Entwicklung eines Modellquartiers für neues urbanes Wohnen, Arbeiten und Technologie westlich der Steinfurter Straße

Urbane Stadtquartiere
Steinfurter Straße 
Busso-Peus-Straße 
Prozessarchitektur 
Anlage 3 zu Vorlage V/0180/2020

04.06.2020 2
Auftakt Städtebauliche Entwurfsplanung
04.06.2020 2
WERKSTATT-VERFAHREN 
II / III - 2020 
politische Gremien 
VORBEREITUNG 
WETTBEWERBE 
ÜBERFÜHRUNG IN 
WETTBEWERBS-
UNTERLAGEN 
AUSSCHREIBUNG 
WERKSTATT-VERFAHREN 
STÄDTEBAULICHE 
WETTBEWERBE 
bis I - 2020 
GRUNDSATZ-
BESCHLUSS 
VERGABE-
BESCHLUSS 
I - 2021 II / III - 2021 IV - 2021 III / IV - 2021 
AUSLOBUNGS-
BESCHLÜSSE 
VORBEREITUNG 
INTERNATIONALE 
IDEENWERKSTATT  
WISSENSQUARTIERE 
WERKSTÄTTEN  
MIT EXPERTINNEN 
UND EXPERTEN 
INFORMATION 
UND DISKUSSION 
BÜRGERSCHAFT 
ECKPUNKTEPAPIER 
LEITBILD 
III / IV - 2020 
Verwaltung Planungsbüro Bürgerschaft

04.06.2020 3
WERKSTATT-
VERFAHREN 
VORBEREITUNG 
WETTBEWERB 
STÄDTEBAULICHER 
WETTBEWERB 
EIGENTÜMER-
VERHANDLUNGEN 
MIT DEM ZIEL: 
LETTER OF INTENT 
VORBEREITENDE 
UNTERSUCHUNGEN 
N
Planung 
Umsetzung 
Prozessarchitektur Gesamtprozess 
BAULEITPLANUNG 
FACHPLANUNGEN 
REALISIERUNG 
 Technische 
Infrastruktur 
 Soziale 
Infrastruktur 
 Vergabe / Hochbau 
ABSCHLUSS 
VORBEREITENDE 
UNTERSUCHUNGEN 
2021 2022 2020 ab 2023 
BESCHLUSS 
LETTER 
OF INTENT 
BESCHLUSS 
SEM 
GRUNDSATZ-
BESCHLUSS 
GRUND-
ERWERB 
GRUND-
ERWERB 
KONZEPT-
ERSTELLUNG 
 Grundstücks-
vergaben 
 EG-management 
 Städtebauliche 
Sukzession 
 N.N. 
Kooperative Baulandentwicklung (Option 1) 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (Option 2 für die Steinfurter Straße)

04.06.2020 4
Gesamtprozess mit Beteiligung Bürgerschaft 
04.06.2020 4
WERKSTATT-
VERFAHREN 
STÄDTEBAULICHER 
WETTBEWERB 
GRUNDSATZ-
BESCHLUSS 
UMSETZUNGS-
BESCHLUSS 
SATZUNGS-
BESCHLUSS 
BEBAUUNGSPLAN 
VORBEREITUNG 
INTERNATIONALE 
IDEENWERKSTATT  
WISSENSQUARTIERE 
ERGEBNIS-
PRÄSENTATION 
UND FORUM 
BAULEITPLANUNG 
FACHPLANUNGEN 
REALISIERUNG 
TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 
SOZIALE INFRASTRUKTUR 
GRUNDSTÜCKSVERGABEN 
HOCHBAU 
Beteiligung 
Öffentlichkeit 
Planungs-
und 
Entwicklungs-
schritte 
Beschlüsse 
politischer 
Gremien 
ÖFFENTLICHE 
FOREN 
AUSSTELUNG 
AUSSTELLUNG DER 
ERGEBNISSE 
FORUM 
FRÜHZEITIGE 
BÜRGERINFORMATION 
ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG 
BAUBEGLEITENDE 
INFORMATIONS-ANGEBOTE 
AUFSTELLUNGS-
BESCHLUSS 
BEBAUUNGSPLAN

BÜNDNIS 90 cD U

DIE GRÜNEN Ratsfraktion MS)
RALSERAK TION
Antrag zum Haushalt 2019 28. November 2018

Modellquartier „Arbeiten + Wohnen“
Der ASSVW möge beschließen:

1... Um die Schaffung von dringend benötigten Wöhnungen zu beschleunigen wird ein
großes: und innenstadtnahes Quartier für mehrere tausend Menschen im Nordwesten der.
Stadt bevorzugt entwickelt.

2.'.Das Gebiet soll innerhalb des Areals Steinfurter Straße, Austermann Straße und
Wasserweg liegen und eine Fläche von mindestens 50 ha umfassen.

3, In das Quartier soll die im Flächennutzungsplan dargestellte Fläche für die Erweiterung
des Technologieparks einbezogen werden. Durch entsprechende städtebauliche
Maßnahmen, insbesondere (horizontale und vertikale) Nutzungsmischung, soll
sichergestellt werden, dass die Ziele der Technologieförderung Geltung behalten.

4.::: Die Quartiersplanung und -entwicklung soll an folgenden Zielen ausgerichtet werden:
a): Städtebauliche Dichte und urbane Mischung, Schonung des Freiraums,
b)..Wohnen und: Arbeiten im Quartier (bei Ausweisung einer angemessenen

gesonderten Zone für die Ansiedlung von Technologiebetrieben,

c).: Breiter. Wohnungsmix mit Vorrang für preiswerte Mietwohnungen und mit Angeboten
für. Wohngruppen, Wohngemeinschaften, Haus- und Pflegewohngemeinschaften,
Mehrgenerationenwohnen sowie studentisches Wohnen

da). Breite Palette von Versorgungsangeboten

e) :Bestmögliche Erschließung für Fußgänger (Barrierefreiheit), für Radverkehr und
öffentlichen Verkehr

f}. Energiesparende Bauweise, Energieversorgung mit möglichst hohem Anteil von
Erneuerbaren Energien

9): Ökologische Qualität, Rücksichtnahme auf Belange des Artenschutzes, voller
Ausgleich für Eingriffe in Natur. und Landschaft, vorzugsweise auf städtischen
Flächen

h) Vielfältige soziale,.kulturelle und:freizeitorientierte Infrastrukturangebote

i): Beteillgungsformen stärken sowie die Entwicklung von Nachbarschaften fördern
(Treffpunkte schaffen etc.)

j);.;Fach- und ressortübergreifende Planung

5. Um diese Zielsetzungen zu erreichen, werden städtebauliche und wohnungspolitische
Instrumente genutzt. Dazu gehören insbesondere die vom Rat der Stadt beschlossene
SOBOMÜ und die seit 2015 im städtebaulichen Planungsrecht verankerte Kategorie
„Urbanes Gebiet“,

6. Die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes mit Einbeziehung der
Öffentlichkeit (Kooperatives Verfahren) für 2020 wird von der Verwaltung vorbereitet.

7.: Die Verwaltung prüft, ob zur Beschleunigung und Absicherung der Quartiersentwicklung
ein Verfahren zur Aufstellung einer Entwicklungssatzung eingeleitet werden soll.

8.- Die Verfügbarkeit der Flächen wird von der Verwaltung liegenschaftlich mit Vorrang
angestrebt. Die erforderlichen Finanzmittel werden unter Ziffer 43 in der
Veränderungsliste für den Ankauf von Flächen im Teilfinanzplan bereitgestellt.

9. Für vorbereitende Planungen und Untersuchungen, z. B. für die Verkehrsabwicklung und
zum Artenschutz, stellt die Stadt im Haushalt für 2019 150.000 € bereit.

Begründung:

Ergebnisse der Planungswerkstatt 2030

Aus lokaler Sicht wird betont, dass die wachsenden Bedarfe der wachsenden Stadt durch
das bislang verfolgte „Zwiebelschalenmodell“ nicht mehr allein zu bewältigen sind. Die
Verwaltung zieht daraus den Schluss: „Als das insgesamt am besten geeignete
Entwicklungsszenario für Münster werden großflächige Stadtteilerweiterungen bewertet, da
diese im Vergleich zum Bau eines neuen Stadtteils ähnliche Vorteile aufweisen, aber
gleichzeitig die damit verbundenen Risiken minimieren.“ (Planungswerkstatt 2030)

Angesichts dieser grundsätzlichen und aus unserer Sicht richtigen Wertung halten wir es für
geboten, die weitere Arbeit auf die Entwicklung eines großen neuen Wohngebietes
zuzuspitzen. Dabei geht es darum, möglichst große Nähe zum Stadtzentrum mit hoher
Wohnqualität und urbanen Strukturen, mit guter infrastruktureller Versorgung und mit
Angeboten für multimodale Mobilität und mit der Nähe zu Arbeitsplätzen zu verbinden. Das
System der Grünordnung der Stadt darf nicht verletzt werden.

Als besonders geeignet betrachten wir hierfür Flächen zwischen Steinfurter Straße,
Austermann Straße und Wasserweg:

Ziele der Quartiersplanung und -entwicklung

Städtebauliche Dichte und urbane Mischung sind allein schon deshalb erforderlich, um den
Freiraum zu schonen. Gleichwohl soll keine neue „Großsiedlung“ entstehen. Vorbild für das
Quartier sind städtebaulich und wohnungspolitisch innovative und zugleich ausgewogene
Quartiere wie „Vauban“ in Freiburg:oder „Kalkbreite“ in Zürich.

Eine besondere Herausforderung, zugleich aber auch Chance verspricht die Kombination
von Technologiepark und Wohngebiet. Durch’ horizontale und vertikale Mischung soll das
Leitbild Wohnen und Arbeiten im Quartier verwirklicht werden, möglichst ohne Abstriche an
der Wohnruhe. Auch hierfür gibt es gelungene Vorbilder, auch aus bereits weiter
zurückliegenden Städtebauepochen. Genannt sei beispielhaft die „Kreuzberger Mischung“ in
Berlin.

