Sachstandsbericht: Weiterer Umgang mit dem Gebäude der Stadthalle Hiltrup

2011 2012 2013 2014 Durchschnitt 
2011-2014
Personalkosten 193.157 €      162.176 €    168.141 €      171.454 €       173.732 €       
zzgl. Aufwendungen 94.673 €        74.608 €      99.946 €        92.240 €          90.367 €         
Summe 287.830 €       236.784 €    268.087 €      263.694 €       264.099 €       
abzgl. Erträge aus 
Vermietung und 
Verpachtung 188.286 €      189.803 €    226.814 €      194.066 €       199.742 €       
HH Belastung 99.544 €         46.981 €      41.273 €        69.628 €         64.357 €         
Kosten und Erlöse 
 aus dem Hallenbetrieb Stadthalle Hiltrup 
Produktgruppe 1503
in den Jahren 2011 bis 2014

Hauptschule Hiltrup
Kardinal-von-Galen-Gymnasium
Johannes-Gutenberg-Realschule
Immanuel-Kant-Gymnasium
Gymn.
Sporthalle
(geplant)
Hiltrup
Stadthalle
Hallenbad
Kard.- v.-
zentrum
Schul-
Fdhf.
Sporthalle
Sporthalle
Kap.
Galen-
Sportplatz
Friedhof
Tankstelle
E
(geplant)Turnhalle
Turnhalle
Hallenbad
Sportplatz
anlage
Sport-
Sportanlage
Fdhf.
Friedhof
Rampe
Rampe
Rampe
Rampe
Rampe
(geplant)
(geplant)(geplant)
(geplant)
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Zum Roten Berge
Mertensheide
Zur Vogelstange
Nimrodweg
Vogelstange
Am Klosterwald
Max-Winkelmann-Straße
Heideggerstraße
Am Klosterwald
Am Sonneborn
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Westfalenstraße
Westfalenstraße
B 54
B 54
B 54
9
16
15a
3
15
17
3a
1
13
11
2
9
200c
7a
7
6
4
3
5
5
7
8
202a
200b
10
196a
202
206a
188
200
194
206b
191
189
187
19 25
40
3a
19a
1
7
2
3
5
4
16
18
6
8
10b
10
10a
5
7
9e
9d
9f
9c
9a
5a
5b
5c
12
12a
14
9
20
24
23
21
210b
208a
6
2j
22
17
15
9b
26
19
28
216
210a
208
2b
2c
2d
214
3
218
2e
2f
2g
2h
3a
2
2a
222
220
226
224
15
16
22
182
180
3
186
2a
2b
184
4
2
184a
183
6
185
8
2
2b
5
1
3
2a
15
8
11
10
12
7
13
4
6a
6
12a
19a
14
16 18
17
19
3
12a
A-2
9
206
15a
228
34
17a
11
1
175
3
9
20
18
5
22
16
24
36
10a
10
38
12
12a
1412b
12b
26
198
12c
28
13
11
30
7
192
15
17
212
17
HsNr.18
HsNr.181
1109
203
335
337
415
1108
1228
1420
1229
673485
52
480
468
462
206
1328
1327
1040
970
1007
1294
1293
1290
1324
1323
42
40
39
38
1226
1225
1221
1220
515049
48
694
693
692
672
486
482
517
1347
772
762
481
467
1409
207
1384
466
465
464
463461
460
1346
909
869
868
867
203
202
260
200
199
214
213
210
1039
1057
1055
1008
1087
1086
969
962
917
916
599
309
1073
1064
40627
914
913912
911
910
950
928
927
915
2093
2096
10561997
474
1855
1039
1833
256
255
1849
2094
2100
2099
2095
1366
278
330
385
254
184
183
182
277
1489
1488
173
164
161
77
1996
1998
1038
1057
18571856 1853
1854
1852
18511848
1858
1850
1829
1840
1828
1839
855
1838
1837
1836
1835
1834
1832
1831
1830
810
812
811
729
583
582 581
580
1370
1369 88
84
89
174
173
11
175
1292
1239
1186
1176
479
478
806
1031
1242
1241
1238
1240
1236
1182
1181
11801179
1178
1177
1189
11851184
1183
744743
773 209
891
208
1042
1032
1085
1348336
163
127
340
416
1190
1189
587
339
341
342
307
343
306
1220
1221
543
951
111
112
628
124
126
206
207
64
65
128
205
200
149
150
338
1143
Stadt Münster
Amt für Immobilienmanagement
Gemarkung: Hiltrup
Flur: 10
Projekt: Stadthalle Hiltrup
Maßstab: 1:2000
Stand des Katasters: 23.08.2015
Erstellt am: 24.08.2015
Stadt Münster
5007 / 010 / 1143 = 055007-011010 61531 m²
61531.0 m²
 ca.: 6659 m²

B B` VI
V
IV
III
II
I
C D E F G H I KD"C` D'
T30
T30
T30
T30
T30 T30
T30
F30 F30 F30
11,68
2,40 3,00 4,80
3,40 15,40
40 7,40 40 6,80 40 3,20 40
5
1
5
1,36 27 2,86 27 4,48 24 3,36 24 3,36 24 3,36 24
40 60 20 2,063,94
1,07 1,01 27 2,20 66 27 4,40 6,80
2,32 40 7,40 40 6,83
40 40
1,93
5 5
1,58
29,80
11,607,60
4,40 406,8040 2,00 404,40 40
4,40 40 2,204,602,405,20
40 6,80 40 11,60
27 1,70 24
5
1,13 30 4,91
75
6,13 99
27 2,81 24 8
75 2,16 243,36 246,9624
12,36
403,9975 2,16 243,96 24 2,76 24
1,80
2
5
1,13 244,9724
5
1,13 24 1,70 40
75 6,13
5
1,31 23
5
1,31 27
27 2,86 27
3,40
50 2,40 50 35
1,80
50 8 20 1,02
1,93 3,94 2,86 40 4,48 24
27 8,73
75 10,14 75
2,16
6,88 24
756,3740
24 3,96 24 2,76 24
6,96 24 2,16 24 40 1,40 40
40 6,80 40 4,09 1,31
5,40
2,40 1,69 1,31
403,80
3,50 10
7,90 90
8 24 4,56 24 4,56 24 4,56 24
40 7,40 40 4,40 40
3,36 24 2,76 246,8840
9,88
58 25 2,10 25 10
6,80404,40 408,6824 20
6,802,85
28,32
6,805,208,6844
6,80403,88 325,60403,20 40
2,60 40
2,16 24 24 2,76
6,8040 2,00 40
7,20
2,853,703,703,703,703,70 7,32 3,60
4,6111,312,808,092,19 2,70 3,20
2,63 40 3,30 40 3,30 40 3,30 40 3,30 40
6
3,30
4
39 2,45 30 4,29 43 2,30 40 3,20
4,80 3,60 7,202,40 2,40 1,20
43 4,37 20 18,98 40 7,00 24 3,36
24
6
2,63 24
4
4,08 243,3624
3,00 7,20 7,20 1,50
5
3,20 9,20
43 8,34 43
8
1,90
8
1,03
1
2,38
7
2,71
8
19
4
2,40
8
19
1
2,09 1616
5,00
4
8,79
3
10,30
43 2,08 29 3,20 40 6,80 40 2,60 40
C
C
24
24 4,68 24 1,70 10
6,96
3,3624
24 24
1
2,65 30 65 20
2,22 24 4,50 24
2
3,93
1,10
3
,88
1,10
6
3
,87
1,10
3
,96
115,652°
1,10
24 1,97 24 1,97 24 2,54 24 2,68 403,28
40 5,60 35
404,40 405,20
8,60
WC 
Jungen Vorr. WC
Jungen
Vorr. WC
Mädchen
W C
Männer
Vorr. WC
Männer
25
37
Lehrerbücherei
1
Treppenhaus
10
Technikraum
11A
Abstellraum
11 12
13
WC-Jungen
14
Behind.-WC
16
15
WC Mädchen
17
Aufzug
18
Flur
18
Eingangshalle
18
Flur
19
Stellv. Schulleiter
20/21
Sekretariat
22
Direktor
37A
Lehrergarderobe
24
25
WC Männer
3
Treppenhaus
5
Treppenhaus
6
Garderobe
7
Aula / Pädagogisches Zentrum
8
Stuhllager
9
Windfang
38
Besprechungsraum 39
Hilfsbücherei
40
Serverraum/Kopierraum
41
Schülerbücherei/Lesetreff
42
Flur
43
Übung Biologie/Chemie
48
Flur
49
Übung Physik
50
Musikraum
51
Lagerraum
52
Eingang
53
Hausmeisterraum
54
Putzmittel
56
Fotolabor
55
Fotolabor
57
Physik Sammlung
58
Biologie Sammlung
59
Medienraum
- 0,665
± 0,00
- 1,825± 0,00
- 0,665 ± 0,00
- 0,90
± 0,00
Forum
  Kant Forum im Immanuel-Kant-Gymnasium, Westfalenstraße 203

