Jahresabschluss 2020 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S)

Anlage 1 zur Vorlage V/0535/2021

Lagebericht 2020
der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen
der Stadt Münster GmbH

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Trotz Corona-Pandemie weiterhin steigende Preisentwicklungen in Münster

Im Jahr 2020 liegt die Bevölkerungszahl der Stadt Münster bei 312.969 Personen. Gegenüber 2019
ist ein Anstieg von 0,25 Prozent zu verzeichnen." Es folgt nach’ wie vor ein Wachstumstrend, jedoch
in abgeschwächter Form. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass sich die
Wanderungszahlen zunehmend ausgleichen und sich die, Zuzüge und Fortzüge auf einem
ähnlichen Niveau befinden. Die Arbeitslosenquote ist im Vergleich zum vergangenen
Geschäftsbericht gesunken und liegt 2019 bei 4,6 Prozent, somit ist ein Rückgang von 0,4
Prozentpunkten festzustellen.? Coronabedingt hat sich die Arbeitslosenquote ab April 2020 erhöht
und erreichte im August und September 2020 einen Spitzenwert von 5,7 Prozent, pendelte sich
jedoch Ende des Jahres auf 5,0 Prozent ein.?

Die Preisentwicklung der Vorjahre hat in bestimmten Segmenten an Dynamik verloren. Bei
Mietwohnungen und bei freistehenden Eigenheimen liegt der Preisanstieg unterhalb der
Preisanstiege der Vorjahre. Nichtsdestotrotz sind jedoch in allen Segmenten Preissteigerungen
vorhanden, wenngleich in abgeschwächter Form. Der jährliche Preisanstieg der letzten fünf Jahre
liegt im Mietsegment bei 4,0 Prozent, der mittlere Angebotspreis liegt bei 11,38 Euro/m?.
Gegenüber 2016 liegt ein Preissprung von 22 Prozent vor. Im Eigentumssegment liegt dieser
Preissprung auf einem höheren Niveau und die jährliche Steigerungsrate bei knapp 10,1 Prozent.
Zuletzt liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich
4.515 ‘Euro/m?. Bei Eigenheimen liegt der Preissprung gegenüber 2016 sowohl bei
Doppelhaushälften als auch bei freistehenden Einfamilienhäusern bei 44 Prozent. Die jährliche
Wachstumsrate liegt zwischen 8,9 und 9,4 Prozent. Bei Reihenhäusern liegt diese bei 8,1 Prozent
und der Preissprung bei 39 Prozent. Die jährlichen Preissteigerungen und die Preissprünge
befinden sich in den jeweiligen Eigenheimsegmenten auf' einem ähnlichen Niveau.* Der
Münsteraner Wohnungsmarkt gilt weiterhin als angespannt, welches durch den Anstieg der
Angebotspreise sichtbar wird. Der ‚Anstieg ist nur geringfügig und segmentspezifisch von der
Corona-Pandemie gedämpft worden.

Um der Anspannung am Markt entgegenzuwirken, liegen auch weiterhin hohe
Baufertigstellungszahlen vor. In 2019 wurden in Münster 1.749 Wohnungen fertiggestellt. Der
Schwerpunkt der Bautätigkeiten liegt weiterhin auf dem Mehrfamilienhaussegment. Rd. 81,4
Prozent der realisierten Wohnungen wurde in diesem Segment realisiert, d.h. das
Eigenheimsegment nimmt weiterhin eine untergeordnete Rolle in.°

! Quelle: Website Stadt Münster Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen in Münster und den Stadtbezirken (stadt-
muenster.de)

2 Quelle: Website Stadt Münster Jahres-Statistik 2019 der Stadt Münster - Kapitel Erwerbstätigkeit (stadt-muenster.de)

3 Quelle: Bund, Länder und Kreise - Münster, Stadt - Statistik der Bundesagentur für Arbeit (arbeitsagentur.de)

4 InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung auf Grundlage von ImmobilienScout24

5 Quelle: Stadt Münster - Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, VerkehrsplanungJahres-Statistik 2019 der Stadt Münster -
Kapitel Bautätigkeit und Wohnen (stadt-muenster.de)

Das Unternehmen
Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH
(Wohn + Stadtbau) wurde auch in 2020 durch das Bestandsmanagement, die Projektentwicklung
und Realisierung im Baubereich sowie den Immobilienservice geprägt.

Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 8,2 Mio. € hat die Wohn + Stadtbau das Geschäftsjahr
2020 erfolgreich abgeschlossen und das geplante Ziel leicht übertroffen. Gegenüber dem Vorjahr
wurde ein um 0,3 Mio. € höheres Jahresergebnis erzielt.

Das Investitionsvolumen in den eigenen Bestand betrug 2020 rund 39,3 Mio. €. In den Neubau
wurden insgesamt 33,7 Mio. € investiert, davon sind 29,9 Mio. € in das Anlagevermögen und 3,8
Mio. € in das Umlaufvermögen ausgewiesen.

Organisation und Mitarbeiter“

Die pandemische Situation verdeutlicht uns, wie wichtig es war und bleibt, die Digitalisierung
weiter voranzubringen. Durch die Erneuerung der IT-Infrastruktur und der Hardware konnten wir
eine Verlagerung ins Homeoffice schnell realisieren. So können nun mehr als 30 % der
Mitarbeitenden störungsfrei die Geschäftsprozesse von zuhause bearbeiten. Fokussiert wurden
darüber hinaus das digitale Archiv der WEG-Verwaltung und der digitale Rechnungseingang im
Bereich der Betriebskostenabrechnung. Dabei liegt ein weiteres Augenmerk insbesondere auf die
effiziente Nutzung der neuen digitalen Prozesse verbunden mit allen notwendigen
Prozessoptimierungen. Die aktuelle Lage verstehen wir als Chance und widmen dem Jahr 2021 das
Motto „Qualitätsoffensive” und werden eruieren, welche Arbeitsprozesse - auch nach Rückkehr
zur Normalität - in den digitalen Fokus zu stellen sind.

Auch die Unternehmensprozesse und -abläufe werden laufend überprüft. So wurde gemäß den
Vergaberichtlinien die Leistungen für die interne Revision neu ausgeschrieben. Für den
Prüfungszeitraum 2020 bis 2022 überzeugte die Beratungs- und Prüfungsgesellschaft BPG mbH
aus Münster. Zwei Prüfungsfelder wurden für das Jahr 2020 mit der Geschäftsführung und dem
Aufsichtsrat abgestimmt. Untersucht wurden das Prüfungsfeld „Compliance” und
„Geschäftsbeziehungen zu anderen städtischen Gesellschaften”. Die Ergebnisse ergaben keine
Beanstandungen und man attestierte uns eine hohe Transparenz.

