Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen -

Anlage 1 
 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke  
- Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen - 
gemäß Beschluss des Rates vom ____________ 
 
 
 
 
1. Allgemeine Zielsetzungen 
 
Gemäß den Beschlüssen des Rates zur Sozialgerechten  Bodennutzung in Münster 
beschreitet die Stadt Münster neue Wege sowohl beim  Erwerb von 
Wohnbaupotentialflächen als auch bei der Vermarktung städtischer Baugrundstücke. 
 
Hierdurch soll eine verbesserte Wohnraumversorgung insbesondere für bestimmte 
Zielgruppen (Haushalte mit geringem und mittlerem E inkommen, Familien und 
Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderungen) 
unter Berücksichtigung der Mengenziele des Handlungskonzepts Wohnen (1.500 WE 
pro Jahr; davon 300 WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau) erreicht werden. 
 
Bei der Vermarktung städtischer Grundstücke zur Schaffung von  
• Mietwohnraum oder Wohnungseigentum (Geschossbau, Reihenhaus) oder 
• gemeinschaftlichen Wohnformen 
werden daher zukünftig die nachfolgenden Grundsätze zugrunde gelegt. 
 
Damit sollen zugleich preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt 
bewirkt und ausgewogene sowie nachhaltige Angebots-  und Quartiersentwicklungen 
gesteuert werden. 
 
Über die definierten Verfahrensweisen in diesen Gru ndsätzen soll die 
Gleichbehandlung aller Marktakteure sowie Transpare nz im Vermarktungsprozess 
gewährleistet werden. 
 
 
 
2. Standortbezogene Zielsetzungen 
 
Durch die Vermarktung städt. Grundstücke wird die A ngebotsvielfalt am 
Wohnungsmarkt zu Gunsten der sozialen Wohnraumverso rgung, freifinanzierter 
Miet- und Eigentumswohnungen sowie gemeinschaftsori entierter Wohnformen 
gestärkt. Die Aspekte der Kinder- und Familienfreun dlichkeit, Sozial- und 
Generationengerechtigkeit, Barrierefreiheit und Umw eltfreundlichkeit finden hierbei 
besondere Berücksichtigung. 
 
Die Stadt Münster entwickelt konkrete Zielvorgaben,  die die Qualitäts- und 
Mengenziele für das jeweilige Grundstück definieren . Standortbezogen sollen damit 
unterstützt werden:

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• barrierefreie Wohnqualitäten (z. B.: Erschließung durch Aufzug, 
bodengleiche Dusche) 
 
• bezahlbares Wohnen (z. B. Wohnflächenbegrenzung) 
 
• familienfreundliches Wohnen (z. B. direkter Zugang  zu 
privaten/gemeinschaftlichen Freiflächen, funktionsneutrale Raumangebote) 
 
• studentisches Wohnen (z. B. nachfragegerechtes Ang ebot, Konzept zur 
Nachfolgenutzung) 
 
• senioren- und behindertengerechtes Wohnen (z. B. B etreuungs-
/Serviceangebote, Gemeinschaftsräume/-flächen, allt agstaugliche 
Baustandards) 
 
• Wohnen im Eigentum (z. B. Eigentumswohnungen, Baut rägermaßnahmen) 
 
• besondere städtebauliche/architektonische Qualität en (z. B. Wettbewerb/ 
Mehrfachbeauftragung) 
 
• gemeinschaftliches Wohnen (z.B. im Eigentum, zur M iete, in 
Genossenschaften) 
 
 
 
3. Vermarktung/Kaufpreis  
 
Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt auf der Gru ndlage eines Vermarktungs- 
und Preisfestsetzungsbeschlusses durch den Haupt- und Finanzausschuss. 
 
Unter Berücksichtigung der allgemeinen städt. Ziels etzungen zur 
Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung (vgl. Ziffe r 1) sowie der 
standortbezogenen Zielsetzungen (siehe Ziffer 2) ba siert der Kaufpreis grundsätzlich 
auf dem so ermittelten Verkehrswert. 
 
Im begründeten Einzelfall kann ein Verkauf auch gegen ein Kaufpreisgebot erfolgen. 
 
