Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster "eWoMaB" - Inhalte und Schlussfolgerungen

Anlage 2 zur Beschlussvorlage V/0071/2022 Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster „eWoMaB“ – Inhalte 
und Schlussfolgerungen 
 
Verlauf der Fachausschussberatungen in den stadtregionalen Kommunen  
    
     
   März April Mai 
Altenberge Ausschuss für Bauen, Planen und Nachhalt igkeit 28.03. (18 Uhr)   
Ascheberg Haupt-, Finanz- und Wirtschaftsförderungs ausschuss 08.03. (18 Uhr)   
Drensteinfurt  Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umwelt 14.0 3. (17 Uhr)   
Everswinkel Ausschuss für Planung, Umwelt- und Klim aschutz  27.04. (18 Uhr)  
Greven Ausschuss für Stadtentwicklung 31.03. (17 Uhr)   
Havixbeck Ausschuss für Bauen, Planung und Wohnen 2 2.03. (19 Uhr)   
Münster Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwick lung (ASS) 31.03. (17 Uhr)   
Münster Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finan zen u Wirts.   05.04. (17 Uhr)  
Nottuln Ausschuss Planen und Bauen  05.04. (19 Uhr)  
Ostbevern Umwelt- und Planungsausschusses 29.03. (1 8 Uhr)   
Senden 
Ausschuss f. Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklung und 
Digitalisierung   10.05. (18 Uhr) 
Sendenhorst  Stadtentwicklungsausschuss 24.03. (18 Uhr)   
Telgte Ausschuss für Planen, Bauen und Umland 15.03 . (17 Uhr)   
 
 
Stand 3.2.2022

Anlage A zur V/0071/2022
Kurzüberblick
Die Vorlage skizziert die wesentlichen Inhalte und mögliche Schlussfolgerungen einer
entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung, deren Erarbeitung die Städte und
Gemeinden in der Stadtregion Münster abgeschlossen haben. Mit der Vorlage werden auch
Beschlüsse durch die Räte der stadtregionalen Kommunen zur Gestaltung der weiteren
Zusammenarbeit angestrebt.
Ziele/Teilziele/Zielerreichung
Mit der Vorlage wird das Ziel aus der Präambel des „Integrierten Stadtentwicklungs- und
Stadtmarketingkonzeptes Münster (ISM) Münster-Profil, Leitorientierungen und Leitprojekte“
„Wir wissen um die enge Verbindung von Stadt, Münsterland und Westfalen und werden daher
besondere Verantwortung für eine gemeinsame Entwicklung übernehmen.“
verfolgt.
Die Städte und Gemeinden in der Stadtregion Münster betreiben seit 2019 und auf der Grundlage
eines Kontraktes eine enge Zusammenarbeit, insbesondere in den Handlungsfeldern Mobilität
und Wohnen.
Mit der stadtregionalen Zusammenarbeit können wesentliche Beiträge zur Bewältigung der
Herausforderungen in der Wohnraumversorgung der insgesamt mehr als 500.000 Bewohnerinnen
und Bewohner beigesteuert werden. Die Städte und Gemeinden haben dazu als
Diskussionsgrundlage und Orientierungsrahmen gemeinsam eine entwicklungsorientierte
Wohnungsmarktbeobachtung durchgeführt und Vorschläge zur zielgerichteten Gestaltung der
künftigen Zusammenarbeit entwickelt. Die Ziele aus dem stadtregionalen Kontrakt zur
Wohnbauland- und Siedlungsentwicklung wurden im Zuge des Erarbeitungsprozesses weiter
ausgearbeitet.
Mit dieser Vorlage werden durch die Beschlüsse und Prüfaufträge eine Auftragsgrundlage für die
Zusammenarbeit in der Stadtregion im Bereich Wohnen geschaffen.
Zielerreichung
Der Bericht zur entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung ist eine Grundlage für die
wohnbaulandpolitischen Diskussionen in den Kommunen der Stadtregion.
Die Beschlussfassungen eröffnen Möglichkeiten
 einer weiteren Ausdifferenzierung qualitativer Ziele für die Wohnungs- und Baulandpolitik,
 einer besseren Transparenz der quantitativen Ziele in der Baulandpolitik,
 einer Erweiterung/Stärkung der Verwaltungszusammenarbeit im Bereich Wohnen
 eine Prüfung möglicher institutioneller Formen der Zusammenarbeit und
 die Prüfung einer perspektivisch in die Zukunft gerichteten konzeptionellen Zusammenarbeit.
Finanzierung
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung
Auswirkungen auf den Ergebnisplan Ja X Nein
Auswirkungen auf den Finanzplan Ja X Nein
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten? X Ja Nein teilw.

Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten? X Ja Nein teilw.
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? X Ja Nein
Bereits veranschlagt? X Ja Nein
Die Höhe der Aufwendungen oder Auszahlungen sind unabhängig von der vorhandenen
Mittelbereitstellung im Beschlussvorschlag zu nennen. Eine Angabe an dieser Stelle oder bei den
Zielen reicht nicht aus.
Pflichtigkeitsgrad
Die Maßnahme/Leistung ist vollständig
pflichtig
überwiegend
pflichtig
X überwiegend
freiwillig
vollständig
freiwillig
Ratsbeschlüsse Vorlage V/368/2013, Vorlage V/946/2018 und Vorlage V/949/2019
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)
Die Vorlage berührt das Themenfeld der Demographie, da in der Wohnungsmarktbeobachtung
die Wohnraumversorgung in Münster als wachsende Stadt und entsprechend ihrer bisherigen
Einwohnerentwicklung (zunehmende Einwohnerzahl, sinkende Haushaltsgrößen) thematisiert.
Die Vorlage berührt auch klimaschutzrelevante Aspekte, weil die angestrebte Weiterentwicklung
der Siedlungsentwicklung in der Stadtregion auch Beiträge zum Klimaschutz zu leisten vermag.

Anlage 1

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Drensteinfurt

Entwicklungsorientierte
Wohnungsmarktbeobachtung
in der Stadtregion Münster

Entwicklungsorientierte
\Wohnungsmarktbeobachtung
in der Stadtregion Münster

Herausgeber:

Geschäftsstelle der Stadtregion Münster
Stadt Münster, Stadtplanungsamt
Albersloher Weg 33 « 48155 Münster

Erarbeitet durch:

. Bernhard Faller, Colin Beyer
(.) U aest | 16) Friesenstraße 17 « 53175 Bonn
” Tel 0228 266 888 0
FORSCHUNG & BERATUNG www.quaestio-fb.de

unter Mitarbeit der Ansprechpartnerrunde der Stadtregion:
Christoph Rövekamp, Gemeinde Altenberge

Gesche Ahmann, Gemeinde Ascheberg

Christoph Britten, Stadt Drensteinfurt

Norbert Reher und Philipp Elsbernd, Gemeinde Everswinkel
Hinnerk Willenbrink und Marco Scheil, Stadt Greven

Monika Böse, Gemeinde Havixbeck

Mattias Bartmann, Stadt Münster

Jonas Sonntag und Julia Breuksch, Gemeinde Nottuln

Klaus Hüttmann, Gemeinde Ostbevern

Carsten Busche, Gemeinde Senden

Daniel Fühner, Stadt Sendenhorst

Christian Korte, Anne Reher und Kristine Herkströter, Stadt Telgte

und der Geschäftsstelle der Stadtregion:
Detlef Weigt
Ute Homann

Bildrechte Titelseite: von rechts oben nach links unten
Gemeinde Altenberge, Karl Reinke

WohnBau Westmünsterland

Stadt Münster, Mattias Bartmann

Gemeinde Ascheberg, Simone Böhnisch

Scholz Architekten, Eckhard Scholz

Scholz Architekten, Eckhard Scholz

Bonn/Münster, 16. Februar 2022

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

VOrWOFT aueneesesnennennnnnnnnnnnnensensensnnensennnnnnnnnsnnsnsensnnsnnsnnnsnssnsnnsnsnsnssnsnnnsssnsnssnsnnsnssnssnssnssssssnsnssnnsnnsnnene 4
Zentrale Botschaften aus der eWoMaB........uuuensnssesenesnennnenenennnenensnnnnnennnnennannnnnennennnnnenennnnan 6
1 Eine Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadtregion ............unenesnsnsesenennennennnnennnnnnen 12
2 Demographie und Wohnungsbau .........u.uursesensersensenensennnnnnnnnnnnnnennennennnnennnnnnnnnnnnnnnennennen nn 16
2.1 Die Stadtregion als Wachstumsregion...............nrsessennenensennnnnnnnnnnennennennnnnnnnnnnnnnnnnnann 16
2.2 Wechselwirkungen zwischen Wachstum und Wohnungsbau ............enesessesnsnnennnnenn 18

2.3 _Wohnstandortwahl in der Stadtregion

2.4 _\Wohnbaulandbereitstellung in der Stadtregion.

3 _ Bezahlbarkeit des Wohnens
3.1  Miet- und Kaufpreisentwicklung...

3.2 Entwicklung der Wohnkostenbelastung.............nnsesesessennnsennennnnnnennennnnnnnnnnnnnnnnnnnnenn
3.2.1 Bezahlbarkeit auf dem Mietwohnungsmarkt
3.2.2 Bezahlbarkeit auf dem Eigentumswohnungsmarkt.. .
3.2.3 Bezahlbarkeit auf dem Einfamilienhausmarkt.............ensenennnennennnnne
3.3 Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus .............2222sennnennennnsennnnnnen
3.4 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen des freifinanzierten und öffentlich
geförderten Wohnungsbaus........ununsersessesennensennennnnnnnnennennennnnennnnnnnnnnnnnennennennnnnnnnnnnnen 33
4 _ Schlussfolgerungen und Empfehlungen............ursusensessensennenensennnnnnnnnnnennennennnennnnnnnnnnnnnn nenn 37
4.1 Erweiterte Zielsetzungen einer stadtregionalen Wohnungspolitik ..............ueee 37

4.2 Vorschläge für die weitere stadtregionale Zusammenarbeit.

4.3 Empfehlungen für eine Weiterentwicklung der eWoMaB

5 _ Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe.
5.1 Altenberge
5.2 Ascheberg ....

5.3  Drensteinfurt........ueessesssessessnsnsennenennennennnnnnnnnnonnennnennennnnnnnnnnnnnnennensennnnensnnnnnnnnnnnnane 48
5.4 Everswinkel .........eessessssssessnsensennenennennennnnnnnnnnnnnnennennnnnnnnnnnnnnnnnennensennnnnnnnsnnsnnnnnnnnane 50
5.5. Greven.....ueesnessensensnnssensnennensnnnennnsnnsnnssnennennennnennennnnnensnnsnensnensennennnsnensensnnsnnsnnennannan 51

5.6  Havixbeck..
5.7 Münster.
5.8  Nottuln..
5.9 Ostbevern

5.10 Senden ...uueeseesssessssnsssnnnnnnnnnennnnsnnnnnnnnnnnnnsnnnnnnnnnnnnnennnnsnnsnnnnnsnnnsnnnnsennnssnnssnnsnsonsssnnsssnnsnnnne 64

5.11 Sendenhorst............uesssssessnsennennenennennennnnnnnnnnnennennennnnennnnnnnnnnnnnnennensennnnensnnnnnnnnnnnnnanne 66

5.12 Telgte .......nunsnsnsensesersesnssensnnnnnnnnennenennennennnnnnnnnnnennennennnnensnnnnsnnsnnnnennensennnensnsnnsennnnnnanne 67
Methodischer Anhang................enssessesnssensnnnnnennenenennennnnnnnnnnnnnnnnnennennnnennnnnnnnsnnnnnennennon nennen

Annahmen der Bezahlbarkeitsanalysen

Rechenweg und Annahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnungen ....

Vorwort

Vorwort

Wohnraum, gleichsam „der Richtige“ wie auch bezahlbar, ist essentiell für den gesellschaftlichen
Zusammenhalt und die Zukunftsfähigkeit eines Raumes. Er ist eine entscheidende Vorausset-
zung für das Wohlbefinden von Menschen, nicht erst seit der Covid 19-Pandemie. Wir alle brau-
chen ein „Zuhause“.

Die prosperierenden Städte und Gemeinden in der Stadtregion stehen vor großen wohnungspo-
litischen Herausforderungen, deren Bewältigung die Überwindung kommunaler Wirkungskreise
erfordert, weil der Wohnungsmarkt längst ein regionaler geworden ist. Hierzu wurde mit dem
Neustart der Stadtregion 2018/2019 die stadtregionale Initiative „Wohnregion 2030“ begrün-
det. Ihre Module „entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung“ und „Baulandklau-
sur“ haben den Blick über den kommunalen Tellerrand der Wohnbaupolitik geöffnet.

Kommunale Wohnungs- und Liegenschaftspolitik ist insoweit auch mit der regionalen Perspek-
tive abzugleichen - mit dem Anspruch, die kommunale Handlungsfähigkeit zu stärken. Die erst-
malig praktizierte entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung ist ein systematischer
Handlungsansatz mit der Erwartung, dadurch die kommunalen baulandpolitischen Diskussionen
für ihre zielgenauere Ausrichtung auf Nachfrage und Bedarfe zu unterstützen. Ein besonderer
Dank gebührt der NRW.BANK für die Unterstützung beim Aufbau des Indikatoren-Tableaus.

Der Prozess zur Raum- und Wohnungsmarktbeobachtung unter fachlicher Begleitung eines Gut-

achterbüros wurde von Beginn an verknüpft mit einer Diskussion von Zielen zur Baulandbereit-

stellung und zur Bauleitplanung. Dabei wurden Zielvorstellungen aus dem Kontrakt der Stadtre-

gion erweitert und ausdifferenziert:

" Die Stadtregion Münster benötigt ein zukunftsfähiges Wohnraumangebot für alle Bevöl-
kerungsgruppen, mit Rücksicht auf lokale Standortqualitäten und gewachsene (dörfliche)
Strukturen.

"= Angesichts steigender Wohnkosten stehen Haushalte mit geringem Einkommen unter
Druck. Die stadtregionalen Kommunen setzen sich für einen bezahlbaren Wohnungsbau
ein, sie nutzen dazu die Wohnraumförderung des Landes NRW.

"= Inder Stadtregion Münster wird die Wohneigentumsbildung, insbesondere bei jungen Fa-
milien, als zentrale Komponente der Wohnungsversorgung und der Alterssicherung unter-
stützt. In diesem Kontext werden auch städtebauliche Lösungen in der Innenentwicklung
als attraktive Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus angestrebt.

"= Wohnungsbau in der Stadtregion Münster kann und sollte wichtige Beiträge zur Zukunfts-
fähigkeit und Lebensqualität der Stadtregion Münster leisten:
= attraktive Architektur in kompakten Siedlungsformen,
= insbesondere vermehrt in bestehendem Siedlungsgefüge,
= unter Begrenzung der Flächeninanspruchnahme,
© mit leichtem Zugang zum ÖPNV und mit guter Anbindung an das Radverkehrsnetz
= sowie unter Begrenzung der Treibhausgasemissionen und unter Berücksichtigung der
Klimawandelvorsorge.

Die Bewältigung der Wohnungsnachfrage berührt Zukunftsfragen, die zunehmend kontroverser,
vielschichtiger und komplexer werden und neue Strategien und Handlungsansätze erfordern. Es

Vorwort 5

ist der Anspruch der Stadtregion, in ihrer Wohnsiedlungsentwicklung von gegenseitiger Unter-
stützung geprägte interkommunale Innovationspartnerschaften und gemeinsame Orientie-
rungsrahmen anzustreben. Im Zuge der Wohnungsmarktbeobachtung sind dazu im vorliegen-
den Bericht erfolgversprechende Handlungsansätze (Kap. 4.2) zu möglichen weiteren gemein-
samen Schritten skizziert worden. Diese Optionen bedürfen einer (politischen) Bewertung ihrer
Machbarkeit. Für die praktischen Weichenstellungen sind Vertreterinnen und Vertreter aus der
Kommunalpolitik ebenso gefragt wie die Fachleute aus den Verwaltungen und in der Immobili-
enwirtschaft der Stadtregion.

Wir sind überzeugt, dass dieser Wohnungsmarktbericht einen Mehrwert für die ganze Stadtre-
gion erzeugen kann. Lassen Sie uns darüber sprechen, wie uns dieses am besten gelingen kann!

Karl Reinke Thomas Stohldreier Carsten Grawunder
Bürgermeister Bürgermeister Bürgermeister
Gemeinde Altenberge Gemeinde Ascheberg Stadt Drensteinfurt
f Efhica U
(£ 7 ID:
U
Sebastian Seidel Dietrich Aden Jörn Möltgen
Bürgermeister Bürgermeister Bürgermeister
Gemeinde Everswinkel Stadt Greven Gemeinde Havixbeck
Kr OD. \.. Uno
Man
Markus Lewe Dr. Dietmar Thönnes Karl Piochowiak
Oberbürgermeister Bürgermeister Bürgermeister
Stadt Münster Gemeinde Nottuln Gemeinde Ostbevern
Sebastian Täger Katrin Reuscher Wolfgang Pieper
Bürgermeister Bürgermeisterin Bürgermeister
Gemeinde Senden Stadt Sendenhorst Stadt Telgte
/ \
Dr. Christian Schulze Pellengahr Dr. Olaf Gericke Dr. Martin Sommer
Landrat Landrat Landrat

Kreis Coesfeld Kreis Warendorf Kreis Steinfurt

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

Zentrale Botschaften aus der eWoMaßB

Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung: Ausgangspunkt einer erweiterten
wohnungspolitischen Zusammenarbeit in der Stadtregion Münster

Altenberge, Ascheberg, Drensteinfurt, Everswinkel, Greven, Havixbeck, Münster, Nottuln, Ost-
bevern, Senden, Sendenhorst und Telgte: Jede einzelne Stadt/Gemeinde und viele der 45 Stadt-
und Ortsteile in der Stadtregion Münster haben ihre eigene Historie, ihre eigene Identität und
ihr spezifisches städtebauliches Erscheinungsbild. Dies zu bewahren und weiterzuentwickeln, ist
ein Kernanliegen der in den Städten und Gemeinden verankerten kommunalen Selbstverwal-
tung.

Gleichzeitig haben die Städte und Gemeinden der Stadtregion erkannt, dass sich die Lebensqua-
lität in der Region und vor Ort in vielerlei Hinsicht durch Weichenstellungen und Kooperation
auf der regionalen Ebene verbessern lässt. Deswegen ist die interkommunale Zusammenarbeit
ein in der Region fest verankerter Bestandteil der kommunalen Selbstverwaltung und somit
auch der Daseinsvorsorge. Im Jahr 2019 haben sich die zwölf Städte und Gemeinden der Stadt-
region Münster zusätzlich darauf verständigt, die stadtregionale Zusammenarbeit in den Berei-
chen Mobilität (hier insbesondere der Ausbau von Velorouten) und Wohnen zu verstärken.

Ein erstes Ergebnis dieser stadtregionalen Zusammenarbeit ist der vorliegende erste Wohnungs-
marktbericht für die Stadtregion Münster. Erarbeitet wurde dieser in enger Zusammenarbeit
mit der Ansprechpartnerrunde aus Vertretern der Planungsverwaltungen aller Städte und Ge-
meinden der Stadtregion, mehrfach diskutiert in der Runde der Bürgermeister der Stadtregion
und schließlich auch in dem stadtregionalen Beirat mit Ratsmitgliedern aus der gesamten Stadt-
region. Nicht zufällig trägt der Bericht den Titel „entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbe-
obachtung in der Stadtregion Münster“. Denn dahinter verbirgt sich der Anspruch, den regiona-
len Wohnungsmarkt im Sinne einer guten Wohnungsversorgung und einer insgesamt hohen Le-
bensqualität in gemeinsamer Verantwortung weiterzuentwickeln. Dazu will der Wohnungs-
marktbericht als Orientierungshilfe einen Beitrag leisten.

Weichenstellungen für die künftige wohnungspolitische Zusammenarbeit

Die entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung ist nicht nur das Ergebnis einer ana-
Iytischen Auseinandersetzung mit den grundlegenden Statistiken zum Wohnungsmarkt. Sie ist
mindestens ebenso sehr das Ergebnis einer Zusammenarbeit in den bestehenden Arbeitsstruk-
turen der Stadtregion; insbesondere der „Ansprechpartnerrunde“ und der „Bürgermeister-
runde“. Hier wurden die Arbeiten koordiniert, Zwischenergebnisse diskutiert und vor allem da-
raus entstehende Konsequenzen reflektiert. Dies ist in zunächst sechs Vorschlägen für die wei-
tere wohnungspolitische Zusammenarbeit innerhalb der Stadtregion gemündet.

Die Vorschläge erwachsen aus strategischen Zielvorstellungen, deren Relevanz und Grundlinien
in der Zusammenarbeit sichtbar geworden sind:

= Esgeht darum, die konzeptionelle Zusammenarbeit für eine gute Wohnungsversorgung
und Siedlungsentwicklung zu festigen.

= Es geht um einen gemeinsamen Zielkanon, der für den gemeinsamen Wohnungsmarkt
anzuwenden ist.

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

" Esgeht darum, die Position der Kommunen als Akteur auf dem Boden- und Wohnungs-
markt zu stärken.

"= Es geht um eine kommunale Innovationspartnerschaft bei der Bewältigung neuer Her-
ausforderungen und der Erarbeitung guter zukunftsorientierter Lösungen.

" Es geht um eine Bündelung von Know-How und eine gegenseitige fachliche Unterstüt-
zung bei schwieriger werdenden Steuerungs- und Entwicklungsaufgaben.

"= Nicht minder wichtig ist das Abfedern von personellen Kapazitätsengpässen der einzel-
nen Städte und Gemeinden im operativen Bereich.

All dies ordnet sich in das Bestreben ein, die Stimme und die wohnungspolitische Handlungsfä-
higkeit der Region als Ganzes und ihrer zwölf Städte und Gemeinden zu stärken.

Die Region wächst an Einwohnern und Beschäftigten

Die Stadtregion Münster wächst. Zwischen 2010 und 2020 sind über 40 Tsd. Einwohner hinzu-
gekommen. Dies entspricht einem Wachstum von knapp 9 % auf nunmehr rund 500 Tsd. Ein-
wohner. Die höchsten relativen Zuwächse haben dabei Münster (+11,9 %) und Greven (+8,8 %)
erreicht. Andere Gemeinden wie zum Beispiel Everswinkel (+2,4 %) oder Drensteinfurt (+2,5 %)
fallen demgegenüber deutlich zurück.

Noch deutlicher als das Einwohnerwachstum fällt der Beschäftigungszuwachs aus. Hier erzielt
die Stadtregion Münster ein Plus von rund 47 Tsd. Beschäftigen oder gut 25 % (2010 bis 2020).
Eine ganze Gruppe von Städten und Gemeinden erreichte dabei Zuwächse von teilweise deutlich
über 30 % (Altenberge, Ascheberg, Nottuln, Ostbevern und Senden).

Dieser Zuwachs an Einwohnern und Beschäftigten ist vor allem ein Ausdruck einer hohen Attrak-
tivität der Region. Neue Arbeitsplätze entstehen primär aus guter und kreativer Arbeit in erfolg-
reichen Unternehmen sowie aus guten Standortbedingungen. Auch die zunehmend mobilen
Menschen zieht es vor allem dorthin, wo sie gute Lebensbedingungen vorfinden. Sieht man ein-
mal von Fluchtwanderungen ab, ist der überdurchschnittliche regionale Einwohnerzuwachs vor
allem auf die hoch attraktive Region zurückzuführen. Angesichts dieser Voraussetzungen ist da-
von auszugehen, dass die Stadtregion auch in den nächsten Jahren durch Wachstum geprägt
sein wird.

Wichtiger als die lokalen Unterschiede sind die zunehmenden inneren Verflechtungen

Beim Blick auf die einzelnen Städte und Gemeinden fallen nennenswerte Unterschiede in der
Wachstumsdynamik auf. Zugleich wird aber deutlich, dass diese Unterschiede zwischen den ein-
zelnen Kommunen an Aussagekraft verlieren. Denn gleichzeitig wachsen die Verflechtungen.
Zwischen 2010 und 2019 hat die Zahl der innerregionalen Berufspendler um 7 Tsd. zugenom-
men. Dies entspricht einem relativen Zuwachs von 17 %. Ebenso prägnant ist das hohe Maß an
Umzugsverflechtungen innerhalb der Region: In den Jahren 2018 bis 2020 sind pro Jahr 5.300
Personen zwischen den Städten und Gemeinden der Region umgezogen.

In diesen Zahlen zeigt sich, dass sich die Städte und Gemeinden der Region zumindest partiell
wie „kommunizierende Röhren“ verhalten. Der Zuwachs von Arbeitsplätzen in einer Stadt kann
nur erfolgen, weil er sich am Arbeitsmarkt der gesamten Region bedienen kann. Dies führt zu
mehr Pendlern. Auch die Entwicklung von mittleren und größeren Baugebieten gelingt nur in
überschaubaren Fristen, weil hier immer auch die Nachfrage aus den Nachbarorten angespro-
chen und gebunden werden kann. Dies drückt sich in der hohen Zahl der Umzüge aus. Die Stadt-

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

region ist das „Gehäuse“, in dem sich Angebot und Nachfrage durch zunehmende innere Ver-
flechtungen ausgleichen. Dies gilt in ähnlicher Weise für den Arbeits- und für den Wohnungs-
markt.

Das Wohnen wird teurer: Steigende Baukosten, steigende Bodenpreise und Wohnungsmangel

Die Stadtregion Münster teilt dabei das Schicksal vieler wachsender Stadtregionen: Denn in den
letzten Jahren sind steigende Wohnkosten vielerorts zu einer negativen Begleiterscheinung des
Wachstums geworden. Steigende Baukosten (Baumaterial, Handwerkerleistungen, etc.) sind da-
bei eine Ursache. Diese wirken primär auf den Wohnungsneubau. Auf der anderen Seite geraten
aber auch die Wohnungsbestände unter Druck. Das macht sich besonders bei den neuen Ver-
tragsabschlüssen bemerkbar. Die sogenannten Angebotsmieten (inserierte Mieten) sind seit
2014 jährlich um rund 4% gestiegen und liegen damit deutlich über den Einkommenszuwächsen
(2 %) oder den sonstigen Lebenshaltungskosten. Noch deutlicher fällt dies bei den Grundstücks-
preisen aus: In weiten Teilen der Stadtregion sind die Grundstückspreise für den Einfamilien-
hausbau um jährlich über 9 % gestiegen.