Die Wohn + Stadtbau beschäftigte zum Bilanzstichtag 109 Mitarbeiter und verzeichnet damit im
Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 0,92 %. Von den Mitarbeitern sind 46,79 % Frauen und
53,21 % Männer. Die Quote der Auszubildenden beläuft sich auf 8,26 %. Tarifliche Lohn- und
Gehaltsanpassungen sowie Zuführungen zu den Rückstellungen führten somit zu einem
zusätzlichen Personalaufwand von knapp 302 TE.

Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH
Die Wohn + Stadtbau ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100%igen Tochtergesellschaft

Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft besitzt 88 Wohnungen in
einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128 Wohnungen in Münster-Angelmodde.

& Aus Gründen der Lesbarkeit wird in dem Lagebericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu
verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, sollen diese
geschlechtsunabhängig verstanden werden,

Wirtschaftsbericht

Projektentwicklung und Realisierung im Neubaubereich

Insgesamt 56 Wohneinheiten wurden in 2020 von der Wohn + Stadtbau errichtet. Dabei handelt
es sich um 47 öffentlich geförderte Wohnungen und 9 frei finanzierte. Neben Mietwohnungen

wurden 3 Kitas mit insgesamt 17 Gruppen fertiggestellt. Am 31.12.2020 befanden sich 9 Projekte
im Bau und 21 Projekte in der Planung.

Baufertigstellungen:

Kita- Gewerbe
Gruppen

4

Im Bau befindlich:

Bonhoefferstr. 31-33

An der Hiltruper Baumschule Einzelhandel + Wohnen

Nikolausweg / Wohngebäude (BB)

Burgstr. 2a (Kita

An der Hiltruper Baumschule 27-37

Vans — — — — — 3 3 ST ef IT T |
Vrrerc2LLRLRLRLRmDmD3—3— |

'York-Quartier C 2

In Planung:

, Wohneinheiten [Gewerbe Gesamt | erund- |steilptätzev]
[Se er fen rn stücke | Garagen
Lorenzgrön Grundstücke EFH - An der Hiltruper Baumschule 10,121] | | 0
Luise-Rappoport-Weg MW ei | | | | In] To |
[York-Quartier C5 MW [0] 7 | [| To] I 5 |
[Vork Quer a Ka ——— [a] |
Josefschule MW / Wohngruppen 36 23

IGescherweg 87

'Anı der Hiltruper Baumschule 15-25 MW
|Anı der Hiltruper Baumschule 3-13 MW / Kita
'York-Quartier C8 MW

|York-Quartier C6 MW

|York-Quartier C6 MW

Vork-Quartier C6 ETW

|York-Quartier CIOMW
Luise-Rappoport-Weg MW
Luise-Rappoport-Weg ETW
Luise-Rappoport-Weg MW
|York-Quartier C3MW

|York-Quartier CAMW

'Vork-Quartier C7 MW / Kita

|York-Quartier C7 MW

York-Quartier CIETW
Summe

Bestandsmanagement

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um 5,0% auf 46,9, Mio. €. Ursächlich
hierfür war die Erhöhung der Nettosollmieten um 1,66 Mio. €,. die durch Neubauzugänge sowie
moderate Mieterhöhungen erzielt wurden. Das Bestandsmanagement umfasst die
Bewirtschaftung und Verwaltung des fremden und eigenen Besitzes von Mietwohnungen,
Gewerbeflächen, Stellplätze und Garagen sowie der Eigentümergemeinschaften. Am 31.12.2020
bewirtschaftete die Wohn + Stadtbau insgesamt:

Davon öffentlich
gefördert

Gesa Davon frei finanziert

Mietwohnungen EEE ee
532 IE: EEE
Fremd vernalket a 65
(Gesamt | As
an
Fremd verwaket EEE EEE EEE
Garagen 7steipiäze | | | 1
Eigener Besitz GER TEE: EEE:
[Fremd verwaltet
CE: EEE:
Garagen /stelplätze EEE)

Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes
Mietwohnungen

Der Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau ist zum 31.12.2020 um 0,94% zum Vorjahr
angestiegen. Durch den Neubau von 56 Wohnungen und den Verkauf einer Wohnung, erhöhte
sich der Wohnungsbestand um 55 Einheiten. Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen ist
dadurch leicht gestiegen. Zum Jahresende betrug die Wohnfläche der eigenen Wohnungen ca.
399.718 m2, die Durchschnittsgröße lag somit bei 67,42 m2.

Die Miete je Quadratmeter Wohnfläche stieg in 2020 im Durchschnitt um 2,86 % auf 6,12 €. Der
Anstieg resultiert aus dem generellen Wachstum durch Neubauzugänge sowie
Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im Bestand nach BGB. Zum
31.12.2020 lag die Miete je Quadratmeter Wohnfläche bei 6,16 €. Die Wohn + Stadtbau schöpft das
Mietpotenzial nach dem gültigen qualifizierten Mietspiegel für Münster nicht voll aus, sondern
verfolgt ein nachhaltiges und zurückhaltendes Mietenkonzept.

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte zu einem guten Ergebnis in der
Vermietung: Am 31.12.2020 befanden sich 12 Wohnungen in der Neuvermietung. Insgesämt
3 Wohnungen standen wegen Reparaturmaßnahmen, 1Wohnung auf Grund laufender
Rechtsverfahren und 8 Wohnung fluktuationsbedingt leer. Von den 12 Einheiten stand zum
Berichtsstichtag 1 Wohnung länger als drei Monate leer. Die Erlösschmälerungen beliefen sich auf
lediglich 0,69 %. Die Fluktuationsquote sank in 2020 von 5,52 % auf 5,13 %.

Gewerbe

Der Bestand der Wohn + Stadtbau erweiterte sich um 3 Kindertagesstätten. Der Markt der
Gewerbevermietung ist weiterhin genau zu beobachten, da die Nachfrage in diesem Segment
deutlicher geringer ist. Daher sind Neuvermietungen derzeit intensiv zu betreuen. Die Mietpreise
sind noch stabil, Preisveränderungen halten sich in Grenzen. Die durchschnittliche Gewerbemiete
lag 2020 bei 8,76 € je Quadratmeter Nutzfläche.

