Bebauungsplan Nr. 323, 2. Änderung - Beschluss über die Stellungnahmen - Satzungsbeschluss

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für Anlage 6 
zur Vorlage Nr. V/0937/2011 
 
Ansichten

V/0937/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Zweite Änderung des Bebauungsplans Nr. 323: Wohngebiet Sentruper Höhe im Bereich 
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche) 
1. Beschluss über die Stellungnahmen 
2. Satzungsbeschluss 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
26.01.2012 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
02.02.2012 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
08.02.2012 Hauptausschuss Vorberatung 
08.02.2012 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Über die vorliegenden Stellungnahmen zum Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Änderung des 
Bebauungsplans Nr. 323: Wohngebiet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper 
Höhe (St.-Theresien-Kirche) wird wie folgt Beschluss gefasst:  
 
1.1 Der Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323 wird wie 
folgt geändert bzw. ergänzt:  
 
1.1.1 In Kapitel 9 der Begründung zur Bebauungsplanänderung wird die Aussage zur Si t-
zung des Beirates für Stadtgestaltung wie folgt neu gefasst: „Dem Beirat für Stad t-
gestaltung ist in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 26.05. 2010 das Ergebnis des 
Wettbewerbsverfahrens vorgestellt worden.“ (Anlage 1, Punkt 2) 
 
1.1.2 In der Begründung wird in Kapitel 5 – Planungsziele – der dritte Absatz wie folgt ge-
ändert:  
„Es wird  ein innova tives Wohnkonzept  mit barrierefreien Wohnungen angestrebt. 
Damit entstehen flexible Wohnungsangebote für alle Bevölkerungsgruppen, die sich 
besonders für mobilitätseingeschränkte Personengruppen eignen und zunehmend 
benötigt werden. Das Vorhaben reagiert mit diesen baulichen Rahmenbedingungen 
auch auf die demographischen Herausforderungen des Stadtteils.“ (Anlage 1, Punkt 
4) 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0937/2011 
Auskunft erteilt: 
Herr Schröder / Herr Husmann 
Ruf: 
492 61 41 / 492 61 94 
E-Mail: 
Husmann@stadt-muenster.de  
Datum: 
04.01.2012 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0937/2011 
1.1.3 Der Anregung, im Bereich der Rampe notwendige Sichtbeziehungen sicherzuste l-
len, wird insofern gefolgt, dass in dem Freiflächengestalt ungsplan eingefügt wird: 
„Die Begrenzungswand der Rampe zum Kirchengrundstück ist 2,0 m vor der Ei n-
mündung auf eine Höhe von 0,5 m abzusenken.“ (Anlage 1, Punkt 5)  
 
1.2 Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander 
wird den nachfolgenden Stellungnahmen zum Entwurf de r vorhabenbezogenen 2. Ände-
rung des Bebauungsplans Nr. 323 nicht gefolgt:  
 
1.2.1 Der Anregung, die Flächen des Plangebietes als Flächen für den Gemeinbedarf und 
als begrünte Freiflächen zu erhalten. (Anlage 1, Punkt 1) 
 
1.2.2 Der Anregung, von der Planänderung Abstand zu nehmen bzw. sie abzulehnen . 
(Anlage 1, Punkt 2) 
 
1.2.3 Den Anregungen die Dichte, die Höhe, die Geschossigkeit und die Dachform der 
geplanten Bebauung zu verändern bzw. zu verringern. (Anlage 1, Punkt 3)  
 
1.2.4 Der A nregung, dass Vorhaben mit seinem auf Flexibilität ausgerichteten Wo h-
nungskonzept aufzugeben. (Anlage 1, Punkt 4) 
 
1.2.5 Der Anregung, die Garagenzufahrt sollte (wie in der Ursprungsplanung) wieder en t-
lang der nördlichen Grundstücksgrenze verlaufen (Anlage 1, Punkt 5)  
 
1.2.6 Der Anregung, der südliche Baukörper sollte um 90° gedreht werden und teilweise 
die Tiefgaragenzufahrt überbaut werden , damit die vorhandene Stellplatz situation 
erhalten werden kann. (Anlage 1, Punkt 5) 
 
1.2.7 Der Anregung, d er Baukörper müsste ersatzwe ise reduziert oder so verschoben 
werden, dass die vorhandenen Stellplätze gesichert sind. (Anlage 1, Punkt 5) 
 
1.2.8 Dem Einwand, die textliche Festsetzung zu Grundstücksabgrenzungen berücksic h-
tige nicht die vorhandenen Zaunanlagen der Nachbargrundstücke. (Anlage 1, Punkt 
6) 
 
 
2. Der Entwurf der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 323: Wohnge-
biet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.. -Theresien-Kirche) 
wird aufgrund der §§ 2 und 10 Baugesetzbuch in Verbindung mit den §§ 12 und 13a Bau-
gesetzbuch und den §§ 7 und 41 Gemeindeordnung NW als Satzung beschlossen.  
 
Die Begründung zu r vorhabenbezogenen Bebauungsplan änderung wird ebenfalls b e-
schlossen.

- 3 - 
V/0937/2011 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass de r Stadt Münster keine Kosten oder Folgekosten entst e-
hen. Der Vorhabenträger übernimmt entsprechend dem Durchführungsvertrag die Planungs- und 
Erschließungskosten.  
 
 
Begründung: 
1. Der Entwurf de r vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 323 hat v om 
10.10. bis zum 10.11.2011 öffentlich ausgelegen (Vorlage Nr. V/0559/2011). Während der Aus-
legung wurden die in der Anlage 1 dargestellten Stellungnahmen vorgetragen, über die en t-
sprechend den Beschlussvorschlägen 1.1.1 bis 1.2.8 Beschluss gefasst werden soll. 
 
2. Die gemäß den Beschlussvorschlägen 1.1.1 bis 1.1.3 vorgesehenen Änderungen berühren 
nicht die Grundzüge der Planung.  
Die laut Beschlussvorschlag 1.1.1 vorgesehene Änderung der Begründung dient lediglich der 
Klarstellung des dort beschriebenen Sachverhalts. Die laut Beschlussvorschlag 1.1.2 vorges e-
hene Änderung der Begründung dient lediglich der Präzisierung der dort formulierten Pl a-
nungsziele. Die laut Beschlussvorschlag 1.1.3 vorgesehene geringfügige Änderung des Fre i-
flächengestaltungsplans folgt einer Anregung zur Sicherstellung der notwendigen Sichtbezi e-
hungen im Bereich der Rampe.  
Daher ist weder eine erneute Offenlegung noch eine weitere Beteiligung der Ämter und Träger 
öffentlicher Belange erforderlich.  
Somit kann d ie  vorhabenbezogene 2. Än derung des Bebauungsplans N r. 323 gemäß B e-
schlussvorschlag 2 als Satzung beschlossen werden.  
 
 
i. V.  
 
gez.  
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Stellungnahmen 
2. Begründung 
3. Textliche Festsetzungen 
4. Plan 
5. Freiflächengestaltungsplan 
6. Ansichten

II 
II 
III 
III 
I
TGa 
Nebenanlage für 
Abfalltonnen 
P
P
266 
II 
13 
192 
II 
5
Kindergarten 
193 
I
58 Jugendheim 
I
60 
262 
I
5253 
62 
II 
59 
II 
61 
14 
15 II 
63 
II 
65 
67 
13 
II 
9
10 
12 
I
8 I
I10 
8
363 
Sentrupe
r  Höhe 
I
34 
194 
197 
40 
I
II 
198 
I
38 
42 
204 
I36 
I
200 
199 
ST. Theresien - Kirche 
29 
II 
285 
I
369 
368 
II 
27 
25 23 
283 
71 
II 21 
II 
70 
281 
II 
279 
278 
I
72 
74 
I
Sentruper Höhe 
31 
240 
II 
284 
273 
286 
276 
275 
274 
74 
I
II 
277 
II 
I
II 
164 
165 
73 
II 
75 
Sportplatz 
163 
1
245 
203 
48 
I
I
46 
I
201 
I
44 
202 
34 335 
I
35 
I
243 
223 
241 
33 
272 
I
239 
21 
22 
3
78 
Waldeyerstraße 80 I
II 
II 
81 
II 20 
II 
22 
21 
I
II 
26 
Baugebiet für zwei 
Wohngebäude 
(mit gemeinsamen 
Kellergeschoss 
einschließlich 
Tiefgarage) 
0,4 1,1 
FD BH max. 
9,50 m 
GFL 
AE 
Anlage 4 
zur Vorlage V/0937/2011 
Bebauungsplan Nr. 323, 2. Änderung Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
Wohngbiet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe 
 (St.-Theresien-Kirche) - Planverkleinerung - Maßstab 1:1000 
ST ADT M TÜNS ER

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Anlage 1 
zur Vorlage Nr. V/0937/2011 
 
Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 323:  
Wohngebiet Sentruper Höhe  
im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche) 
Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
Zur öffentlichen Auslegung des Planentwurfs einschließlich Begründung wurden folgende 
Stellungnahmen vorgetragen:  
1. Der Bereich der beabsichtigten Änderung dient regelmäßig dem Kindergarten sowie den 
Jugendgruppen der Gemeinde als Spiel- und Erholungsfläche und entspricht den aktuellen 
Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans als Gemeinbedarfsfläche mit den 
Zweckbestimmungen Kirche, Jugendheim und Kindergarten. Keineswegs handelt es sich 
um eine lediglich gering genutzte, brach liegende Rasenfläche.  
Durch die Inanspruchnahme dieser Flächen entsteht eine erhebliche Benachteiligung der 
bisherigen Nutzer; besonders die Kindergruppen haben keine gleichwertigen 
Ausgleichsflächen zur Verfügung.  
Eine Beachtung der Auflage der gemeinbedarflichen Nutzung der Fläche entspricht auch 
der berechtigten Erwartung der Anlieger.  
Auf dem Grundstück stehen eine Rotbuche und weitere große alte Bäume. Diese sind 
überhaupt nicht erwähnt. Sie werden wohl nicht abgeholzt? Fledermäuse umschwirren in 
der Nacht das Haus Sentruper Höhe 21 und es ist anzunehmen, dass sie dort nicht 
ausreichend Nahrung finden werden.  
Vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels einer Innenverdichtung von Wohnvierteln – 
wie bereits an vielen Stellen der „Sentruper Höhe“ zu beobachten ist – wächst der Wert 
unbebauter Grün- und Freiflächen. Eine der letzten derartigen Freiflächen soll nun durch 
die geplanten Baumaßnahmen zugunsten von pr ivatwirtschaftlich erbautem Wohnraum 
vernichtet werden. Auch diesen Aspekt gilt es abzuwägen.  
Es ist daher insgesamt nicht einsichtig, weshalb die Stadt Münster den festgelegten 
Anspruch auf eine Gemeinbedarfsnutzung der Freifläche unwiederbringlich zugunsten einer 
Innenverdichtung, die städtebaulich problematisch ist, aufgibt.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Nach der Begründung zum Bebauungsplanentwurf stellt der ca. 1800 m² große 
Änderungsbereich eine Freifläche dar und ist ein unbebauter Teil der Fläche für 
Gemeinbedarf, auf denen sich die katholische St. Theresia Kirche, ein Jugendheim und ein 
Kindergarten befindet. Die notwendigen Stellplätze sind den entsprechenden Einrichtungen 
auf der Gemeinbedarfsfläche vorgelagert.  
Im südwestlichen Bereich der Gemeinbedarfs fläche und damit im Änderungsbereich ist 
eine offene Rasenfläche, die auch  für Freiraumaktivitäten genutzt werden kann, 
vorhanden.  
Dass diese Fläche auch dem Kindergarten (der eine eigene Außenaufenthalts- und 
Spielfläche besitzt) sowie den Jugendgruppen der Gemeinde als Spiel- und 
Erholungsfläche dienen mag, wird grundsätzlich nicht bestritten, es sind aber auch ohne 
diese Fläche im direkten Umfeld und damit im unmittelbaren Zusammenhang mit den 
beiden Nutzungen ausreichend Freiflächen vorhanden. Ein Mangel an Nutzflächen durch 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 1 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Inanspruchnahme der überplanten Freiflächen ist vom Träger dieser Nutzungen auch nicht 
bekundet worden. Eine Benachteiligung der Nutzer ist nicht bekannt. Ein Anspruch der 
Nachbarn auf den Erhalt der Freiflächen für den Kindergarten besteht nicht.  
Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand ist aufgrund seines Alters prägend und als 
Bestandteil des Wohnquartiers erlebbar. Zu den Zielen des Bebauungsplans gehört auch 
der Erhalt bzw. der Ersatz der prägenden Grünelemente.  
Für die Roteiche ist gemäß Freiflächengestaltungsplan eine Erhaltung vorgesehen. Eine 
Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan erfolgt nicht, da aufgrund des 
Erhaltungszustandes des Baumes zur nachhaltigen Sicherung Pflege- und 
Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Sollte ei n Erhalt nicht möglich sein, ist trotzdem 
auszuschließen, dass z. B. Fledermäuse, die ggf. das bisherige Gartengrundstück z. B. als 
Nahrungsraum genutzt haben, nachhaltig beeinträchtigt werden.  
Der an der nordwestlichen Grundstücksgrenze befindliche geschlossene Baum- und 
Strauchbestand bleibt erhalten und wird als private Grünfläche festgesetzt. Dieser 
Gehölzbestand soll auch als Abschirmung gegenüber der benachbarten Bebauung dienen.  
Insgesamt steht den Eingriffen aus Umweltgesichtspunkten eine sinnvolle Verdichtung im 
Innenbereich gegenüber.  
Beschlussvorschlag:  
Der städtebauliche Wert der unbebauten Freiflächen und der Grünbestand wurden, auch 
vor dem Hintergrund der beabsichtigten Nachverdichtung, hinreichend abgewogen. In der 
Gesamtabwägung gehen die Ziele der Schaffung und Bedarfsdeckung von Wohnraum in 
zentraler Lage des Stadtteils, in maßstäblicher Ausprägung und städtebaulicher Dichte und 
unter Teilerhalt bestehender Grünstrukturen, den auf Erhalt der bestehenden Nutzungs- 
und Grünraumstruktur vor.  
Der Anregung, die Flächen des Plangebietes als Flächen für den Gemeinbedarf und als 
begrünte Freiflächen zu erhalten, wird nicht gefolgt. (Beschlussvorschlag 1.2.1)  
 
