Strategisches Flächenmanagement der Stadt Münster: Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung

Flächenmanagement 
Ziel: Aufgabenerfüllung der Fachbereiche mit geringerem  (Flächen-) Ressourceneinsatz 
Bestandsseite 
Flächenmanagement 
Analyse des vorhandenen Immobilienbestandes 
Kosten - Vermögensbindung  - Immobilienstrukturen 
Fachbereiche 
(Budgetwirksamer Flächenverbrauch) 
Aufgabenkritik 
Muss die Dienstleistung auch künftig im heutigen 
Umfang angeboten werden ? 
(Flächen-) einsparungen durch 
Verringerung des Angebotes 
Verringerung der Standards 
Synergien durch Bündelungen 
Zentralisierung 
fachlicher Einsparansatz 
Konkreter quantitativer und qualitativer 
Flächenbedarf 
Immobilienwirtschaftliche Optimierungsansätze 
Immobilien 
im Konzern 
Stadt Münster 
Immobilien 
öffentlicher 
Akteure 
im Stadtgebiet 
Einsparung durch Kooperation 
Anpassung des vorhandenen Immobilienbestandes 
an den bestehenden quantitativen und qualitativen Flächenbedarf 
Optimierter Immobilienbestand - Entlastung der Fachbudgets 
Erhalt  des optimierten Immobilienbestandes 
durch kontinuierliche Überprüfung des vorhandenen Bestandes und stringente Kontrolle angemeldeter zusätzlicher Bedarfe 
Einführung Flächenclearing 
Bedarfsseite 
Beratung und 
Unterstützung 
Anlage 2 zur Vorlage  V/0236/2010

Städtischer Immobilienbestand  
 
Der städtische Immobilienbestand kann folgenderweise kategorisiert werden: 
 
 
a) Immobilien zur Erbringung kommunaler Dienstleistungen  
b) Immobilien für die Stadtentwicklung 
 
 
zu a) Immobilien zur Erbringung kommunaler Dienstleistungen 
 
Zu dieser Kategorie gehören alle bebauten und unbeb auten Immobilien (unabhängig davon, 
ob sich diese im Eigentum der Stadt Münster befinde n oder durch die Stadt Münster 
angemietet/angepachtet sind), die mittelbar oder un mittelbar für die Erbringung kommunaler 
Dienstleistungen genutzt werden; wie z.B. Dienstgeb äude, Schulen, 
Kindertageseinrichtungen, Flüchtlingseinrichtungen,  Sporthallen, kulturelle Einrichtungen im 
bebauten Bereich, verkehrliche Infrastruktur (Straß en , Wege, Plätze etc.), Erholungs- und 
Sportflächen etc. im unbebauten Bereich. 
 
Zudem ist zu berücksichtigen, dass kommunale Dienst leistungen in städtischen Immobilien 
auch durch Dritte erbracht werden können, wie z.B. im Bereich Kinder- und 
Jugendeinrichtungen, Kultur. 
 
 
zu b) Immobilien für Stadtentwicklung und sonstiges 
 
Der weitere städtische Immobilienbestand dient insb esondere der Stadtentwicklung . Mit 
diesen Flächen sollen zum einen städtebauliche, sta dtstrukturelle, stadtgestalterische sowie 
wohnungspolitische Ziele umgesetzt werden, zum ande ren konnten und können durch die 
„In-Wert-Setzung“ von Flächen Erträge zur Stützung des kommunalen Haushaltes erzielt 
werden.  
 
Neben der Bereitstellung von Wohnbauland  für die Errichtung von Eigenheimen und von 
Mehrfamilienhäusern (insbesondere geförderter Wohnu ngsbau) mit der Zielsetzung 
preisdämpfend auf den Grundstücksmarkt Einfluss zu nehmen, hält die Stadt Münster einen 
Bestand an Entwicklungsflächen  vor, um auch in künftigen Jahren den -sich zudem g gf. 
ändernden- Anforderungen gerecht werden zu können. Hierbei sind insbesondere die 
Bereiche Wohnen, Gewerbe, verkehrliche Infrastruktu r, aber auch vermehrt die 
„Stadtreparatur“ zu benennen.  
 
Ferner wird ein angemessener Bestand an Tauschgrundstücken  vorgehalten, um 
städtischerseits benötigte Immobilien von solchen E igentümern zu übernehmen, die ihr 
Eigentum nur im Tauschwege abgeben möchten.  
 
Der sonstige Bereich  beinhaltet eine Vielzahl in der Vergangenheit abge schlossener 
Erbbaurechtsverträge , die insbesondere für die Zwecke Wohnen, Gewerbe u nd Sport, 
abgeschlossen wurden. Die bereits seit mehreren Jah ren andauernden Anstrengungen, 
Erbbaurechtsflächen ohne strategische Bedeutung den  jeweiligen Erbbaurechtsnehmern zu 
veräußern, werden auch künftig fortgesetzt.  
 
Zum sonstigen Bereich gehören ferner alle Flächen, die nicht in die vorgenannten Kategorien 
einzuordnen und somit auch nicht betriebsnotwendig  sind. Diese Flächen sind zu 
veräußern; zum Teil sind diese Flächen allerdings n icht eigenständig vermarktbar 
(Splißflächen). 
 