Die Städte und Gemeinden der Stadtregion haben auf die anhaltend hohe Nachfrage nach
Wohnraum mit der Ausweisung neuer Baugebiete reagiert. Auch in den bestehenden Siedlungs-
bereichen wird in der sogenannten Innenentwicklung (Baulückenschließung, Nachverdichtung)
neuer Wohnraum geschaffen. Im Vergleich mit anderen Stadt-Umland-Regionen in Deutschland
belegt die Stadtregion Münster mit Blick auf die Baufertigstellungen einen der vordersten Plätze.
Dennoch kann der Umfang des Wohnungsbaus mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt
halten. Im Durchschnitt wurden in den letzten Jahren jährlich rund 2.400 Wohnungen und damit
neuer Wohnraum für 2.400 Haushalte in der Stadtregion fertiggestellt. Gleichzeitig wuchs die
Stadtregion um ca. 5.000 bis 6.000 Haushalte pro Jahr. Die Konsequenz sind Knappheitspreise
auf dem Wohnungsmarkt.

Bezahlbarkeit des Wohnens: Zunehmende Probleme bei der Wohnungsversorgung von Haus-
halten mit geringen Einkommen

Die Diskrepanz zwischen Einkommensentwicklung und Wohnkostensteigerungen führt insbe-
sondere bei Haushalten mit geringen Einkommen zu einer verschlechterten Bezahlbarkeit des
Wohnens. Diese Entwicklung ist ausgehend von verschiedenen Ausgangslagen in der gesamten
Stadtregion zu beobachten. Konnte sich ein Single-Haushalt mit geringem Einkommen! bei einer
Einkommensbelastung von 30 % in Münster im Jahr 2014 noch eine Wohnung mit 40 m? leisten,
so sind es 2020 nur noch 34 m?. In Senden oder Drensteinfurt sind es statt 53 m? nur noch 45
m?. Neben den Einschränkungen bei der Befriedigung der Wohnwünsche führt eine steigende
Wohnkostenbelastung nicht nur bei Haushalten mit geringen Einkommen zu Einschränkungen
in anderen Lebensbereichen (z.B. Ausgaben für Anschaffungen, Dienstleistungen, Gastrono-
mie). Entsprechend negativ sind die Auswirkungen für den Bäcker oder Gasthof im eigenen Orts-
teil, den Schuhladen im benachbarten Ortsteil und das Möbelhaus in der Nachbarkommune.
Auch die regionalwirtschaftlichen Konsequenzen steigender Wohnkosten erfordern stadtregio-
nales Handeln.

Eine objektive Grenze für die Einkommensbelastung durch das Wohnen gibt es nicht. Gleichzei-
tig gilt aber, dass man sein Geld nur einmal ausgeben kann. Wer mehr fürs Wohnen ausgibt, der
muss in anderen Bereichen sparen. Mindestens ebenso wichtig wie die erwähnten regionalwirt-
schaftlichen Wirkungen ist (das lässt sich aus dem sozioökonomischen Panel ableiten), dass
Menschen, die mehr als 30 % ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben (müssen), an Lebens-
zufriedenheit einbüßen. Offenbar stellt sich hier das Gefühl ein, sich in anderen Bereichen des

1 75 % des Median-Äquivalenzeinkommens, entsprach 2020 rund 1.300 € netto pro Monat

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

Lebens nicht mehr adäquat versorgen oder am gesellschaftlichen Leben teilnehmen zu können.
Bei Haushalten mit niedrigen Einkommen wird diese Grenze mittlerweile besonders häufig über-
schritten.

Im Zusammenhang mit bezahlbarem Wohnraum wird in der öffentlichen Diskussion immer wie-
der auf die Bedeutung des geförderten Wohnungsbaus hingewiesen. Auch die Ergebnisse der
Wohnungsmarktbeobachtung zeigen, dass eine Ausweitung dieses Wohnungsmarktsegments
wünschenswert ist. Im Gegenzug für die gewährten Fördermittel verlangt das Land Nordrhein-
Westfalen in den neu errichteten Wohnungen preiswerte Mieten. Aus Sicht der Wohnungsun-
ternehmen sind die vom Land angebotenen Konditionen jedoch oft nicht so attraktiv wie das
Bauen ohne Wohnungsbauförderung. Die Einschnitte bei den Mieteinnahmen können durch die
Zuschüsse und vergünstigten Darlehen in vielen Fällen nicht vollständig kompensiert werden, so
dass sich der geförderte Wohnungsbau „von selbst“ kaum auf dem Markt durchsetzt.

Es sind besondere kommunale (und bestmöglich regional abgestimmte) Anstrengungen erfor-
derlich, um den geförderten Wohnungsbau insbesondere bei dem Zugang zu geeigneten Woh-
nungsbaugrundstücken zu unterstützen. Die Stadt Münster nimmt mit der Sozialgerechten Bo-
dennutzung (SoBo Münster) in dieser Hinsicht eine Vorreiterrolle ein. Aber auch in vielen ande-
ren Kommunen der Stadtregion werden Instrumente ergriffen, um dem geförderten Wohnungs-
bau Vortrieb zu leisten.

Bezahlbarkeit des Wohnens: Verschlechterte Rahmenbedingungen für die Eigentumsbildung

Die Verschlechterung der Bezahlbarkeit macht sich nicht nur bei den Mieterhaushalten mit ge-
ringen Einkommen bemerkbar. Auch für mittlere Einkommen mit dem Wunsch zur Eigentums-
bildung waren die Preissteigerungen der vergangenen Jahre problematisch. Trotz günstigerer
Finanzierungsmöglichkeiten als in der Vergangenheit (Niedrigzinsphase) steigen die mit dem Ei-
gentumserwerb verbundenen Belastungen deutlich stärker an als die Einkommen. So musste
beispielsweise eine vierköpfige Familie mit durchschnittlichem Einkommen? in Telgte im Jahr
2014 noch rund 33,1 % ihres Einkommens für die Finanzierung eines Bestands-Einfamilienhau-
ses ausgeben. Im Jahr 2020 waren es schon 43,2 %. Einige Haushalte in dieser Einkommens-
gruppe wird dies vom Eigentumserwerb - zumindest an dem favorisierten Standort - abhalten.
Mit der Bildung von Wohneigentum verbindet sich jedoch nicht nur der Wunsch nach einer adä-
quaten Wohnraumversorgung, sondern auch das persönliche Ziel von Vermögensbildung und
Alterssicherung. Gerade Letzteres hat neben der individuellen auch eine gesamtgesellschaftli-
che Dimension. Diese ist in der von großstädtischen Mietwohnungsmärkten dominierten woh-
nungspolitischen Diskussion der vergangenen Jahre oftmals in den Hintergrund gerückt.

Für das wohnungspolitische Handeln in einer Stadtregion, in der die Wohneigentumsbildung
eine wichtige Rolle einnimmt, ist dieses Wohnungsmarktsegment aber mindestens ebenso
von Bedeutung und bedarf kommunaler (und bestmöglich regional kalibrierter) Anstrengun-
gen.

2 100 % des Median-Äquivalenzeinkommens, entsprach 2020 rund 3.990 € netto pro Monat

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

Impulse für die Etablierung einer regionalen Wohnungspolitik

Der Wohnungsmarkt ist kein einheitliches Gebilde. Einerseits gibt es lokale Wohnungsteil-
märkte. Andererseits gibt es segmentspezfische Teilmärkte (den Markt für Einfamilienhäuser,
den Markt für preisgünstige Mietwohnungen, den Markt für höherwertige Neubauwohnungen
usw.). Dennoch von einem regionalen Wohnungsmarkt zu sprechen, rechtfertigt sich aus dem
Umstand, dass die Menschen in ihrer Wohnstandortentscheidung zunehmend mobil werden
und in regionalen Alternativen denken. Man kann eine starke Bindung der Menschen an die
einzelnen Städte und Gemeinden unterstellen, aber individuelle Präferenzen und Mobilitäts-
muster (Arbeitsplätze, Schulen, wesentliche Freizeitaktivitäten) entscheiden insbesondere zu-
sammen mit den verfügbaren Angeboten und ihren Preisen darüber, wo in der Region die Men-
schen für sich die beste und zugleich bezahlbare Wohnung finden. Wissenschaftlich ausge-
drückt: Die einzelnen lokalen und segmentspezifischen Teilmärkte sind so miteinander verfloch-
ten, dass Knappheiten in dem einen Teilmarkt zu Ausweichreaktionen in einen benachbarten
Teilmarkt bzw. ein benachbartes Segment führen. Der regionale Wohnungsmarkt ist quasi das
„Gehäuse“, in dem sich diese Austauschprozesse und damit auch der Ausgleich von Angebot
und Nachfrage insgesamt vollziehen.

Dies als Ganzes im Sinne einer guten Wohnungsversorgung (= gute Wohnqualitäten für „ver-
nünftige“ Preise) in den Blick zu nehmen, ist eine wichtige Aufgabe einer regionalen Wohnungs-
politik. Aber auch unabhängig von diesen etwas abstrakten Einsichten gibt es Anlass für eine
regionale Zusammenarbeit bei Wohnungsbau- und den damit verbundenen Stadtplanungsauf-
gaben. Ohne Weiteres einleuchtend ist zum Beispiel, dass insbesondere der Klimawandel erheb-
liche Anpassungen erfordert und auch im Wohnungsbau nach neuen Lösungen verlangt. Hier
die Kräfte und Ideen der Region zu bündeln, ist dabei mehr als naheliegend. Hinzu kommt, dass
insbesondere die kleineren Städte und Gemeinden für die vielfältigen und teilweise neuen Auf-
gaben personell kaum gerüstet sind. Die zwölf lokalen Wohnungspolitiken in einen produktiven
regionalen Rahmen einzubetten, ist insofern die zeitgemäße Grundidee für die wohnungspoliti-
sche Zusammenarbeit in der Stadtregion.

Ziele und Herausforderungen für eine regionale Wohnungspolitik

Dabei lassen sich die damit verbundenen Ziele klar umreißen: Baulandentwicklung und Grund-
stücksmobilisierung sollten - um Knappheiten und unnötige Preissteigerungen zu vermeiden —
nachfragegerecht ausgeweitet und verstetigt werden. Um diese Verstetigung zu erreichen, ist
eine gewisse Koordination zwischen den Städten und Gemeinden erforderlich. Gleichzeitig ver-
dient das Segment des preisgünstigen und geförderten Wohnungsbaus mehr Aufmerksamkeit.
Dies ist in vielen Städten und Gemeinden der Stadtregion längst erkannt worden. Die damit ver-
bundenen Schwierigkeiten bestehen vor allem darin, in dieser Hinsicht kooperationsbereite In-
vestoren zu finden oder die erforderliche Kooperationsbereitschaft zu erzeugen. Ähnliche Her-
ausforderungen ergeben sich, wenn insbesondere in den kleineren Städten der Region speziel-
lere Segmente des Wohnens mit entsprechenden Vorhaben bedient werden sollen (z. B. Ge-
schosswohnungsbau für junge Haushalte oder für Senioren zur Anreicherung alternder Einfami-
lienhausgebiete).

Eine Stärke der Stadtregion Münster ist ihre Siedlungsstruktur, innerhalb derer sich die Sied-
lungskerne und die Landschaftsräume klar gegliedert voneinander abheben. In dieser Hinsicht
unterscheidet sich die Stadtregion wohltuend vom ineinanderlaufenden „Siedlungsbrei“ manch
anderer Stadtregion. Dies zu stärken und weiterzuentwickeln gewinnt im Licht der ökologischen
Herausforderungen noch an Bedeutung. Die damit verbundene und weiter zu fördernde (ur-
bane) Kompaktheit ist die Grundlage für einen flächensparenden dichten Wohnungsbau, der
seinerseits aus dieser Dichte heraus die Rahmenbedingungen für eine Stärkung umweltschonen-

10

Zentrale Botschaften aus der eWoMaB

der Mobilität und neuer Lösungen der Energieversorgung bietet. Die hohe und wachsende Be-
deutung klimaresilienter Siedlungsstrukturen haben die Unwetterkatastrophen der jüngeren
Vergangenheit deutlich gezeigt. Gerade weil diese vielfältigen Anforderungen teilweise in Kon-
flikt untereinander und insbesondere in Konkurrenz zu einer preisgünstigen und sozial ausge-
richteten Wohnungsversorgung geraten können, ergeben sich daraus nicht immer einfach zu
bewältigende Entwicklungs- und Optimierungsaufgaben.

11

Eine Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadtregion

1 Eine Wohnungsmarktbeobachtung
für die Stadtregion

Die Städte und Gemeinden rund um die Stadt Münster haben sich zu der Stadtregion Münster
zusammengeschlossen, um in Zukunft Herausforderungen, welche sich regional stellen, auch
regional begegnen zu können. Eines der zentralen Themen dieses Gemeinschaftsprojekts ist die
Koordinierung einer stadtregionalen Wohnbaupolitik. Mit Blick auf dieses Themenfeld stehen
folgende Handlungsziele im Zentrum der Zusammenarbeit:

1. Anpassung der Wohnbaupolitik - differenziert nach Oberzentrum und Umlandkommu-
nen -an aktuelle und zukünftige Marktentwicklungen, um der Wohnraumnachfrage zu-
künftig besser und bedarfsgerechter entsprechen zu können

2. Weiterentwicklung / Neuorientierung der Siedlungsentwicklung als Beitrag zur Ver-
kehrswende z. B: durch bessere Anschlüsse an die Infrastrukturen des Umweltverbun-
des (Bus, Bahn, Fahrrad - insbesondere Velorouten)

3. Weiterentwicklung / Neuorientierung der Siedlungsentwicklung, um einen Beitrag zum
Klimaschutz leisten zu können

Ein wichtiger Baustein, um diese Bestrebungen voranzutreiben, ist die Erarbeitung einer ent-
wicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung (kurz: eWoMaB). Hauptaufgabe der e-
WoMaßB ist es dabei, Hintergrundinformationen und Orientierungshilfen für die stadtregionale
Diskussion zur Neuausrichtung der Wohnbaupolitik und ihrer kommunal arbeitsteiligen Umset-
zung zu generieren.

Die eWoMaß für die Stadtregion hebt sich in zweifacher Hinsicht von einer „normalen“ Woh-
nungsmarktbeobachtung ab:

1. Stadtregional heißt, dass für 12 Kommunen bestehend aus 45 Stadt- und Ortsteilen die
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt beobachtet werden sollen, im Ergebnis aber
eine zentrale Argumentationslinie verfolgt werden soll.

2. Entwicklungsorientiert heißt zum einen, dass sie sich dynamisch an die Entwicklungen
in der Region anpasst. Es heißt aber v. a. auch, dass sie Anforderungen an eine regional
abgestimmte Wohnungsbaupolitik formuliert und diese auch aktiv in die Diskussion mit
den politisch Verantwortlichen der beteiligten Kommunen einbringt und die Umsetzung
dieser Anforderungen forciert.

Beide Zielsetzungen verbinden sich mit dem Anspruch, dass es sich bei der eWoMaB um eine
Wohnungsmarktbeobachtung handeln soll, die keine Aneinanderreihung inhaltlich wenig mitei-
nander verbundener statistischer Auswertungen, sondern ein kompaktes und auf die oben be-
schriebenen Handlungsziele ausgerichtetes Werk ist. Teil dieser Zielsetzungen war es von An-
fang an, die Erarbeitung als dialogorientierter Prozess mit den Mitarbeiter*innen der Fachver-
waltungen (Ansprechpartnerrunde) und den Vertretern der Kommunalpolitik zu organisieren.
Dies dient zum einen der Qualität des Ergebnisses (durch die Einbindung lokalen Wissens), zum
anderen auch der politischen und fachlichen Akzeptanz der daraus abgeleiteten Anforderungen
an die zukünftige Baulandbereitstellung (durch die Beteiligung der Lokalpolitik).

Eine Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadtregion 13

Die Stadtregion Münster, bestehend aus der Stadt Münster und den 11 Nachbarkommunen Al-
tenberge, Ascheberg, Drensteinfurt, Everswinkel, Greven, Havixbeck, Nottuln, Ostbevern, Sen-
den, Sendenhorst und Telgte ist in vielfacher Weise miteinander verbunden. Pendlerströme,
Waren- und Dienstleistungsangebote erstrecken sich ebenso über die Gemeindegrenzen hinaus,
wie berufliche oder private Netzwerke. Auch der Wohnungsmarkt lässt sich nicht sinnvoll inner-
halb einer Stadt, einer Gemeinde oder eines Landkreises abgrenzen. Im Sinne der eWoMaßB ver-
stehen wir die gesamte Stadtregion als eine Wohnungsmarktregion, die sich aus den 45 Stadt-
und Ortsteilen der 12 Städte und Gemeinden zusammensetzt.

Beispielhaft zeigt sich die Verflechtung innerhalb der Region an der Auswertung der Pendler-
ströme innerhalb der Stadtregion. Abbildung 2 zeigt diese Verflechtung sowohl aus der Perspek-
tive des Wohnorts (Auspendler in die Stadtregion) als auch aus der des Arbeitsorts (Einpendler
aus der Stadtregion). Bei Betrachtung der Auspendler zeigt sich, dass aus allen Kommunen der
Stadtregion eine nennenswerte Zahl an Pendlern (im Durchschnitt über 4.000 pro Kommune)
den Weg zu ihrem Arbeitsort in der Stadtregion auf sich nehmen. Von allen Auspendlern aus
den Kommunen der Stadtregion entspricht dies einem Anteil von 43%.

Abbildung 1: Die Stadtregio

Brock

Altenberge
2 Ostbevern

».

- Telgte

Everswinkel

‚Wolbeck 2
a

Alverskirchen

Hohenholte
u

% Havixbeck

Roxel

Darup Nottuln Schapdetten
„

Bösensell

Appelhülsen

Albersloh

Sendenhorst

Rinkerode

Ottmarsbocholt

4 Davensberg

Drensteinfurt
‚Ascheberg

Walstedde

Ei

Herbern

Darstellung: Quaestio | Kartengrundlage: GeoBasis-DE / BKG (2020)

Eine Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadtregion

nerhalb der Stadtregion (Stand: 30.06

Auspendler |
in die Stadtregion PP )

ausgehendvom Wohnort K.1.%

m
RS

Telgte

Lesebeispiel: Die obere Abbildung zeigt die Auspendler aus einem bestimmten Wohnort in die anderen Kommunen
der Stadtregion. Für Nottuln zeigt sich beispielsweise, dass ein großer Teil der Auspendler nach Münster auspendelt.
Schaut man an das andere Ende des Balkens, so ist zu erkennen, dass deutlich weniger Personen in die andere Rich-
tung (also von Münster nach Nottuln) pendeln. Die untere Abbildung zeigt die Einpendler zu einem bestimmten
Arbeitsort aus den anderen Kommunen der Stadtregion. Für Telgte zeigt sich beispielsweise, dass ein Großteil der
nach Telgte pendelnden Arbeitnehmer aus Münster stammen. Schaut man an das andere Ende der Balken, so ist zu
erkennen, dass deutlich mehr Personen in die andere Richtung (also von Telgte nach Münster) pendeln. Darüber
hinaus wohnt ein größerer Teil der Arbeitnehmer aus Telgte in Ostbevern. Andersherum arbeiten sichtbar weniger
Menschen aus Telgte in Ostbevern, da der Balken am anderen Ende deutlich schmaler ist.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

Eine Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadtregion

Wie die Auswertung der Einpendler zeigt, haben rund zwei Drittel dieser Pendlerströme Müns-
ter als Zielort. Von den rund 105.000 Einpendlern, die es insgesamt für ihre Beschäftigung nach
Münster zieht, sind es mit über 33.000 knapp ein Drittel, die ihren Wohnort in den benachbarten
Kommunen der Stadtregion haben. Bei den Pendlerverflechtungen unter den anderen Städten
und Gemeinden sind v. a. die Verbindungen zwischen benachbarten Kommunen stärker ausge-
prägt (z. B. zwischen Havixbeck und Nottuln oder Ostbevern und Telgte).

Neben solch räumlichen und funktionalen Verflechtungen mit der restlichen Stadtregion zeich-
net sich jeder Ort(steil) in der Stadtregion durch eigene kleinräumige Lagequalitäten, eine ei-
gene infrastrukturelle Ausstattung und eine eigene Siedlungsgeschichte aus. Durch die Nach-
frage nach diesen Qualitäten und dem lokal verfügbaren Angebot von Wohnraum ordnen sich
die Orte in das Preisgefüge der Wohnungsmarktregion ein. Vor diesem Hintergrund treffen
Haushalte ihre Wohnstandortentscheidungen, Bauherren ihre Investitionsentscheidungen und
Kommunen ihre Planungsentscheidungen. Eine erste Aufgabe der eWoMaßB ist es, dieses Ge-
flecht zu beleuchten, die Wirkungszusammenhänge zu erklären und mit Datenauswertungen zu
hinterlegen (Kapitel 2 und 3). In Kapitel 4 werden aus diesen Analyseergebnissen die Zielsetzun-
gen und Empfehlungen einer weiterzuentwickelnden stadtregionalen Wohnungspolitik abgelei-
tet. Eine detaillierte Aufbereitung der kleinräumigen Wohnstandorte in der Stadtregion findet
sich in den Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefen in Kapitel 4.

15

Demographie und Wohnungsbau

2 Demographie und Wohnungsbau

2.1 Die Stadtregion als Wachstumsregion

Die Stadtregion Münster gehört zu den am dynamischsten wachsenden Regionen Deutschlands.
Die attraktiven Ausbildungs- und Beschäftigungsmöglichkeiten in Münster und der Region zie-
hen Studierenden und Berufstätige in die Stadtregion. In dem Zeitraum zwischen 2010 und 2020
stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadtregion um rund 25%. Bei
einem detaillierteren Blick zeigt sich, dass dieser Trend weitestgehend für alle Kommunen in der
Stadtregion gilt (siehe Abbildung 3). Lediglich in einzelnen Fällen schlagen hier aufgrund der klei-
neren Gemeindegrößen einzelne Betriebsstandorte (z. B. Altenberge) bzw. eine fehlende Ar-
beitsplatzkonzentration (z. B. Everswinkel) besonders stark durch.

Abbildung 3: Entwicklung der Einwohnerzahlen und der sozialversicherungspflii

Beschäftigten am Arbeitsort (2010 bis 2020)

600.000
Einwohner
rn 0133 in der Stodtregion
400.000 - 184.890 in der Region
c
E np
9 300.000 In 315.293 in Münster
5 B äfti
232.303 in der Stadtregion
200.000 - | | 1} | 57.542 inder Region
Kon 174.761 in Münster
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2010 - 2020 2010 - 2020
Einwohner | Beschäftigte Einwohner | Beschäftigte
WE wünster +119% + 24,4% WE stadtresion +8,9% + 25,1%
| Region (o. MS) +44% +272%
Altenberge +49% +495% Nottuln +2,3% + 31,5%
Ascheberg +2,8% +31,5% Ostbevern +8,2% +31,1%
Drensteinfurt +25% + 215% Senden +14% + 33,7%
Everswinkel + 2,4% +13,0% Sendenhorst +2,6% + 23,5%
Greven +8,8% + 24,0% Telgte +5,3% + 25,6%
Havixbeck +3,7% +17,9%

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: Einwohnermelderegister der Kommunen der Stadtregion; IT.NRW

Demographie und Wohnungsbau

Ebenfalls flächendeckend stiegen in den vergangenen Jahren die Einwohnerzahlen in der Stadt-
region und ihren Städten und Gemeinden. Besonders stark fiel dieses Wachstum - auch prozen-
tual - in den ohnehin bereits größten Städten der Stadtregion Münster, Greven und Telgte aus.
Daneben verzeichnete die Gemeinde Ostbevern ebenfalls ein Wachstum. Wie sich in den in Ka-
pitel 2.2 folgenden Auswertungen zeigen wird, ist ein solches Wachstum nicht zuletzt auf eine
im Neubau begründete Ausweitung des Wohnungsangebots zurückzuführen.

Diese Wechselwirkung gilt es auch bei der Interpretation der Ergebnisse der Bevölkerungsprog-
nosen des Landes zu beachten (siehe Abbildung 4). Diese basiert entscheidend auf den Wande-
rungsbewegungen der vergangenen Jahre. Für Städte und Gemeinden, die in den vergangenen
Jahren aufgrund ihrer Angebotsausweitung Einwohner aus anderen Kommunen und Regionen
hinzugewinnen konnten, wird auch in der Zukunft ein hohes Wachstum prognostiziert. Unge-
achtet dessen, ob die in der Bautätigkeit begründeten Rahmenbedingungen hierfür zukünftig
vergleichbar sind mit denen der vergangenen Jahre. Andersherum wird für Kommunen ein ge-
ringes Wachstum prognostiziert, die in den letzten Jahren weniger Einwohner anziehen konn-
ten. Auch dies ungeachtet dessen, ob sich hier in den nächsten Jahren durch Neubau oder einen
umfassenden Generationenwechsel im Wohnungsbestand ein größerer Anteil des regional vor-
handenen Wachstums niederschlagen kann. Wichtiger als die Ergebnisse der Bevölkerungsprog-
nose auf Gemeindeebene ist für die wohnungspolitische Ausrichtung der Stadtregion —- aber
auch für das Handeln jeder einzelnen Kommune - der regionale Wachstumstrend.