2. Wenn der Bereich des Vorhabens nicht mehr für den Gemeinbedarf genutzt werden soll, 
müssen für dieses Grundstück die gleichen Grundsätze, Ziele und Vorschriften gelten, wie 
sie auch für die umliegenden Wohngebiete Gültigkeit haben.  
Es fehlt die Eingliederung der Planung in das Wohngebiet Sentrup. Es kommt zu einer 
Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer. Während das beplante Grundstück an 
Wert gewinnt, entsteht eine deutliche Wertminderung der angrenzenden Grundstücke.  
Nach dem Bebauungsplan Nr. 323 gehört der Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe zu 
den „siedlungshistorisch besonders bedeutsamen Bereichen“ des Wohnquartiers mit dem 
Ziel, „dass Neubauten sich in Kubatur, dem Maßstab und der Gestaltung in das überlieferte 
Stadtbild einfügen“ müssen.  
Obwohl im Zentrum dieses Wohnquartiers gelegen, setzt sich das geplante Vorhaben über 
viele im bestehenden Bebauungsplan aufgeführte Vorschriften hinweg und steht so im 
krassen Gegensatz zu dem Schutz der Prägung der historisch bedeutsamen Siedlung. 
Selbst in der Begründung zum neuen Bebauungsplan wird festgestellt, dass „die 
Festsetzung von Flachdächern..... mit dieser Gestaltungsvorgabe in Widerspruch“ steht. 
Für den Bereich der Gemeinbedarfsfläche gelten diese Vorschriften zwar nicht, es ist 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 2 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
jedoch nicht nachzuvollziehen, warum für dieses Grundstück nun eine Ausnahme für 
private, kommerzielle Zwecke gemacht werden soll.  
Mit dem beabsichtigten Projekt werden städtebauliche Spannungen ausgelöst, die den 
bisherigen Zielsetzungen des Bebauungsplans ausdrücklich widersprechen. Das 
städtebauliche Ziel, die gewachsene Struktur und Prägung als Wohngebiet mit 
Kleinsiedlungsstruktur zu erhalten und somit die Entwicklung der Bebauung als Dokument 
der Nachkriegsbebauung zu sichern, wird nicht erfüllt.  
Die Gesamtabwägung ist fehlerhaft. Der geplante Neubau fügt sich nicht in das bestehende 
Gefüge des Stadtteils ein.  
In der Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 323 (Wohngebiet Sentruper 
Höhe) vom 30.06.2009 werden für das gesamte Wohngebiet gültige 
Gestaltungsvorschriften festgelegt. Die für die jeweiligen Bereiche gültigen Vorschriften 
werden ausführlich siedlungshistorisch begründe t. Ausführlich wird klargestellt, dass die 
Festsetzungen nach wie vor die „fachlich richtigen und zielführenden“ sind „um die 
Erhaltung der Ablesbarkeit der Entstehungszeiten des Quartiers zu sichern. Die Identität 
und Typik der Wohnsiedlung unterstützenden, begründeten gestalterischen Leitlinien für 
das Bauen auf der Sentruper Höhe sind unbedingt beizubehalten.“ Diese beziehen sich 
insbesondere auf die Gestaltung der Dächer, der Dachabdeckung, die Einhaltung der 
Trauflinie, die Gestaltung der Außenwandflächen, die Unterbringung von Stellplätzen sowie 
die Einschränkung der Einfriedungsart. Diese Vorschriften sind im gesamten Wohngebiet 
gültig und gelten für alle Neu- und Ersatzbauten. Im Wortlaut wird hierzu aufgeführt: „Neu- 
und Ersatzbauten dürfen das überlieferte und charakteristische Siedlungsbild insofern nicht 
verunklaren. Dabei ist wichtig, dass sich die Größe der Baufenster am Bestand der 
Siedlungshäuser orientiert…“. „Vor allem auch die gestalterischen Vorgaben … einheitlich 
zu gestalten und auszuführen, soll das überlieferte, städtebauliche Gesamtbild – im 
gesamten Plangebiet – stärken bzw. gewährleist en, dass sich jeder Ersatzbau, auch wenn 
er nur Teil eines „Wohnblocks“ ist, harmonisch in das zusammenhängende Bauensemble 
sowie die Typik der Gesamtsiedlung einfügt.“  
Die geplante Bebauung verstößt gegen nahezu alle der erst 2009 im Rat der Stadt 
beschlossenen und für das gesamte Baugebiet definierten Vorschriften. Zwar nicht 
unmittelbar für die Gemeinbedarfsfläche, aber es ist nicht nachvollziehbar, weshalb 
nunmehr diese Regeln bei der Aufgabe der gemeinbedarflichen Nutzung zugunsten einer 
reinen Wohnbebauung gerade im Zentrum des Wohngebietes nicht angewendet, sondern 
eklatant verletzt werden sollen. Die „Gesamtabwägung“ erkennt diesen Widerspruch, 
beschäftigt sich diesbezüglich jedoch lediglich mit der Problematik der Dachgestaltung 
(Flachdach versus geneigte Dächer) und verweist auf das Ergebnis des 
Wettbewerbsverfahrens und eine Stellungnahme des Beirats für Stadtgestaltung. Ein 
Hinweis auf eine öffentliche Niederschrift zu der Sitzung wird nicht angegeben und ist nicht 
in den im Internet veröffentlichten Niederschriften zu den Sitzungen enthalten.  
Auch die zu fordernde Eingliederung in die Nachbarbebauung und Siedlungsstruktur ist 
nicht gegeben: Während alle anderen Wohnhäuser an der Waldeyerstraße parallel zum 
Straßenverlauf errichtet sind und in Richtung der benachbarten Bebauung abfallen, wird im 
vorliegenden Entwurf umgekehrt verfahren. Die Bebauung ist in beiden Baukörpern gleich 
hoch. Insbesondere in nordwestlicher Richtung wird der Baukörper parallel zur 
dahinterliegenden Wohnbebauung geplant. Zudem wird die Abstaffelung der 
Staffelgeschosse nach Süden ausgerichtet, sodass sich von der Nachbarbebauung aus 
betrachtet das Bild eines nahezu durchgehend dreigeschossigen Baukörpers mit einer 
geplanten Gesamthöhe von 9,5 m ergibt. Hierdurch sind die höchsten Gebäudeteile in 
unmittelbare Nähe zu den eineinhalb- geschossigen Gebäuden in der Nachbarschaft 
ausgerichtet. Ein derartig unharmonischer Übergang der Bauhöhen ist in diesem 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 3 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Wohngebiet beispiellos und ist nicht als abgewogen zu betrachten. Auch die Auflage des 
Erhalts der Bepflanzung des Grenzstreifens mit einer Tiefe von 3 m hilft da nicht.  
Angesichts der strengen Kriterien für das gesamte Wohngebiet, die erst in 2009 bestätigt 
und verschärft wurden, kann diese Abwägung nicht überzeugen und reicht nicht aus. Es 
wird gefordert, dass die gültigen Regeln für alle Baumaßnahmen gelten. Damit wird 
erreicht, dass sich die geplante Bebauung in den wertvollen und besonders 
schützenswerten Charakter des Wohngebietes eingliedert und nicht wie ein nach eigenen 
Regeln errichteter Fremdkörper unmittelbar neben die Kirche und in die übrige Bebauung 
platziert wird.  
Die gut begründeten städtebaulichen Auflagen aus 2009 für alle anderen Haus- und 
Grundstückseigentümer bei der Errichtung v on Neu- und Ersatzbauten im Geltungsbereich 
des Bebauungsplans 323 werden bei diesem Bauvorhaben eklatant verletzt. Die 
Begründungen für die Abweichung von diesen Normen sind nicht abgewogen und 
rechtfertigen nicht die geplanten Regelverletzungen.  
Nach den Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans ist die vorgesehene verdichtete 
Bebauung rechtswidrig.  
Der Bebauungsplan Nr. 323 wurde nach der Planbegründung aus dem Jahr 1988 gerade 
deshalb entwickelt und erlassen, um eine sich damals abzeichnende städtebaulich 
unerwünschte Verdichtung des Wohngebietes abzuwenden.  
Es war geradezu Geschäftsgrundlage des Pl anes, eine sich abzeichnende allmähliche 
Umstrukturierung des ehemals reinen Einfamilienhaus-Gebietes und die damit 
verbundenen Schwierigkeiten insbesondere auch in verkehrlicher und infrastruktureller 
Hinsicht zu vermeiden. Dieser Sinn und Zweck wurde damals ausdrücklich als Planungsziel 
(Ziff. 3 der Planbegründung aus 1988) aufgenommen. Dieses Planungsziel wurde 
umgesetzt. Um einer Verdichtung entgegen zu wirken, wurde die Grundflächenzahl mit 0,4 
festgesetzt und lediglich eine eingeschossige Bauweise ermöglicht. Ferner sollten pro 
Einfamilienhauseinheit nicht mehr als zwei Wohnungen zulässig sein. 
Verdichtungsbestrebungen sollte entgegen gewirkt werden.  
Die jetzt in Rede stehende Planung hält zwar noch eine Grundflächenzahl von 0,4 ein. Was 
die Baumasse anbelangt und die Anzahl der Wohnungen, sprengt sie aber den Rahmen. 
Zulässig sind jetzt nicht mehr Einfamilienhäuser mit bis zu zwei Wohnungen, sondern zwei 
große, riegelförmige Wohnblöcke mit jeweils bis zu zwei Einzimmerwohnungen, bis zu 
einer Zweizimmerwohnung, bis zu drei Dr eizimmerwohnungen und bis zu zwei weiteren 
Vierzimmerwohnungen, also insgesamt 16 Wohneinheiten. Diese Festsetzung sprengt den 
vorgegebenen Rahmen des bereits annähernd vollständig bebauten Baugebietes und 
erweist sich als rechtlich unwirksam.  
Wird ein Bebauungsplan geändert, so ist das Interesse der Planbetroffenen an der 
Beibehaltung des bisherigen Zustandes abwägungserheblich. Das Baugesetzbuch gewährt 
zwar keinen allgemeinen Anspruch auf Fortbestand eines Bebauungsplans. Änderungen 
sind auch nicht ausgeschlossen. Die Besonderheit besteht jedoch darin, dass die 
Planbetroffenen regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf haben, dass die 
Festsetzungen des Plans nicht ohne Berücksichtigung ihrer berechtigten Belange geändert 
werden (OVG Münster, ständige Rechtsprechung; OVG Lüneburg, ständige 
Rechtsprechung). Greift der Änderungsplan in die bestehende abgesicherte Struktur des 
Plangebietes ein, bedarf es besonderer Sorgfalt bei der Abwägung. Denn der normativen 
Entziehung oder Änderung bestehender Baurechte kommt erhebliche Bedeutung zu. Im 
Rahmen der planerischen Abwägung muss den pr ivaten Interessen der Eigentümer der 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 4 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
bestehenden Wohnhäuser, die sich dem "minimalistischen Baurecht" des Planes über 
Jahrzehnte unterworfen haben, erhebliche Bedeutung zugestanden werden.  
Zwar besteht kein Recht auf Aufrechterhaltung der Festsetzung "Gemeinbedarfsfläche". Sie 
haben aber ein Recht zu verlangen, dass die Bebauung dieser Fläche sich in den 
bestehenden allgemeinen Rahmen einfügt, der durch den Plan aus dem Jahr 1988 klar 
vorgegeben ist. Diese "Geschäftsgrundlage" wird - offenbar aus wirtschaftlichen Gründen - 
verlassen und eine Bebauung ermöglicht, die den vorgegebenen Rahmen sprengt. Der 
Bebauungsplan leidet daher an einem Abwägungsfehler. Es wird deshalb beantragt, von 
der vorgesehenen Planänderung Abstand zu nehmen, bzw. sie abzulehnen.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Der Bereich der Gemeinbedarfsfläche im Bebauungsplan Nr. 323 fällt nicht unter die 
Gestaltungsrichtlinien des gültigen Bebauungsplanes.  
Das geplante Vorhaben setzt sich, im Gegensatz zur Meinung der Eingeber, nicht über 
viele im bestehenden Bebauungsplan aufgeführte Vorschriften hinweg und steht somit nicht 
im krassen Gegensatz zu dem Schutz der Prägung der historisch bedeutsamen Siedlung 
„Sentruper Höhe“. Das städtebauliche Ziel, die gewachsene Struktur und Prägung als 
Wohngebiet mit Kleinsiedlungsstruktur zu erhalten und somit die Entwicklung der 
Bebauung als Dokument der Nachkriegsbebauung zu sichern, wird durch das geplante 
Vorhaben nicht beeinträchtigt. Auch die Stellung der Gebäude überwiegend als 
Straßenrandbebauung und einer maximalen Bautiefe von 26 m fügt sich in die 
Nachbarbebauung und Siedlungsstruktur ein. Die städtebauliche Dichte ist in zentraler 
Lage des Stadtteils begründet und gerechtfertigt.  
Einzig das Gestaltungsmerkmal Schrägdach steht durch die Festsetzung von Flachdächern 
im neuen Bebauungsplan mit dieser Gestaltungsvorgabe im Widerspruch. Wie in der 
Gesamtabwägung zum Bebauungsplanentwurf bereits dargestellt, bildet der im 
Wettbewerbsverfahren prämierte Entwurf die Grundlage für den Bebauungsplan und stimmt 
mit den übergeordneten städtischen Zielsetzungen überein. Dem Beirat für Stadtgestaltung 
ist in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 26.05.2010 das Ergebnis des 
Wettbewerbsverfahrens vorgestellt worden. Der prämierte Entwurf überzeugte im 
Wettbewerbsverfahren im Gegensatz zu anderen nicht prämierten Entwürfen mit geneigten 
Dächern. 
Im Übrigen sind die gültigen Regeln im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 323 in der 
Fassung der 1. Änderung nicht einheitlich, sondern unterscheiden sich häufig nach den 
einzelnen Baugebieten im erheblichen Maße.  
Die Gesamtabwägung ist mit ausreichender Sorgfalt erfolgt. Über die Aufstellung von 
(Vorhabenbezogenen) Bebauungsplänen besteht im Sinne der kommunalen 
Planungshoheit Gestaltungsfreiheit durch die Gemeinde. Der geplante Neubau fügt sich in 
den bestehenden allgemeinen nutzungsstrukturellen und städtebaulichen Rahmen des 
Stadtteils ein und vollzieht die grundsätzliche Zielrichtung eines erweiterten 
Wohnungsangebotes im Mehrfamilienhausbau in zentral vorhandener Lage logisch nach. 
Belange der Bürgerinnen und Bürger sowie der Nachbarn wurden zudem 
„betroffenheitsmindernd“ in die Planung eingebunden, hier insbes. die erweiterte 
Tiefgaragenlösung, die Veränderung der Zufahrt zur Tiefgarage sowie der Erhalt der 
Grünkulisse zu den nördlichen Nachbargrundstücken.  
Eine Rechtswidrigkeit der vorgesehenen Bebauung wird nicht gesehen. Nachbarliche 
Belange werden durch den neuen Bebauungsplan nicht verletzt. Die Abstandflächen der 
Neubebauung werden auf eigenem Grundstück eingehalten; es besteht keine besonders 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 5 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
sensible Verschattungssituation geschweige denn eine „erdrückende“ Wirkung der 
Neubebauung gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung.  
Beschlussvorschlag:  
Der Anregung, von der Planänderung Abstand zu nehmen bzw. sie abzulehnen, wird nicht 
gefolgt. (Beschlussvorschlag 1.2.2)  
In Kapitel 9 der Begründung zur Bebauungsplanänderung wird die Aussage zur Sitzung 
des Beirates für Stadtgestaltung wie folgt neu gefasst: „Dem Beirat für Stadtgestaltung ist in 
seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 26.05. 2010 das Ergebnis des 
Wettbewerbsverfahrens vorgestellt worden.“ (Beschlussvorschlag 1.1.1)  
 