Bestandspflege

Zum nachhaltigen Bestandsmanagement gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung
und Modernisierung. Im Jahr 2020 wurde wieder umfassend in energetische Maßnahmen,
Badmodernisierungen, Wohnungstüren und die Verbesserung des Wohnumfelds investiert. Die
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf 21,16 € je Quadratmeter
Wohn-/Nutzfläche (insgesamt rund 9,5 Mio. € inkl. der Verwaltungs- und Personalkosten).

Immobilienservice

Neben Miet- und Gewerbeeinheiten betreute die Wohn + Stadtbau 44 Eigentümergemeinschaften
nach WEG. Am 31.12.2020 befanden sich 929 Wohnungen und 3559 Stellplätze in der Verwaltung.
Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich-im Vergleich
zum Vorjahr wie folgt dar:

| 2020 1 2019
Eigenkapitalquote 25,1% 24,9%

Sollmieten 34.226 TE | 32.566 TE

8 Sollmiete je m? Wohnfläche | 6,16€ | 5,95 €

Instandhaltung und Modernisierung 9.461 T€ | 7.473 T€ |
[je m? Wohn-/Nutzfläche 21,16€ | 17,15€ |

Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den Planungsansätzen. In den
kommenden Jahren werden sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen auf
Vorjahresniveau ‚weiterentwickeln. Der hohe Betrag der Investitionen für Instandhaltung und
Modernisierung in 2020 ergab sich insbesondere aus einer umfassenden Modernisierung von zwei
Objekten mit 48 Wohneinheiten und 3.764 m? Wohnfläche. Das Volumen dieser Maßnahme betrug
rund 4,4 Mio. €. Zudem wurde umfangreich in die Anpassung der Müllstandorte im Rahmen der
Neueinführung der Wertstofftonne investiert.

Bei den Sollmieten erwarten wir für das Jahr 2021 eine Steigerung von rd, 1.685 T€.

Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist weiterhin gut. Das Jahresergebnis hat sich im Vergleich zum
Vorjahr um rund 0,3 Mio. € auf 8,2 Mio. € verbessert.
2020 2019 Veränderung
TE % TE % TE

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung

einschließlich Bestandsveränderungen 47.371 86,2 44.882 92,3 2.489
Umsatzerlöse aus Verkauf von

Grundstücken einschließlich

Bestandsveränderungen 4.446 8,1 1.468 3,0 2.978
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit
einschließlich Bestandsveränderungen 900 1,6 900 1,8 {6}

Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen
Leistungen einschließlich

Bestandsveränderungen 21 0,0 21 0,0 0
Andere aktivierte Eigenleistungen 1.715 3,1 1.079 2,2 636
Gesamtleistung 54.453 99,0 48.350 99,3 6.103
Andere betriebliche Erträge 501 1,0 319 0,7 182
Betriebsleistung 54.954 100,0 48.669 100,0 6.285
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 18.704 340 18.789 38,6 -85
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.570 6,5 1.332 2,7 2.238
Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen 413 0,8 57 0,1 356
Personalaufwand 6.518 11,9 5.816 12,0 702
Abschreibungen 9.131 16,6 8.492 174 639
Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.775 5,0 1.808 3,7 967
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.507 6,4 3.729 7,7 -222
Aufwendungen für die Betriebsleistung 44.618 81,2 40.023 82,2 4.595
Betriebsergebnis 10.336 18,8 8.646 17.8 1.690
Beteiligungs- und Finanzergebnis 232 155 77
Neutrales Ergebnis 718 1.050 -332
Ergebnis vor Ertragsteuern 11.286 9.851 1.435
Ertragsteuern -3.112 -2.000 -1.112
Jahresüberschuss 8.174 7.851 323
Spartenergebnisse 2020 2019 Veränderung
TE TE TE
| Hausbewirtschaftung 11.385 8.908 2.477
| Mietwohnungsbau und Modernisierung -948 | -119 -829
Bau- und Verkaufstätigkeit -292 -193 -99
Betreuungstätigkeit 38 | 50 | -12

Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle |
| Betriebsergebnis | 10.336 | 8.646

153 | 0 | 153
1.690

Vermögensaufbau 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
TE % TE - % TE
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 237 0,1 249 0,1 -12
Sachanlagen 353.684 88,8 333.262 89,9 20.422
Finanzanlagen 3.679 0,9 3.707 0,9 -28
357.600 89,8 337.218 90,9 20.382

Umlaufvermögen einschließlich
Rechnungsabgrenzungsposten

mittelfristig

Vorratsvermögen 7.802 2,0 3.938 1,1 3.864

übrige Aktiva 435 0,1 425 0,1 10
8.237 2,1 4.363 1,2 3.874

kurzfristig

Unfertige Leistungen und andere

Vorräte 12.407 3,0 11.910 3,2 497

Flüssige Mittel . 11.082 2,8 9.444 2,5 1.638

übrige Aktiva 8.814 2,3 7.903 2,1 911

32.303 8,1 29.257 7,8 3.046
Gesamtvermögen/Bilanzsumme 398.140 100,0 370.838 100,0 27.302
Die Kapitalstruktur 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
TE % TE % TE

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital 7.000 1,8 7.000 1,9 ‚o

Kapitalrücklage 13.172 33 13.172 3,6 {0}

Gewinnrücklagen 72.018 18,1 64.618 17,4 7.400

Bilanzgewinn 7.705 1,9 7.431 2,0 274
99,895 25,1 92.221 24,9 7.674

Fremdkapital einschließlich

Rechnungsabgrenzungsposten

lang- und mittelfristig

Rückstellungen 1.152 0,3 1.108 0,3 44

Darlehensverbindlichkeiten 261.087 65,6 245.982 66,3 15.105

Erhaltene Anzahlungen und andere

Verbindlichkeiten 3.087 0,8 0 0,0 3.087

Rechnungsabgrenzungsposten 10.312 2,5 9.048 2,4 1.264

273.638 69,2 256.138 - 69,0 19.500

kurzfristig

Rückstellungen 2.263 0,6 1.148 0,3 1.115

Erhaltene Anzahlungen 12.979 3,3 12.294 3,3 685

übrige Verbindlichkeiten und

Rechnungsabgrenzungsposten 7.365 1,8 9.037 2,4 -1.672
22.607 5,7 22.479 6,1 128

Gesamtkapital/Bilanzsumme 398.140 100,0 370.838 100,0 27.302

Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2020 um rd, 27,3 Mio. € auf aktuell 398,1 Mio. € erhöht.
Insbesondere die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des Sachanlagevermögens nach
Abschreibungen von rd. 20,4 Mio. € und den unfertigen Leistungen im Umlaufvermögen von rd.
4,4 Mio. €. Trotz der hohen Investitionen ist die Finanz- und Liquiditätslage ausgeglichen und ohne
Bedenken.

