Woh-
nungen 
▪ Potenzial für nachholende Sanierung: 
➢ Umstellung auf eine zentrale 
Warmwasserversorgung (42 %) 
➢ Einbau einer Sammelheizung 
(19 %) 
➢ Austausch einfachverglaster Fenster 
(8 %) 
▪ Potenzial für zusätzliche Ausstattungs-
merkmale: 
➢ Fußbodenheizung 
➢ modern gedämmte Fenster 
➢ getrennte Dusche und Badewanne 
➢ größerer Erstbalkon/  
zusätzlicher Balkon 
➢ Aufzug 
➢ hochwertige Bodenbeläge 
➢ Einbauküchen 
➢ Gegensprechanlagen mit Kamera 
▪ Eine nachholende Sanierung zur 
Herstellung eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands6 ist genehmi-
gungsfähig, jedoch können der Um-
fang der Maßnahme auf die Min-
destanforderungen begrenzt und 
darüber hinausgehende, wohnwert-
erhöhende Maßnahmen gemäß der 
Genehmigungskriterien gesteuert 
werden. 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Das Gebiet ist durch eine  bauliche und wohnung swirtschaftliche Dynamik geprägt, die sich in einem 
steigenden Mietniveau, steigenden Verkaufspreisen für Wohn - und Teileigentum und baulichen Verän-
derungen durch Umbau - und Modernisierungsmaßnahmen ausdrückt. Die geplanten und sich bereits in 
der Realisie rung befindlichen Bauvorhaben rund um das Hafengebiet und am Hauptbahnhof lassen 
einen weiteren Anstieg des bereits hohen Aufwertungsdrucks erwarten. Mit einer gesteigerten Attrak-
tivität des Untersuchungsgebiets und seiner  unmittelbaren Umgebung als Wohn -, Arbeits- und Freizeit-
standort kann davon ausgegangen werden, dass eine erhöhte Nachfrage nach Wohn - und Gewerbe-
raum eine ansteigende Ausschöpfung identifizierter baulicher Aufwertungspotenziale, einen Anstieg der 
Mieten und ein gesteigertes Kaufinteresse sowie ein zunehmendes Umwandlungsgeschehen hervorrufen 
werden. Solche Entwicklungen können den Zuzug höherer Einkommensschichten und die Abwanderung 
einkommensschwacher Haushalte begünstigen und so eine Veränderung der Bevölkerungszusammenset-
zung nach sich  ziehen. Die Tabelle 2 fasst die zentralen Ergebnisse zum Aufwertungsdruck zusammen 
und weist auf Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts hin. 
  
 
6  Der gebietstypische Ausstattungszustand umfasst die Ausstattungsmerkmale, die in mindestens zwei Dritteln des Woh-
nungsbestands nachweisbar sind (vgl. BGH, 19.2.1992, VIII ARZ 5/91, Rn 41). Der geb ietstypische Ausstattungszu-
stand im Untersuchungsgebiet entspricht einer Wohnungsausstattung mit einem gefliesten Badezimmer mit Dusche oder 
Badewanne, einer zentralen Wärmeversorgung durch eine Sammelheizung sowie einer Ausstattung mit bereits erneu-
erten Fenstern (i. d. R. Zweifachverglasung).

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Tabelle 2: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungsdrucks für das empfohlene soziale Erhaltungsge-
biet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen 
Erhaltungsrechts7 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Angebots- 
und  
Bestands-
mieten 
▪ teilweise günstiges Bestandsmietniveau  
➢ Gebiet hat Versorgungsfunktion mit 
preisgünstigem Wohnraum 
▪ Anstieg der Angebots- und Bestands-
mieten 
▪ 36 % der Haushalte waren in den 
letzten Jahren von einer Erhöhung 
der Grundmiete betroffen oder be-
kamen diese angekündigt 
▪ Vergleichswerte des Stadtbezirks Mitte 
und der Gesamtstadt werden bei den 
Angebotsmieten deutlich überschritten 
➢ steigendes Bestandsmietniveau und 
hohe Mieten bei Neuvermietung ver-
weisen auf wachsende wohnungswirt-
schaftliche Attraktivität des Gebiets 
▪ Eine Steuerungswirkung ist indirekt 
über die Regulierung von baulichen 
Maßnahmen und deren Umlage auf 
die Miete erreichbar. 
Bauanträge 
und Moder-
nisierungen 
▪ 38 % der Haushalte waren von Mo-
dernisierungen betroffen 
▪ es erfolgten insbesondere energetische 
Modernisierungen und die Modernisie-
rung von Fenstern und Badezimmern 
➢ Bauanträge belegen rege Bautätigkeit 
und große Vielfalt wie Dachgeschoss-
ausbau und Balkone, aber auch Neu-
bau und Nutzungsänderungen 
▪ Über die Begrenzung des Umfangs 
von Sanierungen kann die Wirkung 
der Mietpreisbremse unterstützt 
werden. 
▪ Modernisierungsmaßnahmen, die 
über die Mindestanforderungen der 
GEG hinausgehen, können versagt 
bzw. auf die Mindestanforderungen 
reduziert werden. Die energetische 
Sanierung soll unter Berücksichti-
gung des Förderprogramms „Klima-
freundliche Wohngebäude der 
Stadt Münster“ sozialverträglich 
gesteuert werden.  
▪ Optional kann eine Mieterberatung 
den Mieter/innen bei Modernisie-
rungsankündigungen, Mieterhöhun-
gen, Umwandlung und Eigenbe-
darfskündigung beratend zur Seite 
stehen. 
Wohnungs-
umwand-
lungen und 
Wohnungs-
verkäufe 
▪ steigender Anteil meldefähiger Adres-
sen in Wohnungs- und Teileigentum 
➢ Potenzial für Umwandlungen ist für 
mehr als die Hälfte der Wohnungen 
weiterhin gegeben 
▪ überdurchschnittlich hohe Verkaufsprei-
se von Wohnungs- und Teileigentum im 
Vergleich zur Gesamtstadt und zu den 
entsprechenden Stadtzonen8 
➢ Anreize zur Eigentumsbildung und 
zum Verkauf von Immobilien 
▪ indirekte teilweise Steuerungswir-
kung durch Anwendung des Vor-
kaufsrechts 
Bei gültiger Umwandlungsverordnung 
auf Landesebene (derzeit in Nordrhein-
Westfalen nicht gegeben): 
▪ Erhaltung des Mietwohnungsanteils 
durch Versagung von Wohnungs-
umwandlungen und damit einher-
gehend auch Erhaltung eines ge-
bietstypischen Ausstattungszustands 
 
7   Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte dar. Die Pfeile stellen die Potenziale und/oder 
 Schlussfolgerungen dar. 
8   Stadtzonen gemäß Stadt Münster, Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Münster, S. 95.

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Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Zweckent-
fremdung 
▪ Zweckentfremdung wie Ferienwohnun-
gen im Gebiet vorhanden 
➢ dadurch werden dem Mietwoh-
nungsmarkt Wohnungen entzogen 
▪ Nutzungsänderungen von Gewerbe in 
Wohnnutzung 
➢ belegen Nachfrage nach Wohn-
raum 
▪ Untersagung von Zweckentfrem-
dung von Wohnraum für gewerbli-
che Zwecke 
▪ Regelungsbereich der Wohnraum-
schutzsatzung Münster 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Die Gebietsbevölkerung zeichnet sich insbesondere durch eine starke Identifikation mit dem Stadtvier-
tel sowie gewachsene nachbarschaftliche Strukturen aus. Das Gebiet ist im östlichen Bereich der Huber-
tistraße durch zahlreiche ältere Münsteraner/innen gekennzeichnet, während der westliche Bereich des 
Gebiets verstärkt durch Studierende geprägt ist. Der Teil dieser Bevölkerungsgruppen, der vorrangig 
zur Miete wohnt , ist aufgrund seines im Mittel vergleichsweise geringen Einko mmens auf bezahlbaren 
Wohnraum angewiesen. Eine besonders hohe Warmmietbelastung wird u. a. bei jüngeren und älteren 
Alleinlebenden festgestellt. Für einen Großteil der Gebietsbevölkerung ist folglich eine hohe Verdrän-
gungsgefahr anzunehmen. Die Tabelle 3 fasst die zentralen Ergebnisse zum Verdrängungspotenzial 
zusammen und weist auf Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts hin. 
Tabelle 3: Zentrale Ergebnisse des Verdrängungspotenzials für das empfohlene soziale Erhal-
tungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel und Steuerungsmöglichkeiten des so-
zialen Erhaltungsrechts9 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Haushalts-
struktur 
▪ gemischte Bevölkerungsstruktur 
▪ überwiegend bedarfsgerechte Woh-
nungsbelegung 
▪ rund 34 % der Haushalte haben ein 
monatliches Netto-Haushalts-
Einkommen von unter 2.000 Euro 
▪ rund 13 % der Haushalte haben ein 
Äquivalenzeinkommen unterhalb der 
nordrhein-westfälischen Armutsgefähr-
dungsschwelle10 
▪ mehr als 40 % der Haushalte haben 
eine hohe Warmmietbelastung von 
mindestens 30 %, bei 19 % beträgt 
die Warmmietbelastung bereits min-
destens 40 %11 
▪ Erhaltung des Wohnungsschlüssels 
durch Versagung von Grundrissver-
änderungen, Wohnungsteilungen 
oder -zusammenlegungen 
▪ Begrenzung von modernisierungs-
bedingten Umlagen auf die Miete 
zur Erhaltung günstigen Mietwohn-
raums bzw. zur Versorgung der 
Gebietsbevölkerung mit günstigem 
Mietwohnraum 
 
9  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte dar.  Die Pfeile stellen die Schlussfolgerungen 
dar. 
10  Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto -Haushaltseinkommen unter Berücksichti-
gung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfür wird das verfügbare monatliche Netto -
Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushaltsmitglieder gewichtet. Das Nettoäquivalenz-
einkommen erlaubt es, den Anteil der armutsgefährdeten Bevölkerung zu bestimmen : Personen, die über weniger als 
60 % des Medians aller Nettoäquivalenzeinkommen in einem Gebiet (Armutsgefährdungsschwelle) verfügen, gelten im 
Vergleich zur Gesamtbevölkerung als armutsgefährdet. 
11  Davon sind besonders junge Alleinstehende im Alter von 18 bis 26 Jahren, ältere Alleinstehende sowie ältere Paare 
ab 65 Jahren, Alleinerziehende, Wohngemeinschaften, Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen betroffen.