3. Die beiden geplanten Wohnhäuser berücksichtigen in Höhe und Dichte nicht die nördlichen 
Nachbargrundstücke.  
Da die betroffenen Grundstücke direkt an das Bauvorhaben angrenzen, werden sie in 
besonderer Weise durch das Bauvolumen, die Bauhöhe und die riegelhafte Ausführung 
des Baukörpers betroffen.  
Andere Bauformen, wie z. B. eine Terrassier ung der Bauten und damit ein weniger krasser 
Übergang zur nördlichen Nachbarschaft sind denkbar.  
Das geplante Vorhaben widerspricht in jeder Hinsicht dem städtebaulichen Gefüge der 
Umgebungsbebauung und den Festsetzungen des Bebauungsplans in seiner zuletzt 
geänderten Form.  
Durch den nördlich geplanten Riegel soll eine dreigeschossige Staffelhausbebauung 
möglich werden, die in keiner Art und Weise in der Umgebung Bezüge aufzuweisen 
vermag.  
Die geplante dreigeschossige Bebauung durchbricht in städtebaulich nicht zu vertretender 
Art und Weise die Randbebauung der Waldeyerstraße und die von dieser Straße 
abgehenden Wohnbebauungen insgesamt. Entlang der Waldeyerstraße, als originäre 
Haupterschließungsstraße, ist eine zweigeschossige Bebauung vorhanden und in den 
dahinter befindlichen Wohngebieten ausschließlich eine eingeschossige Bebauung. Einzige 
und städtebaulich zulässige und gewollte Ausnahme dieses Prinzips ist die Kirche St. 
Theresia.  
Nicht nur das Prinzip der Eingeschossigkeit für die hinter der Waldeyerstraße liegenden 
Wohngebäude wird durchbrochen, sondern auch die Zentrumswirkung der Kirche wird in 
erheblicher Art und Weise städtebaulich geschwächt.  
Es entsteht ein direkter Übergang von der geplanten Dreigeschossigkeit zur 
Eingeschossigkeit. In der Nachbarschaft sind nur die Häuser Sentruper Höhe 21, 23, 27 
und 29, Waldeyerstraße 56 und Schlüterstraße 5 zweigeschossig.  
Alle anderen Gebäude sind eingeschossig, selbst Jugendheim und Kindergarten.  
Der Übergang zur ein- bis eineinhalb- geschossigen Nachbarbebauung in Form individuell 
gestalteter Einfamilienhäuser ist durch die beiden massiven, hochverdichteten Baukörper 
mit 16 Wohneinheiten im Wohngebiet beispiellos und unausgewogen.  
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 6 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Das nördliche Gebäude soll daher auf eine zweigeschossige Bebauung mit Flachdach 
reduziert werden.  
Nicht nur die Zahl der Vollgeschosse, sondern auch die Bauhöhe und die Dachform der 
geplanten Gebäude passen sich nicht der umgebenden Bebauung an. Flachdächer gibt es 
im unmittelbaren und weiteren Umfeld nicht. Prägendes Erkennungsmerkmal der 
Bebauung Sentruper Höhe sind durchgängig Schrägdächer. Ausschließlich wirtschaftliche 
Interessen sprechen für ein Vollgeschoss, das sich besser vermarkten lässt, als ein 
Geschoss mit schrägen Räumen. Gebäude mit Flachdächern stellen im Stadtteil Sentruper 
Höhe einen störenden Fremdkörper dar.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Festgesetzt wird für die Gebäudehöhe ein maximales Maß von 9,5 m. Diese Höhe 
überschreitet den Maßstab der näheren Umgebung auch zur nördlich angrenzenden 
Bebauung bezogen auf die vorhandenen max. Gebäudehöhen nicht.  
Als Grundflächenzahl wird das Maß von 0,4 festgesetzt und entspricht damit der Dichte im 
gesamten bestehenden Bebauungsplan Nr. 323. Als Geschossflächenzahl wird das Maß 
von 1,1 festgesetzt. Dieses Maß ist der zentralen Lage mit zentralen Einrichtungen des 
Wohngebietes am Kreuzungsbereich der Waldeyerstraße und der Sentruper Höhe 
angemessen. Bezogen auf die Richtwerte von § 17 BauNVO für Wohngebiete von 1,2 ist 
dies sogar noch ein unterdurchschnittlicher und auf die konkrete städtebauliche Situation 
auf dem Grundstück und im Umfeld des Grundstücks „angepasster“ Dichtewert. Der Wert 
ist insbes. mit Blick auf die Realisierung von Geschosswohnungsbau durchaus 
zurückhaltend und stadtteilstrukturverträglich.  
Für beide Gebäude ist oberhalb des zweiten Geschosses ein zwingend vorgeschriebenes 
teilweise zurückgesetztes drittes Geschoss festgesetzt. Hiermit wird die zur ortsbezogenen 
Herstellung von Baumassen- und Bauhöhenverträglichkeit gestaffelte Struktur der 
geplanten Gebäude nachvollzogen.  
Die bauordnungsrechtlichen Abstände zur Nachbarbebauung werden nicht nur eingehalten, 
sondern sogar unterschritten, so dass eine Beeinträchtigung der Umgebungsbebauung 
wegen zu geringer Abstände bzw. zu großer Höhe in keiner Weise gegeben ist.  
Andere Bauformen, wie z. B. eine noch stärkere Terrassierung der Bauten, eine geringere 
Geschossigkeit oder ein geneigtes Dach sind sicherlich vorstellbar. Bei dieser konkreten 
und vorhabenbezogenen Planung handelt es sich aber um einen in einem 
Wettbewerbsverfahren prämierten Entwurf, der die Grundlage für den Bebauungsplan 
bilden soll und kann und in dieser Form realisiert werden soll. In Verbindung mit den 
angrenzenden Gemeinbedarfsbauten, aufgrund seiner prägenden Lage im Stadtteil, stimmt 
die Planung mit den übergeordneten städtischen Zielsetzungen überein und überzeugt im 
Gegensatz zu anderen nicht prämierten Entwürfen mit geneigten Dächern, die sowohl 
bauhöhen- und baumassenbezogen als auch verkehrlich deutlich größere „Auswirkungen“ 
über die Veränderung der bestehenden Situation für die angrenzenden Nachbarn bedeutet 
hätten.  
Beschlussvorschlag:  
Den Anregungen die Dichte, die Höhe, die Geschossigkeit und die Dachform der geplanten 
Bebauung zu verändern bzw. zu verringern, wird nicht gefolgt. (Beschlussvorschlag 1.2.3)  
 
4. Es besteht keine Notwendigkeit für das geplante Wohnkonzept.  
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 7 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Nach der öffentlichen Berichtsvorlage der Stadt Münster V/0631/2005 zum Thema 
„Wohnraum für Senioren im Stadtbezirk West“ gewährleistet bereits die „Wohnresidenz 
Sentruper Höhe“ ein ausreichendes und bedarfsgerechtes Angebot für diesen Stadtteil. Am 
Pottkamp sind zusätzlich weitere 150 Senioren-Wohnungen dazugekommen.  
Diese Untersuchung und diese Entwicklung werden in der Planung vollständig ignoriert. 
Allgemeine Tendenzen werden ohne Untersuchung auf das Wohngebiet übertragen und so 
für einen planungsfreien Raum zur Erreichung privater Ziele und Gewinnmaximierung 
instrumentalisiert.  
Die geplante Baumaßnahme fördert daher die Überalterung im Stadtteil, da ein Zuzug von 
Senioren aus anderen Stadtteilen wahrscheinlich wird.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Mit dem Vorhaben sollen an einem zentralen Standort im Stadtteil Wohnungen errichtet 
werden. Die Schaffung zusätzlicher Wohnungsangebote im Siedlungsbestand im 
Generellen entspricht in hohem Maße den Zielen der Stadtentwicklung in Münster. 
Sämtliche Wohnungen sollen barrierefrei ausgebaut werden, um primär und mit Blick in die 
Zukunft zielgruppen- und lebenssituationsflexibel zu funktionieren. Damit entstehen zwar 
Wohnungsangebote, die sich besonders für mobilitätseingeschränkte Personengruppen 
eignen und in Nähe zu den Versorgungseinrichtungen und sozialen 
Infrastruktureinrichtungen des Stadtteils zunehmend benötigt werden. Derartige 
Wohnungsangebote werden jedoch nicht nur von Senioren nachgefragt, sondern auch von 
allen anderen Wohn- und Lebensformen. Mit dem Vorhaben wird gleichwohl auch insbes. 
dem Inklusionsgedanken Rechnung getragen, der aufgrund von EU-Recht bei aktuellen 
Baumaßnahmen stärker zu berücksichtigen ist.  
Die genannte Berichtsvorlage der Stadt Münster V/0631/2005 zum Thema „Wohnraum für 
Senioren im Stadtbezirk West“ trifft insofern auch hier nicht zu, als darin insbesondere 
betreute Wohnformen angesprochen werden. 
Die Formulierungen zum Vorhaben in der aktuell geplanten Form in der Begründung des 
Bebauungsplans sind anzupassen.  
Beschlussvorschlag:  
In der Begründung wird in Kapitel 5 – Planungsziele – der dritte Absatz wie folgt geändert:  
„Es wird ein innovatives Wohnkonzept mit barrierefreien Wohnungen angestrebt. Damit 
entstehen flexible Wohnungsangebote für alle Bevölkerungsgruppen, die sich besonders 
für mobilitätseingeschränkte Personengruppen eignen und zunehmend benötigt werden. 
Das Vorhaben reagiert mit diesen baulichen Rahmenbedingungen auch auf die 
demographischen Herausforderungen des Stadtteils.“ (Beschlussvorschlag 1.1.2)  
Dem mit der Anregung geäußerten Ziel, dass Vorhaben mit seinem auf Flexibilität 
ausgerichteten Wohnungskonzept aufzugeben, wird nicht gefolgt. (Beschlussvorschlag 
1.2.4)  
 