 
Anlage 1 zur Vorlage V/0236/2010

Schematisch kann der städtische Immobilienbestand wie folgt dargestellt werden: 
 
 
 Erbringung kommunaler 
Dienstleistung 
(durch Stadt selbst oder durch 
Dritte) 
Stadtentwicklung 
und 
sonstiges 
bebaut Verwaltung                       
Soziales 
Kultur                                
Sport 
Bildung                             
Feuerwehr 
Kinder- und Jugend         
etc. 
Entwicklungsflächen 
 
 
 
 
 
 
Erbbaurechte 
unbebaut Verkehr                            
Kleingärten 
Erholung                           
Sport 
etc. 
Wohnbauland 
Entwicklungsflächen 
Tauschgrundstücke 
sonstige

V/0236/2010 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement, Immobilienverkehr und 
Flächemanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Strategisches Flächenmanagement der Stadt Münster: Bildung eines optimierten 
Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
20.04.2010 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
27.04.2010 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
28.04.2010 Hauptausschuss Vorberatung 
28.04.2010 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt das Konzept zur Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und 
dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung (strategisches Flächenmanagement). 
 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, die für eine grundlegende immobilienwirtschaftliche Be-
trachtung noch nicht vorliegenden erforderlichen Daten zu erheben und zu analysieren, um 
konkrete Lösungsansätze für die Reduzierung von Flächen und die weitere optimierte Be-
wirtschaftung des Immobilienportfolios zu entwickeln und zur Beschlussfassung vorzule-
gen. Dies betrifft insbesondere Standortoptionen wie 
 
- die Bündelung von Einrichtungen/Kompetenzen an einem (neuen) Standort, 
- die Kombination von unterschiedlichen Nutzungsinteressen an einem Standort, 
- die Verringerung von Grundstücksgrößen (zur Vermarktung dieser Teilgrundstücke) 
ohne Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten für die Nutzer der Gebäude, 
- die Entwicklung von Einzellösungsansät zen, die auf besondere örtliche Gegeben-
heiten, Anforderungen und/oder Besonderheiten zugeschnitten sind und auch 
- die Aufgabe einzelner Standorte. 
 
Im Zuge der Umsetzung dieses Konzepts kommt den ökologischen und energetischen –
neben den nutzerspezifischen und immobilienwirtschaftlichen- Standards besondere Be-
deutung zu. 
 
 Der Rat beauftragt die Verwaltung, Leerstände von Immobilien sowie deren zweckfremde 
Nutzung durch die Entwicklung von Handlungsleitlinien zu vermeiden.  
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0236/2010 
Auskunft erteilt: 
Herr Tschöpe 
Ruf: 
492-2306 
E-Mail: 
Tschoepe@stadt-muenster.de  
Datum: 
12.04.2010 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0236/2010 
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, zur Umsetzung des strategischen Flächenmanage-
ments geeignete immobilienwirtschaftliche Instrumentarien und organisatorische Strukturen 
zu entwickeln und einzusetzen. 
 
4. Das Konzept zur Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch 
nachhaltige Bewirtschaftung wird im Kontext mit der ebenfalls vom Rat beauftragten „Neu-
ausrichtung des Immobilienportfolios in Münster: Senkung der laufenden Kosten sowie der 
Kapitalbindung“ (V/0024/2010 vom 20.01.2010) entwickelt. In diese Konzeption sind auch 
die Immobilien im Verbund der städtischen Unternehmen einzubeziehen. Darüber hinaus 
sind Kooperationsmöglichkeiten mit anderen öffentlichen Partnern (z.B. Bund, Land, Kir-
chen) im Stadtgebiet von Münster anzustreben. 
 
5. Mit der Umsetzung dieses Konzepts ist der Antrag der SPD-Fraktion im Rat der Stadt 
Münster A-R/0016/2010 vom 27.01.2010 „Nachhaltige Bewirtschaftung der städtischen Flä-
chen“ erledigt. 
 
Weitere, darüber hinaus gehende Ziele und Maßnahmen werden ggf. Eingang in das Kon-
zept zur Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhal-
tige Bewirtschaftung finden.  
 
II. Kosten/Folgekosten: 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Kosten/Folgekosten entstehen. Kosten der Datener-
hebung etc. werden aus dem vorhandenen Budget finanziert. 
 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage 
 
Die Stadt Münster verfügt über zahlreiche Immobilien und Flächen im gesamten Stadtgebiet, 
die für vielfältigste Nutzungen vorgehalten bzw. benötigt werden. Insbesondere die mit Gebäu-
den und Anlagen bebauten Flächen verursachen hohe Aufwendungen, die den städtischen 
Haushalt dauerhaft belasten. Diese dauerhaften Haushaltsbelastungen sind signifikant zurück-
zuführen. 
 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 09.12.2009 im Zusammenhang mit der Ratsvorlage 
V/0743/2009 „Strategische Haushaltsentwicklung und Haushaltssteuerung in Münster“ sowie 
dem Änderungsantrag der SPD-Fraktion und dem Änderungsantrag des Bündnis 90/Die Grü-
nen/GAL die Verwaltung beauftragt, nach Vorlage eines Konzepts zum strategischen Flächen-
managements entsprechende Umsetzungsvorschläge zu entwickeln und umzusetzen. 
 
Am 03.02.2010 hat der Rat außerdem die Verwaltung beauftragt, mit Hilfe externer Beratung 
Vorschläge zur strategischen Neuausrichtung des kommunalen Immobilienportfolios 
(V/0024/2010 vom 20.01.2010) zu erarbeiten.  
 
Die im Antrag der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster A-R/0016/2010 vom 27.01.2010 
„Nachhaltige Bewirtschaftung der städtischen Flächen“ vorgeschlagenen Ziele und Maßnahmen 
sind im Rahmen des Konzepts für ein strategisches Flächenmanagement berücksichtigt wor-
den. 
 
Der Antrag ist mit der Umsetzung dieses Konzepts aufgegriffen worden. Weitere, darüber hin-
aus gehende Ziele und Maßnahmen werden Eingang in das Konzept strategisches Flächenma-
nagement finden.

