EU-weite Ausschreibung der städtischen Grundstücksflächen Yorkring/Steinfurter Straße - "ehem. TÜV-Areal"

____________________________________________________________________________ 
 
 
 
         Anlage (4) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
 
 
 
 
 
Einordnung des Gebotes in das Bewertungsschema der Ausschreibung 
 
 
 
 
 
 
 
Textauszug aus dem Exposé:

Bewertung des Angebotes 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (4) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
2 
Auszug aus dem Exposé – Bewertungsschema:                                               Punktbewertung 
                                                                                                                           des Angebots: 
Kriterium Gewichtung in %  
   
Nutzungskonzept 
 
 
darin: 

 Qualität des Nutzungskonzepts 
(Plausibilität und Nachhaltigkeit 
des Nutzungsmixes,  Sicherung 
und/oder  Schaffung von Arbeits- 
plätzen) 

 Verbindlichkeit des Nutzungs- 
konzeptes ((Haupt-)Nutzer-
Zusagen) 
 
25 
 
------------------------- 
 
40 
 
 
 
 
60 
 
 
 
 
 
6 
 
 
 
 
5 
 
 
 
Städtebauliche Einbindung und gestal- 
terische Umsetzung 
 
darin: 

 Qualität des städtebaulichen 
Konzepts (Baumassenanord- 
nung, -gliederung und –
verteilung, Raumbildung) 

 Qualität der Architektur (Baukör- 
pergestaltung, Material- und 
Farbwahl) 

 Stadtbildverträglichkeit (Baumas- 
sen, Bauhöhen, Formgebung, 
Architektur) 

 Umfeldverträglichkeit (Nutzungs- 
verteilung, Baumasse, Bauhöhe) 

 Funktionalität und Umfeldverträg- 
lichkeit der Erschließung 

 Qualität der Freiraumgestaltung 
 
35 
 
------------------------- 
 
30 
 
 
 
20 
 
 
15 
 
 
15 
 
15 
 
  5 
 
 
 
 
6 
 
 
 
6 
 
 
5 
 
 
6 
 
6 
 
5 
 
Finanzierungskonzept 
 
 
darin: 

 Qualität des Finanzierungskon- 
zeptes (Schlüssigkeit, Tragfähig- 
keit) 

 Verbindlichkeit des Finanzie- 
rungskonzeptes (Finanzierungs- 
zusagen, Grad der Verbindlich- 
keit) 
 
20 
 
------------------------- 
 
50 
 
 
50 
 
 
 
 
5 
 
 
3 
Preisgebot 

 Höhe des Preisgebotes 
 
20 
 
0

V/0435/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
EU-weite Ausschreibung der städtischen Grundstücksflächen Yorkring/Steinfurter Straße - "ehem. 
TÜV-Areal" 
-  Vergabeentscheidung  - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
10.06.2008 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
11.06.2008 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
17.06.2008 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
18.06.2008 Hauptausschuss Vorberatung 
18.06.2008 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Vergabe des städtischen Grundstücks „ehem. TÜ V-Areal“ im Bereich Yorkring/Steinfurter 
Str. in der Größe von ca. 11.155 qm erfolgt als Ergebnis des EU-weiten Ausschreibungsverfah-
rens an die zeb/immobilien gmbh & co. ohg  auf Basis des dem Angebot zu Grunde liegenden 
Nutzungs- und Entwurfskonzepts. 
 
2. Es wird zur Kenntnis genommen, dass das eingereichte indikative Angebot des Bieters sowie 
die im Verhandlungsverfahrens getroffenen Vereinbarungen die vom Rat am 12.12.2007 be-
schlossenen inhaltlichen Ausschreibungsbedingungen erfüllen.  
 
 
 
II. Kosten/Folgekosten 
 
Die durch die Vergabe und Veräußerung der städtischen Liegenschaft bedingte Ausgabe-Einnahme-Bilanz 
ist in der parallel im Beratungsgang an die zustä ndigen städtischen Gremien (AFBL, HA, Rat) befindlichen 
nichtöffentlichen Vorlage V/0440/2008 an den Rat dargestellt. 
 
III. Finanzierung/Mittelbereitstellung 
 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0435/2008 
Auskunft erteilt: 
Herr Krause 
Ruf: 
492 61 20 
E-Mail: 
KrauseJoerg@stadt-muenster.de  
Datum: 
28.05.2008 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0435/2008 
Begründung: 
 
 
-  Ausschreibung:  Bewerbungen und Gebote -
 
 
Der Rat hat mit der Vorlage V/0964/2007 der EU-weiten Ausschreibung des städtischen Grund-
stücks „ehem. TÜV-Areal“ 
(Anlage 1 zur Vorlage)  unter Anhalt bestimmter formaler und inhaltlicher 
Maßgaben zur städtebaulich und stadtstrukturell wichtigen Entwicklung im nordwestlichen Ein-
gangsbereich der Innenstadt zugestimmt. 
 
Nach EU-weiter Veröffentlichung der Ausschreibung noch in 12.2007 lagen in 02.2008 fristgerecht 
drei Teilnahmebewerbungen
 (1. Stufe des Verfahrens) vor. Nach deren formaler und inhaltlicher Prü-
fung gemäß den Bedingungen der veröffentlichten Ausschreibung und des zugehörigen Aus-
schreibungsexposés wurde ein Bewerber aus formalen und inhaltlichen Gründen nicht für die zwei-
te Verfahrensstufe ausgewählt und hierüber form- und fristgerecht informiert. Dies wurde vom be-
troffenen Bewerber nicht beanstandet. 
 