Die wohnungspolitischen Zielsetzungen korrespondieren mit den Ergebnissen der.
Planungswerkstatt 2030 und den Beschlüssen des Rates zu den
Wohnungsbauprogrammen. Der Vorrang für preiswerte Mietwohnungen ergibt sich zudem
aus der immer angespannteren Marktsituation. Die Berücksichtigung von Wohnbedarfen für
Studenten resultiert aus der Nähe des Quartiers zum Leonardo-Campus.

In Münster noch nicht übliche Standards soll auch die Verkehrserschließung des Quartiers
erreichen: Vorrang für Fußgänger, Fahrradverkehr und öffentlichen Verkehr. Die Nähe zur
Innenstadt hilft dabei, diese Rangfolge zu verwirklichen.

Belange des Klimaschutzes und der umweltfreundlichen Energieversörgung sollen
uneingeschränkt zur Geltung kommen. Deshalb sollen energiesparende Bauweisen und
eine soweit als möglichst auf Erneuerbare Energien gestützte Energieversorgung zum Zuge
kommen.

50 ha neue Siedlungsfläche bedeuten auch 50 ha weniger Freiraum. Der Eingriff in den
Freiraum für dringend benötigte Wohnungen durch eine solitäre Siedlung wird aber als
weniger gravierend angesehen, als eine flächenmäßig ebenso große Vielzahl von kleinen
Siedlungen. Der volle Ausgleich durch geeignete ökologische Aufwertung von Flächen soll
ebenfalls dazu beitragen, den Eingriff in Natur und Landschaft wirksam zu kompensieren.
Dabei sind landwirtschaftliche Flächen möglichst weitgehend zu schonen.
Ausgleichsmaßnahmen sollen deshalb vorrangig auf städtischen Flächen stattfinden.

Aufgrund natürräumlicher Restriktionen und Konflikte soll von einer Siedlungsentwicklung im
Bereich zwischen Wasserweg und Horstmarer Landweg abgesehen werden. Stattdessen
sollen weniger schutzwürdige Flächen zwischen der Steinfurter Straße und dem Wasserweg
bis zur nördlichen Begrenzung durch die Wallhecke als Siedlungserweiterungsflächen
genutzt werden. Die Wallhecke und die nördlich parallel verlaufende Hochspannungsleitung
mit Pufferstreifen sollen den Abschluss der Siedlungsentwicklung nach Norden darstellen.

Grundvoraussetzung für die Entwicklung ist eine Artenschutzprüfung. Natur- und
artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen sind zu berücksichtigen.

Instrumente der Quartiersentwicklung

Wie bei den beiden Konversionsflächen soll auch bei der Quartiersentwicklung an der
Steinfurter Straße die SOBOMÜ zur Anwendung gelangen. Damit sind 30 % der
Nettowohnfläche in Mietwohnungen für den öffentlich geförderten und preisgebundenen
Wohnungsbau und weitere 30 % für den förderfähigen Wohnungsbau zu reservieren.

Als neues städtebauliches Instrument für die Realisierung eines urbanen Quartiers soll die
seit 2015 im Städtebaurecht verankerte Kategorie „Urbanes Gebiet - MU“ werden. Das MU
erlaubt eine weitgehende Nutzungsmischung von Wohnen bis hin zu nicht störenden
Gewerbebetrieben, hohe Verdichtung und trotz graduell höherer Lärmobergrenzen für den
städtischen Raum akzeptable Immissionsverhältnisse.

Wettbewerbsverfahren

Wir sind der Überzeugung, dass die Entwicklung eines solch anspruchsvollen Quartiers am
besten durch’einen städtebaulichen Wettbewerb vorbereitet werden kann. Die guten
Erfahrungen mit den Wettbewerben für die beiden Konversionsflächen sprechen für sich.
Das kooperative Verfahren erlaubt es. Die Öffentlichkeit in die Bearbeitung der
Wettbewerbsaufgabe einzubeziehen. Auch das ist Münster-Standard.

Der. Wettbewerb soll Anfang 2020 ausgelobt werden:

Entwicklungssatzung

Eine: städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach den Bestimmungen des
Baugesetzbuches bietet der Gemeinde als Entwicklungsträger Vorteile beim Erwerb der
(privaten) Flächen und bei der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen. Die Verwaltung
soll’ prüfen, ob diese Vorteile des Verfahrens auch hier genutzt werden können.

Liegenschaftliche Sicherung der Flächen

Naäch den Ergebnissen der Planungswerkstatt 2030 gehört das Areal an der Steinfurter
Straße zu den Gebieten, die ab 2025 entwickelt und baureif gemacht werden sollen. Die
immer angespanntere Situation auf dem Wohnungsmarkt verlangt aber danach, dass
möglichst unmittelbar im Anschluss an die beiden großen Konversionsflächen eine dritte
große Siedlungsfläche baureif wird. Deshalb soll die liegenschaftliche Sicherung der Flächen
an der Steinfurter Straße mit Vorrang betrieben werden.

Mittelbereitstellung ab 2019

Durch die Bereitstellung von 150.000 € im Haushalt 2019 soll die Verwaltung in die Lage
versetzt werden, erste Planungen und Untersuchungen für die Quartiersentwicklung
durchzuführen. Zu denken ist dabei an eine externe Verkehrsuntersuchung und eine
artenschutzrechtliche Prüfung.

Frank Baumann Jörn Möltgen
und Fraktion und Fraktion

Anlage A zur V/0180/2020 
Kurzüberblick 
Mit dieser Vorlage sollen die notwendigen planerischen und liegenschaftlichen Entwicklungs-
schritte für das ca. 50 ha große Areal südwestlich der Steinfurter Straße, nordwestlich der Aus-
termannstraße, östlich des Wasserweges für ein neues urbanes Modellquartier für Wohnen, Ar-
beiten und Technologie auf der Grundlage des Antrags „Modellquartier Arbeiten + Wohnen“ der 
Ratsfraktionen von CDU und Bündnis 90 / Die Grünen / GAL vom 28.11.2018 zum Haushalt 2019 
auf den Weg gebracht werden. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit dieser Vorlage wird das Ziel verfolgt: „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Le-
bens- und Erlebnisqualität weiterentwickeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesel l-
schaft.“ 
Dabei wird insbesondere die Teilzielsetzung „Deckung eines erhöhten Bedarfs an bezahlbarem 
Wohnraum sowie an neuen Arbeitsstätten, insbesondere für technologie- und dienstleistungsori-
entierte Unternehmen.“ angestrebt. 
 
Um der in der Stadt Münster anhaltend hohen Wohnraumnachfrage sowie einer darüber hinaus 
bestehenden ebenfalls hohen Nachfrage nach neuen Standorten zur Deckung eines erhöhten 
Bedarfs an Arbeitsstätten, insbesondere für technologie- und dienstleistungsorientierte Unter-
nehmen, nachkommen zu können, soll der Rat die Verwaltung beauftragen, das o.a. Areal im 
Sinne neuer urbaner Stadtquartiere für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. 
Vorrangig soll für das Areal eine kooperative Baulandentwicklung in Form einer freiwilligen Eini-
gung mit den unterschiedlichen Grundstückseigentümern angestrebt werden (Option 1). Diese 
kooperative Baulandentwicklung unterliegt den Regularien der Sozialgerechten Bodennutzung 
Münster (SoBoMü). 
Da das Projektgebiet eine komplexe liegenschaftliche Struktur aufweist und zugleich der Fläche 
aufgrund ihrer siedlungsstrukturellen Lage und Größe für die weitere städtebauliche Entwicklung 
und Ordnung der Stadt Münster eine herausragende Bedeutung zukommt, soll der Rat aus be-
sonderem öffentlichen Interesse seine Absicht erklären, die Möglichkeit der Durchführung einer 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 - 171 BauGB prüfen zu wollen (Option 
2). Vorrangige Zielsetzung ist dabei die einheitliche Vorbereitung und stringente Durchführung der 
Realisierung neuer urbaner Stadtquartiere unter besonderer Berücksichtigung des in der Stadt 
Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohnraum und Arbeitsstätten. 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe:  0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan x Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2020 enthalten?  Ja  Nein x teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? x Ja  Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja x Nein   
Die Höhe der Aufwendungen oder Auszahlungen sind unabhängig von der vorhandenen Mittelbe-
reitstellung im Beschlussvorschlag zu nennen. Eine Angabe an dieser Stelle oder bei den Zielen 
reicht nicht aus.

Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig  
freiwillig 
Die Maßnahme ist als vorbereitende Aufgabe notwendig, um auf dieser Basis dem § 1 Abs. 3 Satz 
1 BauGB (Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städ-
tebauliche Entwicklung erforderlich ist.) Rechnung tragen zu können. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt das Themenfeld der Demographie direkt, da Münster als wachsende Stadt 
für die weitere Einwohner- und Arbeitsstättenentwicklung entsprechende Entwicklungsflächen für 
den Bau neuer Wohnungen sowie die Realisierung neuer Arbeitsstätten insbesondere auch im 
Technologiebereich zur Verfügung stellen muss, um seiner (oberzentralen) Funktion gerecht wer-
den zu können. 
Die Vorlage hat insoweit auch klimaschutzrelevante Aspekte als in ihr Flächen für eine weitere 
Siedlungsflächenentwicklung für neue Wohnungen und Arbeitsstätten benannt werden. Jede 
Siedlungsflächenentwicklung hat neben zahlreichen anderen Belangen auch klimaschutzrelevan-
te Aspekte zu berücksichtigen.