V/0856/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Sachstandsbericht: Weiterer Umgang mit dem Gebäude der Stadthalle Hiltrup 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
19.11.2015 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Bericht 
25.11.2015 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement
 Bericht 
26.11.2015 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Bericht 
01.12.2015 Ausschuss für Schule und Weiterbildung Bericht 
03.12.2015 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung und E-Government
 Bericht 
09.12.2015 Haupt- und Finanzausschuss Bericht 
16.12.2015 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Vorbemerkung: 
Das Gebäude der Stadthalle Hiltrup ist sanierungsbedürftig. Die Fragestellung des weiteren U m-
ganges mit dem Gebäude der Stadthalle Hiltrup ist innerhalb eines mit VertreterInnen der in der 
Bezirksvertretung Hiltrup vertreten en Parteien, den Ratsmitgliedern aus dem Stadtbezirk Hiltrup 
und Vertretern der Stadtverwaltung besetzten Arbeitskreises in mehreren Sitzungen erörtert wo r-
den.  
 
Diese Vorlage dient als inhaltliche Grundlage für die anstehende politische Diskussion zum we i-
teren Umgang mit dem Gebäude der Stadthalle Hiltrup. 
 
Der grundlegend aufgearbeitete Sachverhalt stellt sich wie folgt dar: 
 
1. Sachverhaltsdarstellung  
1.1 Nutzungen, baulicher Zustand und Kosten 
1.2 Wesentliche planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen für das Grundstück der 
heutigen Stadthalle  
1.3 Politische Beschlusslage 
1.4 Arbeit des politischen Arbeitskreises Stadthalle Hiltrup 
1.5 Untersuchte Varianten / Handlungsoptionen und Wirtschaftlichkeitsberechnung 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0856/2015 
Auskunft erteilt: 
Herr Tschöpe 
Ruf: 
492-2306 
E-Mail: 
Tschoepe@stadt-muenster.de 
Datum: 
04.11.2015 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0856/2015 
 
 
1.1 Nutzungen, baulicher Zustand und Kosten  
 
1.1.1 Nutzungsbereiche und deren Nutzer 
 
Das Gebäude der Mehrzweckhalle Stadthalle Hiltrup mit seiner Gesamtgröße von 5.330 m² Ne t-
togrundfläche (NGF) – siehe auch Anlage1: Lageplan  - wurde 1978 in ein - bis zweistöckiger 
Bauweise – überwiegend als St ahlbetonskelettbau mit vorgehängten Fassadenelementen aus 
Betonfertigteilen und Glasfassadenelementen - fertiggestellt und ist in folgende Nutzungsbere i-
che aufgegliedert: 
 
1.1.1.1  Stadthallenbetrieb (Kapazität bis zu 1.700 Plätze-unbestuhlt, Saalfläche rd. 700 m²) 
 
Aktueller Hallenbetrieb 
Die Durchführung und Organisation des Hallenbetriebes wird seit der Eröffnung der Stadthalle 
durch die Bezirksverwaltung Hiltrup (Amt für Bürger- und Ratsservice) wahrgenommen. 
 
Personal 
Für den Betrieb der Stadthalle Hil trup setzt die Stadt Münster ca. 2,75 Stellen sowie geringfügig 
Beschäftigte ein. Davon entfällt eine 0,5 -Stelle auf die Verwaltung (Vergabe von Räumen, Ve r-
tragswesen, Entgeltordnung, Personaleinteilung). In der Halle selbst sind zwei hauptamtliche 
Hallenwarte im Schichtbetrieb tätig, die für die Technik, Veranstaltungsbetreuung sowie die Ei n-
haltung der Versammlungsstättenverordnung verantwortlich sind. Darüber hinaus werden einige 
Minijobber beschäftigt, die Aufgaben wie den Bestuhlungsauf - und -abbau, Garderobendienste, 
Beleuchtung und Vertretung der Hallenwarte wahrnehmen. 
 
Nutzungen und Auslastung 
Informationen über die verschiedenen Nutzungen der Stadthalle mit einer Aufteilung in die ve r-
schiedenen Arten und dem jeweiligen Bedarf an einer Saalfläche von  mehr als 400 qm sind der 
als Anlage 2 beigefügten Übersicht zu entnehmen. Danach haben über 90% der Veranstaltungen 
in einer Halle mit weniger als 400 m2 stattgefunden. 
Insgesamt ist festzustellen, dass die Auslastung der einzeln vermietbaren Räume seit vielen Jah-
ren konstant hoch ist – dies trotz der andauernden Diskussionen über den Fortbestand der 
Stadthalle Hiltrup. Allerdings haben sich Verschiebungen bei der Art der Nutzung ergeben, die 
verschiedene Ursachen haben (u. a. neue, moderne Tagungsstätten in Münster und im Umland 
sowie das Alter der Stadthalle Hiltrup selbst).  
Durch die seit Mitte 2012 nicht mehr vorhandene Gastronomie müssen Veranstalter sich selbst 
um die Versorgung kümmern bzw. Caterer bestellen. Dies hat sich bewährt und die Nachfrages i-
tuation nicht negativ beeinflusst.  
 
Wirtschaftliches Ergebnis des Hallenbetriebes  
Die Kosten und Erlöse des Hallenbetriebes in den Jahren 2011 bis 2014 sind der Anlage 3 zu 
entnehmen. 
 
1.1.1.2  Restaurantbereich (aktueller Leerstand) 
 
Nach der Beendigun g des Mietvertrages (31.12.2011) mit dem damaligen Restaurantbetreiber 
konnte trotz intensiver Bemühungen und Ausschreibungsverfahren keine Neuvermietung erreicht 
werden. Es bleibt festzustellen, dass der Standort als auch das Gebäude der Stadthalle wesentli-
che, für einen erfolgreichen Gastronomiebetrieb erforderliche Voraussetzungen nicht erfüllt (ins-
besondere keine Lauflage und keine ansprechenden Möglichkeiten für eine Außengastronomie).  
Mit einer weiteren Restaurantnutzung ist zukünftig nicht mehr zu rechnen.  
 
Die Räume werden derzeit zur Verpflegung von Flüchtlingen (Essensausgabe, Speiseraum etc.) 
hergerichtet).

3 
V/0856/2015 
 
1.1.1.3  Büronutzung  
 
Es bestehen zwei unbefristete Mietverträge mit dem Caritasverband (Nutzung als „Vor -Ort-
Beratungsstelle“) und dem De utschen Schwerhörigenbund Münster und Münsterland e.V. (Nu t-
zung als Hörbehindertenzentrum). 
 
1.1.1.4 Mensa für das Schulzentrum Hiltrup  
 
Die im Jahre 2009 im Rahmen der Ganztagsoffensive des Landes eingerichtete Mensa wird von 
der Realschule und dem Kant-Gymnasium Hiltrup genutzt.  
 
1.1.1.5 Unterrichtsräume  
 
1.1.1.5.1 Aktuelle Bedarfe und Nutzungen   
 
Im Gebäude der Stadthalle Hiltrup sind acht Unterrichtsräume in unterschiedlichen Größen (zw i-
schen 44 qm und 57 qm) vorhanden. Ein weiterer Raum wird seit jeher von d er Stadthalle  als 
Lagerraum genutzt. 
Die acht Klassen - und Kursräume werden bei entsprechendem Bedarf durch die drei im Schu l-
zentrum Hiltrup untergebrachten Schulen genutzt. Sofern keine schulische Nutzung erforderlich 
ist, werden die Räume durch die Bezirksverwaltung Hiltrup verwaltet/vergeben. 
Die Nutzung der Unterrichtsräume wird jeweils für ein Schuljahr in Abstimmung mit den Schulen 
festgelegt.  
Im Schuljahr 2014/2015 wurden zwei der Unterrichtsräume an das bischöfliche Kardinal -von-
Galen-Gymnasium vergeben, da dieses für die Dauer der Sanierung seines Schulgebäudes E r-
satzräume benötigte. Darüber hinaus nutzte das Immanuel-Kant-Gymnasium drei Räume und die 
Johannes-Gutenberg-Realschule zwei Räume. 
Aufgrund gesunkener Klassenzahlen im laufenden Schuljah r 2015/2016 belegt das Immanuel -
Kant-Gymnasium derzeit keine Unterrichtsräume in der Stadthalle; die Johannes -Gutenberg-
Realschule nutzt dort drei Unterrichtsräume. 
 