Die verbliebenen zwei Bewerber wurden Ende 02.2008 gebeten, am Bieterverfahren 
(2. Verfah-
rensstufe) teilzunehmen und aufgefordert, ihre sog. indikativen Angebote samt zugehöriger Planun-
gen, Angaben und Materialien gemäß Ausschreibung und Exposé einzureichen. Als ergänzende 
Unterlagen wurden der Entwurf eines Städtebaulichen Vertrages/ Durchführungsvertrages und der 
Entwurf eines Kaufvertrages - je mit den absehbar wesentlichen Regelungsinhalten - versandt. 
 
Mit Schreiben vom 21.04.2008 teilte einer der beiden Bewerber der Stadt mit, dass er kein indikati-
ves Angebot abgeben werde. Entscheidende Begründung stellte dar, den im Exposé als für die 
Vergabe mitentscheidenden Umsetzungs- und Realisierungsbezug nicht in ausreichender Verbind-
lichkeit abbilden zu können 
(fehlender „Ankermieter“).  
 
 
-  vorliegendes Angebot  - 
 
Mit Ablauf der Frist für die Abgabe der indikativen Angebote am 29.04.2008 lag der Verwaltung ein 
Angebot der zeb/immobilien gmbh & co. ohg vor 
(städtebauliches und gestalterisches Konzept s. Anla-
ge 2 zur Vorlage). Das Gebot erfüllt  einschl. aller eingereichten Unterlagen die formalen Maßgaben 
der Ausschreibung.  
 
Die in der Ausschreibung vorgesehene, konkurrierende Bewertung der Angebote mehrerer Bieter, 
insbes. in städtebaulicher und stadtgestalterischer Hinsicht, durch eine Jury unter Einbindung ex-
terner Fachleute und der Politik wird durch das Vorliegen nur eines Angebotes obsolet. Das zum 
29.04.2008 vorliegende indikative Angebot ergibt kurz zusammengefasst  folgendes Bild: 
 
A. Nutzungskonzept 
ƒ primär hochwertige Büro- und Dienstleistungsnutzungen im beratenden Finanz-
sektor; 
ƒ überwiegende Eigennutzung 
(ca. 80 % der Flächen) durch das Unternehmen 
zeb/rolfes/schierenbeck.associates gmbh;

- 3 - 
V/0435/2008 
ƒ Option auf spätere Inanspruchnahme der übrigen Flächen zwecks weiterer Un-
ternehmenexpansion; 
ƒ sehr untergeordnet und kleinteilig „dienende“ Nutzungen (Reisebüro, Post); zu-
dem Option für kleinteiligen Einzelhandel und Gastronomie, je in hochwertiger 
Form; 
ƒ standortaffines und standortstärkendes, plausibles und absehbar nachhaltiges 
Nutzungskonzept; 
 
B. städtebaulich-stadtgestalterisches Konzept 
ƒ repräsentative, urbane Adressbildung mit hohem stadtgestalterischen und archi-
tektonischen Anspruch; 
ƒ fließende, „landschaftsorientierte“ Formgebung des städtebaulichen Entwurfs, 
gleichzeitig Neuinterpretation des Straßenrandthemas in einem heterogenen 
baulichen Umfeld; 
ƒ II-geschossige Basis mit städtebaulicher  Akzentuierung des Standortes durch 
XVI-geschossige, ellipsenförmige Hochbebauung; 
ƒ Eigenständigkeit des Entwurfes -  skulpturale Gestaltung als „Raumland-schaft“ 
im Einklang mit der Gestaltung von Dachlandschaft und grundstücks-bezogener 
Freiraumplanung; 
ƒ kein Verstellen der Kirchenstandorte in der Stadtsilhouette  -  im Grundsatz Ein-
haltung der Bauhöhenvorgabe 
(56, 00 m); 
ƒ Nutzungsintensität und Nutzungsdichte entsprechend dem aktuell geltenden 
Planungsrecht (B.plan Nr. 379)   -  Abstandflächen zu den umliegenden Nutzun-
gen eingehalten  -  Auflösung der strikten Blockrandbebauung; 
ƒ gleichzeitige und gleichwertige TG-Erschließung zur Gasselstiege und zur Stein-
furter Straße; 
 
C. Finanzierungskonzept 
ƒ der Bieter kauft das Grundstück und vermietet langfristig an den Ankermie-
ter/Hauptnutzer; 
ƒ Finanzierung des Baus und Betriebs des Projekts über eine zu gründende Im-
mobilienfondsgesellschaft; 
 
D. Kaufgebot: 
ƒ das Mindestgebot gemäß Ausschreibung wurde erreicht  -  weiterführende In-
formationen in der für die zuständigen Gremien (AFBL, HA, Rat) parallel im Be-
ratungsgang befindlichen nichtöffentlichen Vorlage an den Rat V/0440/2008  
 
 
-  Themen und Ergebnis der Verhandlungsphase  - 
 
An die Abgabe des indikativen Angebotes schloss sich die im Verfahren vorgesehene sog. Ver-
handlungsphase mit dem Bieter an. Das Verhandlungsverfahren erfolgte zeitnah in zwei Verhand-
lungsrunden. Primär diskutiert wurden Optimierungsmöglichkeiten in den Themen:  
ƒ Stadtbildverträglichkeit; 
ƒ Nachbarschaftsverträglichkeit; 
ƒ Inhalte und Zusammenwirken der liegenschaftlichen und öffentlich-rechtlichen Vertrags-
werke; 
ƒ weiteres Vergabeverfahren  -  Verfahren zur Schaffung von Baurecht. 
 
