Baugebiet "Amelsbüren - Nordwestlich Am Dornbusch" Vermarktungskonzept für Mehrfamilienhaus-Grundstücke und Übertragung von Grundstücken auf die Wohn + Stadtbau GmbH

1.10  Bäume und Sträucher, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu 
pflegen und dauerhaft zu erhalten. Ausfälle sind durch Ersatzpflanzungen mit heimischen 
Bäumen und Sträuchern (z.B. Hainbuche, Stieleiche, Feldahorn, Vogelkirsche) zu 
ersetzen (§ 9 (1) Nr. 25b BauGB).  
1.11  Folgende Flächen außerhalb des Plangebiets übernehmen Ausgleichsfunktionen für die 
mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft und werden 
entsprechend zugeordnet (§ 9 (1a) BauGB):  
Gemarkung Amelsbüren, Flur 14: 
Flurstück 596 (tlw.),  9.400 m²  
Flurstück 744,  141 m²  
Flurstück 745,  2.280 m²  
Flurstück 747,  2.983 m²  
Flurstück 749,  2.989 m²  
2  Textliche Festsetzungen gemäß § 88 Landesbauordnung (BauO NRW) 
2.1.  Doppelhäuser und Hausgruppen sind jeweils profilgleich, d.h. mit einheitlicher vorderer 
und hinterer Bauflucht, gleicher Trauf- und Firsthöhe, gleicher Dachneigung sowie 
einheitlich in Material und Farbe zu errichten.  
2.2  Dachaufbauten dürfen insgesamt in ihrer Länge 50 % der Trauflänge nicht überschreiten 
und müssen mindestens 0,30 m von der vorderen Außenwand zurückspringen.  
2.3  Im Plangebiet sind für alle Hauptbaukörper als vorherrschendes Fassadenmaterial 
ausschließlich Ziegel in anthrazitfarbener oder roter bis rotbrauner Farbgebung zulässig. 
Untergeordnet (z.B. für Sockel oder Dach- und Staffelgeschosse) sind auch andere 
Materialien zulässig.  
2.4  Grundstückseinfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen sind nur in Verbindung mit 
einer der Grundstücksgrenze zugewandten Eingrünung von mindestens 0,30 m Tiefe 
zulässig. Diese und dahinterliegende Zäune oder Mauern dürfen eine Höhe von 1,20 m 
nicht überschreiten.  
3  Hinweise  
3.1  Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist unverzüglich der Stadt oder dem 
Landschaftsverband Westfalen-Lippe, Westfälisches Museum für Archäologie / Amt für 
Bodendenkmalpflege, Münster anzuzeigen (§ 15 Denkmalschutzgesetz (DSchG)). Die 
Fundstelle ist unverändert zu erhalten (§ 16 DSchG).  
3.2  Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und 
DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Münster, im Kundenzentrum „Planen-Bauen-
Umwelt“ im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher Weg 33, eingesehen werden.  
3.3  Die Baufelder im äußersten Südwesten des Plangebietes können zeitweilig auftretenden 
Geräuschbelastungen infolge des in ca. 60 m Entfernung gelegenen Gewerbebetriebs 
ausgesetzt sein.  
3.4  Sollten sich bei den Bauarbeiten Hinweise auf schädliche Bodenverunreinigungen 
ergeben, ist unverzüglich das Amt für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit zu 
informieren.  
3.5  Die Fällung von Gehölzen ab 30 cm Stammdurchmesser  ist aus Gründen des 
Artenschutzes (Fledermäuse) nur zwischen Anfang Dezember und Ende Februar 
zulässig.  
1  Textliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) 
1.1  Außer in den WA-Gebieten mit den Kennziffern 1 und 2, die für 
Mehrfamilienhausbebauung vorgesehen sind, ist neben der Hauptwohnung zusätzlich 
eine Kleinwohnung zulässig (max. 2 Wohneinheiten), wenn sie als Einliegerwohnung in 
einer Größenordnung errichtet werden soll, die gegenüber der Hauptwohnung 
untergeordnet ist und der erforderliche, zusätzliche Stellplatz auf dem Grundstück 
nachgewiesen werden kann (§ 9 (1) Nr. 6 BauGB).  
1.2  Die Oberkante Rohfußboden der Wohngebäude im Erdgeschoss muss mindestens 0,3 m 
über der Oberkante der jeweils der Erschließung des Gebäudes dienenden 
Verkehrsfläche liegen (§ 9 (3) BauGB).  
1.3  Carports, Garagen und sonstige Nebengebäude (ausgenommen Anlagen zur 
Unterbringung von Mülltonnen und Fahrrädern) müssen zur vorderen 
Straßenbegrenzungslinie einen Mindestabstand von 5,0 m sowie (bei Eckgrundstücken) 
zur seitlichen Straßenbegrenzungslinie einen Mindestabstand von 0,5 m 
(Begrünungsstreifen) einhalten und dürfen eine Höhe von 3,00 m nicht überschreiten 
(§ 12 (6) und § 14 (1) BauNVO).  
1.4  Auf den Baugrundstücken in den WA-Gebieten mit den Kennziffern 1 und 2 
(Mehrfamilienhausbebauung) sind außer in Tiefgaragen, die auch außerhalb der 
überbaubaren Flächen zulässig sind, nur ebenerdige, nicht überdachte Stellplätze auf den 
mit „St“ festgesetzten Flächen zulässig (§ 9 (1) Nr. 4 BauGB). Ausnahmen können 
gestattet werden, wenn das städtebauliche Grundkonzept nicht beeinträchtigt wird und 
nachbarliche Belange nicht berührt werden.  
Die Tiefgaragenflächen außerhalb der überbauten Flächen sind mit einer mind. 50 cm 
dicken Substratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen.  
Je sechs ebenerdige Stellplätze ist ein großkroniger, standortheimischer Laubbaum mit 
einem Stammumfang von mind. 16 cm zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten (§ 9 (1) 
Nr. 25a BauGB).  
1.5  Für die fünf überbaubaren Grundstücksflächen unmittelbar nordwestlich der Straße „Am 