Aufgrund des dringenden Bedarfs werden die 8 Unterrichtsräume derzeit zur Unterbringung vo n 
Flüchtlingen hergerichtet. Die Klassen der Realschule werden in das Schulzentrum (teilw. B e-
reich der Hauptschule) verlagert. 
 
1.1.1.5.2 Schulentwicklungsplanung / künftige Raumbedarfe  
 
Eine verlässliche Aussage über die Entwicklung der drei im Schulzentrum untergebrachten Schu-
len ist zzt. nicht möglich.  
Die aktuelle „Kleinräumige Bevölkerungsprognose“ des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtpl a-
nung, Verkehrsplanung umfasst einen Zeitraum bis zum Jahr 2020. Auf der Grundlage dieser 
Prognose wurden zunächst für die st ädtischen Grundschulen Schülerprognosen erstellt. Diese 
zeigen für die Grundschulen im Stadtteil Hiltrup gegenüber dem Schuljahr 2014/15 bis zum 
Schuljahr 2020/21 einen Anstieg der Schülerzahlen von über 17 % (vgl. Ratsvorlage Nr. 
V/0111/2015/1. Erg. „Schü lerprognose für die städtischen Grundschulen und sich daraus erg e-
bende Handlungsbedarfe“).  
Die steigenden Schülerzahlen werden in den Folgejahren auch Auswirkungen auf die weiterfü h-
renden Schulen haben. Der Raumbedarf der weiterführenden Schulen hängt jed och von ve r-
schiedenen Faktoren ab. So sind nicht nur die Schülerzahlentwicklung und das Schulwahlverha l-
ten zu berücksichtigen, sondern auch zusätzliche Raumbedarfe im Rahmen von Inklusion und 
Ganztag.  
Im nächsten Jahr wird eine neue „Kleinräumige Bevölker ungsprognose“ erstellt, die einen läng e-
ren Zeitraum von zehn Jahren umfassen wird. Auf dieser Grundlage werden dann auch für die 
weiterführenden Schulen Schülerprognosen erstellt. Dabei ist z.B. auch die Errichtung der 2. 
Städt. Gesamtschule und die Auswirkungen auf die anderen Schulformen berücksichtigt sowie im 
Gymnasialbereich die Entwicklung des bischöflichen Gymnasiums.

4 
V/0856/2015 
 
 
Im Rahmen der Beratung der o.g. Ratsvorlage wurde beschlossen , stadtbezirksbezogene Schul-
entwicklungsplanungsprozesse zu initiieren. Dieser Prozess ist im Stadtteil Hiltrup bereits aufg e-
nommen worden; in seinem Rahmen werden die Entwicklungen und Raumbedarfe der Schulen 
in Hiltrup in den Blick genommen und Lösungen erarbeitet. 
 
Aus diesen Gründen können zum jetzigen Zeitpunkt keine absc hließenden Aussagen zum künfti-
gen Raumbedarf und der mittel - bis langfristigen Nutzung der Unterrichtsräume in der heutigen 
Stadthalle gemacht werden. 
 
Zusammenfassung Flächenübersicht und Nutzungsbereich: 
 
Gesamtfläche  5.330 m² 100 %  
Hallenbetrieb 2.509 m²  47,08 %  
Restaurant 1.320 m²  24,77 % 
Büronutzung    519 m²    9,72 % 
Mensa    248 m²    4,66 % 
Unterrichtsräume    734 m²  13,77 %  
 
1.1.2  Baulicher Zustand des Gebäudes 
 
Das Gebäude befindet sich in einem altersgemäßen Zustand mit Teilsanieru ngen in folgenden 
Bereichen: 
 Umlaufende Terrasse 
 Toilettenanlagen im Bereich des großen Saales 
 Ertüchtigung der Decke im Bereich der Versammlungsstätte 
 Verbesserung der Beleuchtung  
 
Weitere Instandhaltungsmaßnahmen sind identifiziert (Kostenvolumen rund 1 ,25 Mio. €); diese 
sind allerdings keineswegs abschließend  und umfassend im Sinne einer Gesamtsanierung zu 
verstehen:  
 
Projektbezeichnung Kosten  / € 
Erneuerung Heizungsverteiler  50.000  
Erneuerung Kaltwasserverteiler  10.000 
Erneuerung RLT-Anlage Kegelbahn, Restaurant, Küche, Foyer 267.000 
Einbau RLT-Anlage Sitzungssaal  65.000 
Erneuerung Luftführung Küche/Decke 100.000 
Änderung Luftführung Kegelbahn  35.000 
Änderung/Einbau Lüftungsanlage im Saal/Sitzungssaal 230.000 
Erneuerung Abluftanlage Garderobe 15.000 
Erneuerung Schmutzwasserleitung Küche  20.000 
Sanierung WC-Anlage 250.000 
Erneuerung des Plattenbelages (Umgänge/Terrasse)  75.000 
Sanierung Parkettboden Saal  25.000 
Erneuerung Gebäudeautomation 100.000 
Gesamt 1.242.000 
 
Weitere größere erforderliche Sanierungsmaßnahmen: 
 Mittelfristige Grundsanierung Hochbau, insbesondere vor energetischem Hintergrund 
 Sanierung der defekten Grundleitungen (Wasserschutzgebiet)  
 Haustechnische Anlagen 
 
Die Lüftungsanlagen für die Bereiche der Küche und des  Restaurants sind bereits jetzt technisch 
und hygienisch nicht mehr betriebsfähig. Sollten diese Bereiche wieder entsprechend genutzt 
werden, sind diese Anlagen zwingend zu erneuern.

5 
V/0856/2015 
 
Alle weiteren technischen Anlagen sind am Ende ihrer technischen Betriebs zeit, hier ist jederzeit 
mit dem Ausfall der Anlagen mit den damit verbundenen Nutzungseinschränkungen zu rechnen. 
 
1.1.3 Kosten / Erlöse / Bilanzwerte etc. 
 
Die wesentlichen immobilienwirtschaftlichen Daten und Informationen sind der als Anlage 4 bei-
gefügten „Gegenüberstellung der Kosten und Erlöse des Jahres 2014“ zu entnehmen. 
 
 
1.2 Wesentliche planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen für das Grun d-
stück der heutigen Stadthalle 
 
Das Grundstück der Stadthalle Hiltrup ist im Bebauungsplan Nr. 256 vom 3 0.12. 1986 als " Flä-
che für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Stadthalle" festgesetzt. 
Die gegebene, stadträumliche Lage im Einzugsbereich der stadtteilprägenden Straßenachsen 
"Westfalenstraße" und "Marktallee" erfordert im Falle einer Neubebauung eine h ohe Gesta l-
tungsqualität. 
 
 
1.3  Politische Beschlusslage 
 
Am 27.06.2012 hat der Rat der Stadt Münster mit der Vorlage V/0301/2012 + 1. Ergänzung + 2. 
Ergänzung folgende Beschlüsse gefasst: 
 
1.  Die Verwaltung wird beauftragt 
1.1 die Kosten des Weiterbetriebs der Stadthalle Hiltrup und die Sanierung im Bestand, 
1.2 die Möglichkeiten und Kosten der baulichen Erweiterung des Schulzentrums zur Sicherstel-
lung von Versammlungs- und Veranstaltungsmöglichkeiten und 
1.3  die Kosten eines Neubaus einer Bürgerhalle in  Eigenregie oder durch einen Investor für 
den Stadtteil Hiltrup zu ermitteln. 
2.  Für alle Varianten sind Nutzungskonzepte als Grundlage der Kostenermittlung zu erstellen. 
 