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V/0236/2010 
Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Be-
wirtschaftung als Beitrag zur Haushaltskonsolidierung 
 
Die Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Be-
wirtschaftung ist – neben anderen Maßnahmen – ein wesentlicher Faktor der dauerhaften Kon-
solidierung des städtischen Haushalts; deshalb muss eine signifikante Senkung
 des Ressour-
cenverbrauchs durch städtisch genutzte Immobilien erreicht werden. Dabei ist der Erhalt der 
Funktionalität, Qualität und des Vermögenswertes der Immobilien sicherzustellen. Da im bebau-
ten Bereich der höchste Ressourcenverbrauch zu verzeichnen ist, wird dieser Bereich primär 
untersucht. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der gesamte städtische Immobilien-
bestand Gegenstand der Untersuchung ist. 
 
Eine Darstellung und Übersicht, für welche Zwecke der städtische Immobilienbestand vorgehal-
ten wird, ist der Anlage 1 zu entnehmen. 
 
zu Beschlusspunkt 1 
 
Konzept zur Bildung eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch 
nachhaltige Bewirtschaftung (Strategisches Flächenmanagement) 
 
A) Vorrangiges Ziel des strategischen Flächenmanagements ist es, die kommunalen Dienst-
leistungen mit weniger Flächen in einem kostengünstigeren Immobilienbestand zu 
erbringen. 
 
Hierzu ist der vorhandene bebaute und unbebaute städtische Immobilienbestand an den für die 
Erfüllung der kommunalen Aufgaben benötigten Immobilienbedarf anzupassen. Voraussetzung 
hierfür ist, dass die Fachbereiche ihren konkreten quantitativen Flächenbedarf und dessen qua-
litative Standards (hinsichtlich Ausstattung, Service, Reinigung, Belegungsintensität, baulicher 
und technischer Anforderungen etc.) bestimmen. Hierbei werden die durch die aktuelle Haus-
haltssituation vorgegebenen, engen finanziellen Handlungsspielräume maßgeblich sein. Durch 
dementsprechend angepasste quantitative und/oder qualitative Anforderungen kann die Sen-
kung des Ressourcenverbrauchs durch städtisch genutzte Immobilien erreicht werden.  
Parallel zu den Flächen- und Standardreduzierungen ist auf der Bedarfsseite der genutzte Im-
mobilienbestand durch Optimierung kostengünstiger aufzustellen. 
Diese Aktivitäten werden einen nicht unerheblichen zeitlichen Aufwand in Anspruch nehmen, 
spürbare Effekte sind erst mittelfristig zu erwarten. Um dennoch zeitnah erste Ergebnisse prä-
sentieren zu können, sind vorab anzugehende Handlungsansätze/Projekte zu entwickeln und 
umzusetzen. 
 
B) Weiteres Ziel ist der dauerhafte Erhalt des optimierten Immobilienbestandes durch nach-
haltige Bewirtschaftung 
 
Hierzu sind insbesondere klare Rahmenbedingungen für die Beurteilung der Notwendigkeit zu-
künftiger bebauter und unbebauter Flächenbedarfe bzw. veränderter Standards zu entwickeln 
und festzuschreiben. Grundsätzlich sollen nur noch unabweisbare Flächenbedarfe erfüllt wer-
den. Ferner ist kontinuierlich zu prüfen, ob der bislang genutzte Immobilienbestand nach wie 
vor zur Aufgabenerfüllung benötigt wird. 
 
Bei allen Überlegungen sind die sich aus dem demographischen Wandel ergebenden Verände-
rungen zu berücksichtigen; hierbei wird insbesondere auf die Grundsatzvorlage „Handlungs-
konzept demographischer Wandel in Münster“ V/0371/2008 vom 21.05.2008 verwiesen.

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V/0236/2010 
Eine schematische Darstellung des Konzeptes „Strategisches Flächenmanagement“ ist der An-
lage 2 zu entnehmen. 
 
Zu A): Anpassung des vorhandenen Immobilienbestandes an den für die Erfüllung der 
kommunalen Aufgaben benötigten Immobilienbedarf: Weniger Fläche in einem kostengüns-
tigeren Immobilienbestand 
 
Unter Berücksichtigung aller zur Verfügung stehenden Handlungsmöglichkeiten sind –in enger 
Zusammenarbeit mit den jeweiligen Fachbereichen- individuelle Konzeptionen für die Schaffung 
eines optimierten Immobilienbestandes zur Erfüllung der von der Stadt Münster künftig zu 
erbringenden fachlichen Leistungen / Dienstleistungen zu erstellen.  
Um den benötigten Immobilienbestand auch zukünftig kontinuierlich an die sich ändernden An-
forderungen / Rahmenbedingungen anzupassenden, sind die dafür notwendigen Instrumenta-
rien einzuführen (insbesondere Vermieter-Mieter-Modell) sowie ggf. aufbau- und ablauforgani-
satorische Strukturen anzupassen. 
 
Zur Bildung des optimierten Immobilienbestandes sind folgende Arbeitsschritte umzusetzen: 
 
1.) Feststellung des zukünftigen quantitativen und qualitativen Flächenbedarfs unter Be-
rücksichtigung der Notwendigkeit einer Haushaltskonsolidierung 
 
Zunächst ist konkret die Flächenbedarfsseite zu betrachten. Wie hoch ist der quantitative und 
qualitative Flächenbedarf in den kommenden Jahren? Hierzu sind zwei Ansätze wesentlich:  
 
a) Im Rahmen des Gesamtprozesses der Haushaltskonsolidierung
 werden aufgabenkritische 
Maßnahmen umgesetzt werden müssen. Diese treffen zu einem großen Teil die kommuna-
len Leistungen als Ganzes, setzen an den Standards einzelner Leistungen an (Zweckkritik) 
oder an den Prozessen ihrer Erbringung (Vollzugskritik). Wesentlicher Entscheidungsträger 
hierbei ist der Rat. Mit Umsetzung der Haushaltskonsolidierung können Flächenbedarfe 
neu definiert werden.  
 