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Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Haushalts-
struktur 
(Fortsetzung) 
➢ besonders verdrängungsgefährdete 
Haushalte sind: 
➢ Haushalte mit einer hohen Warm-
mietbelastung 
➢ einkommensschwache Haushalte 
➢ Haushalte mit Kindern 
➢ Haushalte Älterer 
➢ Wohngemeinschaften 
 
Soziodemo-
grafische 
Sekundärda-
ten 
▪ anteilig weniger sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigte und Rent-
ner/innen als in der Stadt Münster 
▪ im überwiegenden Teil des Gebiets 
leicht erhöhter Arbeitslosenanteil im 
Vergleich zum Stadtbezirk Mitte 
Gebietsbin-
dung 
▪ hohe Nutzungsintensität zielgruppen-
spezifischer Angebote und Einrichtun-
gen 
➢ dichtes Netz an sozialer Infrastruktur, 
die eine bedarfsgerechte Versorgung 
der Bewohner/innen sicherstellt 
▪ enge soziale Bindungen in der Haus-
gemeinschaft bzw. der Nachbarschaft 
➢ schützenswerte nachbarschaftliche 
Unterstützungsnetzwerke 
▪ Erhaltung der Nachfrage nach sozi-
aler Infrastruktur durch den Schutz 
der Zusammensetzung der Bevölke-
rung 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
3.2 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass 
Bei Nichterlass der sozialen Erhaltungs satzung gemäß §  172 Absatz  1 Satz  1 Nummer  2 BauGB mit 
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebauli-
che Folgen für das empfohlene  soziale Erhaltungsgebiet Hafen -, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel zu er-
warten. Aus der baulichen und soziodemografischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu er-
wartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen verschiedene Ziele für die Erhaltung der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung ab. 
Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und de m Wohnungsange-
bot: Der durch ein vielfältiges Angebot an Wohnungen in v erschiedenen Baualtersklassen geprägte 
Wohnstandort ist aufgrund seiner Baustruktur und des noch in Teilen günstigen Mietniveaus im Woh-
nungsbestand attraktiv und trägt damit zur Versorgung von Mieter /innen mit günstigem Mietwohnraum 
in zentraler Lage bei. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeran-
zahl der Wohnung belegt, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage zum Großteil übereinstimmt.  
→  Erhaltungsziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der Wohnungsgröße 
dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorhandenen 
Haushalts- und Bewohner/innenstruktur. Dies beinhaltet die Versagung von Wohnungsteilungen 
und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen. Dazu gehört auch die Erhaltung der städ-
tebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden.

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Verlust von günstigem Mietwohnraum: Das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa- und 
Herz-Jesu-Viertel wird durch privatwirtschaftliche Eigentumsformen dominiert.  Bis zu 29 %  der Melde-
adressen sind bereits in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die steigende Entwicklung der gemel-
deten Adressen in Wohnungs - und Teileigentum und die hohe Dynamik bei Verkäufen  sowie Verkaufs-
preisen von Eigentumswohnungen belegen, dass das Gebiet weiterhin für die Eigentumsbildung attraktiv 
ist. Mit der  Umwandlung in Einzele igentum geht die Schaffung zusätzlicher und wohnwerterhöhender 
Ausstattungsmerkmale einher. Die betroffenen Mieter/innen sind zudem in der Regel nicht in der Lage, 
die Wohnungen selbst zu kaufen. Hohe Kaufpreise erhöhen zudem den Renditedruck, der sich bei einer 
weiteren Vermietung der Wohnung zusätzlich auf die Miete auswirken kann. Die Reglementierung der 
Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen12 und die Untersagung bestimmter baulicher Maßnah-
men zum Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen tragen dazu bei, günstigen Mietwohn-
raum zur Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit Segregationsprozessen entgegen-
zuwirken. 
→  Erhaltungsziel: Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der 
bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen , unter Berücksichtigung der 
besonderen Förderkulisse der Stadt Münster  sowie unter Wahrung der  Anforderungen an die 
Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. 
Verlust von bedarfsgerecht nachgefragter Infrastruktur: Mit einer Verdrängung einkommensschwacher 
und älterer Haushalte sowie Haushalten mit Kind/ern  aus dem empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet 
Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel sind städtebauliche Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren 
möglich, da es zur Konzentration von sozialen und ökonomischen Problemen kommt, die zum Beispiel 
den Aufbau flankierender Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Inves-
titionen nach sich ziehen. Insbesondere Haushalte mit Kindern sind auf unterstützende Angebote ange-
wiesen. Die Analyse belegt, dass eine intensive Nachfrage nach zielgruppenspezifischen Angeboten 
besteht und dass insbesondere die infrastrukturellen Angebote für Kinder bereits stark ausgelastet sind. 
Die Angebotserweiterung erfordert zusätzliche Investitionen. Die im  empfohlenen sozialen Erhaltungs-
gebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel ansässigen Einrichtungen stellen ein auf die Bedarfe der 
Wohnbevölkerung ausgerichtete s Angebot bereit. Neben Kitas und Schulen bilden auch nachbar-
schaftsbezogene Einrichtungen wie der B-Side Kultur e.V. , das Bürgerhaus Bennohaus und der zur ka-
tholischen Kirchengemeinde gehörige Treffpunkt Ost e.V. wichtige Bestandteile der sozialen Infrastruk-
tur. Ein Wegzug der Zielgruppen wie Familien, Senior /innen und weitere Gruppen aus ökonomischen 
Gründen würde die Nachfrage vor Ort schwächen und d ie nachgefragten Infrastrukturen müssten an-
dernorts neu aufgebaut werden. 
→  Erhaltungsziel: Erhaltung einer auf die Bedarfe der Bewohner /innen abgestimmten sozialen 
Infrastruktur im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet. 
Verlust der sozialen Mischung im Gebiet: Das Gebiet ist durch eine vielfältige Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Hinblick auf Einkommen, Wohndauer, Haushaltsform und Haushaltsgröße gekenn-
zeichnet. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Eine Veränderung der  soziodemografi-
schen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und eine ungesteuerte Aufwertung des Wohnungsbe-
 
12  Die unmittelbare Reglementierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist aufgrund der nicht vorhande-
nen Umwandlungsverordnung in Nordrhein-Westfalen derzeit nicht durchführbar.

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
 12 
stands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund des im Untersuchungsgebiet ermittelten  Ver-
drängungspotenzials zu erwarten sind. Die Verdrängung vo n bestimmten Haushaltstypen kann Folgein-
vestitionen nach sich ziehen wie den Auf - oder Ausbau sozialer Infrastrukturen oder adäquaten Wohn-
raums hinsichtlich Art, Größe und Preis. 
→ Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots, um ein vielfälti-
ges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts - und Einkommenstypen zu sichern und die 
bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten.  
Verstärkung der bereits existierenden Stellplatzproblematik im G ebiet: Das Gebiet ist bereits zum 
heutigen Zeitpunkt durch eine Stellplatzproblematik geprägt, die auf einen steigenden Motorisierungs-
grad der Gebietsbevölkerung und einen Mangel an Stellplätzen im Gebiet zurückzuführen ist. Im Rah-
men der Haushaltebefragun g wurde der Mangel an Stellplätzen durch die Befragten als besonders 
problematisch eingestuft bzw. als negative Veränderung wahrgenommen. Die Stadt Münster hat durch 
den Erlass einer Stellplatzsatzung13 und der Vergabe einer Untersuchung „Parkraumanalyse Hansavier-
tel/Hafen in Münster“14 bereits auf die Problematik reagiert, um einer Verstärkung des Problems durch 
die Entstehung zusätzlichen Wohnraums im Rahmen von Neubau oder Aufstockung entgegen zu wirken. 
Anhand der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass H aushalte mit einem höheren Einkommen anteilig 
häufiger über einen oder mehrere Pkw verfügen , als Haushalte mit einem niedrigeren Einkommen. Vor 
dem Hintergrund der ohnehin angespannten Versorgungslage mit Stellplätzen würde ein verstärkter 
Zuzug einkommensstarker Haushalte – auch in Bestandsgebäude – zu einer Verschärfung dieser Prob-
lematik beitragen. 
→ Erhaltungsziel: Erhaltung der Bevölkerungsstruktur, um einen gesteigerten Motorisierungsgrad 
durch zuziehende einkommensstärkere Haushalte zu vermeiden und somit die bereits existieren-
de Stellplatzproblematik nicht zusätzlich zu verstärken. 
Insgesamt sind die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung auf den Umfang und die bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den 
städtebaulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als er-
heblich einzuschätzen. 
Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel besteht daher ein Er-
fordernis, die Veränderungsprozesse soweit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen gesteuert werden 
können. Das soziale Erhaltungsrecht ist das geeignete städtebauliche Instrument dafür, die Dynamik 
zu dämpfen und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten, behutsamen und allmählichen Wan-
del zu ermöglichen. Bauliche Maßnahmen, die in Art und Umfang auf die  Zusammensetzung der 
Bevölkerung zugeschnitten sind, bleiben weiterhin zulässig. 
3.3 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs 
Aus gutachterlicher Sicht treffen die Anwendungsvoraussetzungen nicht für das gesamte Untersuchungs-
gebiet zu. Im östlichen Bereich des Untersuchungsgebiets zwischen Ottostraße und Alkuinstraße sowie 
südöstlich der Lambertistraße ist die Wohnbebauung vorrangig durch Ein - und Zweifamilienhäuser ge-
 
13  Stellplatzsatzung der Stadt Münster vom 16.12.2019 (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 24 vom 20. Dezember 2019). 
14  Beschlussvorlage V/0062/2021 „Bewohnerparken Hansaviertel“ des Rats der Stadt Münster.

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
 13 
prägt, die durch die Eigentümer/innen selbst bewohnt werden. Der Wohnbestand verfügt über einen 
höheren Ausstattungszustand und ist bereits weitgehend modernisiert, sodass kaum bauliche Aufwer-
tungspotenziale festzustellen sind. Die Wohnbevölkerung verfügt im Vergleich zum restlichen Untersu-
chungsgebiet über deutlich höhere Netto -Haushaltseinkommen und auch die Warmmietbelastung der 
Haushalte, die zur Miete wohnen, ist niedriger. Insgesamt ist di e Wohnbevölkerung in diesem Teilbe-
reich des Untersuchungsgebiets somit nur einer geringen Verdrängungsgefahr ausgesetzt. Da bei der 
Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung insbesondere 
die verdrängungsgefährdet e Gebietsbevölkerung im Vordergrund der Beurteilung steht, kommt der 
skizzierte Teilbereich für die Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet nicht in Frage.  
Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird deshalb die Festsetzung eines sozialen Erhaltungs-
gebiets für das in der Abbildung 4 dargestellte Gebiet empfohlen. 
Mit der empfohlenen Gebietskulisse wird , der Rechtsprechung folgend, der wesentliche Ante il an 
Wohnbevölkerung erreicht, der die schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung repräsentiert. 15 Da-
bei geht es nicht um einen parzellenscharfen Nachweis, sondern um die räumliche Erfassung des Ge-
bietscharakters16, der in der vorliegenden Untersuchung anhand städtebaulicher Zusammenhänge und 
mit Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen begründet wird. Innerhalb dieser Gebietskulisse sind die 
aufgestellten Erhaltungsziele zu erreichen. 
Abbildung 4: Empfohlenes soziales Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
 