Dornbusch“ (WA 1-Gebiet) gilt folgende Festsetzung: Für überwiegend zum Schlafen 
genutzte Räume mit Öffnungen, die zur Straße „Am Dornbusch“ ausgerichtet sind, sind 
Fenster mit schallgedämmten Lüftungen vorzusehen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB).  
1.6  In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindergarten“ und „Sozialen 
Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ ist oberhalb des Erdgeschosses auch 
Wohnen zulässig (§ 31 (1) BauGB).  
1.7  In den WA-Gebieten mit den Kennziffern 3, 5 und 6 dürfen die rückwärtigen Baugrenzen 
zur Anlage von Terrassenüberdachungen und Wintergärten um bis zu 3,0 m überschritten 
werden (§ 31 (1) BauGB).  
1.8  Flachdächer von Hauptbaukörpern sind vollständig extensiv zu begrünen. Anlagen zur 
Gewinnung von regenerativen Energien sind zugelassen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB). 
1.9  Die festgesetzte Fläche für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen (Lärmschutzwall) ist vollständig mit heimischen Bäumen und 
Sträuchern zu begrünen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB).  
Rechtsgrundlagen:  
xBaugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom 20.07.2017 (BGBl. I S. 2808) 
xBaunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I
S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
xBauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 01.03.2000 (GV. NRW. S. 256), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20.05.2014 
(GV. NRW. S. 294)  
xGemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 1 des 
Gesetzes vom 15.11.2016 (GV. NRW. S. 966)  
Nachdruck und Vervielfältigung 
jeder Art, auch einzelner Teile, 
sowie die Anfertigung von 
Vergrößerungen oder
Verkleinerungen sind verboten 
und werden aufgrund des 
Urheberschutzgesetzes 
gerichtlich verfolgt.  
Plangrundlage  
Stand 07/2017 
Der Rat der Stadt Münster hat am 20.09.2017 gemäß § 2 (1) 
BauGB den Beschluss zur Aufstellung dieses Bebauungsplans 
gefasst. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Stadt Münster 
Nr. 17 vom 29.09.2017 bekannt gemacht.  
Münster, 05.10.2017
Der Oberbürgermeister 
im Auftrag  
Hülk (L.S.) Dieser Bebauungsplan ist gemäß § 10 BauGB mit der 
Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster Nr. 6 vom 23.03.2018 in Kraft getreten.  
Münster, 23.03.2018
Der Oberbürgermeister 
im Auftrag  
Hülk  (L.S.) 
Die Richtigkeit der Plangrundlage wird bescheinigt. 
Münster, 04.10.2017
Tegtmeier (L.S.) 
Dipl.-Ing. Tegtmeier  
Ltd. Städt. Vermessungsdirektor  
Für die städtebauliche Planung. 
Münster, 27.09.2017
Denstorff (L.S.) Schowe
Dipl.-Ing. Denstorff Dipl.- Ing. Schowe  
Stadtbaurat Ltd. Städt. Baudirektor  Dieser Bebauungsplan hat gemäß § 3 (2) BauGB vom 09.10.2017
bis zum 09.11.2017 offengelegen.  
Münster, 13.11.2017
Der Oberbürgermeister 
im Auftrag  
Hülk  (L.S.) Dieser Bebauungsplan ist gemäß §§ 2 und 10 BauGB und §§ 7 und 
41 GO NRW durch den Rat der Stadt Münster am 14.03.2018 als 
Satzung beschlossen worden.  
Münster, 15.03.2018Markus Lewe (L.S.) Kupferschmidt 
Oberbürgermeister  Schriftführer 
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V/0106/2024 
V/0106/2024 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Baugebiet "Amelsbüren - Nordwestlich Am Dornbusch"  
Vermarktungskonzept für Mehrfamilienhäuser und  
Übertragung von Grundstücken auf die Wohn + Stadtbau GmbH 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   21.03.2024 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Anhörung 
   23.04.2024 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Vorberatung 
   24.04.2024 Hauptausschuss Vorberatung 
   24.04.2024 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt, die Quote für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (Geschosswoh-
nungsbau und Mietreihenhäuser) in dem Baugebiet „Amelsbüren – Nordwestlich Am Dorn-
busch“ auf 30 % festzusetzen. 
2. Der Rat stimmt dem in der Anlage 2 dargestellten Vermarktungskonzept für das Baugebiet 
„Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch“ zu.  
3. Die V erwaltung wird beauftragt, die im Vermarktungskonzept dargestellten Grundstücks-
vermarktungen unter Einhaltung der einschlägigen Grundsatzbeschlüsse des Rates durch-
zuführen und jeweils notwendige Beschlüsse der zuständigen Gremien einzuholen.  
4. Der Rat st immt der Übertragung von zwei Grundstücken mit insgesamt 5.187 m² gemäß 
Vermarktungskonzept auf die Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster 
GmbH (W + S) zu. Das Gesamtvolumen beläuft sich auf  Basis des aktuellen Bodenricht-
wertes auf etwa 2,8 Mio. €. Die Übertragung erfolgt als Sacheinlage. Der endgültige Einla-
gewert und somit die Dotierung der Kapitalrücklage ist anhand eines Verkehrswertgutach-
tens noch abschließend zu bestimmen. Die Verwaltung wird  beauftragt, auf dieser Grund-
lage einen Einbringungsvertrag mit der W + S zu schließen. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Übertragung erfolgt als Einlage in das Eigenkapital der Wohn + Stadtbau GmbH.  
Amt für 
Immobilienmanagement 
 
