Bericht zur Baulandentwicklung 2012

Anlage 1
Efa Mefa insg.
Restkapazitäten in baureifen Neubaugebieten (Stand 31.12.2011) 
Kennziffer Gebiet
am 31.12.2011 genehmigt
Efa Mefa insg.
davon
in WE in WE in WE in WE in WE in WE
263-03 Auf der Horst 0 35 35 03 5 35
272-01 Schulstraße 4 54 58 45 4 58
333-01B Scheibenstr./Eichsfelder Str. 0 90 90 02 2 22
342-02 Duesberg -  Werlandstr. 14 01 4 13 0 13
471-02 westl. Prinz-Claus-Kaserne 0 31 31 03 1 31
515-01 Gievenbeck Südwest, nördlicher Teil 14 335 349 33 3 5 338
515-03M Gievenbeck Südwest (VEP), Ramertsweg, Teil 2 02 10 1
515-03N Gievenbeck Südwest (VEP), Ramertsweg, Teil 22 62 8 14 6 20
523-02 Schmeddingstr., Nord 5 05
543-04H Mecklenbeck - Mitte, westl.. Erweiterung 1 01
561-03B Albachten - Südlich Dülmener Str. 40 14 54 50 5
562-06 Albachten - Nördlich DB-Strecke 117 1 118 25 1 26
575-04A Roxel Nord, Teil 1a 11 01 1
575-04B Roxel Nord, Teil 1b 1 77 78 01 2 12
575-04C Roxel-Nord, Teil 2 94 09 4 36 0 36
583-06 Nienberge - Waltruper Weg 45 04 5 17 0 17
614-02 Coerde - Portsmouth-Kaserne, Sportplatz 14 31 45 11 3 14
632-05 Erweiterung Zentrum Kinderhaus 0 95 95
634-05 Kinderhaus - nördl. Wilkinghege 14 01 4 90 9
681-01C Ortskern Sprakel 32 17 49 50 5
716-05 Mauritz-Ost - Wolbecker Str. / Niederbeckman 37 51 88 20 51 71
761-05 Gelmer - Gelmerheide 43 64 9 11 0 11
761-09 Gelmer, Zur Eckernheide / Gittruperstraße 6 06
761-10 Gelmer - Südlich Zur Eckernheide 12 01 2 10 1
763-03 Sudmühle - Östliche Erweiterung 7 07 40 4
772-03A westlich Dorbaumstraße 5 05
772-03B Handorf - Dorbaum, südl. Immelmannstr.- 1. T 21 11 32 10 11 21
772-03C Handorf - Dorbaum, südl. Immelmannstr.- 2. T 41 04 1 60 6
863-06 Angelmodde - Östlich Twenhövenweg 59 12 71 13 0 13
874-02A Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, 1.Teil 146 48 194 15 13 28
874-02B Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, mittl. Teil 58 05 8 50 5
966-04B Südl. Marktallee/Bahnhofsbereich 0 44
971-08 Sternkamp 9 09 20 2
972-02F Hiltrup - Westfalenstr./Albertsheide, 6. Teil 31 03 1
972-04B Hiltrup - Westl. Meesenstiege, südl. Teil 1 107 66 173 64 16 80
983-01A Amelsbüren-Süd., nördl. und nordöstl.Teil 7 18 41 5
983-01D Amelsbüren-Süd, südöstl. Teil 1 34 35
983-01F Amelsbüren-Süd, südwestl.Teil 21 16 37 10 0 10
10351041 2076 308 591 899Summe

Anlage 2
Kennziffer Gebiet Efa Mefa insg.
WE-Kapazität 2012
Mittelfristiges Baulandprogramm (2012 - 2016) 
Baureif  2012 0 0 0
Baureif 2013
543-04G Mecklenbeck - Mitte, südöstl. Teil 1 15 40 55
681-04A Sprakel - Westl. Erweiterung, nördl. Landwehr Teil 1a 60 0 60
972-04C Hiltrup - Westl. Meesenstiege, südl. Teil 2 89 0 89
164 40 204insgesamt baureif 2013
Baureif 2014
473-03 Uppenberg - Koburger Weg 15 35 50
681-05 Sprakel - Östl. Sprakeler Str /westl. DB 80 0 80
716-06 Mauritz-Ost - Sportplatz Schmittingheide 30 40 70
874-02C Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, nordwestl. Teil 1 47 0 47
966-04C Hiltrup - Bahnhofsbereich 0 40 40
172 115 287insgesamt baureif 2014
Baureif 2015
262-04 ehem. Winkhaus 0 100 100
541-03 Mecklenbeck - Meckmannweg / Schwarzer Kamp 70 180 250
70 280 350insgesamt baureif 2015
Baureif 2016
152-01B Martini - Hörster-/Sonnen-/Korduanenstr. 0 200 200
431-01 ehem. Osmo 0 300 300
464-05A Rumphorst - Südl. Markweg, 1. Teil 45 70 115
874-02D Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, nordwestl. Teil 2 104 0 104
149 570 719insgesamt baureif 2016
555 1005 1560Summe 2012  bis 2016
61.21 Harjans     Stand: 31.05. 2012Seite 1 von 1

Wohnungsbaukapazitäten bis 2016
in baureifen Gebieten Entwicklung mittelfristiges 
Baulandprogramm
 1 560 WE3 073 WE
4 633 WE
in 
Verdichtungs-
gebieten
in Auffüllungs-
gebieten
2012 bis 2016
177 WE 820 WE
2013 bis 2016
1 560 WE
Bauland-
programm
aktuelles Marktangebot   
  749 WE
1 314 WE
177 WE 820 WE 317 WE abgeschlossene 
Vermarktung 
städt. Flächen / Andere
1 010 WE
Vermarktung 
durch die Stadt
200 WE
Vermarktung nicht bekannt
2 076 WE 0 WE
vermarktungsreif 
  2 076 WE
Vermarktung 
durch Dritte
  549 WE
in Neubaugebieten
baureif vor 2011
in Neubaugebieten
Aktivierung 
2012
Systematik zur Verzahnung von 
Baulandentwicklung und -vermarktung
Stand der Fortschreibung:
Fertigstellungen bis einschl. 2011
Vermarktung : 04 / 2012
Baulandprogramm:  5 / 2012
Anlage 3

