Konversionsprozess der York- und Oxford-Kaserne sowie der ehemals von den britischen Streitkräften genutzten Wohnstandorte

V/0339/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Dezernent für Planungs- und Baukoordination 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Konversionsprozess der York- und Oxford-Kaserne sowie der ehemals von den britischen 
Streitkräften genutzten Wohnstandorte –Sachstandsbericht- 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
03.06.2015 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches  
 Flächenmanagement Bericht 
11.06.2015 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Bericht 
17.06.2015 Haupt- und Finanzausschuss Bericht 
17.06.2015 Rat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
 
Die Kasernen  
 
In den vergangenen zwei Jahren haben sich erfreulicherweise überaus viel e Bürgerinnen und 
Bürger der Stadt Münster in dialogorientierten Planungsprozessen  sehr intensiv und erfolgreich 
an der zukünftigen Entwicklung der York- und Oxford-Kaserne beteiligt. Ergebnis sind zwei von 
einer überaus breiten Mehrheit der an den umfass enden Planungsprozessen beteiligten Bürge r-
schaft getragene städtebauliche Konzepte, die von hoher Qualität geprägt sind und auf die spezi-
fischen Anforderungen des jeweiligen Stadtteils in überzeugender Weise eingehen. Damit kann 
die zivile Zukunft der fast  acht Jahrzehnte lang militärisch geprägten Areale konkreter werden 
und sich zu neuen qualität svollen Adressen von attraktiven sowie modernen Stadtteilen entw i-
ckeln.  
 
Gleichzeitig sind die nun vorliegenden städtebaulichen Konzepte Basis für die derzeit la ufenden 
und gemeinsam von BImA sowie Wohn+Stadtbau (W+S) und Stadt beauftragten Verkehrswer-
termittlungen durch unabhängige Gutachter. Hierbei legt die Stadt besonderen Wert auf eine 
sachgerechte Berücksichtigung der jeweils vorhandenen und erarbeiteten rec htlichen und stä d-
tebaulichen Besonderheiten. Hierzu zählen z.B. neben den entsprechenden Infrastrukturanford e-
rungen nicht zuletzt auch die notwendigen Schlussfolgerungen im Zusammenhang mit der vom 
Rat beschlossenen Sozialgerechten Bodennutzung. Mit ersten Ergebnissen ist im Herbst 2015 zu 
rechnen. Diese werden Grundlage sein der dann folgenden Ankaufsverhandlungen zwischen 
BImA sowie W+S und Stadt im Rahmen der Erstzugriffsoption und auf der Grundlage der B e-
schlussfassungen vom 10.07.2013 ( Vorlage 0177/201 3 1. Erg. ) und 02.04.2014 ( Vorlage 
0032/2014) 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
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Auskunft erteilt: 
Herr Thielen 
Ruf: 
492-7075 
E-Mail: 
ThielenS@stadt-muenster.de  
Datum: 
28.05.2015 
Öffentliche Berichtsvorlage

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Dessen ungeachtet laufen die Verhandlungen und Gespräche mit den planenden Büros, Prof. 
Lorenzen für die York-Kaserne und das Planungsteam Kéré für die Oxford -Kaserne weiter. Hier-
bei geht es zunächst in erster  Linie um die weitere Konkretisierung der städtebaulichen Pl a-
nung, insbesondere im Hinblick auf die Freiraumplanung im Zusammenspiel mit Oberfläche n-
entwässerung und Erschließung. In einem ersten Schritt sollen die hierfür erforderlichen Aufträge 
kurzfristig an die planenden und o.g. Büros erteilt werden (siehe auch nicht öffentliche Vorlage 
V/0208/2015). 
 
Nicht zuletzt sollen die Ergebnisse der nun anstehenden Konkretisierungsphasen wiederum G e-
genstand eines kontinuierlichen Kommunikations- und Beteiligungsprozesses mit der Bür-
gerschaft werden. Parallel finden im Übrigen bereits zahlreiche Gespräche mit unterschiedlichen 
Gruppierungen für besondere Wohnformen und Vereine statt, deren Interessen soweit möglich 
bereits in den laufenden Konkretisierungsphasen B erücksichtigung finden. So konnte beispiel s-
weise in der wettbewerbsbedingten Überarbeitung für die Oxford -Kaserne die Interessenlage der 
evangelischen Lukas-Gemeinde in den Entwurf eingearbeitet werden. 
 