Ergebnis des Verhandlungsverfahrens mit dem Bieter ist eine positive Klärung der sich aus der 
verwaltungsinteren Vorprüfung und den Fragen des Bieters ergebenden Optimierungsaspekte,

- 4 - 
V/0435/2008 
insbes. zum dem indikativen Angebot zu Grunde liegenden Bauprojekt. Diese erzielten und ver-
einbarten Verbesserungen beziehen sich auf folgende inhaltliche Punkte: 
ƒ Einhaltung der Bauhöhe von 56 m bezogen auf die gemittelte Geländehöhe; 
ƒ Bereitschaft (bzw. ohnehin Zielsetzung des Bieters) zur Drehung der Ellipse, so dass in der 
Fernwirkung (Stadtsilhouette) deren Schmalseite exakt in der Blickachse der Steinfurter 
Str. sichtbar wird; 
ƒ Zu-/Abfahrt der TG an der Gasselstiege in wohngebietsverträglicher Lage (Mikrostandort); 
ƒ Plausibilität des quantitativen und qualitativen Stellplatznachweises für Kfz und Fahrräder; 
ƒ qualitative Konkretisierung der auf das Hochbaukonzept abgestimmten Freiflächengestal-
tung. 
 
Darüber hinaus erfolgte in den Verhandlungsrunden die Einigung über die wesentlichen Inhalte 
und Formulierungen der Entwürfe der öffentlich-rechtlichen und liegenschaftlichen Vertragswerke. 
 
Der Bieter wurde mit Schreiben vom 23.05.2008 aufgefordert, basierend auf den abschließenden 
und einvernehmlichen Verhandlungsergebnissen sein ver gaberechtlich erforderliches sog. letztes 
und verbindliches Angebot bis zum 06.06.2008 abzugeben. 
 
 
-  Bewertung des Angebotes  - 
 
Die ausführliche inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters  durch 
die Verwaltung  
a) auf Basis der im Ausschreibungsexposé genannten Anforderungen, Maßgaben und 
Beurteilungskriterien  
b) sowie ergänzend bzw. konkretisierend auf Basis der erzielten Ergebnisse und Vereinba-
rungen im Verhandlungsverfahren  
ist  im Detail Anlage 3 der Vorlage zu entnehmen.  
 
In der Ausschreibung wurde ferner die Gewichtung der Beurteilungskriterien bereits festgelegt. Die 
Bewertung des Erfüllungsgrades der einzelnen Kriterien erfolgt nach einem in den Ausschrei-
bungsunterlagen dargestellten Punktesystem mit dem Ziel, auf dieser Basis zu einer vergaberecht-
lich transparenten Vergleichbarkeit mehrerer vorliegender Gebote zu gelangen. Trotz Vorliegen 
nur eines Angebotes erfolgte die Einordnung in das Bewertungsschema durch die Verwaltung 
(s. 
Anlage 4 zur Vorlage). 
 
 
-  Vergabeempfehlung  - 
 
Vor dem Hintergrund der Inhalte und Bewertungen des vorliegenden indikativen Angebotes und 
vorbehaltlich des auf Basis der Verhandlungsergebnisse eingehenden abschließenden und ver-
bindlichen Angebotes des Bieters  empfiehlt die Verwaltung, als Ergebnis des Ausschreibungsver-
fahrens für das städtische Grundstück „ehem. TÜV-Areal“ die Vergabeentscheidung zugunsten 
des Bieters zeb/immobilien gmbh & co. ohg  zu treffen und das städtische Grundstück auf Basis 
des dem Angebot zu Grunde liegenden Nutzungs- und Entwurfskonzepts entsprechend zu veräu-
ßern
   
(zu den liegenschaftlichen Aspekten vgl. parallele, im Beratungsgang an die zuständigen städtischen Gremien 
(AFBL, HA, Rat) befindliche nichtöffentliche Vorlage V/0440/2008 an den Rat).

- 5 - 
V/0435/2008 
 
 
-  Verfahren zur Schaffung von Bau- und Planungsrecht nach Vergabeentscheidung  - 
 
Wesen der Grundstücksausschreibung war die A bgabe von Angeboten in Kombination mit einer 
bestimmten städtebaulich-stadtgestalterischen Lösung für das Grundstücksareal. In der Aus-
schreibung aus 12.2007 bekundete die Stadt Münster bereits ihre ausdrückliche Bereitschaft, i.S. 
einer optimalen städtebaulich-stadtgestalterischen Lösung in Verbindung mit einem stadtstrukturell 
sinnvollen Nutzungskonzept das aktuell bestehende Planungsrecht im Rahmen einer Ände-
rung/Neuaufstellung des Bebauungsplans - zielorientiert und vorhabenbezogen - anzupassen. 
 
