Rechtliche Regelung der Bebaubarkeit von Erbbaurechtsgrundstücken (AN/0809/2025)

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 16.06.2025 
 1897/2025 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 16.06.2025 
 
Rechtliche Regelung der Bebaubarkeit von Erbbaurechtsgrundstücken (AN/0809/2025) 
Ratsgruppe KLIMA FREUNDE & GUT bat um die Beantwortung folgender Fragen: 
 
1. Das Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) sieht mit der Bestellung eines Erbbau-
rechts keinen Zwang zur Bebauung durch den Erbbauberechtigten vor. Auf Basis der 
Vertragsfreiheit kann im Erbbaurechtsvertrag von einer Bebauung abgesehen werden. 
Die Vertragsfreiheit ist durch Art. 2 Abs. 1 GG gedeckt. Somit handelt es sich um eine 
Frage der Vertragsgestaltung. Wie bewertet die Verwaltung den rechtlichen Rahmen 
für die Bestellung eines Erbbaurechts für die Gleueler Wiesen? 
 
2. Im Kommentar von Ingenstau und Hustedt zum ErbbauRG (12. Auflage 2022) wird 
ausgeführt, es bestehe „für den Erbbauberechtigten an sich noch keine Pflicht, auf o-
der unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten …“. Teilt die Verwaltung diese 
Rechtsauffassung und wenn nein, welche Gründe sprechen dagegen? 
 
3. Sofern die Verwaltung im oben angegebenen Fall von der Begründung eines Erbbau-
rechts absehen möchte, gäbe es eine Alternative, den gewünschten inhaltlichen 
Zweck auf andere Weise zu erreichen, z.B. durch eine unbefristete Pflegevereinbarung 
verbunden mit deren dinglicher Sicherung im Grundbuch? 
 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
 
Zu den Fragen 1 und 2:  
Es ist zwar richtig, dass keine originäre Pflicht zur Bebauung besteht. Jedoch müsste in einem 
Vertrag ein Erbbaurechtszweck vereinbart werden, der sich auf die Errichtung und vor allem 
auch auf die Verwendung eines Bauwerks bezieht. Andernfalls kann das Erbbaurecht nicht 
entstehen. Dieser Zweck kann hier nicht benannt werden, weil nicht einmal die Absicht zur Er-
richtung eines Bauwerks besteht. Zudem ist die Bebaubarkeit unabdingbare Voraussetzung 
für die Entstehung des Erbbaurechts. Es ist folglich zu unterscheiden zwischen der Entste-
hung des Erbbaurechts und der gesondert zu vereinbarenden Pflicht zur Errichtung des Bau-
werks bei Durchführung des Erbbaurechts. Für weitere Einzelheiten wird auf die rechtlichen 
Ausführungen in der Antwort 1857/2025 verwiesen. 
 
Zu Frage 3:  
Eine rechtlich zulässige Alternative stellt die Grunddienstbarkeit bzw. die beschränkte persön-
liche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) dar, die als sog. dingliches Recht – wie das Erbbaurecht –

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im Grundbuch eingetragen wird und einen zivilrechtlichen Nutzungsüberlassungs-/Pflegever-
trag über das Grundstück absichern würde; dabei kann die Laufzeit z.B. – gleichlaufend zum 
Erbbaurecht – auf 99 Jahre beschränkt werden. Allerdings müsste in dem Fall einer sehr lan-
gen Laufzeit – analog zum Erbbaurechtsvertrag – bei der vertraglichen Ausgestaltung darauf 
geachtet werden, dass der Überlassungsvertrag rechtlich nicht als Miet-/Pachtvertrag gewer-
tet wird, für den eine begrenzte Laufzeit von max. 30 Jahren gilt (§ 544 BGB ist nach der 
BGH-Rechtsprechung nicht abdingbar). Darüber hinaus müsste im Rahmen der Vertragsge-
staltung bspw. ein nachhaltiger Vorteil für die Stadt durch die Übernahme der Pflege etc. 
durch einen Dritten begründet werden. 
 
Ein Vertrag „sui generis“, z.B. in Form einer Pflegevereinbarung, ist möglich. Allerdings beste-
hen Zweifel, welches Erfordernis auf Seiten der Stadt Köln zum Abschluss eines solchen Ver-
trages bestehen sollte. 
 
Gez. Wolfgramm