Abbildung 4: Bevölkerungsprognose für Münster und die Stadtregion (2020 bis 2040)

600.000 7 Einwohner
L____— 7177777 560.605 in der Stadtregion
500.000
203.464 in der Region
400.000 -
5 [mm 357.141 in Münster
° 300.000
2
o
[5
200.000
100.000
I ————— nn...
2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040
2020 - 2040 2020 - 2040
u Münster +11,9% | Stadtregion + 10,9%
| Region (o. MS) + 9,4%
Altenberge + 18,6% Nottuln +48%
Ascheberg +1,8% Ostbevern +3,5%
Drensteinfurt + 6,0% Senden +10,5%
Everswinkel + 12,0% Sendenhorst +4,6%
Greven +18,4% Telgte +9,6%
Havixbeck - 0,3%

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

17

Demographie und Wohnungsbau

2.2 Wechselwirkungen zwischen Wachstum und Wohnungsbau

Wohnungsbau und Bevölkerungsentwicklung sind untrennbar miteinander verbunden. Dies
trifft v. a. auf Wachstumsregionen wie die Stadtregion Münster zu, wo jedes zusätzliche Wohn-
raumangebot unmittelbar vom Markt aufgenommen wird, ohne dass an anderer Stelle ein nen-
nenswerter Wohnungsleerstand entstehen würde. Teilweise kann ein Wachstum im Wohnungs-
bestand stattfinden. Zum Beispiel dann, wenn aufgrund der Siedlungsgeschichte eines Ortes be-
sonders viele oder große Wohngebiete einen Generationenwechsel durchlaufen, bei dem vor-
mals durch ältere und kleine Haushalte bewohnte Häuser altersbedingt freigesetzt und durch
jüngere und meist größere Haushalte neu bezogen werden. Trotzdem gilt generell für die Stadt-
region: Je mehr Wohnungen in einer Kommune fertiggestellt werden, desto höher ist in der Ten-
denz auch deren Bevölkerungswachstum (siehe Abbildung 5).

Abbildung 5: Zusammenhang zwischen Bautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung

(2010-2020)

14%

S Münster

S 12%

E

3 10%

N

= Greven

5 3% ®

5 .

To BRREE,

sg ATI TMMITT a

> Altenberge

= sche Je —D— m OHavibeck

2 «

e Nottuln lass @ ©Drensteinfurt
2% er -

8 zueset Everswinkel

0% Senden

2,0 2,5 3,0 3,5 40 4,5 50 5,5 60
Fertiggestellte Wohnungen pro Jahr pro 1.000 Einwohner (2010 - 2020)

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: Einwohnermelderegister der Kommunen der Stadtregion; IT.NRW

Abbildung 6: Bautätigkeit (Neubauintensität) im interkommunalen Vergleich (2011-2019)

Münster
Augsburg
Darmstadt
Bonn
Freiburg
Rostock
Aachen
Bielefeld
Karlsruhe
Erfurt u Kernstädte

Kassel EEE ® Umlandkommunen*

Kiel

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,3 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0
Fertiggestellte Wohnungen pro Jahr pro 1.000 Einwohner (2011 - 2019)

* Als Umlandkommunen wurden für die Vergleichsstädte alle unmittelbar an das Stadtgebiet angrenzenden Städte
und Gemeinden erfasst, für Münster die Kommunen der Stadtregion.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: Einwohnermelderegister der Kommunen der Stadtregion; Destatis

18

Demographie und Wohnungsbau

Im Vergleich der Stadtregion mit ausgewählten Vergleichsstädten und deren Umlandkommunen
führt Münster die Liste als Kernstadt mit den meisten fertiggestellten Wohnungen pro 1.000
Wohnungen an (Zeitraum 2011-2019). Ausgewählt wurden Kommunen, die mit Blick auf die
Stadtgröße und die solitäre Position gegenüber ihrem Umland in etwa mit Münster vergleichbar
sind. Aber auch im erweiterten Kreis aller deutschen Großstädte über 200.000 Einwohnern
nimmt Münster zusammen mit Frankfurt und München in diesem Zeitraum eine Spitzenposition
ein. Im Vergleich der Umlandkommen belegen auch die Städte und Gemeinden der Stadtregion
einen der vorderen Plätze hinsichtlich der Wohnungsbautätigkeit.

Diese interkommunalen Vergleiche zeigen, dass sich die Wohnungsbautätigkeit in der Stadtre-
gion bereits auf einem vergleichsweise hohen Niveau befindet. Davon ausgehend hat die Stadt-
region jedoch verhältnismäßig zurückhaltend auf den starken Nachfragezuwachs der vergange-
nen Jahre reagieren können. Eine zusätzliche Steigerung der Wohnungsbautätigkeit und eine
damit verbundene Angebotsausweitung ist in dem Betrachtungszeitraum zwischen 2010 und
2020 nicht festzustellen (siehe Abbildung 7). Diese zurückhaltende Angebotsausweitung spiegelt
sich auch in der durch Wohnungsknappheit getriebenen Preisentwicklung der vergangenen
Jahre wider, die in Kapitel 3 detaillierter beschrieben ist.

Ein deutlicher Trend bei der Betrachtung der Bautätigkeit ist die zunehmende Verschiebung vom
Einfamilienhausbau hin zum Mehrfamilienhausbau. Dies trifft sowohl auf Münster zu, wo in den
vergangenen drei Jahren nur noch 18% des Neubaus im Ein- und Zweifamilienhausbau stattge-
funden hat. Zum Vergleich: in den Jahren 2010 bis 2012 waren es noch 33%. Aber auch in den
restlichen Städten und Gemeinden der Stadtregion ist dieser Trend zu beobachten. Waren es zu
Beginn des Betrachtungszeitraums (2010-2012) noch knapp zwei von drei Neubauwohnungen,
die in Form eines Ein- bzw. Zweifamilienhauses entstanden, ist es in den letzten Jahren (2018-
2020) weniger als jede zweite Wohnung.

Abbildung 7: Entwicklung der Baufertigstellungen in der Stadtregion (2010-2020)

2.200 -|
2.000 -
1.800 -

ll

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

u
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1

im Wohnungsneuba
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f

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Fertiggestellte Wohneinheiten

nn»
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oO 0

o

Münster Region (o. MS)

u in sonstigen Bauformen (z.B. Heime)
| | im Mehrfamilienhausbau
| 1 im Ein- und Zweifamilienhausbau

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

19

Demographie und Wohnungsbau

Bei einem genaueren Blick auf diese - aus Sicht der wohnungspolitischen Ziele der Stadtregion
— positive Entwicklung ist jedoch zu beachten, dass dieser Trend nur in beschränktem Maße auf
die Planungstätigkeit zurückzuführen ist. Vor allem in den Umlandkommunen findet Mehrfami-
lienhausbau hauptsächlich in der Innenentwicklung statt. Vormals brachliegende oder unterge-
nutzte Grundstücke in zentralen Ortslagen wurden aufgrund des hohen Nachfrage- und Preis-
drucks in den letzten Jahren mobilisiert und dann baulich meist möglichst weitgehend ausge-
nutzt. Diese Flächenreserven innerhalb der zentralen Siedlungsbereiche sind nach Einschätzung
der lokalen Planer jedoch weitestgehend ausgeschöpft. In den größeren Plangebieten, die sich
v.a. an den Ortsrändern befinden, sind Mehrfamilienhäuser nach wie vor die Ausnahme, so dass
sich bei einem Festhalten an der bisherigen Planungskultur, in Zukunft der Trend wieder zuguns-
ten des Einfamilienhausanteils verschieben könnte.

2.3 Wohnstandortwahl in der Stadtregion

Abbildung Wanderungen innerhalb der Stadtregion (Jahresdurchschnitt 2019/20)

Personen ziehen von... nach...
Ostbevern
Telgte
Everswinkel
Sendenhorst
Münster Drensteinfurt
Ascheberg
Senden
Nottuln
Ostbevern Havixbeck
Telgte Altenberge
Everswinkel
Sendenhorst Greven
Drensteinfurt
Ascheberg
Senden
Nottuln Münster
Havixbeck
Altenberge
Greven

Lesebeispiel: Die Abbildung zeigt die Umzüge aus einer bestimmten Kommune (links) in die anderen Kommunen der
Stadtregion (rechts). In den Jahren 2019/20 zogen pro Jahr durchschnittlich 160 Personen aus Ostbevern in andere
Kommunen der Stadtregion. Die Dicke der Balken zeigt, dass die größten Teile davon nach Telgte und nach Münster
abwanderten. Nach Ostbevern zogen im selben Zeitraum 178 Personen aus der Stadtregion. Wobei auch hier die
größten Teile aus Münster und Telgte stammten. Insgesamt hat Ostbevern also pro Jahr 18 Personen gegenüber der
Stadtregion hinzugewonnen. Münster hingegen verliert Einwohner*innen an die Stadtregion. 2.657 Personen zogen
aus Münster in die anderen Kommunen der Stadtregion. Nur 1.809 Personen zogen im selben Zeitraum aus der Stadt-
region nach Münster. Wanderungen von/nach außerhalb der Stadtregion sind in der Abbildung nicht dargestellt. Bei
diesen überregionalen Wanderungen hat Münster einen deutlichen Überschuss und deshalb insgesamt eine positive
Wanderungsbilanz. Auch Umzüge innerhalb der Kommunen sind in der Abbildung nicht dargestellt.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

20

Demographie und Wohnungsbau

Das was die Verflechtungen der Pendlerströme bereits zeigen, spiegelt sich auch in der Betrach-
tung der Umzüge innerhalb der Stadtregion wider. Jedes Jahr ändern mehrere tausend Haus-
halte ihren Wohnort innerhalb der Stadtregion und überschreiten dabei Gemeindegrenzen. Do-
miniert wird dieses Wanderungsgeschehen von den Verflechtungen zwischen Münster und den
Umlandgemeinden, aber auch zwischen den anderen Städten und Gemeinden in der Region be-
stehen rege Wanderungsverflechtungen (siehe Abbildung 8). Besonders ausgeprägt sind sie bei-
spielsweise zwischen den benachbarten Kommunen Telgte und Ostbevern und zwischen Not-
tuln und Havixbeck.

Bei einem genaueren Blick auf die Wanderungsströme wird sehr deutlich, dass die Stadtregion
die Wohnraumversorgung von außerhalb der Region zuziehender und innerhalb der Region um-
ziehender Haushalte — auch ohne dies aktiv zu steuern - bereits jetzt arbeitsteilig bewältigt
(siehe Abbildung 9). Während der Zuzug nach Münster zu großen Teilen aus jungen Menschen
besteht (insgesamt 63% zwischen 18 und 29 Jahren), konzentriert sich der Zuzug in die übrigen
Kommunen der Stadtregion besonders auf Familien (v. a. Personen zwischen 30 und 49 Jahren
und Kinder unter 18 Jahren). Während junge Haushalte ihre Priorität auf zentrale Wohnlagen
mit kurzen Wegen zum Ausbildungsort, Job, Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten legen, ge-
wichten die Familien Kriterien wie ein ruhiges und übersichtlicheres Wohnumfeld oder gute
Schulen höher.

Entscheidend sind neben diesen qualitativen Aspekten der Wohnstandorte aber v. a. auch die
Wohnkosten, die sich innerhalb der Stadtregion räumlich ausdifferenzieren. So konkurriert eine
junge Familie in den innerstädtischen Stadtteilen Münsters bei einer 90m?-Wohnung auch mit
studentischen Wohngemeinschaften, die sich eine monatliche Warmmiete von ca. 1.200 € zu
dritt oder viert teilen kann, während junge Familien diese oft mit weniger als zwei vollen Ein-
kommen finanzieren müssen. Auch der oftmals mit der Familiengründung einhergehende
Wunsch nach Eigentumsbildung lässt sich in der Stadt für viele Haushalte nicht realisieren. Zum
einen fehlt es schlicht an geeigneten Angeboten. Zum anderen - und als Konsequenz des gerin-
gen Angebots - sind die Eigentumspreise in zentraleren Lagen für viele Haushalte nicht bezahl-
bar. Im Kapitel 3.2 wird dieser Aspekt auch in seiner zeitlichen Entwicklung tiefergehend analy-
siert.

Abbildung 9: Altersstruktur der Zuziehenden nach Münster und in die Region

(Durchschnitt 2 020)
über 65 Jahre
50-64 Jahre
30-49 Jahre
25-29 Jahre

18 - 24 Jahre

Altersgruppe der Zuziehenden

unter 18 Jahre

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
Anteil an Zuziehenden

Zuziehende... w ..nach Münster = ...in die Region (o. MS)

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

21

Demographie und Wohnungsbau

ung 10: Anteil der unter rigen und deren Entwicklun den Münsteraner

Stadtteilen, den Hauptorten und den Ortsteilen der Umlandkommunen

3,0%
2,5%
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Anteil der unter 6-Jährigen (2020)

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(2010-2020, in %-Punkten)

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Entwicklung des Anteils der unter 6-Jähr.
(2010-2020, in %-Punkten)

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Anteil der unter 6-Jährigen (2020)

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Anteil der unter 6-Jährigen (2020)

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Entwicklung des Anteils der unter 6-Jähr.
(2010-2020, in %-Punkten)

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1 J

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW

Demographie und Wohnungsbau

Mit den durch Wohnungsbau und das bestehende Wohnungsangebot ausgelösten Wanderun-
gen verändert sich auch die Bevölkerungszusammensetzung in den Ortsteilen und Stadtteilen in
der Stadtregion. Abbildung 10 zeigt das Ergebnis einer kleinräumigen Analyse für die unter 6-
jährige Bevölkerung. Auffallend ist, dass insbesondere in den Orten, in denen eine hohe Neu-
bautätigkeit festgestellt werden konnte (z. B. Greven, Telgte, Havixbeck), auch der Anteil der
unter 6-Jährigen zunimmt. In anderen Orten (z. B. Ostbevern) ist der Anstieg in dieser Alters-
gruppe zudem auf einen Generationenwechsel in bestehenden Siedlungsstrukturen zurückzu-
führen.

Der Neubau von Wohnraum bietet insofern immer auch die Chance für einen Ortsteil, die be-
stehende Altersstruktur neu zu durchmischen. Dies gilt für eine wachstumsstarke Region wie die
Stadtregion Münster umso mehr, als dass hier nicht befürchtet werden muss, dass als Konse-
quenz des Neubaus an anderer Stelle Objekte leer fallen und keine Nachfrage mehr finden, wie
dies in Schrumpfungsregionen der Fall sein kann.

2.4 Wohnbaulandbereitstellung in der Stadtregion

Im Jahr 2019 haben sich die Städte und Gemeinden der Stadtregion darauf verständigt, sich ge-
genseitig über die kurz- und mittelfristige Wohnbaulandbereitstellung zu informieren. Dies ge-
schieht in einer jährlichen Baulandklausur, in der die geplanten und im Verfahren befindlichen
Baulandentwicklungen mit ihren wichtigsten Eckdaten (z. B. Verfahrensstand, geplante
Wohneinheiten und deren geschätztes Fertigstellungsjahr) zusammengetragen werden.

Abbildung 11: In der Baulandklausur erfasste geplante Wohneinheiten nach geschätztem
Jahr der Fertigstellung und nach Umlandkommunen ausdifferenziert

(2021-2026, gerundet)

Senden

Drensteinfurt

Telgte
Ostbevern

5

Greven
Havixbeck
Altenberge

=
8

600 Nottuln

400 Sendenhorst

Anzahl der geplanten Wohnungen

200 Ascheberg

Everswinkel

2021 2022 2023 2024 2025 2026 0 200 400 600 800 1.000

Anzahl der geplanten Wohnungen

m Münster m Region (o. MS) (2021-2026)

Hinweis: Die in der Baulandklausur erfassten geplanten Wohneinheiten beziehen sich ausschließlich auf Baugebiete
für die neues Baurecht geschaffen werden muss (Bebauungsplanverfahren). Ein großer Teil der Wohnungsbautätig-
keit (nach Schätzungen der Ansprechpartnerrunde 2 50%) findet jedoch laufend auf kleinteiligen Flächen als Lücken-
schluss oder Nachverdichtung statt, ohne dass hierfür neues Baurecht geschaffen werden muss. Die obenstehenden
Zahlen bilden also nur einen Ausschnitt der in den nächsten Jahren zu erwartenden Bautätigkeit.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: Stadtregionale Baulandklausur

23

Demographie und Wohnungsbau

Wie bei allen Prognosen unterliegen auch diese Angaben gewissen Unsicherheiten (z. B. Verzö-
gerungen in Planungs- und Genehmigungsverfahren oder der Bauphase) und bleiben aufgrund
der laufenden Planungstätigkeit zwangsläufig unvollständig. Darüber hinaus ist zu beachten,
dass die in der Baulandklausur erfassten geplanten Wohneinheiten sich ausschließlich auf Bau-
gebiete beziehen, für die neues Baurecht geschaffen werden muss (Bebauungsplanverfahren).
Ein großer Teil der Wohnungsbautätigkeit (nach Schätzungen der Ansprechpartnerrunde 2 50%)
findet jedoch laufend auf kleinteiligen Flächen als Lückenschluss oder Nachverdichtung statt,
ohne dass hierfür neues Baurecht geschaffen werden muss. Die Zahlen aus der Baulandklausur
bilden also nur einen Ausschnitt der in den nächsten Jahren zu erwartenden Bautätigkeit.

In Abbildung 11 zeigt sich, dass auch in den nächsten Jahren ein großer Teil der Baulandbereit-
stellung der Stadtregion in Münster erfolgt. In den Umlandkommunen sind insbesondere in den
nächsten drei bis vier Jahren ebenfalls zahlreiche Wohnungen projektiert. Darunter befinden
sich auch größere Neubaugebiete, wie beispielsweise das Baugebiet „Huxburg“ in Senden oder
„Kohkamp III“ in Ostbevern. Ob sich die Bautätigkeit in den darüberhinausgehenden Jahren tat-
sächlich noch stärker auf Münster konzentriert, wie sich dies in der Abbildung andeutet, kann
zum heutigen Zeitpunkt noch nicht sicher abgeschätzt werden. Anders als die meisten kleineren
Kommunen kann und muss die Großstadt Münster ihre Planungsaktivitäten (und die darum ge-
lagerten liegenschaftlichen und infrastrukturellen Aktivitäten) langfristiger in die Zukunft pla-
nen, um den Planungserfolg der teilweise sehr großflächigen Baulandentwicklungen (z. B.
„Oxford-Kaserne“, „York-Kaserne“, „Hafenkante“) zu sichern. Insofern reichen die Planungen
der Stadt Münster weiter in die Zukunft, während die Umlandkommunen ihre meist auch etwas
kleinteiligeren und kurzfristiger umzusetzenden Planungen in den nächsten Jahren voraussicht-
lich noch in der Baulandklausur ergänzen werden.

Abbildung 12: Aufteilung der in den letzten Jahren fertiggestellten und der geplanten

Wohneinheiten auf den Ein- und Zweifamilienhausbau und den
Mehrfamilienhausbau (fertiggestellt: 2015-2020, geplant: Baulandklausur)

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%

0%

Münster Region {o. MS)

u Hu im Mehrfamilien-

hausbau

Hu | im Ein- und Zwei-

familienhausbau

Anteilan den geplanten/
fertiggestellten Wohnungen

Münster Region | Münster

{o. MS)

Region
(o. MS)

2015-2020 Baulandklausur
Hinweis: Die in der Baulandklausur erfassten geplanten Wohneinheiten beziehen sich ausschließlich auf Baugebiete
für die neues Baurecht geschaffen werden muss (Bebauungsplanverfahren). Ein großer Teil der Wohnungsbautätig-
keit (nach Schätzungen der Ansprechpartnerrunde > 50%) findet jedoch laufend auf kleinteiligen Flächen als Lücken-
schluss oder Nachverdichtung statt. Diese Grundstücke werden zu einem höheren Anteil mit Mehrfamilienhäusern
bebaut, so dass zu erwarten ist, dass sich die zukünftige Bautätigkeit noch etwas stärker in Richtung Mehrfamilien-
hausbau verschiebt, als dies die obenstehende Abbildung darstellt.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: IT.NRW; Stadtregionale Baulandklausur

Beim Blick auf die Aufteilung der in der Baulandklausur genannten zukünftigen Wohnungsbau-
vorhaben auf die Segmente Ein- und Zweifamilienhausbau auf der einen und Mehrfamilienhaus-
bau auf der anderen Seite wird erkennbar, dass sich der bereits in Kapitel 2.2 beschriebene

24

Demographie und Wohnungsbau

Trend zu einem größeren Anteil Mehrfamilienhausbau voraussichtlich auch in Zukunft fortsetzt
(siehe Abbildung 12). In Münster sind nur 14% der geplanten Wohneinheiten Ein- oder Zweifa-
milienhäuser, während in den Jahren 2015-2020 noch 23% des Wohnungsneubaus in diesem
Segment stattfand. In den Umlandkommunen zeichnet sich dieser Trend in den Zahlen der Bau-
landklausur nicht so deutlich ab. Jedoch ist zu beachten, dass die darin nicht erfassten Lücken-
schließungen und Nachverdichtungen außerhalb der Bebauungsplangebiete zu einem größeren
Teil mit Mehrfamilienhäusern bebaut werden. Es ist also zu erwarten, dass sich die zukünftige
Bautätigkeit etwas stärker in Richtung Mehrfamilienhausbau verschiebt, als sich dies aus der
Auswertung der Baulandklausur ergibt.

25

Bezahlbarkeit des Wohnens

3  Bezahlbarkeit des Wohnens

3.1 Miet- und Kaufpreisentwicklung

Preissteigerungen für das Wohnen waren in den vergangenen Jahren immer wieder Gegenstand
der öffentlichen Debatte. Im Fokus stehen dabei oft die steigenden Mieten in den wachstums-
starken Metropolregionen des Landes. Aber auch die steigenden Preise für Wohneigentum wer-
den seit einiger Zeit verstärkt diskutiert - nicht zuletzt auch in Zusammenhang mit den Auswir-
kungen der Corona-Pandemie und dem Wunsch nach mehr privatem Raum in Folge der Lock-
down-Erfahrung. Niedrige Zinsen für festverzinsliche Anleihen befeuerten in den letzten Jahren
einen Wohnungsmarkt, der aufgrund demographischer Entwicklungen (Zuzug junger Haushalte
in die sog. „schwarmstädte“, hohe Auslandszuwanderung) zunehmend von Knappheitspreisen
geprägt ist.

Abbildung 13: Preisentwicklung für Mietwohnungen (links) und erschließungsbeitragsfreies

Wohnbauland für Einfamilienhäuser (rechts) (Angebotsmietpreise für
Bestandswohnungen bzw. Bodenwerte für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser)

11€ 600€
10€ +3,2% p.a- 2 500€ +9,5% p.a:

E [3
ä E
5 ©
= 2
BE € E 400€
3 3
E 8€ € 300€
Oo o
& +4,3% p.a; E
a Fer
© 7€ 3 200€
S 3
oO _ a —— €
= "pa: o

6€ —— u & 100€

5€ 0€

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
—— 1) Sendenhorst, Nottuln, Ascheberg —— 3) Telgte
—— 2) Greven, Altenberge, Havixbeck, Senden, —— 4) Münster

Drensteinfurt, Everswinkel, Ostbevern

Hinweis: Bei den dargestellten Mietpreisen handelt es sich um Angebotsmietpreise, d.h. um Mietpreise, die in Inse-
raten von Wohnungsangeboten v. a. auf Online-Plattformen (z. B. Immobilienscout) genannt werden. Zum einen flie-
ßen in die Werte also ausschließlich Mieten für neu vermietete Wohnungen ein. Zum anderen wird nicht jede neu
vermietete Wohnung inseriert. Gerade Wohnungen mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis werden in einem en-
gen Markt wie dem in der Stadtregion oftmals direkt und ohne Inserat weitervermietet. Unter den Inseraten sind also
Wohnungen mit einem schlechteren Preis-Leistungs-Verhältnis eher überrepräsentiert. Die Bodenwerte für Bau-
grundstücke werden von den Gutachterausschüssen aus den abgeschlossenen Kaufverträgen abgeleitet.

Darstellung: Quaestio | Datengrundlage: empirica-systeme; Gutachterausschüsse der Kreise Steinfurt, Coesfeld, Wa-
rendorf und der kreisfreien Stadt Münster

Bezahlbarkeit des Wohnens

Auch die Stadtregion war in den vergangenen Jahren von Preissteigerungen im Bereich Wohnen
betroffen. In dem Zeitraum zwischen 2014 und 2020 stiegen die Angebotsmietpreise in der ge-
samten Stadtregion jährlich um durchschnittlich 3,4%, wobei die Entwicklung in den Umland-
kommunen - von einem geringeren Niveau kommend - noch etwas dynamischer verlief als in
der Kernstadt Münster (siehe Abbildung 13).

Für die Auswertungen der Preisdaten in der stadtregionalen Wohnungsmarktbeobachtung wur-
den die Kommunen der Stadtregion vier Preisniveaustufen zugeordnet. Dies ist auch deshalb
erforderlich, da nicht für alle Kommunen in jedem Jahr ausreichend Verkaufs- und Vermietungs-
fälle vorliegen, um für alle Wohnungsmarktsegmente eine ausreichende Datengrundlage zu bie-
ten. Die verwendeten vier Preisniveaustufen orientieren sich sowohl an der Höhe der Angebots-
mieten für Bestandswohnungen als auch an den Bodenwerten des Wohnbaulands für Doppel-
haushälften und Reihenendhäuser, da für diese beiden Segmente eine weitestgehend flächen-
deckende Datengrundlage vorhanden ist.

1) Inder untersten Preisniveaustufe sind die Gemeinden Sendenhorst, Nottuln und Asche-
berg und damit drei Gemeinden, die mit ihrem Hauptort vergleichsweise weit entfernt
von der Kernstadt Münster liegen. Der durchschnittliche Mietpreis lag in diesen Gemein-
den im Jahr 2020 bei ca. 6,90 €/m? und der Baulandpreis für Einfamilienhäuser bei ca.
150 €/m?.

2) Die mittlere Preisniveaustufe bilden mit Greven, Altenberge, Havixbeck, Senden, Dren-
steinfurt, Everswinkel und Ostbevern fast alle verbleibenden Umlandkommunen. Hier
lag der durchschnittliche Mietpreis 2020 bei ca. 7,40 €/m? und der Baulandpreis für Ein-
familienhäuser bei rund 230 €/m?.