Hierbei handelt es sich um einen fachlich-organisatorischen
 Ansatz, der im Rahmen der 
Aufgabenkritik innerhalb der einzelnen Fachbereiche durchzuführen ist. Das Flächenmana-
gement begleitet diesen Prozess –speziell auf die Anforderungen der verschiedenen Fach-
bereiche zugeschnitten- beratend.  
 
b) Im Rahmen der Organisationsentwicklung
 werden zusätzlich Ansätze verfolgt, die mittel- 
bis langfristig eine Verminderung der Flächenbedarfe insbesondere in Verwaltungsgebäu-
den ermöglichen. Hierzu gehören:  
 
• eGovernment 
• Telearbeit 
• Digitale Archivierung / Dokumentenmanagementsysteme 
• Desk-sharing                 
• etc.    
 
Die Erfolge dieser Ansätze im Hinblick auf eine Flächenreduzierung sind regelmäßig fest-
zustellen und umzusetzen.  
 
Zum Ende des Prozesses steht fest, welche fachlichen Leistungen / Dienstleistungen, in wel-
chem Umfang und mit welchen Standards künftig angeboten werden sollen, hieraus ergibt sich 
ein entsprechender quantitativer und qualitativer Flächenbedarf.

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V/0236/2010 
2) Analyse und Bewertung des vorhandenen bebauten und unbebauten Immobilienbestan-
des mit Flächen- und Kostenzuordnung zu den jeweiligen Fachbereichen 
 
Parallel zur Bestimmung des Flächenbedarfs ist jeder Einzelstandort des vorhandenen und mit 
Gebäuden und Anlagen versehenen (bebauten) Immobilienbestandes einer intensiven Analyse 
und Bewertung zu unterziehen, um Einsparpotentiale aufzudecken. Neben der Darstellung  
• von Nutzungsintensitäten 
• von Auslastungsgraden 
• der jährlich entstehenden Kosten (pro Nutzer, pro Angebotsstunde, pro m², pro Arbeitsplatz 
bzw. Büroraum etc.) 
• des gebundenen Vermögens 
• verschiedenster Kennzahlen (Verhältnis Haupt- zu Nebennutzfläche, m² pro Nutzer, pro 
Arbeitsplatz bzw. Büroraum etc). 
• der Erfüllung der liegenschaftlichen Mindeststandards 
• des Unterhaltungs- und Sanierungsstaus 
• von Erweiterungsmöglichkeiten 
• zukünftiger Nutzungspotentiale etc. 
 
ist insbesondere die Vermarktbarkeit von Eigentumsobjekten zu prüfen bzw. die Laufzeit von 
Mietverträgen bei Anmietungen zu berücksichtigen (Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und –
berechnungen).  
 
Für die unbebauten Immobilien erfolgt eine entsprechende Betrachtung; die Flächen werden al-
lerdings nicht einzeln, sondern in Nutzungsarten zusammengefasst (z.B. Grün- und Sportanla-
gen, Landwirtschaftliche Nutzflächen und Forstflächen) analysiert.  
 
Das in den jeweiligen Fachbereichen gebundene Vermögen als auch die darin entstehenden 
jährlichen Kosten können somit transparent dargestellt werden. Um eine umfassende Transpa-
renz zu erreichen, werden das gebundene Vermögen und die entstehenden Kosten –je nach 
Bedarf- produktgruppen-/ ämter- und / oder dezernatsbezogen zugeordnet und zusammenge-
fasst. 
 
Die Darstellung der Höhe der in den einzelnen Fachbereichen entstehenden Kosten und den 
damit erwarteten Einsparpotentialen gibt zudem die Reihenfolge vor, in der die einzelnen Fach-
bereiche untersucht werden. Unabhängig von den erwarteten Einsparpotentialen wird zuerst 
der Büroflächenbedarf der städtischen Verwaltungs einrichtungen systematisch untersucht, um 
entsprechende Optimierungspotentiale zu heben.  
 
3) Abgleich des quantitativen und qualitativen Flächenbedarfs mit dem vorhandenen Flä-
chenbestand und Einleitung von Optimierungsmaßnahmen mit dem Ziel, den vorhandenen 
an den benötigten Flächenbestand heranzuführen 
 
Nach Vorliegen des quantitativen und qualitativen Flächenbedarfs für das künftige städtische 
Dienstleistungsangebot und eingehender Analyse des derzeit zur Verfügung stehenden Immo-
bilienbestandes, ist der für die Aufgabenerfüllung künftig vorzuhaltende Immobilienbestand so 
anzupassen, dass die flächenbezogenen Anforderungen der Fachbereiche in einem kosten-
günstigen Bestand erfüllt werden. 
 
Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der vorgenannte Flächenbedarf für die Aufgaben-
erfüllung einer Kommune nicht statisch, sondern entsprechend den sich ständig ändernden An-
forderungsprofilen und Rahmenbedingungen dynamisch  ist. Da zudem verfügbare Immobilien 
nicht exakt den jeweils benötigten Flächenbedarfen entsprechen, sind diesem ermittelten Flä-
chenbedarf entsprechende Verfügungsmassen hinzuzurechnen.