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 1 - 
 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen 
 
Das Instrument Städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen (SEM) ist mit dem am 1. Mai 1993 
in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 in 
das Dauerrecht des Baugesetzbuchs (§§ 165 - 171 BauGB) übernommen worden.  
 
Mit einer SEM sollen Ortsteile und andere Teile des  Gemeindegebiets entsprechend 
ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche E ntwicklung und Ordnung der 
Gemeinde … erstmalig entwickelt oder im Rahmen eine r städtebaulichen Neuordnung 
einer neuen Entwicklung zugeführt werden  (vgl. § 165 Abs. 2 BauGB). 
 
Die nachfolgenden Erläuterungen basieren auf Auszüg en aus dem Einführungserlass zu 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gem. §§ 165 bis 171 BauGB.
1 
 
 
Anwendungsbereich  
 
Mit einer SEM steht den Gemeinden ein Instrument des besonderen Städtebaurechts  zur 
Verfügung, mit dem  
 die zügige Durchführung komplexer städtebaulicher Maßna hmen  ermöglicht wird 
und  
 damit zur Beschleunigung der Baulandmobilisierung  oder/und zur Umnutzung 
städtebaulich bedeutsamer Flächen beigetragen werden kann.  
 
SEM sind Gesamtmaßnahmen,  
 die darauf angelegt sind, ein bestimmtes Gebiet koordiniert zu entwickeln , um 
Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen  errich- 
ten zu können, 
 deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung i m öffentlichen Inte- 
resse  liegen muss. 
 
Die Anwendung einer SEM  ist an besondere Voraussetzungen geknüpft : Eine Gemeinde 
kann einen städtebaulichen Entwicklungsbereich nur dann förmlich festlegen , wenn als 
Ergebnis gemeindlicher Voruntersuchungen  feststeht, dass u.a. das Wohl der Allge- 
                                                
1 Vgl. RdErl. des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr NRW vom 18.5.1994 - I A2 - 41.20 -
2055/94

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 2 - 
 
meinheit die Durchführung der Maßnahme  und damit verbunden den Einsatz dieses be- 
sonderen rechtlichen Instrumentariums erfordert .  
 
Dieses besondere rechtliche Instrumentarium  ist vor allem dadurch gekennzeichnet , 
dass  
 bodenrechtlich  zur Unterstützung der Grunderwerbspflicht der Geme inde die Enteig- 
nung auch ohne Vorliegen eines Bebauungsplans zulässig  ist und  
 
 finanzierungsrechtlich  die Unterschiedsbeträge zwischen entwicklungsunbeein- 
flusstem Grundstückswert (Anfangswert) und  Neuordnungswert der Grundstücke 
zur Finanzierung der Maßnahme herangezogen werden .  
 
In jedem Einzelfall  bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, ob die Anwendung dieses In- 
strumentarium des Entwicklungsmaßnahmenrechts zur z ügigen Durchführung der 
Maßnahme erforderlich ist .  
Die Gemeinde darf eine SEM nur dann anwenden, wenn es zur Verwirklichung i hrer 
städtebaulichen Ziele und Zwecke erforderlich ist und sie diese  Ziele mit den anderen 
Instrumenten des Städtebaurechts nicht erreichen kann . 
 
Die als städtebauliche Entwicklungsbereiche  festzulegenden Teile des Gemeindegebiets 
müssen eine besondere Bedeutung für die örtliche od er überörtliche Entwicklung ha- 
ben .  
 
 
Vorbereitende Untersuchungen 
 
Die Gemeinde hat die Vorbereitung der Entwicklung durch einen Beschluss über den 
Beginn der Voruntersuchungen  einzuleiten, der ortsüblich bekannt zu machen  ist.  
 
Ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung  besteht  
 die Auskunftspflicht gem. § 138 BauGB für Eigentümer, Mieter, Pächter und sons- 
tige zum Besitz oder zur Nutzung der Grundstücke od er Gebäude Berechtigte 
und  
 die Mitwirkungspflicht gem. § 139 BauGB für den Bund und die Länder  sowie die 
sonstigen Körperschaften etc. des öffentlichen Rech ts zur Unterstützung der Ent- 
wicklungsmaßnahme .

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 3 - 
 
 
Der Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlu sses zur Durchführung von 
vorbereitenden Untersuchungen kann - sofern kein früherer Zeitpunkt der Bekanntma - 
chung der Entwicklungsabsicht der Gemeinde in Betra cht kommt - als sog.  „Stichtag" für 
die Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Grun dstückswertes (Anfangswert)  
herangezogen werden. 
 
Umfang und Intensität der Voruntersuchungen  sind nicht förmlich  durch Gesetz vorge- 
schrieben . Sie haben sich nach den unterschiedlichen Festleg ungsvoraussetzungen für die 
jeweils vorgesehenen Entwicklungsbereiche (Innenber eich, Außenbereich, im Zusammen- 
hang bebaute Gebiete etc.) zu richten.  
 
Entsprechend dem jeweiligen Stand des Verfahrens sollten beispielsweise - soweit wie mög- 
lich - folgende Aspekte Gegenstand der Voruntersuchungen  sein: 
- die Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die örtliche  oder überörtliche Ent- 
wicklung ,  
- die allgemeinen Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme ,  
- die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ,  
- die Eigentumsverhältnisse im abzugrenzenden Entwicklungsbereich,  
- die Grundstücksverkehrswerte ,  
- die allgemeine Mitwirkungs- und Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer , 
- Umweltgesichtspunkte  sowie  
- eine Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten  und Möglichkeiten der Fi- 
nanzierung  zur zügigen Durchführung der Maßnahme. 
 
 
Finanzierung 
 
Eine SEM wird u.a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde   
 die Grundstücke im Entwicklungsbereich zum entwicklungs unbeeinflussten 
Grundstückswert (Anfangswert)  erwirbt  und  
 die neugeordneten Grundstücke zu dem Verkehrswert nach erfolgter Entwick- 
lung veräußert  (Neuordnungswert).  
 
Soweit Eigentümer ihre Grundstücke  im Entwicklungsbereich behalten und selbst ent- 
sprechend den Zielen und Zwecken der SEM bebauen , haben sie zur Finanzierung der

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 4 - 
 
SEM  einen  Ausgleichsbetrag in Höhe der Differenz zwischen en twicklungsunbeein- 
flusstem Grundstückswert (Anfangswert)  und Neuordnungswert zu entrichten .  
 
 
Grunderwerb  zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert 
 
Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke im Entwicklungsbereich  zum entwicklungsunbe- 
einflussten Grundstückswert (Anfangswert).  
Dies bedeutet, alle Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussic ht auf die Entwick- 
lung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführun g eingetreten sind, werden nur 
insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese W erterhöhungen durch eigene Auf- 
wendungen zulässigerweise bewirkt hat . Jedoch sind Änderungen in den allgemeinen 
Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt zu berüc ksichtigen  (§ 153 Abs. 1 
BauGB).  
 
 
Veräußerung zum Neuordnungswert 
 
Zur Finanzierung der Entwicklung hat die Gemeinde die Grundstücke zu dem Verkehrs- 
wert zu veräußern, der sich durch die rechtliche un d tatsächliche Neuordnung des 
städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt  (§ 169 Abs. 8 BauGB).  
Die zur Finanzierung der SEM herangezogenen Wertzuwächse der Grundstücke im Entwick- 
lungsbereich bzw. die Ausgleichsbeträge müssen zweckgebunden in die SEM einfließen und 
dürfen sich in ihrer Höhe ausschließlich an den tat sächlichen Entwicklungskosten der Ge- 
samtmaßnahme bemessen. 
Einnahmen aus dem Verkauf der neugeordneten Grundst ücke  sind ebenso wie alle an- 
deren Einnahmen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der SEM entstehen (z.B. Aus- 
gleichsbeträge), ausschließlich zur Finanzierung der SEM zu verwende n  (§ 171 Abs. 1 
BauGB). Damit soll ausgeschlossen werden, dass die Gemeinde einen darüber hinausge- 
henden Gewinn aus der SEM erzielen kann.  
Ein etwaiger Überschuss aus erzielten Einnahmen gegenüber den für die SEM getätig- 
ten Ausgaben  ist gem. § 171 (1) BauGB i.V.m. § 156a BauGB auf die Eigentümer der im 
Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zu vertei len . Maßgebend hierfür sind die 
Eigentumsverhältnisse bei Bekanntmachung des Beschlusses über die förmliche Festlegung 
des Entwicklungsbereiches (Satzungsbeschluss über die SEM).