3) Die Stadt Telgte bildet eine eigene Preisniveaustufe. Hierin spiegelt sich die Nähe und
Anbindung nach Münster, sowie die eigene städtische Attraktivität wider. In Telgte lag
der durchschnittliche Mietpreis 2020 bei ca. 8,00 €/m? und der Baulandpreis für Einfa-
milienhäuser bei rund 350 €/m?.

4) Ebenfalls eine eigene Preisniveaustufe bildet die Kernstadt Münster mit einem durch-
schnittlichen Mietpreis von ca. 10,50 €/m? und einem Baulandpreis für Einfamilienhäu-
ser von 550 €/m?. Für einzelne Auswertungen wird innerhalb der Stadt nochmals in ver-
schiedene Wohnlagen differenziert.

Noch deutlich höher als die bereits angesprochenen Preissteigerungen bei den Angebotsmiet-
preisen sind in dem Zeitraum von 2014 bis 2020 die Preissteigerungen für das Wohnbauland. In
Münster stieg der Preis in den vergangenen Jahren im Durchschnitt um knapp 10% pro Jahr, in
Telgte gar um 15%. In den weiter entfernten Kommunen ist zu erkennen, dass die Preisentwick-
lung etwas verzögert einsetzt. Bei einer weiteren Marktanspannung ist zu erwarten, dass der
Nachfragedruck und steigende Bodenpreise auch dort in den nächsten Jahren spürbar werden.

3.2 Entwicklung der Wohnkostenbelastung

Noch entscheidender als die reine Preissteigerung in den Wohnungsmarktsegmenten ist für die
Bezahlbarkeit des Wohnens die Entwicklung des Verhältnisses zwischen dem individuellen Ein-
kommen und den Wohnkosten (inkl. Nebenkosten). In den Jahren 2014 bis 2019 stieg das mitt-
lere Einkommen in der Stadtregion jährlich um ca. 3,5% bis 4,0%. Im Jahr 2020 sank es aufgrund
der Corona-Pandemie ab, so dass sich für den gesamten Zeitraum von 2014 bis 2020 eine

27

Bezahlbarkeit des Wohnens

Einkommenssteigerung von jährlich durchschnittlich +2% ergibt.’ Abbildung 14 zeigt im Ver-
gleich hierzu, wie sich die Kosten für das Wohnen in den verschiedenen Wohnungsmarktseg-
menten und den räumlichen Preisniveaustufen in den vergangenen Jahren entwickelt haben.

Abbildung 14: Summe der Wohnkosten in den verschiedenen Wohnungsmarktsegmenten
und Preisniveaustufen (Vergleich 2014 und 2020)

Preisniveau- Wohnkosten pro m? / Monat Entwicklung
Wohnungsmarktsegment
stufen 2014 | 2020 (ö pa.)

1 7,67€ 8,94 € 2,8%
2 812€ 9,54 € 2,9%
Bestand
3 8,32€ 10,49 € 4,3%
Miet- 4 10,82 € 12,49 € 2,6%
wohnung 1 9,37€ 11,19€ 3,2%
2 9,87€ 11,84 € 3,3%
Neubau m —
3 10,12€ 12,84 € 4,5%
4 13,12 € 14,89 € 2,2%
1 7,99 € 9,08€ 2,3%
2 847€ 10,10€ 3,2%
Bestand
3 8,73€ 11,62 € 5,5%
Eigentums- 4 11,50 € 14,12 € 3,8%
wohnung 1 14,58 € 13,71€ -1,0%
2 15,18€ 14,39 € -0,9%
Neubau u ——  g—
3 15,45 € 16,44 € 1,1%
4 18,46 € 19,81€ 1,2%
1 9,70€ 10,69 € 1,7%
2 10,28€ 11,93 € 2,7%
Bestand — —_—
3 10,56 € 13,80 € 5,1%
Einfomien 4 13,50 € 16,94 € 4,2%
aus —_
9
(8 125 m) 1 10,37€ 10,74 € 0,6%
2 11,00€ 11,99 € 1,5%
Neubau
3 11,32€ 13,87 € 3,8%
4 14,96 € 17,03 € 2,3%

Hinweis: Berücksichtigt werden für Mietwohnungen neben dem Mietpreis auch die Nebenkosten. Für Eigentumswoh-
nungen und Einfamilienhäuser werden die Kaufpreise (inkl. Erwerbsnebenkosten und im Bestand zzgl. Sanierungsauf-
wand) über typische Finanzierungskonditionen in eine monatliche Belastung umgerechnet (auch hier zzgl. Nebenkos-
ten und bei ETW Hausgeld). Eine Auflistung der Berechnungsannahmen befindet sich im Anhang.

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Datengrundlage: empirica-systeme; Gutachterausschüsse der Kreise Stein-
furt, Coesfeld, Warendorf und der kreisfreien Stadt Münster; Statistisches Bundesamt; Mieterbund NRW; Bundes-
bank; Verband deutscher Pfandbriefbanken; Hausgeldspiegel 2006; Zweite Berechnungsverordnung

w

Verwendet wird der Median des Äquivalenzeinkommens, welches aus dem Mikrozensus von IT.NRW
generiert wird und kleinsträumig für die Raumordnungsregion Münster vorliegt. Diese umfasst die
Stadt Münster und die Landkreise Steinfurt, Warendorf, Coesfeld und Borken und geht entsprechend
über die Stadtregion hinaus. Da die Stadtregion von ihrem Einkommensniveau etwas über dem der
gesamten Raumordnungsregion liegt, wurde das Median-Äquivalenzeinkommen leicht angepasst.

28

Bezahlbarkeit des Wohnens

Deutlich wird in der Tabelle, dass in den meisten Segmenten und über alle Preisniveaustufen der
Stadtregion hinweg die Entwicklung der Wohnkosten über der des mittleren Einkommens (+2%)
liegt. Nur in einzelnen Eigentumssegmenten liegen die Wohnkostensteigerungen unter denen
der Einkommensentwicklung. Hier spiegeln sich die verbesserten Finanzierungsmöglichkeiten
aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase wider. Besonders fällt dies an den ggf. etwas peri-
pher gelegenen und vergleichsweise günstigen Standorten der Stadtregion auf, in denen die
Preissteigerungen (noch) nicht so stark ausgefallen sind, wie im Kern der Stadtregion (siehe Kap.
3.1).

3.2.1 _Bezahlbarkeit auf dem Mietwohnungsmarkt

Um die Entwicklung der Bezahlbarkeit auszudrücken, wurde für die Entwicklungsorientierte
Wohnungsmarktbeobachtung die finanzierbare Wohnfläche für verschiedene Modellhaushalte
analysiert. Die Modellhaushalte bilden ein typisches Spektrum der Nachfragegruppen, die sich
auf dem Mietwohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen müssen. Neben der Haushaltsgröße va-
riieren diese Haushalte in ihrem Netto-Einkommen. Den modellhaft betrachteten Single- und
Alleinerziehendenhaushalten steht nur 75% des Äquivalenteinkommens zur Verfügung. Dies be-
trifft beispielsweise Berufsgruppen wie Bäckereifachverkäufer und Floristen bzw. als Alleinerzie-
hende auch etwas besser bezahlte Gruppen wie Gesundheits- und Krankenpflegehelfer oder Au-
tomobilmechaniker. Den betrachteten Paar- und Familienhaushalten steht das mittlere Einkom-
men für einen solchen Haushaltstyp zur Verfügung. Hier sind zahlreiche Kombinationen von (an-
teiligen) Erwerbstätigkeiten vorstellbar.

Abbildung 15: Finanzierbare Wohnfläche in Bestands-Mietwohnungen bei einer

Einkommensbelastung von 30% für verschiedene Modellhaushalte in den
verschiedenen Preisniveaustufen (2014/2020)

160 m?

m 2014 m 2020
140 m?

120 m?

100 m?

80 m?

40 m?

Bei einer Einkommensbelastungvon 30%
finanzierbare Wohnfläche

20 m?

Om?
Preisniveau: 12 3 4 12 3 4 12 3 4 ı2 3 4
Haushaltstyp: . Single 809 Paar Alleinerz., 1 Kind Familie, 2 Kinder
Einkommen: m 1.300 € m 2.850 € A. 1.855 € PN 3.990 €
e
% vom Median: 75% 100% 75% 100%

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Eine Auflistung der Berechnungsannahmen befindet sich im Anhang.

29

Bezahlbarkeit des Wohnens

Abbildung 15 zeigt, welche Wohnfläche diese Modellhaushalte finanzieren könnten, wenn sie
maximal 30% ihres Netto-Einkommens für Wohnkosten ausgeben und wie sich dieser Wert zwi-
schen 2014 und 2020 verändert hat.* Für den Mietwohnungsmarkt in der Stadtregion ist festzu-
stellen, dass die finanzierbare Fläche für alle Modellhaushalte in allen Preisniveaustufen der
Stadtregion rückläufig ist. Konnte sich etwa der betrachtete Single-Haushalt in Greven (Preisni-
veaustufe 2) im Jahr 2014 noch eine Mietwohnung mit 53 m? finanzieren, so sind es im Jahr 2020
nur noch 45 m?. Eine Familie mit 2 Kindern und einem durchschnittlichen Einkommen konnte
sich im Jahr 2014 in Münster (Preisniveaustufe 4) noch eine Mietwohnung mit 111 m? leisten,
im Jahr 2020 sind es nur noch 96 m?. Die Bezahlbarkeit auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich in
dem Zeitraum 2014 bis 2020 entsprechend verschlechtert.

3.2.2 _Bezahlbarkeit auf dem Eigentumswohnungsmarkt

Etwas differenzierter als auf dem Mietwohnungsmarkt ist die Entwicklung der Bezahlbarkeit auf
dem Eigentumswohnungsmarkt (siehe Abbildung 16). Hier sind es nicht nur die Einkommenszu-
wächse der Haushalte, die einen ausgleichenden Effekt auf die Preissteigerungen haben, son-
dern auch die derzeit sehr günstigen Finanzierungskonditionen für den Eigentumserwerb.

Abbildung 16: Finanzierbare Wohnfläche in Eigentumswohnungen bei einer

Einkommensbelastung von 30% für verschiedene Modellhaushalte in den
verschiedenen Preisniveaustufen (2014/2020)

200 m? Bestand Neubau
180 m?

160 m?
m 2014 MW 2020
140 m?

120 m?

100 m?
80 m?
60 m?

40 m?

Bei einer Einkommensbelastungvon 30%
finanzierbare Wohnfläche

20 m?

O0 m?
Preisniveau: 12 3 4 ı2 3 4 12 3 4 12 3 4

Haushaltstyp: Familie, 2 Kinder Eamilie, 4 Kinder Familie, 2 Kinder Paar
.. ..

Einkommen: Pe 3.990 € Mh, 5.130 € PR 4.990 € m 3.565 €
3

% vom Median: 100% 100% 125% 125%

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Eine Auflistung der Berechnungsannahmen befindet sich im Anhang.

Trotz dieses zusätzlichen Einflusses ist die finanzierbare Wohnfläche für die ausgewählten Mo-
dellhaushalte in allen räumlichen Preisniveaustufen für Bestands-Eigentumswohnungen rück-
läufig. Eine vierköpfige Familie in Telgte (Preisniveaustufe 3) mit mittlerem Einkommen konnte

Die Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung bezieht sich auf den in der Sozialwissen-
schaft weit verbreiteten Wert von 30% als angemessene Belastung des Netto-Einkommens für das
Wohnen. Siehe hierzu z. B. die Studie der Hans-Böckler-Stiftung (2018): Wohnverhältnisse in
Deutschland. Abrufbar unter: https://www.boeckler.de/pdf_fof/99313.pdf (letzter Abruf:
05.07.2021).

30

Bezahlbarkeit des Wohnens 31

bei einer Einkommensbelastung von 30% im Jahr 2014 noch eine Wohnung mit 137 m? finanzie-
ren, im Jahr 2020 sind es nur noch 103 m?. Eine sechsköpfige Familie konnte 2014 in Münster
(Preisniveaustufe 1) noch eine Wohnung mit 134 m? erwerben, sechs Jahre später sind es nur
noch 109 m?. Die Bezahlbarkeit von Bestands-Eigentumswohnungen hat sich in dem beobach-
teten Zeitraum erheblich verschlechtert.

Weniger dynamisch ist die Entwicklung bei den Neubau-Eigentumswohnungen. Hier haben die
Marktpreise bereits 2014 dafür gesorgt, dass nur höhere Einkommen diese Wohnungen erwer-
ben konnten. Die Neubaupreise haben sich in etwa an der Bezahlbarkeit für ihre Zielgruppe an-
gepasst. Ein Paar-Haushalt, der mit einem monatlichen Netto-Einkommen von 3.565 € rund 25%
mehr zur Verfügung hat als ein vergleichbarer Haushalt mit mittlerem Einkommen, konnte in
Münster (Preisniveaustufe 4) 2014 eine Eigentumswohnung mit 58 m? finanzieren, im Jahr 2020
sind es noch 54 m?. In Nottuln (Preisniveaustufe 1) oder Senden (Preisniveaustufe 2) hat sich die
Bezahlbarkeit von Neubau-Eigentumswohnungen sogar leicht verbessert.

3.2.3 _Bezahlbarkeit auf dem Einfamilienhausmarkt

Besonders starke Preissteigerungen konnten in der Stadtregion in den vergangenen Jahren auf
dem Einfamilienhausmarkt beobachtet werden. Insbesondere die Kernstadt Münster und das
nahe Umland waren hiervon betroffen. Diese Preissteigerungen zeigen sich auch deutlich bei
den durchgeführten Analysen zur Bezahlbarkeit des Wohnens.

Abbildung 17: Belastung des Netto-Einkommens durch die Kosten des Eigentumserwerbs

eines Einfamilienhauses für verschiedene Modellhaushalte in den
verschiedenen Preisniveaustufen (Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 2014/2020)

70% Bestand Neubau
60%
m 2014 EM 2020
50%

40%

30%

Wohnkosten

20%

Belastung des Netto-Einkommens durch

10%

0%
Preisniveau: 12 3 4 ı2 3 4 12 3 4 ı2 3 [04

Haushaltstyp: Familie, 2 Kinder Eamilie, 4 Kinder Familie, 2 Kinder Paar
..

Einkommen: Pe 3.990 € Mh, 5.130 € PR 4.990 € m 3.565 €
3

% vom Median: 100% 100% 125% 125%

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Eine Auflistung der Berechnungsannahmen befindet sich im Anhang.

Anders als für die beiden vorangegangenen Wohnungsmarktsegmente zeigt Abbildung 17 die
prozentuale Wohnkostenbelastung des Haushaltsnetto-Einkommens der Modellhaushalte, da
sich die Objektpreise auf dem Einfamilienhausmarkt weniger auf die Quadratmeterpreise bezie-
hen als bei Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen. Im Ergebnis zeigt sich unter anderem,

Bezahlbarkeit des Wohnens

dass eine vierköpfige Familie mit einem mittleren Einkommen nur unter einer sehr hohen Ein-
kommensbelastung ein Einfamilienhaus in der Stadtregion erwerben kann. Selbst in den Kom-
munen der günstigsten Preisniveaustufe 1 (Nottuln, Ascheberg, Sendenhorst) beträgt die Wohn-
kostenbelastung in einem Einfamilienhaus über 30% des Haushaltsnetto-Einkommens. In Müns-
ter (Preisniveaustufe 1) müssten über 50% des Einkommens für das Wohnen in einem Einfami-
lienhaus ausgegeben werden.

Für die Bezahlbarkeitsanalyse von Neubau-Einfamilienhäusern wurden Modellhaushalte mit ei-
nem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen herangezogen. Konnte eine Familie mit 2
Kindern und einem Einkommen von 25% über dem Mittleren im Jahr 2014 noch fast in der ge-
samten Stadtregion ein Neubau-Einfamilienhaus finanzieren ohne weit mehr als 30% des Ein-
kommens für Wohnkosten aufzuwenden, ist dies 2020 nur noch in den Kommunen der Preisni-
veaustufen 1 und 2 knapp möglich.

Insgesamt haben sich die Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum in den vergangenen
Jahren erheblich verschlechtert und ist in den Kernbereichen der Stadtregion inzwischen nur
noch Haushalten mit einem weit überdurchschnittlichen Einkommen möglich. Aber auch in den
etwas peripherer gelegenen Orten der Stadtregion wird der Personenkreis für den Eigentums-
erwerb durch die steigenden Preise immer weiter eingegrenzt.

3.3 Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus

Weitestgehend unabhängig von den Preisentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt bietet der
geförderte Wohnungsbau einen Bestand bezahlbaren Wohnraums. Über die Mietpreis- und Be-
legungsbindungen, welche die Wohnungsunternehmen im Gegenzug für die öffentlichen För-
dermittel einräumen müssen, haben die Kommunen eine Wohnraumreserve, die sie über die
Vergabe von sogenannten Wohnberechtigungsscheinen (WBS) Haushalten mit geringen und
mittleren Einkommen bereitstellen kann.

Abbildung 18: Wohnungsbestand und Baufertigstellungen im öffentlich geförderten

Wohnungsbau
5 12.000 600
@ 11.000 550
5 10.000 5 .®
$ 9.000 450 3 2
3 8.000 400 ;5 S
5 7.000 350 87
5 6.000 300 2 %
3 5.000 250 2 2
©, 4.000 200 38
3 3.000 150558
3 2.000 100 ==
@ 1.000 50
0) ()

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
mu Viünster mm Region (0.MS) —O— Baufertigstellungen
Darstellung: Quaestio | Daten: NRW.Bank

Der Großteil der öffentlich geförderten Wohnungen in der Stadtregion befindet sich in Münster
(siehe Abbildung 18). Nicht zuletzt auch deshalb, weil hier die hohen Wohnkosten den staatli-
chen Eingriff in den Wohnungsmarkt in der Vergangenheit stärker erforderte als in den ver-

32

Bezahlbarkeit des Wohnens

gleichsweise preisgünstigen Umlandkommunen. Da die Bindung des geförderten Wohnungs-
baus an die Laufzeit der Förderdarlehen gebunden ist, fallen jährlich zahlreiche Wohnungen aus
den Sozialbindungen heraus. Anders als in weiten Teilen des Landes ist es in der Stadtregion
(und hier insbesondere Münster) gelungen, die auslaufenden Belegungsbindungen durch den
Neubau geförderter Wohnungen zu kompensieren. In den vergangenen Jahren stieg deren Zahl
sogar wieder an. Dies ist v. a. auf die Sozialgerechte Bodennutzung der Stadt Münster zurückzu-
führen, durch die eine feste Quote geförderten Wohnungsbaus in Neubauvorhaben umgesetzt
wird. Auch zahlreiche andere Kommunen in der Stadtregion wollen diesen Weg in den nächsten
Jahren einschlagen. Die Zahl der Wohnungen mit auslaufenden Mietpreis- und Belegungsbin-
dungen wird künftig noch steigen. Um den Bestand gebundener Wohnungen in der Stadtregion
auf dem heutigen Niveau zu halten, ist eine Steigerung der Bautätigkeit im geförderten Woh-
nungsbau auch notwendig.

3.4 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen des freifinanzierten und öffentlich
geförderten Wohnungsbaus

Mit Ausnahme der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und hier v. a. der Münsteraner
Wohn + Stadtbau GmbH findet Wohnungsbau in der Stadtregion wie überall in Deutschland
größtenteils als privatwirtschaftliche Investitionstätigkeit statt. Die Frage ob und mit welcher
Intensität in den Wohnungsneubau investiert wird, ist abhängig von den Rahmenbedingungen
auf verschiedenen Ebenen. Wie verändern sich Baukosten, Finanzierungskonditionen und die
Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten? Wie ist das quantitative und qualitative Verhältnis
der lokalen Nachfrage und des Angebots an Wohnraum? Welche Eigenschaften und Umfeldqua-
litäten hat ein konkreter Standort? Wirtschaftlich greifbar werden diese und weitere Rahmen-
bedingungen in den Preisen auf dem Wohnungs- und dem vorgelagerten Grundstücksmarkt. Sie
bilden das Grundgerüst für die wirtschaftlichen Überlegungen und Investitionsentscheidungen
aller (auch kommunaler) Akteure auf dem Wohnungsmarkt.

Für die Stadtregion Münster als Wohnungsmarkt gelten einige der oben beschriebenen Rah-
menbedingungen, wie beispielsweise die Finanzierungskonditionen oder im Wesentlichen auch
die Baukosten, flächendeckend. Vor allem aber die starke Konzentration der Nachfrage auf zent-
rale und gut erschlossene Wohnstandorte führt zu einer starken inneren Differenzierung der
Wohnungsmarktregion.

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnungen der entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbe-
obachtung wurden die Preisniveaustufen der Stadtregion nochmals ausgeweitet (siehe Abbil-
dung 19). Zusätzlich zu den bei den Bezahlbarkeitsanalysen beschriebenen vier Hauptstufen
(siehe Kap. 3.1), wurden Zwischenstufen eingefügt, die den verschiedenen Wohnlagen innerhalb
der Kommunen rechnung tragen. So kann für Münster eine größere Spanne an Standorttypen
und so die Realität besser abgebildet werden, da es für die Wirtschaftlichkeit eines Wohnungs-
bauvorhabens einen entscheidenden Unterschied macht, ob es in der Altstadt oder in Roxel um-
gesetzt werden soll. Was für Münster gilt, gilt auch für die Umlandkommunen in kleinerem Maß-
stab. So macht es etwa auch in Senden einen Unterschied, ob ein Wohnungsbauvorhaben in
dem Hauptort oder dem abgelegeneren Ortsteil Ottmarsbocholt umgesetzt wird. Die Einord-
nung der Ortsteile zu den Preisniveaustufen kann in den Ortsteilsteckbriefen (Kap. 4) nachvoll-
zogen werden.

33

Bezahlbarkeit des Wohnens

Zuordnung der Kommunen der Stadtregion zu den Preisniveaustufen und den

entsprechenden Boden- und Mietpreisen (2020)

| | Münster |
| Telgte |

Altenberge, Drensteinfurt, Everswinkel,
Havixbeck, Greven, Ostbevern, Senden

Stadt / Gemeinde

Ascheberg, Nottuln, Sendenhorst |

veau
Wohnungsmarkt

Hinweis: Dargestellt sind die Bodenpreise orientiert an den Bodenwerten von Baugrundstücken für freistehende Ein-
familienhäuser (EFH) und von Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser mit einer durchschnittlichen GFZ von 1,2
(MFH). Die Mietpreise orientieren sich an den Angebotsmietpreisen für Bestandswohnungen (Bestand) bzw. Neubau-
wohnungen (Neubau) und sind pro m? Wohnfläche angegeben.

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Datengrundlage: empirica-systeme; Gutachterausschüsse der Kreise Stein-
furt, Coesfeld, Warendorf und der kreisfreien Stadt Münster

Der öffentlich geförderte Wohnungsbau bietet privaten Investoren, Genossenschaften und
kommunalen Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, vergünstigte Konditionen für die Finan-
zierung von Wohnungsbauvorhaben zu erhalten. Die Konditionen für die Förderdarlehen, den
damit verbundenen Tilgungsnachlässen/Zuschüssen und den im Gegenzug zu der Förderung ein-
geräumten Mietpreisbindungen variieren zwischen den Kommunen in Nordrhein-Westfalen und
werden durch das Land festgelegt. In Kommunen mit besonders hohem Bedarf nach bezahlba-
rem Wohnraum (Mietenstufe 5, u.a. Münster) sind die Konditionen am attraktivsten ausgestal-
tet (hohe Fördermieten, hoher Darlehensbetrag und Tilgungsnachlass). In Kommunen mit einem
ausgeglicheneren Wohnungsmarkt (Mietenstufen 1-3) sind die Fördermieten geringer und die
Darlehenssumme sowie der Tilgungsnachlass reduziert. Innerhalb der Stadtregion sind die Mie-
tenstufen 2 bis 5 vertreten, wobei die Konditionen für die Mietenstufen 1, 2 und 3 seit der letz-
ten Aktualisierung des Förderprogramms identisch sind.

Zusätzlich zu der Unterscheidung in verschiedene ortsbezogene Mietenstufen unterscheidet die
Wohnungsbauförderung in Nordrhein-Westfalen zusätzlich in zwei zielgruppenorientierte För-
derwege. Der Förderweg A richtet sich an Haushalte mit einem geringeren Einkommen und legt
einen geringeren Anfangsmietpreis fest. Aktuell liegt die Grenze für einen Einpersonenhaushalt
in dieser Einkommensgruppe bei einem Brutto-Jahreseinkommen von 30.300 €, für eine Familie
mit zwei Kindern bei 54.600 €. Der Förderweg B erweitert den Kreis möglicher Haushalte auf ein
Brutto-Jahreseinkommen von 42.000 € für einen Einpersonenhaushalt bzw. 76.100 € für eine
Familie mit zwei Kindern. In diesem Förderweg sind leicht erhöhte Mieten möglich und im Ge-
genzug der maximale Darlehensbetrag reduziert. Mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit der Woh-
nungsbauvorhaben gleichen sich diese beiden Effekte weitestgehend aus. In Abbildung 20 sind
die wesentlichen Elemente der aktuellen Wohnraumförderbestimmungen dargestellt (Stand:
02.02.2021).

34

Bezahlbarkeit des Wohnens

den Mietenstufen der

Westfalen (2021)

jetenstufen “ . .
Mietenstufen 2 und 3 Mietenstufe 4 Mietenstufe 5
ndesförderung

Altenberge, Ascheberg, Drensteinfurt,
Everswinkel, Greven, Senden, Nottuln,
Ostbevern, Sendenhorst

Gemeinde

| | )

| |
| Telgte, Havixbeck | Münster
|

Förderweg

| Miete | 6,50 €&/m? Wohnfläche 720€ 7,80 €
cn | Kredit | 1.320 £/m? Wohnfläche 1.580 € 1.630 €

Förderweg

Hinweis: Die Wohnraumförderbestimmungen des Landes legen einen maximalen Darlehensbetrag (Kredit) für die
verschiedenen Förderwege und Mietenstufen fest. Von dem Darlehensbetrag wird dem Darlehensnehmer ein Anteil
von 15% bzw. 25% bei der Tilgung erlassen (Zuschuss). Je nach Bauausführung ist eine Erhöhung des Darlehens mög-
lich. Der aktuelle Zins für das Förderdarlehen beträgt 0,0% für die ersten 15 Jahre und 0,5% für den Rest des Bin-
dungszeitraums (zzgl. eines jährlichen Verwaltungskostenbeitrags von 0,5%). Die Mietpreis- und Belegungsbindung
wird für 20, 25 oder 30 Jahre vereinbart. Bei einer Bindungsdauer von 30 Jahren erhöht sich der Zuschuss um 5%-
Punkte. In diesem Zeitraum darf die Miete um max. 1,5% pro Jahr angehoben werden.

Darstellung: Quaestio | Quelle: Wohnraumförderbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen vom 02.02.2021

Um die Wirkung der Wohnungsbauförderung angemessen berücksichtigen zu können, müssen
bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der verschiedenen Wohnungsbausegmente die lang-
fristigen Zahlungsströme abgebildet werden. Für die entwicklungsorientierte Wohnungsmarkt-
beobachtung wurde ein Vollständiger Finanzplan (VoFi) für die maximale Bindungsdauer des ge-
förderten Wohnungsbaus von 30 Jahren aufgestellt. Mit diesem auch in der bestandshaltenden
Wohnungswirtschaft üblichen Berechnungsverfahren kann unter anderem die Eigenkapitalren-
dite als wirtschaftliche Kennzahl berechnet werden. Sie gibt die durchschnittliche jährliche Ver-
zinsung des Eigenkapitals (in den vorliegenden Berechnungen 20% der Investitionssumme) im
Betrachtungszeitraum durch die Investition an und kann für den Vergleich verschiedener Inves-
titionsoptionen genutzt werden (unter Berücksichtigung des Investitionsrisikos). Nicht rein ren-
diteorientierte Wohnungsunternehmen (bspw. Genossenschaften oder kommunale Unterneh-
men) streben meist eine Eigenkapitalrendite von rund 3-4% an.

In Abbildung 21 sind die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen zusammengetragen.
In der Grün-Gelb-Rot-Skala sind dabei die Ergebnisse für den freifinanzierten Wohnungsbau dar-
gestellt, wie sie sich aus den Annahmen aus Abbildung 19 ergeben. Deutlich wird, dass die Ei-
genkapitalrendite mit zunehmenden Preisniveau ansteigt. Die höheren Vermarktungspreise
gleichen die höheren Bodenpreise mehr als aus. In den besseren Wohnlagen Münsters sinkt die
berechnete Eigenkapitalrendite wiederum leicht ab. Die höheren Einnahmen durch die höheren
Mieten können die ebenfalls höheren Kosten an diesen Standorten (v. a. aufgrund der hohen
Bodenpreise) gegenüber den einfacheren Wohnlagen nicht vollständig kompensieren. An diesen
hochpreisigen Standorten orientieren sich die Bodenwerte neben den Neubaumieten insbeson-
dere auch an den Preisen für Eigentumswohnungen, die sich - auch aufgrund der anhaltenden
Niedrigzinsphase - in den vergangenen Jahren von der Entwicklung der Mieten abgekoppelt ha-
ben. Wohnungsbauinvestoren erwirtschaften an diesen Standorten also i.d.R. keine geringere
Rendite, sondern bedienen das wirtschaftlichere Wohnungsbausegment.

35

Bezahlbarkeit des Wohnens

Eigenkapitalrendite Neubau

|

etenstufen . .
Mietenstufen 2 und 3 Mietenstufe 4 Mietenstufe 5
ndesförderung

Darstellung und Berechnung: Quaestio | Eine Auflistung der Berechnungsannahmen und eine Kurzbeschreibung des
Rechenwegs befindet sich im Anhang.

Die lila eingefärbten Balken stellen die Eigenkapitalrendite für den geförderten Wohnungsbau
dar. Sie berechnet sich aus einer Kombination der Berechnungsannahmen für die Preisniveau-
stufen (v. a. Bodenpreis) und den Konditionen der nordrhein-westfälischen Wohnungsbauför-
derung. Beispielsweise wurde für die Stadt Telgte die Preisniveaustufe 3 bestimmt, mit einer
Spannbreite zwischen den Preisniveaustufen 2 und 3+. Gleichzeitig liegt Telgte in der Mieten-
stufe 4 der Wohnraumförderbestimmungen des Landes. In den mittleren und guten Wohnlagen
der Stadt kann der geförderte Wohnungsbau entsprechend eine Eigenkapitalrendite von 4,1%
erwirtschaften. In einfacheren Wohnlagen bzw. in abgelegeneren Ortsteilen wäre aufgrund der
geringeren Bodenpreise eine leicht höhere Rendite von 4,4% möglich. Fraglich ist jedoch, ob sich
in diesen Lagen geeignete Standorte für den geförderten Wohnungsbau finden würden.

In fast allen Preisniveaustufen liegt die erwartbare Eigenkapitalrendite des geförderten Woh-
nungsbaus in einem rentablen Bereich von 3-5%, aber unter der des freifinanzierten Wohnungs-
baus. Trotz der Förderung über zinslose Darlehen und Tilgungsnachlässe kann mit dem freifinan-
zierten Wohnungsbau eine höhere Rendite erzielt werden. Bei den aktuellen Marktverhältnis-
sen, bei denen auch hochpreisige Mietwohnungen einfach zu vermarkten sind, besteht auch
kaum ein Vorteil des geförderten Wohnungsbaus bei der Beurteilung des Vermarktungsrisikos.°
Unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist insofern der freifinanzierte Wohnungsbau at-
traktiver und setzt sich auf dem privaten Boden- und Wohnungsmarkt durch. Nur durch Instru-
mente wie der sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü), bei der ein festgelegter Anteil
der Wohnbauflächen für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung gestellt wird, oder durch
Neubauaktivitäten von kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften auf eige-
nen Flächenreserven, kann der geförderte Wohnungsbau entgegen der wirtschaftlichen Gesetz-
mäßigkeiten durchgesetzt werden.

In einer anderen Marktsituation, in der hohe Neubaumietpreise schwerer durchzusetzen sind, ist
das mit der erwarteten Eigenkapitalrendite verbundene Risiko höher. Für bestimmte Investoren
wäre eine Investition in den geförderten Wohnungsbau mit einer geringeren Eigenkapitalrendite,
aber auch einem durch die niedrigen Mietpreise reduziertem Vermarktungsrisiko ggf. attraktiver.

36

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

4  Schlussfolgerungen und
Empfehlungen

41 Erweiterte Zielsetzungen einer stadtregionalen Wohnungspolitik

Bereits dem Kontrakt der Stadtregion Münster (10/2018) liegen kommunalpolitisch verankerte
Zielvorstellungen zugrunde. Hier werden für den Bereich Wohnen Handlungsschwerpunkte mit
deutlich erkennbarer Zielkomponente umrissen. Zwischenzeitlich hat sich die Stadtregion in ih-
ren Arbeitsgruppen (insbesondere Ansprechpartnerrunde, Bürgermeisterrunde und Beirat) ins-
besondere parallel zur Erarbeitung der eWoMaßB vertieft mit den Wohnungsmarktbedingungen
in der Region sowie mit den künftigen wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Herausfor-
derungen auseinandergesetzt. Davon ausgehend ist bei den Beteiligten einerseits das Interesse
an einer weitergehenden wohnungs- und baulandpolitischen Zusammenarbeit gewachsen.
Hierzu wurden Vorschläge erarbeitet. Gleichzeitig ist auch deutlich geworden, dass die Ziele aus
dem Jahr 2018 auf der Basis neu gewonnener Erkenntnisse und Einsichten im Sinne eines erwei-
terten „Zielkanons“ (siehe Kap. 4.2) ausdifferenziert werden können. Die folgenden Ausführun-
gen sollen hierzu als Anregung dienen.

Der Anspannung des Wohnungsmarkts entgegenwirken

Das Wohnen in der Stadtregion ist in den vergangenen Jahren teurer geworden. Von diesen
Preissteigerungen sind das Eigentumssegment und hier v. a. der Wohnungsbestand besonders
stark betroffen. Für Haushalte aus der Mittelschicht, die Wohneigentum bilden möchten, hat
sich trotz der aktuellen Niedrigzinsphase die Bezahlbarkeit (Anteil der mtl. Belastungen am Net-
toeinkommen) deutlich verschlechtert. Für Haushalte, die auf den Mietwohnungsmarkt ange-
wiesen sind, hat sich im Durchschnitt das Verhältnis zwischen Einkommen und Wohnkostenbe-
lastung kaum noch weiter zugespitzt. Jedoch ist zum einen die Wohnkostenbelastung für geringe
Einkommen bereits so hoch, dass sie Spielräume in anderen Lebensbereichen erheblich ein-
schränkt. Zum anderen steht auf dem Wohnungsmarkt nur ein sehr begrenztes Angebot an
preisgünstigen Mietwohnungen zur Verfügung.

Um der zunehmenden Anspannung des Wohnungsmarkts entgegenzuwirken, steht die Stadtre-
gion vor zwei zentralen Herausforderungen.

= Mehr Wohnungsbau in der Stadtregion: Die aktuelle Anspannung des Wohnungs-
markts ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die Wohnungsbautätigkeit in der
Stadtregion zeitversetzt und nicht im entsprechenden Maße auf den starken Nachfra-
gezuwachs der vergangenen Jahre (Zuzug junger Haushalte, Zuzug aus Süd- und Südost-
europa, Flüchtlingszuwanderung) reagiert hat. Dem entstandenen Engpass kann auf
Dauer nur mit einer Ausweitung der Wohnungsbautätigkeit begegnet werden. Die teil-
weise ambitionierten Planungsziele der Kommunen in der Stadtregion tragen dieser
Aufgabe Rechnung und müssen konsequent weiterverfolgt werden.

=" Der „richtige“ Wohnungsbau für die Stadtregion: Bei Wohnungsbauvorhaben in der
Stadtregion sollten die in hohem Maße betroffenen Zielgruppen besonders in den Blick
genommen werden. Im Mittelpunkt steht dabei die Eigentumsbildung für mittlere Ein-
kommen und die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen. Für

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

letztere eignet sich v. a. die Ausweitung öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Dieser
ist trotz verbesserter Förderkonditionen meist weniger rentabel als freifinanzierter
Wohnungsbau und kann sich in der Folge nur selten auf dem freien Grundstücksmarkt
durchsetzen. Zahlreiche Kommunen in der Stadtregion haben aus diesem Grund Quo-
tierungsmodelle eingeführt und ermöglichen über bauland- und/oder liegenschaftspo-
litische Instrumente den Zugang zu Grundstücken.

Die Flächenpotenziale für den Wohnungsbau bestmöglich nutzen

Der großen Nachfrage nach Wohnraum und entsprechend hohen Investitionsanreizen für Woh-
nungsbauinvestoren stehen in der Stadtregion nur begrenzte Flächenpotenziale zur Verfügung.
Dies ist auch ein Ergebnis dessen, dass sich ökologische Argumente und eine gesteigerte Wert-
schätzung der Freiflächen zunehmend in der politischen Entscheidungsfindung durchsetzen kön-
nen. Zudem bestehen Konkurrenzen mit anderen Nutzungen (z. B. Landwirtschaft, Gewerbe,
Ausgleichsflächen). Eine reine Ausweitung des Wohnungsbaus „in die Fläche“ ist aus Sicht der
Stadtregion nicht wünschenswert.

Hieraus ergeben sich zwei weitere Herausforderungen für den Wohnungsbau in der Stadtregion.

" Flächensparender Wohnungsbau: Um die Ziele des Flächensparens mit den quantitati-
ven Wohnungsbauzielen vereinbaren zu können, bedarf es einer höheren Ausnutzung
der verfügbaren Wohnbauflächenpotenziale in der Stadtregion. Mit guten städtebauli-
chen und architektonischen Lösungen müssen Qualitäten geschaffen werden, welche
Einsparungen beim individuellen Flächenverbrauch ausgleichen.

"= \Wohnungsbau in integrierten Lagen: Besonders erstrebenswert ist ein solch (nach)ver-
dichteter Wohnungsbau an den Standorten in der Stadtregion, die durch ihre integrierte
Lage an bestehende Infrastrukturen (sowohl soziale Infrastruktureinrichtungen als auch
Anschluss an den Umweltverbund) anknüpfen können und einen Alltag mit kurzen We-
gen ermöglichen. In diesen Fällen können dann auch urbane Qualitäten geschaffen wer-
den, die eine Bereicherung für das Wohnungsangebot in der Stadtregion darstellen.

Beide Anforderungen lassen sich zwar direkt aus gesellschaftlich mehrheitsfähigen Positionen
ableiten, spiegeln sich bisher aber nur in geringem Maße in den Präferenzen der Wohnungs-
nachfrage insbesondere in den Umlandkommunen wider. Insofern verbindet sich mit den bei-
den genannten Ansprüchen auch die Herausforderung, einen Präferenzwandel hin zu urbaneren
Wohnformen in der Stadtregion politisch zu befördern.

Demographischen Entwicklungen begegnen und ihre Chancen nutzen

Aus der Altersstruktur der Bevölkerung lässt sich schließen, dass die Zahl älterer Menschen in
der Stadtregion in den nächsten Jahren nochmals stark ansteigen wird (Babyboom-Jahrgänge).
Viele dieser Menschen wohnen als kleine Haushalte in großen Wohnungen bzw. Einfamilienhäu-
sern. Diese Wohnform kann für einige dieser Haushalte eine individuell suboptimale Situation
darstellen, da die Häuser beispielsweise nicht barrierefrei ausgestattet oder in ihrem Unterhalt
zu teuer sind. Darüber hinaus stellt es eine gesamtgesellschaftlich suboptimale Situation dar, da
der vorhandene Wohnraum ineffizient genutzt wird, während Familien keinen geeigneten
Wohnraum finden.

Die Herausforderung an den Wohnungsbau in der Stadtregion ist es insofern, Angebote zu schaf-
fen, welche die Anforderungen der betroffenen älteren Haushalte bedienen und so gleichzeitig
die Nutzung bestehenden Wohnraums für größere Haushalte ermöglicht. Dies können entweder
quartiersbezogene Wohnungsangebote sein, in denen die Menschen in ihrem vertrauten räum-

38

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

lichen und sozialen Umfeld verbleiben können, aber Vorteile durch eine altersgerechte Wohn-
form und ggf. angebotene Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Neue Wohnstandorte
eignen sich besonders dann für diese Zielgruppe, wenn zusätzlich eine so gute Anbindung an
Infrastrukturen besteht (Einzelhandel, med. Versorgung, ÖPNV), dass ein Umzug deutliche Ver-
besserungen im Alltag zur Folge hat.

Wohnungsbau klimagerecht gestalten

Eine klimagerechte Gestaltung des Wohnungsbaus ist nicht nur ein wichtiger Baustein auf dem
Weg zur Klimaneutralität, sondern bedeutet auch, langfristig eine hohe Wohn- und Aufenthalts-
qualität zu sichern. Durch hohe Energiestandards und die Begrünung von Gebäuden und des
Wohnumfelds kann Wohnraum insbesondere im nachverdichteten Bereich fit gemacht werden
für die Folgen des Klimawandels, wie z. B. zunehmende Hitzeperioden. Darüber hinaus bieten
die Themen Energiestandards und Energieversorgung auf Basis erneuerbarer Energien im Woh-
nungsbau einen wichtigen Hebel zur Entkoppelung der Nebenkosten von den steigenden Prei-
sen für fossil erzeugten Strom und Wärme.

Die Herausforderung für einen zukunftsfähigen Wohnungsbau in der Stadtregion ist es also, Kli-
magerechte Konzepte aufzustellen, um langfristig eine hohe Wohnqualität zu sichern. Dazu be-
darf es zum einen ambitionierter Energiestandards und innovativer Energieversorgungskon-
zepte. Als wichtige Arbeitshilfe für die Integration dieser Themen in den Wohnungsbau wurden
bereits die „Energieleitlinien für neue Wohnbaugebiete in der Stadtregion“ erarbeitet. Zum an-
deren müssen bei der Gestaltung von Wohnraum und Wohnumfeld stadtklimatische Aspekte
berücksichtigt werden, etwa der Erhalt von Kaltluftentstehungsgebieten sowie Frisch- und Kalt-
luftleitbahnen. Auch die Schaffung von Grün- und Freiflächenqualitäten im Wohnumfeld sowie
eine wassersensible Stadtentwicklung gehören zum klimaangepassten Wohnungsbau.

Gemeinsame Prinzipien für eine regional gesteuerte Wohnungspolitik

Die Stadtregion reicht vom Münsteraner Stadtzentrum bis zu ländlich geprägten Ortsteilen in
den Umlandgemeinden. Ein Wohnungsbauvorhaben im Kreuzviertel von Münster kann kaum
mit einem Neubaugebiet in Drensteinfurt-Walstedde verglichen werden. Der Wohnungsbau in
der Stadtregion muss sich in sein räumliches Umfeld einfügen und die lokalen Rahmenbedin-
gungen aufgreifen (Qualitäten des Standorts, demographische Entwicklung des Ortsteils usw.).
Gelingt dies, so ist Wohnungsbau nicht bloß Mittel zum Zweck, sondern leistet einen Beitrag zur
Entwicklung der Stadt- und Ortsteile.

Die Herausforderung an die Steuerung des Wohnungsbaus in der Stadtregion ist es also, Prinzi-
pien aufzustellen, die zum einen hinreichend konkret sind, dass sie bei ihrer Anwendung auf die
einzelnen Wohnungsbauvorhaben ihre Wirkung vor Ort und für die Wohnraumversorgung in
der Stadtregion erzielen (z. B. Bebauungsdichten, Qualität der Anbindung an den Umweltver-
bund). Zum anderen müssen sie ausreichend Spielraum dafür bieten, der lokalen Situation Rech-
nung zu tragen. In einer Art Gegenstromprinzip müssen regional zu bewältigenden Herausfor-
derungen mit der lokalen Verantwortung für Wohnungs- und Städtebau abgeglichen werden.

42 Vorschläge für die weitere stadtregionale Zusammenarbeit

Die Erstellung des vorliegenden Wohnungsmarktberichts war eingebettet in vielfältige Diskussi-
onen in den Arbeitsgruppen und Gremien der Stadtregion Münster (insbesondere Ansprech-
partnerrunde, Bürgermeisterrunde, Beirat). Konsequenzen aus diesen Diskussionen ergeben
sich auf zwei Ebenen: Erstens ist deutlich geworden, dass ein hoher wohnungs- und baulandpo-

39

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

litischer Handlungsbedarf besteht. Darüber hinaus wurde - zweitens —- erkannt, dass diese Her-
ausforderungen besser in einer erweiterten stadtregionalen Kooperation umgesetzt werden
können. Dabei wird diese Kooperation primär als eine gegenseitige Unterstützung verstanden
und angelegt. Mit Blick auf die vielfältigen neuen Herausforderungen kann dies auch als regio-
nale Innovationspartnerschaft bezeichnet werden. Diese Grundgedanken wurden zunächst zu
sechs Vorschlägen oder Empfehlungen verdichtet, die bereits im November 2021 im Beirat zur
Diskussion gestellt wurden und hier allesamt eine breite Zustimmung erfahren haben. Davon
ausgehend werden diese Vorschläge derzeit weiter ausgearbeitet. Insofern werden sie hier nur
benannt, ohne sie bereits differenzierter zu diskutieren oder mit konkreten Umsetzungsvor-
schlägen zu verbinden:

Wohnungs- und baulandpolitischer Zielkanon für die Stadtregion: Zwar wurden bereits
im stadtregionalen Kontrakt (2018) Zielvorstellungen genannt, doch können und sollten
diese im Licht des vorliegenden Wohnungsmarktberichts und der daraus gewonnenen
Erkenntnisse (siehe Kap. 4.1) konkretisiert werden. Dieser Zielkanon beschreibt, welche
wohnungspolitischen Ziele die Stadtregion im Sinne eines Orientierungsrahmens errei-
chen will. Er beschreibt der Zielkanon die Themen, an denen die Stadtregion in gegen-
seitiger Unterstützung gemeinsam arbeiten will.

Entwicklung eines stadtregionalen Wohnbaulandprogamms: Ein Ziel der Stadtregion
ist, den regionalen Wohnungsmarkt nachfrage- und bedarfsgerecht mit Wohnbauflä-
chen zu versorgen. Die eingerichtete Baulandklausur widmet sich dieser Aufgabe bereits
und sollte die Grundlage für die schrittweise Entwicklung eines stadtregionalen Wohn-
baulandprogramms sein. Die zusammengetragenen Informationen über die geplanten
Wohnungsbauvorhaben in der gesamten Stadtregion sollen zukünftig eine verlässliche
gemeinsame Planungsgrundlage für die Baulandentwicklung der einzelnen Kommunen
darstellen. Je verbindlicher die einzelnen Kommunen ihrerseits die in der Baulandklau-
sur bzw. im Wohnbaulandprogramm geführten Planungen verfolgen, desto größer ist
entsprechend der Gewinn für die gesamte Stadtregion. Gleichzeitig kann in der Gesamt-
schau aller Planungen überprüft werden, inwiefern die definierten Mengen- und Quali-
tätsziele der Stadtregion in der Summe erreicht werden und in diesem Sinne widerrum
Impulse für die Baulandentwicklung in den Kommunen geben.

Stärkung der Ansprechpartnerrunde: Die Ansprechpartnerrunde ist die zentrale Platt-
form der fachlichen Zusammenarbeit. Zu ihren Aufgaben gehört bereits die Begleitung
der Wohnungsmarktbeobachtung, die Durchführung der Baulandklausur und der allge-
meine fachliche Austausch zwischen den Städten und Gemeinden. Naheliegend ist, dass
die Ausweitung und Intensivierung der Zusammenarbeit auch zu einer Aufwertung der
Ansprechpartnerrunde und der Geschäftsstelle in ihrer Koordinationsaufgabe führen
sollte.

Operative Unterstützung durch den Aufbau einer Regionalen Entwicklungsgesell-
schaft Wohnen: Die Wohnungsbauaufgaben werden aus unterschiedlichen Gründen
politisch kontroverser, fachlich anspruchsvoller und insgesamt arbeitsintensiver. Gleich-
zeitig sind die Bau- und Planungsämter in den Städten und Gemeinden der Stadtregion
schon im Status quo überlastet. Zudem haben einige Städte Probleme, geeignetes Per-
sonal zu finden oder aber vorhandene Fachleute langfristig zu binden. Der Bedarf nach
operativer Unterstützung für Planungs- und Entwicklungsaufgaben im Bereich Wohnen
und Wohnbauland ist dementsprechend hoch. Von daher sollte geprüft werden, ob eine
Regionale Entwicklungsgesellschaft Wohnen in gemeinsamer Trägerschaft aufgebaut
werden kann. Diese könnten die Städte und Gemeinden der Region bedarfsbezogen bei

Dokumentation der Ergebnisse der 2. Beiratssitzung der Stadtregion Münster vom 02. November

2021 in Everswinkel.

40

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

4.3

Stadtentwicklungs- und Wohnungsbauaufgaben als „verlängerte Werkbank“ und mit
spezialisierter Expertise unterstützen.

Gründung einer interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft: Die meisten deutschen
Großstädte - so auch Münster - verfügen über kommunale Wohnungsbaugesellschaf-
ten und bedienen sich dieser bei unterschiedlichsten Aufgaben. Zentral ist jedoch die
Realisierung bezahlbaren und geförderten Wohnungsbaus und dessen langfristige (ge-
meinwohlorientierte) Bewirtschaftung. Nachdem sich die Wohnungsmarktverhältnisse
in der letzten Dekade verändert haben, sehen auch die Städte und Gemeinden der
Stadtregion Münster einen (erhöhten) Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum und wollen
mehr geförderten Wohnungsbau realisieren. Hierzu fehlt vielfach der Partner auf der
Seite der Wohnungswirtschaft. Da die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesell-
schaft insbesondere für die kleineren Städte und Gemeinden nicht sinnvoll erscheint,
sollte geprüft werden, ob dies in der Kooperation der daran interessierten Kommunen
der Stadtregion erfolgen kann.

Regionales Handlungskonzept Wohnen: Bislang basiert die Zusammenarbeit noch nicht
auf einer vertieften Auseinandersetzung mit den zukünftigen Aufgaben der regionalen
Wohnungsbauentwicklung. Zwar lassen sich bereits einige qualitative Richtungsziele ab-
leiten. Unklar bleibt im Status quo jedoch, wie viel Wohnungs(neu)bau die Region
braucht, welche Marktsegmente dabei in welchem Umfang bedient werden sollten und
nicht zuletzt wo und wie dies angesichts der regionalen Wohnungsbaureserven zu be-
wältigen ist. Schließlich stellt sich auch die Fragen, welche boden- und liegenschaftspo-
litischen Herausforderungen damit verbunden sind. Ein solches Handlungskonzept
Wohnen hat angesichts der hohen Dringlichkeit der vorgenannten Aufgaben wahr-
scheinlich nicht die höchste Priorität, sollte aber mittelfristig als inhaltliche Grundlage
der weiteren Kooperation erarbeitet bzw. beauftragt werden.

Empfehlungen für eine Weiterentwicklung der eWoMaB

Mit der Erarbeitung des ersten Berichts zur entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobach-
tung (eWoMaß) hat die Stadtregion Münster das Thema Wohnen in ihre Zusammenarbeit auf-
genommen. Aus diesem Prozess heraus konnten bereits mögliche nächste Schritte für eine Ver-
tiefung der Zusammenarbeit abgeleitet und ausgearbeitet werden (siehe Kap. 4.2). Aber auch
die eWoMaßB als kommunikatives und informierendes Instrument der Zusammenarbeit sollte in
den nächsten Jahren fortgeschrieben werden. Ausgehend von den Erfahrungen der Ersterstel-
lung und den fachlichen Diskussionen zur eWoMaB empfehlen wir folgende Punkte zu deren
zukünftiger Erarbeitung und inhaltlichen Weiterentwicklung.

Aktualisierung: Für die eWoMaßB wurde erstmalig ein weitreichender Kranz an kleinräu-
migen Daten rund um den stadtregionalen Wohnungsmarkt zusammengetragen. Dieser
Fortschritt in der stadtregionalen Wohnungsmarktbeobachtung sollte unbedingt gesi-
chert werden, indem die Datenbank jährlich aktualisiert wird. Diese Datenbank kann
dann den Kommunen für eigene Auswertungen zur Verfügung gestellt werden. Zentrale
Auswertungen können in der Ansprechpartnerrunde diskutiert werden. Für die Aktuali-
sierung des Berichts zur eWoMaßB schlagen wir einen fünfjährigen Rhythmus vor, der
sich an der Legislatur der Stadt- und Gemeinderäte orientiert. Sie soll jeweils zu Beginn
einer neuen Legislatur erarbeitet werden und kann somit eine Grundlage für die stadt-
regionale Zusammenarbeit der folgenden Jahre sein. Eine nächste Aktualisierung stünde
demnach im Jahr 2026 nach der Kommunalwahl im Herbst 2025 an.

41

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

Datenharmonisierung: Auch, wenn der vorhandene Datenkranz bereits eine sehr gute
Grundlage für die Wohnungsmarktbeobachtung bildet, besteht an einzelnen Stellen
noch das Potenzial, die Datengrundlage für alle Gemeinden zu vereinheitlichen und da-
mit zu verbessern. Dies betrifft vor allem die Preisdaten für Wohneigentum, die von den
Gutachterausschüssen der Kreise und der Stadt Münster bereitgestellt werden. Hier
wäre es wünschenswert, wenn einheitliche Daten für die verschiedenen Wohnungs-
marktsegmente (freistehende Einfamilienhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaus-
hälften, Eigentumswohnungen, jeweils nach Neubau und Bestand) auf Gemeindeebene
vorliegen würden. Ggf. können auch mehrere Jahrgänge zusammengefasst werden, um
notwendige Fallzahlen zu erhalten.

Baulandklausur: In der Baulandklausur tragen die Gemeinden der Stadtregion zusam-
men, welche Baugebiete in den nächsten Jahren realisiert werden sollen. Dadurch ergibt
sich ein Gesamtbild der zu erwartenden Bautätigkeit und dem damit verbundenen Woh-
nungsangebot in der Stadtregion für die nächsten Jahre. Dieser Informationsaustausch
ist bereits ein Gewinn für die interkommunale Zusammenarbeit. In einem nächsten
Schritt kann die Baulandklausur weiter angereichert und die fachliche Diskussion dar-
über intensiviert werden. Hierzu gehört auch eine fortlaufende Evaluation der Bauland-
potenziale in der Wohnungsmarktbeobachtung. Welche Potenziale fallen weg und wa-
rum? Welche werden umgesetzt? Wie schnell laufen die Potenziale voll und wer zieht
dort ein? Diese Prozesse sollten in der Wohnungsmarktbeobachtung analysiert werden.
So könnten etwa über die Verknüpfung von Neubaugebieten und Einwohnermelde-
amtsdaten Erkenntnisse erzielt werden, zum Beispiel welche Altersstruktur der Bewoh-
ner mit dem Neubau verbunden ist. Außerdem kann die Baulandklausur als Grundlage
für den schrittweisen Aufbau eines stadtregionalen Wohnbaulandprogramm (siehe
Empfehlung in Kap. 4.2).

Einbindung von Wohnungsmarktakteuren: Bei der Ersterstellung des ersten Woh-
nungsmarktberichts waren die Planungsverwaltungen und die Kommunalpolitik der
Städte und Gemeinden der Stadtregion beteiligt. Im Fokus stand zunächst die Positio-
nierung der Stadtregion zum Thema Wohnen. In einer Neuauflage der eWoMaB sollte
der Blickwinkel um weitere Akteure des stadtregionalen Wohnungsmarkts angereichert
werden. In einer Expertenbefragung („Wohnungsmarktbarometer“) könnte regelmäßig
die Einschätzung zu Trends und Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt eingeholt wer-
den. In Workshops könnten bestimmte Inhalte der eWoMaßB oder Schwerpunktthemen
aus verschiedenen Perspektiven beleuchtet werden (Wohnungsbauinvestoren, Be-
standhalter, Mietervertreter).

Wohnfolgeinfrastruktur: Die Aktivitäten auf dem (stadtregionalen) Wohnungsmarkt
sind eingebettet in eine Vielzahl gesellschaftlicher Entwicklungen und politischer Aufga-
ben. Zumindest für die am engsten mit den wohnbaulichen Entwicklungen verbundenen
Aufgabenfeldern sollte die eWoMaßB auch Schnittstellen bereithalten. So könnte über
eine Einbindung der entsprechenden Fachämter (z. B. Schulplanung) geklärt werden,
welche Aussagen zur Wohnraumentwicklung für die jeweiligen Planungen relevant sind
und ob diese in die eWoMaB aufgenommen werden können.

Evaluation der Handlungsempfehlungen: Nicht zuletzt sollte die eWoMaßB zukünftig
dazu genutzt werden, die Umsetzung der in Kapitel 4.2 formulierten Empfehlungen zu
evaluieren. Hierfür sind je nach Handlungsansatz geeignete Auswertungsroutinen zu er-
arbeiten, auf denen aufbauend Vorschläge für die Nachsteuerung entwickelt werden
können. Durch die fortwährende Auseinandersetzung mit den wohnungspolitischen Ak-
tivitäten der Stadtregion bleibt die Wohnungsmarktbeobachtung im Sinne ihres Auf-
trags und Titels „entwicklungsorientiert“.

42

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5  Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Die Stadtregion gliedert sich in 12 Städte und Gemeinden, 45 Orts- und Stadtteile und unzählige
kleinräumige Quartiere und Nachbarschaften. Jede Gemeinde, jeder Ortsteil, jeder Standort
prägt den Wohnungsmarkt, nimmt in diesem eine bestimmte Rolle ein und trägt zur Wohnraum-
versorgung in der Stadtregion bei. Eine stadtregionale Wohnungspolitik muss - um erfolgreich
zu sein - auf diese kleinräumigen Besonderheiten eingehen, um die vielfältigen Qualitäten der
Stadtregion als Wohnungsmarkt und Lebensraum für seine Bewohner zu erhalten und weiter-
zuentwickeln. Aus dieser Vielfalt entsteht die Möglichkeit, Zielgruppen mit unterschiedlichen
Präferenzen ansprechen zu können.

In den folgenden Steckbriefen wurden zentrale Rahmenbedingungen des Wohnungsmarkts auf
der kleinräumigen Ebene der Orts- bzw. Stadtteile zusammengetragen, welche diese Vielfältig-
keit abbilden und bei der Einordnung in den stadtregionalen Wohnungsmarkt unterstützen sol-
len. Untenstehende Legende gibt einen Überblick über die Inhalte der Steckbriefe und den darin
enthaltenen statistischen Auswertungen.

Breitbandausbau in den Kommunen der Stadtregion

Ein leistungsfähiges Breitbandnetz ist ein entscheidender Standortfaktor auch für die Kommu-
nen der Stadtregion Münster. Schnelles Internet - unter anderem für Homeoffice und Home-
schooling - wird für die Wahl eines Wohnstandortes immer wichtiger. In der Stadtregion Müns-
ter ist der Breitbandausbau bereits weit fortgeschritten. In allen Kommunen ist eine Internetge-
schwindigkeit von mindestens 50 Mbit/s flächendeckend verfügbar (2 97% der Siedlungsfläche).
Auch deutlich schnellere Geschwindigkeiten von mindestens 200 Mbit/s stehen in der Mehrheit
der stadtregionalen Kommunen bereits (nahezu) flächendeckend zur Verfügung.

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Legende und Erläuterungen zu den Gemeindesteckbriefen

Gemeindename 50.000 Einwohner Einwohnerstand zum 31
+5,0% (20 20 Quelle:

Wohnungen in Einfamilienhäusern (EFH),
Zweifamilienhäusern (ZFH),
Mehrfamilienhäusern (MFH)

Kartendarstellung mit den an
Siedlungsbereichen der Quelle: IT.

Ortsteile und deren Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)
Anbindung an den

Umweltverbund Neubauintensität inylegio. Vergl. (2010-20)
(Schienenpersonen- @% \(@) eo —®

Durchschnitt der Stadtregion
Quelle: IT.NRW

Wert der dargestellten Kommune

nahverkehr, 1 2 !
Schnellbusnetz, Quelle: IT.NRW

Velorouten) Werte der anderen Kommunen der

Stadtregion

Flächenpotenzialen der Baulandklausur

Legende und Erläuterungen zu den Ortsteilsteckbriefen

Name des Ortsteils Ortsteiltyp 10.000 Einwohner
+5,0% (2010-2020)

Zentrumsnaher Stadtteil: Stadtteile Münsters nahe des Zentrums Einwohnerstand zum 31.12.2020
Suburbaner Stadtteil: Stadtteile Münsters außerhalb des zentralen Siedlungsbereichs Quelle: Einwohnermelderegister
Mittelzentraler / Hauptorte der Umlandkommune mit.der landesplanerischen

Grundzentraler Hauptort:Funktion eines Mittel- bzw. Grundzentrums

Dörflicher Ortsteil: Ortsteile der Umlandkommunen

Fahrzeit mit dem Fahrrad biszur . Veloroute vorhanden
Promenade in Münster, unten E-
Bike —_

Fahrzeit mit den öffentlichen Anbindung an das Schnellbusnetz

Verkehrsmitteln bis zum

Hauptbahnhof in Münster
Anbindung an das Schienennetz

Fahrzeit mit dem PKW bis zur

Innenstadt in Münster

Angebot vorhanden? Surzals

ja/nein Weiterführende Schule

© _ Lebensmitteleinzeihandel Anteil 65 Jahre und älter
Vorhandensein eines größeren H-®@ 6“. «oje «onen:
Versorgungs- und Dienstleistungs- 11% 18%

angebots (z.B. Fachgeschäfte, :
breiteres gastronomisches Angebot, SEITE + <&

vielfältige Dienstleistungen) 6A0f/m? 6,65€/m? 7,25€/m?

25%

m? 400€/m? 5S50€/m? 870€/m?
+ + + N
8,20€/m? 8,60€/m? 10,20 €/m

Preisspanne des Boden- Preisspanne für Boden- Preisspanne der
werts für Einfamilien- werte und Mietpreise Angebotsmieten für
hausgrundstücke in der in der dargestellten Bestandswohnungen in

Stadtregion Kommune der Stadtregion

Gebiete mit laufenden oder in Vorbereitung befindliche Bebauungsplanverfahren
und die darin geplanten Wohnbaulandflächen und Wohneinheiten

Baugebiete in Planung 9,5 ha Nettowohnbauland 105 WEinEFH + 45 WE inMFH
Name des Baugebiets I 8,0 ha Nettowohnbauland 80WEinEFH + 20OWEinMFH = 100WE

Name des Baugebiets Il 15ha Nettowohnbauland 25WEinEFH + 25WEinMFH = 50WE

Realisierbare Wohneinheiten auf den Restflächen der in den vergangenen Jahren
abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren

Restflächen in aktuellen Baugebieten

44

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

51 Altenberge

Gemeinde Altenberge 10.741 Einwohner

+4,9% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

MW EFH B ZrH B MFH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

‚Anbindung an den Umweltverbund
— Bahnstrecke

© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien
Schnellbushaltestellen

o

— Velorouten, Entwicklungsziel
-—- Velorouten, Entwicklungskorridor

Neubauintensit regio. Vergl. (2010-20)
©

2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Im Nordwesten der Stadtregion gelegen
profitiert Altenberge von der
ausgezeichneten Anbindung an die
Münsteraner Innenstadt. Altenberge
gehörte in den vergangenen Jahren zu
den Gemeinden miteiner höheren
Neubautätigkeit und konnte dadurch
neue Familien als Wohnstandort
überzeugen. Dies spiegeltsich auch in
dem leicht überdurchschnittlichen
Anteil der unter 6-Jährigen wider. Auch
für die nächsten Jahre sind weitere
Neubaugebiete geplant.

Baulandpotenziale 357 WE

10.741 Einwohner
+4,9% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

—— ae her e—
Weiterführende Schule 3% 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

0 — 60-Coj «LER en>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Bl 120€/m: 150€/m: 230€/m? 350€/m: 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 9,5 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = 355 WE
Bahnhofshügel II 8,0 ha Nettowohnbauland 302 WE
Rönnenthal Ill 1,5 ha Nettowohnbauland 53 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 2 WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.2 Ascheberg

Gemeinde Ascheberg 15.611 Einwohner
+2,8% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

MW EFH B ZrH B MFH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensit regio. Vergl. (2010-20)
© ©

2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Ascheberg gehört trotz seiner guten
Anbindung an Münster innerhalb der
Stadtregion noch zu den preiswerteren
Wohnstandorten. In den vergangenen
Jahren konnte vor allem der Hauptort
durch die Neuschaffung von Wohnraum
als Wohnstandort für junge Familien
weiterentwickelt werden. Auch in den
nächsten Jahren sind neue Wohn-
gebietsentwicklungen geplant, wobei
zunehmend auch Mehrfamilienhaus-
bau Berücksichtigung findet.

Anbindung an den Umweltverbund
— Bahnstrecke

© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien

Herbern
© Schnellbushaltestellen

—— Velorouten, Entwicklungsziel

Velorouten, Entwicklungskorridor Baulandpotenziale 149 WE

18 Einwohner

Ascheberg Grundzentraler Haupto:
+4,4% (2010-2020)
© Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

BEER...
I nl VelCır Bu 4 ese.hie
. © Weiterführende Schule 3% 6%

A h) Anteil 65 Jahre und älter
= 21 eV © Lebensmitteleinzelhandel
m! min © weitere Infrastruktur

30 ) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
min

Baugebiete in Planung 3,6 ha Nettowohnbauland 72WEinEFH + 45WEinMFH = 117WE

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Ascheberger Feld (21.Änderung) 0,2 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 15WEinMFH = 15WE
Melkpatt 0,3 ha Nettowohnbauland 9WEinEFH + OWEinMFH = 9WE
Bahnhofsgärten 1,1ha Nettowohnbauland 20WEinEFH + OWEinMFH = 20WE
Breilbusch 2,0 ha Nettowohnbauland 43WEinEFH + 30WEinMFH = 73WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 2 WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe 47

Davensberg Dörflicher Ortsteil 1.858 Einwohner
-0,4% (2010-2020)

| Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
Co) = H-see.die —
_’ Weiterführende Schule 3% 6% 9%
i
ne Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
= . H-@ «0-<ob))«ee)en»-
ll weitere Infrastruktur 11% 18% 25%
30 120€/m? 150€/m® 230€/m® 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
. OHEEEHO — 4 + + + ı
ln 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 4WE

Herbern Dörflicher Ortsteil 5.235 Einwohner
+1,4% (2010-2020)

en H-ejee.d)«en

Weiterführende Schule 3% 6%

Anteil 65 Jahre und älter
40 — 00-10)

Lebensmitteleinzelhandel

weitere Infrastruktur 11% 18%
120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
OHIO — + + + + ı
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?
Baugebiete in Planung 1,3 ha Nettowohnbauland 26WEinEFH + OWEinMFHH = 26WE
Bernhard-Spetsmann-Straße 0,5 ha Nettowohnbauland 12WEinEFH + OWEinMFH = 12WE
von Kettler Straße (10.Änderung) 0,8 ha Nettowohnbauland 14WEinEFH + OWEinMFH = 14WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.3 Drensteinfurt

Stadt Drensteinfurt 15.932 Einwohner
+2,5% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

BE ErH BI zrH BI MmrH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
o—o-P — 0:0 — ©

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Die Stadt Drensteinfurt bildet mit dem
Münster zugewandten und über den
Schienenpersonennahverkehr
angebundenen Ortsteil Rinkerode, dem
peripherer gelegenen Ortsteil Walstedte
und dem dazwischen liegenden Hauptort
ein breites Spektrum des Wohnungsmarkts
in der Stadtregion ab. In den vergangenen

]

Drensteinfurt Anbindung an den Umweltverbund

— Bahnstrecke Jahren gehörte Drensteinfurt zu den
© Bahnhöfe Kommunen mit der höchsten Neubau-
: — Schnellbuslinien aktivitätund auch für die kommenden
Walstedde [ ° Schnellbushaltestellen Jahre sind größere Baugebiets-
—— Velorouten, Entwicklungsziel entwicklungen geplant.
--- Velorouten, Entwicklungskorridor Baulandpotenziale 542 WE
Grundzentraler Hauptort 9.211 Einwohner
% (2010-2020)

© _ Srundschule Anteil unter 6 Jahre

(sooo. o—
© Weiterführende Schule 3% 6% 9%
© _ Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
40 —-00-Col«ensen>-

© weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

ZU) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m 550€/m? 870€/m?
I— 6] ®-

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?
Baugebiete in Planung 18,2 ha Nettowohnbauland 257 WEinEFH + 183WEinMFH = 440 WE
Blumenstraße 7,7ha Nettowohnbauland 90WEinMFH = 100WEinMFH = 190WE

Mondscheinweg 10,6 ha Nettowohnbauland 167 WE in MFH

83 WE in MFH

250 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 54 WE

Rinkerode Dörflicher Ortsteil 3.768 Einwohner

+2,8% (2010-2020)

© Grundschule Anteil unter 6 Jahre

ROUTE
_

& Weiterführende Schule 3%

©& _ Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
en He — e0-eeb))eienten-
& weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
U en ) ______( ee) + + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 1,4 ha Nettowohnbauland 34 WEinEFH + 3WEinMFH = 37 WE

Meerkamp (4. BA) 1,4 ha Nettowohnbauland 34 WEinEFH + 3 WE in MFH

37 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 7WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Walstedde Dörflicher Ortsteil 2.953 Einwohner
+1,8% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule

Weiterführende Schule

Lebensmitteleinzelhandel ‚Anteil 65 Jahre und älter
0 — 00-40) «O8008)-

weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

150€/m? 230€/m? 350€/m” 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?
Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 4WE

49

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.4 Everswinkel

Gemeinde Everswinkel 9.708 Einwohner
+2,4% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

BEH MzH MMeH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
oe) 0,0 — ©

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Zwar fehlt Everswinkel im Vergleich zu
vielen anderen Orten der Stadtregion
eine Schienenanbindung an Münster,
dennoch ist der Hauptort (über einen
Schnellbus) und der Münster
zugewandte Ortsteil Alverskirchen gut
an den Kern der Stadtregion
angebunden. In den vergangenen

Anbindung an den
Umweltverbund

— Bahnstrecke Jahren gehörte Everswinkel innerhalb
© Bahnhöfe der Stadtregion zu den Gemeinden mit
— Schnellbuslinien der höchsten Neubauintensität. Für die
© Schnellbushaltestellen nächsten Jahre istzunächst noch ein
— Velorouten, Entwicklungsziel weiteres Nebaugebiet geplant.

= Velorouten, Entwicklungskorridor Baulandpotenziale 141 WE

Everswinkel 7.798 Einwohner
+4,1% (2010-2020)

uk ‚Anteil unter 6 Jahre
a N Neo, ee derer —
= Weiterführende Schule 3% 6% 9%

” Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
. H-@ 0-Cob))«eLWen>-
mv weitere Infrastruktur 11% 18% 25%
eB NE 120€/m2 150€/m? 230€/m? 350€/m? A00€/m? 550€/m? 870€/m?
i u I + + He — + + 1
win 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20 €/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 3,9 ha Nettowohnbauland 96WEinEFH + 27WEinMFH = 123 WE

Bergkamp III 3,9 ha Nettowohnbauland 96WEinEFH + 27WEinMFH = 123WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE
Alverskirchen

‚Anteil unter 6 Jahre

Heer. diie,e:
Weiterführende Schule 3% 6%

Grundschule

Anteil 65 Jahre und älter

—® o-cobe««
weitere Infrastruktur 11% 18%

Lebensmitteleinzelhandel

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

FÜ 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? A00€/m? 550€/m? 870€/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 18 WE

50

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.5 Greven

Stadt Greven 38.671 Einwohner

+8,8% (2010-2020)

Anbindung an den Umweltverbund Struktur des Wohnungsbestands (2020)

S aanmanene
© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien BEH MzH [MFH
Velorouten, Entwicklungsziel

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Q
Reckenfeld

Velorouten, Entwicklungskorridor

Neubauintensit regio. Vergl. (2010-20)
© ®

2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Die Stadt Greven gehört innerhalb der
Stadtregion zu den größten Kommunen
und ist über Schiene und Autobahn
bestens an Münster und die anderen
Orte der Stadtregion angebunden. In
den vergangenen Jahren war Greven die
Stadt iin der Stadtregion mit der
höchsten Wohnungsbautätigkeit, was
auch zu einem starken Bevölkerungs-
wachstum beigetragen hat. Auch für die
kommenden Jahre sind neue
Wohngebiete geplant.

Baulandpotenziale

Mittelzentraler Haupto 29.305 Einwohner
+9,6% (2010-2020)

so vo © Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
ROUTE ee diene —
—  & _ Weiterführende Schule 3% 6% 5%
© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
"N 0 — €0-C0b))E00I09>-:
© weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Bl 120€/m: 150€/m? 230€/m? 350€/m: 400€/m: 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung OWEinEFH + 166WEinMFH = 166 WE
Nordwalder Straße OWEinEFH + 114WEinMFH = 114WE
Mühlenstraße OWEinEFH + 52WEinMFH = 52WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 126 WE

51

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe 52

Reckenfeld Dörflicher Ortsteil 8.423 Einwohner
+6,2% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre
H— ee die

Grundschule

Weiterführende Schule 3% 6%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

0 — 0-09)
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 3,0 ha Nettowohnbauland 70WEinEFH + 85WEinMFH = 155 WE

Wohnen in der Ortsmitte Reckenfeld 3,0 ha Nettowohnbauland 70WEinEEH + 85WEinMFH = 155 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE
Gimbte Dörflicher Ortsteil 943 Einwohner
+7,3% (2010-2020)
I] 13 Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
a m — eie0 Wie) —

Weiterführende Schule 3% 6% 9%

‚Anteil 65 Jahre und älter

= 40 — 40-COb))KERI«@)-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m® 230€/m® 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+— e — 4 + + ı
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Lebensmitteleinzelhandel

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.6 Havixbeck

Gemeinde Havixbeck 12.209 Einwohner
+3,7% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

BI EFH W ZFH Bu MFH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
op — 0:0 — ©
2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Die Gemeinde Havixbeck im Westen

der Stadtregion hat iin den vergangenen

Jahren schrittweise sein Wohnraum-
angebot ausgeweitet. Mitdem Neubau-

gebiet Masbeck plant die Gemeinde
zudem ein Neubaugebiet, dass den
Standortvorteil der Schienenanbindung
der Gemeinde nutzen soll. Durch diese
Neubauaktivitäten und einen Genera-
tionenwechsel in bestehenden

—— Schnellbuslinien Siedlungen ist auch eine Durchmisch-
© Schnellbushaltestellen ung der Bevölkerung zu erwarten, die zu

—— Velorouten, Entwicklungsziel den ältesten der Stadtregion zählt.

--- Velorouten, Entwicklungskorridor x Baulandpotenziale

Anbindung an den Umweltverbund \
—— Bahnstrecke
© Bahnhöfe

Havixbeck Grundzentraler Hauptort 11.449 Einwohner
+3,3% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre
N © srnschue oo0.des.oceiero.
ROUTE HG d05 HK) 0 —

—_ Weiterführende Schule 3% 6% 9%

‚Anteil 65 Jahre und älter

m-@ «o-<ob)«LenI«e>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Lebensmitteleinzelhandel

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

120€/m® 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
OO — : 1

Baugebiete in Planung 9,4 ha Nettowohnbauland 53WEinEFH + 30WEinMFH = 283 WE
Wohnpark Habichtsbach (2.Erweiterung) 2,5 ha Nettowohnbauland 53WEinEFH + 30WEinMFH = 83WE
Masbeck (ehem. südw. Münsterstraße) 6,9 ha Nettowohnbauland 200 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 92 WE

Hohenholte Dörflicher Ortsteil 760 Einwohner
+9,8% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

nn —— deWere—
Weiterführende Schule 3% 6% 9%

‚Anteil 65 Jahre und älter

0 — 40-2) LEI ED)-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

min
20 120€/m? 150€, 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
min ! +— He — + + + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20 €/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Lebensmitteleinzelhandel

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.7 Münster

Stadt Münster 309.847 Einwohner
+11,9% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

B EFH U ZFH u MFH

EHEN

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
oe. 0,0 —o

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Münster ist als Kernstadt der Stadtregion
dessen wirtschaftliches und kulturelles
Zentrum. Auch über die Region hinaus ist
Münster als attraktive Universitätsstadt
bekannt und profitiert von Zuwanderung.
Die Kehrseite sind steigende Wohn-
kosten, welchen die Stadt seiteinigen
Jahren übereine aktive und soziale
Baulandentwicklung entgegnet. Dabei
verteilen sich die Aktivitäten sowohl auf

Anbindung an den
Umweltverbund
— Bahnstrecke
© Bahnhöfe
— Schnellbuslinien

© Schnellbushaltestellen

Innenstadtstandorte wie auch die
dörflichen Stadtteile am Stadtrand.

| auandotenzite | ale 17265 WE

126.764 Einwohner
(2010-2020)

unter 6 Jahre

— Velorouten, Entwicklungsziel
--- Velorouten, Entwicklungskorridor

Grundschule

Weiterführende Schule

‚Anteil 65 Jahre und älter

0 — 09 -Cob)L
weitere Infrastruktur 11% 18%

Lebensmitteleinzelhandel

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

O min
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 7,4 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 1320WEinMFH = 1320 WE

Mitte - Südlicher Dahlweg 1,1ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 300WEinMFH = 300 WE
Mitte - Neuhafen / Hafenkante 3,9 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 690WEinMFH = 690 WE
Mitte - Friedrichsburg 2,4ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 330WEinMFH = 330 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten 1109 WE

5.772 Einwohner
+4,4% (2010-2020)

Berg Fidel Zentrumsnaher Stadtteil

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

(diesen) e—
Weiterführende Schule 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
Hm LO X ICH DT) ) 51
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

NEU 120€/m: 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
= ——

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?
Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Gievenbeck/Sentrup Zentrumsnaher Stadtteil 28.279 Einwohner

+18,6% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
——-@e dieser e—
Weiterführende Schule 3% 6% 9%
‚Anteil 65 Jahre und älter

H-0 ——-60-C(0D))(LO9)OB)-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Lebensmitteleinzelhandel

Er] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m® 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 37,9 ha Nettowohnbauland 130WEinEFH + 4110WEinMFH = 4240 WE

Gievenbeck - Oxford-Kaserne Teil 1 11,0 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 1280WEinMFH = 1380 WE
Gievenbeck - Busso-Peus-Str. 5,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 600WEinMFH = 600 WE
Gievenbeck - Steinfurter Straße 15-22,5 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 2000WEinMFH = 2000 WE
Gievenbeck - Appelbreistiege 0,9ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 100WEinMFH = 100 WE
Gievenbeck - Gescherweg 0,5 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 60WEinMFH = 60 WE
Sentrup - Schmeddingstr. / Josef-Pieper 1,3 ha Nettowohnbauland 30WEinEFH + 40WEinMFH = 70 WE
Sentrup - ehem. Wartburgschule 0,4 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 30WEinMFH = 30 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten 450 WE

16.097 Einwohner
+6,6% (2010-2020)

| Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
Ann

. H— ee 6
2 —- Weiterführende Schule 3% 6% 9%

Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

Kinderhaus Zentrumsnaher Stadtteil

weitere Infrastruktur

EU] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 3,3 ha Nettowohnbauland 19WEinEFH + 220WEinMFH = 239 WE

Kinderhaus - Im Moorhook 0,6 ha Nettowohnbauland 4AWEinEFH + 40WEinMFH = 44 WE
Kinderhaus - Südl. Langebusch 2,7ha Nettowohnbauland 15WEinEFH + 180WEinMFH = 195WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten 70 WE

St.Mauritz Zentrumsnaher Stadtteil 11.109 Einwohner

+15,5% (2010-2020)
| 5 min
H—

a 5 min „UF Weiterführende Schule 3%

18 Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
h 0 — 40-(OW)LODIEM)-
min weitere Infrastruktur 11% 18% 25%
EU] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
Zul) ! + + ONE.