541-03
431-01
972-04C
681-05
874-02D
464-05A
681-04A
716-06
874-02C
473-03
262-04
543-04G
966-04C
152-01B515-01
562-06
515-03N
575-04B
983-01A
972-04B
761-05
583-06 772-03C
561-03B
983-01F
874-02A
761-10
863-06
716-05
983-01D
575-04C
471-02
681-01C
874-02B
763-03
614-02
772-03A
972-02F
772-03B
575-04A
342-02
523-02
543-04H
515-03M
971-08
632-05
634-05
272-01
263-03
333-01B
761-09
966-04B
Wohnbaugebiete mit Vermaktungsreife / Baulandprogramm
Wohnbauflächenmonitoring
Kartografie
und Entwurf: Annemarie Harjans
05 / 2012
Neubaugebiete mit Restkapazitäten
geplante Aktivierung 2012 bis 2016
Anlage 4

Anlage 5
Wohnungs-
bestand am
Stadtteil 31.12.2011 davon
Teilbereich
Stadtbezirk in WE in % von Sp. 2 in WE in % von Sp. 2 in WE in % von Sp. 2 in WE in % von Sp. 2
1 2 3456789 1 0
11 Aegidii  858  55 6,13  5 0,58  50 5,83  0 0,00
12 Überwasser  897  5 0,56  0 0,00  5 0,56  0 0,00
13 Dom 1 330  84 6,32  0 0,00  84 6,32  0 0,00
14 Buddenturm 1 507  93 6,17  43 2,85  50 3,32  0 0,00
15 Martini  801  21 2,62  0 0,00  21 2,62  0 0,00
Altstadt 5 393  258 4,78  48 0,89  210 3,89  0 0,00
21 Pluggendorf 2 631  131 4,98  0 0,00  131 4,98  0 0,00
22 Josef 5 115  150 2,93  0 0,00  150 2,93  0 0,00
23 Bahnhof  661  14 2,12  0 0,00  14 2,12  0 0,00
24 Hansaplatz 4 064  102 2,51  0 0,00  102 2,51  0 0,00
25 Mauritz West 3 799  179 4,71  0 0,00  179 4,71  0 0,00
26 Schlachthof 3 061  361 11,79  180 5,88  181 5,91  0 0,00
27 Kreuz 7 753  224 2,89  64 0,83  160 2,06  0 0,00
28 Neutor 2 652  223 8,41  8 0,30  215 8,11  0 0,00
29 Schloss 1 286  144 11,20  69 5,37  75 5,83  0 0,00
Innenstadtring 31 022 1 528 4,93  321 1,03 1 207 3,89  0 0,00
31 Aaseestadt 3 134  142 4,53  5 0,16  137 4,37  0 0,00
32 Geist 5 005  234 4,68  180 3,60  54 1,08  0 0,00
33 Schützenhof 4 471  241 5,39  128 2,86  113 2,53  0 0,00
34 Düesberg 3 624  286 7,89  96 2,65  190 5,24  0 0,00
Mitte-Süd 16 234  903 5,56  409 2,52  494 3,04  0 0,00
43 Hafen  637  46 7,22  0 0,00  46 7,22  0 0,00
44 Herz Jesu 2 952  135 4,57  0 0,00  135 4,57  0 0,00
45 Mauritz Mitte 5 914  276 4,67  23 0,39  253 4,28  0 0,00
46 Rumphorst 3 969  143 3,60  61 1,54  79 1,99  3 0,08
47 Uppenberg 4 774  729 15,27  558 11,69  123 2,58  48 1,01
Mitte-Nordost 18 246 1 329 7,28  642 3,52  636 3,49  51 0,28
70 895 4 018 5,67 1 420 2,00 2 547 3,59  51 0,07
51 Gievenbeck 9 782 1 618 16,54 1 368 13,98  223 2,28  27 0,28
52 Sentrup 3 890  660 16,97  182 4,68  459 11,80  19 0,49
54 Mecklenbeck 4 851  552 11,38  453 9,34  96 1,98  3 0,06
56 Albachten 2 288  524 22,90  466 20,37  36 1,57  22 0,96
57 Roxel 4 016  430 10,71  335 8,34  60 1,49  35 0,87
58 Nienberge 3 361  259 7,71  133 3,96  76 2,26  50 1,49
28 188 4 043 14,34 2 937 10,42  950 3,37  156 0,55
61 Coerde 4 270  233 5,46  160 3,75  72 1,69  1 0,02
62 Kinderhaus-Ost 2 341  59 2,52  26 1,11  33 1,41  0 0,00
63 Kinderhaus-West 4 791  90 1,88  59 1,23  24 0,50  7 0,15
68 Sprakel 1 229  164 13,34  139 11,31  1 0,08  24 1,95
12 631  546 4,32  384 3,04  130 1,03  32 0,25
71 Mauritz-Ost 5 134  430 8,38  234 4,56  194 3,78  2 0,04
76 Gelmer 1 493  143 9,58  76 5,09  27 1,81  40 2,68
77 Handorf 3 275  438 13,37  388 11,85  13 0,40  37 1,13
9 902 1 011 10,21  698 7,05  234 2,36  79 0,80
81 Gremmendorf-West 2 179  133 6,10  89 4,08  38 1,74  6 0,28
82 Gremmendorf-Ost 3 033  323 10,65  195 6,43  126 4,15  2 0,07
86 Angelmodde 3 528  111 3,15  36 1,02  74 2,10  1 0,03
87 Wolbeck 3 905  295 7,55  241 6,17  37 0,95  17 0,44
12 645  862 6,82  561 4,44  275 2,17  26 0,21
91 Berg Fidel 2 507  36 1,44  5 0,20  22 0,88  9 0,36
95 Hiltrup-Ost 2 918  106 3,63  54 1,85  50 1,71  2 0,07
96 Hiltrup-Mitte 5 183  319 6,15  218 4,21  101 1,95  0 0,00
97 Hiltrup-West 3 837  316 8,24  305 7,95  2 0,05  9 0,23
98 Amelsbüren 2 322  512 22,05  397 17,10  74 3,19  41 1,77
16 767 1 289 7,69  979 5,84  249 1,49  61 0,36
151 028 11 769 7,79 6 979 4,62 4 385 2,90  405 0,27
Stadtbezirk Hiltrup
im Siedlungsbestandin Baugebieten
Stadt Münster
Stadtbezirk Mitte
Stadtbezirk West
Stadtbezirk Nord
Stadtbezirk Ost
insgesamt
Rest
Stadtbezirk Südost
Wohnungsbaufertigstellungen 2002 bis 2011