5. Der Entwurf lässt außer Acht, dass die vorhandenen Stellplätze auf dem kircheneigenen 
Grundstück den notwendigen Bedarf nicht abdecken. Schon in der jetzigen Situation  
erfahren die Anlieger täglich, dass in Bezug auf den Pkw-Verkehr zum kircheneigenen 
Kindergarten - auf Grund dessen großflächigen Einzugsbereiches - erhebliche Konflikte in 
der ganztägigen Zu- und Abfahrt vom Kindergarten zu beobachten sind. Dazu kommen 
nicht nur die Kirchenbesucher und die Besucher des Pfarrzentrums; denn die Stellplätze 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 8 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
werden auch von den Besuchern der umliegenden Geschäfte, Praxen und 
Dienstleistungen, ja selbst von Besuchern der Uni-Kliniken genutzt. Insbesondere zu den 
„Stoßzeiten“ morgens, mittags und abends sowie zu Zeiten von Gottesdiensten.  
Zum einen erhöht sich das Stellplatzdefizit durch die Inanspruchnahme von Stellplätzen, 
bzw. reduzieren sich die gegenwärtig vorhandenen Stellplätze der Gemeinbedarfsfläche 
um mehr als 20% und zum Anderen ist damit zu rechnen, dass die neuen Bewohner selbst 
diese Stellplätze nutzen werden, so dass für den Kindergarten und den Kirchenbesuch der 
notwendige Stellplatzbedarf nicht gedeckt sind.  
Die ohnehin angespannte Stellplatzsituation wird durch das geplante Vorhaben nicht 
gelöst, sondern in erheblichem und verkehrstechnisch nicht hinnehmbarem Umfang 
verschärft. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen, dass wegen der konzentrierten 
Aktivitäten der Kindergartenkinder mit einem erheblichen Aufkommen rennender Kinder 
während der gesamten Tageszeiten zu rechnen ist. Es ist zu erwarten, dass der 
diesbezügliche Verkehr nunmehr verstärkter als bisher die Waldeyerstraße zum 
kurzzeitigen Parken nutzen wird. Ferner ist daher zu erwarten, dass sich die verkehrlichen 
Brennpunkte durch zwischen den parkenden Pkw laufende Kinder erheblich verschärfen 
werden. Es bleibt daher summarisch für die verkehrstechnische Bewertung des Objektes 
festzuhalten, dass das geplante Projekt in verkehrstechnisch unvertretbarer Art und Weise 
Sicherheitsrisiken wegen erhöhten Verkehrsaufkommens und verschärfter 
Stellplatzsituation hervorruft, die bisher nicht bestanden haben.  
Die Tiefgaragenzufahrt stellt einen nicht zu unterschätzenden Gefahrenpunkt dar und 
gefährdet Parkplatznutzer und Kleinkinder. Da die Ein-/Ausfahrt der geplanten Tiefgarage 
direkt auf den Parkstreifen (12 Stellplätze) mündet und die Einfahrt zudem durch eine 1 m 
hohe Mauer eingefriedet ist, können insbesondere bei der Ausfahrt von Fahrzeugen aus 
der Tiefgarage Fußgänger (insb. z.
 B. Kinder oder gehbehinderte, ältere Menschen) 
übersehen werden, die z. B. in Richtung der sie abholenden Fahrzeuge laufen, denn den 
ausfahrenden Fahrzeugen auf der Rampe ist die Sicht versperrt. Dieses Problem wird 
zusätzlich durch die geplante Mauer verschärft. Hieraus ergibt sich eine konkrete Gefahr für 
schwere Unfälle. Zudem ist die Zuwegung zu den 12 Parkplätzen und zur Tiefgarage durch 
die zur Verfügung stehende Wegefläche (Pflaster) zu schmal; Fahrzeuge können sich 
kaum aneinander vorbei bewegen. Den geparkten Fahrzeugen steht bei der Ausfahrt zu 
wenig Platz für das Rangieren nach rückwärts zur Verfügung. In Verbindung mit den Ein-/ 
Ausfahrten aus der unübersichtlichen Einfahrt in die Tiefgarage führt dies unweigerlichen 
zu chaotischen Aufstauungen im gesamten Bereich der Parkplätze und im 
Kreuzungsbereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe.  
Die verkehrlichen Auswirkungen sind bisher nicht ausreichend begutachtet und 
abgewogen.  
Die Garagenzufahrt sollte (wie in der Ursprungsplanung) wieder entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze verlaufen.  
Damit die vorhandene Stellplatzsituation erhalten werden kann, sollte der südliche 
Baukörper um 90° gedreht werden und teilweise die Tiefgaragenzufahrt überbaut werden. 
Ersatzweise müsste der Baukörper reduziert oder so verschoben werden, dass die 
vorhandenen Stellplätze gesichert sind.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die Zahl der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze für die vorhandenen 
Gemeinbedarfsnutzungen beträgt 15 Stellplätze. Diese sind in der Planung vorgesehen 
und werden auch nach Realisierung des Vorhabens vorhanden sein. Die Vermeidung einer 
Fremdnutzung durch Besucher umliegender Geschäfte, Praxen und Dienstleistungen muss 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 9 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
durch den Eigentümer - in diesem Fall die Kirchengemeinde - selber sichergestellt werden. 
Es wird auch darauf hingewiesen, dass eine bauliche Nachverdichtung, wie im 
vorliegenden Fall, stets dazu beiträgt, das Verkehrsgeschehen im Umfeld 
vorhabenimmanent und maßvoll zu erhöhen. Insgesamt ist das Erschließungskonzept 
schlüssig und vertretbar. Beeinträchtigungen zu angrenzenden oder gegenüberliegenden 
Wohngrundstücken wurden mit Blick auf die Unterbringung und Zufahrtsituation für den 
vorhabenbezogenen ruhenden Verkehr optimiert bzw. im Laufe des Planverfahrens 
minimiert.  
Eine unverträgliche verkehrliche Situation ist nicht zu konstatieren. Hol- und Bringverkehre 
für Gemeinbedarfseinrichtungen, insbes. zu Stoß- und Veranstaltungszeiten, sind im 
Stadtgebiet üblich und können nicht zum Maßstab städtebaulicher Konzepte gemacht 
werden. Eine Planung, die in Stellplatznachweis und verkehrlichen Funktions- und 
Vorhalteflächen auf diese Situation abhebt, ist weder wirtschaftlich vertretbar noch 
städtebaulich sinnvoll und verträglich.  
Die Lage der Tiefgaragenrampe, mit Einmündung auf den Weg bzw. Platz des 
Kirchengrundstücks, ist auch deshalb sinnvoll, da eine direkte Anbindung der Rampe an die 
öffentliche Straße zwangsläufig zur Reduzierung der dortigen öffentlichen 
Parkmöglichkeiten beitragen würde. Eine Lage der Rampe entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze würde auch zum Verlust der dort zu erhaltenden Grünflächen führen. 
Veränderungen der Lage und der Größe der Baukörper würden die Umsetzung des 
Wettbewerbsergebnisses und eine sinnvolle städtebauliche Positionierung und Zuordnung 
der Baukörper zur korrespondierenden Kirche sowie der straßengegenüberliegenden 
Bebauung unmöglich machen.  
Die Ausfahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche ist mit 6,0 m Breite ausreichend. Damit die 
notwendigen Sichtbeziehungen bei der Ausfahrt aus der Rampe sichergestellt sind, ist die 
Begrenzungswand der Rampe zum Kirchengrundstück 2,0 m vor der Einmündung auf eine 
Höhe von 0,5 m abzusenken. Funktions- und Sicherheitsaspekte im Detail sind 
Gegenstand des künftigen Baugenehmigungsverfahrens.  
Beschlussvorschlag:  
Der Anregung, im Bereich der Rampe notwendige Sichtbeziehungen sicherzustellen, wird 
insofern gefolgt, dass in dem Freiflächengestaltungsplan eingefügt wird: „Die 
Begrenzungswand der Rampe zum Kirchengrundstück ist 2,0 m vor der Einmündung auf 
eine Höhe von 0,5 m abzusenken.“ (Beschlussvorschlag 1.1.3)  
Den Anregungen,  
- die Garagenzufahrt sollte (wie in der Ursprungsplanung) wieder entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze verlaufen,  
- der südliche Baukörper sollte um 90° gedreht werden und teilweise die 
Tiefgaragenzufahrt überbaut werden, damit die vorhandene Stellplatzsituation erhalten 
werden kann, sowie  
- der Baukörper müsste ersatzweise reduziert oder so verschoben werden, dass die 
vorhandenen Stellplätze gesichert sind,  
wird nicht gefolgt. (Beschlussvorschläge 1.2.5, 1.2.6, 1.2.7)  
 
STADT MUNSTER Stellungnahmen / Seite 10 von 11

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für
STADT MUNSTER
Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323  
Wohngebiet Sentruper im Bereich  
Waldeyerstraße / Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Stellungnahmen / Seite 11 von 11 
6. Es wird die Errichtung einer Zaunanlage zur Grundstücksabgrenzung mit einer Höhe von 
1,20 m auch im Bereich des nordwestlich gelegenen Grünstreifens zur Nachbarbebauung 
festgesetzt. Diese Festlegung berücksichtigt nicht die vorhandenen Zaunanlagen der 
Grundstücke Sentruper Höhe 34 und 36.  
Stellungnahme der Verwaltung:  
Im Bebauungsplanentwurf wird in der textlichen Festsetzung 1.7 (siehe auch 
Freiflächengestaltungsplan - 8 - ). festgesetzt, dass als Grundstücksabgrenzung und als 
Abgrenzung des Vorgartens zum öffentlichen Straßenraum nur Zäune bis zu einer Höhe 
von 1,20 m und Hecken zulässig sind, um di e Qualität des öffentlichen Raumes zu 
gewährleisten und die angrenzenden Freiflächen und Gebäude weitgehend erlebbar zu 
machen.  
Diese Festsetzung gilt auch zu den Nachbargrenzen der Grundstücke Sentruper Höhe 34 
und 36, an denen heute ein Zaun in einer Höhe von ca. 1,8 m vorhanden ist.  
Für diese vorhandene Anlage besteht nach dem Nachbarrecht NW Bestandsschutz, der 
durch die neue Festsetzung nicht erlischt. Damit ist die vorhandene Zaunanlage Sentruper 
Straße 34 und 36 ausreichend berücksichtigt.  
Beschlussvorschlag:  
Die textliche Festsetzung Nr. 1.7 sollte nicht verändert werden. (Beschlussvorschlag 1.2.8)

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Anlage 2 
zur Vorlage V/0937/2011 
 
Begründung   
zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323:  
Wohngebiet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe  
(St.-Theresien-Kirche) 
Inhalt Seite 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen .................................................................................................1 
2. Geltungsbereich.....................................................................................................................................2 
3. Planungsrechtliche Situation .................................................................................................................2 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan .............................................................................. 2 
3.2 bestehendes Planungsrecht / sonstige Satzungen, Verordnungen........................................... 2 
4. Räumliche und strukturelle Situation.....................................................................................................2 
5. Planungsziele ........................................................................................................................................3 
6. Inhalte des Bebauungsplans .................................................................................................................3 
6.1 Grundzüge der Planung ............................................................................................................. 3 
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung ........................................................................................ 3 
6.2.1 Nutzungsart(en), Nutzungsdichte .....................................................................................3 
6.2.2 bebaubare Flächen, Bauhöhe...........................................................................................4 
6.2.3 Material, Farbgebung ........................................................................................................4 
6.2.4 Stellplätze..........................................................................................................................4 
6.2.5 Freiflächen, Begrünung, Grundstücksabgrenzungen .......................................................5 
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung ................................................................................................. 5 
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur.......................................................................... 5 
6.5 Altlasten / Altstandorte................................................................................................................ 5 
6.6 Denkmalschutz / Archäologie..................................................................................................... 6 
7. Flächenbilanz.........................................................................................................................................6 
8. Auswirkungen auf die Umwelt ...............................................................................................................6 
8.1 Kurzdarstellung der Planung ...................................................................................................... 6 
8.2 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung.................................................................................. 6 
8.2.1 Menschen..........................................................................................................................6 
8.2.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt / Eingriffe in Natur und Landschaft ...................6 
8.2.3 Naturhaushalt....................................................................................................................7 
8.2.4 Kulturgüter und sonstige Sachgüter..................................................................................7 
8.3 Zusammenfassung..................................................................................................................... 7 
9. Gesamtabwägung..................................................................................................................................7 
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen .......................................................................8 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen 
Die vom Rat der Stadt Münster am 10.11.2010 eingeleitete vorhabenbezogene 2. Änderung 
des Bebauungsplanes Nr. 323 (Vorlage Nr. V/0715/2010) soll gem. §§ 2 (1) und 1 (8) 
Baugesetzbuch in Verbindung mit den §§ 12 und 13a Baugesetzbuch zur Nachverdichtung und 
Innenentwicklung durchgeführt werden.  
Anlass für die Änderung des Bebauungsplanes ist das Vorhaben der Kirchengemeinde, ihr 
Grundstück teilweise einer Wohnbebauung zuzuführen. Hierzu hat sie einen Wettbewerb 
durchgeführt. Der prämierte Entwurf mit zwei freistehenden Baukörpern bildet die Grundlage für 
den Vorhaben- und Erschließungsplan, der realisiert werden soll.  
Das Vorhaben stimmt mit den städtischen Zielsetzungen überein, da es:  
- an zentraler Stelle im Stadtteil das Wohnungsangebot erhöht, 
Begründung / Seite 1 von 9