Vorbehaltlich der zu treffenden Vergabeentscheidung hat die Verwaltung zwecks zeitnaher Schaf-
fung von Bau- und Planungsrecht für das vom Bieter vorgesehende Bau- und Nutzungskonzept 
insofern die Fassung eines Aufstellungsbeschlusses für einen vorhabenbezogenen, in jedem Fall 
vertragsgebundenen Bebauungsplan für das zu veräußernde städtische Grundstück vorbereitet
  
(vgl. an den Rat gerichtete öffentliche Vorlage V/0431/ 2008 in paralleler Beratungskette, außer AFBL). Das 
zielgerichtete, gleichwohl unter allen Abwägungsvorbehalten der Kommune stehende Bebauungs-
planneuaufstellungsverfahren würde mit dem Abschluss eines Durchführungsvertrages (Städte-
baulichen Vertrages) öffentlich-rechtlich flankiert.   
 
 
 
 
 
 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
 
 
(1) zu veräußerndes städtisches Grundstück 
 
(2) städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
 
(3) inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
(4) Einordnung des Gebotes in das Bewertungsschema der Ausschreibung

____________________________________________________________________________ 
 
 
 
         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
 
 
 
 
 
städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters

städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
2

städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
3

städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
4

städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
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städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
6

städtebauliches und gestalterisches Konzept des Bieters 
_________________________________________________________________________________________________________  
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (2) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
7

____________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
 
 
 
 
 
 
 
 
inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen A ngebotes des Bieters 
 
(Stand 21.05.2008 – nach Abschluss der Verhandlungsphase) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A. NUTZUNGSKONZEPT 
 
 
 
A.1 nutzungsstruktureller Impuls für den Standort M ünster 
 
  
 
Anforderung:  hochwertige Büro- und Dienstleistungs nutzung 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 
 
 
Anforderung;  deutlich untergeordnet ggf. kleinteil iger Handel und Wohnen 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt  

 ausschließlich nutzeraffine Dienstleistungsnutzung en um den 
Kern des Turms im EG (Post, Reisebüro)   

 Option für kleinteilige, hochwertige Einzelhandels nutzungen 
und/oder Gastronomie im EG in drei Bauteilen 

 (primär nutzereigene) Cafeteria und Lounge im 2. O G 

 kein Wohnen

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
_________________________________________________________________________________________________________ 
 
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
2 
Anforderung:  Qualität des Nutzungskonzeptes 
 
Prüfung/Bewertung: hoch:   

 Dienstleistungen im beratenden Finanzsektor, europ aweit täti- 
ges Unternehmen 

 Priorität stringent auf hochwertigen Dienstleistun gs- und Büro- 
flächen 

 sinnhaft angedockt keine solitären, sondern dienst leistungsaf- 
fine Zusatznutzungen: mit dem hochwertigen Kern-
Nutzungkonzeot kompatibler Einzelhandel, Service, G astro- 
nomie, …) 
  
 
Anforderung:  Plausibilität des Nutzungskonzeptes u nd -mixes 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 insbes. im Zusammenspiel mit einem eigenständigen Be- 
baungskonzept in exponierter Lage und mit ambitioni erter Äs- 
thetik 
 
 
 Anforderung:  Nachhaltigkeit des Nutzungskonzeptes  und -mixes 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 Standortgunst und Bebauungskonzept sprechen für da uerhafte 
Vermietbarkeit 

 das hochbauliche Konzept erlaubt funktional große Flexibilität 
hinsichtlich Teilbarkeit und Abschnittsbildung 
  
 
Anforderung:  (Haupt-)Nutzer-Zusagen 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 zeb/rolfes.schierenbeck.associates gmbh als Hauptnut- 
zer/Mieter für 12.500 qm „Büroraumfläche“ 

 die beabsichtigte Mietfläche beträgt gut 80 % der Gesamtmiet- 
flächen, ein hoher Prozentsatz  
 
 
Anforderung:  Verbindlichkeit des Nutzungskonzeptes  
 
Prüfung/Bewertung: relativ hoch 

 …, da absolut verbindliche Nutzerzusagen (untersch riebene 
Mietverträge) von Ankermietern trotz zielfocussiert er Aus- 
schreibung nicht realistisch 

 Vorlage eines Letter of Intend  mit halbjährlicher Bindungswir- 
kung für einen Hauptmieter einschl. Vereinbarung vo n vertrag- 
licher Exklusivität und Vertragsverletzungsstrafe z wischen den 
Vertragspartnern

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
3 
 
 
A.2 arbeitsmarktstruktureller Impuls für den Stando rt Münster 
 
 
Anforderung:  Sicherung oder Schaffung von Arbeitsp lätzen 
 
Prüfung/Bewertung: sehr hoch 

 Sicherung eines in Münster ansässigen, mit Standor ten natio- 
nal und europaweit vertretenen Unternehmens 
(zeb/rolfes.schierenbeck.associates gmbh)   -  somit wichtiger 
Pluspunkt in der Standortkonkurrenz mit anderen Kommunen 

 Arbeitsfeld des Unternehmens mit positiven Entwick lungsper- 
spektiven 

 am potenziellen Neustandort deutliche Unternehmens expansi- 
on: gegenüber dem Standort Hammer Str./Friedrich-Eb ert-Str. 
mit ca. 6.500 qm Gesamtnutzfläche Steigerung auf 12 .500 qm 
am potenziellen Neustandort  -  im Bebauungskonzept  sind ak- 
tiv noch weitere Expansions- und Erweiterungsfläche n vor- 
gehalten (im ersten Schritt Untervermietung an Dritte) 

