Zentrumserweiterung südlich der St. Anna Kirche in Mecklenbeck

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 Vorlagen-Nr.: 
 
V/0924/2007  
Öffentliche Beschlussvorlage 
 
 
Auskunft erteilt: 
Herr  Kurz 
Ruf: 
492 61 40 
E-Mail: 
 Kurz@stadt-muenster.de   Datum: 
 15.11.2007  
 
Betrifft 
 
Zentrumserweiterung südlich der St. Anna Kirche in Mecklenbeck 
- Bewerberauswahl- und Realisierungsverfahren - Abschluss - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
29.11.2007 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
06.12.2007 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
11.12.2007 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
12.12.2007 Hauptausschuss Vorberatung 
12.12.2007 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Die Zentrumserweiterung wird auf der Grundlage des Projektentwurfes „Stadtraum Projekt 
GmbH & Co. KG / Holz GmbH“ (Anlage 1, S.1) weiterverfolgt. 
2. Der Fa. Holz GmbH wird das Baugrundstück südlich der St. Anna Kirche per Optionsver-
trag für 1 Jahr zur Schaffung des erforderlichen Planungsrechtes exklusiv und unentgeltlich 
an die Hand gegeben. 
3. Die Rangfolge der Projektentwürfe wird entsprechend der Juryempfehlung (Anlage 2, S.3) 
ebenfalls beschlossen. 
 
II. Kosten/Folgekosten 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Kosten entstehen.  
 
 
Begründung: 
Der Hauptausschuss hat die Verwaltung am 23.08.2006 beauftragt, ein zweistufiges Bewerber-
auswahl- und Realisierungsverfahren für den Ausbau des Zentrums südlich der St. Anna-Kirche 
durchzuführen (V/0520/2006).  
Sieben Teams, bestehend aus Investor und Architekt, haben sich in der 1. Stufe um die Realisie-
rung beworben. Nach der öffentlichen Präsentat ion aller Projektentwürfe am 29.03.2007 haben die 
parlamentarischen Gremien die Empfehlung der Jury aufgegriffen und die Bewerber: 
- Wrocklage + Partner / Arning Bauunternehmung 
- Architekturbüro Steinhoff / WVA GmbH 
- Stadtraum Projekt / Holz GmbH 
aufgefordert, ihre Projektentwürfe entsprechend den Anforderungen des Exposé zu konkretisieren 
(V/0406/2007). Alle drei Bewerber haben am 31.08.2007 ihre überarbeiteten Entwürfe eingereicht.  
Die Jury – in gleicher Besetzung wie bei der 1. Stufe – kam zu dem Ergebnis, dass der Projektvor-
V/0924/2007

- 2 - 
schlag „Stadtraum Projekt / Holz GmbH“ die Anforderungen für die Zentrumserweiterung in mehr-
facher Hinsicht am besten umsetzt. Dazu zählt das Nutzungskonzept, dass das Versorgungsange-
bot des Zentrums durch verschiedene Ladengrößen und Sortimente nahezu ideal ergänzt. Vorge-
sehen sind ein Lebensmittel-Discounter mit ca. 990 qm VKF, ein Drogeriemarkt mit ca. 750 qm 
VKF sowie drei kleinere Läden mit zusammen ca. 330 qm VKF. In den Obergeschossen werden 
37 freifinanzierte Wohnungen und Service-Wohnen mit einer Seniorenwohngemeinschaft für 12 
Bewohner geplant. Die barrierefreien Wohnungen werden um großzügige Dachterrassen angeord-
net. 
Mit der L-förmigen Bebauung wird eine städtebauliche Gliederung der Bebauung vorgenommen, 
die eine räumliche Anbindung zum bestehenden Zentrum ermöglicht. Für die Inanspruchnahme 
kirchlicher Flächen werden im Gegenzug Tauschflächen vorgesehen.  
Wie die Jury festgestellt hat (Anlage 2) ist die geplante Zentrumserweiterung auch ohne die Flä-
chen der Kirchengemeinde entlang dem Dingbänger Weg funktions- und realisierungsfähig. Inso-
fern sind die ggf. erforderlichen liegenschaftlichen Regelungen diesbezüglich seitens des Investors 
mit der Kirchengemeinde zu treffen. 
Die Bebauung wird durch einen Durchgang zur Brockmannstraße mit platzartiger Aufweitung ge-
teilt, der Aufenthaltsqualitäten bietet. Für die Bebauung wird eine großzügige, zeitgemäße Gestal-
tung gewählt. Der Baukörper umfasst zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss mit deutlich 
ausgeprägtem Dachüberstand. Nähere Einzelheiten sind dem Juryprotokoll (Anlage 2) zu entneh-
men. 
 