 
1.4  Arbeit des politischen Arbeitskreises Stadthalle Hiltrup  
 
Um insbesondere di e nachfolgend genannten Handlungsbedarfe hinsichtlich der Stadthalle 
Hiltrup 
 
 Aufarbeitung der Aufträge aufgrund der politischen Beschlussfassung vom 27.06.2012 (siehe 
unter 1.3) 
 Ermöglichung einer stärker am Bedarf orientierten Nutzungsfläche des Saals, Teilbarkeit des 
Saales (siehe unten) 
 Folgenutzungen für  
o ehemaligen Restaurantbereich im Erdgeschoss und  
o Unterrichtsräume im ersten Obergeschoss (siehe 1.1.1.5), wobei die Ergebnisse der 
Schulentwicklungsplanung einzubeziehen sind 
 Sanierungserfordernisse (siehe 1.1.2 Baulicher Zustand) 
 
in enger Rückkoppelung mit den in der Bezirksvertretung Münster -Hiltrup vertretenen Fraktionen 
aufzuarbeiten, wurde ein Arbeitskreis aus Vertretern /Vertreterinnen der in der Bezirksvertretung 
Münster-Hiltrup vertretenen Fraktionen – später auch unter Einbeziehung der Ratsmitglieder aus 
dem Stadtbezirk Münster-Hiltrup - und der Verwaltung einberufen. Seit September 2012 hat di e-
ser Arbeitskreis insgesamt neun Mal getagt.   
In den Sitzungen wurden einerseits die bestehenden Rahm enbedingungen (siehe oben) intensiv 
diskutiert, andererseits die Erwartungen der Vertreter der in der Bezirksvertretung Hiltrup vertr e-
tenen Fraktionen formuliert. Hierzu zählt insbesondere der Aspekt, dass der große Saal nicht

6 
V/0856/2015 
 
teilbar ist und daher Veranstaltungen mit geringerer Teilnehmerzahl nicht adäquat durchzuführen 
sind.  
 
Aufgrund der Erörterung wurden verschiedene Varianten / Handlungsoptionen entwickelt und 
betrachtet; siehe hierzu den folgenden Punkt 1.5.1: 
 
 
1.5  Untersuchte Varianten / Handlungsoptionen und Wirtschaftlichkeitsberechnung 
  
1.5.1  Nicht weiter zu betrachtende Varianten / Handlungsoptionen 
 
Es ist vorauszuschicken, dass verschiedene Varianten nicht weiter zu betrachten sind, da ihre 
Umsetzung z.B. aus planungs - und baurechtlichen As pekten ausgeschlossen (siehe auch unter 
1.2) oder mit erheblichen, insbesondere wirtschaftlichen Risiken versehen ist.  
So wurde beispielsweise die Option einer baulichen Reduzierung des Stadthallengebäudes  und 
der kombinierten Bebauung mit Wohnungen  aufgrund der zu erwartenden immissionsschut z-
rechtlichen Probleme und Risiken nicht weiter betrachtet; ebenso wurde eine kombinierte Bebau-
ung mit Büroräumen verworfen, da in Rückkoppelung mit der Wirtschaftsförderung Münster keine 
ausreichenden Vermarktungs- und Refinanzierungschancen bestehen.  
Eine Einzelhandlungsnutzung des Grundstücks ist aus planungsrechtlichen und stadtstrukturellen 
Gründen nicht wünschenswert und wurde daher ebenfalls verworfen.  
 
Ein Teilabriss des Stadthallengebäudes  mit baulicher Anpass ung, Sanierung und Nutzung des 
verbleibenden Teils wurde ebenfalls nicht betrachtet. Bei dieser Variante würden die Kosten e i-
nes Neubaus anfallen, die Ausstattung aber dem heutigen Ist -Zustand entsprechen (kein opt i-
mierter und bedarfsgerechter Hallenbetrieb, wie er durch einen Neubau ermöglicht werden kön n-
te). 
 
1.5.2   Weiter zu betrachtende Varianten / Handlungsoptionen 
 
Im Weiteren sind daher folgende Varianten/Handlungsoptionen zu betrachten, wobei die Ne u-
bauvarianten (siehe auch Anlage 5 : Raumprogramm) mit 700 m² Saalfläche eine 1:1 -Variante 
und 400 m² Saalfläche eine reduzierte Variante zur heutigen Stadthalle darstellen: 
 
1.5.2.1 Rückbau der Stadthalle 
 
1.5.2.1.1 mit baulichem Ersatz durch Neubau  einer Bürgerhalle mit 400 bzw. 700 m² Saa l-
fläche auf dem heutige n Grundstück nach dem Abriss des heutigen Gebäudebestandes ; Ersatz-
mensa und Ersatzklassenräume 
 
1.5.2.1.2. ohne baulichen Ersatz  bei Nutzung vorhandener Infrastruktur , Ersatzmensa und 
Ersatzklassenräume 
 
1.5.2.2 weitere Nutzung im bisherigen Umfang (ohne und mit Sanierung) 
 
1.5.2.3 Sanierung mit Umbau und Umnutzung des Gebäudes  für die derzeit in der Patr o-
natsstraße 20 und 22 untergebrachten städtischen Bürobedarfe (Bezirksverwaltung Hiltrup, Jo b-
center und Kommunaler Sozialdienst) sowie Mensa, Ersatzklassenräume

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V/0856/2015 
 
Zu 1.5.2.1  Rückbau der Stadthalle  
 
Zu 1.5.2.1.1  Rückbau der Stadthalle mit baulichem Ersatz durch Neubau einer Bürgerhal-
le mit 400 bzw. 700 m² Saalfläche auf dem heutigen Grundstück nach Abriss 
des heutigen Gebäudebestandes; Ersatzmensa und Ersatzklassenräume 
 
Neben der Fragestellung der Kosten und Wirtschaftlichkeit der Errichtung einer Bürgerhalle ist 
zudem die Standortfrage von wesentlicher Bedeutung.  
 
Die intensive Betrachtung potentieller Ersatzgrundstücke für den Neubau einer Bürgerhalle – 
insbesondere aus stadtplanerischen und baurechtlichen Aspekten - führte zu dem Ergebnis, dass 
keine anderweitigen, geeigneten Grundstücke zur Verfügung stehen. Für den Neubau einer Bü r-
gerhalle stünde somit ausschließlich das vorhandene Grundstück Westfalenstraße 197 zur Ver-
fügung.  
 
Die Errichtung eines Neubaus einer Bürgerhalle auf dem vorhandenen Grundstück mit anschli e-
ßendem Rückbau des heutigen Gebäudebestandes der Stadthalle ist nicht möglich, da die min i-
male Gebäudegrundfläche eines Neubaus einer Bürgerhalle selbst mit reduziertem Raumang e-
bot von 400 m² Saalfläche (zzgl. Bühne 120 m², Foyer 120 m²) über 700 m² beträgt. Ein entspr e-
chender Baukörper mit einer Grundfläche von mindestens rund 24 x 30 m ist auf der vorhanden 
Freifläche zwischen dem heutigen Gebäude der St adthalle und der Westfalenstraße schon allein 
aufgrund seiner Größe nicht realisierbar.  
 
Zu 1.5.2.1.2  Rückbau der Stadthalle mit Veräußerung des Grundstückes ohne baulichen 
Ersatz mit Nutzung vorhandener Infrastruktur ; Ersatzmensa und Ersatzklas-
senräume 
 
Sofern kein Ersatz für den Hallenbetrieb geschaffen würde, müsste im Stadtbezirk vorhandene 
Infrastruktur intensiver genutzt werden. Zudem stünde das Grundstück Westfalenstraße 197 
dann für andere öffentliche Nutzungen zur Verfügung. 
 
In diesem Zusammenhang ist der unter 1.3 aufgeführte Ratsauftrag zur Ermittlung „der Möglic h-
keiten und Kosten der baulichen Erweiterung des Schulzentrums zur Sicherstellung von Ve r-
sammlungs- und Veranstaltungsmöglichkeiten“ zu berücksichtigen.  
 