 Sicherung der aktuell bestehenden Unternehmens-
Arbeitsplätze  -  am potenziellen Neustandort in Mü nster ist 
gem. Bieterangaben ein jährlicher Arbeitsplatzzuwac hs von 25 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern geplant 
 
 
 
A.3 struktureller Erneuerungsimpuls für das umgeben de Stadtquartier 
 
 
Anforderung:  struktureller Erneuerungsimpuls für d as umgebende  
Stadtquartier 
 
Prüfung/Bewertung: hoch 

 wichtige Ergänzung der im Quartier vorhandenen 
Dienstleistungs- und Büroflächen 

 Nutzbarmachung und Neugestaltung einer innerstädti schen  
Brachfläche (Stadtreparatur) 

 Fortführung der im Quartier bereits teilweise vorh andenen aus- 
sagekräftigen Architektur  -  das Bebauungskonzept kann zu 
einem gebauten Identifikationsort  für das ehem. „G ewerbe- 
dreieck“ führen

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
_________________________________________________________________________________________________________ 
 
_____________________________________________________________________________________________________ 
  
                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
4 
 
 
B. STÄDTEBAULICHE EINBINDUNG UND GESTALTERISCHE UMS ETZUNG 
 
 
 
 
 
B.1 Städtebauliches Konzept 
 
 
Anforderung:  repräsentative, urbane Adresse 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 eigenständige, sich bewusst von den klassischen Bl ockrand- 
strukturen (bestehender Bebauungsplan Nr. 379) abhe bendes 
Bebauungskonzept 

 fließende, eher landschaftsorientierte Formgebung des städte- 
baulichen Konzeptes, gleichzeitig jedoch klare Hinw endung 
zum öffentlichen Raum (Raumkanten) in Neuinterpreta tion des 
Straßenrandthemas 

 … kombiniert mit repräsentativer und urbaner Marki erung der 
Innenstadteingangssituation durch städtebauliche Dominante 
 
 
Anforderung:  standortangemessener, moderner Städte bau 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 weiteres eigenständiges Element im städtebaulich v on den 
Bau- und Nutzungsstrukturen heterogenen Umfeld, dam it 
standortangemessen 

 städtebauliche Akzentuierung durch Positionierung einer städ- 
tebaulichen Dominante in relativer Mitte des Grunds tücksare- 
als

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
5 
 
Anforderung:  Qualität der Baumassenanordnung, -gli ederung und  
-verteilung 
 
Prüfung/Bewertung: hoch 

 gleichmäßige, II-geschossige Verteilung einer „mäa ndrieren- 
den“ Basis 

 Wechsel von Begrenzung des öffentl. Raumes und Zur ücktre- 
ten vom öffentl. Raum: neues, individuelles Wechsel spiel zwi- 
schen Stadtraum und Baukörper 

 XVI-geschossige Turm-Ellipse wächst aus dieser Bas is und 
positioniert sich „sanft“ und unaufdringlich in das  städtebauli- 
che Umfeld 
  
 
Anforderung:  GFZ max. 1,6 
 
Prüfung/Bewertung: eingehalten  
(mit 1,595 bei 17.791 qm BGF und 11.155 qm Grundstücksgröße) 

 die GFZ im für den Standort bestehenden rechtskräf tigen Be- 
bauungsplan Nr. 379 beträgt 1,6, die festgesetzte N utzungska- 
tegorie ist Kerngebiet (MK):  damit weder Erhöhung der städ- 
tebaulichen Dichte noch der Nutzungsintensität durc h das 
neue Nutzungs- und Bebauungskonzept 

 im ehem. B.plan-Entwurf Nr. 478 (eingestelltes Ver fahren e- 
hem. York-Tower) betrug die GFZ 2,8 
  
 
B.2 Qualität der Architektur 
 
 
 
Anforderung:  anspruchsvolle, zeitgemäße architekto nisch-gestalterische 
Ausprägung 
 
Prüfung/Bewertung: sehr hoch 

 klare, starke Eigenständigkeit des Bauentwurfes  -   skulpturale 
Interpretation als „Raumlandschaft“

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
6 

 Ergänzung und Stärkung aktueller realisierter Arch itektur in der 
näheren Umgebung (w+s, yellow, …) 
 
 
  
 
Anforderung:  qualitätvolle Baukörpergestaltung 
 
Prüfung/Bewertung: sehr hoch 

 „ausgeglichenes“ Wechselspiel zwischen Offenheit u nd Ge- 
schlossenheit des Baukonzeptes:  Fassung des öffent lichen 
Raumes einerseits (Raumkanten durch Raumschrägen), Öff- 
nung zum und Verknüpfung mit dem öffentlichen Raum ande- 
rerseits (Raumwirkung) 
  
 
Andorderung: qualitätvolle Material- und Farbwahl 
 
Prüfung/Bewertung: hoch 

 dominierend sichtbares Material:  unverspiegeltes Glas mit 
leicht grünlichem Ton 

 als Kontrast weiße Stahlbetonfläche des Sockels so wie der 
geschlossenen Fassadenbereiche  

 die transparente Materialwirkung der Fassade der E llipse wirkt 
sich positiv auf die Fernwirkung des Gebäudes aus ( Stadtsil- 
houette, s.u.) 
  