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V/0236/2010 
Zu B) Dauerhafter Erhalt des optimierten Immobilienbestandes durch nachhaltige Bewirt-
schaftung 
 
Neben der in dieser Vorlage beschriebenen Einzelansätze einer nachhaltigen Immobilienbe-
wirtschaftung sind klare Rahmenbedingungen für die Beurteilung der Notwendigkeit zukünftiger 
bebauter und unbebauter Flächenbedarfe bzw. veränderter Standards festzuschreiben. Grund-
sätzlich werden nur noch zwingend unabweisbare Flächenbedarfe erfüllt.  
 
Trotz der zwingend notwendigen Reduzierung und Optimierung von Bestandsflächen können 
sich aufgrund ändernder Rechtslagen, neuer Anforderungen etc. Veränderungen im baulichen 
Standard als auch weitere Flächenbedarfe ergeben.  
Solche zusätzlichen Anforderungen sind hinsichtlich des geltend gemachten Bedarfs als auch 
der Standards kritisch zu hinterfragen. Es ist zwingend geboten, dass hier finanz- und immobi-
lienwirtschaftliche (Kontroll-)Instrumentarien – ve rgleichbar einer Bauinvestitionskontrolle- ein-
geführt werden (siehe hierzu auch unter Begründung zu Beschlusspunkt 3: „Clearingstelle“) 
 
Ferner ist kontinuierlich zu prüfen, ob der vorhandene Immobilienbestand nach wie vor zur Auf-
gabenerfüllung benötigt wird.  
 
Bei der Entscheidung über die Gewährung von städtischen Zuschüssen für die Errichtung bau-
licher Anlagen Dritter sind ebenfalls entsprechende klare Rahmenbedingungen festzuschreiben 
und deren Einhaltung intensiv und kritisch zu prüfen. 
 
 
zu Beschlusspunkt 2: 
 
Die Verwaltung wird im Rahmen des Optimierungsprozesses konkrete Lösungsansätze für die 
Reduzierung von Flächen und die weitere nachhaltige Bewirtschaftung des städtischen Immobi-
lienportfolios konsequent und zielführend entwickeln und zur Beschlussfassung vorlegen.  
 
Dabei werden für die von den Fachbereichen zur Erbringung der kommunalen Dienstleis-
tungen genutzten Immobilien insbesondere folgende Handlungsansätze und Standortop-
tionen berücksichtigt: 
 
• Schaffung von Synergien 
Es ist zu prüfen, ob durch  
o Bündelung von Einrichtungen/Kompetenzen an einem (neuen) Standort 
o Kombination von unterschiedlichen Nutzungsinteressen an einem Standort 
Synergien erzeugt werden können. 
 
• Erhöhung der Nutzungsintensitäten des Immobilienbestandes 
Durch eingehende Prüfungen (ggf. durch das Amt für Wirtschaftlichkeit und Revision) sind 
die Nutzungsintensitäten von Einzelimmobilien festzustellen und -ggf. über Fachbereichs-
grenzen hinaus- zu erhöhen.  
 
• Leerstandsmanagement 
Leerstände und zweckfremde Nutzungen sind grundsätzlich zu vermeiden. Für den Fall, 
dass ein Leerstand nicht vermeidbar ist, werden entsprechende Handlungsleitlinien entwi-
ckelt. Gleiches gilt für zweckfremde Nutzungen.  
 
• Nutzung von „Restflächen“ 
Bislang nicht genutzte freie Raumeinheiten in größeren Objekten sind einer Nutzung zuzu-
führen, um ggf. kleinere Objekte komplett frei zu ziehen.

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V/0236/2010 
• Entwicklung von Einzellösungsansätzen 
Unter besonderer Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten, Anforderungen und / oder Be-
sonderheiten werden Einzellösungsansätze entwickelt. 
 
• Nutzung kostengünstiger Immobilien 
Objekte mit ungünstiger Kostenstruktur (z.B. hohe Abschreibungen) werden nach Möglich-
keit durch Objekte mit günstiger Kostenstruktur ersetzt. 
Die Bewirtschaftungskosten des Immobilienbes tandes (Reinigung, Energieverbrauch etc.) 
sind kontinuierlich zu überprüfen und nach Möglichkeit weiter zu senken.  
 
• Verringerung von Grundstücksgrößen 
Es sind Immobilien aufzuzeigen, bei denen durch eine städtebaulich vertretbare und bau-
rechtlich zulässige Verringerung von Grundstücksgrößen entsprechende Teilgrundstücke 
vermarktet werden können. Dabei dürfen allerdings möglichst keine Einschränkungen der 
Nutzungsmöglichkeiten für die Nutzer der Gebäude entstehen.  
 
• Vermarktung nicht mehr benötigter Eigentumsflächen und Rückgabe nicht mehr benö-
tigter angemieteter und angepachteter Flächen 
Die Vermarktung (Verkauf und Vermietung) nicht mehr benötigter Eigentumsflächen und 
die Rückgabe nicht mehr benötigter angemieteter und angepachteter Flächen an die Ver-
mieter / Verpächter erfolgt zeitnah durch die vorhandenen und bewährten Strukturen.  
 
• Einbeziehen des Immobilienbestandes der Konzernunternehmen 
Im Rahmen der Optimierung des städtischen Immobilienbestandes sind die im Eigentum 
der Unternehmen im Konzern Stadt Münster stehenden Immobilien in die Betrachtung ein-
zubeziehen. Hierfür ist die bereits bestehende Zusammenarbeit weiter zu intensivieren und 
zu verstetigen (siehe hierzu auch Begründung zu Beschlusspunkt 4).  
 