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 5 - 
 
Ablaufschema einer SEM 2 
 
I. Beschluss des Gemeinderates mit Absichtserklärun g zur Durchführung einer 
SEM und zur Einleitung vorbereitender Untersuchunge n mit ortsüblicher Be- 
kanntmachung 
 
 ggf. i.V.m mit Beschluss über  
 die Aufstellung einer Vorkaufsrechtssatzung nach §  25 (1) BauGB („Besonderes 
Vorkaufsrecht“) 
 die Aufstellung eines B-Plans mit Veränderungssper re 
 die Beauftragung eines Entwicklungsträgers 
 die Bereitstellung kommunaler Mittel im Haushalt, falls kein treuhänderischer 
Entwicklungsträger beauftragt wird 
 den Auftrag an Gutachter zur Bewertung der Grundst ücke (oder zur Bestätigung 
bereits ermittelter Verkehrswerte) 
 
 
II. Vorbereitung  
 
 Klärung der Grunderwerbsoptionen 
 freihändig oder 
 über besonderes Vorkaufsrecht 
 
 Verwaltungsinterne Arbeiten und Prüfungen 
 grobe städtebauliche Untersuchungen sowie zweckmäß ige Abgrenzung des 
Entwicklungsbereiches 
 Ermittlung der voraussichtlichen Kosten und Einnah men  
 Bewertung der Grundstücke (Anfangswert und Neuordn ungswert je nach Pla- 
nungsstand) 
 zur Beauftragung eines Entwicklungsträgers 
 
 erste Vorgespräche mit Eigentümern, Trägern öffent licher Belange und Aufsichts- 
behörde 
                                                
2 Vgl. Anlage 4 (215. Ergänzung - SMB1, NW. - (Stand  1. 5. 1993 = MB1. NW. Nr. 29 einschl.) der 
Hinweise zum Vollzug des Maßnahmengesetzes zum Baug esetzbuch betreffend städtebauliche Ent- 
wicklungsmaßnahmen (RdErl. d. Ministeriums für Stad tentwicklung und Verkehr v. 15.12.1992 - I A 1 - 
41.20 - 2487/92)

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 6 - 
 
 
 ggf. Anmeldung für ein Städtebauförderungsprogramm  
 
 Erstellen einer Beschlussvorlage mit 
 Ergebnissen der Untersuchungen, einschließlich Beg ründung 
 zweckmäßige Abgrenzung 
 Abwägung aller Belange 
 Kosten- und Finanzierungsübersicht 
 
 
III. Beschluss zur förmlichen Festlegung des Entwic klungsbereichs (=> Entwick- 
lungssatzung)  
 
 ggf. i.V.m. Beschluss zur Änderung FNP / Aufstellu ng B-Plan 
 
 Genehmigung und Bekanntmachung der Entwicklungssat zung (=> Rechtsverbind- 
lichkeit)  
 
 Mitteilung an das Grundbuchamt (=> Entwicklungsver merk) 
 
 
IV. Durchführung  
 
 ggf. Beauftragung eines treuhänderischen Entwicklu ngsträgers und Einrichtung ei- 
nes Treuhandvermögens/-kontos 
 
 Grunderwerb 
 freihändig oder 
 über Vorkaufsrecht oder 
 nach Übernahmeverlangen oder 
 durch Enteignung  
 jeweils zum entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswe rt (Anfangswert) 
 
 Bauleitplanung 
 vorgeschaltete städtebauliche Rahmenplanung als Vo rentwurf

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 7 - 
 
 Realisierungswettbewerb (einer oder mehrere) 
 Verfahren zur Änderung FNP / Aufstellung B-Plan 
 
 Anwendung der Genehmigungsvorbehalte gem. §§ 144 u nd 145 BauGB 
 
 Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersi cht in Abstimmung mit Planung 
und Stand der Maßnahmenabwicklung 
 
 jährliche Programmanmeldung, wenn in einem Städteb auförderungsprogramm 
 
 Mittelbewirtschaftung 
 
 Erschließung des Entwicklungsgebietes 
 
 (Rück-)Veräußerung der Grundstücke ((Re-)Privatisi erung) an Bauwillige zum ent- 
wicklungsbedingten Verkehrswert (Neuordnungswert) o der Vergabe von Erbbau- 
rechten 
 
 Bebauung gem. B-Plan durch die privaten Eigentümer  und/oder ggf. durch Entwick- 
lungsgesellschaften  
 
 ggf. vorzeitige Erhebung von Ausgleichsbeträgen be i Eigentümern, die ihre Grund- 
stücke im Entwicklungsbereich behalten und sich zur  bestimmungsgemäßen Nut- 
zung verpflichtet haben 
 
 
V. Abschluss 
 
 Beschluss über die Aufhebung der Entwicklungssatzu ng (Aufhebungssatzung), an- 
schließend 
 Anzeige 
 Bekanntmachung 
 Mitteilung an das Grundbuchamt 
 
 Erhebung der Ausgleichsbeträge bei Eigentümern, di e ihre Grundstücke im Entwick- 
lungsbereich behalten und sich zur bestimmungsgemäß en Nutzung verpflichtet ha- 
ben

Anlage 4 
V/0180/2020 
 
- 8 - 
 
 ggf. Gesamtverwendungsnachweis für die Städtebaufö rderung 
 
 Auflösung des Treuhandvermögens

±
© Stadt Münster (Stand 04/2020)
Anlage 1: Lageplan des Projektgebietes zwischen Steinfurter Straße,
                 Austermannstraße und Wasserweg
Legende
Quartier Steinfurter Straße
0 100 200
Meter
1:5.000Maßstab

V/0180/2020 
V/0180/2020 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Entwicklung eines Modellquartiers für neues urbanes Wohnen, Arbeiten und Technologie westlich 
der Steinfurter Straße 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   17.06.2020 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Vorberatung 
   18.06.2020 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
   18.06.2020 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Vorberatung 
   24.06.2020 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   24.06.2020 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Vor dem Hintergrund einer in der Stadt Münster anhaltend hohen Wohnraumnachfrage und einer 
darüber hinaus bestehenden ebenfalls hohen Nachfrage nach neuen Standorten für dienstlei s-
tungs- und technologieorientierte Unternehmen sowie den nicht ausreichend vorhandenen Ba u-
flächen, beauftragt der Rat die Verwaltung, das ca. 50 ha große Areal südwestlich der Steinfurter 
Straße, nordwestlich der Austermannstraße, östlich des Wasserweges (Anlage 1) im Sinne eines 
neuen urbanen Modellquartiers für Wohnen, Arbeiten und Technologie zügig zu entwickeln und 
auf der Grundlage des Antrags „Modellquartier Arbeiten + Wohnen“ der Ratsfrakti onen von CDU 
und Bündnis 90 / Die Grünen / GAL vom 28.11.2018 zum Haushalt 2019 (Anlage 2) die weiteren, 
notwendigen planerischen und liegenschaftlichen Entwicklungsschritte durchzuführen.  
 
2. Der Rat nimmt die angestrebte Prozessarchitektur (Anlage 3) für die städtebauliche Planung des 
neuen urbanen Modellquartiers südwestlich der Steinfurter Straße im Zusammenhang mit der 
Entwicklung des geplanten neuen Stadtquartiers für Wissenschaft und Wohnen westlich der Bus-
so-Peus-Straße (sh. Vorlage V/0417/2020), das in räumlicher und inhaltlicher Nähe zum gepla n-
Stadtplanungsamt 
 
08.06.2020 
 
Ihr/e Ansprechpart-
ner/in: 
 
Herr Franke 
Telefon: 492-6110 
FrankeGerd@stadt-
muenster.de 
 
Herr Bartmann 
Telefon: 492-6115 
Bartmann@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0180/2020 
ten neuen urbanen Modellquartier an der Steinfurter Straße entwickelt werden soll, zur Kenntnis. 
Daher ist für beide Quartiersentwicklungen ein gemeinsames mehrstufiges Werkstattverfahren 
vorgesehen, um die jeweiligen städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Zielsetzungen zu ko n-
kretisieren, auf denen aufbauend zwei auf die jeweiligen räumlichen und inhaltlichen Spezifika 
zugeschnittene, separate städtebauliche Wettbewerbsverfahren ausgelobt werden sollen. 
 
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, als nächsten planerischen Schritt eine europaweite Au s-
schreibung für die Konzeptionierung, fachliche Begleitung und Durchführung eines gemeinsamen 
mehrstufigen Werkstattverfahrens und zweier separater, städtebauliche r Wettbewerbsverfahren 
für beide Quartiersentwicklungen (Steinfurter Straße und Busso -Peus-Straße) vorzubereiten und 
durchzuführen.  
 
4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass für die Baulandmobilisierung des Areals südwestlich der Stei n-
furter Straße, nordwestli ch der Austermannstraße, östlich des Wasserweges vor dem Hinte r-
grund der unter Ziffer 1. aufgezeigten Zielrichtung grundsätzlich zwei Optionen möglich sind: 
 
4.1. Vorrangig soll für das Areal eine kooperative Baulandentwicklung in Form einer freiwilligen 
Einigung mit den unterschiedlichen privaten Grundstückseigentümern angestrebt werden 
(Option 1). Diese kooperative Baulandentwicklung unterliegt - soweit diese der Schaffung 
dringend benötigten Wohnraums dient - den Regularien der Sozialgerechten Bodennutzu ng 
Münster (SoBoMü). 
 
4.2. Da das Projektgebiet eine komplexe liegenschaftliche Struktur aufweist und zugleich der Flä-
che aufgrund ihrer siedlungsstrukturellen Lage und Größe für die weitere städtebauliche 
Entwicklung und Ordnung der Stadt Münster eine her ausragende Bedeutung zukommt, e r-
klärt der Rat aus besonderem öffentlichen Interesse seine Absicht, die Möglichkeit der 
Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 - 171 BauGB 
prüfen zu wollen (Option 2). Vorrangige Zielsetzung i st dabei die einheitliche Vorbereitung 
und stringente Durchführung der Realisierung eines neuen urbanen Gebietes unter besonde-
rer Berücksichtigung des in der Stadt Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohnraum 
und Arbeitsstätten. 
 
4.3. Vor diesem Hinter grund beauftragt der Rat die Verwaltung, vorbereitende Untersuchungen 
gem. § 165 (4) BauGB durchzuführen, um die Anwendungsvoraussetzungen für eine Stä d-
tebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. § 165 (3) BauGB für den Planungsraum südwest-
lich der Steinfurter Straße, nordwestlich der Austermannstraße, östlich des Wasserweges mit 
der Zielrichtung einer urbanen Baugebietsentwicklung zu klären sowie alle erforderlichen 
Schritte einzuleiten, um erforderlichenfalls die stringente Überplanung, Erschließung und 
Bebauung des in Anlage 1 gekennzeichneten Bereichs im Rahmen einer förmlich einzule i-
tenden Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu ermöglichen. 
 
4.4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen gem. Be-
schlusspunkt 4.3. die Grundstü cksverhandlungen mit den Eigentümern im Projektgebiet an 
der Steinfurter Straße (Anlage 1) zunächst gem. der Option 1 zu Beschlusspunkt 4.1. geführt 
werden und im Falle ihres Scheiterns die Gebietsentwicklung entsprechend der Option 2 
gem. Beschlusspunkt 4.2. erfolgen soll. 
 