Die weiteren Arbeits - und Umsetzungsschritte sollen sich gleichermaßen bei der York-Kaserne 
in Gremmendorf und bei der Oxford-Kaserne in Gievenbeck parallel entwickeln, so dass nach 
der bisherigen Zeitplanung  ab 2018  auf beiden Arealen auf der Grundlage entsprechender 
Bauleitplanung mit dem Beginn erster Hochbaumaßnahmen gerechnet werden kann. 
 
Beide Kasernen wurden zwischenzeitlich durch die Bezirksregierung Münster als noch zuständ i-
ge Denkmalbehörde gegenüber der BImA unter Denkmalschutz gestellt und in die Denkmalliste 
eingetragen. Für die Eintragung der Kasernen sprechen laut Begründung durch die Bezirksregie-
rung baugeschichtliche sowie wissenschaftliche (militärgeschichtliche) Gründe. Aus Sicht aller 
Beteiligten sprechen für eine Erhaltung der in erster Linie denkmalgeschützten Gebäude aus den 
1930er Jahren aber auch die bei beiden Kasernen hiermit verbundenen hohen städtebaulichen 
Qualitäten. Beispiele in Münster aus den 1990er Jahren (Lincoln -Quartier, Speicherstadt, Meer-
wiese) zeigen, wie kreativ und innovativ mit einem solch historischen Kontext in je der Hinsicht 
umgegangen werden kann.  
 
Zwischennutzungen spielen auf Grund gebäudetechnischer Probleme, aber auch im Hinblick 
auf die schwierige, aus Verkehrssicherheitsgründen kaum zu gewährleistende Erschließung eher 
eine untergeordnete Rolle. Lediglich die Kita-Nutzungen auf den beiden Kasernengrundstücken 
sowie die Nutzung von Gebäuden der Oxford -Kaserne für die Unterbringung von Flüchtlingen 
konnten bisher auf Grund einer günstigen Erschließungssituation und einen Kasernen unabhä n-
gigen Anschluss an die  Ver- und Entsorgung ermöglicht werden. Als äußerst positiv hat sich in 
diesem Zusammenhang der Beschluss des Deutschen Bundestages im Rahmen des Haushalt s-
gesetzes 2015 herausgestellt, wonach Grundstücke und Gebäude der BImA ab dem 01.01.2015 
mietzinsfrei überlassen werden können, soweit und solange diese der Unterbringung von Asy l-
begehrenden und Flüchtlingen dienen. 
 
Auf beiden Kasernenarealen werden derzeit von der BImA die von dort erforderlichen Reche r-
chen hinsichtlich Altlasten und Kampfmittel veranlasst bzw. bereits durchgeführt. Die in diesem 
Zusammenhang in zwei Phasen (historische Recherche und Konkretisierung eines Anfangsve r-
dachts) durchgeführten oder noch durchzuführenden Untersuchungen lassen eine abschließende 
Risikoabschätzung im Hinblick auf die zukünftige sensible Wohnnutzung noch nicht zu. Hier 
sind im Rahmen der weiteren Gespräche mit der BImA zur Verkehrswertermittlung sowie im 
Rahmen der zukünftigen Vertragsverhandlungen weitere Untersuchungen nicht zuletzt auch zu 
den Themen Abfall und Gebäudeschadstoffe erforderlich. 
 
