Benchmark-Analyse zu den Nebenkosten der Zentralbibliothek - Ergänzung zu 3520/2020

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  08.09.2021 
 3520/2020/1 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.10.2021 
 
Benchmark-Analyse zu den Nebenkosten der Zentralbibliothek - Ergänzung zu 3520/2020 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln erläutert die Zahlen ihrer Benchmark-Analyse zu den  
Nebenkosten für die Baumaßnahme Zentralbibliothek. 
Erläuterung der Baumaßnahme Generalsanierung Zentralbibliothek im laufenden Betrieb
  
Die Generalsanierung wird als Sanierung in einem Bestandsgebäude durchgeführt, bei der der  
überwiegende Teil der Haustechnik angepasst wird, die komplette Fassade und der Dachaufbau aus-
getauscht werden und das gesamte Gebäude auf einen energetisch aktuellen Stand gebracht wird.  
Das Gebäude wird weitestgehend bis auf den Rohbau zurück gebaut und daraufhin wieder neu auf-
gebaut. Zudem ist eine umfassende Schadstoffsanierung erforderlich. Die Baustelle befindet sich in 
innerstädtischer Lage mit beengten Platzverhältnissen und erfordert eine sorgfältige Baustellenlogistik 
für die Anlieferung, sowie eine entsprechende Baustelleneinrichtung und Baustellenbewachung. 
Die Generalsanierung der Zentralbibliothek erfolgt im laufenden Betrieb in 3 Phasen. Der Betrieb der 
Bibliothek wird am Standort, mitten in der Baustelle, weiter betrieben. Für jede Bauphase müssen 
Bauabschnitte mit allen notwendigen Einrichtungen wie Brandmeldeanlagen, Einbruchmeldeanlage, 
Alarmmeldungen für Aufzüge, aber auch Lüftung, Wasser- und Abwasserentsorgung und Heizung 
eingerichtet werden. Die technische Einrichtung für die Entleihe muss in jedem Bauabschnitt funkti-
onstüchtig vorhanden sein. Sichere Zugänge für die Besucher*innen und die Angestellten müssen 
vorhanden sein. Auch die Einlagerung der Magazinbestände muss sicher möglich sein. Jede Phase 
muss sorgfältig geplant und sicher eingerichtet, geprüft und bauaufsichtlich abgenommen werden, 
bevor sie in Betrieb genommen werden kann. Dazu müssen gegebenenfalls Sachverständige hinzu-
gezogen werden. Notwendige Umzüge müssen innerhalb der Bauphasen sicher möglich sein. 
 
Erläuterung der Nebenkosten im Projekt Generalsanierung Zentralbibliothek 
Die Art des Projektes hat erheblichen Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten. So unterscheidet sich 
der Aufwand bei Errichtung eines Neubaus erheblich von der Sanierung eines Gebäudes im laufen-
den Betrieb. Daneben beeinflussen die Komplexität und die Lage eines Gebäudes ebenfalls die Höhe 
der Nebenkosten. Ein umfassendes Leistungsbild mit qualitätssichernden Maßnahmen in allen  
Gewerken muss erstellt werden.  
Nebenkosten werden für folgende Aufgaben aufgewendet: 
- Honorarkosten der Planer*innen; hier fallen beim Bauen im Bestand Umbauzuschläge,  
Honorare auf die anrechenbare Bausubstanz und Anpassungen an die HOAI 2021 an 
- Planungsteams für Lichtplanung, Medienplanung, Innenraumplanung und Planung der  
Barrierefreiheit  
- Honorare für Projektsteuerung 
- Honorare für Gutachten in der Planung, zum Beispiel Vogelschlag oder konstruktiver  
Brandschutz