Das zum Schulzentrum Hiltrup g ehörende Kant-Gymnasium wurde im Jahr 2000 um das „Kant -
Forum“ baulich ergänzt (siehe Anlage 6 Grundrissplan). Das Forum umfasst u.a. folgende Bere i-
che: 
 Saalfläche von rund 320 m² mit einer Kapazität von 348 Sitzplätzen 
 Bühne von rund 66 m² mit entsprechender Bühnen- und Medientechnik  
 Stuhllager, Medientechnik 
 Garderobe, Vorzone und sanitäre Anlagen (Synergie mit allgemeinem Schulbetrieb). 
 
Das Forum entspricht den Vorgaben der Versammlungsstättenverordnung und ist zudem so kon-
zipiert, dass es unabhängig v om Schulbetrieb genutzt werden kann. Der Konzeption nach wäre 
das Forum somit bereits zum heutigen Zeitpunkt – und zudem ohne bauliche Maßnahmen - zur 
Sicherstellung von Versammlungs- und Veranstaltungsmöglichkeiten geeignet.  
 
Allerdings sind die heutigen schulischen Nutzungen des Kant-Forums zu beachten: 
 
Das Forum des Immanuel -Kant-Gymnasiums wird tagsüber schulisch vom Immanuel -Kant-
Gymnasium genutzt. Auch abends finden häufig schulische Veranstaltungen im Forum statt. An 
einem Abend in der Woche ist da s Forum außerschulisch an eine Theatergruppe vermietet. Am 
Wochenende wird das Forum kaum genutzt.

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V/0856/2015 
 
Die geringfügige Fremdnutzung ist auch dadurch zu erklären, dass kein Abendhausmeister zur 
Verfügung steht.  
 
Einschätzung: Kant-Forum als Ersatz für die Stadthalle Hiltrup  
Es ist nicht realistisch, die derzeit in der Stadthalle durchgeführten Veranstaltungen 1:1 in das 
Kant-Forum zu verlagern. Vielmehr muss geklärt werden, welche Veranstaltungen in welchem 
Umfang ins Kant-Forum verlagert werden könnten. 
Dabei sind insbesondere folgende Rahmenbedingungen/Aspekte zu berücksichtigen: 
 
 Umfang und Intensität der – vorrangigen - schulischen Nutzungen 
 Kapazität und Größe des Forums  
 Ausstattung mit Nebenräumen (sanitäre Anlagen, Umkleidemöglichkeiten etc.) 
 Möglichkeiten der Schaffung zusätzlicher (Funktions-)Räumlichkeiten, die auch für den Schu l-
betrieb Mehrwerte schaffen können 
 
Erst nach einer Abstimmung der schulischen Nutzungen und möglichen Nutzung als Ersatz für 
die Stadthalle können erforderliche bauliche Maß nahmen etc. bestimmt und im Folgenden mit 
Kosten belegt werden.  
 
Wie bereits zu Beginn dieses Gliederungspunktes dargestellt, kommt ein Neubau ausschließlich 
auf dem städtischen Bestandsgrundstück in Betracht. Die Umsetzung einer Investorenlösung 
(siehe a uch 1.3. politische Beschlusslage) würde eine Auflösung der arrondierten städtischen 
Eigentumsfläche (Schulzentrum, Stadthalle, Hallenbad mit Dreifachturnhalle, Parkplatzflächen 
etc.) nach sich ziehen und entsprechende Teilungserfordernisse auslösen. Zudem  wären – aus 
eigentumsrechtlicher Sicht - Abhängigkeiten und Einschränkungen hinsichtlich der weiteren En t-
wicklung des städtischen Eigentumsbestandes die Folge.  
Eine in die vorhandene Eigentumssituation eingreifende Investorenlösung kommt daher nicht in 
Betracht. Ob und inwieweit unter Berücksichtigung finanzwirtschaftlicher Aspekte eine Invest o-
renlösung in Betracht kommen könnte, ist zu gegebener Zeit zu prüfen.  
 
Zu 1.5.2.2  Weitere Nutzung im bisherigen Umfang (ohne und mit Sanierung) 
 
Die vom Rat beauftragte Ermittlung der Kosten einer Sanierung im Bestand (siehe 1.3) kann der-
zeit nicht zielführend beantwortet werden, da verschiedene heutige Nutzungsbereiche nicht mehr 
zukunftsfähig sind, wie z.B. Restaurant, ggf. Klassenräume. Vielmehr sind Varianten z ur B e-
standssanierung erst dann belastbar zu erstellen, wenn ein künftiges Nutzungskonzept z ugrunde 
liegt (siehe hierzu auch die folgende Variante c). Um dennoch die finanziellen Auswirkungen e i-
ner Sanierungsvariante im Bestand zu betrachten, wurde eine Ber echnung mit einer – gegriffe-
nen und baufachlich nicht belegten - Sanierungssumme von 4 Mio. € durchgeführt.  
 
Die Variante der weiteren Nutzung ohne Sanierung stellt lediglich einen theoretischen Ansatz dar 
und dient insbesondere als Orientierungshilfe bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.  
 
Zu 1.5.2.3.  Sanierung mit Umbau und Umnutzung des Gebäudes für die derzeit in der Pat-
ronatsstraße 20 und 22 untergebrachten städtischen Bürobedarfe sowie Mensa, 
Ersatzklassenräume 
 
Ferner ist eine Variante „Sanierung mit Umbau und Umnutzung des Gebäudes für die derzeit in 
der Patr onatsstraße 20 und 22 untergebrachten städtischen Bürobedarfe“ mit einem entspr e-
chenden Nutzungskonzept erstellt und deren Umsetzungsmöglichkeiten durch eine Machba r-
keitsstudie bestätigt worden. Im Falle einer Umsetzung dieser Variante könnten derzeit für die 
Büroflächen an der Patronatsstraße gezahlte Mieten eingespart werden, so dass bei dieser Var i-
ante eine Refinanzierungsmöglichkeit durch eingesparte Mietzahlungen gegeben ist. 
Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass es sich um eine konzerninterne Anmietung von der 
Wohn- und Stadtbau handelt, so dass durch einen Freizug ggf. entstehende Kosten (U mbauten

9 
V/0856/2015 
 
für Folgenutzungen) und Risiken (Leerstand) in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden 
müssten.  
 
Unter Berücksichtigung der o.g. Aspekte und Rahm enbedingungen  wurden konkrete Han d-
lungsoptionen formuliert, die im Folgenden als Szenarien einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 
zugeführt wurden: 
 
1.5.3  Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 
 
Die der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zugrunde liegende Fragestellung, die Methodik, Szenari-
en, Annahmen und Ergebnisse sind der Anlage 7 zu entnehmen. 
 
Unter Berücksichtigung der Diskussionsergebnisse des politischen Arbeitskreises wurden für 
folgende Varianten konkrete Kostenschätzungen bzw. eine Machbarkeitsstudie durchgeführt: 
 Neubau einer Bürgerhalle mit 400 sowie 700 m² Saalfläche (konkrete Kostenschätzung) 
 Sanierung des bestehenden Stadthallengebäudes mit Umbau und Umnutzung des Gebäudes 
für die derzeit in der Patronatsstraße 20 und 22 untergebrachten städtischen Bürobedarfe 
(Bezirksverwaltung Hiltrup, Jobcenter und Kommunaler Sozialdienst) aufgrund einer Machbar-
keitsstudie der Architekten Mense. 
Die hier ermittelten Kosten sind in die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung jeweils mit einer Best - und 
Worst-case-Variante eingeflossen. 
 