4.5. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass über die tatsächliche Durchführung einer Städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme in Abhängigkeit von den Ergebnissen der vorbereitenden Unters u-

- 3 - 
V/0180/2020 
chungen noch zu einem späteren Zeitpunkt auf Grundlage ein er gesonderten Vorlage zu 
entscheiden sein wird. 
 
4.6. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass aktuell die Option der Einbindung eines externen Partners 
geprüft wird, sollte dadurch die Vorbereitung, Durchführung und qualifizierte Begleitung der 
Baulandentwicklung - sowohl im Rahmen einer kooperativen Baulandentwicklung als auch 
ggf. im Rahmen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme - verbessert werden können. 
Über die Beauftragung wird der Rat zu gegebenem Zeitpunkt in einer gesonderten Vorlage 
beschließen. 
 
5. Der Antrag „Modellquartier Arbeiten + Wohnen“ der Ratsfraktionen von CDU und Bündnis 90 
/ Die Grünen / GAL vom 28.11.2018 zum Haushalt 2019 (Anlage 2) ist mit dem Beschluss zu 
1. erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit der Ausschreibung und Vergabe der Konzeptionierung, 
fachlichen Betreuung und Umsetzung des mehrstufigen Werkstattverfahrens sowie zur fachlichen 
Betreuung der beiden Wettbewerbsverfahren für die geplanten Quartiersen twicklungen südwestlich 
der Steinfurter Straße und westlich der Busso-Peus-Straße (vgl. V/0417/2020) gem. Beschlusspunkt 
3. voraussichtlich Kosten in Höhe von zusammen geschätzt ca. 250.000 € verbunden sind: 
- Werkstattverfahren (Steinfurter Str. + Busso-Peus-Str.)    ca. 90.000 € 
- Wettbewerb Steinfurter Str.        ca. 90.000 € 
- Wettbewerb Busso-Peus-Str.        ca. 70.000 € (sh. Vorl. V/0417/2020) 
Die Ausschreibung dieser Aufgaben soll noch in 2020 erfolgen. 
 
Die ab dem Jahr 2022 anfallenden Kosten für die Durchführung der beiden Wettbewerbsverfahren 
für die geplanten Quartiersentwicklungen südwestlich der Steinfurter Straße und westlich der Busso-
Peus-Straße in Höhe von ca. 700.000 € sind in den o.a. Kostenaufstellungen noch nicht enthalten 
und im Haushaltsplan noch nicht veranschlagt. 
 
Etwaige spätere Kosten, die im Rahmen der Umsetzung der Quartiersentwicklungen südwestlich 
der Steinfurter Straße und westlich der Busso -Peus-Straße entstehen werden, sind zum jetzigen 
Zeitpunkt noch nicht bezifferbar.  
 
Haushaltsmittelbereitstellung 
 
Die Finanzierung der o.a. anfallenden Kosten für das Projektgebiet Steinfurter Straße in Höhe von 
ca. 180.000 € (90.000 € Werkstattverfahren + 90.000 € Wettbewerb) stehen im Budget der Produk t-
gruppe 0901 wie folgt zur Verfügung:  
 
Teilergebnisplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0901 Stadt- und Regionalentwick-
lung, Stadtplanung 
   
Zeile 16 Sonstige ordentliche Aufwen-
dungen 
2020 180.000

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V/0180/2020 
Die Kosten für den Wettbewerb Busso-Peus-Straße in Höhe von ca. 70.000 € sollen über die Vorla-
ge V/0417/2020 bereitgestellt werden. 
 
 
Begründung: 
 
Entwicklung eines Modellquartiers an der Steinfurter Straße für neues urbanes Wohnen, A r-
beiten und Technologie 
 
Eine hohe Lebensqualität sowie die Attraktivität  als Wohn - und Arbeitsstandort kennzeichnen die 
Stadt Münster genauso wie ihre Wissenschaftseinrichtungen, das rege Studentenleben und ihre ku l-
turell vielfältigen Angebote. Gerade deswegen bleibt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in 
innenstadtnaher Lage anhaltend hoch und auch freie Standorte für technologieorientierte Gewerbe - 
und Dienstleistungsunternehmen werden weiterhin dringend gesucht und benötigt.  
 
Um dieser Nachfrage mangels geeigneter Baulandflächen in ausreichender Anzahl und Lage gerecht 
werden zu können, wird die Entwicklung eines neuen urbanen Stadtquartiers an der Steinfurter Str a-
ße angestrebt (Beschlusspunkt 1.), das als Modellquartier des 21. Jahrhunderts die Schwerpunkte 
urbanes Wohnen, Arbeiten und Technologie  umfassen soll, denen a ls wichtige Handlungsfelder für 
die konkrete Zukunftsgestaltung der Stadt Münster in den nächsten Jahren eine besondere Bede u-
tung zukommt. 
 
Die geplante Quartiersentwicklung an der Steinfurter Straße entspricht der im Rahmen der Diskussio-
nen der Planungswerkstatt 2030 erörterten und vom Rat festgelegten Strategie, dass die Wohnba u-
landbedarfe der wachsenden Stadt Münster am besten durch eine Kombination aus kleinteiligeren 
(„Zwiebelschalen-Modell“) und großflächigen Stadtteilerweiterungen (in Abgre nzung zu einem gän z-
lich neuen Stadtteil) zu decken sind.1  
 
Zudem haben d ie Bürgerumfragen 2016 („Ziele der Stadtentwicklung“) und 2018 („Standortbesti m-
mung MünsterZukünfte 20|30|50“) deutlich gemacht, dass ein ausreichendes Angebot an leistbarem 
Wohnraum ein prioritäres Ziel für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Stadtentwicklung in Mün s-
ter ist, welche in einem hohen Maße den Wünschen der Bürgerinnen und Bürger dieser  Stadt ent-
spricht. Im Zusammenhang mit der Zuzugsumfrage 2013 und weiteren Umfragen bleibt festzuhalten, 
dass insbesondere die Innenstadt und die Innenstadtrandlagen gesucht und präferiert werden. 
 
Der Stadtraum südwestlich der Steinfurter Straße, nordwest lich der Austermannstraße, östlich des 
Wasserweges bietet ein herausragendes Potenzial für ein neues urbanes Stadtquartier in Innenstad t-
randlage (Entfernung zum Domplatz ca. 2,5 km Luftlinie). Eine planerisch aktivierbare, nahezu nicht 
bebaute Fläche vergleichbarer Lage und Größe gibt es aktuell kein zweites Mal in Münster. 
 
Die mit der Entwicklung eines Modellquartiers an der Steinfurter Straße verbundenen übergeordneten 
Ziele der Nutzungsmischung, einem breiten Mix insbesondere auch preiswerter Wohnangebote sowie 
zukunftsweisenden Konzepten für Mobilität, Klimaschutz, Stadtentwässerung sowie Ökologie und 
Freiraumqualität (sh. hierzu auch die Broschüre in Anlage 5) erfordern eine umfassende planerische 
Programmierung sowie ein koordiniertes Vorgehen der angestrebten Quartiersentwicklung unter brei-
ter Beteiligung der Öffentlichkeit im Rahmen eines mehrstufigen Werkstattverfahrens sowie eines 
darauf aufbauenden, separaten städtebaulichen Wettbewerbsverfahrens (vgl. Beschlusspunkt 2.). 
                                                
1 Vgl. dazu auch die Vorlagen zum Zwischenbericht zur „Planungswerkstatt 2030“ (V/0945/2016) sowie zum 
abschließenden Beschluss zum „Wohnsiedlungsflächenkonzept 2030“ (V/0200/2018)

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V/0180/2020 
Zur Realisierung der geplanten Quartiersentwicklung an der Steinfurter Straße wird vorrangig eine 
kooperative Baulandentwicklung mit den betroffenen Grundstückseigentümern angestrebt. Vor dem 
Hintergrund der komplexen liegenschaftlichen Struktur im Projektgebiet westlich der Stein furter Stra-
ße (trotz bereits rund 44 % des Gesamtareals in städtischem Eigentum) und der zugleich herausr a-
genden Bedeutung, die diese Fläche aufgrund ihrer siedlungsstrukturellen Lage und Größe für die 
weitere städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Sta dt Münster aufweist, wird für die geplante 
Quartiersentwicklung an der Steinfurter Straße auch die Anwendung des Instruments einer Städt e-
baulichen Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 165 - 171 BauGB konkret in Betracht gezogen. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 1.: 
 
Im Rahmen der Prüfung unterschiedlicher möglicher Flächen für eine weitere (Wohn -) Siedlungsflä-
chenentwicklung wurde u.a. auch das Areal westlich der Steinfurter Straße geprüft. 2 Die Fläche ist in 
weiten Teilen im Regionalplan Münsterland bereits als „Allgemeiner Si edlungsbereich“ dargestellt. 
Damit ist sie grundsätzlich für eine weitere Siedlungsentwicklung geeignet, da der Regionalplan auch 
die Funktion eines Landschaftsrahmenplans übernimmt. Teile der Fläche sind zudem im seit 2004 
wirksamen, fortgeschriebenen Flä chennutzungsplan (FNP) der Stadt Münster als Sondergebiet 
Technologiepark dargestellt.  Vor diesem Hintergrund weist auch das Baulandprogramm der Stadt 
Münster (Stufe 2 - Flächensicherung) in diesem Bereich eine potenzielle weitere Wohnsiedlungsen t-
wicklung aus.3  
 
Vor dem Hintergrund, dass die noch vorhandenen, planerisch gesicherten Wohnbauflächenpotenziale 
bis 2030 voraussichtlich nicht ausreichend sein würden, wurde im Jahr 2016 ein aufwändiger Suc h-
prozess gestartet, um weitere Flächenpotenziale für eine Wohnbaulandentwicklung zu identifizieren, 
die über die Darstellungen des Regionalplans hinausgehen. In diesem Rahmen wurde der Bereich 
zwischen Steinfurter Straße, Austermannstraße und Wasserweg erneut insbesondere hinsichtlich 
einer möglichen Erweiterung und der genauen Abgrenzung eines neuen Stadtquartieres untersucht. 
Auf der Grundlage des gemeinsam zwischen Verwaltung, Öffentlichkeit und Politik erarbeiteten Krit e-
rienkatalogs, welcher neben siedlungsräumlichen und infrastrukturellen Aspekten insbesonder e auch 
die Grünordnung Münster mit den  darin enthaltenen Hauptgrünzügen und Grünringen sowie natu r-
schutzrechtliche Aspekte umfasste, wurde die Fläche fachübergreifend als gut geeignet für eine we i-
tere Siedlungsflächenentwicklung eingestuft und empfohlen. D ieser Einschätzung ist der Rat mit B e-
schluss des Wohnsiedlungsflächenkonzepts am 16.05.2018 gefolgt.   
 