Finanzlage

Die Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2020 nach Fristigkeiten zeigt im Vergleich zum
Vorjahr folgende Deckungsverhältnisse:

31.12.2020 31.12.2019 Veränderung

TE TE T€
Langfristiger Bereich
Vermögenswerte 358.035 337.643 20.392
Finanzierungsmittel 372.446 348.359 24.087
Überdeckung 14.411 10.716 3.695
Mittelfristiger Bereich
Vermögenswerte 7.802 3.938 3.864
Finanzierungsmittel 3.087 0 3.087
Unterdeckung -4.715 -3.938 -777
Kurzfristiger Bereich
Finanzmittelbestand
Flüssige Mittel (im Vorjahr abzüglich Kontokorrent) 6.701 5.258 1.443
Finanzkonto Gesellschafter (Cash Pool) 5.243 915 4.328
11.944 6.173 5.771
Sonstige Vermögenswerte 20.359 23.084 -2.725
32.303 29.257 3.046
Verpflichtungen 22.607 22.479 128
Überdeckung 9.696 6.778 2.918

Am 31. Dezember 2020 waren die lang- und mittelfristig angelegten Vermögenswerte durch
Eigenkapital, langfristige Rückstellungen sowie lang- und mittelfristig zur Verfügung stehendes
Fremdkapital gedeckt. j

Die Kapitalflussrechnung

Jahresüberschuss ,

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

Zunahme langfristiger Rückstellungen

Tilgungsnachlässe (Auflösung RAP)

Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten

= Cashflow

Gewinn (-) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Zunahme von Grundstücken des Umlaufvermögens (ohne Umbuchungen)
Ab-/Zunahme sonstiger Aktiva j
Zunahme von erhaltenen Anzahlungen auf Verkaufsmaßnahmen
Zu-/Abnahme sonstiger Passiva

= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen

Veränderung sonstige Finanzanlagen

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen

Planmäßige Tilgungen

Umfinanzierungen/Rückzahlung von Darlehen

Dividende

= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

= Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
+ Finanzmittelbestand am 1.1.

= Finanzmittelbestand am 31.12.

2020
TE

8.174
9.131

- 44
-436
-8
16.905
-602
-3.498
2.723
3.087
100
18.715

713
-30.646
28
-29.905

36.121
-7.673
-10.987
-500
16.961
5.771
6.173
11.944

2019
TE

7.850
8.492
52
-273
-5
16.116
-720
-1.196
-2.645

-4.183
7.372

1.348
-40.376

24
-39.004

30.630
-7.051
-12.872
-500
19.607
-6.761
12.934
6.173

10

Chancen- und Risikobericht
Risikomanagement und Compliance

Die Wohn + Stadtbau überwacht und managed Risiken aktiv. Die Risikoberichterstattung umfasst
sowohl strategische und gesetzliche Risiken als auch unternehmenskonkrete Markt- und
Objektrisiken sowie Finanzrisiken. Dazu stelit das monatliche Reporting eine Vielzahl an
steuerungsrelevanten Kennzahlen und Informationen zur Verfügung. Potenzielle Risiken werden
anhand der Frühwarnindikatoren rechtzeitig erkannt und über Gegensteuerungsmaßnahmen
bearbeitet. Neben den operationellen Risiken werden somit auch die strategischen Risiken laufend
überwacht.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung sind bestandsgefährdende Risiken nicht erkennbar. Nach
einem Jahr praktischer Erfahrung in der COVID-19-Pandemie sind deren tatsächlichen und
potenziellen Auswirkungen besser kalkulierbar geworden. Gleichwohl ist weiter mit Risiken für den
künftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der
Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen
verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten
Einnahmen. Darüber hinaus können die bisher moderat gestiegenen Mietausfälle weiter
zunehmen.

Die Leitlinien für die Compliance der Wohn + Stadtbau sind seit dem 21.09.2011 durch den Public
Governance Kodex der Stadt Münster geregelt. Hier finden sich die Beteiligungsgrundsätze und
die Rahmenrichtlinien wieder, an denen sich die Wohn + Stadtbau orientiert.

Innerhalb der Wohn + Stadtbau wurden diese Regeln operationalisiert und konkretisiert. Regeln
und Grundsätze für ein rechtlich korrektes und verantwortungsbewusstes Handeln für Organe,
Geschäftsführung und Mitarbeiter sind im Compliance-Handbuch der Wohn + Stadtbau
festgehalten. Das Handbuch befindet sich im Intranet der Wohn + Stadtbau und gilt seit Februar
2019.

Um die Einhaltung von Gesetzen und unternehmensinternen Richtlinien sicherzustellen, wurde
eine Compliance-Beauftragte ernannt. Sie ist Ansprechpartnerin für alle Fragen und Hinweise im
Zusammenhang von Compliance. Regelmäßig jährlich und zusätzlich im Bedarfsfall tritt ein
Compliance-Gremium zusammen, um den Jahresbericht der Compliance-Beauftragten
entgegenzunehmen und um eventuelle Einzelfälle zu entscheiden. Die Compliance-Regeln sind
über eine Betriebsvereinbarung für alle Mitarbeiter und Organe bindend geworden.

Strategische und gesetzliche Risiken

Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird durch die Stadt Münster als
Alleingesellschafterin wesentlich geprägt. Das Hauptziel der Gesellschaft ist weiterhin, auf
wirtschaftlich nachhaltige Weise bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur
Verfügung zu stellen. Die wohnungspolitischen und fiskalischen Ziele der Gesellschafterin werden
durch die Gesellschaft operationalisiert. Dazu sind Aufsichtsräte, Gesellschaftervertreter und
Geschäftsführung regelmäßig in Klausurtagungen im Austausch. Jeweils für einen
Mittelfristzeitraum von fünf Jahren schließen Gesellschaft und Gesellschafterin einen Management
Kontrakt ab, der neben den operationalisierten quantitativen Zielen auch qualitative Ziele enthält.
Der Management Kontrakt fixiert die Unternehmensstrategie mittelfristig. Der aktuelle
Management Kontrakt endet mit Ablauf des Geschäftsjahre 2021 und wird in 2021 für fünf weitere
Jahre abgeschlossen. Die Abstimmungs- und zielfindungsarbeiten finden bereits statt.