 
4. Vermarktung von Grundstücken  für Mietwohnraum oder 
Wohnungs eigentum 
 
4.1 Ausschreibungszeitraum 
 
Die Ausschreibung solcher städtischen Grundstücke f indet in der Regel über einen 
Zeitraum von 2 – 4 Monaten statt. 
 
4.2 Bewerbungs- und Auswahlverfahren 
 
Dafür gelten folgende Maßgaben: 
 
• Zwingende  Abgabe einer Verpflichtungserklärung über die Berei tschaft zur 
Erfüllung der im Exposé festgeschriebenen Zielvorga ben für das

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ausgeschriebene Grundstück als Voraussetzung für di e Teilnahme am 
weiteren Verfahren 
• Angebot zur Höhe der Startmiete bei öffentlich gef örderten Wohnungen  
• wenn gefordert: Angebot zur Höhe der Startmiete im  freifinanzierten 
Wohnungsbau 
• Bei Vermarktungen gegen Kaufpreisgebot entscheidet  das höchste Gebot. 
• Bei Angebotsgleichheit entscheidet das Los. 
• In besonderen städtebaulichen Situationen erfolgt die Bewerberauswahl durch 
ein Qualifizierungsverfahren (Wettbewerb). 
 
 
 
5. Vermarktung von Grundstücken für gemeinschaftsor ientierte Bau- und 
Wohnformen. 
 
Eine Vermarktung von Grundstücken zur Stärkung von Gemeinschaftswohnformen 
erfolgt zweckgerichtet und unter standortbezogenen Zielsetzungen mit 
entsprechenden Vorgaben zur Realisierung von  
 
• gemeinschaftsorientiertem Wohnen zur Miete („Inves torenmodell“) oder  
• genossenschaftlichem Wohneigentum zur Selbstnutzun g oder 
• selbstgenutztem Wohneigentum für Baugruppen/-gemei nschaften.  
 
Damit anzustrebende Ziele und Projekttypen werden m it dem Preisfestsetzungs- und 
Vermarktungsbeschluss von den politischen Gremien festgelegt. 
Eine gezielte Grundstücksvermarktung zugunsten geme inschaftsorientierter Bau- 
oder Wohnformen gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte :  
 
5.1 Interessenbekundungsverfahren  
Vor einer Ausschreibung geeigneter Grundstücke kann  die Stadt Münster zur 
Einschätzung der standortbezogenen Nachfrage zunäch st ein 
Interessenbekundungsverfahren durchführen, mit dem die zweckgerichtete 
Verkaufsabsicht der Liegenschaft öffentlich gemacht  wird und potenzielle Bewerber 
(Investoren, Baugruppen, Genossenschaften) aufgefor dert werden, ihr Interesse 
mittels einer formalen Abfrage (Fragebogen) näher darzustellen.  
 
5.2 Ausschreibung/Bewerberauswahl 
Die Ausschreibung richtet sich an Investoren, Bauge meinschaften bzw. 
Bewohnergenossenschaften. Der Ausschreibungszeitraum beträgt in der Regel 4 bis 
6 Monate. Mit der Grundstücksausschreibung werden s tädtische Ziele und 
Erwartungen an die damit zu realisierende Gemeinsch aftswohnform transparent 
gemacht. Zur Bewertung angebotener Projektqualitäte n und deren 
Realisierungschancen werden von den Bewerbern insbe sondere Angaben 
eingefordert  
 
a) zu den Akteuren (z. B. Referenzen/Projekterfahru ng, Organisation, Anzahl und 
Struktur der Mitglieder von Bewerber-gemeinschaften , Fachliche 
Kompetenzen zur Projektrealisierung)

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b) zum inhaltlichen Konzept (z. B. soziale, ökologi sche , bauliche Ziele, künftige 
Nutzer- oder Personengruppe - wie z.B. Senioren, Fa milien, Frauen, Männer, 
generationsübergreifend,-  nachbarschaftliche bzw. integrative Leistungen) 
 
c) zu Kooperationspartnern (z. B. Architekt, Baubet reuer, Projektmoderation) 
 
d) zum Wohnprojekt (z. B. Anzahl und Struktur gepla nten Wohnraums, Anteil 
geförderter bzw. freifinanzierter Miet- oder Eigent umswohnungen, 
Gemeinschaftsflächen und -räume) 
 
e) zum Finanzierungskonzept (geschätzte vorkalkulie rte Angaben zu den Kosten 
und zur Finanzierung, Anteil Eigenkapital/Fremdmittel) 
 
f) zur architektonischen und städtebaulichen Gestal tung (z.B. Lageplan, 
Ansichten) 
 