 
2.  Betreiberschaft der Stadthalle Hiltrup 
Seit der Eröffnung der Stadthalle Hiltrup obliegt die Durchführung und Organisation des Halle n-
betriebes der Bezirksverwaltung Hiltrup. 
Der Betrieb einer künftigen Stadthalle wäre bedarfsgerecht zu organisieren; hierfür stehen dem 
Grunde nach zusätzlich folgende Betreibermodelle zur Verfügung: 
 
2.1 durch bürgerschaftliches Engagement / Betreiberverein  
2.2 kommerzieller Dienstleister oder 
2.3 durch ein Unternehmen im Konzern Stadt Münster 
 
 
I.V. 
gez. 
Peck 
Stadtrat  
 
 
Anlagen: 
 
Nr. Bezeichnung Gliederungsziffer im 
Text 
1 Lageplan  1.1.1 
2 Nutzungsübersicht Hallenbetrieb 1.1.1.1 
3 Kosten und Erlöse des Hallenbetriebes 1.1.1.1 
4 Gegenüberstellung der Kosten und Erlöse des Jah-
res 2014 
1.1.3 
5 Raumprogramme 400 bzw. 700 m² Saalfläche 1.5.2 
6 Grundrissplan Kant-Forum  1.5.2.1.2 
7 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 1.5.3

Standortnummer 814, Gebäude Stadthalle Hiltrup Gegenüberstellung der Kosten und Erlöse des Jahres 2014 
Grunddaten 
Flächen m² NGF 
Gesamtfläche Gebäude Stadthalle Hiltrup 5.330 100% 
Restauration 1.320 24,77% 
Büro 315 5,90% 
Büro 204 3,82% 
Schule (Unterricht) 734 13,77% 
Schule (Mensa) 248 4,66% 
Hallenbetrieb 2.509 47,08% 
100,00% 
Bilanzwert Gebäude:  Stadth. Hiltrup Durchschnittswert 2011 2014 -                      
Restnutzung 43 Jahre 
Bilanzwert Grundst.: Gem. Hiltrup, Flur 10, Flurst.1143 5.168.604,00     
Gesamtfläche des Flurstücks qm 61.531               
davon qm Stadthalle Hiltrup (Schätzung gem. anl. Plan) 6.700                 
Grundstück € pro qm 84,00                 
Bilanzwert Grundstück anteilig für Stadthalle Hiltrup 562.800,00        
Auf dem Flurstück befinden sich noch die  Standorte
Immanuel Kant Gym. Johannes-Gutenberg Realschule, 
Hauptsschule Hiltrup, Hallenbad Hiltrup, Sporthalle
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
Abschreibungen auf Gebäude (bilanziell) 27.347,09                12.875,01            6.773,87            3.765,69                            1.274,37                          
Instandhaltungspauschale (0,68%) 94.832,80                44.647,28            23.490,08          13.058,48                          4.419,21                          
Verwaltungskosten (Pauschale) 39.921,70                18.795,14            9.888,61            5.497,22                            1.860,35                          
Summe 162.101,59              76.317,43            40.152,56          22.321,39                          7.553,93                          
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
521000  Strom 43190,88 27.023,92            7.905,76                            2.671,16                          
521100  Wärme (Gas, Fernwärme, Heizöl) 32935,68 20.60 7,39            6.028,63                            2.036,92                          
521500  Wasser 1974,85 1.235,64              361,48                               122,14                             
521600  Abwasser 5866,47 3.670,57              1.073,81                            362,81                             
521700  Abfallbeseitigung 4506,17 2.819,44              824,82                               278,69                             
521800  Entwässerung/Niederschlagwasser/Gewässer 323 ,72 152,41                 80,19                 44,58                                 15,09                               
522111  Wartung/Betriebskosten Aufzug 1447,46 681,46                 358,54               199,32                               67,45                               
522112  Wartung Haustechnik (Lüftung, ELA-Anl., 6477 ,17 3.049,45              1.604,40            891,91                               301,84                             
522180  Prüfgebühren (TÜV-Prüf. Punktz., Hubpodi 738 3,81 3.476,30              1.828,97            1.016,75                            344,09                             
523110  Reinigung (Fremdreinigung, Reinig.mittel) 52 491,68 -                        -                                      -                                    
523210  Straßenreinigung 1678,56 790,27                 415,78               231,14                               78,22                               
523220  Winterdienst 3448,04 1.623,34              854,08               474,80                               160,68                             
543100  Beiträge zur Feuerversicherung 21010,43 9.891 ,71              5.204,28            2.893,14                            979,09                             
546000  Grundsteuer 3307,06 -                        -                      
            Grünpflege 984,72 463,61                 243,92               135,60                               45,89                               
Summe 187.026,70              75.485,50            10.590,14          22.081,71                          7.464,04                          
Kalkulatorische Kosten 
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
Kalk. Zinsen Geb. (% vom durchsch.Restbuchwert 2014) -                            -                        -                      -                                      -                                    
Kalk. Zinsen Grundstück (% v. Grundstückswert) 16.884,00                7.948,99              4.182,17            2.324,93                            786,79                             
Summe 16.884,00                7.948,99              4.182,17            2.324,93                            786,79                             
Hinweis: Zinssatz für kalkulatorische Kosten: 3,00                         %
weitere Kosten Teilergebnisplan Produktgruppe 1503 (Stadthalle Hiltrup) 
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
Personalkosten 171.454,00              171.454,00          -                      -                                      -                                    
Aufwendungen 92.240,00                92.240,00            
Summe 263.694,00              263.694,00          -                      -                                      -                                    
Hinweis: Die Kosten beinhalten die Stellen für die beiden Hallenwarte, Honorarkräfte sowie eine anteilige Verwaltungsstelle (0,5 Stellenanteil) 
Einnahmen 
Miet- und Pachteinnahmen PG 0111; Einnahmen PG 1503 in 2014 
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
Miet- und Pachteinnahmen PG0111,  2014 35.015,73 -                                      -                                    
Einnahmen PG 1503 194.066,00              194.066,00          -                                      -                                    
Summe 229.081,73              194.066,00          -                      -                                      -                                    
Gesamt Hallenbetrieb  Leerstand Rest. Schule (Unterricht) Schule (Mensa) 
Kaltmiete 162.101,59              76.317,43            40.152,56          22.321,39                          7.553,93                          
Nebenkosten 187.026,70              75.485,50            10.590,14          22.081,71                          7.464,04                          
kalk. Kosten 16.884,00                7.948,99              4.182,17            2.324,93                            786,79                             
Personalkosten Produktgruppe 1503 263.694,00              263.694,00          -                      -                                      -                                    
Summe Kosten 629.706,29              423.445,91          54.924,87          46.728,03                          15.804,77                        
Miet- Und Pachteinnahmen, Einnahmen PG 1503 229.081,73              194.066,00          -                      -                                      -                                    
Saldo inkl. kalk. Kosten -400.624,56 -229.379,91 -54.924,87 -46.728,03 -15.8 04,77 
Saldo ohne kalk. Kosten -383.740,56 -221.430,92 -50.742,71 -44.403,10 -15.0 17,98 
Bilanzwerte 
 Kaltmiete  für Gebäude Stadthalle Hiltrup 2014 
Nebenkosten  für Gebäude Stadthalle Hiltrup 2014

- 1 -
Amt für Immobilienmanagement 
Abteilung für Betriebswirtschaft und Flächenmanagement 
 20.08.2015 
 2314 
 
 
 
Wirtschaftlichkeit der Varianten für die Stadthalle Hiltrup  
 
 
 
1. Fragestellung 
 
Fraglich ist die weitere Nutzung der Stadthalle Hil trup. Dazu muss entschieden werden, in 
welcher Form die Stadthalle zukünftig fortgeführt w ird. Im Folgenden werden verschiedene 
Varianten untersucht. 
Zusätzlich stellt sich die Frage, ob durch die Einb eziehung des Standortes Patronatsstraße 
20/22 Synergieeffekte entstehen. Denkbar wäre es, b eide jetzigen Standorte an einem 
Standort unterzubringen. 
 
In der hier vorgelegten Untersuchung werden mit der  Methode der „Vollständigen Finanzpla- 
nung“ unterschiedliche Szenarien der Sanierung und des Neubaus untersucht. Außerdem 
wird unterschieden in Maßnahmen auf einem städtisch en Grundstück (die Betrachtung von 
Fremdgrundstücken ist nicht erforderlich). 
 
2. Methodik 
 
Die Untersuchung wird anhand der Vollständigen Fina nzplanung (VoFi) durchgeführt. In ei- 
nem vollständigen Finanzplan wird die einem Investi tionsobjekt direkt oder indirekt zure- 
chenbare gesamte Liquidität  periodisch erfasst und summiert. Es ergibt sich zu m Ende des 
Betrachtungszeitraums der Endwert des Vermögens. Es  wird also gleichsam die Frage be- 
antwortet, welchen Wert das anfangs eingesetzte Eig enkapital am Ende hat. Dieser soge- 
nannte VoFi-Endwert  der Investition wird zum Vergleich mit konkurrieren den Investitionen 
herangezogen. Die Vorteile des VoFis gegenüber ande ren Methoden (Kostenvergleichsme- 
thode, Kapitalwertmethode etc) bestehen in der Tran sparenz, weil es keine impliziten An- 
nahmen gibt, die nicht sofort ersichtlich sind. 
 