11

Grundsätzliche strategische Risiken liegen in der demographischen Entwicklung. Das
Wohnungsportfolio ist am Standort Münster konzentriert. Die Bevölkerungsvorausberechnungen
sagen weiteres Einwohner-Wachstum für Münster voraus. Somit liegt derzeit kein Risiko in der
quantitativen Nachfrageentwicklung. Bei der qualitativen Nachfrageentwicklung ist einerseits ein
Trend zu kleineren, barrierefreien Wohnungen zu beobachten, andererseits werden verstärkt
Möglichkeiten zum Wohnen in Gemeinschaft nachgefragt. Beiden Entwicklungen trägt die Wohn +
Stadtbau mit ihrem differenzierten Bauprogramm Rechnung. |

Risiken bestehen in einer weiteren Ausweitung der regulatorischen Anforderungen an die
Baustandards. Diese führen unmittelbar zu steigenden Baukosten in ohnehin schon heiß
gelaufenen Markt für Bauleistungen und Baumaterial. Die Wirtschaftlichkeit der
Neubaumaßnahmen wird deshalb über eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Methode des
vollständigen Finanzplans überprüft.

Markt- und Objektrisiken

Der Wohnungsmarkt in Münster hat sich weiter als stark wachsend bewiesen. Wir erwarten auch
weiterhin signifikante Nachfrageüberhänge bei bezahlbaren Mietwohnungen, aber auch im
Bauträgergeschäft für Eigentumswohnungen. Dabei verteuern sich Grundstücke und
Bauleistungen weiter. Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden blieben in vierten
Quartal 2020 auf Grund der temporären Absenkung der Umsatzsteuer auf Vorjahresniveau. Die
Steigerung der Baupreise betrug ohne Steuereffekt 2,5 % (Vorjahr: 3,8 %).” Baustoffe und
Bauleistungen werden dabei nicht nur teurer, sondern auch knapper. Ein Indikator hierfür ist die
Anzahl der an den Ausschreibungen teilnehmenden Bauunternehmen. Erste Knappheitseffekte
bei Baustoffen sind bereits erkennbar, bspw. bei den Lieferzeiten für Holzbaustoffe.

Im Bauträgergeschäft liegt weiterhin eine wichtige Ertragsquelle der Gesellschaft. Die Ergebnisse
aus dem Bauträgergeschäft ermöglichen der Wohn + Stadtbau die Bildung von Eigenkapital, das
dann zum Bau bezahlbarer und qualitätsvoller Mietwohnungen eingesetzt wird. Die Nachfrage
nach Eigentumswohnungen hat sich durch die COVID-19-Pandemie nicht verändert und wird bei
unverändertem Zinsumfeld auch über 2021 als stabil angenommen. Sollte die Nachfrage sinken,
würde das u. a. die Refinanzierung von Neubauvorhaben einschränken und die Liquidität belasten.

Finanzrisiken

Die Wohn + Stadtbau hat die Niedrigzinsphase genutzt, um ihren Kapitaldienst deutlich zu
optimieren. Konsequent nutzt die Gesellschaft die Fördermöglichkeiten von Bund, Land und Stadt.
Die ergänzenden Kapitalmarktdarlehen lassen sich derzeit noch zu guten Konditionen aufnehmen.
Mit zunehmender Bautätigkeit wächst auch der Finanzierungs- und Liquiditätsbedarf der
Gesellschaft. Die Gesellschaft steuert ihre liquiden Mittel über eine Liquiditätsplanung auf
Monatsbasis. Geldkonten werden täglich überprüft. Die Zahlungsfähigkeit war und ist bei der
Wohn + Stadtbau gegeben. Daneben erlaubt das Cashpooling der Stadt Münster eine weitere
Flexibilität. Der Verfügungsrahmen beträgt 5 Mio. €. "

Markt- und Objektchancen
Wie beschrieben wachsen die Stadt Münster und auch die Region stetig weiter. Wichtiges Ziel der

Stadtentwicklung bleibt die Ansiedlung von Industrie- und Dienstleistungsbetrieben. Die
Verbindung zur Hochschule macht Münster attraktiv für innovationorientierte Unternehmen. So

? nttps://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/01/PD21_008_61 261.html

12

kam es in 2020 zu einem Bevölkerungszuwachs von 0,25 Prozent auf 312.969 Einwohner‘. Mit der
hohen Nachfrage nach Wohnraum steigen die Marktmieten weiter. Die ortsübliche
Vergleichsmiete ist in den vergangenen 4 Jahren um 18,8 % gestiegen.

In Umsetzung der Zielsetzung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten nutzt die
Gesellschaft die damit einhergehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen ihrer
nachhaltigen Mietenpolitik nicht vollständig aus. Die Ertragslage im Bereich Hausbewirtschaftung
kann durch die Corona-Krise gefährdet werden, wenn sich bei einer Vielzahl der Mieter
Mietausfälle oder Mietstundungen ergeben. Das ist jedoch aus den bisherigen Erfahrungen mit
der Corona-Pandemie noch nicht erkennbar. Das Wohnungsangebot der Gesellschaft ist auf einem
guten bis sehr guten Qualitätsstandard und Erhaltungszustand. Dadurch ist die Marktfähigkeit des
Wohnungsangebots auch weiterhin gesichert. Zukünftig wird die Strategie der energetischen
Modernisierung zur Reduktion von Treibhausgasen weiter intensiviert.

Finanzchancen

Die Finanzierungssituation bleibt positiv. Der Rat der Stadt Münster hat beschlossen, die Wohn +
Stadtbau mit 50 Mio. € zusätzlichem Eigenkapital auszustatten. Dazu sollen hauptsächlich
Grundstücke in die Kapitalrücklage übertragen werden. Die Verwaltung erarbeitet zurzeit ein
Konzept für die Auswahl geeigneter Grundstücke. Trotz steigender Grundstückspreise und
steigenden Baupreisen kann auch dank der guten Landesförderung für Mietwohnungen noch eine
risikoadäquate Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben erreicht werden. Der gute und
zunehmende Tilgungsstand und die stetig wachsenden Verkehrswerte des Immobilienbestands
führen zu Beleihungsreserven, die die Finanzierungsmöglichkeiten der Gesellschaft nochmals
verbessern.