 
B. 3 Stadtbildverträglichkeit 
 
 
Anforderung:  Beachtung der Blickachse Steinfurter Straße (Stadtsilhouette) 
-  kein Verdecken der historischen Türme/Positionierung auf  
dem Grundstück 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 

 eine Überprüfung im Stadtmodell ergibt in der Fern wirkung ei- 
ne Positionierung zwischen Lambertikirche und Dom  -  der 
Standort der Ellipse ist auf dem Grundstücksareal i nsofern op- 
timiert gewählt

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
7 
 
Anforderung:  Beachtung der Blickachse Steinfurter Straße (Stadtsilhouette) 
-  Bauhöhe max. 56,00 m über Gelände 
 
Prüfung/Bewertung: absehbar erfüllt 

 Sockelausbildung ca. 0,75-1,00 m über den umgebend en öf- 
fentlichen Gehwegflächen 

 II-geschossige Flügelplattformen ca. 8,60 m incl. Sockel  -  der 
rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 379 setzt aktuell eine IV-
Geschossigkeit ohne Trauf- und Firsthöhenvorgaben a ls Stra- 
ßenrandbebauung fest: im unmittelbaren Umfeld der i nsbes. 
östlich der Gasselstiege befindlichen Wohnnutzung b ezogen 
auf den Entwurf des Bieters insofern eine sehr deut liche „Zu- 
rücknahme“  

  XVI-geschossige Ellipse ca. 57, 00 m incl. Sockel  einschl. ein- 
gehaustes, in die architektonische Konzeption einbe zogenes 
Technikgeschoss  -  im ehem. B.plan-Entwurf Nr. 478  war eine 
XVI-XIX Geschossigkeit bei einer Bauhöhe von max. 6 5,00 m 
vorgesehen gewesen  

 als Ergebnis der Verhandlungsrunden würde der Biet er im Fal- 
le der Zuschlagserteilung die Höhe von 56,00 m über  der ge- 
mittelten Geländehöhe von 61,16 m über NN verbindli ch bis 
zur Oberkante des Technikgeschosses einhalten 
 
 
 

 in der Fernsicht von der Steinfurter Str. wirkt da s Vorhaben 
gleichwohl - wie im ehem. B.planentwurf Nr. 478 - höher als die 
historischen Kirchen in der Stadtsilhouette

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
8 
Anforderung:  Beachtung der Blickachse Steinfurter Straße (Stadtsilhouette) 
-  Sensibilität von Baumasse/Formgebung/Proportionierung 
-  optimierte Ausrichtung 
 
Prüfung/Bewertung: absehbar erfüllt 

 ellipsenförmiger Turm, leicht konvexe Scheiben, si ch vom 5. 
OG aus nach unten gering, nach oben sichtbar verjüngend 

 größte Ausdehnung der Ellipse im 5. OG mit 45,50 m  in der 
Länge und 21,50 m in der Breite; geringste Ausdehnu ng der 
Ellipse im 16. OG (Technikgeschoss) mit 39,50 m in der Länge 
und 15,50 m in der Breite  -  im ehem. Bebauungspla n-Entwurf 
Nr. 478 besaß der Turm in Rechteckform eine   
gleichmäßige Längenausdehnung von 38,00 m und eine 
gleichmäßige Breitenausdehnung 13,50 m 

 die auf dem Grundstück vorgenommene Drehung der El lipse 
stellt nach ersten Untersuchungen am Stadtmodell of fensicht- 
lich nicht die optimale Ausrichtung dar  -  die ger ingstnachteili- 
ge Wirkung in der Stadtsilhouette wird mit aller Wa hrschein- 
lichkeit erreicht, wenn ausschließlich die max. Geb äudebreite 
von der freien Strecke der Steinfurter Str. in der Fernwirkung 
sichtbar wird  -  die Turmlösung im ehem. B.plan-En twurf Nr. 
478 war parallel zur unmittelbar benachbarten Stein furter Str. 
angeordnet und damit ebenfalls für die Fernwirkung nicht in ei- 
ner optimierten Ausrichtung befindlich 

 die möglichst schmale Fernwirkung der Ellipse war gleichwohl 
Intention des Bieters  -  die Möglichkeit zur optimierten Dre- 
hung in o.g. Sinne würde im Falle der Grundstückesvergabe 
aufgegriffen:  die mögliche Änderung der Ausrichtung dieses 
Elements in der Gebäudekonfiguration wäre bedingt durch die 
Formgebung des Entwurfs unproblematisch umzusetzen  
 
 
B.4    Umfeld und Nachbarschaftsverträglichkeit 
 
 
  
Anforderung:  kompatible bw. synergetische Nutzung( en) und sinnhafte 
Verteilung/Zuordnung 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 die vorgesehene Nutzung mit klarem Dienstleistungs - bzw. Bü- 
roschwerpunkt fügt sich in die Strukturen des beste henden MK 
ein  

 die kleinteiligen weiteren Dienstleistungseinricht ungen (Gast- 
ronomie, Einzelhandel) sind auf Standort und Hauptn utzer be- 
zogen, aber grundsätzlich auch Dritten weitgehend z ugänglich 
(Lage im EG)  

 nutzungsbezogen bestehen keine Konflikte zum nordö stlich 
angrenzenden WA-Gebiet, vielmehr eher eine Nutzungs exten- 
sivierung gegenüber dem aktuellen planungsrechtlich en Status