11.03.2024 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Frau Schößler 
Telefon: 492-2526 
Schoessler@stadt-
muenster.de

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V/0106/2024 
Begründung: 
 
 
zu 1: 
 
Die Stadt Münster hat entsprechend den Regelungen der „Sozialgerechten Bodennutzung in Müns-
ter“ (V/0039/2014 – nachfolgend: SoBoMü) in Amelsbüren den überwiegenden Teil des Planungsge-
biets erworben. Daraufhin wurde der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 578 „Amelsbüren – 
Nordwestlich Am Dornbusch“ gefasst. Das städtische Plan- und Vermarktungsgebiet ist im anliegen-
den Bebauungsplan (Anlage 1) blau umrandet dargestellt. 
 
Laut SoBoMü sind 60 % der entstehenden Nettowohnfläche im Geschosswohnungsbau als öffentlich 
geförderter Wohnraum zu realisieren (be sondere kommunale Selbstverpflichtung). In besonderen 
Fällen kann davon abgewichen werden. Die Verwaltung schlägt vor, von dieser Möglichkeit hier Ge-
brauch zu machen. 
 
Der Förderquote von 60 % auf städtischen Grundstücken lag die Annahme zu Grunde, dass im   
Außenbereich eine städtebauliche Planung nur erfolgen kann, wenn seitens eines privaten Investors 
mindestens ein Anteil von 50 % des Bruttobaulandes im Wege des Zwischenerwerbs an die Stadt 
Münster veräußert wird (liegenschaftliche Partizipation). Nimmt ein privater Investor auf seinen Flä-
chen keine öffentliche Wohnraumförderung in Anspruch, sollte über den Zielwert zur öffentlichen För-
derung von 60 % gewährleistet werden, dass im gesamten Plangebiet – wie auch bei privaten Bau-
landentwicklungen im Innenbereich – insgesamt 30 % der entstehenden Nettowohnwohnfläche im 
Geschosswohnungsbau einer öffentlichen Wohnraumförderung zugeführt wird. Die Flächen für den 
Geschosswohnungsbau im Baugebiet „Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch“ sind zu 100 % 
von der Stadt Münster angekauft worden. 
 
Das für die Wohnraumfördermittel zuständige Ministerium hat die Bewilligungsbehörde der Stadt 
Münster darauf hingewiesen, dass eine Förderquote von 60 % im Geschosswohnungsbau in Außen-
stadtteilen mit einer gering ausgeprägten Infrastruktur im Vergleich zu innenstadtnahen Entwicklun-
gen kritisch betrachtet wird. Somit ist nur eine 30-prozentige Förderquote realisierbar. Darüber hinaus 
stehen der Stadt Münster nach aktuellen Budgetpl anungen für eine deutlich höhere Förderquote in 
dem Baugebiet nicht ausreichend Fördermittel zur Verfügung. 
 
Daher sind etwa 30 % der Nettowohnfläche im Geschosswohnungsbau für den öffentlich geförderten 
Wohnraum vorzusehen. Davon sind wiederum nach dem de rzeitigen Stand 70 % für Einkommens-
gruppe A und 30 % für Einkommensgruppe B vorgesehen. 
 
 
zu 2: 
 
Die Verwaltung legt mit dieser Vorlage ein Vermarktungskonzept für das neue Wohngebiet zur Be-
schlussfassung vor (Anlage 2). Dabei wurde das Baugebiet im Sinne einer zukunftsfähigen und aus-
gewogenen Wohnraumentwicklung ganzheitlich betrachtet und die bestehenden Strukturen des 
Stadtteils wurden berücksichtigt. Es werden Kernaussagen und Mindestvoraussetzungen getroffen, 
die bei weiteren Planungen und den noch folgenden Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschlüs-
sen ggf. zu konkretisieren sind. 
 
Die Erschließungsarbeiten haben bereits begonnen und werden voraussichtlich bis Anfang 2026 an-
dauern. Daher ist mit dem Hochbau der Wohngebäude und der Kindertagestagesstätte frühestens ab 
2026 zu rechnen. Die Planung des Spielplatzes erfolgt erst mit Realisierung des Plangebietes, da die 
künftigen Bewohnerinnen und Bewohner einbezogen werden sollen. 
 
Die Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sollen im Laufe des Jahres 2024 vermarktet werden. Nach 
der Beschlussfassung dieser Vorlage sollen auch die Baugrundstücke für die Mehrfamilienhäuser 
vermarktet werden.