Es sei darauf hingewiesen, dass die oben dargestellten Handlungsansätze im Wesentlichen 
von der Verwaltung bereits genutzt und Verbesserungspotenziale auch in der Vergangenheit 
erschlossen wurden. Allerdings fehlte es bislang an einer koordinierten und verwaltungsweit 
abgestimmten Herangehensweise. 
 
Um die Nachhaltigkeit der städtischen Immobilienbewirtschaftung sicherzustellen, kommt im 
Zuge der Konzeptumsetzung der Beachtung von ökologischen und energetischen –neben den 
nutzerspezifischen und immobilienwirtschaftlichen- Standards eine besondere Bedeutung zu.  
 
Für die Optimierung der für die Stadtentwicklung vorgehaltenen Immobilien gelten ins-
besondere folgende Handlungsansätze: 
 
Der vorhandene Immobilienbestand für die Stadtentwicklung ist hinsichtlich seiner zeitnahen 
Vermarktungsmöglichkeiten zu untersuchen, um insbesondere die damit einhergehende Kapi-
talbindung zu verringern. Es erfolgt eine Differenzierung nach Immobilien, bei denen eine 
Vermarktungsreife vorhanden bzw. noch nicht vorhanden ist. Für die vermarktungsreifen Im-
mobilien wird dann die Reihenfolge der Vermarktung unter Berücksichtigung der marktbe-
stimmenden Faktoren festgelegt. Die Immobilien, die noch nicht über eine Vermarktungsreife 
verfügen, werden in die Reihenfolge gebracht, in der die Entwicklung erfolgen soll. Neben der 
Berücksichtigung von Stadtentwicklungszielen sind für die Festlegung der jeweiligen Reihen-
folgen die zu erwartenden Einnahmen / Erlöse aus der Vermarktung, die Realisierbarkeit und 
der Arbeitsaufwand für die Vermarktung bzw. für das Erreichen der Vermarktungsreife maß-
geblich.

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V/0236/2010 
 
Zu Beschlusspunkt 3: 
 
Um das Konzept des strategischen Flächenmanagements umzusetzen und eine optimale und 
nachhaltige Immobilienbewirtschaftung zu erreichen, kontinuierlich fortzuführen und weiterzu-
entwickeln, sind immobilienwirtschaftliche Instrumentarien einzuführen und dementsprechend 
aufbau- und ablauforganisatorische Strukturen anzupassen: 
 
Umgehende Einführung des Vermieter-Mieter-Modells 
Um die notwendigen Flächenoptimierungen im Bereich der durch städtische Dienststellen ge-
nutzten bebauten Immobilien zu unterstützen und dauerhaft sicherzustellen, wird umgehend 
das Vermieter-Mieter-Modell eingeführt.  
Bislang wird der Ressourcenverbrauch der Fachber eiche lediglich im Rahmen einer internen 
Leistungsbeziehung dargestellt. Der wirtschaftliche Umgang mit der Ressource Fläche kann 
wesentlich gefördert werden, wenn der Flächenverbrauch budgetrelevant wird. Die Verwaltung 
wird in Kürze eine entsprechende parlamentarische Vorlage erstellen, die zudem zusätzliche 
Anreize für die Fachbereiche beinhaltet, den Immobilienbestand zu optimieren. 
 
Einrichtung einer „Clearingstelle“ 
Die angespannte Haushaltssituation erfordert es, dass zusätzlich zur Einführung des Vermieter-
Mieter-Modells insbesondere eine kritische Betrachtung 
• der von den Fachbereichen angemeldeten quantitativen und qualitativen Bedarfe und 
• der Umsetzungsvorschläge für anerkannte Flächenbedarfe 
erfolgt.  
 
Diese Aufgabe könnte durch eine dem Verwaltungsvorstand direkt unterstellte „Clearingstelle“ 
wahrgenommen werden. Diese „Clearingstelle“ setzt sich aus ständigen Mitgliedern des Perso-
nal- und Organisationsamtes, des Amtes für Wirtschaftlichkeit und Revision, des Amtes für Im-
mobilienmanagement und des Amtes für Finanzen und Beteiligungen, sowie Vertretern der je-
weils bedarfsmeldenden Fachbereiche zusammen.  
 
Der konkrete Aufgabenbereich und die Arbeitsweise etc. dieser „Clearingstelle“ werden derzeit 
erarbeitet.  
 
Anpassung der Organisationsstrukturen  
Zur Umsetzung des facettenreichen
 Konzeptes zur nachhaltigen Bewirtschaftung des städti-
schen Immobilienportfolios sind ggf. Anpassungen der heutigen Organisationsstrukturen des 
Immobilienmanagement erforderlich. Hierzu fi ndet derzeit eine Organisationsuntersuchung 
durch einen externen Berater statt. Das Untersuchungsergebnis wird geprüft und bei Bedarf 
aufgegriffen. 
 
 
zu Beschlusspunkt 4: 
 
Strategische Neuausrichtung des Immobilienportfolios im Konzern Stadt Münster 
 
Das Konzept zur Bildu
ng eines optimierten Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch 
nachhaltige Bewirtschaftung wird im Kontext mit der ebenfalls vom Rat beauftragten „Neuaus-
richtung des Immobilienportfolios in Münster: Senkung der laufenden Kosten sowie der Kapital-
bindung“ (V/0024/2010 vom 20.01.2010) entwickelt.

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V/0236/2010 
Neben dem städtischen Immobilienbestand sind auch die Immobilien im Verbund der städti-
schen Unternehmen (Konzernbetrachtung) in diese Konzeption einzubeziehen. Folgende Un-
ternehmen im Konzern Stadt Münster verfügen über bedeutende Immobilienbestände: 
 
• Wohn- und Stadtbau: (geförderter) Wohnungsbau, Sonderprojekte 
• Westfälische Bauindustrie: Parkhäuser und Gewerbeimmobilien 
• Stadtwerke: Versorgungsgrundstücke und Hafengebiet 
• Wirtschaftsförderung Münster: Gewerbeflächen 
• Kommunale Stiftungen. 
 