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
9 
Quo: im rechtskräftigen B.plan Nr. 379 sind alle in  der Nut- 
zungspalette des MK möglichen Nutzungen außer Tanks tellen 
zulässig, auch Einzelhandel und (kerngebietstypisch e) Ver- 
gnügungsstätten  -  im ehem. B.plan-Entwurf Nr. 478  sollten 
neben Büronutzungen Beherbergungsbetriebe zulässig sein 
 
 
Anforderung: verträgliche Baumassenverteilung / ver trägliche Abstände zu 
den Umfeldnutzungen (eingehaltene Abstandflächen) 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 geringster Abstand zwischen Wohnbebauung (Giebel) am Y- 
orkring  
o … und II-geschossiger Flügel-Plattform (bei ½ An- 
rechnung der Schräge): ca. 30 m 
o … und XVI-geschossiger Ellipse:  ca. 56 m 

 geringster Abstand zwischen Wohnbebauung (Fassade)  an der 
Gasselstiege  
o … und II-geschossiger Flügel-Plattform (bei ½ An- 
rechnung der Schräge): ca. 20 m 
o … und XVI-geschossiger Ellipse:  ca. 52 m 

 die Abstandflächen werden auf dem Kaufgrundstück e ingehal- 
ten, insbes. auch bezogen auf die XVI-geschossige E llipse  -  
zu den sensibleren Wohnnutzungen im NO und SO beste ht in- 
sofern ein deutlicher „Abstandflächenpuffer“, der s ich bis zur 
öffentlichen Straßenmitte als H = 0,67 darstellt 

 der bestehende B.plan Nr. 379 sieht eine IV-Gescho ssigkeit  
als Straßenrandbebauung vor, deren Abstand zur gege nüber- 
liegenden Wohnbebauung am Yorkring 29,50 m, an der Gas- 
selstiege 24,50 m ausmacht -  gegenüber dieser räum lich ge- 
schlossenen Wirkung stellt die vom Bieter vorgeschl agene II-
Geschossigkeit mit 3 Berührungspunkten zur Gasselst iege für 
die Wohnbebauung eine deutliche Verbesserung dar

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
10  

 der ehem. B.plan-Entwurf Nr. 478 sah als Abstand d er V-
geschossigen straßenbegleitenden Bebauung an der Ga s- 
selstiege zur gegenüberliegenden Wohnbebauung am Yo rk- 
ring 30 m, zur gegenüberliegenden Wohnbebauung an d er 
Gasselstiege 37,50 m vor  -  der Abstand der damali g XVI-XIX-
geschossigen Turmbebauung zur Wohnbebauung am Yorkr ing 
betrug 62,50 m, zur Wohnbebauungs an der Gasselstie ge 
67,50 m  -  gegenüber der räumlich geschlossenen Wi rkung 
der V-Geschossigkeit stellt die vom Bieter vorgesch lagene II-
Geschossigkeit mit 3 Berührungspunkten zur Gasselst iege für 
die Wohnbebauung eine Verbesserung dar; mit Blick a uf die 
Turmbebauung ergibt sich keine wesentliche Veränder ung: 
zwar ist der Abstand zwischen Dominante und Wohnbeb auung 
beim vom Bieter vorgeschlagenen Konzept geringer, d ie Ellip- 
se jedoch in der Bauhöhe niedriger  
 
 
 
 
 
 Anforderung:  funktional verträgliche Erschließung  
 
Prüfung/Bewertung: sehr gut 

 … da 2 Zu- und Abfahrten, damit Verteilung der Ver kehre und 
nicht einseitige Belastung der Gasselstiege (WA)  -   im Gegen- 
satz dazu im ehem. B.plan-Entwurf Nr. 478 ausschlie ßlich auf 
die Gasselstiege gerichtete Grundstückserschließung 

 über die Anschlusspunkte an die öffentlichen Straß en ist jedes 
Ziel in der Stadt und darüber hinaus funktional unp roblema- 
tisch und nicht umwegig erreichbar 

 die gewünschten Vorfahrten/Anlieferzonen zur Gasse lstiege 
und zur Steinfurter Str. sind (ausschließlich für d iesen Zweck) 
verkehrlich unproblematisch

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
11  
 
Anforderung:  nachbarschaftsverträgliche Erschließu ng 
Berücksichtigung der Zu- und Abfahrtverbote zu den Haupt- 
verkehrsstraßen (gem. Ausschreibung) 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 
 
 
Anforderung:  nachbarschaftsverträgliche Erschließu ng 
zweiseitige Erschließungslösung zur Steinfurter Str aße und 
zur Gasselstiege 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 

 ausreichender Abstand der TG-Zu-/Abfahrten zu den Kreu- 
zungspunkten und außerhalb des Rechtsabbiegers in d er 
Steinfurter Str. 
 