15  OVG Lüneburg, 1 C 1.82, 27.04.1983. 
16  BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997.

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
 14 
3.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts 
Ziel der sozialen Erhaltungs satzung ist es, in deren Geltungsbereich die Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Den in einem intakten Gebiet woh-
nenden Menschen soll der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur vor uner-
wünschten Veränderungen geschützt werden. Daher dürfen geplante Maßnahmen vorhandenen Wohn-
raum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige  Wohnbevölkerung nicht mehr geeig-
net ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vor-
handenen Wohnraums. Es geht somit um die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestands und der  
jeweiligen Wohnungsgröße. Diese sind wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung 
der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohner/innenstruktur. 
Im sozialen Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel besteht ein Steuerungserfordernis 
hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebots, der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnah-
men, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtl ich der Umwandlung von Miet - in 
Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit Wohn-
raum. Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im sozialen Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa- 
und Herz -Jesu-Viertel zu gewährle isten, werden der Rückbau, die Änderung und Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen anhand von kommunalen Genehmigungskriterien, die an den ermittelten gebietstypi-
schen Ausstattungszustand angelehnt sind,  und ergänzende Regelungsbereiche gesteuert. Hierzu gehö-
ren das Vorkaufsrecht und, sofern vorhanden, die Umwandlungsverordnung. 
Durch eine auf Landesebene erlassene Umwandlungsverordnung ist d ie Erhaltung des Mietwohnungsan-
teils durch Versagung von Wohnungsumwandlungen und damit einhergehend auch die Erhaltung eines 
gebietstypischen Ausstattungszustands möglich. So kann eine konkrete Steuerungswirkung für Wohnein-
heiten, die noch nicht in Wohneigentum umgewandelt worden sind , erzielt werden. In Bundesländern, in 
denen eine Umwandlungsverordnung existier t, kommt das soziale Erhaltungsrecht entsprechend beson-
ders effektiv zum Einsatz. In Nordrhein-Westfalen ist dies derzeit nicht der Fall. 
Umso bedeutsamer ist die Option auf die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 4 BauGB. Im Geltungsbereich von Erhaltungsgebieten kann das Vorkaufsrecht durch die Ge-
meinde angewandt werden, sofern von einem Grundstücksverkauf eine negative Wirkung für die auf-
gestellten Erhaltungsziele, d. h. das Wohl der Allgemeinheit, ausgeht. Zur Ausübung des Vor kaufsrechts 
müssen entsprechende Haushaltsmittel zur Verfügung stehen ; auch kann das Vorkaufsrecht zugunsten 
eines Dritten gemäß § 27a BauGB ausgeübt werden, der ebenso verpflichtet ist, entsprechende Grund-
stücke im Sinne der Erhaltungsziele zu  nutzen. Mögliche Dritte sind in der Regel kommunale Wohnungs-
unternehmen, Genossenschaften oder gemeinnützige Stiftungen. Das Vorkaufsrecht ermöglicht indirekt 
die teilweise Steuerung des Umwandlungsgeschehens, wenn es im Fall eines geplanten Verkaufs mit 
anschließender Umwandlung in Einzeleigentum angewendet wird. 
Eine gezielte Information der Mieter/innen durch die Bereitstellung unabhängiger qualifizierter Bera-
tungsangebote hat in anderen Städten gezeigt, dass diese in sozialen Erhaltungsgebieten von Vorteil 
sind und zum Erreichen der Schutzziele beitragen.

Vertiefte Untersuchung zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung: Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel 
 März 2021 | Kurzfassung zum Gutachten  
 15 
3.5 Zentrale Empfehlung und Ausblick  
Das Gutachten „Vertiefte Untersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer 
sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB zur Erhaltun g der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung im Untersuchungsgebiet Hafen -, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel“ be-
stätigt, dass für den Großteil des  Untersuchungsgebiets Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel die An-
wendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung vorliegen und die Fest-
setzung als soziales Erhaltungsgebiet entsprechend empfohlen wird. 
Nach der Festsetzung einer sozialen Erhaltungssatzung sind die erhobenen Daten regelmäßig zu über-
prüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rechtfertigen. Entsprechend der Verwaltungs-
praxis in anderen deutschen Städten, die das soziale Erhaltungsrecht anwenden, wie z.  B. München und 
Berlin, wird empfohlen, die Anwendungsvoraussetzungen der sozialen Erhaltungssatzung ca. fünf Jahre  
nach Erlass in geeigneter Form erneut zu überprüfen.17 
 
17  VG München, M 8 K 91.3720, 01.03.1993.

Anlage A zur V/0191/2021 
Kurzüberblick 
In Vorbereitung der Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB wurden gemäß der Beschlussvorlage V/0106/2020 für das Hafen-, Hansa-, 
Herz-Jesu-Viertel vertiefende Detailuntersuchungen durchgeführt. Die Vorlage berichtet über die 
Ergebnisse und Empfehlungen der folgenden vertiefenden Untersuchungen:  
1. Die im Auftrag des Stadtplanungsamtes vergebene „Vertiefende Untersuchung zur Über-
prüfung der Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ 
durch die LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH. 
2. Das kleinräumige Gentrifizierungsmonitoring. 
Weiterhin gibt die Vorlage einen Überblick über die Anzahl und die Regelungsbereiche der erhal-
tungsrechtlichen Prüfung im Jahr der Aufstellung. Abschließend werden die Voraussetzungen zur 
Umsetzung einer sozialen Erhaltungssatzung sowie die Personalbedarfe bei Anwendung des 
Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung im Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel beschrieben. 
 
Beigefügt ist als Anlage 1 ist die Kurzfassung des Gutachtens „Vertiefende Untersuchung zur 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“. 
In Anlage 2 ist der angepasste Geltungsbereich für einen Satzungsbeschluss flurstücksscharf 
dargestellt.   
Anlage 3 beinhaltet den Entwurf für einen Satzungstext für eine Soziale Erhaltungssatzung „Ha-
fen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“, der beim Einsatz des Instruments im Amtsblatt veröffentlicht 
werden würde. 
Als Anlage 4 beigefügt ist die kleinräumige präventive und begleitende Detailuntersuchung zur 
frühzeitigen dauerhaften Beobachtung des Gefährdungspotentials einer Gentrifizierung.  
 
(Grundlage sind die Vorlagen V/0715/2015, V/0481/2017, V/0628/2018, 0106/2020).

Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage wird das Hauptziel verfolgt. 
• Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen 
 
Das Teilziel lautet: 
„Schaffung von Transparenz im Hinblick auf kleinräumige Aufwertungsprozesse und/oder Verän-
derungen in der Bewohnerzusammensetzung eines Wohngebietes, um Entscheidungsgrundlagen 
zu schaffen für den Einsatz passgenauer Instrumente und Maßnahmen der Gegensteuerung. 
Damit wird mittelbar eine Voraussetzung geschaffen, für das Ziel des HPW „bezahlbaren Wohn-
raum insbesondere auch mit dem Blick auf sozial gemischte Quartiere zu sichern und zu schaf-
fen“. 
 
Weiterhin werden folgende in der Präambel des „Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmarke-
tingkonzepts Münster (ISM)“ formulierten Ziele verfolgt: 
 Wir sind eine Stadt mit hohem Verantwortungsbewusstsein für eine f amilienfreundliche und 
generationsgerechte Stadtentwicklung. 
 Wir wissen um die besondere Bedeutung unserer Stadtteile und werden auch in Zukunft für 
deren Lebendigkeit und Funktionsfähigkeit Sorge tragen. 
Insbesondere wird die Leitorientierung „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- 
und Erlebnisqualität mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der 
Stadtgesellschaft weiterentwickeln“ unterstützt. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2021 enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Mit der Berichtsvorlage sind unmittelbar keine Kosten verbunden. Erforderliche Kosten (Personal-
kosten/Sachmittel) für die Anwendung der Satzung werden zu gegebenem Zeitpunkt in einer ge-
sonderten Vorlage zur Entscheidung vorgelegt. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
HA -Beschluss vom 13.05.2020 zum Ratsantrag A-R/0081-2019 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen

(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt wie bei der Zielerreichung erwähnt das Themenfeld „Demographie“. Damit 
Münster als wachsende Stadt mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt dem Anspruch ge-
recht werden kann, eine Stadt für alle Bevölkerungsgruppen sein zu wollen, bedarf es als Vo-
raussetzung entsprechender Kenntnis über Quartiersentwicklungen (Wohnungsmarkt, Bevölke-
rungsstrukturen).

Fläche Hellblau (80%)
Logo der Stadt Münster
Kleinräumiges Gentrifizierungs-
monitoring
Stadtplanungsamt
Anlage 4
zur Vorlage
V/0191/2021

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
Kleinräumiges Gentrifizierungsmonitoring 
 
I. Problemstellung 
Das vorliegende kleinräumige Gentrifizierungsmonitoring ist ein Grobscreening 
innerstädtischer und innenstadtnaher Stadtteile zu Gentrifizierungsprozessen und setzt damit 
den Auftakt für eine frühzeitige, dauerhafte Beobachtung des Gefährdungspot entials einer 
Gentrifizierung.  
 
Die vertiefte quantitative Analyse berücksichtigt folgende Untersuchungsdimensionen: 
1) das Aufwertungspotential:  Zur Abbildung des im Stadtteil vorhandenen Potentials, den 
baulichen Zustand des Gebäudebestandes wohnwerterhöhend verändern zu können. 
2) die Gentrifizierungsdynamik:  Zur Beschreibung der Wohnungsmarktdynamik und de s 
bereits in den Stadtteilen genutzten wohnwerterhöhenden Potentials. 
3) das Verdrängungspotential:  Zur Abbildung der soziodemografischen Merkmale der 
Stadtteilbevölkerung mit besonderem Fokus auf Bewohnergruppen mit potentiell erhöhtem 
Verdrängungspotential bei wohnwerterhöhenden Maßnahmen und einem hohen Grad der 
Abhängigkeit von wohnortnahen Infrastrukturangeboten. 
 
II. Bezugsraum 
Das Gentrifizierungsmonitoring konzentriert sich auf Stadtteile mit innenstadtnahem und daher 
hochattraktivem Mietwohnraum. Dabei folgt das Monitoring nicht der durch die statis tische 
Gebietsgliederung gegebenen Definition der Innenstadt (Bezirk Mitte), sondern orientiert sich 
an der Definition der innenstadtnahen Lage des Mietspiegels der Stadt Münster.  Die 
innenstadtnahe Lage schließt 23 Stadtteile (statistische Bezirke) ein: 22 Stadtteile des Bezirks 
Mitte und ein Stadtteil des Bezirk West.  
 
III. Methodik des Gentrifizierungsmonitorings 
Im Gentrifizierungsmonitoring werden drei Indices ermittelt, die Auskunft über  das 
Aufwertungspotential, die Gentrifizierungsdynamik und das Verdrängungspotential in den 
betrachteten Stadtteilen geben. Tabelle 1 gibt eine Übersicht über die eingehen den 
Indikatoren. Weiterführende Informationen zur Berechnung und Datengrundla ge der 
Indikatoren können der Tabelle 1 im Anhang entnommen werden.  
 