Mit der Fa. Holz GmbH ist ein Optionsvertrag abzuschließen, der dem Investor Planungssicherheit 
gibt. Für den Zeitraum eines Jahres wird das Grundstück dem Investor unentgeltlich an die Hand 
gegeben, um Planungsrecht auf der Basis des von ihm und der Stadtraum Projekt GmbH & Co.KG 
eingereichten Entwurfes zu schaffen und um das Bebauungs- und Vermarktungskonzept zu opti-
mieren und zur Realisierungsreife zu bringen.  
Die Beschlussvorlage (V/0933/2007) zur (vorhabenbezogenen) Änderung des rechtskräftigen Be-
bauungsplanes Nr. 396: „Mecklenbeck – Mitte“ wird, mit erweitertem Geltungsbereich, zeitgleich 
den parlamentarischen Gremien vorgelegt. 
 
Die Rangfolge der Projektentwürfe soll ebenfalls festgelegt werden, um im Falle des Scheiterns 
der weiteren Verhandlungen mit dem favorisierten Bewerber, die Möglichkeit zu haben, mit dem 
nächstplatzierten Bewerber die Zentrumserweiterung realisieren zu können. Dies ist deshalb sinn-
voll, weil mit den weiteren Projektvorschlägen Entw ürfe vorliegen, die ebenfalls nach intensiver 
Auseinandersetzung mit dem Ort und der Aufgabestellung zu realisierungsfähigen Projekten ge-
führt haben.  
 
 
I. V. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Entwürfe 
2. Juryprotokoll 
 
 
  
V/0924/2007

Stadtraum Projekt GmbH & Co KG /
Holz GmbH Bauunternehmung
Anlage 1 zur Vorlage V/0924/2007
1. Rang

Wrocklage + Partner Architekten /
Arning Bauunternehmung GmbH
Architekturbüro Steinhoff /
WVA Geschäftsführung und Baubetreuung
GmbH
2. Rang
3. Rang

Anlage 2 zur V/0924/2007 
 
Zentrumserweiterung Mecklenbeck – südlich St. Anna Kirche 
Bewerberauswahl- und Realisierungsverfahren  -  2. Stufe 
verwaltungsinterne Jury am 26.09.2007 
 
Teilnehmer: Herren Ferling (63), Michel (65), Zacharias (WFM), Dapper, Riedel (23), 
Kurz (61) 
 
Die überarbeiteten Entwürfe wurden vom Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung, dem Liegenschaftsamt und dem Amt für Wohnungswesen geprüft 
und in einer Prüfliste dokumentiert. 
Die Entwürfe werden ausführlich anhand der Beurteilungskriterien (siehe 
V/0406/2007, Anlage 1, S.1) und der Überarbeitungsempfehlungen (siehe 
V/0406/2007, S.2,3) diskutiert. Dabei wurden folgende Ergebnisse erzielt: 
 
 
Entwurf:  Wrocklage + Partner / Arning Bauunternehmung 
Die prägenden Merkmale des 1. Entwurfes, einer 3-geschossigen Bebauung, die sich 
U-förmig zum Dingbänger Weg orientiert wurden beibehalten. Statt der 
Staffelgeschosse werden nun 3 Vollgeschosse mit einem Flachdachabschluss 
vorgesehen. 
 
Die Überarbeitungsempfehlungen (Verzicht auf Teilüberbauung am Dingbänger Weg, 
Mix von stadtteiltypischen Lädengrößen, Lage der Anlieferung, Räumlichkeiten für 
die Serviceleistungen in den Wohngeschossen) wurden aufgegriffen.  
Das konkretisierte Nutzungskonzept führt zu einer leicht erhöhten 
Bruttogeschossfläche (ca. 10.550 qm /1. Stufe: ca. 9.230 qm). Die Nutzflächenanteile 
sind -mit Ausnahme der Dienstleistungen- annähernd gleich geblieben: Einzelhandel 
(ca. 2.420 qm /1. Stufe: ca. 3.000 qm), Dienstleistungen (ca. 1.830 qm /1. Stufe: ca. 
580 qm), Wohnen – 36 WE (ca. 4.530 qm /1. Stufe: ca. 4.780 qm).  
  