Um auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Münster angemessen re a-
gieren zu können, gehört das Areal somit zu den Flächen, die a b 2025 entwickelt und baureif g e-
macht werden sollen. Der benachbarte Technologiepark I ist inzwischen vollständig vermarktet. Seit 
dem Jahr 2004 stellt der FNP für Teilflächen des Projektgebiets eine Erweiterung des Sondergebiets 
Technologiepark westlich der Steinfurter Straße, nördlich der Austermannstraße dar. 
 
Darüber hinaus forderte der von den Ratsfraktionen von CDU und Bündnis 90 / Die Grünen / GAL 
vorgelegte Antrag „Modellquartier Arbeiten + Wohnen“ vom 28.11.2018 zum Haushalt 2019 die Ve r-
waltung auf, das Gebiet innerhalb des Areals Steinfurter Straße, Austermannstraße und Wasserweg 
                                                
2 Vgl. dazu auch den Ratsantrag A-R/0019/2017 „Ratsantrag zur Planungswerkstatt 2030“ der Ratsfraktionen 
von CDU und Bündnis 90 / Die Grünen / GAL vom 26.04.2017 
3 Vgl. dazu die Vorlage V/0224/2019 „Intensivierung der Baulandentwicklung und Fortschreibung des Baulan d-
programms 2019 - 2025 / 2030“ sowie Vorlage V/0104/2020 „Fortschreibung des Baulandprogramms 2020 – 
2030“

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V/0180/2020 
zu entwickeln, um die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum zu beschleunigen (sh. Anlage 
2). Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen und erste Finanzmittel wurden in  den Haushalt 2019 
eingestellt.  
 
 
Grundlagenarbeiten in 2019 
 
Das Jahr 2019 wurde vor allem für die Grundlagenarbeit als Voraussetzung zur Vorbereitung und 
Realisierung des neuen urbanen Stadtquartiers mit den Schwerpunkten Wohnen, Arbeiten und Tec h-
nologie genutzt.  
 
Das Projekt ist eingebettet in das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK 2030) im Rahmen der 
Münster Zukünfte 20|30|50 und ist räumlicher und inhaltlicher Bestandteil des Leitthemas „Urbane 
Wissensquartiere“. In diesem Rahmen wurde eine Internationale Ideenwerkstatt ausgelobt, bei der 
vier renommierte Büros ihre Vorschläge für die Weiterentwicklung eines Sektors, der sich vom Do m-
platz über Schlossplatz/Schlossgarten und das Coesfelder Kreuz bis zum Technologiepark an der 
Steinfurter Straße und den Wissenschaftspark an der Mendelstraße / Busso -Peus-Straße erstreckt, 
am 15. Januar d.J. einem interessierten Fachpublikum präsentierten. Als ein sogenannter Schwe r-
punktraum wurde das Gebiet zwischen Steinfurter Straße, Austermannstraße und W asserweg von 
einem der Planungsbüros (COBE Architects - Kopenhagen und Berlin) intensiver betrachtet. Die E r-
gebnisse fließen als Ideen in den weiteren Planungsprozess für dieses neue Stadtquartier mit ein.  
 
Neben der grundsätzlichen Abstimmung über die Ra hmenbedingungen zur Entwicklung des Areals 
an der Steinfurter Straße mit den unterschiedlichen betroffenen Fachämtern wurden darüber hinaus 
der weitere Planungsprozess sowie die Überlegungen zur Anwendung einer Städtebaulichen En t-
wicklungsmaßnahme und zu d en liegenschaftlichen Prozessen u.a. mit dem Planungsbüro sche u-
vens + wachten plus, welches die o.a. Internationale Ideenwerkstatt koordiniert hat, sowie mit 
NRW.URBAN Kommunale Entwicklung (KE) GmbH als Spezialist für eine kooperative Baulanden t-
wicklung und den Einsatz des Instruments einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 
165 ff. BauGB erarbeitet und abgestimmt. 
 
In diesem Zusammenhang wurden bereits zwei Gutachten beauftragt. Zum einen wurde ein Sachve r-
ständigenbüro mit der Ermittlung der entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte beauftragt. Zum ande-
ren wurde zur Abschätzung von Geruchsimmissionen, die ggf. auf das Plangebiet einwirken können, 
ein Geruchsgutachten zur Bewertung umliegender landwirtschaftlicher Betriebe in Auftrag gegeben.  
 
 
Grundlegende Ziele 
 
Das allem übergeordnete Ziel für die Quartiersentwicklung an der Steinfurter Straße ist die Schaffung 
eines adäquaten Angebots zur Deckung des in Münster bestehenden erhöhten Bedarfs an Wohn - 
und Arbeitsstätten.  
 
Die daraus abgeleiteten Ziele für die angestrebte Entwicklung eines Modellquartiers im Bereich sü d-
westlich der Steinfurter Straße, nordwestlich der Austermannstraße, östlich des Wasserwegs können 
wie folgt zusammengefasst werden: 
 
 Eine angeme ssen hohe städtebauliche Dichte bei gleichzeitiger Schonung des umgebenden 
Freiraums,

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 eine urbane Nutzungsmischung mit horizontal und vertikal gemischten städtebaulichen Strukt u-
ren für Wohnen, Arbeiten und Technologie, 
 ein breiter Wohnungsmix auf der Grund lage der Regularien der sozialgerechten Bodennutzung 
Münster (SoBoMü) mit Vorrang für preiswerte Mietwohnungen und mit Angeboten für Wohngru p-
pen, Wohngemeinschaften, Haus - und Pflegewohngemeinschaften, Mehrgenerationenwohnen 
sowie studentisches Wohnen und einer Förderung von lebendigen Nachbarschaften, 
 Angebote für technologieorientierte, wissensbasierte sowie dienstleistungsbezogene Unterne h-
men, 
 eine gute Lebensmittelversorgung für das neue Stadtquartier und die angrenzende Bestandsb e-
bauung sowie eine breite Palette an kleinteiligen Versorgungsangeboten, 
 ein vielfältiges Angebot an sozialer, kultureller und freizeitorientierter Infrastruktur, 
 ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept mit bestmöglicher Erschließung für Fußgänger (Barri e-
refreiheit), für Radverkehr und öffentlichen Verkehr, 
 ein insgesamt CO2-armes bzw. CO2-neutrales Quartier mit einer Energieversorgung mit möglichst 
hohem Anteil von erneuerbaren Energien sowie einer energiesparenden Bauweise, 
 eine hohe ökologische Qualität durch die Rücksichtnahm e auf Belange des Landschafts -, Natur- 
und Artenschutzes und den vollen Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft, 
 eine überzeugende Qualifizierung von privaten und öffentlichen Freiflächen als Grundlage für 
Begegnungen, Spielmöglichkeiten, Freizeitgestaltung und wohnungsnaher Erholung im Quartier. 
 
Bei dem dafür notwendigen aufwändigen Planungsprozess, der mit Beschluss dieser Vorlage formal 
gestartet werden soll, sind eine fach - und ressortübergreifende Planung sowie die Stärkung von B e-
teiligungsformen zu berücksichtigen.4 
   
Diese grundsätzlichen Zielvorstellungen für das geplante Modellquartier für neues urbanes Wohnen, 
Arbeiten und Technologie wurden ausgehend von den Ergebnissen der Internationalen Ideenwer k-
statt und weiteren modellh aften Praxisbeispielen, die in ihren jeweiligen Leitzielen vorbildhaft für die 
hier angestrebte Quartiersentwicklung sein können, im Rahmen der dieser Vorlage beigefügten Br o-
schüre visualisiert (sh. Anlage 5). Darin wird insbesondere abgestellt auf die Inn ovationsgehalte der 
aufgeführten Praxisbeispiele, an denen sich die Entwicklung des geplanten Modellquartiers an der 
Steinfurter Straße orientieren kann. 
 
 
Städtebauliche Kenndaten 
 
Um eine erste Orientierung zu erhalten, wie viele Wohnungen und wie viel g ewerbliche Fläche en t-
stehen könnten, wurden die nachfolgenden strukturellen Annahmen getroffen. Eine genaue Klärung 
muss noch unter Einbeziehung der Belange von Natur und Landschaft erfolgen. Dabei wird davon 
ausgegangen, dass der Anteil der Wohnnutzung vo raussichtlich ca. 50 % betragen wird und die ve r-
bleibende Hälfte der Nettobaufläche für technologieorientierte Unternehmen, Büros, Dienstleistungen, 
Einzelhandel, öffentliche Infrastruktureinrichtungen (Schule, Kitas etc.) zur Verfügung stehen wird. 
 