- 3 - 
V/0106/2024 
zu 3: 
 
Nach Beschluss des Vermarktungskonzeptes wird die Verwaltung die Vermarktung der Pakete veran-
lassen. Die aktuellen Verkehrswerte werden ermittelt und auf dieser Grundlage werden die notwendi-
gen Beschlüsse der zuständigen Gremien eingeholt. Die Übertragung auf die W  + S und die Aus-
schreibungsverfahren sind für das Jahr 2024 geplant, so dass parallel zu den auslaufenden Erschlie-
ßungsarbeiten die Verträge abgeschlossen werden können. 
 
Bei der Vermarktung von städtischen Grundstücken hat die Verwaltung folgende Ratsbeschlüsse zu 
beachten: 
 
 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (V/0039/2014); 
 Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke – Mehrfamilienhäuser und Gemeinschafts-
wohnformen in der jeweils geltenden Fassung (letzte Änderung: V/0261/2022); 
 Gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnprojekte fördern 
(V/0872/2019/1); 
 Städtische Erbbaurechte – Betriebswirtschaftliche und strategische Betrachtung zu bestehenden 
Erbbaurechten / Verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten als zentraler Baustein einer gemein-
wohlorientierten Grundstücksvergabe (V/0656/2019); 
 Münsters Standard für klimagerechtes Bauen – Klimagerechte Weiterentwicklung der Gebäu-
deenergiestandards (Wärmedämmstandards) in Münster (V/0434/2021/2); 
 Klimagerechte Stadtentwicklung: Verpflichtung zur Installation von Solaranlagen (V/0319/2022). 
 
 
zu 4: 
 
Die Verwaltung wurde mit Beschluss des Haushaltsbegleitantrags „Wohn + Stadtbau mit 50 Mio. Euro 
Eigenkapital stärken“ im Zuge der Etatberatungen zum Haushalt 2022 beauftragt, der W + S Grund-
stücke im Wert von 50 Mio. Euro zu übertragen. Die Grundstücke sollen von der W  + S bebaut wer-
den und in ihrem Eigentum bleiben. Bisher wurden im Rahmen dieses „50 -Millionen-Euro-Paketes“ 
Grundstücke mit einem Volumen von ca. 38 ,2 Mio. Euro auf die W + S übertragen (Gescherweg 87, 
Alte Mauritzschule sowie Grundstücke in den Baugebieten „Kinderhaus – Langebusch / Westhoff-
straße“ und „Handorf – Hobbeltstraße / Kirschgarten / Heriburgstraße“). Eine weitere Grundstücks-
übertragung sieht die Vorlage V/107/2024 (Baugebiet „Albachten – Südlich Weseler Straße / Östlich 
Höhe Geist) vor. 
 
Unter Anrechnung auf dieses „50-Millionen-Euro-Paket“ sollen auch Grundstücke in dem Baugebiet 
„Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch“ übertragen werden. Mit Beschluss über diese Vorlage 
(sowie die Vorlage V/107/2024) kann der Haushaltsbegleitantrag als erledigt angesehen werden. 
 
Die W + S soll im vorliegenden Baugebiet insgesamt 2 Grundstücke (Flurstücke 1222 und 1224, Flur 
14, Gemarkung Amelsbüren) mit einer Gesamtgröße von 5.187  m² erhalten. Auf dem ersten Grund-
stück werden 2 Mehrfamilienhäuser mit öffentlich geförderten Mietwohnungen und einer Kindertages-
stätte errichtet. Auf dem zweiten Grundstück sollen 7 bis 8 öffentlich geförderte Mietreihenhäuser für 
kinderreiche Familien entstehen. Die Einbringung der beiden Grundstücke durch die Stadt Münster in 
das Vermögen der W  + S erfolgt ohne Gegenleistung. Die Sacheinlage ist als Kapitalrücklage in der 
Bilanz der W  + S auszuweisen. Der Einlagewert ist anhand eines Verkehrswertes abschließend zu 
bestimmen.  
 
Die Verwaltung hat bereits Gespräche mit der W  + S aufgenommen. Nach Beschlussfassung des 
Vermarktungskonzepts wird die Verkehrswertermittlung beauftragt und der Einbringungsvertrag ver-
handelt und beurkundet. Parallel dazu und während der laufenden Erschließungsarbeiten kann die 
W + S die Planung konkretisieren und sich mit Ä mtern der Stadt Münster abstimmen. Der Hochbau

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V/0106/2024 
soll unmittelbar nach Beendigung der Erschließungsarbeiten beginnen. Die Bauphase beträgt vo-
raussichtlich 2 Jahre. Die W + S hat die ihr Paket betreffenden Inhalte des Vermarktungskonzepts bei 
der Planung und Errichtung der Bauvorhaben sowie bei der anschließenden Vermietung zu berück-
sichtigen. 
 