Die Wohnstandorte 
 
Auf der Grundlage des am 7.11.2012 vom Rat der Stadt Münster beschlossenen „Standorte -
Entwicklungskonzept Britenwohnungen in Münster – Zielkonzept für die 18 Wohnstandorte -„ 
(V/0728/2012/1) konnten die wohnungsstrukturellen und städtebaulichen Ziele zwischenzeitlich in

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Teilen umgesetzt werden. So wurden für 11 von den 18 Wohnstandorten Bebauungspläne und 
zusätzlich für zwei Standorte Bebauungsplan flankierende Erhaltungs - und Gestaltungssatzun-
gen aufges tellt. Die letztgenannten Satzungen sowie sieben Bebauungspläne sind inzwischen 
rechtskräftig. Der Standort Angelsachsenweg wurde durch die Bezirksregierung als zuständige 
Denkmalbehörde in Anbetracht der besonderen städtebaulichen Qualitäten und des histo rischen 
Hintergrundes (signifikantes bauliches Zeugnis der Besatzungszeit) durch die Eintragung in die 
Denkmalliste unter Schutz gestellt. In ihrer Funktion als Eigentümer des Wohnstandortes Angel-
sachsenweg hat die BImA Klage gegen die Eintragung als Baude nkmal eingereicht. Eine 
Entscheidung steht noch aus.  
 
Für die Unterbringung von Flüchtlingen  wurden durch die BImA in erster Linie die Standorte 
zur Verfügung gestellt, bei denen sich die W+S bzw. die Stadt für eine Ausübung der Erstz u-
griffsoption aus stä dtebaulich stadtstrukturellen Gründen ausgesprochen haben (Stärkung und 
Verdichtung dieser zentralen Lagen). Hierzu gehören insbesondere die Standorte Mucker-
mannweg/Von-Esmach-Str., Sibeliusstr./Hoher Heckenweg, Borghorstweg  und Arnheim-
weg. Darüber hinaus hat die BImA in Anbetracht des laufenden Klageverfahrens gegen die Ei n-
tragung als Baudenkmal große Teile der Wohnhäuser am Angelsachsenweg zur Verfügung 
gestellt. Auch bei den Wohnstandorten wirkt sich die ab dem 01.01.2015 mietzinsfreie Überlas-
sung durch die BImA für die Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen positiv aus. 
 
Der Standort Arnheimweg wurde bereits von der W+S erworben und soll nun auf der Basis e i-
nes derzeit laufenden städtebaulichen Realisierungswettbewerbs und unter Berücksichtigung 
der Sozialgerechten Bodennutzung wohnbaulich entwickelt werden. Für die weiteren drei g e-
nannten Standorte, die noch im Rahmen der Erstzugriff soption erworben werden sollen, liegen 
aktuell die von unabhängigen Gutachtern erstellten Verkehrswertgutachten vor, auf deren Grund-
lage die W+S bzw. beim Standort Bor ghorstweg die Stadt in konkrete Kaufverhandlungen mit 
der BImA eintreten werden bzw. bereits eingetreten sind. 
 
Neben dem Arnheimweg konnte die W+S in der Vergangenheit bereits – im Schwerpunkt aus 
sozialen Bedarfslagen heraus - im Rahmen der Erstzugriffsoption die Standorte Sandforts-
kamp (Bestandserhalt und Vermietung an besondere Zielgruppen), Dachsleite (Bestanderhalt 
und Vermietung) sowie ein Wohnhaus an der Heidestraße (Bestandserhalt und Flüchtlingsunter-
kunft) von der BImA erwerben. 
 
Nach aktuellem Stand wurde durch die BImA etwa die Hälfte der ehem. Britenhäuser vermarktet. 
Im Hinblick auf die noch nicht vermarkteten Häuser ist zu berücksichtigen, dass ein Großteil - wie 
schon erwähnt - für die Unterbringung von Flüchtlingen vermietet, aber auch durch das Stude n-
tenwerk und den Verein Ausländische Studentenwohnheime für die Unterbringung von Studie-
renden angemietet wurde. 
 