positiv bewertet wird. 
- die durchgehend 3-geschossige Bebauung statt der Abstaff elung 
- der Verzicht auf die Bebauung am Dingbänger Weg und  die Öffnung des 
Bereiches auf ganzer Länge zum Dingbänger Weg 
- die Verlegung der Anlieferung in den Innenbereich und deren Einhausung 
- das separate Stellplatzangebot für Kunden (zentral) u nd für Bewohner 
(nördlich und südlich) 
kritisch gesehen wird: 
- die Ladengrößen entsprechen -insbesondere für Drogeri e, Apotheke, 
Getränke- nicht den marktüblichen Größen. Eine Anpassung der Grundrisse 
ist aufgrund der vielen Zwangspunkte durch Erschließungen, Lager, 
verwinkelte Zuschnitte etc. kaum möglich. 
- die Vermarktbarkeit von ca. 1.800 qm Büro- /Dienstleist ungsfläche an diesem 
Standort 
- die fehlende Angebotsvielfalt bei den Wohnungen (n ur 2-Personen-Haushalte) 
- eine Ausrichtung auf Service-Wohnen findet nur in An sätzen statt

Entwurf:  Stadtraum Projekt / Holz GmbH 
Die prägenden Merkmale des 1. Entwurfes, einer 2-geschossigen Bebauung mit 
Staffelgeschoss, die sich L-förmig zum Dingbänger Weg und zur Kirche orientiert, 
wurden beibehalten. 
 
Die Überarbeitungsempfehlungen (Klärung der überplanten Kirchenflächen, 
Bereitstellung von Pflege- oder Serviceleistungen) wurden durch diesbezügliche 
Vorverhandlungen mit der Kirche und dem DRK aufgegriffen. Die Inanspruchnahme 
von Grundstücksflächen der Kirche entlang dem Dingbänger Weg soll demnach 
durch Flächenbereitstellungen nördlich der geplanten Bebauung bis zur 
Brockmannstraße kompensiert werden. Unabhängig davon kommt die Jury zu dem 
Urteil, dass die geplante Zentrumserweiterung auch ohne die Kirchenflächen am 
Dingbänger Weg funktions- und realisierungsfähig wäre. 
Das konkretisierte Nutzungskonzept führt zu geringfügig erhöhten 
Bruttogeschossfläche (ca. 7.830 /1. Stufe: ca. 7.400 qm). Die Nutzflächenanteile 
haben sich nur wenig geändert: Einzelhandel (ca. 2.120 qm /1. Stufe: ca. 2.290 qm), 
Dienstleistungen (ca. 170 qm /1. Stufe: --), Wohnen – 37 WE (ca. 4.260 qm /1. Stufe: 
4.290 qm). 
 
positiv bewertet wird: 
- das die Bebauung – trotz fehlender nördlicher Bebauu ng – und im Vergleich 
deutlich geringerer Bruttogeschossfläche – eine angemessene bauliche 
Fortführung des Zentrums darstellt. 
- der deutliche Dachüberstand, der aus der Fußgängerpe rspektive ähnliche 
Wirkung wie ein Satteldach entfaltet und den Gebäuden einen klaren 
Abschluss gibt  
- die großzügige Passage zur Brockmannstraße mit Aufentha ltsqualitäten 
- die Öffnung des Discounters zur Passage und die kleintei ligen Läden die zur 
Belebung beitragen 
- das nahezu ideale Flächenangebot im Erdgeschoss, das ein e klare 
Ausrichtung auf die Nahversorgung und eine sinnvolle Ergänzung zum 
Bestand darstellt 
- die Öffnung der Läden im südlichen Gebäudeteil nach  Süden 
- die funktionsgerecht bemessenen Verkehrsflächen, inkl. de r Fahrradstellplätze 
in der Passage 
- das realistische Begrünungskonzept, ausreichende Pflanzflä chen 
- das Konzept Service-Wohnen, das konsequent umgesetzt ist. D ie 
Angebotstypen sind flexibel nutzbar. Die Wohnqualitäten werden durch 
geschützte Freibereiche mit hoher Qualität positiv ergänzt 
kritisch gesehen wird: 
- die südwestliche Ecksituation der Bebauung, die nahezu  ganz geschlossen ist 
und sehr nah an den Gehweg heranreicht 
- die lange Mauer wird als Abgrenzung zum Kirchengrundst ück zwar 
nachvollzogen, hinsichtlich der Höhe muss auf einen verträglichen Maßstab 
geachtet werden 
 
 
Entwurf:  Architekturbüro Steinhoff / WVA GmbH 
Die prägenden Merkmale des 1. Entwurfes einer 3-geschossigen Bebauung, die sich 
U-förmig zum Dingbänger Weg orientiert, wurden beibehalten. Signifikantester 
Unterschied ist die zusätzliche Öffnung der nördlichen Bebauung, womit an zwei

Stellen Durchgangsmöglichkeiten zum Kirchengrundstück geschaffen werden. Statt 
der Staffelgeschossbebauung werden nun drei Vollgeschosse mit 
Flachdachabschluss vorgesehen. 
 