Im Interesse eines transparenten und diskriminierun gsfreien Auswahlverfahrens 
werden die zuvor mit der Ausschreibung genannten Kr iterien nach einem 
Punktesystem gewichtet und bewertet. Den Zuschlag e rhält derjenige Bewerber, der 
die Kriterien insgesamt am besten erfüllt und die g rößte Aussicht auf Realisierung 
der städtischen Ziele gewährleistet. 
 
Auf Antrag des Bewerbers kann das Grundstück auch i m Wege einer 
Erbbaurechtsbestellung mit einem Erbbauzins von jäh rlich 4 % des 
Kaufpreises gemäß Ziff. 3 einschließlich einer Wertsicherungsklausel vergeben 
werden.  
 
5.3 Anhandgabe  
Die Anhandgabe setzt eine Zustimmung der politische n Gremien zu der seitens der 
Verwaltung begründeten Bewerberauswahl voraus. Mit der Zusage wird das zur 
Vermarktung angebotene Grundstück dem ausgewählten Bewerber für einen 
Zeitraum von bis zu 12 Monaten (ab Zusage) unentgel tlich zur konkreten 
Projektentwicklung anhand gegeben.  
Dieser Zeitrahmen dient insbesondere zur Klärung der individuellen Bebaubarkeit der 
Grundstücksfläche, der nachweislichen Absicherung d er Finanzierung und zur 
Definition und Festlegung projektorientierter Belan ge zwischen den beteiligten 
Akteuren. 
Danach ist innerhalb angemessener Frist der Grundst ückskaufvertrag zu 
beurkunden.  
 
 
6. Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen  
 
• Bauverpflichtung 
 
a) Mit der Bebauung des Grundstücks ist in der Regel  innerhalb einer Frist von 
12 Monaten nach Vertragsabschluss zu beginnen und regelmäßig  innerhalb 
von weiteren 12 Monaten ist die Bebauung soweit zu vollenden, dass eine 
zweckentsprechende Nutzung des Bauwerks gemäß den s tandortbezogenen 
Zielsetzungen möglich ist. Bei Nichteinhaltung der Verpflichtung, mit dem Bau 
innerhalb der vorgenannten Frist  zu beginnen, hat die Stadt Münster das

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Recht vom Vertrag zurückzutreten. Das gleiche gilt,  wenn nicht nach in der 
Regel  24 Monaten die Bebauung soweit vollendet wurde, das s eine 
zweckentsprechende Nutzung des Bauwerks möglich ist .                                   
 
b) Der Anteil des auf dem Grundstück zu errichtende n öff. geförderten 
Wohnraums (Nettowohnfläche) wird vertraglich festge legt. Ein entsprechender 
Förderantrag ist in der Regel  innerhalb von 6 Monaten nach 
Vertragsabschluss zu stellen. Bei Nichteinhaltung d ieser Verpflichtung hat die 
Stadt Münster das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Für den zu errichtenden 
Wohnraum gilt, dass die in den jeweiligen Wohnraumf örderbestimmungen 
festgelegte Höchstdauer der Sozialbindung zu vereinbaren ist. 
 
c) Zur Erfüllung der städt. Zielvorgaben, vgl. Ziff . 2, kann im Einzelfall 
 
ergänzend zum Rücktrittsrecht gemäß a) vom Käufer e ine 
Vertragserfüllungsbürgschaft gefordert oder eine Ve rtragsstrafe vorgesehen 
werden. 
 
• Energiesparhaus Münster                                                                                    
 
Der Jahresprimärenergiebedarf gemäß dem jeweiligen Beschluss des Rates 
der Stadt Münster ist bei der Bebauung des Grundstü cks einzuhalten. (Zur 
Zeit: Unterschreitung des spezifischen Transmission swärmeverlustes des 
Referenzgebäudes gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) um 35 %) 
 
• Nachzahlungsverpflichtung 
 
Bei Überschreitung der Ausnutzung des Grundstücks oder Änderung sonstiger 
wertbildender Parameter, die dem Verkehrswertgutach ten zu Grunde liegen, 
wird eine Nachzahlungsverpflichtung vereinbart. 
 
