Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterung des "Wohnungsbau-Turbos": Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
Projekt-Steckbrief „Wohnungsbau-Turbo“ 
für die Absmmung Phase A (Voreinschätzung) 
  
Adresse/ Projektname: Am S%swäldchen 19 in Köln-Ha hnwald 
Bezirk und Stad.eil: Rodenkirchen, Hahnwald 
Geschossfläche Wohnen: ca. 20.840 m² 
Anzahl Wohnungen: 63 - 113 WE 
Vorhabenträger: Erbengemeinscha% von Mülhens 
                                                   
Mi.eilung 
notwendig: 
ja  
Öffentlichkeits- 
beteiligung: 
nein 
Qualifizierungs-
verfahren: 
nein 
Priorisiert bei 61: 
Ja 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1: Einordnung des Projektgebiets im Stadtgefüge

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
  
Abbildung 2 + 3: Lageplan und Städtebauliches Konzept

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
 
 
 
 
Anwendungsfall Wohnungsbau 
Vorhaben  Hinweis  (X)  
Neubau   X 
Bestandsgebäude: Erweiterung, 
Änderung, Erneuerung 
§ 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar   
 
Bauliche Anlagen: 
Nutzungsänderung (+ Änderung/ 
Erneuerung)  
§ 34 Abs. 3b BauGB  nicht anwendbar   
Ergänzende Nutzungen 
Art  Hinweis  (X)  
keine   X 
Anlagen für kulturelle Zwecke  § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar   
Anlagen für soziale Zwecke  § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar   
Anlagen für gesundheitliche Zwecke  § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar   
Läden, die zur Deckung des täglichen 
Bedarfs für die Bewohner dienen.  
§ 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar   
Planungsrechtliche Ausgangslage 
Planungsrechtliche Ausgangslage  Hinweis  (X)  
Unbeplanter Innenbereich    
Beplanter Innenbereich  BP 68379/02  Arbeitstel: „Im Hasengarten“  X 
Außenbereich  § 34 Abs. 3b und §  31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar ! 
§ 246e BauGB nur wenn im räumlichen 
Siedlungszusammenhang  
 
Öffentliche / Private Belange > „Show-Stopper“  
Belang  Hinweis  (X)  
Umweltbelange  „zusätzlich erhebliche Auswirkungen“  > Ergebnis 
Check-Liste 614-4 
X 
Erschließung  Umfängliche neue Erschließung sanlagen   
Private Belange  Rücksichtslosigkeit

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
 
 
 
 Auswertung: Mi9eilung (ASrZ und betroffene BV) notwendig! Siehe Beschluss gemäß 
Änderungsantrag. 
Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ 
(gemäß Leitlinien , Punkt 2.2) 
Bedingungen  Hinweis  ja/nein  
Die Abweichungen / Befreiungen können nicht auf 
Grundlage von § 34 Abs. 3a BauGB bzw. § 31 Abs. 2 
BauGB zugelassen werden. 
Außenbereich (§ 35 BauGB): Es handelt sich nicht um 
ein „privilegiertes“ oder „sonsDges“ Vorhaben. 
 ja  
Das Vorhaben liegt innerhalb einer Fläche, die im 
Flächennutzungsplan  als W / WA / WB / M / MI / MK 
dargestellt ist. 
 ja  
Das Vorhaben liegt nicht in einem 
LandschaHsschutzgebiet (siehe LandschaHsplan ) 
 ja  
Das Vorhaben entspricht den strategischen Aussagen 
des Masterplans Stadtgrüns . 
Nicht vereinbar: Fläche  ist  als 
Immergrün dargestellt. 
nein  
Das Vorhaben entspricht den strategischen 
Empfehlungen der „Kölner Perspekven 2030+ / 
Zielkarte Wohnen“ .  
Prinzip Innen - vor Außenentwicklung 
> Nachverdichtung in gut 
erschlossenen Lagen 
ja  
Das Vorhaben entspricht den strategischen 
Empfehlungen der „Kölner Perspekven 2030+ / 
Zielkarte Wohnen“ .  
Ansatz 1: Realisierung von 
angemessenen Dichten, Nutzungs- 
und Typologiemischungen  
Ziel 3.2: Köln sorgt für bezahlbaren 
Wohnraum und vielfälDge 
Wohnformen. 
nein  
Ab 20 mit dem Vorhaben neu geschaffenen 
Wohnraum: Das Vorhaben weist einen geplanten 
Anteil von mindestens 30 % förderfähigem 
Wohnungsbau in Anlehnung der Regelungen des 
Kooperaven Baulandmodells  vor und ist auf zeitnahe 
Umsetzung ausgelegt. 
Keine Umsetzung  nein