Da die notwendige Liquidität eines öffentlichen Inv estitionsprojektes sich vom tatsächlichen 
Aufwand unterscheidet, ist es sinnvoll, auch eine B etrachtung der Auswirkungen auf den 
Haushalt vorzunehmen. In der Haushaltssystematik si nd die Abschreibungen deutlich gerin- 
ger als die Kredittilgung. Somit ergeben sich Unter schiede bei der Betrachtung der Wirt- 
schaftlichkeit, die auf die Liquidität abstellt und  somit die Kredittilgungsleistung anstelle der 
Abschreibung erfasst.  
 
Da die Stadt Münster derzeit ein strukturelles Haus haltsdefizit aufweist, ist es notwendig, 
Aussagen zur Haushaltsbelastung zu treffen. Damit k ann vermieden werden, dass wirt- 
schaftlich richtige Entscheidungen zu einer kurzfristigen Belastung des Haushalts beitragen.

- 2 -
3. Szenarien 
 
Folgende Varianten wurden untersucht: 
 
 
V1 = IST-Zustand, weitere Nutzung im bisherigen Umfang ohne Sanierung 
Die heute vorhandenen Nutzungen des Stadthallengebä udes werden im bisherigen Umfang 
fortgeführt. Es werden ausschließlich erforderliche  Instandhaltungsmaßnahmen durchge- 
führt. 
 
V1.1 = IST-Zustand, weitere Nutzung im bisherigen Umfang mit Sanierung 
Die heute vorhandenen Nutzungen des Stadthallengebä udes werden im bisherigen Umfang 
fortgeführt.  Die Flächen werden ohne Änderung der Nutzungen saniert und modernisiert.  
Diese Variante zur Bestandssanierung kann erst dann belastbar betrachtet werden, wenn ein 
künftiges Nutzungskonzept zugrunde liegt. Um dennoc h die finanziellen Auswirkungen die- 
ser Sanierungsvariante im Bestand zu betrachten, wurde eine Berechnung mit einer – gegrif- 
fenen und baufachlich nicht belegten - Sanierungssumme von 4 Mio. € durchgeführt. 
 
V2 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm auf dem städtischem 
Bestandsgrundstück, ( „best case szenario“) 
Eine Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm  w ird auf dem städt. Bestandsgrundstück 
errichtet. Für die im Stadthallengebäude untergebra chten Klassenräume sowie Mensa wird 
Ersatz geschaffen. Innerhalb der jeweiligen Bandbreiten der Kosten werden jeweils die nied- 
rigsten Kosten angenommen. 
 
V2.1 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm auf dem städtischem 
Bestandsgrundstück, ( „worst case szenario“) 
 
Eine Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm  w ird dem städt. Bestandsgrundstück er- 
richtet. Für die im Stadthallengebäude untergebrach ten Klassenräume sowie Mensa wird 
Ersatz geschaffen. Innerhalb der jeweiligen Bandbre iten der Kosten werden jeweils die 
höchsten Kosten angenommen. 
 
V3 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm auf einem Fremd- 
grundstück, (beste Kosten-/Erlössituation, „best case szenario“)  
 
-entfällt- 
 
V3.1 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläch e von 400 qm auf einem Fremd- 
grundstück, (schlechteste Kosten-/Erlössituation, „worst case szenario“) 
 
-entfällt- 
 
V4 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 700 qm auf dem städtischem 
Bestandsgrundstück, ( „best case szenario“) 
Die Stadthalle Hiltrup wird mit einer Saalfläche vo n 700 qm auf dem städtischen Bestands- 
grundstück errichtet. Für die im Stadthallengebäude  untergebrachten Klassenräume sowie 
Mensa wird Ersatz geschaffen. Innerhalb der jeweili gen Bandbreiten der Kosten werden je- 
weils die niedrigsten Kosten angenommen. 
 
V4.1 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 700 qm auf dem städtischem 
Bestandsgrundstück, ( „worst case szenario“) 
 
Die Stadthalle Hiltrup wird mit einer Saalfläche vo n 700 auf dem städt. Bestandsgrundstück 
errichtet. Für die im Stadthallengebäude untergebra chten Klassenräume sowie Mensa wird 
Ersatz geschaffen. Innerhalb der jeweiligen Bandbre iten der Kosten werden jeweils die 
höchsten Kosten angenommen.

- 3 -
V5 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 700 qm auf einem Fremd- 
grundstück, (beste Kosten-/Erlössituation, „best case szenario“) 
 
-entfällt- 
 
V5.1 = Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläch e von 700 qm auf einem Fremd- 
grundstück, (schlechteste Kosten-/Erlössituation, „worst case szenario“)  
 
-entfällt- 
 
V6 = Umbau / Sanierung des Stadthallengebäudes, Nut zung für Hallenbetrieb und als 
Ersatz für Bürostandort Patronatsstraße, (beste Kostensituation, „best case szenario“) 
Das Stadthallengebäude wird weiterhin für den Halle nbetrieb sowie zusätzlich für die Unter- 
bringung der städt. Büronutzungen der Patronatsstra ße (BV Hiltrup, KSD und Jobcenter) 
umgebaut und saniert.  
Innerhalb der jeweiligen Kostenbandbreiten werden j eweils die niedrigsten Kosten ange- 
nommen. Die bisherigen Nutzungen Mensa, Restaurant,  Klassenräume, Vermietung Büro- 
flächen entfallen. Für die im Stadthallengebäude un tergebrachten Klassenräume wird Ersatz 
geschaffen (diese Kosten sind nicht berücksichtigt). 
 
V6.1 = Umbau / Sanierung im Bestand, Einbeziehung N utzung Patronatsstraße, 
(schlechteste Kostensituation, „worst case szenario“) 
 
Das Stadthallengebäude wird weiterhin für den Halle nbetrieb sowie zusätzlich zur Unterbrin- 
gung der städt. Büronutzungen der Patronatsstraße ( BV Hiltrup, KSD und Jobcenter) umge- 
baut und saniert. 
Innerhalb der jeweiligen Kostenbandbreiten werden j eweils die höchsten Kosten angenom- 
men. Die bisherigen Nutzungen Mensa, Restaurant, Klassenräume, Vermietung Büroflächen 
entfallen. Für die im Stadthallengebäude untergebra chten Klassenräume wird Ersatz ge- 
schaffen (diese Kosten sind nicht berücksichtigt). 
 
 
V7 / 7.1 = keine weitere Nutzung der Stadthalle, Rü ckbau, mögliche Nutzung Kant-
Forum 
Es wird davon ausgegangen, dass keine Nutzung der S tadthalle mehr möglich ist. Die be- 
stehende Halle wird zurückgebaut, das Grundstück wi rd für künftige öffentliche Nutzungen 
vorgehalten (Stichwort: wachsende Stadt).  Ein Neub au erfolgt nicht. Die Patronatsstraße 
wird wie bisher weiterbetrieben. Es besteht die Mög lichkeit die Saalfläche von 320 qm im 
"Kant-Forum" zu nutzen. Da das Kant-Forum sich bere its im Bestand der Stadt Münster be- 
findet und in sämtlichen Varianten die Betriebskost en nicht berücksichtigt werden, entstehen 
keine zusätzlichen Kosten. Für die im Stadthallenge bäude untergebrachten Klassenräume 
sowie Mensa wird Ersatz geschaffen. 
 
Hinweis: 
 
Um die Vergleichbarkeit mit den Umbau- und Sanierun gsvarianten des heutigen Stadthal- 
lengebäudes zu ermöglichen, werden in den Varianten V1, V2, V4 und V7 die Kosten für die 
Nutzung des Standortes Patronatsstraße 20/22 einbez ogen. Lediglich bei den Szenarien V6 
und V6.1 fallen die Kosten weg, da die Aufgabe des Standortes an der Patronatsstraße 
20/22 vorgesehen ist. 
 