 
 
7. Kommunale Selbstverpflichtung 
 
Die „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ sieht für städtische Grundstücke im 
Bereich der Mehrfamilienhausbebauung einen Zielwert  von 60 % der entstehenden 
Nettowohnfläche zur anteiligen Errichtung von geför dertem Mietwohnraum (mind. 
70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % zuguns ten Einkommens-
gruppe B) vor (besondere kommunale Selbstverpflicht ung). Der Anteil des 
geförderten Wohnraumes soll im Plangebiet insgesamt  verwirklicht werden. Unter 
Berücksichtigung dieser Vorgaben kann der je Baugrundstück zu fordernde Anteil am 
öffentlich geförderten Mietwohnraum zwischen 0 und 100 % variieren. In besonderen 
stadtstrukturellen Situationen kann im begründeten Einzelfall von dieser Vorgabe 
abgewichen werden (vgl. auch Ziffer 8.). 
 
 
8. Ausnahmeregelung 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss kann in besonderen F ällen von den vorstehenden 
Grundsätzen abweichende Beschlüsse fassen.

V/0247/2015/2 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Verkehrsplanung 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamilienhäuser, 
Gemeinschaftswohnformen - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
11.06.2015 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
17.06.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
17.06.2015 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt die Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke für Mehrfami-
lienhäuser und Gemeinschaftswohnformen gemäß Anlage 1 dieser Ergänzungsvorlage. 
2. a) Die Verwaltung wird beauftragt, vor der Ausschreibung von Grundstücken jeweils einen 
Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss durch den Haupt- und Finanzausschuss 
herbeizuführen, mit dem zugleich die standortbezogenen Ziele zur Wohnraumversorgung 
bzw. zur Stadt- und Quartiersentwicklung festgelegt werden. Dieser Beschluss soll ins-
besondere zum Inhalt haben: 
 ein Kriterium oder mehrere gewichtete Kriterien, an Hand dessen/derer die 
Auswahlentscheidung erfolgen soll, 
 den Kaufpreis oder das Mindestgebot bei einem Gebotsverfahren gemäß Ziff. 
3 der Vergabegrundsätze. 
b) Die Zuständigkeitsordnung der Stadt Münster in der Fassung des Ratsbeschlusses 
vom 02.07.2014 wird entsprechend Buchst. a) wie folgt ergänzt: 
 Bei Ziffer 1.2 – Entscheidungszuständigkeiten Haupt- und Finanzausschuss –wird 
folgende Ziff. 1.2.12 eingefügt: 
„1.2.12 Liegenschaftsangelegenheiten 
        - Vermarktung und Preisfestsetzung bei städtischen Grundstücken für Miet-
wohnraum, Wohnungseigentum und gemeinschaftsorientierte Bau- und Wohnfor-
men“ 
 Bei Ziffer 2.2 - Entscheidungszuständigkeiten Ausschuss für Liegenschaften, Wirt-
schaft und strategisches Flächenmanagement – wird bei Ziff. 2.2.1 4. Spiegelstrich 
folgende Ergänzung angefügt: 
„soweit nicht der Haupt- und Finanzausschuss nach Ziff. 1.2.12 zuständig ist“ 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0247/2015/2. Erg. 
Auskunft erteilt: 
Herr Osterhoff 
Herr Bartmann 
Frau Fahl 
Ruf: 
492 2352, 492 6115, 492 6480 
E-Mail: 
Osterhoff@stadt-muenster.de 
Bartmann@stadt-muenster.de 
FahlA@stadt-muenster.de  
Datum: 
08.06.2015 
 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0247/2015/2 
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Ausschreibung eines Grundstücks auf der Basis der 
im Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss festgelegten Modalitäten gegenüber 
den sich für das Grundstück bewerbenden potentiellen Käufern einen Vertrauenstatbe-
stand erfüllt, so dass in der Regel 
a) bei den Grundstücken für Mietwohnraum oder Wohnungseigentum an den Bewer-
ber, der die gestellten Anforderungen am besten erfüllt oder den bei Angebots-
gleichheit das Los bestimmt, das Grundstück zu vergeben sein wird. 
b) an die Baugruppe oder an den Investor, dem durch Beschluss der politischen 
Gremien ein Grundstück zur Realisierung einer Gemeinschaftswoh nform an Hand 
gegeben wurde, das unter Berücksichtigung maßgeblicher städtischer Ziele und 
unter Umsetz ung des ausgewählten Konzeptes bebaut werden soll, das Grun d-
stück zu vergeben sein wird. 
Das vorgesehene Grundstücksgeschäft wird den politischen Gremien entsprechend zur 
abschließenden Beschussfassung vorgelegt. 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, spätestens nach 2 Jahren über die Erfahrungen aus der 
Praxis der Grundstücksvergabe nach diesen Grundsätzen zu berichten. 
5. Mit dem Beschluss zu Ziff. 1 ist die Anregung der Kommission zur Förderung der Inklusi-
on von Menschen mit Behinderungen (KIB) gem. dortigem Beschluss vom 16.09.2014 in-
soweit erledigt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
keine 
 