V/0397/2012 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bericht zur Baulandentwicklung 2012 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
14.06.2012 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
21.06.2012 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Bericht 
 
 
Bericht: 
 
1. Baulandmonitoring - die wichtigsten Erkenntnisse 
  
Die Sicherstellung eines ausreichenden Angebotes an baureifem Bauland für den Wohnung sbau 
ist eine zentrale Aufgabe der Stadt im Rahmen der Kommunalen Wohnungspolitik. In den ve r-
gangenen Jahren ist mit einer kurzen V orlage an den ASSVW über den Stand der Wohnba u-
landentwicklung berichtet wo rden (V/0455/2010, V/0374/2011). Grundlage der Berichterstattung 
ist das Baulandmonitoring. Im Rahmen des Baulandmonitorings werden seit der kommunalen 
Neugliederung (1975) Baulandb ereitstellung und Baulandverbrauch bilanziert. Dadurch kann 
überprüft werden, ob das Angebot an baureifen Baulandreserven noch den qualitativen und 
quantitativen Anforderungen entspricht.  
 
Das wichtigste Instrument zur Baulandbereitstellung durch die Stadt  ist die Planung und E r-
schließung von Neubaugebieten. Der Wohnungsbau fand in den letzten 20 Jahren  überwiegend 
innerhalb dieser durch städtische Leistungen bereitgestellter Wohnbaugebiete statt. Neue Ba u-
gebiete entstehen meist in Randlagen. Aber auch in bereits besiedelten Gebieten können durch 
die gezielte Überplanung vorhandener Strukturen neue Wohnbaugebiete (Beispiel: Schulstraße) 
entstehen. Doch auch außerhalb der von der Stadt geplanten Baugebiete we rden Wohnungen 
gebaut, der weitaus überwiegende Teil davon im Siedlungsbestand. Zum Siedlungsbestand zä h-
len überwiegend Flächen, die bereits vor 1975 bebaut waren. Baugebiete aus der Zeit danach 
werden ebenfalls dem Siedlungsbestand zugeordnet, wenn sie keine nennenswerten, unbeba u-
ten Restflächen aufweisen.     
 
Bereits im letztjährigen Bericht ist darauf hingewiesen worden, dass infolge der regen Bautäti g-
keit in Münster die Baulandvorräte in Baugebieten schneller als erwartet aufgebraucht we rden. 
Diese Tendenz hat sich auch in 2011 bestätigt. Der Umfang d er baureifen Baulandreserven in 
Baugebieten ist inzwischen unter die steuerungsrelevante Zielkennzahl 1 gesunken. Da auch die 
                                                
1 Der Vorrat an baureifen Flächen in Baugebieten soll dem vierfachen des durchschnittlichen Baulan dver-
brauchs der letzten 5 Jahre entsprechen. Zurzeit liegt der Sollwert bei rd. 3200 WE.   
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0397/2012 
Auskunft erteilt: 
Herr Uplawski 
Ruf: 
492 61 15 
E-Mail: 
Uplawski@stadt-muenster.de 
Datum: 
10.05.2012 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0397/2012 
 
65,1%
34,9%
 in geplanten Baugebieten
 in übrigen Stadträumen
 
mittelfristig geplante Baulandentwicklung voraussichtlich nicht ausreicht, um die zu erwartende 
Nachfrage aufzufangen, besteht ein dringender Handlungsbedarf zur verstärkten Wohnbaulan d-
entwicklung bis 2020. Bauland ist eine zwingende Voraussetzung für den Wohnungsbau. Wo h-
nungsbau ist in Münster erforderlich, um die Wohnungsknappheit zu überwinden und knap p-
heitsbedingte Preissteigerungen zu vermeiden. Baulandknappheit wirkt letztlich unsozial, unök o-
logisch und unwirtschaftlich. Die Konversionspotenziale in Münster bringen zwar eine Entlastung, 
reichen aber nicht aus, um die erforderlichen Wohnangebote zu ermöglichen. Um das Baulan d-
angebot auf dem angestrebten Niveau zu halten, müssen in Münster bis 2020 über die derzeit i-
gen Planungen hinaus weitere Baugebiete für 2.000 bis 3.000 Wohnungen entwickelt werden.  
 
In den beiden folgenden Kapiteln des Berichtes werden die jüngsten Entwicklunge n aufgezeigt, 
und der Handlungsbedarf zur verstärkten Wohnbaulandbereitstellung  begründet. In den Vorja h-
ren ist bereits berichtet worden, dass in Münster insbesondere der Geschoss wohnungsbau at-
traktive Standorte im Siedlungsbestand bevorzugt. Die Bautätigkeit im Bestand kann in den meis-
ten Fällen als ökologisch und wir tschaftlich positiv eingeschätzt werden. Der Rat hat daher im 
Jahr 2009 den Auftrag erteilt, die Entwicklung geeigneter Wohnstandorte im Siedlungsbestand zu 
unterstützen und auch das Bauland monitoring auf die Wohnstandorte im Bestand ausz uweiten. 
Kapitel 4 des Berichtes wird diesem Auftrag gerecht und thematisiert die Aktivitäten in den Sie d-
lungsbeständen. 
 
