Bauunterhaltung/Instandhaltung der Kölner Bürgerhäuser/Bürgerzentren

Dezernat, Dienststelle  
V/506 
 
Vorlagen-Nummer 22.02.2024 
 0174/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 29.02.2024 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 04.03.2024 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 07.03.2024 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 07.03.2024 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 11.03.2024 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 14.03.2024 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 14.03.2024 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 14.03.2024 
 
Bauunterhaltung/Instandhaltung der Kölner Bürgerhäuser/Bürgerzentren  
Anlass dieser Mitteilung:  
 
Mit der nachfolgenden Mitteilung informiert die Verwaltung den Ausschuss für Sozia-
les, Seniorinnen und Senioren sowie die Bezirksvertretungen, in deren Zuständigkeits-
bereich Bürgerhäuser/Bürgerzentren verortet sind, über das Thema „Bauunterhaltung 
beziehungsweise Instandsetzung der Kölner Bürgerhäuser/Bürgerzentren“. Anlass ist 
die Finanzierung des NRW-Tages 2024 in Köln. 
 
Mit Beschlussvorlage Session-Nummer 3135/2023 für die Sitzung des Rates am 
07.12.2023 schlug die Verwaltung eine Finanzierung des NRW-Tages 2024 durch 
eine überplanmäßige Deckung aus dem Teilergebnisplan des Amtes für Soziales, Ar-
beit und Senioren vor. Die Verwaltung führte aus, dass für 2024 geplante Baumaß-
nahmen in den Bürgerhäusern/Bürgerzentren aufgrund der stark beanspruchten Ka-
pazitäten der Bauwirtschaft verzögert erfolgen werden. Deshalb kann die Deckung für 
den NRW-Tag durch Wenigeraufwendungen aus der Produktgruppe 0507, Betrieb, 
Unterhaltung und Förderung von Bürgerhäusern und -zentren, in der Teilplanzeile 13, 
Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen, erfolgen.

2 
 
Ausschöpfung der Mittel für die Bauunterhaltung der Bürgerhäuser  
 
In den vergangenen Jahren konnten die im Haushaltsplan vorgesehenen Mittel für die 
Bauunterhaltung der Bürgerhäuser/Bürgerzentren nicht in der vorhergesehenen Höhe 
genutzt werden. 
 
Haushalts- 
jahr  
Haushalts- 
planansatz  
Ermächtigung 
einschließlich 
Übertragung 
aus Vorjahr  
Mittel- 
verbrauch  
nicht  
verbraucht  
2019  2.301.196,00  2.402.485,21  929.782,96  1.472.702,25  
2020  2.617.296,00  5.595.696,00  1.008.523,62  4.587.172,38  
2021  1.913.196,00  5.621.196,00  718.432,51  4.902.763,49  
2022  2.838.300,00  6.121.028,92  1.813.909,13  4.307.119,79  
2023  3.700.000,00  8.060.035,77  1.759.469,40  6.300.566,37  
2024  4.000.000,00     
 
Wie sich aus der vorstehenden Tabelle ergibt, wurden vorgesehene Mittel in erhebli-
cher Höhe nicht verausgabt. Soweit möglich, wurden nicht verausgabte Mittel in das 
nächste Jahr übertragen.  
 
Für Bauvorhaben, die aus den unten genannten Gründen bisher nicht realisiert wer-
den konnten, mussten neue Kostenkalkulationen erstellt werden. Für den hierfür ent-
stehenden Zusatzbedarf prüft die Verwaltung, in welcher Höhe unter Benennung von 
nachvollziehbaren Gründen eine Übertragung der nicht verausgabten Mittel von 2023 
nach 2024 möglich ist. Diese Mittelübertragungen werden jedoch nur noch restriktiv 
angewandt und bedürfen der Zustimmung der Kämmerin. Sofern eine Mittelübertra-
gung nicht in voller Höhe möglich ist, wird die Verwaltung bei der Aufstellung des 
nächsten Haushaltsplans und der Mittelfristplanung die notwendigen Mittel für die 
Maßnahmen daher erneut anmelden.  
 
 
Weiterhin bestehender Instandsetzungs - und Sanierungsbedarf  
 
Die Bürgerhäuser/Bürgerzentren zeigen - wie viele städtische Liegenschaften – einen 
hohen Instandhaltungsstau auf. Es wurden in der Vergangenheit nur die nötigsten In-
standhaltungsmaßnahmen vorgenommen. Nachdem festgestellt wurde, dass die reine 
Instandhaltung nicht mehr ausreicht, wurden Sanierungsplanungen gestartet. Dabei 
hat sich herausgestellt, dass Sanierungen ohne umfassende Fachplanung nicht 
durchführbar sind.  
 