Mit der W  + S hat die Verwaltung eine verlässliche Vertragspartnerin, mit der sie frühzeitig die Pla-
nungen und Vertragsinhalte ämterübergreifend abstimmen kann. Zudem k ann das Preisniveau des 
Immobilienmarktes in Münster mittelbar gesteuert werden. Die Preise bleiben auch nach Auslaufen 
der Belegungs- und Mietpreisbindung der öffentlichen Wohnraumförderungen hinaus im Vergleich zu 
anderen Anbietern gemäßigt. Denn die W  + S vermietet auch frei finanzierte Wohnungen dauerhaft 
zu fairen Preisen. Die Weiterveräußerung der Immobilien durch die W + S an Dritte ist ausgeschlos-
sen bzw. nur mit Zustimmung des Rates möglich.  Dies und die gedämpften Mieten tragen zur Stabili-
sierung des Mietniveaus in Münster bei. Die Übertragung auf die W + S stellt insofern eine Ergänzung 
zur allgemeinen Vergabepraxis städtischer Grundstücke dar. 
 
 
 
In Vertretung  
 
gez. 
 
Minas 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage A 
Anlage 1: Bebauungsplan vom 23.03.2018 
Anlage 2: Vermarktungskonzept

Anlage A zur V/0106/2024 
Kurzüberblick 
Vermarktungskonzept für städtische Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser im Baugebiet  
„Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch“ (Bebauungsplan Nr. 578) für eine bedarfsgerechte 
und sozial ausgewogene Stadtteil(weiter)entwicklung und Übertragung von Grundstücken auf die 
W + S in der Größe von 5.187 m² zum vorläufig geschätzten Gesamtvolumen von etwa 2,8 Mio. 
€. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Ziel ist es, Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterzuentwickeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität, 
 mit breitem Freizeit- und Sportqualität, 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesell-
schaft. 
Daher sind die stadtteilsspezifischen Bedarfe im neu entstehenden Baugebiet im Vorfeld zu be-
trachten und die Nutzungen bedarfsgerecht und sozial ausgewogen zu verorten. Zielsetzungen 
für die einzelnen Ausschreibungen bzw. Vermarktungen für das gesamte Baugebiet werden ge-
troffen. 
Im Anschluss werden die Verkehrswerte ermittelt und auf deren Grundlage die notwendigen par-
lamentarischen Beschlüsse für die einzelnen Vermarktungen eingeholt. 
Die Einbindung der städtischen Tochter W + S soll die allgemeine Vergabepraxis städtischer 
Grundstücke zur Steuerung der Wohnraumentwicklung ergänzen. 
Die Ausschreibungen auf dem freien Markt sind für 2024 geplant. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 01 11 
15 01 
Immobilienmanagement 
Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan X Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2024 enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen Jahren?  Ja X Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
In dem 2013 durch den Rat der Stadt Münster beschlossenen „Kommunalen Handlungskonzept 
Wohnen – Grundzüge und Weichenstellungen“ (V/0593/2013) sind verschiedenen Handlungsfel-
der entwickelt worden, die wieder zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt führen sollen. Die 
aktive Entwicklung von Wohnbauland soll unter Berücksichtigung der wohnungs- und sozial-
strukturellen Ziele erfolgen und weiterentwickelt werden. 
Mit diesem Verfahrensbeschluss soll die Wohnraumentwicklung in Münster entsprechend der gel-
tenden Ratsbeschlüsse zur Vermarktung von städtischen Grundstücken gesteuert und umgesetzt 
werden.

Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Im Sinne einer klimagerechten Stadtentwicklung sollen Neubauvorhaben klimaschonend, ener-
gie- und ressourcensparend umgesetzt werden. Daher wird von den künftigen Käufern bzw. Erb-
bauberechtigen eine wirtschaftlich und ökologisch optimierte Kombination von Maßnahmen zum 
Wärmeschutz, zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur Verwendung nachhaltiger Baustoffe 
erwartet („Münsters Standard für klimagerechtes Bauen“ – V/0434/2021/2 und V/0319/2022).

Anlage 2 
 
 
Seite 1 von 5 
Vermarktungskonzept Baugebiet Amelsbüren – Nordwestlich Am Dornbusch  
(B-Plan Nr. 578) 
 
Mit einem Vermarktungskonzept soll die Wohnraumentwicklung in Münster gesteuert und ge-
lenkt werden. Durch eine bedarfsgerechte und nachfrageorientierte Angebots- und Quartiers-
entwicklung sollen sich die jeweiligen Stadtteile ausgewogen und nachhaltig (weiter)entwi-
ckeln. Es sollen differenzierte Wohnangebote für alle Bevölkerungs- und Einkommensgruppen 
geschaffen werden.  Gleichzeitig ist eine ausgewogene soziale Durchmischung durch  eine 
räumlich breite Verteilung der unterschiedlichen Ziel- und Nutzergruppen zu erreichen. Zudem 
soll preisdämpfend auf den Grundstücks- und Wohnungsmarkt eingewirkt werden. 
Diese Leitsätze sollen auch in dem neuen Plan- bzw. Vermarktungsgebiet mit möglichen 195 
Wohneinheiten umgesetzt werden. Das Plangebiet befindet sich im nordöstlichen Bereich des 
Stadtteils Amelsbüren und ist ca.  1 km vom Ortskern entfernt. Versorgungseinrichtungen für 
den alltäglichen Bedarf sowie Anbindung an den ÖPNV sind vorhanden und fußläufig zu er-
reichen. Im nördlichen Teil des Wohngebiets sind Einfamili enhäuser und im südlichen Teil 
Mehrfamilienhäuser geplant. Die maßnahmebedingte Kindertagesstätte für zwei Gruppen soll 
mittig im Baugebiet unmittelbar neben dem öffentlichen Spielplatz realisiert werden.  
Die Vermarktung der Baugrundstücke für Einfamilienhäuser während der laufenden Erschlie-
ßungsarbeiten hat der Rat bereits am 22.03.2023 beschlossen (V/0087/2023). Daher wird 
nachfolgend die Vermarktungsstrategie für die ausstehenden Mehrfamilienhäuser und Miet-
reihenhäuser konzipiert. 
 