 
2. Entwicklung des Angebots an Wohnbauland in Baugebieten  
 
Durch Planung und Erschließung wird neues baureifes Wohnbauland geschaffen. Spätestens mit 
der Bautätigkeit werden die baureifen Potenziale in den durch aktive Leistungen der Stadt entw i-
ckelten Baugebieten aufgebraucht. In den beiden zurück liegenden Jahrzehnten sind in Münster 
knapp 30.000 Wohnungen gebaut worden. Knapp zwei Drittel der neuen Wohnungen entstanden 
in den geplanten Baugebieten und haben entsprechend Baulandreserven in Anspruch geno m-
men.  
 
Abb.1  Stellenwert der von der Stadt geplanten Wohnbau- 
gebiete für den Wohnungsneubau 1992 bis 2011  
Dabei ist der Anteil der Bautätigkeit, der 
auf die geplanten Baugebiete ent fällt, 
tendenziell rüc kläufig. Während zu B e-
ginn der 90er Jahre noch über 80 % der 
neuen Wohnungen inne rhalb der von 
der Stadt geplanten Baugebiete fertig  
gestellt wurde, betrug dieser An teil im 
Zeitraum zw ischen 2002 und 2011 im 
Durchschnitt weniger als 60 %.   
 
Die geplanten Baugebiete haben aber 
nur als Stan dorte für den Geschoss -
wohnungsbau an Bedeutung verloren, 
für den Eige nheimbau sind sie eine u n-
abdingbare Voraus setzung gebli eben. 
Nach wie vor findet der Eigen heimbau 
zu über 80 % in den geplan ten 
(Neu)Baugebieten statt. Der  Bedarf an 
neuen Wohnbaugebieten wird daher maßgeblich durch den Eigenheimbau bestimmt.  
 
Die Fertigstellungen im Eigenheimbau bewegten sich in Münster in den vergangenen Jahren auf 
einem durchschnittlichen Niveau zwischen 400 WE und 650 WE pro Jahr.  2007 wurde mit 652 
WE ein Spitze nwert erzielt. Nach dem Auslaufen der Eigenheimzulage sank der Eigenheimbau

3 
V/0397/2012 
 
auf unter 400 WE in 2009. In den letzten beiden Jahren hat die Eigenheimbautätigkeit in Münster 
wieder deutlich zugelegt.   
 
 
Abb. 2 Wohnungsbaufertigstellungen 1985 bis 2011 
 
 
Dieser Anstieg ist in erster Linie auf die derzeit günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingu ngen 
(Einkommen, Zinsniveau, Arbeitsplatzentwicklung) und die Attraktivität der Stadt als Wohn stand-
ort zurückzuführen. Die demografischen Faktoren werden von diesen günstigen wirtschaftl ichen 
Bedingungen für den Eigenheimbau überlagert. Noch vor wenigen J ahren konnte davon ausg e-
gangen werden, dass die Zahl der potenziellen Eigenheimbauer zurückgehen wird, und immer 
mehr Eigenheime aus dem Bestand im Zuge des Generationswechsels auf den Markt kommen. 
Die demografischen Faktoren sprachen daher für eine rück läufige Eigenheimba utätigkeit und 
folglich auch für einen geringeren Baulandverbrauch. Diese Erwartung wird jedoch durch die fa k-
tische Entwicklung der letzten Jahre nicht bestätigt. Die Angebote an Bestandsimmobilien haben 
bisher nicht zu einem Rückgang des Eigenheimneubaus geführt.  
 
    
Auch die Entwicklungen im Mehr familienhausbau geben Anlass, frühere Erwartungen zu übe r-
denken. Nach dem Einbruch des Mietwohnungsbaus nach 2001 erholte sich in Münster zunächst 
der hoch preisige Geschoss wohnungsbau ( Eigentumswohnungen) in den zen tralen L agen der 
Stadt. Der Ge schosswohnungsbau in den von der Stadt geplan ten Baugebi eten lag dagegen 
zwischen 2002 und 2006 bei jährlich weniger als 150 Mefa -WE. Dieser Wert stieg bis zum Jahr 
2011 auf über 500 Mefa -WE an. De mentsprechend ist auch der Baulandverbrauch durch den 
Geschosswohnungsbau wieder angestiegen.  
 
1985 86 87 88 89 1990 91 92 93 94 1995 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 2005 06 07 08 09 2010 11
Jahr
0
500
1000
1500
2000
2500
Wohnungen
 Einfamilienhäusern
 Mehrfamilienhäusern
fertig gestellte Wohnungen in

4 
V/0397/2012 
 
Abb. 3  Baulandbereitstellung und –verbrauch 
Die Bautätigkeit in den von der 
Stadt geplanten Bauge bieten 
konnte lange Jahre von den 
Planungs- und Er schließungs-
leistungen profitieren, die im 
Zuge der Bauland offensive in 
den 90er Jahren auf den Weg 
gebracht wur den. Solange die 
Baulandvorräte den Anfor -
derungen genü gten, bestand 
nur gerin ger  Handlung sdruck 
zu einer verstärkten  Bau land-
aktivierung. Auch die zuneh -
mende Neu bautätigkeit im 
Siedlungsbestand ließ die 
Baulandentwicklung nach ran-
gig e rscheinen. Die Erschlie -
ßungsleistung ging folg lich 
zurück und erreichte im Jahr 2011 den niedrig sten Wert seit Beginn der Aufzeichnung en. Die 
baureifen Reserven in der Stadt sind dadurch deu tlich gesunken, das Baulandang ebot hat an 
Attraktivität verloren.  
 
