Satzung zur Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts für die Großwohnsiedlung "Kinderhaus-Brüningheide" gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB)

Satzung 
der Stadt Münster 
über die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechtes 
für die Großwohnsiedlung Kinderhaus - Brüningheide  
vom              2010 
 
Aufgrund der §§ 7 und 41, Absatz 1, Satz 2, Buchsta be f der Gemeindeordnung für das Land 
Nordrhein – Westfalen (GO NRW) in der Fassung der B ekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. 
NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. 12.2009 (GV. NRW. S. 950)  und des § 
25 Absatz 1, Satz 1, Ziffer 2 des Baugesetzbuchs (B auGB) in der Fassung der Bekanntma- 
chung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geän dert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. 
Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) hat der Rat der Stadt M ünster in seiner Sitzung am . . . . . . . 2010 
folgende Satzung zur Begründung eines besonderen Vo rkaufsrechts für die Großwohnsiedlung 
Kinderhaus – Brüningheide beschlossen: 
§ 1 
Besonderes Vorkaufsrecht 
Im Stadtteil Münster–Kinderhaus werden in der Großw ohnsiedlung Kinderhaus–Brüningheide 
städtebauliche Maßnahmen nach dem Baugesetzbuch in Betracht gezogen. Zur Durchführung 
dieser Maßnahmen und zur Sicherstellung einer geord neten städtebaulichen Entwicklung steht 
der Stadt Münster im Geltungsbereich dieser Satzung  ein Vorkaufsrecht gemäß § 25, Absatz 1, 
Satz 1, Ziffer 2 BauGB an bebauten und unbebauten Grundstücken zu. 
§ 2 
Geltungsbereich dieser Satzung 
Im Geltungsbereich dieser Satzung liegen die Grunds tücke Gemarkung Münster, Flur 87, 
Flurstücke 85, 89, 91, 92, 95, 96, 97, 98, 99, 100,  104, 105, 107, 108, 109, 110, 113, 114, 115, 
116, 117, 120, 123, 124, 125, 126, 132, 179, 409, 4 10, 501, 502, 503, 504, 506, 530, 531, 609, 
610, 614, 654, 655, 657, 658, 659, 660, 661, 679, 6 80, 681, 707, 720, 721, 722, 723, 724, 729, 
730, 731, 732, 741, 742 und Gemarkung Münster, Flur  90, Flurstücke 1120 und 1123. Ausge- 
nommen sind öffentliche Verkehrsflächen und sonstige Infrastrukturgrundstücke. 
Der Geltungsbereich dieser Satzung ist im beigefügt en Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 dar- 
gestellt. Der Übersichtsplan ist Bestandteil dieser Satzung. 
Das Vorkaufsrecht steht der Stadt Münster nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Woh- 
nungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. 
Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn da s Wohl der Allgemeinheit dies rechtfer- 
tigt. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit dies bei der Ausübung des 
Vorkaufsrechtes bereits möglich ist.  
§ 3 
Rechtswirkungen des besonderen Vorkaufsrechts 
Die Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich d ieser Satzung sind verpflichtet, der Stadt 
Münster den Abschluss eines Kaufvertrages über ihr Grundstück unverzüglich anzuzeigen.

§ 4 
Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft.  
Auf die Rechtsfolgen der nachstehenden Bestimmungen  des § 7, Absatz 6 der Gemeindeord- 
nung für das Land Nordrhein – Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 
(GV NRW S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17.12.2009 (GV. NRW. S. 950) wird hin- 
gewiesen.  
„Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschrift en kann gegen Satzungen und sonstige 
ortsrechtliche Bestimmungen nach Ablauf eines Jahre s seit ihrer Verkündung nicht mehr gel- 
tend gemacht werden, es sei denn,  
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein vorgeschriebenes Anzeigeverfahren 
wurde nicht durchgeführt, 
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich  bekannt gemacht worden,  
c) der Oberbürgermeister hat den Ratsbeschluss bean standet oder   
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber de r Gemeinde vorher gerügt und dabei 
die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bez eichnet worden, die den Mangel er- 
gibt.“ 
 
 
Münster, den 
                    2010 
Der Oberbürgermeister 
 Veröffentlicht im 
 Amtsblatt der Stadt Münster 
 Nr. 
      /10 vom        2010 
                                            
               Lewe

V/0160/2010 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
Vermessungs- und Katasteramt  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Satzung zur Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts für die Großwohnsiedlung 
"Kinderhaus-Brüningheide" gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
20.04.2010 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
22.04.2010 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
27.04.2010 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
28.04.2010 Hauptausschuss Vorberatung 
28.04.2010 Rat Entscheidung
 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
Für die Großwohnsiedlung „Kinderhaus-Brüningheide“ wird eine Satzung zur Begründung des be-
sonderen Vorkaufsrechts beschlossen (Anlage). 
 