I. Bedarfe in Amelsbüren 
Der Stadtteil ist gekennzeichnet durch einen sehr hohen Anteil an selbstgenutzten Einfamili-
enhäusern und ist damit eher dörflich geprägt. Überdurchschnittlich stark vertreten sind Haus-
halte mit Kindern und Senior*innen. Die Anteile der Haushalte mit Singles sowie mit Empfän-
ger*innen von Transferleistungen liegen deutlich unter dem städtischen Durchschnittswert. 
Daher ist ein Angebot an öffentlich geförderten Mietwohnungen mit dem Schwerpunkt auf 
Haushalte mit Kindern sowie für Single-Haushalte zu schaffen. Für Familien mit mehreren Kin-
dern sind öffentlich geförderte Mietreihenhäusern vorzusehen. Die konkreten Ziel- und Nutzer-
gruppen sind mit der Stadt Münster einvernehmlich abzustimmen.  
Das Sozialamt hat zudem einen Bedarf an öffentlich geförderten Wohnmöglichkeiten für Men-
schen mit Behinderung (Appartements nebst Gemeinschaftsraum als Gruppenwohnen) ange-
meldet. Wünschenswert sind 4 bis 6 Einzelappartements, ergänzt um ein gemeinschaftlich 
genutztes Appartement. Es sollte sich hierbei um ein ambulant betreutes Ensemble auf einer 
Ebene handeln und keine im Baugebiet verstreuten einzelne Wohnungen.  
Neben den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser sollen ausreichende Flächen für Gemein-
schaftswohnprojekte für Baugruppen oder Investoren sowie für frei finanzierten Mietwohnraum 
vorgehalten werden – als stabilisierende Faktoren für das neue Baugebiet. 
 
 
II. Geplante Nutzungen im Baugebiet 
Die aus den Bedarfen resultierenden geplanten Nutzungen werden nachstehend näher erläu-
tert und ihre Verteilung ist in der Anlage grafisch dargestellt.

Anlage 2 
 
 
Seite 2 von 5 
1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau (Baufelder 4, 9, 12 und 13) 
Der öffentlich geförderte Wohnraum ist auf ca. 30 % der entstehenden Nettowohnfläche im 
Geschosswohnungsbau (inkl. Mietreihenhäusern) zu realisieren. Davon sollen 70 % der Ein-
kommensgruppe A und 30 % der Einkommensgruppe B zu Gute kommen. Demnach sind von 
den rund 10.000 m² Nettowohnfläche im Geschosswohnungsbau ca. 3.000 m² als öffentlich 
geförderter Mietwohnraum zu realisieren. Öffentlich geförderte Mietreihenhäuser fallen eben-
falls hierunter. 
Der öffentlich geförderte Wohnraum wird auf drei Mehrfamilienhäuser (Baufelder 4, 9 und 12) 
und 7 bis 8 Mietreihenhäuser (Baufeld 13) verteilt. Dabei sollen die unterschiedlichen Zielgrup-
pen sowie die Einkommensgruppen A und B im Plangebiet gemischt verortet werden, so dass 
keine Segregation entsteht. Bei der Planung, Errichtung und Vermietung des öffentlich geför-
derten Mietwohnraums sind die bei Antragsstellung geltenden Wohnraumförderungsbestim-
mungen des Landes NRW (WFB NRW) von den künftigen Bauherren einzuhalten.  
Die gebäudescharfe Verortung der einzelnen Ziel - und Nutzergruppen sowie der konkrete 
Wohnungsmix hat der jeweilige künftige Bauherr mit dem Amt für Wohnungswesen und 
Quartiersentwicklung als zuständige Bewilligungsbehörde frühzeitig im Planungsprozess ein-
vernehmlich abzustimmen.  
Folgende Parameter sind frühzeitig bei der Planung zu berücksichtigen und einzuhalten: 
 Um den dringenden Wohnraumbedarf für kinderreiche Familien abzudecken, sollen öf-
fentlich geförderte Mietreihenhäuser entstehen. Bei diesen ist die Grundrissgestaltung für 
höhere Wohnflächen einfacher umzusetzen als im Geschosswohnungsbau. Dabei ist min-
destens ein Reihenhaus für große Familien mit 4 Kindern und mehr sowie mindesten s 
zwei Reihenhäuser für die Einkommensgruppe B vorzusehen. Hier bietet sich Baufeld 13 
mit seiner zentralen Lage im Baugebiet und unmittelbaren Nähe zum Spielplatz an.  
 Bei der Verortung des geförderten Wohnraumangebots für ältere Menschen ist eine gute 
Erreichbarkeit des ÖPNV und Versorgungsangebote des täglichen Bedarfs entscheidend.  
 Um den Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum für Menschen mit Behinderung  
abzudecken, sind entsprechende 4 bis 6 Appartements nebst einem Gemeinschaftsraum 
auf Baufeld 9 vorgesehen. Die Verortung mitten im Wohngebiet ermöglicht den Bewoh-
nern die Teilhabe mitten im Geschehen und hat damit inklusive Wirkung. Bei der Auswahl 
der Zielgruppen ist insbesondere die Nähe der Kindertagesstätte zu berücksichtigen. 
Die Fläche darf pro Person 50 m² (aus der Summe von dem Individual- und dem anteiligen 
Gemeinschaftsbereich) nicht überschreiten. Im Sinne der Nachhaltigkeit hat der Bauherr 
bereits bei der Projektplanung eine anderweitige Nutzung mitzudenken, falls der Wohn-
raum für Menschen mit Behinderung aufgegeben werden muss. Dies kann von Anfang an 
durch eine entsprechende Ausgestaltung der Räumlichkeiten oder durch ein Umnutzungs-
konzept geschehen.  
Das Sozialamt führt eine unverbindliche Interessenabfrage in der sozialen Trägerschaft  
durch, um dem künftigen Bauherrn potentielle Vertragspartner *innen benennen zu kön-
nen. Die Details zur Konzeptionierung und Planung des Projekts hat der Bauherr unter 
Einbeziehung einer Trägerin bzw. eines Trägers mit dem Sozialamt sowie dem Amt für 
Wohnungswesen und Quartiersentwicklung abzustimmen. Die Realisierung der Nutzung 
hängt davon ab, dass eine Trägerin bzw. ein Träger gefunden wird.