 
Tabelle 1: Übersicht der Indices und enthaltenden Indikatoren 
INDEX AUFWERTUNGS-
POTENTIAL 
GENTRIFIZIERUNGS-
DYNAMIK 
VERDRÄNGUNGS-
POTENTIAL 
INDIKATOREN 
 Anteil kleiner 
Wohnungen  
 Anteil Adressen in 
Wohnungs-/ 
Teileigentum  
 Anteil Gebäude mit 
Baualter vor 1950  
 Haushalteentwicklung  
 Entwicklung der 
Angebotsmieten  
 Entwicklung der 
Kauffälle für 
Eigentumswohnungen  
 Entwicklung der 
Kaufpreise für 
Eigentumswohnungen  
 Anteil Hochaltriger  
 Anteil Haushalte 
Alleinerziehender 
 SGB-II Rate 
 Grundsicherungsquote  
 Kaufkraft  
 Anteil Bevölkerung mit 
einer Wohndauer über 
10 Jahre

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
INDEX AUFWERTUNGS-
POTENTIAL 
GENTRIFIZIERUNGS-
DYNAMIK 
VERDRÄNGUNGS-
POTENTIAL 
 Anteil Gebäude mit 
Baualter zwischen 
1950 - 1969  
 Anteil selbstgenutztes 
Wohneigentum 
 Entwicklung der 
Wohnungsumwand-
lungen 
 Bewohnerfluktuation 
 
 
Die drei Dimensionen setzen sich aus einem Set an Indikatoren zusammen, die auf B asis 
theoretischer Überlegungen (siehe Erläuterung in Tabelle 1 im Anhang) und der 
Datenverfügbarkeit ausgewählt wurden. Die Indexbildung dient der Reduktion der 
Informationsfülle und Komplexität, aber auch der Berücksichtigung eines Zusammenspiels von 
Gegebenheiten und Entwicklungen in einem Stadtteil. 
 
Zur Indexbildung wurde ein verteilungsabhängiger additiver Index mit standardisierten Werten 
gewählt. Das Verfahren gilt als Standard in der Sozialberichterstattung bz w. im 
Sozialmonitoring (vgl. Stegmann 2018). Verteilungsabhängig bedeutet, dass der Index die 
Abweichung vom Mittel der berücksichtigten Stadtteile abbildet. Das statistische Verfahren zur 
Indexbildung wird im Detail in Tabelle 2 erläutert. 
 
 
Tabelle 2: Verfahren zur Indexbildung 
 
Die Indexbildung erfolgt in den folgenden Schritten: 
 
1) Standardisierung der Indikatoren: Da in einem Index Indikatoren verschiedener Maßeinheit/ 
unterschiedlicher Referenzgrößen eingehen, werden die Indikatoren standardisiert, um  eine 
Vergleichbarkeit untereinander herzustellen. Eine gängige Methode dafür ist die Z-Standardisierung 
(auch Z-Transformation genannt). Bei dieser Standardisierung wird die Verteilun g der Variablen so 
transformiert, dass das arithmetische Mittel gleich null und die Standardabweichun g gleich eins ist 
(Standardabweichung: durchschnittliche Entfernung der einzelnen Messwerte vom arit hmetischen 
Mittel). Eine Standardisierung aller eingehenden Indikatoren wird mit dieser Methode vorgenommen. 
 
2) Umskalierung von Indikatoren: Bevor mit der Berechnung fortgefahren werden kann, wird 
zunächst geprüft, ob alle in einen Index eingehenden Indikatoren in ihrer Aussage in di eselbe 
Richtung zeigen. Andernfalls werden die Indikatoren umskaliert. Ein Beispie l ist die Kaufkraft im 
Index Verdrängungspotential: Während mit Ausnahme der Kaufkraft alle Indikatoren de s 
Verdrängungspotentials bei einer höheren Ausprägung mit einem höheren Verdrängungspoten tial 
einhergehen, ist eine höhere Kaufkraft mit einem geringeren Verdrängungspotential v erbunden. 
Daher wird die Kaufkraft so umskaliert, dass ein hoher Wert des Indikators K aufkraft mit einer 
niedrigen Kaufkraft korrespondiert. 
 
3) Addition der Indikatoren zu einem Index: Die standardisierten Indikatoren werden f ür jeden 
Stadtteil getrennt nach Index aufaddiert. 
 
4) Standardisierung der Indices: Die resultierenden Summenwerte werden erneut z-standardisi ert. 
Die resultierenden Indices haben somit einen Mittelwert gleich null und eine Standardabweichung 
gleich eins.

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
Tabelle 3 illustriert die inhaltliche Bewertung der Index-Werte. 
 
Tabelle 3: Inhaltliche Bewertung der Indexwerte 
INDEXWERTE INHALTLICHE BEWERTUNG 
> 0,5 Auffällig: vergleichsweise hohe(s) Aufwertungspotential/ 
Gentrifizierungsdynamik/ Verdrängungspotential 
- 0,5 - 0,5 Durchschnittlich: vergleichsweise durchschnittliche(s) 
Aufwertungspotential/ Gentrifizierungsdynamik/ Verdrängungspotential 
< - 0,5 Unauffällig: vergleichsweise niedrige(s) Aufwertungspotential/ 
Gentrifizierungsdynamik/ Verdrängungspotential 
 
 
IV. Ergebnis des Gentrifizierungsmonitorings 
Die Ergebnisse des Gentrifizierungsmonitorings werden in kartografischen Darstellungen auf 
der Ebene der Stadtteile in den Abbildungen 1-3 abgebildet.  
- Der Index Aufwertungspotential  identifiziert acht Stadtteile mit vergleichsweise 
auffälligem Aufwertungspotential. Dazu zählen die Stadtteile 12 Überwasser, 13 Dom, 21 
Pluggendorf, 23 Bahnhof, 24 Hansaplatz, 32 Geist, 33 Schützenhof und 43 Ha fen 
(Abbildung 1).  
- Der Index Gentrifizierungsdynamik identifiziert fünf Stadtteile mit einer vergleichsweise 
auffälligen Gentrifizierungsdynamik. Dazu zählen die Stadtteile 13 Dom, 23 Bahnhof, 28 
Neutor, 43 Hafen und 46 Rumphorst (Abbildung 2).  
- Der Index Verdrängungspotential  identifiziert acht Stadtteile mit vergleichsweise 
auffälligem Verdrängungspotential. Dazu zählen die Stadtteile 22 Josef, 24 Hansaplatz, 31 
Aaseestadt, 32 Geist, 33 Schützenhof, 44 Herz-Jesu, 46 Rumphorst und 47 Uppenberg 
(Abbildung 3). 
Die Darstellung der Ergebnisse des Gentrifizierungsmonitorings bildet auch den empfohlenen 
Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu- Viertel ab, der 
Bereiche der Stadtteile Hafen, Hansaplatz und Herz-Jesu beinhaltet. Trotz der höheren 
Analyseebene des Gentrifizierungsmonitorings wird dabei deutlich, dass das hier vorliegende 
Grobscreening ebenfalls zu einigen auffälligen Befunden für die drei Stad tteile des 
Geltungsbereiches kommt, die bei räumlich tieferer Betrachtung noch deutlicher werden. 
  
Im Folgenden werden die Stadtteile, die in mindestens zwei Untersuchungsdimensionen 
auffällig waren, unter Berücksichtigung der Einzelindikatoren detaillierter betracht et, siehe 
Tabelle 4.

Empfohlener Geltungsbereich Soziale Erhaltungssatzung
Aufwertungspotential
Unauffällig (< - 0,5)
Durchschnittlich (- 0,5 - 0,5)
Auffällig (> 0,5)
Innenstadtnahe Lage
Legende
Abbildung 1: Aufwertungspotential
Statistische Bezirke 
11 Aegidii
12 Überwasser
13 Dom
14 Buddenturm
15 Martini
21 Pluggendorf
22 Josef
23 Bahnhof
24 Hansaplatz
25 Mauritz-West
26 Schlachthof
27 Kreuz
28 Neutor
29 Schloss
31 Aaseestadt
32 Geist
33 Schützenhof
43 Hafen
44 Herz-Jesu
45 Mauritz-Mitte
46 Rumphorst
47 Uppenberg
52 Sentrup

Abbildung 2: Gentrifizierungsdynamik
Empfohlener Geltungsbereich Soziale Erhaltungssatzung
Gentrifizierungsdynamik
Unauffällig (< - 0,5)
Durchschnittlich (- 0,5 - 0,5)
Auffällig (> 0,5)
Innenstadtnahe Lage
Legende
Statistische Bezirke 
11 Aegidii
12 Überwasser
13 Dom
14 Buddenturm
15 Martini
21 Pluggendorf
22 Josef
23 Bahnhof
24 Hansaplatz
25 Mauritz-West
26 Schlachthof
27 Kreuz
28 Neutor
29 Schloss
31 Aaseestadt
32 Geist
33 Schützenhof
43 Hafen
44 Herz-Jesu
45 Mauritz-Mitte
46 Rumphorst
47 Uppenberg
52 Sentrup

Abbildung 3: Verdrängungspotential
Statistische Bezirke 
11 Aegidii
12 Überwasser
13 Dom
14 Buddenturm
15 Martini
21 Pluggendorf
22 Josef
23 Bahnhof
24 Hansaplatz
25 Mauritz-West
26 Schlachthof
27 Kreuz
28 Neutor
29 Schloss
31 Aaseestadt
32 Geist
33 Schützenhof
43 Hafen
44 Herz-Jesu
45 Mauritz-Mitte
46 Rumphorst
47 Uppenberg
52 Sentrup
Empfohlener Geltungsbereich Soziale Erhaltungssatzung
Verdrängungspotential
Unauffällig (< - 0,5)
Durchschnittlich (- 0,5 - 0,5)
Auffällig (> 0,5)
Innenstadtnahe Lage
Legende

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
Tabelle 4: Detaillierte Betrachtung auffälliger Stadtteile 
UNTERSUCHUNGS-
DIMENSION ERLÄUTERUNG 
STADTTEIL 13 DOM 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteils an kl einen 
Wohnungen und Gebäuden in der Baualtersklasse 1950 – 1969. Zudem 
gibt es einen vglw. geringen Anteil von selbstgenutztem Wohneigentum 
und Anteil meldefähiger Adressen in Wohnungs-/ Teileigentum. 
Gentrifizierungsdynamik Der Stadtteil ist auffällig bezüglich der vglw. starken Zunahme in der 
Anzahl an Wohneinheiten in Wohnungs-/ Teileigentum und der Anzahl an 
Wohnungsverkäufen. Darüber hinaus gibt es eine vglw. starke Zunahme 
der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtteil. Dabei ist jedoch zu 
beachten, dass die zu Grunde liegende Anzahl von Kauffällen gering ist 
und dieser Indikator in seiner Aussagekraft daher eingeschränkt ist.  
Verdrängungspotential Bezüglich des Verdrängungspotentials erscheint der Stadtteil unauffällig, 
da die Kaufkraft vglw. hoch ist und der Anteil an Alleinerziehenden-
Haushalten, die SGB-II Rate und die Grundsicherungsquote vglw. gering 
sind. 
STADTTEIL 23 BAHNHOF 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteils an klei nen 
Wohnungen und Gebäuden in der Baualtersklasse 1950 – 1969. Zudem 
gibt es einen vglw. geringen Anteil von selbstgenutztem Wohneigentum 
und Anteil meldefähiger Adressen in Wohnungs-/ Teileigentum. 
Gentrifizierungsdynamik Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich der vglw. hohen 
Zunahme der Angebotsmieten, der Anzahl an Wohneinheiten in 
Wohnungs-/ Teileigentum und der Anzahl an Wohnungsverkäufen.   
Verdrängungspotential Der Stadtteil ist entgegen des Ergebnisses des Index für 
Verdrängungspotential auffällig bezüglich der vglw. hohen 
Bewohnerfluktuation. Zudem ist die SGB-II Rate und die 
Grundsicherungsquote im Vergleich leicht erhöht. Dem gegenüber steht 
jedoch der vglw. geringe Anteil an Alleinerziehenden-Haushalten, 
Hochaltrigen und Personen mit einer Wohndauer über 10 Jahre. 
STADTTEIL 24 HANSAPLATZ 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. erhöhten 
Anteils an Gebäuden in den Baualtersklassen vor 1950 und zwischen 
1950 – 1969. Zudem gibt es einen vglw. geringen Anteil von 
selbstgenutztem Wohneigentum im Stadtteil. 
Gentrifizierungsdynamik Bezüglich der Gentrifizierungsdynamik erscheint der Stadtteil 
weitestgehend unauffällig. Lediglich die Entwicklung der Angebotsmieten 
zeigt eine vglw. erhöhte Zunahme. 
Verdrängungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich einer vglw. geringen 
Kaufkraft und einer erhöhten SGB-II Rate, Grundsicherungsquote und 
Bewohnerfluktuation. 
STADTTEIL 32 GEIST 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteil s 
an Gebäuden in der Baualtersklasse vor 1950. Zudem gibt es einen vglw. 
geringen Anteil meldefähiger Adressen in Wohnungs-/ Teileigentum. 
Gentrifizierungsdynamik Bezüglich der Gentrifizierungsdynamik erscheint der Stadtteil 
weitestgehend unauffällig. Lediglich die Entwicklung der Anzahl an 
Haushalten zeigt eine vglw. erhöhte Zunahme. 
Verdrängungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteil s 
an Alleinerziehenden-Haushalten, einer vglw. erhöhten SGB-II Rate und 
Grundsicherungsquote. Zudem gibt es in diesem Stadtteil einen vglw.