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
Wohngebiet Sentruper Höhe 
(St.-Theresien-Kirche) 
- kurze Wege zu den Versorgungseinrichtungen ermöglicht und 
- einer städtebaulich maßvollen Nachverdichtung entspricht.  
Die vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323 wird daher im 
beschleunigten Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch durchgeführt.  
2. Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanbereiches Nr. 323 umfasst den 
westlichen Teil des Kirchengrundstücks im Wohnstadtteil Sentrup, nördlich der Waldeyerstraße 
und zwischen der Straße Sentruper Höhe und der Kirche St. Theresia bis einschließlich einem 
Teil der südlich gelegenen Stellplatzanlage. Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
des Änderungsbereiches des Bebauungsplanes sind im Plan durch einen grauen Farbstreifen 
gekennzeichnet.  
3. Planungsrechtliche Situation 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Münster stellt für den Änderungsbereich als 
Wohnbaufläche sowie Symbole für Kirche, Jugendheim und Kindergarten dar. Eine 
flächenmäßige Darstellung für den Gemeinbedarf existiert nicht.  
Die Inhalte der Änderung sind somit im Sinne des § 8 (2) Satz 1 Baugesetzbuch aus den 
Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt.  
3.2 bestehendes Planungsrecht / sonstige Satzungen, Verordnungen 
Der Änderungsbereich liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 323 in der Fassung der 1. 
Änderung. Dieser Bebauungsplan setzt für den Änderungsbereich eine Fläche für den 
Gemeinbedarf mit den Zweckbestimmungen Kirche, Jugendheim und Kindergarten fest.  
Damit das Planungsziel, auf dieser Fläche eine Wohnbebauung zu ermöglichen, realisiert 
werden kann, muss der Bebauungsplan geändert werden. 
4. Räumliche und strukturelle Situation 
Der ca. 1800 m² große Änderungsbereich stellt eine Freifläche dar und ist ein unbebauter Teil 
der Fläche für Gemeinbedarf, auf denen sich die katholische St. Theresia Kirche, ein 
Jugendheim und ein Kindergarten befinden. Die notwendigen Stellplätze sind den 
entsprechenden Einrichtungen auf der Gemeinbedarfsfläche vorgelagert.  
Im südwestlichen Bereich der Gemeinbedarfsfläche und damit im Änderungsbereich ist eine 
offene Rasenfläche für Freiraumaktivitäten vorhanden. Der hier vorhandene Baumbestand ist 
aufgrund seines Alters prägend und als Bestandteil des Wohnquartiers erlebbar.  
In unmittelbarer Nähe, an der Waldeyerstraße, sind einige Läden für den täglichen Bedarf, 
gastronomische Nutzungen und Dienstleistungen vorhanden.  
Entlang der Waldeyerstraße erstreckt sich eine Bebauung von zwei- bis dreigeschossigen 
Gebäuden mit steil geneigten Dächern. Die weitere Umgebung des Änderungsbereichs wird 
überwiegend von freistehenden ein- und zweigeschossigen Wohnhäusern auf großen, stark 
durchgrünten Grundstücken geprägt. Freie, noch zu bebauende Grundstücke gibt es kaum. 
Öffentliche Grünflächen mit integrierten Spielflächen sind in der näheren Umgebung vorhanden 
und decken den notwendigen Bedarf.  
Begründung / Seite 2 von 9

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
Wohngebiet Sentruper Höhe 
(St.-Theresien-Kirche) 
5. Planungsziele 
Nach einem Architekten- und Investorenwettbewerb, den die kath. Kirche St. Theresia 
durchgeführt hat, sollen westlich des Kirchengebäudes zwei Wohngebäude (mit gemeinsamen 
Kellergeschoss einschließlich Tiefgarage) mit insgesamt bis zu 16 Wohneinheiten in einer zwei- 
bis dreigeschossigen Bauweise, mit zweiseitig zurück gestaffeltem dritten Geschoss und 
Flachdach, errichtet werden. Die beiden Wohnhäuser überschreiten mit ihren Höhen den 
Maßstab der näheren Umgebung nicht und halten eine der Lage angemessene Dichte ein. Die 
städtebauliche Verträglichkeit im Hinblick auf den zentralen / sensiblen Bereich und dem 
flächenmäßigen Umfang dieser Baumaßnahme soll durch den Bebauungsplan gesichert 
werden.  
Hierzu gehören die Sicherung eines angemessenen Freiflächenanteils, eine städtebaulich 
verträgliche Anlage der erforderlichen Stellplätze sowie der Erhalt bzw. der Ersatz der 
prägenden Grünelemente.  
Es wird ein innovatives Wohnkonzept mit barrierefreien Wohnungen angestrebt. Damit 
entstehen flexible Wohnungsangebote für alle Bevölkerungsgruppen, die sich besonders für 
mobilitätseingeschränkte Personengruppen eignen und zunehmend benötigt werden. Das 
Vorhaben reagiert mit diesen baulichen Rahmenbedingungen auch auf die demographischen 
Herausforderungen des Stadtteils. 
Es ist eine städtebaulich und stadtgestalterisch verträgliche Interpretation von Wohnnutzungen 
für absehbar bestehende Bedarfe an einem strukturell sinnvollen Standort vorgesehen. Das 
Wohnen in zentraler Lage der Sentruper Höhe wird in unmittelbarer Nähe zu den wenigen, im 
Stadtteil verbliebenen Versorgungsinfrastrukturen - und damit auch der Stadtteil selbst – 
gestärkt; ebenso werden den siedlungs- und wohnungsstrukturellen, allgemeinen 
städtebaulichen Zielen „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und „neues Bauen im 
Bestand“ entsprochen. 
6. Inhalte des Bebauungsplans 
6.1 Grundzüge der Planung 
Den Planungszielen gemäß sollen 2 Wohngebäude im Geschosswohnungsbau (mit 
gemeinsamem Kellergeschoss einschließlich Tiefgarage) entstehen. Die dafür getroffenen 
Festsetzungen, insbesondere zur baulichen Nutzung, sowie zur Baugestaltung, bilden die 
Grundzüge der Planung.  
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
6.2.1 Nutzungsart(en), Nutzungsdichte 
Art der baulichen Nutzung 
Aufgrund der zentralen Lage im Stadtteil Sentrup und der kurzen Wege zu den 
Versorgungseinrichtungen soll der Bereich westlich der Kirche St. Theresia innerhalb des 
Änderungsbereiches künftig dem Wohnen dienen.  
Deshalb wird der Bereich als Baugebiet für zwei Wohngebäude (mit gemeinsamem 
Kellergeschoss einschließlich Tiefgarage) festgesetzt. Durch textliche Festsetzung wird 
ergänzend definiert, dass zwei Wohngebäude mit insgesamt bis zu 16 Wohnungen (bis zu je 
zwei Einzimmerwohnungen, bis zu je einer Zweizimmerwohnung, bis zu je drei 
Dreizimmerwohnungen und bis zu je zwei Vierzimmerwohnungen) zulässig sind. Mit der 
Festsetzung wird die Angebotsvielfalt der Wohnungen festgelegt, um in zentraler Lage im 
Stadtteil eine breite Nutzerschicht ansiedeln zu können. 
Begründung / Seite 3 von 9

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
Wohngebiet Sentruper Höhe 
(St.-Theresien-Kirche) 
Maß der baulichen Nutzung 
Als Grundflächenzahl wird das Maß von 0,4 und als Geschossflächenzahl das Maß von 1,1 
festgesetzt, um die geplante Bebauung abzusichern. Die festgesetzte Grundflächenzahl 
entspricht damit der Dichte im gesamten bestehenden Bebauungsplan Nr. 323. Die festgesetzte 
Geschossflächenzahl ist der zentralen Lage angemessen. 
6.2.2 bebaubare Flächen, Bauhöhe 
überbaubare Grundstücksflächen 
Die Stellung der Baukörper ist aus dem vorangegangenen Architekten- und 
Investorenwettbewerb abgeleitet. Die festgesetzten Baugrenzen lassen nur einen geringen 
Spielraum für Erweiterungen und Verschiebungen zu. Sie ermöglichen eine Quer- und eine 
Straßenrandbebauung zur Straße Sentruper Höhe mit einer ruhigen Freiflächenzone im 
rückwärtigen Bereich.  
Für die Unterstellung von Abfalltonnen ist eine weitere überbaubare Fläche festgesetzt. Es wird 
ergänzend definiert, dass Abfalltonnen ausschließlich hier untergebracht werden. Für die 
Entsorgungstermine ist eine private Fläche an der Straße Sentruper Höhe freigehalten. Weitere 
ebenerdige Nebenanlagen, mit Ausnahme von Fahrradabstellplätzen und einer 
Freiflächenmöblierung, sind unzulässig.   
Zahl der Vollgeschosse 
Die Bereiche der überbaubaren Flächen sind für die Wohngebäude zwei- und dreigeschossig 
und für die Nebenanlage für Abfalltonnen eingeschossig, jeweils zwingend, festgesetzt. Damit 
wird die gestaffelte Struktur der geplanten Gebäude nachvollzogen. 
Bauhöhen und Dachform 
Die Dächer der Gebäude werden als Flachdächer ausgebildet. Für die Gebäudehöhe wird ein 
maximales Maß von 9,5 m festgesetzt. Bezugspunkt für die Höhenangaben ist jeweils die 
Oberkante der fertig gestellten Grundstücksfläche, die zur unmittelbaren Erschließung dient, 
gemessen in der Mitte der Fassadenlänge des jeweiligen Gebäudes bzw. Gebäudeteils. Damit 
überschreiten die Höhen den Maßstab der näheren Umgebung auch zur nördlich angrenzenden 
Bebauung nicht. Zusätzlich wird hier neben der Einhaltung der Abstandsflächen auch zum 
Schutz der angrenzenden offenen, eingeschossigen Wohnbebauung entlang der gesamten 
nordwestlichen Grundstücksgrenze eine drei Meter breite private Grünfläche festgesetzt. 
6.2.3 Material, Farbgebung 
Damit die beabsichtigte bauliche Gestalt realisiert wird, sind die Ansichtspläne des Vorhabens 
in den Plan zur Bebauungsplanänderung aufgenommen worden und sind Bestandteil der 
Festssetzungen. Aus Gründen der einheitlichen Gestalt und durch die Wahl eines ortsüblichen 
Fassadenmaterials ist - dem bestehenden Bebauungsplan Sentruper Höhe entsprechend - für 
die Außenwandflächen aller Gebäude auf der Grundlage der Ansichtspläne vorgeschrieben, 
dass sie mit einem roten bis rotbraunen Steinmaterial einheitlich zu verblenden sind. 
6.2.4 Stellplätze 
Für die Inanspruchnahme der Grundstücksflächen entfallen von 19 vorhandenen Stellplätzen 
der Gemeinbedarfsnutzungen 10 Stellplätze. Als Ersatz werden auf der Gemeinbedarfsfläche 
zusätzlich zu den verbleibenden 9 Stellplätzen weitere 6 Stellplätze - 3 Stellplätze durch eine 
Vergrößerung der bestehenden Anlage und 3 weitere Stellplätze östlich des Jugendheims - neu 
geschaffen. Das heute notwendige Maß der erforderlichen Stellplätze für die vorhandenen 
Begründung / Seite 4 von 9