II. Kosten/Folgekosten 
 
Finanzielle Auswirkungen entstehen nur bei konkreter Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts. 
Diese fallen erst bei einem Erwerb von Wohnungsbeständen an, über den in jedem Einzelfall dann 
per Ratsbeschluss entschieden werden muss.  Das besondere Vorkaufsrecht kann auch zuguns-
ten Dritter ausgeübt werden. 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0160/2010 
Auskunft erteilt: 
Herr Dr. Bartkowiak 
Herr Zimmermann 
Ruf: 
492 64 62 
492 62 42 
E-Mail: 
BartkowiakJ@stadt-muenster.de 
zimmermannbernhard@stadt-muenster.de 
Datum: 
 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0160/2010 
Begründung: 
 
Entstehung des Wohnquartiers „Kinderhaus – Brüningheide“ 
Unter dem Namen „Wohngebiet Kinderhaus - Brüningheide” wurde Anfang der 1970er Jahre mit 
dem städtebaulichen Schlagwort „Urbanität durch Dichte“ eine Großwohnsiedlung am Rande der 
Stadt Münster errichtet. Dies geschah vor dem Hintergrund einer damals herrschenden Wachs-
tumseuphorie und des Glaubens an eine stetig steigende Bevölkerungsentwicklung in stadtteil-
zentrumsnaher Lage durch drei gemeinnützige W ohnungsgesellschaften (Deutsches Heim GmbH, 
Gemeinnützige Wohnungsstättengesellschaft mbH, Rheinisch-Westfälische Immobilien- Anlage-
gesellschaft mbH,) und zwei private Wohnanbieter (Firma Sahle, Frau Schmaloer). 
 
Geprägt von der Idee der „städtebaulichen Verdichtung“ versuchte man mit dem Bau der Groß-
wohnsiedlung „Kinderhaus - Brüningheide“ dem damaligen hohen Wohnraumbedarf, begründet mit 
konstanten Einwohnerzuwächsen, zu begegnen. Die Planung Anfang der 1970er Jahre sah im 
Wesentlichen die Errichtung von mehrgeschossigen Gebäudekomplexen mit insgesamt 1450 
Wohneinheiten (WE), überwiegend als Mietwohnungen, vor. Mit Mitteln des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus wurden 1058 Wohnungen errichtet. Ein wesentliches wohnungswirtschaftliches 
Ziel, bezahlbare Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung zu realisieren, war damit festge-
legt. 
 
Dem Anspruch, modernen Wohnraum für die Wohnungssuchenden zu schaffen, sollte durch die 
Wohnungsgrößen und guten Wohnungszuschnitten Rechnung getragen werden. Die Ausstattung 
mit Balkonen und im Wohnumfeld der höchsten Einzelgebäude mit Sitzplätzen, Kleinkinderspielflä-
chen, Fahrradstellplätzen und Parkdecks sollte das Bild einer mieterfreundlich und zeitgemäß ges-
talteten Siedlung abrunden.  
 
Der städtebauliche Entwurf sah vor, die innen liegenden, ruhigeren Bereiche der Gebäudekomple-
xe für eine größere Wohnungsanzahl zu nutzen und mit einer geringeren Geschosszahl der äuße-
ren Bereiche städtebaulich den Übergang zur vorrangig kleinteiligeren Nachbarbebauung herzu-
stellen. Die realisierten Wohnblöcke stufen sich daher von 12 Geschossen der jeweils mittleren 
Gebäude terrassenförmig nach außen hin auf 2-5 Geschosse ab. 
 
Wesentliche Problemstellungen  
 
Baulich-technische Problematik 
Der nachfolgenden Darstellung zum baulich-technischen Zustand der überwiegenden Zahl der 
Mietwohngebäude, die bisher nicht modernisiert wu rden,  liegen u. a. die Ergebnisse einer Renta-
bilitäts- und Machbarkeitsstudie zur energetischen Gebäudesanierung eines Mehrfamilienhauses 
mit 16 WE in der Sprickmannstraße durch das Planungsbüro bau.RAUM aus dem Jahr 2008  so-
wie die vorhandenen Bauakten der Stadt Münster und stichprobenhafte Begehungen durch techni-
sche Mitarbeiter der Verwaltung zugrunde.