 
 
Anforderung: je eine TG-Zu- und -ausfahrt in wohnna chbarschaftsverträgli- 
cher Lage 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 

 Positionierung der TG-Zu- und -Ausfahrt in Gegenla ge zur 
Wohnbebauung an der Gasselstiege ggf. noch in der D etail-
Lage optimierbar 
 
 
Anforderung: lediglich rechts-rein-rechts-raus-Fahr tbeziehung an der Stein- 
furter Straße 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt 
 
 
Anforderung:  Nachweis der Kfz- und Fahrrad-Stellpl ätze 
 
Prüfung/Bewertung: quantitativ erfüllt bzw. absehba r erfüllbar 

 die Anzahl der in der nicht-geteilten TG dargestel lten Stellplät- 
ze (ca. 310) wird sich aufgrund verschiedener techn ischer An-

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
12  
forderungen verringern  -  der Stellplatznachweis f ür Kfz ist 
gleichwohl vor dem Hintergrund möglicher Flächenopt imierun- 
gen in der TG und vor dem Hintergrund noch nicht au sge- 
schöpfter Grundstücksbereiche absehbar führbar   

 135 ebenerdige Fahrradstellplätze werden nicht kon kret, son- 
dern nur abstrakt in den Grünflächen, jedoch sinnhaft zugeord- 
net zu den Haupteingängen verortet  -  im Zusammenhang mit 
einer zu konkretisierenden Freiflächenplanung würde vom Bie- 
ter eine gestaltungs- und standortverträgliche Lösung erarbei- 
tet  -  die Funktionalität, Wahrnehmbarkeit, Zuordnung und 
Verteilung der Fahrradabstellmöglichkeiten in der TG würde 
zudem vom Bieter im weiteren Verfahren optimiert  
 
 
B.5 hochwertige Freiraumgestaltung 
 
 
Anforderung:  Schlüssigkeit des Konzepts 
Prüfung/Bewertung: hoch 

 stringentes Gestaltungsprinzip in enger Anlehnung an die ge- 
wählten Bauformen und die Begrünungskonzeption der II-
geschossigen Finger 
 
 
 
Anforderung: Korrespondenz mit den umgebenden Stadt - und Funktions- 
räumen 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 Gestaltung urbaner, den öffentlichen Raum erweiter nder Frei- 
räume, besonders betont durch Sockelausbildung 

 das hoch- und tiefbauliche (TG) Konzept erhält im Grundsatz 
die vorhandenen, das Grundstück umgebenden und einf as- 
senden, die heutige Situation prägenden Bäume 
 
 
Anforderung:  Qualität 
 
Prüfung/Bewertung: lediglich abstrakt positiv beurt eilbar  -  kein hoher Detaillierungs- 
grad

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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13  
 
 
Anforderung:  Funktionalität 
 
Prüfung/Bewertung: grundsätzlich gegeben, im Detail  noch durchzuarbeiten 

 klare Funktionsgliederung: Erschließungsflächen, V orfahrten, 
Grünzonen   

 im Stellplatznachweis genannte 20 ebenerdige Stell plätze und 
die ebenerdigen Fahrradabstellplätze sind nicht dar gestellt; ein 
realer Nachweis müsste in die funktionale Stringenz  und damit 
Basis-Qualität der Freiräume verträglich eingepasst werden

inhaltliche Prüfung und Bewertung des indikativen Angebotes des Bieters 
 
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                                                                                                         Anlage (3) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat 
14  
 
 
C.    FINANZIERUNGSKONZEPT 
 
 
 
Anforderung:  Qualität/Schlüssigkeit/Tragfähigkeit 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 Erwerb des Grundstücks durch die zeb/immobilien gmbh & co. 
ohg  -  Vermietung von ca. 80 % der Flächen an das Unter - 
nehmen  zeb/rolfes.schierenbeck.associates gmbh   -  Über- 
nahme von Anteilen der  zeb/immobilien gmbh & co. ohg durch 
eine Immobilienfondsgesellschaft (IFG) vor Baubeginn 

 nach Eigenaussage des Bieters ist das Projekt ents prechend 
kalkuliert und positiv entschieden worden 

 das Finanzierungskonzept ist in den generellen Str ukturen 
nachvollziehbar, schlüssig und generell geeignet, d as Projekt 
finanztechnisch umzusetzen  -  die Gesamtfinanzieru ng per 
IFG ist bei Projekten vergleichbarer Größenordnung nicht un- 
üblich 
 
 
 Verbindlichkeit der Finanzierungszusagen / Grad de r Verbindlichkeit 
 
Prüfung/Bewertung: gegeben 

 lediglich Letter of Intend zur langfristigen Anmie tung von ca. 
80% der Büroflächen; damit Sicherung der finanziell en Refi- 
nanzierung der IFG  -  zudem schriftliche Erklärung , die zu 
gründende Immobilien-GmbH ausreichend mit finanziel len Mit- 
teln auszustatten 

 im Fazit jedoch zu verbessernde Verbindlichkeit üb er die IFG 
und deren Struktur als wesentlichem Finanzierungspartner 
 
 
 
 
D.    PREISGEBOT 
 
 
 
Anforderung:  Preisgebot – Einhaltung Mindestgebot 
 
Prüfung/Bewertung: erfüllt  -  das Mindestgebot wur de erreicht 

 weiterführende Informationen in der für die zustän digen Gre- 
mien (AFBL, HA, Rat) parallel im Beratungsgang befi ndlichen 
nichtöffentlichen Vorlage an den Rat V/0440/2008

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   Anlage (1) zur Vorlage V/0435/2008 an den Rat