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Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
Wohngebiet Sentruper Höhe 
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Gemeinbedarfsnutzungen von 15 Stellplätzen wird damit eingehalten. Im 
Freiflächengestaltungsplan ist diese Maßnahme dargestellt. 
Für die neue Wohnanlage werden, wie in der Planzeichnung und in den textlichen 
Festsetzungen festgesetzt, die erforderlichen KFZ -Stellplätze ausschließlich in einer 
Tiefgarage nachgewiesen. Die Zufahrt und damit die Sicherung der Erschließung erfolgt von 
der Straße Sentruper Höhe über die Zufahrt der südlich gelegenen Stellplatzzufahrt der Fläche 
für den Gemeinbedarf. Sie ist zusätzlich als mit Gehrechten, Fahrrechten und Leitungsrechten 
zugunsten der Anlieger und Erschließungsträger belastete Fläche im Bebauungsplan 
festgesetzt. Die Tiefgaragenrampe wird durch ein Meter hohe seitliche Mauern eingefasst, um 
das nordwestlich angrenzende Kirchengebäude vom Wohngrundstück visuell abzuschirmen.  
6.2.5 Freiflächen, Begrünung, Grundstücksabgrenzungen 
Alle Freiflächen sind auf der Grundlage eines Freiflächengestaltungsplanes zu gestalten und 
dauerhaft zu erhalten. 
Zwischen der Kirche und der geplanten Bebauung befindet sich eine Roteiche, die eine 
ausgeprägte Gabelung von Starkästen und in Teilen trockenes Holz aufweist und damit als 
verstärkt bruchgefährdet gilt. Eine Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan erfolgt daher nicht.  
An der nordwestlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein geschlossener Baum- und 
Strauchbestand, der im Wesentlichen in der Baumschicht aus Feldahorn besteht und aufgrund 
seiner Prägung, seiner Funktion als Gliederung zwischen der vorhandenen und der geplanten 
Bebauung sowie seiner städtökologischen Bedeutung in einer Breite von 3,0 m als private 
Grünfläche festgesetzt ist.  
Als Grundstücksabgrenzung und als Abgrenzung des Vorgartens zum öffentlichen Straßenraum 
sind nur Zäune bis zu einer Höhe von 1,20 m und Hecken zulässig, um die Qualität des 
öffentlichen Raumes zu gewährleisten und die angrenzenden Freiflächen und Gebäude 
weitgehend erlebbar zu machen.  
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung 
Die gebietsinterne Erschließung des Wohngebietes ist vorhanden. Sie besteht aus einem Netz 
von ausgebauten Straßen wobei Waldeyerstraße, Sentruper Straße, Tondernstraße und 
Schmeddingstraße eine Haupterschließungsfunktion übernehmen.  
Der gesamte Bereich des Wohngebietes Sentruper Höhe ist eine Tempo-30-Zone.  
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur 
Die Versorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser, Strom sowie die Entsorgung von Schmutz- 
und Regenwasser sind vorhanden und so bemessen, dass sie für die Anbindung der beiden 
Wohngebäude ausreichen.  
Für die auf dem Gemeinbedarfsgrundstück vorhandenen beiden Glascontainer wird im weiteren 
Verfahren ein neuer Standort nachgewiesen. 
6.5 Altlasten / Altstandorte 
Im Plangebiet sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Altlasten bzw. 
Altlastenverdachtsflächen vorhanden.  
Begründung / Seite 5 von 9

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6.6 Denkmalschutz / Archäologie 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand keine 
Bodendenkmale im Sinne des Denkmalschutzgesetzes NW. Bei Bodeneingriffen in einer über 
Jahrhunderte hinweg besiedelten Kulturlandschaft können jedoch jederzeit archäologische 
Funde und Befunde auftreten sowie Bodendenkmale entdeckt werden. Gemäß § 15 DSchG 
NW ist die Entdeckung eines Bodendenkmals unverzüglich der Stadt Münster (Tel. 
0251/4926148) oder der LWL- Archäologie für Westfalen, An den Speichern 7, 48157 Münster 
anzuzeigen (0251/591-8880). Die Fundstelle ist nach § 16 Abs. 1  DSchG unverändert zu 
erhalten. 
7. Flächenbilanz 
Gesamtes Plangebiet 1.846 m² 100,0 % 
Gemeinbedarfsfläche (GFL-AE) 166 m² 9,0 % 
Baugebiet 1.680 m² 91,0 % 
Tabelle 1: Flächenbilanz 
8. Auswirkungen auf die Umwelt   
Der Bebauungsplan Nr. 323 wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, 
da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, dessen Grundfläche 
weniger als 20.000 m² aufweist. Eine für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
unzulässige Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten 
Schutzgüter (FFH-Gebiete bzw. Vogelschutzgebiete) ist ebenso ausgeschlossen wie die 
Begründung der Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens nach Bundes- oder Landesrecht. 
Eine förmliche Umweltprüfung ist damit nicht erforderlich. Die mit der Planung verbundenen 
Umweltauswirkungen werden in den folgenden Kapiteln zusammengefasst. 
8.1 Kurzdarstellung der Planung 
Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnbebauung 
auf einem Kirchengrundstück an der St. Theresia Kirche im Stadtteil Sentrup geschaffen. 
Geplant sind zwei Wohngebäude mit 16 Wohneinheiten. 
8.2 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung 
8.2.1 Menschen 
Von der kleinflächigen Bebauung gehen keine Immissionen aus, die in der Nachbarschaft zu 
immissionsschutzrechtlich relevanten Beeinträchtigungen führen könnten. Ebenso wirken auf 
das geplante Bauvorhaben keine Lärmimmissionen durch den Verkehr der angrenzenden 
Straßen (Tempo-30-Zone) ein, die für die geplante Wohnnutzung beachtlich wären. 
8.2.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt / Eingriffe in Natur und Landschaft 
Bei der für die Wohnnutzung vorgesehen Fläche handelt sich um Wiesenflächen mit zum Teil 
markantem Baumbestand (Alter gemäß Luftbildauswertung ca. 45 Jahre). Der überwiegende 
Teil des Grundstücks wird durch die geplanten Wohngebäude und die Tiefgarage in Anspruch 
genommen. Der Gehölzbestand im nordwestlichen Randbereich des Grundstücks soll auch als 
Abschirmung gegenüber der benachbarten Bebauung erhalten werden. Innerhalb der in diesem 
Bereich festgesetzten privaten Grünfläche wird im Freiflächengestaltungsplan ein 
entsprechender Gehölzstreifen dargestellt. Für die innerhalb der Freifläche zwischen Kirche und 
Neubebauung wachsenden Roteiche ist gemäß Freiflächengestaltungsplan ebenfalls eine 
Begründung / Seite 6 von 9

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Verkehrsplanung
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Erhaltung vorgesehen. Eine Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan erfolgt nicht, da aufgrund 
des Erhaltungszustandes des Baumes zur nachhaltigen Sicherung Pflege- und 
Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Durch geschnittene Hainbuchenhecken erfolgt eine 
Eingrünung der Wohnbebauung zur Sentruper Höhe und zum Kirchengrundstück. 
Eine Ausgleichsverpflichtung nach dem Bundesnaturschutzgesetz ist bei Bebauungsplänen der 
Innenentwicklung mit einer Größe < 20.000 m² nach § 13a BauGB grundsätzlich nicht gegeben. 
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten wären, gelten als im 
Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 
Zu berücksichtigende bedeutsame Biotope als Lebensraum für Tiere und Pflanzen 
(insbesondere FFH- oder Vogelschutzgebiete) liegen nicht vor. Ebenso ist eine Betroffenheit 
von planungsrelevanten, geschützten Tierarten nicht zu erwarten. Jedenfalls ist innerhalb des 
stark durchgrünten Ortsteiles auszuschließen, dass Arten, die ggf. das bisherige 
Gartengrundstück z.B. als Nahrungsraum genutzt haben (z.B. Fledermäuse), nachhaltig 
beeinträchtigt werden. Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG sind nicht zu erwarten. Eine 
vertiefende Untersuchung ist aufgrund der Ausstattung und Lage der Fläche entbehrlich. 
8.2.3 Naturhaushalt  
Im Bereich des Plangebietes befinden sich nach Angaben des Geologischen Dienstes NRW 
schutzwürdige Böden in Form von Plaggeneschböden. Durch die innerstädtische Lage und die 
damit verbundene Überformung der Böden ist jedoch nicht davon auszugehen, dass der 
Plaggenesch noch in einer erhaltenswerten Ausprägung anzutreffen ist. Darüber hinaus 
entspricht die Innenverdichtung dem Grundprinzip der Nachhaltigkeit, mit Grund und Boden 
sparsam umzugehen. Altlasten-/Verdachtsflächen sind nicht bekannt. 
Der Wasserhaushalt und das Klima werden durch die kleinflächige Baumaßnahme nicht in 
relevantem Umfang tangiert. Auswirkungen auf die Landschaft ergeben sich an dem 
innerstädtischen Standort nicht. 
8.2.4 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Die geplante Bebauung grenzt unmittelbar an die St. Theresienkirche an. Eine Ausweisung als 
Baudenkmal ist jedoch nicht gegeben. Bodendenkmale sind nicht bekannt. Sollten sich bei den 
Bauarbeiten Hinweise auf eine bodendenkmalpflegerische Bedeutung ergeben, erfolgt 
unmittelbar eine Beteiligung der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Münster oder der LWL-
Archäologie für Westfalen. 
8.3 Zusammenfassung 
Mit der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323 erfolgt eine 
Nachverdichtung mit Wohnbebauung im Ortsteil Sentrup. Eine Ausgleichsverpflichtung für 
Eingriffe in Natur und Landschaft ergibt sich für den Bebauungsplan im Innenbereich nicht. Der 
vorhandene Gehölzbestand soll im nordwestlichen Bereich erhalten werden. Darüber hinaus ist 
für das neue Wohnquartier zwischen Kirche und neuer Bebauung ein Standort für einen 
prägenden Baum vorgesehen. Einzelne Bäume und Strauchgehölze können mit der 
Realisierung des Bauvorhabens nicht erhalten werden. Sonstige maßgebliche 
Umweltbeeinträchtigungen liegen nicht vor. Den Eingriffen steht eine aus 
Umweltgesichtspunkten sinnvolle Verdichtung im Innenbereich gegenüber. 
9. Gesamtabwägung 
Die Siedlung Sentruper Höhe, die in mehreren Zeitabschnitten ab den 1930er Jahren 
entstanden ist, prägt eine einheitliche städtebauliche Grundstruktur mit eigenständigen 
Baukörpern, die aber in ihrer Grundkubatur mit Schrägdach und der Materialwahl an den 
Begründung / Seite 7 von 9