 
Abb. 4 Baureife Baulandreserven Soll/Ist-Vergleich 2002 bis 2011  
Zum Jahresanfang 2012 lag 
der Umfang des Vorrats an 
baureifen Wo hnungsbaureser-
ven in g eplanten Bau gebieten 
bei gut  3000 WE (Anlage 1). 
Als Ziel der Stadt ist def i-
niert, dass die baureifen Bau-
landreserven mi ndestens 
dem vierfachen des durch -
schnittlichen Jahres ver-
brauchs der letzten 5 Jahre 
entsprechen sollen. Dieser 
Sollwert wird inzwi schen unter-
schritten. Auch die bisher g e-
plante mittel fristige Bau land-
bereitstellung (Bau land-
programm 2016, siehe Anlage 
2) wird den erwarteten Bauland verbrauch nicht auffangen können, so dass das Baulan dangebot 
in Münster mittelfristig weiter an Attraktivität einbüßen wird.  
 
Kalkuliert man die liegenschaftliche Verfügbarkeit von Bauland ein, dann ergibt sich zum Jahre s-
anfang 2012 ein tatsächliches Marktangebot von weniger als 800 WE (siehe Anlage 3). Die ko n-
versionsbedingten Potenziale ab Anfang 2013 stellen in dieser Phase eine dringend benötigte 
Entlastung dar. Die Konversionspotenziale machen aber die weitere Baulandaktivierung nicht 
entbehrlich. Sie können helfen, drohende Engpässe zu vermeiden und den Zeitraum zu ü berbrü-
cken, bis die Maßnahmen zu einer „Wohnbaulandinitiative 2020“ greifen. Wegen der langen Vo r-
bereitungszeiten duldet die Ankurbelung der Baulandaktivierung keinen weiteren Aufschub.   
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
WE
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
WE
 baureife Reserven in Baugebieten:
 Sollwert
 Istwert
 
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
020040060080010001200
 Anzahl in WE
 Baulandbereitstellung
0 200 400 600 800 1000 1200
Anzahl in WE
 Baufertigstellungen in Baugebieten
 Bereitstellungen:
 Efa
 Mefa
 Fertigstellungen:
 Efa
 Mefa

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3. Baulandbedarf bis 2020 
 
Der Umfang der „Wohnbauland -Versorgungs-Lücke“ kann anhand der folgenden Annahmen a b-
geschätzt werden: Der jährliche Baulandverbrauch in von der Stadt geplanten Baugebieten lag 
zwischen 2002 und 2006 bei rd. 600 WE. Nach 2006 stieg er auf durchschnittlich 800 WE je Jahr 
an. Geht man davon aus, dass der Jahresverbrauch bis 2020 im Durchschnitt bei 700 WE liegen 
wird, dann we rden in den 9 Jahren bis einschließlich 2020 baureife Flächen für 6.300 WE zur 
Bebauung benötigt. Wenn der Zielwert für das Angebot an baureifen Flächen gege nüber heute 
unverändert bleibt, dann sollte auch nach 2020 ein Vorrat von 2.800 WE (4 X 700 WE) zur Verfü-
gung stehen. Das bedeutet, dass insgesamt baureife Flächen in geplanten Baugebieten für 9.100 
WE bis 2020 nachgewiesen werden müssen.  
 
Abb. 5 Kategorien der Flächenbereitstellung bis 2020  
Zurzeit sind Flächen in von der 
Stadt geplanten Bau gebieten 
für rd. 3.000 WE bau reif (Rest-
kapazitäten in Bauge bieten, 
siehe auch An lage 3). Nach 
dem derzei tigen Bau landpro-
gramm ist die Baureife von wei-
teren Flächen für 1.56 0 WE 
mittelfristig zu erwar ten. Die 
konversionsbedingten Poten -
ziale (2 Kaser nen + ca. 800 
WE) werden zunächst  mit ins -
gesamt 1.600 WE kal kuliert. Im 
Herbst werden dazu ver bind-
liche Zahlen erwartet. Von den 
bekannten Um strukturierungs-
potenzialen sind bereits das Osmo -Areal und das Winkhausgelände im Baulandprogramm en t-
halten. Als weiteres Umstrukturierungspotenzial ist in der obigen Darstellung der zur Disposition 
stehende Bereich an der Man fred-von-Richthofen-Straße berücksichtigt (Lu ftwaffentransspot-
kommando, OFD).  
 
Alle bekannten o. a. Baulandpotenziale, incl. Konversions - und Umstrukturierungsflächen, m a-
chen folglich in der Summe weniger als 7.000 WE aus. Der Fehlbestand an Wohnbauland g e-
genüber dem kalk ulierten Bedarf bis 2020 bet rägt daher über 2.000 WE, wenn man mit einem 
Verbrauch von 700 WE je Jahr kalkuliert. Bei 800 WE je Jahr steigt der Fehlbestand auf über 
3.000 WE an. Das en tspricht dem 10 -fachen des aktuell geplanten Baugebietes Beresa/Meck -
mannweg.  
 
Die Aktivierung zusä tzlicher Wohnbauflächen über das derzeitige Baulandprogramm hinaus e r-
fordert einen erhöhten Ressourceneinsatz sowohl bei der liegenschaftlichen Fläche nsicherung 
als auch im Bereich der Planung und Erschließung. Weil die Finanzmittel knapp sind und die B e-
reitschaft der Landwirtschaft, Flächen für Siedlungszwecke bereit zu stellen, geringer gewor den 
ist, wird die Bevorratung von städtischen Baulandreserven zunehmend schwieriger. Die pl a-
nungsrechtliche Ausweisung von Baugebieten ist allein nicht hinreichen d und kein Garant für 
eine ausreichende Baulandb ereitstellung. Oft ist die tatsächliche Aktivierung neuer Baugebiete 
das Problem, da die planungs rechtlich ausgewiesenen Flächen von den Eigen tümern nicht zur 
Verfügung gestellt werden. Außerdem schwinde t die gesellschaftliche Akzep tanz der Ina n-
spruchnahme von Freiraum für Siedlungszwecke. Das Ziel, den Flächenverbrauch gering zu ha l-
ten hat heute einen hohen Stelle nwert. Danach soll sich die bauliche Entwicklung vorrangig auf 
den bereits besiedelten Rau m konzentrieren. Doch das Bauen im Siedlungs bestand greift oft in 
sensible nachbarschaftliche Strukturen ein und stößt ebenfalls auf örtl iche Ablehnung, wenn sich 
der Charakter ganzer Siedlungen zu verändern droht.   
 