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Bereits während der Bauphase der Großwohnsiedlung stand man unter einem beträchtlichen Kos-
tendruck. Die Wohnungen wurden großzügiger erstellt, die Technik aufwändiger, die Lohnkosten 
stiegen. Parallel zur Standardanhebung in den Wohnungen wurden deshalb Kostensenkungsopti-
onen genutzt. Somit wurde möglichst viel vermietbare Fläche im Verhältnis zum Erschließungs-
aufwand realisiert. Eine Vorfertigung von Bauteilen vor Ort bzw. deren industrielle Herstellung ver-
sprachen Zeit- und Kostenersparnisse. Die junge Bauweise im Massenwohnungsbau mit großen 
Höhen erforderte neue Fertigungsweisen, den Einsatz neuer Maschinen, neue Lösungen und Ma-
terialien für Verbindungen, Befestigungen und das Verkleiden unterschiedlicher Baustoffe. Tra-
gende bzw. aussteifende Bauteile, zu denen die Treppenhäuser, die Aufzugsschächte und die 
Decken zählen, sind aus Stahlbeton in Fertigteil- oder Ortbetonbauweise erstellt worden. Ein Teil 
der Außen- und Innenwände wurde ebenfalls aus Stahlbeton hergestellt. Andere Gebäude beste-
hen teilweise aus Mauerwerk mit einem Kalk-Zement-Putz auf der Innenseite.  
 
Aufgrund der damals boomenden Baukonjunktur und einer vermehrten Überforderung der Fachbe-
triebe sind Ausführungsmängel bei speziellen Leistungen (z.B. fehlerhafte Flachdächer, mangel-
hafte Maßhaltigkeit von Bauteilen, falsche Materialdisposition, unzureichende Bewehrung von Be-
tonteilen) entstanden. Dies führte u.a. zu Betonschäden in den Treppenhäusern, an den Balkon-
brüstungen und Balkonuntersichten. Tauwasserbildung im Inneren, Wassereintritt durch Dächer, 
Fugen, Fenster, Freisitze,… sind ebenfalls festzustellen. Bei den Flachdächern ist die herkömmli-
che Lebensdauer vielfach überschritten, so dass eine Erneuerung erforderlich ist. Darüber hinaus 
haben die Flachdächer in vielen Bereichen keine Dämmung. Die Außenfassaden weisen asbest-
haltige Plattenverkleidungen auf und sind durch eine fehlende oder nur unzureichende Dämmung 
gekennzeichnet. 
 
Ferner zeigen sich unter energetischen und betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten Defizite da-
hingehend, dass neben den Flachdächern und Fassadenbereichen auch die Fenster nicht mehr 
den heutigen Anforderungen an einen optimalen Wärmeschutz entsprechen. Hinzu kommt, dass 
das zum Teil veraltete Einrohrheizungssystem in der Dämmung und Dimensionierung nicht mehr 
dem heutigen Standard entspricht.    
 
In einem optisch schlechten Zustand befinden sich zum großen Teil neben den Balkonbrüstungen, 
den Fassadensockeln, auch die Hauseingänge, Hausflure und die Treppenhausaufgänge. Zudem 
sind die Hauszugänge und –eingänge im Verhältnis zur Gebäudegröße völlig unterdimensioniert. 
Auch die Aufzugsanlagen sind häufig unattraktiv und in technischer Hinsicht veraltet. Negativ un-
terstützend wirken in diesem Zusammenhang die unattraktiv gestalteten engen und verwinkelten 
Hauseingangs- und Hausflurbereiche sowie die Treppenhausaufgänge und Kellerabgänge. 
 
Während drei Wohnungsgesellschaften im R ahmen von Modernisierungsmaßnahmen an ihren 
Wohnungsbeständen  auf die beschriebenen baulichen Defizite reagiert haben, zeigten zwei Woh-
nungseigentümer kaum Engagement in ihre Bestände zu investieren. 
 
Eigentümerproblematik 
Der nachfolgenden Darstellung zur Eigentümersituation liegen u.a. Ergebnisse aus der Veröffentli-
chung „Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspoltische 
Implikationen“ des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2007 zugrunde.