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
Abwägende Beurteilung durch 61 
 
 Städtebauliche Wirkung > Kontrollfragen  
§ 34 Abs. 3b BauGB:  § 31 Abs. 3 BauGB:  § 246e BauGB:  
Führt das Vorhaben aufgrund der 
Vorbildwirkung zu einer 
ungewünschten städtebaulichen 
Folgeentwicklung?  
Löst das Vorhaben städtebauliche, 
bewälDgungsbedürHige Spannungen 
aus?
 
Löst das V orhaben einen  
Gebietserhaltungsanspruch 
aus? 
nein 
Führt das Vorhaben zur 
FunkDonslosigkeit des 
Bebauungsplans? 
nein  
Gibt es für das Vorhaben 
unklare/widersprüchliche 
städtebauliche Zielsetzungen? 
Liegt das Vorhaben im 
Außenbereich?  
TriN nicht zu  ZusDmmungsfähig  (X)  
TriN teilweise zu / unklar  ZusDmmungsfähigkeit in ÄB ggf. PKW zu klären   
TriN zu  Nicht zusDmmungsfähig   
Erläuterung:   
 
 
 
 Städtebauliche Qualität > Kontrollfragen (siehe „Köln Katalog – neue QuarDere “)  
ab 44  WE  unter 44  WE  
Dichtecheck   
Weist das Vorhaben eine QuarDersdichte auf, die 
den Zieldichten des Köln Katalogs entspricht? 
Äußere Stadt = mehr als 0,8 / Innere Stadt = höher 
als 1,2 / Innenstadt = höher als 1,5 
(Geschossfläche: Quar%ersfläche = Quar%ersdichte) 
Dichte voraussichtlich: 0,4 
Äußere Stadt > 0,8 
Entspricht nicht den Zieldichten des Köln Katalogs  
 
Dichtecheck  
Entspricht die Bebauungsdichte einer Dichte, die 
als Maßstab für die weitere Entwicklung der 
näheren Umgebung gewünscht ist?   
Kompakte, flächenschonende Bauweise  
Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche 
Qualität in kompakter, flächenschonender 
Bauweise und über die Grundlagen für eine 
architektonisch hochwerDge Umsetzung? 
Kompakte, flächenschonende Bauweise  
Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche 
Qualität in kompakter, flächenschonender 
Bauweise und über die Grundlagen für eine 
architektonisch hochwerDge Umsetzung?

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
Darüber können noch keine Aussagen getroffen 
werden.  
Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs - 
und Erschließungsflächen  
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem 
Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und 
werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von 
Stellplätzen entsprechend 
Stellplatzsatzung  
ausgeschöpH?  
Ein sparsamer Umgang mit versiegelter Fläche ist 
vorgesehen. Zu der Reduzierung von Stellplätzen 
gemäß Stellplatzsatzung können noch keine 
Aussagen getroffen werden. 
 
Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs - 
und Erschließungsflächen  
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem 
Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und 
werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von 
Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung 
ausgeschöpH?  
Quantave und qualitave Ausgestaltung von 
Grünräumen  
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte und 
gemäß 
KooperaDven Baulandmodell  ausreichend 
öffentlich zugängliche  Grün- und Spielflächen 
berücksichDgt? Ergeben sich zusammenhängende 
Grünflächen mit robuster, klimaresilienter und 
qualitaDv hochwerDger Ausgestaltung? 
Die Anforderungen des Koopera%ven 
Baulandmodells kommen hier nicht zum Tragen.
 
Quantave und qualitave Ausgestaltung von 
Grünräumen 
 
20 -44 WE: siehe links. 
Unter 20 WE: Wird eine begrünte Freifläche mit 
robuster, klimaresilienter und qualitaDv 
hochwerDger Ausgestaltung geschaffen? 
Klimaschutz und Klimawandelanpassung  
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte 
Maßnahmen zum 
Klimaschutz  und zur 
Klimawandelanpassung in der 
QuarDersentwicklung, sowie in der 
Oberflächengestaltung 
(Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend 
verankert? 
Darüber können noch keine Aussagen getroffen 
werden. 
 
Klimaschutz und Klimawandelanpassung  
Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte 
Maßnahmen zum Klimaschutz und zur 
Klimawandelanpassung in der 
Oberflächengestaltung 
(Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend 
verankert?  
Soziales Miteinander  
Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen 
Dichte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen 
privaten und gemeinschaHlichen genutzten 
Räumen auf? 
nein  
Soziales Miteinander  
Sieht das Vorhaben mindestens einen 
gemeinschaHlich nutzbaren (Frei-)Raum vor? 
TriN zu  zusDmmungsfähig  (X)  
TriN teilweise zu/ unklar  Anpassung und Qualifizierung  Konzept notwendig  X 
TriN nicht zu  nicht zusDmmungsfähig  bzw. neues Konzept  notwendig

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Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald  
Erläuterung:  Welche Aspekte sind ausreichend erfüllt, welche müssen im Rahmen 
Qualifizierung (B) angepasst/konkre%siert werden?

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611 
 
Vorlagen-Nummer 22.06.2026 
 1728/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 22.06.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 30.06.2026 
 
Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für 
Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos„: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-
Hahnwald 
Vorhaben 
Name/ Lage: Am Stiftswäldchen 19, Hahnwald, Rodenkirchen 
Vorhabenträger*in: Erbengemeinschaft von Mülhens 
Typ: Quartiersentwicklung  
Wohneinheiten: zusätzlich 63 -113 (Geschossfläche ca. 20.840 m²) 
Anteil öffentlich gefördert: nein  
Ergänzende Nutzungen: keine  
 
Zustimmungsfähigkeit: 
Leitlinienkonform: nein, Zielkonflikte und Planungskonflikt liegt vor 
Verwaltungseinschätzung: zustimmungsfähig  
Bedingungen: Die Baumschutzsatzung, die Wasserschutzzone (3), der Artenschutz und Ab-
stand der Gebäude zu der nordwestlich angrenzenden Waldfläche „Eichenwäldchen“ sind zu 
beachten. Eine bodenkundliche Baubegleitung erforderlich. Klimawandelanpassungsmaßnah-
men sollen berücksichtigt werden, da durch das Vorhaben erhebliche Umwelteinwirkungen 
erzeugt werden. 
 
Erläuterung: 
Für den Bereich des Vorhabens existiert ein rechtswirksamer Bebauungsplan Nr. 68379/02. 
Der planungsrechtliche Zulässigkeitsrahmen richtet sich nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB).  
Dieser setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens Reines Wohngebiet (WR) mit einem 
sehr weiten Baufenster (welches grundsätzlich eine Bebauung auf circa 4/5 der Fläche zu-
lässt) fest. Von einer Bebauung ausgenommen ist der nordwestliche Bereich (Fläche mit Bin-
dungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern). Das geplante 
Vorhaben erfordert weitergehende Abweichungen/ Befreiungen aufgrund der geplanten Über-
schreitung der Geschossflächenzahl (GFZ), Erhöhung der Wohneinheiten sowie eine Verrin-
gerung der Mindestgröße der Baugrundstücke von 2.000 m² auf 1000 m².  
 
Die Vorhabenträger haben eine Bauvoranfrage, mit dem Ziel Befreiungen nach § 31 Abs. 3 
BauGB zu erhalten, gestellt. Mit Aktualisierung der Planunterlagen am 10.06.2026 gilt die Frist 
für die hiermit verbundene gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB (3 Monate) 
 
Die Verwaltung kommt zum vorläufigen Ergebnis, dass das Vorhaben zum einen mit den städ-
tebaulichen Zielen Kölns hier insbesondere dem Ansatz 1 „Realisierung von angemessenen

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Dichten, Nutzungs- und Typologiemischungen“ und dem Ziel „Schaffung von bezahlbarem 
Wohnraum“ nicht vereinbar ist. Zum anderen die geplante Bebauung aber durchaus eine für 
den städtebaulichen Kontext diesen Zielen angemessene Lösung vorschlägt. Der Planungs-
vorschlag berücksichtigt die im Bebauungsplan festgesetzten Grünmaßnahmen. Eine Bereit-
schaft zum Abschluss eines Zustimmungsvertrages mit den in den Leitlinien zum "Bau-Turbo" 
(3220/2025, Anlage 2) definierten Vertragsgegenständen (Kap. 3, Anteil öffentlich geförderter 
Wohnungsbau und Umsetzungsverpflichtung) liegt nicht vor. Des Weiteren sind widersprüchli-
che Zielsetzungen zwischen Masterplan Stadtgrün und Bebauungsplan erkennbar, welcher 
die Fläche als Immergrün ausweist. 
 
Das Vorhaben wurde bereits mit der BV2 in einer FVB im März 2025 positiv beraten. Von der 
Forderung nach der Verpflichtung, 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten 
wurde abgesehen. Diese Abstimmung fand zeitlich vor der Einführung des „Bau-Turbos“ und 
deutlich vor dem Grundsatzbeschluss und Leitlinien zum „Bau-Turbo“" (3220/2025, Anlage 2) 
statt, die heutigen Standards und Anforderungen waren nicht absehbar. Die mit dem Grund-
satzbeschluss eingeführte Verpflichtung, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist um-
zusetzen, bestand zu diesem Zeitpunkt ebenfalls nicht.  
 
Die Zustimmung der Gemeinde würde in diesem konkreten Einzelfall keinen Gleichbehand-
lungsanspruch auslösen, da es sich um einen „Altfall“, der vor Bekanntwerden der heutigen 
Bestimmungen und Standards abgestimmt wurde, handelt. 
Eine Verlängerung von Genehmigungen ist nicht möglich und mit Ablauf des Bauvorbescheids 
und Erlöschen einer Bindungswirkung muss ein erneuter Antrag auf Grundlage und Einhal-
tung der Anforderungen des Grundsatzbeschlusses und Leitlinien zum "Bau-Turbo" einge-
reicht werden.  
 
Priorisierung  
Für die Qualifizierung der Planung (vgl. Abb. 6 in Anlage 2: „Phase B“) können personelle 
Ressourcen in der Verwaltung bereitgestellt werden. Das Projekt ist entsprechend priorisiert. 
 
Einbindung Politik 
Die zuständigen Gremien werden über die informelle Anfrage zum Wohnungsbau-Turbo in 
Kenntnis gesetzt, da gemäß Änderungsbeschluss (AN/0529/2026) folgende Aspekte erfüllt 
sind:  
 
 Das Vorhaben überschreitet sehr wahrscheinlich den festgelegten Schwellenwert von 75 
Wohneinheiten, bzw. 6.750m² Geschossfläche Wohnen. 
 
 Für den Bereich des Vorhabens widersprüchliche Zielsetzungen zwischen Masterplan 
Stadtgrün und rechtskräftigen Bebauungsplan erkennbar.  
 
 Das Vorhaben weicht von den übergeordneten städtebaulichen Zielsetzungen ab und er-
fordert somit eine Gewichtung gemäß den Leitlinien zum Grundsatzbeschluss (Punkt 2.3). 
 
In einem eigenständigen Beschluss können die zuständigen Gremien sowohl eine abwei-
chende Einschätzung zur Zustimmungsfähigkeit des Vorhabens als auch vorhabenbezogene 
Bedingungen für die Zustimmung zum Gegenstand machen. Der Beschluss ist für die Verwal-
tungsentscheidung im Rahmen der Bauantragsprüfung bindend.  
 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Projekt-Steckbrief 
 
 
gez. Haack