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
UNTERSUCHUNGS-
DIMENSION ERLÄUTERUNG 
hohen Anteil an Bevölkerung mit einer Wohndauer von 10 Jahren und 
länger. 
STADTTEIL 33 SCHÜTZENHOF 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. geringen 
Anteils von selbstgenutztem Wohneigentum. Zudem gibt es vglw. leicht 
erhöhte Anteile an Gebäuden in den Baualtersklassen vor 1950 und 
zwischen 1950 – 1969. 
Gentrifizierungsdynamik Bezüglich der Gentrifizierungsdynamik erscheint der Stadtteil 
weitestgehend unauffällig. Lediglich die Entwicklung der Anzahl an 
Haushalten zeigt eine vglw. hohe Zunahme. 
Verdrängungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteil s 
an Alleinerziehenden-Haushalten, einer vglw. erhöhten SGB-II Rate und 
Grundsicherungsquote. Zudem gibt es in diesem Stadtteil eine vglw. 
geringe Kaufkraft. 
STADTTEIL 43 HAFEN 
Aufwertungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. erhöhten 
Anteils an Gebäuden in den Baualtersklassen vor 1950 und zwischen 
1950 – 1969. Zudem gibt es einen vglw. geringen Anteil von 
selbstgenutztem Wohneigentum. 
Gentrifizierungsdynamik Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich der vglw. starken 
Zunahme in der Anzahl an Wohneinheiten in Wohnungs-/ Teileigentum . 
Darüber hinaus zeigt sich eine vglw. leicht erhöhte Zunahme der 
Angebotsmieten und der Anzahl an Wohnungsverkäufen.  
Verdrängungspotential Bezüglich des Verdrängungspotentials erscheint der Stadtteil 
weitestgehend unauffällig. Die Bewohnerfluktuation ist vglw. erhöht und 
der Anteil an Bevölkerung mit einer Wohndauer von 10 Jahren und länger 
vglw. geringer. 
STADTTEIL 46 RUMPHORST 
Aufwertungspotential Bezüglich des Aufwertungspotentials erscheint der Stadtteil unauffällig. 
Gentrifizierungsdynamik Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich der vglw. starken 
Zunahme in der Anzahl an Wohnungsverkäufen. Bei der Interpretation 
dieses Indikators ist zu beachten, dass hier ebenfalls der Verkauf von 
Neubauten hineinfließt. Darüber hinaus gibt es eine vglw. leicht erhöhte 
Zunahme der Angebotsmieten und Wohnungsumwandlungen. 
Verdrängungspotential Der Stadtteil ist insbesondere auffällig bezüglich des vglw. hohen Anteil s 
an Alleinerziehenden-Haushalten, einer vglw. erhöhten SGB-II Rate und 
Grundsicherungsquote. Zudem gibt es in diesem Stadtteil eine vglw. 
geringe Bewohnerfluktuation und einen hohen Anteil an Bevölkerung mit 
einer Wohndauer von 10 Jahren und länger. 
 
 
V. Ausblick 
Das kleinräumige Gentrifizierungsmonitoring liefert in einem Grobscreening erste Hinweise auf 
auffällige Entwicklungen innerstädtischer und innenstadtnaher Stadtteile.  
 
Dabei unterstützen die Ergebnisse im Zusammenspiel der Untersuchungsdimensionen die 
Auffälligkeiten der im Geltungsbereich Soziale Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel z.T. enthaltenden Stadtteile Hafen, Hansaplatz und Herz-Jesu bezüglich de r 
Gentrifizierungstendenzen.

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
 
Die Ergebnisse zeigen darüber hinaus jedoch auch das Erfordernis für weiterführende 
Analysen zur Identifizierung konkreter Verdachtsgebiete, insbesondere hinsichtlich der 
Ausweitung des Monitorings auf eine kleinräumigere Untersuchungsebene - die der Stadtzelle. 
Hierdurch wird eine differenziertere Untersuchung und Abbildung von Entwicklungen und eine 
genauere Annährung an das Wohnumfeld der Bevölkerung ermöglicht.  
 
Die Analyse soll darüber hinaus um weitere qualitative Untersuchungselemente ergänzt 
werden, darunter die Untersuchung der Attraktivität, der Versorgung mit Grün- und 
Naherholungsflächen und der Urbanität eines Wohnumfeldes. Auch die Durchführung von 
(Haushalte-)Befragungen zur Erhebung und Analyse u.a. von Mietbelastung und 
Gebietsbindung der ansässigen Bevölkerung wie auch des Ausstattungszustands des 
Wohnraumes wird weitere notwendige Erkenntnisse liefern.

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
ANHANG 
 
Tabelle 1: Erläuterung der Indikatoren der drei Untersuchungsdimensionen 
INDIKATOR ERLÄUTERUNG 
Untersuchungsdimension: AUFWERTUNGSPOTENTIAL 
Anteil kleiner 
Wohnungen 
Kleine Wohnungen sind mit einer höheren Wahrscheinlichkeit von 
Wohnungszusammenlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen betroffen. 
 
Definition: Anteil von 1- bis 2-Zimmerwohnungen am Gesamtwohnungsbestand 
im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2011 
Quelle: Zensus 2011 
Anteil Adressen in 
Wohnungs-/ 
Teileigentum 
Der Anteil an Wohnungs-/ Teileigentum gibt Hinweise auf die Streuung der 
Besitzverhältnisse an Wohnraum sowie das Verhältnis von Mietwohnungen zu 
Eigentumswohnungen. Eigentumswohnungen auf dem Mietwohnungsmarkt 
beschleunigen die Erhöhung der Mieten, da Eigentümerwechsel häufiger m it 
Investitionen in den Wohnraum verbunden sind und Wohnungen im privaten 
Eigentum in der Regel einen höherwertigen Ausstattungszustand aufweisen. 
 
Definition: Anteil meldefähiger Adressen in Wohnungs-/ Teileigentum an der 
Gesamtzahl meldefähiger Adressen im Stadtteil, in Prozent  
Jahr: 2019 
Quelle: Stadt Münster 
Anteil Gebäude 
mit Baualter vor 
1950 
Altbauten weisen häufig ein größeres Potenzial für 
Modernisierungsmaßnahmen auf. Modernisierungspotentiale werden häufig 
auch genutzt, um einen Zustand oberhalb des üblichen Ausstattungsstandards 
herzustellen. 
 
Definition: Anteil Wohnungen mit Baujahr vor 1950 am 
Gesamtwohnungsbestand im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2011 
Quelle: Zensus 2011 
Anteil Gebäude 
mit Baualter 
zwischen 1950 - 
1969 
Nachkriegsgebäude haben ein Potenzial für Modernisierungsmaßnahmen , 
insbesondere energetische Sanierungen. 
 
Definition: Anteil Wohnungen mit Baujahr zwischen 1950 und 1969 am 
Gesamtwohnungsbestand im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2011 
Quelle: Zensus 2011 
Anteil 
selbstgenutztes 
Wohneigentum 
Mit steigendem Selbstnutzungsanteil von Wohnungseigentum sinkt die 
Bedeutung des Gebietes als Mietwohnstandort, da Eigentümer nicht von 
Mieterhöhungen betroffen sind und damit verdrängungsresistent. 
 
Definition: Anteil Wohnungen in Selbstnutzung am Gesamtwohnungsbestand im 
Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2011 
Quelle: Zensus 2011 
Untersuchungsdimension: GENTRIFIZIERUNGSDYNAMIK 
Haushalte-
entwicklung 
Eine zunehmende Anzahl an Haushalten in einem Stadtteil kann Hinweis auf 
dessen steigende Attraktivität sein. 
 
Definition: Differenz in der Anzahl der Haushalte im Stadtteil zwisch en dem 
31.12.2012 und 31.12.2019 
Jahr: Zwischen 2012 und 2019 
Quelle: Stadt Münster

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
Entwicklung der 
Angebotsmieten 
Die Veränderung bzw. der Anstieg der Nettokaltmiete kann Rückschlüsse auf 
das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum geben. Je stärker 
sich ein Gebiet durch Modernisierung in Aufwertung befindet, desto stärker 
steigen die Angebotsmieten. 
 
Definition: Differenz in der durchschnittlichen Nettokaltmiete in €/ m² im Stadtteil 
zwischen 2012/ 13 und 2018/ 19 
Jahr: Zwischen 2012/ 13 und 2018/ 19 
Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank 
Entwicklung der 
Kauffälle für 
Eigentums-
wohnungen 
Eine Zunahme an Kauffällen von Eigentumswohnungen ist ein Hinweis auf 
Attraktivitätssteigerung des Wohnumfelds und Aufwertungsprozesse, da ein 
Kauf häufig mit Modernisierungsmaßnahmen einhergeht. 
 
Definition: Differenz in der Anzahl an Käufen von Eigentumswohnungen 
zwischen 2010-2014 und 2015-2019  
Jahr: Zwischen 2010-2014 und 2015-2019 
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Münster 
Entwicklung der 
Kaufpreise für 
Eigentums-
wohnungen  
Ein hoher Anstieg im Kaufpreis für Eigentumswohnungen deutet auf einen 
zunehmenden Investitionsdruck und eine Attraktivitätssteigerung des 
Wohnumfelds hin. 
 
Definition: Differenz im durchschnittlichen Kaufpreis in €/ m² für 
Eigentumswohnungen im Weiterverkauf im Stadtteil zwischen 2010-2014 und 
2015-2019 
Jahr: Zwischen 2010-2014 und 2015-2019 
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Münster 
Entwicklung der 
Wohnungsum-
wandlungen 
(Hilfsvariable) 
Eine Zunahme von Wohneinheiten in Wohnungs-/ Teileigentum gibt Hinweise 
auf einen zunehmenden Investitionsdruck und eine Attraktivitätssteigerung des 
Wohnumfelds. 
 