Unter Berücksichtigung der verschiedenen Aufgabenbereiche der genannten Unternehmen, der 
kommunalen Stiftungen und der Stadt Münster selbst, ist eine Konzernsteuerung „Immobilien“ 
einzuführen. Zum einen ist der konzerneigene Immobilienbestand konsequent entsprechend 
der jeweiligen Aufgabenstellung der Tochterunternehmen als auch der Stadt Münster selbst zu 
bündeln. Zum anderen können immobilienwirtschaftliche Aktivitäten bei einem Tochterunter-
nehmen bzw. der Stadt konzentriert werden (z.B. zentraler Immobilieneinkauf, zentrale Verwal-
tung unbebauter Flächen, zentrale Bereitstellung von Ausgleichsflächen). 
 
Kooperation mit anderen öffentlichen Partnern im Stadtgebiet Münster 
 
Über die Konzernbetrachtung hinaus ist zeitnah ein Austausch über die Interessen und Anfor-
derungen der anderen öffentlichen Akteure, die innerhalb des Stadtgebietes von Münster über 
bedeutende Immobilienbestände verfügen, notwendig. 
 
Es handelt sich hierbei u.a. um folgende Bereiche: 
• Bundesimmobilien (Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten) 
• Landesimmobilien (Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW) 
• Immobilien des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe (Westfälisch-Lippische Vermö-
gensverwaltung) 
• Konfessionelle Immobilien (Bischöfliches Generalvikariat, Zentralrendanturen, evangelische 
Kirchengemeinden) 
 
Insbesondere die oben aufgeführten, der Öffentlichkeit dienenden Institutionen, sind wie die 
Stadt Münster von den (finanz-)wirtschaftlichen Problemen der öffentlichen Hand und den 
kommenden Anforderungen der demografischen Entwicklung betroffen.  
 
Durch intensiven Informations- und Erfahrungsaustausch gilt es, mit diesen öffentlichen Part-
nern konsequent Synergien aufzudecken und nach Möglichkeit gemeinsame Projekte umzuset-
zen.  
 
zu Beschlusspunkt 5: 
 
Die im Antrag der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Münster A-R/0016/2010 vom 27.01.2010 
„Nachhaltige Bewirtschaftung der städtischen Flächen“ (siehe Anlage 3) vorgeschlagenen Maß-
nahmen werden im Rahmen des von der Verwaltung umzusetzenden Konzeptes Strategisches 
Flächenmanagement berücksichtigt.  
Der Antrag ist mit der Umsetzung dieses Konzeptes erledigt. 
 
Die Entwicklung eines strategischen Flächemanagementkonzeptes, insbesondere zur nachhal-
tigen Bewirtschaftung des städtischen Immobilienbestandes, ist ein dynamischer Prozess. Soll-
ten sich daher im Prozessverlauf weitere, über die bisherigen Zielsetzungen hinausgehende 
Ziele und Maßnahmen ergeben, werden diese Eingang in das Konzept zur strategischen Neu-
ausrichtung des kommunalen Immobilienportfolios finden.

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V/0236/2010 
Organisatorisches 
 
• Stab Strategisches Flächenmanagement 
Die Erarbeitung strategischer Ansätze zur nachhaltigen Optimierung des städtischen Im-
mobilienbestandes erfolgt durch die im Amt für Immobilienmanagement bereits eingerichte-
te Stabsstelle Strategisches Flächenmanagement.  
 
• Verwaltungsinterne Arbeitsgruppe 
Es wurde eine verwaltungsinterne Arbeitsgruppe, in der Vertreter/Innen aller Dezernate tä-
tig sind, gebildet. 
Sofern (fach-)themenbezogene Handlungsmaßnahmen erörtert werden, wird diese verwal-
tungsinterne Arbeitsgruppe jeweils um Vertreter/Innen der zuständigen Fachbereiche er-
weitert. Hierdurch wird sichergestellt, dass gemeinsam mit der jeweiligen Fachlichkeit Op-
timierungsansätze erarbeitet, vertieft und rückgekoppelt werden.  
 
• Schnittstelle verwaltungsinterne Arbeitsgruppe zur Schulentwicklungsplanung (SEP) 
Im Rahmen der SEP fällt -neben den schulfachlichen Aspekten- dem Bereich des Schulflä-
chenmanagements eine besonders gewichtige Rolle zu. Aufgrund der angestrebten Pro-
jektorganisation SEP verbleibt das Schulfläche nmanagement im Dezernat IV. Ein inhaltli-
cher und fachlicher Austausch zwischen den beiden Arbeitsgruppen wird sichergestellt. 
 
Berücksichtigung bürgerschaftlicher Belange 
 
Die Einbindung bürgerschaftlicher Interessen in den Prozess der Flächenoptimierung erfolgt in 
geeigneter Weise, soweit es als sinnvoll erscheint. 
 
Kommunikation und Zeitperspektive 
 
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die Umsetz ung des Konzeptes zur Bildung eines optimierten 
Immobilienbestandes und dessen Erhalt durch nachhaltige Bewirtschaftung ist ein frühzeitig 
beginnender und intensiv geführter Kommunikationsprozess mit den jeweils Beteiligten. Vor die-
sem Hintergrund, als auch des langwierigen Freisetzungsprozesses nicht mehr benötigter Im-
mobilien, sind spürbare Einsparungen erst nach und nach zu erwarten; dann allerdings langfris-
tig. 
 