Im Wohnstandorte-Entwicklungskonzept wurden aus städtebaulichen und wohnungs strukturellen 
Gründen unter anderem die Ziele „Festpreisverkauf an junge Familien mit Kindern“ und „Pa-
ketverkäufe“ definiert. Nachdem diese Ziele bisher ohnehin nur in einem geringen Umfange 
umgesetzt wurden, hat der Bundesrechnungshof im Rahmen einer aktu ellen Überprüfung der 
BImA in Münster und Osnabrück sowohl einen Festpreisverkauf als auch einen Paketverkauf als 
unzulässig erachtet. Im Ergebnis fehle es nach Aussage des Bundesrechnungshofes in diesem 
Fall an einer haushaltsrechtlichen Ermächtigung durch den Bund. Hiermit wird wiederum deutlich, 
dass die Zielsetzung gemäß Konversionsvereinbarung, nämlich die Orientierung der am Konve r-
sionsprozess Beteiligten an den städtebaulichen und strukturpolitischen Zielen der Stadt eine r-
seits und den Verwertungsint eressen der BImA andererseits eher einseitig verfolgt und umg e-
setzt werden kann. Dies hat die Verwaltung daher zum Anlass genommen, sich erneut schriftlich 
an den Vorstand der BImA zu wenden. Eine entsprechende Reaktion bzw. schriftliche Stellun g-
nahme liegt noch nicht vor.

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Die Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe 
von Konversionsgrundstücken (VerbRKonv) 
 
Der Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages sieht u.a. vor, 
dass die BImA mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Komm u-
nen eine verbilligte Abgabe von Konversionsgrundstücken  realisiert. Das Gesamtvolumen 
der Verbilligung ist dabei für die Jahre 2015 bis 2018 auf höchstens 100 Mio. € begrenzt. Die 
konkrete Au sgestaltung der verbilligten Abgabe nicht mehr benötigter Konversionsgrundstücke 
wird nunmehr in einer „Verbilligungsrichtlinie“ geregelt, die der Haushaltsausschuss des Deut-
schen Bundestages am 22.04.2015 beschlossen hat. Sie gilt für alle Städte  und Gemeinden im 
Bundesgebiet. Die Richtlinie gilt für alle zukünftigen sowie für bereits seit dem 01.01.2015 abg e-
schlossene Kaufverträge. In der Verbilligungsrichtlinie wird unterschieden in verbilligungsfähige 
Nutzungsarten ohne beihilferechtliche Relev anz (z.B. Nutzung für hoheitliche Tätigkeiten) und 
Nutzungsarten mit ggf. beihilferechtlicher Relevanz (z.B. Nutzung für Zwecke der sozialen Wohn-
raumförderung). Die letztgenannte Nutzungsart unterliegt dem Vorbehalt einer EU -
beihilferechtlicher Einzelfallprüfung durch die BImA sowie ggf. den nach EU-Recht vorgesehenen 
Genehmigungs-/Anzeigeverfahren. Sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, b e-
trägt die Höhe des Kaufpreisabschlages im Haushaltsjahr grundsätzlich max. 250.000 € pro 
Kaufvertrag und ist auf 50% des Kaufpreises begrenzt. 
 
Für eine Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden  wird ein zu-
sätzlicher Kaufpreisabschlag in Höhe von max. 100.000 € pro Kaufvertrag gewährt, wobei die 
beiden genannten Kaufpreisabschläge zusammen auf 80 % des Kaufpreises begrenzt sind. 
 
Auch wenn die Verbilligungsrichtlinie ein erster Schritt in die richtige Richtung sein mag, so bietet 
sie eher keine Aussicht auf eine nennenswerte finanzielle Entlastung bei den konk ret anstehen-
den Erwerbsabsichten ehemals militärisch genutzter Liegenschaften. Vor allem gemessen an der 
Größenordnung des derzeit laufenden Konversionsprozesses in Münster dürfte die jeweils mögli-
che Verbilligung eher unwesentlich sein und nicht den maßge blichen Teil des Kaufpreises au s-
machen. Vor diesem Hintergrund setzen sich nicht zuletzt auch die kommunalen Spitzenverbä n-
de weiter dafür ein, dass bei der Preisbildung im Zuge der Verwertung nicht mehr benötigter 
Bundesliegenschaften auch strukturpolitische Ziele angemessen berücksichtigt werden. 
 