Definition: Veränderung in der Anzahl der Grundbuchblätter (Hilfsvariabl e für 
Wohneinheiten) in Wohnungs-/ Teileigentum im Stadtteil zwischen 2013 und 
2019, in Prozent 
Jahr: Zwischen 2013 und 2019 
Quelle: Stadt Münster 
Untersuchungsdimension: VERDRÄNGUNGSPOTENTIAL 
Anteil Hochaltriger Ältere Menschen, insbesondere Frauen im hohen Alter, verfügen häufiger über 
begrenzte finanzielle Ressourcen, sind auf wohnortnahe Infrastruktur und 
zielgruppenspezifische Angebote vor Ort angewiesen. Sie sind daher bei 
Wohnkostensteigerungen tendenziell verdrängungsgefährdet. 
 
Definition: Anteil der Wohnberechtigten Bevölkerung im Alter von 80 Jahren und 
älter an der Wohnberechtigten Gesamtbevölkerung im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Stadt Münster 
Anteil Haushalte 
Alleinerziehender 
 
Haushalte Alleinerziehender haben in der Regel eine überdurchschnittliche 
Mietbelastung und sind daher bei Wohnkostensteigerungen tendenziell 
verdrängungsgefährdet. Sie sind verstärkt auf die wohnortnahe 
zielgruppenspezifische Infrastruktur angewiesen. 
 
Definition: Anteil der Alleinerziehenden Haushalte an der Gesamtzahl der 
Haushalte im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Stadt Münster

Anlage 4 zur Berichtsvorlage Nr. V/0191/2021 
 
 
SGB-II Rate Personen, die Transferleistungen beziehen, verfügen über begrenzte finanzielle 
Ressourcen und sind daher bei Wohnkostensteigerungen tendenziell 
verdrängungsgefährdet. 
 
Definition: Anteil der Wohnberechtigten Bevölkerung im Alter von 15 bis unter 
65 Jahren mit SGB-II Leistungsbezug an der Wohnberechtigten Bevölkerung im 
Alter zwischen 15 und unter 65 Jahren im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stadt Münster 
Grundsicherungs-
quote 
Personen, die Transferleistungen beziehen, verfügen über begrenzte finanzielle 
Ressourcen und sind daher bei Wohnkostensteigerungen tendenziell 
verdrängungsgefährdet. 
 
Definition: Anteil Grundsicherungsempfänger/innen nach SGB XII an der 
Wohnberechtigten Gesamtbevölkerung im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stadt Münster 
Kaufkraft Personen mit begrenzten finanziellen Ressourcen sind bei 
Wohnkostensteigerungen tendenziell verdrängungsgefährdet. 
 
Definition: Konsumpotential (verfügbares Einkommen) je Einwohner im Stadtteil, 
in Euro 
Jahr: 2019 
Quelle: GfK 
Anteil 
Bevölkerung mit 
einer Wohndauer 
über 10 Jahre 
Ein Hinweis auf stabile Bevölkerungsstrukturen und Zufriedenheit mit den 
Lebens- und Wohnbedingungen sowie der wohnortnahen Infrastruktur. 
 
Definition: Anteil der Wohnberechtigten Bevölkerung im Alter von 18 Jahren und 
älter mit einer Wohndauer von 10 Jahren und mehr an der Wohnberechtigten 
Bevölkerung im Alter von 18 Jahren und älter im Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Stadt Münster 
Bewohner-
fluktuation 
Kann ein Hinweis auf soziale Austauschprozesse sein. Ein schnellerer 
Austausch der Bevölkerung kann den Verdrängungsdruck erhöhen, wenn damit 
auch sozialstrukturelle Veränderungen verbunden sind, die Veränderungen der 
Infrastruktur bedingen können. 
 
Definition: Anteil des Wanderungsvolumens (Zuzüge + Fortzüge) an der 
Wohnberechtigten Gesamtbevölkerung zum 01.01. des Betrachtungsjahres im 
Stadtteil, in Prozent 
Jahr: 2019 
Quelle: Stadt Münster 
 
 
QUELLEN 
 
Tim Stegmann ( 2018): Indices in der kleinräumigen Sozialberichterstattung. Fachstelle für 
Sozialraumorientierte Armutsbekämpfung (Hrsg.). FSA INFOGRAMM No 13:  Eine 
Schriftenreihe der NRW.ProjektSoziales GmbH.

V/0191/2021 
V/0191/2021 
 
 
Öffentliche Berichtsvorlage 
Betrifft 
 
„Vertiefende Untersuchungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-, 
Hansa-, Herz-Jesu-Viertel„ – Empfehlungen des Gutachters, erhaltungsrechtliche Prüfung, 
Ergebnisse des kleinräumigen Gentrifizierungsmonitorings und Voraussetzungen zur Umsetzung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   29.04.2021 Ausschuss für Soziales, Gesundheit, Verbraucherschutz und Ar-
beitsförderung 
Bericht 
   04.05.2021 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
   12.05.2021 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Bericht 
   18.05.2021 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Bericht 
   19.05.2021 Hauptausschuss Bericht 
   19.05.2021 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Auftrag und Ausgangslage 
 
Am 13.05.2020 hat der Haupt- und Finanzausschuss mit der Vorlage Nr. V/0106/2020 die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für 
den Geltungsbereich “Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ beschlossen. Mit der Bekanntmachung im 
Amtsblatt trat die Satzungsaufstellung am 5. Juni 2020 in Kraft.  
 
Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist es, die Verdrängung der Wohnbevölkerung zu verhindern, 
um daraus resultierende nachteilige städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Unterbunden wer-
den können bauliche Veränderungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustan-
des einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet hinausgehen oder aber die Struktur oder die Größe 
des vorhandenen Wohnungsbestands verändern. Die Satzung wirkt somit grundsätzlich baulich be-
dingten Mietpreissteigerungen entgegen.  
 
Mithilfe des (einem Satzungsbeschluss vorangestellten) Sicherungsinstrumentes „Aufstellungsbe-
schluss“ soll verhindert werden, dass bereits während der Vorbereitungsphase einer Satzung durch 
Stadtplanungsamt 
 
22.04.2021 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Frau Dr. Grit Müller 
Frau Peuling-Heerstraß 
Frau Sandner 
Telefon: 492-1210, -6178, 
1239 
MuellerGrit@stadt-
muenster.de 
Peuling-Heerstrass@stadt-
muenster.de 
Sandner@stadt-muenster.de

- 2 - 
V/0191/2021 
Baumaßnahmen Fakten geschaffen werden, die die Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. So 
besteht durch die Anwendung des § 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB seit dem 05. 
Juni 2020 die Möglichkeit der vorläufigen Zurückstellung von baulichen Vorhaben (Rückbau, Ände-
rung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen) im Geltungsbereich “Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel“.  
 
 
Auslaufen des Aufstellungsbeschlusses am 04. Juni 2021 
 
Für den weiteren aktuellen Verfahrensverlauf ist anzumerken, dass sich der Aufstellungsbeschluss 
am 04. Juni 2021 zum ersten Mal jährt und damit die Jahresfrist der vorläufigen Zurückstellungen 
endet. Nach Auslaufen des Aufstellungsbeschlusses und bei einem nicht lückenlos anschließenden 
Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung werden nach dieser Frist eingehende Bauanträge ohne er-
haltungsrechtliche Prüfung bearbeitet und ggf. genehmigt. Die Bearbeitung der vorläufig zurückge-
stellten Bauvorhaben muss verwaltungsseitig wiederaufgenommen werden. In diesem Fall kann es 
zur Umsetzung von Baumaßnahmen kommen, die den Zielen des Sozialen Erhaltungsrechts entge-
genstehen.  
 
Mit der Umsetzung des Aufstellungsbeschlusses stehen innerhalb der für die Zurückstellung von 
Baugesuchen genannten Frist von zwölf Monaten verschiedene Aufgaben an. Neben der erhaltungs-
rechtlichen Prüfung von baulichen Vorhaben ist in Vorbereitung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
nachzuweisen, ob alle grundlegenden Voraussetzungen für den Satzungserlass vorliegen. Um den 
Handlungsbedarf belastbar nachzuweisen und einen möglichen Satzungsbeschluss rechtssicher be-
gründen zu können, sind vertiefende sozialräumliche Untersuchungen in Form von sekundärstatisti-
schen Analysen, Infrastruktur- und Ortsbildanalysen, Experten/inneninterviews etc. notwendig.  
 
Mit Beschlusspunkt 4 der Vorlage Nr. V/0106/2020 wurde die Verwaltung beauftragt, ein externes 
Büro mit dieser Aufgabe zu befassen. Darüber hinaus wurde die Verwaltung beauftragt, zur frühzeiti-
gen dauerhaften Beobachtung des Gefährdungspotentials einer Gentrifizierung und unter dem Aspekt 
der Quartiersgerechtigkeit kleinräumig präventive und begleitende Detailuntersuchungen für weitere 
Teilräume durchzuführen. Die kontinuierliche Fortschreibung und Aktualisierung der Daten dient da-
bei sowohl als Frühwarnsystem wie auch der Rechtssicherheit möglicher künftiger Aufstellungs- und 
Satzungsbeschlüsse. Die Ergebnisse dieser beiden Untersuchungen sowie die Erfahrungen aus der 
bisherigen Genehmigungspraxis werden im Weiteren dargestellt. 
 
 
Erhaltungsrechtliche Prüfung: Auskünfte, Antragstellung und Bescheiderteilung im Jahr der 
Aufstellung  
 
Für geplante Baumaßnahmen an bestehenden Wohngebäuden war ab dem 05. Juni 2020 eine erhal-
tungsrechtliche Prüfung im Bauantragsverfahren erforderlich. U.a. wurde für diese Aufgabe mit der 
Vorlage Nr. V/0106/2020, Beschlusspunkt 3, eine bereits befristet eingerichtete 0,5 VZÄ Stelle bis 
zum 31.03.2021 auf eine Vollzeitstelle aufgestockt und im Nachgang nochmals bis zum 31.12.2021 
verlängert. 
 
Die Verwaltung hat im konkreten Einzelfall geprüft, ob die beantragte bauliche Maßnahme die Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet. Hierbei sind die entscheidenden Faktoren die 
Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. So-
fern die Maßnahmen nicht mit dem zentralen Schutzziel der Erhaltungssatzung vereinbar sind, wur-
den sie zunächst für maximal ein Jahr zurückgestellt. Das heißt, der Bauantrag wurde nicht abge-
lehnt, sondern seine Bescheidung wurde für bis zu zwölf Monate ausgesetzt.  
 