Beim Neubau einer Bürgerhalle mit einer Saalfläche von 400 qm bzw. 700 qm auf dem der- 
zeitigen Stadthallengrundstück steht dem Grunde nac h eine nicht benötigte Restfläche zur 
Verfügung. Eine Wohnbebauung scheidet aus immission srechtlichen Gründen ebenso wie 
eine gewerbliche Nutzung aufgrund fehlender Marktgä ngigkeit aus. Aus den vg. Gründen 
wird diese Variante nicht weiter verfolgt. 
 Vielmehr wird das Grundstück der heutigen Stadthal le ausschließlich für öffentliche Nutzun- 
gen vorgehalten und der Baukörper so auf dem zur Ve rfügung stehenden städtischen

- 4 -
Grundstück positioniert, dass künftige öffentliche Bedarfe – mit denen in einer wachsenden 
Stadt zu rechnen ist – auf den verbleibenden Grunds tücksflächen zusätzlich untergebracht 
werden könnten. 
4. Annahmen 
Folgende allgemeine Annahmen wurden für die Berechnung unterstellt: 
 
Restbuchwert Stadthalle 1.175.294 € 
Restbuchwert Grundstück    562.800 € 
Verwaltungskostenpauschale pro qm 7,46 € 
Ersatzbeschaffung Mensa, Klassenräume 2.490.000 € -  3.140.000 € 
Rückbaukosten 750.000 € - 850.000 € 
Rückzahlung Zuschuss Mensa 90.000 € 
 
 
Weiterhin wurden für alle Szenarien eine Fremd- und  Eigenkapitalverzinsung von jeweils 
3,00% unterstellt. Die wirtschaftliche Nutzungsdaue r wird auf 80 Jahre festgelegt. Die Rest- 
nutzungsdauer des aktuellen Gebäudes der Stadthalle Hiltrup beträgt 43 Jahre. Zusätzlich ist 
unterstellt, dass Kredite innerhalb von 30 Jahren g etilgt werden und die Zins- und Tilgungs- 
leistungen nicht durch neue Kredite refinanziert we rden. Die Berechnung umfasst einen Be- 
trachtungszeitraum von 50 Jahren. 
 
5. Ergebnisse 
 
In der folgenden Grafik ist die Entwicklung der kum ulierten Wirkung auf den Haushalt unter 
der Betrachtung von 50 Jahren dargestellt. 
 
 
 
Es ist deutlich zu erkennen, dass eine Entlastung d es Haushalts bei keinem der Szenarien 
möglich ist. Die geringste Haushaltsbelastung liegt bei der Variante 7, also dem Rückbau der 
Stadthalle und der Nutzung des Kant-Forums, vor. Dies belegen auch die folgenden Darstel- 
lungen.

- 5 -
 
 
 
 
Es ergibt sich folgende Rangfolge der Wirtschaftlichkeit: 
 
Rangfolge   
Prozentuale 
Abweichung zu 
Rang 1 VoFi 
Endwert 
1 Var 7 - Rückbau, best case   
2 Var 7.1 - Rückbau, worst case 10%  
3 Var 1 - IST-Zustand ohne Sanierung 27%  
4 Var 1.1 - IST-Zustand mit Sanierung 58%  
5 Var 6 - Umbau/Sanierung, best case 80%  
6 Var 2 - Neubau 400 qm, best case 84%  
7 Var 2.1 - Neubau 400 qm, worst case 113%  
8 Var 4 - Neubau 700 qm, best case  119%  
9 Var 6.1 - Umbau/Sanierung, worst case 121%  
10 Var 4.1 - Neubau 700 qm, worst case  144%  
 
Zusätzlich ist die prozentuale Abweichung der Varia nten im Vergleich zu der Variante 7, die 
den ersten Rang belegt, dargestellt. Die Endwerte d er Varianten liegen zum Teil über 100 % 
über den denen der Variante 7. 
 
In der folgenden Abbildung ist das Gesamtergebnis j eweils für den VoFi als auch für den 
Haushalt dargestellt.

- 6 -
 
 
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass unter „Renditegesichtspunkten“ der Rückbau der Stadthal- 
le und die mögliche Nutzung des Kant-Forums umzuset zen ist. Besonders negativ fällt die 
Variante 4.1 auf, denn sowohl der VoFi Endwert als auch die gesamte Haushaltsbelastung 
erreichen hier ihr Maximum. 
 
Die rote Linie zeigt, welche Mehrkosten die übrigen Varianten im Vergleich zu der Variante 7 
über 50 Jahre verursachen. 
 
 
 
Fazit: 
Anhand der oben aufgeführten Informationen ist ersi chtlich, dass die Variante 7 die wirt- 
schaftlichste ist. Nach der Variante 7 ist die Vari ante 7.1 am wirtschaftlichsten. Anhand die- 
ser Varianten wird verdeutlicht, dass auch die Schl ießung der Stadthalle betrachtet werden 
sollte, da die beiden Varianten mit großem Abstand die wirtschaftlichsten sind. Zusätzlich 
wäre eine Nutzung des bereits vorhandenen Kant-Forums möglich. 
 
Kommt ein vollständiger Rückbau nicht in Betracht, ist die Variante 1 die wirtschaftlichste. 
Vor dem Hintergrund der  Risiken, die durch die Bei behaltung des Ist-Zustandes entstehen, 
ohne dass die Stadthalle auf den aktuellen Standard  gebracht wird, kann diese Variante nur 
kurzfristig, bis zu einer Entscheidung über die Zukunft des Gebäudes der Stadthalle, greifen.  
  
An nächster Stelle folgt die Variante 1.1, wobei al lerdings ausdrücklich darauf hingewiesen 
wird, dass diese Variante zur Bestandssanierung ers t dann belastbar betrachtet werden 
kann, wenn ein künftiges Nutzungskonzept zugrunde l iegt. Um dennoch die finanziellen 
Auswirkungen dieser Sanierungsvariante im Bestand zu betrachten, wurde eine Berechnung 
mit einer – gegriffenen und baufachlich nicht beleg ten - Sanierungssumme von 4 Mio. € 
durchgeführt. 
 
Die Varianten 2, 4 und 6 kommen für eine Umsetzung nicht in Betracht, da durch diese 
Maßnahmen erheblich höhere Kosten entstehen.

- 7 -
Ein Synergieeffekt bei der Einbeziehung der Patrona tsstraße 20/22 (Varianten 6 und 6.1) ist 
nur im Vergleich mit den Varianten 4 und 4.1 erkenn bar. Allerdings ist auch nur hier ein Ver- 
gleich möglich, da die Saalfläche identisch ist.  
 
 
gez. 
 
Flieger

650 57 
13 2
11 5
10 2 1 x MGV Hiltrup 
23 1
34 2
252 0
31 1
29 8 4-6 aus Hiltrup 
21 14 12x Kinderflohmarkt 
178 4 vor allem Karneval u. KfD 
40 18 ohne Stadtteil-/Bezirksbezug 
0
57 
Durchschnittliche 
Nutzungen 2010-2014 
davon Nutzungen 
Saalfläche ab 400 qm 
Anmerkungen

Raumprogramm Stadthalle Hiltrup in m² NGF Stand 03.01.2013 
Variante 400 m² Variante 700 m² 
Saal 400                   700                   
Bühne 120                   120                   
Foyer 120                   200                   
Garderobe 40                     60                     
Eingangsbereich 50                     50                     
WC Besucher 50                     100                   
WCBehinderte 10                     15                     
Tagungsräume (2 x 50 m²) 100                   100                   
zusätzlicher Raum (Mail BVSt 19.12.2012) 50                     50                     
Büro Hausmeister 10                     10                     
Personalraum (Umkleide und WC, 2 x 10 m²) 20                     20                     
Künstergarderobe (Sammelumkleide) 20                     20                     
WC / Waschraum Künstler (Sammel) 12                     12                     
Bühnennebenraum 15                     15                     
Regieraum 15                     15                     
Lagerraum 80                     100                   
Putzmittelraum (2 x 5 m²) 10                     10                     
Cateringküche 40                     60                     
Raumlufttechnik (Raumhöhe mind. 4m) 60                     80                     
Hausanschlussraum 20                     20                     
Notstrom/Batterieanlage (kein Dieselaggregat) 8                       10                     
Gebäudehauptverteilung 15                     15                     
Sicherheitstechnik/ELA 6                       6                       
Zwischensumme 1.271                1.788                
zzgl. Verkehrsflächen 
15% 191                   268                   
Gesamtsumme 1.462                2.056                
Kapazitäten 
unbestuhlt (2 Personen je m²) 800                   1.400                
Reihenbestuhlung 400                   700                   
parlamentarisch 170                   300                   
Bankett 280                   500