Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterung des "Wohnungsbau-Turbos": Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald

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  Dezernat, Dienststelle VI/61/611 Vorlagen-Nummer 22.06.2026 1728/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 22.06.2026 Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 30.06.2026 Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos„: Am Stiftswäldchen 19 in Köln- Hahnwald Vorhaben Name/ Lage: Am Stiftswäldchen 19, Hahnwald, Rodenkirchen Vorhabenträger*in: Erbengemeinschaft von Mülhens Typ: Quartiersentwicklung Wohneinheiten: zusätzlich 63 -113 (Geschossfläche ca. 20.840 m²) Anteil öffentlich gefördert: nein Ergänzende Nutzungen: keine Zustimmungsfähigkeit: Leitlinienkonform: nein, Zielkonflikte und Planungskonflikt liegt vor Verwaltungseinschätzung: zustimmungsfähig Bedingungen: Die Baumschutzsatzung, die Wasserschutzzone (3), der Artenschutz und Ab- stand der Gebäude zu der nordwestlich angrenzenden Waldfläche „Eichenwäldchen“ sind zu beachten. Eine bodenkundliche Baubegleitung erforderlich. Klimawandelanpassungsmaßnah- men sollen berücksichtigt werden, da durch das Vorhaben erhebliche Umwelteinwirkungen erzeugt werden. Erläuterung: Für den Bereich des Vorhabens existiert ein rechtswirksamer Bebauungsplan Nr. 68379/02. Der planungsrechtliche Zulässigkeitsrahmen richtet sich nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Dieser setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens Reines Wohngebiet (WR) mit einem sehr weiten Baufenster (welches grundsätzlich eine Bebauung auf circa 4/5 der Fläche zu- lässt) fest. Von einer Bebauung ausgenommen ist der nordwestliche Bereich (Fläche mit Bin- dungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern). Das geplante Vorhaben erfordert weitergehende Abweichungen/ Befreiungen aufgrund der geplanten Über- schreitung der Geschossflächenzahl (GFZ), Erhöhung der Wohneinheiten sowie eine Verrin- gerung der Mindestgröße der Baugrundstücke von 2.000 m² auf 1000 m². Die Vorhabenträger haben eine Bauvoranfrage, mit dem Ziel Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB zu erhalten, gestellt. Mit Aktualisierung der Planunterlagen am 10.06.2026 gilt die Frist für die hiermit verbundene gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB (3 Monate) Die Verwaltung kommt zum vorläufigen Ergebnis, dass das Vorhaben zum einen mit den städ- tebaulichen Zielen Kölns hier insbesondere dem Ansatz 1 „Realisierung von angemessenen 2 Dichten, Nutzungs- und Typologiemischungen“ und dem Ziel „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“ nicht vereinbar ist. Zum anderen die geplante Bebauung aber durchaus eine für den städtebaulichen Kontext diesen Zielen angemessene Lösung vorschlägt. Der Planungs- vorschlag berücksichtigt die im Bebauungsplan festgesetzten Grünmaßnahmen. Eine Bereit- schaft zum Abschluss eines Zustimmungsvertrages mit den in den Leitlinien zum "Bau-Turbo" (3220/2025, Anlage 2) definierten Vertragsgegenständen (Kap. 3, Anteil öffentlich geförderter Wohnungsbau und Umsetzungsverpflichtung) liegt nicht vor. Des Weiteren sind widersprüchli- che Zielsetzungen zwischen Masterplan Stadtgrün und Bebauungsplan erkennbar, welcher die Fläche als Immergrün ausweist. Das Vorhaben wurde bereits mit der BV2 in einer FVB im März 2025 positiv beraten. Von der Forderung nach der Verpflichtung, 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten wurde abgesehen. Diese Abstimmung fand zeitlich vor der Einführung des „Bau-Turbos“ und deutlich vor dem Grundsatzbeschluss und Leitlinien zum „Bau-Turbo“" (3220/2025, Anlage 2) statt, die heutigen Standards und Anforderungen waren nicht absehbar. Die mit dem Grund- satzbeschluss eingeführte Verpflichtung, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist um- zusetzen, bestand zu diesem Zeitpunkt ebenfalls nicht. Die Zustimmung der Gemeinde würde in diesem konkreten Einzelfall keinen Gleichbehand- lungsanspruch auslösen, da es sich um einen „Altfall“, der vor Bekanntwerden der heutigen Bestimmungen und Standards abgestimmt wurde, handelt. Eine Verlängerung von Genehmigungen