Seit Erlass des Aufstellungsbeschlusses wurde das Stadtplanungsamt bei 22 Bauvorhaben im Ge-
bietszuschnitt „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ um eine erhaltungsrechtliche Stellungnahme gebe-
ten. Nach eingehender Prüfung erfolgten zu neun Bauanträgen erhaltungsrechtliche Stellungnahmen,

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V/0191/2021 
von denen fünf mit Zurückstellung und vier ohne Bedenken aus erhaltungsrechtlicher Sicht beschie-
den wurden. 13 Bauanträge betrafen rein gewerblich genutzte Bestände und mussten demnach nicht 
erhaltungsrechtlich beurteilt werden. In zwei Fällen ergingen positive Stellungnahmen zu energeti-
schen Sanierungsvorhaben. Ein Zurückstellungsbescheid führte zu einem Klageverfahren, dessen 
derzeitiger Stand die Zurücknahme des Baugesuchs seitens des Klägers ist. 
 
Telefonische Auskünfte zur sozialen Erhaltungssatzung allgemein sowie ihrer Anwendung und Um-
setzung im Untersuchungsgebiet wurden in 17 Fällen erteilt.  
 
Übersicht Vollzugsstatistik (Stand: 09.03.2021) 
 
Erhaltungsrechtliche 
Prüfungen/ Auskünfte Anzahl Erläuterung 
Bauvorhaben gesamt 22 
Summe der Bauvorhaben im Geltungsbereich. 
Grundsätzlich unterliegen alle baulichen Änderungen einer 
erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht – auch solche, 
die nach der BauO NRW verfahrensfrei sind. Geprüft wurden 
zunächst nur solche, zu denen ein bauordnungsrechtliches 
Verfahren anhängig wurde.  
Bauvorhaben im Woh-
nungsbestand 9 Jeweils als Einzelfallprüfung nach §172 BauGB 
Zurückstellung von Bau-
anträgen 5 
U.a. Modernisierungen von Wohnraum auf ein über dem Ge-
bietsstandard liegendes Niveau, Grundrissänderungen, Woh-
nungsteilungen, weitere wohnwerterhöhende Maßnahmen 
Stellungnahmen ohne 
erhaltungsrechtliche Be-
denken 
4 U.a. Wohnraumschaffung im Dachgeschoss, notwendige 
Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen  
Klageverfahren 1 Derzeitiger Stand ist die Zurücknahme des Baugesuchs sei-
tens des Klägers. 
Anträge auf Zuschuss zur 
energetischen Sanierung 2 U.a. Fassadendämmung und Erneuerung von Fenstern 
Keine Stellungnahme 
erforderlich 13 Gewerbliche Vorhaben, die den Wohnraumbestand nicht 
betreffen 
Telefonische Beratung 17 
U.a. allgemeine Fragen zur Satzung, zu Möglichkeiten der 
Aufwertung und Veränderung von Wohnraum im Geltungsbe-
reich, zu umlagefähigen Vorhaben und Mietenanpassungen 
 
 
Ergebnisse und Empfehlungen des Gutachters im Kontext der vertiefenden Untersuchung zur 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel (Anlage 1) 
 
In Vorbereitung einer Satzung wurde im August 2020 der Auftrag zur Prüfung der Anwendungsvo-
raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschusses 
„Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ an das Gutachterbüro Landesweite Planungsgesellschaft (LPG) 
vergeben.  
 
Im Gutachten wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für weite Teile des Untersuchungsge-
bietes vorliegen, da sowohl ein bauliches und energetisches Aufwertungspotenzial als auch ein Auf-
wertungsdruck und ein Verdrängungspotenzial gegeben sind. Insgesamt schätzt der Gutachter die 
negativen städtebaulichen Auswirkungen in Folge einer Veränderung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung auf den Umfang und die bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den 
städtebaulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als 
erheblich ein.

- 4 - 
V/0191/2021 
Als mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen für das Untersuchungsgebiet werden genannt: 
• Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen Haushaltsstruktur und Wohnungsange-
bot; 
• Verlust von günstigem Mietwohnraum; 
• Verlust von bedarfsgerecht nachgefragter Infrastruktur; 
• Verlust der sozialen Mischung im Gebiet und 
• Verstärkung der bereits existierenden Stellplatzproblematik im Gebiet. 
 
Aus Sicht des Gutachters besteht ein Steuerungserfordernis insbesondere hinsichtlich der Erhaltung 
des Wohnraumangebots, der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung 
von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-
nungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum.  
 
Das soziale Erhaltungsrecht ist nach gutachterlicher Einschätzung das geeignete städtebauliche In-
strument, um die bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik zu dämpfen und einen aus stadtpla-
nerischer Sicht adäquaten, behutsamen und allmählichen Wandel zu ermöglichen.  
 
Das Gutachten kommt abschließend zu der Empfehlung, eine Soziale Erhaltungssatzung im Gel-
tungsbereich „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ zu erlassen, um Veränderungsprozesse soweit zu 
begrenzen, dass ihre Auswirkungen gesteuert werden können. Die Darstellung der städtebaulichen 
Begründung für diese Empfehlung befindet sich in Anlage 1 (Kurzfassung des Gutachtens). Die de-
taillierte Herleitung ist in der Langfassung des Gutachtens unter https://www.stadt-
muenster.de/stadtplanung/innenstadt/erhaltungssatzung-hansaviertel abrufbar. 
 
 
Der räumliche Satzungsbereich 
 
Zum vorläufigen Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses führt der Gutachter aus, dass die 
Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung nicht für das gesamte Untersuchungsgebiet zutreffen, 
womit der empfohlene Geltungsbereich für den Satzungsbeschluss kleiner gefasst wird als der Gel-
tungsbereich des Aufstellungsbeschlusses: Der Teilbereich zwischen Ottostraße und Alkuinstraße 
sowie südöstlich entlang der Lambertistraße kommt laut Gutachter insbesondere aufgrund des hohen 
Anteils an selbstnutzenden Eigentümer/innen und des hohen Einkommensniveaus nicht für die Fest-
setzung als soziales Erhaltungsgebiet in Frage. In Anlage 2 ist der angepasste Geltungsbereich für 
einen Satzungsbeschluss flurstücksscharf dargestellt. Der empfohlene Geltungsbereich umfasst 
7.984 Personen in 5.823 Haushalten (31.12.2020). 
 
Gemäß der gutachterlichen Empfehlung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat die Verwal-
tung einen Entwurf für einen Satzungstext für eine Soziale Erhaltungssatzung „Hafen-, Hansa-, Herz-
Jesu-Viertel“ erarbeitet, die beim Einsatz des Instruments im Amtsblatt veröffentlicht werden würde 
(Anlage 3). 
 
 
Empfehlung zur Ausübung des Vorkaufsrechts 
 
Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts zu gewährleisten, empfiehlt der Gutachter wei-
terhin die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Satzungsge-
biet. Vor dem Hintergrund, dass die vom 17.03.2015 bis 27.03.2020 geltende Umwandlungsverord-
nung NRW (UmwandVO) nicht verlängert wurde, ist das Instrument des Vorkaufsrechts von besonde-
rer Bedeutung, um u.a. die Umwandlung von Mietwohnungen in Teileigentum steuern zu können. Die 
Anwendung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist möglich, sofern von einem Grundstücksver-
kauf eine negative Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, d. h. dem Wohl der Allgemeinheit, 
ausgeht.  
Zur wirksamen Wahrnehmung von Vorkaufsrechten gemäß § 24 Absatz 1  Satz 1 Nr. 4 BauGB in so-
zialen Erhaltungsgebieten ist es notwendig, eine entsprechende Konzeption zu erarbeiten, die die 
Voraussetzungen, Kriterien und Verfahren z ur Ausübung der nur innerhalb eines auf zwei Monate

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V/0191/2021 
nach Eingang des Kaufvertrages befristet möglichen Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhal-
tungsgebieten gewährleistet. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, ob für nötige zeitnahe Ent-
scheidungen der politischen Gremien, die derzeit bestehenden Entscheidungszuständigkeiten gemäß 
Zuständigkeitsordnung gestrafft werden müssen. Im Falle der ebenfalls innerhalb der zwei Monatsfrist 
möglichen Ausübung zugunsten Dritter sind weiterhin geeignete Strukturen und Verfahren zu entwi-
ckeln, um potentielle Dritterwerber von Immobilien, z.B. die städtische  Wohnungsbaugesellschaft 
(Wohn+Stadtbau GmbH), Stiftungen oder Genossenschaften, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht 
ausgeübt wird, zu beraten und zu vernetzen. Ebenso sind die organisatorischen, rechtlichen und fi-
nanziellen Voraussetzungen für den Zwischen erwerb von Immobilien im Vorkaufsrechtsfall sowie zur 
Umsetzung der Veräußerungspflicht gemäß § 89 Absatz 1 Nr. 1 BauGB zu schaffen. 
 
 
GebäudeEnergieGesetz (GEG), erklärtes Ziel der Stadt Münster zur Erreichung einer Klimaneutralität 
bis 2030 und Anwendung einer sozialen Erhaltungssatzung 
 
Bei der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen sind bei einer möglichen Anwendung 
der Sozialen Erhaltungssatzung auch im Kontext der beschlossenen Standards der Stadt Münster im 
Satzungsgebiet mögliche Zielkonflikte aufzuarbeiten. Die Stadt Münster hat seit über 20 Jahren das 
Förderprogramm „Klimafreundliche Wohngebäude der Stadt Münster“ für die energetische Gebäu-
desanierung, auch oberhalb der Mindestanforderungen des GEG, das stetig ausgebaut wurde. Wich-
tig ist, dass in der Umsetzung der Satzung jedes genehmigungspflichtige und auch nicht genehmi-
gungspflichtige Bauvorhaben einer Einzelfallprüfung unterzogen wird und somit sichergestellt werden 
kann, dass das Satzungsgebiet einerseits zum Ziel der Klimaneutralität 2030 beiträgt andererseits 
aber auch die beantragten Maßnahmen sowohl in ihrer energetischen Wirksamkeit wie auch mit Blick 
auf mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen kritisch reflektiert werden. Damit soll eine sozi-
alverträgliche Steuerung der energetischen Sanierung sichergestellt werden.  
 
 
Ergebnisse und Empfehlungen des kleinräumigen Gentrifizierungsmonitorings (Anlage 4) 
 
Zur frühzeitigen dauerhaften Beobachtung des Gefährdungspotentials einer Gentrifizierung und unter 
dem Gesichtspunkt einer Quartiersgerechtigkeit hat die Verwaltung eine kleinräumige präventive und 
begleitende Detailuntersuchung durchgeführt. Hiermit werden nicht nur im Geltungsbereich des Auf-
stellungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssatzung, sondern innerstädtisch und innenstadtnah 
kleinräumig Veränderungen detailliert beobachtet. Die kontinuierliche Fortschreibung und Aktualisie-
rung der Daten dient dabei sowohl als Frühwarnsystem wie auch der Rechtssicherheit möglicher 
künftiger Aufstellungs- und Satzungsbeschlüsse.  
 
Das kleinräumige Gentrifizierungsmonitoring beinhaltet eine vertiefte quantitative Analyse, in der drei 
Untersuchungsdimensionen berücksichtigt werden: 1) das Aufwertungspotential, 2) die Gentrifizie-
rungsdynamik, und 3) das Verdrängungspotential. Das Aufwertungspotential dient der Abbildung des 
im Stadtteil vorhandenen Potentials, den baulichen Zustand des Gebäudebestandes wohnwerterhö-
hend verändern zu können. Die Gentrifizierungsdynamik ist die entwicklungsorientierte Untersu-
chungsdimension und beschreibt die Wohnungsmarktdynamik und das bereits im Stadtteil genutzte 
wohnwerterhöhende Potenzial. Das Verdrängungspotential bildet die soziodemographischen Merk-
male der Stadtteilbevölkerung mit besonderem Fokus auf Bewohnergruppen mit potentiell erhöhtem 
Verdrängungspotential bei wohnwerterhöhenden Maßnahmen und einem hohen Grad der Abhängig-
keit von wohnortnahen Infrastrukturangeboten ab. 
 