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- Honorar für externe zusätzliche Fassadenplaner*innen  
- Verlorene Kosten bei Kündigung eines Planers*einer Planerin 
- Kosten für Wiederholungsplanungen durch Planer*innenwechsel 
- Eigenleistung der Projektleitung  
- Qualitätssicherung der Planung und Ausführung für technische Ausrüstung  
- Qualitätssicherung zur Bauproduktqualität 
- Qualitätssicherung Barrierefreiheit 
- Qualitätssicherung vor und während der Ausführung für Fassade, Dach, Beton und  
gegebenenfalls weitere ausgewählte Gewerke durch Sachverständige und Gutachter*innen 
- Risikomanagement 
- Inbetriebnahme-Planung und Inbetriebnahme-Management  
- Unterstützung bei der Nachtragsvergabe zur Prüfung und Bewertung von Nachträgen  
- Juristische Begleitung des Projektes 
- Gebühren für baurechtliche Abnahmen und Genehmigungen 
- Mediation 
- Öffentlichkeitsarbeit 
- Reprodienst 
- Betreiben eines internetbasierten Projektraums 
 
Ermittlung der Nebenkosten und Vergleich mit anderen Projekten 
Die Ermittlung der Nebenkosten erfolgte über einen pauschalen Ansatz in Abhängigkeit von den  
Baukosten der Kostengruppen nach DIN 276. Für die Generalsanierung Zentralbibliothek fallen Kos-
ten in den Kostengruppen 200 bis 600 nach DIN 276 an. Es wurde ein Ansatz von 35 % gewählt. Die 
Berechnung kann der nachfolgenden Tabelle entnommen werden. 
 
 
Kostenaufstellung Generalsanierung Zentralbibliothek nach DIN 276 
(alle Kostenangaben in Brutto) 
Kostengruppe 200 1.076.340 € 
Kostengruppe 300 17.947.603 € 
Kostengruppe 400 12.281.850 € 
Kostengruppe 500 19.822 € 
Kostengruppe 600 6.475.503 € 
Kosten  
(Summe Kostengruppen 200-600) 
 
37.801.118 € 
KG 700 (35% der Summe der  
Kostengruppen 200-600) 
 
13.230.390 € 
Baukosten  
(ohne GU-Zuschlag, ohne Risiko) 
 
51.031.508 € 
 
Im weiteren Planungsprozess zeigte sich, dass die ursprünglich angesetzten Nebenkosten in Höhe 
von 26 % aufgrund der Komplexität der Baumaßnahme, erhöhten  Anforderungen an die Qualitätssi-
cherung und technischer Gebäudeausstattung nicht mehr auskömmlich waren und angepasst werden 
mussten. 
Die Kündigung des Innenarchitekten, geänderte Anforderungen an die Innenraumgestaltung sowie 
eine längere Projektdauer als geplant, führten zu weiteren Erhöhungen der Baunebenkosten.  
Die Nebenkostenpauschale musste angepasst werden. Auswertungen zu laufenden Projekten der

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Gebäudewirtschaft aus dem Kulturbereich (Sonderbauverordnung) ergeben, dass der Anteil der  
Nebenkosten in der Regel über 30% liegt. Für die Höhe der Baunebenkosten spielen wie bereits  
erwähnt Lage, Komplexität (zum Beispiel Bauen im Bestand), Projektlaufzeit und die Auftrags- und 
Vergabestruktur eines Projektes eine entscheidende Rolle.  
So wurden für den Baubeschluss Erweiterungsbau Wallraf-Richartz-Museum und Blockrandbebau-
ung die Nebenkosten mit 49,8 % bezogen auf die Kostengruppen 200 bis 600 kalkuliert (Vorlagen-
Nummer 1051/2020). 
Im kürzlich übergebenen Projekt Neubau Historisches Archiv (noch nicht schlussgerechnet) betragen 
die Baunebenkosten nach vorläufiger Kostenermittlung 35,7 %. 
Der für den Kostenfortschreibungsbeschluss kalkulierte Ansatz von 35 % für das Projekt  
Zentralbibliothek liegt damit eher im unteren Bereich der Erfahrungswerte. 
 
gez. Greitemann