Anlage 2 
 
 
Seite 3 von 5 
2. Frei finanzierter Wohnungsbau (Baufelder 1, 2, 3, 5, 6, 7 und 8) 
In sieben Mehrfamilienhäusern soll frei finanzierter Mietwohnraum entstehen. Es ist ein aus-
gewogener Wohnungsmix für gemischte Haushalte zu realisieren, der die herrschende Markt-
nachfrage während der Ausschreibung berücksichtigt. Um profitorientierte Wohnangebote mit 
hohem Fluktuationsrisiko zu vermeiden, dürfen keine Mikroapartments bzw. Kleinstwohnun-
gen, möblierte Wohnungen oder sog. Boardinghäuser realisiert werden.  
Allerdings kann die Vermarktung des Baufelds 5 erst einige Jahre nachgeschaltet durchgeführt 
werden, da das Baugebiet nur über eine Zufahrt verkehrlich erschlossen ist – über die Straße 
„Am Dornbusch“. Auf Baufeld 5 muss  in Abstimmung mit dem Amt für Mobilität und Tiefbau  
eine zusätzliche interimsweise Zufahrt ins Baugebiet errichtet und solange erhalten werden, 
bis die Arbeiten der äußeren Erschließung der Straße „Am Dornbusch“ und der Endausbau 
der Straßen innerhalb des Baugebiets beendet sind. Anderenfalls wäre das gesamte Wohn-
gebiet zeitweise „gefangen“ und könnte weder von den Anwohnern noch von Einsatzkräften 
(z. B. Feuerwehr, Rettungsdienst, Polizei) befahren werden. Zudem vereinfacht die zweite Ein- 
und Ausfahrt den Baustellenverkehr während des Hochbaus. Straßen werden vom Amt für 
Mobilität und Tiefbau endausgebaut, wenn mindestens 80 % des Hochbaus im Baugebiet er-
folgt sind. Da der Hochbau erst im Jahre 2026 beginnen kann, ist mit einem Endausbau nicht 
vor dem Jahre 2028 zu rechnen.  
Die Baufelder 1 und 6 sind im Rahmen des Ankaufs des Baugebiets reserviert und inzwischen 
verkauft worden. 
 
3. Gemeinschaftliche Wohnformen (Baufelder 10 und 11) 
Um das gemeinschaftliche, genossenschaftliche und inklusive Wohnen mit innovativen Pro-
jekten zu fördern und um Nachbarschaften zu stärken, ist eine Fläche für Gemeinschaftswohn-
formen vorzuhalten. Gemeinschaftliche Wohnprojekte zeichnen sich durch eine Vielfalt von 
projektspezifischen Merkmalen hinsichtlich Nutzerstruktur, Gruppengröße, Organisationsform, 
Trägerschaft und räumliche Ausprägung aus. Sie wirken stabilisierend auf ein Quartier. 
Hierfür sind die Baufelder 10 und 11 gut geeignet. Zum einen sind sie zentral im Baugebiet 
gelegen. Zum anderen bieten die im Bebauungsplan großzügig ausgestalteten Baugrenzen 
einen großen Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung des Baukörpers durch die Projekt-
gruppe.  
Nachdem die städtebaulichen Parameter mit dem Stadtplanungsamt abgestimmt wurden, wird 
das Grundstück im Rahmen eines wettbewerblich organisierten Konzeptauswahlve rfahrens 
gesondert vermarktet. In diesem Verfahren wird die Qualität der eingereichten Konzepte an-
hand festgelegter Kriterien (soziale und räumliche Aspekte sowie technische Innovation) durch 
eine Jury bewertet.  
 
 
III. Vermarktung und Paketbildung 
Die Vergabe der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser erfolgt grundsätzlich nach den vom Rat 
beschlossenen Grundsätzen für die Vergabe von städtischen Mehrfamilienhausgrundstücken 
(V/0261/2022). Eine Steuerung der Wohnraumentwicklung erfolgt zudem über die vom Rat 
beschlossenen Maßgaben zu städtischen Erbbaurechten bezüglich der Art der Überlassung 
der Grundstücke – abhängig von der jeweils geplanten Wohnform (V/0656/2019).