 700 WE  800 WE
durchschnittlicher Jahresverbrauch
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
 Restkapazitäten 
 Baulandprogramm
 Wohnungen britischer
 Streitkräfte / britische Kasernen
 Umstrukturierungsflächen
 Fehlendes Angebot bis 2020

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V/0397/2012 
 
Angesichts der Ressourcen- und der Akzeptanzprobleme steht die Baulandentwicklung in Mün s-
ter vor großen Herausforderungen. Doch der mittelfristige Bedarf an zusätzlichen baureifen Fl ä-
chen für den Wohnungsbau ist eindeutig nachgewiesen, und an einem verstärkten Einsatz zur 
Flächenaktivierung führt kein Weg vorbei.  
 
Mit der Baulandbereitstellung allein kann eine Nachfrage gerechte Neubautätigkeit noch nicht 
gewährleistet werden. Denn wenn man davon ausgeht, dass die Stadt auch weiterhin eine jähr -
liche Bauleistung von rd. 1.500 WE für erforder lich hält, um der Wohnungsnachfrage zu ent -
sprechen und Preisanstiege in Grenzen zu halten, dann ist mit der Kalkulation von jährlich 700 
WE in geplanten Baugebieten implizit die Annahme ve rknüpft, dass in Münster im Durchschnitt 
800 WE je Jahr außerhalb v on geplanten Baugebieten, also im Siedlungsbestand errichtet we r-
den müssen. In den letzten 10 Jahren ist dieser Wert in keinem Jahr erreicht worden. Daher ist 
diese Annahme äußerst optimistisch und nur durch zusätzliche Lei stungen der Stadt im Rahmen 
der Wohnstandortaktivierung im Bestand sicher zu stellen. Mit diesem Th emenfeld befasst sich 
das folgende Kapitel. 
  
 
 
4. Entwicklungen im Siedlungsbestand 
 
Seit 2002 sind in Münster insgesamt 11.769 Wohnungen gebaut worden. 6.979 WE davon en t-
standen in den gep lanten Baugebieten und 4.790 WE im übrigen Stadtgebiet. Davon wiederum 
entfielen 4.385 WE auf den Siedlungsbestand. Die übrigen 405 WE entstanden überwiegend in 
den landwirtschaftlich geprägten Außenbereichen der Außenstadtteile (Anlage 5). In der weiteren 
Analyse wird bis auf wenige Ausnahmen nur noch die Bautätigkeit im Siedlungsbestand unte r-
sucht. 
 
 
 
Abb. 6 Räumliche Verteilung der Bauleistung in geplanten Baugebieten und im Siedlungsbestand 
 
 
 
 Gesamt  geplante Baugebiete  Siedlungsbestand
0%
20%
40%
60%
80%
100%
 Altstadt
 Innenstadtring
 Mitte Süd
 Mitte Nordost
 Stadtbezirk West
Stadtbezirk Nord
Stadtbezirk Ost
Stadtbezirk Südost
Stadtbezirk Hiltrup

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 Efa  Mefa Insg. 
Baugebiete 4.124 2.855 6.979 
Siedlungsbestand 877 3.508 4.385 
Rest 88 317 405 
Summe Stadt 5.089 6.680 11.769 
 
4.1 Wohnungsneubau im Bestand  
 
Im Unterschied zur Bautätigkeit innerhalb von geplanten Baugebieten, die zu 80 % auf die A u-
ßenstadtbezirke entfiel, hatten die Wohnungs baufertigstellungen im Bestand ihren Schwer punkt 
im Stadtbezirk Mitte. Auf diesen Stadtbezirk entfielen 2.547 WE (= 58 %) aller Baufertigstellungen 
im Bestand. Allein 1.417 Wohnungen davon sind innerhalb des 2. Tangentenrings gebaut wo r-
den. Doch auch im Stadtbezirk West fiel die Ba utätigkeit im Bestand mit 950 WE sehr hoch aus. 
Dazu trugen einige große Projekte zu r Schaffung von Wohnraum für Studenten in Uninähe (Gi e-
venbeck und Sentrup) maßgeblich bei. 
 
 Tab.1  Schwerpunkte der Bautätigkeit  
Wie erwartet wurden 80 % der Neuba u-
wohnungen im Bestand in Mehrfamilie n-
häusern errichtet. Doch auch der Eige n-
heimbau im Bestand erreicht mit 877 WE 
immer noch eine beachtliche Gr ößenord-
nung. In den Stadtteilen Düesberg (34) 
und Mauritz -Ost (71) entstanden jeweils 
über 100 Eigenheime im Bestand.   
 
Der Geschosswohnungsbau präferierte zentrale Lagen. Außerhalb der Stadtbezirke Mi tte und 
West können auch noch die großen Stadtteile Gremmendorf -Ost, Mauritz-Ost, Hiltrup-Mitte und 
Mecklenbeck jeweils mehr als 50 Geschossneubauwohnungen im Siedlungsbestand aufweisen.     
 