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Der Wohnungsbestand in der Großwohnsiedlung „Kinderhaus – Brüningheide“ wird derzeit von 
unterschiedlichen Eigentümern gehalten: Sahle Wohnen GmbH & Co KG mit 124 WE, WohnSie-
ger GbR mit 101 WE, Wohn + Stadtbau GmbH mit 185 WE, Rechtsanwalt Nau (Zwangsverwal-
tung) mit 55 WE, Babcock & Brown Residential Property 4 S.a.r.l. & Co KG (Babcock & Brown) mit 
630 WE und zwei Wohnungseigentümergemeinschaften. Damit stehen im Vergleich zum Erbau-
ungszeitpunkt die damaligen Investoren heute nur noch zum Teil als Ansprechpartner zur Verfü-
gung. Einige  Eigentümer orientieren sich an neuen Zielen, sind umstrukturiert bzw. deren Woh-
nungsbestände verkauft worden.  
 
Die wesentliche Besonderheit bezüglich der Eigentümerstruktur liegt seit dem Jahr 2005 darin, 
dass ein internationaler Investor, ein sogenannter Private – Equity – Fonds, Babcock & Brown, 
über die Hälfte der Mietwohnungen in der Großwohnsiedlung erwarb. 
 
Derartige Transaktionsgeschäfte kamen u.a. deshalb zustande, weil 
• die deutschen Wohnimmobilien zum damaligen Zeitpunkt im internationalen Vergleich niedrig 
bewertet waren,  
• die Miet- und Wertsteigerungspotenziale positiver eingeschätzt wurden als von deutschen In-
vestoren, 
• günstige Voraussetzungen zur Finanzierung der Wohnungsbestände durch ein niedriges Zins-
niveau gegeben waren,  
• international agierende Fonds, wie z.B. Babcock & Brown, in der Lage waren, über die Auf-
nahme sehr hoher Kreditsummen am internationalen Kapitalmarkt in Verbindung mit einer gu-
ten Bonitätsbewertung besonders günstige Konditionen zu erhalten und so Wettbewerbsvortei-
le gegenüber Mitbewerbern auszuschöpfen und  
• die Finanzierung von Investitionen bei den großen international agierenden Investoren mit ho-
hen Anteilen von Fremdkapital erfolgen konnte. 
 
Eine wesentliche Konsequenz, die sich daraus ableiten lässt, ist, dass die international agierenden 
Investoren mit dem Kauf von Wohnungsbeständen relativ hohe Renditeerwartungen verbunden 
haben. Diese lagen bei Private – Equity – Fonds 2005 noch im zweistelligen Prozentbereich, wäh-
rend sich die im Vergleich dazu erwartete Eigenkapitalrendite bei Wohnungsbestandshaltern im 
einstelligen Prozentbereich bewegte. Für das Erreichen der Renditeziele nutzen die Fonds ein 
breites Spektrum an Strategiebausteinen:  
• Betriebswirtschaftliche Optimierungsansätze (z.B. Umfinanzierung von Unternehmenskrediten, 
Restrukturierung der Bereiche Organisation/Personal/Management, Rationalisierung der Be-
standsbewirtschaftung,...), 
• Reduzierung von Instandhaltungskosten (z.B. gezielte Vernachlässigung von Beständen durch 
Ausgabenminderung, um die Renditeerwartungen zu erfüllen,...), 
• Vermietungs- und Mietenmanagement (z.B. Anpassung der Mieten, Veränderung der Bele-
gungspolitik, „Eintreibung“ von Mietrückständen,...), 
• Verkauf von Beständen (z.B. Privatisierung, Blockverkäufe,...).

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Diese Strategie der Fonds lässt sich in weiten Teilen auch für den Wohnungsbestand von Babcock 
& Brown in der Großwohnsiedlung „Kinderhaus – Brüningheide“ in den vergangenen Jahren fest-
stellen. Bislang sind 
• der Verwalterin der Gebäude durch Babcock & Brown nur beschränkte Handlungsvollmachten 
eingeräumt  und ein begrenztes Budget zur Verfügung gestellt worden (z. B. nicht für die 
Durchführung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen) 
• in dem Wohnungsbestand deshalb keine ganzheitlichen Modernisierungsmaßnahmen durch-
geführt worden, 
• nur einzelne Renovierungsmaßnahmen bei Auszug von Mietern durchgeführt worden, die in 
erster Linie der Verbesserung der Vermietbarkeit und der Vermeidung von Leerstand dienten, 
• diese Renovierungsarbeiten auch durchgeführt wurden, um die vollständige Kostenmiete zu 
erhalten, 
• Ansprechpartner für die Stadt Münster auf der Führungsebene der ehemaligen Verwalterin 
immer wieder ausgewechselt worden. 
 