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Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
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Fassaden ein homogenes Gesamtbild ergeben. Das Gestaltungsmerkmal Schrägdach ist ein 
entscheidendes, den Straßenraum und das Siedlungsbild prägendes Erkennungszeichen. In 
der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323 wurde besonderen Wert darauf gelegt, dass 
diese städtebauliche Gesamtsituation erhalten werden soll und sich die Neubauten in dieses 
historische Gefüge einbinden sollen. In Bezug auf die Festsetzung von Flachdächern steht der 
Bebauungsplan mit dieser Gestaltungsvorgabe im Widerspruch. 
Der im Wettbewerbsverfahren prämierte Entwurf, der die Grundlage für den Bebauungsplan 
bildet, stimmt mit den übergeordneten städtischen Zielsetzungen überein (siehe im Einzelnen: 
Kapitel 1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen und Kapitel 5. Planungsziele). Er überzeugte 
im Gegensatz zu anderen nicht prämierten Entwürfen mit geneigten Dächern. Dem Beirat für 
Stadtgestaltung ist in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 26.05.2010 das Ergebnis des 
Wettbewerbsverfahrens vorgestellt worden. Letztlich muss festgestellt werden, dass der 
Bereich der Gemeinbedarfsfläche im Bebauungsplan Nr. 323 nicht unter die o.a. 
Gestaltungsrichtlinien dieses Bebauungsplanes fällt und somit schon bislang eine Ausnahme 
darstellte. Unter Abwägung dieser Gesichtspunkte ist die Flachdachfestsetzung an dieser Stelle 
im Bereich Sentruper Höhe vertretbar und richtig. 
Der vorhandene Baumbestand ist aufgrund seines Alters prägend und als Bestandteil des 
Wohnquartiers erlebbar. Durch die Baumaßnahme werden einige Bäume entfernt und der 
Grünbestand geringer und zum Teil zurückgeschnitten. Durch die Festsetzung einer privaten 
Grünfläche für den an der nordwestlichen Grundstücksgrenze befindlichen geschlossenen 
Baum- und Strauchbestandes zusammen mit den weiteren Maßnahmen der Freiflächenplanung 
werden die v. g. Folgewirkungen weitgehend kompensiert. In Abwägung mit den 
wohnungspolitischen Zielen ist der verbleibende Verlust an Grünbestand hinnehmbar. 
Durch die Unterbringung der erforderlichen KFZ – Stellplätze in einer TGA werden potentielle, 
durch den zusätzlich entstehenden Verkehr bedingte Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft 
weitgehend minimiert. Die TGA – Zufahrt ist so positioniert, dass sie von unmittelbar 
angrenzenden Wohngrundstücken abgewandt ist. Abwägungserhebliche Belästigungen für die 
Nachbarschaft sind somit ausgeschlossen.  
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen 
Zur Durchführung des Bebauungsplanes sind keine Maßnahmen der öffentlichen Hand zur 
Ordnung des Grund und Bodens erforderlich. 
Zur Realisierung dieses Bebauungsplans werden ergänzende, öffentlich-rechtliche 
Vereinbarungen zwischen der Stadt Münster und dem Vorhabenträger abgeschlossen 
(Durchführungsvertrag). 
Wesentliche Inhalte des Vertrags werden sein:  
- Die Einhaltung der in dieser Begründung aufgeführten städtebaulichen Ziele und der 
daraus folgenden Festsetzungen des Bebauungsplans,  
- die Beachtung der technischen und gestalterischen Anforderungen an die Bau-, 
Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen und 
- eine Realisierungsverpflichtung zu den Bau- und Erschließungsvorhaben 
Zur Beurteilung der Auswirkungen der Planung auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der 
Bevölkerung, - insbesondere auf die sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Bedürfnisse, die 
Belange der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen sowie die unterschiedlichen 
Auswirkungen auf Frauen und Männer - wurden die zuständigen Fachämter beteiligt. Während 
dieser Behördenbeteiligungen sowie während der Beteiligungen der Bürgerinnen und Bürgern 
Begründung / Seite 8 von 9

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Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für
 Bebauungsplan Nr. 323 – 2. Änderung  
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Begründung / Seite 9 von 9 
im Planverfahren sind zzt. keine weiteren Anhaltspunkte ersichtlich, die eine nicht 
berücksichtigte Betroffenheit der verschiedenen Bevölkerungsgruppen erkennen lassen. 
Die Realisierung des Bebauungsplanes wird sich auf die persönlichen Lebensumstände der im 
Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen auswirken. Nachteilige Auswirkungen in 
sozialer und wirtschaftlicher Sicht sind jedoch nicht erkennbar. Ein Sozialplan ist daher nicht 
erforderlich.  
Gemäß § 12 BauGB wird mit dem Vorhabenträger vor dem Satzungsbeschluss zur 
Bebauungsplanänderung ein Durchführungsvertrag geschlossen, in dem er sich zur 
Durchführung des Vorhabens und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten 
verpflichtet (Durchführungsvertrag).  
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zu 
der durch den Rat der Stadt Münster am __________ als Satzung 
beschlossenen vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplanes 
Nr. 323: Wohngebiet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / 
Sentruper Höhe (St.-Theresien-Kirche)  
Münster, den __________  
__________  
Lewe  
Oberbürgermeister

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für Anlage 5 
zur Vorlage Nr. V/0937/2011 
 
Freiflächengestaltungsplan

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Anlage 3 
zur Vorlage Nr. V/0937/2011 
 
Textliche Festsetzungen  
zur vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 323:  
Wohngebiet Sentruper Höhe im Bereich Waldeyerstraße / Sentruper Höhe  
(St.-Theresien-Kirche) 
1. Textliche Festssetzungen gemäß § 12 BauGB 
1.1 Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind zwei Wohngebäude (mit gemeinsamen 
Kellergeschoss einschließlich Tiefgarage) mit bis zu je zwei Einzimmerwohnungen, bis zu 
je einer Zweizimmerwohnung, bis zu je drei Dreizimmerwohnungen und bis zu je zwei 
Vierzimmerwohnungen (insgesamt bis zu 16 Wohnungen) zulässig. 
1.2 Die erforderlichen KFZ -Stellplätze werden ausschließlich in der festgesetzten Tiefgarage 
nachgewiesen. Die Zufahrt erfolgt von der Straße Sentruper Höhe über die Zufahrt der 
Stellplatzanlage der Fläche für den Gemeinbedarf. 
1.3 Abfalltonnen werden ausschließlich in der oberirdisch festgesetzten Nebenanlage unter-
gebracht. Weitere ebenerdige Nebenanlagen mit Ausnahme von Fahrradabstellplätzen 
und einer Freiflächenmöblierung sind unzulässig. 
1.4 Die Dächer der Gebäude werden als Flachdächer ausgebildet. Die Bauhöhe wird auf ma-
ximal 9,5 m festgesetzt. 
Bezugspunkt für die Höhenangaben ist jeweils die Oberkante der fertig gestellten Grund-
stücksfläche, die zur unmittelbaren Erschließung dient, gemessen in der Mitte der Fassa-
denlänge des jeweiligen Gebäudes bzw. Gebäudeteils. 
1.5 Die dargestellten Ansichtspläne des Vorhabens sind Bestandteil der Festssetzungen des 
Bebauungsplans. Die Außenwandflächen aller Gebäude sind auf der Grundlage der An-
sichtspläne zu gestalten und mit einem roten bis rotbraunen Steinmaterial einheitlich zu 
verblenden. 
1.6 Der dargestellte Freiflächengestaltungsplan ist Bestandteil der Festssetzungen des Be-
bauungsplans. Alle Freiflächen sind auf der Grundlage des Freiflächengestaltungsplans 
zu gestalten und dauerhaft zu erhalten.  
1.7 Als Grundstücksabgrenzung und als Abgrenzung des Vorgartens zum öffentlichen Stra-
ßenraum sind nur Zäune bis zu einer Höhe von 1,20 m und Hecken zulässig. 
2. Hinweise 
2.1 Zur Realisierung dieses Bebauungsplans werden ergänzende, öffentlich-rechtliche Ver-
einbarungen zwischen der Stadt Münster und dem Vorhabenträger abgeschlossen 
(Durchführungsvertrag).  
2.2 Gemäß § 15 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NW) ist die Entdeckung 
eines Bodendenkmals unverzüglich der Stadt Münster / Städtische Denkmalbehörde oder 
der LWL – Archäologie für Westfalen, An den Speichern 7, 48157 Münster anzuzeigen. 
Die Fundstelle ist nach § 16 DSchG NW unverändert zu erhalten.  
2.3 Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und 
DIN- Vorschriften) können während der Dienststunden bei der Stadt Münster, im Kunden-
zentrum Planen – Bauen – Umwelt im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher Weg 
33, eingesehen werden. 
Textliche Festsetzungen / Seite 1 von 1