8 Quelle: Website Stadt Münster Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen in Münster und den Stadtbezirken (stadt-
muenster.de)

13

Prognosebericht

Im zweiten Jahr der COVID-19-Pandemie ist der Umgang mit den Kontaktbeschränkungen
eingeübt, die wirtschaftlichen und sozialen Folgen werden absehbar und damit besser planbar.
Die Impfstrategie der Bundes- und Landesregierung nährt die Hoffnung auf eine Beruhigung und
Normalisierung der Lebensverhältnisse zum vierten Quartal des Jahres. Damit wird sich die
teilweise angespannte finanzielle Lage unserer Wohnungs- und Gewerbemieter wieder
verbessern. Zum Jahresende erwarten wir eine Annäherung der Bewirtschaftungssituation an die
Vor-Pandemie-Zeit.

Im Neubau ist mit weiter steigenden Preisen für Bauleistungen und insbesondere für Baumaterial
zu rechnen. Die Rohstoffknappheit entsteht unter anderem auch durch die verstärkte Bautätigkeit
in anderen Ländern, auch und vor allem außerhalb Europas. Deshalb wird für die Wohn + Stadtbau
das Management der Baukosten zur Hauptaufgabe im kommenden Jahr. Das hohe Bauvolumen
ist vor allem durch den Wohnungsneubau auf den Konversionsflächen der ehemaligen YORK- und
OXFOD-Kaserne geprägt. Allein auf der YORK-Kaserne befinden sich im Jahr 2021 mehr als 450
öffentlich geförderte Wohnungen im Bau, für die die Baukosten bereits fixiert werden konnten.
Zusätzlich entsteht bereits eine Kindertagesstätte, um den ersten Wohnungsmietern direkt eine
Kinderbetreuung anbieten zu können. Auf der OXFORD-Kaserne sind 161 Wohnungen im Bau,
deren Baukosten aktiv zu managen sind. An der Hiltruper Baumschule befinden sich 180
Wohnungen, eine Kindertagesstäte und ein Nahversorger in der Bau- und
Bauvorbereitungsphase.

In der Modernisierung werden in diesem Jahr die Maßnahme an der Von-Stauffenberg-Straße
abgeschlossen. Dabei werden 48 frei finanzierte Wohnungen energetisch modernisiert. Durch den
Einsatz von Fördermitteln des Landes Nordrhein-Westfalen bleiben die Wohnungen bezahlbar in
der Höhe der Fördermiete. Ein vergleichbares Modernisierungsprojekt startet an.der Pater-Kolbe-
Straße im Stadtteil Amelsbüren. Auch hier wird eine anspruchsvolle Fassadengestaltung im
Materialmix zusammen mit signifikanter energetischer Verbesserung erreicht. Bei beiden
Projekten kommen Fassadenbegrünung und Photovoltaik zum Einsatz. So werden auch zukünftig
im Wohnungsportfolio klimaschützende Maßnahmen mit Verbesserung des Wohnumfelds und
des Wohnwerts kombiniert. 2021 werden insgesamt ca. 7 Mio. € Modernisierungs- und
Instandhaltungsaufträge, überwiegend an regionale Handwerksbetriebe, ausgelöst und vergeben.
Aktuell entwickeln wir eine Klimastrategie für das Immobilienportfolio, um einen signifikanten
Beitrag zur Klimastrategie der Stadt Münster als Gesellschafterin zu leisten. Die zukünftige
Modernisierungsplanung wird auf dieser Basis erfolgen.

Das Serviceangebot zur Betreuung der Bewohner werden noch eine Weile eingeschränkt bleiben
müssen. Jedoch hat sich gezeigt, dass auch über eine soziale Distanz hinweg eine schnelle und
unbürokratische Hilfe bei vielen Fragen rund um die Wohnung möglich ist. Selbst die Versammlungen
der Wohnungseigentümer werden für weitere Monate online als Web-Meetings stattfinden.

Dabei hat der Gesundheitsschutz unserer Mitarbeiter und Kunden oberste Priorität. Wo es realisierbar
ist werden die Möglichkeiten zum mobilen Arbeiten genutzt. Bei unaufschiebbaren Besuchen und
Arbeiten in Wohnungen werden die Distanz- und Infektionsschutzregeln sehr gewissenhaft erfüllt. Alle
Auszubildenden werden von ihren Mentoren und Berufsschullehrern mit Aufgaben versorgt, die sie
innerhalb des mobilen Arbeitens ohne zwangsläufige Anwesenheit im Verwaltungsgebäude erledigen
können. Auch weiterhin setzen wir auf Maßnahmen zur Fort- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter
und nutzen dazu die vielfältigen Online-Angebote.

14

Die stetige Verbesserung unserer Informations- und Kommunikationssysteme erleichtert das mobile
Arbeiten. So steht neben der Erneuerung des Zeiterfassungssystems auch die Modernisierung der
Telefonanlage bevor.

Der weiterhin starke Nachfrageüberhang nach bezahlbarem Wohnraum in Münster lässt eine sehr
gute Auslastung unserer Wohnungen erwarten. Mietrückstände sind bisher überschaubar geblieben
und werden aktiv gemanaged.

Im Jahr 2021 wird die Wohn+Stadtbau wieder ein umfangreiches Angebot an
Wohneigentumsmaßnahmen anbieten. Zum Verkauf kommen 40 Eigentumswohnungen im
Quartier „Gartenwohnen” auf dem Gelände der ehemaligen YORK-Kaserne. Wir gehen von einer
guten Vermarktbarkeit aus, müssen aber auch vereinzelt mit Kaufzurückhaltung aufgrund
unsicherer Beschäftigungsverhältnisse rechnen.

Die finanziellen Leistungsindikatoren erwarten wir unter der Annahme einer baldigen weiteren
Lockerung der Kontaktbeschränkungen augenblicklich noch auf dem Niveau unserer Planungen.
Unsere Planungen gehen von einem Jahresüberschuss von 8.515 T€ aus. Auch und gerade in
Zeiten der wirtschaftlichen Unsicherheit versteht sich die Wohn + Stadtbau als zuverlässiger
Bauherr, der weiter Planungs- und Bauaufträge vergibt und erbrachte Leistungen pünktlich
bezahlt. Auf diese Weise sind und bleiben wir ein verlässlicher Auftraggeber für unsere Partner aus
dem Bauhandwerk.

Münster, den 07.05.2021

Dr. Christian Jaeger

Anlage 2 zur Vorlage V/0535/2021

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Wohn + Stadtbau besteht aus 12 von der Gesellschafterin (Rat der Stadt
Münster) entsandten stimmberechtigten Mitgliedern, einem Vertreter der Stadt Münster aus
dem Amt für Finanzen und Beteiligungen sowie einem beratenden Mitglied, das von den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau benannt wurde. Aus dem Kreis des
Aufsichtsrates wird der Vorsitz gewählt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind ehrenamtlich tätig.