Eine ähnliche Strategie der Desinvestition ist auch bei den 55 Wohnungen des Privateigentümers, 
Herrn Nau, festzustellen. 
 
Wohnungswirtschaftliche Beurteilung 
 
Der Verkauf von Teilen des Wohnungsbestandes in der Großwohnsiedlung „Kinderhaus – Brü-
ningheide“ hatte eine erhebliche Bedeutung für die kommunale Wohnungspolitik und die Akteure 
auf dem Wohnungsmarkt. Entscheidend für die Veränderung der Anbieterlandschaft ist jedoch 
nicht allein, dass Wohnungsbestände verkauft wurden. Dies hat es in der Vergangenheit auch im-
mer wieder gegeben. Von größerer Bedeutung ist vielmehr, dass statt eines traditionellen Immobi-
lienunternehmens ein Private – Equity - Fonds (Babcock & Brown) im Wohnquartier aufgetreten 
ist.  Bei diesem Fonds ist die Entwicklung der letztlichen Verantwortung für die Wohnungsbestände 
nicht transparent und damit für die Stadt Münster kaum nachvollziehbar. Während nach wie vor 
Babcock & Brown im Grundbuch als Eigentümer der 630 Wohnungen eingetragen ist, hat die 
Fondsverwaltung offenbar mehrfach gewechselt. Zum 01.07.2009 übernahm die GPT-Group Aust-
ralien über eine europäische Tochter der GPT-Halverton mit Sitz in London die Fondsverwaltung 
von Babcock & Brown. Zum 01.12.2009 hat GPT Halverton das Assetmanangement für die Woh-
nungsbestände in „Kinderhaus-Brüningheide“ an die BGP Assetmanagement GmbH abgegeben. 
Es gab bisher nur wenige direkte Kontakte der  Stadt Münster mit dem Asset-Management. Städti-
sche Anliegen sind regelmäßig über die Hausverwalterin an Babcock & Brown heranzutragen. 
 
Von großem Interesse ist für die kommunale Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, welche 
Auswirkungen sich bezogen auf die Wohnungsbestände und die Bewohnerstrukturen (soziale 
Wohnungsversorgung und Quartiersentwicklung) im Quartier „Kinderhaus – Brüningheide“ erge-
ben haben. Rückblickend sind bei den Beständen keine positiven Veränderungen seit dem Kauf zu 
verzeichnen. Es hat insbesondere keine groß angelegten und intensiven Modernisierungsmaß-
nahmen, sondern nur punktuelle Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen gegeben.  Auf-
grund der deutlich reduzierten Ausgaben der Eigentümer für Instandhaltung bzw. für die gesamten

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Bestandsinvestitionen werden Effizienzsteigerungen lediglich durch reine Einsparungen realisiert. 
Gerade dadurch, dass bausubstanzielle Maßnahmen gar nicht angegangen werden, ist davon 
auszugehen, dass sich die bereits bestehenden wohnungs- und städtebaulichen Probleme in dem 
Wohnquartier noch weiter verschärfen. 
 
Vor diesem Hintergrund steht die Stadt Münster  nun vor neuen Herausforderungen und Risiken in 
den Bereichen Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik. Zwar haben sich die Käufer offen für 
quartiersbezogene Maßnahmen bzw. Kooperationen mit der Stadt Münster gezeigt, jedoch ver-
knüpfen sie gleichzeitig damit die Erwartung, dass für sie möglichst kurzfristig ein positiver Ertrag 
erkennbar sein muss. 
 
Entwicklungsperspektiven 
 
Mit Blick auf die dargestellten baulichen und wohnungswirtschaftlichen Missstände soll das Wohn-
quartier Kinderhaus – Brüningheide zukünftig einem gezielt eingeleiteten notwendigen städtebauli-
chen Erneuerungsprozess unterzogen werden. Die Aufwertung des Quartiers soll schwerpunkt-
mäßig mit den erforderlichen baulichen Maßnahmen an den Wohnungsbeständen erfolgen. Es 
geht insbesondere darum, mit der erforderlichen  Veränderung der Wohnungsbestände und des 
Wohnumfeldes einen Beitrag für die Zukunftsfähigkeit des Wohnquartiers zu leisten. Bevor jedoch 
konkrete Maßnahmen diskutiert werden können, so ll dem eine genaue Analyse der Bausubstanz 
vorausgehen.      
 
Für die Umsetzung eines entsprechenden Planungskonzeptes ist neben der Beteiligung der Be-
wohner insbesondere die Zusammenarbeit mit den im Wohnquartier vorhandenen Wohnungsei-
gentümern von entscheidender Bedeutung. Die in diesem Prozess erarbeiteten, nachhaltigen und 
für eine Umsetzung angestrebten Maßnahmen werden ei nige Jahre in Anspruch nehmen und erst 
mittelfristig zu realisieren sein. Ob von den betroffenen Eigentümern mit sanierungsbedürftigen 
Wohnungsbeständen im Wohnquartier ein dringend notwendiger Erneuerungsbedarf gesehen und 
dann auch mitgetragen wird, ist zurzeit nicht absehbar. Eine besonders große Unsicherheit, bezo-
gen auf die Umsetzungsbereitschaft, geht aufgrund des bisherigen Verhaltens von den Managern 
des international agierenden Investmentfonds aus. 
 
Bei den Wohnungsbeständen des Eigentümers Babcock & Brown enden die Mietpreis- und Bele-
gungsbedingungen aus der öffentlichen Förderung zum 01.01.2016.  Danach gehören sie zum frei 
finanzierten Wohnungsmarkt, deren Akteure, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen 
des Mietrechts und nach den Vorgaben des Mietspiegels angebots- und nachfragebestimmt agie-
ren. Bei moderater Mietpreisgestaltung, die dann über dem öffentlich geförderten Mietpreisniveau 
liegt, ist dem aktuellen Eigentümer in naher Zukunft – auch ohne getätigte Investitionen - eine hö-
here Einnahme sicher. Zudem besteht ebenfalls die Möglichkeit, diesen Wohnungsbestand gänz-
lich oder in Teilen zu veräußern.

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Vorkaufsrechtssatzung als Sicherungsinstrument  
 
Vor dem Hintergrund der wohnungswirtschaftlichen Situation vor Ort ist die Sicherung und Erhal-
tung der Marktfähigkeit der Großwohnsiedlung „Kinderhaus – Brüningheide“ nicht allein mit pla-
nungs- oder sanierungsrechtlichen Instrumenten zu  bewältigen. Mögliche aus dem Bauordnungs-
recht abgeleitete Zwangsmittel können letztlich nicht ausreichend wirksam gegen die beschriebe-
nen Eigentümerkonstellationen durchgesetzt werden. Nur die Eigentümer der Großwohnsiedlung 
sind in der Lage, dauerhaft und nachhaltig die Verbesserung der Situation zu bewirken. Eine be-
lastbare Vereinbarung über ein Instandsetzungs- und Modernisierungskonzept muss dann verbind-
lich abgeschlossen werden, die auch die notwendigen Investitionsmittel und deren Sicherheit –  
beispielsweise über Bürgschaften – umfasst. Es muss bei einer Veräußerungsabsicht von Teilen 
der Wohnungsbestände sicher gestellt werden, dass der eingeleitete oder bereits begonnene Er-
neuerungsprozess auch im öffentlichen Interesse so weitergeführt werden kann.   
 
Die Stadt Münster hat deshalb die Möglichkeit, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen 
Entwicklung Flächen zu bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht gemäß § 25 Baugesetzbuch 
(BauGB) eingeräumt wird. Die „Sicherung“ besteht darin, dass der Stadt der Zugriff bei solchen 
Flächen ermöglicht wird, deren Weiterveräußerung an Dritte den angestrebten Erneuerungspro-
zess erschweren würde. Dieses besondere Vorkaufsrecht versetzt die Stadt in die Lage, im grund-
buchrechtlichen Verkaufsfall, in den Kaufvertrag einzusteigen und das Vorkaufsrecht auszuüben.  
 
In einem solchen Verkaufsfall muss der Verkäufer der Stadt Münster einen möglichen Verkauf an-
zeigen und sich die Zustimmung zur Weiterveräußerung einholen. Seitens der Stadt ist dann zu 
entscheiden, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht, ggf. auch zugunsten Dritter, Gebrauch machen 
möchte. Eine abschließende Entscheidung über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts 
bleibt einem gesonderten Beschluss des Rates vorbehalten.  
 
 
In Vertretung In Vertretung 
 
 
 
Hartwig Schultheiß Thomas Paal 
Stadtdirektor Stadtrat 
 
 
 
Anlagen: 
Vorkaufsrechtssatzung Kinderhaus-Brüningheide 
Übersichtsplan