Auf der Grundlage eines umfassenden Indikatorensets wurde für jede Untersuchungsdimension ein 
standardisierter, verteilungsabhängiger Index berechnet, der quantifiziert, ob ein Stadtteil im Vergleich 
zum Durchschnitt der untersuchten Stadtteile unauffällige, durchschnittliche oder auffällige Werte in 
den Untersuchungsdimensionen aufweist. Stadtteile, die in mindestens zwei Untersuchungsdimensi-
onen auffällig waren, wurden anschließend unter Berücksichtigung der Einzelindikatoren detaillierter 
betrachtet. Trotz der höheren Analyseebene des Gentrifizierungsmonitorings zeigen dessen Ergeb-
nisse ebenfalls auffällige Befunde für die drei Stadtteile des Geltungsbereiches der Sozialen Erhal-

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tungssatzung „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ auf, die bei räumlich tieferer Betrachtung noch 
deutlicher werden. 
 
Das hier vorliegende kleinräumige Gentrifizierungsmonitoring stellt ein Grobscreening innerstädti-
scher und innenstadtnaher Stadtteile dar. Zur Identifizierung konkreter Verdachtsgebiete mit Gen-
trifizierungstendenzen sind weiterführende Auswertungen mit kleinräumigerer Perspektive auf Ebene 
der Stadtzellen und eine städtebauliche Analyse angezeigt. Es bleibt somit eine Daueraufgabe, 
stadtweit die definierten Indikatoren zur Entwicklung der Bevölkerung und des Wohnungsmarktes 
sowie der Struktur der Wohnbebauung in ihrer Entwicklung unterhalb der Stadtteilebene zu beobach-
ten. Auch ergibt sich bei einer Entscheidung zur Anwendung des Instrumentes der Sozialen Erhal-
tungssatzung die Notwendigkeit der Evaluation. 
 
 
Personalbedarfe bei Anwendung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung im Hafen-, 
Hansa-, Herz-Jesu-Viertel 
 
Der Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung im „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“, die Ausübung 
des allgemeinen Vorkaufsrechts im Satzungsgebiet und die Weiterentwicklung und Fortschreibung 
des kleinräumigen Gentrifizierungsmonitorings sowie die notwendige begleitende Öffentlichkeitsarbeit 
sind mit personellen und finanziellen Auswirkungen verbunden, für die gegenwärtig in den beteiligten 
Ämtern die erforderlichen Personal- und Finanzressourcen nicht zur Verfügung stehen.  
 
So würden mit Inkrafttreten des für Münster gänzlich neuen Instrumentes der Sozialen Erhaltungssat-
zung im „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ im Stadtplanungsamt als federführendem Amt Zusatz-
aufgaben entstehen, die einen Stellenbedarf im Umfang von 2,5 VZÄ erfordern (1,5 zusätzliche Stel-
len und die Entfristung einer gegenwärtig bis zum 31.12.2021 befristeten Vollzeitstelle). Diese Zu-
satzaufgaben umfassen dabei insbesondere: Antragsprüfung und Vollzug der Sozialen Erhaltungs-
satzung mit erhaltungsrechtlicher Prüfung und Bewertung von Bauanträgen, Verfassen von erhal-
tungsrechtlichen Stellungnahmen, Beratung von Bauherren und Eigentümern, erhaltungsrechtliche 
Prüfung von Kauffällen zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, Verfassen von Begründungen zu Verwal-
tungsakten, Widersprüchen und in gerichtlichen Verfahren etc. 
 
Darüber hinaus ist als Daueraufgabe ein gesamtstädtisches und kleinräumiges Gentrifizierungsmoni-
toring als Frühwarnsystem aufzubauen und weiterzuentwickeln, um frühzeitig Verdachtsgebiete iden-
tifizieren und diese vertiefend untersuchen zu können. Gleichzeitig sind ein begleitendes Monitoring 
zum Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung wie auch eine Wirkungsanalyse bereits erlassener So-
zialer Erhaltungssatzungen durchzuführen. In der Addition dieser Aufgabenschwerpunkte ergibt sich 
auf der Basis der Erfahrungen aus dem Jahr des Aufstellungsbeschlusses ein validierter Stellenbe-
darf von 2,5 VZÄ.  
 
Im Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung ergibt sich ein Stellenbedarf im Umfang von 2 
VZÄ (1 VZÄ für Technik und 1 VZÄ für Verwaltung) für zusätzliche Aufgaben im Bereich der techni-
schen Prüfung und Verwaltung der Förderung energetischer Sanierungen, die technische Prüfung 
von baugenehmigungsfreien Modernisierung-, Sanierungs- und Abrissverfahren, der Abgrenzung von 
Schnittstellen zur Wohnraumschutzsatzung (zukünftig Wohnraumstärkungsgesetz) sowie bei Aus-
übung des Allgemeinen Vorkaufsrechts.  
 
Im Amt für Immobilienmanagement erfordert die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 
Nr. 4 BauGB im Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung einen zusätzlichen Personalbedarf von an-
fänglich mindestens 0,5 VZÄ Stellen für den zeitgerechten Erlass der Vorkaufsrechtsbescheide ein-
schließlich der nötigen Zeit für die stringent erforderlichen vor - bzw. nachbereitenden ämterübergrei-
fenden Verfahrensschritte (u. a. Durchführung von Anhörungen, Beauftragung von Verkehrswertgut-
achten, Abstimmung mit Drittberech tigten, Einholung der nötigen politischen Entscheidungen, Erlass 
der Bescheide, Bearbeitung der Widersprüche und ggf. Führung der öffentlich rechtlichen sowie pri-
vatrechtlichen gerichtlichen Streitverfahren beim Verwaltungsgericht bzw. der Kammer für Baula nd-
sachen).

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Im Amt für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit erfordert die Überprüfung der energetischen Sa-
nierungen sowie die Beratung zur Umsetzung klimaschonender Sanierungen im Sinne der angestreb-
ten Klimaneutralität bis 2030 einen zusätzlichen Person albedarf von mindestens 0,5 VZÄ Stellen. 
Nach der Kurzfassung des Gutachtens ist  der Sanierungsdruck auf Grund des nicht sehr guten Zu-
standes und Alters der Gebäude im Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung hoch (z.B. 79% der Fas-
saden sind nicht gedämmt und  17% in mäßigem Zustand), so dass eine sozialverträgliche energeti-
sche Sanierung der Gebäude unter Berücksichtigung des Förderprogrammes „Klimafreundliche 
Wohngebäude“ unbedingt möglich sein sollte. Um diesen hohen Anspruch zu gewährleisten, muss 
jedes genehmigungspflichtige und auch nicht genehmigungspflichtige Bauvorhaben einer Einzelfall-
prüfung unterzogen werden, um sicherzustellen, dass das Satzungsgebiet einerseits zum Ziel der 
vom Rat der Stadt Münster beschlossenen Klimaneutralität bis 2030 beiträgt andererseits aber auch 
die beantragten Maßnahmen sowohl in ihrer energetischen Wirksamkeit wie auch mit Blick auf mögli-
che negative städtebauliche Folgewirkungen kritisch reflektiert werden.  
 
Darüber hinaus würden bei einem Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung auch die Ämter 62 und 63 
inhaltlich beteiligt sein, deren Aufgabenaufwand sich zurzeit noch nicht näher quantifizieren lässt. Das 
erste Anwendungsjahr könnte bei einer möglichen Einführung dieses Instruments belastbare Er-
kenntnisse liefern, inwieweit im Workflow der operativen Umsetzung zusätzliche Aufgaben anfallen, 
die nicht mit vorhandenem Personal erledigt werden können. 
 
Fazit 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ wird von der 
Verwaltung fachlich empfohlen. Aufgrund der derzeitigen Personal- und Finanzsituation in den betei-
ligten Ämtern sind die Umsetzung und die damit verbundenen Pflichtaufgaben in der Anwendung, 
Umsetzung wie auch Begleitung mit derzeitigem Personalressourcen nicht möglich.  
 
 
I.V. 
gez. 
 
 
Denstorff 
Stadtbaurat 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage A 
Anlage 1: Kurzfassung Gutachten zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel 
Anlage 2: Empfohlener Geltungsbereich soziale Erhaltungssatzung „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel“ mit Flurstücksliste  
Anlage 3: Entwurf Satzungstext 
Anlage 4: Kleinräumiges Gentrifizierungsmonitoring

Anlage 3 zur Vorlage V/0191/2021 
 
Entwurf für einen Satzungstext:  
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172  
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Hafen-, Hansa-, Herz-
Jesu-Viertel in Münster 
 
Der Rat der Stadt Münster hat in seiner Sitzung am XX.XX.2021 auf der Grundlage des § 
172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekannt-
machung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land 
Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) je-
weils in der bei  Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – nachfolgende Erhaltungssat-
zung beschlossen: 
 
  
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Hafen -, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel 
 
(1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172  
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Flurstücke und Flurstücksteile innerhalb 
der gekennzeichneten Fläche  des in der Anlage beigefügten Übersichtsplans . Die be-
treffenden Flurstücke sind im Anschluss des Übersichtsplans aufgelistet. Der Über-
sichtsplan mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil der Satzung und kann beim Stadt-
planungsamt während der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Müns-
ter unter https://www.stadt-muenster.de/stadtplanung/innenstadt/erhaltungssatzung -
hansaviertel eingesehen werden. 
 
(2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke ge-
bildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder -teilung neue Flurstü-
cke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls  anzuwenden. 
 
(3) Für die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets gilt im Zweifelsfall die Darstellung im  Über-
sichtsplan. Für die Beurteilung an der Einbeziehung von Flurstücken und Flurstückstei-
len ist die Innenkante der im Lageplan eingezeichneten Begrenzungslinie maßgeblich.  
 
 
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel 
 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeich-
neten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher  Anlagen 
der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen  erhalten werden soll. Die 
Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter  Berücksichtigung des Allgemeinwohls die 
Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht  mehr zumutbar ist. Sie ist ferne r zu er-

teilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der  Herstellung des zeitgemäßen Aus-
stattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung  unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn 
die Änderung einer baulichen Anlage der  Anpassung an die baulichen oder anlagentechni-
schen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der Energieein-
sparverordnung (EnEV), sofern diese nach § 111 Absatz 1 GEG weiter anzuwenden ist, 
dient. 
 
 
§ 3  
Ordnungswidrigkeiten 
 
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbereichs des Erhaltungsgebiets gemäß § 
1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung erforderliche Genehmigung rück-
baut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnungswidrig und 
kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße bis zu dreißigtausend Euro belegt 
werden. 
 
 
§ 4 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster in Kraft. 
 
 
Anlage: Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung  Hafen-, Hansa-, Herz-
Jesu-Viertel in der Münsteraner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB