Prüfergebnis zur Einführung des Instrumentes einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung)

Ergebnisse des erweiterten Prüfauftrages zur Ein-
führung einer Milieuschutzsatzung/Sozialen Erhal-
tungssatzung § 172 BauGB aus dem Interfraktio-
nellen AK Wohnen am 3.11.2014 
 
(Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung in Rück-
kopplung mit den Ämtern 23, 63 und 64; Stand: März 2015) 
Anlage 3 zur Vorlage V/0715/2015

Inhaltliche Aktualisierungen zu den Anlagen 2 und 3 (Prüfberichte) 
Bezüglich der in den Prüfberichten genannten rechtlichen Instrumentarien im Kontext 
des Milieuschutzes hat es seit der Veröffentlichung der Prüfberichte (10/2014 und 
03/2015) folgende wesentliche Änderungen gegeben: 
 Auf Bundes- und Landesebene: 
• Die Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Umwandlungsverordnung – UmwandVO) trat in NRW am 27.03.2015 
in Kraft. 
• Die „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf 
angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des 
Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung; 
Mietrechtsnovellierungsgesetz– MietNovG) trat bundesweit zum 1. Juni 
2015 in Kraft. 
• Die Rechtsverordnung zur Anwendung der Mietpreisbremse in NRW für 
Neuvermietungen trat am 01. Juli 2015 in Kraft (auf der Grundlage des 
Mietrechtsnovellierungsgesetz-MietNovG vom 21.04.2015). 
 In Münster: 
• Die Wohnraumschutzsatzung (V/0692/2014; V/0692/2014/1.Erg.) trat 
am 21.03.2015 in Kraft. 
• Die Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - 
Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - (Vorlage 
V/0247/2015/1 und 2. Erg.) wurden am 17.06.2015 vom Rat 
beschlossen.

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 
 
 
Ergebnisse des erweiterten Prüfauftrags „Einführung einer Milieuschutz-
satzung / Sozialen Erhaltungssatzung § 172 BauGB“ aus dem IFAK Wohnen  
 
Auftrag aus dem „IFAK Wohnen“ vom 03.11.14 (erweiterte und ergänzte 
Fragestellungen zum Prüfbericht vom Oktober 2014)........................................... 1 
Zu 1: Diskussionsergebnisse des AK WIM am 18.11.14 ...................................... 2 
Zu 2: Mögliche Teilnahme an Fach-Anhörung „Milieuschutz“ in Freiburg ........ 3 
Zu 3: Nachtrag: Kommunale Erfahrungen mit Milieuschutzsatzungen .............. 3 
3.1 Tagung "Die Milieuschutzsatzung des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und die 
Erfahrungen als Steuerungsinstrument" am 10.12.2014 in Berlin .................... 3 
3.2 Umfrage des Deutschen Städtetages zur Anwendung von 
Milieuschutzsatzungen ..................................................................................... 5
 
3.3 Städte mit aufgehobener/„ruhender“ Milieuschutzsatzung („1. Generation“ 
Milieuschutzsatzungen 80er/90er Jahre) ......................................................... 5
 
3.4 Städte mit „ruhender“ Milieuschutzsatzung der „1. Generation“ und aktuell 
zweitem Anlauf ................................................................................................ 6
 
Zu 4: Weitere Instrumente zum Erhalt preiswerten Wohnraums aus anderen 
Rechtsbereichen ............................................................................................ 8
 
Zu 5:  Entwurf zur Arbeitsorganisation innerhalb der Verwaltung inklusive 
Abschätzung des zusätzlichen Personalbedarfs bei Einführung einer 
Milieuschutzsatzung .....................................................................................10
 
5.1 Der Weg zum  Erlass einer Milieuschutzsatzung – Aufgaben und mögliche 
Zuständigkeiten in Münster .............................................................................10  
5.2 Vollzugsstatistik in Anwenderstädten ..............................................................14  
5.3 Umsetzung der Satzung und finanzielle und personelle Auswirkungen ..........15 
Abschließende zusammenfassende Betrachtung und Empfehlung der 
Verwaltung ...............................................................................................................18  
 
März 2015

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Einführung einer „Milieuschutzsatzung“/Sozialen Erhaltungssatzung  
Bezug:  - V/0593/2013 „Kommunales Handlungskonzept Wohnen – Grundlagen und Wei-
chenstellungen“ 
-  Antrag an den Rat Nr. A-R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmo-
dernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im Bestand suchen“  
-  Auftrag aus dem „Interfraktionellen Arbeitskreis Wohnen“ vom 17.03.14 (vgl. Pkt. 
5 des Vermerks vom 20.03.14) 
-  Auftrag aus dem „Interfraktionellen Arbeitskreis Wohnen“ vom 03.11.14 (vgl. Pkt. 
4 und 5. des Vermerks vom 18.11.14) 
 
Auftrag aus dem „IFAK Wohnen“ vom 03.11.14 (erweiterte und ergänzte Frage-
stellungen zum Prüfbericht vom Oktober 2014) 
Im interfraktionellen Gespräch mit den planungspolitischen Sprechern der Fraktionen zum 
Thema Wohnen am 03.11.14 wurde u.a. der durch die Verwaltung inhaltlich zu prüfende 
Punkt Milieuschutzsatzung (§ 172 BauGB) aus dem Ratsantrag A-R/0038/2013 thematisiert.   
 
Die Verwaltung stellte die Ergebnisse des erarbeiteten Prüfberichts1 vor, der aufbauend auf 
den Erfahrungen anderer Städte (insbesondere Anwenderstädte von Milieuschutzsatzungen) 
die rechtlichen Notwendigkeiten, zeitlichen, personellen und finanziellen Ressourcenerfor-
dernisse sowie die Steuerungswirkung einer solchen Satzung in den Grundzügen beschreibt. 
Nach erfolgter Diskussion der Ergebnisse des Prüfberichts wurde folgendes weitere Vorge-
hen einvernehmlich abgestimmt: 
(1) Am 18.11.14 wird der Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ um ein Meinungsbild zu einer 
möglichen Milieuschutzsatzung gebeten.  
 
(2) Die Verwaltung sagt zu, sich bei der Stadt Freiburg bezüglich weiterer Details zum 
geplanten Expertenhearing zu informieren und zu klären, inwieweit ein gemei nsames 
Hearing möglich erscheint. 
 
(3) Die Verwaltung recherchiert, ob es Städte gibt, die das Instrument Milieuschutzsat-
zung wieder verworfen haben und wenn ja, aus welchen Gründen. 
 
(4) Die Verwaltung recherchiert  weiterhin, ob es zur Milieuschutzsatzung Alternativin-
strumente für den innerstädtischen Bereich gibt, die ebenfalls einer Verdrängung der 
Wohnbevölkerung entgegenwirken. 
 
1 Detailaufbereitung wurde im Vorfeld der Sitzung 03.11.14 verschickt, Tischvorlage mit Kurzfassung der Prüfergebnisse 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
(5) Die Verwaltung erarbeitet einen ersten Entwurf für eine mögliche Arbeitsorganisation 
innerhalb der Verwaltung inklusive einer Abschätzung des notwendigen zusätzlichen 
Personalbedarfs.  
 
(6) Die Ergebnisse der Punkte 1 -5 sollen nachfolgend in einem weiteren interfraktionel-
len Gespräch im 1. Quartal 2015 vorgestellt und diskutiert werden, bevor danach eine 
Vorlage für die politischen Gremien gefertigt wird. 
 
Zu 1: Diskussionsergebnisse des AK WIM am 18.11.14 
Der AK WIM hat die Frage, welche Rolle eine Milieuschutzsatzung im Instrumentenkasten 
der strategischen Wohnstandortentwicklung in Münster spielen kann, sehr kontrovers disku-
tiert.   
Ein Teil der AK-Teilnehmer - insbesondere die Vertreter der Immobilienwirtschaft - steht der 
Einführung einer Milieuschutzsatzung insgesamt kritisch gegenüber. Argumente gegen eine 
Milieuschutzsatzung waren: 
• Keine weiteren Maßnahmen zum Bestandsschutz notwendig 
• Wohnungsmarkt normalisiert sich 
• Luxussanierungen finden nur marginal statt 
• Mietrecht bietet ausreichend Schutz 
• Notwendige moderate Sanierungen und Neubau-Investitionen werden gehemmt 
• Konflikte im Quartier werden geschürt 
Die Erfahrungen von Großstädten wie Hamburg oder Berlin wurden nur sehr bedingt für 
übertragbar gehalten. Als wirksames Mittel zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums wurde 
der Bau von Sozialwohnungen benannt, um so eine Mischung der Bevölkerung zu erreichen. 
Andere AK-Mitglieder – v.a. Vertreter der Mieterschutzvereine, des Studentenwerks und des 
Wohnungsamtes – halten dagegen wirksame Instrumente zum Milieu- und Bestandsschutz 
für dringend erforderlich. Argumente für eine Milieuschutzsatzung waren: 
• Zusätzlicher Schutz in von Aufwertung betroffenen Gebieten ist erforderlich 
• Mieter stehen unter starkem Druck, frühzeitig zu kündigen 
• Vermieter haben bei Rechtsstreitigkeiten den längeren Atem 
• Mietsteigerungen in Münster halten an 
• Für einkommensschwache Haushalte ist der Erhalt günstigen Wohnraums essentiell, u.a. 
für Studenten 
• Signalwirkung der Milieuschutzsatzung: Münster als „Stadt für alle“. 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Festgehalten wurde zum Ende der Diskussion, dass bereits die Beschreibung der Ausgangs-
lage mit Aufnahme der verschiedenen Quartiersmilieus und gebäudebezogenen Daten sehr 
aufwändig und nicht „nebenbei“ von der Verwaltung zu leisten ist.  
Frau Prof. Pahl-Weber bot an, das Thema „Milieuschutz“ am Beispiel Münster  für eine oder 
mehrere Masterarbeiten am Institut für Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin vorzu-
schlagen. Dieses Angebot wurde vom AK Wohnen sehr positiv aufgenommen (Nachtrag: Die 
Vergabe einer Masterarbeit ist seit Ende Januar in Vorbereitung, Arbeitstitel “Milieuschutz - 
ein wirksames Instrument für die Wohnstandortentwicklung? Eine Studie am Beispiel Müns-
ter“, konkreter Titel wird nachgereicht). 
 
Zu 2: Mögliche Teilnahme an Fach-Anhörung „Milieuschutz“ in Freiburg 
Die Fach-Anhörung in Freiburg fand bereits am 17.09.14 statt. Die öffentliche Veranstaltung 
richtete sich an interessierte Bürgerinnen und Bürger, Politiker und Fachleute. Nach einer 
wissenschaftlichen Einführung berichteten das Büro TOPOS aus Berlin sowie Vertreter und 
Vertreterinnen  der  Städte Hamburg, München und Stuttgart aus erster Hand zu den mögli-
chen Wirkungen und Nebenwirkungen des städtebaulichen Instruments einer Satzung zum 
Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(http://www.freiburg.de/pb/,Lde/346232.html).  
Die Erkenntnisse des Abends sollen ausgewertet und voraussichtlich im 1. Quartal 2015 im 
Gemeinderat diskutiert werden. Dieser Auftrag an die Verwaltung wurde mittlerweile durch 
eine im Nachgang zur Anhörung erfolgte weitere parlamentarische Beauftragung zur Vorbe-
reitung eines Beschlusses für eine gesamtstädtische Voruntersuchung zur Ermittlung von 
potentiellen Satzungsgebieten (Plausibilitätsuntersuchung) „überholt“ (vgl. Ausführungen zu 
Pkt. 3.3). 
 
Zu 3: Nachtrag: Kommunale Erfahrungen mit Milieuschutzsatzungen  
3.1 Tagung "Die Milieuschutzsatzung des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und die Erfah-
rungen als Steuerungsinstrument" am 10.12.2014 in Berlin  
• Die Tagung diente vorrangig dem Erfahrungsaustausch und der Fortbildung verschiede-
ner Berliner Dienststellen zum Thema Milieuschutz2. 
• Im Ergebnis stehen durchweg alle praxiserfahrenen Anwender (Verwaltung, Politik, 
Dienstleister / Beratungsunternehmen) hinter dem Instrument, betonen aber, dass es 
kein sehr starkes Instrument ist. Es kann nur an einer Ursache ansetzen (bauliche Ver-
2 Teilnehmerkreis: 28 Teilnehmende vorwiegend aus Berlin (Senatsverwaltung, Bezirksämter, Kanzleien, Dienstleister / Bera-
tungsunternehmen,  Mieterberatung, Immobilieninvestoren) sowie die Städte Münster, Erlangen und Gießen. 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
änderung). Insbesondere die Verwaltung nimmt hier eine kritischere Position in Bezug 
auf den Vollzug der Satzung ein (siehe Konfliktfelder). 
• Der Einsatz des Instrumentes erfolgt in Ermangelung einer in Berlin fehlenden strate-
gisch ausgerichteten sozialgerechten Bodennutzung/Wohnungspolitik (es fehlt das „gro-
ße Steuerrad“). 
• Bewährt hat es sich als Beitrag zum Erhalt des Wohnungsbestandes hinsichtlich des 
gebietsbezogenen Wohnungsschlüssels (Erhaltungsziele können z.B. sein: Erhalt 
preiswerten Wohnraums, Erhalt der Bevölkerungsstruktur, optimale Ausnutzung der In-
frastruktur).  
• Mieterhöhungen sind durch das Instrument nicht zu beeinflussen; in Satzungsgebieten 
sind keine Mietobergrenzen festlegbar! (Bundesverwaltungsgerichtsurteil 2006). 
• Hinweise  zur Umsetzung: 
o In Berlin sind Wohnungszusammenlegungen grundsätzlich nicht erlaubt, Grundriss-
änderungen nur im absoluten Ausnahmefall. Die Verdrängung von Familien bei 
Familienvergrößerung nimmt man in Kauf 
o Geänderte Genehmigungsphilosophie in Berlin: früher Genehmigung mit Auflagen-
erteilung (ohne entsprechende Kontrollen aber nicht wirksam), heute: klare Rah-
menbedingungen und  Prüfkriterien, keine Ausnahmen 
o Wichtig sind die flankierenden Instrumente Bauberatung/öffentliche Mieterberatung 
sowie der Abschluss städtebaulicher oder privatrechtlicher Verträge 
o Vergabe der Strukturuntersuchungen sinnvoll, um Rechtssicherheit und zügige Be-
arbeitung zu erzielen 
o Satzungsziele nicht zu kleinteilig formulieren, Konzentration auf das Wesentliche 
o 1/2 -1 Personalstelle pro Gebiet wird als sehr ambitioniert eingeschätzt, insbeson-
dere die Vollzugskontrolle durch die Verwaltung setzt ausreichende Personalaus-
stattung voraus. 
• Konfliktfelder in der Berliner Praxis / Klageverfahren in Berlin: 
o Verunsicherung in Bezug auf die Genehmigungspraxis beim Thema „Energetische 
Modernisierung“ durch Neuregelung § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB in 2013 „Die 
Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der 
Energieeinsparverordnung dient“: Umlage der Kosten auf Mieter führt zu oftmals nicht 
im Verhältnis stehenden Mieterhöhungen -> Prüfkriterien für energetisch sinnvolle 
und sozialverträgliche Maßnahmen notwendig (Mindestanforderung) -> notwendige 
bauwerksbezogene Betrachtung ist personalaufwändig 
o Wohnungszusammenlegung versus Verdrängung von Familien 
o Satzung als „Unzulässiger Eingriff in Privateigentum“ (Art. 14 GG) 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
o Barrierefreiheit versus Grundrissänderung für Innenaufzüge 
o Argumentation „Es sind bereits alle verdrängt“: hieraus Ableitung eines generellen 
Genehmigungsanspruches 
• Was wird erreicht? 
o Luxusmodernisierungen werden weitgehend verhindert / Beschränkung der Bau-
maßnahmen  
o Soziale Strukturveränderungen verlaufen langsamer 
o Man gewinnt Zeit z.B. durch Rückstellung der Bauanträge nach Aufstellungsbe-
schluss, Aufschieben der Entscheidung im Streitfall –> Zeitverzögerung ist ökono-
misch wirksam 
o Eigentümer mit kurzfristigem Verwertungsinteressen meiden die Gebiete eher. 
 
3.2 Umfrage des Deutschen Städtetages zur Anwendung von Milieuschutzsatzun-
gen 
Die Fachkommission Stadtplanung des Deutschen Städtetages (DST) hat im Frühjahr 2014 
eine Umfrage unter den in diesem Gremium vertretenen Mitgliedsstädten zur Anwendung 
von und Erfahrung mit Sozialen Erhaltungssatzungen durchgeführt. Von allen angeschriebe-
nen Städten sind nur sieben Rückmeldungen beim DST eingegangen, darunter die Anwen-
derstädte München, Erlangen und Berlin sowie die Stadt Freiburg, die auf die Prüfung des 
Instrumentes verwies. Drei weitere Städte (Dortmund, Kiel, Mainz) gaben an, dass Instru-
ment nicht anzuwenden, da entweder keine Relevanz gesehen wird oder die Wirksamkeit im 
Verhältnis zum Verwaltungsaufwand und damit verbundener hoher Kosten in Frage gestellt 
wird. 
 
3.3 Städte mit aufgehobener/„ruhender“ Milieuschutzsatzung („1. Generation“ Mili-
euschutzsatzungen 80er/90er Jahre) 
Hinweis zur Einordnung: In den 80er/90er Jahren gab es noch keine landesrechtlich erlasse-
nen Umwandlungsverordnungen, d.h. Milieuschutzsatzungen hatten im Vergleich zur heuti-
gen Situation in Bayern, Baden-Württemberg sowie Hamburg eine eingeschränkte Wirksam-
keit, da zum damaligen Zeitpunkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch 
die Erhaltungssatzung nicht unterbunden werden konnte. Auch sind  mittlerweile energeti-
sche Modernisierungsmaßnahmen durch die Neuregelung § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a 
BauGB in 2013 an Gebäuden in einem Erhaltungssatzungsgebiet möglich, wenn auch nach 
wie vor ein Konfliktfeld in Bezug auf Auslegung und Genehmigungspraxis besteht. 
 
 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Nürnberg – aufgehobene Satzung 
o Im Zeitraum von 1981 bis 2004 gab es 26 Satzungsgebiete in der Stadt Nürnberg. 
Nürnbergs systematisches Vorgehen galt als rechtssicher und modellhaft für nachfol-
gende Städte. Eine Überprüfung der bestehenden Erhaltungssatzungsgebiete im Jahr 
1992 ergab, dass in allen Gebieten die Strukturen weitgehend stabil geblieben sind. Ei-
ne Verlängerung der Geltungsdauer war zunächst die Folge. 
o Im Jahre 2004 wurden jedoch alle Satzungen aufgehoben. Gründe waren der hohe Per-
sonalaufwand insbesondere im Vollzug, die Nichtvereinbarkeit mit erwünschten Moder-
nisierungen (etwa energetische Verbesserungen) und der zu dieser Zeit insgesamt rela-
tiv entspannte Wohnungsmarkt. Die Aufhebung der Satzungen führte nach Aussage der 
Verwaltung zu keinen gravierenden Problemen bei der Wohnungsversorgung. 
Aachen – ruhende Satzung 
o Die soziale Erhaltungssatzung Paßstraße wurde 1993 erlassen (Anlass: Wohnumfeld-
verbesserungs- und Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sowie drei Großprojekte von g e-
samtstädtischer, bzw. überregionaler Bedeutung). 
o Der Erlass ist noch rechtskräftig, wurde jedoch nie angewendet und überprüft; es gingen  
keine Anträge auf  bauliche Änderungen ein.  
o Im Geltungsbereich der vorhandenen Milieuschutzsatzung ist es im Wesentlichen nicht 
zu einer Luxusmodernisierung und Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung ge-
kommen. Ob dies auf die (alleinige) Wirkung der Milieuschutzsatzung zurückzuführen 
ist, lässt sich  nicht belegen.  
 
3.4 Städte mit „ruhender“ Milieuschutzsatzung der „1. Generation“ und aktuell 
zweitem Anlauf 
Köln 
o Der nach wie vor gültige Erlass für die Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim stammt 
aus 1996 (Anlass: präventive Maßnahme zu Beginn eines wirtschaftlichen Umstruktu-
rierungsprozesses eines altindustriellen Gebietes/ Planungen Euroforum). 
o Neuausrichtung und private Investitionen kommen erst in jüngster Zeit in Gang; es 
gingen keine Anträge ein, eine Kontrolle/Überwachung der Satzung fand nicht statt.  
o Das Viertel zeigt aktuell nicht die befürchtete Verdrängungsproblematik auf. Zu die-
sem Ergebnis können verschiedene Entwicklungen geführt haben, so dass die  Wir-
kung der Milieuschutzsatzung nicht zu belegen ist.  
o Thematisiert wird aktuell die Aufhebung der Satzung „Stegerwaldsiedlung“. 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
o Im Rahmen der in Köln aktuellen wohnungspolitischen Diskussion um zunehmende 
Wohnungsknappheit und steigende Mieten steht das Instrument Milieuschutzsatzung 
wieder auf der Agenda und hat Eingang in das kommunale Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen gefunden.  
Erlangen  
o 1984 Erlass der Milieuschutzsatzung „Östliche Hertleinstraße“ (Anlass: Verkaufsab-
sicht des Wohnungsbestandes durch das Bundesvermögensamt) 
o Im Ergebnis haben sich die erwarteten Wirkungen aus Sicht der Verwaltung nur zum 
geringen Teil erfüllt. Das „Hauptversagen“ der Milieuschutzsatzung sieht man darin, 
mit dem Instrument die erfolgte Umwandlung von Mietwohnungen in Einzeleigentum 
(Verkauf der Wohnanlage an zwei Privatleute) nicht verhindern haben zu können.  
o 2013 sollte die Satzung aufgehoben werden, die entsprechende Vorlage wurde je-
doch zurückgestellt.  
o Instrument stand 2014 wieder auf der politischen Agenda (Antrag). Sondersituation:  
Verkauf des GBW-Wohnungsbestandes, Aufwertungsmaßnahmen. 
o Basierend auf den Erfahrungen mit der Satzung  „Östliche Hertleinstraße“ (hoher 
Verwaltungsaufwand, geringe Wirksamkeit) schlug die Verwaltung in 02/14 vor, auf 
den Erlass weiterer Satzungen zu verzichten. Diese ablehnende Position änderte 
sich mit Erlass der landesrechtlichen Umwandlungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 
Satz 4 BauGB durch das Land Baden-Württemberg in 2013.  
o Im Ergebnis wurden in 2014 formal zwei neue Aufstellungsbeschlüsse zu einer Mili-
euschutzsatzung erlassen (ohne Strukturuntersuchungen), so dass in diesen Gebie-
ten die Rückstellung eingehender  Bauanträge möglich ist
3. Ungeklärt ist jedoch, wie 
die Satzungen umgesetzt werden sollen, d.h. fachliche Zuständigkeit, Finanzierung -> 
O-Ton: „Die Entwicklung soll erst einmal beobachtet werden“. 
Freiburg  
o Die erste Erhaltungssatzung „Südöstliche Altstadt“ aus 1987 ist noch wirksam. Weite-
re Satzungen wurden in den Folgejahren einerseits aufgrund der unbefriedigenden 
Erfahrungen mit der Erhaltungssatzung für den Bereich der südlichen Altstadt 1987 
3 Sobald eine Gemeinde über Anhaltspunkte verfügt, dass eine schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung und eine 
Milieugefährdung vorliegen, kann der Beschluss zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung erfolgen. Das Gesetz stellt 
an eine solche Prüfung von Anhaltspunkten ("Plausibilitätsprüfung") keine Mindestanforderungen. Auf Grundlage eines be-
kannt gemachten Aufstellungsbeschlusses kann gemäß § 172 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 15 BauGB für 12 Monate 
eine Zurückstellung von Anträgen auf Entscheidungen der Baurechtsbehörde oder die vorläufige Untersagung der Begrün-
dung von Wohnungs- und Teileigentum im Sinne von Ziffer 1.2 erfolgen. Das Gebiet ist im Anschluss daran zügig durch Er-
hebungen und/oder Auswertung vorhandener Daten im Hinblick auf "Milieumerkmale" und besondere städtebauliche Gründe, 
welche die Erhaltung der Bevölkerungsstruktur erfordern, genauer zu untersuchen. 
 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
und dem sich aufgrund der Liegenschafts- und Baupolitik Mitte der 1990er Jahre ent-
spannenden Wohnungsmarkt nicht weiter verfolgt. Im Bereich der Erhaltungssatzung 
südliche Altstadt, konnte bei keinem Umbauvorhaben, dem die Verwaltung kritisch 
gegenüberstand, die Genehmigung abgelehnt werden. 
o Der Milieuschutz ist seit 2011 im Rahmen des wohnungspolitisches Maßnahmenpa-
kets der Landesregierung  wieder ein Thema. Das Instrument der Milieuschutzsat-
zung ist Bestandteil des Kommunalen Handlungsprogramms Wohnen 2013. 
o Durchführung einer Fachanhörung zu den möglichen Wirkungen und Nebenwirkun-
gen des städtebaulichen Instruments einer Satzung in 09/14 (vgl. Pkt.2). 
o Zur Abwehr einer akuten „Gefährdungslage“ fasste der Rat fasste am 09.12.14 einen 
einstimmigen Beschluss über die formale Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssat-
zung St. Georgen (Drucksache G-14/263). Anlass war ein Antrag auf Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen für insgesamt 84 Wohnungen im Oktober 2014 (Indiz für 
Vorbereitung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen). Die Verwaltung 
empfiehlt, ein Gutachten als Grundlage für den Satzungsbeschluss zu beauftragen. 
o Als Reaktion auf die Fachanhörung ist die Verwaltung aktuell beauftragt, einen Be-
schluss über eine städtebauliche Voruntersuchung zur stadtweiten Ermittlung poten-
zieller Erhaltungsgebiete in Freiburg vorzubereiten. Voraussichtlich wird die entspre-
chende Vorlage im April 2015 beraten. 
 
Zu 4: Weitere Instrumente zum Erhalt preiswerten Wohnraums aus anderen 
Rechtsbereichen  
Neben der Milieuschutzsatzung, die als Instrument des BauGB städtebaulich und präventiv 
wirksam ist,   gibt es weitere Instrumente aus unterschiedlichen Rechtsbereichen, die im 
Sinne der Zielsetzung „Erhalt preiswerten Wohnraums“ bereits in Münster Anwendung finden 
(können) bzw. im Prüfverfahren sind. Bereits im ersten Prüfbericht vom Oktober 2014 wurde 
auf dies o.g. Instrumente ausführlicher eingegangen. 
 
 
März 2015    8

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 
 
An dieser Stelle soll der Blick auf die seit dem 10.02.2012 geltende landesrechtliche Verord-
nung zum erweiterten Kündigungsschutz bei Umwandlung (Kündigungssperrfristverordnung 
§ 577 a, Abs. 2 BGB) intensiviert werden. Als Instrument des Mieterschutzes zielt sie aus-
drücklich auf die dem Antrag zugrundeliegende Wirkungsrichtung „Schutz bestehenden 
Wohnraums“ sowie „Schutz gegen Verdrängung der Wohnbevölkerung“. Die Kündigungs-
sperrfristverordnung ist bezogen auf den zeitlich wirksamen Kündigungsschutz bei Umwand-
lung mit der zeitlichen Schutzwirkung, die eine Milieuschutzsatzung leisten kann, annähernd 
vergleichbar, wenn auch in der Anwendungs- und Rechtspraxis sehr unterschiedlich.  
 
Laut Kündigungssperrfristverordnung besteht bei vermieteten Wohnungen, die zu Eigen-
tumswohnungen umgewandelt und danach verkauft worden sind, bei den Kündigungsgrün-
den Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung ein erweiterter Mieterschutz. Die Kündi-
gungssperrfristverordnung schützt Mieter in Städten mit besonders angespanntem Woh-
nungsmarkt durch die Verlängerung der Sperrfrist bei Eigenbedarfs- und Verwertungskündi-
gungen durch Vermieter, der mindestens die jeweils gültige Sperrfrist abwarten muss. Ge-
mäß § 577 a BGB beträgt diese Sperrfrist grundsätzlich drei Jahre. Die Frist kann auf bis zu 
zehn Jahre durch die jeweilige Landesregierung verlängert werden. In Nordrhein-Westfalen 
hat die Landesregierung für Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevöl-
kerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch 
Rechtsverordnung eine Kündigungssperrfrist bestimmt, die in Bonn, Düsseldorf, Köln und 
Münster 8 Jahre, in 33 anderen Gemeinden 5 Jahre beträgt. Hinweis: In Berlin, Bayern 
(München) und Hamburg beträgt die Sperrfrist 10 Jahre, in Baden- Württemberg (Freiburg) 
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Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
gibt es keine Verordnung mehr, so dass die Sperrfrist 3 Jahre beträgt4. Hinweis: Diese 
Sperrfrist gilt nur bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und anschließender 
Kündigung, zieht der Mieter in eine Eigentumswohnung zur Miete ein, gelten die Regelungen 
zum allgemeinen Kündigungsschutz (§ 573 BGB) mit regulären gesetzlichen Kündigungsfris-
ten für Vermieter, abhängig von der Vertragslaufzeit  gestaffelt (3 Monate bis 9 Monate). 
Fazit: Bei Umwandlungen mit anschließender Kündigung haben Mieterinnen und Mieter in 
Münster bereits einen weitreichenden Kündigungsschutz. Kurz- bis mittelfristige Spekulati-
ons- und Verwertungsgeschäfte werden damit bereits jetzt erschwert. Allerdings ist diese 
Verordnung  ein privatrechtlich wirkendes Instrument, d.h. dass jede einzelne betroffene 
Person sich ihr Recht erstreiten muss. In der Praxis zeigt sich jedoch auch mit dem „Recht 
im Rücken“, dass häufig bereits die Ankündigung einer drohenden Kündigung die Mieter zum 
Auszug veranlasst. Der Instrumentenkasten macht jedoch deutlich, dass mit der konsequen-
ten Anwendung bestehender bzw. auf dem Weg befindlicher Regelungen bereits Hand-
lungsmöglichkeiten gegen die Verdrängung von alteingesessenen Bewohnerinnen und Be-
wohnern vorhanden sind.   
 
  
Zu 5:  Entwurf zur Arbeitsorganisation innerhalb der Verwaltung inklusive Ab-
schätzung des zusätzlichen Personalbedarfs bei Einführung einer Milieu-
schutzsatzung  
5.1 Der Weg zum  Erlass einer Milieuschutzsatzung – Aufgaben und mögliche Zu-
ständigkeiten in Münster 
Der Erlass und der Vollzug einer Milieuschutzsatzung betreffen unterschiedliche fachliche 
Zuständigkeiten und sind somit in der Regel in allen Anwenderstädten je nach Größe und 
Struktur der Stadt auf mehrere Dienststellen aufgeteilt. Folgende Aufgaben wären von der 
Stadt Münster zu erbringen bzw. zu beauftragen:  
Schritt 1: Vorbereitung des Erlasses / Plausibilitätsprüfung  (§ 172)  
 Auswahl relevanter Kriterien/Indikatoren zum Aufwertungs-/Verdrängungspotenzial, 
Festlegung von Schwellenwerten zur Bestimmung erhaltenswerter sozialer Strukturen 
 Prüfung der Datenverfügbarkeit  
 Grobabschätzung von innerstädtischen Verdachtsgebieten anhand bestimmter Kriteri-
enausprägungen (Plausibilitätsprüfung)  
4 Die zunächst mit Münster vergleichbar erscheinende Ausgangssituation Freiburgs (Größenordnung, Struktur) ist von den 
Handlungsalternativen her nicht mit  Münster zu vergleichen. Wesentlicher Unterschied ist, dass es in Baden-Württemberg 
aktuell keine Kündigungssperrfristverordnung nach § 577a Absatz 2 BGB gibt, womit in Freiburg der bundesrechtliche Rah-
men mit einem allgemeinen Kündigungsschutz von drei Jahren bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt. 
Somit ist für Freiburg die Erhaltungssatzung gekoppelt mit der Umwandlungsverordnung das einzige Instrument, welches ei-
nen Schutz vor Umwandlung von Mietwohnungen in Einzeleigentum bietet. 
März 2015    10

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Federführung gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster:  Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Abteilung Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik  
Schritt 2: Satzungsaufstellung für einzelne Gebiete (§ 172)  
 Vorbereitung des Aufstellungsbeschlusses bis zur Veröffentlichung 
Federführung gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Abteilung Bebauungsplanung, Denkmalpflege, Stadtgestaltung  
Schritt 3: Repräsentativerhebung / Erstellung Gutachten für einzelne Gebiete (§ 172) 
 Räumliche Eingrenzung der eigentlichen Erhaltungssatzungsgebiete -> Prüfung der 
Verdrängungsgefahr der ansässigen Wohnbevölkerung / Abschätzung der städtebauli-
chen Veränderungen, Beurteilung der Angewiesenheit der Bevölkerung auf die vorhan-
dene Infrastruktur (gesamtstädtisch) 
Federführung gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Abteilung Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik  
Schritt 4: Satzungserlass (§ 172)  
 Vorbereitung des Erlasses bis zur Veröffentlichung 
Federführung gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Abteilung Bebauungsplanung, Denkmalpflege, Stadtgestaltung  
Schritt 5: Vollzug Erhaltungsatzung (§ 173) (in Verbindung mit Vorkaufsrecht und Um-
wandlungsverordnung) 
 Entwicklung von Kriterien für die Beurteilung der Anträge, 
 Prüfung u. Genehmigung der Anträge auf Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB, 
 (Anwendung der in Aussicht stehenden landesrechtlichen Umwandlungsverordnung: 
hier gilt kein absolutes „Umwandlungsverbot“ per se, vielmehr muss ein besonderes 
Genehmigungsverfahren mit dezidierten Prüfschritten und engem zeitlichen Fristen 
durchlaufen werden; Prüfung u. Genehmigung der Anträge auf Begründung und Ände-
rung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB), 
 Vor Entscheidung über den Genehmigungsantrag sind die für die Entscheidung erhebli-
chen Tatsachen mit den Eigentümern, den Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungs-
berechtigten zu erörtern,  
 Präventive Beratung von Eigentümern, Maklern, Projektentwicklern, Mietern hinsichtlich 
der Erarbeitung von Alternativen, Entwicklung von Lösungsoptionen, Herstellung eines 
Interessenausgleichs, 
März 2015    11

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 (Prüfung des allgemeinen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 
BauGB, Abwendungserklärungen) 
 Kontrolle vor Ort /Bauaufsicht, 
 Evtl. Prüfung weiterer juristischer Aspekte (z.B. Widerspruchsverfahren in Baugenehmi-
gungsangelegenheiten) 
Ein genaues Verfahren wäre für Münster noch abzustimmen. Nach den Erfahrungen aus 
anderen Städten sind hierbei folgende Ämter beteiligt: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- und 
Verkehrsplanung, Amt für Wohnungswesen, Amt für Immobilienmanagement, Bauordnungs-
amt, Rechtsamt, Umweltamt. 
Öffentlichkeitsarbeit 
Insbesondere im Vorfeld und der Anfangsphase der Verordnung ist die neue Regelung be-
kannt zu machen (z.B. Presseartikel, Informationsbroschüren, öffentliche Informations- und 
Diskussionsveranstaltungen, Sprechstunden)  
Beteiligte Ämter gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Presse- und Informationsamt in 
Verbindung mit beteiligten Fachämtern 
Monitoring als Daueraufgabe (gesamtstädtisch, kleinräumig) 
Voruntersuchung, unterjähriges Monitoring, Wirkungskontrolle nach ca. 5 Jahren 
Federführung gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Abteilung Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik   
Arbeitskreis "Milieuschutzsatzung" (verwaltungsintern, nach Erlass Satzung) 
Beteiligte Ämter gemäß fachlicher Zuständigkeit in Münster: Amt für Stadtentwicklung, Stadt- 
und Verkehrsplanung, Amt für Wohnungswesen, Bauordnungsamt, Amt für Immobilienma-
nagement, Rechtsamt, Presse- und Informationsamt, Umweltamt
März 2015    12

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 
März 2015

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 
5.2 Vollzugsstatistik in Anwenderstädten  
Um einen Überblick über die Mengengerüste im Vollzug einer Milieuschutzsatzung zu geben, 
nachfolgend die Vollzugsstatistik aus Anwenderstädten mit veröffentlichten Angaben. 
 
Vollzugsstatistik Erhaltungssatzung 
Nürnberg 1983 -1988 ( insg. 11 Erhaltungssatzungsgebiete) 
gestellte 
Anträge  
Ablehnungsbescheide Genehmigung 
mit Auflagen 
Genehmigung 
ohne Auflagen 
140 2 5 117 
 
München 2004 - 2013 (= 17 Erhaltungsatzungsgebiete, rd. 110.000 Wohnungen in 2014) 
Jahr Abgeschlossene 
Anträge  
Ablehnungs- 
Bescheide*  
Genehmigungs-
bescheinigungen 
mit Auflagen 
Genehmigungs-
bescheinigung 
ohne Auflagen* 
Beratungs-
gespräche 
2004 373 48 36 1789 1137 
2005 398 44 78 2061 1259 
2006 310 9 156 1809 1149 
2007 315 14 131 1577 1104 
2008 281 104 158 1735 1195 
2009 313 0 119 1820 1322 
2010 272 1 128 2088 1326 
2011 272 0 147 2137 1257 
2012 391 1 113 1754 1350 
2013 318 12 46 1365 1261 
Summe 3.243 233 1.112 18.126 12.360 
*Zahl der betroffenen Wohnungen 
 
Vollzugsstatistik Abwendungserklärungen/Ausübung Vorkaufsrecht 
München 2004 -2013 
 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Abwendungserklärung  21 11 11 22 20 17 11 20 15 17 
Ausübung Vorkaufs-
recht 
6 2 1 0 1 0 1 1 2 5 
 
 
 
 
 
März 2015

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Vollzugsstatistik Umwandlungen 
München: Die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum unterliegt seit 1. März 2014 
einer zusätzlichen Genehmigungspflicht. 
Anträge  Ablehnungen 
 
Genehmigungen 
mit Verpflichtungserklärung  
78 90% 10% 
 
5.3 Umsetzung der Satzung und finanzielle und personelle Auswirkungen   
Bei positivem Votum des Rates für die Einführung der Milieuschutzsatzung (in Verbindung 
mit Vorkaufsrecht und in Aussicht stehender Umwandlungsverordnung) hat die Verwaltung 
folgende zusätzliche wesentliche Leistungen zu erbringen: 
• Strukturuntersuchungen  
• Satzungsaufstellung/-erlass  
• Interessenausgleich 
• Durchführung von Verwaltungsverfahren (Einzelprüfungen bei Genehmigung/Ablehnung) 
• Ortsbesichtigungen  
• Verfahren nach dem Ordnungswidrigkeitsrecht (Bußgeldverfahren) zur Ahndung von 
Verstößen 
• evtl. Klageverfahren 
• Monitoring der Satzungsgebiete und ggf. Verdachtsgebiete  
 
Personalressourcen 
Der Aufwand für die Vorbereitung, die Erstellung und den Vollzug der Satzung und die hierzu 
erforderlichen Personalressourcen lassen sich für Münster derzeit nur schwer einschätzen. 
Anhaltspunkte geben die personellen Bedarfe in folgenden Anwenderstädten: 
München:  
o 10 Personalstellen in der Gesamtverwaltung (entspricht ca. 0,6 Stellen pro Gebiet), da-
von 6 Stellen im Vollzug inklusive Kontrolle vor Ort. Der Personalbestand wurde seit den 
Anfängen deutlich zurückgefahren, da das Verfahren standardisiert abläuft und etabliert 
ist.  
o Zusätzlich für die Durchsetzung der Umwandlungsverordnung: 3 Sachbearbeitungen 
zuzüglich 0,5 Führungsanteil (3 x E9 + 0,5 x E10) 
o Aufteilung der Zuständigkeiten auf 4 Dienststellen 
 
März 2015    15

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Hamburg:  
o 1 Stelle (A 11) für Vorbereitung, Vergabe und Auswertung der repräsentativen Erhebun-
gen, Durchführung des Aufstellungsbeschlusses sowie Evaluation  
o 0,5 Stellen pro Gebiet für Plausibilitätsprüfung, den Erlass sowie Vollzug (E 11) 
Berlin (Bsp. Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg) 
o Ca. 0,5 Stellen pro Gebiet für Planung und Vollzug der Erhaltungssatzungen, eine Kon-
trolle vor Ort ist mit diesem Personalschlüssel nicht möglich 
o Prüfung Umwandlungsverordnung nicht gegeben 
Zu berücksichtigen ist, dass die genannten Anwenderstädte aufgrund ihrer langjährigen Er-
fahrung auf ein standardisiertes Verfahren zurückgreifen können und eingespielte Arbeits-
strukturen vorliegen. Die Schwierigkeit, diese stadtspezifischen Erfahrungen auf Münster zu 
übertragen, machen auch die aktuellen Beispiele Freiburg  und Erlangen deutlich, die beide 
Aufstellungsbeschlüsse zur Gefahrenabwehr gefasst haben:  
 In Freiburg sind derzeit zur Frage der Bindung von Personalkapazitäten durch Aufstel-
lung und Vollzug der Satzung sowie zur damit zusammenhängenden Frage der Zustän-
digkeitsverteilung innerhalb der Verwaltung noch keine Aussagen möglich. Die Feder-
führung für die Erstellung der Satzung obliegt momentan dem Amt für Projektentwick-
lung und Stadterneuerung (APS). Die Verwaltung plant, entsprechende Konzepte bis 
Ende 2015 auszuarbeiten.  
 Auch in Erlangen sind fachliche Zuständigkeit und Finanzierung noch ungeklärt. Die Fe-
derführung für die Erstellung der Satzung obliegt momentan dem Amt für Stadtentwick-
lung und Stadtplanung. 
 
Die Ausführungen machen deutlich, dass die zusätzlich anfallenden Aufgaben nicht 
ohne zusätzliche personelle Kapazitäten in der Gesamtverwaltung zu leisten sind. Ba-
sierend auf den Erfahrungen der o.g. Anwenderstädte werden für die Einführung der 
Milieuschutzsatzung als neues Instrument folgende Personalkosten kalkuliert: insge-
samt mindestens 1,5 Stellen (davon 0,75 Stellenanteil zur Konzipierung, Begleitung 
und Umsetzung der Satzung(en), 0,75 Stellenanteil pro Gebiet für den Vollzug). 
 
Untersuchungen/Gutachten/Datenankauf 
Die Anwendung des Instrumentes setzt weiterhin die Bereitschaft voraus, die entsprechen-
den finanziellen Mittel für die Aufbereitung bzw. den Ankauf der erforderlichen Daten und 
aufwändige Primärhebungen als Grundlage für den Satzungsbeschluss bereit zu stellen. 
Hierzu liegen folgende finanzielle Eckwerte vor. 
 
März 2015    16

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
 Hamburg Berlin München Freiburg  
Voruntersuchung/ Plausibili-
tätsprüfung 
7.000 bis   
12.500 €* 
? Sekundärstatistik 
sowie der An-
kauf von Daten 
Ca. 100.000 -
120.000 € 
(Gesamtstadt) 
Repräsentativuntersuchung/ 
Gutachten als Grundlage 
für Satzungsbeschluss pro 
Gebiet 
15.000 bis  
30.000 €* 
15.000 bis  
30.000 €* 
 20.000 € 
Maximal 
 
Ankauf von Daten (z.B. Ein-
kommen) 
? ? ? ? 
* je nach Gebietsgröße 
 
In eine vorläufige Kostenbetrachtung sind nicht nur die vorbereitenden Untersuchun-
gen, sondern auch die zu erwartenden Folgekosten einzustellen. Basierend auf den 
Erfahrungen der Anwenderstädte werden für die Vorbereitung und Durchführung der 
Satzung folgende Kosten kalkuliert: 
• Die Kosten für die Vergabe einer gesamtstädtischen Voruntersuchung zur Ver-
drängungsgefahr/Plausibilitätsprüfung werden in Anlehnung in einer ähnlichen 
Größenordnung wie in Freiburg von ca. 120.000 Euro eingeschätzt; dieser Wert ist 
für Münster jedoch noch zu spezifizieren und liegt vermutlich noch etwas höher 
(höhere EW-Zahl etc.).   
Sollten sich aus dieser Voruntersuchung Verdachtsgebiete ergeben, so würden für die 
Repräsentativuntersuchungen weiterhin anfallen:  
• 20.000 Euro pro Gebiet für Repräsentativuntersuchung/Gutachten als Grundlage 
eines Satzungsbeschlusses.  
• In welchem Umfang der Ankauf von Daten notwendig ist und welche Kosten anfal-
len würden, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend bestimmen. 
Anwendung Vorkaufsrecht 
Da eine Milieuschutzsatzung aller Erfahrung nur eine durchgreifende Wirkung erzielt, wenn 
sie in Verbindung mit einem kommunalen Vorkaufsrecht erlassen wird, sind zudem 
für die 
mögliche Ausübung des Vorkaufsrechts weitere Kosten einzuplanen. Die erworbenen Immo-
bilien würden zwar in das Bilanzvermögen fließen, zunächst müssten jedoch die haushalteri-
schen Voraussetzungen für den Ankauf von Immobilien vorliegen. Etwaige Fallzahlen und 
finanzielle Größenordnungen für Münster lassen sich derzeit nicht einschätzen. 
Neben der eigentlichen Ausübung des Vorkaufsrechts ist weiterhin auch die nachfolgende 
Wiederveräußerung der Immobilien durch die Stadt personell zu berücksichtigen. 
 
März 2015    17

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Abschließende zusammenfassende Betrachtung und Empfehlung der Verwal-
tung  
Die ergänzende Recherche hat in Bezug auf die Wirksamkeit einer sozialen Erhaltungssat-
zung bzw. möglicher Alternativinstrumente insgesamt keine grundsätzlichen neuen Erkennt-
nisse erbracht. Vielmehr hat sie noch einmal untermauert, dass 
 die Erwartungshaltung der Politik an das Instrument nur unter gewissen Voraussetzun-
gen5 und in Teilen erfüllt werden kann und 
 der personelle Aufwand sowie die zu kalkulierenden Kosten/Folgekosten erheblich sind.  
 
Zusammenfassend hat der Fachaustauch in Bezug auf die Wirkungen ergeben: 
+  Luxusmodernisierungen werden weitgehend verhindert 
+ Entfaltung eines präventiv „abschreckenden“ Effekts, so dass Anträge auf Luxussanie-
rung eventuell erst gar nicht gestellt werden 
-  Mietpreissteigerungen lassen sich nicht verhindern, da die Mieten an die ortsübliche 
Vergleichsmiete gebunden sind  
- Umwandlungen von Mietwohnungen in Teileigentum sind momentan in NRW nicht zu 
verhindern; bei Erlass einer landesrechtlichen Umwandlungsverordnung in NRW können 
Umwandlungen für 5 Jahre verhindert werden oder unter bestimmten Auflagen geneh-
migt werden, 
o Verdrängungsprozesse lassen sich nicht verhindern; sie verlaufen jedoch langsamer 
und sozial verträglicher. Die „gewonnene Zeit“ kann unter Umständen von Verwaltung 
und Politik zur kurzfristigen Gefahrenabwehr genutzt werden oder um Weichenstellun-
gen vorzunehmen und kooperativ einvernehmliche Lösungen zu entwickeln. Zeitverzö-
gerungen können auch ökonomisch wirksam werden, so dass Investoren/Eigentümer 
mit kurzfristigem Verwertungsinteressen die Erhaltungsgebiete eventuell eher meiden. 
 
Es ist ein städtebauliches Instrument, jedoch kein Instrument des Mieterschutzes. Im Ergeb-
nis kann das Instrument in einem Gesamtpaket zum Milieuschutz nur ein ergänzender Bau-
stein sein, der dabei nur an einer Ursache - der baulichen - eines quartiersbezogenen Um-
strukturierungsprozesses ansetzen kann. Ein langfristiger „Strukturschutz“ ist jedoch von der 
gesamtstädtischen Wohnungsmarktentwicklung abhängig.  
 
Die konsequente Anwendung des bereits in Münster zur Verfügung stehenden Instrumen-
tenpools kann bereits in weiten Teilen eine zielführende Wirkung im Sinne des Antragsanlie-
gens entfalten. Bereits die beabsichtigten und auf den Weg gebrachten Maßnahmen des 
5  Konsequente Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts (§24-28 BauGB), zumindest bis zur Etablierung des Instrumentes; 
landesrechtlicher Erlass einer Umwandlungsverordnung in NRW 
März 2015    18

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
Handlungsprogramms Wohnen und seiner Teilkonzepte unterstützen das Antragsanliegen 
mittelbar wesentlich und setzen bereits erhebliche personelle und finanzielle Aufwendungen 
in den nächsten Jahren voraus. Deutlich gemacht haben alle Anwenderstädte, dass die An-
wendung des Instruments „Milieuschutzsatzung“ ebenfalls mit hohen finanziellen Aufwen-
dungen verbunden ist. Ein Blick auf das Mengengerüst im Vollzug (Pkt. 5.2) verdeutlicht 
noch einmal den hohen Prüf- und Beratungsaufwand. Eine deutliche Zurückhaltung bzw. 
kritische Positionierung insbesondere in Bezug auf die Relation Aufwand/Wirkung von Mili-
euschutzsatzungen wird auch durch die (Nicht)-Reaktion der befragten Städte auf die bun-
desweite Umfrage des DST zum Thema „Einführung und Anwendung Milieuschutzsatzung“ 
deutlich. 
 
Der Erlass einer Milieuschutzsatzung ist im Vorfeld seiner Anwendung vor allem eine politi-
sche Botschaft an „Immobilienspekulanten“, die unter Umständen bereits abschreckende 
Wirkung entfalten kann. Zu bedenken bleibt hierbei, dass diese Botschaft oftmals auch mit 
deutlichen Erwartungen der Bürgerinnen und Bürger an eine mietschutzrechtliche Wirkung 
einhergeht, die nicht erfüllt wird, denn Mieterschutz entfaltet die Satzung nicht.  
 
Bei konsequenter Anwendung und in Kombination mit einer Umwandlungsverordnung liegt 
die Hauptwirkung dieser Satzung in der Vermeidung von Umwandlungen bzw. deren sozialer 
Abfederung. Hier ist darauf hinzuweisen, dass auch jetzt bereits in Münster - im Gegensatz 
zu vielen anderen Städten wie z.B. Freiburg - mit der Kündigungssperrfristverordnung NRW 
und dem damit verbundenen erweiterten Mietrecht bereits ein achtjähriger Kündigungsschutz 
bei Umwandlungen mit anschließender Kündigung gilt. Dieser Schutz ist allerdings oftmals 
auf zivilrechtlichem Wege zu erstreiten und liegt damit auf einer anderen Handlungsebene.  
 
Auch sind zum jetzigen Zeitpunkt die landesrechtlichen Rahmenbedingungen für einen er-
folgreichen Einsatz des Instrumentes noch nicht geschaffen, da die ergänzende landesrecht-
liche Verordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die eine Umwandlung von Miet- in Ei-
gentumswohnungen in diesen Gebieten unter einen besonderen Genehmigungsvorbehalt 
stellt, noch aussteht. Hierdurch könnte die Umwandlung in Wohnungseigentum um fünf Jah-
re verzögert werden. Klarheit darüber, ob diese Verordnung kommt, wird voraussichtlich im 
ersten Halbjahr 2015 herrschen. 
 
Empfehlung der Verwaltung 
Nach Abwägung aller zugrundeliegenden Informationen über die Leistungsfähigkeit des In-
strumentes und die notwendigen Voraussetzungen für dessen Einführung empfiehlt die Ver-
waltung, das Instrument für Münster zum jetzigen Zeitpunkt nicht anzuwenden
. Es sollten 
März 2015    19

Ergänzende Informationen zur Milieuschutzsatzung  
zunächst konsequent die personellen und finanziellen Kräfte für die Umsetzung des Hand-
lungsprogramms Wohnen, insbesondere der Maßnahmen der sozialgerechten Bodennut-
zung (SoBoMü), gebündelt werden, um einen weitgehenden Strukturschutz durch die Entlas-
tung des gesamtstädtischen Wohnungsmarktes zu bewirken.  
 
In Abwägung des Aufwands der Erarbeitung und Umsetzung einer solchen Satzung mit der 
Wirksamkeit dieser Satzung überwiegt der große personelle und finanzielle Aufwand die da-
zu im Vergleich geringe und in der Prognose unsichere Wirksamkeit, so dass vor dem Hin-
tergrund einer angespannten Haushaltslage die Anwendung des Instruments von der Ver-
waltung nicht empfohlen werden kann. Auch sind bestimmte im Fachaustausch benannte 
Teilwirkungen in ihrer Durchschlagskraft von den lokalen und rechtlichen Rahmenbedingun-
gen abhängig und schwer im Vorfeld zu prognostizieren. Sie sind in Bezug auf die Dynamik 
des Wohnungsmarktes nicht 1:1 von den Großstädten Hamburg und München auf Münster 
übertragbar. Die Erfolge stellen sich der Erfahrung nach meist erst nach konsequenter mehr-
jähriger Anwendung (Kontrolle vor Ort, Vorkaufsrecht) ein und sind in ihrer Wirksamkeit als 
kurzfristige „Drohkulisse“ deutlich zu hinterfragen. Somit bestehen letztendlich in Bezug auf 
die möglichen zu erzielenden Wirkungen für Münster Unsicherheiten. Unzweifelhaft bleibt 
der von allen Anwenderstädten bestätigte enorme Verwaltungsaufwand. Vor diesem Hinter-
grund 
ist das aktuelle Zeitfenster für die Einführung dieses  weiteren kostenintensiven und 
gleichzeitig in den Wirkungen eingeschränkten und nicht genau einzuschätzenden neuen 
Instrumentes aus Sicht der Verwaltung ungünstig.  
 
Weiteres Vorgehen  
• Diskussion der Ergebnisse der erweiterten zweiten Recherche im interfraktionellen AK 
Wohnen. 
• Nach Vorstellung und Diskussion der Prüfergebnisse im interfraktionellen AK Wohnen 
wird der AK „Wohnen in Münster“ am 21. April 2015 mit den Inhalten befasst. 
• Fertigung einer Vorlage für die politischen Gremien auf der Basis der Diskussionsergeb-
nisse des 2. interfraktionellen Gesprächs. 
 
 
 
März 2015    20

Antrag an den Rat Nr. A-R/0038/2013  
 

 	
 


	


		
	

Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
Tel. (0251) 45 314 
Fax (0251) 511 750 
www.spd-muenster.de 


Wohnen muss bezahlbar sein.  
Luxusmodernisierungen verhindern,  
neue Möglichkeiten im Bestand suchen 
 
 
 
 
 
Der Rat möge beschließen: 
 
 
1. Milieuschutzsatzung 
Die Verwaltung wird beauftragt, dem Rat Milieuschutzsatzungen gem. §172 BauGB zum 
Beschluss vorzulegen, mit denen der massive Mietpreis-Anstieg gebremst und die Verdrängung 
einzelner Bevölkerungsgruppen gestoppt werden soll. Bei der Prüfung in Frage kommender 
Geltungsbereiche sollen u.a. das Süd- und Hansaviertel betrachtet werden. 
 
2.  Aus Büroraum wird Wohnraum 
Die Verwaltung wird beauftragt, zu prüfen, wo leer stehende Büro- oder Gewerbeflächen in 
Wohnraum umgewandelt werden können.  
 
3. Bindung verlängern 
Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Eigentümern von preisgebundenen Wohnungen, deren 
Bindungsfrist in Kürze ausläuft, in Gespräche über eine Verlängerung der Preisbindung 
einzutreten. Den zuständigen städtischen Gremien ist auf dieser Grundlage vorzustellen und 
zur Entscheidung vorzulegen, wie und in welchem Umfang dieses Instrument der 
Mietpreisbindung zum Einsatz kommen kann. 
 
4. Zweckentfremdung verhindern 
Die Verwaltung wird beauftragt, der Zweckentfremdung von Wohnraum durch langen Leerstand 
oder Umwandlung in Büro- oder Gewerbeflächen zu verhindern und dafür die Möglichkeiten der 
Zweckentfremdungsverordnung aktiv zu nutzen. 
 
 
Begründung: 
 
Münsters Wohnungsmarkt ist für immer mehr Menschen eine große Belastung. Die überdurch-
schnittlich stark steigenden Mieten führen dazu, dass ein immer größerer Anteil am verfügbaren 
Einkommen für das Wohnen aufgewendet werden muss. Die Belastungsgrenze ist für viele 
Haushalte erreicht. Bei einer weiteren Fortsetzung des Trends extrem steigender Mieten wird 
es zu Verdrängungen von Münsteranerinnen und Münsteranern unterer und mittlerer 
Einkommensgruppen insbesondere in den stadtnahen Quartieren kommen. Diese 
Verdrängungseffekte hätten nachhaltige soziale wie städtebauliche Missstände zur Folge. 
Darum ist die Stadt Münster gefordert, die ihr zur Verfügung stehenden Mittel zu nutzen, um 
Einfluss zu nehmen und den Verdrängungstendenzen zu begegnen. 
02.07.2013

2 
 
 
 
 
Neben dem Neubau von Wohnungen, der Beachtung von Preisniveaus im Wohnungsneubau 
und den notwendigen Unterstützungen durch zusätzliche bundesgesetzliche Regelungen 
(„Mietpreisbremse“) sind auch im Wohnungsbestand Maßnahmen möglich, als Stadt 
preisdämpfend auf den Wohnungsmarkt einzuwirken: 
• Mit Milieuschutzsatzungen sollen die schädlichen F olgen von Gentrifizierungsprozessen 
verhindert werden. Luxussanierungen haben zur Folge, dass einkommensschwächere 
Bevölkerungsgruppen die betroffenen Viertel verlassen müssen. Um dies zu verhindern 
soll die Verwaltung das städtebauliche Instrument der Milieuschutzsatzung ergreifen und 
zeitnah dem Rat zur Beschlussfassung vorlegen. 
• Darüber hinaus ist zu prüfen, inwieweit zusätzlich er Wohnraum dadurch entstehen kann, 
dass nicht vermietete Büro- oder Gewerbegebäude umgenutzt werden.  
• „Strategische Leerstände“, wie beispielsweise am H iltruper Bahnhof über dem ALDI-
Markt, sind nicht akzeptabel. Das Land NRW ermöglicht es der Stadt Münster mit der 
Zweckentfremdungsverordnung dagegen vorzugehen. Dieses Instrument soll die 
Stadtverwaltung offensiv nutzen. 
• In den nächsten Jahren werden viele Mietpreisbindu ngen im sozialen Wohnungsbau 
auslaufen. Die Verwaltung soll der Politik aufzeigen, inwieweit eine Verlängerung der 
Preisbindung geeignet ist, nachhaltig für mehr günstigen Wohnraum zu sorgen. 
 
Münster braucht eine Wende auf dem Wohnungsmarkt. Die explodierenden Mietpreise sind 
eines der drängendsten Probleme für die Menschen in der Stadt. Die Stadt Münster muss daher 
alle ihr zur Verfügung stehenden Mittel einsetzen, um dem Problem zu begegnen. 
 
 
 
 
 
 
Dr. Michael Jung   Ralf Hubert                                Friedhelm Schade 
Dr. Fritz Baur              Mathias Kersting      A nne Schulze Wintzler 
Stephan Brinktrine                        Marianne Koch      Petra Seyfferth 
Thomas Fastermann                        Gaby Kubig -Steltig                 Beate Vilhjalmsson 
Philipp Gabriel   Doris Lammert      Holger Wigger 
Beanka Ganser   Robert von Olberg               Mar ia Winkel 
Anne Hakenes                           Kurt Pölling

Masterarbeit:
Urbane Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrängung – 
Eine Untersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit und der 
Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltungssatzungen nach
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB am Beispiel der Stadt Münster
Institut für Stadt- und Regionalplanung
Verfasser:
Greta Rießelmann
greta.riesselmann@yahoo.de
Niklas Fluß
niklas_fluss@hotmail.com

Fragestellung
Liegen derzeit Anwendungsvoraussetzungen für 
den Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen im 
innerstädtischen Raum der Stadt Münster vor 
und falls ja, welche Bereiche können als erste 
Verdachtsgebiete identifiziert werden?

Mehrstufiger Analyseaufbau
räumliche Eingrenzung
Grobscreening
Detailscreening
Schlussfolgerungen 
& Empfehlungen
Methodik

räumliche Eingrenzung
Grobscreening
Detailscreening
D E T A I L S C R E E N I N G
G R O B S C R E E N I N G
A  U  F  W  E  R  T  U  N  G  S  D  R  U  C  K 
A  U  F  W
  E  R  T  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
V  E  R  D  R  Ä  N  G  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
Senioren
Migranten Beschäftigte
SGB II-Emfänger
Eigentümer-
quote
Kaufkraft
Kleine und große
Haushalte
Haushalte
mit Kindern 
und Alleinerziehende
Kleine
Wohnungen
Sozial-
wohnungen
Baualter
Kaufpreis-
niveau
zukünftiger
 Anteil des
Sozialwohnungs-
bestands
Mietniveau
Heizungsart
Lagequalität nach
 Mietspiegel
Umbau-
aktivitäten
Kaufpreis-
entwicklung
Entwicklung der
 Wohnungsverkäufe
Umwandlungs-
geschehen
Abgeschlossenheits-
bescheinigungen
Entwicklung
potenziell
verdrängungs-
gefährdeter
Gruppen
Entwicklung des
Mietniveaus
Methodik
•	 Standardisierung 
•	 Z-Transformation 
•	 Ergebnisse
	
≥1:
	 
signifikante Werte
Statistisches Verfahren
Indikatoren

D E T A I L S C R E E N I N G
G R O B S C R E E N I N G
A  U  F  W  E  R  T  U  N  G  S  D  R  U  C  K 
A  U  F  W
  E  R  T  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
V  E  R  D  R  Ä  N  G  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
Senioren
Migranten Beschäftigte
SGB II-Emfänger
Eigentümer-
quote
Kaufkraft
Kleine und große
Haushalte
Haushalte
mit Kindern 
und Alleinerziehende
Kleine
Wohnungen
Sozial-
wohnungen
Baualter
Kaufpreis-
niveau
zukünftiger
 Anteil des
Sozialwohnungs-
bestands
Mietniveau
Heizungsart
Lagequalität nach
 Mietspiegel
Umbau-
aktivitäten
Kaufpreis-
entwicklung
Entwicklung der
 Wohnungsverkäufe
Umwandlungs-
geschehen
Abgeschlossenheits-
bescheinigungen
Entwicklung
potenziell
verdrängungs-
gefährdeter
Gruppen
Entwicklung des
Mietniveaus
Methodik
Vor-Ort-Analyse, Auswertung 
verschiedener Dokumente und 
Materialien, Gespräche, Umfrage-
ergebnisse, ...
Weitere Bausteine
Indikatoren
räumliche Eingrenzung
Grobscreening
Detailscreening

Räumliche 
Eingrenzung
Bezirk Mitte mit Darstellung des Untersuchungsgebiets als Luftbild 
12
11
13
14 15
29
28
27
26
25
45
22
21
31
32 33
23
24
44
43
Untersuchungsbereich
im Stadtbezirk Mitte
11 Aegidii
12 Überwasser
13 Dom
14 Buddenturm
15 Martini
21 Pluggendorf
22 Josef
23 Bahnhof
24 Hansaplatz
25 Mauritz-West
26 Schlachthof
27 Kreuz
28 Neutor
29 Schloss
31 Aaseestadt
32 Geist
33 Schützenhof
43 Hafen
44 Herz-Jesu
45 Mauritz-Mitte

Gesamt
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
höher als 1
-0,49 bis 0,49
0,5 bis 1
niedriger als -1
-0,5 bis -1
Aufwertungspotenzial
Grobscreening
Kleine Wohnungen
Sozialwohnungen
Baualter
Kaufpreisniveau
vor 1950 1950- 1969
11 Aegidii -0,48 0,54 -0,73 0,40 -0,88 -0,58
12 Überwasser 0,41 0,88 -1,38 1,96 - 1,18
13 Dom 0,92 0,88 -0,48 0,59 -1,27 0,32
14 Buddenturm 0,50 0,39 -0,76 0,30 0,87 0,85
15 Martini 0,65 -0,60 0,19 -0,20 - 0,02
21 Pluggendorf 0,94 0,88 -0,46 0,27 0,27 1,11
22 Josef -0,50 0,81 -0,92 0,92 0,14 0,23
23 Bahnhof 1,93 0,88 -1,17 1,62 1,30 2,45
24 Hansaplatz -0,47 0,45 0,30 0,66 -0,68 -0,15
25 Mauritz-West -0,29 0,62 0,33 0,15 -0,65 -0,06
26 Schlachthof -0,51 -1,94 0,54 -1,53 -1,52 -2,54
27 Kreuz -0,38 -0,01 1,50 -1,05 -1,69 -1,07
28 Neutor 2,58 -1,08 -0,77 -1,57 0,26 0,31
29 Schloss 0,02 0,88 0,36 -0,92 -0,72 -0,07
31 Aaseestadt -1,28 -0,50 -1,44 1,01 1,61 -0,23
32 Geist -0,91 -1,84 2,72 -1,51 0,45 -0,98
33 Schützenhof 0,00 -0,97 0,30 0,18 1,30 0,31
43 Hafen -0,96 0,88 0,41 0,28 - 0,19
44 Herz-Jesu -0,84 -1,83 0,59 -1,02 0,93 -1,13
45 Mauritz-Mitte -1,33 0,66 0,86 -0,55 0,27 -0,16
Dimensions-
indikator
* inverse Z-Transformation
** Zeiträume zu je 0,5 in Dimensionsindikator einberechnet
Zusammenfassung:     Aufwertungspotenzial
Baualter**Kleine
Wohnungen
Sozial-
wohnungen*
Kaufpreis-
niveau*Stadtteil
vor 1950 1950- 1969
11 Aegidii -0,48 0,54 -0,73 0,40 -0,88 -0,58
12 Überwasser 0,41 0,88 -1,38 1,96 - 1,18
13 Dom 0,92 0,88 -0,48 0,59 -1,27 0,32
14 Buddenturm 0,50 0,39 -0,76 0,30 0,87 0,85
15 Martini 0,65 -0,60 0,19 -0,20 - 0,02
21 Pluggendorf 0,94 0,88 -0,46 0,27 0,27 1,11
22 Josef -0,50 0,81 -0,92 0,92 0,14 0,23
23 Bahnhof 1,93 0,88 -1,17 1,62 1,30 2,45
24 Hansaplatz -0,47 0,45 0,30 0,66 -0,68 -0,15
25 Mauritz-West -0,29 0,62 0,33 0,15 -0,65 -0,06
26 Schlachthof -0,51 -1,94 0,54 -1,53 -1,52 -2,54
27 Kreuz -0,38 -0,01 1,50 -1,05 -1,69 -1,07
28 Neutor 2,58 -1,08 -0,77 -1,57 0,26 0,31
29 Schloss 0,02 0,88 0,36 -0,92 -0,72 -0,07
31 Aaseestadt -1,28 -0,50 -1,44 1,01 1,61 -0,23
32 Geist -0,91 -1,84 2,72 -1,51 0,45 -0,98
33 Schützenhof 0,00 -0,97 0,30 0,18 1,30 0,31
43 Hafen -0,96 0,88 0,41 0,28 - 0,19
44 Herz-Jesu -0,84 -1,83 0,59 -1,02 0,93 -1,13
45 Mauritz-Mitte -1,33 0,66 0,86 -0,55 0,27 -0,16
Dimensions-
indikator
* inverse Z-Transformation
** Zeiträume zu je 0,5 in Dimensionsindikator einberechnet
Zusammenfassung:     Aufwertungspotenzial
Baualter**Kleine
Wohnungen
Sozial-
wohnungen*
Kaufpreis-
niveau*Stadtteil
Gesamt
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
höher als 1
-0,49 bis 0,49
0,5 bis 1
niedriger als -1
-0,5 bis -1
Ergebnisse der
Z-Transformation

Aufwertungsdruck
Grobscreening
Gesamt
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
höher als 1
-0,49 bis 0,49
niedriger als -1
0,5 bis 1
-0,5 bis -1
Umbau-
aktivitäten
Kaufpreis-
entwicklung
Entwicklung der 
Wohnungsverkäufe
Umwandlungs-
geschehen
11 Aegidii -0,75 -0,62 0,19 -1,24 -0,97
12 Überwasser -0,30 - 0,34 -1,35 -0,67
13 Dom 0,29 - 0,40 -0,18 0,28
14 Buddenturm 0,06 -0,82 -0,64 -0,45 -0,75
15 Martini -0,39 - -1,99 0,64 -0,90
21 Pluggendorf -0,42 -0,62 -0,91 -0,11 -0,83
22 Josef 3,15 -0,68 -0,54 1,64 1,40
23 Bahnhof 2,43 0,02 -0,25 0,92 1,22
24 Hansaplatz -0,39 1,51 0,89 0,94 1,15
25 Mauritz-West 0,53 1,29 0,57 -0,13 0,88
26 Schlachthof -0,73 -0,54 -1,48 -1,06 -1,53
27 Kreuz -0,01 -0,85 -1,20 -0,82 -1,16
28 Neutor -0,69 0,80 1,71 0,03 0,72
29 Schloss -0,11 0,97 0,82 -1,26 0,15
31 Aaseestadt -0,36 -0,97 1,32 2,48 0,96
32 Geist -0,61 0,07 -0,04 -0,37 -0,39
33 Schützenhof 0,13 1,11 1,57 0,78 1,41
43 Hafen -0,73 2,17 0,65 0,73 1,11
44 Herz-Jesu -0,62 -1,31 -0,99 -0,47 -1,36
45 Mauritz-Mitte -0,45 -0,22 -0,41 -0,72 -0,73
Entwicklung der
Wohnungsverkäufe
Zusammenfassung:     Aufwertungsdruck
Stadtteil Umbau-
aktivitäten
Kaufpreis-
entwicklung
Umwandlungs-
geschehen
Dimensions-
indikator
11 Aegidii -0,75 -0,62 0,19 -1,24 -0,97
12 Überwasser -0,30 - 0,34 -1,35 -0,67
13 Dom 0,29 - 0,40 -0,18 0,28
14 Buddenturm 0,06 -0,82 -0,64 -0,45 -0,75
15 Martini -0,39 - -1,99 0,64 -0,90
21 Pluggendorf -0,42 -0,62 -0,91 -0,11 -0,83
22 Josef 3,15 -0,68 -0,54 1,64 1,40
23 Bahnhof 2,43 0,02 -0,25 0,92 1,22
24 Hansaplatz -0,39 1,51 0,89 0,94 1,15
25 Mauritz-West 0,53 1,29 0,57 -0,13 0,88
26 Schlachthof -0,73 -0,54 -1,48 -1,06 -1,53
27 Kreuz -0,01 -0,85 -1,20 -0,82 -1,16
28 Neutor -0,69 0,80 1,71 0,03 0,72
29 Schloss -0,11 0,97 0,82 -1,26 0,15
31 Aaseestadt -0,36 -0,97 1,32 2,48 0,96
32 Geist -0,61 0,07 -0,04 -0,37 -0,39
33 Schützenhof 0,13 1,11 1,57 0,78 1,41
43 Hafen -0,73 2,17 0,65 0,73 1,11
44 Herz-Jesu -0,62 -1,31 -0,99 -0,47 -1,36
45 Mauritz-Mitte -0,45 -0,22 -0,41 -0,72 -0,73
Entwicklung der
Wohnungsverkäufe
Zusammenfassung:     Aufwertungsdruck
Stadtteil Umbau-
aktivitäten
Kaufpreis-
entwicklung
Umwandlungs-
geschehen
Dimensions-
indikator
Gesamt
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
höher als 1
-0,49 bis 0,49
niedriger als -1
0,5 bis 1
-0,5 bis -1
Ergebnisse der
Z-Transformation

Verdrängungspotenzial
Grobscreening
Gesamt
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
höher als 1
-0,49 bis 0,49
niedriger als -1
0,5 bis 1
-0,5 bis -1
11 Aegidii 1,31 -0,14 1,23 -0,11 0,71 0,22 1,51
12 Überwasser -0,53 -0,06 1,13 -1,06 0,66 0,71 0,40
13 Dom 0,57 -0,12 0,48 -1,12 -2,81 0,15 -1,34
14 Buddenturm 1,35 -0,47 1,42 -1,05 -0,24 0,50 0,72
15 Martini -0,07 -0,22 0,00 -0,98 0,08 -0,09 -0,60
21 Pluggendorf 0,52 -0,44 -0,17 -0,49 1,00 0,40 0,39
22 Josef -0,71 -0,91 -1,38 2,03 0,39 0,48 -0,04
23 Bahnhof -1,47 2,21 -0,50 0,71 0,29 1,23 1,16
24 Hansaplatz -1,32 -0,54 -1,82 1,52 1,25 1,18 0,13
25 Mauritz-West -0,95 -1,39 -0,93 -0,60 0,12 0,28 -1,63
26 Schlachthof 0,11 0,42 -0,02 0,30 -0,59 -1,10 -0,42
27 Kreuz -0,39 -1,79 0,15 -0,94 -0,13 -0,40 -1,65
28 Neutor -1,34 0,86 0,70 -0,38 -0,30 0,11 -0,16
29 Schloss 1,46 0,04 1,51 -1,26 -0,59 -0,78 0,18
31 Aaseestadt 1,27 1,33 1,04 0,29 -1,73 -2,78 -0,28
32 Geist -0,09 0,01 -0,22 1,14 -0,31 -1,19 -0,31
33 Schützenhof -0,76 1,38 -1,15 1,42 1,06 1,21 1,49
43 Hafen -1,11 1,51 -1,76 1,16 1,21 1,22 1,05
44 Herz-Jesu 1,56 -0,65 0,48 0,17 0,92 -0,07 1,13
45 Mauritz-Mitte 0,59 -1,03 -0,20 -0,75 -0,99 -1,29 -1,73
Zusammenfassung:     Verdrängungspotenzial
Stadtteil Senioren Migranten Eigentümer-
quote*
Dimensions-
indikatorBeschäftigte* SGB II-
Empfänger Kaufkraft*
11 Aegidii 1,31 -0,14 1,23 -0,11 0,71 0,22 1,51
12 Überwasser -0,53 -0,06 1,13 -1,06 0,66 0,71 0,40
13 Dom 0,57 -0,12 0,48 -1,12 -2,81 0,15 -1,34
14 Buddenturm 1,35 -0,47 1,42 -1,05 -0,24 0,50 0,72
15 Martini -0,07 -0,22 0,00 -0,98 0,08 -0,09 -0,60
21 Pluggendorf 0,52 -0,44 -0,17 -0,49 1,00 0,40 0,39
22 Josef -0,71 -0,91 -1,38 2,03 0,39 0,48 -0,04
23 Bahnhof -1,47 2,21 -0,50 0,71 0,29 1,23 1,16
24 Hansaplatz -1,32 -0,54 -1,82 1,52 1,25 1,18 0,13
25 Mauritz-West -0,95 -1,39 -0,93 -0,60 0,12 0,28 -1,63
26 Schlachthof 0,11 0,42 -0,02 0,30 -0,59 -1,10 -0,42
27 Kreuz -0,39 -1,79 0,15 -0,94 -0,13 -0,40 -1,65
28 Neutor -1,34 0,86 0,70 -0,38 -0,30 0,11 -0,16
29 Schloss 1,46 0,04 1,51 -1,26 -0,59 -0,78 0,18
31 Aaseestadt 1,27 1,33 1,04 0,29 -1,73 -2,78 -0,28
32 Geist -0,09 0,01 -0,22 1,14 -0,31 -1,19 -0,31
33 Schützenhof -0,76 1,38 -1,15 1,42 1,06 1,21 1,49
43 Hafen -1,11 1,51 -1,76 1,16 1,21 1,22 1,05
44 Herz-Jesu 1,56 -0,65 0,48 0,17 0,92 -0,07 1,13
45 Mauritz-Mitte 0,59 -1,03 -0,20 -0,75 -0,99 -1,29 -1,73
Zusammenfassung:     Verdrängungspotenzial
Stadtteil Senioren Migranten Eigentümer-
quote*
Dimensions-
indikatorBeschäftigte* SGB II-
Empfänger Kaufkraft*
Kaufkraft
höher als 1
-0,49 bis 0,49
niedriger als -1
0,5 bis 1
-0,5 bis -1
12
11
13
14 15
29
28 27
26
25
45
2221
31
32 33
23
24
44
43
Ergebnisse der
Z-Transformation
Senioren
Migranten
Beschäftigte
SGB II-Empfänger
Kaufkraft
Eigentümerquote

11 Aegidii -0,58 -0,97 1,51 -0,02
12 Überwasser 1,18 -0,67 0,40 0,41
13 Dom 0,32 0,28 -1,34 -0,33
14 Buddenturm 0,85 -0,75 0,72 0,37
15 Martini 0,02 -0,90 -0,60 -0,68
21 Pluggendorf 1,11 -0,83 0,39 0,30
22 Josef 0,23 1,40 -0,04 0,73
23 Bahnhof 2,45 1,22 1,16 2,21
24 Hansaplatz -0,15 1,15 0,13 0,52
25 Mauritz-West -0,06 0,88 -1,63 -0,37
26 Schlachthof -2,54 -1,53 -0,42 -2,05
27 Kreuz -1,07 -1,16 -1,65 -1,77
28 Neutor 0,31 0,72 -0,16 0,40
29 Schloss -0,07 0,15 0,18 0,12
31 Aaseestadt -0,23 0,96 -0,28 0,21
32 Geist -0,98 -0,39 -0,31 -0,77
33 Schützenhof 0,31 1,41 1,49 1,46
43 Hafen 0,19 1,11 1,05 1,07
44 Herz-Jesu -1,13 -1,36 1,13 -0,62
45 Mauritz-Mitte -0,16 -0,73 -1,73 -1,19
 Stadtteil
Grobscreening
Aufwertungs-
potenzial
Aufwertungs-
druck
Verdrängungs-
potenzial
Gesamt-
indikator
Ergebnisse und Gesamtindikator
Grobscreening

11 Aegidii -0,58 -0,97 1,51 -0,02
12 Überwasser 1,18 -0,67 0,40 0,41
13 Dom 0,32 0,28 -1,34 -0,33
14 Buddenturm 0,85 -0,75 0,72 0,37
15 Martini 0,02 -0,90 -0,60 -0,68
21 Pluggendorf 1,11 -0,83 0,39 0,30
22 Josef 0,23 1,40 -0,04 0,73
23 Bahnhof 2,45 1,22 1,16 2,21
24 Hansaplatz -0,15 1,15 0,13 0,52
25 Mauritz-West -0,06 0,88 -1,63 -0,37
26 Schlachthof -2,54 -1,53 -0,42 -2,05
27 Kreuz -1,07 -1,16 -1,65 -1,77
28 Neutor 0,31 0,72 -0,16 0,40
29 Schloss -0,07 0,15 0,18 0,12
31 Aaseestadt -0,23 0,96 -0,28 0,21
32 Geist -0,98 -0,39 -0,31 -0,77
33 Schützenhof 0,31 1,41 1,49 1,46
43 Hafen 0,19 1,11 1,05 1,07
44 Herz-Jesu -1,13 -1,36 1,13 -0,62
45 Mauritz-Mitte -0,16 -0,73 -1,73 -1,19
 Stadtteil
Grobscreening
Aufwertungs-
potenzial
Aufwertungs-
druck
Verdrängungs-
potenzial
Gesamt-
indikator
Ergebnisse und Gesamtindikator
Grobscreening

A  U  F  W  E  R  T  U  N  G  S  D  R  U  C  K 
A  U  F  W
  E  R  T  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
V  E  R  D  R  Ä  N  G  U  N  G  S  P  O  T  E  N  Z  I  A  L
Kleine und große
Haushalte
Haushalte
mit Kindern 
und Alleinerziehende
zukünftiger Anteil 
des Sozialwohnungs-
bestands
Mietniveau
Heizungsart
Lagequalität nach
 Mietspiegel
Abgeschlossenheits-
bescheinigungen
Entwicklung
potenziell
verdrängungs-
gefährdeter
Gruppen
Entwicklung des
Mietniveaus
Detailscreening
Vor-Ort-Analyse, Auswertung 
verschiedener Dokumente und 
Materialien, Gespräche, Umfrage-
ergebnisse, ...
Weitere Bausteine
Indikatoren

Detailscreening
Aufwertungspotenzial
Aufwertungsdruck
Verdrängungspotenzial
•	 insgesamt unauffällig
•	 insgesamt unauffällig
•	 im Grobscreening insbesondere 
 Umbauten augenfällig
•	 unauffällig im Detailscreening
Weiteres
•	 Studentwohnheim beeinflusst  
Ergebnisse im Grobscreening
Josef
insgesamt wenig auffällig

Detailscreening
Aufwertungsdruck
Verdrängungspotenzial
•	 auffällig im Grobscreening
•	 viele kleine Haushalte
•	 wenig Kinder, wenig Senioren
•	 zum Teil ausgeprägt
•	 Rege Aktivitäten im Bestand, zeigen 
    
    
 sich nur geringfügig in Preisentwicklung
Weiteres
•	 wenige klassische Wohngebietsstrukturen
•	 kaum klar abgrenzbare und  
charakteristische Milieustrukturen  
Bahnhof
Aufwertungspotenzial
•	 größtenteils auffällig
z.T. auffällig, aber disperse Strukturen

Aufwertungspotenzial
Aufwertungsdruck
Verdrängungspotenzial
•	 zum Teil ausgeprägt
•	 teilweise Modernisierungsbedarf
•	 insgesamt auffällig
•	 Anstieg des Mietniveaus 2010 - 2014
•	 insgesamt auffallend
•	 überdurchschnittlich viele 
 Familien und Alleinerziehende
Weiteres
•	 Neubauaktivität gemäß Baulandprogramm 
•	 Milieuspezifische Infrastruktur vorhanden
Detailscreening
Schützenhof
größtenteils auffällig

Aufwertungspotenzial
Aufwertungsdruck
Verdrängungspotenzial
•	 insgesamt unauffällig
•	 insgesamt auffallend
•	 ausgeprägte Marktdynamiken
•	 kaum auffällig
•	 viele kleine Haushalte, wenig Familien
Weiteres
•	 Wechselwirkungen mit Hafen
•	 „Szeneviertel“
Detailscreening
Hansaplatz
lediglich Aufwertungsdruck stark auffällig

Detailscreening
Aufwertungspotenzial
Aufwertungsdruck
Verdrängungspotenzial
•	 größtenteils unauffällig
•	 teilweise Modernisierungsbedarf
•	 auffällig im Grobscreening
•	 viele kleine Haushalte
•	 wenig Kinder, wenig Senioren
•	 insgesamt auffällig
•	 verstärkt durch benachbarte Entwicklungen
Weiteres
•	 Lage zwischen Hansaviertel und Kreativkai: 
Wechselwirkung, Ausstrahlungseffekte
Hafen
hoher Druck; Potenziale z.T. vorhanden

71
82
4746
34
45
29
31
32
43
44
33
26
22
21
28
24
25
13
23
12
14
11
15
Stadtbereiche mit 
auffälligem Analyseergebnis
Grenzen der Stadtteile
Zusammenfassung:
Potenzielle Beobachtungsräume

Abschätzung möglicher negativer
städtebaulicher Folgewirkungen
Problem: Ersetzbarkeit und Unterausnutzung der Infrastruktur
Problem: Bereitstellung preiswerten Wohnraums anderenorts
Gefahr einer sog. Verdrängungskette
(VGH Kassel, U.v. 28.04.1986 – 3 N 1578/84 –)
(VGH Bayern, U.v. 18.04.2005 – 2 N 02.2981 –)
Überlastung der Verkehrsinfrastruktur
(VGH Kassel, U.v. 28.04.1986 – 3 N 1578/84 –)
(BVerwG, U.v. 18.06.1997 – 4 C 2/97 –)
Schützenhof
diverse
Stadtteile
diverse 
Stadtteile
Hafen / 
Hansaplatz

Die Erhaltungssatzung und
alternative Schutzregularien
Grund-
erhöhung 
nach 
Moderni-
sierung
bei 
Neu-
vermietung
Umwandlung
in Eigentum
Zweckent-
fremdung Beseitigung 
Mietrecht
(BGB)
Landes-
recht
Soziales
Erhaltungs-
recht
Grundstücks-
verkauf
Mieterhöhungen Wegfall von Wohnraum Katalysatoren
„Mietpreis-
bremse“
Wohnungsaufsichtsgesetz
(Wohnraumschutzsatzung)
Kündigungs-
sperrfrist:
8 Jahre
Kappungs-
grenze:
15 %
Vorkaufsrecht
+
Kündigungs-
sperrfrist: 
3 Jahre
Erhöhung:
max. 11 %
der Kosten
Oü. Vgl.miete
+
Kappungs-
grenze: 
20 %
Genehmigungs-
vorbehalt  
Genehmigungs-
vorbehalt  
Vorkaufs-
recht
Genehmigungs-
vorbehalt

Moderni-
sierung
Umwandlung
in Eigentum
Genehmigungs-
vorbehalt
Genehmigungs-
vorbehalt
71
82
4746
34
45
29
31
32
43
44
33
26
22
21
28
24
25
13
23
12
14
11
15
Stadtbereiche mit 
auffälligem Analyseergebnis
Grenzen der Stadtteile
Kein akuter Handlungsbedarf
Nicht alle Kriterien erfüllt
z.T. alternative Regularien und Instrumente
Keine bedrohliche Veränderung der 
Bevölkerungszusammensetzung
Deutlicher Beobachtungsbedarf
Potenziale zum Teil vorhanden
Zunehmender Aufwertungsdruck
Mögliche Folgewirkungen identifiziert
from the Noun Project
from the Noun Project
Untersuchungsebene Indikatoren Folgewirkungen
Schlussfolgerungen und Empfehlungen
Empfohlene
nächste
Schritte

Verfasser:
Greta Rießelmann
greta.riesselmann@yahoo.de
Niklas Fluß
niklas_fluss@hotmail.com
Fragen oder Anmerkungen?
Urbane Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrängung – 
Eine Untersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit und der 
Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltungssatzungen nach
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB am Beispiel der Stadt Münster

V/0715/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Prüfergebnis zur Einführung des Instrumentes einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz-
satzung) für Münster und Handlungsempfehlungen; Antrag der SPD-Fraktion an den Rat Nr. A-
R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, neue 
Möglichkeiten im Bestand suchen" (Anlage 1) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
20.01.2016 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbraucherschutz und 
Arbeitsförderung Vorberatung 
10.02.2016 Ausschuss für Liegenschaften, Wirts chaft und strategisches Flächenmanagement
 Vorberatung 
11.02.2016 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
17.02.2016 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
17.02.2016 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung mit der Umsetzung der Maßnahmen des 
Handlungskonzepts Wohnen und seiner Teilkonzepte (V/0593/2013), insbesondere durch d ie 
Schwerpunktbausteine „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ (V/0039/2014)  und „For t-
schreibung des Baulandprogramms“ (V/0088/2015/1. Erg) im  Sinne der im Antrag Nr. A -
R/0038/2013 genannten Ziele „Erhalt bezahlbaren Wohnraums“ und „Verdrängungsschutz der 
Wohnbevölkerung“ handelt und diese damit bereits gegenwärtig mit erheblichem personellen 
und finanziellen Aufwand intensiv verfolgt werden. 
 
2. Der Rat nimmt weiterhin zur Kenntnis, dass nach Abwägung aller zugrundeliegenden Inform a-
tionen die Anwendung des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ für Münster derzeit nicht 
empfohlen wird (Anlage 2 und 3). 
 
3. Die Verwaltung wird angesichts de r Ergebnisberichte zu Leistungsfähigkeit und Ressourcen-
aufwand des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ beauftragt, 
 bei der offensiven Umsetzung des Handlungskonzeptes Wohnen mit seinen Schwerpunk t-
bausteinen „Sozialgerechte Bodennutzung“, „Baulandprogramm“, „öffentlich geförderter 
Wohnungsbau“ mit einem zeitnahen Monitoring über die Ergebnisse zu berichten, 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0715/2015 
Auskunft erteilt: 
Frau Peuling-Heerstraß 
Ruf: 
492-6178 
E-Mail: 
Peuling-Heerstrass@stadt-
muenster.de  
Datum: 
29.12.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0715/2015 
 die vorhandenen und im Aufbau befindlichen Instrumente der kleinräumigen Quartiersb e-
obachtung (Demografiemonitoring - V/0964/2012, Sozialmonitoring - V/0576/2013, Bauland-
monitoring - V/0088/2015) fortzuschreiben, auszuwerten und dabei den Aufbau eines ergä n-
zenden kleinräumigen Monitoringmoduls zu prüfen, das die Transparenz über Quartiersen t-
wicklungsprozesse erhöht. Dabei sind die vorhandenen Instrumente und Informationsquellen  
(u.a. Masterarbeit, Bürgerumfrage 2015) gezielt einzubeziehen. Über die jeweiligen Ergebnis-
se wird die Verwaltung gesondert berichten. 
 
4. Der Antrag der SPD -Fraktion an den Ra t Nr. A -R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. 
Luxusmodernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im Bestand suchen“ ist damit erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
Es entstehen der Stadt Münster keine unmittelbaren Kosten. 
 
 
 
 
Begründung: 
 
Antrags- und Beschlusslage 
Im Rahmen der Beratungen zum Handlungskonzept Wohnen (V/0593/2013), zum Modell der sozi-
algerechten Bodennutzung Münster (V/0039/2014) sowie zum Baulandprogramm 2 020 
(V/0519/2013; V/0519/2013/1) wurden Gespräche mit den planungspolitisch en Sprechern der 
Fraktionen zu dem Umgang mit den noch nicht bearbeiteten inhaltlichen Punkten aus den wo h-
nungspolitischen Anträgen vereinbart. Ein noch offener Punkt war der Antrag der SPD-Fraktion zur 
Prüfung bzw. Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung /„Milieuschutzsatzung“ (A-R/0038/2013 
„Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im B e-
stand suchen“). Vor der Einbringung einer entsprechenden Vorlage im Fachausschuss wurde es 
von allen Beteiligten als sinnvoll erachtet, die Thematik im Rahmen eines  interfraktionellen Ar-
beitskreises (IFAK Wohnen) zu diskutieren, um die politische Meinungsbildung vorzubereiten. Wei-
terhin wurde auch der Arbeitskreis Wohnen (AK WIM) zwecks Meinungsbildung in die Diskussion 
einbezogen (Sitzungen 18.11.2014; 21.04.2015, 03.11.2015; siehe 
http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen-ak.html). 
 
In Rückkopplung mit dem interfraktionellen Arbeitskreis W ohnen hat die Verwaltung eine bundes-
weite Recherche über die Leistungsfähigkeit und Steuerungswirkung des Instrumentes „Soziale 
Erhaltungssatzung/Milieuschutzsatzung“ durchgeführt. Die aufbereiteten Ergebnisse (Anlage 2 und 
3) wurde n in den Sitzungen des interfraktionellen Arbeitskreises vorgestellt und diskutiert  
(03.11.2014, 20.04.2015). Abschließend wurde die Verwaltung beauftragt, eine Vorlage zu erarbei-
ten, in der die bisherigen Prüfergebnisse unter Berücksichtigung der personellen und finanziellen 
Ressourcenfrage sowie der notwendigen organisatorischen Strukturfrage detailliert aufbereitet 
werden. Weiterhin sollten d ie Diskussionsergebnisse aus dem AK ‚Wohnen in Münster‘ sowie die 
Ergebnisse einer von Studierenden der TU Berlin erstellten Masterarbeit zum Thema „Urbane 
Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrängung – Eine Untersuchung zur Prüfung der No t-
wendigkeit und der Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltungssatzungen nach §  172 Abs.  1 S.  1 
Nr. 2 BauGB am Beispiel der Stadt Münster“ zur Entscheidun gsfindung mit aufgenommen werden 
(Anlage 4).  
 
Zu 1: 
Das inhaltliche Ziel des Antrages, bezahlbaren Wohnraum insbesondere mit dem Blick auf sozial 
gemischte Quartiere zu erhalten, wird von der Stadt Münster nachhaltig im Rahmen der aktuellen 
Wohnungspolitik unterstützt. Deren ausdrücklich formulierte Aufgabe ist es, die Voraussetzung 
dafür zu schaffen, dass Münster auch in Zukunft eine Stadt für alle Bevölkerungsgruppen bleibt. 
Das Wohnungsangebot darf kein limitierender Faktor für die Stadt - und Bevölkerungsentwicklung

- 3 - 
V/0715/2015 
sein. Die Komplexität dieser Aufgabenstellung verlangt dabei das Zusammenwirken verschiedener 
Maßnahmen. Die Ausweitung preiswerter Baulandangebote, die Mobilisierung von bezahlbaren 
Wohnungsangeboten im Bestand und die Zukunftssicherung von Wohnquartieren sind verschi e-
dene Ansatzpunkte, die diesem Ziel verpflichtet sind. Nachfolgende Abbildung stellt im Überblick 
dar, dass bereits verschiedene Instrumente aus unterschiedlichen Rechtsbereichen in Münster im 
Sinne der Zielsetzung „Erhalt preiswerten Wohnraums“ ihre Anwendung finden bzw. im Prüfverfah-
ren sind und die bundes - und landesrechtlichen rahmengebenden Steuerungsmöglichkeiten we i-
testgehend ausschöpfen. Im ersten Prüfbericht wurde auf die unten genannten Instrumente au s-
führlicher eingegangen (vgl. Anlage 2). 
 
 
 
Insbesondere mit dem einstimmigen Beschluss zum Kommunalen Handlungskonzept Wohnen 
(HKW) und zu seinen Teilkonzepten ( V/0593/2013) wird die Weichenstellung für die zukünftige 
Münsteraner Wohnungs - und Baulandpolitik vorgenommen und  die inhaltliche Ausrichtung des 
Antragsziels bereits maßgeblich unterstützt. Die hiermit forcierte Mobilisierung von Bauland und 
die Intensivierung des Neubaus sind die wichtigsten Instrumente, um den Preisdruck aus dem 
Wohnungsmarkt zu nehmen und damit p reisdämpfend auf alle Marktsegmente zu wirken. So wird 
auch der  permanent gefährdete preiswerte Bestand vom Nachfragedruck einkommensstarker 
Gruppen entlastet. Eine hohe Neubauleistung ist daher das wirksamste Mittel zur Bewahrung der 
preiswerten Wohnungsbestände in Münster un d somit einer sozialverantwortlichen Wohnungsver-
sorgung. Mit dem Baulandprogramm verfügt die Stadt Münster über eine stadtspezifische Konzep-
tion mit einer mittelfristigen Orientierung  (V/0088/2015/1 bzw. V/0088/2015/2). In ihm werden  die 
Baugebiete dargestellt, die bis 2020 zur Baureife entwickelt werden sollen. Insbesondere mit der 
Vorlage „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoMü) (V/0039/2014) wird der Neubau geförderten 
Wohnungsbaus forciert und der Erwerb von Einfamilienhausgrundstücken durch am Markt benach-
teiligte Haushalte unterstützt. Damit wird  einer sozialen „Entmischung“ und Verdrängung entg e-
gengewirkt.  
 
Neben der Ausweitung des Wohnungsangebotes und dem gezielten Neubau von gefördertem 
Mietwohnraum tragen noch weitere Baustein e des HKW und entsprechende Steuerungsinstru -
mente im Wohnungsbestand dazu bei, die Wohnraumversorgung zu verbessern und Verdrä n-
gungseffekte zu verhindern. Mit der in 2015 auf den Weg gebrachten Wohnraumschutzsatzung 
(V/0692/2014; V/0692/2014/1.Erg.) gibt es bereits eine Handhabe zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Münster durch  die Verhinderung einer Zweckentfremdung von Wohnraum durch

- 4 - 
V/0715/2015 
langen Leerstand oder Umwandlung in Büro – oder Gewerbeflächen. Durch den Erlass der Sa t-
zung erhält die Verwaltung die Mö glichkeit, sich bei gewerblicher Wohnungsvermietung oder auch 
bei dauerhaftem Leerstand von vernachlässigten frei finanzierten Wohnungsbeständen Sankt i-
onsmöglichkeiten zu sichern. 
 
Mit der Vorlage V/0247/2015/1 . und 2. Erg. wurden zudem Vergaberichtlinien für städtische 
Grundstücke zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern und gemeinschaftsorientierte Bau - und 
Wohnformen beschlossen, die eine bedarfsgerechte und nachfrageorientierte Steuerung der stä d-
tischen Grundstückvermarktung unter Maßgabe der im Rahmen de r sozialgerechten Bodennu t-
zung aufgezeigten Zielsetzungen ermöglichen soll, bei der die Sicherung von Qualitäten je Grun d-
stück und eine preisdämpfende Wirkung auf den Grundstücks - / Wohnungsmarkt im Vordergrund 
stehen. Weiterhin wird aktuell von der Verwaltung eine Satzung zur Begründung kommunaler B e-
nennungsrechte im Mietwohnungsbau vorbereitet sowie darüber hinaus die rechtlichen und stadt-
spezifischen Voraussetzungen für die Entwicklung eines städtischen Förderprogramms zum A n-
kauf von Mietpreis- und Belegungsrechten geprüft.  
 
Mit der notwendigen konsequenten Umsetzung der beabsichtigten bzw. bereits auf den Weg g e-
brachten Maßnahmen der oben genannten Vorlagen im Kontext des HKW und seiner Teilkonzepte 
werden präventiv wichtige und grundlegende Schritte in Richtung des Antragszieles gegangen. 
Dies setzt bereits erhebliche personelle und finanzielle Anstrengungen in den nächsten Jahren 
voraus.  
 
Zu 2: 
Bundesweite Recherche über die Leistungsfähigkeit des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ 
Basierend auf einer von der Verwaltung getätigten bundesweiten Recherche über die Leistungsf ä-
higkeit des Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ ist nach Auswertung aller zugrundeliege n-
den Informationen festzuhalten, dass 
 die Erwartungshaltung der Politik an das Instrument nur in Teilen erfüllt werden kann und dies 
auch nur  unter der Voraussetzung  der Anwendung von Vorkaufsrecht (§24 -28 BauGB) und 
Umwandlungsverordnung NRW und    
 der personelle Aufwand sowie die zu kalkulierenden Kosten/Folgekosten erheblich sind (hoher 
Prüf- und Beratungsaufwand). 
 
Zusammenfassend hat der Fachaustau sch in Bezug auf die inhaltlichen Wirkungen einer „Milieu-
schutzsatzung“ ergeben: 
-  Luxusmodernisierungen sind weitgehend zu verhindern,  Entfaltung eines präventiv „a b-
schreckenden“ Effekts, 
-  Mietpreissteigerungen lassen sich nicht verhindern, da die Mieten an die ortsübliche Ve r-
gleichsmiete gebunden sind, 
- die Satzung entfaltet keine mietschutzrechtliche Wirkung ; eine bei den Bürgerinnen und 
Bürgern möglicherweise so erweckte Erwartungshaltung kann nicht erfüllt werden,  
- Verdrängungsprozesse lassen sich nicht verhindern; sie verlaufen ggfls. langsamer und 
sozial verträglicher, 
- die Hauptwirkung dieser Satzung liegt in der Ver hinderung von Umwandlungen von Mie t-
wohnungen in Teileigentum für fünf Jahre. Bereits jetzt gilt in Münster mit der Kündigungs-
sperrfristverordnung NRW und dem damit verbundenen erweiterten Mietrecht ein achtjähri-
ger Kündigungsschutz bei Umwandlungen mit anschließender Kündigung. 
 
Im Falle eines Erlasses einer Milieuschutzs atzung sind die notwendigen Prozessschritte eindeutig 
vorgegeben und rechtssicher zu gestalten (Anlage 2). In Verbindung mit Vorkaufsrecht und U m-

- 5 - 
V/0715/2015 
wandlungsverordnung hätte die Verwaltung folgende zusätzliche n wesentlichen Leistungen  zu 
erbringen: 
 Strukturuntersuchungen/Primärerhebungen 
 Satzungsaufstellung/-erlass  
 Interessenausgleich, 
 Durchführung von Verwaltungsverfahren (Einzelprüfungen bei Genehmigung/Ablehnung), 
 Ortsbesichtigungen,  
 Verfahren nach dem Ordnungswidrigkeitsrecht (Bußgeldverfahren) zur Ahndu ng von Ve r-
stößen, 
 evtl. Klageverfahren und 
 Monitoring der Satzungsgebiete und ggf. Verdachtsgebiete. 
 
Der Aufwand für die Vorbereitung, die Erstellung und den Vollzug der Satzung und die hierzu e r-
forderlichen Personalressourcen lassen sich für Münster derz eit nur näherungsweise einschätzen. 
Unzweifelhaft ist jedoch, dass d ie zusätzlich anfallenden Aufgaben nicht ohne zusätzliche pers o-
nelle Kapazitäten in der Gesamtverwaltung zu leisten  sind. Die aufwändigen vorbereitenden und 
rechtssicher zu gestaltenden Untersuchungen im Vorfeld des Erlasses, die Prüfung von baulichen 
Vorhaben im Vollzug sowie eine laufende indikatorengestützte Gebietsbeobachtung bedürfen en t-
sprechender personeller Ressourcen in unter schiedlichen Fachbereichen  (Anlage 3) . Zudem 
macht die mit dem Instrument einhergehende als notwendig erachtete Ausübung des Vorkauf s-
rechts als unterstützendes Instrumentarium umfangreiche finanzielle Ressourcen erforderlich, um 
gegebenenfalls tatsächlich auch Gebäude erwerben zu können.  
 
Personalkosten: 
Basierend auf den Erfahrungen der in Anlage 2 und 3 genannten Anwenderstädte werden für die 
Einführung der Milieuschutzsatzung als neues Instrument folgende Personalkosten kalkuliert: in s-
gesamt mindestens 1,5 Stellen (davon 0,75 Stellenanteil zur Konzipierung,  Begleitung und Umset-
zung der Satzung(en), 0,75 Stellenanteil pro Gebiet für den Vollzug). 
 
Materielle Kosten: 
In eine vorläufige Kostenbetrachtung sind nicht nur die vorbereitenden Untersuchungen, sondern 
auch die zu erwartenden Folgekosten einzustellen. Basierend auf den Erfahrungen der Anwender-
städte werden für die Vorbereitung und Durchführung der Satzung folgende Kosten kalkuliert: 
 Die Kosten für die Vergabe einer gesamtstädtischen Voruntersuchung zur Verdrängungsg e-
fahr/Plausibilitätsprüfung werden in Anlehnung an die Anwenderstadt Freiburg in einer Größe n-
ordnung von ca. 150.000 Euro eingeschätzt; dieser Wert ist für Münster jedoch noch zu spezif i-
zieren (höhere EW-Zahl etc.).  
 
Sollten sich aus dieser Voruntersuchung Verdachtsgebiete ergeben, so würden für die Repräsen-
tativuntersuchungen weiterhin anfallen:  
 20.000 Euro  pro Gebiet für Repräsentativuntersuchung/Gutachten als Grundlage eines Sa t-
zungsbeschlusses.  
 
Die Anwendung des Instrumentes setzt damit die Bereitschaft voraus, die entsprechenden finanzi-
ellen Mittel für die Aufbereitung bzw. den Ankauf der erforderlichen Daten und aufwändige Primä r-
hebungen als Grundlage für den Satzungsbeschluss bereit zu stellen. 
 In welchem Umfang der Ankauf von Daten notwendig ist und welche Kosten anfallen würden, 
lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend bestimmen (Hinweise: Anlage 2). 
 
Insgesamt überwiegt in der Gesamteinschätzung der große personelle und finanzielle Au f-
wand die dazu im Vergleich geringe und in der Prognose unsichere Wirksamkeit des I n-
strumentes. Auch sind bestimmte im Fachaustausch benannte Teilwirkungen in ihrer Durc h-

- 6 - 
V/0715/2015 
schlagskraft von den lokalen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig und schwer im Vo r-
feld zu prognostizieren. Sie sind in Bezug auf die Dynamik des Wohnungsmarktes nicht 1:1 von 
den Großstädten Hamburg und München auf Münster übertragbar. Die Erfolge stellen sich der 
Erfahrung nach meist erst nach konsequenter mehrjähriger Anwendung (Kontrolle vor Ort, Vo r-
kaufsrecht) ein und sind in ihrer Wirksamkeit als kurzfristige „Droh kulisse“ deutlich zu hinterfragen. 
Somit bestehen letztendlich in Bezug auf die möglichen zu erzielenden Wirkungen für Münster 
Unsicherheiten. Unzweifelhaft bleibt der von allen Anwenderstädten bestätigte enorme Verwa l-
tungsaufwand.  
 
Nach Abwägung aller zu grundeliegenden Informationen über die Leistungsfähigkeit dieses 
weiteren kostenintensiven und gleichzeitig in den Wirkungen eingeschränkten und nicht 
genau einzuschätzenden neuen Instrumentes und die notwendigen Voraussetzungen für 
dessen Einführung empfiehlt die Verwaltung, das Instrument für Münster zum jetzigen Zei t-
punkt nicht anzuwenden. 
 
Das Instrument „Milieuschutzsatzung“ stellt unter Berücksichtigung der ermittelten Kosten -Nutzen-
Relation lediglich einen möglichen ergänzenden Baustein in einem Gesamtpaket zum Milieuschutz 
dar, der dabei nur an einer, und zwar der baulichen Ursache eines quartiersbezogenen Umstruktu-
rierungsprozesses ansetzen kann. Ein langfristiger „Strukturschutz“ ist jedoch von der gesamtstäd-
tischen Wohnungsmarktentwicklung abhängi g. Hier sind mit der Verabschiedung des HKW w e-
sentliche ressourcenintensive und -bindende Maßnahmen und Instrumente angestoßen worden. 
  
Vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltslage ist eine Prioritätensetzung zugunsten der in 
ihrer Breitenwirkung we itreichenderen Instrumente in Bezug auf die Regulierung des Wohnung s-
marktes notwendig. Es sollten deshalb zunächst konsequent die personellen und finanziellen Krä f-
te für die Umsetzung des Handlungskonzepts Wohnen, insbesondere der Maßnahmen der sozia l-
gerechten Bodennutzung (SoBoMü), gebündelt werden, um einen weitgehenden Strukturschutz 
durch die Entlastung des gesamtstädtischen Wohnungsmarktes zu bewirken. 
 
Diskussion und Votum des AK „Wohnen in Münster“ 
Die Fragestellung der Einführung einer Sozialen Erhaltungssatzung wurde auch im AK „Wohnen in 
Münster“ thematisiert, und die Arbeitsschritte zum Prüfergebnis wurden in den Sitzungen des AK 
am 18.11.2014, am 21.04.2015 und am 03.11.2015 reflektiert und diskutiert.  
 
So wurde aus dem AK in der 22.Sitzung (18. 11.2014) der Impuls zur Erarbeitung einer Mastera r-
beit zur Thematik „Milieuschutz in Münster“ gegeben. Diese Anregung erfuhr auch im IFAK eine 
breite Unterstützung. Erarbeitet wurde die Masterarbeit, die im nachfolgenden Abschnitt in den 
zentralen Ergebnissen wiedergegeben wird, von zwei Studierenden des Institutes für Stadt - und 
Regionalplanung der TU Berlin.  
 
In der 23. Sitzung des AK (21.04.2015) stellten die Studierenden kurz das genaue Thema der 
Masterarbeit, die Methodik und die inhaltliche Schwerpun ktsetzung vor. Die AK -Mitglieder haben 
die Vorgehensweise begrüßt und die Studierenden im Weiteren mit ihnen vorliegenden Informatio-
nen unterstützt. In der 24. Sitzung des AK am 03.11.2015 haben die Studierenden die zentralen 
Ergebnisse ihrer Masterarbeit (Anlage 4) vorgestellt, die von den AK -Mitgliedern anerkennend zur 
Kenntnis genommen wurden. 
 
Die Verwaltung hat in der Sitzung umfassend das Ergebnis ihrer Vorprüfung, wie es in dieser Vo r-
lage dargestellt ist, vorgestellt. Nach erfolgter Diskussion gab de r AK ein Votum zu den Em p-
fehlungen der Stadtverwaltung ab, wonach die Auffassung der Verwaltung und das weitere 
Vorgehen unterstützt wurden. Abweichende Auffassungen sind nicht vorgetragen worden.

- 7 - 
V/0715/2015 
Masterarbeit Milieuschutz 
Die obige Einschätzung der Ver waltung und die von ihr nachfolgend in Punkt 3 vorgeschlagenen 
Maßnahmen werden durch die inhaltlichen und methodischen Schlussfolgerungen der Masterar-
beit mit dem Titel „Urbane Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrängung – Eine Untersu-
chung zur Prüfung der Notwendigkeit und der Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltungssatzungen 
nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB am Beispiel der Stadt Münster“ gestützt. Inhaltlich kommen 
die Studierenden auf der Basis der ihnen zur Verfügung stehenden Untersuchungsdaten zu dem 
abschließenden Ergebnis, dass in Münster aktuell in Bezug auf die Notwendigkeit der Einführung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung kein akuter Handlungsbedarf besteht . Bei keinem untersuchten 
Stadtteil sehen sie die dafür maßgeblichen Kriterien in Gänz e erfüllt. Zudem stellen sie keine Au s-
maße einer problematischen Bevölkerungsveränderung fest, die bereits auf eine Verdrängung 
hinweisen könnte. Weiterhin stellen sie dar, dass in Münster bereits alternative Instrumente und 
Schutzregularien ihre Anwendung finden. Dennoch manifestiert sich ein deutlicher Beobachtung s-
bedarf. Abschließende methodische Empfehlungen zielen darauf ab, weitergehende Untersuchu n-
gen im Sinne eines Frühwarnsystems zu tätigen.  Die Ergebnisse der Arbeit erfuhren i n der 24. 
Sitzung des AK WIM eine positive Resonanz. 
 
ExWoSt-Projekt 'Soziale Vielfalt in der Stadt - Stadtquartiere unter Nachfragedruck' 
Um weitere Erkenntnisse zur Thematik zu erhalten und um über die genannten Maßnahmen hi n-
aus das Anliegen des Antrages konstruktiv weiter z u verfolgen, hat die Stadt Münster sich auf den 
Projektaufruf zum ExWoSt -Projekt 'Soziale Vielfalt in der Stadt - Stadtquartiere unter Nachfrag e-
druck' beworben, welches einschlägig zu der aktuellen Themenbearbeitung ist 
(http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ExWoSt/Studien/2015/SozialeVielfaltStadt/01_Start.html?n
n=419198). Der Projektaufruf richtet sich an Groß - und große Mittelstädte mit eine r hohen Nac h-
frage auf dem Wohnungsmarkt, in denen sozial -strukturelle Entmischungs- und Verdrängungspro-
zesse diskutiert, befürchtet oder beobachtet werden. Ziel ist die Entwicklung von Instrumenten, um 
diese Prozesse fundiert zu erfassen und zu beschreiben  sowie von quartiersbezogenen Han d-
lungsempfehlungen mit konkreten Strategien im Umgang mit Aufwertungsprozessen. Damit greift 
das Projekt die aktuelle Thematik auf und bietet die Chance, die  Fragestellung ergänzend und oh-
ne großen Ressourcenaufwand näher in den Blick zu nehmen.  
 
Bei der Auswahl der Quartiere hat die Verwaltung verschiedene Stadtteile geprüft. Das letztendlich 
für die Bewerbung ausgewählte Beispielquartier „Hansaplatz, Hafen, Herz -Jesu (Hubertistr.)“ wur-
de bewusst vor dem Hintergrund ausgewählt, dass es im Einzugsbereich des Hafens und der dort 
stattfindenden städtebaulichen und raumfunktionalen Entwicklungsprozesse liegt. Im Rahmen des 
Projektes werden ortsspezifische Grundlagen erarbeitet, durch die der Einsatz planerischer, stä d-
tebaulicher, rechtlicher wie auch finanzieller Instrumente beurteilt und Strategien abgeleitet werden 
können (Zeitfenster: 2016 - 2017). Mit Schreiben vom 12.12.2015 erhielt die Stadt Münster die 
Nachricht, dass sie mit dem Quartier „Hansaplatz, Hafen, Herz -Jesu (Hubertistr.)“ als eines 
von zwölf Fallbeispielen neben den Städten Berlin, Hannover, Frankfurt, Köln, Leipzig, 
Mainz, München und Stuttgart ausgewählt wurde. 
 
Zu 3: 
Auch wenn das Zeitfenster für die Einführung des zusätzlichen Instrumentes „Milieuschutzsatzung“ 
aktuell von der Verwaltung als ungünstig angesehen wird (Pkt. 2), sieht sie sowohl die Notwendig-
keit als auch die Möglichkeiten, im Rahmen der Anwendung bereits vorhandener  Instrumente ein 
besonderes Augenmerk auf den Aspekt „Verdrängungsschutz/Bewahru ng preiswerten Woh n-
raums“ zu legen und zu unterstützen. Dies kann insbesondere durch  
a) eine optimierte Berichterstattung und zeitnahe Steuerung der Wohnbaulandentwicklung und  
b) durch die Schaffung einer erweiterten Informationsgrundlage zum Themenfeld geschehen. 
 
Zu a)  
Unter dem Dach des Kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen und seinen inhaltlich aufeinan-
der abgestimmten  Schwerpunktbausteinen „Sozialgerechte Bodennutzung“, „Baulandprogramm“,

- 8 - 
V/0715/2015 
„öffentlich geförderter Wohnungsbau “ sind der Komplexität der Aufgabenstellung entsprechend 
umfangreiche Maßnahmen auf verschiedenen Handlungsebenen angestoßen und auch neue i n-
strumentelle Wege beschritten worden, über deren Wirkung auf den Münsteraner Wohnungsmarkt 
bisher teilweise keine Erfahrungen vorliegen.  Zudem ist das Handlungskonzept Wohnen  dyna-
misch ausgerichtet. So wird es notwendig, über die (ersten) Erfahrungen bei der offensiven U m-
setzung der einzelnen sektoralen Ansätze und ihre Wirkung auf den Wohnungsmarkt regelmäßig 
und zeitnah zu berichten. Erst durch eine bedarfsorientierte Auswertung wird es sich zeigen, ob die 
einzelnen Ansätze geeignet sind, um grundlegend zur Entlastung des ges amtstädtischen Wo h-
nungsmarktes beizutragen und einer weiteren Verschärfung der Wohnungssituation insbesond ere 
im preiswerten Segment in Münster vorzubeugen.  Über die Umsetzung des Baulandprogramms 
wird jährlich im Rahmen einer bedarfsorientierten Aktualisierung berichtet (V/0088/2015/1. Erg.).  
 
Zu b) 
Weiterhin gilt es, in Münster kleinräumig bereits vorhandene Informationen  für die Frageste llung 
„Schutz vor Verdrängung/Aufwertung von Quartieren“ auszuwerten und zu ergänzen. Münster ve r-
fügt über verschiedene fachspezifisch ausgerichtete Monitoringsysteme auf der Basis feinkörn iger 
und differenzierter Informationen und einen s ehr gut gepflegten kleinräumigen Datenbestand, w o-
mit notwendige Grundlagen zur Steuerungsunterstützung für anstehende Stadtteilentwicklung s-
prozesse geliefert werden. Im Kontext des Themas „Milieuschutz“ sind insbesondere das Dem o-
grafiemonitoring und das im Aufbau befindliche Sozialmonitoring als Bobachtungssysteme zu nen-
nen, die themenspezifische Hinweise liefern können . Das kleinräumig ausgerichtete Münsteraner 
Demografiemonitoring (V/0964/2012) ist ein Instrument, um Veränderungen in der Bevölkerung s-
entwicklung und -struktur transparent zu machen und für mögliche Auswirkungen dieser Veränd e-
rungen zu sensibilisieren. Insgesamt erweist  sich das Demografiemonitoring als eine wertvolle 
Hilfestellung und Orientierung bei der Gestaltung des demogr afischen Wandel s in Münster und 
seinen Stadtteilen.  Das im Aufbau befindliche Sozialmonitoring soll zukünftig Informationen zur 
sozialräumlichen Entwicklung des Stadtgebietes liefern (V/0576/2013; V/0241/2014 „Sozialmonit o-
ring: Konkretisierung und weiteres Verfahren“). 
 
Unter Berücksichtigung der jeweiligen Ergebnisse  wird die Verwaltung den Aufbau eines ergä n-
zenden kleinräumigen Monitoringmoduls prüfen, das die Transparenz über Quartiersentwicklung s-
prozesse noch weiter erhöht. Das bereits vorliegende Basismodul Demografiemonitoring sieht mit-
telfristig ausdrücklich eine Erweiterung und fachspezifische Ergänzung vor und ist dementspr e-
chend modular konzipiert. Neben den genannten Monitoringansätzen sind noch weitere In formati-
onsquellen gezielt einzubeziehen. Zum einen sei hier die Auswertung der Bürgerumfrage 2015 auf 
Ansatzpunkte von wahrgenommenen Quartiersveränderungen genannt (V/0587/2015). U.a. wurde 
die Wahrnehmung der Entwicklung der Wohnviertel in den letzten 5 Jahren aus Sicht der Bewo h-
nerinnen und Bewohner erfragt u nd aktuell ausgewertet. Von Interesse für die Fragestellung „Au f-
wertungs- bzw. Verdrängungsprozesse“ ist die Betrachtung der Kategorie „ war nicht attraktiv, hat 
sich aber gebessert“, die einen positiven Entwicklungsprozess in bisher als nicht attraktiv wah rge-
nommenen Wohngebieten beschreibt.  Diese Kategorie gilt es näher zu untersuchen, da die Ei n-
schätzung ein Hinweis für Aufwertungsprozesse beinhalten kann.  Ebenso sind die Ergebnisse der 
Masterarbeit „Urbane Wohngebiete zwischen Aufwertung und Verdrängung  - Eine Untersuchung 
zur Prüfung der Notwendigkeit und der Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltung ssatzungen nach  
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB am Beispiel der Stadt Münster“ einzubeziehen. 
 
 
Zu 4: 
Mit den bereits fertig gestellten und den in Arbeit befind lichen Teilkonzepten des Handlungsko n-
zeptes Wohnen sowie mit den unter Punkt 2 und 3 dargelegten Maßnahmen sind alle Antrag s-
punkte des vorliegenden wohnungspolitischen Antrages in den Grundzügen aufgegriffen. Das 
Handlungskonzept Wohnen ist mit seinen Schwerpunktbausteinen auf die Schaffung eines weitge-
henden Strukturschutzes durch die Entlastung des gesamtstädtischen Wohnungsmarktes ausg e-
richtet, um somit einem weiteren Mietpreisanstieg und Verdrängungsprozessen mittelbar entgegen

- 9 - 
V/0715/2015 
zu wirken. Diese Einschätzung sowie die inhaltliche Ausrichtung der Beschlusspunkte 1 bis 3 we r-
den vom AK ‚Wohnen in Münster‘ mitgetragen und in der weiteren Umsetzung unterstützt.  Damit 
gilt der Antrag A-R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, 
neue Möglichkeiten im Bestand suchen“ als erledigt.  
 
 
 
 
I.V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
Anlage 1: A -R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmodernisierungen verhindern, 
neue Möglichkeiten im Bestand suchen“ 
Anlage 2: „Prüfergebnisse zur möglichen Einführung einer „Milieuschutzsatzung“ / Sozialen E r-
haltungssatzung § 172 BauGB“ (Oktober 2014) 
Anlage 3:   „Ergebnisse des erweiterten Prüfauftrags „Einführung einer Milieuschutzsatzung / Sozi-
alen Erhaltungssatzung § 172 BauGB“ aus dem IFAK Wohnen“ (März 2015) 
Anlage 4:    Präsentation der Ergebnisse der Masterarbeit „Urbane Wohngebiete zwischen Aufwe r-
tung und Verdrängung – Eine Untersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit und der 
Einsatzmöglichkeiten Sozialer Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs.  1 S. 1 Nr. 2 
BauGB am Beispiel der Stadt Münster“, TU Berlin, Institut für Stadt - und Regionalpla-
nung

„Interfraktioneller AK Wohnen“ am 03.11.2014 
 
 
Prüfbericht  zur möglichen Einführung einer 
„Milieuschutzsatzung“ / Sozialen Erhaltungs-
satzung § 172 BauGB auf der Basis des 
Fachaustausches mit anderen Städten 
 
A. Kurzfassung der Prüfergebnisse und Vorschlag zum Vorgehen  
B. Prüfbericht

Inhaltliche Aktualisierungen zu den Anlagen 2 und 3 (Prüfberichte) 
Bezüglich der in den Prüfberichten genannten rechtlichen Instrumentarien im Kontext 
des Milieuschutzes hat es seit der Veröffentlichung der Prüfberichte (10/2014 und 
03/2015) folgende wesentliche Änderungen gegeben: 
 Auf Bundes- und Landesebene: 
• Die Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Umwandlungsverordnung – UmwandVO) trat in NRW am 27.03.2015 
in Kraft. 
• Die „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf 
angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des 
Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung; 
Mietrechtsnovellierungsgesetz– MietNovG) trat bundesweit zum 1. Juni 
2015 in Kraft. 
• Die Rechtsverordnung zur Anwendung der Mietpreisbremse in NRW für 
Neuvermietungen trat am 01. Juli 2015 in Kraft (auf der Grundlage des 
Mietrechtsnovellierungsgesetz-MietNovG vom 21.04.2015). 
 In Münster: 
• Die Wohnraumschutzsatzung (V/0692/2014; V/0692/2014/1.Erg.) trat 
am 21.03.2015 in Kraft. 
• Die Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - 
Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - (Vorlage 
V/0247/2015/1 und 2. Erg.) wurden am 17.06.2015 vom Rat 
beschlossen.

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema „Milieuschutzsatzung“ am 03.11.14 
 
Kurzfassung der Prüfergebnisse auf der Basis des Fachaustausches mit anderen 
Städten: 
• Eine Milieuschutzsatzung wird als eine mögliche Maßnahme in einem gebietsbezogenen Bün-
del von Maßnahmen (Vorkaufsrecht, etc.) plus einer aktiven Wohnungsmarktpolitik (Versteti-
gung Wohnbautätigkeit, Sicherung geförderter Wohnungen, Verbesserung Wohnungsbestand) 
gesehen.  
• Die Impulse zur Erarbeitung einer entsprechenden Satzung kamen jeweils aus dem politischen 
Raum. 
• Die Satzung muss früh genug, d.h. vor Einsetzen der Verdrängungsprozesse und einer begin-
nenden Aufwertung des Quartiers erlassen werden (-> Frühwarnsystem).  
• Eine positive Steuerungsfunktion von Milieuschutzsatzungen kann nur dann erzielt werden, 
wenn alle zur Verfügung stehenden rechtlichen Möglichkeiten zur Bestandssicherung voll aus-
geschöpft werden, d.h. Erhaltungssatzung in Kombination mit  kommunaler Zweckentfrem-
dungsverordnung, Vorkaufsrecht § 24 BauGB, Mietpreisbremse § 558 Absatz 3 BGB  und 
Umwandlungsverordnung § 172 Abs, 1 Satz 4 BauGB. -> Die grundsätzliche Ermächtigung 
zum Erlass einer Umwandlungsverordnung durch die Landesregierung ist durch das BauGB im 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 gegeben, wurde in NRW aber bisher  nicht erlassen. Eine 
entsprechende Rechtsverordnung zur Begründung eines kommunalen Genehmigungsvorbe-
haltes wurde aktuell in Abstimmung mit den kommunalen Spitzenverbänden überprüft. Im Er-
gebnis wurde dem Landtag am 18.09.14 die Vorbereitung einer Umwandlungsverordnung 
durch die Landesregierung angekündigt.  
• Insbesondere die konsequente Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts wird als notwendi-
ge Voraussetzung für die Wirksamkeit dargestellt, zumindest bis zur Etablierung des Instru-
mentes. Ein kommunales Vorkaufsrecht als reine Drohgebärde wird als nicht ausreichend ein-
geschätzt. Die Kommune muss bereit sein, hierfür Geld „in die Hand zu nehmen“. 
• Erhaltungssatzungen verhindern keine Mietpreissteigerungen. Mietsteigerungen bleiben an die 
ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die im Mietspiegel aufgeführt ist und in die nur die Neu-
vermietungen der letzten vier Jahre eingehen. Das hat den Effekt, dass sogar Mieten in Gebie-
ten, in denen die Soziale Erhaltungssatzung gilt, langsam weitersteigen. 
• Da das Mietenniveau nicht nur von der Modernisierungstätigkeit bestimmt wird, sondern zum 
Teil auch durch andere mietpreisbestimmende Faktoren wie Lage-, Image- und sonstige Quali-
täten der Quartiere beeinflusst wird, wirkt sich dies relativierend auf die Wirksamkeit einer sozi-
alen Erhaltungsverordnung aus. 
• Die Einflussnahmemöglichkeiten beziehen sich vorrangig  auf die Ausstattung und Instandset-
zung auf Standardniveau. Im Verwaltungsvollzug können einzelne Extremfälle  von  Luxusmo-
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema „Milieuschutzsatzung“ am 03.11.14 
 
dernisierungen abgewehrt werden, die aber der Erfahrung nach im Kontext der allgemeinen, 
meist moderaten Modernisierungstätigkeit eine oftmals untergeordnete Bedeutung haben. 
• Oftmals kommt es zu Zielkonflikten zwischen Milieuschutz und (gewollter) energetischer Mo-
dernisierung (EnEV). 
• Insgesamt hoch eingeschätzt wird der psychologische und präventive Effekt der Satzung. In-
vestoren und Privateigentümer nehmen die Kommune als prüfende Behörde wahr, so dass An-
träge auf Luxussanierung erst gar nicht gestellt werden. 
• Erhaltungssatzungen reduzieren das Tempo und den Umfang von Aufwertungs- und Verdrän-
gungsprozessen und steuern diese städtebaulich und sozial verträglicher, verhindern diese 
Prozesse jedoch nicht. 
Fazit: Die notwendigen Prozessschritte für den Erlass einer „Milieuschutzsatzung“ sind klar vorge-
geben. Die aufwändigen vorbereitenden und rechtssicher zu gestaltenden Untersuchungen im 
Vorfeld des Erlasses, die Prüfung von baulichen Vorhaben sowie eine laufende Gebietsbeobach-
tung bedürfen entsprechender personeller Ressourcen in unterschiedlichen Fachbereichen.  Zu-
dem macht die Ausübung des Vorkaufsrechts finanzielle Ressourcen erforderlich, um gegebenen-
falls tatsächlich auch Gebäude erwerben zu können.  
 
Vor dem Hintergrund der Haushaltslage der Stadt Münster sei angemerkt, dass bereits die 
notwendige konsequente Umsetzung der beabsichtigten und auf den Weg gebrachten Maß-
nahmen der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoMü) und des Baulandprogramms - die 
mittelbar das Antragsanliegen deutlich unterstützen - erhebliche personelle und finanzielle 
Aufwendungen in den nächsten Jahren voraussetzt. Es stellt sich demnach die Frage, ob 
nicht bereits eine Konzentration der Finanzmittel und Ressourcen auf den gezielten Einsatz 
zur Umsetzung der Maßnahmen des Handlungsprogramms Wohnen und seiner Teilkonzep-
te zielführend im Sinne des zugrundeliegenden Antrags ist. 
 
Vorschlag zum Vorgehen  
• Die Prüfergebnisse des kommunalen Fachaustausches werden im interfraktionellen AK Woh-
nen vorgestellt und diskutiert. 
• Am 18. November 2014 wird der AK „Wohnen in Münster“ mit den Inhalten befasst. 
• Ggf. wird eine weitere Sitzung des interfraktionellen AK Wohnen anberaumt. 
• Auf der Basis der Diskussionsergebnisse im interfraktionellen AK sowie des Meinungsbildes 
des AK „Wohnen in Münster“ wird die Verwaltung eine Vorlage für die politischen Gremien er-
arbeiten.  
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014

Prüfergebnisse zur möglichen Einführung einer „Milieuschutz-
satzung“ / Sozialen Erhaltungssatzung § 172 BauGB 
 
 
1 Prüfauftrag und methodisches Vorgehen – bundesweiter  Fachaus-
tausch mit anderen Städten und Rückkoppelung zum Land NRW ............ 1 
2 Bestehende und im Aufbau befindliche Aktivitäten der Stadt Münster      
im Sinne des Antragsanliegens .................................................................... 2 
3 Voraussetzungen für den Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen nach        
§ 172 BauGB ff. ............................................................................................... 5 
3.1 Rechtliche Rahmenbedingungen ..................................................................... 5 
3.1.1 Gesetzesgrundlage .......................................................................................... 5 
3.1.2 Regelungsgehalt .............................................................................................. 5 
3.1.3 Anwendungsvoraussetzungen ......................................................................... 6 
3.2 Flankierende Instrumente ................................................................................ 7 
4 Effizienz und Wirkung  von Milieuschutzsatzungen - Auswertung des 
Fachaustauschs mit anderen Städten ........................................................ 11 
4.1 Welche Erfahrung haben die etablierten Anwenderstädte gemacht? ............ 11 
4.2 Wie gehen andere Städte aktuell mit der Einführung einer Milieuschutz-
satzung um? .................................................................................................. 13 
5 Aufwandsabschätzung ................................................................................ 14 
5.1 Aufgaben ....................................................................................................... 14 
5.2 Fachliche Zuständigkeit / Kosten für personellen Aufwand ............................ 16 
5.3 Zeitrahmen der Aufstellung ............................................................................ 16 
5.4 Kosten bei Ausübung des Vorkaufsrechts ..................................................... 17 
6 Fazit und Vorschlag zum weiteren Vorgehen in Münster ......................... 17 
Anlage ...................................................................................................................... 19 
- A Methodik zum Erlass einer „Milieuschutzsatzung“ 
- A1 Nachweis der Schutzwürdigkeit 
 - A2 Datenerhebung (Primär- und Sekundärdaten)

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Einführung einer „Milieuschutzsatzung“/Sozialen Erhaltungssatzung  
Bezug: - Antrag an den Rat Nr. A-R/0038/2013 „Wohnen muss bezahlbar sein. Luxusmoder-
nisierungen verhindern, neue Möglichkeiten im Bestand suchen“  
 - Auftrag aus dem „Interfraktionellen Arbeitskreis Wohnen“ vom 17.03.2014 (vgl. Pkt. 
5 des Vermerks vom 20.03.2014) 
 
1 Prüfauftrag und methodisches Vorgehen – bundesweiter  Fachaustausch 
mit anderen Städten und Rückkoppelung zum Land NRW 
Im Interfraktionellen Arbeitskreis Wohnen am 17.03.2014 wurde der Umgang mit den noch 
offenen Anliegen der vorliegenden politischen Anträge zum „Handlungsprogramm Wohnen“ 
sowie zum „Baulandprogramm 2020“ erörtert. Zum Antragsanliegen des Erlasses einer Mili-
euschutzsatzung mit dem Ziel, „den massiven Mietpreisanstieg zu bremsen und die Ver-
drängung einzelner Bevölkerungsgruppen zu stoppen“, wurde vereinbart, dass die Verwal-
tung zur nächsten Sitzung des Interfraktionellen Arbeitskreises Wohnen einen Bericht vorbe-
reitet, in dem unter Bezug auf  Erfahrungen anderer Städte das Für und Wider einer solchen 
Satzung sowie ein Zeit- und Kostenrahmen im Falle der Aufstellung einer solchen Satzung 
dargestellt werden. Diesem Auftrag kommt der vorliegende Bericht nach. 
 
Um das Für und Wider einer Sozialen Erhaltungssatzung orientiert an praktischen Erfah-
rungswerten aufbereiten zu können, hat die Verwaltung im Mai 2014 Gespräche mit den je-
weils zuständigen Ämtern in ausgewählten Städten auf bundesweiter Ebene geführt. Zum 
einen wurde der Fachaustausch mit Kommunen gesucht, die über eine langjährige, teils über 
20jährige Erfahrung mit Sozialen Erhaltungssatzungen verfügen und bei denen das  Instru-
ment verwaltungsintern und auch politisch fest verankert ist (u.a. München, Hamburg, Ber-
lin). Zum anderen wurden aber auch Städte kontaktiert, die sich wie Münster gerade in der 
aktuellen Diskussion hierzu befinden bzw. neue Erfahrungen mit dem Instrument der sozia-
len Erhaltungssatzung machen. So steht das Thema u.a. auch in Bonn, Köln, Frankfurt und 
Freiburg im Rahmen der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion um zunehmende Woh-
nungsknappheit und steigende Mieten auf der Agenda. Teilweise hat es als Instrument der 
Bestandssicherung auch Eingang in die aktuellen kommunalen Handlungsprogramme zum 
Wohnen bzw. in die Stadtentwicklungsprogramme gefunden (München, Köln). 
Die Recherche hat die Aspekte „Ausgangssituation, Schutzziele, Indikatoren und Erfahrun-
gen zu Aufwand und Nutzen“ aufgegriffen. Der nachfolgende Bericht greift neben der Aus-
wertung der rechtlichen Rahmenbedingungen auf die recherchierten Informationen und Er-
fahrungswerte dieser Städte zurück. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    1

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Ebenso wurde bei der Landesregierung NRW, Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtent-
wicklung und Verkehr (MBWSV), Abteilung Stadtentwicklung und Denkmalpflege der aktuelle 
Diskussions- und Sachstand zum Thema „Milieuschutzsatzung“ sowie insbesondere zur Ein-
führung eines Genehmigungsvorbehaltes bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswoh-
nungen am 26.05.2014 erfragt.  Ein gemeinsamer Erörterungstermin zur Thematik fand auf 
Einladung des MBWSV am 10.09.14 statt (vgl. Pkt. 3.2). 
Bevor nachfolgend die Auswertung der Recherche inhaltlich weiter ausgeführt wird, bleibt 
festzuhalten, dass die Stadtverwaltung Münster bereits in verschiedenen Schwerpunktthe-
men im Sinne des Antragsanliegens arbeitet. Dies ist insbesondere für eine Abschätzung 
von Aufwand  und Nutzen einer Milieuschutzsatzung unter finanziellen und personellen Res-
sourcengesichtspunkten relevant. 
 
2 Bestehende und im Aufbau befindliche Aktivitäten der Stadt Münster im 
Sinne des Antragsanliegens 
Das inhaltliche Ziel des Antrages, bezahlbaren Wohnraum insbesondere auch mit dem Blick 
auf sozial gemischte Quartiere zu erhalten, wird von der Stadt Münster nachhaltig unter-
stützt, auch unter Berücksichtigung der stadtstrategischen Ziele als verbindliche Grundlage  
für die Arbeit von Rat und Verwaltung (Vorl. 118/04, 118/04 E1, V/0161/2010) sowie des 
Leitziels einer Stadt im demografischen Gleichgewicht (V/307/2008). 
Die Komplexität der Aufgabenstellung verlangt dabei das Zusammenwirken verschiedener 
Maßnahmen. Die Ausweitung preiswerter Baulandangebote, die Mobilisierung von bezahlba-
ren Wohnungsangeboten im Bestand und die Zukunftssicherung von Wohnquartieren sind 
verschiedene Ansatzpunkte, die diesem Ziel verpflichtet sind.  
 
Wohnungs- und Baulandpolitik 
Nachdrücklich formulierte Aufgabe der aktuellen Münsteraner Wohnungspolitik ist es, die 
Voraussetzung dafür zu schaffen, dass Münster auch in Zukunft eine Stadt für alle Bevölke-
rungsgruppen bleibt. Das Wohnungsangebot darf kein limitierender Faktor für die Stadt- und 
Bevölkerungsentwicklung sein. 
Mit dem einstimmigen Beschluss zum  Kommunalen Handlungskonzept Wohnen (HKW) im 
Dezember 2013 und zu seinen Teilkonzepten wird die Weichenstellung für die zukünftige 
Münsteraner Wohnungs- und Baulandpolitik vorgenommen (V/0593/2013) und die inhaltliche 
Ausrichtung des Antragsziels bereits maßgeblich unterstützt. Dies gilt ebenso für die Ziel- als 
auch für die konkrete Maßnahmenebene.  
Auf der Zielebene des Handlungskonzeptes wird ausdrücklich   
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    2

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
o die Verbesserung der Wohnsituation für einkommensschwache Zielgruppen durch die 
Bereitstellung zusätzlicher Angebote zur sozialen Wohnraumversorgung  im Neubau und 
Bestand und  
o die Schaffung und der Erhalt sozial gemischter Wohnquartiere 
benannt. 
 
Auf der Maßnahmenebene setzt das kommunale Handlungskonzept Wohnen mit seinen 
Umsetzungsmodulen zum einen auf eine Schwerpunktsetzung im Erreichen von Mengen-
effekten durch Neubau, zum anderen auf die Qualifizierung des Bestandes nach der Maßga-
be einer sozialorientierten Wohnungsbaupolitik. Im Einzelnen sind dies: 
o die Baulandentwicklung (Baulandprogramm) sowie die Mobilisierung von Wohnstandor-
ten im Siedlungsbestand (V/0115/2014 und 0115/2014 /1. Erg. Baulandprogramm 2014-
2020) 
o das Münsteraner Modell „Sozialgerechte Bodennutzung“ (V/0039/2014)  
o die Konzeption zur Ausweitung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus  
o die Konzeption zur Sicherung von Preis- und Belegungsbindungen im preiswerten Woh-
nungsbestand  
o die Konzeption zum Ausbau des Angebots an barrierearmen und barrierefreien Wohnun-
gen. 
Die Mobilisierung von Bauland und die Intensivierung des Neubaus sind die wichtigsten In-
strumente, um den Preisdruck aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen und damit preisdäm-
pfend auf alle Marktsegmente zu wirken, womit präventiv ein wichtiger Schritt in Richtung 
des Antragszieles gegangen wird. Die Ausweitung des Wohnungsangebotes ist die wesentli-
che Voraussetzung für eine sozialverantwortliche Wohnungsversorgung. 
Insbesondere mit der Vorlage „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoMü) wird präventiv 
durch verschiedene „Stellschrauben“ die gezielte Nutzung preiswerter Bestände zugunsten 
am Markt benachteiligter Haushalte unterstützt und somit einer sozialen „Entmischung“ und 
Verdrängung entgegengewirkt. Formulierte soziale Ziele sind ausdrücklich:  
- ausreichend Baugrundstücke für den öffentlich geförderten und den förderfähigen Woh-
nungsbau, 
- erleichterter Zugang zum Boden- und Wohnungsmarkt für weite Kreise der Bevölkerung, 
- Vermeidung von Verdrängungsprozessen in das Umland, 
- Verhinderung der Segregation im Quartier, 
- Angemessene Wohnraumversorgung besonderer Zielgruppen wie z. B von Menschen 
mit Behinderungen, Senioren und Menschen mit Migrationsvorgeschichte. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    3

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Neben der Ausweitung des Wohnungsangebotes und dem gezielten Neubau von geförder-
tem Mietwohnraum tragen noch weitere Steuerungsinstrumente im Wohnungsbestand dazu 
bei, die Wohnraumversorgung zu verbessern und Verdrängungseffekte zu verhindern. Hier 
hat das Amt 64 aktuell eine Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) erarbeitet, um die Zweckentfremdung von Wohnraum durch lan-
gen Leerstand oder Umwandlung in Büro– oder Gewerbeflächen zu verhindern. Die politi-
sche Beratung und Beschlussfassung der Vorlage im Rat ist für den 05.11.14 vorgesehen 
(V/0692/2014). Weiterhin prüft die Verwaltung die rechtlichen und stadtspezifischen Voraus-
setzungen für eine Satzung zur Begründung kommunaler Benennungsrechte im Mietwoh-
nungsbau sowie darüber hinaus für die Entwicklung eines städtischen Förderprogramms 
zum Ankauf von Mietpreis- und Belegungsrechten.  
Die notwendige konsequente Umsetzung der beabsichtigten bzw. bereits auf den Weg ge-
brachten Maßnahmen der o.g. Vorlagen im Kontext des HPW und seiner Teilkonzepte setzt 
bereits erhebliche personelle und finanzielle Anstrengungen in den nächsten Jahren voraus. 
Es gilt deshalb kritisch zu überprüfen, ob Aufwand und Wirkung des bestandsorientierten 
Instrumentes „Soziale Erhaltungssatzung“ in Relation zueinander stehen und dieses die  
bestehenden Bausteine einer sozialverantwortlichen Wohnungspolitik sinnvoll ergänzen 
kann.  
 
Monitoring zu Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen  
Die Verwaltung beabsichtigt, die Möglichkeiten für den ergänzenden Aufbau eines kleinräu-
migen „Monitoringmoduls zu Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen“ unter Berücksichti-
gung der bereits in Münster vorhandenen Informationsquellen und bestehenden bzw. im 
Aufbau befindlichen kleinräumigen Monitoringsysteme mit den dort abgebildeten Indikatoren 
zu prüfen.   
Den inhaltlichen Anknüpfungspunkt zum Aufbau eines „Monitorings zu Aufwertungs- und 
Verdrängungsprozessen“ bietet das kleinräumig ausgerichtete Demografiemonitoring Mün-
ster 2005 bis 2010 (Vorlage V/0964/2012), das insbesondere auf der Stadtteilebene mit den 
abgebildeten Kernindikatoren zu den demografischen Ausprägungen ‚weniger, älter, bunter’ 
bereits ein integriertes Bild zu den bevölkerungsspezifischen Ausprägungen (Altersstruktur, 
Haushaltstypen, Migration etc.) liefert und fortgeschrieben wird. Das bereits vorliegende Ba-
sismodul Demografiemonitoring sieht mittelfristig ausdrücklich eine Erweiterung und fach-
spezifische Ergänzung vor und ist dementsprechend modular konzipiert. Weiterhin sind die 
Ergebnisse des im Aufbau befindlichen Sozialmonitorings (Vorlage V/0576/2013) zu berück-
sichtigen, welches Informationen zur sozialräumlichen Entwicklung des Stadtgebietes liefern 
soll.  
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    4

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
3 Voraussetzungen für den Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen nach § 
172 BauGB ff. 
3.1 Rechtliche Rahmenbedingungen 
3.1.1 Gesetzesgrundlage  
Rechtsgrundlage für den Erlass von Erhaltungssatzungen ist der § 172 des Baugesetzbu-
ches (BauGB). Gemäß § 172 Baugesetzbuch können Gemeinden seit 1976 zur Erhaltung 
baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten Erhaltungssatzungen erlassen. Diese be-
gründen einen  Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauliche Vorhaben. Das BauGB sieht 
im § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB drei Arten von Erhaltungssatzungen vor, die sich in der jewei-
ligen Zielsetzung unterscheiden: 
• Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen 
Gestalt (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) („Gestaltschutz“) 
• Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) 
(„Milieuschutz“) und  
• Sicherung sozialer Belange im Rahmen städtebaulicher Umstrukturierungen (§ 172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 3 BauGB). 
Von Interesse im Sinne des Antrags an den Rat Nr. A-R/0038/2013 ist hier ausschließlich 
der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die Soziale Erhaltungssatzung oder auch sogenannte 
„Milieuschutzsatzung“.  
 
3.1.2 Regelungsgehalt  
Das Instrument der Erhaltungssatzung wird  in einem zweistufigen Verfahren angewandt. In 
der ersten Stufe wird durch eine gemeindliche Satzung die Schutzwürdigkeit eines Gebietes 
festgelegt, in dem bestimmte bauliche Veränderungen einem grundsätzlichen Genehmi-
gungsvorbehalt unterliegen (§ 172 Abs. l BauGB.)  
Die Entscheidung, ob eine konkrete bauliche Maßnahme zulässig ist oder das Satzungsziel 
gefährdet, erfolgt erst im Genehmigungsverfahren  im Rahmen der Überprüfung des einzel-
nen Genehmigungsantrags (§ 173 BauGB).  
Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 bedürfen in einem durch eine solche Satzung festgelegten Er-
haltungsgebiet der Abbruch bzw. Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen einer Genehmigung. Der Begriff der Änderung setzt dabei voraus, dass die 
Bausubstanz der Anlage berührt wird (z.B. Grundrissänderungen). 
 