Abb. 7 Anteil der Neubauleistung 2002 bis 2011 
  am Wohnungsbestand 2011   
Da die statistischen Bezirke unterschiedlich 
große Wohnungsbestände haben (zwischen 
637 WE und 9.782  WE), bietet es sich zur 
Verbesserung der Vergleichbarkeit an, die 
Bautätigkeit in R elation zum Wohnungsb e-
stand zu betrachten. Stadtweit betr ägt der 
Neubauanteil2 am Wo hnungsbestand 7,8 % 
(vgl. Anlage 5). 2,9 % des derzeitigen Wo h-
nungsbestandes sind seit 2002 in Münster 
durch Baufer tigstellungen im Sied lungsbe-
stand entstan den. Im Stadtbezirk Mitte er -
reicht der Neubau anteil im Be stand 3,6 %. 
Innerhalb des 2. Tangen tenrings liegt dieser 
Wert sogar bei 3,9 %. Die höch sten Anteile 
weisen die statistischen Bezirke Schlachthof 
(26), Neutor (28), Schloss (29), Dües berg 
(34) und Hafen (43) auf. Die niedrigsten Wer-
te haben (ne ben dem Sta t. Bezirk Über -
wasser (14)) das Kreuzviertel (27), das Geist-
viertel  (32) und Rumphorst (46).   
 
In den Teilräumen des Stad tbezirks Mitte ist 
die Bautätigkeit im Bestand ausschlaggebend 
für die Neubauleistung. In den A ußenstadt-
teilen dominiert der Neubau in den Baugebie-
ten. In Al bachten und Amels büren liegt der 
Neubauanteil bei über 20 %.  In der beigefüg-
ten Tabelle (Anlage 5) sind die Werte zusam-
                                                
2 Baufertigstellungen in den letzten 10 Jahren in Relation zum heutigen Wohnungsbestand  
Aegidii
Überw asser
Dom
Buddenturm
Martini
Pluggendorf
Josef
Bahnhof
Hansaplatz
Mauritz West
Schlachthof
Kreuz
Neutor
Schloss
Aaseestadt
Geist
Schützenhof
Düesberg
Hafen
Herz Jesu
Mauritz Mitte
Rumphorst
Uppenberg
Gievenbeck
Sentrup
Mecklenbeck
Albachten
Roxel
Nienberge
Coerde
Kinderhaus-Ost
Kinderhaus-West
Sprakel
Mauritz-Ost
Gelmer
Handorf
Gremmendorf-West
Gremmendorf-Ost
Angelmodde
Wolbeck
Berg Fidel
Hiltrup-Ost
Hiltrup-Mitte
Hiltrup-West
Amelsbüren
0 5 10 15 20 25
Anteil in %
 in geplanten Baugebieten
 im Siedlungsbestand
 Rest
Stadtteil

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mengefasst.  
 
In den meisten Außen stadtteilen liegt der Neu bauanteil durch die Bau tätigkeit im Siedlung s-
bestand unter dem Stadt durchschnitt von 2,9 %. Abges ehen vom uninahen Stat. Bezirk Sentrup 
(52) liegen nur noch Mauritz -Ost (71), Gremmen dorf-Ost (82) und Amels büren (98) über dem 
Stadtdurchschnitt. In den meisten Außen stadtteilen wird jedoch die geringe Bautätig keit im B e-
stand mehr als ausgeglichen durch überdurch schnittliche Baufertigstellungen in geplanten Ba u-
gebieten. Dies trifft nicht zu auf Kinder haus (62 und 63), Angel modde (86), Berg Fidel (91) und 
Hiltrup-Ost (95 ). Die Neubaurate in diesen Stadtteilen liegt insgesamt weit unter dem Stadt -
durchschnitt (vgl. Anlage 5). 
 
 
4. 2 Große Wohnbauvorhaben im Siedlungsbestand 
 
Bei der Bautätigkeit im Bestand dominiert der Geschosswohnungsbau. In den dicht bebauten 
innerstädtischen Lagen können bereits mit wenigen Projekten hohe Fertigstellungsergebnisse 
erzielt werden. Knapp die Hälfte der Baufertigstellungen im Bestand kann mit Bauvorhaben mit 
mehr als 10 WE erklärt werden. Dazu einige Beispiele: 
 
- Im Stadtteil Sentrup (52) s ind in den letzten 10 Jahren 459 Wohnungen im Siedlungsb e-
stand entstanden.  288 WE davon entfallen auf 4 Wohnprojekte für die Zielgruppe der 
Studenten im Bereich der Von-Esmarch-Straße (214 WE) und der Phillipistraße (64 WE). 
 
- In der Altstadt sind 210 Neub auwohnungen im Bestand entstanden. Darunter befinden 
sich drei Vorhaben mit 76 Altenwohnungen (Grüne Gasse, Am Breul, gegenüber Cl e-
menskirche). Zu den auffälligen Projekten in der Altstadt zählen auch der Umbau des K i-
no Stadt New York  (24 WE) und die Wohnungsneubauten im Bereich Stubengasse.   
 
- Unmittelbar am Aasee sind 35 Wohnungen im Rahmen der Neugestaltung der Uferb e-
bauung errichtet worden. Im südlich angrenzenden Stadtteil Pluggendorf entstanden 131 
neue Wohnungen überwiegend für die Zielgruppen der S tudenten und älteren Menschen 
(ehem. Klarissenkloster, Altenwohnungen und Studentenwohnungen an der Scharnhors t-
straße)  
 
- An der Weseler Straße / Goebenstraße wurden auf dem Gelände des ehemaligen Aut o-
hauses Stein 42 Wohnungen neu gebaut. An der Kronprinzenstraße sind mit dem Umbau 
der ehemaligen Schule für den Gartenbau 41 neue Wohnungen entstanden.  
 
- Im Ostviertel hat der Umbau des Arbeitsamtes 50 zusätzliche Wohnungen gebracht. Das 
Bauvorhaben Soester Straße / Meppener Straße schlägt mit 32 Wohnungen zu Buche. 29 
Wohnungen sind am Hansaring über dem neuen Penny-Markt entstanden.  
 