Vorsitzender des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2020 war Horst Karl Beitelhoff.

Das Geschäftsjahr 2020

Der Aufsichtsrat arbeitete im Geschäftsjahr 2020 kooperativ mit der Geschäftsführung
zusammen. Er hat die ihm obliegenden Aufgaben nach dem Gesellschaftervertrag und der
Geschäftsordnung ordnungsgemäß wahrgenommen. Die Geschäftsführung wurde bei der
Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In allen Entschei-
dungen von grundlegender Bedeutung für die Wohn + Stadtbau war der Aufsichtsrat informiert
und unmittelbar eingebunden.

Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich als auch mündlich, zeitnah und
umfassend über die Unternehmensplanung, die aktuelle Projekt-, Geschäfts- und
Unternehmensentwicklung und die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens unterrich-
tet. Zudem wurde der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der turnusmäßig stattfindenden
Aufsichtsratssitzungen über aktuelle Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche

Geschäftsvorfälle detailliert involviert.
Die vereinbarten Ziele wurden vom Unternehmen erreicht.

Insgesamt fanden im Berichtszeitraum vier ordentliche Sitzungen statt und es wurden vier

Beschlüsse im schriftlichen Verfahren, aufgrund der pandemischen Situation, gefasst.

Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Unternehmens erfolgten nach eingehender Prüfung

der vorgelegten Unterlagen sowie entsprechenden Erläuterungen durch die Geschäftsführung.

Corporate Governance

Der Aufsichtsrat beschäftigte sich im Berichtsjahr 2020 mit der Weiterentwicklung der Standards
guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Corporate Governance), Dabei wurde
der Corporate Governance Kodex der Stadt Münster vom 21.09.2011 berücksichtigt. Die
zielgerichtete Zusammenarbeit mit der Unternehmensleitung wird stetig überprüft und sofern

notwendig Maßnahmen zur Verbesserung eingeführt.

Prüfung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 ist durch den Verband der Wohnungswirtschaft
Rheinland Westfalen geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen
worden. Aus dem Prüfungsbericht ergeben sich keine Beanstandungen. Das Prüfungsergebnis
wurde in einer Abschlussbesprechung eingehend mit den Prüfern erörtert. Nach Beratung mit
der Geschäftsführung stimmte der Aufsichtsrat dem Jahresabschluss 2020 in seiner Sitzung vom

01. Juli 2021 zu.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau und der
Geschäftsführung für die geleistete Arbeit. Dringend benötigter Wohnraum sowie
Infrastrukturbauten wurden unter sozialen Gesichtspunkten errichtet. Die hohe Servicequalität
war maßgeblich dafür verantwortlich, dass sich die Mieterinnen und Mieter nach wie vor in den

Wohnungen der Wohn + Stadtbau wohlfühlen.

Münster, im Juni 2021

/

Horst Karl Beitelhoff
Aufsichtsratsvorsitzender

> 7

Sylvia Rietenberg
Aufsichtsratsvorsitzende' seit dem 11.02.2021

1 Zur Beschlussfassung des Jahresabschlusses 2020 in der Aufsichtsratssitzung vom 01.07.2021.

Wohn + Stadtbau Münster
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

A. ANLAGEVERMÖGEN

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software

Il. Sachanlagen

. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

. Grundstücke ohne Bauten

. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

. Technische Anlagen und Maschinen

. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

. Anlagen in Bau

. Bauvorbereitungskosten

osauıawn.n

Ill. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Beteiligungen
3. Sonstige Austeihungen

B. UMLAUFVERMÖGEN

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

. Grundstücke ohne Bauten

. Bauvorbereitungskosten

. Grundstücke mit unfertigen Bauten
. Grundstücke mit fertigen Bauten

. Unfertige Leistungen

. Andere Vorräte

aupwunn

Il. Forderungen und sonstige Vermögensgegenständ

1. Forderungen aus Vermietung

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
4. Forderungen gegen Gesellschafter

5. Sonstige Vermögensgegenstände

IN, Elüssige Mitte!
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
€. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

1. Geldbeschaffungskosten.
2. andere Rechnungsabgrenzungsposten

Anlage 3 zur Vorlage V/0535/2021

Euro

252.388.900,04
54.127.358,23
25.085.674,69
1.775.569,38

544.041,51

470.159,06
13.899.529,93

5.393.245,82

3.600.000,00
0,00
78.948,77

2.412.235,40
595.517,39
4.274.425,11
2,00
12.920.336,99
6.131,30

107.202,90
0,00
148.162,46
5.258.788,27

3.299.73430 __.

430.950,86
4.367,67

Vorjahr
Euro Euro

237.174,51 248.923,51

233.298.938,71
52.050.154,37
27.364.331,61
1.842.726,33
603,.969,51
544.473,02
15.313.113,73
2.244.294,84

3.600.000,00
0,00
106.819,18

3.150.736,00
392.112,52

0,00

2,00
12.297.975,48
7.284,45

5

96.965,16
210.281,00

117.242,32

1.075.562,35

_8.313.887,93 6.402.751,37

11.082.001,79 9.444.254,31

422.974,81
2.476,62
435.318,53

398.140.458,38 _370.838.363,20

PASSIVA

Vorjahr
Euro Euro Euro
A. EIGENKAPITAL
I, Gezeichnetes Kapital 7.000.000,00 7.000.000,00
Il. Kapitalrücklage 13.171.706,17 13.171.706,17
Ill. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.500.000,00 3.500.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage 9.817.826,70 9.817.826,70
3. Andere Gewinnrücklagen 58.700.000,00 51.300.000,00
.....12:017.826,70. ___64.617.826,70,
IV. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag 7.431.964,58 6.081.327,38
2. Jahresüberschuss 8.174.476,08 7.850.637,20
3. Einstellung in Gewinnrücklagen -7.400.000,00 -6.000.000,00
4. Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn
des Geschäftsjahres -500.000,00 -500.000,00
Summe Bilanzgewinn 7.706.440,66

Summe Eigenkapital

B. RÜCKSTELLUNGEN

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche

Verpflichtungen 1.151.563,00 1.108.491,00-

2. Steuerrückstellungen 99.000,00 0,00
3. Sonstige Rückstellungen 2.164.217,52 1.147.522,05
3.414.780,52 2.256.013,05.

C. VERBINDLICHKEITEN

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten . 183.345.689,69 174.119.793,72

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 77.740.607,85 71.862.440,54

3. Erhaltene Anzahlungen 16.066.042,85 12.293.701,69

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5.070.855,54 4.860.652,83

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.162.123,13 4.028.820,46

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 0,00 0,00

7. Sonstige Verbindlichkeiten 131.948,39 147.500,99
davon aus Steuern: 86.70784EUR O3 284.517.267,45_ 267.312.910,23

(Vorjahr: 119.985,49 EUR )
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 10.312.436,88 9.047.942,47

398.140.458,38 370.838.363,20

Wohn + Stadtbau Münster
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

_

N

au

[33

S

o@

11

13

15.
16.