Ein Genehmigungsanspruch liegt vor, wenn z.B. die bauliche Maßnahme „der Herstellung 
eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“ (z.B. bei Modernisie-
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    5

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
rungsmaßnahmen wie Ersatz von Außen-WCs, Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- und 
Elektroinstallationen, zentrale Heizungsversorgung). 
Als Qualitäten oberhalb des üblichen Standards gelten gemeinhin z. B. Galerien, Wintergär-
ten, Dachterrassen, übergroße Balkone, Schaffung von Großwohnungen durch Wohnungs-
zusammenlegungen. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, mit denen eine Mieterhöhung 
begründbar wäre.  
Hier stellt sich in der Praxis die Aufgabe, eine Abgrenzung der „Luxusmodernisierung“ zum  
„zeitgemäßen Ausstattungsstandard“ und einen gebietsbezogenen Wohnstandard zu definie-
ren.  
Auf die Problematik der Abgrenzungsschwierigkeiten wiesen die befragten Städte ausdrück-
lich hin. Hinsichtlich der Abgrenzung zu sog. "Luxusmodernisierungen" wird in der Praxis - 
z.B in München und Hamburg - als durchschnittlicher Standard die Bauausführung und Aus-
stattung zugrunde gelegt, die bei mindestens zwei Drittel der Wohnungen im Gebiet anzu-
treffen ist (⅔-Regelung). Maßgeblich ist die gebietstypische Ausprägung, nicht etwa der ak-
tuelle oder zum Zeitpunkt der Errichtung gültige Neubaustandard. Als Hilfsmittel für die Be-
wertung des Standards einer durchschnittlichen Wohnung in Abgrenzung zur „Luxussanie-
rung“ können beispielsweise auch die Förderbestimmungen des sozialen Wohnungsbaus 
dienen.  Legt man nicht die gebietstypische Ausprägung als Maßstab zugrunde, wie z.B. in 
einigen Berliner Bezirken, in denen der ‚zeitgemäße Ausstattungszustand‘ auf Wohnungs-
merkmale bezogen ist, die 90 % aller Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland auf-
weisen, so  zieht dies vermehrt Klagen nach sich, die sich vielfach auf die Abgrenzungspro-
blematik zwischen zeitgemäßem Ausstattungszustand und Luxussanierung beziehen. 
Hingewiesen sei darauf, dass in München mehr als 95 % der Anträge genehmigt werden, da 
die beantragten Modernisierungen einer zeitgemäßen Wohnnutzung entsprechen und der 
„durchschnittliche Standard“ als Maß in München hoch ist.  
Die Genehmigung eines Vorhabens darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. 
 
3.1.3 Anwendungsvoraussetzungen  
Die Vorschrift ist ein städtebauliches Instrument. Vor Erlass einer Milieuschutzsatzung muss 
demnach begründet nachgewiesen werden, dass Veränderungen in der Bewohnerzusam-
mensetzung eines Wohngebietes negative städtebauliche Konsequenzen nach sich ziehen. 
Besondere städtebauliche Gründe liegen z.B. dann vor, wenn sich der Charakter eines Quar-
tiers aufgrund der Verdrängung der einheimischen Bevölkerung zu verändern droht und ent-
sprechende negative städtebaulichen Folgewirkungen auf die Infrastruktur o.ä. zu befürchten 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    6

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
sind. Nachteilige Entwicklungen mit deutlichen finanziellen Auswirkungen für die öffentliche 
Hand liegen vor, wenn  
• in Folge von Modernisierungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder 
auch Bindungsabläufen von Sozialwohnungen stadtnaher, preisgünstiger Wohnraum weg-
fällt, 
• die Schaffung von Ersatzwohnraum an anderer Stelle im Stadtgebiet  oder die Übernahme 
von Wohnkosten durch die Kommune notwendig wird,  
• bestehende öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen, die auf den Bedarf der an-
sässigen Bevölkerung zugeschnitten sind (z.B. Beratungs- und Förderangebote), aufgrund 
einer veränderten Bewohnerstruktur unzureichend ausgelastet sind oder funktionslos wer-
den, 
• Infrastruktureinrichtungen an anderer Stelle mit erheblichem finanziellem Aufwand neu 
geschaffen werden müssen (z.B. Altenpflegeplätze, Kita) oder bestehende Infrastruktur 
angepasst werden muss. 
Das Erfordernis „besonderer städtebaulicher Gründe“ schließt somit rein soziale Gründe, wie 
den Mieterschutz, aus. Geschützt wird die Struktur der Bevölkerung, nicht die einzelne Per-
son. Dabei sind keine bestimmten Anforderungen an die Struktur der Wohnbevölkerung zu 
stellen (z.B. vermehrt einkommensschwache Haushalte oder eine bestimmte Altersstruktur).  
 
3.2 Flankierende Instrumente  
Zur Sicherung der Erhaltungsziele stehen den Gemeinden teilweise je nach Landesverfas-
sung weitere Instrumente zur Verfügung. Auch nutzen die befragten Kommunen die Instru-
mente in unterschiedlicher Form und Intensität.  
 
Vorkaufsrecht der Gemeinde  / Abwendungsvereinbarungen,  § 24-28 BauGB: Im Gel-
tungsbereich einer Erhaltungssatzung ist den Gemeinden bei der Übertragung eines Grund-
stücks oder Gebäudes auf einen oder mehrere neue Eigentümer ein Vorkaufsrecht einge-
räumt worden, das sie bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen ausüben können.  
Für den Ankauf gelten die Bestimmungen der §§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471 
des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Abweichend hiervon kann die Gemeinde nach BauGB § 28 
(3) „den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt 
des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem 
Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet“( preislimitiertes Vorkaufsrecht). 
Der Verkäufer ist in diesem Fall berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats vom Vertrag zu-
rückzutreten. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    7

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
In  München und Hamburg prüft die Verwaltung bei jedem Grundstücksverkauf in Erhal-
tungssatzungsgebieten, ob spekulative Methoden erkennbar sind. In der Anwendungspraxis 
wird zum Verkehrswert gekauft: in München durch die genossenschaftliche Immobilienagen-
tur GIMA, in Hamburg durch die Stadt, in der Regel mit anschließender Veräußerung an Ge-
nossenschaften. 
Ziel der Vorkaufsrechtspraxis im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ist es nach Aus-
sage der anwendenden Kommunen nicht, das Vorkaufsrecht in möglichst vielen Fällen aus-
zuüben. Käuferinnen und Käufer sollen vielmehr überzeugt werden, eine Verpflichtungserklä-
rung zur Abwendung des Vorkaufsrechts abzugeben, um auf diese Weise einvernehmlich 
die Ziele der Satzung, den Milieuschutz, zu erreichen.  
Insbesondere die Beratungsgespräche mit Eigentümern und potentiellen Investoren werden 
seitens der Städte als erfolgreich hervorgehoben, aber auch als sehr personal- und zeitauf-
wendig eingeschätzt.  
Die Abwendungsvereinbarung nach § 27 Abs. 1 BauGB verhindert die Ausübung des Vor-
kaufsrechts durch die Stadt, wenn zwischen dem Käufer des Grundstücks und der Stadt ein 
im Einzelfall ausgehandelter Vertrag geschlossen wird. Die Käuferseite verpflichtet sich u.a.,  
eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie unangemessene Modernisie-
rungsmaßnahmen für die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung, meist maximal für zehn 
Jahre zu unterlassen. Im Gegenzug verzichtet die Stadt auf die Ausübung ihres Vorkaufs-
rechts.  
Um zu überprüfen, ob der Ankauf durch das Vorkaufsrecht der Stadt im Sinne der Sozialen 
Erhaltungsverordnung sinnvoll und möglich ist, wurden in den beiden Großstädten Hamburg 
und München ein Kriterienkatalog bzw. Richtlinien entwickelt. Auf Basis der ermittelten Daten 
wird eine Entscheidung getroffen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts für das betroffene 
Objekt sinnvoll ist. Momentan findet in München eine Überarbeitung der Vorkaufsrechts-
praxis in Erhaltungssatzungsgebieten statt. 
In Hamburg wurde das Vorkaufsrecht gerade in den Anfangszeiten von 1995-2002 konse-
quent angewendet, seither werden zumeist bereits im Vorfeld Abwendungserklärungen ab-
geschlossen. Das Vorkaufsrecht der Stadt ist das am weitesten reichende Instrument, um die 
Ziele einer Sozialen Erhaltungsverordnung durchzusetzen. Für die Ausübung des Vorkaufs-
rechts wurde ein revolvierender Fonds eingerichtet, so dass die Mittel mehrfach eingesetzt 
werden können, da eine Reprivatisierung der erworbenen Grundstücke angestrebt wird. 
Auch in München findet das  Vorkaufsrecht eine konsequente Anwendung und ist nicht nur 
Drohgebärde. Ziel ist immer der Abschluss von Abwendungserklärungen im Vorfeld. Um die 
Dimension zu verdeutlichen, sei darauf hingewiesen, dass in München im Vollzug pro Jahr 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    8

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
ca. 1.300 Beratungsgespräche geführt und ca. 1.500 Genehmigungen ausgesprochen wer-
den. Die Anzahl der abgelehnten Anträge liegt unter 10.  
 
Umwandlungsverordnung, § 172 Abs, 1 Satz 4 BauGB: Die Umwandlung von Miet- in Ei-
gentumswohnungen kann mit einer Erhaltungssatzung derzeit in NRW nicht verhindert wer-
den; hierzu wäre eine ergänzende landesrechtliche Verordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 
BauGB erforderlich. Eine solche Verordnung besteht in Hamburg bereits seit 1998, in Baden-
Württemberg und Bayern seit 2013 bzw. 2014. Hierdurch kann auf die Dauer von 5 Jahren 
die Begründung von Wohnungseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt wer-
den. Umwandlung bedeutet, dass ein Mietshaus in Eigentumswohnungen überführt wird und 
die Wohnungen dann einzeln verkauft werden können. Aus der Praxis wird berichtet, dass 
die neuen Eigentümer häufig mit Beendigung einer Kündigungssperrfrist Eigenbedarf anmel-
den. Mit einer Umwandlungsverordnung wird die Umwandlung nicht verboten, sondern ge-
nehmigungspflichtig. 
In Hamburg, wo das Instrument bereits 1998 eingeführt wurde und etabliert ist, wird die 
Wichtigkeit der Umwandlungsverordnung hervorgehoben: Nach Einführung ist die Gründung 
von Teileigentum drastisch zurückgegangen, der Verkauf umgewandelter Wohnungen ist 
nahezu zum Erliegen gekommen. Ein kurzfristiger extrem renditeorientierter Umschlag von 
Immobilien konnte eingedämmt werden.   
 
Aktueller Sachstand in NRW zur Umwandlungsverordnung: 
Ein Prüfauftrag zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei Umwandlungen von 
Miet- in Eigentumswohnungen ist im Koalitionsvertrag NRW 2012-2017 unter dem Hand-
lungsfeld V. „Bauen, Wohnen, Verkehr“; Punkt „Mieterschutz verbessern“ formuliert. Dieser 
basiert auf der Grundlage der Empfehlungen des Abschlußberichtes der Enquetekommission 
I „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten 
in NRW“ (LT-Drucksache 16/2299), 21.03.2014) und einem Antrag von SPD, Grüne und Pi-
raten (LT-Drucksache 16/2346). 
Eine Nachfrage am 26.05.2014 zum aktuellen Sachstand beim zuständigen Ministerium für 
Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr (BWSV), Abteilung Stadtentwicklung und 
Denkmalpflege erbrachte im Ergebnis, dass eine Prüfung zur Einführung eines Genehmi-
gungsvorbehaltes bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Abstimmung mit 
den kommunalen Spitzenverbänden in NRW beabsichtigt ist. Bei den Verbänden wurde eine 
Abfrage zur Einschätzung des kommunalen Bedarfs einer solchen Verordnung bereits 
durchgeführt. 
Dementsprechend wurden mit Erlass des MBWSV vom 16.06.14 alle Städte und Gemeinden 
in NRW angeschrieben und um Auskunft gebeten, ob in ihrer Gemeinde oder Stadt bereits 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    9

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
eine soziale Erhaltungssatzung vorliegt oder der Erlass einer entsprechenden Satzung ge-
prüft wird. Auf der Basis dieser Ergebnisse wird entschieden, ob eine entsprechende Ver-
ordnung auf den Weg gebracht wird. Zu einer Erörterung in der Angelegenheit wurde u.a. die 
Stadt Münster seitens der Landesregierung für den 10.09.2014 eingeladen. Das Gespräch 
erbrachte folgende Hinweise: 
• In einer vorlaufenden Sitzung des MBWSV mit den betroffenen Verbänden am 11.02.14 
haben sich die kommunalen Spitzenverbände und der Mieterbund NRW für eine Um-
wandlungsverordnung ausgesprochen. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirt-
schaft (VdW), Haus und Grund NRW, der Bundesverband freie Immobilien- und Woh-
nungsunternehmen und die Architektenkammer NRW lehnen eine entsprechende 
Rechtsverordnung ab. 
• Die Stadt Münster hat neben der Sachstandsdarstellung zum Erarbeitungsstand zur 
Thematik „Milieuschutz“ darauf hingewiesen, dass eine Umwandlungsverordnung unter 
inhaltlich-fachlichen Gesichtspunkten und als Fazit aus dem Fachaustausch mit etablier-
ten Anwenderstädten als hilfreiches und unterstützendes Steuerungsinstrument einge-
schätzt wird. Gleichzeitig wurde auf das noch nicht abgeschlossene Prüfungsverfahren in 
Münster mit einer noch ausstehenden abschließenden politischen Meinungsbildung hin-
gewiesen.  
• Auf der Basis des Gespräches am 10.09.14 hat das Ministerium angekündigt, dem Land-
tag / Ausschuss für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr in seiner Sitzung am 
18.09.14 eine entsprechende Rechtsverordnung zu empfehlen.  
Demgemäß wurde in der Ausschusssitzung des Landtages am 18.09.14 in einem mündli-
chen Bericht der Sachstand zur „geplanten Verordnung der Landesregierung zur Erschwe-
rung der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen“ (41. Sitzung, TOP 3) 
eingebracht und mitgeteilt, dass die Landesregierung auf der Basis der Gesprächergebnisse 
mit den Kommunen und Verbänden eine entsprechende Rechtsverordnung auf den Weg 
bringen wird. Der Ausschuss sprach sich mehrheitlich dafür aus. Die Beschlussfassung über 
die Umwandlungsverordnung erfolgt im Landeskabinett.  
 
Auch der Deutsche Städtetag hat sich auf dem Kongress Nationale Stadtentwicklungspolitik 
(NSP) am 16.09.14 dahingehend positioniert, dass er den Erlass einer Umwandlungsverord-
nung als wesentliche Voraussetzung für die erfolgversprechende Anwendung einer Milieu-
schutzsatzung ansieht. 
 
Kommunale Zweckentfremdungsverordnung § 40 Absatz 4 (WFNG NRW): Der Landtag 
hat zum 01.01.2012 das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land 
Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geändert und den Kommunen damit die Möglichkeit ge-
geben, Satzungen zur Einschränkung von Wohnraumzweckentfremdungen zu beschließen. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    10

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In Münster hat der Hauptausschuss die Verwaltung am 25. 09.2014 beauftragt, einen Ent-
wurf für eine entsprechende Satzung vorzulegen. Die Ergebnisse der Prüfung sowie ein Sat-
zungsbeschluss  zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster (Wohnraumschutzsat-
zung) stehen auf der Tagesordnung der entsprechenden kommunalen Gremien in der Bera-
tungskette Oktober/November 2014 (V/0692/2014). 
 
Kappungsgrenzenverordnung – KappGrenzVO NRW § 558 Absatz 3 BGB: Das Landes-
kabinett hat am 21.05.14 eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge beschlossen. 
Nach dieser Verordnung wird die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden 
Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % begrenzt. Die Verordnung ist am 
1.06.14 in Kraft getreten. Die neue Verordnung greift bei laufenden Mietverträgen. Es han-
delt sich um eine rein zivilrechtliche Regelung, bei der die Mieter – wie bei allen Regelungen 
im Mietrecht - selbst prüfen können, ob der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben einhält. 
In Hamburg findet das Mietinterventionsgrenzmodell (MIM) seit 1998 seine Anwendung und 
orientiert sich am Miethöhegesetz bzw. seit 2001 am § 558 BGB, am Mietenspiegel und an 
den Fördergrundsätzen für das Hamburger Modernisierungsprogramm. Maßnahmen, die 
nicht unter den Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB fallen, werden 
im Rahmen dieses Modells dahingehend überprüft, ob sie zu Verdrängungen führen können. 
Dieses wird angenommen, wenn die höchstzulässigen Mietwerte von modernisierungsbe-
dingten Mietsteigerungen überschritten werden. Sofern die für das Gebäude bzw. vergleich-
bare Wohnungen festgestellte Bestandsmiete überschritten wird, führt dies zwingend zur 
Versagung der Genehmigung. 
 
4 Effizienz und Wirkung  von Milieuschutzsatzungen - Auswertung des 
Fachaustauschs mit anderen Städten 
4.1 Welche Erfahrung haben die etablierten Anwenderstädte gemacht? 
Vorweg sei angemerkt, dass der Schwerpunkt der Wohnungsbaupolitik und die höchste 
Wirksamkeit in Bezug auf den Erhalt und die Schaffung von preiswertem Wohnraum in allen 
befragten Städten in einer aktiven Wohnungsmarktpolitik, d.h. einem ausreichenden Woh-
nungsneubau gesehen wird. Das Instrument der Milieuschutzsatzung / Sozialen Erhaltungs-
satzung als bestandssicherndes Instrument ist darüber hinaus vielfach ein maßnahmenbe-
zogener Baustein der aktuellen Kommunalen Handlungsprogramme zum Wohnen bzw. der 
Stadtentwicklungsprogramme. Dies gilt sowohl für München als auch für die „Neueinsteiger“ 
in die Thematik wie Köln. 
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    11

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Die nachfolgende Auflistung stellt ein Fazit aus den geführten Fachgesprächen mit den etab-
lierten Anwendern dar. Eine ausführliche Darstellung der Methodik zur rechtssicheren Auf-
stellung einer Satzung ist der Anlage zu entnehmen. 
• Eine Milieuschutzsatzung wird als eine mögliche Maßnahme in einem gebietsbezogenen 
Bündel von Maßnahmen (Vorkaufsrecht, etc.) plus einer aktiven Wohnungsmarktpolitik 
(Verstetigung Wohnbautätigkeit, Sicherung geförderter Wohnungen, Verbesserung Woh-
nungsbestand) gesehen.  
• Die Impulse zur Erarbeitung einer entsprechenden Satzung kamen jeweils aus dem poli-
tischen Raum. 
• Die Satzung muss früh genug, d.h. vor Einsetzen der Verdrängungsprozesse und einer 
beginnenden Aufwertung des Quartiers erlassen werden (-> Frühwarnsystem).  
• Eine positive Steuerungsfunktion von Milieuschutzsatzungen kann nur dann erzielt wer-
den, wenn alle zur Verfügung stehenden rechtlichen Möglichkeiten zur Bestandssiche-
rung voll ausgeschöpft werden, d.h. Erhaltungssatzung in Kombination mit  kommunaler 
Zweckentfremdungsverordnung, Vorkaufsrecht § 24 BauGB, Mietpreisbremse § 558 Ab-
satz 3 BGB  und Umwandlungsverordnung § 172 Abs, 1 Satz 4 BauGB. -> Die grund-
sätzliche Ermächtigung zum Erlass einer Umwandlungsverordnung durch die Landesre-
gierung ist durch das BauGB im § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 gegeben, wurde in 
NRW aber bisher  nicht erlassen. Eine entsprechende Rechtsverordnung zur Begrün-
dung eines kommunalen Genehmigungsvorbehaltes wurde aktuell in Abstimmung mit 
den kommunalen Spitzenverbänden überprüft. Im Ergebnis wurde dem Landtag am 
18.09.14 die Vorbereitung einer Umwandlungsverordnung durch die Landesregierung 
angekündigt (vgl. Pkt. 3.2).  
• Insbesondere die konsequente Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts wird als not-
wendige Voraussetzung für die Wirksamkeit dargestellt, zumindest bis zur Etablierung 
des Instrumentes. Ein kommunales Vorkaufsrecht als reine Drohgebärde wird als nicht 
ausreichend eingeschätzt. Die Kommune muss bereit sein, hierfür Geld „in die Hand zu 
nehmen“. 
• Erhaltungssatzungen verhindern keine Mietpreissteigerungen. Mietsteigerungen bleiben 
an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die im Mietspiegel aufgeführt ist und in die 
nur die Neuvermietungen der letzten vier Jahre eingehen. Das hat den Effekt, dass sogar 
Mieten in Gebieten, in denen die Soziale Erhaltungssatzung gilt, langsam weitersteigen. 
• Da das Mietenniveau nicht nur von der Modernisierungstätigkeit bestimmt wird, sondern 
zum Teil auch durch andere mietpreisbestimmende Faktoren wie Lage-, Image- und 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    12

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
sonstige Qualitäten der Quartiere beeinflusst wird, wirkt sich dies relativierend auf die 
Wirksamkeit einer sozialen Erhaltungsverordnung aus. 
• Die Einflussnahmemöglichkeiten beziehen sich vorrangig  auf die Ausstattung und In-
standsetzung auf Standardniveau. Im Verwaltungsvollzug können einzelne Extremfälle  
von  Luxusmodernisierungen abgewehrt werden, die aber der Erfahrung nach im Kontext 
der allgemeinen, meist moderaten Modernisierungstätigkeit eine oftmals untergeordnete 
Bedeutung haben. 
• Oftmals kommt es zu Zielkonflikten zwischen Milieuschutz und (gewollter) energetischer 
Modernisierung (EnEV). 
• Insgesamt hoch eingeschätzt wird der psychologische und präventive Effekt der Satzung. 
Investoren und Privateigentümer nehmen die Kommune als prüfende Behörde wahr, so 
dass Anträge auf Luxussanierung erst gar nicht gestellt werden. 
• Erhaltungssatzungen reduzieren das Tempo und den Umfang von Aufwertungs- und 
Verdrängungsprozessen und steuern diese städtebaulich und sozial verträglicher, ver-
hindern diese Prozesse jedoch nicht. 
Fazit: Die notwendigen Prozessschritte für den Erlass einer „Milieuschutzsatzung“ 
sind klar vorgegeben. Die aufwändigen vorbereitenden und rechtssicher zu gestalten-
den Untersuchungen im Vorfeld des Erlasses, die Prüfung von baulichen Vorhaben 
sowie eine laufende Gebietsbeobachtung bedürfen entsprechender personeller Res-
sourcen in unterschiedlichen Fachbereichen.  Zudem macht die Ausübung des Vor-
kaufsrechts finanzielle Ressourcen erforderlich, um gegebenenfalls tatsächlich auch 
Gebäude erwerben zu können.  
 
4.2 Wie gehen andere Städte aktuell mit der Einführung einer Milieuschutzsatzung 
um? 
Freiburg:  
o Expertenhearing zur Effizienz und Wirksamkeit von Erhaltungssatzungen u.a mit der 
Wohnungswirtschaft und Vertretern der Städte München und Hamburg im Rahmen einer 
Gemeinderatsklausur geplant, 
o externe Vergabe einer gesamtstädtischen Untersuchung zur Identifizierung von Gebieten 
mit Handlungsbedarf angedacht, beinhaltet auch die exemplarische Auswertung für 1-2 
Gebiete und Kalkulation zu Aufwand und Nutzen, kalkulierte Kosten für Gutachten von 
50.000 -100.000 Euro. 
 
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    13

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Köln: 
o Instrument Milieuschutzsatzung ist als eines von vielen Instrumenten im Gesamtkontext 
Quartiersentwicklung zu sehen.  
o Verwaltung führt eine gesamtstädtische Untersuchung zur Identifizierung von Quartieren 
mit besonderem Entwicklungs- und Hilfebedarf durch, diese wird nicht explizit als Reakti-
on auf die Antragslage erstellt, sondern ist ohnehin im Kontext Quartiersentwicklung von-
nöten. 
o Nach der Identifizierung von Gebieten soll mit einem Pilotprojekt zur Erhaltungssatzung 
begonnen werden. 
o Kein neues Personal vorgesehen, da Einbindung in laufende Prozesse der Quartiersent-
wicklung und gesamtstädtischem Monitoring, welches um Indikatoren zur Gentrifizierung 
erweitert wird. 
Bonn: 
o In Bonn wurde in einer Stellungnahme der Verwaltung (09/2013) zu einer Großen Anfr a-
ge auf die Problematik der Datenverfügbarkeit sowie nicht vorhanden Personal - und Fi-
nanzmittel hingewiesen. Eine Beauftragung einer Fachstudie durch Externe wird als not-
wendig angesehen.  
o Die Stadt Bonn hat angekündigt, Vertreterinnen und Vertreter aus anderen Städten, 
die soziale Erhaltungssatzungen erlassen haben, in den Planungsausschuss zwecks 
Berichterstattung über ihre positiven und/oder negativen Erfahrungen einzuladen. 
Hierzu sollen auch die Mitglieder der Bezirksvertretung Bonn eingeladen werden. 
 
5 Aufwandsabschätzung  
5.1 Aufgaben 
Mit der rechtssicheren Vorbereitung und Aufstellung einer Milieuschutzsatzung einerseits 
(§172) sowie dem Aufbau eines entsprechenden Kontrollinstrumentariums und dem Vollzug 
(§173) andererseits ist ein entsprechender finanzieller und personeller Aufwand verbunden.  
Das Gesetz schreibt hierfür jedoch kein Verfahren vor. Der idealtypische Verlauf eines 
Erlasses beinhaltet folgende Arbeitsschritte: 
a) rechtssichere Vorbereitung des Erlasses (§ 172) 
o Indikatorenfestlegung, Festlegung von Schwellenwerten, 
o Sozialwissenschaftliche Voruntersuchung / datengestützte Analysen,  
o Prüfung der Verdrängungsgefahr der ansässigen Wohnbevölkerung / Abschätzung der 
städtebaulichen Veränderungen 
o Identifizierung von Verdachtsgebieten 
o Räumliche Eingrenzung der eigentlichen Erhaltungssatzungsgebiete  
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    14

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b) Satzungsaufstellung und -erlass (§ 172) und flankierende Öffentlichkeitsarbeit 
o In der Anfangsphase der Verordnung ist eine intensive Zusammenarbeit mit der Presse 
notwendig, um die neuen Regelungen bekannt zu machen. 
o Öffentlichkeitsarbeit, die sowohl Mieter/innen als auch Eigentümer informiert. Z.B. wur-
den in Hamburg u.a. für alle Beteiligten Informationsbroschüren erstellt und verteilt, öf-
fentliche Informations- und Diskussionsveranstaltungen durchgeführt, Sprechstunden 
angeboten und bei Bedarf auch Hausversammlungen durchführt. 
c) Vollzug (§ 173) 
o Entwicklung von Kriterien für die Beurteilung der Anträge 
o Prüfung u. Genehmigung der Anträge: u.U. mehrere eigenständige Prüfverfahren, die 
einzelfallbezogen bearbeitet werden (Anträge auf Rückbau, Änderung und Nutzungsän-
derung baulicher Anlagen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB, Anträge auf Begrün-
dung und Änderung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 
BauGB)
 
o Vor Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde / Bauaufsicht nach § 
173 BauGB die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen mit den Eigentümern, den 
Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten zu erörtern.  
o Präventive Beratung von Eigentümern, Maklern, Projektentwicklern, Mietern hinsichtlich 
der Erarbeitung von Alternativen, Entwicklung von Lösungsoptionen, Herstellung eines 
Interessenausgleichs 
o Prüfung des allgemeinen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB 
o Kontrolle vor Ort /Bauaufsicht 
In Hamburg wurde neben den Richtlinien zum Vollzug zur Unterstützung der Dienststellen 
ein behördenübergreifender Arbeitskreis AG "Soziale Erhaltungsverordnung" eingerichtet. 
Dieser soll dabei helfen, den Austausch zwischen Ämtern und evtl. weiteren Behörden zu 
verbessern und über grundsätzliche Fragestellungen zu beraten. 
Insgesamt steht der Bearbeitungsaufwand in engem Zusammenhang mit der Gebietsgröße 
und den Aktivitäten der Eigentümer. 
c) Monitoring als Daueraufgabe 
o Fortschreibung und unterjähriges Monitoring 
o Wirkungskontrolle nach ca. 5 Jahren 
d) Evtl. Prüfung weiterer juristischer Aspekte (z.B. Widerspruchsverfahren in Baugeneh-
migungsangelegenheiten) 
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    15

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
5.2 Fachliche Zuständigkeit / Kosten für personellen Aufwand 
Die genannten anfallenden Aufgaben erfordern einen differenzierten fachlichen Zugang und 
sind somit in der Regel auf mehrere Dienststellen aufgeteilt. Die Einzelheiten der Organisati-
on richten sich nach Größe und Struktur der  jeweiligen Stadt. Für die Vorbereitung, die Auf-
stellung und den Vollzug eines Erlasses sind in der Regel verschiedene  Fachbereiche nach 
folgendem Muster zuständig: 
a) Sozialwissenschaftliche Voruntersuchung, Datengrundlagen, Monitoring, repräsentative 
Erhebungen: Stadtentwicklung / Statistik / Soziales / Wohnen 
b) Satzungserlass: Stadtplanung / Stadtentwicklung 
c) Prüfung u. Genehmigung der Anträge, Kontrolle: Bauaufsicht / Soziales / Wohnen 
d) Prüfung und Anwendung des Vorkaufsrechts: Rechtsamt / Vermessungs- und Kataster-
amt / Liegenschaftsamt  
In München sind aktuell mit Planung und Vollzug der Erhaltungssatzungen Inhaber/innen 
von ca. 10 Personalstellen in der Gesamtverwaltung beschäftigt, davon 5 Personen im Voll-
zug. Der Personalbestand wurde seit den Anfängen deutlich zurückgefahren, da das Verfah-
ren standardisiert abläuft und etabliert ist. Für die Durchsetzung der Umwandlungsverord-
nung, die es in Bayern seit Anfang 2014 gibt, wird es zusätzliches Personal geben (vorerst 
drei Sachbearbeitungen zuzüglich Führungsanteil, 3 x E9 + 0,5 x E10), (Größe der Erhal-
tungsatzungsgebiete 2.500-26.000 EW, aktuell 17 Satzungsgebiete mit insg. 111.000 Woh-
nungen und 193.000 Einwohnern). 
In Hamburg ist eine Stelle der Wertigkeit A 11 mit der Vorbereitung, Vergabe und Auswer-
tung der repräsentativen Erhebungen, Durchführung des Aufstellungsbeschlusses sowie 
Evaluation betraut. Auf die Plausibilitätsprüfung, den Erlass sowie die operative Umsetzung 
entfallen durchschnittlich 0,5 Stellen (halbe technische Sachbearbeiterstelle der Wertigkeit E 
11) pro Gebiet (Größe der Erhaltungsatzungsgebiete 2.500-25.000 EW,  aktuell 5 Satzungs-
gebiete). 
In Berlin unterscheiden sich die Vorgehensweise und der Personalbestand je nach Bezirk.   
 
5.3 Zeitrahmen der Aufstellung 
In Bezug auf den Zeitrahmen der Aufstellung lässt sich keine pauschale Festlegung treffen. 
Ist das Verfahren eine  verwaltungstechnisch eingespielte Routine und auch in den Köpfen 
der Bevölkerung präsent, so läuft es wesentlich zügiger ab, als wenn eine Kommune in den 
Anfängen der Umsetzung steht. Ein grober Zeitrahmen auf der Basis der Erfahrungen der 
befragten Kommunen lässt sich wie folgt abstecken:  
o Voruntersuchung, Datengrundlagen, Plausibilitätsprüfung: ca. ½ Jahr pro Gebiet 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    16

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
o Repräsentative Erhebungen (Vorbereitung, Vergabe/Durchführung und Auswertung): ca. 
½ Jahr 
o Durchführung des Aufstellungsbeschlusses: ca. ¼ Jahr 
Nach Auswertung der Gespräche kann man als Anhaltspunkt für die Dauer des Verfahrens 
insgesamt 1,5 bis 3 Jahre kalkulieren, da der zeitliche Umfang einzelner Prüfverfahren stark 
variiert und pauschal nicht beantwortet werden kann. In der Anfangsphase sind darüber hin-
aus noch die Einarbeitung sowie intensive Informations- und Abstimmungstätigkeiten  
zwecks Aufbau und Verstetigung entsprechender verwaltungsinterner Kooperationsstruktu-
ren zu berücksichtigen.  
 
5.4 Kosten bei Ausübung des Vorkaufsrechts 
Dieser Punkt wird beispielhaft an Hamburg verdeutlicht, da hierzu  konkrete Zahlen vorlie-
gen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde von 1995 -2003 in 8 Fällen mit 149 Wohnun-
gen angewendet. Seit 2003 ist es zu keiner weiteren Ausübung des Vorkaufsrechts gekom-
men. 
o Kosten für die Ankäufe: Insgesamt 9,24 Mio. € 
o Einnahmen durch Wiederveräußerung in Höhe von rd. 9,12 Mio. €   
o Verlust: 0,12 Mio. €. 
Im gleichen Zeitraum konnten 55 Abwendungserklärungen für 1.130 Wohnungen unter-
zeichnet werden.  
In München wird das Vorkaufsrecht über eine genossenschaftliche Immobilienagentur (GI-
MA) als Transferstelle zu Unterstützung der von Verdrängung bedrohten Hausgemeinschaf-
ten ausgeübt. Träger dieser Agentur ist unter anderem die Stadt München. Der kommunale 
Fachaustausch machte deutlich, dass die Stadt Überschüsse erwirtschaftet. 
 
6 Fazit und Vorschlag zum weiteren Vorgehen in Münster 
Vor dem Hintergrund der Haushaltslage der Stadt Münster sei abschließend angemerkt, 
dass die Einführung und erfolgreiche Anwendung des Instrumentes „Milieuschutzsatzung“ 
wie dargestellt personelle und finanzielle Anstrengungen voraussetzt. Die Recherche macht 
deutlich, dass es aufwändiger vorbereitender und rechtssicher zu gestaltender Untersuchun-
gen bedarf. Auch die Prüfung von baulichen Vorhaben im Vollzug, eine begleitende indikato-
rengestützte Gebietsbeobachtung und die als notwendig erachtete Ausübung des Vorkaufs-
rechts als unterstützendes Instrumentarium setzen die Bereitstellung entsprechender perso-
neller und finanzieller Ressourcen voraus.  
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    17

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Gleichzeitig erfordert bereits die notwendige konsequente Umsetzung der beabsichtigten 
und bereits auf den Weg gebrachten Maßnahmen insbesondere der sozialgerechten Boden-
nutzung (SoBoMü) und des Baulandprogramms - die mittelbar das Antragsanliegen deutlich 
unterstützen - erhebliche personelle und finanzielle Aufwendungen in den nächsten Jahren. 
Es stellt sich demnach die Frage, ob nicht bereits eine Konzentration der Finanzmittel und 
Ressourcen auf den gezielten Einsatz zur Umsetzung der Maßnahmen des Handlungspro-
gramms Wohnen und seiner Teilkonzepte (vgl. Pkt.2) zielführend im Sinne des zugrundelie-
genden Antrags ist. 
 
Zum weiteren Vorgehen sind folgende Schritte vorgesehen:  
• Nach Vorstellung und Diskussion der Prüfergebnisse des kommunalen Fachaustau-
sches im interfraktionellen AK Wohnen wird der AK „Wohnen in Münster“ am 18. No-
vember 2014 mit den Inhalten befasst. 
• Ggf. wird nachfolgend eine weitere Sitzung des interfraktionellen AK Wohnen anbe-
raumt. 
• Auf der Basis der Diskussionsergebnisse im interfraktionellen AK und des Meinungsbil-
des aus dem AK „Wohnen in Münster“ wird die Verwaltung eine Vorlage für die politi-
schen Gremien erarbeiten. 
 
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    18

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Anlage 
 
A Methodik zum Erlass einer „Milieuschutzsatzung“ 
A.1 Nachweis der Schutzwürdigkeit 
Grundlegende Voraussetzung für den Erlass einer Erhaltungssatzung ist der Nachweis eines 
überdurchschnittlichen Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials. Als ‚Aufwertung‘ werden 
zumeist physisch-bauliche Maßnahmen im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungs-
projekten bezeichnet, bei dem Begriff ‚Verdrängung‘ liegt der Fokus auf den sozialen Auswir-
kungen von Veränderungen im Quartier. 
Ziel dabei ist es zum einen, den Umfang von baulichen Veränderungen festzustellen und die 
sich daraus ergebenden städtebaulichen Auswirkungen abzuschätzen. Weiterhin ist die 
schutzbedürftige Bevölkerungsgruppe zu ermitteln und Aussagen darüber zu ermöglichen, 
inwieweit eine besondere  Wechselbeziehung und Angewiesenheit der ansässigen Bevölke-
rung in Bezug auf das jeweilige Gebiet und seine Struktur vorliegen. Dieser Zusammenhang 
ist nachzuweisen, da die Ursachen des sozialen Wandels in städtischen Quartieren nicht 
unbedingt auf städtebaulichen Veränderungen basieren müssen. 
 
Der Nachweis  der Schutzwürdigkeit geschieht in der Regel durch gesonderte Erhebungen. 
Das gebietsbezogene Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial muss für den Erlass anhand 
von Indikatoren mittels einer repräsentativen Erhebung juristisch „wasserdicht“ nachgewie-
sen werden. In der kommunalen Praxis haben sich folgende Arbeitsschritte zur Bestimmung 
von Erhaltungssatzungsgebieten herauskristallisiert: 
1. Auswahl relevanter Kriterien/Indikatoren (Aufwertungs-/Verdrängungspotenzial), 
2. Festlegung von Schwellenwerten zur Bestimmung erhaltenswerter sozialer Strukturen 
(z.B. gebietsspezifische Mietobergrenzen), 
3. Grobabschätzung von Verdachtsgebieten anhand bestimmter Kriterienausprägungen, 
4. Räumliche Eingrenzung der eigentlichen Erhaltungssatzungsgebiete auf der Grundlage 
empirisch fundierter Analysen sämtlicher relevanter Kriterien. 
 
Die Überprüfung der Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung erfolgt  anhand eines Kri-
terienkatalogs mit 
• Aufwertungsindikatoren 
• Verdrängungsindikatoren. 
Die Anzahl der zu überprüfenden Indikatoren differiert je nach Kommune erheblich. In Mün-
chen werden insgesamt 16 Indikatoren und in Hamburg 45 Indikatoren erhoben und analy-
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    19

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
siert. Nachfolgende Auflistung in München praxiserprobter Indikatoren dient der Orientierung. 
In München wurde das methodische Vorgehen im April 2005 durch den Bayerischen Verwal-
tungsgerichtshof anlässlich einer Normenkontrollklage bestätigt (Az. 2 N 02.2981). 
Das mit Hilfe von Aufwertungsindikatoren abzuschätzende Aufwertungspotenzial eines Ge-
bietes wird insbesondere durch das jeweilige Potenzial für Modernisierungen widergespie-
gelt, welches bei Wohnungen besteht, die keinen zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf-
weisen.  
1. Anteil an Wohnungen in Gebäuden vor 1949  
2. Anteil an Wohnungen in Gebäuden erbaut zwischen 1949 und 1968 
3. Anteil an Wohnungen in Gebäuden erbaut zwischen 1969 und 1978 erbaut  
4. Anteil an Wohnungen in Gebäuden mit 4 bis 6 Geschossen 
5. Anteil der in den letzten fünf Jahren umgebauten Wohnungen  
6. Anteil der in den letzten fünf Jahren erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen für 
Altbauten  
7. Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel 
Als zweites Merkmal wird das Verdrängungspotenzial eines Gebietes anhand von Verdrän-
gungsindikatoren ermittelt: 
1. Mittlere Wohndauer der deutschen u. ausländischen Bevölkerung 
2. Anteil  Deutsche mit einer Wohndauer von 10 und mehr Jahren 
3. Anteil der unter 18-Jährigen 
4. Anteil der über 74-Jährigen 
5. Anteil ausländische Bevölkerung 
6. Anteil der Alleinerziehenden an allen Haushalten mit Kindern  
7. Anteil der Wohngeldempfängerhaushalte  
8. Kaufkraft in Euro/Einwohner 
9. Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500 € monatlich 
 
Es gilt, einen Prüfstandard zu entwickeln, der in der Stadt eine einheitliche Anwendung fin-
det. 
Da die Angewiesenheit der Bevölkerung auf die vorhandene Infrastruktur beurteilt werden 
muss, sind zusätzlich die öffentlichen und privaten Versorgungsinfrastruktureinrichtungen zu 
betrachten. 
 
 
 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    20

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
A.2 Datenerhebung (Primär- und Sekundärdaten)  
Als Voraussetzung für die Identifizierung von Verdachts- und Satzungsgebieten und die  
rechtsverbindliche Aufstellung des Erlasses wird dementsprechend ein gesamtstädtisches 
kleinräumiges Monitoring der Stadt-(teil)entwicklung zu Aufwertungs- und Verdrängungspro-
zesses als notwendig erachtet oder aber die Bereitschaft, die entsprechenden finanziellen 
Mittel für aufwändige Primärhebungen bereit zu stellen.  
Die Gespräche haben gezeigt, dass Probleme bei der Datenverfügbarkeit insbesondere die 
Aufwertungsindikatoren (z.B. Angaben zu Wohnungen und Gebäuden, „Abgeschlossen-
heitsbescheinigung“, Miethöhe und Einkommen) bereiten. Gleichzeitig sind diese unabding-
bar. Die befragten Städte gehen mit der Datenbeschaffung sehr unterschiedlich um.  
In  Hamburg  werden aufgrund einer eingeschränkten Datenverfügbarkeit (z.B. keine Wohn- 
und Gebäudedatei) umfängliche Gutachten vergeben.  Die im Vorfeld notwendigen Plausibili-
tätsprüfungen werden beauftragt und kosten je nach Gebietsgröße zwischen 7.000 und 
12.500 €, ebenso werden die aufwändige Primärerhebungen in Form von Gutachten als 
Grundlage für den Erlass von Verordnungen vergeben und kosten je nach Gebietsgröße 
zwischen 15.000 und 30.000 € (5-10% der Quartiersbevölkerung werden befragt). Aktuell 
lässt die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt auf politischen Antrag hin prüfen, ob und 
in welcher Form und mit welchem Aufwand ein zukünftiges beschleunigtes Verfahren zum 
Erlass Sozialer Erhaltungsverordnungen ausgestaltet werden könnte (Vergabe Machbar-
keitsstudie zum „Aufbau eines kleinräumigen Gebäude- oder Wohnmonitorings für Ham-
burg“). 
In München wird auf Primärerhebung seit dem Jahr 2000 aus finanziellen Gründen verzich-
tet. Basis ist seither die Sekundärstatistik sowie der Ankauf von Daten (z.B. zum Einkom-
men). München verfügt jedoch als wertvolle Grundlage über ein gesamtstädtisches klein-
räumiges Monitoring sowie eine Wohn- und Gebäudedatei. Die Datenlage wird dennoch als 
verbesserungswürdig eingeschätzt, sie bietet eventuell in Bezug auf die Gerichtsfestigkeit 
eine potentielle Angriffsfläche. 
Die Indikatoren müssen kleinräumig, da gebietsspezifisch, erhoben und mit den jeweiligen 
Ausprägungen der Indikatoren in Vergleichsgebieten wie z.B. der Innenstadt bzw. Gesamt-
stadt verglichen werden. Erst mithilfe dieser Referenzwerte kann das Aufwertungs- und Ver-
drängungspotenzial des jeweiligen Untersuchungsgebietes eingeschätzt werden. Danach 
schließt sich die Einschätzung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials des jeweiligen 
Untersuchungsgebietes an. Wesentlich ist die einheitliche Anwendung dieses Kriterienkata-
logs für alle Untersuchungsgebiete einer Stadt. Indikatoren müssen jährlich verfügbar sein, 
kleinräumig auf einer einheitlichen statistischen Ebene vorliegen und ausreichend große 
Fallzahlen produzieren. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    21

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
Auf die Situation in Münster übertragen bedeutet dies, dass die Daten für die Gesamtstadt,  
die Altstadt  und den Innenstadtring (Statistische Bezirke 11-29) bereitgestellt werden müss-
ten. Nachfolgend eine Auflistung möglicher Indikatoren und ihrer Verfügbarkeit in Münster. 
Die nicht abschließende Indikatorenauswahl orientiert sich dabei an den verwendeten Indika-
toren in den Städten Hamburg und München. 
 
Mögliche Indikatoren für ein „Monitoring zu Verdrängungs- und Aufwertungsprozessen“  
Nr. Indikatoren 
Ersteinschät-
zung zur Ver-
fügbarkeit in 
Münster Anmerkungen 
√ = verfügbar, € = Beauftragung/Ankauf, ‼ = erhöhter Aufwand, ? = Datenqualität/Aussagekraft 
Verdrängungsindikatoren 
1 Bevölkerungszahl √   
2 
Altersverteilung ausgewählter Alters-
gruppen (< 18, 18-24, 25-44, 45-64, 65-
79, > 79) 
√  
3 
Wohnbevölkerung ohne deutsche 
Staatsangehörigkeit (Nichtdeutsche)  
√   
4 Haushaltsgrößen √   
5 Haushalte mit Kindern √   
6 SGB II-Beziehende √ unterste räumliche Ebene: Stadtzelle 
7 Wohngeldempfängerhaushalte √  
8 Wanderungssaldo  √   
9 Wohndauer (Durchschnitt, > 10 Jahre) √   
10 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 
am Wohnort 
√ unterste räumliche Ebene: Stadtzelle 
11 
Einkommen (Anteil HH mit Nettoein-
kommen < 1500 Euro/Monat) 
€ Haushaltsbefragung oder Ankauf, keine 
Zeitreihenbildung möglich, da Stichtagsab-
frage! 
Aufwertungsindikatoren 
1 
Wohnungsbestand nach Wohnungsgrö-
ßen 
√ Sonderauswertung Zensus 
2011/Baustatistik; Zeitreihe auf Stadtzel-
lenebene im Aufbau 
2 
Wohnungsbestand nach Baualter  ? Sonderauswertung Zensus 2011, keine 
Zeitreihenbildung möglich, da Stichtagsab-
frage! 
3 
Wohnungsbestand nach Ausstattung ? Sonderauswertung Zensus 2011, keine 
Zeitreihenbildung möglich, da Stichtagsab-
frage! 
4 Sozialwohnungsanteil  √   
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    22

Bericht für den „Interfraktionellen AK Wohnen“ zum Thema Milieuschutzsatzung am 03.11.14 
5 
Anteil der in den letzten fünf Jahren 
erteilten Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen für Altbauten  
‼ Sonderauswertung Bauakten, da im Ver-
waltungsvollzug nicht standardisiert erfasst 
6 
Anzahl genehmigter Umbauten von 
Wohnungen letzte 5 Jahre  
√  
7 
Durchschnittliche Angebotsmiete (Netto-
kaltmiete pro qm) 
€ Haushaltsbefragung oder Sonderauswer-
tung der Immobilienportale beauftragen 
(Bsp. Empirica IDN ImmoDaten GmbH), 
vermittelt jedoch nur Ausschnitt, da nur ein 
Teil der Wohnungen über Anzeigen ver-
mietet werden; keine Zeitreihenbildung 
möglich 
8 
Lage von Gebieten und ihrem Umfeld 
nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel  
√ 
 
differenziert bezüglich Lage nach Altstadt, 
Innenstadtring, erweiterter Innenstadtbe-
reich, übriges Stadtgebiet sowie Woh-
nungsart und -ausstattung 
9 
Wohnbesitzverhältnisse (Eigen-
tum/Miete) 
? Sonderauswertung Zensus 2011, Qualität 
der Aussagen noch nicht überprüft; keine 
Zeitreihenbildung möglich, da Stichtagsab-
frage! 
10 
Kaufpreisspannen/qm Wohnfläche 
(Ersterwerb/Weiterverkauf) 
√ standardisierte räumlich differenzierte 
Aufbereitung in 5 Zonen, maßgeblich für 
Zweck Erhaltungssatzung sind Zonen 1 
und 2 (evtl. 3), Sonderauswertung bis auf 
Blockgruppenebene möglich 
11 
Anzahl der Kauffälle bei Eigentumswoh-
nungen 
√ standardisierte räumlich differenzierte 
Aufbereitung in 5 Zonen, maßgeblich für 
Zweck Erhaltungssatzung sind Zonen 1 
und 2 (evtl. 3), Sonderauswertung bis auf 
Blockgruppenebene möglich 
12 
Anzahl Umwandlungen von Miet- in 
Eigentumswohnungen (Grundbuchum-
schreibungen)  
√ standardisierte räumlich differenzierte 
Aufbereitung in 5 Zonen, maßgeblich für 
Zweck Erhaltungssatzung sind Zonen 1 
und 2 (evtl. 3), Sonderauswertung bis auf 
Blockgruppenebene möglich 
 
Grundsätzlich sei in Bezug auf die bereits vorgenommene räumliche Eingrenzung des zu 
untersuchenden Gebietes im o.g. Antrag angemerkt (Süd- und Hansaviertel), dass aus 
Fachsicht von der Vorabfestlegung auf einzelne Stadtteile abgesehen werden sollte. Es be-
darf einer gesamtstädtisch angelegten Untersuchung,  die die Entwicklung eines Gebietes 
nicht isoliert, sondern im gesamtstädtischen Kontext betrachtet, um einen Maßstab für Um-
fang und Geschwindigkeit übergeordneter Entwicklungstendenzen zu erhalten. 
Bearbeitung: 61.1, Oktober 2014    23