Fläche des Gesamtareals:       ca. 50 ha  (100 %) 
abzgl. Park- u. Grünflächen, Platz- u. Erschließungsflächen: ca. 20 ha  (  40 %) 
Verbleibende Nettobaufläche:     ca. 30 ha  (  60 %) 
 
                                                
4 Zu den Zielen vgl. o.a. Haushaltsbegleitantrag der Ratsfraktionen von CDU und Bündnis 90 / Die Grünen / 
GAL vom 28.11.2018 (Anlage 2)

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V/0180/2020 
Anteil Wohnungen an Bruttogeschossfläche: 50 % 
 
Anzahl Wohnungen:     ca. 2.000 WE (50 % der Flächen) 
 
Fläche für Technologie / Büro / Einzelhandel / 
öffentliche Infrastruktureinrichtungen / Kultur / 
Gastronomie etc.:     ca. 200.000 m² BGF (50 % der Flächen) 
 
Konkretere Angaben zu den einzelnen Nutzungsarten und -anteilen können dann auf der Grundlage 
des zunächst anstehenden Werkstattverfahrens (sh. Beschlusspunkte 2. und 3.) getroffen werden. 
 
 
Zu Beschlusspunkten 2. und 3.: 
 
Einige der Zielvorstellungen, die mit der Entwicklung des geplanten neuen Stadtquartiers an der 
Steinfurter Straße verbunden sind, sind bereits selbstverständlich für eine Quartiersentwicklung in 
Münster geworden, andere Aspekte hingegen wurden in der Form noch nicht geplant und realisiert. 
Insbesondere ein urbanes Modellquartier mit einer derartigen  Flächengröße und zentralen Lage im 
Übergang zwischen kompakter Innenstadt und dem angrenzenden Freiraum, wie es an der Steinfu r-
ter Straße entstehen soll, ist einzigartig. Aber auch eine Kombination aus urbanem Wohnen, Arbeiten 
und Technologie ist ein Novum für die Stadt Münster.  
 
Da die beiden neuen an der Steinfurter Straße und an der Busso -Peus-Straße (vgl. dazu Vorlage 
V/0417/2020) geplanten Stadtquartiere im Rahmen der Internationalen Ideenwerkstatt „Urbane Wi s-
sensquartiere“ von den teilgenommenen Büros näher betrachtet wurden und dabei auch in einen e n-
gen räumlichen und funktionalen Kontext zueinander gesetzt worden sind, bietet sich ein gemeins a-
mes mehrstufiges Werkstattverfahren für die weitere planerische Programmierung dieser Flächen an, 
insbesondere, weil auch dadurch Synergieeffekte untereinander zu erwarten sind. Das geplante 
Werkstattverfahren verfolgt eine innovative und zugleich belastbare Programmierung der städtebaul i-
chen und nutzungsbezogenen Strukturen für einen anschließenden interdiszip linären Wettbewerb 
unter Arbeitsgemeinschaften aus namhaften Städtebau -, Architektur- und Freiraumplaner-Büros so-
wie weiterer Fachdisziplinen (Mobilität, Stadtentwässerung etc.).  
 
Im Rahmen des Werkstattverfahrens sollen mit Hilfe externer Fachleute unter schiedlicher, relevanter 
Disziplinen sowie durch eine Rückkopplung mit der interessierten Öffentlichkeit jeweils ein Eckpun k-
tepapier und Leitbild erarbeitet werden. Diese bilden die Grundlage für die Auslobung von zwei (j e-
weils für die Bereiche Steinfurter  Straße und Busso-Peus-Straße) interdisziplinär auszugestaltenden 
städtebaulichen Wettbewerben. Erst nach dieser intensiven städtebaulichen Planungsphase und e i-
nem fixierten Einvernehmen zu den Regularien der Sozialgerechten Bodennutzung Münster (Fl ä-
chenabgabe an die Stadt, Kostenbeteiligung etc.) bzw. nach Beschluss zur Durchführung einer stä d-
tebaulichen Entwicklungsmaßnahme können die Arbeiten zur Entwicklung von Bebauungsplänen für 
die beiden Quartiere beginnen. 
 
Die Vorbereitungen für eine EU -weite Auss chreibung für die Konzeptionierung, Durchführung und 
Moderation dieses mehrstufigen Werkstattverfahrens, zur Überführung dessen Ergebnisse jeweils in 
ein Eckpunktepapier und Leitbild für die beiden Flächen sowie anschließend zum Management der 
städtebaulichen Realisierungswettbewerbe erfolgen auf Basis des hier dargelegten Grundsatzb e-
schlusses. Für das Werkstattverfahren ist ein Zeitraum ab 2021 vorgesehen, die Durchführung der 
städtebaulichen Wettbewerbe ist in 2022 geplant. Dazu bedarf es nach Abschluss d es Werkstattver-

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V/0180/2020 
fahrens eines weiteren Ratsbeschlusses. Das Ergebnis der städtebaulichen Wettbewerbe wird dann 
der anschließenden Bauleitplanung als Grundlage dienen (sh. Anlage 3). 
 
Ergänzend zu den unter Finanzieller Auswirkungen benannten Kosten für das Werkstattverfahren und 
die Wettbewerbsbegleitung werden für die beiden anschließenden städtebaulichen Wettbewerbe Kos-
ten i.H.v. zusammen 700.000 € (Wettbewerb Steinfurter Str. ca. 455.000 €; Wettbewerb Busso -Peus-
Str. ca. 245.000 € - sh. Vorl. V/0417/2020) geschätzt. Die Mittel sind bisher nicht veranschlagt.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.: 
  
Zu Beschlusspunkt 4.1.: 
 
Die kooperative Baulandentwicklung mit einem freihändigen Grundstücksankauf durch die Stadt 
Münster, ggf. in Kombination mit einem (freiwilligen) Uml egungsverfahren und einem städtebaulichen 
Vertrag, der sowohl die bodenordnerischen Maßnahmen als auch die Anforderungen an die Sozialge-
rechte Bodennutzung Münster (SoBoMü) umsetzt, werden als prioritäre Entwicklungsansätze verfolgt. 
Bei einvernehmlichen V erhandlungen kann eine Rahmenvereinbarung (Letter of Intent -„LoI“) zw i-
schen den Grundstückseigentümern und der Stadt Münster vereinbart werden, auf deren Basis ein 
freihändiger Grundstücksankauf wesentlicher Bereiche des zukünftigen Quartiers in die Wege geleitet 
werden könnte. Anschließend wird das Bauleitplanverfahren auf Grundlage der Ergebnisse aus den 
vorgeschalteten Werkstatt- und Wettbewerbsverfahren eingeleitet.   
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.2.: 
 
Vor dem Hintergrund der komplexen liegenschaftlichen Ausgangsstruktur (trotz bereits rund 44 % des 
Gesamtareals in städtischem Eigentum) sowie des o.a. umfassenden Zielkatalogs ist für das Areal an 
der Steinfurter Straße eine einheitliche, koordinierte und zügige Umsetzung unerlässlich. Sofern es 
daher nicht geli ngt, die unter Beschlusspunkt 4.1. dargelegte kooperative Baulandentwicklung ve r-
traglich zu vereinbaren, bietet das Besondere Städtebaurecht eine Option, die die Realisierung dieses 
urbanen Quartiers bei Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen dennoch ermöglicht.  
 
Da eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 ff. BauGB die Gemeinde in die 
Lage versetzt, den Grunderwerb der betreffenden Flächen durchzusetzen, notfalls auch zwangswe i-
se, wurde die Verwaltung bereits mit dem o.a. Haushaltsbegleit antrag von CDU und Bündnis 90/Die 
Grünen/GAL vom 28.11.2018 damit beauftragt, die mögliche Anwendung dieses Instruments des B e-
sonderen Städtebaurechts zu prüfen.  
 
Eine erste Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen hat ergeben, dass eine Städtebauliche Entwick-
lungsmaßname nach den §§ 165 ff. BauGB grundsätzlich durchführbar wäre, die tatsächliche Durc h-
führbarkeit jedoch abschließend erst nach Vorliegen der Ergebnisse der vorbereitenden U ntersu-
chungen gem. Beschlusspunkt 4.3. bewertet werden kann: 
 
 Der Bereich zwischen Steinfurter Straße, Austermannstraße und Wasserweg besitzt aufgrund 
seines großen Entwicklungspotenzials in unmittelbarer Nähe zum Innenstadtbereich eine allei n-
stellende, besondere städtebauliche Lage, die es - ohne im grundsätzlichen Widerspruch zum 
Zielsystem der Grünordnung und Landschaftsplanung in Münster zu stehen - im weiteren Stadt-
gebiet bei gleicher Größe und Lage als bisher nahezu unbebaute Fläche nicht ein zweites Mal

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gibt. Dies unterstreicht die besondere Bedeutung, die dies er Bereich für die weitere städtebaul i-
che Entwicklung von Münster hat. 
 
 Ein erhöhter Bedarf an Wohnungen ist auf Basis der Bevölkerungsvorausberechnungen und des 
derzeitigen Wohnungsnachfragedrucks belegbar vorhanden. In der Folge einer somit weiterhin 
wachsenden Stadt gilt dies auch für die weitere Schaffung zukunftsorientierter Arbeitsstätten in 
Münster. Dieser Bedarf kann aber nicht alleine durch das bisher baurechtlich gesicherte Ba u-
landpotential in der Stadt Münster gedeckt werden. 
 