 
Sanierungsplanung 
 
Die Abteilung Bürgerhäuser/Bürgerzentren des Amtes für Soziales, Arbeit und Senio-
ren hat mit den Leitungen der Bürgerhäuser/Bürgerzentren Sanierungspläne aufge-
stellt. Diese Pläne beinhalteten einzelne Sanierungsmaßnahmen bis hin zu Generals-
anierungen (zum Beispiel Bürgerhaus MüZe, Kulturbunker und Quäker Nachbar-
schaftsheim). Die Aufstellung dieser Planungen erfordert umfassendes Fachwissen im 
Rahmen der Bauherreneigenschaft. Daher wurde in der Abteilung Bürgerhäuser/Bür-
gerzentren im Herbst 2021 eine Architekt*innenstelle geschaffen. Diese wurde erst-
malig im Dezember 2021 besetzt. Aufgrund mehrfacher Vakanzen wurde sie jeweils 
nachbesetzt. Darüber hinaus wechselte in der Abteilung Bürgerhäuser/Bürgerzentren 
beginnend mit August 2021 das gesamte Personal. Durch diesen Austausch mit teil-
weise mehreren Monaten andauernden Vakanzen ist Wissen verloren gegangen.

3 
 
Zudem waren Generalsanierungen in 2019 nicht so umfassend geplant, wie dies hätte 
erfolgen müssen. Hier wird beispielhaft auf das Bürgerhaus MüZe hingewiesen. Bis 
Ende 2021 wurde zum Beispiel davon ausgegangen, dass das marode Nebenge-
bäude der MüZe lediglich einer Sanierung bedarf. Dies hat sich als falsch herausge-
stellt. Es sind Abbrucharbeiten unter anderem aus statischen Gründen erforderlich. 
Eine Umsetzung mit den vorhandenen Plänen konnte nicht erfolgen. Der in der Abtei-
lung ab Ende 2021 tätige Architekt musste mit der städtischen Gebäudewirtschaft eine 
umfassende neue Planung für Haupt- und Nebengebäude des Bürgerhauses MüZe 
erarbeiten. Die erforderliche Neuplanung hat zu erheblich höheren Kostenerwartun-
gen geführt. Die Generalsanierung konnte daher wegen fehlender Mittel ab 2022 nicht 
realisiert werden, das Bauprojekt musste zeitnah gestoppt und die dann unzureichen-
den Fördermittel des Landes mussten wieder zurückgegeben werden. 
 
 
Gründe für Verzögerungen der Baumaßnahmen  
 
Nachfolgend sind wesentliche Faktoren dargestellt, die zu den Verzögerungen und 
der aktuellen Situation mangelnder Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen bei-
tragen: 
 
1 Baugenehmigungen benötigen mehrere Monate bis zu über einem Jahr.  
2. Umfassende Abstimmungen mit anderen Ämtern wegen Grünflächen und Stell-
plätzen.  
3. Die Sanierung im Bestand führt häufig zu unerwarteten Problemen, da alte Bau- 
und Bestandspläne nicht vorhanden sind oder die Ausführung anders umgesetzt 
wurde, als geplant. Im Bestand müssen zudem vor Beginn der Sanierung umfas-
sende Schadstoffgutachten eingeholt werden.  
4. Mangelnde eigene Fachexpertise in der Abteilung als Bauherrenvertretung. Erst 
seit Ende 2021 hat die Abteilung 506 eine eigene Architekt*innenstelle, die jedoch 
durch eine hohe Fluktuation geprägt ist. Im nunmehr dritten Besetzungsanlauf ist 
die Stelle seit Oktober 2023 wieder besetzt. Vor Wirksamwerden besteht erhebli-
cher Einarbeitungsaufwand.  
 
5. Mangelnde Kapazitäten bei der städtischen Gebäudewirtschaft, die mit der 
Projektsteuerung beauftragt wurde. Bedingt durch den Fachkräftemangel gibt es 
auch bei der städtischen Gebäudewirtschaft eine hohe Fluktuation und hohe Va-
kanzen.  
6. Interne Prioritätenverschiebung bei der städtischen Gebäudewirtschaft führen 
zu Verlagerung von Kapazitäten in den Schulbau, da hierauf der Schwerpunkt lag 
und liegt.  
7. Wiederholung von Leistungsphasen nach der HOAI in der Planungsphase. Das 
war auch bei den geplanten Sanierungsvorhaben des Kulturbunkers und des Bür-
gerhauses MüZe der Fall und führte dazu, dass die Maßnahmen derzeit nicht reali-
siert werden können und Fördergelder zurückgegeben werden mussten.  
8. Aufwändige Planungsphasen, da auch zu prüfen ist, ob eine Sanierung im Be-
stand (bei laufendem Betrieb des Hauses) möglich oder eine Auslagerung des 
Betriebs notwendig ist. Dafür müssen Alternativobjekte oder Flächen für Container-
bauten verfügbar sein.