Weiteres Vorgehen / Berichtswesen 
 
Entsprechend den Vorgaben der oben dargestellten Konzeption hat die Stabsstelle Flächenma-
nagement bereits ihre Arbeit aufgenommen als auch konkrete Einzelmaßnahmen begonnen.  
 
Sofern die Umsetzung von Einzelmaßnahmen / Konzeptionen nicht der Entscheidung durch 
den Rat bzw. seiner zuständigen Ausschüsse bedarf, wird im Ausschuss für Finanzen, Beteili-
gungen und Liegenschaften über die Aktivitäten im Bereich des Flächenmanagements regel-
mäßig berichtet. 
 
I.V. 
 
gez. 
Bickeböller 
Stadtkämmerin 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Struktur des städt. Immobilienbestandes 
Anlage 2: Konzept Flächenmanagement 
Anlage 3: Antrag SPD-Fraktion A-R/0016/2010

Antrag an den Rat Nr. A-R/0016/2010 
 
 

	


	


		
	

	













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1 
Antrag  
 
 
 
25.01.2010 
 
 
 
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Münster  
 
 
 
Nachhaltige Bewirtschaftung der städtischen Flächen  
 
 
Der Rat möge beschließen: 
 
Die dauerhafte Konsolidierung des städtischen Haush altes kann voraussichtlich nur 
erreicht werden, wenn auch eine deutliche Reduzieru ng der in Anspruch 
genommenen Flächen gelingt. Insbesondere die Bewirt schaftung von Gebäuden und 
Anlagen verursacht hohe Aufwendungen, belastet das Jahresergebnis und erschwert 
den Haushaltsausgleich.  
 
Um zu geeigneten Ratsbeschlüssen zur Verringerung v on Flächen zu gelangen, wird 
die Verwaltung beauftragt: 
 
1. Vorlage einer umfassenden Erhebung und Analyse d er gesamten städtischen 
Flächen (Immobilienportfolio). Berücksichtigt werde n sollen u.a. Angaben zu 
Nutzungsprofil, Bewirtschaftung (Lebenszyklus, baul icher Zustand, 
Wertansatz, Zuführung an Instandhaltungsrückstellun gen, Abschreibungen 
etc.) und zukünftige Nutzungspotentiale.  
 
2. Auf dieser Grundlage sollen in einem zweiten Sch ritt geeignete und 
vertretbare Lösungsansätze für die weitere Bewirtsc haftung entwickelt 
werden: Mit konkreten Vorschlägen, an welchen Stand orten zukünftig durch 
Aufgabenbündelungen, Nutzungsveränderungen (inklusi ve neuer 
Teilnutzungen) und andere Wege eine Verringerung vo n Flächen bis hin zur 
Aufgabe und Vermarktung von Standorten erreicht wer den kann. Dabei sind 
ggf. weitere Parameter, wie insbesondere Demografie prognosen, 
einzubeziehen.  
 
3. Darüber hinaus soll geprüft werden, ob zukünftig  Richtlinien für Leerstände in 
städtischen Immobilien entwickelt werden können. Zi el soll es hier sein, zu 
einer transparenten Analyse nicht oder nur schlecht  genutzter bzw. 
vermarktbarer Immobilien und entsprechenden Handlun gsempfehlungen zu 
kommen. 
 
4. Als langfristiges Ziel ist die Erarbeitung eines  Instrumentariums zur 
strategischen Steuerung des städtischen Immobilienp ortfolios anzustreben. 
Mit festzulegenden Zielen und Zielkennzahlen und ei nem „Ampelsystem“, 
ähnlich dem zur Steuerung der städtischen Beteiligu ngen, soll auf Dauer ein


	


	


		
	

	













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wirtschaftlicher bzw. nachhaltiger Umgang mit den s tädtischen 
Flächenressourcen sichergestellt werden.       
 
5. Die Flächen der städtischen Tochterunternehmen s ind nach Möglichkeit 
einzubeziehen. 
 
6. Zur Umsetzung der o.g. Maßnahmen und Ziele sind geeignete 
organisatorische Strukturen in der Verwaltung vorzusehen. 
 
 
Begründung: 
 
 
Mit einer Nettogrundfläche von 837.286 qm ist ein e rheblicher Flächenverbrauch 
durch die städtischen Fachbereiche im gesamten Stad tgebiet verbunden. Diese 
große Flächeninanspruchnahme ist Grundlage für viel e städtische Leistungen, 
belastet aber zugleich dauerhaft den Haushalt (sieh e hierzu auch Ratsvorlage 
V/0743/2009 „Strategische Haushaltsentwicklung und Haushaltssteuerung in 
Münster“). Daher muss es Ziel der Stadt sein, eine sinnvolle und angemessene 
Verringerung der Flächen zu erreichen. Grundlage  hierfür sind zunächst verlässliche 
und belastbare Daten, die zentral erfasst und ausge wertet werden sollen, fach- und 
standortgerechte Lösungsstrategien sowie auf Dauer ein strategisches 
Instrumentarium zur Sicherung einer nachhaltigen Be wirtschaftung des städtischen 
Immobilienportfolios. 
 
 
Wolfgang Heuer   Marianne Koch     Anne Schulze Win tzler 
Dr. Fritz Baur   Thorsten Kornblum     Petra Seyffe rth 
Thomas Fastermann  Gaby Kubig-Steltig     Aliye Str acke-Gönül 
Philipp Gabriel   Thomas Marquardt     Beate Vilhja lmsson 
Beanka Ganser   Robert von Olberg     Holger Wigger  
Anne Hakenes   Kurt Pölling      Karl-Heinz Winter 
Dr. Michael Jung   Karsten Rahn