 
Begründung: 
 
Aufgrund der weiteren Vorberatung der Vorlage in der Sitzung des Ausschusses für Liegenschaf-
ten, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement am 03.06.2015 haben sich Änderungsbe-
darfe ergeben, die im Beschlussvorschlag dieser Ergänzungsvorlage inkl. Anlage 1 durch Fet t-
druck kenntlich gemacht sind.  Die Änderungen aus der ersten Ergänzungsvorlage 
(V/0247/2015/1. Erg.) sind im Beschlussvorschlag durch Kursivdruck kenntlich gemacht. 
 
 
Zu 1) 
 
Durch den Einschub des letzten Satzes unter Ziff. 5.2 der Vergabegrundsätze wird die Möglichkeit 
eröffnet, auf entsprechenden Gremienbeschluss hin auch eine Vermarktung im Wege der Beste l-
lung eines Erbbaurechtes vorzusehen. De r Erbbauzins wird dabei analog zu den städtischen 
Vergaberichtlinien im Einfamilienhausbereich mit jährlich 4  % des vorgesehenen Kaufpreises b e-
messen. Eine Wertsicherungsklausel wird vereinbart. Erbbaurechte zu Wohnzwecken werden in 
der Regel für die Dauer von 99 Jahren bestellt. 
 
 
Zu 2) 
 
Das zuständige Gremium entscheidet im Vermarktungs - und Preisfestsetzungsbeschluss über die 
von der Verwaltung vorzuschlagenden standortbezogenen Zielsetzungen, die – sofern wertrele-
vant – in die Ermittlung des Verkehrswer tes eingeflossen sind. Das Verkehrswertgutachten wird 
der entsprechenden Beschlussvorlage jeweils beigefügt. Eine Änderung der standortbezogenen 
Zielsetzungen erfordert eine diesbezügliche Prüfung auf Wertrelevanz und ggf. (punktuelle) Übe r-
arbeitung des Verkehrswertgutachtens durch den Gutachter. 
 
Weiterhin beinhaltet der Vermarktungs - und Preisfestsetzungsbeschluss die Inhalte des Auswah l-
verfahrens für die letztendliche Vergabe des Grundstücks an einen Bewerber. Insbesondere für die 
Schaffung von Mietwohnraum im klassischen Geschosswohnungsbau (Ziff. 4 der Grundsätze) wird

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V/0247/2015/2 
(neben den zwingenden Anforderungen) das Angebot des Bewerbers zur Startmiete häufig das 
allein ausschlaggebende Auswahlkriterium sein. Treten weitere zu bewe rtende Auswahlkriterien 
hinzu (z. B. gestalterische Qualitäten), beinhaltet der Vermarktungs - und Preisfestsetzungsb e-
schluss auch eine Gewichtung der Kriterien (Entscheidungsmatrix). 
 
 
Zu 4) 
 
Auf Vorschlag des Ausschusses für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenm a-
nagement soll ein Erfahrungsbericht über Grundstücksvergaben nach den Grundsätzen der Anl a-
ge 1 spätestens nach 2 Jahren erfolgen. 
 
 
 
I.V.     I.V.  
 
 
gez.     gez.  
Reinkemeier    Paal   
Stadtkämmerer   Stadtrat 
 
Anlage: 
Grundsätze für die Vergabe städtischer Mehrfamilienhausgrundstücke