ist nicht möglich und mit Ablauf des Bauvorbescheids und Erlöschen einer Bindungswirkung muss ein erneuter Antrag auf Grundlage und Einhal- tung der Anforderungen des Grundsatzbeschlusses und Leitlinien zum "Bau-Turbo" einge- reicht werden. Priorisierung Für die Qualifizierung der Planung (vgl. Abb. 6 in Anlage 2: „Phase B“) können personelle Ressourcen in der Verwaltung bereitgestellt werden. Das Projekt ist entsprechend priorisiert. Einbindung Politik Die zuständigen Gremien werden über die informelle Anfrage zum Wohnungsbau-Turbo in Kenntnis gesetzt, da gemäß Änderungsbeschluss (AN/0529/2026) folgende Aspekte erfüllt sind:  Das Vorhaben überschreitet sehr wahrscheinlich den festgelegten Schwellenwert von 75 Wohneinheiten, bzw. 6.750m² Geschossfläche Wohnen.  Für den Bereich des Vorhabens widersprüchliche Zielsetzungen zwischen Masterplan Stadtgrün und rechtskräftigen Bebauungsplan erkennbar.  Das Vorhaben weicht von den übergeordneten städtebaulichen Zielsetzungen ab und er- fordert somit eine Gewichtung gemäß den Leitlinien zum Grundsatzbeschluss (Punkt 2.3). In einem eigenständigen Beschluss können die zuständigen Gremien sowohl eine abwei- chende Einschätzung zur Zustimmungsfähigkeit des Vorhabens als auch vorhabenbezogene Bedingungen für die Zustimmung zum Gegenstand machen. Der Beschluss ist für die Verwal- tungsentscheidung im Rahmen der Bauantragsprüfung bindend. Anlagen: Anlage 1: Projekt-Steckbrief gez. Haack

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  1 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Projekt-Steckbrief „Wohnungsbau-Turbo“ für die Absmmung Phase A (Voreinschätzung) Adresse/ Projektname: Am S%swäldchen 19 in Köln-Ha hnwald Bezirk und Stad.eil: Rodenkirchen, Hahnwald Geschossfläche Wohnen: ca. 20.840 m² Anzahl Wohnungen: 63 - 113 WE Vorhabenträger: Erbengemeinscha% von Mülhens Mi.eilung notwendig: ja Öffentlichkeits- beteiligung: nein Qualifizierungs- verfahren: nein Priorisiert bei 61: Ja Abbildung 1: Einordnung des Projektgebiets im Stadtgefüge 2 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Abbildung 2 + 3: Lageplan und Städtebauliches Konzept 3 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Anwendungsfall Wohnungsbau Vorhaben Hinweis (X) Neubau X Bestandsgebäude: Erweiterung, Änderung, Erneuerung § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Bauliche Anlagen: Nutzungsänderung (+ Änderung/ Erneuerung) § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Ergänzende Nutzungen Art Hinweis (X) keine X Anlagen für kulturelle Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für soziale Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für gesundheitliche Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen. § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Planungsrechtliche Ausgangslage Planungsrechtliche Ausgangslage Hinweis (X) Unbeplanter Innenbereich Beplanter Innenbereich BP 68379/02 Arbeitstel: „Im Hasengarten“ X Außenbereich § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar ! § 246e BauGB nur wenn im räumlichen Siedlungszusammenhang Öffentliche / Private Belange > „Show-Stopper“ Belang Hinweis (X) Umweltbelange „zusätzlich erhebliche Auswirkungen“ > Ergebnis Check-Liste 614-4 X Erschließung Umfängliche neue Erschließung sanlagen Private Belange Rücksichtslosigkeit 4 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Auswertung: Mi9eilung (ASrZ und betroffene BV) notwendig! Siehe Beschluss gemäß Änderungsantrag. Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ (gemäß Leitlinien , Punkt 2.2) Bedingungen Hinweis ja/nein Die Abweichungen / Befreiungen können nicht auf Grundlage von § 34 Abs. 3a BauGB bzw. § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Außenbereich (§ 35 BauGB): Es handelt sich nicht um ein „privilegiertes“ oder „sonsDges“ Vorhaben. ja Das Vorhaben liegt innerhalb einer Fläche, die im Flächennutzungsplan als W / WA / WB / M / MI / MK dargestellt ist. ja Das Vorhaben liegt nicht in einem LandschaHsschutzgebiet (siehe LandschaHsplan ) ja Das Vorhaben entspricht den strategischen Aussagen des Masterplans Stadtgrüns . Nicht vereinbar: Fläche ist als Immergrün dargestellt. nein Das Vorhaben entspricht den strategischen Empfehlungen der „Kölner Perspekven 2030+ / Zielkarte Wohnen“ . Prinzip Innen - vor Außenentwicklung > Nachverdichtung in gut erschlossenen Lagen ja Das Vorhaben entspricht den strategischen Empfehlungen der „Kölner Perspekven 2030+ / Zielkarte Wohnen“ . Ansatz 1: Realisierung von angemessenen Dichten, Nutzungs- und Typologiemischungen Ziel 3.2: Köln sorgt für bezahlbaren Wohnraum und vielfälDge Wohnformen. nein Ab 20 mit dem Vorhaben neu geschaffenen Wohnraum: Das Vorhaben weist einen geplanten Anteil von mindestens 30 % förderfähigem Wohnungsbau in Anlehnung der Regelungen des Kooperaven Baulandmodells vor und ist auf zeitnahe Umsetzung ausgelegt. Keine Umsetzung nein 5 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Abwägende Beurteilung durch 61 Städtebauliche Wirkung > Kontrollfragen § 34 Abs. 3b BauGB: § 31 Abs. 3 BauGB: § 246e BauGB: Führt das Vorhaben aufgrund der Vorbildwirkung zu einer ungewünschten städtebaulichen Folgeentwicklung? Löst das Vorhaben städtebauliche, bewälDgungsbedürHige Spannungen aus? Löst das V orhaben einen Gebietserhaltungsanspruch aus? nein Führt das Vorhaben zur FunkDonslosigkeit des Bebauungsplans? nein Gibt es für das Vorhaben unklare/widersprüchliche städtebauliche Zielsetzungen? Liegt das Vorhaben im Außenbereich? TriN nicht zu ZusDmmungsfähig (X) TriN teilweise zu / unklar ZusDmmungsfähigkeit in ÄB ggf. PKW zu klären TriN zu Nicht zusDmmungsfähig Erläuterung: Städtebauliche Qualität > Kontrollfragen (siehe „Köln Katalog – neue QuarDere “) ab 44 WE unter 44 WE Dichtecheck Weist das Vorhaben eine QuarDersdichte auf, die den Zieldichten des Köln Katalogs entspricht? Äußere Stadt = mehr als 0,8 / Innere Stadt = höher als 1,2 / Innenstadt = höher als 1,5 (Geschossfläche: Quar%ersfläche = Quar%ersdichte) Dichte voraussichtlich: 0,4 Äußere Stadt > 0,8 Entspricht nicht den Zieldichten des Köln Katalogs Dichtecheck Entspricht die Bebauungsdichte einer Dichte, die als Maßstab für die weitere Entwicklung der näheren Umgebung gewünscht ist? Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwerDge Umsetzung? Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwerDge Umsetzung? 6 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Darüber können noch keine Aussagen getroffen werden. Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs - und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpH? Ein sparsamer Umgang mit versiegelter Fläche ist vorgesehen. Zu der Reduzierung von Stellplätzen gemäß Stellplatzsatzung können noch keine Aussagen getroffen werden. Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs - und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpH? Quantave und qualitave Ausgestaltung von Grünräumen Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte und gemäß KooperaDven Baulandmodell ausreichend öffentlich zugängliche Grün- und Spielflächen berücksichDgt? Ergeben sich zusammenhängende Grünflächen mit robuster, klimaresilienter und qualitaDv hochwerDger Ausgestaltung? Die Anforderungen des Koopera%ven Baulandmodells kommen hier nicht zum Tragen. Quantave und qualitave Ausgestaltung von Grünräumen 20 -44 WE: siehe links. Unter 20 WE: Wird eine begrünte Freifläche mit robuster, klimaresilienter und qualitaDv hochwerDger Ausgestaltung geschaffen? Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der QuarDersentwicklung, sowie in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? Darüber können noch keine Aussagen getroffen werden. Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? Soziales Miteinander Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen privaten und gemeinschaHlichen genutzten Räumen auf? nein Soziales Miteinander Sieht das Vorhaben mindestens einen gemeinschaHlich nutzbaren (Frei-)Raum vor? TriN zu zusDmmungsfähig (X) TriN teilweise zu/ unklar Anpassung und Qualifizierung Konzept notwendig X TriN nicht zu nicht zusDmmungsfähig bzw. neues Konzept notwendig 7 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Am Stiftswäldchen 19 in Köln-Hahnwald Erläuterung: Welche Aspekte sind ausreichend erfüllt, welche müssen im Rahmen Qualifizierung (B) angepasst/konkre%siert werden?