Baugebiete in Planung 5,9 ha Nettowohnbauland 110WEinEFH + 290WEinMFH = 400 WE

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

6,40€/m? 6,65€/m® 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Mauritz Ost - Maikottenweg 4,9ha Nettowohnbauland 110WEinEFH + 170WEinMFH = 280 WE

Mauritz-Ost- Westlich Mondstraße/Südli 1,0ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 120WEinMFH = 120WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 16 WE

55

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

10.195 Einwohner
+11,5% (2010-2020)

Mecklenbeck Zentrumsnaher Stadtteil

© Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
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© Weiterführende Schule 3% 6% 9%
© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
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& weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

ur) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
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7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

6,40€/m? 6,65 €/m?
Baugebiete in Planung 2,2 ha Nettowohnbauland 50OWEinEFH + 110WEinMFH = 160 WE

Mecklenbeck - Hafkhorst 2,2 ha Nettowohnbauland S5OWEinEFH + 110WEinMFH = 160 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 146 WE

Albachten Suburbaner Stadtteil 6.447 Einwohner

+13,3% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule
. LI IL LICHT Ye)
Weiterführende Schule 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — E0-(GWILOREN)-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

EU) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ + + + A — — —
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 14,0 ha Nettowohnbauland 235WEinEFH + A416WEinMFH = s651WE

Albachten - Lindenallee 0,8ha Nettowohnbauland 14WEinEFH + 20WEinMFH = 34 WE
Albachten - östl.Erw. südl. Teil 10,8 ha Nettowohnbauland 166 WEinEFH + 309WEinMFH = 475 WE
Albachten - Steinbrede 2,4 ha Nettowohnbauland 55WEinEEH + 87WEinMFH = 142 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

6.561 Einwohner
+8,7% (2010-2020)

Amelsbüren Suburbaner Stadtteil

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

He Here —
3% 6% 9%

Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 —- 69-9) @D»-

weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Weiterführende Schule

550€/m? 870€/m?
+ e — — ———
6,40€/m? 6,65€/m® 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m?

Baugebiete in Planung 11,6 ha Nettowohnbauland 165 WEinEFH + 235WEinMFH = 400 WE
Amelsbüren - Nordwestl. Am Dornbusch 6,7 ha Nettowohnbauland 65WEinEFH + 105WEinMFH = 170 WE

Amelsbüren - Böckenhorst 4,9ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 130WEinMFH = 230 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 89 WE

56

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

8.587 Einwohner
+17,4% (2010-2020)

Angelmodde Suburbaner Stadtteil

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule
. UI) ee —
Weiterführende Schule 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — 60-Cel@«on)en>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

NG 120€/m: 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ - - —@l ———— 4
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 12,2 ha Nettowohnbauland 180WEinEFH + 270WEinMFH = 450 WE

Angelmodde - Südl.Hiltruper Str. 5,2 ha Nettowohnbauland 80WEinEFH + 170WEinMFH = 250WE
Angelmodde - Westfalen-Standort 7,0 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 100WEinMFH = 200 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Suburbaner Stadtteil 11.162 Einwohner

+12,0% (2010-2020)

© Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
; H— ee‘ o.—
© Weiterführende Schule 3% 6% er
© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — 60-Cob))KONIe-:
© weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

EU] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?
Baugebiete in Planung 1,5 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 170WEinMFH = 170 WE

Coerde - Kiesekampweg 1,5 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 170WEinMFH = 170WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gelmer Suburbaner Stadtteil 3.928 Einwohner
+14,2% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

. edieeeere—
Weiterführende Schule 3% 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

0 — 60-Ceb))(@98)02>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ + + + A —

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = oOWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

57

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

11.755 Einwohner
+6,9% (2010-2020)

Gremmendorf Suburbaner Stadtteil

an vers [/) ak Anteil unter 6 Jahre
10 ROUTE . H000. Weser e—
An sE —_ & Weiterführende Schule 3% 6% 9%
© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
H-@ «o-@b)LenIen>-
© weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

rl) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m® 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

38,0 ha Nettowohnbauland 185 WEinEFH + 3835 WEinMFH = 4020 WE
Gremmendorf - Westlich Frankenweg 0,7ha Nettowohnbauland 5WEinEFH + 15WEinMFH = 20 WE
Gremmendorf - York-Kaserne 25,3 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 1700WEinMFH = 1800 WE
Gremmendorf - Kanalkante Südost 8,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 2000WEinMFH = 2000 WE
Gremmendorf - Südl. Angelmodder Weg 4,0 ha Nettowohnbauland 80WEinEFH + 120WEinMFH = 200 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten 8WE

Suburbaner Stadtteil 7.941 Einwohner

+4,7% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre
He Hr —

Grundschule

Weiterführende Schule

3% 6% 9%
‚Anteil 65 Jahre und älter

Lebensmitteleinzelhandel

weitere Infrastruktur

EU] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
OHIO — — ——_—
€/m? 12,00 €/m?

6,40 em: 6,65 em? 7,25 em? 8,20 em? 8,60€/m? 10,
9,1 ha Nettowohnbauland 220 WEinEFH + 280WEinMFH = 500 WE
Handorf - Kirschgarten / Bäder 3,6 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 100WEinMFH = 200 WE
Handorf - Nördlich Kötterstaße 5,5 ha Nettowohnbauland 120WEinEFH + 180WEinMFH = 300 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Hiltrup Suburbaner Stadtteil 25.763 Einwohner
+3,0% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

VELO
ROUTE . Vo —
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© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
© 0 — 40-COW)LENIeIe-
© _ weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 20,0 ha Nettowohnbauland 325 WEinEFH + 937WEinMFH = 1262 WE

Hiltrup - Nördl. Osttor 17,3 ha Nettowohnbauland 300WEinEFH + 700WEinMFH = 1000 WE
Hiltrup - zur Vogelstange 0,9ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 57WEinMFH = 57 WE
Hiltrup - Westfalenstr 1,8 ha Nettowohnbauland 25WEinEFH + 180WEinMFH = 205 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 45 WE

58

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

6.822 Einwohner
+6,7% (2010-2020)

Nienberge Suburbaner Stadtteil

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule
Weiterführende Schule
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — 60-Cob) LOB) E@>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

rl) 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
H t H H ———— 4
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 12,3 ha Nettowohnbauland 200WEinEFH + 327WEinMFH = 527 WE

Nienberge - Feldstiege / Beerwiede 11,9ha Nettowohnbauland 200WEinEFH + 300WEinMFH = 500 WE
Nienberge - Westlich Plettendorfstr. 0,4 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + 27WEinMFH = 27 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Suburbaner Stadtteil

ROUTE
©

9.273 Einwohner
+12,5% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

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EU] 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ + + + A — — —
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Grundschule

Weiterführende Schule

Baugebiete in Planung 2,4 ha Nettowohnbauland 50WEinEFH + 95WEinMFH = 145 WE

Roxel - östl. Tilsiter Str. / westl. BAB 1,3 ha Nettowohnbauland 35WEinEFH + 35WEinMFH = 70 WE
Roxel - südl. Tilbecker Str. Teil 1 1,1ha Nettowohnbauland 15WEinEEH + 60WEinMFH = 75 WE
Restflächen in aktuellen Baugebieten 30 WE

3.523 Einwohner
+19,3% (2010-2020)

Sprakel Suburbaner Stadtteil

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
. He dieser e—ı
Weiterführende Schule 3% 6% 9%

Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — @0-Cel)LEDIeB>-;

weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

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Im: 870 €/m?
+ + + + —
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m 5

Baugebiete in Planung 7,5 ha Nettowohnbauland 118WEinEEH + 227WEinMFH = 345 WE
Sprakel - Erweiterung nördl. Landwehr 2 2,0 ha Nettowohnbauland 11WEinEFH + OWEinMFH = 11 WE
Sprakel - östl. Sprakeler Str. / westl. DB 2,3 ha Nettowohnbauland 47WEinEFH + 87WEinMFH = 134WE
Sprakel -östl. Bahn 3,2 ha Nettowohnbauland 60WEinEFH + 140WEinMFH = 200 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 2 WE

59

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

9.869 Einwohner
+14,1% (2010-2020)

Wolbeck Suburbaner Stadtteil
‚Anteil unter 6 Jahre
IC JOH CT IL) X Zee

Eape: —_ Weiterführende Schule 3% 6% 3
28 © Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

0 — @0-Ceb))«ENIe9>-;

Lil © weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

30 NG 120€/m: 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m: 870€/m?
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ln) 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 7,3 ha Nettowohnbauland 145 WEinEFH + 175WEinMFH = 320 WE

Grundschule
If

Wolbeck - Südlich Berdel 6,8 ha Nettowohnbauland 130WEinEFH + 150WEinMFH = 280 WE
Wolbeck - Hiltruper Str./Am Sandbach 0,5 ha Nettowohnbauland 15 WEinEFH + 25WEinMFH = 40 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 151 WE

60

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.8 Nottuln

20.172 Einwohner
+2,3% (2010-2020)

Gemeinde Nottuln

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

MW EFH B ZrH B MFH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensit regio. Vergl. (2010-20)

t © ©

1 2 3 4 5
TEN fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Anders als die anderen Kommunen der
Stadtregion (mit Ausnahme von
Ostbevern) grenzt Nottuln nichtan
Münsteraner Stadtgebiet. Im Vergleich
der Kommunen wurde in Nottuln in den
vergangenen Jahren wenig Wohnraum
neu geschaffen. Der im Ortsteil
Appelhülsen bestehende Bahn-

\| anschluss soll zukünftig überein
neues Wohngebietals Standortvorteil
genutzt werden.

Anbindung an den Umweltverbund
— Bahnstrecke

© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien

© Schnellbushaltestellen
Velorouten, Entwicklungsziel
Velorouten, Entwicklungskorridor

Baulandpotenziale 332 WE

Grundzentraler Haupto: 11.964 Einwohner
+1,4% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

© Grundschule

© Weiterführende Schule

© Tebenemitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
H-@

© weitere Infrastruktur 11%

Bl 120€/m: 150€/m? 230€/m?: 350€/m: 400€/m: 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 8,2 ha Nettowohnbauland 89WEinEFH + 48 WEinMFH = 137 WE
Südlich Lerchenhain 5,0ha Nettowohnbauland 89WEinEFH + 48 WEinMFH = 137 WE
Niederstockumer Weg 3,2 ha Nettowohnbauland

Restflächen in aktuellen Baugebieten 60 WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Appelhülsen Dörflicher Ortste! 28 Einwohner
+5,0% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

= — ee dee
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2 © Lebensmitteleinzelhandel Salesirguräiır
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en 120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
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mn) 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 1,1 ha Nettowohnbauland 17WEinEFH + 76WEinMFH = 93WE

Appelhülsen Südliche Bahnhofsstraße 1,1ha Nettowohnbauland 17WEinEEH + 76WEinMFH = 93WE

len Baugebieten 38 WE

Dörflicher Ortsteil 2.194 Einwohner
+4,6% (2010-2020)

Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre

Weiterführende Schule

Lebensmitteleinzelhandel ‚Anteil 65 Jahre und älter
0 — 0-2)

weitere Infrastruktur 11% 18%

El 120€/m: 150€/m: 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
D 7) } ! ! )

min 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Schapdetten Dörflicher Ortsteil 1.286 Einwohner

-3,1% (2010-2020)

BEE & Grundschule Anteil unter 6 Jahre
min VELO

Iys & Weiterführende Schule

© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
0 — 60 -Ceb))«EN)
& weitere Infrastruktur 11% 18%

=

Baugebiete in Planung 0,2 ha Nettowohnbauland AWEinEFH + OWEinMFH = 4 WE

Eu 120€/m: 150€/m? 230€/m?: 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Schapdetten Ost 0,2 ha Nettowohnbauland AWEinEFH + OWEinMFH = 4 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

62

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.9 Ostbevern

Gemeinde Ostbevern 11.172 Einwohner

+8,2% (2010-2020)

Anbindung an den Umweltverbund Struktur des Wohnungsbestands (2020)
© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien BEH MzZH MMFH
E Nelounen enwiekl EEE RcCEE
— Velorouten, Entwicklungsziel

Velorouten, Entwicklungskorridor | Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
oe.) 0,0 — ©

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Ostbevern ist neben Nottuln die einzige
Kommune, die nicht unmittelbaran
Münster grenzt. Dennoch ist Ostbevern
als Wohnstand-ort beliebt, was sich in
den Boden- und Mietpreisen
widerspiegelt, die nicht hinter denen
deranderen Umlandkommunen
abfallen. Für die kommenden Jahre
plant die Gemeinde mit den zweiten
Bauabschnitten der Neubaugebieten
Wischhausstraße und Kohkamp auch
die Ausweitung des Angebots im
Mehrfamilienhausbau.

Ostbevern

Baulandpotenziale 307 WE

aler Haupto 878 Einwohner
% (2010-2020)
Grundschule ‚Anteil unter 6 Jahre
diecenere—
Weiterführende Schule 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

DD>-i

weitere Infrastruktur 25%

120€/m® 150€/m? 230€ 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
! + + Ne — 4 + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 11,7 ha Nettowohnbauland 139WEinEFH + 168WEinMFH = 307 WE

Kohkamp III, Il. Bauabschnitt 8,7 ha Nettowohnbauland 126 WEinEFH + 48 WEinMFH = 174WE
Wischhausstraße Il. Bauabschnitt 3,0 ha Nettowohnbauland 13WEinEFH + 120WEinMFH = 133 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Brock

294 Einwohner

‚Anteil unter 6 Jahre

UK WOXL

ıE 59 Weiterführende Schule 6%
min
= : Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter
je min weitere Infrastruktur y
2 EU 120€/m2 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
- + — He — + + + )
aim 6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00€/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.10 Senden

Gemeinde Senden 20.695 Einwohner

+1,4% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

BE EFH B ZFH EB MFH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

regio. Vergl. (2010-20)
© ® © 1

2 3 4 5 6
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Senden zählt mit gut 20.000 Einwohnern
zu den mittelgroßen Kommunen in der
Stadtregion. Im Zeitraum zwischen 2014
und 2018 wurden in Senden rund 340
neue Wohnungen errichtet, die sich in
ihrer Struktur im Wesentlichen an der
vorhandenen Baustruktur orientieren.
Bezogen auf seine Größe gehört Senden
zu den Kommunen mit der geringsten
Bautätigkeit. Mit dem Neubaugebiet
"Huxburg" plant die Gemeinde derzeit
ein großes Wohnungsbauvorhaben.

Baulandpotenziale 910 WE

14.290 Einwohner
+1,2% (2010-2020)
‚Anteil unter 6 Jahre

Anbindung an den Umweltverbund
—- Bahnstrecke

© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien

© Schnellbushaltestellen

— Velorouten, Entwicklungsziel
-—- Velorouten, Entwicklungskorridor

Grundschule

— 00. Weser oe —
Weiterführende Schule 3% 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

H-@ 0-CobB))LLWIER>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

NE 120€/m2 150€/m? 230€/m? 350€/m? A00€/m? 550€/m? 870€/m?
„g= } + 4 + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 12,4 ha Nettowohnbauland 270WEinEFH + 320WEinMFH = 590 WE
Huxburg 12,4 ha Nettowohnbauland 270WEinEFH + 320WEinMFH = 590 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 111 WE

Ottmarsbocholt Dörflicher Ortsteil 3.621 Einwohner
+2,1% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule

Weiterführende Schule 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

H-®@ “o-«OP))L«O!
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ He — + + + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?
Baugebiete in Planung 5,3 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 50WEinMFH = 150 WE
Holzfeld/Davertweg 5,3 ha Nettowohnbauland 100WEinEFH + 50WEinMFH = 150 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 44 WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

Bösensell örfli i 2.784 Einwohner

+1,3% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre
— ee dere:

Grundschule

Weiterführende Schule 3% 6% 9%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

me — vPWuu Wr;
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

120€/m? 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

1 + + ©) [®: + + + 1
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 15 WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.11 Sendenhorst

Stadt Sendenhorst 13.614 Einwohner
+2,6% (2010-2020)

Struktur des Wohnungsbestands (2020)

BRECHEN EST BETEE

BzrH MMeH

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
oe 0:0 — ©

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Die Stadt Sendenhorst hat seine
Wohnungsbauaktivitäten in den
vergangenen Jahren stark auf den
Münster zugewandten Ortsteil
Albersloh konzentriert, was dort zu
einem starken Bevölkerungszuwachs

führte. Zukünftig könnte die Stadt über
Anbindung an den Umweltverbund die Reaktivierung der Bahntrasse einen

— Bahnstrecke weiteren Attraktivitätsschub als
© Bahnhöfe Wohnstandort erhalten.
— Schnellbuslinien

Iorst

© Schnellbushaltestellen
— Velorouten, Entwicklungsziel

= Velorouten, Entwicklungskorridor Baulandpotenziale 196 WE

Sendenhorst 9.426 Einwohner
+0,7% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule

— eo —

Weiterführende Schule 3% 6% 9%

Anteil 65 Jahre und älter

H-@ 0-Cob))L@BIen>-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Lebensmitteleinzelhandel

120€/m? 150€/m? 230€/m® 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
+ — Ne —:

7,25€/m® 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

6,40€/m? 6,65 €/m
Baugebiete in Planung 0,0 ha Nettowohnbauland OWEinEFH + OWEinMFH = OWE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 14 WE

Albersloh Dörflicher Ortste 4.188 Einwohner

‚Anteil unter 6 Jahre
DIT IX )C

6%

© Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und älter

0 — 60 -Cob)««
& weitere Infrastruktur 11% 18%

Grundschule

Weiterführende Schule 3%

FÜ 120€/m2 150€/m? 230€/m? 350€/m? A00€/m? 550€/m? 870€/m?

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 10,2 ha Nettowohnbauland 153 WEinEFH + 28 WEinMFH = 181WE
Kohkamp 10,2 ha Nettowohnbauland 153WEinEFH + 28WEinMFH = 181WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten 1WE

Gemeinde- und Ortsteilsteckbriefe

5.12 Telgte

Stadt Telgte 20.191 Einwohner

+5,3% (2010-2020)

‚Anbindung an den Umweltverbund Struktur des Wohnungsbestands (2020)

Same
© Bahnhöfe

— Schnellbuslinien BEH MzZH M MFH
2 man ee
Velorouten, Entwicklungsziel

Struktur des Wohnungsneubaus (2010-20)

Velorouten, Entwicklungskorridor

Neubauintensität im regio. Vergl. (2010-20)
oe) 0,0 — ©

1 2 3 4 5
fertiggest. Wohnungen pro 1.000 Einw. pro Jahr

Zusammenfassung

Telgte gehört innerhalb der Stadtregion
zu den attraktivsten Wohnstandorten.
Die direkte Anbindung an Münster und
die attraktive eigene Innenstadt
machen v.a. den Hauptort auch für
Zielgruppen zu einem alternativen
Standort, die ein urbanes Wohnumfeld
suchen. Entsprechend stark sind in den
verhangenen Jahren die Immobilien-
preise gestiegen, dem die Stadt mit
einer starken Ausweitung des
Wohnraumangebots begegnet.

Baulandpotenziale 560 WE

16.354 Einwohner
% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

Grundschule

ee hear e—
Weiterführende Schule 3% 6%
Lebensmitteleinzelhandel Anteil 65 Jahre und

u} -obd)««
weitere Infrastruktur 11% 18%

120€/m? 150€/m? 230€/m® 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?
6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20€/m? 12,00 €/m?

Baugebiete in Planung 5,6 ha Nettowohnbauland 76 WEinEFH + 282 WEinMFH = 358 WE
Telgte Süd 5,6ha Nettowohnbauland 76WEinEFH + 282WEinMFH = 358 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

Westbevern Dörflicher Ortsteil 3.837 Einwohner
+1,2% (2010-2020)

‚Anteil unter 6 Jahre

—— se die;e: —
Weiterführende Schule 3% 6% 9%

Grundschule

‚Anteil 65 Jahre und älter

O0 — 60-10) eH)-
weitere Infrastruktur 11% 18% 25%

Lebensmitteleinzelhandel

Eu 120€/m: 150€/m? 230€/m? 350€/m? 400€/m? 550€/m? 870€/m?

20
min

6,40€/m? 6,65€/m? 7,25€/m? 8,20€/m? 8,60€/m? 10,20 €/m? 12,00 €/m?
Baugebiete in Planung 3,0 ha Nettowohnbauland 30WEinEFH + 20WEinMFH = 50WE

Vadrup Nord-Ost, Lütke-Esch 3,0 ha Nettowohnbauland 30WEinEFH + 20 WE in MFH

50 WE

Restflächen in aktuellen Baugebieten OWE

67

Methodischer Anhang

Methodischer Anhang

Annahmen der Bezahlbarkeitsanalysen

Schritt 1: Median der Äquivalenzeinkommen

Median der in

A . ntw. p.a.

Keuimsinheien Äquivalenzeinkommen Solaacıs
2014 2019

Deutschland 1.528 € 1.790 € 1.701 € 3,4%
Nordrhein-Westfalen 1.491 € 1.736 € 1.650 € 3,3%
Regierungsbezirk Münster 1.473 € 1.722 € 1.636 € 3,4%
Raumordnungsregion Münster 1.526 € 1.804 € 1.714 € 3,6%
Landeshauptstadt Düsseldorf 1.606 € 1.873 € 1.779 € 3,3%
Stadt Köln 1.530 € 1.816 € 1.725 € 3,7%

Quelle: aus dem Mikrozensus abgeleitete Werte der Armutsstatistik (Armutsgefährdungsschwelle)

Schritt 2: Äquivalenzeinkommen für Münster

2014 | 2019 | 2020 Anteil an RR

Schätzung für die Stadtregion 1.750 € 102,1%

im Verhältnis zur RR berechnet 1.559 € 1.842 € 1.750 € 102,1%

Quelle: Setzung und Berechnung durch Quaestio 2,0%

Schritt 3: Einkommen der Haushalttypen nach OECD-Skala

2014 | 2019 | 2020

Single 1.559 € 1.842 € 1.750 € 1,0
Paar 2.338 € 2.763 € 2.625 € 1,5
Alleinerziehend, 1 Kind 2.026 € 2.395€ 2.275 € 1,3
Paar mit 2 Kindern 3.273 € 3.868 € 3.675 € 2,1
Paar mit4 Kindern 4.208 € 4.974 € 4.725 € 2,7

Quelle: Berechnung entsprechend der OECD-Skala (erster Erwachsener =1 | weitere Erwachsene = 0,5 | Kind = 0,3)

Methodischer Anhang

Schritt 4: Miet- und Kaufpreise für die Wohnkostenniveaus 2020

Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen

Wohnkosten- [Kaufpreis für Reihen- und Doppelh. Kaufpreis pro m? Wohnfläche Mietpreis pro m? Wohnfläche

niveau
Bestands- Neubau- Bestands- Neubau- Bestands- Neubau-

objekte objekte wohnungen wohnungen wohnungen wohnungen

504.000 € 554.400 €

388.000 € 426.800 € 2.310 € 4.080 € 8,20 € 10,55 €

319.000 € 350.900 € 1.860 € 3.420 € 725€ 9,55€

273.000 € 300.300 €
Quelle: Gutachterausschüsse der Kreise Steinfurt, Coesfeld, Warendorf ‚Angbotsmietpreise von
und der kreisfreien Stadt Münster, gemittelte Werte für die empirica-systeme, gemittelte
Preisniveaus Werte für die Preisniveaus

Schritt 5: Annahmen für die Wohnkostenberechnung

Allgemeine Annahmen
Verbraucherpreisindex 100,4 104,9 105,6 Statistisches Bundesamt
Baupreisindex 98,9 110,6 113,0 Statistisches Bundesamt

Mietwohnungen
Nebenkosten 2,17€ 2,27€ 2,29€ Mieterbund NRW

Wohnungseigentum

Erwerbsnebenkosten 8% 8% 8% 6,5% Grunderwerbsst., 1,5% Notar & GB
Sanierungskosten 10% 10% 10% ca. Modernisierung Bad und Boden
Eigenkapital 20% 20% 20%

Zinssatz 2,5% 1,6% 1,3% Bundesbank

Tilgung 3% 3% 3% Verband deutscher Pfandbriefbanken
Betriebs- und Heizkosten 2,17€ 2,27€ 2,29€ Deutscher Mieterbund

Hausgeld 22% 22% 22% Hausgeldspiegel 2006

Instandhaltungskosten 10,15 € 11,36 € 12,14 € Il. BV (Zweite Berechnungsverordnung)

Methodischer Anhang

Rechenweg und Annahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Rechenweg

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnungen der entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbe-
obachtung wurde auf den Rechenweg des vollständigen Finanzplans (VoFi) zurückgegriffen. Bei
dieser Berechnungsmethode werden alle in einem bestimmten Betrachtungszeitraum anfallen-
den Einnahmen (v. a. Mieteinnahmen) und Ausgaben (v. a. Eigenkapitalkosten, Finanzierungs-
kosten, Bewirtschaftungskosten), sowie die Wertentwicklung der Immobilie betrachtet. In den
vorliegenden Berechnungen beträgt dieser Betrachtungszeitraum 30 Jahre und damit der maxi-
malen Bindungsdauer entsprechend der Wohnraumförderbestimmungen des Landes Nord-
rhein-Westfalen. Diese langfristige Betrachtung ermöglicht es, neben der Wirtschaftlichkeit ei-
nes „normalen“ freifinanzierten Mietwohnungsbaus, auch die Beschränkungen und Förderkon-
ditionen des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus abzubilden und beide Segmente mitei-
nander zu vergleichen. In Abbildung 22 ist der Rechenweg des vollständigen Finanzplans für ein
Wohnungsbauvorhaben schematisch dargestellt.