Die Überarbeitungsempfehlungen (stadtteiltypischer Ladenmix, Barrierefreiheit der 
Wohnungen, Bereitstellung von Räumlichkeiten für Pflege- oder Serviceleistungen) 
wurden aufgegriffen. 
Das konkretisierte Nutzungskonzept führt zu einer deutlich höheren 
Bruttogeschossfläche (ca. 10.180 qm /1. Stufe: ca. 8.000 qm). Die Nutzflächenanteile 
haben sich – insbesondere für das Wohnen – merkbar verändert: Einzelhandel (ca. 
2.380 qm /1. Stufe: 2.890 qm), Dienstleitung (ca. 420 qm /1. Stufe: --), Wohnen – 54 
WE (ca. 6.080 qm /1. Stufe: 4.150 qm). 
positiv bewertet wird:  
- die einheitlich 3-geschossige Bebauung, die einen Gewi nn gegenüber der 1. 
Stufe darstellt 
- die Auflockerung der nördlichen Bebauung, die die D urchlässigkeit zur Kirche 
verbessert 
- das stärker auf die Nahversorgung ausgerichtete Ladenan gebot, auch wenn 
ein Bekleidungsmarkt hier verzichtbar erscheint 
- das separate Stellplatzangebot für Kunden (zentral) u nd Bewohner (TG) 
kritisch gesehen wird: 
- die Reduzierung der Vielfalt im Wohnungsangebot (M aisonettetypen) 
zugunsten von 2-3 Raumwohnungen 
- das für die unterschiedlichen Zielgruppen und deren W ohnbedürfnisse keine 
adäquate Berücksichtigung im Grundriss zu sehen ist 
- die Vermarktbarkeit von 54 Wohneinheiten  
- die offene Anlieferung (fehlender Lärmschutz für die  Wohnungen) und der 
parallele, enge Fußweg 
- die Stellplatzbegrünung, die mehr Bäume und Pflanzf läche erfordert   
 
 
Auf der Grundlage der ausführlichen Bewertungen hat die Jury folgende Rangfolge 
für die Projektentwürfe festgelegt: 
 
1. Rang:  Stadtraum Projekt / Holz GmbH 
Abstimmung: - einstimmig - 
 
2.   Rang:  Architekturbüro Steinhoff / WVA GmbH 
      Abstimmung: - einstimmig – 
 
3.   Rang:  Wrocklage + Partner / Arning Bauunternehmung GmbH 
      Abstimmung: - einstimmig – 
 
 
i.A. 
 
gez. 
Kurz

V/0924/2007/1 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Zentrumserweiterung südlich der St. Anna Kirche in Mecklenbeck 
- Bewerberauswahl- und Realisierungsverfahren - Abschluss - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
12.12.2007 Hauptausschuss Vorberatung 
12.12.2007 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Die Zentrumserweiterung wird auf der Grundlage des Projektentwurfes „Stadtraum Projekt 
GmbH & Co. KG / Holz GmbH“ (Anlage 1, S.1) weiterverfolgt. 
2. Der Fa. Holz GmbH wird das Baugrundstück südlich der St. Anna Kirche per Optionsver-
trag für 1 Jahr zur Schaffung des erforderlichen Planungsrechtes exklusiv und unentgeltlich 
an die Hand gegeben. 
3. Die Rangfolge der Projektentwürfe wird entsprechend der Juryempfehlung (Anlage 2, S.3) 
ebenfalls beschlossen. 
 
II. Kosten/Folgekosten 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Kosten entstehen.  
 
 
Begründung: 
 
Die Bezirksvertretung Münster-West, der Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr 
und Wirtschaft sowie der Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften haben den 3. 
Beschlusspunkt mit der Begründung, dass die Qualit ätsunterschiede zwischen dem erstplatzierten 
und den weiteren Entwürfen zu gravierend sind, ersatzlos gestrichen. 
 
Dieser Bewertung schließt sich die Verwaltung an. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
Schultheiß  
Stadtdirektor
Vorlagen-Nr.: 
V/0924/2007/1. Erg.
Auskunft erteilt: 
Herr  Kurz 
Ruf: 
492 61 40 
E-Mail: 
Kurz@stadt-muenster.de  
Datum: 
12.12.2007 
Öffentliche Beschlussvorlage