 Um auf diese grundl egenden Bedarfsanforderungen von Seiten der Stadt Münster angemessen 
reagieren zu können, wird eine stringente Entwicklung und Realisierung des Modellquartiers an 
der Steinfurter Straße innerhalb eines absehbaren Zeitraums angestrebt und muss daher auch 
bzgl. der anfallenden Entwicklungs- und Realisierungskosten  
a) entweder in den Haushaltsplänen der Stadt in den nächsten Jahren entsprechend berüc k-
sichtigt werden,  
b) oder bei Einschaltung eines externen Partners als treuhänderischer Entwicklungsträger - 
wie z.B. der NRW.URBAN KE GmbH - kann die Finanzierung über Darlehen, die dieser zur 
Finanzierung aller Einzelmaßnahmen im städtebaulichen Entwicklungsbereich aufnimmt, 
erfolgen. Liquiditätsmäßig muss die Stadt bei dieser Variante dann keine Haushaltsmittel  
während der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung stellen - auch nicht 
für den treuhänderischen Entwicklungsträger. 
 
Aufgrund seiner siedlungsstrukturellen Lage hat der Bereich an der Steinfurter Straße für die weitere 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Münster eine besondere Bedeutung, so dass an 
dieser besonderen städtebaulichen Entwicklungsaufgabe ein besonderes öffentliches Interesse der 
Stadt Münster besteht. 
 
Die Anlage 4 dieser Vorlage enthält weitergehende Erläuterungen und ein grundsätzliches Ablau f-
schema zum Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.3.: 
 
Um die inhaltlichen und rechtlichen Voraussetzungen zur Durchführung einer Städtebaulichen En t-
wicklungsmaßnahme zu klären, bedarf es e ingehender vorbereitender Untersuchungen gem. § 165 
Abs. 4 BauGB. Dabei gilt es, die o.a. erste Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen 
und zu verifizieren.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.4.: 
 
Für die Gespräche mit den Grundstückseigentümern ist es aus  strategischer Sicht sinnvoll sowohl 
den entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) gem. § 154 Abs. 2 BauGB als auch einen res i-
dual ermittelten Wert, den die Stadt Münster im Rahmen eines freihändigen Erwerbs zahlen könnte, 
zu kennen. Ein Gutachten zur  Anfangswertermittlung wurde von der Verwaltung im Januar 2020 an 
ein Sachverständigen Büro für Immobilien - und Bodenwertermittlungen vergeben. Die Residualwert -
ermittlung wurde vom Amt für Immobilienmanagement intern durchgeführt. Beide Wertermittlungen 
dienen als Grundlage für die mit dem Beschluss dieser Vorlage nunmehr zu führenden Verhan d-
lungsgespräche mit den Grundstückseigentümern.

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Mit dem Beschluss zur Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB 
ist bei der Ermittlung d er entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswerte (Anfangswerte) der zu erwe r-
benden Grundstücke davon auszugehen, dass insbesondere deren Entwicklungszustand (z.B. 
„Landwirtschaftliche Flächen“, „Begünstigtes Agrarland“ oder „Bauerwartungsland“) eingefroren wird. 
Wesentliche Voraussetzung für eine einheitliche und stringente Durchführung von derartigen Entwick-
lungsmaßnahmen ist dabei die frühzeitige Festlegung einer Gesamtkonzeption, die neben deren 
städtebaulichen auch deren wirtschaftliche Umsetzbarkeit sicher stellt. Unter diesen Gesichtspunkten 
ist insbesondere frühzeitig festzulegen, unter welchen Bedingungen ein möglicher gemeindlicher Zwi-
schenerwerb der benötigten Grundstücksflächen erfolgen soll.  
 
Der Beschluss gem. Beschlusspunkt 4.3. vorbereitende Unter suchungen gem. § 165 (4) BauGB 
durchzuführen, erfolgt insofern vorsorglich, als dass damit für die Stadt Münster keine Optionen zur 
Anwendung des besonderen städtebaulichen Instruments einer Städtebaulichen Entwicklungsma ß-
nahme vergeben werden. Die tatsäch liche Anwendung und Durchführung einer Städtebaulichen En t-
wicklungsmaßnahme wird voraussichtlich nur dann erfolgen, wenn eine materielle freihändige Ein i-
gung hinsichtlich des Erwerbs der benötigten Liegenschaften durch die Stadt Münster zu einem a n-
gemessenen Preis nicht gelingt. Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht dann unter 
Einhaltung strengster Vorgaben und als letztes Mittel einen zwangsweisen Erwerb der für die En t-
wicklung erforderlichen Grundstücke. 
 
Gem. den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfolgt die Bewertung 
der Grundstücke im Regelfall in drei Schritten: 
 
1. Festlegung des Stichtages, zu dem die Verkehrswerte bestimmt werden sollen (Wertermittlung s-
stichtag). 
 
2. Bestimmung der Qualitäten (u.a. En twicklungszustände) der betroffenen Grundstücke zum fes t-
gestellten Stichtag (Qualitätsstichtag). 
 
3. Marktgerechte Bemessung der Verkehrswerte zum festgelegten Stichtag unter Berücksichtigung 
der bestimmten Grundstücksqualitäten (Anfangswerte).   
 
Soweit vorbereitende Untersuchungen für eine mögliche Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in 
Betracht kommen und eingeleitet werden sollen, empfiehlt eine Arbeitshilfe der Fachkommission 
Städtebau der Bauministerkonferenz zum frühestmöglichen Zeitpunkt einen Beschlus s über den B e-
ginn der vorbereitenden Untersuchungen zu fassen, um Wertsteigerungen im Hinblick auf den en t-
wicklungsunbeeinflussten Grundstückswert auszuschließen.5    
 
Damit bietet das besondere städtebauliche Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaß nahme 
der Gemeinde die Möglichkeit, die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu einem 
Preis zu erwerben, der Wertsteigerungen ausschließt, die sich allein aus der Aussicht auf die Übe r-
planung und Neuordnung des Bereiches ergeben.   
 
Der Tag d er öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses zur Einleitung und Durchführung von 
vorbereitenden Untersuchungen kann als spätester Stichtag für die Ermittlung des entwicklungsunbe-
                                                
5 Siehe Arbeitshilfe der ARGEBAU vom 24.01.1994 zu den rechtlichen, planerischen und finanziellen Aspekten 
der Konversion militärisch genutzter Liegenschaften, Seite 18

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V/0180/2020 
einflussten Grundstückswertes herangezogen werden, der für beide Beteiligten  (Eigentümer und 
Stadt) verbindlich ist. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.5.: 
Vorrangig soll das Areal gem. Anlage 1 kooperativ durch den freihändigen Ankauf der Liegenschaften 
entwickelt werden. Das Besondere Städtebaurecht kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Eigen-
tümerverhandlungen aussichtslos sind und zugleich die entsprechenden Voraussetzungen für die 
Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bei Abwägung aller Belange gegeben 
sind. Über eine entsprechende Satzung zur Städtebaulichen Entwicklungs maßnahme muss der Rat 
zum gegebenen Zeitpunkt auf Basis der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen und eines 
Maßnahmen- und Finanzierungsplans beschließen. 
 
 
Zu Beschlusspunkt 4.6.: 
 
Für die erforderli chen Entwicklungsschritte soll  insbesondere auch vor dem Hintergrund der best e-
henden Verwaltungskapazitäten bzw. -ressourcen und den übrigen in der Stadt Münster anstehenden 
Baugebietsentwicklungen gem. Fortschreibung des städtischen  Baulandprogramms 2020 - 2030 (s. 
aktuelle Vorlage V/ 0104/2020) geprüft werden, ob die Unterstützung Dritter in Anspruch genommen 
wird. Die Verwaltung prüft aktuell diese Option. Über die Beauftragung wird der Rat zu gegebenem 
Zeitpunkt in einer gesonderten Vorlage beschließen. Als externer Partner für eine Baulandentwick-
lung im Plangebiet (Anlage 1) kann z.B. die NRW.URBAN Kommunale Entwicklung (KE) GmbH in 
Betracht kommen, die bereits allgemeine Beratungsleistungen für die Stadt Münster in diesem Z u-
sammenhang erbringt. 
 
Der externe Partner kann der Stadt Mü nster als „Entwicklungsgesellschaft auf Zeit“ zur Seite stehen 
und damit treuhänderisch aktiv werden. Der Zeitpunkt der Beauftragung des Unternehmens als Tre u-
händer für die Stadt Münster zu agieren, hängt grundsätzlich vom Prozessverlauf und der Verhan d-
lungsbereitschaft der Grundstückseigentümer ab. Wenn seitens der Stadt einvernehmlich mit den 
Grundstückseigentümern ein Ankauf der Flächen erfolgen kann, so kann der externe Partner als 
Treuhänder der Stadt Münster für die weitere Projektplanung, die Aufbere itung, Herrichtung und E r-
schließung der Grundstücke, aber auch für die weiteren Schritte im Bauleitplanverfahren fungieren.  
 
Sollte die Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf Grundlage seitens der 
Stadt erkennbarer negativer Verhandlungsergebnisse und Vorliegen der weiteren Voraussetzungen in 
Erwägung gezogen werden müssen, könnte der externe Partner bereits dann im Rahmen der vorb e-
reitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB beauftragt werden, um auf Basis deren Fac h-
kenntnisse und Erfahrungen im Besonderen Städtebaurecht die erforderlichen nachfolgenden Verfah-
rensschritte gemeinsam vorbereiten zu können. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. Robin Denstorff  
Stadtbaurat

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Anlagen: 
 
Anlage A 
 
Anlage 1: Lageplan des Projektgebietes Steinfurter Straße, Austermannstraße, Wasserweg 
 
Anlage 2:  Antrag „Modellquartier Arbeiten + Wohnen“ der Ratsfraktionen von CDU und  
Bündnis 90 / Die Grünen / GAL vom 28.11.2018 zum Haushalt 2019 
 
Anlage 3:  Prozessarchitektur Quartiersentwicklung Steinfurter Straße und Busso-Peus-Straße 
 
Anlage 4: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen | Erläuterungen und grundsätzliches  
Ablaufschema 
 
Anlage 5:  Broschüre „Neues Stadtquartier an der Steinfurter Straße: Ein urbanes Modell für  
das 21. Jahrhundert“