Abbildung 22: Rechenweg im vollständigen Finanzplan (VoFi) für ein Wohnungsbauvorhaben

Investition Umsatz Vermögen

Immobilienwert zu to

mittels Rohertragsfaktor

Investitionssumme Einnahmen

Grundstückskosten Mieteinnahmen
Herstellungskosten

Finanzierungssumme Ausgaben

|

ggf. erwartbarer Minderertrag

fan Eigonkapitalanteii Eigenkepitalkosten
'Fremdkapitalanteil Finanzierungskosten Restschulden zu tzo
Bewirtschaftungskosten

Verzinsung

Guthaben bis tz, Vermögenswert ZU tzo

i
ı
ı
ı
ı
ı
ı
ı
ı
!
H Anlagezinssatz
!
i
ı
ı
ı
ı
i
ı
i
ı

Eigenkapitalrendite

VoFi-Endwert

Darstellung: Quaestio

Als zentrales Ergebnis der Berechnungen im VoFi stehen zwei Kennzahlen, welche die Wirt-
schaftlichkeit der Wohnungsbausegmente unter den gegebenen Rahmenbedingungen ausdrü-
cken.

-  VorFi-Endwert: Dies ist das Ergebnis aller mit dem Bau und der Bewirtschaftung der Im-
mobilie verbundenen Einnahmen und Ausgaben in einem bestimmten Betrachtungs-
zeitraum (hier: 30 Jahre), sowie der Wertentwicklung.

-  Eigenkapitalrendite: Diese setzt den VoFi-Endwert in das Verhältnis zum eingesetzten
Eigenkapital (hier: 20% der Investitionssumme). Sie gibt die durchschnittliche jährliche
Verzinsung des Eigenkapitals im Betrachtungszeitraum durch die Investition an. Sie
dient als Maßstab für den Vergleich mit anderen Investitionen (unter zusätzlicher Be-
rücksichtigung des Investitionsrisikos).

Berechnungsannahmen

Methodischer Anhang

Die im folgenden aufgelisteten Annahmen entsprechen den in der schematischen Darstellung
des Rechenwesgs in dunkelgrau dargestellten Berechnungsbestandteilen.

Investition

Grundstückskosten

Erwerbsnebenkosten beim Grundstücksankauf 10,0%

Erläuterung: setztsich zusammen aus der Grunderw erbssteuer (6,5%), den Notar- und Grundbuchkosten (1,5%) und
einem Kostenpuffer (2,0%)

Herstellungskosten

Herstellungskosten pro m? Wohnfläche (KG 300-700) 2.910 €/m?
davon Kostengruppen 300+400 2.300 €/m?

Erläuterung: BKI Baukosteninformationszentrum (Hrsg.): BKI Baukosten Neubau. Statistische Kostenkennw erte für
Gebäude. (BKI) Stuttgart. Verw endet w erden die Werte für Mehrfamilienhäuser, mit bis zu 6 WE, mittlerer Standard,
siehe Ableitung unten:

Stand /2021
Kostenkennw ert für die Kostengruppen 3004400 pro m? Wohnfläche 2.300 €/m?
Kostengruppe 500 (Außenanlagen) Anteil an 3004400: 3,9% 90 €/m?
Kostengruppe 600 (Ausstattung und Kunstw erke) Anteil an 3004400: 12% 28 €/n?
Kostengruppe 700 (Baunebenkosten) Anteil an 3004400: 21,4% 492 Ein?
Summe der Kostengruppen 300-700 2.910 €/n?
Anteil der Wohnfläche an der Geschossfläche im Mehrfamilienhaus bau 78%
Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung im Mehrfamilienhaus bau 80 m?

Erläuterung: Setzung

Fremd- und Eigenkapitalanteil

Eigenkapitalanteil 20,0%

Erläuterung: geläufiger Wert in der Finanzierung von Immobilien (z.B. geforderter Mindestanteil für die
Wohnungsbauförderung in Nordrhein-Westfalen), w urde für einzelne Berechnungen variiert

Umsatz

Mieteinnahmen

Mietsteigerung freifinanzierter Neubau-Mietwohnungen (jährlich) 1,0%

Erläuterung: Setzung

Bindungsdauer geförderter Mietwohnungen = Betrachtungszeitraum 30 J ahre
Mietsteigerung geförderter Mietwohnungen Jährlich 1,5%
Mietenstufe entsprechend der W ohnraumförderbestimmungen abhängig von

entspricht einer Erstvermietungsmiete im Förderweg A Mietniveau

im Förderweg B

Erläuterung: Wohnraumförderbestimmungen (WFB) des Landes Nordrhein-Westfalen vom 02.02.2021

71

Methodischer Anhang

nzierungskosten

Konditionen für den freifinanzierten Wohnungsbau | 1,4% Zinsen | 1,0% Tilgung |
Erläuterung: Durchschnittliche Zinsen im) ahr 2018 laut Bundesbank (BBK01.SUD131): Wohnungsbaukredite an private
Haushalte mit anfängliche Zinsbindung, insgesamt (einschl. Kosten),effektiver ] ahreszinssatz % p.a.

Tilgung entsprechend den Bedingungen der Wohnungsbauförderung

Konditionen für den geförderten Wohnungsbau

förderfähige Kosten / Kostenobergrenze im Förderweg A abhängig von

im Förderweg B Mietniveau

Tilgungsnachlass

bis zum 15. Jahr | 0,0% Zinsen 1,0% Tilgung
ab dem 16. Jahr (auf die urspr. Darlehenssumme) | 0,5% Zinsen 1,0% Tilgung
Verwaltungskosten (ab 50% Tilgung auf halben Betrag) 0,0% einm. 0,5% p.a.

Erläuterung: Wohnraumförderbestimmungen (WFB) des Landes Nordrhein-Westfalen vom 02.02.2021

Bewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten 298,00 €/WE
Instandhaltungskosten 12,00 €/m?
Mietausfallwagnis (Anteil an Mieteinnahmen) 2,0%
Kostensteigerung innerhalb Betrachtungszeitraums 2,0%

Erläuterung: nach Verordnung über w ohnungsw irtschaftliche Berechnungen nach dem Zw eiten Wohnungsbaugesetz
(Zweite Berechnungsverordnung - Il. BV)

Anlage- und Abzinsungszinssatz

Abzinsungszinssatz 2,5%

Anlagezinssatz 2,5%

Erläuterung: Setzung orientiert am Liegenschaftszinssatz

Vermögen

Ermittlung des Immobilienwerts mittels Rohertragsfaktor

Rohertragsfaktor 25,0

Erläuterung: Grundstücks marktbericht 2021 für die Stadt Münster, mittlerer Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser in
den J ahren 2010 bis 2020, mittlere Lage

Ermittlung des Immobilienwerts nach Abzug eines erwartbaren Minderertrags

Mietsteigerung nach Ablauf der Belegungsbindung 3,0%

Erläuterung: Setzung im Rahmen des $ 558 BGB

72

V/0071/2022
V/0071/2022
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster "eWoMaB" -
Inhalte und Schlussfolgerungen
Beratungsfolge
31.03.2022 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtentwicklung Vorberatung
05.04.2022 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung
06.04.2022 Hauptausschuss Vorberatung
06.04.2022 Rat Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidungen:
1. Der Rat nimmt den Bericht zur entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung in der
Stadtregion Münster zur Kenntnis.
2. Der Rat begrüßt die Erarbeitung eines wohnungs- und baulandpolitischen Zielkanons für die
Stadtregion.
3. Der Rat begrüßt die Erarbeitung eines stadtregionalen Wohnbaulandprogramms.
4. Der Rat begrüßt die erweiterte Zusammenarbeit und Stärkung der Ansprechpartnerrunde.
5. Der Rat beauftragt die Verwaltung, zusammen mit den Partnerkommunen in der Stadtregion
Münster die operative Unterstützung durch Aufbau einer regionalen Entwicklungsgesellschaft
Wohnen zu prüfen.
6. Der Rat beauftragt die Verwaltung, zusammen mit den Partnerkommunen in der Stadtregion
Münster die Gründung einer interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft zu prüfen.
7. Der Rat beauftragt die Verwaltung, zusammen mit den Partnerkommunen in der Stadtregion
Münster die Erarbeitung eines Regionalen Handlungskonzeptes Wohnen zu prüfen.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Mit den Beschlusspunkten sind unmittelbar keine finanziellen Auswirkungen verbunden. Für etwaige
Planungs- und Prüfaufträge stehen Haushaltsmittel im Budget der Stadtregion zur Verfügung.
Darüber hinaus gehende Mittelerfordernisse würden gesonderte Beschlussfassungen in allen
stadtregionalen Kommunen erfordern.
Stadtplanungsamt
24.02.2022
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Herr Weigt
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V/0071/2022
Begründung
Mit diesen gleichlautenden Beschlussvorschlägen für alle Kommunen der Stadtregion Münster wird
der Bericht zur entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung („eWoMaB“) ab März 2022 in
die Fachausschüsse und Räte eingebracht (siehe Anlage 2).
Die weiteren stadtregionalen Schritte im Rahmen des Leitprojektes „Wohnregion 2030“ sollen im
Rätetreffen am 18.08.2022 bezüglich ihrer Machbarkeit und Umsetzbarkeit vorgestellt und zur
Diskussion gestellt werden.
Zu 1
Die Städte und Gemeinden der Stadtregion Münster haben sich zusammengeschlossen, um das
kommunale Handeln in stadtregionaler Verantwortung aufeinander abzustimmen. Mit dem Kontrakt
und der strukturellen „Neuaufstellung“ wurde Ende 2018 ein Handlungskonzept mit zwei Leitprojekten
beschlossen. Dabei zielt das Leitprojekt „Wohnregion 2030“ insbesondere darauf ab, als Grundlage
zur Verbesserung der Wohnraumversorgung eine bedarfs- und nachfragegerechte
Baulandbereitstellung anzustreben. Verbindung zum zweiten Leitprojekt „Velorouten“ besteht insofern,
als dass die Baulandentwicklung die umweltfreundliche Mobilität und insbesondere den Radverkehr
stärken und diesen integral in Planung und Realisierung mitdenken soll.
Mit der „Wohnregion 2030“ verfolgt die Stadtregion Münster eine gemeinsame Strategie mit dem
Mehrwert und der Chance, durch stadtregionale Zusammenarbeit die Herausforderungen der Wohn-
siedlungsentwicklung und der Wohnraumversorgung zu bewältigen.
2020 wurde das Büro Quaestio – Forschung und Beratung, Bonn, beauftragt, eine
„Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster“ („eWoMaB“) zu
erstellen, diese liegt nun in der finalen Fassung vom 17.02.2022 vor (siehe Anlage 1). Dahinter
verbirgt sich der Anspruch, den regionalen Wohnungsmarkt im Sinne einer guten
Wohnungsversorgung und einer insgesamt hohen Lebensqualität in gemeinsamer Verantwortung
weiterzuentwickeln.
Zwei Fragestellungen waren bei der Erarbeitung handlungsleitend:
 „Wie kann die Wohnbaupolitik in den Kommunen an die Marktentwicklung angepasst werden,
um der Wohnraumnachfrage zukünftig besser und bedarfsgerechter entsprechen zu können?“
 „Welche Beiträge zur Verkehrswende und zum Klimaschutz könnten in der
Siedlungsentwicklung der Kommunen durch eine Weiterentwicklung/ Neuorientierung der
stadtregionalen Wohnbaupolitik eröffnet werden?“
Der Bericht zur „eWoMaB“ ist nicht nur das Ergebnis einer Datenanalyse zum Wohnungsmarkt, er ist
auch das Ergebnis einer intensiven Zusammenarbeit in den bestehenden Arbeitsstrukturen der
Stadtregion, und das insbesondere in der Ansprechpartnerrunde (bestehend aus Mitgliedern der
Planungsverwaltungen aller Städte und Gemeinden der Stadtregion) und der „Bürgermeisterrunde“.
Hier wurden die Arbeiten koordiniert, Zwischenergebnisse diskutiert und die benötigten Diskussions-
und Entscheidungsgrundlagen erarbeitet. Dem stadtregionalen Beirat - mit Ratsmitgliedern aus der
gesamten Stadtregion - wurden am 26.02.2020 die Zwischenergebnisse und am 02.11.2021 die
Kernbotschaften der „eWoMaB“ erläutert und zur Diskussion gestellt.
Die Kernbotschaften aus der „eWoMaB“ sind:
 Die Region ist attraktiv und wächst! Der Zuwachs an Einwohnern und Beschäftigten ist vor
allem ein Ausdruck einer hohen Attraktivität der Region.
 Die Region wächst zusammen! Die Verflechtungen wachsen sowohl bei den innerregionalen
Berufspendler wie auch bei den Umzugsverflechtungen innerhalb der Region.

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 Das Wohnen wird teurer: Steigende Baukosten, steigende Bodenpreise bei einer Nachfrage, die
das Angebot übersteigt.
 Bezahlbarkeit des Wohnens: Die Diskrepanz zwischen Einkommensentwicklung und
Wohnkostensteigerungen führt insbesondere bei Haushalten mit geringem Einkommen zu einer
verschlechterten Bezahlbarkeit des Wohnens. Auch für mittlere Einkommen mit dem Wunsch
zur Eigentumsbildung waren die Preissteigerungen der vergangenen Jahre problematisch.
Fazit ist, dass die Region wächst; doch der Wohnungsbau hinkt dem Nachfragedruck hinterher, so
dass ein hoher wohnungs- und baulandpolitischer Handlungsbedarf besteht.
Mit der „eWoMaB“ liegen der Stadtregion erstmals eine zentrale Planungsgrundlage zur
gemeinsamen interkommunalen Wohnraumentwicklung und gleichzeitig zentrale Empfehlungen zur
Umsetzung wie auch weiteren Struktur der stadtregionalen Zusammenarbeit im Aufgabenfeld
‚Wohnregion 2030‘ vor. Eine Ausgangsbasis, die landesweit einmalig ist und die Chance bietet, auf
einem validen Datenfundament weitere Instrumentarien einer qualifizierten Wohnbaulandentwicklung
zu entwickeln, zu prüfen und umzusetzen. Damit generiert die „eWoMaB“ auch gleichzeitig einen
inhaltlichen Rahmen des stadtregionalen Arbeitsprogramms der nächsten Jahre.
Mit Blick auf die vielfältigen Herausforderungen formuliert die „eWoMaB“ sechs zentrale
Empfehlungen bzw. Optionen für die erweiterte stadtregionale Zusammenarbeit im Themenfeld
Wohnungspolitik/ Wohnbaulandpolitik (siehe „eWoMaB“ Seite 40, ff.):
1. Wohnungs- und baulandpolitischer Zielkanon für die Stadtregion
2. Entwicklung eines stadtregionalen Wohnbaulandprogramms
3. Stärkung der Ansprechpartnerrunde
4. Operative Unterstützung durch den Aufbau einer Regionalen Entwicklungsgesellschaft Wohnen
5. Gründung einer interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft
6. Regionales Handlungskonzept Wohnen
Die Verwaltungen der stadtregionalen Städte und Gemeinden bewerten die sechs Empfehlungen als
wertvolle Anregungen zur Gestaltung ihrer künftigen Zusammenarbeit.
Zu 2 Wohnungs- und baulandpolitischer Zielkanon für die Stadtregion
Das Vorwort zum Wohnungsmarktbericht und das Kapitel 4.1 „Erweiterte Zielsetzungen einer
stadtregionalen Wohnungspolitik“ des Berichtes thematisieren wesentliche qualitative Ziele und
Ansprüche für die Wohnungspolitik in der Stadtregion insgesamt. Zur Verwirklichung der Ziele
angesichts wachsender und neuer Herausforderungen (soziale, städtebauliche, ökologische und
klimatische Anforderungen, Steigende Wohnkosten und Bodenpreise, Mobilitäts- und
Versorgungserfordernisse, etc.) bedarf es auch neuer Lösungen im Städte- und Wohnungsbau.
Die Entwicklung und Umsetzung von Entwicklungslösungen vor Ort in zunehmend kontroverseren
Diskussionen zur Bauland- und Wohnungspolitik könnte durch einen stadtregionalen Zielkanon
unterstützt werden. Dieser sollte als Bezugspunkt, Entscheidungshilfe und Orientierungsrahmen in
der kommunalen Wohnbaupolitik sowie zur Identifizierung von gemeinsamen Zukunftsaufgaben
(Innovationspartnerschaften) dienen können.
Ein stadtregionaler Zielkanon konkretisiert und operationalisiert die oben genannten qualitativen Ziele
und Ansprüche. Das bedeutet, er skizziert,
 wie eine Verwirklichung der Ziele (wie zum Beispiel soziale Durchmischung, Bezahlbarkeit,
Zukunftsfähigkeit)
 in welchen Handlungsfeldern und auf welchen Wegen,
 mit welchen Handlungsansätzen sowie mit welchen Maßstäben und Kennzahlen

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in den verschiedenen T eilräumender Stadtregion unterstützt werden kann.
Die stadtregionalen Verwaltungen der Städte und Gemeinden schlagen vor, einen stadtregionalen
Zielkanon als Orientierungsrahmen für die kommunalen Baulandentwicklungen zu erarbeiten. Damit
verbunden ist der Anspruch, diesen Zielkanon in kommunalpolitischen Diskussionen zu justieren und
zu verankern.
Zu 3 Entwicklung eines stadtregionalen Wohnbaulandprogramms
Die Wohnbaulandbereitstellung sollte in Menge und Zeitpunkt nachfrage- und bedarfsgerecht sein. In
einem gemeinsamen Wohnungsmarkt sind diesbezüglich gegenseitige Austausche und
Berichterstattung nicht nur für die Wohnbaupolitik der Städte/Gemeinden sondern auch für ihre
Infrastrukturentwicklungen wesentlich. Die Baulandklausur der stadtregionalen Kommunen dient
hierzu dem Informationsaustausch unter den Verwaltungen.
Die stadtregionalen Verwaltungen schlagen vor, auf stadtregionaler Ebene und aufbauend auf der
Baulandklausur mit einem gemeinsamen Wohnbaulandprogramm eine einheitliche Arbeitsgrundlage
mit allen Wohnbauflächen, deren Umsetzung gesichert erscheint, zu erarbeiten. Dieses Programm
zur gegenseitigen Berichterstattung in den Ratsgremien hilft verlässlichere Abschätzungen zu
künftigen Wohnbaulandpotenzialen, ihren Planungs- und Erschließungskapazitäten und ihren
Auswirkungen auf die Infrastruktur zu geben.
Zu 4 Erweiterte Zusammenarbeit und Stärkung der Ansprechpartnerrunde
In der Ansprechpartnerrunde arbeiten im Zusammenwirken mit der Geschäftsstelle Stadtregion seit
vielen Jahren Fachbereichsleitungen der Umlandkommunen und führende Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter aus mehreren Ämtern der Stadt Münster zusammen. Neben ihren Koordinations- und
Fachaufgaben gemäß stadtregionalem Kontrakt hat sich diese Runde im Zuge der
Wohnungsmarktbeobachtung neu zu einer planerischen und wohnbaupolitischen Fach- und
Austauschplattform entwickelt und ihre Zusammenarbeit weiter intensiviert.
Die stadtregionalen Verwaltungen schlagen vor, diesen eingeschlagenen Weg fortzuführen und
thematisch weiter zu entwickeln. Dazu zählen in näherer Zukunft beispielsweise die Pflege des
stadtregionalen Datenpools, die regelmäßige Baulandklausur, die Erarbeitung eines stadtregionalen
Zielkanons sowie eines fortschreibungsfähigen Wohnbaulandprogramms und ein systematischer
Erfahrungsaustausch und Wissenstransfer zur Begründung von Innovationen und fachlicher
Qualifikation zur Wohnbaulandentwicklung. So hat in 2021 ein Workshop der Ansprechpartnerrunde
zu kommunalen (liegenschaftlichen und vertraglichen) Strategien zur Schaffung von preiswertem
Wohnraum mit Beteiligung der entsprechenden Fachämter der Stadt Münster stattgefunden.
Zu 5 Operative Unterstützung durch den Aufbau einer Regionalen Entwicklungsgesellschaft
Wohnen
Angesichts der zunehmend arbeitsaufwändigeren komplexeren Planungsaufgaben agieren
Planungsverwaltungen an oder häufig jenseits der Kapazitätsgrenzen. Der Bedarf nach operativer
Unterstützung bei der Wohnbaulandaktivierung und –entwicklung ist hoch, verschiedene Kommunen
bedienen sich bereits externer Lösungen (externe Büros, NRW Urban) mit unterschiedlichen
Erfahrungen. Die Diskussion dieser Rahmenbedingungen führte zu dem Handlungsansatz, in
regionaler Trägerschaft ein Planungsteam Wohnen/ eine Entwicklungsgesellschaft zur operativen
Unterstützung der Kommunen aufzubauen.

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Die stadtregionalen Verwaltungen schlagen vor, die operative Unterstützung der Kommunen durch
eine regionale Entwicklungsgesellschaft auf Machbarkeit und ihren Mehrwert gegenüber externen
Leistungen zu prüfen und einen Umsetzungsvorschlag zu erarbeiten.
Zu 6 Gründung einer interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft
Dem Segment der bezahlbaren oder mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbestände wird
eine wachsende Bedeutung innerhalb der Wohnraumversorgung der Kommunen beigemessen.
Insoweit bedürfen die Bestände an gefördertem Wohnungsbau einer Aufstockung. Eine
diesbezügliche Investorensuche gestaltet sich oftmals schwierig, weil bei privatwirtschaftlichen
Wohnungsunternehmen das Interesse an freifinanziertem Wohnungsbau überwiegt und weil
gemeinwohlorientierte Unternehmen oftmals nicht über ausreichende Kapazitäten verfügen. Eine
Schließung dieser Investorenlücke, insbesondere in dezentralen Lagen, und eine langfristige
Sicherung eines bezahlbaren Wohnungsbestandes könnte durch ein kommunales
Wohnungsbauunternehmen (ähnlich wie die Wohn + Stadtbau GmbH in Münster) erreicht werden.
Eine Beschränkung auf ein Gemeindegebiet erscheint dabei weniger aussichtsreich als eine
interkommunale Lösung in voraussichtlich wirtschaftlich sinnvollerer Größenordnung.
Die stadtregionalen Verwaltungen schlagen vor, die Machbarkeit zur Gründung einer
interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft zu prüfen und einen Vorschlag zur Umsetzung zu
erarbeiten.
Zu 7 Regionales Handlungskonzept Wohnen
Mit dem Bericht zur „eWoMaB“ liegt eine analytische Grundlage zur Beurteilung der bisherigen
Wohnungsmarktentwicklung und eine Ableitung von interkommunalen Handlungsansätzen vor.
In einem weiteren künftigen Schritt der stadtregionalen Kooperation gilt es, für eine gleichsam
nachhaltige wie auch markt- und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung den Blick in die Zukunft zu
richten. Ein gemeinsames Handlungskonzept Wohnen könnte dabei mittelfristig das Ziel sein. In
einem geeigneten dialogorientierten Prozess bedarf es einer Auseinandersetzung mit den zukünftigen
Bedarfen/ Nachfragetrends (Abbildung möglicher Szenarien) und daraus resultierend einer Ermittlung
der Anforderungen an die künftige Wohnbaupolitik in der Stadtregion. Diese bedürfen wiederum
geeigneter Abgleiche mit den Baulandpotentialen, planerischen Zielvorstellungen und
stadtentwicklungspolitischen Interessen der Kommunen. Daraus könnten, kalibriert im stadtregionalen
Markt-und Entwicklungsgefüge, wohnungs- und baulandpolitische Schwerpunkte sowie boden- und
liegenschaftspolitische Strategien zur Unterstützung der kommunalen Wohnbaulandentwicklungen
generiert werden. Ein Handlungskonzept Wohnen könnte langfristig auch die Interessenvertretung
gegenüber Land und Bezirksregierung unterstützen.
Die stadtregionalen Verwaltungen schlagen vor, die Machbarkeit eines regionalen
Handlungskonzeptes Wohnen zu prüfen und einen Vorschlag zur Umsetzung zu erarbeiten.
i.V.
gez.
Robin Denstorff
Stadtbaurat
Anlagen:
Anlage A
Anlage 1: Entwicklungsorientierte Wohnungsmarktbeobachtung in der Stadtregion Münster
Anlage 2: Beratungstermine in den Kommunen der Stadtregion