Anlage 2 
 
 
Seite 4 von 5 
1. Paketbildung 
Die Baugrundstücke sollen in Paketen vergeben werden. Die Paketbildung ermöglicht ein en 
zügigeren Baufortschritt und eine unterirdische Verbindung der Gebäude durch einen Tiefga-
ragenbau zu Gunsten von Grünflächen. Zudem ist es bei mehreren Grundstücken für Investo-
ren einfacher, den geforderten Wohnungsmix zu planen. Der nachfolgende Plan bildet die Pa-
kete für die Vermarktung ab. 
 
Es wird beabsichtigt, der städtischen Tochter Wohn + Stadtbau GmbH (nachfolgend: W  + S) 
mehrere Grundstücke des Baugebietes (grüne Umrandung) zu einem gutachterlich ermittelten 
Verkehrswert zu übertragen. Die anderen Grundstücke (blaue und rote Umrandung) werden 
im Ausschreibungsverfahren öffentlich auf dem Markt ebenfalls zu einem gutachterlich ermit-
telten Verkehrswert angeboten.  
Die Flächen für Gemeinschaftswohnprojekte (gelbe Umrandung) werden in einem Konzept -
auswahlverfahren gesondert vermarktet.  
 Paket W + S 
 Pakete für Investor*innen 
 Gemeinschaftswohnform

Anlage 2 
 
 
Seite 5 von 5 
2. Übertragung an die W + S 
Bei der Übertragung an die W  + S werden Grundstücke in das Vermögen der W  + S ohne 
Gegenleistung eingebracht. Die Weiterveräußerung an Dritte durch die W + S ist ausgeschlos-
sen bzw. nur mit Zustimmung des Rates möglich. 
Die W + S soll zwei Baufelder für Mehrfamilienhäuser inkl. Kindertagesstätte sowie ein Baufeld 
für Mietreihenhäuser erhalten. Der durch die W  + S zu realisierende Wohnraum ist gänzlich 
öffentlich gefördert und für 30 Jahre hinsichtlich Mietpreisen und Belegung gebunden. Dies 
hat zwar zur Folge, dass diese Grundstücke nicht im Erbbaurecht vergeben werden und kein 
Wettbewerb stattfindet. Dafür bleiben die Preise auch über den Zeitraum von Mietpreis - und 
Belegungsbindung hinaus im Vergleich zu anderen Anbietern gemäßigt. Die W + S hat zudem 
bei der Errichtung von öffentlich geförderten Wohnraum viel Erfahrung, was einen zügigeren 
Beginn der Planung und des Hochbaus bedeutet. Die Übertragung an die W + S stellt insofern 
eine Ergänzung zur städtischen Vergabepraxis dar. 
Die Ausführungen und Anforderungen unter Ziffer II.1 hat die W + S bei der Konzeptionierung 
und Realisierung zu berücksichtigen. 
 
IV. Klima, Energie und Mobilität 
Bei Neubauvorhaben wird auf klimaschonende, energie - und ressourcensparende Konzepte 
größten Wert gelegt. Im Sinne eines ganzheitlichen energetisch en Ansatzes wird eine wirt-
schaftlich und ökologisch optimierte Kombination von Maßnahmen zum Wärmeschutz, zur ra-
tionellen Energienutzung, zur Stromsparkonzeption etc. erwartet. 
Der vom Rat der Stadt Münster beschlossene Neubau -Standard „Münsters Standard f ür kli-
magerechtes Bauen“ setzt den Gebäudeenergiestandard „Effizien zhaus/-gebäude 40“ sowie 
die Pflicht zur Installation von Solaranlagen fest. Dementsprechende Klauseln werden verbind-
lich in die Verträge aufgenommen.  
Die Energieversorgung des Neubaugebietes wird von der Stadtwerke Münster GmbH mit Hilfe 
eines Nahwärmenetzes realisiert. Zum jetzigen Zeitpunkt kann noch keine Aussage über die 
genaue Erzeugung getroffen werden. Alle notwendigen Informationen werden aktuell von der 
Stadtwerke Münster GmbH beleuchtet.  
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) vom 18.03.2021 regelt die Aus-
stattung mit der vorbereitenden Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität (E-Mobili-
tät) in Gebäuden. Danach ist beim Neubau von Wohngebäuden mit mehr als 5 Stellplätzen  
jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für E-Mobilität auszustatten.  
Diese gesetzliche Vorgabe wird für Grundstücke der W + S aufgrund einer bestehenden Ko-
operationsvereinbarung mit den Stadtwerken wie folgt erweitert: Die Hausanschlüsse sind so 
auszulegen, dass 20 % der Stellplätze gleichzeitig mit jeweils 11 KW geladen werden können. 
Und 10 % der Stellplätze werden von den Stadtwerken von Anfang an mit Wallboxen ausge-
stattet. Darüber hinaus installiert die W + S für 15 % der Fahrradstellplätze betriebsbereite E-
Lademöglichkeiten in den Fahrradkellern bzw. Tiefgaragen. 
 
 
Anlage: 
Lageplan

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Gemeinschaftswohnen (frei finanz.)
Kita / öffentlich gefördertes Wohnen