Die weiteren Schritte 
 
Die W+S hat in den letzten gut 1,5 Jahren den Umfang ihres Neubauvolumens erheblich geste i-
gert. Die Fertigstellungen belaufen sich mittlerweile auf rund 150 Einheiten (Mietwohnungen und 
Eigentumswohnungen) pro Jahr ohne Berücksichtigung der Flüchtlingsunterbringungen und 
Kitas.  
 
Neben dem Neubau prüft und analysiert W+S auch einige Wohnstandorte der ehemaligen Bri-
ten für einen möglichen Ankauf entsprechend des vom Rat beschlossenen Wohnstandorte-
Entwicklungskonzeptes. Bis heute ist der Ankauf der Objekte Heidestraße, Sandfortskamp und 
Arnheimweg erfolgt. In der intensiven Prüfung aufgrund vorliegender Gutachten befindet sich 
aktuell der Standort Sibeliusstr./Hoher Heckenweg , für den Standort  Muckermannweg/Von-
Esmach-Str. sind die erforderlichen Schritte zu einem Ankauf auf der Basis des Wohnstandort -
Entwicklungskonzeptes noch in Vorbereitung.  
 
Das Verkehrswertgutachten für die York-Kaserne ist Ende September 2014 vorgelegt und von 
W+S und Stadt geprüft sowie mit der BImA diskutiert worden. Eine Einigkeit über den hier festge-
stellten Verkehrswert und somit den Kaufpreis konnte bisher nicht erzielt werden. Eine weitere 
Überprüfung bzw. Nachbesserung des Gutachtens ist aufgrund bestimmter Kriter ien ohnehin 
notwendig geworden. Mit einem Ergebnis wird genauso wie mit dem Verkehrswertgutachten 
für die Oxford-Kaserne im dritten Quartal 2015 gerechnet.

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Seit dem 3. Quartal 2014 beschäftigt sich die W+S in Zusammenarbeit mit der Stadt intensiv mit 
der Weiterentwicklung der Konversionsflächen und einem möglichen Ankauf auf der Grundlage 
der Beschlusslage des Rates. Gemeinsam haben sich W+S und Stadt mit Partnern anderer Städ-
te ausgetauscht, um zu erfahren, wie diese mit derartigen Konversionsprojekten u mgehen, wel-
ches Vorgehen Sie uns empfehlen, um Fehler zu vermeiden.  
 
Für die Beratung, Analyse und Bearbeitung d er umfangreichen Projekte  werden externe 
Ressourcen mit entsprechendem Spezialwissen unabdingbar, angereichert mit internem Know 
How bei der W+ S sowie bei der Stadt. Von Seiten der W+S ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht g e-
plant, eigene zusätzliche Mitarbeiter/innen einzustellen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass 
noch nicht abschließend klar ist, in welchem Umfang die Konversionsflächen zur W+S ko mmen 
und welche fachlichen Ressourcen und Kompetenzen dafür notwendig werden. Daher wird hier 
erst zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zu prüfen sein, wie die Stelle/Stellen fachlich b e-
setzt werden muss/müssen.  
 
Bei der Stadt wurden für das Projekt Ko nversion in 2013 drei Mitarbeiter/innen, davon für die 
komplexen Planungs- und Koordinierungsleistungen zwei Stellen sowie für den bisher eben-
falls sehr erfol greich geführten Dialog- und Beteiligungsprozess mit der Bürgerschaft eine 
Stelle jeweils auf zwei  Jahre befristet im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrspl a-
nung eingerichtet. Diese drei Verträge laufen zum Jahresende aus, jedoch sind diese fachlichen 
Ressourcen unabdingbar und müssen dem Projekt auch weiterhin mit angemessener Laufzeit 
zur Verfügung stehen. Eine Kompensation im bestehenden Personalbestand des Amtes ist in 
Anbetracht der in sgesamt sehr hohen Arbeitsbelastung aufgrund der Vielzahl an bedeutsamen 
und komplexen Aufgaben im Bereich der Stadtplanung schlicht unmöglich. Daher werd en die 
Entscheidungen zur dringend notwendigen Verlängerung der drei projektbezogenen Stellen de r-
zeit vorbereitet und den zuständigen Gremien in der Beratungskette nach den Sommerferien zur 
Beschlussfassung vorgelegt. 
 