4 
 
9. Erfolglose Ausschreibungen von Planungsleistungen: so wurde beispielsweise 
für die Generalsanierung des Quäker Nachbarschaftsheimes dreimal erfolglos eine 
Ausschreibung für ein Planungsbüro sowie die technische Gebäudeausstattung 
durchgeführt. Erst die vierte Ausschreibung war erfolgreich. Dadurch gingen über 
zwei Jahre verloren. Erst im zweiten Halbjahr 2023 konnte die Beauftragung für die 
Leistungsphasen 1-3 HOAI erfolgen.  
10. Die Corona-Pandemie hat zu einer temporären Schließung der Häuser während 
des Lockdowns geführt. In dieser Zeit wurden keine größeren Maßnahmen durch-
geführt.  
11. Seit der Flutkatastrophe insbesondere im Ahrtal im Juli 2021 waren viele Fachfir-
men hier im Rheinland nicht verfügbar, da sich die Auftragsannahme der Fir-
men/Architekturbüros auf die Region der Flutkatastrophe konzentriert hat. 2021 
sind viele Firmen ins Ahrtal abgewandert und haben dort den Aufbau vorangetrie-
ben, da die Errichtung neuer Gebäude lukrativer ist als die Sanierung im Bestand, 
die stets Probleme mit sich bringt. Die Fachplaner*innen und Handwerker*innen 
waren durch diese Naturkatastrophe nicht auf Aufträge der Kommune angewie-
sen.  
 
 
Aktuell weiter betriebene Vorhaben der Bauunterhaltung  
 
Die aufwändige Fassadensanierung des Bürgerhauses Stollwerck, die bereits seit 
Anfang 2022 durchgeführt wird (Session-Nummer 3323/2019), steht kurz vor dem Ab-
schluss (Ende erstes Quartal 2024).  
Die Schadstoffsanierung des Handwerkerhofes  - zugehörend zum Bürgerzentrum 
Chorweiler (Session-Nummer 3538/2022) wird seit 2023 durchgeführt und voraus-
sichtlich im zweiten Halbjahr 2024 abgeschlossen sein. 
Die Sanierung des Innenhofes des Bürgerzentrums Alte Feuerwache einschließ-
lich Kanalsanierung und Neubau der Holzwerkstatt (Session Nummer 2045/2022) be-
findet sich seit Mitte 2023 in der tatsächlichen Bauphase. Die Baumaßnahme muss 
Ende 2024 abgeschlossen sein. Über die Fördermittel hinaus ist im Jahr 2024 auch 
der Eigenanteil der Stadt Köln zu finanzieren.  
Bauunterhaltungsmaßnahmen im Bürgerhaus MüZe zur Sicherstellung der Betrei-
berverantwortung, für die konsumtiv 2,0 Mio. € zur Verfügung stehen (Session-Num-
mer 1107/2023), wurden in 2023 beauftragt und werden laufend, auch in diesem Jahr, 
beauftragt und durchgeführt. Zudem ist die grundlegend weiterhin beabsichtigte Gene-
ralsanierung seit über einem Jahr in der Leistungsphase 4 (Baugenehmigungsverfah-
ren), die eine umfangreiche Begleitung und Anpassung der Planung erfordert. 
 
 
Perspektive für die Zukunft  
 
Im Herbst 2023 wurden folgende Beschlüsse für Baumaßnahmen eingeholt: 
 
1. Planungsbeschluss für die Dachsanierung des Bürgerschaftshauses Bocklemünd  
(Session-Nummer 3470/2023) 
2. energetische Sanierung des Bürgerzentrums Deutz (Session-Nummer 3475/2023)  
3. Wettbewerb und Planungsbeschluss für die Innenhofgestaltung im Bürgerhaus Kalk 
(Session-Nummer 2675/2023).  
 
Folgende Maßnahmen zur Verbesserung der Wirksamkeit werden geprüft oder bereits 
umgesetzt:

5 
 
 
1. Enger Austausch und Abstimmung zwischen der Abteilung Bürgerhäuser/Bürger-
zentrum und dem Servicebereich der städtischen Gebäudewirtschaft über die dort 
vorhandenen Kapazitäten für die Auftragsannahme von Aufträgen für die Bürger-
häuser/Bürgerzentren.  
2. Aufbau eines eigenen „kleinen Architekturbüros“ in der Abteilung Bürgerhäuser/Bür-
gerzentrum, aber auch Verstärkung des Verwaltungsbereiches (Stellenmehrbedarf 
mit Finanzierung aus dem Bauunterhaltungsbudget), damit von dort Baumaßnah-
men bis zu einer bestimmten Wertgrenze selbst betreut werden können. Dies gilt 
auch für die Begleitung der gestellten Fördermittelanträge für energetische Maß-
nahmen.  
3. In enger Abstimmung mit der städtischen Gebäudewirtschaft kann in Einzelfällen 
die Betreuung von externen Projektsteuerungsbüros von der Abteilung Bürgerhäu-
ser/Bürgerzentren wahrgenommen werden, sofern hier ausreichend Kapazitäten 
vorhanden sind.  
4. Fortlaufende Aktualisierung der vorhandenen Übersicht der notwendigen Baumaß-
nahmen unter Einbeziehung der fachlichen Expertise (eigener Architekt) und Be-
nennung von konkreten Maßnahmen. Zudem werden die absehbaren notwendigen 
Baunahmen priorisiert und eine mittel- bis langfristige Budgetplanung, bezogen auf 
einen Zeitraum von 10 Jahren, vorgenommen.  
 
 
gez. Dr. Rau