- Von den 181 Wohnungen, die im Statistischen Bezirk Schlachthof (26) neu gebaut wu r-
den, entfallen allein 81 WE auf ein Bauvorhaben an der Stolbergstraße. Mit Neubauvo r-
haben an der Piusallee, dem Stühmerweg und an der Elisabeth-Ney-Straße sind hier wei-
tere 42 Wohnungen entstanden. 
 
- Im Kreuzviertel bilden die 25 Altenwohnungen an der Tannenbergstraße das größte Ei n-
zelvorhaben.  
 
- Im ehemaligen Gewerbedreieck zwischen Grevener Straße u nd Steinfurter Straße sind in 
7 Bauvorhaben über 150 WE errichtet worden. Außerhalb des 2. Tangentenrings sind an 
der Steinfurter Straße 36 Studentenwohnungen errichtet worden.  
 
- Mit der Neubebauung  des Areals des ehemaligen Amtes für Agrarordnung an der Wiener 
Straße sind 100 neue Wohnungen in Mauritz-Mitte (45) entstanden.

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- In der Aaseestadt (31) sind in zwei Vorhaben an der Buckstraße 46 WE neu gebaut wo r-
den.  
 
Auch in den Außenstadtteilen sind große Wohnbauvorhaben im Siedlungsbestand verwirklicht 
worden. Beispiele dafür sind die 35 Altenwohnungen am Meckmannweg in Mecklenbeck und die  
42 Altenwohnungen an der Norbertschule in Coerde.  
 
Neben den großen Einzelvorhaben sind in vielen kleineren Einzelmaßnahmen zusätzliche Woh -
nungen im Bestand entstanden,  meist auf private Initiative hin und ohne städtische Einwirkung. 
Doch die obige Auflistung zeigt, dass bereits mit wenigen großen Projekten im Bestand die glei -
chen Mengeneffekte erzielt werden können wie mit einem neu geplanten Baugebiet am Stadt -
rand. Daher lohnt sich der Einsatz für die Mobilisierung weiterer Wohnstandorte im Siedlungs be-
stand.  
  
 
 
4.3 Mobilisierung zusätzlicher Wohnstandorte im Siedlungsbestand 
 
Bereits im Jahr 2009 hat der Rat der Stadt Münster die Verwaltung beauftragt, die Mobilis ierung 
von Wohnstandorten im Siedlungsbestand zu unterstützen. Im Jahr 2011 ist dieser Auftrag mit 
dem Beschluss der Vorlage 0006/2011 „Bausteine für eine weitere Stärkung der inneren Entwick-
lung im Bereich Wohnen“ noch einmal bekräftigt worden. Gleichze itig ist ein differenziertes Vo r-
gehen beschlossen worden. Neben einem systematischen, flächendeckenden Umgang mit den 
Potenzialen im Siedlungsbestand, sollen exemplarisch in zwei Quartieren fallbezogene Mobilisie-
rungsstrategien erprobt werden. Diese Akzent verschiebung trägt bereits den Erfah rungen Rech-
nung, die frühzeitig – auch in anderen Städten – bei den Bemühungen um die Mobili sierung von 
Wohnungsbaupotenzialen im Siedlungsbestand gemacht wurden.   
 
Zur Mobilisierung von Standorten reicht es keineswegs aus, Wohnstandortpotenziale im Bestand 
zu erkennen und einer Bilanzierung zugänglich zu machen. Da diese Standorte fast ausschlie ß-
lich in Privateigentum sind, ist es für die Standortmobilisierung  entscheidend, ob es gelingt, E i-
gentümer zu eigenen Wohnun gsbauinvestitionen anzuregen oder sie zu bewegen, ihr Grun d-
stück für Wohnbauzwecke Dritten bereitzustellen. Um als Stadt auf diese Entscheidungen einz u-
wirken, ist es angezeigt, die individuelle Entscheidungssituation kennen zu lernen, um Ansat z-
punkte zur E influssnahme zu finden. Dies erfordert ein sehr differenziertes, kleinteiliges Agieren 
mit hohen kommunikativen Anteilen. In zwei Beispielquartieren wird dieser Ansatz derzeit in 
Münster erprobt.  
 
Eine pragmatische Alternative dazu ist der Erwerb der infr age kommenden Wohnstandortpoten-
ziale durch die Stadt. Das Amt für Immobilienmanagement hat in verschiedenen Gesprächen 
versucht, nicht genutzte Baulandflächen zu aktivieren. In manchen Fällen konnte erreicht werden, 
dass der Eigentümer selber die Bautätigkeit in Angriff genommen hat, im überwiegenden Teil ist 
eine grundsätzliche Verkaufs- bzw. Aktivierungsbereitschaft nicht zu erreichen. Die Grundstücks-
eigentümer wollen auf diese werthaltigen Anlagen nicht verzichten. 
 
Im Rahmen der Konversion besteht die Option, dass die Gemeinden unter gewissen Bedingu n-
gen die Chance erhalten, aufgegebene militärische Liegenschaften zu erwerben. Für die Erre i-
chung der Ziele der Stadtentwicklung wäre es vorteilhaft, wenn die Stadt die liegenschaftliche 
Verfügbarkeit über d ie beiden, von den Briten frei zu ziehenden Kasernenstandorte erlangen 
könnte.  
 
 
 
Diese Berichtsvorlage wird nach Beratung im ASSVW und im AFBL auch allen Bezirksvertretu n-
gen nachrichtlich zur Kenntnis gegeben.

10 
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i. V. 
 
 
 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
Anlagen: 
 
 
Anlage 1: Baureife Reserven in Neubaugebieten (Stand: 31.12.2011) 
Anlage 2: Mittelfristiges Baulandprogramm (2012 – 2016) 
Anlage 3: Systematik zu Baulandentwicklung und – vermarktung 
Anlage 4: Karte Wohnbaugebiete mit Vermarktungsreife / Baulandprogramm 
Anlage 5: Tabelle Neubauanteile am Wohnungsbestand der Stadtteile