Auf Grund der geschilderten Situation  wurden in 2014 seitens der W+S Beratungsleistungen 
zur Unterstützung beauftragt. Diese betrafen sowohl die Wertermittlung als auch die Analyse des 
Gutachtens, die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Unterstützung beim Projek t-
vorgehen und den dabei zu beachtenden Parametern bei derartig großen Vorhaben.  
 
Ferner wurden mit Experten für Konversionsentwicklungen  Orientierungsworkshops zum wei-
teren Vorgehen mit W+S und Stadt durchgeführt. Die bisherigen Arbeiten/Untersuchungen haben 
gezeigt, dass es unbedingt notwendig ist, einzelne Teilprojekte zu definieren sowie die dafür j e-
weils notwendige Zeitbedarfe und Abhängigkeiten zu ermitteln.  Aus  diesem Grunde wurde in 
einem ersten Schritt eine mögliche Organisationsstruktur erarbeitet, die zeigt we lche Teilpro-
jekte (TP) ein derartiges Projekt abbilden sollte, was Inhalt bzw. Ziel und Terminvorgaben des 
jeweiligen TP sind, und wie die  jeweiligen TP zusammenhängen. Eine übergeordnete Lenkungs-
gruppe sollte/muss notwendige  Entscheidungen treffen und Informationen an wichtige Gremien 
weiterleiten. Das TP „Ankauf“ befasst sich beispielsweise mit dem wichtigen  Arbeitspaket rund 
um den Kaufvertrag, Gesellschaftsrecht, steuerliche Aspekte sowie das Thema Bewe rtung und 
Gutachten zu kümmern, die Inhalt der Kau fvertrages werden und Voraussetzungen für kaufve r-
tragliche Verhandlungen und Finanzierungsaspekte sind. Es würden u.a. Modelle für Erwerbsge-
sellschaften und deren unterschiedliche Auswirkungen erarbeitet.  
 
Wichtig ist es über ein derart großes Projekt (Yo rk und Oxford parallel) ein strukturiertes Pro-
jektmanagement zu setzen. Dieses kümmert sich um die Steuerung und Koordination des G e-
samtprojektes. Deren Aufgaben sind Kostenüberwachung, Einhaltung der Termine, Unterstü t-
zung bei der Erstellung von Entscheid ungsvorlagen, Herbeiführen der Entscheidungen, Inform a-
tion an die Gremien, Risikomanagement, Schnittstellenmanagement und Sicherstellung der Ve r-
zahnung der Teilprojekte. Ganz wichtig ist die Dokumentation des gesamten Projekt prozesses 
(siehe auch nicht öffentliche Vorlage V/0208/2015).

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Es handelt sich hier nicht  um den Ankauf eines überschaubaren Portfolios, sondern um den An-
kauf zweier sehr großer Flächen, eine Entwicklung zweier Stadtteile, die eine große Chance 
für die Stadt Münster bedeuten, die aber auch Risiken in sich bergen. Sei dies rechtlicher Natur, 
Kostenentwicklungen, Nichteinhaltung von Finanzplänen, Marktentwicklungen usw. . Für die B e-
arbeitung der Ankaufsmaßnahmen ist daher ein schlagfertiges und leistungsfähiges Projek t-
team aus internen und externen Ressourcen unabdingbar.  
 
W+S und Stadt haben bereits erste Analysen durchgeführt welcher finanzielle und personelle 
Res-sourcenumfang und Zeitrahmen vermutlich anzusetzen ist. Hierzu sind jedoch noch weitere 
inten-sive Arbeitsschritte notwendig, da insbesondere eine detaillierte Terminplanung mit Auf-
gaben-zuordnungen final bis nach der Sommerpause zu erarbeiten ist, um dem Rat dieses Er-
gebnis-papier im Rahmen einer Empfehlung und Beschlussfassung vorzulegen.   
 
 
I.V.        I.V. 
 
gez.         gez. 
 
Schultheiß       Reinkemeier 
Stadtdirektor       Stadtkämmerer