17.
18.
19.

. Veränderung des Bestandes an zum Verkauf

bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen

Sonstige betriebliche Erträge

. Aufwendungen für bezogene Lieferungen

und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 18.704.598,31
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.570.074,98
c) Aufwendungen für andere Lieferungen

und Leistungen 412.814,58

. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 5.090.859,72
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 1.427.363,22
Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: 440.060,65 EUR
(Vorjahr: 424.649,94 EUR)

. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-

stände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

. Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag
. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen

des Finanzanlagevermögens

. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
12.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: 29.189,00 EUR
(Vorjahr: 32.909,00 EUR)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

14.

Ergebnis nach Steuern

Sonstige Steuern
Jahresüberschuss

Gewinnvortrag
Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn des Geschäftsjahres
Bilanzgewinn

Geschäftsjahr
Euro Euro
. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 46.874.297,59
b) aus Verkauf von Grundstücken 494.450,00
c) aus Betreuungstätigkeit 900.129,03
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 115.082,14 _48.383.958,76

4.449.392,13
1.715.378,94
1.292.288,96

22.687.487,87

6.518.222,94

9.130.310,33
2.819.200,81
146.559,68
11.472,24

11.359,76
3.539.439,00

11.315.249,52

3.111.841,76

8.203.407,76

28.931,68
8.174.476,08

31.964,58
500.000,00
7.706.440,66

Vorjahr
Euro

44.646.832,57
0,00
899.799,71
117.055,24

1.703.727,06
1.079.071,67
1.939.948,90

18.789.114,03
1.331.559,76

56.933,41

4.792.334,30
1.424.075,73

8.492.078,73
1.917.163,54
116.190,57
12.472,12

1.477,21
3.800.423,80

9.912.891,75

2.000.310,00

7.912.581,75

61.944,55
7.850.637,20

81.327,38
500.000,00
7.431.964,58

V/0535/2021
V/0535/2021
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Jahresabschluss 2020 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S)
Beratungsfolge
28.09.2021 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung:
1. Der Lagebericht des Geschäftsführers (Anlage 1) und der Bericht des Aufsichtsrates
(Anlage 2) werden zur Kenntnis genommen.
2. Es wird zur Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das
Geschäftsjahr 2020 durch den beauftragten Abschlussprüfer am 07.05.2021 ein
uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde.
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidungen:
a) Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2020 (Anlage 3) wird festgestellt.
b) Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden für das Geschäftsjahr 2020
Entlastung erteilt.
c) Der Bilanzgewinn in Höhe von 7.706.440,66 € wird auf die Jahresrechnung 2021
vorgetragen. In 2021 werden 7.700.000,00 € in die „Anderen Gewinnrücklagen“ eingestellt.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Die Vorabausschüttung in Höhe von 500 T€ erfolgte bereits im Dezember 2020.
Begründung:
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W+S. Nach § 11 des Gesellschaftsvertrages trifft für
Amt für Finanzen und
Beteiligungen
09.09.2021
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Herr Dr. Köhrmann
T elefon:492-2007
Koehrmann@stadt-
muenster.de

- 2 -
V/0535/2021
die Stadt Münster das jeweils zuständige Organ die Entscheidungen, die nach den gesetzlichen
Bestimmungen oder nach dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschafterversammlung obliegen.
Gemäß § 14 Abs. 2 Buchstaben a, b, und e des Gesellschaftsvertrages beschließt die
Gesellschafterversammlung über die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des
Bilanzgewinns sowie über die Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung.
Der Gesamtumsatz der W+S erhöhte sich im Geschäftsjahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 2.719
T€ (5,95 %) auf 48.383 T€. Mit einem Jahresüberschuss von 8.174 T€ erzielte die W+S ein im
Vorjahresvergleich um 324 T€ (4,1 %) verbessertes Ergebnis. Unter Berücksichtigung der
Vorabausschüttung im Jahr 2020 an die Stadt Münster in Höhe von 500 T€ (brutto) und dem
Gewinnvortrag des Vorjahres verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 7.706 T€. Davon sollen im
Rahmen der Feststellung des Jahresabschlusses 7.700 T€ den „Anderen Gewinnrücklagen“ zugeführt
werden.
Ausführliche Informationen zum Geschäftsjahr 2020 sind der Bilanz, der Gewinn- und
Verlustrechnung sowie dem Lagebericht der W+S zu entnehmen. Der Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. hat den Jahresabschluss geprüft und einen
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat der W+S hat in seiner Sitzung am
01.07.2021 den Jahresabschluss 2020 beraten und der Gesellschafterversammlung die
Beschlussfassung empfohlen.
Einschätzung des Beteiligungsmanagements zum Jahresabschluss
Nach Prüfung des Jahresabschlusses durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e. V. haben sich aus Sicht des Beteiligungsmanagements keine Einwendungen
gegen diesen oder zusätzliche Hinweise hierzu ergeben. Unter Berücksichtigung des vorgelegten und
mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahresabschlussberichtes erscheint
der Jahresabschluss als plausibel und vermittelt ein hinreichend nachvollziehbares Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der W+S zum Bilanzstichtag.
In Vertretung
gez.
Christine Zeller
Stadtkämmerin
Anlagen:
 Lagebericht der Geschäftsführung
 Bericht des Aufsichtsrates
 Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2020

Anlage A zur V/0535/2021 
Kurzüberblick 
 
Jahresabschluss der Wohn- und Stadtbau GmbH zum 31.12.2020 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
 
Zustimmung des Gesellschafters Stadt Münster zum Jahresabschluss der Wohn- und Stadtbau 
GmbH zum 31.12.2020 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 1501 Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
 
Die Vorabausschüttung in Höhe von 500 T€ erfolgte bereits im Dezember 2020. 
 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
 
Die Beschlussfassung obliegt nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen der 
Wohn+Stadtbau GmbH der Gesellschafterversammlung resp. dem Ausschuss für Wohnen, Lie-
genschaften, Finanzen und Wirtschaft für den Gesellschafter Stadt Münster nach der Zuständig-
keitsordnung.  
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine